PROYECTO EL LIMITE
Alejandro Zuluaga – Juan Francisco Panesso – Pablo Negret
Obje%vo El proyecto mirador, es un conjunto de viviendas de Interés social (VIS) Y No VIS. Con el mo%vo de reubicar, densificar y mejorar el barrio Mirador de Ciudad Bolívar. En consecuencia el proyecto se desarrolla en tres etapas, en las cuales se organizan diferentes %pos de vivienda, comercio y equipamientos. Teniendo en cuenta lo anterior, el siguiente análisis financiero de prefac%bilidad busca entender los costos de la primera etapa del proyecto.
Mercado Objetivo El mercado que a%ende el proyecto, son cuidadanos Colombianos que puedan acceder a un subsidio de 135 salarios mínimos mensuales vigentes o inferior. Es decir, que el subsidio sea el equivalente al valor de la vivienda. De este modo se puede integran a diferentes miembros de la comunidad con capacidades economicas dis%ntas. Teniendo en cuenta la afirmacion anterior, tambien se busca vender apartamentos que no hagan parte de ningun regimen subsidiado.
Por otro lado, el proyecto busca vender áreas comerciales entre
20 y 30 metros cuadrados a un valor de $6.000.000 de pesos metro cuadrado
¿Cómo funciona el subsidio? Teniendo en cuenta el nuevo programa de vivienda subsidiada del gobierno nacional llamado “mi casa ya” se determinan los parámetros del subsidio. Para comenzar el acreedor debe tener inngresos mensuales entre 2 y 3 smmlv, a este se le otorga un subsidio de 20 smmlv que corresponden a la cuota inicial del valor de la nueva vivienda. El valor restante de la vivienda se negocia con una fiducia que realiza el pago de la vivienda que posteriormente el acrededor repondra en cuotas mensuales adecuadas a sus ingresos. Si es acrededor la cuota mensual baja entre un 30% Y 40% comparado con otros programas. Informacion obtenida en el ministerio de la vivienda h]p://www.minvivienda.gov.co/ mi-‐casa-‐ya
Subsidio
Valor SMMLV
Total Subsidio
135
$737,717.00
$99,591,795.00
Reconocimiento por el Lote
Reconocimiento de vivienda existente
Tipo 1 Vivienda de un piso
Reconocimient Reconocimiento M2 o económico / económico / m2 piso 54
Tipo 2 Vivienda de dos pisos 60 Tipo 3
Vivienda de tres pisos
60
Reconocimient reconocimient Reconocimient Subsidio o vivienda + o por el lote o total subsidio $20.000.000,0 $18.000.000,0 $313.692,00 $16.939.368,00 $36.939.368,00 0 0 $54.939.368,00 $20.000.000,0 $18.000.000,0 $153.480,00 $9.208.800,00 $46.148.168,00 0 0 $64.148.168,00 $20.000.000,0 $18.000.000,0 $142.181,00 $8.530.860,00 $54.679.028,00 0 0 $72.679.028,00
El siguiente cuadro muestra el método de adquisición de los lotes y la manera como se busca que los dueños par%cipen del negocio. Por un lado se reconoce el valor de la vivienda y del lote. Además, se busca que con el apoyo del distrito estas personas puedan acceder a un subsidio que les ayude a pagar una porción importante de la vivienda. En segundo lugar se busca que con ese dinero los dueños de los lotes adquieran una vivienda en el proyecto con un descuento de $10.000.000 de pesos. Es decir la vivienda la pueden comprar por un valor aproximado de $90.000.000 de pesos
Por otro lado, el proyecto apoya en el arriendo de los an%guos habitantes durante la obra y construccion de la nueva vivienda. De este modo se busca apoyar a las familias para que par%cipen con seguridad en el proyecto. numero de viviendas
Arriendo durante un año %empo en meses valor arriendo
24
$1.000.000,00
12
total $288.000.000,0 0
Actores y reconocimiento
Actor APORTE LOTE
DUEÑOS
Nuevo apartamento
APOYO
ALCALDÍA
Equipamientos
PANESSO + NEGRET + ZULUAGA
Comisión 1% sobre las ventas
DISEÑO ARQUITECTÓNICO
PANESSO + NEGRET + ZULUAGA
5% de CD
CONSTRUCCIÓN
CONSTRUCTORA / PROGRESIVO
8,0% de CD
FIDUCIA
BANCOLOMBIA
0,50% de CD
GERENCIA
PANESSO + NEGRET + ZULUAGA
2% sobre las ventas
COMERCIALIZACIÓN
•
Remuneración
En el cuadro anterior se indican las organizaciones par%cipes del proyecto y la manera como se remunera su par%cipación.
