Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti
nro 4/2019
Korjaushankkeiden rahoitukseen6 löytyy vaihtoehtoja
2 Kiinteistön tekninen elinkaari korjaussuunnittelun apuna
suunnitellusti Lepopankon saneeraushanke etenee Kiinteistöviesti 4/2019
6 12 18
Tässä lehdessä Pääkirjoitus 33 Pääkirjoitus Ajankohtaista 44 Ajankohtaista 6 Hankkeiden rahoitukseen löytyy vaihtoehtoja 9
Vakuutusturva tarkistettava vuosittain
10
Tupakointikieltojen hakemisprosessi Kuopiossa
13
Kiinteistön tekninen elinkaari
16
Rakennuksen kuntosovellus kiinteistönpidon avuksi
18
Lepopankon saneeraushanke etenee suunnitellusti
20
Asunto Oy Enon Korpirinteen 30-vuotista taivalta juhlittiin pikkujoulujen merkeissä
21
Kallanranta juhli viisikymppisiään
22
Oikeustapauksia
24
Vieraskynä: Onnistu korjaushankkeessa
26 23 27 26
Kolumni Oikeustapauksia Jäsenpalvelut Kolumni
27 Jäsenpalvelut 2019
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä 2 200 jäsentä. Kiinteistöliitto Itä-Suomi kuuluu Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön yhdessä 22 muun paikallisyhdistyksen kanssa. Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
2
Kiinteistöviesti 3/2019 4/2019
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2 440 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Kannen kuva: Viestitär/Mari Saarelainen
Pääkirjoitus Tekniikka ja talous ne yhteen soppii Syksyn aikana järjestimme 12 kiinteistöiltaa liittyen muun muassa Elämä kallistuu, korjaushankkeiden rahoittamiseen ja suunnitelmalliseen kiinteismutta kyllä täällä pärjätään
tönpitoon. Iltojen aikana kuulimme, miten suunnitelmallisella ja Sekä Pellervon taloustutkimus PTT:n voidaan asumismenoselvitys että eteenpäin katsovalla kiinteistönpidolla vaikuttaa siihen, Kiinteistöliiton Indeksitaloselvitys kertovat karua kieltä siitä, että milloin ja miten kiinteistön eri osia ryhdytään korjaamaan. Pyriasumismenot ja kiinteistökustannukset jatkavat nousuaan. tään siis ennakoimaan tulevat korjaustarpeet etukäteen niin,PTT:n että selvityksen mukaan vuosittainen nousu on asuinpaikasta, asumispäästään myös vaikuttamaan korjaustapaan sekä tätä kautta synmuodosta ja kotitalouden tyypistä riippuen noin 1,5 – 2,5 protyviin kustannuksiin. senttia. Selvityksen mukaan asumismenojen kasvu on kuitenkin Mitä suunnitelmallinen kiinteistönpito sitten on? Riittääkö, että tahitaampaa kuin edellisvuosina. Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvitykloyhtiö huoltaa kiinteistön teknisiä osia säännöllisesti, sen mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovatesimerkiknousseet si huoltokirjan mukaan? Riittääkö, että taloyhtiön hallitus esittää tänä vuonna edellisvuotta voimakkaammin. Kustannukset nousivuosittain yhtiökokoukselle lakisääteisen kunnossapitotarveselvivat keskimäärin 2,6 prosenttia edellisvuodesta, jolloin nousua oli tyksen? Riittääkö, että hallitus on teettänyt tutkitaan kunnossapitotarveselnoin prosentin verran. PTT:n selvityksessä suomalaisten vityksen tueksi kuntoarvion peräti kuntotutkimuksen? Riittääasumiseen käyttämän rahantaimäärää ja sen suhdetta nettotuloikö, että taloyhtiössä on tehty myös korjaustarveselvitys? hin ruokakunnittain. Mukana on erikokoisia esimerkkikotitalouksia ja omakotitaloista 21 asiat kaupungissa. Jos kerrosnämä kaikki edellä mainitut on tehty,Indeksitalo-selvitys niin kyllä – tämä pohjautuu vakiomuotoisen ns. Indeksitaloon, jossa selvitetään riittää! Vai riittääkö sittenkään? Onko taloyhtiön raha-asiat otettu kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannukhuomioon? Miten tuleviin korjaushankkeisiin on varauduttu talosia 59 kaupungissa ja kunnassa. Veronmaksajat puolestaan selvittiudellisesti? Onko osakkaiden kanssa käyty keskustelua tulevien vät kuinka paljon korkeakouluopiskelijoilla jää rahaa käytettäväksi korjausten rahoittamisesta? Onko rahaa alettu jo etukäteen keSuomen korkeakoulukaupungeissa vuonna 2018. Kenties vastoin räämään? Tai onko taloyhtiö selvittänyt voiko jotain omaisuutta yleistä olettamaa, Helsinki on opiskelijalle edullisin kaupunki, tosin realisoida eli muuttaa rahaksi, jolla rahoittaa tulevia korjaushankerot kaupunkien välillä olivat yllättävän pieniä. Itä-Suomessa halkeita. vimmillaan opiskelija pärjää Joensuussa (5. sija), toisena on Mikkeli (7. sija). Kuopio sijoittui valtakunnallisessa selvityksessä 13. Jos myös korjaushankkeiden rahoittamiseen liittyvät asiatsijalle on huomioitu etukäteen, ja näiden eteen on jo alettu toimimaan, uskalTutkimuksia on varmasti vielä tusinan verran muitakin. Kaikkien la väittää taloyhtiön kiinteistönpidon olevan suunnitelmallista. sanoma lienee sama - elämä kallistuu. Vaikka Indeksitalo-selvitys Ikävä kyllä näin täydellistä ei monessakaan taloyhtiössä ole. Onkertoo kiinteistökustannusten nousseen Itä-Suomessa keskimäärin neksi kuitenkin toteutuvat enemmän kuin monet muuallaylläolevista Suomessa,asioista pärjäämme täälläyksittäisinä silti. Tämä toimenpiteinä lähes kaikissa taloyhtiöissä. Uskon, ettäTilipalveainakin positiivinen asenne huokuu myös joensuulaisen Karjalan lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys viedään lähes aina yhtiölu Oy:n isännöitsijä Tuomas Holopaisen haastattelussa sivulla 16. kokouksen käsittelyyn. Entäpä, jos tulevana keväänä kunnossapiJutussa Holopainen summaa alueensa taloyhtiöiden vuotuisia kustotarveselvityksen rinnalle nostettaisiin keskusteluun tulevitannuksia Indeksitalo-selvitykseen peilaten ja päättää myös haastattelun en korjaushankkeiden ”Kyllä täällä pärjätään”rahoitus sanoihin.osakkaiden kanssa? Tämä voi olla vaikeaa. Keskustelua ei välttämättä ensimmäisellä kerralla edes YK:n tehdynonWorld Happiness Report 2018 -tutkimuksen synny,toimesta mutta jonkun aina käännettävä se ensimmäinen kivi, olimukaan suomalaiset ovat tahaansa. maailman onnellisinta kansaa. Harmi, pa se miten suuri tai pieni ettei alueellisia tutkimuksia Suomen sisällä ole juuri tehty, mutta Tämä Kiinteistöviesti ontutkimuksen kuluvan vuoden viimeinenOlemme neljäs numero. jos olisi, Itä-Suomi olisi kärkisijoilla. saaneet Haluamme Annen kanssa kiittää teitä maidossa kaikkia jäseniä kuluneesta onnellisuuteen johtavia eväitä jo äidin (korkea yhteisöllivuodesta. On ollut ilo jakaa se kanssanne. Jouluviikon vedämsyys, selviytymisen taito ja kyky nähdä asioissa valoisa(52) puoli), myös me happea ja nautimme joulusta. Sillon Kuopion palvelukeskus on puhdas luonto ja toimivat perusasiat lisäävät ihmisten onnellisuutkoko viikon suljettu. Rauhallista ja tunnelmallista joulun aikaa! ta. Joten, vaikka elämä kallistuu, kyllä täällä pärjätään! Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti4/2019 3/2019 Kiinteistöviesti
AJANKOHTAISTA
Tulevat tapahtumat Tulevat koulutukset Merkitse jo tulevat koulutustilaisuudet ja tapahtumat kalenteriisi. Ilmoitamme myöhemmin koulutuspaikat, ajat sekä ohjelmat. Kutsumme tilaisuuksiin sähköpostilla. Tilaisuudet ja ohjelmat tulevat myös nettisivuillemme ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/.
