Itä-Suomen
Kiinteistöviesti Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti
nro 3/2019
Hyvä hallintotapa on parempaa kuin lakipykälien pakottama minimitaso Kuntakohtaiset kiinteistökustannukset nousseet aiempaa nopeammin Neulaspossussa asukkaat mukaan tavoitesuunnitelman tekemiseen
6 12 19
Kiinteistöviesti 3/2019
Tässä lehdessä 3
Pääkirjoitus
4 Ajankohtaista 6
Hyvä hallinto on parempaa kuin lakipykälien pakottama minimitaso
9
Menettelytavat asunnon terveyshaittaepäilyssä
10 Taloyhtiöt messuamaan! 11 Kiinteistöliitto Itä-Suomi mukana Rakenna ja Asu -messuilla 12 Indeksitalo 2019: Kuntakohtaiset kiinteistökustannukset nousseet aiempaa nopeammin 17 Vieraskynä 18 Yhtiöjärjestys kuntoon taloyhtiössä 19 Esittelyssä jäsentalo: Neulaspossussa asukkaat mukaan tavoitesuunnitelman tekemiseen 22 Lakihelppi aina apuna taloyhtiön lakikysymyksissä 23 Oikeustapauksia 26 Kolumni 27 Jäsenpalvelut 2019
Hups! Toimittajalta sattui kömmähdys! Syyskuussa julkaistussa Taloyhtiö.Nyt lehdessä haastateltiin vakuutusmeklaritalo Finib Oy:n yhteyspäällikkö Pauliina Hassista. Juttuun jäin toimittajalta asiavirhe, All risk-vakuutus korvaa nimenomaan äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot, toisin kuin jutussa kirjoitettiin. Pahoittelemme virhettä!
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä 2 200 jäsentä. Kiinteistöliitto Itä-Suomi kuuluu Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön yhdessä 22 muun paikallisyhdistyksen kanssa. Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
Kiinteistöviesti 3/2019
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2 440 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Painopaikka: Offsetpaino L. Tuovinen Ky Kannen kuva: Viesitär/Mari Saarelainen
Pääkirjoitus Elämä kallistuu, mutta kyllä täällä pärjätään Sekä Pellervon taloustutkimus PTT:n asumismenoselvitys että Kiinteistöliiton Indeksitaloselvitys kertovat karua kieltä siitä, että asumismenot ja kiinteistökustannukset jatkavat nousuaan. PTT:n selvityksen mukaan vuosittainen nousu on asuinpaikasta, asumismuodosta ja kotitalouden tyypistä riippuen noin 1,5 – 2,5 prosenttia. Selvityksen mukaan asumismenojen kasvu on kuitenkin hitaampaa kuin edellisvuosina. Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvityksen mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet tänä vuonna edellisvuotta voimakkaammin. Kustannukset nousivat keskimäärin 2,6 prosenttia edellisvuodesta, jolloin nousua oli noin prosentin verran. PTT:n selvityksessä tutkitaan suomalaisten asumiseen käyttämän rahan määrää ja sen suhdetta nettotuloihin ruokakunnittain. Mukana on erikokoisia esimerkkikotitalouksia kerros- ja omakotitaloista 21 kaupungissa. Indeksitalo-selvitys pohjautuu vakiomuotoisen ns. Indeksitaloon, jossa selvitetään kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannuksia 59 kaupungissa ja kunnassa. Veronmaksajat puolestaan selvittivät kuinka paljon korkeakouluopiskelijoilla jää rahaa käytettäväksi Suomen korkeakoulukaupungeissa vuonna 2018. Kenties vastoin yleistä olettamaa, Helsinki on opiskelijalle edullisin kaupunki, tosin erot kaupunkien välillä olivat yllättävän pieniä. Itä-Suomessa halvimmillaan opiskelija pärjää Joensuussa (5. sija), toisena on Mikkeli (7. sija). Kuopio sijoittui valtakunnallisessa selvityksessä sijalle 13. Tutkimuksia on varmasti vielä tusinan verran muitakin. Kaikkien sanoma lienee sama - elämä kallistuu. Vaikka Indeksitalo-selvitys kertoo kiinteistökustannusten nousseen Itä-Suomessa keskimäärin enemmän kuin muualla Suomessa, pärjäämme täällä silti. Tämä positiivinen asenne huokuu myös joensuulaisen Karjalan Tilipalvelu Oy:n isännöitsijä Tuomas Holopaisen haastattelussa sivulla 16. Jutussa Holopainen summaa alueensa taloyhtiöiden vuotuisia kustannuksia Indeksitalo-selvitykseen peilaten ja päättää haastattelun ”Kyllä täällä pärjätään” sanoihin. YK:n toimesta tehdyn World Happiness Report 2018 -tutkimuksen mukaan suomalaiset ovat maailman onnellisinta kansaa. Harmi, ettei alueellisia tutkimuksia Suomen sisällä ole juuri tehty, mutta jos olisi, Itä-Suomi olisi tutkimuksen kärkisijoilla. Olemme saaneet onnellisuuteen johtavia eväitä jo äidin maidossa (korkea yhteisöllisyys, selviytymisen taito ja kyky nähdä asioissa valoisa puoli), myös puhdas luonto ja toimivat perusasiat lisäävät ihmisten onnellisuutta. Joten, vaikka elämä kallistuu, kyllä täällä pärjätään! Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti 3/2019
AJANKOHTAISTA
t e d u u s i a l i t s u t u l u o k t a Tulev Suunnitelmallinen kiinteistönpito Suunnitelmallisen kiinteistönpidon päätarkoitus on hyvän asumisen järjestäminen, omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen sekä asumiskustannusten ennakointi. Koulutusillan aikana käydään läpi seuraavat asiat: • Kiinteistönpito ja sen merkitys • Kiinteistön teknisen kunnon selvittäminen • Kiinteistönpitokortisto (KIPI) ja sen hyödyntäminen • Rakennuksen kuntosovelluksen (Raku) hyödyntäminen Illan luennoitsijana Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta Tilaisuus on jäsentalojen edustajille maksuton, muilta 100 euroa/henkilö.
Savonlinna
Mikkeli
maanantai 4.11.2019 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Ravintola Paviljonki, Rajalahdenkatu 4
tiistai 19.11.2019 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Scandic Mikkeli, Mikonkatu 9
Varkaus
Joensuu
keskiviikko 6.11.2019 klo 16.30 - 19.00 (Kahvitarjoilu klo 16.30 - 17.00) Varkauden kaupunginkirjaston auditorio, Osmajoentie 1
keskiviikko 20.11.2019 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Riveria, auditorio, Niskakatu 17
Iisalmi torstai 7.11.2019 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Ravintola Raatihuone, Kauppakatu 22
Kuopio torstai 21.11.2019 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Original Sokos Hotel Puijonsarvi, Minna Canthin katu 16
Tilaisuuksien kutsut ja ohjelmat ovat nettisivuillamme: https://ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/. Voit ilmoittautua tilaisuuksiimme nettisivujen kautta tai sähköpostitse osoitteeseen anne.verger@kiinteistoliitto.fi tai p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo), p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, PohjoisKarjala). Viimeinen ilmoittautumispäivä viikkoa ennen tilaisuutta.
Kiinteistöviesti 3/2019
AJANKOHTAISTA
Puheenjohtajien tapaaminen Taloyhtiöiden varautuminen sähköistyvään autokantaan. Tilaisuus järjestetään yhteistyössä Lumme Energian kanssa. Asiantuntijana Miko Huomo, johtaja, liiketoiminnan kehitys.
Savonlinna
Joko seuraat meitä Facebookissa? Joko seuraat meitä Facebookissa? Viestimme Facebookissa kaikkea asumiseen ja taloyhtiömaailmaan liittyvää. Seuraajinamme on jo runsaat 130 henkilöä – liity mukaan ja osallistu keskusteluun!
maanantai 18.11.2019 klo 15.30 – 18.00 (kahvitarjoilu klo 15.30 – 16.00) Ravintola Paviljonki, Rajalahdenkatu 4, Savonlinna
Jäsenmatkat Riikinvoimalle Riikinvoimalla tutustumme moderniin polttolaitoksen toimintaan ja näemme, miten jätteen sisältämä energia hyödynnetään kaukolämmön ja sähkön tuotannossa. Lähtö jäsenmatkalle on kello 9 (poikkeus Pieksämäki kello 10), paluu kello 15.30-17.30 kaupungin mukaan. Matka on jäsenille maksuton. Mukaan mahtuu max. 40 henkilöä. Mielellään 1 henkilö/jäsentaloyhtiö. Matkat järjestetään yhteistyössä Metsäsairilan, Jätekukon ja Puhas Oy:n kanssa. Matkalla tarjotaan lounas.
Anna palautetta ja vinkkaa juttuvinkistä! Mitä pidät jäsenlehdestä? Mistä tykkäät ja mitä voisimme vielä kehittää? Mitä haluaisit lukea seuraavista lehdistä? Tapahtuuko asuinalueellasi/koti kaupungissasi jotain, josta myös muut voivat olla kiinnostuneita? Kerro mielipiteesi tai juttuvinkkisi: ita-suomi@kiinteistoliitto.fi
30.10. Mikkelistä ja Pieksämäeltä 14.11. Joensuusta ja Kuopiosta
Kiinteistöviesti 3/2019
KIRJOITTAJA TIMO TOSSAVAINEN KIINTEISTÖLIITON YHTEYSJOHTAJA
Hyvä hallinto on parempaa kuin lakipykälien pakottama minimitaso Kokevatko taloyhtiösi osakkaat, että heitä kuullaan asioiden valmistelussa ja päätöksenteossa? Tiedetäänkö taloyhtiössä mitä asumiselta tavoitellaan tulevina vuosina? Ovatko roolit ja yhteistyökuviot hallituksen, isännöinnin ja osakkaiden kesken kaikilla kirkkaana mielessä? Etenevätkö asiat taloyhtiössä suunnitelmallisesti kohti tavoitteiden saavuttamista? Koetaanko taloyhtiön hallinto riesana vai resurssina? Ratkaisut näihin löytyvät Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta.