Subsidio de 20 smmlv otorgado por el gobierno
LOTE
COMERCIO
Mesa de dinero
COSTOS DIRECTOS
PROYECTO
VIVIENDA
EQUIPAMIENTOS Fiducia/entidad financiera
CLIENTE
COSTOS INDIRECTOS
•
En el cuadro anterior se indican las organizaciones par%cipes y la manera como el proyecto se vuelve sostenible.
Resumen proyecto
Localización
Planta primer piso
Planta %po vivienda
Cortes y fachadas
Viviendas Espacios Comuna Comercio
progresividad
Espacio Comunal
Desagregación de costos etapa uno Edificio en Galería y torre
metros Ventas Numero de Aptos cuadrados Vivienda Tipo A 15 70 Vivienda Tipo B 6 82 Vivienda Tipo C 3 62 Comercio
12
44
Precio Apto $100.100.000 $180.400.000 $88.660.000 $264.000.000
La primera etapa del proyecto esta compuesto por dos partes. El primer edificio en galería reparte a las unidades de vivienda y los espacios comunales. Remata en una torre que termina de conformar el espacio.
Cuadro de áreas Área neta urbanizable Área de cesión a espacio público Área ú%l Área privada construible No. Viviendas %po A %po B %po C No. Comercios
Vivienda %po A progresividad %po A Tipo B Tipo C Comercio
M2
1005,8
96
909,8
3700,16
24 15 6 3 12
70 C/u 82 C/u 62 C/u 44 C/u
No 15 15 6 3 12
Área (m2) 70 15 82 62 44
Total (m2) 1050 225 492 186 528
En 16 lotes se busca construir 24 viviendas nuevas y 12 locales comerciales.
Costos directos
Primer Piso Comercio
Área construida cubierta 528
$ CD/M2 $1.000.000,00
Total $528.000.000,00
Circulacíon Total
329,39 857,39
$1.000.000,00
$329.390.000,00 $857.390.000,00
Segundo Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 494 75 33,4 210,09 812,49
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $494.000.000,00 $37.500.000,00 $33.400.000,00 $210.090.000,00 $774.990.000,00
Tercer piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 494 75 33,4 210,09 812,49
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $494.000.000,00 $37.500.000,00 $33.400.000,00 $210.090.000,00 $774.990.000,00
Cuarto Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 494 75 33,4 210,09 812,49
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $494.000.000,00 $37.500.000,00 $33.400.000,00 $210.090.000,00 $774.990.000,00
Quinto Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 82 0 13,1 40 135,1
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $82.000.000,00 $0,00 $13.100.000,00 $40.000.000,00 $135.100.000,00
Sexto Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 82 0 13,1 40 135,1
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $82.000.000,00 $0,00 $13.100.000,00 $40.000.000,00 $135.100.000,00
Sep%mo Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 82 0 13,1 40 135,1
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $82.000.000,00 $0,00 $13.100.000,00 $40.000.000,00 $135.100.000,00
total
Total area constuida
3700,16
Total costo
$3.587.660.000,00
Costos directos
TOTAL
COSTOS DIRECTOS
PRELIMINARES
0,07%
$2.511.362
CIMENTACION
19,58%
$702.463.828
ESTRUCTURA
20,79%
$745.874.514
MAMPOSTERIA
7,64%
$274.097.224
PAÑETES
2,72%
$97.584.352
CUBIERTAS Y CIELO RASOS
1,10%
$39.464.260
ENCHAPES Y ACCESORIOS
0,10%
$3.587.660
PISOS Y GUARDASCOBAS
2,11%
$75.699.626
INSTALACION HIDROSANITARIA
7,23%
$259.387.818
INSTALACION ELECTRICA
5,93%
$212.748.238
CARPINTERIA MADERA
1,92%
$68.883.072
CARPINTERIA METALICA & VENT
10,12%
$363.071.192
PINTURA
1,10%
$39.464.260
HERRAJES Y CERRADURAS
0,30%
$10.762.980
APARATOS Y ACCESORIOS
1,81%
$64.936.646
OBRAS EXTERIORES
6,43%
$230.686.538
ASEO
0,70%