Rakenna ja asu -messut 22. - 23.2.2020 Kuopio Olemme mukana Rakenna ja asu -messuilla. Paikalla on myös Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen. Osastolta on saatavana lyhyttä Popup-lakineuvontaa.
Seuraa meitä Facebookissa Ajankohtaista tietoa palveluistamme ja taloyhtiöasumiseen liittyvistä asioista. Hyppää mukaan! facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti 4/2019
AJANKOHTAISTA
WEBINAARI 22.1.2020 Isännöinnin ostaminen - käytännön vinkit ja osto-osaaminen. Ajankohtaista kiinteistöjuridiikasta
§§
Mitä taloyhtiön hallituksen tulee tietää uudesta osakehuoneistorekisteristä? Entä mitkä ovat askelmerkit sähköautojen latauspisteisiin liittyvässä päätöksenteossa? Kuinka huolehtia taloyhtiön tietoturvasta ja -suojasta? Muun muassa näihin kysymyksiin saat vastaukset osallistumalla kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskoulutukseen. Savonlinna Varkaus Iisalmi Kuopio Joensuu
4.2.2020 5.2.2020 6.2.2020 17.3.2020 18.3.2020
Mikkeli 19.3.2020
Korjaushankkeen hankesuunnittelu ja korjaushankkeen läpivienti
Hankesuunnittelun keskeiset vaiheet ja niiden tyypillinen sisältö. Käytännön ohjeita hankesuunnittelun läpivientiin. Taloyhtiön rooli korjaushankkeen läpiviennissä. Korjaushankkeen keskeiset vaiheet eri toteutusmuodoissa. Suunnittelun merkitys. Mihin tulisi panostaa urakoitsijan valinnassa ja rakentamisvaiheessa? Käytännön ohjeita korjaushankkeen läpivientiin. Mikkeli 1.4.2020 Kuopio 2.4.2020 Joensuu 15.4.2020
Kiinteistöviesti 4/2019
KIRJOITTAJA JUHO JÄRVINEN KIINTEISTÖLIITON TALOUS- JA VEROASIANTUNTIJA
Hankkeiden rahoitukseen löytyy vaihtoehtoja
T
aloyhtiön lähtiessä suunnittelemaan remonttia, nousee keskusteluissa nopeasti esille eurot ja lainat. Hankkeen rahoitusvaihtoehtoja onkin suotavaa, jopa välttämätöntä, lähteä suunnittelemaan ja miettimään siinä missä remontin teknistäkin toteutusta. Useimmissa taloyhtiöissä osakkailta tulevat eurot ovat yhtiön ainut tulonlähde, joten remontin kustannukset tulevat osakkaiden maksettavaksi enemmin tai myöhemmin. Varsinkin ison korjaushankkeen kohdalla saattaa sekä yhtiön että osakkaiden talous olla tiukoilla, jos hankkeen rahoitusta ei ole suunniteltu hyvissä ajoin etukäteen. Remontin rahoittamiseen on olemassa eri vaihtoehtoja, joita tulisi pohtia niin yhtiön osalta kuin myös yksittäisen osakkaan omalta kannalta. Parhaat
ratkaisut ovat löydettävissä aina tapauskohtaisesti.
Ennakkovarautuminen remonttien mahdollistajana Rahoitusta suunniteltaessa kannattaa pohtia myös ennakkosäästämisen mahdollisuutta. Taloyhtiö voi kerätä osakkailta etukäteen varoja tulevia hankkeita varten, jolloin yksittäisen osakkaan maksutaakka jakautuu useammalle vuodelle eikä kokonaisvastike (hoitovastike + pääomavastike) nouse liian suureksi. Taloyhtiön kerätessä osan rahoituksesta etukäteen, jää lopullinen lainantarve pankista pienemmäksi. Tämä voi olla erittäin merkittävää-
kin, jos taloyhtiön vakuudet ovat tiukoilla tai lainansaannin kanssa on hankaluuksia. Ennakkovarautumista voidaan toki tehdä myös osakkaiden omasta toimesta oman talouden osalta, mutta varautumismahdollisuuksista olisi hyvä keskustella yhtiökokouksessa tulevia hankkeita pohdittaessa. Varautumalla ja huolellisella suunnitellulla voidaan mahdollistaa tarpeellisten remonttien toteuttaminen ylikuormittamatta osakkaan ja yhtiön taloutta.
Taloyhtiön omaisuus rahaksi? Taloyhtiöt voivat rahoittaa remonttejaan myös omaisuuttaan myymällä tai lisä- ja täydennysrakentamisella. Rahoitusta suunniteltaessa
€€
Kiinteistöviesti 4/2019
€
on hyvä selvittää löytyisikö taloyhtiöltä omaisuutta, joka voitaisiin muuttaa rahaksi. Taloyhtiöt voivat rahoittaa korjaushankkeita esimerkiksi myymällä talonmiehen asunnon, tonttimaata tai rakennusoikeutta taikka muuttamalla sopivia tiloja asunnoiksi. Näin saadut tulot käytetään korjaushankkeeseen, jolloin osakkaiden maksuosuudet pienenevät. Mahdollisuutta rahoittaa tulevia hankkeita omaisuutta myymällä on syytä kartoittaa hyvissä ajoin ennen kuin kyseisiä euroja tarvitaan. Varsinkin lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa vierähtää helposti useampi vuosi mahdollisuuksien kartoittamisesta hankkeen käynnistymiseen. Jokaisessa taloyhtiössä olisikin hyvä olla selvillä olemassa olevista mahdollisuuksista, vaikka ne eivät ajankohtaisia juuri nyt olisikaan.
€€
Pankkilaina taloyhtiölle vai osakkaille? Lainarahoituksen osalta hanke voidaan rahoittaa joko taloyhtiön tai osakkaan ottamalla lainalla. Valintaan voi vaikuttaa moni eri asia. Ensimmäinen on luonnollisesti lainan saatavuus. Kaikissa tapauksissa taloyhtiölle ei välttämättä myönnetä hankkeeseen lainaa, jolloin jäljelle jää ainoastaan osakkaan oman lainan mahdollisuus. Mikäli yhtiö on pieni taloyhtiö, saattaa pankki vaatia rahoitusta henkilökohtaisten lainojen kautta. Lisäksi vakuuksien ollessa tiukoilla saattavat henkilökohtaiset lainat olla keino toteuttaa tarpeelliset korjaukset. Vastaavasti tilanne voi olla päinvastoin, jolloin taloyhtiö laina on ainut jäljelle jäävä vaihtoehto. Muita pohdittavia asioita ovat lainan hinta ja ehdot. Tapaus-
kohtaisesti on verrattava, kumpi lainavaihtoehdoista tulee kannattavammaksi. Henkilökohtainen pankkilaina on yhtiölainaa joustavampi, sillä sen kuukausierä on mahdollista sopia itselleen sopivaksi ja ehtoja on myös myöhemmin neuvottelemalla helpompi muuttaa kuin taloyhtiön lainaehtoja. Oman asuntolainan korkoja voi lisäksi vähentää verotuksessa, kun taas taloyhtiölainassa tätä vaihtoehtoa ei ole. Ottaapa lainan taloyhtiö tai osakas, tulee se aina muistaa kilpailuttaa. Rahoittajien välisen kilpailun hyödyntämiseksi tarjouspyyntö kannattaa lähettää useammalle rahoittajalle, esimerkiksi 3-5 pankille. Kunnollisella kilpailuttamisella taloyhtiö ja osakkaat voivat saada merkittäviä säästöjä. Taloyhtiöiden olisi hyvä myös muistaa tarkastella aika ajoin vanhoja lainoja ja tarpeen mukaan kilpailuttaa myös niiden lainaehtoja.
Kiinteistöviesti 4/2019
Kiinteistรถviesti 4/2019 KUVA: KIINTEISTร LIITTO / ROUSI VISIONS
KIRJOITTAJA JUHO JÄRVINEN KIINTEISTÖLIITON TALOUS- JA VEROASIANTUNTIJA
Vakuutusturva tarkistettava vuosittain Taloyhtiöiden tulisi jatkuvasti huolehtia vakuutusturvansa riittävyydestä ja tarpeen mukaan hyödyntää ammattilaisten apua.
