ILMOITUSLIITE
KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖILLE
Sähköauton lataamiseen tarvitaan taloyhtiön lupa s. 4–5
Sisäilmaongelmien tutkimiseen mahdollista saada avustusta s. 7
Asumiskustannukset jatkavat kasvuaan s. 9
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
2
PÄÄKIRJOITUS
Korona-pandemia paineistaa talousnäkymiä:
TALOYHTIÖ.NYT 2020 Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n julkaisema teemalehti.
Kuntien vältettävä asumisen kustannusten nostoja
Pirkanmaan alueella ilmestyvässä lehdessä asiantuntija-artikkeleita asumisesta ja asuinkiinteistöjen ylläpidosta. Painos: n. 103.000 kpl Julkaisu: lokakuu 2020 Painopaikka: Alma Manu Oy, Tampere Jakelu: Aamulehden tilaajajakelun liitteenä Julkaisija: Kiinteistöliitto Pirkanmaa Kustantaja: PKY-palvelu Oy Päätoimittaja: Jorma Koutonen, Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry Ilmoitusmyynti: Dorimedia Oy Taitto ja graafinen toteutus: Hybridiviestintä Effet Oy
Lehti luettavissa myös verkossa: http://lehdet.effet.fi/ TaloyhtioNyt_2020/
Jorma Juhani Koutonen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry
"
Kuntien tulee tehdä oma osuutensa hintojen ja kustannusten hillinnässä.
Korona-pandemia vaikuttaa suuresti kansalaisten ja organisaatioiden toimintaedellytyksiin. Kuntien päätöksillä on paljon merkitystä taloyhtiöiden hoitokulujen kannalta, ja tämä vaikutus vain korostuu talouskriisin aikana. Korona iskee myös asumiseen. Kevään ensimmäisen tautiaallon vaikutukset olivat jopa yllättävän maltillisia taloyhtiöihin, mutta syyskuussa alkanut koronatartuntojen määrän nopea kasvu ei ennakoi hyvää taloyhtiöille, eikä niiden omistajille eikä asukkaille. Taloudelliset vaikutukset iskevät niin omistus- kuin vuokra-asujiin. Osan tästä iskusta puskuroi kansalaisille sosiaaliturva, ml. asumistukijärjestelmä. Korona-pandemiasta aiheutuu myös lisäkuluja taloyhtiöille. Kuluja voi tulla esimerkiksi korjaushankkeiden suunnittelussa tai tilojen tehostetun siivoustarpeen takia, kasvaneesta vedenkäytöstä tai jostain muusta taloyhtiöön vaikuttavasta asiasta.
kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin on kohoamassa kohti 30 prosentin rajapyykkiä. Nyt kriisin takia asumismenojen suhde voi nousta voimakkaasti, ellei kustannusten nousua pystytä hillitsemään ja taloyhtiöiden talouteen löydetä joustoa. Yleinen kuluttajahintojen nousuvauhti on ollut erittäin maltillinen keväästä alkaen. Kuntien tulee tehdä oma osuutensa hintojen ja kustannusten hillinnässä. Kuntien on pidättäydyttävä ensi vuodelta taloyhtiöiden kulujen nostoilta, mikä tarkoittaa pidättäytymistä kiinteistöveron korotusaikeilta ja muiden taloyhtiöitä koskien tariffien (lämmitys, vesi, jäte, sähkö) korotuksilta. Myös korona-ajan yllätyksien varalla kaikenpuolinen joustavuus olisi suotavaa. Valtion tulee pidättäytyä kuntien tehtävien kasvattamisesta, pikemminkin on pystyttävä karsimaan kuntien pakollisia tehtäviä. Sekä valtion että kuntien talous on sopeutettava kriisin myötä kutistuvaan rahoituspohjaan.
Runsaat puolet taloyhtiöiden kuluista päätetään kunnissa
Kiinteistöverotus puree kaikkiin maksukyvystä riippumatta
Suomalaisissa kaupungeissa kiinteistöverot sekä lämmitys-, vesi-, sähkö- ja jätehuollon kustannukset ovat keskimäärin hieman runsaat puolet keskimääräisen kerrostaloyhtiön hoitokuluista. Kunnilla on suuri mahdollisuus vaikuttaa näiden kustannusten kehittymiseen. Hoitokulujen nousuvauhti oli päättyneellä vuosikymmenellä nopeaa. Esimerkiksi Tampereella edellä mainitut hoitokulut nousivat valtakunnallisen indeksitalovertailun mukaan yhteensä reilut 34 prosenttia viimeisen kymmenen vuoden aikana.
Miksi kuntien pitäisi olla pidättyväisiä kiinteistöveron suhteen? Kiinteistövero kohdistuu sekä omistusettä vuokra-asujiin. Kiinteistövero ei kuitenkaan katso verovelvollisen maksukykyä. Korona-aikana tämä piirre vain korostuu. Jos kotitalouden tulot leikkautuvat koronan vaikutuksesta, kiinteistöverotus ei tätä huomioi. Kevään 2019 eduskuntavaalien yhteydessä ja Marinin hallituksen ohjelmassa kiinteistöverotuksen kohtuullisuus kaikkien verovelvollisten kannalta tunnustettiin tärkeäksi tavoitteeksi. Tämä täytyy muistaa myös vuoden 2021 kuntabudjeteissa ja kuntavaaleissa keväällä 2021. Pirkanmaan kunnissa kiinteistöveron keskimääräinen taso on noussut reilulla kolmanneksella viimeisen kymmenen vuoden aikana. Edessä vaanii myös kiinteistöverojärjestelmän kokonaisuudistus. Nyt ei ole aika revitellä kiinteistöverotuksen korotusten kanssa.
Kuntien hillittävä kiinteistökustannusten nousua Korona-kriisi heittää kuitenkin ikävän varjonsa valtion ja kuntien talouteen. Taloyhtiöiden kulukehityksen päällä on tummia pilviä. Tilastoista nähdään, että asumismenojen suhde
Puolueeton kumppani taloyhtiölle
Jäsenyydellä taloyhtiösi saa
- miten korjaus- ja kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken? - mitä muutostöitä osakas saa huoneistossaan tehdä? - kuuluuko asukkaan kustantaa oman huoneistonsa asbestikartoitus?
- neuvontaa kiinteistöalan asiantuntijoilta - koulutusta ajankohtaisista ja tärkeistä aiheista - hyötytietoa uutiskirjeen, lehtien ja jäsensivujen välityksellä
Jäsenenä saat vastaukset mm. näihin kysymyksiin jäsenneuvonnastamme.
Yhdistyksen jäseninä on jo 3000 pirkanmaalaista taloyhtiötä. Onko sinun taloyhtiösi jo jäsen? Lisätietoja: Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry, 03–3125 0200 pirkanmaa.kiinteistoliitto.fi
Liittymällä jäseneksi saat käyttöösi suositun HTHJ-verkkokurssikokonaisuuden koko hallitukselle (arvo 179,00e/käyttäjä)!
Taloyhtiön vankka kivijalka – jäsenyys kannattaa
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Iso, mutta ketterä Vanha, mutta nuorekas
Kuuluuhan sinunkin taloyhtiösi Kiinteistöliittoon? Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja, kiinteistöalan asiantuntija ja alan johtava vaikuttaja. Vuonna 1907 perustetun Kiinteistöliiton muodostavat 23 alueellista kiinteistöyhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat ry. Kiinteistöliittoon kuuluu sen alueellisten kiinteistöyhdistysten kautta lähes 30 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Kiinteistöliittoon kuuluu asunto-osakeyhtiöitä, kiinteistöosakeyhtiöitä, asuinvuokratalojen omistajia sekä vuokranantajia. Kiinteistöliiton jäsenillä on käytössään alan tuorein tieto ja kiinteistöalaan erikoistuneiden asiantuntijoiden palvelut. Kiinteistöliitto tekee aktiivisesti tutkimus- ja kehitystyötä. Vuonna 1906 perustettu Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry on toiseksi suurin alueellinen kiinteistöyhdistys. Sillä on jäseninä noin 3 000 pirkanmaalaista taloyhtiötä.
JÄSENYYS KANNATTAA! Tuoreimman jäsentyytyväisyystutkimuksen mukaan Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n jäsenistä 97 % suosittelee jäsenyyttä muillekin taloyhtiöille. Keskikokoisen, noin 30 asuinhuoneiston kokoisen taloyhtiön vuosijäsenmaksu on noin 200 euroa – sisältäen kaikki tässä artikkelissa kuvatut palvelut! Kiinnostuitko jäsenyydestä? Lue lisää pirkanmaa.kiinteistoliitto.fi
KATTAVAT JÄSENPALVELUT
KOULUTUSTA
Kiinteistöliiton jäsenyys tuo tukea ja varmuutta taloyhtiötä hoitavan isännöitsijän tai toimitusjohtajan sekä hallituksen jäsenten toimintaan ja päätöksentekoon. Taloyhtiön hallinnon työ helpottuu, kun se saa jäsenyytensä kautta käyttöönsä ajantasaista tietoa, neuvoja, ohjeita, malleja, hyviä käytäntöjä ja koulutusta.
