CARACTERIZACIÓN Y DIAGNOSTICO URBANO BOGOTÁ D.C COLOMBIA Localidad de Fontibón
Fontibón Boston Abril de 2017
PROYECTO MAGNA FONTIBÓN BOSTON Magna, es un proyecto de vivienda y comercio de bajo impacto, con un bienestar para las familias de estratos 3, el cual posee beneficios y ventajas para cada uno de las familias que haga parte de magna para aprovechar al maximo los espacios pensados para ti.
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
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CARREA 104 B
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
CARREA 104 AREA DE LOTE 7.090,06M2
AREA TOTAL CONSTRUIDA 6.381,06M2
CALLE 19
http://www.mozasaguirre.com/eng/ficha.php?ficha=334 ESTRATO 3
NUMERO DE PISOS 7
CALLE 18
CARREA 103 A ¿QUE TE OFRECE MAGNA?
ASCENSOR POR TORRE
PARQUEADERO para todos
NUMERO DE APARTAMENTOS 169
MUROS VERDES por apartamento
TERRAZA
GYM las 24 horas
Centro de fontibon,Iglesia,Plaza de mercado de Fontibon.
PRIMEROS PISO
FUTBOL 5 sintetica
Centro De Enseñanza Media Comercial Nuestra Señora Del Carmen, Instituto Ferrini Sede Fontibón,Colegio Militar José Antonio Galán,Colegio Santa Ana
Medicentro Familiar IPS SAS, ASISTIR SALUD SAS FONTIBON, Unidad de Servicios de Salud Boston.
Notaria ILUMINACION bajo consumo 3
PROYECTO MAGNA “LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
El planteamiento urbano de Magna vincula el contexto inmediato con las caracteristicas del sector y a la vez mejora la visual del barrio . Los muros verdes instalados en las fachadas ayuda con el medio ambiente y genera alimentos para el consumo de cada familia, el ahorro energetico de Magna reduce el consumo de energia tipica dandole economia a nuestras familias. El diseño y elegancia de Magna se vuelve atractivo para el contexto inmediato.
http://www.mozasaguirre.com/eng/ficha.php?ficha=334
http://www.mozasaguirre.com/eng/ficha.php?ficha=334 4
Cada familia es unica, por eso en Magna tenemos 2 tipos de aparatamentos distintos y amplias zonas comunes con diferentes actividades para cada integrante . Magna cuenta con un área comercial con 30 locales dentro de los que se pueden encontrar un amplia plazoleta de cominas rapidas, restaurantes, droguerias, papelerias, supermercados , que te ofrecen todo lo necesario para hacer más sencillo y practico y cómodo el diai a dia de nuestra comunidad.
http://www.archdaily.co/co/782502/lobby-oficina-4n-design-architects
http://www.archdaily.co/co/782502/lobby-oficina-4n-design-architects
http://www.archdaily.co/co/782502/lobby-oficina-4n-design-architects
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”. 5
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ESTUDIO DE MERCADEO “LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
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9
ESTUDIO
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
ESTUDIO “LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
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MERCADO “LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
ESTUDIO DE MERCADO- PROMEDIOS
El estudio de mercado nos vota como conclusión que el mercado del suelo está muy homogenio, la garan mayoria de constructoras tiene un promed de valor de metro cuadrado por estrato y ofrecen la misma financiación y n vende parqueadros aparte y ofrencen casi las mismas zonas sociales .
Valor aproximado de m2 Cuota inicial
$ 3´452.710 $ 4´434.821
AREA APARATAMENTOS AREA COMERCIAL
La constructora urbana es la tiene mayor presencia e el sector, todas las constructoras financean el 70 % y el 30% es la cota inicial, brindan distintos bancos y el mayor banco financiero es BBVA.
12
65 M2 50 M2
VALOR COSTOS DIRECTOS E 19
CALL CR
B
04
04
R1
R1
CR BIS
CR
A
R1 04
NUMERO 1. 2.
VALOR CATASTRAL CODIGO DE MANZANA AREA M2 AVALUO 006410061 40.109.137 4794080000 006410049 31034864 35147030000
0
LE 2
CAL
MANZANA 61
B
04 BIS A
04
R1
CR
04
R1
R1
CR
CR
E 19
CALL
E 20
CALL
MANZANA 49
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”. 13
METODO RESIDUAL MÉTODO RESIDUAL Objetivo: Calcular el valor de un terreno como residuo o saldo entre el precio de venta del inmueble a partir de la aplicación de método residual deductivo.
A. DATOS GENERALES USO
-
RESIDENCIAL Y COMERCIAL
-
3,00
ALTURA MÁXIMA PERMITIDA (PISOS)
UN
8,00
LOTE FRENTE
m
70,00
LOTE FONDO
m
100,00
AISLAMIENTO FRONTAL (ANTEJARDIN)
m
5,00
AISLAMIENTO POSTERIOR (PATIO)
m
5,00
AISLAMIENTO LATERAL A PARTIR DEL SEGUNDO PISO
m
3,00
ESTRATO
RESIDUO
DESARROLLO
INGRESOS (I) - EGRESOS (E) = VALOR LOTE + UTILIDAD
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
ÁREAS DEL PROYECTO ANCHO
LARGO
ÁREA CONST.
ÁREA TOTAL LOTE
m²
70,00
100,00
100%
7.000,00
ÁREA SOTANO 1, 2
m²
70,00
100,00
90%
12.600,00
ÁREA PRIMER PISO
m²
64,00
90,00
100%
5.760,00
ÁREA LOCALES (SEGUNDO PISO)
m2
64,00
90,00
100%
11.520,00
AREA PLANTA TIPO APARTAMENTOS
m²
100%
16.458,12
m² ZONAS ZOMUNALES Y TERRAZA TRANCITABLE
m²
25,00
60,00
100% 46.338,12
EGRESOS
EGRESOS (E) = COSTOS DIRECTOS (CD) + COSTOS INDIRECTOS (CI) m²
PESOS
COSTOS DIRECTOS
B. PROGRAMA ARQUITECTóNICO SOTANO 1, 2 Y 3
CONSTRUCCIóN DE GARAJES PARA APARTAMENTOS
PRIMER PISO
CONSTRUCCIóN ZONAS COMUNES Y GARAJES PARA APARTAMENTOS APARTAMENTOS
DEL SEGUNDO AL CATORCEAVO PISO
ÁREA ÚTIL VENDIBLE - GARAJES SOTANO 1, 2 Y 3
%
60,00
ÁREA ÚTIL VENDIBLE - GARAJES PRIMER PISO
%
60,00
ÁREA ÚTIL VENDIBLE – APTOS. PLANTA TIPO
%
85,00
ÁREA PROMEDIO - APARTAMENTOS
m
2
67,00
ÁREA PROMEDIO - GARAJES PARA APTOS
m
2
12,50
SOTANO 1 , 2
$
12600,00
2.200.000,00
PRIMER PISO
$
5760,00
1.500.000,00
27.720.000.000,00 8.640.000.000,00
PLANTA TIPO LOCALES
$
11520,00
1.350.000,00
15.552.000.000,00
PLANTA TIPO 1 (VIVIENDA - 5 PISOS)
$
16458,12
1.800.000,00
29.624.623.200,00
PUNTO 5. RESIDUO $
C. DATOS DE CONSTRUCCIóN
ZONAS ZOMUNALES Y TERRAZA TRANCITABLE
0,00
$
1.558.740,00
INGRESOS (I) - EGRESOS (E) = VALOR LOTE + UTILIDAD 81.536.623.200,00
TOTAL COSTOS DIRECTOS Á. ÚTIL VEND.
