Yhä useampi taloyhtiö saattohoitovaiheessa

Taloyhtiöt kamppailevat yhä suurempien talousvaikeuksien kanssa etenkin kasvukeskusten ulkopuolella. Tilanteen vakavuudesta kertoo Savonlinnassa ja Punkaharjulla isännöivä laatu- ja kehityspäällikkö Juhani Rissanen ISTO Isännöinnistä. Hän on ollut 40 vuotta alalla, joten näkemystä riittää.

- Inflaation vuoksi kaikki kustannukset ovat nousseet, ja vastikkeita on pakko nostaa. Sähkön hinnan nousu kurittaa erityisesti suorasähkötaloja. Lämmityskustannuksia on koetettu joissain taloissa alentaa niin, että tyhjillään olevien asuntojen lämmöt on pudotettu 15 asteeseen, tai siivouskertoja on vähennetty. Näiden vaikutus on kuitenkin olematon, kun muut kulut ovat entiset.

Rissanen kertoo, että eräässä taloyhtiössä jouduttiin vastike nostamaan 6,5 euroon neliölle. Siinä yhtiössä omistamisesta oli tullut rasite, kun talon ikä on yli 50 vuotta ja putkiremontti odottaa.

- Onneksi talossa ei ole vielä putkivuotoja. Tällaisissa yhtiöissä elinkaariajattelu ja taloyhtiöstrategia on pakko unohtaa. Yhä useampi taloyhtiö meilläpäin on saattohoitovaiheessa.

Venäläisomistuksista ongelmia

Ukrainan sotaa ei kukaan voinut ennustaa, sen vaikutukset ovat rajut.

- Venäläiset ostivat 2010-luvulla itäsuomalaisista taloyhtiöistä paljon asuntoja, mutta eivät nyt pakotteiden takia saa vastikemaksujaan tilitettyä Suomeen. Nämä taloyhtiöt ovat nyt pulassa. Isännöitsijän mahdoton tehtävä on periä rästiytyneitä vastikkeita Venäjältä. Perintätoimet ovat erittäin monimutkaisia, eivätkä välttämättä saavuta perinnän kohdetta. Voi kulua puolikin vuotta tai enemmän kaikkine viranomaiskoukeroineen ennen kuin taloyhtiö voi tehdä hallintaanottopäätöksen, ja koko ajan rästit kasvavat. Ja vaikka hallintaanotto onnistuisikin, ei asuntoja saada vuokrattua rästien kuittaamiseksi, koska vuokralaisia ei löydy.

Jos liiketilan omistaja jättää vastikkeet maksamatta, ja huoneisto otetaan haltuun, niin ongelma on sama; saadaanko tilaa vuokrattua eteenpäin. Taloyhtiö voi hakea oikeudesta päätöstä maksamattomista vastikkeista, mutta jos yrityksellä ei ole mitään omaisuutta, se on turhaa.

- Keplotteluakin tapahtuu: Perustetaan uusi yhtiö juuri ennen hallintaanottoa vain kyseisen liiketilan ostoa varten, yhtiö omistaa liiketilan hetken ja myy sen pian edelleen vaikkapa virolaiselle firmalle. Näin se pääsee vastuista, eikä suomalainen oikeusjärjestelmä tavoita uutta omistajaa. Kauppa on laillinen, ja kauppasumma on kauppakirjassa kuitattu saaduksi, vaikkei näin ei olisi tapahtunutkaan. Taloyhtiöt ovat aina rikollisen toiminnan jäljessä, ja tavalliset muut osakkaat maksavat yhä korkeampia vastikkeita.

Isännöitsijä voi vain kertoa tosiasiat: Vastiketta on pakko nostaa, sillä jos rahaa ei löydy, loppuu lämpö ja vesi. Osakkaista osa arvostelee isännöitsijää, joka ei ole laittanut maksamattomia vastikkeita perintään, vaikka hän on tehnyt kaiken mitä ikinä pystyy.

Ulosotto ei aina hyödytä

Eräs Rissasen isännöimä liiketalo päätti hakeutua konkurssiin, ja yhtiö menetti omaisuutensa. Arvoton talo jo olikin, koska sitä ei saatu myytyä eikä vuokrattua. Isännöitsijän viimeinen työ oli konkurssihakemus. Sen jälkeen kiinteistö jää pesänhoitajan ongelmaksi.

- Jos velallisella on myytävää omaisuutta, esimerkiksi auto, sen myynnistä saadun rahan voi tilittää taloyhtiölle, mutta velalliselle tulee jäädä suojaosuus. Ulosoton kautta ei välttämättä saa juuri mitään. Vain hyväpalkkaisen ja omaisuutta omistavan ulosotto kannattaa, mutta silloinkin velkojista etusijalla ovat verottaja, eläkeyhtiöt ja muut julkiset velkojat.

Nämä vaikeat lakiasiat tuottavat isännöitsijöille valtavasti lisätöitä. Kun taloyhtiössä hallitukset vaihtuvat, ne saattavat silti kysyä, miksi mitään ei tehty, vaikka isännöitsijä on toiminut edellisen hallituksen edellyttämällä tavalla.

Ongelmista kerrottava voimallisesti osakkaille

Koko ajan taloyhtiöiden saamiset kasvavat. - Taloyhtiöitä ei käytännössä kukaan hae konkurssiin, mutta lopulta kaukolämpöyhtiö katkaisee lämmöt ja kaupunki vedet. Asukkaiden on pakko muuttaa, koska talossa ei pysty asumaan. Kiinteistö jää tyhjilleen. Mikä on kuntien mahdollisuus toimia, kun näitä tulee koko ajan lisää? Entä jos talo on vuokratontilla?

Jos asia haluttaisiin hoitaa, taloyhtiö purkaisi rakennuksen ja osakeyhtiön, ja siivoaisi tontin, mutta purkukustannukset ovat liian korkeita.

Ratkaisu olisi saada Itä-Suomeen lisää asukkaita, mutta työpaikkoja ei ole. - Paluumuuttajia on harvassa. Eläkeläismuuttajat eivät osta asuntoja, vaan menevät vuokralle. Koronan tultua odotettiin etätyöläisten tuloa ja heidän asunnonostobuumiaan, mutta vain muutama tuli.

Rissasen mukaan isännöitsijän ja hallituksen tulisikin kertoa talousvaikeuksista tarpeeksi voimallisesti yhtiökokouksessa. Osakkaat päättävät, pidetäänkö talo pystyssä ja maksetaan vastiketta, vai ajetaanko alas. - Jos kassa on tyhjä, alasajo ei ole huono vaihtoehto. Pankit nimittäin eivät anna lainaa tai vaativat lähes 50 prosenttia omarahoitusosuutta.

- Mutta kaiken kaikkiaan –suurin osa taloyhtiöistä on edelleen suhteellisen hyvässä kunnossa, vaikka surullinen fakta onkin, että ongelmataloyhtiöt lisääntyvät.

Savonlinnalainen kokenut isännöitsijä Juhani Rissanen on huolissaan kasvukeskusten ulkopuolisten taloyhtiöiden selviämisestä. Huonossa jamassa olevia yhtiöitä tulee koko ajan lisää. Isännöitsijöiden tulisikin kertoa arkailematta tilanteesta osakkaille, koska osakkaat tekevät päätökset.