Kriisitilanteet vaativat hyvää yhteishenkeä ja nopeita päätöksiä
Hyvä hallintotapa taloyhtiössä –mitä se oikein tarkoittaa?
Energiatehokkuus on myös asumisviihtyvyyden edistämistä
Vaihtuuko taloyhtiössä isännöitsijä?
Muistathan ilmoittaa isännöitsijän vaihdoksesta myös meille Mustankorkealle, jotta jätelaskut löytävät perille jatkossakin.
Miten ilmoitan?
Muutoksista voi ilmoittaa sähköpostilla laskutus@mustankorkea.fi
Ilmoituksen voi tehdä uusi isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Kun muutoksista ilmoittaa ajoissa, välttyy myös turhilta maksumuistutuksilta, kun laskut löytävät perille ajoissa.
Mitä pitää ilmoittaa?
• milloin uusi isännöitsijä aloittaa eli mistä alkaen muutos on voimassa?
• ajantasaiset laskutustiedot Kiitos ja onnea uudelle vuodelle 2025!
Tulossa isännöitsijöiden aamukahvit! Seuraa ilmoittelua: mustankorkea.fi/tilaa-palveluita/isannoitsijoille
MUSTANKORKEA – kierrätyksen mahdollistaja Jyväskylässä, Laukaassa, Muuramessa ja Toivakassa.
Täyden palvelun valokuitunetti TALOYHTIÖÖN
Valokuitu huoneistoon asti takaa taloyhtiölle nettiratkaisun ilman pullonkauloja ja kompromisseja vuosikymmeniksi tulevaisuuteen.
Kuitusisäverkko varmistaa asukkaille mutkattoman digiarjen, jossa netti ei pätki. Lounealta saat nyt sisäverkon uudistamisen kustannustehokkaasti ilman suuria kertainvestointeja.
Palvelut alkaen
25M
+ Kaapeli-TV
100M
/kk/huoneisto
Hinta edellyttää kaikkia huoneistoja kattavaa 60 kk määräaikaista taloyhtiösopimusta.
Liittymismaksu
500M
Taloyhtiöt joissa nykyaikainen sisäverkko
+ Kaapeli-TV
Liittymismaksu
Valokuitu huoneistoihin asti 5 50 0 €
/kk/huoneisto/60 kk Liittymismaksu
/kk/huoneisto
/kk/huoneisto + Kaapeli-TV
995
295 1495 1995
1000M
/kk/huoneisto + Kaapeli-TV
Pyydä Lounean asiantuntijalta maksuton kartoituskäynti, niin tarjoamme kohteeseen juuri teille sopivaa ratkaisua. lounea.fi/taloyhtioille
Tässä lehdessä
4 Pääkirjoitus: Onko hallituksella selkeä näkymä talouteen?
4 Lyhyesti
4 • 2024 6
6 Julkisivurappaus ei kestä ikuisesti
9 Odottaminen ei korjaa julkisivua
9 Milloin tarvitaan katutyölupa?
10 Kerrostalojen ulkoseinärakenteet ja julkisivut eri aikakausina
12 Kiinteistön alueella pitää voida liikkua turvallisesti
14 Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö: osakkaan esteettömyyskorjaukset
16 Rankkasade piiskasi koko ulkoseinän kosteaksi
18 1920-luvun klassismi pelkisti talojen julkisivut
20 Kevytisännöintiä hankkimassa
22 Näin toimii hyvä hallintotapa taloyhtiössä
24 Energiaa ja vettä kannattaa käyttää fiksusti – säästö voi olla merkittävä
26 Porraskäytävät täytyy pitää puhtaina tavaroista
27 Hyödynnä jäsensivut
28 Hyvä suunnittelu on paras tapa edistää esteettömyyttä
30 Tunnustuksia Taloyhtiöpäivässä
32 Palveluhakemisto
34 Jäsenpalvelut käytössäsi
KESKI-SUOMEN
Kiinteistöliitto Keski-Suomen jäsenlehti, 23. vuosikerta
Keski-Suomen Kiinteistöviesti jaetaan neljä kertaa vuodessa kaikille jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja muille yhdistyksen sidosryhmille.
Seuraava numero 1/2025 ilmestyy viikolla 9, aineistopäivä 27.1.2025.
Lyhyesti Pääkirjoitus
Hannu Mähönen
Päätoimittaja, toiminnanjohtaja
Onko hallituksella selkeä näkymä talouteen?
Taloyhtiöiden hallituksissa tarkastellaan pian mennyttä vuotta tilinpäätöksen valossa, ja samalla laaditaan talousarviota alkavalle vuodelle. Taloyhtiön hallitukselle ja osakkaille ei saisi tulla vuoden aikana yllätyksiä – ei ainakaan sellaisia, jotka olisi voitu ennakoida.
Taloyhtiöiden hoitokulujen nousupaineet jatkuvat vuonna 2025. Kiinteistöliiton arvio kaukolämmitteisten kerrostalojen keskimääräisestä hoitokulujen noususta on 2–3 prosenttia, mutta epävarmuutta on paljon ja kuntien ja jopa kiinteistöjen välillä voi olla suuria eroja.
Tärkeää on yhteisvaikutusten arviointi. Jos monet kustannukset nousevat samanaikaisesti ja yhtiö joutuu tekemään jotain isompia korjauksia, yhteisvaikutus voi päästä yllättämään.
Maksuvalmiuden ja reagointikyvyn varmistamiseksi yhtiöllä tulisi olla jatkuvasti ainakin 3–4 kuukauden vastikkeita vastaavat varat kassassa, ja sen lisäksi hallituksella valtuudet kerätä ylimääräisiä vastikkeita tarvittaessa.
Vuosittaisen talousarvion yhteydessä on tärkeä tehdä talouden suunnittelua pidemmällä aikavälillä eli tarkastella yhtiön taloutta ja tulevia korjaushankkeita vähintään 10–15 vuotta eteenpäin. Siinä auttaa kiinteistön kuntoarvio ja kunnossapitosuunnitelma.
Samalla on hyvä pohtia, voisiko tuleviin korjaushankkeisiin varautua taloudellisesti ennakkoon. Varautumisella ja huolellisella suunnittelulla vältetään kuormittamasta osakkaiden ja yhtiön taloutta liikaa.
Pankit katsovat entistä tarkemmin yhtiön tilannetta ja näkymiä kokonaisuutena. Siihen, saako yhtiö hankkeille rahoitusta ja millaisilla ehdoilla, vaikuttavat sijainti, korjaustarpeet, taloudenpito, suunnitelmallisuus, varautuminen, osakasrakenne ja lainoitusaste.
Yllätysten välttämiseksi talousarvio ja pitkäjänteinen talouden suunnittelu kannattaa tehdä huolellisesti ja hakea sen tueksi kaikki informaatio. Me autamme siinä tarjoamalla jäsenillemme jälleen Keski-Suomen talousarvio-ohjeen ja koulutusta.
Toivotan kaikille menestyksekästä vuotta 2025!
Taloyhtiöiden korjaaminen kasvun kynnyksellä
Kiinteistöliiton syksyn korjausrakentamisbarometrin mukaan korjausrakentamista kasvattaneiden ja supistaneiden osuus oli syyslokakuussa yhtä suuri, noin 29 prosenttia. Vastaushetkellä 35 prosentilla taloyhtiöitä oli hanke menossa tai juuri päättynyt.
Niin kerrostaloissa kuin rivitaloissakin hankkeiden kärjessä ovat tänä vuonna vesi- ja viemärijärjestelmät.
Vuodelle 2025 vastaajista 28 prosenttia odottaa kasvavaa korjaamista, kun supistumista odotti 29 prosenttia.
Taloyhtiöt ovat saaneet urakkatarjouksia edelleen hieman aiempaa paremmin. Tilanne kuitenkin vaihtelee selvästi hankkeesta ja paikkakunnasta toiseen.
Alkavallakin viisivuotiskaudella sähköautojen latauspisteet ovat selkeästi yleisin ylläpito- tai korjaushanke, liki kolmanneksella vastaajista sekä kerrostalo- että rivitaloyhtiöissä.
Taloyhtiöiden korjauslainojen saaminen on pysynyt ennallaan, mutta rahoituksen ehdoissa odotukset olivat nyt paremmat kuin kertaakaan vuoden 2012 mittauksen aloituksen.
Suurin osa taloyhtiöistä käyttää tilintarkastajaa
Kiinteistöliitto on selvittänyt jäsentaloyhtiöiltään tilin- ja toiminnantarkastukseen liittyviä käytäntöjä. Kyselyyn vastasi elokuussa 2 200 hallituksen jäsentä, isännöitsijää ja tilin- tai toiminnantarkastajaa.
Yli puolet kertoi, että heidän yhtiössään on valittu tilintarkastaja. Alle kolmasosan yhtiössä on valittu pelkkä toiminnantarkastaja. Noin joka kymmenennessä yhtiössä on valittu molemmat. Alle 30 huoneiston yhtiöissä on mahdollista jättää tarkastustoiminta kokonaan tekemättä, mutta näin on menetellyt vain kolme prosenttia.
Toiminnantarkastajista lähes kolmasosa valitaan taloyhtiön ulkopuolelta.
Tilintarkastusta piti hyödyllisenä lähes 60 prosenttia vastaajista ja toiminnantarkastusta 74 prosenttia.
Toiminnantarkastajista hiukan yli puolet saa palkkion, ja loput toimivat talkooperiaatteella. Suurin osa yhtiöistä maksaa toiminnantarkastajalleen 100–200 euron palkkion.
Toiminnantarkastajat kokivat saaneensa taloyhtiön asioista pääsääntöisesti hyvin tai melko hyvin tietoa.
▶ Lue lisää uutisia osoitteessa keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/uutiset
Taloyhtiöpäivä keräsi taas paljon väkeä Paviljonkiin
Maakunnan suurin taloyhtiöille kohdistettu messutapahtuma keräsi tänä vuonna 54 näytteilleasettajaa ja yli 600 taloyhtiöiden päättäjää ja taloyhtiöasioista kiinnostunutta. Kaikille avoin messutapahtuma järjestettiin kuudetta kertaa. Ohjelmalavalla pidettiin tiiviitä tietoiskuja ajankohtaisista aiheista, ja päivän päätteeksi palkittiin Keski-Suomen vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja ja vuoden taloyhtiöteko. Järjestäjien yhteisellä taloyhtiöklinikalla asiantuntijat vastasivat kysymyksiin.
Keski-Suomen Taloyhtiöpäivän järjestävät yhteistyössä Keski-Suomen Ammatti-isännöitsijät ja Kiinteistöliitto Keski-Suomi.
Tapahtuman hyvät järjestelyt, tarjoilut ja mukava tunnelma saivat jälleen hyvää palautetta. Tapahtumaa kehitetään saadun palautteen perusteella jatkuvasti, ja ensi vuonna tapahtuma siirtyykin uusiin isompiin tiloihin.
Keski-Suomen Taloyhtiöpäivä järjestetään Jyväskylän Paviljongissa jälleen 11.11.2025.
Alva korottaa maksujaan 1.1.2025
Energia- ja vesiyhtiö Alva nostaa veden ja jäteveden, kaukolämmön sekä sähkön siirron hintoja ensi vuoden alusta alkaen.
Alvan mukaan ulkoiset tekijät, kuten yleisen kustannustason nousu ja inflaatio, ovat nostaneet verkkojen rakentamisen ja ylläpidon sekä energiantuotannon kustannuksia. Myös huoltovarmuuden varmistaminen ja energia-alan vihreä siirtymä lisäävät hinnankorotusten tarvetta.
Kiinteistöliitto Keski-Suomen laskelmien mukaan keskikokoisen 20 asunnon kerros-
taloyhtiön veden ja jäteveden kustannukset nousevat 5 prosenttia, kaukolämmön kustannukset 5,2 prosenttia ja sähkön siirron kustannukset 4,3 prosenttia. Taloyhtiön kustannukset nousevat yhteensä 1 800 euroa vuodessa ja esimerkiksi 60 neliömetrin asunnon osalta 7,50 euroa kuukaudessa eli 90 euroa vuodessa.