COSTOS INDIRECTOS COSTOS INDIRECTOS
$
30%
24.460.986.960,00
GASTOS DE ADMINISTRACIóN
$
12%
9.784.394.784,00
COSTOS DE VENTAS (sobre ingresos)
$
5%
7.898.157.603,48
%
2
VALOR m CONSTRUCCIóN - SOTANO 1, 2 y 3
$
90,00
$
1.500.000,00
2
$
1.350.000,00
2
$
1.800.000,00
2
$
VALOR m CONSTRUCCIóN - PRIMER PISO
VALOR m CONSTRUCCIóN DE LOCALES
VALOR m2 - APARTAMENTO TIPO 1 (m )
TOTAL EGRESOS
123.680.162.547,48
TOTAL INGRESOS
157.963.152.069,67
INGRESOS
$ m²
VALOR m2 - APARTAMENTO TIPO 2 (m )
1.600.000,00
17.141.494.761,09
EGRESOS
17.141.494.761,09
34.282.989.522,19
RESIDUO
RANGO INCIDENCIA ALFA (RIALFA) = (VALOR LOTE / INGRESOS) x 100
2.200.000,00
2
INGRESOS
$
42.143.539.347,48
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
ÁREA CONSTRUIDA - SOTANO 1, 2 Y 3
$
SUELO VALOR $ MÁXIMO (50%)
UTILIDAD (50%)
$ 157.963.152.069,67 $ 123.680.162.547,48
ÁREA VENDIB
$ 157.963.152.069,67 17.141.494.761,09
ES VIABLE
10,85
PESOS
SOTANO 1 Y 2 AREA VENDIBLE
m²
12600,00
PARQUEADEROS
UN
12,50
55%
6.930,00
VALOR LOT E
INGRESOS
RIALFA (%)
CONCEPT O: ¿ES VIABLE?¿ES RENTABLE?
554
D. DATOS DE VENTAS VALOR VENTAS
VALOR - GARAJES (UN)
$
28.500.000,00
$
4.205.425,00
28.500.000,00 15.800.400.000,00
$ m²
ÁREA VENDIB
5760,00
55%
PUNTO 6. DATOS ADICIONALES
PESOS
PRIMER PISO 2
VALOR - APARTAMENTO TIPO 1 (m ) 2
VALOR - APARTAMENTO TIPO 2 (m )
$
4.205.425,00
AREA VENDIBLE PARQUEADEROS
VALOR VENTAS
ESCENARIO A
m² UN
1.584,00
12,50
127
VALOR - DE LOCALES
UN $
23 9.850.000,00
AREA VENDIBLE PLANTA TIPO LOCALES VALOR VENTAS
COSTOS INDIRECTOS (% sobre COSTOS DIRECTOS)
14
GASTOS DE ADMINISTRACIóN (% sobre COSTOS DIRECTOS) COSTOS DE VENTAS (% sobre los INGRESOS)
% %
30,00 12,00 5,00
UN
m²
ÁREA VENDIB
11520,00
70%
0,82
SUELO - VALOR MÁXIMO (TOTAL)
$
17.141.494.761,09
PESOS
$
2.448.784,97
GARAJES - TOTAL
UN
681
GARAJES - VENDIBLES
UN
658
GARAJES - VALOR (UN)
$
28.500.000,00
m²
APTO TIPO A
UN
8.064,00
40,00
201,60 9.850.000 79.430.400.000,00
$
AREA VENDIBLE
16458,12
ÁREA VENDIB
PESOS
86%
14.213,13
80,72
$
UN
160
APARTAMENTOS - VALOR (UN)
$
281.763.475,00
APARTAMENTOS - VALOR APTO + PARQUEADERO (UN)
$
310.263.475,00
APARTAMENTOS - TOTAL
40
91,54
APTO TIPO B VALOR VENTAS
%
SUELO - VALOR MÁXIMO (m2)
m²
PLANTA TIPO 1
%
ÍNDICE DE OCUPACIóN (I.O.)
28.500.000,00 2.960.091.428,57
$
m²
E. COSTOS INDIRECTOS
UN
104
PLANTA TIPO LOCALES
GARAJES DE VISITANTES (NO VENDIBLES)
2,47
ÍNDICE DE CONSTRUCCIóN (I.C.)
120 4.205.425
59.772.260.641
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)
m²
58,30
ÁREA CONSTRUIDA DEL PROYECTO
m²
72.330,00
GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
$
24.209.138.000,00
COSTO TOTAL DEL PROYECTO
$
67.410.216.067,00
VALOR m² CONSTRUIDO
$
1.070.865,00
VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO)
MANZANA 51
CARGAS * (D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO POR
FORMULAS
(A) ÁREA PREDIOS x (B) VALOR DEL PREDIO)
(B) VALOR DEL PREDIO / VALOR m² CONSTRUIDO
ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA DEL
VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA
COSTO TOTAL DEL PROYECTO x (E) ÁREA DEL
PROPIETARIO x 100 / ÁREA CONSTRUIDA DEL
PROYECTO
DEL PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO
POR PROPIETARIO (%) / 100
POR PROPIETARIO (%) / 100
POR PROPIETARIO (%) / 100
(F) ÁREA DE PROPIEDAD
(G) VALOR DE PROPIEDAD
COLECTIVA DE SUELO
COLECTIVA DEL SUELO
(ENGLOBADO) (m²)
(ENGLOBADO) ($)
(G)
ÁREA DISPONIBLE DE CONSTRUCCIóN VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + (H)
VALOR PROPIEDAD COLECTIVA +
PROPIETARIO
(A) ÁREA PREDIOS
(B) VALOR DEL PREDIO
(C) VALOR DEL PREDIO
(D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO
(E) ÁREA DEL PROYECTO
(BARMANPRE)
(m²)
(AVALÚO POR m²) ($)
(AVALÚO TOTAL) ($)
POR PROPIETARIO (m²)
POR PROPIETARIO (%)
210,66
0,29
0,17
$
70.508.606,33 $
196.330.839,50
$
266.839.445,83
110,98
0,15
0,09
$
37.145.884,66 $
103.432.518,36
$
140.578.403,02
56,74
0,08
0,05
$
18.991.140,62 $
52.880.730,09
$
71.871.870,70
89,54
0,12
0,07
$
29.968.064,27 $
83.445.915,66
$
113.413.979,94
129,86
0,18
0,10
$
43.463.554,30 $
121.024.035,90
$
164.487.590,20
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 SUB TOTAL
223,1 236950,77 134,4 165122,7 39,9 240234,32 107 186737,08 139,4 227328,43 51,8 0.0000000000000000 108,6 147481,44 180,3 163226,07 92,4 260381,98 77 245201,7 240 1050000 2198,41 925946,07 106,8 164866,48 160 86027,95 1105,5 163773,81 280 269487,6 81,7 212234,98 915,5 166868,99 512,3 0.0000000000000000 162,1 237285,05 81,8 0.0000000000000000 243,2 197860,75 84,4 0.0000000000000000 107,8 227716,87 94,6 196181,45 84,9 457623,48 49,8 491478,71 244,5 314106,16 233,8 1050000 1107,9 437135,52 160,8 259843,81 58,3 160223,01 80,2 190505,9 73,7 396463,11 147,2 1050000 155,2 206437,74 115,5 423006,35 79,66 512464,2 417 44250 230 472024,3 648 541672,44 251 218433,09 132,8 56867,01 149,9 231948,15 62,3 188873,16 175,3 83025,63 195,2 216456,07 138,2 261680,78 1133 341402,47 99,1 189891,16 96,18 322948,76 192 221719,15 47,3 210430,21 144,3 280643,59 58,3 204597,8 142,9 452865,53 128 140 150 194,4 72,8
225588000 118846000 60761000 95881000 139059000 53613000 120378000 149060000 118178000 80866000 828954000 5069344000 125278000 133472000 1164773000 642949000 76561000 741743000 484124000 187676000 84663000 235566000 87354000 122545000 107963000 282501000 158908000 601507000 640595000 1223787000 177074000 52493000 72054000 147334000 537621000 141768000 350176000 134505000 422054000 607185000 1030946000 281251000 133458000 407041000 57406000 148381000 204166000 154881000 2465460000 95536000 310199000 192141000 51495000 234256000 54779000 374450000
24.209.138.000,00
ÁREA DISPONIBLE DE
CONSTRUCCIóN (CARGA) ($)
CONSTRUCCIóN
50,07
0,07
0,04
$
16.756.999,09 $
46.659.774,89
$
63.416.773,98
112,41
0,16
0,09
$
37.624.718,57 $
104.765.828,85
$
142.390.547,42
139,20
0,19
0,11
$
46.589.414,59 $
129.727.977,27
$
176.317.391,86
110,36
36.937.098,07 $
139.788.251,28