L
iian moni taloyhtiö tyytyy siihen, että tehdään vain se mihin lainsäätäjä pakottaa. Mennään mistä aita on matalin, täyttäen lakien määräämä minimi rimaa hipoen. Miettimättä jää mikä on osakkaille ja taloyhtiön tulevaisuudelle paras ratkaisu. Heikoimmillaan eletään kuin Kittilässä, eikä mielletä kaikkien lakien koskevan kotitaloa – oma ”Lapin laki” tulee taloyhtiössä käyttöön, vaikka ei saisi. Heikko asenne tuottaa huonoa hallintoa myös taloyhtiössä, eikä se ole osakkaiden eikä heidän yhdessä omistaman taloyhtiön etu. Onneksi iso osa taloyhtiöistä toimii toisin – eli paljon paremmin. Riesa vai resurssi? Hallinto voi olla kumpaa vaan, sillä huonosti toimiva tai tarkoitustaan ymmärtämätön hallinto on riesa niin siihen osallistuville kuin sen ”toiminnasta” kärsiville. Hyvin toimiva hallin-
Kiinteistöviesti 3/2019
to puolestaan on resurssi, joka tuo lisäarvoa taloyhtiön toiminnalle ollen hyödyksi osakkaille ja asukkaille. Hallinto on aina olemassa, ja kussakin taloyhtiössä päätetään halutaanko hyvää vai huonoa hallintoa – jälkimmäinen tulee joskus itsestään, ellei tietoisesti päätetä hyvään hallintoon pyrkimisestä. Kumman tien taloyhtiösi tahtoo; Hyvä vai huono hallinto?
Hyvä hallintotapa on mahdollista ja mahdollisuus taloyhtiössä Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen valmistelivat Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA yhteistyössä oikeusministeriön kanssa.
Syksyllä 2016 julkaistu suositus edistää taloyhtiöiden avointa ja suunnitelmallista toimintaa, parantaa asumisviihtyisyyttä ja lisää kiinnostusta yhteisten asioiden hoitoon. Hyviä tavoitteita, eikös vaan? Suositus kertoo, kuinka asiat voidaan hoitaa paremmin kuin mihin lainsäätäjä taloyhtiön pakottaa. Monesta tarpeellisesta ja hyödyllisestä asiasta lainsäädännössä ei ole mitään määräyksiä, mutta Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus opastaa kuinka saadaan asiat hoitumaan hyvin taloyhtiössä näiltäkin osin. Asunto-osakeyhtiölain vähimmäisvaatimuksia täydentävässä suosituksessa annetaan taloyhtiöille konkreettisia käytännön ohjeita, malleja ja käytäntöjä hyvän hallintotavan noudattamiseksi. Vakiintuneet hyvät käytännöt lisäävät luottamusta taloyhtiön osakkaiden
”
Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, avoimuus ja suunnitelmallisuus ovat keskeistä hyvässä hallintotavassa.
”
KUVA: KIINTEISTÖLIITTO / ROUSI VISIONS
Kiinteistöviesti 3/2019
Hyvän hallintotavan pääteemat • • • • • • • •
Pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma (strategia) Yhtiökokous Hallitus Isännöinti Riskien hallinta ja riitojen ratkaisu Tilintarkastus ja toiminnantarkastus Osakas- ja asukasviestintä yhtiökokousten välillä Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet
ja johdon kesken sekä parantavat asumisen olosuhteiden ja kustannusten ennakoitavuutta. Perehdy suosituksen sisältöön, mieti muuttuisiko oman taloyhtiösi toiminta paremmaksi ja ryhdy noudattamaan hyvää hallintotapaa!
Avoimuus, yhdenvertaisuus ja suunnitelmallisuus Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, avoimuus ja suunnitelmallisuus ovat keskeistä hyvässä hallintotavassa. Nämä periaatteet parantavat asumisviihtyisyyttä ja taloyhtiön ilmapiiriä. Avoimuus vähentää epäselvyyksiä ja lisää luottamusta hallituksen, isännöinnin, osakkaiden ja asukkaiden kesken. Tärkeää on viestiä osakkaille riittävästi ja oikeaaikaisesti taloyhtiön asioista. Tähän löytyy oivat vinkit Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta. Taloyhtiön toiminnan kannalta on tärkeää, että hallituksen ja isännöitsijän työnjako sekä toimintatavat on määritelty selkeästi ja että
Kiinteistöviesti 3/2019
sovitut pelisäännöt ovat kaikkien tiedossa. Suositus antaa eväät näihin seikkoihin.
varata ajan kokoukseen osallistumiseksi. Helppoa, eikö totta?
Suosituksen kahdeksan pääteemaa
Viestintää yhtiökokousten välillä ja osakkaiden velvollisuuksia
Taloyhtiön hyvä hallintotapa sisältää 63 suositusta, jotka tarjoavat parhaita käytäntöjä käyttöön otettaviksi. Suosituksen 8 pääteemaa ovat taloyhtiön pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelmaa, yhtiökokous, hallitus, isännöinti, riskien hallinta ja riitojen ratkaisu, tilintarkastus ja toiminnantarkastus, osakas- ja asukasviestintä yhtiökokousten välillä sekä osakkaan oikeudet ja velvollisuudet. Puolet suosituksista koskee yhtiökokousta, hallitusta ja isännöintiä. Yhtiökokous tulee järjestää siten, että mahdollisimman moni osakas voi käyttää omistajaoikeuksiaan kokouksessa. Kun osakkaille ilmoitetaan yhtiökokouksen ajankohta heti hallituksen päätettyä päivämäärästä, osakkaat osaavat
Hyvä tiedonkulku parantaa yhteishenkeä ja naapurisopua. Puutteet tiedonkulussa heikentävät luottamusta taloyhtiön vastuuhenkilöitä kohtaan. Hyvään käytäntöön kuuluu viestiä osakkaille ja asukkaille säännöllisin väliajoin pitkin vuotta mm. taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta, rakennusten kunnosta, tehdyistä ja tulevista korjauksista sekä asumiseen vaikuttavista asioista. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus muistuttaa osakkaan oikeuksien lisäksi myös osakkaan velvollisuuksista. Huoneiston kunnossapito ja velvollisuus ilmoittaa muutostöistä taloyhtiölle kuuluvat näihin asioihin. Suositus löytyy kokonaisuudessa netistä maksutta esim. Kiinteistöliiton jäsensivuilta.
KIRJOITTAJA HEIKKI KALLUNKI, YMPÄRISTÖTERVEYSTARKASTAJA, KUOPION KAUPUNKI
Menettelytavat asunnon terveyshaittaepäilyssä
E
riasteiset kosteus- ja homevauriot, kuten muutkin asuntojen terveydellisiin olosuhteisiin vaikuttavat ongelmat ovat jatkuvasti esillä arjessamme. Konkreettisia ongelmia on paljon, minkä lisäksi sisäilmaan liitetyt uhkakuvat aiheuttavat huolta ihmisissä. Kuopion kaupungin ympäristöterveydenhuolto antaa asumisterveyteen liittyvää ohjausta ja neuvontaa sekä tarkastaa tarvittaessa asuntojen olosuhteita. 2010 -luvulla ympäristöterveydenhuoltoon on otettu vuosittain selvitettäväksi keskimäärin n. 150 asunnon olosuhteet. Valtaosa em. tapauksista on ollut kosteus- ja homevaurioepäilyjä. Jos asunto-osakeyhtiön asunnossa epäillään esiintyvän olosuhteita, joista voi aiheutua terveyshaittaa, on taloyhtiö ensisijaisesti vastuussa asian selvittämisestä. Taloyhtiö vastaa rakenteiden ja talotekniikan kunnosta, joten taloyhtiön olisi vähintäänkin selvitettävä, ettei niissä ole selvästi havaittavia ongelmia tai puutteita. Käytännössä tämä vaatii taloyhtiön edustajan, kuten kiinteistönhoitajan tai pätevän asiantuntijan käymistä asunnossa ja vähintään asunnon pintapuolista tarkistamista. Mikäli asunnossa ei taloyhtiön näkemyksen mukaan ole viitteitä terveyshaittaa aiheuttavasta olosuhteesta tai kiinteistönomistaja ei ryhdy asiaa selvittämään tai korjaamaan epäkohtia, on asukkaalla
tai osakkeenomistajalla oikeus saada asia ympäristöterveydenhuollon selvitettäväksi. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa asukkaalla on lääkärin suositus kodin olosuhteiden selvittämiseksi. Näissä tapauksissa asiat otetaan suoraan vireille ympäristöterveydenhuoltoon. Ympäristöterveydenhuolto selvittää asunnon terveydellisiä olosuhteita ja antaa niistä sekä mahdollisesti tarvittavista jatkotoimenpiteistä arvionsa. Selvityksiin käytetään ns. pintoja rikkomattomia menetelmiä ja mittauksia. Tarkastuksesta ei tule kustannuksia asianosaisille. Mahdollisesti tarvittavat jatkotutkimukset on teetettävä pätevällä asiantuntijalla, joita ovat mm. sertifioidut rakennusterveysasiantuntijat. Jatkotutkimuksista on raportoitava ympäristöterveydenhuollolle kohtuullisessa ajassa (yleensä n. 2 kk tarkastuksesta). Jatkotutkimusten kustannukset tulevat pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulle, ellei esim. ole kiistatta selvää, että ongelma on huoneistonhaltijan itsensä aiheuttama. Lopulta
kustannukset jakautuvat asuntoosakeyhtiölain ja vastuunjakotaulukoiden perusteella. Taloyhtiö päättää myös korjaustavasta. Ympäristöterveydenhuolto ei osallistu korjausten aikaiseen olosuhteiden valvontaan kuin poikkeustapauksissa, mutta antaa tarvittaessa ohjeita mm. turvallisiin työtapoihin ja korjausten jälkeiseen siivoukseen liittyen. Taloyhtiön on ilmoitettava ympäristöterveydenhuollolle korjausten valmistumisesta, jotta asuntoon voidaan tehdä jälkivalvontatarkastus ja varmistaa, että terveyshaittaa aiheuttanut olosuhde on saatu poistettua.
Lisätietoja asiasta löytyy Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksesta (545/2015)
Heikki luennoi isännöitsijöille terveyshaittaepäilyistä Kuopiossa. – Lisätietoja asiasta löytyy Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksesta (545/2015) asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista, vinkkaa Heikki.
Kiinteistöviesti 3/2019
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
K
uopio-hallin kuluttajille tarkoitetut Rakenna ja Asu -messut keräävät vuosi vuodelta isoja kävijämääriä. Helmikuun messuilla oli kävijöitä noin 10 000 ja näytteilleasettajia 170. Kevään 2020 messuilla 22.-23. helmikuuta on kohderyhmänä erityisesti taloyhtiöt ja niissä asuvat. - Rakenna ja Asu -messut mielletään usein omakotitalomessuiksi, mutta näin ei ole. Messut on tarkoitettu aivan kaikille asumisesta, rakentamisesta ja sisustamisesta kiinnostuneille. Siksi näytteilleasettajien joukosta löytyy kiinnostavia teemoja jokaiselle, kertoo messupäällikkö Katja Juppi. Messut ovat Itä-Suomen suurimmat rakentamis- ja asumismessut. Siksi ne tarvitsevat Kuopio-hallin laajuisen areenan.