$25.113.620
IMPREVISTOS
2,01%
$72.111.966
RESIDENCIA DE OBRA
2,31%
$82.874.946
GASTOS GENERALES DE OBRA
6,03%
$216.335.898
100,00%
$3.587.660.000
Costos Indirectos LOTE Lote GESTION TECNICA ADMINISTRACION Y LICENCIAS
COSTOS INDIRECTOS PAGOS CON VENTAS TOTAL
TOTAL $ 120.357.600,00
HONORARIOS DISEÑO ARQUITECTONICO (5% de CD) ESTUDIO HIDRAULICO Y SANITARIO ESTUDIO ELECTRICO CALCULO ESTRUCTURAL ESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOS POLIZAS PROPIEDAD HORIZONTAL LICENCIA DE CONSTRUCCION COSTES CURADURIA GESTION VIS - VIP
$ 179.383.000,00 $ 15.000.000,00 $ 15.000.000,00 $ 20.000.000,00 $ 24.570.284,00 $ 25.000.000,00 $ 10.000.000,00 $93.279.160 $ 3.000.000,00 $ 0,00
PAGO COMPENSATORIO DE CESIÓN ESP. PUB. HONORARIOS CONSTRUCCION (8% de CD) PRESUPUESTO HONORARIOS INTERVENTORIA (4% CD)
$ 0,00 $ 287.012.800,00 $ 15.000.000,00 $ 0,00
P. EQ
$230.119.876,80
$920.479.507,20
A TOTAL VENTAS
A FINAL OBRA $ 120.357.600,00
$8.969.150,00 $7.500.000,00 $7.500.000,00 $10.000.000,00 $12.285.142,00
$44.845.750,00
$125.568.100,00
$7.500.000,00 $7.500.000,00 $10.000.000,00 $12.285.142,00 $ 25.000.000,00 $ 10.000.000,00 $93.279.160
$ 3.000.000,00 $ 0,00 $ 0,00 $7.500.000,00
$143.506.400,00
$143.506.400,00
$0,00
$0,00
$7.500.000,00
PROMOCIÓN ( 1% de ventas) ANIMACION Y VIDEO RENDERS ( PERSPECTIVAS) VALLAS Y FOLLETOS PUBLICIDAD APARTAMENTO DE VENTAS CONSTRUCCIÓN SALA DE VENTAS (64M2) ATENCION VENTAS ESTUDIO DE MERCADO
$ 60.178.800,00 $ 0,00 $ 2.300.000,00 $ 2.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 10.000.000,00
GERENCIA COMERCIAL/COMISIONES DE VENTAS
$ 60.178.800,00
$ 10.000.000,00 $ 12.000.000,00
TOTAL
$2.255.700.468,00
TOTAL COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS
$5.843.360.468,00
MARGEN / IMPREVISTOS
PREOPERATIVO
A FINAL OBRA (MES 24)
P. EQ (MES 6)
$1.150.599.384,00
HONORARIOS DE GERENCIA GENERAL (2 % de ventas)
VENTAS & PPC
PREOPERATIVO (6 MESES)
$174.519.532,00
$6.017.880,00 $ 0,00 $ 2.300.000,00 $ 2.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 0,00 $ 10.000.000,00 $ 12.000.000,00
$129.282.332,00
3%
54.160.920,00
$114.995.302,00
$39.718.008
$20.460.792
$571.679.354,80
$1.439.743.479,20
Ventas Ventas Vivienda Tipo A Vivienda Tipo B Vivienda Tipo C Comercio total ventas
Numero de Aptos 15 6 3 12
metros cuadrados 70 82 62 44
Precio Apto $100.100.000 $180.400.000 $88.660.000 $264.000.000
Precio total $1.501.500.000 $1.082.400.000 $265.980.000 $3.168.000.000 $6.017.880.000
El siguiente esquema de ventas indica el proceso en el cual se realiza el movimiento de los dineros adquiridos por la comercialización del proyecto. De este modo, el proceso es diferenciado para cada uno de los productos que se ofrece. Vivienda VIS (apartamento %po A y C): Teniendo el subsidio de 20 smmlv ( otorgado por el gobierno, la familia acreedora de la vivienda debe suministrar el monto a la ges%ón durante los 6 meses des%nados a la venta del proyecto. Posteriormente, el banco encargado del préstamo des%nado a la familia responde por el valor restante. 15% al culminar la obra y el faltante se reparte en cuotas del 4% desde el inicio de la obra, hasta cumplir con el valor pactado. Comercio: Dependiendo del valor del inmueble, el acreedor debe pagar el 40% del valor total durante los 6 meses des%nados a la venta del proyecto. Posteriormente debe pagar 20% del valor al final de la obra. Por ul%mo el 40% restante se distribuye en cuotas del 4% desde el inicio de la obra hasta finalizar el valor pactado.