0,15
0,09
$
102.851.153,21
$
75,51
0,10
0,06
$
25.275.054,34 $
70.378.254,46
$
95.653.308,80
774,10
1,07
0,62
$
259.093.530,02 $
721.444.557,02
$
980.538.087,05
4733,88
6,54
3,82
$
1.584.447.667,61 $
4.411.886.107,65
$
5.996.333.775,26
116,99
0,16
0,09
$
39.156.236,96 $
109.030.333,67
$
148.186.570,63
124,64
0,17
0,10
$
41.717.310,78 $
116.161.630,10
$
157.878.940,88
1087,69
1,50
0,88
$
364.055.361,63 $
1.013.710.219,17
$
1.377.765.580,80
600,40
0,83
0,48
$
200.956.779,31 $
559.563.083,71
$
760.519.863,02
71,49
0,10
0,06
$
23.929.506,04 $
66.631.582,37
$
90.561.088,41
692,66
0,96
0,56
$
231.835.315,64 $
645.544.203,97
$
877.379.519,61
452,09
0,63
0,36
$
151.315.267,35 $
421.336.557,55
$
572.651.824,89
175,26
0,24
0,14
$
58.659.029,74 $
163.335.756,49
$
221.994.786,23
79,06
0,11
0,06
$
26.461.824,82 $
73.682.810,54
$
100.144.635,36
219,98
0,30
0,18
$
73.627.277,86 $
205.014.763,81
$
278.642.041,67
81,57
0,11
0,07
$
27.302.909,72 $
76.024.806,97
$
103.327.716,68
114,44
0,16
0,09
$
38.302.024,76 $
106.651.784,35
$
144.953.809,11
100,82
0,14
0,08
$
33.744.351,05 $
93.960.966,12
$
127.705.317,17
263,81
0,36
0,21
$
88.297.036,17 $
245.862.627,85
$
334.159.664,02
148,39
0,21
0,12
$
49.667.454,01 $
138.298.761,65
$
187.966.215,66
561,70
0,78
0,45
$
188.003.884,37 $
523.495.816,61
$
711.499.700,98
598,20
0,83
0,48
$
200.221.025,37 $
557.514.380,78
$
757.735.406,15
1142,80
1,58
0,92
$
382.500.469,06 $
1.065.070.522,74
$
1.447.570.991,79
165,36
0,23
0,13
$
55.345.324,03 $
154.108.760,55
$
209.454.084,58
49,02
0,07
0,04
$
16.406.937,74 $
45.685.030,93
$
67,29
0,09
0,05
$
22.520.821,68 $
62.709.108,24
$
85.229.929,92
137,58
0,19
0,11
$
46.049.945,05 $
128.225.827,20
$
174.275.772,26
502,04
0,69
0,40
$
168.036.010,09 $
467.895.376,81
$
62.091.968,68
635.931.386,90
132,39
0,18
0,11
$
44.310.265,18 $
123.381.697,85
$
167.691.963,03
327,00
0,45
0,26
$
109.449.180,50 $
304.760.661,27
$
414.209.841,76
125,60
0,17
0,10
$
42.040.179,86 $
117.060.657,34
$
159.100.837,20
394,12
0,54
0,32
$
131.914.992,53 $
367.316.595,46
567,00
0,78
0,46
$
189.778.570,37 $
528.437.420,36
$
718.215.990,73
962,72
1,33
0,78
$
322.227.093,91 $
897.239.630,05
$
1.219.466.723,95
262,64
0,36
0,21
$
87.906.342,71 $
244.774.743,96
$
332.681.086,67
124,63
0,17
0,10
$
41.712.935,01 $
116.149.445,80
$
157.862.380,81
380,10
0,53
0,31
$
127.222.607,71 $
354.250.674,87
$
481.473.282,58
53,61
0,07
0,04
$
17.942.519,35 $
49.960.849,75
$
67.903.369,10
138,56
0,19
0,11
$
46.377.189,90 $
129.137.038,75
$
175.514.228,65
190,66
0,26
0,15
$
63.813.057,96 $
177.687.120,67
$
241.500.178,63
$
499.231.587,99
144,63
0,20
0,12
$
48.408.795,93 $
134.794.034,94
$
183.202.830,87
2302,31
3,18
1,86
$
770.591.292,80 $
2.145.707.358,38
$
2.916.298.651,18
89,21
0,12
0,07
$
29.860.232,88 $
83.145.659,71
$
113.005.892,59
289,67
0,40
0,23
$
96.954.178,30 $
269.968.394,08
$
366.922.572,38
179,43
0,25
0,14
$
60.054.586,81 $
167.221.677,72
$
227.276.264,53
48,09
0,07
0,04
$
16.095.008,08 $
44.816.464,44
$
60.911.472,52
218,75
0,30
0,18
$
73.217.831,11 $
203.874.661,50
$
277.092.492,61
51,15
0,07
0,04
$
17.121.437,96 $
47.674.552,98
$
64.795.990,94
349,67
0,48
0,28
$
117.036.135,08 $
325.886.495,97
$
442.922.631,04
$
334.586.956,11
$
454.747.701,26
$
222.155.462,27
$
301.938.506,40
$
234.948.106,43
$
319.325.393,18
$
189.928.860,43
$
258.138.313,84
$
70.177.213,52
$
95.380.067,71
0,29 para inversionistas $ 408892,98 *Metodología. Fuente:384447000 Cámara de Comercio de Bogotá.359,01 Centro Hábitat Urbano (2007). Cartilla0,50 informativa, esquema de Gestión Asociada inmobiliarios. 120.160.745,15 238,37 0,33 0,19 $ 79.783.044,13 396156,93 255261000 252,10 0,35 0,20 $ 84.377.286,76 340076,87 269960000 203,79 0,28 0,16 $ 68.209.453,41 202844,04 218232000 75,30 0,10 0,06 $ 25.202.854,19 186312,53 80635000
$
(H) VALOR ÁREA DISPONIBLE DE
22.607,09
PROPIETARIOS DEL SUELO
18,28
10,66
$
4.481.900.121,14 $
12.325.718.301,31 $
16.752.273.098,42
ENTIDAD GESTORA
81,72
47,64
$
20.029.925.329,60 $
55.084.497.765,69 $
74.867.080.968,58
TOTAL
100,00
58,30
$
24.511.825.450,73 $
67.410.216.067,00 $
91.619.354.067,00
GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
INGRESOS PROYECTO
$
96.454.682.350,00
UTILIDADES TOTALES
$
18.999.319.368,00
ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)
m²
58,30
VALOR DEL LOTE (ENGLOBADO)
m²
242.924.408,23
RANGO DE INCIDENCIA ALFA
__
15,00
VALOR MÁXIMO DE TERRENO
$
14.468.202.352,50
PRECIO UNITARIO MÁXIMO
$/m²
248.168.136,41
VALOR UNITARIO DE PLUSVALIA
$
5.243.728,17
PLUSVALIA TOTAL
$
305.709.352,50
PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA (50)
$
152.854.676,25
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
((VALOR MÁXIMO DE TERRENO x (A) VALOR DEL UTILIDADES TOTALES x (B) APORTE POR
FORMULAS
PROPIETARIO / 100
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D)
PREDIO / AVALÚO GLOBO PREDIOS) - (A) VALOR
PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA POR MAYOR
DEL PREDIO) / 2
EDIFICABILIDAD (50%)
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D) PLUSVALIA (E) UTILIDADES POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%) x 15 / 100
POR MAYOR EDIFICABILIDAD (50%) - (F) 15 % PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO
(A) VALOR DEL PREDIO x 100 / (H) VALOR DEL (G) UTILIDADES NETAS POR PROPIETARIO + (A) VALOR DEL PREDIO
INMUEBLE DESPUÉS DE LA OPERACIóN URBANÍSTICA
UTILIDADES * (A) VALOR DEL PREDIO
PROPIETARIO
(AVALÚO TOTAL) ($)
(B) APORTE POR PROPIETARIO (%)
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO
(D) PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA
(E) UTILIDADES POR PROPIETARIO
POR MAYOR EDIFICABILIDAD (50%) DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%)
(F) 15 % PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO (GESTIóN DEL PROYECTO)
(G) UTILIDADES NETAS POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS Y 15% PARA PROMOTOR INMOBILIARIO