Taloyhtiöiden hallituksille suunnatut koulutustapahtumat vahvistavat valmiuksia hallitustyöhön. Koulutustilaisuuksissa käytetään luennoitsijoina valtakunnallisesti ja paikallisesti tunnettuja kiinteistöalan asiantuntijoita. HTHJ (hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen) -verkkokurssi antaa mainiot eväät taloyhtiön hallituksessa toimimiseen. Kurssikokonaisuuteen on koottu tärkeää tietoa taloyhtiön toiminnan eri alueilta hallituksen vastuista ja taloudenpidosta kiinteistön ylläpitoon saakka. Verkkokurssi toimii myös uuden hallituksen jäsenen perehdyttämisenä hallitustyöhön.
NEUVONTAA Kiinteistöliitto ja alueellinen kiinteistöyhdistys tarjoavat nopeaa ja puolueetonta apua laki- ja hallinto-, talous-, työsuhde- sekä korjausrakentamis- ja teknisissä asioissa. Jäsentalojen edustajia palvelevat Kiinteistöliiton ja alueellisen yhdistyksen lakimiehet. Perinteisen lakineuvonnan lisäksi jäsenten käytössä on korjaus- ja teknisen neuvonnan, energianeuvonnan sekä talous- ja veroneuvonnan asiantuntijoita. Neuvontapalvelu onkin järjestön suosituin jäsenpalvelumuoto.
VIESTINTÄÄ Järjestöön kuuluva taloyhtiö saa sähköisen jäsentiedote-uutiskirjeen välityksellä ajankohtaistietoa ja käytännön ohjeita mm. lainsäädännön soveltamisesta, oikeuskäytännöstä, tariffeista, budjetoinnista, tilinpäätöksistä ja korjausrakentamisesta. Tiedotepalvelun piiriin pääsee koko taloyhtiön hallitus. Viestinnän kivijalkoina toimivat myös perinteiset ja arvostetut painetut kiinteistöalan julkaisut, Suomen Kiinteistölehti ja Pirkanmaan Kiinteistöviesti. Lehdet tarjoavat jäsenille kokemusperäistä informaatiota mm. onnistuneista korjausrakentamisen hankkeista, uusista palveluista ja teknisistä ratkaisuista sekä parhaista käytännöistä.
Perinteikäs, mutta nykyaikainen
JÄSENSIVUILTA TYÖKALUJA HALLITUSTYÖHÖN Järjestön verkkosivuilla sijaitsevilta jäsensivuilta löytyy oppaita ja suosituksia, lomakkeita, videoita, koulutustilaisuuksien ja webinaarien aineistoja, laskureita ja sovelluksia sekä tutkittua kiinteistöalan tietoa. Jäsensivusto toimii yhtiön hallinnon työkalupakkina ja kirjastona.
EDUNVALVONTA JA VAIKUTTAMINEN Jäsenpalveluiden lisäksi Kiinteistöliitto ja alueelliset kiinteistöyhdistykset tunnetaan vahvana kiinteistöalan vaikuttajana. Järjestö seuraa yhteiskunnallista päätöksentekoa valtakunnallisesti ja paikallisesti kiinteistöjen näkökulmasta ottaen kantaa kiinteistönomistajia koskevaan keskusteluun.
Pamis-teamin palvelut tarjolla diginä ja henkilökohtaisena: Puh. 03 447 500 asiakaspalvelu@pamisoy.fi www.pamisoy.fi
Pamis palvelee joulukuusta 2020 alkaen uusissa raikkaissa tiloissa osoitteessa Sarvijaakonkatu 5b A.
3
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
4
Sähköautojen ja lataushybridien määrä lisääntyy vuosi vuodelta ja niin myös taloyhtiöiden kiinnostus latauspisteiden rakentamiseen. Aiheen ympärillä toistuukin usein samat kysymykset: Saako osakas ladata sähköautoaan taloyhtiön piikkiin? Mistä latausinfrahankkeessa pitäisi lähteä liikkeelle? Miten latauspisteiden rakentamisesta päätetään ja miten kustannukset jaetaan osakkaiden kesken? Moni on myös huolissaan siitä, kuinka osakkaiden yhdenvertaisuus sähköautojen lataamisessa ja latauspisteiden rakentamisessa huomioidaan lain edellyttämällä tavalla. Valitettavasti kaikkiin näihin kysymyksiin ei asunto-osakeyhtiölaista tule selkeää vastausta.
Kaikki kiinteistön kunnossapitopalvelut paikallisesti, vastuullisesti, luotettavasti ja nykyaikaisesti. Meitä on yli 200 osaavaa ammattilaista valmiina varmistamaan, että kiinteistösi toimii ja sen arvo säilyy. Asiakaspalvelumme hoitaa asiasi eteenpäin vaivattomasti yhdellä kontaktilla.
KIINTEISTÖNHOITO
Karoliina Stenvik P. 050 544 6997
KORJAUSPALVELUT
Aki Ojala P. 040 821 2262
SIIVOUSPALVELUT
VIHERPALVELUT
Saila Ahonen P. 050 433 6444
Kaisa Koskelin P. 040 358 0532
ISÄNNÖINTIPALVELUT
Sari Pajunen P. 050 409 4599
#oleosatarinaa KAIKKI MAALAUSTYÖT TALOYHTIÖILLE PORRASKÄYTÄVÄT | JULKISIVUT | KATOT
SOITA 09 42410 4263 tai jätä tarjouspyyntö www.sorcolor.fi
Sähköauton tai muun vastaavan ladattavan ajoneuvon lataamiseen taloyhtiössä tarvitaan asuntoosakeyhtiön lupa. Kenenkään ei siis pidä mennä lataamaan sähköautoaan taloyhtiön parkkipaikalla esimerkiksi lohko- ja/tai sisätilalämmittimelle tarkoitetusta lämmitystolpasta - ja mikäli näin tapahtuu, tulee hallituksen ja isännöitsijän tällaiseen toimintaan puuttua. Tämä perustuu ensinnä-
Esimerkki 1
MEILTÄ OSTAMINEN ON AINA VAPAAEHTOISTA! Maalattu yli 3000 kohdetta
Maalattu yli 270 As Oy kohdetta
Yli 200 suomalaista työntekijää
Asiakastyytyväisyys 4,7/5 Lankapuhelin 8,21 snt/puh. + 6,90 snt/min (alv 24%) Matkapuhelin 8,21 snt/puh. + 14,90 snt/min (alv 24%)
Isännöinti ja vuokravälitys
Paikallisesti, 9 toimipistettä
Yli 300 ammattilaista
Jo 43 vuoden kokemus
Pyydä tarjous Tampereen toimipisteestämme:
0207 488 320 • kiinteistotahkola.fi
kin siihen, että lataamisen turvallisuudesta on aina varmistuttava, minkä lisäksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden voidaan katsoa edellyttävän, että ladatun sähkön kustannukset pystytään osoittamaan lataajalle. Tuskinpa monikaan meistä on halukas maksamaan naapurinsa ”bensoja”. Kun sähköautoinfran rakentaminen tulee taloyhtiössä ajankohtaiseksi, on hyvä lähteä liikkeelle sekä
LATAUSPISTEET YHTIÖN HANKKEENA YHTIÖN AUTOPAIKOILLE
Tässä vaihtoehdossa yhtiö voi toteuttaa latauspisteitä muutamalle autopaikalleen tai vaikka kaikille autopaikoilleen. Sovellettavaksi tulee asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 pykälä eli päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta. Yhtiökokous päättää siis enemmistöpäätöksellä tällaisesta ns. tavanomaisesta uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Hankkeen kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan kaikkien osakkeenomistajien maksettavaksi. Vielä joku vuosi sitten pohdittiin sitä, onko sähköautojen latausinfran rakentamista, esimerkiksi sähköverkon uudistamista pelkästään sähköautojen latauksen mahdollistamiseksi sekä latauspisteiden asentamista, pidettävä sellaisena tavanomaisena uudistuksena, johon mainittu lainkohta soveltuu. Tavanomaisen uudistuksen käsite elää ajassa eikä siihen, milloin joku uudistus muuttuu tavanomaiseksi, ole laista tulevaa sääntöä – tähän vaikuttaa kuitenkin merkittävässä määrin yhteiskunnallinen kehitys. Vuoden 2018 kesäkuussa hyväksyttiin EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiiviin muutos, johon liittyvän siirtymäajan jälkeen myös taloyhtiöille on tulossa laajamittaisten korjausten yhteydessä tiettyjä latausinfrahankkeen myöhempää toteuttamista helpottavia velvoitteita. Direktiivin kansallinen voimaansaattaminen on artikkelin kirjoitushetkellä loppusuoralla. Lisäksi ARA on vuoden 2018 elokuusta alkaen myöntänyt avustusta taloyhtiöille latauspisteiden tai vähintäänkin latausvalmiuden toteuttamiseen. Näiden yhteiskunnallisten muutosten myötä myös Kiinteistöliitto tulkitsee, että latausinfraa koskeva hanke taloyhtiössä on tavanomainen uudistus – poikkeus tähän on kuitenkin pikalatauslaitteiden asentaminen.