V
akuutustuotteet ovat taloyhtiöiden keskeisin riskienhallintaväline. Tärkeintä on tietenkin huolehtia suunnitelmallisesta ja huolellisesta kiinteistönpidosta, mutta mikäli jotain ikävää sattuu, vakuutukset turvaavat toimintamme. Taloyhtiöillä voi olla monenlaisia vakuutuksia riippuen yhtiöstä ja sen toiminnasta. Tärkein yksittäinen vakuutus on tietenkin taloyhtiön kiinteistövakuutus, mutta siinäkin sisältö ratkaisee. Markkinoilla on tarjolla monia kiinteistövakuutustuotteita, joiden sisältö ja kattavuus vaihtelevat suuresti. Vakuutuksia kilpailutettaessa helpoimmin mennään vikaan hintaa tuijottamalla, oleellista on mitä niillä euroilla saadaan. Mitä vakuutus korvaa ja millä ehdoilla. Taloyhtiöiden on suositeltavaa käyttää ns. all-risk vakuutuksia, joissa kattavuus ja korvattavuus ovat paremmalla tasolla. Eri vakuutusyhtiöiden välillä on myös merkittäviä eroja korvattavuuden ja käytäntöjen suhteen. Eri vakuutustuotteita voi olla hankalaa verrata keskenään, mikäli siitä ei ole aiempaa kokemusta. Vähintäänkin
se vaatii kohtuullista paneutumista asiaan. Mikäli oma osaaminen yhtään epäilyttää on suositeltavaa ja jopa suotavaa kääntyä ammattilaisen apuun. Taloyhtiön kaivatessa apua vakuutusten hoitoon, on hyvä kääntyä vakuutusmeklareiden puoleen. Vakuutusmeklarit kilpailuttavat ja etsivät taloyhtiölle parhaiten sopivat vakuutustuotteet sekä auttavat myös mahdollisten vahinkoilmoitusten kanssa ja korvauksia haettaessa. Meklarit yleensä myös tuntevat eri vakuutusyhtiöiden käytännöt, jolloin he pystyvät paremmin auttamaan taloyhtiöitä vakuutusten vertailussa. Taloyhtiöiden vakuutukset tulisi lähtökohtaisesti tarkistaa ja tarpeen vaatiessa päivittää vuosittain, sillä markkinat muuttuvat nopeasti. Tarjolle tulee uusia vakuutustuotteita ja samalla taloyhtiön tarpeetkin ovat voineet muuttua. Lisäksi aina ennen korjaushanketta tulisi käydä läpi vakuutukset ja mahdolliset lisätarpeet vakuutusnäkökulmasta. Lisäturvan tai uusien vakuutusten hankinnassa tulee muistaa, että mahdolliset uudet vakuutukset tulee saattaa voimaan ennen hankkeen sopimusten alle-
kirjoittamista, jotta vakuutukset olisivat voimassa hankkeen aikana. Vakuutusmaksujen budjetointi ensi vuodelle on haastavaa ja kustannuskehitys kiinteistökohtaista. Mikäli taloyhtiön vakuutusmaksun korotus on poikkeuksellisen suuri, kannattaa taloyhtiön vakuutuksista pyytää tarjous kilpailevalta vakuutusyhtiöltä. Taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden onkin seurattava ehtojen muutoksia. Verohallinnon arvonlisäverolain muuttuneen tulkinnan myötä vakuutusmeklarien palkkioon lisättäneen arvonlisävero (24 %) vuonna 2020. Vakuutusyhtiöt ovat siirtyneet aiempaa tarkempaan asiakaskohtaiseen vahinkojen ja vakuutusten hinnoittelukäytäntöön. Tyypilliset asiakaskohtaiset ehtoihin vaikuttavat tekijät ovat vahinkohistoria ja vahinkosuhde sekä kiinteistön ikä. Vakuutusmarkkinoilla asiakaskohtaisten hinnanmuutosten haarukka on laajentunut selkeästi viime vuosina. Huolellisesti toimiva taloyhtiö seuraa ja päivittää vakuutusturvansa säännöllisesti ja huolehtii suunnitelmallisesta kiinteistönpidosta pitääksensä riskit hallinnassa.
Kiinteistöviesti 4/2019
KIRJOITTAJA JYRKI HÄNNINEN KUOPION KAUPUNGIN YMPÄRISTÖTERVEYSTARKASTAJA
Tupakointikieltojen hakemisprosessi Kuopiossa
T
upakkalaki kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa (TupL 78§). Samassa pykälässä todetaan, että asuntoyhteisö voi itse kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa, rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Vuoden 2017 alussa voimaan tulleessa
tupakkalain muutoksessa (TupL 79§) tuli asuntoyhteisöille mahdollisuus hakea kunnalta tupakointikieltoa huoneistoille kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Tupakointikielto parvekkeilla ja ulkotiloissa koskee myös sähkösavuketta. Huoneistojen parvekkeille ja pihoille kunnan on määrättävä tupakointikielto, jos näistä tiloista voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin. Kynnys parveketupakoinnin kieltämiseen on matala, eikä kiellon määrääminen edellytä konkreettista tupakointia. Kynnys kieltää tupakointi asuntojen sisätiloihin on huomattavan
korkealla. Kielto voidaan määrätä vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä.
Hakemisprosessi Tupakointikieltohakemuksen jättämisestä päättää yhtiökokous. Ennen yhtiökokousta on taloyhtiön kuultava osakkeen omistajia ja vuokralaisia tupakointikiellon hakemisesta. Helpoiten tämä käy käyttämällä kuulemislomaketta. Kun yhtiökokous päättää tupakointikiellon hakemisesta, on odotettava vielä kolmen kuukauden moiteaika, jonka aikana taloyhtiön päätöksestä saatetaan valittaa käräjäoikeuteen. Käräjäoikeudelta pyydetään moiteajan kuluttua lainvoimaisuustodis-
KUULEMINEN YHTIÖKOKOUS
10
Kiinteistöviesti 4/2019
Vinkki! Kunnat voivat periä tupakointikiellon määräämisestä päätösmaksua. Kysy oman kuntasi päätösmaksun suuruus kunnaltasi. tus. Todistusta ei tarvita, jos asuntoyhteisön omistajuus on sataprosenttisesti yhdellä omistajalla. Hakemuksen liitteenä tulee olla em. lainvoimaisuustodistus, selvitys kuulemisesta, pohja/julkisivupiirrokset, joista käy ilmi alueet, joille kieltoa haetaan sekä taloyhtiön päätöspöytäkirja, jossa päätettiin kiellon hakemisesta. Asuntojen ilmanvaihtojärjestelmä ja erityisesti korvausilmanottotapa on myös selvitettävä. Viranomainen pyytää hakemuksen saatuaan tarvittavat lisäselvitykset ja tekee myös
kuulemisen, mikäli t a l oy h t i ö n kuulemisessa on jäänyt joltakin vastaamatta tai joku on vastustanut kiellon hakemista. Yli 30 asianosaisen ollessa kyseessä kuuleminen on tehty käyttäen Virallista lehteä, mutta 2020 vuoden alussa kuulemiset julkaistaan kunnan verkkosivuilla. Muutos johtuu hallintolain 62§ (yleistiedoksianto) muutoksesta. Pienissä taloyhtiöissä kuuleminen tehdään kirjeitse, kun taloyhtiöltä saadaan asukas/ osakasluettelot. Virranomaisen tekemä kuuleminen kestää 38 vuorokautta, jonka jälkeen tehdään päätös. Päätöksestä tiedottaminen asianosaisille määrätään isommissa taloyhtiöissä isännöitsijän
tehtäväksi. Päätösmaksua peritään Kuopiossa 390 euroa, joka noussee vuoden 2020 alusta 420 euroon. Päätöksistä on peritty myös Virallisen lehden ilmoituskustannukset, mutta se jää vuoden vaihteessa pois johtuen em. yleistiedoksiantotavan muutoksesta. Kuopiossa on tehty marraskuun puoliväliin 2019 mennessä 26:een asuntoyhteisöön tupakointikieltopäätökset. Kaikki ovat olleet parveke/terassi/piha –kieltoja. Asuntojen sisätiloihin ei vielä ole Kuopiossa tupakointikieltoa määrätty.