MES 1 MES 2 15%
MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24
4% 15%
15% 15% 10%
10%
4% 4% 15%
4% 4% 4%
4% 4% 4% 10%
4% 4% 4%
4% 4% 4%
4% 4% 4% 10%
4% 4% 4% 4%
4% 4% 4% 4%
4% 4% 4% 4%
4% 4% 4% 4%
4%
4%
4%
4%
4%
4% 4%
4% 4%
4% 4%
4% 4%
4% 4%
4% 15% 15% 4% 20%
Margen FACTIBILIDAD MARGEN VENTAS (ingresos)
$ 6.017.880.000
%
COSTOS (egresos)
$ 5.843.360.468
100%
MARGEN / IMPREVISTOS
$ 174.519.532,00
2,99%
El siguiente margen indica la viabilidad del proyecto. Sin embargo, se han omi%do cifras como el arriendo y los ascensores. Teniendo en cuenta que representan un valor importante dentro de la viabilidad y se busca sumarlos a margen total de la etapa completa. Por otro lado, la u%lidad obtenida se busca reducirla a máximo para que los acreedores de la vivienda puedan disfrutar de la mejor calidad posible. Además, el conjunto de actores no busca hacer negocio con el proyecto, solo hacer el mejor trabajo posible.
Desagregación de costos etapa dos Edificio torre (punto fijo)
Ventas
Numero de Aptos
metros cuadrados
Vivienda Tipo A
16
44,6
$64.670.000 $1.034.720.000
Vivienda Tipo B
16
65,6
$95.120.000 $1.521.920.000
Comercio
8
45
$270.000.000 $2.160.000.000
Precio Apto
Precio total
La segunda etapa del proyecto esta compuesto por 4 torres. El primer edificio en galería reparte a las unidades de vivienda y los espacios comunales.
Cuadro de áreas
M2
Área neta urbanizable Área de cesión a espacio público
754,8
12,8
Área ú%l
742
Área privada construible
2550,2
No. Viviendas
32
%po A
16
44,6 C/u
%po B
16
65,6 C/u
%po C
0
62 C/u
No. Comercios
8
45 C/u
No
Área (m2)
Total (m2)
Vivienda %po A
16
44,6
713,6
progresividad %po A
0
0
0
Tipo B
16
65,6
1049,6
Tipo C
0
0
0
Comercio
8
45
360
En 8 lotes se busca construir 32 viviendas nuevas y 8 locales comerciales.
