Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa

Vaikka gryndirakentaminen on tällä hetkellä vaikeuksissa ja uusia kohteita aloitetaan niukasti, kaukonäköinen uudiskohteen asunnonostaja suuntaa jo ajatuksensa kohti tulevaisuutta ja tulevaisuudessa siintäviä rakennushankkeita.

Asunnonostaja kohtaa samat kysymykset kuin aikaisemminkin. Onko sijoitukseni turvallinen? Voinko luottaa siihen, että taloyhtiön talous on varmoissa kantimissa nyt ja tulevaisuudessa? Onko talo rakennettu kunnolla?

Ainakin viimeiseen kysymykseen liittyen asiat ovat kehittymässä parempaan suuntaan viime syksynä julkaistun RT-kortin ”RT 103645 Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa” myötä.

Rakennushankkeiden keskeisten toimijoiden velvollisuuksista määrätään maankäyttö- ja rakennuslaissa, jonka pian voimaanastuva uusi rakentamislaki korvaa. Ympäristöministeriö antaa lain valtuuksin asetuksia, joissa on yleisiä määräyksiä ja ohjeita. Toimialajärjestöt ovat laatineet tarkempia ohjeita, jotka ohjaavat rakennushankkeen sopijapuolia kohti hyviä sopimuskäytäntöjä. Rakennustietosäätiön julkaisemilla RT-ohjekorteilla on tässä keskeinen rooli. Hyviä esimerkkejä ovat pääsuunnittelijan sekä rakennesuunnittelun ja talonrakennustöiden työmaavalvonnan tehtäväluettelot.

Rakennustyön tarkkailijasta ei ole asetuksentasoista sääntelyä

Gryndikohteisiin valittava rakennustyön tarkkailija on poikkeus edellä kuvatusta toimialan sääntelymallista. Rakennustyön tarkkailijasta määrätään asuntokauppalaissa, siis ei maankäyttö- ja rakennuslaissa taikka vuoden 2025 alussa voimaan astuvassa rakentamislaissa. Asuntokauppalain määräykset ovat niukkasanaiset. Tulkintaa lain niukkaan sanamuotoon saa hakea lainvalmisteluaineistosta. Tarkentavaa asetuksentasoista sääntelyä rakennustyön tarkkailijasta ei ole.

Puutteellinen ohjeistus on johtanut toisinaan yli- tai alilyönteihin. Rakennustyön tarkkailija on saattanut tehdä päällekkäistä työtä valvojan tehtävien kanssa, mikä ei ole kustannustehokasta tai muutenkaan järkevää. Toisaalta rakennustyön tarkkailija on voinut olla taloudellisessa riippuvuussuhteessa perustajaurakoitsijaan, jolloin on jäänyt epäselväksi, valvooko tarkkailija osakkeenostajien etua, kuten on tarkoitus.

RT-ohjekortti rakennustyön tarkkailijasta parantaa tilannetta merkittävästi

Kiinteistöliiton aloitteesta yhdessä muiden toimialajärjestöjen kanssa laadittu RT-ohjekortti Rakennustyön tarkkailijasta RS-kohteissa parantaa tilannetta merkittävästi. Ohjekortissa rakennustyön tarkkailijan tehtävät jaotellaan yleisiin tehtäviin, rakentamisen ajalliseen tarkkailuun, teknisen toteutuksen ja laadun tarkkailuun, rakentamisen dokumentointiin ja käyttöönottovaiheen tehtäviin. Ohjekortissa nämä määritellään tehtävät varsin yksityiskohtaisesti.

Suosituksena on, että rakennustyön tarkkailijan laatii tarkkailusuunnitelman, jonka mukaisesti hän teksti: juha ryynänen, asianajaja, välimies, oikeustieteen tohtori aikoo suorittaa tarkkailutehtävänsä.

Rakennustyön tarkkailijan tulee seurata rakennustöiden ajallista toteutusta sekä saattaa osakkeenostajien tietoon, eteneekö rakentaminen suunnitellun aikataulun mukaisesti.

Rakennusteknisen laadun tarkkailulla osaltaan varmistetaan, että rakentaminen suoritetaan sopimuksen ja suunnitelmien mukaisesti noudattaen hyvää rakennustapaa. Rakennustyön tarkkailijalta vaaditaan monipuolista teknistä osaamista, jotta hän pystyy kiinnittämään huomiota esimerkiksi käytettyjen materiaalien laatuun, materiaalien säilytykseen työmaalla, valittuihin tai käytettyihin työteknisiin ratkaisuihin ja töiden oikea- aikaiseen toteutukseen.

Rakennustyön tarkkailijan on tarkkailtava, että urakoitsijat dokumentoivat olennaiset tiedot, materiaalit ja tapahtumat ja että urakoitsijat tekevät heille urakkasopimukseen kuuluvan teknisen laadunvalvonnan ja muun omavalvonnan dokumentoinnin.

Rakennustyön tarkkailijan on dokumentoitava tarkastuskäynnit valokuvallisin käyntiraportein ja tiedotettava osakkeenostajia sovitusti sekä arkistoitava tarkkailutehtäviin liittyvät pöytäkirjat ja asiapaperit.

Rakennustyön tarkkailijan toimikausi päättyy hallinnon luovutuskokoukseen. Rakennustyön tarkkailijan on toimitettava kirjallinen lausunto rakennustyön teknisen toteutumisen hyvän rakennustavan mukaisuudesta ja sopimuksenmukaisuudesta osakkeenostajille ja perustajaosakkaalle.

Rakennustyön tarkkailija on silmät ja korvat hankkeen aikana

Rakennustyön tarkkailija mahdollistaa osakkeenostajien tiedonsaannin jo rakennushankkeen aikana. Rakennustyön tarkkailija on yhtiön tulevan pitkäjänteisen omistajuuden silmät ja korvat rakennusvaiheen ja käyttöönottovaiheen aikana.

On tärkeää huomata, että ohjekortti on sitova lähtökohtaisesti vain, jos se on otettu osaksi asunto-osakeyhtiön ja rakennustyön tarkkailijan välistä konsulttisopimusta.

Vaikka rakennustyön tarkkailijalla on paljon tärkeitä tehtäviä, on aina syytä kuitenkin muistaa, että hän ei ole osakkeenostajien oikeudellinen edustaja tai asiamies, rakennusurakan toinen valvoja tai tilintarkastaja. Hän ei voi hankkia tai luopua osakkeenostajille kuuluvista oikeuksista.

Teksti: Juha Ryynänen, asianajaja, välimies, oikeustieteen tohtori