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Sähköauton latauspisteitä taloyhtiöön – haasteena päätöksenteon monet kasvot sähköverkon kunnon ja sähköliittymän kapasiteetin kartoituksella että toisaalta osakkaiden ja asukkaiden tarvekartoituksella. Taloyhtiöitä on eri ikäisiä ja eri varustelutasoisia, joten myös niiden sähköjärjestelmän ominaisuudet vaihtelevat. Olennaista on selvittää, kuinka monta latauspistettä olemassa olevan verkon ja liittymän puitteissa on mahdollista rakentaa. Lataushalukkuuden kartoituksella puolestaan pyritään saamaan selvyys siihen, paljonko sillä hetkellä latauspisteitä tarvitaan juuri meidän taloyhtiössä – voihan olla, että useampikin suunnittelee ladattavan ajoneuvon hankkimista, mutta esteenä on mahdollisesti ollut epäselvyys siitä, miten lataaminen kotona on mahdollista. Hallituksen olisi hyvä tutustua myös tarjolla oleviin teknisiin toteutusvaihtoehtoihin. Markkinoilla on tarjolla erilaisia latauslaitteita ja lyhyessä ajassa mukaan on tullut myös erilaisia latauspalvelujen tarjoajia. Latausratkaisuja voi olla hyvä miettiä alusta asti jo hieman pidemmällekin. Sähköautojen latauspisteiden rakentamisen päätöksentekoon ta-
Kiinteistöliitto on julkaissut jäsentaloyhtiöilleen ohjeen sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi – jäsentaloyhtiömme edustaja voi tutustua ohjeeseen kirjautumalla jäsensivuillemme.
loyhtiössä vaikuttaa myös autopaikkojen hallinta. Autopaikat voivat olla taloyhtiön hallinnassa, jolloin yhtiö vuokraa paikkoja osakkailleen ja asukkailleen taikka autopaikat voivat olla osakashallinnassa vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi asuinhuoneistotkin. Autopaikkojen hallinta selviää yhtiön yhtiöjärjestyksestä – mikäli paikat ovat osakashallinnassa tulee tämän käydä ilmi yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä, jossa osakashallintaiset autopaikat voivat olla esimerkiksi omana osakeryhmänään tai
kuulua asuinhuoneistolla hallittaviin osakkeisiin. Toinen päätöksentekoon vaikuttava seikka on latausinfrahankkeen toteuttaja – tällaisen hankkeen toteuttajana voi olla taloyhtiö, yhtiön osakasvähemmistö tai osakkaat yksittäinkin. Hankkeen toteuttajaan on syytä kiinnittää huomiota myös sen vuoksi, että lähtökohtaisesti asennettavat laitteet tulevat hankkeen toteuttajan kunnossapitovastuulle, ellei asiasta oteta yhtiöjärjestykseen erillistä kunnossapitovastuumääräystä. Tämän lisäksi latausinfra-
hankkeen päätöksenteossa, kuten kaikessa asunto-osakeyhtiön päätöksenteossa, on huomioitava osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaate. Yhdenvertaisuuskysymys nousee esiin esimerkiksi siinä vaiheessa, kun lataamiseen halukkaita osakkaita on enemmän kuin taloyhtiössä oleva sähköverkko kestää. Asunto-osakeyhtiölaki ei nimenomaisesti säätele mitään sähköautoista tai sähköautoinfran rakentamisesta – lain näkökulmasta meillä onkin useampia vaihtoehtoja edetä päätöksenteossa riippuen siitä, millainen hanke on kyseessä. Seuraavat neljä päätöksentekoesimerkkiä havainnollistavat asuntoosakeyhtiölain mahdollisuuksia. On hyvä kuitenkin muistaa, että jokainen taloyhtiö joutuu pohtimaan latauspisteiden rakentamista aina omista lähtökohdistaan. Taloyhtiöissä voikin olla hyvinkin erilaisia autopaikkajärjestelyjä, joten juuri se omaan yhtiöön soveltuva päätöksentekovaihtoehto on hyvä varmistaa asiantuntijan kanssa. Taloyhtiön kannattaa myös selvittää mahdollisuudet ARAn eli
LATAUSPISTEET YHTIÖN HANKKEENA OSAKASHALLINTAISILLE AUTOPAIKOILLE
LATAUSPISTE OSAKASMUUTOSTYÖNÄ
LATAUSPISTEITÄ OSAKASVÄHEMMISTÖN HANKKEENA
Esimerkki 2
Tässä vaihtoehdossa latauspisteet toteutetaan yhtiön kaikille osakashallintaisille autopaikoille. Kyseeseen tulee esimerkiksi sellaiset tilanteet, joissa autopaikat ovat erillisinä osakkeina tai kaikkien asuinhuoneistojen hallintaan ei kuulu autopaikkaa. Sovellettavaksi tulee asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 pykälän 5:n momentin mukainen maksuvelvollisuuden muuttaminen vain tiettyihin huoneistoihin kohdistuvan uudistuksen osalta.
Esimerkki 3
Osakkeenomistaja voi kustannuksellaan toteuttaa sähköauton latauspisteen myös omana muutostyönään sekä yhtiön hallinnassa olevalle autopaikalle että osakashallintaiselle autopaikalle. Osakkeenomistajan muutostöitä säätelee asunto-osakeyhtiölain viides luku. Muutostyö taloyhtiön hallinnassa olevalla autopaikalla edellyttää yhtiön lupaa, mutta osa-
Esimerkki 4
Osakasvähemmistön hanke on kyseessä tilanteessa, jossa latauspisteitä päätetään rakentaa yhtiön toimesta, mutta osakasvähemmistön aloitteesta ja kustannuksella vain osaan joko yhtiön tai osakkeenomistajan hallinnassa olevista autopaikoista. Yhtiökokous voi asunto-
Tässäkin vaihtoehdossa on siis kyse tavanomaisesta uudistuksesta päättämisestä, mutta koska voidaan katsoa, että tällaisesta uudistuksesta on latauspisteiden rakentamisen osalta hyötyä ja etua vain näille mainituille autopaikkaosakkeenomistajille, muutetaan maksuvelvollisuutta latauspisteiden rakentamisesta muodostuvien kustannusten osalta ko. säännöksen perusteella. Päätös tehdään yhtiökokouksessa niin sanotulla tupla-enemmistöllä
kashallintaisissa tiloissa osakkaalla on lähtökohtaisesti lakiin perustuva muutostyöoikeus. Tällöinkin kuitenkin käytännössä sähköverkon tai sähkökapasiteetin riittämättömyys tai osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate saattavat rajoittaa osakkaan oikeutta muutostyöhön. Yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava
osakeyhtiölain 6 luvun 33 pykälän mukaan päättää 2/3 määräenemmistöllä sallia yhtiön rakennuksen ja tilojen käyttämisen vain osaa osakkaista ja huoneistoja palvelevaan uudistukseen, jos se voi tapahtua loukkaamatta osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaa-
5
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen latausinfra-avustuksen saamiseen. Avustuksen osuutta per toteutuneet kustannukset nostettiin kesällä tälle vuodelle, joten vuoden loppuun avustusta on saatavissa korotettuna jopa 45 % toteutuneista kustannuksista, kuitenkin enintään 90 000 euroa. Tarkemmat edellytykset ja hakuohjeet löytyvät ARAn nettisivuilta.