Kiinteistöliitto Keski-Suomen jäsenilleen laatima talousarvio-ohje vuodelle 2025 julkaistaan jäsensivuilla joulukuussa.
95 %
Taloyhtiöpäivän vieraista kokee, että näyttely onnistui hyvin tai erittäin hyvin.
75 %
Taloyhtiöpäivän vieraista kokee, että ohjelmalava onnistui hyvin tai erittäin hyvin.
95 %
Taloyhtiöpäivään vieraista on kiinnostunut osallistumaan tapahtumaan myös jatkossa.
Sanottua
Kyse ei ole yksipuolisesta ilmoitusasiasta. Hinnan muuttaminen on sopi musasia, joka vaatii molempien osapuolten hyväk synnän. Taloyhtiön ei pidä hiljaisesti hyväksyä ehdotuksia reagoimatta.
Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen huoltoyhtiöiden hinnankorotuksista, Taloussanomat 21.11.2024.
TARJA BÅGA
Yliopistonkatu 2:n julkisivuremontti kesti noin viisi kuukautta. Nyt Jyväskylän ruutukaava-alueen 1960-luvun tyypillistä arkkitehtuuria edustava asuinkerrostalo on julkisivunsa puolesta kuin uusi.
n TEKSTI: TIMO SILLANPÄÄ n KUVAT: TIMO SILLANPÄÄ JA KIINTEISTÖLIITTO KESKI-SUOMI
Julkisivurappaus ei kestä ikuisesti
Vuonna 1963 valmistunut 7-kerroksinen asuinkerrostalo sijaitsee näkyvällä paikalla vilkkaasti liikennöityjen Yliopistonkadun ja Vaasankadun kulmassa. Asunto Oy Yliopistonkatu 2:ssa on vuosien varrella tehty ahkerasti peruskorjauksia: 2000-luvun puolella muun muassa linjasaneeraus sekä parveke- ja kattoremontit.
– Yhtiökokouksessa totesimme viime vuonna, että suurista hankkeista vain julkisivun peruskorjaus on tekemättä. Olemme rytmittäneet korjaushankkeet siten, että osakkaiden taloudellinen rasitus pysyy kohtuullisena, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Riku AlaPöllänen
Peruskorjauksia on Ala-Pölläsen mukaan haluttu tehdä suunnitelmallisesti. Hallituksen puheenjohtaja kiittelee sitä, ettei hankkeita ole haluttu jarrutella.
– Olemme teettäneet useita kuntokartoituksia vuosien varrella, joten korjaustarpeet ovat olleet tiedossamme. Kuntokartoitukset ovat tärkeä pohja päätöksenteolle, Ala-Pöllänen sanoo.
Julkisivun kuntoa on tiilirunkoisessa talossa seurattu vuosien ajan. Yli kymmenen vuotta sitten kuntokartoituksessa todettiin, että rappaus on ikäisekseen hyvässä kunnossa. Ainoastaan pieniä vaurioita oli havaittavissa.
– Kävimme keskustelua yhtiökokouksessa siitä, korjataanko ensin piha vai julkisivu. Piha vaatii päivitystä, sillä meillä ei vielä ole sähköautojen latauspisteitä. Päädyimme kuitenkin julkisivuremonttiin, koska sen todettiin olevan edessä aivan lähiaikoina.
Kesällä 2023 julkisivusta tehtiin uusi kuntokartoitus. Syksyllä 2023 ylimääräinen yhtiökokous teki päätöksen, että hanketta lähdetään viemään eteenpäin. Työ
suunniteltiin ja kilpailutettiin alkuvuodesta 2024.
– Tiedustelimme urakan toteutusta kahdeksalta eri yritykseltä, mutta lopulta taloyhtiö sai vain kaksi tarjousta, kertoo isännöitsijä Eetu Rontti Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:stä.
– Urakoitsijan valinnassa referensseillä oli keskeinen merkitys. Halusimme tekijän, jolla on osaamista julkisivurappausten uusimisesta, Ala-Pöllänen kertoo. Julkisivussa ei uusimmassakaan kuntokartoituksessa todettu pahoja vaurioita. Se antoi kuitenkin taloyhtiön päättäjille osviittaa siitä, missä laajuudessa urakka kannattaa tehdä. Keskeinen kysymys oli, korjataanko vain vauriot vai piikataanko vanha rappaus kokonaan pois.
Yhdelle seinälle 100 mm:n lisäeriste
Korjattavana oli kolme seinää, sillä rakennus kiinnittyy koillispuolella Yliopistonkatu 4:ään. Vanha rappaus piikattiin tiilipintaan saakka kahdelta seinältä. Päätyjulkisivu Vaasankadun puolella kunnostettiin hiomalla vanha rappaus ja asentamalla lisäeristys ennen uutta rappausta.
Kahta muuta seinää ei lähdetty lisäeristämään, koska hyödyn laskettiin jäävän olemattomaksi Yliopistonkadun ja sisäpihan puolen ikkunapintojen ja parvekkeiden vuoksi.
Julkisivukorjauksen ohessa tehtiin myös koko joukko muita töitä: uusittiin ikkunoiden
JATKUU SEURAAVALLA AUKEAMALLA uu
”Kuntotutkimuksessa kävi ilmi, että paras lopputulos saadaan piikkaamalla koko vanha rappaus pois. Juhani Rantanen, hallituksen jäsen
Talon Yliopistonkadun puoleiselle seinustalle huputus ja telineet saatiin mahtumaan tiukasti talon ja kevyen liikenteen väliselle alueelle. Isännöitsijä
Eetu Rontti korostaa, että kaupunkialueella julkisivukorjauksiin kuuluu tiivis yhteistyö Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonnan kanssa.
uu JATKOA EDELLISELTÄ AUKEAMALTA
pielipellitykset, osa seinä- ja kattopellityksistä, tikkaat, lumiesteet, piipun pellitys sekä sadevesikourut ja syöksytorvet. Myös ullakkokerroksen ikkunat vaihdettiin ja asennettiin uudet ulkovalaisimet. Sokkeli sai uuden maalipinnan.
– Kun julkisivu remontoidaan, on samassa yhteydessä varmistettava, että sadevedet kulkevat oikeaan osoitteeseen julkisivun kosteusrasituksen välttämiseksi. Päädyimme siihen, että urakka tehdään seinä kerrallaan. Näin telineet ja huputus olivat kerrallaan vain yhdellä seinällä, Ala-Pöllänen tarkentaa.
Työt aloitettiin toukokuussa, ja urakka valmistui suunnitelmien mukaisesti syyskuun lopussa. Vanha rappaus poistettiin piikkauskoneella. Itse rappaus tehtiin verkkojen uusimisen ja tasoitusten jälkeen matalapaineruiskulla, minkä jälkeen pinta hierrettiin käsityönä.
Menetelmänä oli kahdella seinällä kolmikerrosrappaus. Sen pohjana on teräslankaverkko, joka nousee tiilipinnasta kiinnikkeiden avulla suunnilleen puoliväliin pohjarappausta. Viimeistely tehdään pintarappauksella. Uuden rappauksen tavoitepaksuus oli 20–25 millimetriä.
Päätyseinälle tehtiin niin sanottu lämpörappaus. Vanha rappaus tasoitettiin, asennettiin 100 millimetrin paksuinen mineraalivilla, jonka päälle asennettiin verkko ja tehtiin rappaus.
– Keskeisellä paikalla sijaitsevien rakennusten julkisivujen remontointi edellyttää tiivistä yhteistyötä Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonnan kanssa. Taloyhtiön oli hankittava työhön rakennuslupa, urakoitsija huolehti katutyölu-
vasta. Lisäksi kaupungin lupa-arkkitehti esitti kantansa värisävyyn, joka lopulta on miltei sama kuin aikaisemmin, Eetu Rontti kertoo.
Työmaa osui rallien ajaksi Yliopistonkadulle Vilkkaasti liikennöityjen katujen kulmassa sijaitsevan kerrostalon julkisivuremontissa on huomioitava monia tekijöitä, minkä vuoksi myös rakennusvalvonnan edustajat tekivät paikalla katselmuksen.
Työmaaturvallisuuden vuoksi työn alla olevien seinien ulko-ovet olivat pois käytöstä.
– Järjestely oli helppo toteuttaa, koska talostamme on sisäänkäynti sekä Yliopistonkadulta että talon sisäpihalta. Tämän mittaluokan remontissa asukkailta vaaditaan joustavuutta, Ala-Pöllänen miettii.
– Autopaikat olivat pois käytöstä viisi kuukautta kestäneen urakan ajan, joten asukkaiden oli etsittävä autoilleen paikat muualta. Apua saatiin naapuritalosta, joka vuokrasi kesällä vapaita paikkoja asukkaiden käyttöön, Rontti sanoo.
– Kesällä hankalinta oli tietysti se, että talon huputetuilla puolilla huoneiden lämpötila nousi välillä todella korkeaksi. Siivouksista huolimatta pölyä kulkeutui jalkineiden mukana myös sisätiloihin, hallituksen jäsen Teuvo Viikki kertoo. Talossa noin puolet asunnoista on vuokralla ja sijaintinsa vuoksi talo on erityisesti opiskelijoiden suosiossa. Siksi moni asunto oli tyhjillään kesän ajan Yliopistonkadun puolella työskennellessä ehtona oli, ettei työmaa sulje kevy-
en liikenteen väylää. Sattumalta aikataulu meni juuri niin, että Yliopistonkadun puoleinen seinä oli työn alla MM-rallien aikaan.
– Lopulta ajoituksesta ei koitunut mitään haittaa kenellekään. Urakoitsija tosin teki rallien aikana lyhyempää päivää, Rontti kertoo.
Lopulta on luotettava tekijöiden osaamiseen Julkisivuremontin yhteydessä eteen ei tullut suurempia yllätyksiä, vaikka lisämenoille oli budjetoitu määrärahavaraus. Jonkin verran harmia tosin aiheutui siitä, että työmaalta varastettiin ruiskupäitä ja parvekelasitusten osia. Eetu Rontin mukaan remonttiin oli budjetoitu 470 00 euroa, mikä lopulta alittui.
– Rahoitus hoidettiin pankin remonttilimiitillä, joka hankkeen päätyttyä muutetaan lyhennettäväksi lainaksi, Rontti toteaa.
Ala-Pölläsen mukaan suurissa korjaushankkeissa onnistunut lopputulos lähtee kuntokartoituksesta, hyvästä suunnittelusta ja luotettavien tekijöiden valinnasta. Rakennustöiden valvojalla on tärkeä rooli teknisen lopputuloksen varmistamisessa.
– Julkisivurappaus on erikoisosaamista vaativa ala, joten taloyhtiöiden hallitukset ovat sen suhteen aina maallikon roolissa. Aloituskokous urakoitsijan kanssa oli mielestäni taloyhtiön näkökulmasta todella tärkeä, koska siinä käytiin läpi koko hanke yksityiskohtineen. Ja onnistumisesta kertoo se, että olemme tyytyväisiä lopputulokseen, Ala-Pöllänen sanoo.
Julkisivuremontti valmistui syyskuun loppupuolella. Yliopistonkadun puolen telineitä puretaan 19. syyskuuta otetussa kuvassa. Hallituksen jäsen Teuvo Viikki sanoo, että julkisivujen pintarappaus vaatii perinteistä käsityöosaamista.
Odottaminen ei korjaa julkisivua
Soinilaisen Rakennus Kenike Oy:n työpäällikkö Pasi Peltokangas kannustaa taloyhtiöitä tarkkailemaan aktiivisesti julkisivun kuntoa.
– Julkisivurappaus kestää kymmeniä vuosia, mutta jos suurempia korjauksia ei ole tehty 50 vuoteen, on julkisivun uusiminen väistämättä edessä lähivuosina. Ajan myötä vauriot pahenevat, Peltokangas sanoo.
Julkisivuremontin pohjaksi on hyvä tehdä kuntokartoitus ja sen jälkeen hankesuunnitelma. Suunnittelun yhteydessä kannattaa miettiä, uusitaanko pelkkä rappaus vai asennetaanko samalla lisäeristys, joka parantaa rakennuksen energiatehokkuutta.
– Taloyhtiöllä on vastuunsa, jos julkisivusta putoaa rappausainesta aiheuttaen vahinkoa ihmisille tai omaisuudelle.
