Herätys, taloyhtiön osakas

Oma asunto on monelle suurin omistus. Silti tätä omaisuutta ei aina hoideta samalla tavalla kuin vaikkapa autoa, jota huolletaan ja katsastetaan säännöllisesti.

Pasi Orava toimii hallitusammattilaisena monessa taloyhtiössä. Hän törmää siihen, että osakkaat ovat passiivisia ja ajattelevat, että pelkkä asuminen ja vastikkeiden maksaminen riittävät. Hallituksen jäsenet voidaan joutua palkkaamaan ulkopuolelta, kun heitä ei omasta yhtiöstä löydy. Yhtiökokouksiin osakkaat eivät osallistu, tai ääritapauksessa he tulevat sinne vastustamaan jopa pakollisia remontteja.

Pasi Oravan johtama Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen taloyhtiövaliokunta herättääkin taloyhtiöiden osakkaita pitämään omaisuudestaan parempaa huolta. Liian monen kiinteistön kunto rapistuu ja arvo lähestyy nollaa.

”Ostajien pitäisi ymmärtää, että he eivät omista vain asuntoa, vaan osuuden yhtiöstä”, hän sanoo.

Hyvin tehdyt kunnossapitotarveselvitykset, korjausten ennakointi ja niihin varautuminen, asiantuntijoiden hyödyntäminen ja taloyhtiön oman strategian laatiminen ovat keinoja, joilla katastrofit vältetään.

Lainaa ja vakuutusta voi olla hankala saada

Taloyhtiöiden tilanne on paikoin hälyttävä. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen Jokaisen taloyhtiön toiminnanjohtaja Johanna Laitala saa osakkaan tulisi tietää, mitä hän omistaa ja miten taloyhtiötä hoidetaan. Jos huonosti käy, omaisuus on kiinni korjauskelvottomassa rakennuksessa.

huolestuneita soittoja taloyhtiöistä, joille pankki ei annakaan lainaa kaikkiin korjauskustannuksiin, vaan osakkaat joutuvat henkilökohtaiseen lainanottoon loppurahoituksen kattamiseksi.

Pankit arvostavat taloyhtiöiden suunnitelmallista asioiden hoitoa, osaavaa hallitusta sekä isännöitsijää, korjauksiin varautumista ja hyvää taloudenpitoa. Vakuusarvolla on merkitystä, mutta varmasti myös sillä, että osakkailla on maksukykyä laina-ajan lopussakin.

Myös vakuutusyhtiöt suhtautuvat nihkeästi taloyhtiöihin, joiden vahinkohistoriassa on usein putkivuotoja ja muita vahinkoja. Nämä yhtiöt eivät saa tarjouspyyntöihin vastauksia vakuutusyhtiöiltä, ja niiden vakuutusmaksuihin saattaa tulla tuntuvia korotuksia.

Laki vaatii taloyhtiöitä tekemään kunnossapitotarveselvityksen. Periaatteessa mikään korjaus ei tule yllätyksenä, vaan tulevat remontit pystytään ajoittamaan kymmeniä vuosia eteenpäin, sanoo taloyhtiövaliokunnan jäsen Tommi Riippa.

”Rakennuksen pitäminen kunnossa on myös kaikkien osallisten etujen mukaista.”

Osakkaiden on hyvä tietää, että remontista päättäminen ei välttämättä ole pelkästään yhtiön vapaassa harkinnassa. Esimerkiksi kunta voi kohdistaa taloyhtiöön erilaisia velvoitteita kuten uhkasakon maankäyttö- ja rakennuslain perusteella. Tällaiset toimet voivat liittyä vaikkapa asumisterveyshaittaan tai tapauksiin, joissa rakennuksen kuntopuute aiheuttaa merkittävän turvallisuusriskin.

”Taloyhtiön ja sen johdon on toimittava huolellisesti ja täytettävä velvoitteensa. Jos velvoitteita rikotaan ja siitä syntyy vahinkoa, tästä voi seurata vastuita”, Riippa sanoo.

Kannattaako enää korjata?

Taloyhtiövaliokunnan jäsen Olli Teriö toimii Oulun rakennusvalvonnassa ja Juha Mäntynen on Rakennusteollisuuden Oulun aluepäällikkö. He sanovat, että taloyhtiöiden tilanteet ovat keskenään hyvin erilaisia. Sijainti ratkaisee, minkä verran yhtiön asunnoilla on kysyntää.

Kysyntä vaikuttaa siihen, kannattaako rakennusta korjata tai jopa ryhtyä purkavaan uudisrakentamiseen. Eniten kysyntää on kaupungin keskustan ruutukaava-alueilla.

”Remontit ovat kalliita, rahoituksen saanti on vaikeata ja osakkailla on erilaisia intressejä”, Olli Teriö kuvaa tilannetta. Hän sanookin, että muutaman kymmenen vuoden ikäisissä taloissa on paljon sellaisia, joita ei enää kannattaisi korjata.

Juha Mäntynen on samaa mieltä. ”Jos on vaikkapa 70-luvulla rakennettu talo, jonka korjausvelka pystytään osoittamaan ja mitään ei ole tehty, niin purkaminen on edessä jossain vaiheessa. Kiinteistön arvo lähenee nollaa.”

Juha Mäntynen kehottaa omistajia katsomaan tosiasioita ja faktoja. Totuus taloyhtiön tilanteesta saattaa tehdä kipeää, mutta päätä ei kannata laittaa pussiin.

Laatikaa strategia

Toistaiseksi vain harvoilla taloyhtiöillä on strategia eli linjaus, joka kertoo osakkaiden kannan siihen, millaisen he haluavat taloyhtiönsä olevan. Omaisuuden voi vaikkapa antaa lahota, kunhan tämä on osakkaiden tietoinen päätös.

Strategian ei tarvitse olla monimutkainen. ”Yksinkertaisimmillaan linjaus on, kehitetäänkö ja parannetaanko kiinteistöä nykyisestä, ylläpidetäänkö nykyistä tasoa vai annetaanko rapistua”, Pasi Orava sanoo.

Kiinteistöliitto järjestää säännöllisesti koulutustilaisuuksia taloyhtiöiden hallitusten jäsenille, mutta lisää opastusta tarvitaan.

Johanna Laitalan mielestä ihmiset tarvitsevat myös asuntojen osto-osaamista eli tietoa siitä, mihin kaikkeen hankinnassa sitoudutaan. Ostajan pitäisi selvittää ja ymmärtää kokonaistilanne. Kun ostat asunnon, et osta vain seiniä, vaan osakkeita yhtiöstä. Ostaessa tykästyt huoneistoon, mutta lisäksi pitäisi ihastua myös taloyhtiöön.

”Isännöitsijäntodistuksessa voisi näkyä jollakin tavalla myös taloyhtiön korjausvelka ja paljonko peruskorjauksiin on käytetty rahaa”, hän pohtii.

Laitala muistuttaisi myös uusia taloyhtiöitä suunnitelmallisesta kiinteistönpidosta, jonka avulla taloyhtiö voi itse laatia korjausten aikataulut. ”Strategia auttaa taloyhtiötä pitkäjänteiseen ja avoimeen päätöksentekoon ja poukkoileva toiminta vähenee.” •