T loyhtiö.Nyt HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI
KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE
1/2016
Remontoi oikein Digitalisaatio haastaa taloyhtiöt
Parempaa viestintää suosituksen avulla
Asuntoosakekirjat sähköiseen muotoon
Kuka vastaa, kun remontti menee pieleen? Kuva: Rodeo
Tervetuloa kevään ykköstapahtumaan!Tapa
6.4.2016 klo 9-16, Helsingin Messukeskuksen Kokoustamossa
htumaan
sisältyy näyttely monipuolinen
Taloyhtiö 2016 on seminaari-, neuvonta- ja näyttelytapahtuma, jossa on ohjelmaa isännöinnin ammattilaisille, taloyhtiöiden puheenjohtajille ja hallituksen jäsenille, teknisille asiantuntijoille, vuokratalojen johdolle ja asiantuntijoille sekä vuokranantajille.
Tu tustu j a i lmo i t t audu maksu t to m a a n t a pa ht u m a a n w w w. ta l oy ht iot a p a ht u m a . n e t
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
2•
PÄÄKIRJOITUS Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan ja Tampereen alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten ja sen yhteistyökumppaneiden artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Julkaisu: Maaliskuu 2016 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Alma Manu Oy Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimituksen sihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: Pirjo Lipponen Graafinen palvelu Lippo Seuraava Taloyhtiö.Nyt ilmestyy syksyllä 2016. ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)
Sähköä ilmassa Digitalisaatio koskettaa meitä monin tavoin. Parhaiten sen kanssa tulee toimeen nuorempi polvi, jolle esimerkiksi älypuhelin sovelluksineen pistetään miltei jo äitiyspakkaukseen tai ainakin annetaan käteen pian sen jälkeen kun ensiaskeleet on otettu. Halusivatpa tai eivät, myös vanhemmat sukupolvet ovat pian tekemisissä digitalisaation kanssa. Ainakin jos omistavat asunto-osakkeita. Tavoitteena näet on, että tulevaisuudessa myös asunto-osakkeet muuttuisivat sähköisiksi omistustiedoiksi. Samaan tapaan kuin pörssiosakkeet ovat olleet jo vuodesta 1992 lähtien. Jos osakekirjoista mennään lähemmäs asumisen arkipäivää, digitalisaatio tulee hiljalleen vastaan yhä useammin myös kodin asuinolosuhteiden säätelijänä. Puhutaankin etähallinnasta, joka säätelee rakennusautomaatiota ja siihen liitettyjen laitteiden ja järjestelmien toimintaa. Kuten artikkelissa ”Etähallinta auttaa pitämään kodin
olosuhteet tasaisina” kerrotaan, etähallinnassa olevia järjestelmiä ovat ilmanvaihtokoneet, jäähdytyslaitteet, lämmityspiirit, sähkönjakelu ja energiamittaukset, valaistus sekä erilaiset ohjaukset, mittaukset ja hälytykset kiinteistön eri osista. Nämä kaikki vaikuttavat asumismukavuuteemme ilman, että asukas itse tulee kiinnittäneeksi niihin huomiota. Niin kauan kuin ne toimivat kuten kuuluu. Digitalisaation lisäksi tässä taloyhtiöiden oman edunvalvojan, Kiinteistöliiton ja sen lähipiirin asiantuntijoiden koostaman teemalehden artikkeleissa puhutaan remonteista ja niihin liittyvistä haasteista. Samat asiantuntijat voit tavata myös Helsingin Messukeskuksen Kokoustamossa 6. huhtikuuta. Tuolloin taloyhtiöiden arki, sen ilot ja murheet ovat esillä kevään perinteisessä teemapäivässä, Taloyhtiö 2016 -tapahtumassa, jonka monipuolisen sisällön löydät osoitteesta www.taloyhtiotapahtuma.net Asko Sirkiä
Uusi viestintäsuositus avuksi taloyhtiön tiedonkulkuun Oikeusministeriö selvitti uuden asunto-osakeyhtiölain toimivuutta, vaikutuksia ja muutostarpeita 2013–2014. Selvitysten perusteella taloyhtiöiden osakkaat ja asukkaat toivovat parempaa viestintää erityisesti muutoinkin kuin yhtiökokouksen ympärillä. Marraskuussa 2015 julkistettiin yhdessä Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton kanssa toteutettu taloyhtiöiden viestintäsuositus. Teksti: Marika Sipilä
Kuva: Bigstock
Hyvä viestintä helpottaa taloyhtiön osakkaiden päätöksentekoa, yhtiön johdon toimintaa sekä lisäksi parantaa asumisviihtyisyyttä. Avoin ja ennakoiva viestintä lisää asukkaiden ja osakkaiden luottamusta ja kiinnostusta taloyhtiön asioihin. Parempi viestintä ehkäisee monien erimielisyyksien syntyä sekä turhia epäilyjä. Lisääntyvän viestinnän ja avoimuuden ei tarvitse tarkoittaa isännöinnin tai hallituksen työmäärän kasvua eikä suuria lisäkus-
tannuksia. Sähköiset viestintätavat ovat nykyään suureksi avuksi.