ARAn energia-avustusta ei tällä hetkellä ole saatavilla energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin.
Kosteus rapauttaa vähitellen Kosteus on merkittävin rappausta kuluttava tekijä. Jos kattojen vesipellitykset on tehty huonosti, vesi aiheuttaa valumajälkiä ja pääsee halkeamien kautta seinärakenteeseen. Jäätyessään vesi rapauttaa julkisivua. Myös ilman epäpuhtaudet sekä homeet ja levät rasittavat pintoja. Ilmastonmuutos todennäköisesti lisää home- ja leväkasvustoille otollisia olosuhteita.
– Materiaalivalmistajat joutuvat varmasti miettimään laastien koostumusta ilmastonmuutoksen näkökulmasta, mutta itse työmenetelmiin ei tarvitse tehdä muutoksia.
Rapatut julkisivut ovat Peltokankaan mukaan yleisiä erityisesti 1950- ja 1960-luvulla rakennetuissa tiilirunkoisissa taloissa.
– Muurareiden ei tarvinnut tehdä millintarkkaa työtä, kun tiedossa oli, että päälle tulee rappaus. Rappauksissa on ollut 1970-luvulta lähtien käytössä teollisesti valmistettuja laasteja. Sitä ennen laastit sekoitettiin työmaalla ja jokaisella mestarilla oli omat laastireseptinsä.
Kaupunkialue aina haasteellinen
Yliopistonkatu 2 oli yksi Rakennus Keniken neljästä Jyväskylän julkisivukohteesta kesällä 2024. Kohteen kuntotarkastuksesta ja suunnittelusta vastasi Insinööriavain Oy ja valvonnasta A-Insinöörit Oy.
– Telineiden ja huputuksen kannalta haasteellisin osuus oli Yliopistonkadun puoleinen seinä. Katutyölupa tarvittiin telineiden rakentamisen ja purkamisen ajaksi. Telineet saimme sovitettua juuri ja juuri kevyen liikenteen väylän ja talon väliin.
– Tämänkaltaisissa kohteissa työvaiheet on aina suunniteltava niin, että urakka ei aiheuta haittoja tai vaaroja tieliikenteelle ja kevyen väylän käyttäjille, Peltokangas huomauttaa.
Katutyölupa tarvitaan lain mukaan aina, kun kunnan tai kaupungin omistamaa katu- tai yleistä aluetta, esimerkiksi puistoa, käytetään työn suorittamiseen. Tällaisia töitä ovat vesijohto-, sähkö-, kaukolämpö- ja viemäriliittymien tai tietoliikenteen saneeraus tai rakentaminen sekä kiinteistöjen rakentamis- ja korjaamistyöt, joissa työmaa-alueeksi rajataan osa tällaista aluetta, niille asetetaan rakennustelineitä tai niiltä tapahtuu nostoja.
Poikkeuksia ovat kattolumien pudotukset sekä äkilliset poikkeustilanteet, jotka vaativat merkittävän vahingon estämiseksi tehtäviä välittömiä korjaustoimia.
Hakemuksen katutyöluvasta tekee työn tilaaja tai rakennuttaja, esimerkiksi taloyhtiö, tai työn toteuttaja valtakirjalla.
Hakemukseen liitetään työkohteen tilapäinen liikenteenohjaussuunnitelma. Hakemus on jätettävä riittävän ajoissa ennen työn aloittamista. Työn saa aloittaa vasta, kun lupa on myönnetty ja aloituskatselmus pidetty tai aloitusilmoitus tehty.
Katutyöluvasta maksetaan tarkastusja valvontamaksu sekä työmaan pintaalan ja sijainnin mukainen alueen käyttökorvaus.
Kerrostalojen ulkoseinärakenteet ja julkisivut eri aikakausina
n TEKSTI: Anssi Väätäinen, Kiinteistöliiton r AKennusteKninen AsiAntuntijA n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO KESKI-SUOMI
1. Ulkoseinärakenteet ja julkisivut kerrostaloissa 1950-luvulle asti
• Massiivitiilirakenteinen ulkoseinä on rakennusfysikaalisesti varmatoiminen.
• Kalkki-sementtilaasteilla tehty kolmikerrosrappaus toimii hyvin yhteen tiilimuurauksen kanssa.
• Kalkkimaalilla tehty maalaus täydentää kokonaisuuden.
• Huoltotoimenpiteinä huoltomaalaus ja tarvittavat paikkakorjaukset 20–25 vuoden välein.
• Rappauksen uusiminen noin 50–60 vuoden välein.
• Rakenteen kunnostamisessa tulee noudattaa alkuperäisiä materiaaleja ja menetelmiä.
Jyväskylän Tellervonkadun talot ovat valmistuneet 1940- ja 1950-luvuilla.
2. Kerrokselliset ulkoseinärakenteet 1950- ja 1960-luvuilla
• Ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa on runsaasti variaatioita johtuen yhtenäisten rakennustapojen puuttumisesta.
• Tuulettuvat, levyverhoillut ulkoseinärakenteet ovat rakennusteknisesti pitkäikäisiä ja varsin huoltovapaita.
• Rakenteelle tyypillistä ovat lämpövuodot rakenneliittymissä ja lämpöeristeiden epäjatkuvuuskohdissa.
• Julkisivujen verhouslevyjä voidaan huoltomaalata ja uusia paikallisesti, jolloin yleisilme säilyy hyvänä.
• Laajemman korjaustyön yhteydessä ulkoseinän lämmöneristys tulee uusia vastaamaan tämän päivän lämmöneristysvaatimuksia. Samalla joudutaan uusimaan levyverhous ja sen runkorakenteet.
As Oy Jyväskylän Säästökeskus (Kauppakatu 25) on valmistunut vuonna 1960.
• Maalipintaisten julkisivuelementtien huoltotoimenpiteinä on säännöllinen huoltomaalaus. Paikkakorjaukset ja elementtisaumojen uusiminen varmistavat julkisivuille pitkän käyttöiän. Huoltomaalaus alkuperäisen maalin kanssa yhteensopivalla maalilla.
• Pesubetonipintaisten julkisivuelementtien suurin ongelma on betonin pakkasrapautuminen. Kunto tulee aina varmistaa kuntotutkimuksella.
• Käyttöikää voidaan pidentää pienentämällä julkisivuihin kohdistuvaa kosteusrasitusta muun muassa uusimalla elementtisaumat säännöllisesti ja pitämällä julkisivujen vedenpoisto kunnossa, esimerkiksi ikkunoiden vesipellit, räystäspellit, räystäskourut ja syöksytorvet.
• Tiililaatta- ja klinkkerilaattapintaiset julkisivuelementit vaativat melko vähän huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Tyypilli-
4. Eristerapatut julkisivut 2000-luvulla
• Eristerapatut julkisivut ovat alttiita työvirheille.
• Uudisrakentamisessa ohutrappausmenetelmin tehdyt julkisivut ovat osoittautumassa paksurappausmenetelmin tehtyjä julkisivuja vaurioherkemmiksi.
• Eristerappausta on käytetty myös vanhojen elementtijulkisivujen niin sanottu peittävänä korjausmenetelmänä. Korjausrakentamisessa lämmöneristeenä on pääosin käytetty EPS-eristettä ja rappausmenetelmänä ohutrappausta. Korjauskohteissakin on havaittu ongelmia rappausten kestävyyden kanssa.
siä toimenpiteitä ovat elementtisaumojen uusiminen, paikallisten teräskorroosiovaurioiden kunnostaminen sekä mahdollisesti irronneiden tai vaurioituneiden tiili-/ klinkkerilaattojen paikallinen uusiminen.
• Työvirheitä on tehty yleisimmin kutistumaverkon virheellisessä asennuksessa sekä ohjeiden mukaisten laastikerrosten kerrospaksuusvaatimusten alituksissa.
• Julkisivut ja julkisivuliittymät vaativat säännöllistä tarkkailua ja kuntotarkastuksia/-tutkimuksia.
• Käyttöikää voidaan pidentää oikein ajoitetuilla huoltopinnoituksilla sekä julkisivujen vedenpoistoon liittyvien yksityiskohtien kunnostamisella.
• Laajojen vaurioiden kunnostaminen vaatii monesti raskaita ja kalliita korjausmenetelmiä.
Jyväskylässä vaaratilanne
As Oy Jyväskylän Laajavuorentie 9–11 on valmistunut vuosina 1969–1971.
As Oy Jyväskylän Hopeaseppä (Sepänkatu 2) on valmistunut vuonna 2004.
Jyväskylän Yliopistonkadun ja Puistokadun kulmassa sijaitsevan talon 7. kerroksesta putosi kesällä 1 x 2 metrin kokoinen julkisivulasi jalkakäytävälle. Henkilövahingoilta vältyttiin täpärästi. Tarkastuksessa selvisi lasien heikentynyt kiinnitys ja niiden takana olevien puurakenteiden lahovauriot. Talo on rakennettu vuonna 1962. Kaikki jäljellä olevat lasit ja osa räystäspellityksistä poistettiin hätätyönä uusien vahinkojen estämiseksi.
Isännöitsijä Aaro Laitinen Oiva Isännöinti Nosteelta kertoo, että korjaussuunnittelu käynnistettiin nopeasti. Yhtiökokous päätti korjauksesta lokakuussa ja se toteutetaan keväällä 2025. Julkisivulasien tilalle asennetaan mustat kuitusementtilevyt muun muassa Keski-Suomen Museon suosituksesta. n TEKSTI: KIINTEISTÖLIITTO KESKI-SUOMI n KUVA: LAUrI hAKKAr AINEN
Kiinteistön alueella pitää voida liikkua turvallisesti
n TEKSTI: SANNA-MArI MANNILA, KIINTEISTÖLIITTO VAr SINAIS-SUOMEN JUrISTI n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO
Taloyhtiön turvallisuus koostuu monesta seikasta, mutta talven lähestyessä puhe kiteytyy talvikunnossapidon ympärille. Onko piha tarpeeksi hyvin hoidettu, jotta esimerkiksi liukastumisvahinkoja tai lumen putoamisen aiheuttamia vahinkoja ei pääse käymään? Voiko pihassa liikkujalla olla jokin vastuu? Onko sillä merkitystä, jos jalankulkija on tukevassa humalassa tai talvike-
leille soveltumattomissa jalkineissa? Korvaako vakuutus mahdollisen vahingon? Kesällä uutisoitiin Vaasan hovioikeuden ratkaisusta, jossa pysytettiin käräjäoikeuden määräämät miljoonakorvaukset opiskelija-asuntosäätiön pihassa liukastuneelle naiselle.
Liukastumisesta oli seurannut se, että nainen oli tullut täysin työkyvyttömäksi ja korvausmäärä, noin kaksi miljoonaa euroa, perustui nuoren naisen jäljellä olevaan työuraan. Tapaus odot-
syvään vammautumiseen johtavat tapaturmat ovat harvinaisia. Mikäli vahinko kuitenkin sattuu ja seurausten ollessa lievempiäkin, on korvauskysymykset selvitettävä. Vahinkoa kärsineen omien vakuutusten lisäksi korvausta voidaan hakea siltä taholta, joka on vastuussa liukastumispaikan kunnossapidosta. Yleensä tämä taho on kiinteistön omistaja tai haltija.
Huolimattomuus voi aiheuttaa korvausvelvollisuuden Kiinteistönomistajalla on vakiintuneesti katsottu olevan korostunut velvollisuus huolehtia siitä, että kiinteistön alueella voidaan turvallisesti liikkua. Tämä tarkoittaa sitä, että vähäisempikin huolimattomuus aiheuttaa korvausvelvollisuuden.
Mikäli kiinteistöllä liikkuva henkilö vammautuu liukkauden aiheuttaman vahinkotapahtuman vuoksi, kiinteistönomistajan on vastuusta vapautuakseen osoitettava toimineensa liukkauden torjunnassa asianmukaisesti olosuhteiden edellyttämällä tavalla tai vahingon johtuneen muusta syystä kuin kiinteistön liukkaudesta. Kiinteistön omistaja voi vapautua vastuusta myös silloin, kun sääolot tekevät liukkaudentorjunnan mahdottomaksi. Arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti.
