Onko taloyhtiö velvollinen korvaamaan osakkaan sijaisasunnon kustannukset?

Sijaisasunnon kustannusten korvattavuudesta keskustellaan usein silloin, kun osakehuoneiston käyttö on estynyt esimerkiksi kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Korvaamista koskeva kysymys on sidoksissa vahingonkorvausoikeudellisiin säännöksiin. Vastaus kysymykseen, onko yhtiö velvollinen korvaamaan sijaisasumisen kustannukset, saadaan tarkastelemalla yleisiä vahingonkorvausoikeuden edellytyksiä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on aiheuttanut tahallaan tai huolimattomuudesta rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä. Lisäedellytyksenä on se, että tästä on aiheutunut vahinkoa osakkeenomistajalle. Vahingonkorvausvastuun realisoitumisen kannalta olennaista on siis yhtiön toiminnan tuottamuksellisuus, eli huolimaton toiminta taikka laiminlyönti, joka on syy-yhteydessä aiheutuneeseen rahalliseen vahinkoon.

Tuottamuksellinen toiminta?

Oikeuskäytännössä tuottamukselliseksi toiminnaksi on katsottu esimerkiksi se, että yhtiö ei ole asiantuntijalausunnosta tulevasta suosituksesta huolimatta ryhtynyt tutkimaan rakenteita enemmälti ja korjaamaan vaurioita.

Tuottamuksellista on ollut myös toiminta, jossa yhtiö on viivytellyt korjausten kanssa, minkä vuoksi vauriot ovat pahentuneet ja aiheuttaneet laajemman vahingon. Korvausvastuu voi siis realisoitua etenkin silloin, kun yhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin tai viivyttelee vastuullensa kuuluvan korjauksen kanssa.

Vastuun realisoituminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhtiö olisi vastuussa koko sijaisasumisen kustannuksista. Sen vuoksi, koska huolimattoman toiminnan ja korvauksen välillä on oltava syy-yhteys, vastaa yhtiö vain viivyttelyn aiheuttamista tarpeettomista lisäkustannuksista. Osakkaalla voisi täten olla oikeus saada korvausta yhtiöltä niistä sijaisasumisen kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet yhtiön viivyttelevän toiminnan seurauksena.

Näyttötaakka näissä tilanteissa jakautuu siten, että osakkaan on osoitettava syy-yhteys yhtiön huolimattoman toiminnan ja syntyneen vahingon eli sijaisasumisen ylimääräisten kustannusten välillä. Puolestaan, jos yhtiö pystyy näyttämään, että se on menetellyt huolellisesti ilman aiheettomia viivytyksiä, ei yhtiön katsota olevan korvausvastuussa sijaisasumisen kustannuksista.

Korvausvastuu vai ei?

Esimerkiksi Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa 11.1.2018 nro 9 katsottiin yhtiön toimineen huolellisesti korjausten teettämiseksi. Tapauksessa yhtiö oli aktiivisesti yrittänyt saattaa osakkaan pesuhuoneen kunnossapitotyön loppuun yhteistyössä osakkaan kanssa. Yhtiö olisi teetättänyt työn urakoitsijalla, mutta osakkaan viestin perusteella tämä ei hyväksynyt tekijää. Tämän jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn toisella urakoitsijalla, mutta osakas ei hyväksynyt tämän korjaussuunnitelmaa.

Hovioikeus katsoi, että yhtiöllä on oikeus valita tekotapa ja tekijä. Osakkaalla puolestaan ei ollut perusteltua syytä asettaa näiden osalta ehtoja ja näin viivästyttää korjausta.

Oikeus katsoi, ettei työn viivästyminen ollut johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. Yhtiö oli pyrkinyt saattamaan korjaustyön loppuun ilman viivytystä ja poistamaan asumishaitan. Yhtiö oli täten menetellyt huolellisesti, eikä se ollut korvausvastuussa osakkaalle aiheutuneesta asumishaitasta.

Edellä kerrotun perusteella voinkin antaa vinkin yhtiön johtoon kuuluville henkilöille − reagoikaa aktiivisesti yhtiön vastuulle kuuluviin korjauksiin ilman aiheettomia viivytyksiä! Näin taloyhtiö voi välttää mahdollisen korvausvastuun sijaisasumisen kustannuksista.

Teksti: Katja Lauronen, lakimies, OTM