KUNTA
Kiinteistöviesti 4/2019
11
12
Kiinteistรถviesti 4/2019
KUVA: KIINTEISTร LIITTO / ROUSI VISIONS
KIRJOITTAJA TEKNIIKAN TOHTORI JARI VIRTA KIINTEISTÖLIITON KEHITYSPÄÄLLIKKÖ
Kiinteistön tekninen elinkaari
J
okaisella rakennuksella on oma elinkaarensa, jonka se kestää ja jonka aikana sitä ylläpidetään ja korjataan. Suunnitellun elinkaaren saavuttaminen edellyttää, että rakenne, rakennusosa tai järjestelmä on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi edellytetään, että toteutuksessa on noudatettu hyvää rakennustapaa ja että käytönaikaiset ylläpitotoimet on tehty oikein ja ajallaan. Kiinteistönpidon järjestämisessä onkin otettava huomioon, että esimerkiksi tekemättömät ylläpitotoimet lyhentävät ko. rakennusosan tai järjestelmän elinkaarta ja kohottavat rakennuksen vaurioitumisalttiutta. Elinkaarikustannuksia LCC (Life Cycle Cost) voidaan arvioida elinkaarikustannuslaskennan avulla. Esimerkiksi nykyarvomenetelmässä hankinta-, käyttö-, ylläpito- ja korjauskustannukset diskontataan nykyhetkeen ja arvioidaan miten paljon kyseinen tekninen järjestelmä, kuten viemäriputkisto, tulee maksamaan elinkaarensa aikana tietyillä lähtöoletuksilla. Elin-
kaarikustannuslaskenta voidaan tehdä yksittäiselle rakennusosalle tai koko rakennukselle.
Teknisen kunnon seuranta Rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien teknisen käyttöiän arviointi voi pohjautua teoreettiseen tarkasteluun käyttövuosien perusteella ja/tai tehtyihin arvioihin, tutkimuksiin ja selvityksiin. Näiden perusteella saadaan arvio siitä missä elinkaaren vaiheessa ko. rakennusosa tai järjestelmä on. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja erityisesti kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät lähtökohdat asioiden kunnolliselle käsittelylle. Koska kaikkia kuntoon vaikuttavia seikkoja ei voida luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi suositella erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Kiinteistönhoitokortiston (KHkortti) mukaisen kuntoarvion laatii kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniikka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Kuntoarvioinnin yhteydes-
sä voidaan tarvittaessa toteuttaa asukaskysely, joka voi antaa lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Yleensä asukaskyselyssä on kysymyksiä lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista ja niin edelleen. Asukaskyselyn voi teettää isännöitsijä tai erikseen sovittaessa kuntoarvioija. Ensimmäinen kuntoarvio ja sen yhteydessä tuotettu ehdotus kunnossapitosuunnitelmaksi laaditaan yleensä noin 10 vuoden ikäiseen kiinteistöön.
Kunnossapitosuunnitelma Kunnossapitosuunnitelman ennakoivan lähestymistavan tavoitteena on taata, että tulevat ylläpito- ja korjaustoimet toteutetaan oikeassa järjestyksessä siten, ettei hankkeita ajaudu päällekkäin ja etteivät asumiskustannukset edes hetkellisesti kasva kohtuuttomiksi. Tämän vuoksi kuntoarvion yhteydessä laadittu ehdotus (PTS-ehdotus) tar-
Kiinteistöviesti 4/2019
13
Käyttöikäkäsitteitä Elinkaari
Hyötykäyttö Kestoikä Kierrätys
Käyttöikä
Kunnossapitojaksot
Raaka-aineen hankinta
Valmistus
kistetaan aina budjetin yhteydessä toimenpiteiden ajoitusten, sisällön ja kustannusennusteiden osalta. Kunnossapitosuunnitelman laadinnassa otetaan huomioon myös huoltoyhtiön palaute kiinteistön kunnosta. Taloyhtiön kunnosta saa käsityksen myös tarkastelemalla kirjanpidon korjaustiliä pitkältä, vähintään 3−5 vuoden ajalta. Tämä kiinteistön ”sairauskertomus” antaa kuvan siitä, mihin kunnossapitorahat ovat menneet ja millaisia korjauksia on mahdollisesti tulossa. Kunnossapitosuunnitelma päivitetään säännöllisesti.
Kuntotutkimus Kunnossapitosuunnitelma sisältää suosituksen eri toimien ajankohdista ja arvion niiden kustannuksista. Aina rakennusosan tai järjestelmän kuntoa ei kuitenkaan voida arvioida riittävän luotettavasti aistinvaraisesti. Yksittäisen rakennusosan tai järjestelmän kuntotutkimus kannattaa joissain tapauksissa teettää kuntoarvion laadinnan yhteydessä tai sen jälkeen, jotta kunnossapitosuunnitelma voidaan laatia luotettavasti.
14
Kiinteistöviesti 4/2019
Käyttö
Kriittisten rakennusosien ja järjestelmien, kuten julkisivut, parvekkeet ja putkistot, suunnittelun tulee pohjautua tutkittuun tietoon, jotta korjaustoimenpiteet voidaan kohdistaa oikein ja jotta kohteeseen valitaan vain soveltuvia korjausperiaatteita. On myös tilanteita, joissa kuntotutkimusta ei tarvita vaan riittävät lähtötiedot selviävät jo kuntoarvioinnin yhteydessä. Korjausalan asiantuntijat osaavat suositella kuhunkin tapaukseen sopivaa korjausperiaatetta. Jo kuntotutkimusta tilattaessa kannattaa pyytää apua päteviltä alan asiantuntijoilta. Rakennuksen kuntoa on tarkkailtava säännöllisin väliajoin. Kuntoarviot päivitetään 5−10 vuoden sykleissä riippuen kuntokatselmusten määrästä. Kun kunnossapitosuunnitelma on ensimmäisen kerran laadittu, on kehittyneissä isännöintitoimistoissa käytäntö, jossa tätä seuraavat suunnitelmat laaditaan 1+4+5 -säännön mukaisesti. Tällöin ensimmäinen vuosi on käsillä oleva talousarviovuosi, jonka kohdalla esitetään ne hankkeet, jotka rahoitetaan joko hoitovastikerahoituksen tai pääomavastikkeen kautta
Vaurioituminen
Loppusijoitus
ja jotka ovat käytännössä sovittuja. Neljän seuraavan vuoden jaksolle sijoitetaan hankkeet, jotka tulee saada käyntiin tänä aikana ja joihin taloyhtiön resurssit riittävät. Näidenkin kustannuksista on yleensä jo hyvä näkemys. Viimeisen viiden vuoden jaksoon otetaan ne hankkeet, jotka vielä ovat ”ilmassa” mutta jotka ovat todennäköisiä. Näiden kustannustiedoksi riittää suuruusluokka-arvio.
Suunnitelmallisuus kunniaan Kiinteistön ylläpito on avainasemassa, kun yhtiön hallitus pohtii vastuunsa täyttämistä. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon päätarkoitus onkin varsin yksiselitteinen: hyvän asumisen järjestäminen, omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen sekä asumiskustannusten ennakointi.
lämmitysverkoston putkisto
lattialaatta ja vedeneriste
lattiakaivot
muovimatto
viemäriputkisto
käyttövesiputkisto
vesikatteet
julkisivut
Rakennusosien ja järjestelmien tyypillisiä käyttöikäarvioita
60
50
40
30
20
10
KÄYTTÖIKÄ VUOSINA
Kiinteistöviesti 4/2019
15
KIRJOITTAJA TEKNIIKAN TOHTORI JARI VIRTA KIINTEISTÖLIITON KEHITYSPÄÄLLIKKÖ
Rakennuksen kuntosovellus kiinteistönpidon avuksi Rakennuksen kuntosovellus - Raku on ensimmäinen asuntoosakeyhtiöille suunnattu digisovellus, jolla voidaan laatia kunnossapitotarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma.