Korvausta liukastumisvahingossa tulee hakea siltä taholta, joka on vastuussa kyseisen alueen kunnossapidosta. Jos kunnossapitovelvollisella on vastuuvakuutus, se tekee vakuutusyhtiöönsä vahinkoilmoituksen. Vahingon satuttua taloyhtiön alueella on syytä ottaa välittömästi yhteyttä taloyhtiön isännöitsijään. Näyttövaikeuksien välttämiseksi vahingon-
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen juristi.
kärsineen kannattaa alusta asti pitää huolta siitä, että tapahtumatiedot tulevat kirjatuiksi eri dokumentteihin mahdollisimman yksityiskohtaisesti ja johdonmukaisesti.
Omalla toiminnalla voi olla vaikutusta
Vahingonkorvausta voidaan kohtuuden mukaan sovitella, jos vahingonkärsinyt on myötävaikuttanut vahinkoon.
Liukastumisvahinkojen osalta korvausta voidaan sovitella, jos vahingonkärsinyt on omalla myötävaikutuksellaan edesauttanut vahingon syntymistä esimerkiksi pyöräilemällä ilman talvipyöräilyyn tarkoitettuja renkaita tai olemalla rankasti humalassa.
Mikäli kunnossapitovelvollinen osoittaa huolehtineensa liukkaudentorjunnasta säännösten edellyttämällä tavalla tai poikkeuksellisen sään tehneen liukkaudentorjunnan ylivoimaiseksi, liukastumisvahinko jää korvaamatta.
Koska liukastuminen on yksi yleisimmistä tapaturman syistä, kannattaa jokaisen varmuuden vuoksi huolehtia siitä, että itsellä on henkilövakuutus, joka korvaa tämäntyyppisen vahingon.
▶ Tekstin lähteenä käytetty Vakuutus- ja Rahoitusneuvonta FINE:n laatimaa julkaisua Opas liukastumisvahinkojen korvaamisesta, 2017. Se löytyy FINE:n verkkosivuilla www.fine.fi.
Va stuullisuus on myös kustannustehokasta.
Lindströmin vaihtomattopalvelu on vaivaton ja edullinen palvelu, joka vähentää siivouksen tarvetta.
Vaihtomatot pitävät hiekan, kuran ja irtolian poissa tiloistasi ja samalla luovat siistin yleisilmeen.
Kumipohjansa ansiosta matot pysyvät hyvin paikoillaan, mikä lisää askelturvallisuutta.
Palvelumme ansiosta tilasi pysyvät edustuskunnossa. Vähennät samalla myös siivouskustannuksia. Mattojen vaihtoväli yhdestä neljään viikkoa.
Mattovuokraus – vastuullinen ratkaisu
Lindströmin vaihtomattopalvelu toimii asiakkaan lähellä. Otamme ympäristön huomioon niin tuotteidemme valmistuksessa kuin palveluprosesseissammekin.
Helpota arkeasi ja keskity olennaiseen. Toimi hyvän sään aikana.
Osakkaalla on oikeus tehdä esteettömyyttä parantavia muutoksia paitsi omaan asuntoonsa myös yhteisiin tiloihin omalla kustannuksellaan. Esteettömyyttä parantavia muutoksia voivat olla esimerkiksi porrashissi, ulko-oven sähköinen avausjärjestelmä, sisäänkäynnin luiska tai yleisten tilojen valaistuksen parantaminen.
Muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Muiden asumiseen vaikuttavi-
en muutostöiden luvat on suositeltavaa käsitellä yhtiökokouksessa. Muutoksesta ei saa tulla taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, vaan toteuttava osakas vastaa käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta sekä tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta. Taloyhtiö voi kieltää muutoksen ainoastaan, jos korjaus aiheuttaa haittaa muille asukkaille tai rakennukselle.
Muutostyön asentamisesta ja sen kunnossapitovastuusta kannattaa tehdä kir-
jallinen sopimus taloyhtiön ja osakkaan välille. Sopimus on suositeltavaa teettää asiantuntijalla esimerkiksi Kiinteistöliiton lakipalveluiden toimeksiantona.
Suositeltavaa on mahdollisuuksien mukaan tehdä yhteisten tilojen esteettömyysparannukset taloyhtiöhankkeena. Taloyhtiöt voivat hakea avustuksia ARA:lta tai kaupungilta. Osakas voi saada taloudellista tukea muutoksiin esimerkiksi omalta hyvinvointialueeltaan.
Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten ja Ympäristöministeriön rahoittaman Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeessa jaetaan tietoa ikääntymisen vaikutuksista asumiseen sekä kehitetään toimintamalleja, joiden avulla ikäihmisten asumista taloyhtiöissä voidaan helpottaa. www.kiinteistoliitto.fi/ikajamuisti
Huomioitavaa ennen osakkaan esteettömyyskorjauksen toteuttamista
• Onko taloyhtiölle tehty muutostyöilmoitus?
• Onko muutostyölupa käsitelty yhtiökokouksessa, jos se vaikuttaa muiden asumiseen?
• Onko muutostyöstä tehty sopimus taloyhtiön ja osakkaan välille?
• Onko muutostyö vastuineen kirjattu isännöitsijätodistukseen?
• Tarvitaanko hankkeeseen rakennuslupa?
• Pitääkö työn seurauksena taloyhtiön pelastussuunnitelmaa päivittää?
• Jos osakas on hakenut taloudellista tukea, onko hän saanut aloitusluvan tai rahoituspäätöksen?
Mistä apua ja neuvontaa
Neuvontaa jäsentaloyhtiöiden hallinnolle
Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen neuvonta palvelee ikääntyvien asumiseen liittyvissä asioissa jäsentaloyhtiöitä arkisin klo 9–15 numerossa (02) 724 9203 ja sähköpostitse maura.tiuraniemi@kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliiton korjausrakentamisen neuvonta palvelee kiinteistön tekniikkaan, kunnossapitoon ja korjausrakentamiseen liittyvissä kysymyksissä maanantaista torstaihin klo 9–12 numerossa (09) 1667 6311.
▶ www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/neuvonta/
Neuvontaa osakkaille
Vanhustyön keskusliiton alueelliset korjausneuvojat avustavat yli 65-vuotiaita tarvittavien muutostöiden kartoittamisessa, suunnittelussa ja korjausavustusten hakemisessa arkisin klo 9–15 numerossa (09) 350 860 13.
▶ www.vtkl.fi/korjausneuvonta
Ilmavesi- ja ilmalämpöpumput pieniin ja suuriin kiinteistöihin
Toimitamme laadukkaat ilmavesi- ja ilmalämpöpumput Keski-Suomeen ja Pirkanmaalle 30 vuoden kokemuksella.
Nyt loppuvuoden tarjouksissa muun muassa Daikin ja Gree jäähdyttävät laitteet kerrostaloasuntojen tarpeisiin.
TOIMITAMME KIINTEISTÖIHIN JA TALOYHTIÖIHIN ESTEETTÖMÄN KULUN RATKAISUJA, KUTEN OVIAUTOMATIIKKAA, VALAISTUSAUTOMATIIKKAA SEKÄ VALMISRAMPPEJA. AUTAMME MYÖS KARTOITUKSESSA JA SUUNNITTELUSSA
Rankkasade piiskasi koko ulkoseinän kosteaksi
Kiinteistöliitto Keski-Suomi on valinnut vuoden 2024 taloyhtiöteoksi Asunto Oy Säynätsalon Lehtisaaren osakkaiden toiminnan, jonka avulla he pelastivat rankkasateen pahasti kasteleman kotitalonsa.
n TEKSTI: TIMO SILLANPÄÄ n KUVAT: TIMO SILLANPÄÄ, TErhI TAKKINEN (VAUrIOKUVA)
Kiinteistöliitto Keski-Suomi haluaa vuoden taloyhtiöteon valinnalla korostaa sitä, kuinka tärkeää kriisitilanteissa on asukkaiden hyvä yhteishenki, nopea päätöksenteko ja asiallinen viestintä kaikkien osapuolten kesken. Asunto Oy Säynätsalon Lehtisaaren tapaus on myös konkreettinen esimerkki siitä, millaisia riskejä ilmastonmuutoksen myötä lisääntyvät sään ääri-ilmiöt aiheuttavat taloyhtiöille.
Tapahtumat käynnistyivät heinäkuun 2023 loppupuolella, kun Jyväskylän seudulla satoi poikkeuksellisen paljon vettä. Taloyhtiön hallituksen jäsen Terhi Takkinen kertoo, että sateen aiheuttamien
vahinkojen laajuus yllätti täydellisesti Päijänteen rannalla sijaitsevan pienkerrostalon asukkaat.
– Kun viistosade ja tuuli piiskasivat taloa, näin veden valuvan julkisivua pitkin alas. Ensin yksi talomme asukkaista huomasi, että vesi tulee ikkunoiden väliin ja sisäpuolelle. Pian havaitsin omassa asunnossamme, että ikkunoiden alapuolella ja vierustoilla sisäpuolen lastulevy oli aivan märkä, Takkinen muistelee. Kosteusvaurio iski talon jokaiseen 12 asuntoon. Vesi oli päässyt sisään ikkunoiden tippapeltien alta koko järven puoleisella seinustalla: ensin eristeisiin ja lopulta lastulevytykseen.
– Lisäksi sisäpihan puolella kosteutta tuli kahteen huoneeseen vesikourun tulvimisen vuoksi. Meidän asunnossamme vesi pääsi myös lattiassa kahden betonilaatan välissä olleeseen lämpöeristeeseen, mikä merkitsi lattian piikkaamista auki. Itku pääsi, kun tajusin, että asunnot olivat muutamassa päivässä tuhoutuneet arvottomiksi ja hädin tuskin asuttaviksi, Takkinen kertoo.
Vakuutus ei korvannut, tarvittiin pankkilaina
Taloyhtiön hallitus teetti kosteuskartoituksen. Sen pohjalta selvisi vahinkojen laajuus ja korjauksen hintalappu, joka oli
Terhi Takkinen kannustaa taloyhtiöitä miettimään, millaisia lisärasituksia ilmastonmuutos tuo kiinteistöille.
Itku pääsi, kun tajusin, että koko talon asunnot olivat muutamassa päivässä tuhoutuneet arvottomiksi ja hädin
tuskin asuttaviksi.
Terhi Takkinen, hallituksen jäsen
Kosteuskorjausten aikana näky asuntojen järven puoleisilla seinillä oli lohduton. Ikkunoiden tippapeltien alapuolelta sisälle tullut vesi oli kastellut ulkoseinän eristeet ja sisäpuolen lastulevyn. Korjauksessa eristeet uusittiin ja lastulevyjen tilalle asennettiin kipsilevyt. Ulkoseinän puurunko oli kohtuullisen hyvässä kunnossa ja sitä korjattiin vain tarvittavilta osin.
noin 100 000 euroa. Ylimääräinen yhtiökokous valtuutti hallituksen neuvottelemaan pankkilainasta korjausta varten.
Remontti oli lainoitettava pankkilainalla, koska vakuutusyhtiö ei vahinkoja korvannut.
– Rahoituksen saaminen pankista pelotti etukäteen, sillä meillä oli jo aiemmin sovittuna 80 000 euron laina joulukuussa 2023 alkavaa viemärisukitusta varten. Saimme lisälainan, mutta lopputulema oli se, että velaton taloyhtiö oli kahden remontin ja pankkilainan edessä.
Taloudellinen rasitus asuntoa kohti sukitus mukaan lukien oli noin 15 000 euroa. Jotkut asukkaat epäilivät hallituksen jäsenten kykyä viedä läpi iso korjaushanke. Kaikki kuitenkin ymmärsivät, että vaurioiden korjaus oli välttämätöntä asuntojen arvon palauttamiseksi.
– Vaadittiin paljon keskusteluja, kokouksia ja viestintää, jotta asioihin löytyi ymmärrystä.
Takkinen hoiti viestintää muun muassa sähköpostitse ja talon oman Whatsapp-ryhmän avulla.
Aikaisempi velattomuus selittyy sillä,
että taloyhtiö oli hoitanut isännöinnin ja huoltotyöt omana työnä. Korjausvelkaa oli syntynyt vuosien varrella.