Tietoiskuja ja kotiorjia Ensi kevään messuilla Suomen Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen luennoi molempina päivinä ja Kiinteistöliitto Itä-Suomella on oma osastonsa. Toiminnanjohtaja Piia Moilanen kertoo, että taloyhtiöiden väki on tervetullut osastolle jututtamaan paikallisyhdistystä ja kysymään taloyhtiöasioista henkilökohtaisesti. – Se on mukava tapa tulla tutuksi, puolin ja toisin. Tietoiskuja, luentoja ja näytöksiä eri aiheista kuuluu messuohjelmaan. Kevään 2020 messukävijöitä odottaa yllätys; messuilla on juontaja, joka pistää pystyyn myös erinäisiä kisailuja. Juppi ei paljasta sanavalmiin juontajan henkilöllisyyttä vielä. – Kannattaa seurata ilmoittelua!
10
Kiinteistöviesti 3/2019
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Taloyhtiöt messuamaan!
- Taloyhtiöiden väelle on paljon tarjontaa seuraavilla Rakenna ja Asu -messuilla, kertoo messupäällikkö Katja Juppi.
Keksittäneenkö seuraaville messuille edellisiäkin parempi vetonaula: Viime messuilla onnekas voittaja sai arvonnassa muutamaksi tunniksi Kotiorjan haluamiinsa kotitöihin. Orjan tarjosi Salaiset Ojat Oy. – Aika hieno idea, vai mitä, Juppi nauraa.
Valtavasti näkemistä Taloyhtiöitä kiinnostavia messuosastoja lienee rakennusliikkeillä ja remonttipalveluyrityksillä, insinööritoimistoilla, isännöinti-, huolto- ja siivousyrityksillä, ikkuna-, putki- ja sähköremonttien tarjoajilla, julkisivu-urakoitsijoilla, kattoremonttien tekijöillä, ovitoimittajilla, jätteidenkäsittely-yrityksillä, salaojittajilla, piharakentajilla ja hälytysjärjestelmien toimittajilla. Taloyhtiöiden asukkaita taas kiinnostanevat keittiö- ja huoneistoremonttien, lukitus- ja turvallisuus-
tuotteiden tarjoajat, puuseppä- ja kotipalveluyritykset, sähkönmyyjät, kiinteistönvälittäjät, pankit, homekoirapalvelujen ja lämpöpumppujen tarjoajat. Onpa muuttofirmallakin osastonsa; miten ikävästä muutosta pääsisi mahdollisimman vähällä – joskaan tonttitarjontaansa esitteleville kunnille muutto heille veronmaksajaksi ei liene ikävä asia. Viime vuonna esimerkiksi Rautavaara houkutteli messuilla uusia asukkaita, samoin teki nykyinen Kuopion lähiö Maaninka. Ja tietenkin Kuopio itse on aina mukana kertomassa palveluistaan ja tonteistaan. Oheistarjonta on monenlaista; on takomotuotteita, käsineitä, karkki- ja korumyyntejä ja muita arjen hyödykkeitä. Lapsille on leikkipaikka Muksula. VS-Ravintolat tarjoaa pullakahvia ja lounasta.
Bussi tuo perille Juppi on messupäällikkönä ensimmäistä vuotta, mutta on konkari messukävijänä. Hänestä on konkreettisempaa nähdä ja koskettaa tuotetta ja kysyä lisää esittelijältä kuin selata nettisivuja tai somea. – Voin esimerkiksi kokeilla, liukuuko keittiökaapiston vetolaatikko hyvin, hän kuvaa. Kuopio-hallin ympäristössä on vain rajallisesti parkkipaikkoja. Siksi messuille kulkee toripysäköinnin vierestä kaupungintalon takaa nonstoppina ilmainen bussikuljetus. – Kun auton vie toripysäköintiin, siitä on kätevä hypätä bussiin. Muitakin kuljetuksia on suunnitelmissa. - Meillä on lupsakka meininki, sillä me erotutaan joukosta, Juppi lupaa. Ja lisää, että pöytä- ja osastopaikkoja on vielä saatavilla. .
Kiinteistöliitto Itä-Suomi mukana Rakenna ja Asu -messuilla Olemme mukana Rakenna ja Asu -messuilla Kuopio-hallissa 22.-23.2.2020. Löydät meidät messujen B-osasta, osaston numero 16. Piian ja Annen lisäksi osastoltamme on myös apulaispäälakimiehemme Kristel Pynnönen. Tule kysymään ajankohtaisista taloyhtiöasioista sekä kiinteistöjuridiikasta. Messujen aikana myös Kristelin luento alueen päälavalla (aikataulu tarkentuu myöhemmin) – Lämpimästi tervetuloa moikkaamaan!
Löydät meidät täältä
Kiinteistöviesti 3/2019 11
KIRJOITTAJAT PIIA MOILANEN JA ANNA-LIISA PEKKARINEN (haastattelut)
Indeksitalo 2019:
Kuntakohtaiset kiinteistökustannukset nousseet aiempaa nopeammin
K
iinteistöliiton Indeksitaloselvityksen mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet tänä vuonna edellisvuotta voimakkaammin. Muun muassa kaukolämmön, vesihuollon ja kiinteistöveron muodostamia kustannuksia seuraavassa Indeksitalo-vertailussa kustannukset nousivat valtakunnallisesti keskimäärin 2,6 prosenttia vuodesta 2018. Itä-Suomessa kustannukset nousivat eniten Joensuussa 4,6 prosenttia ja vähiten Varkaudessa yhden prosentin. Keskimäärin kustannukset nousivat Itä-Suomessa 2,9 prosenttia. Kaikkiaan valtakunnallisessa selvityksessä vertaillaan 59 kuntaa. Itä-Suomesta mukana ovat Iisalmi, Joensuu, Kuopio, Mikkeli, Savonlinna ja Varkaus.
Itä-Suomessa Savonlinnassa ja Mikkelissä suurimmat kustannukset Valtakunnallisessa tilastossa Savonlinna on kiinteistökustannuksiltaan kuudenneksi kallein kunta, Mikkeli
12
Kiinteistöviesti 3/2019
tulee heti perässä sijalla seitsemän. Molemmissa kunnissa sekä jätehuolto että vesi- ja jätevesimaksut ovat Itä-Suomen kalleimmat.
dessa jätehuoltokustannukset laskivat viime vuodesta. Savonlinnassa, Mikkelissä ja Iisalmessa jätehuoltokulut sen sijaan nousivat.
Kuopio nosti vesija jätevesimaksuja eniten
Sähkökustannukset nousivat eniten – myös lämmitykseen kuluu rahaa selvästi aiempaa enemmän
Kuopiossa vesi- ja jätevesimaksut nousivat eniten koko valtakunnan tilastossa yhdessä Forssan kanssa. Kuopiossa on Itä-Suomen kolmanneksi kalleimmat vesimaksut, valtakunnallisesti Kuopion vesimaksut ovat yhdeksänneksi kalleimpia (jaettu sija). Halvimmalla vesimaksuista selviää Itä-Suomessa iisalmelaiset.
Jätekustannukset laskussa Jätekustannukset keskimäärin jopa hivenen laskivat valtakunnallisesti. Tämä näkyi myös Itä-Suomessa, Kuopiossa on tällä hetkellä valtakunnallisesti neljänneksi halvin jätehuolto (jaettu sija) ja Itä-Suomen halvin. Myös Joensuussa ja Varkau-
Valtakunnallisesti sähkökustannukset nousivat jyrkästi, myös lämmitykseen kuluu selvästi aiempaa enemmän rahaa. Itä-Suomessa sähköön menee eniten rahaa Savonlinnassa, pienimmät sähkökulut ovat Mikkelissä. Kaukolämpöön Itä-Suomessa kuluu eniten rahaa Iisalmessa, halvimmillaan kaukolämpöä saa Kuopiossa.
KUOPIO VARKAUS
MIKKELI
JOENSUU
SAVONLINNA
Kiinteistöliitto julkaisi tänä vuonna ensimmäistä kertaa Indeksitalo-selvityksestä avoimen tietolähteen. Datasta pääsee porautumaan kuntakohtaisiin kustannuksiin sekä vertaamaan eri kuntien maksuja keskenään. https://www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/tutkimus/saannolliset/indeksitalonraportit/
Mikä on indeksitalo? Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 vakiomuotoisen ns. Indeksitalon kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Indeksitalo 2019 -tietoaineiston on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 59 kaupunkia ja kuntaa. Indeksitalon vertailukustannukset kattavat keskimäärin runsaat puolet kaikista kerrostaloyhtiön hoitokuluista. Vertailun ulkopuolelle jäävät markkinoilta ostettavat, yksityiset palvelut, kuten isännöinti ja kiinteistöpalvelut. Tiedot ovat syyskuun 2019 mukaisia.
Kiinteistöviesti 3/2019 13
Tuomas Holopainen, Joensuu:
Joensuussa pärjätään vaikka hinnat nousevat Indeksitalon kustannusten muutokset 2014 - 2019 Joensuussa
2011—2019. Nousuun vaikuttanee osaltaan ikääntyvän vesijohto- ja viemäriverkoston korjaustarve. Kiinteistöveroprosentti pysyi ennallaan, mutta kiinteistöjen verotusarvot pääsääntöisesti nousivat monen alentamisvuoden jälkeen.
Säät vaikuttavat kustannuksiin Pohjois-Karjalassakin taloyhtiöiden kustannuksien merkittävin osuus muodostuu energiakustannuksista. - Fortumin kaukolämmön energiamaksu ja tehomaksu nousivat tänä vuonna maltillisesti keskimäärin 2,4 prosenttia, mutta koska lämmitys muodostaa kaukolämmössä olevien taloyhtiöiden hoitokuluista runsaan kolmanneksen, energian pienelläkin nousulla on vaikutusta kokonaishoitokuluihin, toteaa isännöitsijä Tuomas Holopainen Karjalan Tilipalvelu Oy:stä. Maanlaajuisessa vertailussa Joensuun kaukolämpö on kohtuuhintaista, mutta Etelä-Suomessa taloyhtiöitä on siirtynyt maalämpöön kaukolämmön hinnan vuoksi. Joensuussa siirtyminen ei ole nykyisillä hinnoilla kannattavaa, ja hankkeiden takaisinmaksuajat olisivat pitkiä. - Energiaverotuksen vuoksi kaukolämmön hinnan kehitykseen tulevaisuudessa vaikuttanee se, millä muodoin kaukolämpöä tuotetaan. Joensuussa kaukolämmön tuottaminen tapahtuu jo nyt muun muassa uusiutuvalla metsähakkeella.