(H) VALOR DEL INMUEBLE DESPUÉS DE LA OPERACIóN URBANÍSTICA E
(I) INCREMENTO PORCENTUAL
INMOBILIARIA MÁS UTILIDADES
1
$
225.588.000,00
0,59
111.767.296,05
2.434.753,59
109.332.542,45
16.399.881,37
92.932.661,09
318.520.661,09
70,8
2
$
118.846.000,00
1,15
218.492.172,73
1.282.695,56
217.209.477,17
32.581.421,58
184.628.055,60
303.474.055,60
39,2
3
$
60.761.000,00
0,22
41.798.502,61
655.788,71
41.142.713,90
6.171.407,09
34.971.306,82
95.732.306,82
63,5
4
$
95.881.000,00
1,40
265.990.471,15
1.034.836,11
264.955.635,04
39.743.345,26
225.212.289,78
321.093.289,78
29,9
5
$
139.059.000,00
1,40
265.990.471,15
1.500.852,88
264.489.618,27
39.673.442,74
224.816.175,53
363.875.175,53
38,2
6
$
53.613.000,00
0,95
180.493.534,00
578.640,90
179.914.893,09
26.987.233,96
152.927.659,13
206.540.659,13
26,0
7
$
120.378.000,00
0,85
161.494.214,63
1.299.230,31
160.194.984,31
24.029.247,65
136.165.736,67
256.543.736,67
46,9
8
$
149.060.000,00
0,74
140.594.963,32
1.608.792,89
138.986.170,43
20.847.925,56
118.138.244,87
267.198.244,87
55,8
9
$
118.178.000,00
2,01
381.886.319,30
1.275.485,89
380.610.833,41
57.091.625,01
323.519.208,40
441.697.208,40
26,8
10
$
80.866.000,00
2,09
397.085.774,79
872.780,40
396.212.994,40
59.431.949,16
336.781.045,24
417.647.045,24
19,4
11
$
828.954.000,00
2,50
474.982.984,20
8.946.835,51
466.036.148,69
69.905.422,30
396.130.726,39
1.225.084.726,39
67,7
12
$
5.069.344.000,00
1,72
326.788.293,13
54.713.032,23
272.075.260,90
40.811.289,14
231.263.971,77
5.300.607.971,77
95,6
13
$
125.278.000,00
1,73
328.688.225,07
1.352.115,63
327.336.109,44
49.100.416,42
278.235.693,02
403.513.693,02
31,0
14
$
133.472.000,00
2,86
543.380.533,92
1.440.552,83
541.939.981,10
81.290.997,16
460.648.983,93
594.120.983,93
22,5
15
$
1.164.773.000,00
3,73
708.674.612,43
12.571.303,64
696.103.308,79
104.415.496,32
591.687.812,47
1.756.460.812,47
66,3
16
$
642.949.000,00
1,18
224.191.968,54
6.939.298,13
217.252.670,41
32.587.900,56
184.664.769,85
827.613.769,85
77,7
17
$
76.561.000,00
1,69
321.088.497,32
826.316,87
320.262.180,45
48.039.327,07
272.222.853,38
348.783.853,38
22,0
18
$
741.743.000,00
0,18
34.198.774,86
8.005.574,03
26.193.200,83
3.928.980,13
22.264.220,71
764.007.220,71
97,1
19
$
484.124.000,00
3,36
638.377.130,76
5.225.112,36
633.152.018,40
94.972.802,76
538.179.215,64
1.022.303.215,64
47,4
20
$
187.676.000,00
0,25
47.498.298,42
2.025.572,35
45.472.726,07
6.820.908,91
38.651.817,16
226.327.817,16
82,9
21
$
84.663.000,00
2,18
414.185.162,22
913.761,12
413.271.401,10
61.990.710,17
351.280.690,94
435.943.690,94
19,4
22
$
235.566.000,00
0,47
89.296.801,03
2.542.445,36
86.754.355,67
13.013.153,35
73.741.202,32
309.307.202,32
76,2
23
$
87.354.000,00
4,43
841.669.848,00
942.804,87
840.727.043,13
126.109.056,47
714.617.986,66
801.971.986,66
10,9
24
$
122.545.000,00
12,79
2.430.012.947,17
1.322.618,57
2.428.690.328,59
364.303.549,29
2.064.386.779,30
2.186.931.779,30
5,6
25
$
107.963.000,00
10,68
2.029.127.308,50
1.165.236,19
2.027.962.072,31
304.194.310,85
1.723.767.761,46
1.831.730.761,46
5,9
26
$
282.501.000,00
7,65
1.453.447.931,65
3.049.011,14
1.450.398.920,51
217.559.838,08
1.232.839.082,44
1.515.340.082,44
18,6
27
$
158.908.000,00
1,26
239.391.424,04
1.715.081,58
237.676.342,46
35.651.451,37
202.024.891,09
360.932.891,09
44,0
28
$
601.507.000,00
1,54
292.589.518,27
6.492.017,88
286.097.500,39
42.914.625,06
243.182.875,33
844.689.875,33
71,2
29
$
640.595.000,00
28,11
5.340.708.674,34
6.913.891,60
5.333.794.782,75
800.069.217,41
4.533.725.565,34
5.174.320.565,34
12,4
30
$
1.223.787.000,00
0,63
119.695.712,02
13.208.237,12
106.487.474,90
15.973.121,24
90.514.353,67
1.314.301.353,67
93,1
SUB TOTAL
14.162.493.000,00
100,34
$
19.063.588.365,63
152.854.676,25
PROPIETARIOS DEL SUELO
12,97
18.910.733.689,38
2.836.610.053,41
16.074.123.635,97
30.236.616.635,97
ENTIDAD GESTORA
87,03
126.905.588.439,03
19.035.838.265,85
107.869.750.173,18
202.910.986.407,09
TOTAL
100,00
145.816.322.128,41
21.872.448.319,26
123.943.873.809,15
233.147.603.043,06
46,1 46,1
ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)
m²
2.864,00
ÁREA CONSTRUIDA DEL PROYECTO
m²
72.330,00
GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
3.514.703.000,00
VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO)
MANZANA 49
COSTO TOTAL DEL PROYECTO
$
VALOR m² CONSTRUIDO
$
67.410.216.067,00 1.070.865,00
ÁREA PREDIOS x (B) VALOR DEL PREDIO)
CARGAS * (D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO POR
FORMULAS
(B) VALOR DEL PREDIO / VALOR m² CONSTRUIDO
(A)
PROYECTO
POR PROPIETARIO (%) / 100
POR PROPIETARIO (%) / 100
(A) ÁREA PREDIOS
(B) VALOR DEL PREDIO
(C) VALOR DEL PREDIO
(D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO
(E) ÁREA DEL PROYECTO
(m²)
(AVALÚO POR m²) ($)
(AVALÚO TOTAL) ($)
POR PROPIETARIO (m²)
POR PROPIETARIO (%)
1
141,1 136 108,9 0.0000000000000000 46 124,8 113,1 167,4 38 139,9 128 86 99,6 101,8 136 116 142,5 101,2 143 91,4 91,8 159,5 158,9 113,2 179,9
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
131095000 297158000 232226000 10267000 66226000 100472000 129452000 138287000 69948000 229785000 105806000 101735000 74327000 125083000 122746000 194510000 169582000 140106000 159925000 118734000 81040000 139049000 295611000 119924000 161609000
COSTO TOTAL DEL PROYECTO x (E) ÁREA DEL
DEL PROYECTO
POR PROPIETARIO (%) / 100
PROPIETARIO
131095000 297158000 232226000 10267000 66226000 100472000 129452000 138287000 69948000 229785000 105806000 101735000 74327000 125083000 122746000 194510000 169582000 140106000 159925000 118734000 81040000 139049000 295611000 119924000 161609000
VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA
PROYECTO
PROYECTO
(BARMANPRE)
152996,37 415314,95 351669,8 220800 224798,76 173490,34 265769,04 132221,8 656326,94 271591,42 91611,84 205487,11 22696,61 241671,24 217635,62 221764,6 112098,44 292027,87 225030,83 200758,97 177584,04 136779,14 240263,42 241721,62 44250
ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA DEL
PROPIETARIO x 100 / ÁREA CONSTRUIDA DEL
(F) ÁREA DE PROPIEDAD
(G) VALOR DE PROPIEDAD
COLECTIVA DE SUELO
COLECTIVA DEL SUELO
(ENGLOBADO) (m²)
(ENGLOBADO) ($)
(G)
ÁREA DISPONIBLE DE CONSTRUCCIóN VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + (H)
(H) VALOR ÁREA DISPONIBLE DE
VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + ÁREA DISPONIBLE DE
CONSTRUCCIóN (CARGA) ($)
CONSTRUCCIóN
181245,68
5190876,26
$
6.370.247.335.614,54 $
122.178.104.179.502,00 $
128.548.351.515.116,00
410836,44
11766355,76
$
14.439.680.825.024,20 $
276.945.734.633.452,00 $
291.385.415.458.476,00
321064,57
9195289,15
$
11.284.465.904.576,20 $
216.430.317.107.357,00 $
227.714.783.011.933,00
14194,66
406535,16
$
498.900.258.551,09 $
9.568.653.233.235,02
$
10.067.553.491.786,10
91560,90
2622304,22
$
3.218.093.749.177,38 $
61.721.401.482.830,70
$
64.939.495.232.008,00
138907,78
3978318,93
$
4.882.196.043.356,84 $
93.638.037.172.454,40
$
98.520.233.215.811,20
178974,15
5125819,55
$
6.290.409.688.317,43 $
120.646.858.707.387,00 $
126.937.268.395.704,00
191188,99
5475652,81
$
6.719.725.338.877,37 $
128.880.914.548.005,00 $
135.600.639.886.883,00
96706,76
2769681,63
$
3.398.955.418.830,36 $
317689,76
9098634,59
$
146282,32
4189525,56
140653,95
4028329,05
102760,96
65.190.236.325.930,00
$
68.589.191.744.760,40
11.165.851.359.809,20 $
214.155.350.462.541,00 $
225.321.201.822.350,00
$
5.141.388.989.603,21 $
98.609.226.063.666,60 $
103.750.615.053.270,00
$
4.943.568.501.382,55 $
94.815.129.705.188,00
$
99.758.698.206.570,50
2943073,80
$
3.611.742.428.881,52 $
69.271.382.961.591,40
$
72.883.125.390.473,00
172933,78
4952823,34
$
6.078.108.604.299,74 $
116.575.031.885.920,00
$
122.653.140.490.219,00
169702,75
4860286,80
$
5.964.547.690.280,66 $
114.396.991.308.724,00
$
120.361.538.999.004,00
268920,23
7701875,29
$
9.451.747.276.786,95 $
181.279.705.892.329,00 $
190.731.453.169.116,00
234455,97
6714818,86
$
8.240.430.860.583,44 $
158.047.273.068.906,00 $
166.287.703.929.490,00
193703,86
5547678,47
$
6.808.115.284.363,33 $
130.576.188.749.939,00 $
137.384.304.034.303,00
221104,66
6332437,44
$
7.771.172.090.073,28 $
149.047.128.501.520,00 $
156.818.300.591.594,00
164155,95
4701426,46
$
5.769.594.165.657,40 $
110.657.881.853.991,00
$
116.427.476.019.649,00
112042,03
3208883,73
$
3.937.944.575.141,71 $
75.527.774.230.190,50
$
79.465.718.805.332,20
192242,50
5505825,19
$
6.756.752.902.626,85 $
129.591.084.389.607,00 $
136.347.837.292.234,00
408697,64
11705100,29
$
14.364.508.067.648,30 $
275.503.959.377.602,00 $
289.868.467.445.250,00
165801,19
4748546,05
$
5.827.419.363.638,88 $
111.766.939.743.107,00
$
117.594.359.106.746,00
223432,88
6399117,60
$
7.853.002.034.107,56 $
150.616.585.211.832,00
$
158.469.587.245.939,00
26
$
-
0,00
0,00
0,00
$
-
$
-
$
27
$
-
0,00
0,00
0,00
$
-
$
-
$
-
28
$
-
0,00
0,00
0,00
$
-
$
-
$
-
29
$
-
0,00
0,00
0,00
$
-
$
-
$
-
30
$
-
0,00
0,00
0,00
$
-
$
-
$
-
SUB TOTAL
2.864,00
$
3.514.703.000,00
-
3.514.703.000,00
PROPIETARIOS DEL SUELO
4859260,33
139.169.215,98
$
170.788.568.757.210,00 $
3.275.637.890.796.810,00 $
3.446.426.459.554.020,00
ENTIDAD GESTORA
-4859160,33
-139.166.351,98
$
(170.785.054.054.210,00) $
(3.275.570.480.580.740,00) $
(3.446.355.534.634.950,00)
TOTAL
100,00
2.864,00
$
3.514.703.000,00 $
67.410.216.067,00 $
70.924.919.067,00
INGRESOS PROYECTO UTILIDADES TOTALES
GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
UTILIDADES TOTALES x (B) APORTE POR
FORMULAS
PROPIETARIO / 100
2.864,00
m²
1.227.200,77
__
15,00
VALOR MÁXIMO DE TERRENO
$
14.468.202.352,50
PRECIO UNITARIO MÁXIMO
$/m²
5.051.746,63
VALOR UNITARIO DE PLUSVALIA
$
3.824.545,86
PLUSVALIA TOTAL
$
10.953.499.352,50
PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA (50)
$
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D) PLUSVALIA
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D) PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA POR MAYOR
DEL PREDIO) / 2
EDIFICABILIDAD (50%)
18.999.319.368,00
VALOR DEL LOTE (ENGLOBADO) RANGO DE INCIDENCIA ALFA
PREDIO / AVALÚO GLOBO PREDIOS) - (A) VALOR
96.454.682.350,00
$ m²
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
((VALOR MÁXIMO DE TERRENO x (A) VALOR DEL
$
ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)
(E) UTILIDADES POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%) x 15 / 100
POR MAYOR EDIFICABILIDAD (50%) - (F) 15 % PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO
5.476.749.676,25
(A) VALOR DEL PREDIO x 100 / (H) VALOR DEL (G) UTILIDADES NETAS POR PROPIETARIO + (A) VALOR DEL PREDIO
INMUEBLE DESPUÉS DE LA OPERACIóN URBANÍSTICA
UTILIDADES * (A) VALOR DEL PREDIO
PROPIETARIO
(B) APORTE POR PROPIETARIO (%)
(AVALÚO TOTAL) ($)
(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO
(D) PARTICIPACIóN EN PLUSVALIA
(E) UTILIDADES POR PROPIETARIO
POR MAYOR EDIFICABILIDAD (50%)
DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%)
(F) 15 % PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO (GESTIóN DEL PROYECTO)
(G) UTILIDADES NETAS POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS Y 15% PARA PROMOTOR INMOBILIARIO
(H) VALOR DEL INMUEBLE DESPUÉS DE LA OPERACIóN URBANÍSTICA E
(I) INCREMENTO PORCENTUAL
INMOBILIARIA MÁS UTILIDADES
1
$
131.095.000,00
0,69
131.095.000,00
204.277.430,78
-73.182.430,78
-10.977.364,62
-62.205.066,17
68.889.933,83
190,3
2
$
297.158.000,00
1,56
297.158.000,00
463.043.386,68
-165.885.386,68
-24.882.808,00
-141.002.578,68
156.155.421,32
190,3
3
$
232.226.000,00
1,22
232.226.000,00
361.863.767,81
-129.637.767,81
-19.445.665,17
-110.192.102,64
122.033.897,36
190,3
4
$
10.267.000,00
0,05
10.267.000,00
15.998.446,79
-5.731.446,79
-859.717,02
-4.871.729,77
5.395.270,23
190,3
5
$
66.226.000,00
0,35
66.226.000,00
103.195.981,01
-36.969.981,01
-5.545.497,15
-31.424.483,86
34.801.516,14
190,3
6
$
100.472.000,00
0,53
100.472.000,00
156.559.457,08
-56.087.457,08