– Sen olen oppinut, että hallituksen on huolehdittava säännöllisestä kunnossapidosta. Siinä mandaatissa on vastattava kaikkien osakkaiden omaisuudesta.
Raskas tilanne kahden remontin keskellä
Takkinen kiittelee sitä, että Keski-Suomen Vahinkopalvelut pääsi aloittamaan kosteuskorjaukset jo lokakuussa 2023. Työt aloitettiin järven puolen julkisivun korjauksilla. Ikkunoiden alapuoliset pellitykset uusittiin ja niihin asennettiin niin sanottu myrskypelti, joka estää veden pääsyn sisään tippapeltin alta. Myös ikkunoiden yläpuolelle tuli pellitys, ja julkisivulevyjen saumat tiivistettiin.
Syöksytorvien määrää lisättiin kahdesta viiteen talon molemmilla puolilla. Tänä syksynä vaihdettiin lisätyönä räystäskourut, jotta ne eivät enää tulvisi kovallakaan sateella.
– Sisätiloissa kostuneet alueet kapseloitiin aluksi muoviseinillä, minkä jälkeen
purettiin pois märät lastulevyt ja lasivillat. Lastulevy korvattiin kipsilevyllä. Korjattuihin seiniin lisättiin myös kosteussulku. Ulkoseinien puurunko vaati vain vähäisiä korjauksia. Takkinen sanoo, että monille iäkkäille ja pitkään talossa asuneille kosteusvaurioiden korjaus ja samanaikainen viemäreiden sukitus oli stressaava tilanne.
– Sukituksen vuoksi asunnoissa oli parin viikon ajan pellettikäymälät. Ymmärrän stressin hyvin, sillä kosteusvaurio jälkipuinteineen oli varmasti järkyttänyt monen turvallisuudentunnetta. Keski-Suomen Vahinkopalvelut osasi toimia hienotunteisesti korjauksia tehdessään. Tämän vuoden tammikuun lopussa niin kosteuskorjaus kuin viemäreiden sukitus saatiin valmiiksi. Helmikuussa asukkaat nostivat kerhohuoneella maljan molempien urakoiden valmistuttua. Talo on nyt entistä ehompi ja elämä voi jatkua.
▶ Katso muut Keski-Suomen Taloyhtiöpäivässä jaetut tunnustukset sivulta 30.
Entinen Keski-Suomen emäntäkoulu Jyväskylän Mankolassa on valmistunut 1931. Niukat koristeaiheet on keskitetty sisäänkäynnin yhteyteen tai kehystämään ikkunoita. Klassismille ominainen toistuvuus, säännönmukaisuus ja symmetria näkyvät erityisesti tällaisissa komeissa koulurakennuksissa.
Rakennustyylejä Keski-Suomen taloissa, osa 3/6
1920-luvun klassismi pelkisti talojen julkisivut
n TEKSTI JA KUVAT: hANNU MÄhÖNEN
Itsenäistymisen jälkeisiä vuosia leimasi maassamme pyrkimys erottautua entisestä emämaasta Venäjästä ja korostaa pohjoismaista yhteenkuuluvuutta. 1920-luvulla vallinnutta rakennustyyliä kutsutaan pohjoismaiseksi klassismiksi.
Aikakauden taloille on ominaista aiempaa sileämmät ja askeettisemmat julkisivut. Koristeaiheita käytettiin säästeliäästi. Yleisilmettä hallitsevat säännönmukaisuus, symmetria, selkeys ja yksinkertaisuus, tavoitteena yhtenäinen kaupunkikuva. Selkein aikakauden rakennusten tunnuspiirre on ikkuna, joka on yleensä jaettu kuuteen samankokoiseen ruutuun.
Keski-Suomessa 1920-luvun klassistisia rakennuksia löytyy erityisesti Jyväskylästä ja tehdaspaikkakunnilta. Maaseudulla rakennettiin paljon erityisesti tyylinmukaisia kouluja ja seurantaloja.
Arkkitehti Alvar Aalto aloitti uransa 1920-luvulla Jyväskylässä. Casa Laurén on valmistunut vuonna 1925. Siinä kuten monissa muissakin Aallon klassisen kauden töissä näkyy vaikutteita Italialasta. Casa Laurén peruskorjattiin vuonna 2019 jolloin talon ulkoasu restauroitiin hienosti Aallon alkuperäistä suunnitelmaa mukaillen.
TIESITKÖ?
1920-luvun klassismin kivirakennuksia:
• Aira-talo, Tapionkatu 2, Jyväskylä
• Cygnaeuksen koulu, Voionmaankatu 18, Jyväskylä
• Keskitalo, Kauppakatu 17, Jyväskylä
• Mankolan entinen emäntäkoulu, saarijärventie 21, Jyväskylä
• Normaalikoulu, Yliopistonkatu 1, Jyväskylä
• OTK:n Jyväskylän toimisto, Kauppakatu 32, Jyväskylä
• Puistokatu 21, Jyväskylä
• Schaumanin linna, Schaumanin puistotie 1, Jyväskylä
Vuonna 1930 valmistunut Toritalo on puhdaspiirteinen 1920-luvun kaupunkitalo. Koristelu rajoittuu muutamiin antiikin ajasta periytyviin koristeaiheisiin, ja katon harjalle on sijoitettu komea spiira. Ullakon puolikaaren muotoiset ikkunat sekä pyöreiden ikkunoiden ruutujaotus ovat nekin tyypillisiä 1920-luvun rakennuksille.
LASSILA & TIKANOJAN KIINTEISTÖPALVELUT
Alueesi luotettavin ja kestävin kiinteistöhuollon ja -tekniikan kumppani
Tutustu lisää monipuolisiin palveluihimme www.lt.fi
Väinönkatu 36 bB 2. krs 40100 Jyväskylä
020 754 5130 toimisto@janlex.fi www.janlex.fi
Asiantuntijalta
Jenni Hupli
Kiinteistöliiton lakiasianjohtaja, VT
Kevytisännöintiä hankkimassa
Varsinkin pienet taloyhtiöt hankkivat palveluntuottajalta vain osan isännöintitehtävistä. Isännöintitehtävien osapalveluja eli kevytisännöintiä tarjottaessa ja hankittaessa on oltava tarkkana. Isännöitsijää sekä isännöitsijän yleisiä tehtäviä ja niihin liittyviä vastuita koskeva sääntely on huomioitava.
Kevytisännöintipalvelut yleistyneet
Varsinkin pienemmissä taloyhtiöissä kevytisännöintipalvelujen hankinta on yleistä. Monet palveluntuottajat tarjoavat taloyhtiöille räätälöitävissä olevia palvelukokonaisuuksia. Kevytisännöintipalvelujen tarkempi sisältö vaihtelee palveluntuottajakohtaisesti. Palvelua voi tarjota esimerkiksi tilitoimisto, isännöintiyritys tai muu konsultti.
Taloyhtiöiden mahdollisuudet saada täysmittaista perinteistä isännöintipalvelua ja toisaalta käytössä olevat omat resurssit hallinnon hoitoon vaihtelevat. Onkin lähtökohtaisesti erittäin tervetullutta, että markkinaan on tullut toimijoita, joilta pienemmätkin taloyhtiöt voivat hankkia tarvitsemiaan palveluja.
Kuka on isännöitsijä?
Taloyhtiöissä on muistettava, että yhtiöllä on lain mukaan oltava isännöitsijä, jos yhtiöjärjestys niin määrää tai yhtiökokous niin päättää. Asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta isännöitsijä on joko henkilöisännöitsijä tai isännöintiyhteisö. Kaupparekisteriin taloyhtiön isännöitsijäksi kirjataan henkilöisännöitsijä taikka isännöintiyhteisö ja sen ilmoittama päävastuullinen isännöitsijä. Isännöitsijän kelpoisuusvaateet on säädetty laissa ja niiden mukaan isännöitsijä ei saa olla esimerkiksi alaikäinen, konkurssissa, liiketoimintakiellossa taikka edunvalvonnassa. Taloyhtiö voi valita isännöitsijäksi kelpoisuusvaateet täyttävän isännöintitehtävien ammattilaisen tai vaikkapa osakkeenomistajan, jonka hallitus arvioi soveltuvaksi hoitamaan isännöintitehtäviä.
Yhteistä monelle kevytisännöintipalvelulle vaikuttaa olevan se, ettei kevytisännöintipalveluihin sisälly nimettyä henkilöisännöitsijää tai päävastuullista isännöitsijää. Näin ollessa on mielestäni jo lähtökohtaisesti tulkinnanvaraista, onko kyse ylipäänsä asunto-osakeyhtiölain sääntelemästä isännöinnistä.
Tulkinnanvaraisuus huomioiden tällainen palvelu soveltuu mielestäni taloyhtiölle, jolla ei ylipäänsä ole velvollisuutta isännöitsijän valitsemiseen yhtiöjärjestysmääräyksen tai yhtiökokouspäätöksen perusteella. Tällöin palvelu täydentää hallituksen tehtävien hoitoa. Vaihtoehtoisesti palvelu soveltuisi tilanteessa, jossa henkilöisännöitsijäksi on valittu ja rekisteröity taloyhtiön osakas,
Taloyhtiön on tiedostettava, että muiden isännöintitehtävien kuin hankittujen palvelujen osalta pallo tehtävien hoidosta jää lähtökohtaisesti yhtiölle.
mutta palvelulla halutaan täydentää tällaisen osakasisännöitsijän tehtävien hoitoa.
Isännöitsijän tehtävät ja vastuut
Isännöitsijä huolehtii lain mukaan kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Isännöitsijäntodistuksen antaminen kuuluu myös isännöitsijän tehtäviin.
Kuten havaita saattaa, isännöitsijän tehtäväkenttä on laissa säädetty paitsi yleispiirteiseksi, myös laajaksi. Isännöinnin tehtäviä ja niiden veloitusperusteita konkretisoidaan tyypillisesti isännöintisopimuksessa ja siihen liitettävässä tehtäväluettelossa.
Isännöitsijän laaja tehtäväkenttä ja siihen liittyvä vastuu kulkevat käsi kädessä. Huomionarvoista on, että lakisääteisten tehtävien hoidosta seuraava vahingonkorvausvastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Tätä vastuuta ei voi rajoittaa isännöinti- tai muuhun palvelusopimukseen otettavalla vastuunrajoitusehdolla.
Vahingonkorvausvastuun jakautuminen yhtiön johdon eli isännöitsijän ja hallituksen välillä määräytyy aina tapauskohtaisen arvioinnin perusteella. Erilaiset kevytisännöintipalvelut yhdistettynä osakasisännöintiin ja hallituksen tehtävienhoitoon eivät ole omiaan ainakaan selkiyttämään jo entuudestaan tulkinnanvaraisia vastuutilanteita.
Riskit tunnistettava
Sekä palveluntuottajien että taloyhtiöiden on tärkeä tunnistaa ero lakisääteisen isännöinnin ja suppeampien hallinnollisten palvelujen välillä. Palveluun kuuluvien tehtävien yksilöintiin sekä osapuolten väliseen tehtäväjakoon ja roolitukseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Sopimuksen tulkintakiistassa ratkaisevaa merkitystä annetaan sopimuksen sisällölle, ei sen otsikoinnille. Palvelun ja sopimuksen tulkinnanvaraisuus on riski niin palveluntuottajalle kuin taloyhtiöllekin.
Kevytisännöintiä hankkivan taloyhtiön on tiedostettava, että muiden isännöintitehtävien kuin hankittujen palvelujen osalta pallo tehtävien hoidosta jää lähtökohtaisesti yhtiölle eli sen osakasisännöitsijälle tai hallitukselle.
Taloyhtiön kannattaa varmistaa oman kiinteistövakuutuksen riittävyys ja edellyttää palveluntuottajalta vakuutusturvaa vahinkojen varalta.
PEXELS
Noudatetaanko taloyhtiössänne hyvää hallintotapaa?