A
sunto-osakeyhtiöiden ylläpito on kyselyiden mukaan heikolla tasolla, vaikka asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön hallinnon esittämään vuosittain selvityksen seuraavien viiden (5) vuoden kunnossapitotarpeesta. Kiinteistöliitossa vuonna 2019 tehdyn kyselytutkimuksen mukaan 49 prosenttia liiton jäsenkunnasta on laatinut lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen, ja 61 prosenttia asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman. Muiden kiinteistönpitoon liittyvien työvälineiden hyödyntäminen on vielä näitäkin alhaisemmalla tasolla. Henkilökohtaisesti en kuitenkaan usko, että kiinteistönpitoon laadittujen työvälineiden hyödyntäminen on niin heikolla tasolla kuin kyselytutkimukset antavat ymmärtää. Kyselytutkimusten tulosten heikko taso johtunee pääasiassa siitä, ettei vastaajat tiedä eri työvälineiden eroja ja niiden keskeistä sisältöä. Kärjistetysti voidaankin sanoa, että kiinteistö- ja rakennusalalle on tuotettu liikaa erilaisia kiinteistönpidon työvälineitä sekä niihin
16
Kiinteistöviesti 4/2019
liittyviä käsitteitä ja määritelmiä. Samaa asiaa tarkoittavilla työvälineillä voi olla jopa monta erilaista synonyymiä, kuten kunnossapitosuunnitelma, pts, tekninen-pts, pitkän aikavälin suunnitelma ja pitkän tähtäyksen suunnitelma. Kiinteistönpitoon liittyvien tahojen näkemykset menevätkin helposti ristiin kun ”toinen puhuu aidasta ja toinen aidan seipäistä”.
Osakkaat toivovat ymmärrettävämpiä työvälineitä Kiinteistönpidon työvälineiden ymmärrettävyys ja helppokäyttöisyys ovat avainasemassa, kun kiinteistöja rakennusalalla pohditaan niiden kehittämistä. Kiinteistöliiton jäsenkunnalle tehdyn kyselytutkimuksen mukaan kiinteistönpidon työvälineitä pidetään toimivina, mutta niitä ei hyödynnetä käytännössä. Kyselytutkimuksista tehtyjen päätelmien mukaan asunto-osakeyhtiön osakkaat ja isännöitsijät eivät
Raku on veloitukseton jäsenpalvelu, joka löytyy Kiinteistöliiton jäsensivuilta.
aina ymmärrä kiinteistönpidon työvälineiden arvoa. Tähän vaivaan on pyritty löytämään digiajan ratkaisuja kuten Rakennuksen kuntosovellus Raku.
Rakennuksen kuntosovellus - Raku Rakennuksen kuntosovellus on ensimmäinen asunto-osakeyhtiöille suunnattu digisovellus, jolla voidaan laatia asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelma. Sovellus koostuu
Raku ilmaisee rakennusten ja sen teknisten järjestelmien jäljellä olevan käyttöiän kätevästi liikennevalojen avulla Teoreettista käyttöikää on jäljellä alle 5 vuotta Teoreettista käyttöikää on jäljellä 5-10 vuotta Teoreettista käyttöikää on jäljellä yli 10 vuotta
neljästä kokonaisuudesta, joita ovat kiinteistön perustiedot, teknisen kunnon arviointi, kunnossapitotarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma. Sovellus hakee Kiinteistöliiton jäsenyhtiön perustiedot automaattisesti jäsentietojärjestelmästä (JTJ). Yhtiön edustajien onkin huolehdittava, että jäsentietojärjestelmän tiedot ovat ajan tasalla tai muuten sovelluksen käyttäjä joutuu syöttämään yhtiön perustiedot. Teknisen kunnon arviointi on jaettu kolmeen osaan, joita ovat rakennustekniikka, talotekniikka
sekä sähkö- ja tietotekniset järjestelmät. Sovellus laskee valittujen rakennusosien ja järjestelmien teoreettisen jäljellä olevan käyttöiän pääosin Rakennustietosäätiön ohjekortin perusteella. Rakennusosien ja teknisten järjestelmien jäljellä oleva käyttöikä ilmastaan liikennevalojen avulla. Jos teoreettista käyttöikää on jäljellä yli 10 vuotta, niin sovellus antaa sille vihreän värin. Keltainen liikennevalo osoittaa, että teoreettista käyttöikää on jäljellä 5-10 vuotta ja punainen, että teoreettista käyttöikää on jäljellä alle 5 vuotta.
Sovelluksen ehdottamien liikennevalojen värejä voidaan muuttaa tehtyjen kuntoarvioiden, kuntotutkimusten tai muiden selvitysten perusteella. Näiden tietojen pohjalta asunto-osakeyhtiön hallitus tekee esityksen lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman sisällöksi. Kunnossapitosuunnitelmasta nähdään ehdotettujen toimenpiteiden lisäksi myös niiden vaikutus yhtiövastikkeeseen seuraavan kymmenen vuoden aikajänteellä.
Kiinteistöviesti 4/2019
17
HANKESUUNNITTELU
VARSINAINEN SUUNNITTELU
URAKOIDEN KILPAILUTTAMINEN
URAKKASOPIMUS
HANKKEEN VALMISTELU
HANKKEEN TOTEUTUS
LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Lepopankon saneeraushanke etenee suunnitellusti
Varsinainen suunnittelu alkaa keväällä Lepopankko valitsi Suunnitteluryhmä Karrak Oy:n projektipäällikön ja rakennuttajakonsultin tehtävään ja teki sopimuksen projektisuunnittelun vaihe 1:stä. Se sisältää
18
Kiinteistöviesti 4/2019
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
K
iinteistöviesti seuraa kuopiolaisen Asunto Oy Lepopankon käyttövesi- ja viemärisaneerausprojektin etenemistä. Aloitusjutussa viime keväänä kerrottiin ensimmäisestä asukastilaisuudesta, jossa hallitus esitteli asukkaille laatimaansa alustavaa hankesuunnitelmaa. Tilaisuudessa viemärisukitukseen erikoistunut yritys kertoi sukituksesta ja vastasi asukkaiden lukuisiin kysymyksiin. Pian tilaisuuden jälkeen pidetyssä yhtiökokouksessa taloyhtiö päätti aloittaa perustasoisen saneerauksen, jossa käyttövesiputkistot uusitaan ja viemärit sukitetaan. Omalla kustannuksellaan asukkaat voivat tilata urakoitsijalta asuntojensa kylpyhuone- ja keittiöremontteja. Niiden määrä kartoitetaan asukaskyselyllä etukäteen. Putkistojen kuntotutkimuksen Lepopankko teki vuonna 2018, jossa saneerausta suositeltiin. Lämmitysverkosto ei vaadi toistaiseksi toimenpiteitä.
- Seuraavaksi alkaa vaihe 2 eli varsinainen suunnittelu, toteaa Alpo Ojapelto (oik.) Kari Hiltuselle. Vaiheen 2 suunnittelijaa ei oltu haastatteluhetkellä vielä valittu.
projektiohjelman laatimisen, koko taloyhtiön märkätilojen tämänhetkisen tilanteen dokumentoinnin ja uusien ajantasaisten piirustusten laatimisen ja digitoimisen tarkistusmittaamalla kaikki tilat. Vaihe 1 valmistuu vuoden 2019 loppuun, jonka jälkeen alkaa vaihe 2, toteutussuunnittelu. Siinä kartoitetaan yhtenä vaihtoehtona yhteistoimintatoteutuksen mahdollisuus. Projektipäällikkö Kari Hiltunen kertoo, että osakkaille on tehty kysely huoneistojen märkätilojen korjaustarpeesta ja alustava tiedustelu omista omakustanteisista korjaus- ja muutostöistä. Lisäksi
talotekniikan asiantuntijat ovat tutustuneet kohteen vanhoihin suunnitelmiin, katselmoineet kohteen ja antavat lausuntonsa tämän hetkisestä tilanteesta. Projektiohjelma käydään taloyhtiön hallinnon kanssa läpi ennen joulua ja sovitaan jatkotoimista. Puheenjohtaja Alpo Ojapellon mukaan projektisuunnitelma ja asiantuntijalausunnot esitellään yhtiökokoukselle vielä tämän vuoden puolella, jolloin päätetään vaihe 2:n, varsinaisen suunnittelun, aloittamisesta ja rakennuttaja-projektipäällikön valinnasta. – Hanke on edennyt suunnitellusti, hän toteaa.
VARSINAINEN SUUNNITTELU
URAKOIDEN KILPAILUTTAMINEN
URAKKASOPIMUS
HANKKEEN VALMISTELU
HANKKEEN TOTEUTUS
LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
HANKESUUNNITTELU
Einari Tossavainen mittaustyössä pesuhuoneessa.