-8.413.118,56
-47.674.338,52
52.797.661,48
190,3
7
$
129.452.000,00
0,68
129.452.000,00
201.717.242,99
-72.265.242,99
-10.839.786,45
-61.425.456,54
68.026.543,46
190,3
8
$
138.287.000,00
0,73
138.287.000,00
215.484.290,56
-77.197.290,56
-11.579.593,58
-65.617.696,97
72.669.303,03
190,3
9
$
69.948.000,00
0,37
69.948.000,00
108.995.749,10
-39.047.749,10
-5.857.162,37
-33.190.586,74
36.757.413,26
190,3
10
$
229.785.000,00
1,21
229.785.000,00
358.060.104,75
-128.275.104,75
-19.241.265,71
-109.033.839,04
120.751.160,96
190,3
11
$
105.806.000,00
0,56
105.806.000,00
164.871.107,53
-59.065.107,53
-8.859.766,13
-50.205.341,40
55.600.658,60
190,3
12
$
101.735.000,00
0,54
101.735.000,00
158.527.513,79
-56.792.513,79
-8.518.877,07
-48.273.636,72
53.461.363,28
190,3
13
$
74.327.000,00
0,39
74.327.000,00
115.819.280,66
-41.492.280,66
-6.223.842,10
-35.268.438,56
39.058.561,44
190,3
14
$
125.083.000,00
0,66
125.083.000,00
194.909.293,83
-69.826.293,83
-10.473.944,07
-59.352.349,76
65.730.650,24
190,3
15
$
122.746.000,00
0,65
122.746.000,00
191.267.687,70
-68.521.687,70
-10.278.253,15
-58.243.434,54
64.502.565,46
190,3
16
$
194.510.000,00
1,02
194.510.000,00
303.093.200,06
-108.583.200,06
-16.287.480,01
-92.295.720,05
102.214.279,95
190,3
17
$
169.582.000,00
0,89
169.582.000,00
264.249.401,33
-94.667.401,33
-14.200.110,20
-80.467.291,13
89.114.708,87
190,3
18
$
140.106.000,00
0,74
140.106.000,00
218.318.728,54
-78.212.728,54
-11.731.909,28
-66.480.819,26
73.625.180,74
190,3
19
$
159.925.000,00
0,84
159.925.000,00
249.201.480,74
-89.276.480,74
-13.391.472,11
-75.885.008,63
84.039.991,37
190,3
20
$
118.734.000,00
0,62
118.734.000,00
185.016.030,11
-66.282.030,11
-9.942.304,52
-56.339.725,59
62.394.274,41
190,3
21
$
81.040.000,00
0,43
81.040.000,00
126.279.743,63
-45.239.743,63
-6.785.961,54
-38.453.782,08
42.586.217,92
190,3
22
$
139.049.000,00
0,73
139.049.000,00
216.671.669,19
-77.622.669,19
-11.643.400,38
-65.979.268,82
73.069.731,18
190,3
23
$
295.611.000,00
1,56
295.611.000,00
460.632.789,90
-165.021.789,90
-24.753.268,48
-140.268.521,41
155.342.478,59
190,3
24
$
119.924.000,00
0,63
119.924.000,00
186.870.335,32
-66.946.335,32
-10.041.950,30
-56.904.385,03
63.019.614,97
190,3
25
$
161.609.000,00
0,85
161.609.000,00
251.825.556,36
-90.216.556,36
-13.532.483,45
-76.684.072,91
84.924.927,09
26
$
-
27
$
-
#¡DIV/0!
28
$
-
#¡DIV/0!
29
$
-
#¡DIV/0!
30
$
-
#¡DIV/0!
SUB TOTAL
3.514.703.000,00
190,3 #¡DIV/0!
18,50
$
3.514.703.000,00
5.476.749.676,25
PROPIETARIOS DEL SUELO
12,97
-1.962.046.676,25
-294.307.001,44
-1.667.739.674,81
1.846.963.325,19
ENTIDAD GESTORA
87,03
-13.166.844.400,87
-1.975.026.660,13
-11.191.817.740,74
12.394.546.476,00
TOTAL
100,00
-15.128.891.077,12
-2.269.333.661,57
-12.859.557.415,55
14.241.509.801,19
#¡DIV/0! #¡DIV/0!
DATOS DEL PROYECTO DATOS DEL PROYECTO VALOR CONSTRUCCIóN SOTANOS - VALOR (M2)
$
2.200.000,00
APARTAMENTOS - VALOR (M2)
$
1.800.000,00
OFICINAS - VALOR (M2)
$
LOCALES - VALOR (M2)
$
1.350.000,00
$ $
VALOR VENTAS PARQUEADEROS - VALOR (UN)
UN
28.500.000,00
APARTAMENTOS - VALOR (M2)
$
4.205.425,00
OFICINAS - VALOR (M2)
$
LOCALES - VALOR (M2)
$
9.850.000,00
$ $
0. ÁREAS DEL PROYECTO
TOTAL ÁREA DEL LOTE
m²
7.000,00 Área construida
1
PLANTA TIPO - SOTANOS
m²
12.600,00
LOCALES - PLANTA TIPO PRIMER PISO
m²
5.760,00
APARTAMENTOS - PLANTA TIPO 1 (6 PISOS)
m²
16.458,12
-
m²
0,00
-
m²
0,00
6
-
m²
0,00
7
-
m²
0,00
8
OFICINAS - PLANTA TIPO 1 (2 PISOS)
m²
11.520,00
-
m²
0,00
-
m²
0,00
m²
46.338,12
2
LOCALES O PARQUEADEROS
4 5
APARTAMENTOS
OFICINAS
9 10 TOTAL ÁREA CONSTRUIDA
1. EGRESOS Área
1.1 COSTOS DIRECTOS
Valor m²
Construida
construido
1
PLANTA TIPO - SOTANOS
12.600,0
$
2.200.000,00
$
2
LOCALES - PLANTA TIPO PRIMER PISO
5.760,0
$
1.500.000,00
$
8.640.000.000,00
3
APARTAMENTOS - PLANTA TIPO 1 (6 PISOS)
16.458,1
$
1.800.000,00
$
29.624.623.200,00
4
-
27.720.000.000,00
0,0
$
1.800.000,00
$
0,00
5
-
0,0
$
1.800.000,00
$
0,00
6
-
0,0
$
1.800.000,00
$
0,00
7
-
0,0
$
1.800.000,00
$
0,00
8
OFICINAS - PLANTA TIPO 1 (2 PISOS)
11.520,0
$
1.350.000,00
$
15.552.000.000,00
9
-
0,0
$
-
$
0,00
10
-
0,0
$
-
$
0,00
$
81.536.623.200,00
13.028.400.000,00
TOTAL COSTOS DIRECTOS 30%
1.2 COSTOS INDIRECTOS
12%
5%
Costos
Gastos
Costos
indirectos (30%)
Administración (12%)
de ventas (5%)
1
PLANTA TIPO - SOTANOS
$
8.316.000.000,00
$
3.326.400.000,00 $
1.386.000.000,00
$
2
LOCALES - PLANTA TIPO PRIMER PISO
$
2.592.000.000,00 $
1.036.800.000,00 $
432.000.000,00
$
4.060.800.000,00
3
APARTAMENTOS - PLANTA TIPO 1 (6 PISOS)
8.887.386.960,00
$
3.554.954.784,00 $
1.481.231.160,00
$
13.923.572.904,00
4
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
5
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
6
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
7
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
8
OFICINAS - PLANTA TIPO 1 (2 PISOS)
4.665.600.000,00
$
777.600.000,00
$
7.309.440.000,00
9
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
10
-
$
-
$
-
$
-
$
0,00
TOTAL COSTOS DIRECTOS
$
4.076.831.160,00
$
38.322.212.904,00
$
119.858.836.104,00
$
$
1.866.240.000,00 $
24.460.986.960,00 $
9.784.394.784,00 $
TOTAL EGRESOS
2. INGRESOS
1
PLANTA TIPO - SOTANOS PARQUEADEROS
2
LOCALES - PLANTA TIPO PRIMER PISO PARQUEADEROS
3
4
5
6
APARTAMENTOS - PLANTA TIPO 1 (6 PISOS)
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
12,5
554,4
55%
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
12,5
126,72
55%
$
1.584,0
$
0%
1.584,0
$
0%
VALIDADOR UNIDADES
$
0%
VALOR PLANTA TIPO
$
15.800.400.000,0
VALOR PLANTA TIPO
15.602.400.000,0
100%
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A
80,7
40,0
86%
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA B
91,5
120,0
14.213,1
77%
0,0
0%
14.213,1
0%
VALIDADOR UNIDADES
0%
-
VALOR PLANTA TIPO
$
59.772.260.641,1
23%
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA A
0,0
0,0
85%
APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA B
0,0
0,0
0,0
#¡DIV/0!
APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA C
0,0
0,0
0,0
#¡DIV/0!
APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA D
0,0
0,0
VALIDADOR UNIDADES
#¡DIV/0!
-
VALOR PLANTA TIPO
$
0,0
#¡DIV/0!
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
APARTAMENTO PT 3 - TIPOLOGÍA A
0,0
0,0
85%
APARTAMENTO PT 3 - TIPOLOGÍA B
0,0
0,0
0,0
#¡DIV/0!
APARTAMENTO PT 3 - TIPOLOGÍA C
0,0
0,0
0,0
#¡DIV/0!
APARTAMENTO PT 3 - TIPOLOGÍA D
0,0
0,0
VALIDADOR UNIDADES
#¡DIV/0!
m² POR UNIDAD
CANTIDAD UNIDADES
ÁREA VENDIBLE
-
VALOR PLANTA TIPO
$
0,0
VALOR PLANTA TIPO
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO
GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
PUNTO DE EQUILIBRIO PRODUCTOS INMOBILIARIOS POR TIPOLOGÍAS
= COSTO FIJO (CD x PLANTA TIPO) / PRECIO (VENTA) - COSTO VARIABLE UNITARIO (CI x UNIDAD)
PUNTO DE EQUILIBRIO
PARQUEADEROS
4
CANTIDAD DE UNIDADES
127
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
12,50
COSTO VARIABLE UNITARIO
$
8.812.500,00
$
123.125.000,00
LOCALES - PLANTA TIPO PRIMER PISO
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO
2
5
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
-
COSTO VARIABLE UNITARIO
0,00 $
-
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO 0 CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER COSTO VARIABLE UNITARIO
0,00 0,00 $
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO
0,00 $
-
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO
9
OFICINAS PT 1 - TIPOLOGÍA A 201,60
CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER ÁREA EN M2 POR UNIDAD COSTO VARIABLE UNITARIO PRECIO DE VENTA UNITARIO
$
25.380.000,00
$
178.067.000,00
PRECIO DE VENTA UNITARIO
6
77.438.779,20
$
413.444.418
1,00
68,13744748
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
0,00 $
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO
0,00 $
7
-
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO 0 CANTIDAD DE UNIDADES
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD COSTO VARIABLE UNITARIO
0,00 $
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO
0,00 $
-
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO 0 CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
0,00
COSTO VARIABLE UNITARIO
$
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD
0,00 $
-
#¡DIV/0!
PUNTO DE EQULIBRIO 11
0 CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
0,00 $
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PUNTO DE EQULIBRIO
91,54 $
0
CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER
PRECIO DE VENTA UNITARIO
120,00
CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER COSTO VARIABLE UNITARIO
8 0
COSTO VARIABLE UNITARIO
22,46
101,86
10
PRECIO DE VENTA UNITARIO
1,00
PUNTO DE EQULIBRIO
1,00
PUNTO DE EQULIBRIO
COSTO VARIABLE UNITARIO
367.973.260,65
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD
40,00
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD
$
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA B CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER
PRECIO DE VENTA UNITARIO
68.291.404,20
PUNTO DE EQULIBRIO
0,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
OFICINAS - PLANTA TIPO 1 (2 PISOS)
PRECIO DE VENTA UNITARIO
0
$
80,72 $
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD
75,58
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD
3
COSTO VARIABLE UNITARIO
CANTIDAD DE UNIDADES COSTO VARIABLE UNITARIO
40,00
ÁREA EN M2 POR UNIDAD
0,00
PUNTO DE EQULIBRIO
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER
APARTAMENTOS - PLANTA TIPO 1 (6 PISOS)
1
0,00 $
-
#¡DIV/0!
0,00 0,00 $
-
PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO PUNTO DE EQULIBRIO
0,00 $
-
#¡DIV/0!
FLUJO DE CAJA
MES 3 UN
MES 6
VALOR
UN
MES 9
VALOR
UN
MES 12
VALOR
UN
MES 15
VALOR
UN
MES 18
VALOR
UN
MES 21
VALOR
UN
VALOR
UN
INGRESOS APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A
11
$
367.973.260,65
11
$
367.973.260,65
5
$
367.973.260,65 5
$
367.973.260,65
5
$
367.973.260,65
3
$
367.973.260,65
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA B
22
$
413.444.418,46
22
$
413.444.418,46
22
$
413.444.418,46 22
$
413.444.418,46
22
$
413.444.418,46
22
$
413.444.418,46
5
5
-
5
$
-
5
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA C
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA D
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA E
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
OFICINAS PT 1 - TIPOLOGÍA A
33
$
178.067.000,00
33
$
178.067.000,00
34
$
178.067.000,00
5
$
34
$
178.067.000,00
34
$
178.067.000,00
34
$
178.067.000,00
5
OFICINAS PT 1 - TIPOLOGÍA B
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
OFICINAS PT 1 - TIPOLOGÍA C
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
LOCALES PT 1 - TIPOLOGÍA A
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
LOCALES PT 1- TIPOLOGÍA B
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
LOCALES PT 1 - TIPOLOGÍA C
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
$
-
5
TOTAL INGRESOS
66
$
959.484.679,11 66
$
959.484.679,11 61
$
959.484.679,11 66
$
959.484.679,11 66
$
959.484.679,11 64
$
959.484.679,11 10
EGRESOS C.D. - COSTO DIRECTO
43% $
C.I. - COSTO INDIRECTO
38,0% $
364.604.178,06 38,0% $
364.604.178,06 38,0% $
364.604.178,06 38,0% $
TOTAL EGRESOS
80,9% $
776.223.105,4080,9% $
776.223.105,4080,9% $
776.223.105,4080,9% $
FLUJO DE CAJA
$
411.618.927,34
43% $
183.261.573,71$
411.618.927,34
43% $
183.261.573,71$
411.618.927,34
43% $
183.261.573,71$
411.618.927,34
43% $
43% $
411.618.927,34
0,0% $
-
0,0%
364.604.178,06 38,0% $
364.604.178,06 38,0% $
364.604.178,06