Osakkaiden yhdenvertaisuus, taloyhtiön johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta, osakkaiden ja asukkaiden välinen huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus, avoimuus sekä suunnitelmallisuus. Siinä ovat hyvän hallintotavan keskeiset pääperiaatteet. Miten hyvin nämä toteutuvat teidän taloyhtiössänne?
n TEKSTI: JArI rUNSAS n KUVA: PEXELS
Osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella kaikki taloyhtiön osakkaat voivat olettaa, että heillä on samat oikeudet ja velvollisuudet kuin muilla osakkailla, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan tyypillisesti esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuun kohdentamiseen, yhtiön toteuttamien uudistusten vastikerahoitukseen ja yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamiseen.
Yhdenvertaisuusperiaate rajaa yhtiökokouksen ja yhtiön johdon päätösvaltaa ja helpottaa toiminnan ennakointia yksittäisen osakkaan kannalta.
Asunto-osakeyhtiölaissa hallituksen ja isännöitsijän toimintaa ohjaava pääperiaate on vaatimus huolellisesta ja yhtiön edun mukaisesta toiminnasta. Huolellisuusvaatimus ei edellytä sitä, että hallituksen jäsenet olisivat kiinteistönpitoon koulutettuja tai kaikkien päätösten valmistelu olisi täydellistä. Päätöksiä joudutaan usein tekemään epävarmuuden vallitessa.
Riittävänä huolellisuutena pidetään yleensä sitä, että ratkaisun pohjaksi on hankittu tilanteen edellyttämä tieto ja sen perusteella tehty johdonmukainen päätös. Päätöksentekoon eivät saa vaikuttaa hallituksen jäsenten tai isännöitsijän eturistiriidat.
Yhtiön edun huomioon ottamisen lähtökohtana on sellainen osakkaiden yhteinen etu, joka ei perustu osakkeiden
Osakkaiden ja asukkaiden välisellä huomaavaisuudella ja suvaitsevaisuudella on erittäin suuri merkitys kaikkien osakkaiden asumismukavuuden sekä yhteisen päätöksenteon ja toiminnan kannalta.
Käytännössä siis osakkaan ja asukkaan on käytettävä hallinnassaan olevaa huoneistoa sekä taloyhtiön muita tiloja aiheuttamatta merkittävää haittaa toisille osakkaille, asukkaille tai taloyhtiölle. Samalla on suvaittava myös sitä, että toisten tavat voivat poiketa omista tavoista. Jos niistä ei objektiivisesti arvioiden aiheudu merkittävää häiriötä tai muuta haittaa, erilaiset toimintatavat tulee sallia. Huomaavaisuuteen kuuluu myös se, että taloyhtiön johdon ja osakkaiden välillä otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon toisen osapuolen tilanne.
Viestintää ei voi liikaa korostaa
Avoimuusperiaate tarkoittaa jatkuvaa avointa viestintää yhtiön asioista osakkaille ja asukkaille, jotta he voivat ennakoida taloyhtiön toiminnan ja talouden vaikutuksia omaan asumiseensa ja talouteensa. Hyvään hallintotapaan kuuluu hyvin hoidettu viestintä. Väärinkäsitykset ja väärät tulkinnat, osallistumattomuus, näennäiset kuulemiset ja vas-
Huomaavaisuuteen kuuluu myös se, että taloyhtiön johdon ja osakkaiden välillä otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon toisen osapuolen tilanne.
taavat tilanteet synnyttävät ja ruokkivat konflikteja. Hyvä viestintä sitouttaa taloyhtiön yhteisten asioiden hoitoon, innostaa osallistumaan yhtiökokouksiin ja lisää ymmärrystä yhteisistä asioista.
Jotta taloyhtiön kiinteistöä ja palveluita voidaan ylläpitää sekä kehittää tehokkaasti ja tuloksekkaasti, tarvitaan toiminnan suunnitelmallisuutta. Se on omiaan lisäämään luottamusta ja parantamaan taloyhtiön toimintaa.
Suositukset pöydälle yhtiökokouksissa
Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus pitää sisällään kaikkiaan 63 yksittäistä suositusta, jotka on numeroitu ja ryhmitelty kahdeksaan eri aihealueeseen. Tavoitteena on, että suomalaisissa taloyhtiöissä suosituksia sovellettaisiin kauttaaltaan. Merkittävä osa suosituksista soveltuu kaikille taloyhtiöille, vaikka yhtiön kool-
la, omistuspohjalla, hallintomallilla sekä rakennusten iällä ja kunnolla on toki vaikutuksensa. Pienessä rivitaloyhtiössä tilanteet ovat erilaisia kuin suuressa kerrostaloyhtiössä.
Niin haluttaessa suositukset voidaan ottaa käyttöön myös porrastetusti, askel kerrallaan. Liikkeelle on tällöin hyvä lähteä TOP 10 -suosituksista. Niiden tavoitteena on varmistaa taloyhtiön toiminnan suunnitelmallisuus, avoimuus, ennakoitavuus, asumisviihtyvyys ja yhteishenki. Lisäksi keskiössä ovat hallitustyön laatu, isännöitsijän ohjaus ja valvonta, riskienhallinta sekä osakkaiden osallistumistavat ja aktivointi.
Tulevaisuuden tavoitteet selkeiksi
Taloyhtiön toiminnallisuuden, tehokkuuden ja ennakoitavuuden edistämiseksi on tarpeen, että taloyhtiöllä on selkeät tulevaisuuden tavoitteet sekä suunnitelma tavoitteiden saavuttamiseksi. Taloyhtiön tavoitteista ja suunnitelmasta – hienommin kutsuttuna taloyhtiön strategiasta – päättävät osakkaat yhtiökokouksessa.
Strategiassa tehdään valintoja vaihtoehdoista esimerkiksi rakennuksen ja asumisen tason tai investointien suhteen. Strategiassa on kysymys pidemmän tähtäimen tavoitteista ja toteutussuunnitelmasta.
Käytännössä strategia on tiivis kuvaus taloyhtiön tilanteesta sekä kehittämisperiaatteista. Siinä kuvataan osakkaiden asettamat tavoitteet asumisen tasolle, taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille sekä määritellään lähivuosien tärkeimmät kehitystarpeet ja keinot tavoitteiden saavuttamiseksi.
Hyvään käytäntöön kuuluu, että hallituksen ja isännöitsijän valmistelema strategiaesitys käsitellään yhtiökokouksessa ja sen toteutumista seurataan säännöllisesti.
Onhan teidänkin taloyhtiössänne käyty tämä keskustelu ja laadittu yhtiölle toimintaa selkeyttävä strategia? Jos ei ole, seuraavassa yhtiökokouksessa on sopiva paikka ottaa asia esille ja lähteä viemään yhtiötänne kohti suunnitelmallisempaa tulevaisuutta.
Kymmenen tärkeintä taloyhtiön hyvän
hallintotavan suositusta
1. Strategia
Pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma.
2. Kokousaika, -paikka ja -osallistumistavat
Yhtiökokous järjestettävä niin, että osakkaat voivat osallistua ja käyttää tehokkaasti oikeuksiaan kokouksessa.
3. Hallituksen työjärjestys ja kokoussuunnitelma
Hallituksen laadittava toimintaansa varten kirjallinen työjärjestys ja kokoussuunnitelma, joiden keskeinen sisältö on tiedotettava osakkaille ja asukkaille.
4. Taloyhtiön vuosikello
Taloyhtiön toimintaan liittyvien keskeisten tehtävien sekä osakas- ja asukasviestinnän aikataulutus.
5. Toimintakertomus
Tietojen antaminen yhtiöstä ja sen toiminnasta, yhtiön hallinnosta, energian ym. kulutuksesta, vakuutuksista, riskienhallinnasta sekä yhtiön strategiasta ja sen toteutumisesta.
6. Hallituksen jäsenten perehdyttäminen ja koulutus
Perehtyneisyys on tehtävien huolellisen hoitamisen edellytys – hallituksen uuden jäsenen perehdyttää ensisijaisesti hallituksen puheenjohtaja, uuden puheenjohtajan taas yleensä edellinen hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä.
7. Isännöintisopimus
Isännöintipalveluista laaditaan aina kirjallinen sopimus.
8. Isännöintisopimuksen käsittely hallituksessa
Isännöintisopimuksen käsittely vuosittain hallituskauden alussa.
9. Yhtiön johdon työnjako tilikauden aikaisessa viestinnässä
Hallitus ja isännöitsijä sopivat vuosikelloa hyödyntäen, miten tilikauden aikainen osakas- ja asukasviestintä järjestetään.
10. Osakkaan huomaavaisuus
Osakas ottaa huoneistonsa ja taloyhtiön yleisten tilojen käytössä huomioon myös toiset osakkaat ja asukkaat.
Jutun kirjoittaja Petri Pylsy on Kiinteistöliiton energia- ja ilmastoasioiden johtava asiantuntija.
Älä ota energiahukkaa nurkkiisi asumaan
Kiinteistöliiton Indeksitalovertailussa kerrostalon energia- ja vesikustannukset ovat 1,81–2,26 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa kuuden suurimman kaupungin osalta. Indeksitalossa 75 neliömetrin asunnossa asuva keskiverto kolmen hengen perhe käyttäisi noin 200 euroa kuukaudessa lämmitykseen, veteen ja jäteveteen sekä kiinteistöja huoneistosähköön. Kustannusten kurissa pitämiseksi on lähes kullan arvoista käyttää energiaa ja vettä fiksusti.
n TEKSTI: PETrI PYLSY n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO JA PIXABAY/PEXELS
Vedenkäytöllä on iso merkitys asumiskustannuksiin. Veden juoksuttaminen 10 minuutin suihkutuokion ajan maksaa noin euron. Suihkuveden turhan juoksutuksen vähentäminen kahdella minuutilla säästää vettä 25 litraa ja lämmitysenergiaa yhden kilowattitunnin verran. Tuolla energiamäärällä voisi käyttää perusmallista jääkaappipakastinta jopa yli vuorokauden.
Kuumassa huoneessa asukkaan tulisi kääntää ensimmäiseksi termostaattia pienemmälle. Termostaattia ei saa peittää verhoilla tai huonekaluilla. Tuuletuksen ajaksi termostaatti käännetään kiinni.
Pattereiden termostaattien kääntäminen muutaman kerran vuodessa ääriasennosta toiseen ehkäisee niiden jumiutumista. Jos asunnon lämpötilat talvisaikaan ovat korkeampia kuin 22 °C, il-
Hoidamme yksityisten henkilöiden, yritysten ja julkisyhteisöjen toimeksiantoja
Suihku tarjoaa yhden hyvän mahdollisuuden energian ja rahan säästämiseen. Suihkun juoksutus kymmenen minuutin ajan maksaa noin euron.
moitetaan asiasta taloyhtiölle mahdollisten ongelmien selvittämiseksi.
Taloyhtiön perusasiat kuntoon Energiankäyttöä olisi usein mahdollista vähentää 10–15 prosenttia ilman raskaita korjauksia järjestelmien oikealla käytöllä ja huollolla. Koska energia on aina myös euroja, jopa 10 prosenttia taloyhtiön rahoista voi mennä suden suuhun. Pahimmillaan energiahukka tarkoittaa
taloyhtiölle kymmenien tuhansien eurojen turhia kustannuksia vuodessa. Energiafiksuus on tärkeä osa ilmastoviisasta taloyhtiötä.
Energiatehokkuus ei ole itsensä säästämistä hengiltä: se on myös asumisviihtyvyyden edistämistä. Energiatehokkuuden parantumista ei voida arvioida vain energiansäästön tai pelkän ostoenergian avulla. Aina on huomioitava lopputulos, joka energiankäytöllä saadaan aikaan.
”Energiatehokkuus
ei ole itsensä säästämistä hengiltä: se on myös asumisviihtyvyyden edistämistä.
Energiafiksun taloyhtiön muistilista
Taloyhtiön hallituksen on hyvä varmistua ainakin seuraavista asioista:
• Kunnossapitosuunnitelma on ajan tasalla.
• Energian- ja vedenkulutukselle ja talviajan huoneilman lämpötilalle on asetettu tavoitetasot, joiden toteutumista seurataan. Useimmiten ihmiset ovat tyytyväisiä huoneilman lämpötilaan 21–22 °C.
• Käytössä on vähintään kuukausitason kulutusseuranta ja sitä käytetään aktiivisesti taloyhtiön johtamisessa.