Costos directos Primer Piso Comercio Circulacíon Total
Área construida cubierta 360 11 371
$ CD/M2 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $360.000.000,00 $11.000.000,00 $371.000.000,00
Segundo Piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 440,8 0 60 44 544,8
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $440.800.000,00 $0,00 $60.000.000,00 $44.000.000,00 $544.800.000,00
Tercer piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 440,8 0 60 44 544,8
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $440.800.000,00 $0,00 $60.000.000,00 $44.000.000,00 $544.800.000,00
Cuarto piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 440,8 0 60 44 544,8
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $440.800.000,00 $0,00 $60.000.000,00 $44.000.000,00 $544.800.000,00
Quinto piso Vivienda Progesividad Punto Fijo Circulacíon Total
Área construida cubierta 440,8 0 60 44 544,8
$ CD/M2 $1.000.000,00 $500.000 $1.000.000,00 $1.000.000,00
Total $440.800.000,00 $0,00 $60.000.000,00 $44.000.000,00 $544.800.000,00
total
Total area constuida 2550,2
Total costo $2.550.200.000,00
Costos directos
COSTOS DIRECTOS
PRELIMINARES
0,07%
$1.785.140
CIMENTACION
19,58%
$499.329.160
ESTRUCTURA
20,79%
$530.186.580
MAMPOSTERIA
7,64%
$194.835.280
PAÑETES
2,72%
$69.365.440
CUBIERTAS Y CIELO RASOS
1,10%
$28.052.200
ENCHAPES Y ACCESORIOS
0,10%
$2.550.200
PISOS Y GUARDASCOBAS
2,11%
$53.809.220
INSTALACION HIDROSANITARIA
7,23%
$184.379.460
INSTALACION ELECTRICA
5,93%
$151.226.860
CARPINTERIA MADERA
1,92%
$48.963.840
10,12%
$258.080.240
PINTURA
1,10%
$28.052.200
HERRAJES Y CERRADURAS
0,30%
$7.650.600
APARATOS Y ACCESORIOS
1,81%
$46.158.620
OBRAS EXTERIORES
6,43%
$163.977.860
ASEO
0,70%
$17.851.400
IMPREVISTOS
2,01%
$51.259.020
RESIDENCIA DE OBRA
2,31%
$58.909.620
GASTOS GENERALES DE OBRA TOTAL
6,03%
$153.777.060
CARPINTERIA METALICA & VENT
100,00%
$2.550.200.000
Costos Indirectos LOTE
TOTAL
-
$383.533.128,00
GESTION TECNICA ADMINISTRACION Y LICENCIAS HONORARIOS DE GERENCIA GENERAL (2% de ventas) HONORARIOS DISEÑO ARQUITECTONICO (5% de CD) ESTUDIO HIDRAULICO Y SANITARIO ESTUDIO ELECTRICO CALCULO ESTRUCTURAL ESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOS POLIZAS PROPIEDAD HORIZONTAL LICENCIA DE CONSTRUCCION COSTES CURADURIA GESTION VIS - VIP PAGO COMPENSATORIO DE CESIÓN ESP. PUB. HONORARIOS CONSTRUCCION (8,5% de CD) PRESUPUESTO HONORARIOS INTERVENTORIA (4% CD)
TOTAL $ 94.332.800,00 $ 127.510.000,00 $ 15.000.000,00 $ 15.000.000,00 $ 20.000.000,00 $ 24.570.284,00 $ 25.000.000,00 $ 10.000.000,00 $66.305.200 $ 3.000.000,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 216.767.000,00 $ 15.000.000,00 $ 0,00
VENTAS & PPC
PROMOCIÓN ( 1% de ventas) ANIMACION Y VIDEO RENDERS ( PERSPECTIVAS) VALLAS Y FOLLETOS PUBLICIDAD APARTAMENTO DE VENTAS CONSTRUCCIÓN SALA DE VENTAS (64M2) ATENCION VENTAS ESTUDIO DE MERCADO GERENCIA COMERCIAL/COMISIONES DE VENTAS
$ 47.166.400,00 $ 0,00 $ 2.500.000,00 $ 2.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 54.400.000,00 $ 10.000.000,00 $ 12.000.000,00 $ 47.166.400,00
LEGALES FIDUCIA PREDIALES ESCRITURACION INDUSTRIA Y COMERCIO
$ 80.840.640,00 $ 30.000.000,00 $ 20.000.000,00
TOTAL
$1.342.091.852,00
TOTAL COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS
$3.892.291.852,00
MARGEN / IMPREVISTOS
$824.348.148,00
COSTOS INDIRECTOS PREOPERATIVO (6 MESES)
PREOPERATIVO $6.375.500,00 $7.500.000,00 $7.500.000,00 $10.000.000,00 $12.285.142,00
P. EQ (MES 6)
P. EQ
PAGOS CON VENTAS
A FINAL OBRA (MES 24)
$76.706.625,60
$306.826.502,40
A TOTAL VENTAS
A FINAL OBRA $ 94.332.800,00 $89.257.000,00
$31.877.500,00 $7.500.000,00 $7.500.000,00 $10.000.000,00 $12.285.142,00 $ 25.000.000,00 $ 10.000.000,00 $66.305.200