0,0% $
-
0,0%
776.223.105,4080,9% $
776.223.105,4080,9% $
776.223.105,400,0% $
-
0,0%
183.261.573,71$
411.618.927,34
183.261.573,71$
183.261.573,71$
-
$
PROGRAMACION DE OBRA GESTIóN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
PROGRAMACIóN DE OBRA 2017
7
16/01/17
1.2 DELIMITACIóN ÁREA DE INTERVENCIóN
30
31/01/17
1.3 ANÁLISIS DEL SECTOR
15
15/02/17
1.4 PROYECCIóN PROPUESTA TÉCNICA
7
22/02/17
1.5 DEFINICIóN DEL USO Y PROGRAMA
15
11/03/17
1.6 CONVOCATORIA A PROPIETARIOS
7
18/03/17
5
23/03/17
1.8 COMPRA ENAJENACIóN Y EXPROPIACIóN DE PREDIOS
90
20/06/17
1.9 ESTUDIO PREDIOS POR ASESORES JURÍDICOS
15
5/07/17
1.7 CONFORMACIóN JUNTA DE SOCIOS
2 . GESTIóN 2.1 DEFINICIóN UNIDAD DE ACTUACIóN URBANISTICA (UAU)
30
4/08/17
2.2 CONFORMACIóN ENTIDAD GESTORA
30
3/09/17
2.3 DEFINICIóN DE UTILIDADES PARA EL PROMOTOR
7
10/09/17
2.4 AUDIENCIA PÚBLICA
1
11/09/17
2.5 SOLICITUD Y APROBACIóN DEL PLAN PARCIAL
60
9/11/17
2.6 SOLICITUD DE CRÉDITOS Y DE LA FIDUCIA
15
26/11/17
2.7 CONTRATACIóN DE EMPRESAS Y EQUIPOS CONSULTORES
45
10/01/18
2.8 ENGLOBE DE PREDIOS
60
11/03/18
3. EJECUCIóN 3.1 DISEÑO ARQUITECTóNICO
45
11/05/18
3.2 FINALIZACIóN CONSULTORÍAS
15
26//05/18
3.3 DEFINICIóN PRESUPUESTO Y PROGRAMACIóN DE OBRA
15
10/06/18
3.4 ELABORACIóN DE DOCUMENTOS TÉCNICOS Y LEGALES
30
10/07/18
5
15/07/18
60
15/09/18
3.5 APERTURA SALA DE VENTAS 3.6 SOLICITUD LICENCIAS Y SERVICIOS
4. MERCADEO 4.1 CAMPAÑA VENTAS Y PUBLICIDAD
180
4.2 INICIO OBRA (PUNTO DE EQUILIBRIO)
1
4.3 ACTIVIDADES PRELIMINARES
60
4.4 DESARROLLO DE LA OBRA
91
4.5 CULMINACION OBRA
2
4.6 PAGO IMPUESTOS
1
4.7 TRAMITES DE NOTARIA (ESCRITURA)
30
4.8 ENTREGA DE INMUEBLES
15 1
4.9 INICIO POST VENTAS
5. LIQUIDACIóN 5.1 REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS
7
5.2 REPARTO DE UTILIDADES
4
5.3 LIQUIDACIóN PLUSVALÍA DE UTILIDADES
4
5.4 CANCELACIóN A PROMOTOR
1
5.5 DISOLUCIóN DE ENTIDAD GESTORA
7
5.6 CIERRE CAMPAÑA PUBLICITARIA Y PROMOCIóN
1
5.7 FINALIZACIóN POST VENTA
7
48
47
46
45
DICIEMBRE 44
43
42
41
NOVIEMBRE 40
39
38
37
OCTUBRE 36
35
34
33
SEPTIEMBRE 32
31
30
29
AGOSTO 28
27
26
25
JULIO 24
23
22
21
JUNIO 20
19
18
17
MAYO 16
15
14
13
ABRIL 12
11
9
10
MARZO 8
7
6
5
22/01/17
1. PROMOCIóN 1.1 DEFINICIóN IDEA DEL PROYECTO
FEBRERO
ENERO 4
FECHAS DE FINALIZACIóN
3
FECHAS DE INICIO
2
DURACIóN (DÍAS)
1
ACTIVIDAD
PARQUEADEROS
OFICINAS PT 1 - TIPOLOGÍA A
UNIDADES A LA VENTA
$
126,72
PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD
$ $
123.125.000,00 8.812.500,00
COSTOS FIJOS TOTAL
$
8.640.000.000,00
PUNTO DE EQUILIBRIO
75,6
UNIDADES A LA VENTA
PUNTO ##### DE EQUILIBRIO
PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD
##### #####
COSTOS FIJOS TOTAL
#####
###
$ 35.000.000.000
$ 250.000.000.000
$ 30.000.000.000
$ 200.000.000.000 $ 25.000.000.000
$ 20.000.000.000
$ 150.000.000.000
$ 15.000.000.000
$ 100.000.000.000 $ 10.000.000.000
$ 5.000.000.000
$ 50.000.000.000
$0 1
51
101
UN
$0 1
APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A UNIDADES A LA VENTA
$
PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD
$ $
367.973.260,65 68.291.404,20
40,00 PUNTO DE EQUILIBRIO
COSTOS FIJOS TOTAL
$
6.730.056.601,70
22,5
$ 35.000.000.000
$ 30.000.000.000
$ 25.000.000.000
$ 20.000.000.000
$ 15.000.000.000
$ 10.000.000.000
$ 5.000.000.000
$0 1
U
51
101
151
201
251
301
351
401
451
501
551
601
U
PROYECTO
PROYECTO
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
16
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”. 17
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”.
18
“LAS COORFENADAS PARA TU BIENESTAR”. 19
ESQUEMA DE GESTION
GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. / Promotor inmobiliario
Responsable del diseño, viabilidad técnica, licencias de construcción y programación del proyecto.
GERENCIA DEL PROYECTO
Etapa 1 (MANZANA 1)
Etapa 1 (MANZANA 2)
TOTAL DE LOTES 30
TOTAL DE LOTES 25
VENTA LIBRE
VENTA LIBRE
100%
100%
$ 4794080000
$ 3514703000
INVERSIONISTAS Provee el capital para realizar el proyecto dependiendo de la rentabilidad y tiempo. ENTIDAD FINANCIERA FINANCIACIÓN PATRIMONIO AUTÓNOMO
valor del proyecto pre- ventas y ventas
Banco como intermediario financiero. FIDUCIA fidecomiso inmobiliario completo herramienta que ofrece el banco para comercilalizar y gestionar mejor el proyecto inmobiliario y asi ejecutar mas facil .
COMPENSACIÓN
20
Área administrativa y financiera Contador programa y control de actividades financieras Presupuesto planificación
Ÿ Ÿ
Área administrativa y financiera Ÿ
Curaduría y licencias
Área de entidad gestora Servicios públicos domiciliarios Área jurídica
Ÿ Ÿ Ÿ
Acueducto y alcantarillado Energía Telecomunicaciones
Asesoría y defensa
- pre -facilidad - convocatoria - socialización -Participación 51% -renuentes 49%
Área compra y contratacion Ÿ Ÿ Ÿ
Construcción y diseño Interventoría Publicidad
PROMOTOR promociona y comercializa las unidades de viviendas
PROPIETARIO DEL TERRENO
PATRIMONIO AUTÓNOMO
entrega el terreno al titulo de aporte o venta
- DISEÑO -PRE-VENTA -VENTAS
-TERRENO - CREDITOS -APORTES SOCIOS
CONSTRUCTOR se contrata para una administracion delegada o por servicios de construcción.
COMPRADOR
INTERVENTOR
suscribe promesa y escritura verifica ecnica y de compraventa financiamiento y da visto bueno para la realización de pagos . 21
CONTACTENOS ARQ ALEJANDRO GARZÓN MORA Ogarzon29@unisalle.edu.co Código 70132029
ARQ ALISSON ACEVEDO RIVERA Jacevedo80@unisalle.edu.co Código 70131080
ARQ JUAN DAVID QUINTERO JQUINTERO@unisalle.edu.co Código 70131000
Asignatura: GESTIÓN (Código ARR44) / Programa ARQUITECTURA Facultad CIENCIAS DEL HÁBITAT / UNIVERSIDAD DE LA SALLE