Kiinteistöviesti 4/2019
19
KIRJOITTAJA PIIA MOILANEN
Asunto Oy Enon Korpirinteen 30-vuotista taivalta juhlittiin pikkujoulujen merkeissä
J
oensuun Enossa juhlittiin pikkujoulujen merkeissä Korpirinteen 30-vuotisjuhlia. Juhlassa oli paikalla taloyhtiön asukkaiden ja osakkeen omistajien lisäksi isännöitsijä Viljo Nevalainen, Talopalvelun Antti Räty sekä toiminnanjohtaja Piia Moilanen. Taloyhtiön pitkäaikainen hallituksen puheenjohtaja Vesa Lappalainen piti juhlan alkuun tervetuliaispuheen muistellen taloyhtiön historiaa. - Talkootoiminta löi leimansa alkuvuosien toiminnalle. Niin nurmikot, liputukset kuin hallituksen paperihommat hoidettiin talkoilla. Kesäisin pidettiin grillijuhlia, jotka perustuivat nyyttikesteihin, joulun alla vietettiin pikkujouluja, Lappalainen muistelee. Vuonna 2005 taloyhtiössä asuvan Saimi Turusen vaikuttaminen sai palkkionsa, kun silloinen Enon kunta raivasi Turusen aloitteesta läheiseen metsän läpi oikopolun. Oikopolun ansioista Ahotiellä asuvien kauppareissut lyhenivät huomattavasti. Taloyhtiön väki vihki polun Saimin poluksi asiaan kuuluvine juhlallisuuksineen. Tervetuliaispuheen jälkeen juhlassa laulettiin joululauluja sekä syötiin maittava jouluateria. Lisäksi jaettiin Kiinteistöliiton kunniamerkit taloyhtiön hallituksen jäsenille tunnustuksena ansiokkaasta työstä. Paavo Nuutinen, pronssinen kunniamerkki (hallituksen jäsen 2000-2014), Mervi Honkanen, hopeinen kunniamerkki (hallituk-
20
Kiinteistöviesti 4/2019
sen jäsen 1994 – jatkuu edelleen) ja Vesa Lappalainen, kultainen kunniamerkki (hallituksen jäsen 1989 – 1994, puheenjohtaja 1994 – jatkuu edelleen). Kiinteistöliitto Itä-Suomi onnittelee kunniamerkin saajia.
Lähetä meille juttu ja kuvia taloyhtiönne tapahtumista ja juhlista. Julkaisemme näitä mahdollisuuksien mukaan seuraavissa lehdissä. Voit lähettää juttuvinkin osoitteeseen ita-suomi@kiinteistoliitto.fi.
Vesa Lappalainen, Mervi Honkanen ja Paavo Nuutinen saivat juhlassa Kiinteistöliiton kunniamerkit tunnustuksena ansiokkaasta työstään taloyhtiön hyväksi.
KIRJOITTAJA MIKAEL ÅBERG, HALLITUKSEN JÄSEN
Kallanranta juhli viisikymppisiään
K
uopiolaisen As Oy Kallanrannan 50-vuotisjuhlia juhlittiin 14.9.2019. Alkuviikko oli ollut viileä, eivätkä sääennusteet luvanneet viikonlopullekaan hyvää. Tähän osattiin kuitenkin varautua, ja Kallanrannan pihamaalle pystytettiin suuri tapahtumateltta sekä koleaan iltaan varauduttiin huopien ja lämpölamppujen avulla. Järjestelyt alkoivat teltan pystytyksellä ja juhlakoristeluilla jo juhlaa edeltävänä päivänä. Kun juhlapäivä sitten koitti, oli Kallanrannan pihalla vilskettä heti aamusta alkaen. Pöytiin kannettiin ruokia, savustettiin kalaa, viriteltiin musiikkilaitteita ja ideoitiin lähestyvän
illan ohjelmaa. Väinölänniemen kupeessa kävi kuhina, jollaista ei niillä main ollut usein nähty. Lapsuutensa Kallanrannassa asunut, sittemmin oman perheensä kanssa synnyinsijoilleen palannut hallituksen jäsen Mikael Åberg toivotti puheessaan kaikki läsnäolijat tervetulleiksi. Alkuperäisistä asukkaista paikalla oli Helena Partanen, joka kertoili muistoja taloyhtiön alkuvaiheilta. Partaset olivat ensimmäiset asukkaat, jotka taloon vuonna 1969 muuttivat. Juhlailta sujui mainiosti. Tunnelma oli rento mutta juhlallinen, ja säiden herrakin oli alun uhkakuvista huolimatta armollinen. Vesisade ei juhlia häirinnyt ja lämpöä riitti, kun
Juhlaillan valaistusta, tarjoiluja sekä Auvo Rissasen veistämä pahkainen muisto kaatamastaan pihakoivusta.
Kallanrannan asukkaat muistelivat menneitä, nauttivat tarjoiluista ja tutustuivat toisiinsa. Asukaskunta onkin uudistunut kovasti, paikalla oli niin alkuperäisasukkaita kuin vasta muuttaneita uusia tulokkaita. Saman pöydän äärelle olivat kokoontuneet talon lapset ja aikuiset, vanhat ja nuoret. Lämminhenkinen juhla sai paljon kiitosta asukkailta. Illan pimetessä ja tunnelmavalojen ääressä suunniteltiin jo seuraavia yhdessäolon hetkiä; kuten Åberg jo tervetuliaispuheessaan viittasi, “käsillä oli 50-vuotispäivän hetkellä uusien tarinoiden alku.”
Juhlijat Veijo Tidenberg (78) ja Milla Åberg (2) tulivat keskenään hyvin juttuun.
Kiinteistöviesti 4/2019
21
Oikeustapauksia KKO 2019:88,
dnro S2018/447, 16.10.2019 Tilaaja oli lähettänyt urakoitsijalle reklamaatiokirjeen, jossa oli lueteltu urakoitsijan vastuun piiriin kuuluvia virheitä ja vaadittu niiden korjaamista. Urakoitsija oli kiistänyt virhevastuunsa, jolloin tilaaja korjautti virheet ja vaati urakoitsijalta virheiden selvittely- ja korjauskustannuksia vahingonkorvauksena. Tapauksessa oli korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, oliko tilaaja reklamaatiokirjeellään katkaissut vaatimansa vahingonkorvaussaatavan vanhentumisen. Korkein oikeus arvioi erityisesti, oliko tilaajan saatava yksilöity VanhL 10 §:n 2 momentissa vaadituin tavoin, kun kirjeessä oli edellytetty virheiden korjausta, mutta ei esitetty vahingonkorva-
usvaatimusta. Korkeimman oikeuden mukaan sopimusrikkomuksen oikaisua koskevan vaatimuksen sijaan mahdollisesti tulevan korvausvaatimuksen vanhentumisen katkaisemiseksi on yleensä riittävää, että velkoja ilmoittaa katkaisutoimessaan vaatimustensa perusteena olevan sopimusrikkomuksen sekä sen oikaisua koskevan vaatimuksen riittävän täsmällisesti. Tilaaja oli kirjeessään yksiselitteisesti ilmoittanut, että se pitää urakoitsijan suoritusta virheellisenä muun muassa betonilaatan pinnan irtoamisen vuoksi ja edellyttää urakoitsijan korjaavan suorituksessaan olevat virheet. Korkein oikeus katsoi, että tilaaja on olosuhteisiin nähden kohtuudella vaadittavalla
tavalla yksilöinyt väittämänsä sopimusrikkomuksen ja sen virheen korjaamista koskevan vaatimuksen, johon sopimusrikkomus tilaajan senhetkisen tiedon mukaan on antanut aihetta. Reklamaatiokirjeen toimittaminen urakoitsijalle on katkaissut vanhentumisen paitsi kirjeessä mainitun korjausvaatimuksen osalta myös sen virheen selvittely- ja korjauskustannuksiin perustuvan vahingonkorvauksen osalta, jonka esittäminen on tullut ajankohtaiseksi sen jälkeen, kun on käynyt selväksi, että urakoitsija ei ryhdy vaatimuksen edellyttämiin korjaustöihin. HO:n tuomion lopputulosta ei muutettu.