$ 3.000.000,00
$7.500.000,00
$ 0,00 $ 0,00 $108.383.500,00
$108.383.500,00
$0,00
$0,00
$7.500.000,00
$4.716.640,00 $ 0,00 $ 2.500.000,00 $ 2.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 54.400.000,00 $ 10.000.000,00 $ 12.000.000,00
42.449.760,00
$31.129.824
$16.036.576
$20.210.160,00
$20.210.160,00 $15.000.000,00
$20.210.160,00
$20.210.160,00 $15.000.000,00 $ 20.000.000,00
$179.987.442,00
$114.995.302,00
$334.612.809,60
$712.496.298,40
21%
Ventas Ventas Vivienda Tipo A Vivienda Tipo B Comercio total ventas
Numero de Aptos 16 16 8
metros cuadrados 44,6 65,6 45
Precio Apto $64.670.000 $95.120.000 $270.000.000
Precio total $1.034.720.000 $1.521.920.000 $2.160.000.000 $4.716.640.000
El siguiente esquema de ventas indica el proceso en el cual se realiza el movimiento de los dineros adquiridos por la comercialización del proyecto. De este modo, el proceso es diferenciado para cada uno de los productos que se ofrece. Vivienda VIS (apartamento %po A y B): Teniendo el subsidio de 20 smmlv ( otorgado por el gobierno, la familia acreedora de la vivienda debe suministrar el monto a la ges%ón durante los 6 meses des%nados a la venta del proyecto. Posteriormente, el banco encargado del préstamo des%nado a la familia responde por el valor restante. 15% al culminar la obra y el faltante se reparte en cuotas del 4% desde el inicio de la obra, hasta cumplir con el valor pactado. Comercio: Dependiendo del valor del inmueble, el acreedor debe pagar el 30% del valor total durante los 6 meses des%nados a la venta del proyecto. Posteriormente debe pagar 30% del valor al final de la obra. Por ul%mo el 40% restante se distribuye en cuotas del 4% desde el inicio de la obra hasta finalizar el valor pactado.
MES 1 MES 2 15% 15% 30%
MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24
4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 15% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% % 15%
4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 30%
Margen Margen VENTAS (ingresos)
$ 4.716.640.000
COSTOS (egresos)
$ 3.892.291.852
MARGEN / IMPREVISTOS
$ 824.348.148,00
%
100% 21,18%
El siguiente margen indica la viabilidad del proyecto. Sin embargo, se han omi%do cifras como el arriendo y los ascensores. Teniendo en cuenta que representan un valor importante dentro de la viabilidad y se busca sumarlos a margen total de la etapa completa. Por otro lado, la u%lidad obtedina se busca reducirla a máximo para que los acreedores de la vivienda puedan disfrutar de la mejor calidad posible. Además, el conjunto de actores no busca hacer negocio con el proyecto, solo hacer el mejor trabajo posible.
Resumen de las dos etapas Área neta urbanizable Área de cesión a espacio público Área ú%l Área privada construible No. Viviendas No. Comercio
56 20
Ventas (Ingresos) Costos indirectos + Costos directos + lotes Ascensores Arriendos Total Egresos Total utilidad
M2 1760,6 108,8 1651,8 6.250
$ 16.752.400.000 $ 15.579.012.788 $700.000.000,00 $288.000.000,00
$16.567.012.788,00 $185.387.212,00
1,12%
En el cuadro anterior se presenta la resta de los egresos sobre las ventas. Se ha añadido el valor de los ascensores a lo ul%mo, debido a que pueden determinar la viabilidad del proyecto, se convierten en un comodín que se puede o no poner. Sin embargo, se recomienda adquirirlos para mejorar la calidad de vida de los habitantes. Por otro lado, se ha añadido el costo del arriendo presupuestado para suplir la necesidad de hogar de las 24 familias que han cedido el predio para construir el nuevo proyecto. La u%lidad se des%na a mejor el proyecto, dotación de equipamientos, zonas comunes, entre otros factores.