14
Kiinteistöviesti 3/2019
Verotusarvot nousivat alennusvuosien jälkeen Energiakustannuksia säästetään useissa Karjalan Tilipalvelun isännöimissä taloyhtiöissä hyödyntämällä kiinteistöautomaatiota, jossa lämmityksen säätö on siirretty ulkolämpötila-antureilta pääosin sisälämpötila-antureille. Näin on päästy lämmityskustannuksissa jopa 10 prosentin säästöön, ja se on pienentänyt kokonaishoitokuluja noin 3,5 prosenttia. Järjestelmän hankintakustannus on kuoleutunut 2—5 vuodessa asennetun automaation mukaan. Ulkolämpötila-antureilla varsinkin keväällä ja syksyllä tapahtuu ”hukkalämmitystä”, koska päivä- ja yölämpötilojen erot voivat olla suuretkin. Veden hinnan korotus oli tänä vuonna Joensuussa 1,8 prosenttia, kun joinakin vuosina nousu on ollut jopa noin 6 prosenttia. Holopainen laskee, että vesi- ja jätevesimaksu on noussut euron kuutiolle vuosina
Jätehuollossa poltettavan jätteen tyhjennysmaksu nousi noin 5,8 prosenttia, mutta perusmaksu sen sijaan pieneni 3 prosenttia. Taloyhtiöillä ei ole kilpailutusmahdollisuutta, sillä viiden kunnan omistama Puhas Oy vastaa alueensa asunto-osakeyhtiöiden jätehuollon järjestämisestä. - 14 asuinhuoneiston esimerkkiyhtiössä lämmöstä, vedestä, sähköstä, tontinvuokrasta ja verotuksesta aiheutuneet asumisen kustannukset ovat kaikkiaan nousseet 13,5 prosenttia kahdeksassa vuodessa, euroina 37 000 eurosta 42 000 euroon. Toki yksittäisen suurimman kuluerän kaukolämmön kustannuksiin on vaikuttanut myös kunkin vuoden kylmyys. Myös peruskorjaustarpeet tuovat taloyhtiöille ja osakkaille kustannuksia. - Joensuu on kuitenkin vetovoimainen yliopistokaupunki, kasvukeskus, jossa myös rakennetaan paljon. Kyllä täällä pärjätään, Holopainen sanailee.
Kiinteistöviesti 3/2019 14
Atte Ojanen, Mikkeli:
Kun tariffeihin ei voi vaikuttaa, pitää säästää Indeksitalon kustannusten muutokset 2014 - 2019 Mikkelissä
ni meno, ettei kilpailuttaminen ole kannattavaa, koska sähkönsiirtoa ei voi kilpailuttaa. Säästöjä saa eniten, kun valaistusta uusittaessa vaihtaa lamput erittäin pitkäikäisiin ledeihin, jolloin huoltokäynnit vähenevät.
Verotusarvot pysyneet ennallaan Isännöitsijä Atte Ojanen Mikkelin Taloasemalta kertoo, että Mikkeli on kokoonsa nähden melko hinnakas. – Vesi on meillä kallista. Mikkelin Vesi on viimeiset viisi vuotta nostanut veden hintaa tuntuvasti, yhtenä vuonna jopa 8 prosenttia, tänä vuonna 2,7 prosenttia. Taloyhtiöillä ei ole muuta keinoa kuin ohjeistaa asukkaita säästäväiseen vedenkäyttöön sekä asentaa huoneistokohtaiset vesimittarit vesijohtoremonttien yhteydessä. Tietoisuus omasta vedenkulutuksesta vähentää vedenkäyttöä jopa 30 prosenttia. Kaukolämmön mikkeliläisille tuottaa kaupungin omistama Etelä-Savon Energia. Lämmön hinta nousee tasaista tahtia. – Koska tariffeihin emme voi vaikuttaa, pitää yrittää säästää energiaa.
LTO tehokas energiansäästötapa Ojanen kertoo, että eräs taloyhtiö onnistui säästöissä yli odotusten. Se asennutti taloonsa lämmöntalteenoton ja sääti koko talon lämmön tasaiseksi. Lämmönkulutus pieneni entisessä koneellisen poiston talossa peräti 70 prosenttia, kun lämmintä sisäilmaa ei enää puhallettu ”harakoille”, vaan se kiertää
takaisin lämmittämään taloa. Vaikka lämmöntalteenottojärjestelmä lisäsi sähkönkulutusta, lämmityskulu putosi euromääräisesti puolella. Investoinnin kuoletus kesti viisi vuotta. – Näin hyvään tulokseen pääsee optimaalisessa talossa, muissa taloyhtiöissämme ei ole päästy näin koviin säästöihin. Useisiin Ojasen taloyhtiöiden lämmitysverkostoihin on asennettu Baueurin vedenkäsittelylaite. Se on vähentänyt huoltokäyntejä, ja huonelämpötilat ovat pysyneet tasaisina. – Vikailmoitusten määrä ja valitukset viileistä asunnoista ovat pudonneet dramaattisesti. Ehkä lämmityssäästöjäkin tulee, mutta itse näen suurimpana hyötynä sen, että lämmitysverkostossa virtaa puhdas vesi, lämmönvaihdin pysyy kunnossa ja patteriventtiilien vaihtotarve vähenee. Yleisenä säästövinkkinä Ojanen huomauttaa, että laitteiden pitää olla ajan tasalla. Uusi lämmönvaihdin on tehokkaampi kuin vanha. – Ei kannata odottaa maksimi-ikää, eikä entisen poksahtamista. Fiksua on uusia lämmönvaihdin tehokkaammaksi ajoissa, jo hyötysuhteenkin vuoksi, koska kaukolämmön kustannus on kuitenkin talossa se suurin menoerä. Kiinteistön sähkönkulutus on taloyhtiön budjetissa niin pie-
Kiinteistöveroa Mikkeli nosti tänä vuonna 2,7 prosenttia, mutta kiinteistöjen verotusarvot ovat Ojasen mukaan pysyneet jokseenkin ennallaan. Tontit ovat pääosin omia, ainakin Ojasen taloyhtiöissä. Joillekin kaupungin vuokratonteille on tullut isoja korotuksia. Taloyhtiöt taistelevat korotuksia vastaan, ja poliitikot miettivätkin nyt, ovatko korotukset kohtuullisia. Taloyhtiöiden jätteiden keräyksen hoitaa Mikkelissä kaksi yksityistä yritystä. Kuntien omistama Metsä-Sairila huolehtii jätteiden loppukäsittelystä. – Jätehuollon hinta pysyy aisoissa kilpailuttamalla säännöllisesti, Ojanen toteaa. Hänen mukaansa asumisen kokonaiskustannukset ilman korjauksia ovat viimeisinä 5—6 vuotena nousseet ainakin 10 prosenttia, ellei enempikin. Taloyhtiöiden on ollut pakko taipua. - Mikkeli on muuttotappiopaikkakunta. Kun keskustaan rakennetaan uusia asuntoja, laita-alueilla myyntihinnat laskevat. Asumisen kustannukset kuitenkaan eivät. Onkin iso kysymys, kuinka kaukana keskustoista olevia taloja kannattaa vielä peruskorjata, ja antavatko pankit korjauslainoja. Hankala tilanne jo hieman näkyy lisääntyneinä vastikerästeinä.
Kiinteistöviesti 3/2019 15
Pekka Rousu, Kuopio:
Tilillä hyvä olla kolmen vastikekannon verran rahaa Indeksitalon kustannusten muutokset 2014 - 2019 Kuopiossa
tarkistaa, toimiiko kaukolämpölaitteisto vielä optimaalisesti, tosin tärkeämpää lämmitysenergian kulutuksen kannalta on se, onko kiinteistön lämmitys tasapainossa. Ellei ole, energiankulutus kasvaa oleellisesti.
Ilmanvaihto suurin energiahukka Kuopio edustaa kustannuksiltaan keskiarvoa samankokoisten kaupunkien joukossa, kertoo isännöitsijä Pekka Rousu Kuopion Realia Isännöinti Oy:stä. Naapurissa Siilinjärvellä on vesi ja kaukolämpö kalliimpaa, Varkaudessa taas halvempaa. Kuopiossa kaukolämmön perusmaksu nousi 11 prosenttia. Kaukolämmön tuottajana on Kuopion Energia Oy. Kaukolämpö on Rousun mukaan ollut tähän saakka verrattain edullista. - Nähtäväksi jää, mitä tapahtuu kaukolämmön, sähkönkulutuksen ja sähkönsiirron hinnalle jatkossa, jos parhaillaan neuvoteltavana oleva Savon Voiman ja Kuopion Energian yhdistyminen toteutuu. Myös vesimaksu nousi. Poliittisella päätöksellä Kuopio alkoi laskuttaa kiinteistöiltä hulevesimaksua takautuvasti vuoden 2018 alusta alkaen. Aiemmin uutisoitiin, että hulevesimaksua kompensoidaan jäteveden hinnassa, mutta ainakaan kokonaisveden hinnassa kompensointia ei ole näkynyt. Jätehuollosta Kuopiossa vastaa Jätekukko, ja sen hinnat on pysyneet kohtuullisina. Taloyhtiöiden ainoa mahdollisuus pienentää jätekustannusta on lajitella tehokkaasti ja tuottaa mahdollisimman vähän sekajätettä, joskaan isoja summia ei näin säästy. – Pahvit kannattaa litis-
16
Kiinteistöviesti 3/2019
tellä, eikä täyttää tyhjennysastioita ilmalla, Rousu muistuttaa.