q Johanna Räikkä Lakimies Kiinteistöliitto Pirkanmaa
eli päätöstä tulee kannattaa enemmistö kaikista yhtiökokouksessa annetuista äänistä sekä enemmistö autopaikkaosakkeenomistajien yhtiökokouksessa antamista äänistä, jolloin yhtiökokous siis päättää, että puhtaasti latauspisteen rakentamisesta syntyvistä kustannuksista vastaavat vain hankkeesta etua saavat autopaikkaosakkeenomistajat. On kuitenkin huomattava, että jos samassa yhteydessä tulee päätettäväksi yhtiön säh-
köverkon uudistaminen (esimerkiksi mikäli sähköverkko on jo niin huonossa kunnossa) tai liittymäkoon kasvattaminen, ovat nämä lähtökohtaisesti sellaisia toimia, jotka joko kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle tai joista hyötyy koko taloyhtiö, ja näin ollen kustannukset näiltä osin jakaantuvat kaikkien yhtiön osakkeenomistajien kesken yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti.
samalla tavalla. Yleensä etenkin vanhemmissa taloyhtiöissä sähköverkon kapasiteetti ei riitä latauspisteiden asentamiseen kaikille autopaikoille. Kiinteistöliitossa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta on tässä yhteydessä tulkittu siten, että mikäli tietyllä hetkellä sähköauton lataamismahdollisuus riittää kaikille halukkaille, lupa lataamiseen voitaisiin antaa. Yhden-
vertaisuusperiaate saattaa kuitenkin edellyttää sitä, että muutostyön toteuttamisen ehdoissa huomioidaan rajallinen kapasiteetti sellaisella ehdolla, että siinä vaiheessa, kun lataamiseen halukkaita on enemmän kuin lataamista on mahdollista suorittaa, ei tämän jälkeen kukaan lataa ajoneuvoaan ennen kuin sähköjärjestelmää on parannettu yhtiön toimesta.
tetta. Jokaisen hankkeessa mukana olevan osakkaan on suostuttava maksamaan vastiketta hankkeen kustannusten kattamiseksi. Tässä vaihtoehdossa kustannukset eivät siis tule yhtiön kaikille osakkeenomistajille, vaan pelkästään hankkeeseen vapaaehtoisesti
osallistuville. Yhdenvertaisuus puolestaan edellyttänee käytännössä, että hankkeesta nyt ulkopuolelle jättäytyvillä osakkailla tai huoneistoilla tulisi olla mahdollisuus liittyä järjestelmään myöhemmin.
6
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Suunnitelmallinen ja tietoon perustuva kiinteistönpito ehkäisee sisäilmaongelmia
!
Ihminen viettää keskimäärin 90 prosenttia ajastaan sisätiloissa, joten ei ole yhdentekevää, millaista sisäilma on. Sisäilman laatu on puhuttanut ihmisiä viime aikoina erityisen paljon. Siihen liittyy paljon uskomuksia, epätietoisuutta ja jopa pelkoja. Sisäilman laatu koostuu monesta tekijästä. Rakennusmateriaaleista ja irtaimistosta, ja erityisesti uusista, voi tulla päästöjä, jotka saatetaan havaita erilaisina hajuina. Rakenteiden sisältä voi päästä sisäilmaan epäpuhtauksia mm. mahdollisista mikrobivaurioista, jos rakenteet eivät ole ilmatiiviitä. Epätiiviiden rakenteiden kautta voi sisäilmaan päätyä esimerkiksi alapohjan kautta ihan tavanomaisia maaperän bakteereja, kuten aktinomykeettejä eli sädesientä. Myös ihmisestä itsestään ja kaikesta toiminnasta sisällä muodostuu epäpuhtauksia ja kosteutta. Olisikin tärkeää pyrkiä poistamaan näitä epäpuhtauksien lähteitä mahdollisuuksien mukaan. Rakenteiden vauriot tulisi korjata, ja rakennusmateriaaleissa kannattaa suosia vähäpäästöisi M1-luokiteltuja tuotteita. Kaikkia epäpuhtauksia ei kuitenkaan voida välttää ja sen vuoksi tarvitaan ilmanvaihtoa, joka poistaa epäpuhtauksia ja kosteutta, mutta tuo myös uutta raikasta ilmaa hengitettäväksi. Pisin yhtenäinen aika kuluu yleisimmin kotona ja toinen esimerkiksi töissä, koulussa tai päiväkodissa. Epäilykset huonosta sisäilmasta kohdennetaan usein sinne, missä se on jonkun muun vastuulla. Kuitenkin
myös kodeissa on ongelmia. Julkisessa rakennuskannassa säästöpaineet ovat siirtäneet peruskorjauksia ja vähentäneet resursseja huollosta ja ylläpidosta ja pidemmän aikaa. Toisaalta asunto-osakeyhtiöissä saattaa olla vaikea saada läpi mittavia peruskorjauksia, jotka vaativat isoa rahallista panostusta. Joillain alueilla saattaa olla haasteita saada taloyhtiölle lainaa tällaisia korjauksia varten. Mikään ei ole ikuista. Lehtiin on päätynyt jo muutamia tapauksia, joissa rakennus on päätetty purkaa, koska tarvittavien korjausten tekeminen tulee kalliimmaksi kuin uuden rakentaminen. Kalliin maan alueilla jotain saattaa jäädä osakkaille jaettavaksi tontin myymisestä, mutta muuttotappioalueilla tällainen voi johtaa henkilökohtaisiin konkursseihin.
auttamalla taloyhtiötä valitsemaan oikea tie. Jos ja kun peruskorjauksia tehdään, olisi tärkeää miettiä, missä laajuudessa korjaukset olisi järkevä tehdä. Oikeita päätöksiä osataan tehdä vain perusteellisten kuntotutkimusten perusteella. Tiedätkö itse, missä kunnossa oma taloyhtiösi on? Ovatko salaojat niin salaisia, että kukaan ei tiedä niistä mitään? Miten ilmanvaihto toimii: miten ilma poistuu, ja mistä sitä tulee tilalle? Minne sadevedet kulkeutuvat? Onko katto ehjä ja yläpohjan tuuletus kunnossa? Onko märkätilojen vesieristys kunnossa? Onko rakennuksessa riskirakenteita? Haiseeko asunnossa? Oman kodin hajuihin tottuu nopeasti. Mutta kaikki ongelmat eivät kerro itsestään hajulla. Ongelmasta voi kertoa myös asukkaiden epämääräiset oireet, jotka loppuvat muualla oleskellessa.
Taloyhtiöiden kunnossapito vaatii suunnitelmallisuutta
Taloyhtiön tulee kantaa vastuunsa
Taloyhtiö valitsee tien, jota kulkee: joko se haluaa säilyttää kiinteistön arvon ja jopa nostaa sitä tai antaa sen rapistua hiljalleen, jolloin myös sisäilmaongelmia todennäköisemmin esiintyy. Valinta saatetaan tehdä myös tiedostamatta, jos taloyhtiössä ei ole riittävää osaamista kiinteistön kunnossapidosta. Tässä kohden ammatti-isännöitsijöillä on mahdollisuus osoittaa tarpeellisuutensa
Rakennuksen terveellisyydestä vastaa kiinteistön omistaja. Omakotitalossa omistaja voi ryhtyä heti tutkimaan epäilyjen perusteella ja korjata, kun tarvittavan korjauksen laajuus on selvillä. Asunto-osakeyhtiöissä asia ei ole yhtä yksinkertainen, mikä voi johtaa asukkaan kannalta sietämättömän pitkiin prosesseihin, jos taloyhtiö ei ota aktiivista roolia ongelman selvittämiseksi ja kun-
JOS SISÄILMA MIETITYTTÄÄ, NEUVOA VOI KYSYÄ ESIMERKIKSI ASUMISTERVEYSLIITON NEUVONNASTA TAI HENGITYSLIITON SISÄILMAJA KORJAUSNEUVONTAPUHELIMESTA.
toon laittamiseksi. Yhtiö vastaa rakenteista, joten tutkiminen ja korjaaminen ovat yhtiön vastuulla. Jossain tapauksissa sisäilmahaittaa kokenut asukas vauhdittaa asian selvittämistä, jos asukas pyytää terveystarkastajaa tekemään asunnontarkastuksen. Terveystarkastaja voi velvoittaa kiinteistön omistajan ryhtymään selvityksiin. Oireilu ja sisäilmahaittojen kokeminen on hyvin yksilöllistä. Tämän vuoksi sisäilmaongelmaepäilyt voivat riitauttaa osakkaat toisiaan vastaan. Ei ole kenenkään edun mukaista, jos riitoja joudutaan ratkaisemaan oikeudessa.