Itä-Suomen hovioikeus 31.10.2019,
tuomio nro 605, dnro S 18/1153 (vailla lainvoimaa 31.10.2019) Hovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko Kiinteistö Oy X:n osakas A:n tullut rakentaa huoneistonsa erilliseen wc-tilaan lattiakaivo ja oliko huoneiston kylpyhuoneen lattiakaivon viemäröinti tehty A:n toimesta siten virheellisesti, että se on korjattava. Asiassa oli riidatonta, että A on saanut yhtiöltä luvan huoneistoa koskeville muutostöille 3.3.2011 hyväksytyn pääpiirustuksen mukaan, johon oli merkitty asennettavaksi lattiakaivo huoneiston erilliseen wc-tilaan. Hovioike-
22
Kiinteistöviesti 4/2019
uden mukaan A:n yhtiöltä saama lupa oli siten edellyttänyt lattiakaivon asentamista wc-tilaan ja yhtiö oli jo tällä perusteella oikeutettu vaatimaan A:ta rakentamaan lattiakaivon kyseiseen tilaan. Lisäksi hovioikeus katsoi, että tilassa oli tulvimisvaara tilassa olevan pesukoneen ja bideesuihkun johdosta, ja A oli myös tämän vuoksi velvollinen rakentamaan wc-tilaan lattiakaivon yhtiön vaatimalla tavalla. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan lisäksi, että A:n toteuttama kylpy-
huoneen lattiakaivon viemäröinti on siihen tehdyn 90 asteen kulman vuoksi hyvän rakennustavan ja rakentamista koskevien määräysten vastainen ja näin ollen siten virheellinen, että yhtiöllä oli perusteltu syy vaatia A:ta korjaamaan se. Hovioikeuden mukaan se seikka, että A oli teettänyt viemäröinnin ammattilaisella, ei vapauttanut häntä vastuusta yhtiötä kohtaan.
Itä-Suomen hovioikeus 19.11.2019,
tuomio 639, dnro S 19/310 (vailla lainvoimaa 25.11.2019) Asiassa oli kyse yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisesta. Voimassa oleva yhtiöjärjestys oli hyväksytty yhtiökokouksessa yksimielisesti vuonna 1993. Hovioikeuden mukaan tämä tuki käsitystä siitä, ettei voimassa olevan yhtiöjärjestyksen määräystä voitu pitää ainakaan alun perin kohtuuttomana. Asiassa ei ollut myöskään esitetty selvitystä siitä, että yhtiössä tai huoneistoissa olisi yhtiöjärjestyksen voimaantulon jälkeen tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden johdosta yhtiöjärjestyksen määräyksen noudatta-
minen johtaisi kohtuuttomuuteen. Vaikka asunto-osakeyhtiön huoneistoissa ei ollut näytetty olevan sellaisia olennaisia eroja, jotka olisivat selittäneet muunnettujen neliömetripinta-alojen käyttämisen vastikkeenmaksuperusteena, ei tällaista määräystä sellaisenaan voitu pitää kohtuuttomana. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa vastikkeiden määräytymistapa oli myös ollut osakkeenomistajien ennakoitavissa. Vaikka kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkaita näytettäisiin vastikkeen määräytymisperusteen
osalta kohdeltavan eri tavoin, ei hovioikeuden mukaan tässä tapauksessa ollut kyseessä sellainen seikka, jonka olisi katsottava johtavan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36 §:n 6 momentin tarkoittamaan kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaisi osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaisi tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Tämän vuoksi edellytyksiä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut.
KKO 2019:94,
dnro S2018/377, 24.10.2019 Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa oli havaittu vesivahinko 27.12.2012. Yhtiön oli esittänyt 8.3.2013 pidetyssä katselmuksessa, että vahinko liittyi aikaisemmassa korjausurakassa virheellisesti tehtyyn putkiliitokseen, ja ilmoittanut urakoitsijalle ja putkityön tehneelle aliurakoitsijalle esittävänsä mahdolliset korvausvaatiuksensa myöhemmin. Yhtiö oli vaatinut vahingonkorvausta osapuolten neuvottelussa 29.4.2014
aliurakoitsijalta. Yhtiö oli esittänyt korvausvaatimuksen urakoitsijalle vasta 30.3.2015. Urakoitsijan mukaan yhtiö oli menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta urakoitsijalta, koska se ei ollut ajoissa ilmoittanut väitetystä virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan urakoitsijalle. Korkeimman oikeuden mukaan asunto-osakeyhtiö oli katselmuksessa tekemällään ilmoituksella täyttänyt ajoissa reklamaatiovelvollisuutensa.
Kokonaisuutena arvioiden yhtiön menettelyn ei voitu arvioida olleen sellaista, että urakoitsija olisi voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että yhtiö olisi luopunut suoritusvirheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Asunto-osakeyhtiö ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta. Hovioikeuden tuomio ja käräjäoikeuden välituomio kumottiin.
Helsingin hallinto-oikeus 15.10.2019,
päätös 19/0668/5, dnro 01369/19/5151 (vailla lainvoimaa 25.10.2019) Osakas A oli valittanut asunto-osakeyhtiön tupakointikieltoa koskevasta päätöksestä vedoten muassa siihen, ettei asianosaisia ollut kuultu riittävällä tavalla ja ettei tupakointikiellon vastustajia ollut informoitu ympäristöterveyden tekemästä tarkastuksesta. Hallinto-oikeus arvioi, että asianosaisia oli kuultu riittävästi ja ettei tietyn asiantilan toteamista koskeva paikallakäynti ole katselmus, jonka ajasta asianosaiselle olisi tullut toi-
mittaa tieto. Asiassa ei ollut tapahtunut menettelyvirhettä sillä valituksessa esitetyllä perusteella, ettei tupakointikieltoa vastustaneille ei ollut ilmoitettu terveydensuojeluviranomaisen kohdekiinteistöllä tekemästä paikallakäynnistä. Hallinto-oikeus arvioi asiassa esitetyn perusteella, että tupakansavua voi säännöksessä tarkoitetulla tavalla kulkeutua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen
huoneiston sisätiloihin. Se, että tiettyjen huoneistojen ilmanottoaukot olivat parvekkeettomalla seinällä, ei antanut aihetta arvioida asiaa toisin. Lisäksi hallinto-oikeus totesi, että sitä oliko asunto-osakeyhtiön sisäinen päätöksenteko tupakointikiellon hakemisesta tapahtunut asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, ei tullut ratkaista hallintolainkäytön järjestyksessä. Hallinto-oikeus hylkäsi A:n valituksen kokonaisuudessaan.
Kiinteistöviesti 4/2019
23
Vieraskynä
Onnistu korjaushankkeessa Taloyhtiön korjaushanke todetaan onnistuneeksi, kun taloyhtiö ja sen edustajat ovat siihen tyytyväisiä. Korjaushankkeen onnistumisen edellytyksenä on myös se, että taloyhtiön korjaustoiminta on suunnitelmallista. Suunnitelmallinen korjaustoiminta tarkoittaa sitä, että taloyhtiössä tiedostetaan rakennuksen korjaustarpeet ja ryhdytään riittävän ajoissa toimenpiteisiin. Näin pystytään turvaamaan taloyhtiön ja rakennuksen vakuusarvon säilyminen, mikä taas helpottaa lainan saamista tulevia korjaushankkeita varten. Suunnitelmallinen korjaustoiminta mahdollistaa myös korjausmenojen ennakoitavuuden. On erittäin tärkeää, että osakkaat pystyvät ennakoimaan ja suunnittelemaan oman taloutensa ja varautumaan tuleviin korjaushankkeiden aiheuttamiin kustannuksiin. Suunnitelmallisen korjaustoiminnan vastakohta, korjausten lykkääminen tai hyvin harvinainen ylikorjaaminen, aiheuttavat melkein aina taloudellista, teknistä ja henkistäkin vahinkoa taloyhtiölle ja taloyhtiön osakkaille. Taloyhtiön suunnitelmallinen korjaustoiminta on siis yksi onnistuneen korjaushankkeen edellytyksistä. Korjaustarpeet kannattaa selvittää huolellisesti eikä jättää pelkästään taloyhtiön oman arvion varaan, vaan asiantuntija-avun käyttäminen on ehdottoman suositeltavaa. Asiantuntijat ovat tärkeässä roolissa onnistuneen korjaushankkeen läpiviennissä. Taloyhtiön hallituksen yksi tärkeimmistä tehtävistä on huolehtia siitä, että yhtiön tueksi valitaan ammattilaiset, jotka osaltaan vastaavat hankkeen onnistumisesta. Korjaushankkeessa huolellisesti toimiva hallitus palkkaa asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi.