Verotusarvoista lasketaan kiinteistövero Kiinteistöveroprosentti on pysynyt Kuopiossa pitkään samana. Vero lasketaan kiinteistön verotusarvosta. Kolmena viime vuonna verotusarvot ovat osassa kiinteistöjä laskeneet. Uusien talojen verotusarvo on luonnollisesti vanhoja korkeampi, mutta uusilla ei ole korjauskustannuksia, kuten alemman verotusarvon vanhoilla taloilla. Esimerkkinä Rousu antaa vuonna 1980 rakennetun 51 asunnon talon, jonka verotusarvo on 1,3 miljoonaa, vuonna 2013 rakennetun 47-asuntoisen talon 3 miljoonaa. Säästöjä on taloyhtiöiden vaikea löytää, sillä kuntatariffeihin ne eivät voi vaikuttaa. Taloyhtiöt ovat Rousun mukaan kiinnostuneita kulutuslukemistaan, ja hallitukset käyvät ne budjetointivaiheessa aina läpi. Kuopion Energia tarjoaa erillispalveluna kaukolämpölaitteiden tarkastusta ja huoltoa. Roususta palvelu puoltaa paikkaansa, koska järjestelmän ikääntyessä on hyvä
Vanhoissa taloissa ilmanvaihto on suurin energiahukka. Ilmanvaihtokoneisiin voidaan laittaa taajuusmuuttaja tai korvata vanha kone taajuusmuuttajalla olevalla laitteella, joka säätää iv-koneen kierrosnopeutta ja näin vähentää osaltaan välillisesti energiankulutusta, tärkeää on kuitenkin huolehtia siitä, että ilmanvaihto on riittävä kaikissa kiinteistön tiloissa. Tehokkaampi tapa energiansäästöön on asentaa peruskorjauksen yhteydessä poistoilman lämmöntalteenottolaitteisto, jos se teknisesti ja taloudellisesti on järkevää. Alkukevään budjetointivaiheessa tariffien nousu on jo tiedossa, ja hoitovastikkeen voi mitoittaa mahdollisimman oikein. Ylimitoittaa ei vastiketta kannata, ellei jo ole tiedossa, mihin lisärahaa tarvitaan. Rousu kertoo, ettei hoitovastikkeita ole tarvinnut nostaa joka vuosi, vaan keskimäärin joka kolmas vuosi, ellei ole tullut suurempia korjauskustannuksia. – Isännöitsijän tulisi hoitaa taloutta niin, että tilillä on aina vähintään kolmen kuukauden vastikekannon mukaisesti rahaa, jolloin taloyhtiö saattaa kestää yllättävän putki- tai vesikattovuodon korjauskustannukset ilman lisävastikkeen kantoa tai lainan ottoa.
Vieraskynä Hallitusohjelma nostaa asumisen kustannuksia Eduskuntavaalikampanjoissa puolueet halusivat alentaa asumisen hintaa. Antti Rinteen hallitusohjelmasta tätä halua on vaikea löytää. Hallituksen verolinjaukset nostavat taloyhtiöiden osakkaiden vastikkeita mm. jäteveron korotuksen, yhdistetyn sähkön- ja lämmöntuotannon verotuen alennuksen ja lämmityspolttoaineiden verotuksen kiristämisen seurauksena. Myös kiinteistöhoidon työkoneiden polttoaineverojen korotukset nostavat hoitokuluja. Asuntolainojen korkovähennysten poistaminen ja kotitalousvähennyksen heikentäminen lisäävät välillisesti asuntovelkaisen ja asuntoaan korjaavan osakkaan verorasitusta. Onneksi matalana pysyttelevä markkinakorkotaso laimentaa vähennysleikkauksen vaikutusta. Sijainniltaan ja kooltaan kysytyimpien omistus- ja vuokra-asuntojen hintataso suurimmissa kaupungeissa, erityisesti Helsingissä, hidastavat työvoiman liikkuvuutta. Asuntotarjonnassa monipuolinen markkinaehtoinen tarjonta omistus- ja vuokra-asumisessa on ratkaisevassa asemassa. Kysytyimpien eli pienten asuntojen hintoja ja vuokria nostaa kysyntään nähden riittämätön tarjonta. Näin siitä huolimatta, että uusia asuntoja valmistuu ennätysmäärä neljännesvuosisataan. Asuntotuotannon pullonkaulana on yhä pula rakennuskelpoisista tonteista. Muutamat kaupungit ovat myös halunneet hidastaa kasvuaan jarruttamalla tonttitarjontaa, mikä on nostanut asuntojen hintoja. Hallituk-
KUVA: KIINTEISTÖLIITTO / ROUSI VISIONS
sen työlistalla on maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus. Pitää toivoa, että uudistuksen avulla kaavoitusta voidaan vauhdittaa tonttitarjonnan lisäämiseksi, ja tonttipula saada historiaan 2020-luvun loppupuoliskolla. Hallitus kohdentaa veronmaksajien varoja ns. tulevaisuusinvestointeihin myös asuntosektorilla, vuosina 2020-2023 yhteensä noin 400 miljoonaa euroa. Pääosa rahoista kohdennetaan tukina ARA-asunnoille. Taloyhtiöille tukia on tarkoitus myöntää mm. sähköautojen latausinfran rakentamiseen, energia(korjaus)avustuksiin ja suunnitelmallisen korjaustoiminnan edistämiseen. Suomessa on yli 88 000 taloyhtiötä, joten kaikkien hankkeisiin tukieurot eivät tule riittämään. Nopeat syövät hitaat. Valtiolla on ollut asunto-osakeyhtiöiden perusparannuksen maksullinen takausjärjestelmä vuodesta 2015 lähtien, ja takausvaltuus on ollut vuosittain 100 miljoonaa euroa. Viidessä vuodessa takauksen piiriin ei ole hyväksytty yhtään lainaa. Ohjelmansa mukaisesti hallituksen on syytä pikaisesti uudistaa takausjärjestelmä toimivaksi tukimalliksi korjausrahoituksen turvaamiseksi. Tällä vuosikymmenellä markkinaehtoisissa vuokra-asunnoissa asuvien määrä on lisääntynyt n. 40 % eli noin 250 000 ihmisellä. Tampereen väestöä vastaava määrä on saanut asunnon markkinaehtoisesta vuokra-asunnosta. Uusi hallitus valitsi viisaasti, kun se ei lähtenyt vuokrasääntelyn palauttamisen tielle, vaikka sellaisiakin haluja Säätytalon pöydissä taisi olla. Sääntelyn palauttaminen tai edes sen vakavasti otettava poliittinen pohdiskelu olisi tuhoisaa vuokraasumiselle. Harri Hiltunen, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja
Kiinteistöviesti 3/2019 17
KIRJOITTAJA TAPIO HALTIA, KIINTEISTÖLIITON NEUVONTALAKIMIES
Yhtiöjärjestys kuntoon taloyhtiössä
A
sunto-osakeyhtiölaki antaa raamit taloyhtiön toiminnalle. Laista ei kuitenkaan löydy vastausta kaikkiin taloyhtiön arjessa esiintyviin tilanteisiin. Lain mukaan asuntoosakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys, jonka vähimmäissisällön laki samalla määrittää. Usein yhtiöjärjestykset ovat kuitenkin sisällöltään huomattavasti kattavampia. Jotta yhtiöjärjestys vastaisi taloyhtiön tarpeita, kannattaa se pitää ajan tasalla. Aika ajoin on hyvä tarkastella mahdollisia muutostarpeita.
Yhtiöjärjestys – yhtiön sisäinen laki Yhtiöjärjestystä voidaan luonnehtia taloyhtiön sisäiseksi laiksi. Sen avulla taloyhtiössä voidaan määrittää tarkemmat pelisäännöt niitä tilanteita varten, joihin laki ei anna yksityiskohtaista vastausta. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös laista poikkeavalla tavalla esimerkiksi kunnossapitovastuusta. Laissa todetaan, että vastikeperusteista on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Jos taloyhtiössä halutaan periä vesimaksua, tietoliikennevastiketta tai muuta erityisvastiketta, on myös perusteesta näin ollen määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä tulee myös mää-
18
Kiinteistöviesti 3/2019
rittää osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden ulottuvuus. Jos esimerkiksi rivitaloyhtiössä pihojen halutaan olevan osakashallinnassa, tulee tämä määrittää yhtiöjärjestyksessä.
Yhtiöjärjestysmuutoksen läpivienti käytännössä Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään aina yhtiökokouksessa. Muutoksen pääasiallinen sisältö on lain mukaan mainittava kokouskutsussa. Suositeltavaa on liittää ehdotetut yhtiöjärjestysmääräykset sellaisinaan kokouskutsuun. Yhtiöjärjestyksen muutoksesta päätetään pääsääntöisesti 2/3 määräenemmistöpäätöksellä, mikä tarkoittaa sitä, että muutosta kannattaa 2/3 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Yhtiöjärjestysmuutos voi edellyttää lisäksi tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumuksen. Suostumus tarvitaan esimerkiksi osakkeenomistajan maksuvelvoitetta lisättäessä. Jos osakkeenomistaja on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Osakkeenomistaja voi suostua päätökseen myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen. Yhtiökokouksen päätös yh-
tiöjärjestyksen muuttamisesta on asunto-osakeyhtiölain mukaan viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukselle (PRH). Muutettua yhtiöjärjestystä noudatetaan vasta sen rekisteröinnistä alkaen.
Vinkkejä yhtiöjärjestyksen päivittämiseen Usein yhtiöjärjestystä lähdetään muuttamaan yksittäisen määräyksen muutoksen takia, kun esim. vesimaksua tai kunnossapitovastuuta koskeva määräys halutaan lisätä yhtiöjärjestykseen. Yhtiössä voi olla käsillä myös jonkin uuden ajankohtaisen ja yhtiössä keskustelua herättäneen tilanteen aiheuttama muutostarve yhtiöjärjestykseen. Tällainen voi olla esimerkiksi tietoliikennevastikkeen, yhteisten tilojen käyttötarkoituksen muutos tai tupakointikiellon lisääminen. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen yhden määräyksen osalta aiheuttaa koko yhtiöjärjestyksen päivitystarpeen, jos yhtiön voimassa oleva yhtiöjärjestys on rekisteröity ennen uuden AOYL voimaantuloa (1.7.2010). Yhtiöjärjestysmuutoksen valmistelussa on hyvä käyttää asiantuntija-apua jo hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta, jossa on tarkoitus muutoksesta päättää, jotta yhtiöjärjestyksen muutosluonnos saadaan kokouskutsun liitteeksi ja käsiteltyä yhtiökokouksessa onnistuneesti.
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
A
sunto Oy Neulaspossu on kolmen 3-kerroksisen talon asunto-osakeyhtiö Kuopion Neulamäessä. Ajan tyylin mukaiset punatiilitalot valmistuivat vuonna 1982. Yhtiössä asuu vielä muutamia alkuperäisiä asukkaita. Hallituksessa heistä on yksi, Jaakko Päivinen, joka oli kaksi ensimmäistä kauttaan hallituksessa jo 1980-luvulla. Mauri Koistinen valittiin puheenjohtajaksi kevään 2019 yhtiökokouksessa, kuten myös muut jäsenet Eero Savolainen, Erkki Ahola ja hallituksen ainoa ei-talossa asuva henkilö, sijoittajaosakas Mia Pyykönen. Asuntoja Neulaspossussa on 59, ja asukkaina on nuoria, senioreita, suomalaisia ja ulkomaalaisia, vuokralaisia ja osakkaita – lyhyesti: kaikenlaisia ihmisiä. Vuokralaisia asukkaista on 30 prosenttia.