Oikean tiedon lähteillä Nykyään myös sisäilmatietoa on saatavilla helposti internetistä. Oman tietämyksen lisääminen kannattaa aloittaa puolueettomista lähteistä, esimerkiksi Sisäilmayhdistyksen, Hengitysliiton ja Asumisterveysliiton verkkosivuilta. Hometalkoot. fi-sivustolta saa hyvää tietoa eriikäisten rakennusten tyypillisistä riskipaikoista ja tarvittavista kunnostustoimenpiteistä. Jos sisäilma mietityttää, neuvoa voi kysyä esimerkiksi Asumisterveysliiton neuvonnasta tai
Hengitysliiton sisäilma- ja korjausneuvontapuhelimesta. Sisäilmatietoisuus lisääntyy tällä hetkellä hurjaa vauhtia. Koko ajan uutta kotia etsivät ihmiset osaavat kysyä ja vaatia enemmän tietoa rakennuksen kunnosta. Lähes jokaisella on tuttavapiirissä joku, joka on kohdannut vakavia sisäilmaongelmia kotonaan tai työpaikallaan. Hyvin moni jo osaa tunnistaa valesokkelin tai haluaa homekoiran tekemään tarkastuksen ennen ostopäästöstä. Tieto lisää tuskaa, mutta toisaalta ilman oikeaa tietoa ei voida tehdä järkeviä päätöksiä.
q Mervi Ahola toiminnanjohtaja Sisäilmayhdistys ry
ILMOITUSLIITE
Uusia avustusmuotoja taloyhtiöille – helpotusta sisäilmaongelmiin Jo pelkkä sisäilmaongelmaepäily voi aiheuttaa ristiriitoja taloyhtiössä. Vain yhden asukkaan kokiessa oireilua, on taloyhtiössä joskus vaikea ymmärtää, miksi yhtiön tulisi ryhtyä selvityksiin. Yhtiön aktiivista roolia selvittämisessä on voitu vältellä muun muassa kustannusten pelossa. Viimeistään terveydensuojeluviranomaisen (terveystarkastaja) velvoittamana taloyhtiön on kuitenkin toimittava. Usein terveystarkastaja velvoittaa taloyhtiön teettämään ulkopuolisella asiantuntijalla kosteus- ja sisäilmateknisen kuntotutkimuksen terveyshaitan olemassa olon vahvistamiseksi tai sen, että terveyshaittaa ei ole, toteamiseksi. Tämän vuoden alusta on taloyhtiöillä ollut mahdollisuus hakea avustusta kosteus- ja mikrobivaurioituneen tai muutoin sisäilmaongelmaisen asuinrakennuksen kuntotutkimuksiin ja tällaisen asuinrakennuksen perusparannuksen suunnitteluun. Uuden avustusmuodon tavoitteena on
► LISÄTIETOA Lisätietoa avustusmuodosta löytyy ARAn sivuilta https://www.ara.fi/ fi-FI/Lainat_ja_avustukset/Korjausavustukset/ Kuntotutkimus_ja_perusparannuksen_suunnittelu, jolta sivuilta löytyy myös yhteisöasiakkaiden tarkempi hakuohje ladattavaksi.
edistää suunnitelmallista kiinteistönpitoa, rakennuskannan laadun ylläpitoa sekä tukea ja kannustaa omistajia toteuttamaan kiinteistöjen korjauksia. Kannattaa huomata, että avustuksen saamisessa ei ole merkityksellistä se, teetetäänkö tutkimus terveystarkastajan määräyksestä vaiko yhtiön omasta halusta
PALVELEVAA ISÄNNÖINTIÄ! WWW.TAMIS.FI
selvittää tilanne. Kuntotutkimukseen voidaan myöntää avustusta, kun epäillään kosteus- ja mikrobivauriota tai sisäilmaongelmaa. Jos asuinrakennuksessa sitten kuntotutkimuksella todetaan kosteus- ja mikrobivaurio tai sisäilmaongelma, voi avustusta saada myös rakennuksen perusparannuksen suunnitteluun. Avustuksen määrä on enintään 50 % hyväksyttävistä ja toteutuneista kustannuksista. Avustusta haetaan ja sen myöntää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. Avustuksen saamiseksi sekä kuntotutkijoiden että suunnittelijoiden tulee täyttää pätevyysvaatimukset. Kuntotutkimuksen teettämisen jälkeen taloyhtiössä voidaankin lopettaa jahkailu, onko terveyshaitta olemassa vaiko ei. Jos terveyshaittaa sitten löytyy, pätevä henkilö tekee korjaussuunnitelmat. Oikealla tavalla tehdyt korjaukset myös onnistuvat parhaiten, ja terveyshaitta saataneen poistumaan jo ensimmäisellä korjauskerralla.
Pienten yhtiöiden kannattaa siirtää osakeluettelon ylläpito nyt
Asioiden hoitamista ei kannata jättää viime tippaan Pienten yhtiöiden osalta olisi hyvä, jos siirtoja tehtäisiin tässä vaiheessa jo enemmän, muutoin siirtymäajan loppuun uhkaa tulla ruuhka. Näin uhkaa tapahtua riippumatta siitä, päättyykö siirtymäaika vuoden 2022 vai 2023 lopussa. Juuri nyt ruuhkaa ei ole ja tukea siirtoon on tarvittaessa Maanmittauslaitokselta helposti
saatavilla. Niin kauan kuin siirtoa ei ole tehty, yhtiön hallitus on vastuussa osakeluettelon pitämisestä. On varsin tavallista, että pienissä yhtiöissä osakeluettelon pitäminen koetaan haasteelliseksi. Erityisosaamista vaativat esimerkiksi tilanteet, joissa uusi omistaja pyytää osakeluettelomerkinnän tekemistä omistusoikeuden siirryttyä hänelle perintöoikeudellisella saannolla. Osaamista tarvitaan sen selvittämiseksi, onko yhtiölle toimitettu oikeat ja riittävät asiakirjat ja onko edellytykset osakeluettelomerkinnän tekemiselle olemassa. Osakeluettelon siirron jälkeen tapahtuvista omistajanvaihdoksista hallituksen ei tarvitse enää huolta kantaa, koska tarvittava asiakirjaselvitys toimitetaan näiden osalta Maanmittauslaitokselle eikä enää yhtiöön.
pienissä kuin suuremmissakin yhtiöissä. Suuremmilla asuntoosakeyhtiöillä on kuitenkin isännöintijärjestelmä yleensä käytössään, ja näiden yhtiöiden kannattaa siirron tekemiseksi odottaa vielä järjestelmien välisten rajapintojen valmistumista. Arviolta tämä käytännössä tarkoittaa alkuvuotta tai kevättä 2021. Ennen sitä siirtoja tekevät lähinnä vain pienet yhtiöt. Niinpä – kuten todettua – nyt olisi hyvä aika pienten yhtiöiden siirron tekemiselle! Tarkalleen ottaen ratkaisevaa tekijä suunniteltaessa osakeluettelon siirrolle sopivaa ajankohtaa, ei siis kuitenkaan ole yhtiön koko, vaan se, onko yhtiön käytössä isännöintijärjestelmä. Lähde: Kiinteistöliitto/Rousi Visions
Ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelo vuoden 2022 loppuun mennessä Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi. Määräaika koskee niin pieniä kuin suurempiakin asunto-osakeyhtiöitä. On mahdollista ja jopa todennäköistä, että siirrolle tulee hieman lisäaikaa. Miksi pienen yhtiön kuitenkin kannattaisi siirtää osakeluettelon ylläpito juuri nyt? Siirron voi tehdä osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolle avatun siirtopalvelun kautta. Palvelu on suunnattu ensisijaisesti yhtiöille, joilla ei ole käytössään isännöintijärjestelmää. Näitä ovat tyypillisesti pienimmät taloyhtiöt, joita on Suomessa merkittävä määrä. Siirtopalvelusta on tehty käyttäjäystävällinen ja palvelu on valmis. Mitään erityistä syytä odotteluun siirron tekemisen suhteen ei ole. Pieni yhtiö tekee siirron joka tapauksessa jossain vaiheessa juuri tämän siirtopalvelun kautta.
7
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Hallitus päättää osakeluettelon siirrosta Osakeluettelon siirrosta päätetään yhtiön hallituksessa. Siirron voivat tehdä yhtiön kaupparekisteriin merkityt hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä ja myös heidän valtuuttamansa. Sen jälkeen, kun siirto on tehty, yhtiön osakkaita tulee informoida asiasta. Tiedottamisen tulee tapahtua samalla tavalla kuin yhtiökokoukset koolle kutsutaan. Siirrosta päättää hallitus niin
q Virpi Hienonen vanhempi lakiasiantuntija Suomen Kiinteistöliitto ry
Voimakatu 11, 33100 Tampere Puh. 0207 346100 | toimisto@tamis.fi
surakat n kuivatu rustuste Myös pe lmällä - menete
Ammattitaitoista isännöintiä asumisen asialla
Pirkanmaan Pro Isännöinti Oy www.proisannointi.fi toimisto@proisannointi.fi Puh. 03 233 4200
KIINTEISTÖLIITTO – KOTISI ASIALLA Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja, kiinteistöalan asiantuntija ja alan johtava vaikuttaja. Kiinteistöliittoon kuuluu asunto-osakeyhtiöitä, kiinteistöosakeyhtiöitä, asuinvuokratalojen omistajia sekä vuokranantajia. Kiinteistöliittoon kuuluu lähes 30 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä noin kaksi miljoonaa ihmistä.