Cronograma FLUJO DE CAJA
MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Jul-1 Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul-1 Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- Jul-1 Aug- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar7 17 17 17 17 17 18 18 18 18 18 18 8 18 18 18 18 19 19 19 19 19 19 9 19 19 19 19 20 20 20
PROGRAMACION ACTIVIDAD ESTRUCTURACION DE PROYECTO MONTAJE SOCIEDAD Y ESQUEMA FIDUCIARIO PROYECTO ARQUITECTONICO ESTUDIO DE SUELOS Y ESTRUCTURAL TRÁMITES SEG/HÁBITAT CURADURÍA PREVENTAS OBRA Edificio Galeria PREVENTAS TORRE OBRA TORRE
Conclusiones • •
En primer lugar, los diferentes proyectos de la unidad demuestran que es posible realizar proyectos de calidad que puedan adquirir miembros de la sociedad Colombiana con pocas oportunidades económicas. Por otro lado, es fundamental para la fac%bilidad del proyecto tener un contacto cercano con los dueños de los lotes donde se planea construir el proyecto. Teniendo en cuenta que estos pueden determinar la realización del edificio. Por ende, se les deben ofrecer oportunidades que representen un beneficio para ellos. Por ejemplo, facilidad de pago, descuento, mejor habitabilidad, entre otros factores.
•
En relación con el proyecto, el comercio es un fundamental para la fac%bilidad. Teniendo en cuenta que el valor del metro cuadro es mas alto, ayuda a compensar las sesiones o la circulación de la edificación. Por otro lado, es donde se encuentra el negocio para un promotor. Sin embargo este no es el caso debido a que se busca des%nar la mayor can%dad de dinero para mejorar la vivienda y el proyecto en general.
•
Por otro lado, en importante producir espacios que le permitan a la comunidad desarrollar su ac%vidad económica y crecimiento.
•
Las u%lidades se deben des%nar a causas que ayuden al funcionamiento del proyecto, como la dotación de equipamientos, el mejoramiento del espacio publico entre otras necesidades.
Conclusiones •
•
Teniendo en cuenta la mezcla de %pologías, llegamos a la conclusión que las torres con punto fijo son mas fac%bles que el edificio de una crujía. Esto se debe a que se debe usar menos metros lineales en circulación para realizar la torre. Además, en el esquema de proyecto las torres requieren menos lotes para su edificación y densifican mas el sector.
MARGEN de utilidad Torres VENTAS (ingresos) COSTOS (egresos) MARGEN / IMPREVISTOS
$ 4.716.640.000 $ 3.892.291.852 $ 824.348.148,00
% 100% 21,18%
FACTIBILIDAD MARGEN de edificio en galeria VENTAS (ingresos)
$ 6.017.880.000
%
COSTOS (egresos)
$ 5.843.360.468
100%
MARGEN / IMPREVISTOS
$ 174.519.532,00
2,99%
Por otro lado es fundamental la actuación del estado en la construcción del proyecto. Debido a que la cuota inicial de los apartamentos subsidiados es fundamental para el inicio de la obra. Con los recursos obtenidos por este mecanismo se pueden omi%r inversionistas, entonces no hay que remunerar la inversión de estos.
•
La pre fac%bilidad determina parte del diseño arquitectónico, en consecuencia se debe realizar en simultaneo. Así se evitan sobre costos. En conclusión, la ges%ón y el diseño deben trabajar de la mano para producir el mejor resultado.
•
El numero de pisos es un determinante puede ayudar a que el proyecto sea fac%ble. Cada vez que aumentan el numero de viviendas hay mas recursos. Sin embargo se debe ser responsable con el contexto y la manera como se en%ende el lugar.