PTS ohjaa korjauksia – mutta ei orjallisesti Neulaspossu on taloyhtiömaailmassa poikkeus, sillä sen hallitukseen riittää tulijoita, viime yhtiökokouksessakin halukkaita oli kymmenkunta. - Meillä halutaan olla aktiivisia, vaikuttaa omaan asumiseemme, perustelee puheenjohtaja Koistinen. Taloyhtiö noudattaa tarkasti mutta järkeä käyttäen pitkän tähtäimen suunnitelmaansa, viiden vuoden PTS:aa. - Jos jokin muu korjaus
on PTS:aan merkittyä kiireellisempi, vaihdamme järjestystä. Tärkeintä on, että PTS on tehty, sillä se ohjaa taloyhtiön kunnossapitoa. Taloja on remontoitu säännöllisesti. Viimeisimmäksi on tehty kattoremontti ja laatoitettu rappukäytävät. Rappukäytäväremontti jatkuu piakkoin seinäpintojen maalauksella. Remontit kilpailutetaan, ja jos vain mahdollista, työt teetetään talviaikaan, jolloin tekijöitä on vapaana, ja hinnat ovat edullisempia. Ensi vuoden remonttilistaukseen kuuluu ”kevyt salaojakorjaus” eli sadevesien ohjaaminen poispäin rakennusten kivijalasta. Pyykönen kertookin ostaneensa Neulaspossun sijoitusasuntonsa muun muassa siksi, koska PTS:n mukaan taloa hoidettiin hyvin, ja talon sijainti lähellä yliopistoa ja ammattikorkeakoulua vaikuttaa mahdollisten opiskelijavuokralaisten saantiin.
Esittelyssä jäsentalo
Asukkaiden tahtotila selvitetään kyselyllä Neulaspossun hallitus aikoo asukaskyselyllä selvittää asukkaiden mielipiteen siitä, miten he haluavat ikääntyvää taloyhtiötään jatkossa hoidettavan. Asukaskyselyn, aiem-
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Neulaspossussa asukkaat mukaan tavoitesuunnitelman tekemiseen
Asunto-osakeyhtiölain perusperiaate on asukkaiden yhdenvertaisuus. Sitä me noudatamme, puheenjohtaja Mauri Koistinen sanoo.
min tehdyn 10 vuoden kuntoarvion ja vuosittain päivitettävän pitkän tähtäimen suunnitelman avulla he kokoavat Tavoitesuunnitelman. - Emme halua käyttää sanaa strategia, sillä se tekee yksinkertaisesta asiasta vaikeamman kuin se on. Tavoitesuunnitelma kuvaa paremmin sitä, mitä ajamme takaa, puheenjohtaja avaa. Pyykönen työskentelee asiakasrajapinnassa kansainvälisen myynnin tehtävissä ja tietää asiakaspalautteen merkityksen. – Asukaskysely on tärkeä. Siihen vastaamalla jokainen asukas saa mahdollisuuden vaikuttaa. Päivinen lisää, että tavoitesuunnitelma ei voi olla kahlitseva vaan ohjeellinen, jottei välttämättömien tehtävien eteneminen tys-
Kiinteistöviesti 3/2019 19
sää siihen, että se on suunnitelman vastaista. Hallitus tietää, että isossa taloyhtiössä syntyy erilaisia mielipiteitä, eivätkä kaikkien toiveet aina toteudu. Tärkeintä on kuitenkin löytää kultainen keskitie ja yhteinen linja, siksi kannattaa valita hallitukseen luovimiskykyisiä, mahdollisimman monipuolisen taustan omaavia ihmisiä.
Talkootyöllä säästetty kosolti rahaa – Tässä taloyhtiössä on keskusteleva henki. Istuksitaan grillillä ja tarinoidaan, kertoo Päivinen. Myös talkoita on pidetty paljon. Jätekatos, grilli, autotallit ja häkkivarastot on tehty talkoilla, kuten pienemmät maalaustyötkin. Kattolumet pudotetaan talkoilla, ja eräänä vuonna pestiin talkoilla koko taloyhtiön ikkunatkin. Osallistujia talkoissa on riittänyt, joskin ajan trendin mukaan talkoolaisten määrä on vähentynyt Neulaspossussakin. Puheenjohtaja huomauttaa, että talkoot eivät ole pakollisia, niihin saa osallistua tai olla osallistumatta. – Meillä ymmärretään, että ihmisillä on erilaisia elämäntilanteita. Mutta kyllä me talkoilla olemme isot rahat säästäneet, ja talkoissa tulee juteltua taloyhtiön asioista.
Kukkaron nyörit sopivan tiukalla Puheenjohtaja kertoo, että hallitus seuraa taloyhtiön taloudenpitoa tarkasti. Periaate on pitää taloyhtiö mahdollisimman hyvässä kunnossa ja velattomana, mutta tarpeelliset asiat tehden. Yhtiö ei säästä vararahastoa, vaan osakkaat maksavat remonttiosuutensa kerralla tai vastikkeessa.
20
Kiinteistöviesti 3/2019
Sähköisestä huoltokirjasta hallitus seuraa, minkä verran asukkaat tarvitsevat mitäkin huoltotehtäviä. Energiansäästöön kiinnitetään huomiota. Kuopion Energian verkkosovelluksesta hallitus näkee sähkön ja lämmön kulutuksen. Pi-
havalaistus on uusittu ledeiksi ja ikkunat tiivistetty. Lisätietoa taloyhtiön hoidosta hallitus saa osallistumalla aktiivisesti Kiinteistöliiton koulutusiltoihin, jopa koko hallituksen voimin.
Esimerkkejä taloyhtiön strategisista linjauksista Tasoa kohottava toimintalinja Kiinteistö pidetään vähintään kunkin ajankohdan uustuotannon tasoisena parantamalla kiinteistön ominaisuuksia ja nostamalla varustetasoa. Tämä edellyttää osakkailta lisäpanostusta. (esim. hissin rakentaminen hissittömään taloon). Tämä linja edellyttää onnistuakseen yhteisesti hyväksyttyä kunnollista strategiaa, pitkäjänteistä valmistelua sekä aktiivista ja osaavaa hallintoa. Tason säilyttävä toimintalinja Talon tekninen kunto ja varustetaso säilytetään alkuperäisenä ja toimintakuntoisena. Osakkailta edellytetään oikea-aikaisia panostuksia kiinteistön ylläpitoon ja peruskorjaukseen. Tämä linja edellyttää ajan tasalla olevia hallinnoinnin ja ylläpidon sopimuksia toimijoiden kanssa ja asiantuntevaa hallintoa. Loppuun käyttävä toimintalinja Kiinteistö pidetään kokonaisuutena asumiskelpoisena, mutta rakennusosat käytetään harkitusti loppuun. Tässä toimintalinjassa kiinteistön arvo (osakkeiden yhteenlaskettu arvo) on ääritilanteessa vain rakennusoikeuden arvo vähennettynä purkukustannuksilla. Hallittu loppuun käyttävä toimintalinja edellyttää, että hallinnolla on aina ajan tasalla oleva tieto kunkin rakennusosan todellisesta kunnosta. Toimintalinja voi olla myös edellisten yhdistelmä Tällöin suunnitelmallisesti ja harkitusti käytetään jokin rakennusosa loppuun ja sitten uusitaan ajankohdan tasoa vastaavaksi. Esimerkiksi ikkunat voidaan käyttää loppuun, ellei energiatehokkuuden vaatimus muuta edellytä. Tämä toimintatapa edellyttää hallinnolta asiantuntemusta. Lähde: Suomen Kiinteistölehti 11.8.2018
KIRJOITTAJA PIIA MOILANEN
- Periaatteemme on pitää taloyhtiö hyvässä kunnossa ja mahdollisimman velattomana, mutta tarpeelliset asiat tehden, vakuuttavat Jaakko Päivinen, Eero Holopainen, Mia Pyykönen ja Mauri Koistinen.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Kiinteistöviesti 3/2019 21
KIRJOITTAJA TIMO TOSSAVAINEN KIINTEISTÖLIITON YHTEYSJOHTAJA
Lakihelppi aina apuna taloyhtiön lakikysymyksissä
T
untuuko, että kiperimmät taloyhtiön asioita koskevat lakikysymykset tulevat mieleen aina silloin, kun Kiinteistöliiton puhelinneuvonta on suljettu? Enää ei kysymysten kanssa tarvitse jäädä odottamaan neuvontalinjojen avautumista, sillä uusi Lakihelppi tarjoaa Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöille vastaukset taloyhtiön tavallisimpiin lakikysymyksiin verkossa vaikka keskellä yötä. Lakihelppi palvelee jäsentalojen hallituksia ja isännöitsijöitä liiton jäsensivuilla. Verkkopalvelusta löytyy vastaukset yleisimpiin taloyhtiössä ilmeneviin lakikysymyksiin nopeasti ja selkeästi. Kysymysten ja vastausten lisäksi Lakihelppi sisältää napakoita videoita, useita lomakkeita eri tilanteisiin sekä linkkejä lisätiedon lähteille. Palvelun ovat laatineet Kiinteistöliiton lakimiehet, joilla on hyvä tuntuma taloyhtiöitä useimmiten askarruttaviin lakipulmiin. - Olemme halunneet tarjota jäsentalojen edustajille lakineuvontaa ajasta ja paikasta riippumatta, myös iltaisin ja viikonloppuisin. Lakihel-
pin kysymykset ja vastaukset on pyritty laatimaan mahdollisimman selkeiksi. Lakihelpin on tarkoitus toimia jäsentalojemme edustajien tukena etenkin usein toistuvien peruskysymysten osalta, sanoo Lakihelpin kehitystyöstä vastannut vanhempi lakimies Minna Anttila.
Lakihelppi kysyy ja vastaa Lakihelppi koostuu yleisimmistä taloyhtiöissä esille tulevista kysymyksistä sekä näiden vastauksista. Suurin osa vastauksista on kirjallisia, mutta osa vastauksista kerrotaan videoina. Lakihelppi tarjoaa myös lomakkeita taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän avuksi eri tilanteisiin. - Lakihelppi vastaa kysymykseen suoraan tai esittää tarkentavia jatkokysymyksiä. Käyttäjän valinnat ohjaavat vuorovaikutteisesti kysymyspolulla kohti oikeaa vastausta, Anttila kertoo.