8
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Päteviä märkätila-asentajia, märkätilavalvojia sekä sertifioituja märkätilajärjestelmiä löytyy www.sertifikaattihaku.fi -palvelusta.
Kylpyhuoneremontti – ei mikään pikku juttu Kiinteistöliiton neuvontaan tulevista puheluista hyvin suuri osa koskee jollakin tavalla kylpyhuoneita. Kylpyhuoneiden kunnostukseen taloyhtiössä liittyy monia teknisiä, juridisia ja hallinnollisia kysymyksiä. Koska kylpyhuoneet koetaan taloyhtiöissä vahvasti osakkeenomistajan omaksi tilaksi, myös tunteilla on kylpyhuonekorjauksissa suuri merkitys. Vesijohtojen ja viemäreiden kohdalla on helppo ymmärtää, että nimenomaan yhtiön tulee tehdä näille järjestelmille jotakin. Kylpyhuoneiden kohdalla asia on monimutkaisempi.
Kiinteistöliitto Pirkanmaa – kotisi asialla! Tutustu jäsenyyteen ja palveluihimme:
pirkanmaa.kiinteistoliitto.fi/
Kylpyhuoneremontti on suhteellisen kallis ja vaikeuttaa asumista, minkä vuoksi kylpyhuoneremonttiin ei aivan helposti olla ryhtymässä, olipa kysymys taloyhtiöstä tai yksittäisestä osakkeenomistajasta. Mikäli kylpyhuoneremonttia lykätään liian pitkään, riskit isoihinkin vahinkoihin kuitenkin kasvavat. Koska vedeneristeiden kunnossapitovastuu useimmiten kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle, tulisi taloyhtiössä selvittää kaikkien kylpyhuoneiden kunto, kun kylpyhuoneiden käyttöikä lähenee loppuaan. Monesti eripuraa taloyhtiössä aiheuttaa se, että jotkut osakkaat ovat jo ehtineet omalla kustannuksellaan remontoida kylpyhuoneitaan, kun toisten vaurioituneita kylpyhuoneita joudutaan korjaamaan yhtiön kustannuksella. Tämä koetaan epäoikeudenmukaiseksi. Ennakoimalla ja selvittämällä myös kylpyhuoneiden kuntoa taloyhtiössä voitaisiin ehkä ehkäistä paitsi vaurioita, myös riitoja. Viimeistään silloin, kun kylpyhuoneessa on kosteus päässyt tunkeutumaan vedeneristeen alapuoliseen rakenteeseen ja vaurio on syntynyt, on taloyhtiön kuitenkin ryhdyttävä toimiin. Rakenteiden kosteutta arvioidaan usein pintakosteudenosoittimella, joka on asiantuntevan käsissä hyvä apuväline antaen viitteitä mahdollisesta kosteusvauriosta. Laatoitetuissa kylpyhuoneissa pintakosteudenosoitin ei kuitenkaan kerro, onko kosteus tunkeutunut vedeneristekerroksen läpi, vai sijaitseeko kosteus aivan oikeassa paikassa, vedeneristeen päällä. Varma tieto rakenteiden kastumisesta saadaan ainoastaan rakennekosteusmittauksilla, kuten esimerkiksi betonin suhteellisen kosteuden määrittelemiseksi tehtävällä porareikämittauksella. Rakennekosteusmittausten haittana on, että ne – nimensä mukaisesti
- rikkovat aina rakenteita. Jos vedeneriste on jouduttu tutkimuksen vuoksi rikkomaan, vaikka se tutkimuksen jälkeen paikkakorjattaisiinkin, on riski vauriosta suurentunut. Käytännössä varsinkin suihkun vaikutusalueelle ja lattiakaivon läheisyyteen tehdyt porareiät aiheuttavat tarpeen koko kylpyhuoneen korjaamiseksi. Mikäli mahdollista, tutkiminen olisi parasta tehdä esimerkiksi toisen huonetilan puolelta. Jos kuitenkin kylpyhuoneen vedeneristyksen käyttöikä on jo päättynyt ja pintakosteudenosoittimella ja muulla ammattilaisen suorittamalla aistinvaraisella havainnoinnilla todetaan, että kylpyhuone olisi syytä remontoida pikapuoliin, eivät rakennekosteusmittaukset ole enää välttämättömiä. Kylpyhuone kannattaa tuolloin taloyhtiön suosiolla kunnostaa. Muutaman vuoden odottelulla ei tilanne todennäköisesti parane. Paikkakorjauksia tai esimerkiksi seinällisten ja altaallisten suihkukaappien asentamista kannattanee harkita, jos taloyhtiöön on parin vuoden sisällä tulossa laajempi korjaushanke, jonka yhteydessä myös kylpyhuoneet on tarkoitus kunnostaa. Kun kylpyhuonekunnostukseen on sitten päätetty lähteä, olipa työn teettäjänä sitten taloyhtiö tai osakas, on selvitettävä alkuperäinen kylpyhuonerakenne ja mahdollisesti suoritetun aikaisemman korjauksen korjaustapa sekä suunniteltava tuleva kunnostus huolellisesti. Hyvän rakennustavan mukaisesti kylpyhuoneiden korjauksessa tulisi käyttää vain saman vedeneristejärjestelmän toisiinsa sopivia tuotteita valmistajan ohjeen mukaisesti ja päteviä märkätila-asentajia. Kylpyhuonekorjaukset tulee myös valvoa asianmukaisesti. Taloyhtiön ryhtyessä kylpyhuonekorjauksiin tulee muistaa tarvittaessa noudattaa tilaajavastuulakia sekä
huolehtia rakentamisen tiedonantovelvollisuuden täyttämisestä. Tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset urakoitsijasta tulee hankkia, mikäli kylpyhuoneurakan arvonlisäveroton hinta saavuttaa 9 000 euron raja-arvon. Suositeltavaa toki on huolehtia, että pienemmissäkin urakoissa käytetään pelkästään esimerkiksi Luotettava Kumppani -järjestelmään liittyneitä yrityksiä. Taloyhtiön tulee antaa urakkatietoja verottajalle, mikäli urakan arvonlisäveroton hinta ylittää 15 000 euroja. Yleensä taloyhtiön isännöitsijä hoitaa ilmoitukset verottajalle urakoitsijalle maksettavista suorituksista, ja päätoteuttajaksi nimetty urakoitsija toimittaa tiedot mahdollisen yhteisen työmaan työntekijöistä. Tilaajavastuulaki ei koske yksityisiä henkilöitä, mutta yksityishenkilönkin kannattaa varmistaa yrityksen taustat. Tiedonantovellisuus verottajalle koskee yksityishenkilöitä vain, jos yksityishenkilön teettämät työt edellyttävät rakennuslupaa – eli mikäli osakkeenomistaja on esimerkiksi laajentamassa märkätilaa.
q Kaisa Kettunen neuvontainsinööri Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Indeksitalo 2020 asumiskustannusvertailu:
Vain Helsinki Tamperetta kalliimpi suurista kaupungeista Kun Suomen kymmenen suurinta kaupunkia asetetaan kalleusjärjestykseen asumiskustannusten ns. kunnallisten maksujen osalta, osoittautuu Tampere Helsingin jälkeen kalleimmaksi kaupungiksi. Syyskuussa julkistetun Indeksitalo 2020 -asumiskustannusvertailun mukaan Tampereen sijoitukseen vaikuttivat kuluvalle vuodelle tehdyt hinnantarkistukset vesi- ja jätehuoltomaksuihin. Suomen Kiinteistöliiton julkaisemassa vertailussa on mukana 59 kuntaa. Asumiskustannusten nousu oli edellisvuoteen verrattuna koko maassa varsin maltillista eli vajaan prosentin luokkaa. Vertailussa mukana olevista kahdeksasta Pirkanmaan kunnasta Pirkkalaa lukuun ottamatta kaikissa muissa asuminen on vertailun keskiarvoa kalliimpaa. Sastamalassa 65 neliöisessä asunnossa asuva maksaa 13 euroa ja Tampereella asuva noin 10 euroa kuukaudessa keskimääräistä enemmän. Pirkanmaalaisten keskinäisetkin erot ovat melko suuret. Pirkkalassa asuva selviää edellä mainitussa kaksiossa reilut 16 euroa sastamalalaista pienemmillä kuukausimaksuilla.