• Huolto ja kunnossapito on suunnitelmallista ja järjestelmien toimintaa seurataan säännöllisesti.
• Ikkunat ja ulko-ovet on tiivistetty oikeaoppisesti.
• Ilmanvaihtojärjestelmä toimii suunnitellulla tavalla ja on puhdistettu ja säädetty 5–10 vuoden välein.
• Lämmitysverkostossa ei ole ilmaa ja se on tasapainossa, ja lämmityksen säätökäyrä on kohteeseen sopiva.
• Vesijohtoverkoston painetaso on sopiva ja suihku- ja keittiöhanan virtaama on noin 12 litraa minuutissa ja pesuallashanan noin kuusi litraa minuutissa, lämpimän käyttöveden kiertojohdon virtaama on säädetty ja lämmönjakohuoneesta lähtevän lämpimän käyttöveden lämpötilan olisi tyypillisesti noin 55–58 °C.
• Saunavuorot on ryhmitelty fiksusti, sulanapitolämmitysten oikea toiminta on varmistettu, on kiinnitetty huomiota valaistuksen ohjaukseen ja lamppuvalintoihin ja kylmäkellarien käyttöön.
• Korjaushankkeissa mukaan lukien lämmitystapamuutokset toimitaan suunnitelmallisesti, panostetaan hankesuunnitteluun ja käytetään apuna puolueetonta asiantuntijaa.
Kasvit, kranssit ja postipaketit – mitä porraskäytävässä saa säilyttää?
Taloyhtiön porraskäytävässä kukoistaa viherkasvi. Asuntojen ovissa on koristeita ja kynnysmatot lepäävät ovien edustalla. Alaoven lähistölle on parkkeerattu lastenrattaita, ja ajoittain asuntojen ovien liepeillä lojuu postipaketteja odottaen omistajaansa.
Edellä kuvatut näkymät ovat monille tuttuja. Ne henkivät viihtyisyyttä ja vaivattomuutta, mutta miten on turvallisuuden laita? Palo- ja pelastusturvallisuus on tärkeimpiä asioita taloyhtiössä, ja se koskettaa jokaista asukasta. Niinpä käymme läpi, mitä porraskäytävässä saa säilyttää ja mitä ei.
Palo- ja pelastusturvallisuutta sääntelee pelastuslaki. Se kieltää tavaroiden säilyttämisen rakennuksen uloskäytävillä sekä ullakoiden, kellarien ja varastojen kulkureiteillä. Uloskäytävät, kuten porraskäytävät, täytyy siis pitää tyhjinä tavarasta. Porraskäytävässä sallittuja esineitä ovat ainoastaan ovikoristeet, ilmoitustaulut ja yhtiön ylläpitämät kynnysmatot.
Pienistä asioista voi tulla merkittävän suuria. Hätätilanteessa kaikki ylimääräiset esineet, kuten kasvit, huonekalut, lastenrattaat, osakkaiden kynnysmatot ja paketit, vaarantavat turvallisen poistumisen rakennuksesta. Ne haittaavat myös pelastushenkilökunnan toimintaa. Lisäksi niistä aiheutuu tuhopolttoriskiä. Kiellolle on siis syynsä.
Onkin erittäin tärkeää, etteivät asukkaat jätä porraskäytävään tavaraa. Jos asukas tilaa tavaraa vaikkapa postilähetyksenä, täytyy hänen huolehtia siitä, ettei paketti jää porraskäytävään odottelemaan. Rakennuksen omistajana taloyhtiöllä on velvollisuus huolehtia porraskäytävien turvallisuudesta. Asunto-osakeyhtiössä turvallisuudesta huolehtiminen ja lainsäädännön noudattamisen valvonta on johdon eli hallituksen ja isännöitsijän vastuulla.
Hätätilanteessa kaikki ylimääräiset esineet vaarantavat turvallisen poistumisen rakennuksesta.
Hyödynnä jäsensivut
Tunnetko kodin vastuunjaon yhtiön ja osakkaan välillä?
Taloyhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovastuusta syntyy usein kysymyksiä, kuka vastaa mistäkin korjauksesta huoneistossa. Tämän tiedon saaminen on nyt helppoa uudistetun Kodin vastuunjako -verkkopalvelun avulla. Palvelu on maksuton jäsenetu ja saatavilla jäsensivuilla.
Palvelu näyttää nopeasti rakennusosien, kalusteiden ja laitteiden kunnossapitovastuut huonetiloittain. Yhtiön ja osakkaan vastuut on merkitty eri värein.
Palvelu perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja Suomen Kiinteistöliiton suosituksiin. Tarkista oman taloyhtiösi yhtiöjärjestys mahdollisten poikkeusten varalta. Uudistuneen palvelun kielivaihtoehdot ovat suomi, ruotsi ja englanti.
Tutustu Kodin vastuunjako -palveluun jäsensivuilla ja varmista, että olet perillä vastuualueista!
▶ kiinteistoliitto.fi/jasensivut
Digipalvelut 24/7
Talotili-palvelu pienille
taloyhtiöille
Manageeraus
10:llä paikkakunnalla Suomessa, kiinteistotahkola.fi
Esteettömyyttä edistetään parhaiten hyvällä suunnittelulla
Jyväskylän Seudun Invalidit ry:n puheenjohtaja Jyrki Ahlgren sanoo, että parhaiten esteettömyyttä edistetään ottamalla liikuntarajoitteisten tarpeet huomioon jo rakennusten ja kulkuväylien suunnitteluvaiheessa.
n TEKSTI: ISMO MYLLYLÄ n KUVA: TIMO SILLANPÄÄ
Kerrostalossa voi olla liikuntavammaisen näkökulmasta monta asiaa, jotka tekevät liikkumisesta vaikeaa tai mahdotonta. Jyrki Ahlgrenille nämä asiat ovat olleet arkipäivää vuodesta 2007, jolloin hän vammautui niin, että pystyy liikkumaan vain pyörätuolilla. – Terveenä esteettömyysasioita ei tule helposti ajateltua. Sitä uskoo, ettei itselle satu mitään, mutta liikuntaesteisten näkökulmasta asiat näyttävät toisenlaisilta, hän sanoo.
Näitä liikkumista haittaavia asioita kerrostaloissa ovat esimerkiksi sisäänkäynnin puuttuvat luiskat ja raskaat ovet, joita kerrostaloissa on tyypillisesti paljon. Myös hissit ovat usein kompastuskivi pyörätuolilla liikkuvalle.
Hissien oviaukkojen pitäisi olla tarpeeksi leveitä, jotta pyörätuoli mahtuu sisään, eivätkä ovet saisi sulkeutua liian nopeasti. Myös hissien nappuloiden pitäisi olla riittävän alhaalla, jotta niihin ulottuisi. Hissien huollotkin saatta-
vat Ahlgrenin mukaan aiheuttaa yllättäviä ongelmia.
– Huolloista pitäisi tiedottaa hyvissä ajoissa etukäteen, sillä hissin ollessa pois käytöstä henkilö, joka ei pysty käyttämään rappuja, on jumissa jopa useita tunteja. Entäpä jos juuri huoltoajankohtaan on sovittuna tärkeä meno tai olet tulossa jostain, etkä tiedä huollosta etukäteen, hän kysyy.
Talvi aiheuttaa liikuntarajoitteisille vielä erityisongelmia. Huonosti tehdyt
Lutakossa asuva Jyväskylän seudun invalidit ry:n puheenjohtaja Jyrki Ahlgren liikkuu alueella paljon pyörätuolillaan. Satamassa rampit helpottavat kulkemista.
j UTTUS a R ja
• Keski-Suomen Kiinteistöviestin juttusarjassa kerrotaan, miten taloyhtiöt voivat parantaa esteettömyyttä. Näkövammaisten esteettömyyttä käsiteltiin lehdessä 1/2024, allergia-, astma- ja iho-oireisiin liittyviä esteettömyyden tekijöitä lehdessä 2/2024 ja kuulovammaisten tarpeita lehdessä 3/2024.
Tietyillä perusratkaisuilla päästään pitkälle
Esteettömyyden ottaminen huomioon rakennusten ja kulkuväylien suunnittelun varhaisessa vaiheessa on asia, jonka Ahlgren nostaa esiin tärkeimmäksi tehtäväksi liikuntaesteiden vähentämisessä. Se mahdollistaa tarvittavien ratkaisujen toteuttamisen hyvin ja kustannustehokkaasti.
– Jos rakennukseen suunnitellaan alkuvaiheessa ovipumput, sähkölukot, kunnon invarampit, tarpeeksi leveät ovet ja itsestään syttyvät valot yleisiin tiloihin, päästään jo hyvin pitkälle. Monia näistä asioista osataankin ottaa jo huomioon uusissa rakennuksissa, mutta ei välttämättä aina. Kävimme esimerkiksi muutama vuosi sitten katsomassa Jyväskylässä Kankaan alueella asuntoa. Siellä parvekkeen ja makuuhuoneen ovet olivat niin kapeat, ettei niistä mahtunut kulkemaan pyörätuolilla.
– Mielestäni pitäisikin saada aikaan sellainen lakimuutos, missä taloyhtiöt velvoitetaan ottamaan huomioon esteettömyys suunnitteluvaiheessa siten, että se kattaisi liikuntavammaisten lisäksi myös aistiherkät, näkö- ja kuulovammaiset sekä vanhukset. Silloin olisi mahdollista säästää tuhansia euroja verrattuna myöhemmin tehtyihin asennuksiin.
Esteettömyys palvelee kaikkia asukkaita
Terveenä esteettömyysasioita ei tule helposti ajateltua. Sitä uskoo, ettei itselle satu mitään.
lumityöt saattavat jättää ihmisiä pitkäksikin aikaa kodin vangiksi.
– Kulkureiteille jäänyt lumi aiheuttaa sen, ettei pyörätuolilla pääse liikkumaan ilman apua. Esimerkiksi aurauksen jäljiltä jääneet vallit ovat ylittämätön paikka, Ahlgren sanoo.
Ahlgren painottaa sitä, etteivät esteettömät ratkaisut palvele pelkästään taloyhtiössä mahdollisesti asuvia liikuntavammaisia. Ne ovat hyödyllisiä kaikille ja helpottavat erityisesti rollaattoreilla liikkuvien vanhusten elämää.
– Ajatellaanpa esimerkiksi sitä, että on tulossa kerrostalon ovelle syli täynnä tavaraa. On huomattavasti helpompi päästä sisälle, jos oven voi avata nappia painamalla tai avainlätkää heilauttamalla.
– Esteettömyys voi lisätä myös taloyhtiön asuntojen arvoa. Varmasti sillä on vaikutusta sellaisten henkilöiden ostopäätöksiin, joilla on liikuntarajoitteita. Väestön ikääntyessä näiden asioiden merki-
tys vain kasvaa, hän vielä huomauttaa. Ahlgren muistuttaa, että esteettömyys on tietenkin tärkeää ottaa huomioon vanhoissakin taloyhtiöissä. Liikuntavammainen voi teettää taloyhtiön yhteisiin tiloihin esteettömyyttä parantavia muutoksia omalla kustannuksellaan.
– Tällöin tarvittavista muutoksesta, esimerkiksi ovipumpun asennuksesta, ei aiheudu kustannuksia taloyhtiölle, vaan edellytysten täyttyessä hyvinvointialueen vammaispalvelu vastaa niistä.
Kyse on yhdenvertaisuudesta ja halusta ottaa se huomioon Esteettömyyden ottamisessa huomioon Ahlgrenin kokemuksen mukaan on valitettavan usein kyse siitä, ettei asioita ajatella loppuun saakka. Liikkumisen esteiden hoitamisen lähtökohta on hänen mielestään kiinnostus yhdenvertaisuutta kohtaan ja miten se otetaan huomioon.
– Kaikilla pitäisi olla mahdollisuus liikkua. Tätä vasten tuntuvat oudolta Jyväskylässäkin tietooni tulleet tapaukset, joissa asukkaat ovat vastustaneet ovipumppujen asennusta, vaikka vammaispalvelu kattaisi kustannukset. Samoin ramppien asentamista saatetaan vastustaa esteettisistä tai historiallisista syistä, mutta samalla toimitaan yhdenvertaisuutta vastaan.