Kysymyspolut aiheittain Verkkopalvelussa kysymykset ja pulmatilanteet on jaoteltu aihepiireittäin. Käyttäjä valitsee aluksi aiheen, johon hänen kysymyksensä ja
tiedon tarpeensa liittyy. - Palvelua täydennetään käyttäjäkokemusten myötä jatkossa, joten siitä tulee yhä kattavampi, Minna Anttila kertoo. Elokuussa 2019 avattu Lakihelppi on ainoastaan Kiinteistöliiton jäsentalojen käytettävissä, eli kyse on merkittävästä jäsenpalvelusta. Palvelu toimii jäsensivuilla, joten Lakihelpin käyttöön riittää jäsensivujen tunnukset. Palvelun käyttö on maksutonta. Nyt on siis painava syy rekisteröityä jäsensivujen käyttäjäksi, ellei sitä ole vielä tehnyt. - Kannattaa kokeilla Lakihelppiä rohkeasti ja tutustua uuteen palveluun, Anttila kannustaa.
Lakihelpissä on jo nyt vastauksia seuraavia aiheita koskeviin kysymyksiin: • • • • • • • • • • •
Hallintaanotto Hallituksen toiminta Kunnossapitovastuu Osakkaan muutostyöt Sopimukset Urakoitsijan vastuu Uudistalot Vahingonkorvausvastuu Vastikkeet Yhtiökokous Muut kysymykset
Lue lisää, kokeile ja ota käyttöösi: www.kiinteistoliitto.fi/lakihelppi
22
Kiinteistöviesti 3/2019
Oikeustapauksia Helsingin hovioikeus 14.5.2019, tuomio nro 596, dnro S 17/977 (Vailla lainvoimaa 14.5.2019) Asiassa oli kyse yhtiökokouspäätöksistä, jotka A Oy:n mukaan loukkasivat osakkaiden yhdenvertaisuutta, kun oli päätetty kaikkien osakkaiden yhtäläisellä maksuvelvollisuudella uudistus-, tasonparannus- ja kunnossapitotöistä, jotka eivät hyödyttäneet liiketiloja mitenkään vaan hyöty ja arvonnousu koituivat vain asuinhuoneistojen hyväksi. A Oy ei ollut saanut välitöntä tai välillistä
hyötyä porraskäytävien entisöinnistä, ikkunoiden ja ovisummerien uusimisesta, datakaapeloinnista ja koteloinneista. Kysymyksessä olevista remonteista olivat hyötyneet vain niistä päättäneet asuinhuoneistojen osakkaat. Huomattavan suuresta neliömäärästä (teatteritila) johtuen A Oy vastaisi merkittävästä osasta kustannuksia. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön päätös
ei rikkonut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eikä ollut muutoinkaan asunto-osakeyhtiönlain vastainen. Työt eivät olleet omiaan tuottamaan joillekin osakkeenomistajille epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Perusteita yhtiökokouksen päätöksen kumoamiselle tai sen julistamiselle mitättömäksi ei ollut.
Helsingin hovioikeus 10.5.2019, tuomio nro 580, dnro S 18/2136 (Vailla lainvoimaa 10.5.2019) Asiassa oli kysymys siitä, oliko asunto-osakeyhtiö velvollinen AsOyL 4 luvun 4 §:n 2 momentin nojalla korvaamaan osakkaan teettämien korjaustöiden kustannukset kokonaisuudessaan ja oliko osakkaalla kuittauskelpoinen saatava asuntoosakeyhtiöltä. Asunto-osakeyhtiö oli saanut tiedon huoneiston A 2 kosteusvaurioista 12.11.2011. B oli 1.10.2014 ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle, että hän tulisi teettämään huoneiston A 2 kosteusvaurioiden korjaustyöt, mikäli taloyhtiö ei suorittaisi korjauksia. Huoneistossa oli ollut kosteus- ja mikrobivaurioita kolmessa seinässä, kahdessa jalkalistassa ja mosaiikkiparketissa. Jälkivauriona olohuoneen lattiaan
oli tullut reikä, jonka kautta muurahaiset olivat päässeet kulkemaan huoneistoon sisälle. Kun taloyhtiö ei ollut suorittanut tai tilannut korjaustöitä, oli B itse tilannut ulkopuoliselta urakoitsijalta huoneiston korjaustyöt 8.10.2014. Korjauksesta oli aiheutunut B:lle 4.879,30 euron suuruinen lasku. B oli vaatinut asunto-osakeyhtiöltä kyseistä summaa, koska hän oli joutunut teettämään asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan korjaustyön. Asunto-osakeyhtiö oli korvannut B:lle hänen vaatimastaan määrästä 3.000 euroa, mutta kieltäytynyt maksamasta loppuosaa 1.879,30 euroa. B oli 11.12.2014 ilmoittanut kuittaavansa maksamattomat 1.879,30
euroa tulevista asunto-osakeyhtiön yhtiövastike- ja vesimaksusaatavista. B oli kuitannut tammi-huhtikuun 2015 yhtiövastike- ja vesimaksusaatavat vastasaatavistaan. HO katsoi, ettei osakkaalla ollut ollut oikeutta korjauttaa olohuoneen keittiönpuoleista seinää asunto-osakeyhtiön kustannuksella ilmoittamatta siitä yhtiölle. HO katsoi, ettei osakkaalla ollut myöskään ollut teettämisoikeutta olohuoneen keittiön puoleisen seinän osalta. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella HO katsoi, että asunto-osakeyhtiön maksama 3.000 euroa oli joka tapauksessa ollut riittävä korvaus niistä korjaustoimista, jotka selvästi olivat kuuluneet asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Kiinteistöviesti 3/2019 23
Helsingin hovioikeus 22.5.2019, tuomio nro 628, dnro S 19/381 (Vailla lainvoimaa 22.5.2019) Yhtiökokous oli päättänyt yhtiökokouksessa huoneiston hallintaanotosta maksamattomien vastikkeiden vuoksi ja hakenut osakkaan häätöä. Osakas oli maksanut erääntyneet vastikkeet yhtiökokouksen päätöksen jälkeen. Osakas vaati hovioikeudessa, että käräjäoikeuden
tuomio huoneiston haltuunotosta ja häädöstä kumotaan ja kanne hylätään. Osakas katsoi, että koska hän oli maksanut erääntyneet vastikkeet yhtiölle, ei yhtiöllä ollut oikeudellista tarvetta huoneiston hallintaanottoon tai häätöön. Osakas ei ole määräajassa moittinut yhtiökokouksen
hallintaanottoa koskevaa päätöstä ja siten päätös on täytäntöönpantavissa. Hovioikeus katsoi, että yhtiövastikkeiden suorittaminen yhtiökokouksen päätöksen jälkeen ei estä päätöksen täytäntöönpanoa.
Vaasan hovioikeus 6.6.2019, tuomio nro 208, dnro S 18/730 (Vailla lainvoimaa 11.6.2019) A oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet. Isännöitsijäntodistuksen liitteessä on otsikon ”Hallituksen näkemys vuosien 2014-2018 korjauksista” alla todettu, että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Kirjaus ei ollut perustunut riittäviin selvityksiin putkien tilasta, vaan näkemys on perustunut rakennuksessa tapahtuneiden putkivuotojen poikkeukselliseen vähäisyyteen.
Hovioikeus katsoi, että huolellinen menettely olisi edellyttänyt ainakin kiinteistön tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kunnon selvittämistä. Putkivuotojen poikkeuksellinenkaan vähäisyys ei ole sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin ilman muita tietoja tehdä riittävällä varmuudella johtopäätös putkiremontin tarpeettomuudesta usean vuoden aikavälillä. Yhtiö ei ole toteuttanut sellaista asianmukaista
kiinteistön kunnon seurantaa, jota laissa on tarkoitettu korostaa. Näin menetellen on otettu riski kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetun tiedon virheellisyydestä. Hovioikeus katsoi, että yhtiö on aiheuttanut B: lle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin B: llä on isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa.
Helsingin hovioikeus 12.6.2019, tuomio nro 741, dnro S 18/477 (Vailla lainvoimaa 13.6.2019) A oli ostanut B:ltä Asunto Oy X:n huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä toiminut C Oy oli antanut A:lle isännöitsijäntodistuksen, jossa huoneiston lainaosuuden kohdalta puuttui tieto yhtiössä toteutetun parveke- ja ikkunaremontin huoneistokohtaisesta lainaosuudesta.
24
Kiinteistöviesti 2/2019
Lainaosuuksien todellinen suuruus oli ollut isännöitsijän tiedossa. Isännöitsijäntodistuksen virheellinen merkintä oli vaikuttanut kauppahintaan. Näin ollen A:lle oli aiheutunut vaaditun suuruinen vahinko. B:n mahdollinen asuntokauppalain mukainen vastuu virheellisestä lainaosuustiedosta ei poistanut isän-
nöitsijän vastuuta virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta, eikä se sulkenut pois A:n oikeutta ostajana vaatia AOYL:n nojalla vahingonkorvausta virheellisen isännöitsijätodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta suoraan isännöitsijältä.
Itä-Suomen hovioikeus 28.8.2019, tuomio nro 453, dnro S 19/178 (vailla lainvoimaa 28.8.2019) Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan hoitovastikekerroin oli autotallien osalta 0,4, kun taas rahoitus- eli pääomavastike oli yhtä suuri osakkeita kohdin myös autotallien osalta. Tapaus koski asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestysmääräyksen tulkintaa ja sitä, tulisiko hissiremontin kustannukset kattaa hoitovastikkeella vai pääomavastikkeella. Yhtiö oli päättänyt hissiremontin kustannusten kattamisesta pääomavastikkeella. Autotallin omistava osakas A vaati käräjä- ja hovioikeudessa, että oikeus julistaa yhtiökokouksen pää-
töksen pätemättömäksi ja vahvistaa autotallipaikkojen rahoitusosuuden suuruuden määräytyvän kerrointa 0,4 käyttäen verrattuna asuinhuoneistojen rahoitusosuuteen. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n 2 momentin olettamasäännöksen soveltamisesta sekä siitä, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudelliselta kannalta laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannuk-
set tulee kattaa pääomavastikeperusteella. Hovioikeus katsoi, että yhtiöjärjestys ei ole tulkinnanvarainen siltä osin kuin siinä on määrätty, että autotalleista on suoritettava jyvittämätöntä rahoitusvastiketta. Hovioikeus katsoi, että A on voinut jo osakkeet hankkiessaan ennakoida, että hänellä on osakkaana velvollisuus osallistua yhtiön tarpeellisista kunnossapitotöistä aiheutuviin kustannuksiin maksamalla rahoitusvastiketta yhtiöjärjestyksessä säädetyin perustein. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.