Vesimaksuissa nousua joka kunnassa – Vesi ja jätevesi kallistui kaikissa Pirkanmaan vertailukunnissa. Vesimaksujen korotusvaikutus indeksitaloon oli Ylöjärveä lukuun ottamatta 3 – 6 prosenttia, toteaa neuvontainsinööri Kaisa Kettunen Kiinteistöliitto
"
Pirkanmaa ry:stä. Sähkön hintojen aleneminen hillitsi kustannuksia lähes jokaisessa vertailukunnassa. Kiinteistöveroja ei myöskään korotettu yhdessäkään Pirkanmaan vertailukunnassa.
Kulukehitykselle jarrua Kangasalla ja Ylöjärvellä Kulukehityksessä uitiin vastavirtaan Kangasalla, jossa asumisen kokonaiskustannukset alenivat noin prosentilla kaukolämmön hinnanalennuksen ansiosta. Ylöjärvellä asumisen kustannuksia hillitsi harvinainen rakennusten
KUNTIEN TALOUSTILANNE MYÖS HUOLETTAA JA TÄMÄ LUO ASUMISKUSTANNUKSIIN JÄLLEEN PAINEITA KIINTEISTÖVEROTUKSENKIN TAHOLTA"
kiinteistöveron alennus siten, että kokonaiskustannukset säilyivät käytännössä ennallaan. Pirkanmaan Jätehuollon perustajakuntien jätehuoltokustannukset erottuvat edelleen valtakunnallisen vertailun edullisimpina. Siitäkin huolimatta, että viimeisimmät taksamuutokset selkeästi nostivat indeksitalotyyppisen kerrostalon jätehuoltokustannuksia.
Vesitariffeihin ja kiinteistöveroon jatkossa korotuspaineita Etenkin jätevesimaksuihin kohdistuu Tampereella ja ympäristökun-
nissa tulevina vuosina huomattavia hintapaineita, kun kuuden kunnan yhteinen jätevesien keskuspuhdistamo rakentuu käyttöön. Noin 300 miljoonan euron investointi on vertaansa vailla oleva ympäristöhanke Pirkanmaalla. – Kuntien taloustilanne myös huolettaa ja tämä luo asumiskustannuksiin jälleen paineita kiinteistöverotuksenkin taholta. Esimerkiksi Tampere on jo nyt selkeästi maakuntansa ankarin kiinteistöverottaja, joten kaupunginvaltuustolta voisi edellyttää kiinteistöveromalttia tulevassa talousarviokäsittelyssä, toppuuttelee Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n toiminnanjohtaja Jorma Koutonen.
Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen tyyppitalon ns. Indeksitalon kiinteistöveroja ja muita kuntakohtaisesti määrittyviä kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaavaalueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Indeksitalo 2020 -tietoaineiston on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 59 kaupunkia ja kuntaa. Indeksitalon vertailukustannukset kattavat keskimäärin runsaat puolet kaikista kerrostaloyhtiön hoitokuluista. Vertailukaupungeissa asuun hieman runsaat neljä miljoonaa henkeä. Vertailun ulkopuolelle jäävät markkinoilta ostettavat, yksityiset palvelut, kuten isännöinti ja kiinteistöpalvelut. Tiedot ovat syyskuun 2020 mukaisia.
9
10
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Energiatehokkuus hyödyttää niin osakasta, taloyhtiötä kuin ympäristöäkin ostoenergian kulutus ei suoraan tarkoita energiatehokasta rakennusta, vaan aina tulisi ottaa huomioon myös sisäilmaston laatutaso.
Energiatehokkaassa taloyhtiössä ei palella eikä hikoilla talvella Talvisaikaan suurin osa ihmisistä pitää 21-22 °C:een huoneilman lämpötilaa asuintiloissa sopivana. Monissa taloyhtiöissä asuntojen lämpötilat ovat kuitenkin korkeampia. Liian korkeat talviajan huoneilman lämpötilat muun muassa lisäävät hengitystieoireita ja väsymistä. Myöskään yhteisiä tiloja ei kannata pitää liian lämpiminä. Selättämällä talven ylilämpöongelmat saadaan samalla kertaa parannettua asumisviihtyisyyttä ja alennettua lämmityskustannuksia. Vanha muistisääntö toimii edelleen: yhden asteen alennus
taloyhtiön keskimääräisessä huoneilman lämpötilassa pienentää noin viidellä prosentilla lämmitysenergian kulutusta. Energiafiksun taloyhtiön yksi tunnusmerkki onkin lämmityskaudelle yhdessä asetettu tavoite huoneilman lämpötiloille ja lämmitysjärjestelmän toiminnan seuraaminen asumisen arjessa. Oleellista on omaan taloyhtiöön sopivat lämmityksen asetusarvot, eli esimerkiksi ns. lämmityksen säätökäyrä, ja kunnossa pidetty lämmitysjärjestelmä. Huolehtimalla ikkunoiden ja parvekeovien tiivisteiden kunnosta ja oikeaoppisesta tiivistystyöstä ehkäistään tarvetta kompensoida vedentunnetta korkealla huoneilman lämpötilalla.
Hyvä sisäilma on aina oleellinen osa energiatehokkuutta Toimivalla ja hallitulla ilmanvaih-
dolla on keskeinen rooli ihmisten ja rakennusten hyvinvoinnissa. Pohdittaessa toimia taloyhtiön energiankäytön tehostamiseksi on aina pidettävä huolta, ettei ilmanvaihtoa heikennetä energiansäästön huumassa. Taloyhtiö, jossa on huonosti toimiva ilmanvaihto, ei voi olla energiatehokas. Energiafiksussa taloyhtiössä huolehditaan ilmanvaihtohormien/kanavien puhdistamisesta vähintään 10 vuoden välein, säännöllisestä ilmanvaihtojärjestelmän toimivuuden varmistamisesta ja tarvittavien säätötoimenpiteiden suorittamisesta. Korvausilmaventtiilien tai ilmanvaihtokoneiden suodattimien vaihtaminen tai puhdistaminen on suositeltavaa tehdä vähintään sekä keväällä että syksyllä. Energiankäyttöä tehostavia ratkaisuja on mahdollista tehdä myös ilmanvaihdon osalta ilman tarvetta tinkiä asumismukavuudesta tai
Lähde: Kiinteistöliitto/Rousi Visions
Taloyhtiöiden energiatehokkuutta parantamalla saadaan aikaan hyötyjä monella saralla. Parhaimmillaan yhdellä iskulla on mahdollista parantaa asumisviihtyvyyttä, pitää asumiskustannukset kurissa, huolehtia omaisuuden arvosta ja edesauttaa yhteiskunnan siirtymistä kohti hiilineutraaliutta. Energiatehokkuus ei ole pimeyteen vievä mörkö, vaan mahdollisuus entistäkin terveellisempään ja viihtyisämpään asumiseen. Taloyhtiön energiatehokkuudesta keskusteltaessa on hyvä muistaa muutamia perusasioita. Energiatehokkuus ei ole suora synonyymi energiansäästölle. Aina on huomioitava se, mitä käytetyllä energialla saadaan aikaan. Asuinrakennuksessa on oleellista viihtyisä, turvallinen ja terveellinen asuminen, eli esimerkiksi hyvä sisäilmasto. Näin ollen kaukolämpö- tai sähkölaskusta ei voi nähdä rakennuksen energiatehokkuutta – tai tehottomuutta. Alhainen
q Petri Pylsy johtava asiantuntija (energia ja ilmasto) Suomen Kiinteistöliitto
-terveydestä esimerkiksi poistoilman lämmön talteenoton, tarpeenmukaisen ilmanvaihdon ja sähköpihien puhaltimien avulla.
Lyhytaikainen vuokraustoiminta herättää tunteita
Taloyhtiöt kaipaavat pelisääntöjä Lyhytaikainen vuokraustoiminta, kuten Airbnb, herättää tunteita taloyhtiöissä. Lähes puolet taloyhtiöistä on kohdannut lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan, kuten Airbnbvuokraukseen liittyviä haasteita. Tyypillisimmillään haasteet ovat liittyneet meluun, jätteiden lajitteluun ja yleiseen turvallisuuteen. Myös avaimiin ja lukitukseen sekä vesimaksuihin liittyvät haasteet ovat nousseet esiin lyhytaikaisen vuokraustoiminnan yhteydessä.