Tietoa löytyy tarvittaessa
Tietoa esteettömyyden parantamisesta Ahlgrenin mukaan löytyy tarvittaessa. Hän sanoo, että paikallista vammaisjärjestöä tai invalidiliittoa olisi hyvä kuunnella näissä asioissa. Jyväskylän seudulta löytyy myös esteettömyyskartoittajia. – Näitä mahdollisuuksia taloyhtiöiden kannattaisi hyödyntää enemmän. Olen esimerkiksi itse käynyt joissakin kohteissa kertomassa, miltä suunnitelmat näyttävät liikuntavammaisen näkökulmasta. Ja jos on asioita, joita emme Jyväskylän invalidit ry:ssä tiedä, osaamme kyllä opastaa eteenpäin tai selvittää niitä Invalidiliiton kautta.
L IS äTIET oja
• Invalidiliitto on hyvä tiedonlähde esteettömyysasioissa. Invalidiliiton verkkosivuilla on muun muassa omat esteettömyys-sivunsa: www.invalidiliitto.fi
• Myös invalidiliiton jäsenyhdistysten puoleen voi kääntyä. Keski-Suomen alueen yhdistysten yhteystiedot löytyvät invalidiliiton verkkosivuilta osoitteesta www.invalidiliitto.fi/sisa-suomi
Timo Nieminen, Terhi Takkinen ja Sari Hämäläinen saivat huomionosoitukset Taloyhtiöpäivässä.
Tunnustukset julkistettiin
Taloyhtiöpäivässä
n TEKSTI JA KUVA: KIINTEISTÖLIITTO KESKI-SUOMI
Kiinteistöliitto Keski-Suomi palkitsee vuosittain esimerkillisiä tekoja, hankkeita ja henkilöitä, jotka ovat vaikuttaneet positiivisesti taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittymiseen Keski-Suomessa.
Tunnustukset julkistettiin Keski-Suomen Taloyhtiöpäivässä Jyväskylän Paviljongissa lokakuun lopussa.
Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja on Asunto Oy Viita-Lahden hallituksen puheenjohtaja Sari Hämäläinen
Ehdotuksen tehneen asukkaan mukaan Hämäläinen on täsmällinen, vaatii paljon itseltään, ei jätä mitään puolitiehen, jaksaa vastata asukkaiden kyselyihin ja pyrkii hienosti tasapainoilemaan erilaisten toiveiden välillä.
Viitaniemen asuntoalue on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö. Museovirasto valvoo, että sen ominaispiirteet säilytetään. Siksi korjaushankkeet voivat olla tavallista haastavampia. Lisäksi pienen taloyhtiön voi usein olla vaikea saada urakkatarjouksia. Valinnalla korostettiin sitä, kuinka tärkeä hallituksen puheenjohtajan rooli on erityisesti pienissä ja erityislaatuisissa taloyhtiöissä. Kunniamaininta myönnettiin sanomalehti Keskisuomalaisen Asumisen paikka -liitteelle ja sen tuottajalle Timo Niemiselle. Vuonna 2023 aloitettu Asumisen paikka -liite käsittelee monipuolisesti, mielenkiintoisesti ja mukavan rennolla otteella asumiseen ja myös taloyhtiöihin liittyviä aiheita, joskus vaikeitakin. Liitteessä on vahva paikallinen näkökulma, ja toimitus on käyttänyt usein apunaan paikallisia taloyhtiöiden asiantuntijoita.
– Asumisen paikka on saavuttanut merkittävän aseman taloyhtiöitä käsittelevän tiedon levittämisessä ja on siten vaikuttanut positiivisesti taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittämiseen alueellamme, perusteluissa todetaan.
▶ Katso vuoden 2024 taloyhtiöteko sivulla 16.
KORJAUSRAKENTAMISEN AMMATTILAINEN WWW.RENEVO.FI
VIHERNIEKKA Kokous- ja koulutustila
Viihtyisä kohtaamispaikka!
• Kokoustarjoilut
• 70-paikkainen
• Ilmainen pysäköinti
Lisätiedot ja varaukset: kokouspalvelut@viherlandia.fi
Puhelin 010 617 1902
Kammintie 6, Jyväskylä viherlandia.fi
kokoukset
koulutukset
tyhy-päivät messut
palaverit
• Rakennus- ja remonttipalvelut
• Tilamuutokset ja liiketilaremontit
• Vahinkosaneeraukset
• Kattohuolto- ja korjauspalvelut
• Taloyhtiöiden palohälytinpalvelut
• Kattohuoltosopimukset
• Pellitykset ja kattoturvatuotteet
• Vuotokorjaukset
• Kaikki kiinteistösi kunnossapitoon
Kaikki yhdeltä ovelta. Portilta piipunhattuun – paikallisin voimin, vuosien kokemuksella! www.helpinghands.fi 040 218 0030
Sulun Kiinteistönhoito Oy tarjoaa monipuolisia kiinteistönhoidon palveluja asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöille.
n RAKENNESUUNNITTELUA, SISÄILMA- JA KUNTOTUTKIMUKSIA
PUTKISTOJEN KUNTOTUTKIMUKSET
Puolueeton asiantuntija, joka toteuttaa vuosittain yli 100 kohteen kuntotutkimukset
Kokeneet ja koulutetut tutkijat ja omat tutkimuslaitteistot
Vuosien asiakkuuksia ja asiakkaiden laaja luottamus
LAADUKAS KUNTOTUTKIJA info@satpa.fi
timo.hyvonen@dorimedia.fi, p. 050 468 2290 erja.joentausta@dorimedia.fi, p. 050 374 9444
TERVETULOA
Glögille ke 18.12. klo 15-17
Sipisen salongit, Yliopistonkatu 11 B, Vanha Freda Kutsu on jäsenillemme ja yhteistyökumppaneille Ilmoittaudu 15.12. mennessä tapahtumakalenterissa.
Tuemme tänä jouluna vähävaraisten lasten ja nuorten harrastustoimintaa.
Hope Jyväskylä toimii vapaaehtoisvoimin yhdessä yhteiseksi hyväksi.
Yhdistykseltä
Ehdotukset yhdistyksen hallituksen jäseniksi 2025
Kiinteistöliitto Keski-Suomi ry:n lakimääräisenä hallintoelimenä toimii yhdistyksen hallitus. Se valitaan yhdistyksen varsinaisessa kokouksessa.
Vuonna 2025 hallitukseen valitaan 8–12 jäsentä. Jäsenet valitaan kahdeksi kalenterivuodeksi kerrallaan.
Vuonna 2025 hallituksen jäsenistä erovuorossa ovat Maria Kiviaho, Vesa Lensu, Virpi Ruotsalainen, Jaakko Selin ja Aki Vesin sekä varajäsen Minna Pusa
Hallituksen jäseninä jatkavat vuoteen 2026 saakka Antti Kivenniemi, Tero Tilus ja Marko Vanninen sekä varajäsen Maarit Viljamaa
Esityksiä hallituksen jäseniksi voi toimittaa sähköpostilla keski-suomi@kiinteistoliitto.fi tai postitse osoitteeseen Kiinteistöliitto Keski-Suomi ry, Yliopistonkatu 11 C, 40100 Jyväskylä.
Tehtävään voi esittää vain henkilöä, joka on antanut suostumuksensa ja on valintahetkellä alle 67-vuotias. Asettumalla ehdolle henkilö antaa suostumuksensa siihen, että hänen tietonsa julkaistaan yhdistyksen sivuilla.
▶ Tietoa hallituksesta osoitteessa keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/yhdistys/hallitus/
uusia jäsenetuja
Safetum tarjoaa Kiinteistöliitto Keski-Suomeen kuuluville taloyhtiöille jäsenetuja, kun yhtiö tilaa Safetum Palovaroitinpalvelun. Jäsenedut ovat voimassa vuoden 2025 loppuun saakka.
Pelastuslain uudistuksen myötä asuinhuoneistojen palovaroittimien ylläpitovastuu on siirtynyt asukkaalta taloyhtiölle 1.1.2024. Siirtymäaikaa muutokselle on 31.12.2025 asti. Taloyhtiö on jatkossa velvollinen huolehtimaan siitä, että jokainen huoneisto varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia ja ne pidetään toimintakunnossa. Lakimuutoksen tavoitteena on parantaa suomalaisten kotien paloturvallisuutta.
Kiinteistöliitto Keski-Suomi haluaa varmistaa, että jäsentaloyhtiöt hankkivat hyvälaatuiset palovaroittimet ja niille säännöllisen tarkastuksen, millä varmistetaan laitteiden toimintakunto.
Safetum Palovaroitinpalveluun kuuluu edistyksellinen palovaroitin taloyhtiön jokaiseen huoneistoon, laitteiden asennus asiantuntijan toimesta, laitteiden toimivuuden tarkistaminen vuosittain sekä asiakaspalvelu 24/7.
VENI Energia Oy on julkaissut hinta-arvion sähköenergian hinnasta vuonna 2025 niille jäsenkiinteistöille, jotka ovat mukana sähkön yhteishankinnassa.
TERVETULOA TAPAHTUMIIN
Tapahtumakalenteri ja ilmoittautuminen: ▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat Tallenteet ja aineistot jäsensivuilla!
24.2. Onnistunut yhtiökokous 23.4. Vastuu palovaroittimista
Hinta-arvio kiinteistösähkölle on 6,9 snt/kWh (ei sis. alv) vuonna 2025. Hinta-arvion avulla taloyhtiö pystyy varautumaan budjetissa sähköenergian kustannukseen ilman suurta riskiä sen ylittymisestä.
Kiinteistöliitto Keski-Suomi on tarjonnut jäsenilleen mahdollisuuden hyödyntää Suomen suurimman yhteishankintasalkun volyymia vuoden 2025 alusta lukien.
54 jäsenkiinteistöä ilmoittautui mukaan sähkön yhteishankintaan vuoden 2025 alusta lukien. Vuoden 2026 hinta-arvio vahvistetaan syyskuussa 2025.
▶ Lue lisää jäseneduista: keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/jasenedut
keski-suomi.kiinteistoliitto.fi
MAKSUTTOMAT JÄSENPALVELUT HALLITUKSILLE JA ISÄNNÖINNILLE
OTA MEIHIN YHTEYTTÄ
Voit soittaa, lähettää sähköpostia, tai laittaa neuvontapyynnön verkkosivuiltamme. Vastaamme kahden arkipäivän kuluessa.
JÄSENSIVUT
Jäsensivut on todellinen taloyhtiön tietopankki. Rekisteröidy jäsensivuille taloyhtiösi jäsennumerolla ja sähköpostiosoitteellasi.
Tarkista sivuilta, että taloyhtiön tiedot ovat jäsenrekisterissämme oikein. Siten varmistat, että oikeat henkilöt saavat jäsenpalvelut käyttöönsä.
JÄSENTAPAHTUMAT
Seuraa tapahtumakalenteriamme, ja osallistu koulutuksiin ja muihin tapahtumiin. Koulutusten materiaalit ja tallenteet, koulutusvideot ja verkkokurssit löydät jäsensivuilta.
JÄSENLEHDET
Keski-Suomen Kiinteistöviesti jaetaan postitse neljä kertaa vuodessa jäsenrekisteriimme ilmoitetuille henkilöille.
Suomen Kiinteistölehti postitetaan kymmenen kertaa vuodessa puheenjohtajille.
Verkkolehdet voit lukea jäsensivuilta.
JÄSENKIRJE
Jäsenkirjeestä saat kuukausittain tietoa kiinteistöalan ajankohtaisista asioista ja tulevista tapahtumista.
JÄSENKORTTI
Asenna puhelimeesi Kiinteistöliiton jäsenkortti -sovellus. Sen avulla voit soittaa neuvontaamme, ilmoittautua tapahtumiin ja käyttää jäsensivuja.
ASIANTUNTIJA KOKOUKSIIN
Jäsentaloyhtiö voi kutsua kokoukseen asiantuntijaksi toiminnanjohtaja Hannu Mähösen.
UUSI JÄSENETU: KOKOUSTILA
Yhdistyksen toimisto (max. 14 hlöä) on käytettävissä jäsentaloyhtiön kokouksiin.