Korkein hallinto-oikeus 13.9.2019, tuomio nro 4128, dnro 5285/1/18 Tapaus koski asuinhuoneiston alakerran ravintolatilasta kantautuvaa karaokemelua ja siitä aiheutuvaa terveyshaittaa. Ratkaisun mukaan melusta asuinhuoneistoon aiheutuva terveyshaitta tuli lähtökohtaisesti todeta mittauksin. Asumisterveysasetuksen 12 §:n 3 momentin mukaisen keskiäänitason ylittävä melutaso, siihen melun haitallisuuden vuoksi mahdollisesti tehtävin korjauksin, oli lähtökohtaisesti se melutaso, jonka voitiin arvioida aiheuttavan asunnossa oleskelevalle terveyshaittaa. Asumisterveysasetuksen 3 §:ssä säädettynä yleisenä arviointiperusteena melusta aiheutuva terveyshaitta oli arvioitava kokonaisuutena ottaen huomioon muun ohessa altistumisen todennäköisyys, toistuvuus ja kesto. Säännöksen soveltaminen voi edellyttää, että kokonaisarviossa asetuksen 12 §:n 3 momentissa määritellys-
tä melutasosta niin sanottuna toimenpiderajana poiketaan alaspäin. Asuinkerrostalon asuinhuoneiston makuuhuoneeseen oli asunnontarkastusten aikana kuulunut alapuolisen ravintolan karaoke-esitysten laulu niin voimakkaana, että esityksiä oli pystynyt tunnistamaan. Lisäksi asuntoon oli kuulunut karaokevetäjän kuulutuksia, karaoke-esitysten taustamusiikkia, kolahdusmaisia ääniä sekä ravintolan asiakkaiden ääniä. Makuuhuoneen keskiäänitason ei ollut todettu ylittäneen asumisterveysasetuksen 12 §:n 3 momentissa tarkoitettua yöaikaisen melun toimenpiderajaa 25 dB yhden tunnin keskiäänitasona mitattuna. Muun muassa liikenne ja ulkoa kuulunut ihmisten aiheuttama melu olivat häirinneet äänitasomittausten tekoa siten, ettei äänitasojen mittaaminen Valviran ohjeiden mukaisesti ollut ollut
mahdollista asunnontarkastusten aikana. Kun otettiin kuitenkin huomioon asunnossa suoritetuissa tarkastuksissa karaoketoiminnan melusta ja sen häiritsevyydestä aistinvaraisesti tehdyt havainnot sekä karaokemusiikin laatu ja toiminnan melun toistuvuus, asiassa oli terveydensuojelulain 27 §:n 4 momentin ja asumisterveysasetuksen 3 §:n 1 momentin edellyttämä riittävä selvitys siitä, että ravintolatilasta kantautuvan karaoketoiminnan melusta voi aiheutua yöaikaan terveydensuojelulain 1 §:ssä tarkoitettua terveyshaittaa ravintolan yläpuolisessa asunnossa oleskelevalle. Ympäristölautakunnalla oli siten ollut terveydensuojelulain ja asumisterveysasetuksen mukaiset edellytykset asettaa terveyshaitan poistamista koskeva velvoite.
Kiinteistöviesti 2/2019 25
Kolumni
Kun tiimalasi tyhjenee Kukapa ei kuopiolaisissa taloyhtiöpiireissä olisi tuntenut – tai ainakin tiennyt – Kuopion Talokeskuksen pitkäaikaista toimitusjohtajaa Allan Pulkkista, eli Allua, kuten kaikki häntä kutsuivat. Allun tiimalasissa hiekka valui loppuun elokuun 15. päivä. Hän oli kuollessaan 62-vuotias. Olihan hän sairastellut jo pidempään, mutta järkytys hänen yhtäkkinen lähtönsä silti oli. Minulle Allu oli pitkäaikainen yhteistyökumppani, jonka pingottamaton, rento tapa suhtautua kanssaihmisiinsä toi hyvän mielen. Meillä oli työasioiden ohessa tapana harrastaa ronskinpuoleisella huumorilla höystettyä verbaalista miekkailua. Siinä käytiin läpi omat uusimmat kuulumiset ja päivän polttavimmat puheenaiheet, Allun kanssa kun pystyi olemaan sovinnollisesti eri mieltä. Mielipiteidenvaihtomme oli aina virkistävää ja usein varsin hilpeää. Siitä esimerkkinä paljon puhuttu me too -liike, joka sai Allussa aikaan vahvan hylkimisreaktion. Minä naisena jouduin nostamaan tikun nenään muutamia omaan kokemukseen pohjautuvia ikäviä esimerkkejä ennen kuin saavutimme hatarahkon konsensuksen. Kun kirjoitin Kuopion Talokeskuksen 45-vuotishistoriikin, sain näköalapaikan isännöinnin ja kiinteistönhuollon arkeen. Ala oli tullut tutuksi aiemmassa työssäni järjestösihteerinä Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksessä, mutta historiikkityön tiimoilta pääsin syvemmälle. Yhdistyksen toimisto sijaitsi silloin Talokeskuksen alakerrassa kokoustilojen vieressä, ja Allu piipahteli kokoustensa lomassa toimistossamme tarinoimassa. Historiikkiprojektin haastatteluja tehdessäni sain asiakkailta ja yhteistyökumppaneilta kuulla, että he arvostivat Talokeskuksen ammattiosaamisen korkealle. Yritys oli Allun luotsauksessa kasvanut Kuopion suurimmaksi yksityiseksi isännöintiyritykseksi. Allu ei siitä kiitosta itselleen ottanut, vaan aina muistutti, että henkilökuntaa siitä pitää kiittää. ”Meitä on tuurannut, kun olemme saaneet niin hyviä ihmisiä töihin”, hän sanoi. Ja lisäsi myös mukavat asiakkaat kiitoksiinsa. Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallituksessa Allu toimi kuolemaansa saakka, yhteensä 25 vuotta. Oman työnsä ohella hän hoiti toiminnanjohtajuuttakin, kunnes Mirjami Kauppinen aloitti ensimmäisenä kokoaikaisena toiminnanjohtajana 1.1.1993 alkaen. Allu koki, että yhdistys ja Kiinteistöliitto tekevät tärkeää työtä isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden yhteisenä tiedotusja koulutustahona. Hän kannustikin isännöitsijöitään tuomaan uusia jäseniä Pohjois-Savon Kiinteistöyhdis-
26
Kiinteistöviesti 3/2019
tykselle sekä osallistumaan ammatti-isännöitsijöiden koulutusinfoihin. Vuosi sitten keväällä Kuopion Talokeskus vietti 50-vuotisjuhliaan. Niissä jo näki, että sairastaminen verotti Allun jaksamista. Juhlapuheen pito oli hänelle lähes ylivoimaista, vaikka hän koettikin juhlia muiden mukana. Vuoden mittaan välillä näytti, että hän voi jo paremmin, mutta aina tuli takapakkia. Periksi Allu ei antanut. Jos vointia kysyi, hän ähkäisi turhautuneena, että ”ei kehumista, mutta kyllä tämä tästä.” Ja jatkoi töitä. Niinpä kanssaihmisetkin uskoivat, että kyllä se siitä. Kun yhteistyökumppani poistuu näin äkkiarvaamatta, sitä on hetken kuin kohmeessa. Ne tehtävät, jotka olivat kesken, jatketaan muiden kanssa loppuun, ja uudet aloitetaan puhtaalta pöydältä, aluksi hapuillen. Kunnes ajourat taas löytyvät, ja liukastelu loppuu. Jotkut lähteneistä jättävät jäljen, joka ei haihdu. Vielä vuosien ja vuosikymmenten jälkeen joku sopivassa tilanteessa muistaa kertoa jutun XX:stä tai toteaa, että ”niin kuin XX aikanaan sanoi...”. Allu tulee kuulumaan tällaisiin poismenneisiin. Taloyhtiöissäkin surusanomat huomioidaan. Lippu lasketaan puolitankoon, jos omainen kuolemasta huoltoyhtiölle ilmoittaa. Muita ohjeita tilanteeseen ei ole olemassa. Meidän taloyhtiössämme hallituksen edustajat vievät surunvalittelukukkaset omaisille tai jos se ei jostain syystä onnistu, lähetämme suruadressin. Omaiset ovat jälkikäteen kertoneet liikuttuneensa huomioinnista. Jos viikatemies osuisi hallituksen jäseneen, varajäsen astuisi tilalle, kunnes seuraavassa yhtiökokouksessa valittaisiin uusi hallitus. Valitaanko teillä hallitukselle varajäsen? Anna-Liisa Pekkarinen annaliisapekkarinen@gmail.com www.annaliisapekkarinen.net
Kolmatta vuotta puheenjohtajana
Jäsenpalvelut 2019 Kattavat neuvontapalvelut
PUHELINNEUVONTAA
Tarkemmat yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannesta
VERKKONEUVONTAA
kiinteistoliitto.fi, kiinteistoliitto.fi/ita-suomi
KIRJALLISIA LAUSUNTOJA
kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa
Tiedotus- ja viestintäpalvelut ti
Itä-Suomen
Itä-Suomen
ies Kiinteistöv istysten jäsenlehti
Kiinteistöviesti
nro 4/2018
n Kiinteistöyhd
alan ja Pohjois-Savo
Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan
Etelä-Savon, Pohjois-Karj
Mirjami Kauppisen
lähtöhaastattelu
oikea aika? ntti – milloin on tekoja? steja vai arjen pieniä
Taloyhtiön putkiremo Energiatehokas
asuminen – poppakon
ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdist
12 6 Uudistalo haltuun – huomioi ainakin nämä! 4 Sekajätteet hyödynnetää 18 n Riikinvoimalla 24 Indeksitalo selvitti – 24 Iisalmessa ja Varkaudessa
Kiinteistöviesti
4/2018
ysten jäsenlehti
nro 2/2018
kalleinta sähköä Kiinteistöviesti 3/2018
1
Itä-Suomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilm. 4 kertaa vuodessa
Suomen Kiinteistölehti
Valtakunnallinen kiinteistöalan lehti ilm. 10 kertaa vuodessa
Sähköinen uutiskirje
Noin viisi kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista
Jäsenkoulutus Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Tutkimus- ja kehitysyksikkö sekä edunvalvonta Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä ja koulutuksessa sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
Verkkokurssit • HTHJ -Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnan tarkastuksen perusteet Katso lisää: kiinkust.fi
Mobiilijäsenkortti Lataa nyt mobiilijäsenkortti. Kannat aina mukanasi jäsennumeron, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut- ja alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Kiinteistöviesti 3/2019 27
Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta tiistai ja torstai klo 9-13 puh. 09 1667 6311
Lakineuvonta ma-to klo 9-15 pe klo 10-15 puh. 09 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta Ma-to klo 12-16 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
28
Kiinteistöviesti 3/2019
Talous- ja veroneuvonta ma-to klo 13-16 puh. 09 1667 6369