Tiedot selviävät Kiinteistöliiton tekemästä kyselystä, johon vastasi yli 4500 taloyhtiönsä edustajaa eri puolilta Suomea. Suurin osa vastaajista oli taloyhtiönsä hallituksen jäseniä, vuokranantajia tai isännöitsijöitä. Vastausten perusteella lyhytaikainen vuokraustoiminta keskittyy Suomessa voimakkaasti pääkaupunkiseudulle ja Rovaniemelle. Lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan liittyvistä haasteista huolimatta suurin osa vastaajista kertoi suhtautuvansa enemmän myönteisesti kuin kielteisesti jakamistalouteen eli ilmiöön, jossa yksityishenkilöt jakavat keskenään palveluita tai hyödykkeitä.
Taloyhtiön puuttumiskeinot jäävät kuitenkin epäselvän sääntelyn vuoksi vähäisiksi. Tällä hetkellä lainsäädäntö on epäselvää, ja linjaukset eri puolella Suomea erilaisia.
Mikä on sallittua ja mikä ei? Olisi tärkeää, että lainsäädäntöä selkiinnytettäisiin vastaamaan esimerkiksi kysymykseen siitä, millainen lyhytaikainen vuokraus asunnossa on ylipäätään sallittua. Taloyhtiöt kaipaavat pelisääntöjä myös siihen, milloin lyhytaikaisen vuokrauksen aiheuttamiin epäkohtiin voidaan puuttua hallintaanotto-
menettelyllä tai vuokrasopimuksen purkamisella. Myös vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut, kuten vesimaksut ja erityiset vahinkoriskit, tulisi voida ohjata vuokrausta harjoittavan maksettavaksi. Selkeä lainsäädäntö määrittelisi toiminnalle reilut pelisäännöt, ja se olisi kaikkien osapuolten etu. Kiinteistöliiton kyselyyn vastaajista suurin osa katsoi, että nykyisellään lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sääntely on epäselvää ja edellyttäisi lakimuutosta. Kyselyn tulokset on julkaistu Suomen Kiinteistöliiton kotisivuilla www.kiinteistoliitto.fi
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Hallitusammattilainen avuksi? Asunto-osakeyhtiön hallitus muodostuu pääsääntöisesti sen osakkeenomistajista. Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat tehtyjen selvitysten perusteella kokeneita ja koulutettuja henkilöitä, mutta välttämättä taustalla ei ole kiinteistöjen hallintoon, talouteen tai ylläpitoon liittyvää osaamista. Hallitustyössä saattaa tulla vastaan tilanteita, joissa päätöksenteon tueksi tarvitaan ulkopuolista asiantuntijaa. Tyypillisesti suuret korjaushankkeet ovat projekteja, joissa hallituksen apuna toimii useitakin kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaisia. Suunnittelija, valvoja ja projektipäällikkö ovat välttämättömiä konsultteja laajoissa hankkeissa. Näiden asiantuntijoiden lisäksi saattaa tulla tarvetta hallitusammattilaiselle, joka toimii tukena hallinnollisissa kysymyksissä ja päätöksenteossa. Hallitusammattilainen voi toimia sopimuksen mukaan asiantuntijana yhtiökokouksissa, hallituksen kokouksissa tai yhtiökokouksen valitsemana hallituksen jäsenenä – jopa hallituksen puheenjohtajana. Tarve hallitusammattilaiselle voi tulla vastaan silloinkin, kun taloyhtiön hallitukseen ei löydy jäseniä osakkeenomistajien riveistä tai tilanteessa, jossa hallitustyö on syystä tai toisesta kriisiytynyt. Ulkopuolinen hallinnon ammattilainen voi tuoda hallitustyöhön sujuvuutta ja tehokkuutta. Hallitusammattilai-
KIINTEISTÖALAN HALLITUSAMMATTILAISET AKHA RY PÄHKINÄNKUORESSA Yhdistyksen palvelut taloyhtiöille
- välittää hallitusammattilaisia tarjouskilpailujen kautta asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöille. Hallitusammattilainen tai -asiantuntija voi toimia konsulttina, kokouksen johtajana tai hallituksen jäsenenä - ylläpitää yhdistyksen kotisivuilla hallitusammattilais- ja hallitusasiantuntijarekisteriä suoria kontakteja ja tarjous pyyntöjä varten - tarjoaa sovittelupalveluita riitatilanteiden ratkaisemista varten Yhteystiedot: www.akha.fi
nen tuntee myös hyvän hallintotavan periaatteet. Hallitusammattilaisen käyttö perustuu aina taloyhtiön ja hallitusammattilaisen keskinäiseen sopimukseen. Taloyhtiö laatii ensin tarjouspyynnön, jossa se antaa taloyhtiön perustiedot ja kuvaa asiantuntijapalvelun tarpeen ja luonteen. Saadun tarjouksen perusteella taloyhtiö ja asiantuntija sopivat toimeksiannon laajuudesta ja hinnasta. Mikäli hallitusammattilainen halutaan hallituksen jäseneksi, on toimeksiantoa syytä valmistella hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta.
Näin voidaan varmistaa asiantuntijan suostumus tehtävään ja saada myös yhtiökokouksen päätös asiantuntijalle suoritettavasta palkkiosta. Hallitusammattilaisen palkkio on todennäköisesti suurempi, kuin keskimääräinen taloyhtiön hallituksen jäsenen kokouspalkkio. Tietyissä tilanteissa hallitusammattilaisen käyttö on hyvinkin perusteltua ja tarkoituksenmukaista. Kokenut ja osaava hallitusammattilainen voi olla ratkaiseva apu haasteellisissa hallinnon tilanteissa, korjaushankkeisiin liittyvässä päätöksenteossa tai kriisitilanteiden sovittelijana.
Tehokkain tapa
PYSÄYTTÄÄ
LIKA JA HIEKKA. Ota yhteyttä! hannu.tiainen@lindstromgroup.com Soita 040 830 9812
TUPLAA KATTOSI KÄYTTÖIKÄ LA-KATTOHUOLTO.FI
HUOLLATA KATTO - SÄÄSTÄ RAHAA
• KATTOJEN VUOSIHUOLLOT • TIILI/PELTI/HUOPAKATTOJEN PUHDISTUKSET JA PINNOITUKSET • KASVUSTON TORJUNTA JA POISTO • KATTOTURVATUOTTEET, SADEVESIJÄRJESTELMÄT, PELLITYKSET
Lyhytaikainen asuntojen vuokraustoiminta herättää taloyhtiöissä kysymyksiä ja joskus voimakkaitakin tunteita.
OTA YHTEYTTÄ! LASSE NISKANEN p. 0400 159 817
LIITY JÄSENEKSI! pirkanmaa.kiinteistoliitto.fi
11
12
ILMOITUSLIITE
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Keskity huoletta hallitustyöhön,
me tuemme lakiasioissa. Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä. Juristimme avulla varmistat myös korjaus- tai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin. Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto. Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen. Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.
Helsinki, Unioninkatu 13, puh. 029 360 1100
Tampere, Koskikatu 7 A 1, puh. 029 360 1200
Apu löytyy osoitteesta www.kak-laki.fi
Lähilämpö Lokoisa -palvelulla uusi lämmönjakokeskus ilman investointeja Uusi Lähilämpö Lokoisa -palvelu tuo ratkaisun taloyhtiöille ja yrityksille, joilla kaukolämmön lämmönjakokeskuksen uusiminen on ajankohtaista. Puramme vanhan laitteiston ja asennamme tilalle uuden, jonka jälkeen otamme laitteiston etähallintaan. Huolto ja korjaustoimenpiteet laitteiston elinkaaren aikana kuuluvat pakettiin. Uuden lämmönjakokeskuksen lisäksi asennamme kiinteistöön lämpötilaanturit, joiden avulla ohjataan keskuksen toimintaa, optimoidaan kiinteistön energian käyttö ja vältytään turhalta lämmitykseltä. Palvelu ei vaadi investointeja, sillä kaikki hoituu kiinteällä kuukausimaksulla. Lisätietoa Lähilämpö Lokoisa -palvelusta www.sahkolaitos.fi/lammonjako tai soita p. 020 630 3010 (pvm/mpm) ma-pe klo 8 - 16.
Kuivaushuoneisiin asennettavat Talpetkuivauskoneet ovat Suomessa kehitettyjä ja valmistettuja energiataloudellisella lämpöpumppuperiaatteella toimivia ilmankuivaimia. Kattavasta tuotevalikoimastamme löydät kaikki nykyaikaisessa kiinteistöpesulassa tarvittavat laitteet, kalusteet ja varusteet.
Talopesulat Oy
puh. 09 686 9750 - info@talpet.fi - www.talpet.fi