24
Kiinteistöviesti 4/2019
Valitettavan usein törmää siihen, että taloyhtiö yrittää ns. säästää korjaushankkeen kustannuksissa ja jättävät jonkun asiantuntijan valitsematta. Haluan korostaa, että säästö on silloin korjaushankkeen kokonaiskustannuksista erittäin pieni, mutta taloyhtiön ottama riski on erittäin suuri. Suunnittelu ja suunnittelijan valinta on tästä erittäin hyvän esimerkki. Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on nimenomaan taloyhtiön edun mukaista, koska laadukkaiden suunnitelmien perusteella urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia. Tämä taas tarkoittaa sitä, että työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyyksien määrä vähenee. Hyvällä suunnittelulla taloyhtiö säästää sekä aikaa että rahaa. Totesin alussa, että taloyhtiön korjaushanke on onnistunut, kun taloyhtiö ja sen edustajat ovat siihen tyytyväisiä. On muistettava, että taloyhtiöt muodostuvat osakkaista ja jokaisella osakkaalla voi olla oma näkemys siitä, milloin hanke hänen mielestään on onnistunut. Aina jokaista osakasta ei voida tyydyttää ja päätöksestä äänestetään tarvittaessa. Tämä on taloyhtiödemokratiaa. Demokratiaan kuuluu mahdollisuus vaikuttaa päätösten sisältöön, mutta myös kyky ja halu sopeutua enemmistön tekemiin päätöksiin. Hankkeen onnistuminen ei edellytä jokaisen osakkaan täydellistä tyytyväisyyttä vaan sitä, että taloyhtiö yhtiönä on siihen tyytyväinen. Haluan tällä tekstillä viestiä taloyhtiöille ja sen edustajille – uskaltakaa viedä korjaushankkeet eteenpäin tarpeeksi ajoissa ja valitkaa asiantuntijat tueksenne. Me Kiinteistöliiton asiantuntijat olemme käytettävissä, jos taloyhtiöillä on kysymyksiä korjaushankkeista. Kristel Pynnönen Kiinteistöliiton apulaispäälakimies
KUVA: KIINTEISTร LIITTO / ROUSI VISIONS
Kiinteistรถviesti 4/2019
25
Kolumni
Budjetti hieman pyllähti Meidän taloyhtiömme on 44-vuotias. Joka vuosi budjetintekovaiheessa hallitus miettii yhdessä isännöitsijän kanssa korjauksiin varattavaa summaa. Meillä se on ollut noin 40 000 euroa, joka on 50 asunnon talossa hyvin riittänyt. Paitsi tänä vuonna, jolloin korjausbudjetti tulee ylittymään. Sen tiedämme jo tässä vaiheessa vuotta. Mitään katastrofaalista ei ole tapahtunut, mutta pienistä summista kertyy, kun niitä on tarpeeksi. Ylitys ei onneksi ole ongelma, sillä kassavaramme ovat hyvät. Mitä sitten olemme tehneet? Lista on mittava. Isoimpina korjauksina olemme muuttaneet toisen kylmäkellarin lämpimäksi varastoksi ja jakaneet toisen kylmäkellarin kopit puoliksi. Olemme uusineet kahden saunan neljän pukuhuoneen maalaukset ja osan kalusteista sekä tehneet julkisivujen rappauskorjaukset. Pienempiä korjauksia ovat piha-asfaltin ja istutusten korjaukset ja lisäykset, yhden lisäautopaikan rakentaminen, alapohjan ilmanvaihdon korjaus, kaikkien asuntojen lukkojen rasvaus, ulko- ja parvekeovien tiivistys, palovaroittimien asentaminen ja ikkunasuodattimien vaihtaminen, pihavalaistuksen lisäys ja väestönsuojatarvikkeiden uusiminen ja tiiveyskokeiden teko. Putkistojen kuntotutkimuksen teimme myös. Tutkimus kertoi huojentavan tiedon; meillä ei ole vielä hätää, putkiremontin hankesuunnittelu tulee aloittaa vasta muutaman vuoden päästä. Kun hissimme kuljettavat meitä edelleen uskollisesti ja kohtuullisin huoltokustannuksin, ei niiden uusiminen ole vielä tarpeen. Valokuituyhteyden laitoimme kesällä. Taloyhtiönetti alensi asukkaiden nettisurffauslaskua noin 10-20 eurolla kuussa. Pitkä korjauslista oli hallituksen tietoinen valinta. Edellisinä vuosina olimme tehneet porraskäytävä- ja kattoremontin, eikä muita isoja korjauksia ollut lähivuosille tulossa. Nyt oli oikea hetki satsata talon yleisilmeeseen. Periaatteemme on pitää yhtiö kuosissa, ei ylikorjaten, vaan kunnostaen riittävään tasoon putkiremonttiin asti.
26
Kiinteistöviesti 4/2019
Seuraaville vuosille jäi välttämättömiksi korjauksiksi enää ilmanvaihdon puhdistus ja säätö ja lämmönvaihtimen uusinta. Asukkaat antavat tyytyväistä palautetta, kun taloyhtiötä pidetään kunnossa, eikä vastike silti nouse. Kassavaroja kerrytämme taas seuraavina vuosina, kun isompaa korjattavaa ei ole. Ikäviä yllätyksiä varten tilillämme on aina vähintään kahden tai kolmen vastikekannon verran rahaa. Taloyhtiömme joulupuuro järjestetään nyt kolmatta kertaa asukastuvallamme. Nautimme Piian Herkkuhetken valmistamaa riisipuuroa (mantelilla), ruisleipää, joulukaljaa, torttuja kahvia ja glögiä, karkkia ja suklaata. Puheenjohtaja pakisee vuoden tapahtumat, isännöitsijä ja huoltoyhtiö kertovat omat kuulumisensa, asukkaat kyselevät talon asioista epämuodollisesti keskustellen ja ideoita kehitellen. Perinteisesti ilta venyy myöhään mukavia tarinoidessa ja joululauluja kuunnellessa. Ulkona voimme ihastella joulukuustamme valoissaan. Nimittäin jo vuosikymmenen ajan on eräs osakkaamme toimittanut meille joka jouluksi joulukuusen, vaikka ei enää itse asu talossa. Miten lämmin ja jouluinen teko heiltä! Rauhaisaa Joulunaikaa kaikille! Anna-Liisa Pekkarinen annaliisapekkarinen@gmail.com www.annaliisapekkarinen.net
Neljättä vuotta puheenjohtajana
Jäsenpalvelut 2020 Kattavat neuvontapalvelut
PUHELINNEUVONTAA
Tarkemmat yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannesta
KIRJALLISIA LAUSUNTOJA
VERKKONEUVONTAA
kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa
Tiedotus- ja viestintäpalvelut ti
Itä-Suomen
Kiinteistövies
istysten jäsenlehti
Itä-Suomen
Kiinteistöviesti
nro 4/2018
n Kiinteistöyhd
alan ja Pohjois-Savo
Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan
Etelä-Savon, Pohjois-Karj
lähtöhaastattelu Mirjami Kauppisen oikea aika? ntti – milloin on Taloyhtiön putkiremo tekoja? vai arjen pieniä – poppakonsteja
asuminen Energiatehokas
ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdist ysten jäsenlehti
12 6 Uudistalo haltuun – huomioi ainakin nämä! 14 Sekajätteet hyödynnetää 18 n Riikinvoimalla 24 Indeksitalo selvitti – 24 Iisalmessa ja Varkaudessa
Kiinteistöviesti
4/2018 1
nro 2/2018
kalleinta sähköä Kiinteistöviesti 3/2018
1
Itä-Suomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilm. 4 kertaa vuodessa
Suomen Kiinteistölehti
Valtakunnallinen kiinteistöalan lehti ilm. 10 kertaa vuodessa
Sähköinen uutiskirje
Noin viisi kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista
Jäsenkoulutus Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Tutkimus- ja kehitysyksikkö sekä edunvalvonta Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä ja koulutuksessa sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
Verkkokurssit • HTHJ -Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnan tarkastuksen perusteet
Mobiilijäsenkortti Lataa nyt mobiilijäsenkortti. Kannat aina mukanasi jäsennumeron, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut- ja alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Kiinteistöviesti 4/2019
27
Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta tiistai ja torstai klo 9-13 puh. 09 1667 6311
Lakineuvonta ma-to klo 9-15 pe klo 10-15 puh. 09 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta Ma-to klo 12-16 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
28 28 Kiinteistöviesti Kiinteistöviesti4/2019 3/2019
Talous- ja veroneuvonta ma-to klo 13-16 puh. 09 1667 6369