Viestintäsuosituksen sisältö Viestintäsuosituksen 27 eri kohtaa antavat konkreettisia neuvoja • viestintäpalveluista sopimiseen • taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän väliseen viestintään • tilikauden aikaiseen viestintään osakkaille ja asukkaille
• asukkaiden ja osakkaiden viestintään taloyhtiön johdolle • viestintään yllättävissä poikkeustilanteissa • yhtiökokousviestintään • korjaushankeviestintään • eri viestintapojen käyttöön. Suositus on helppolukuinen ja se löytyy kokonaisuudessaan osoitteesta www.taloyhtio.net/viestintasuositus/
Viestintäsuositus käyttöön omassa taloyhtiössä Kiinteistöliitto Uusimaa suosittelee, että viestintäsuositus käytäisiin lyhyesti läpi seuraavassa mahdollisessa yhtiökokouksessa ja sen sisällöstä tiedotettaisiin myös kaikille poissa oleville asukkaille ja osakkaille. Erityisesti osakasta/asukasta koskeviin viestintävelvollisuuksiin tulisi kiinnittää huomio. Näitä ovat suositukset numerot 11–13. Suosituksessa numero 11 on kyse asunnossa tai yhtiön tiloissa ilmenevistä vioista, vaurioista tai tuhoeläimistä. Näistä tulisi ilmoittaa viipymättä ja varmistaa myös, että viesti on mennyt perille. Suositus 12 koskee yhtä tärkeintä viestintävelvollisuutta taloyhtiössä – osakkaan omia kunnossapito- ja muutostöitä. Jo laki sinänsä vaatii osakasta ilmoittamaan suuresta osasta remonteista taloyhtiölle etukäteen. Kirjallisesta ilmoituksesta tulee käydä ilmi kaikki tarpeellinen tieto tulevasta remontista. Suositus numero 13 käsittelee asukkaan kadottamia kotiavaimia. Ilmoitus kadottamisesta tai mahdollisesta varkaudesta tulee hoitaa viipymättä, ettei yhtiön lukitusturvallisuus ole pitkään uhattuna. Jotta osakas ja asukas tietäisi mistä, miten ja mihin ilmoitukset tulisi tehdä, on heitä hyvä säännöllisesti muistuttaa näistä velvollisuuksista. Jokaisella taloyhtiöllä on omat tapansa toimia ja lisäksi asukkaat vaihtuvat aika ajoin. Viestintäsuositusta voivat käyttää kaikki taloyhtiöt, joko kokonaan tai osittain, tarpeidensa mukaan. Tarpeet olisi hyvä selvittää osakaskyselyn avulla. Tärkeintä on, että viestintä on suunnitelmallista.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan asiakkuuspäällikkö.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•3
Asunto-osakekirjat sähköistyvät 2019 Asunto-osakkeille ollaan luomassa sähköistä asunto-osakerekisteriä. Toteutuessaan se koskettaisi noin 1,5 miljoonaa asunto-osakkeitten omistajaa.
Sähköisen asunto-osakerekisterin (ASREK) luominen tulee olemaan yksi osa pääministeri Juha Sipilän hallituksen julkisten palvelujen digitalisointihankkeita. Tavoitteena on muuntaa asunto-osakeyhtiöiden paperiset osakekirjat sähköisiksi omistustiedoiksi pörssiyhtiöiden osakkeiden tavoin. Pörssiosakkeet ovat olleet arvo-osuuksina vuodesta 1992. Asunto-osakkeiden osalta tämä voisi tapahtua aikaisintaan vuonna 2019. Asunto-osakerekisteri koskettaisi toteutuessaan noin 1,5 miljoonaa asunto-osakkeiden omistajaa. Asunto-osakkeiden omistajanvaihdoksia tapahtuu vuosittain yli 100 000. Uuden rekisterin valmistelu käynnistyy tänä keväänä maa- ja metsätalousministeriön ja sen alaisen Maanmittauslaitoksen johdolla. Valmistelutyössä ratkaistaan mm. rekisterin toteutustapa, ylläpitäjä, rekisteritietojen laajuus, suhde muihin asunto-osakeyhtiöitä ja niiden osakeomistuksien tietoja sisältäviin rekistereihin. Muita rekistereitä ovat mm. energiatodistus-, kauppa-, rakennus- ja huoneistorekisteri sekä verohallinnon ja kuntien erilaiset rekisterit.
Mihin sähköistyminen vaikuttaa? Sähköisen asunto-osakeyhtiörekisterin
Kuvitus: Pirjo Lipponen
Teksti: Timo Tossavainen
tarkoitus on sähköistää asunto-osakeomistus ja näin helpottaa käytännön elämää taloyhtiöissä. Sähköistymisen myötä lakisääteinen osakeluettelon ylläpitovelvoite siirtyy pois taloyhtiöltä. Sähköinen asunto-osakeyhtiörekisteri tulee vaikuttamaan esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tilaamiseen. Lisäksi hanke vaikuttaa ainakin omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja eri toimijoiden tiedonsaantiin. Hanke tulee mahdollisesti vaikuttamaan myös lunastustilanteisiin ja ehkä jopa varainsiirtoveron maksuaikaan. Sähköistämisen edellytys on joko uusien arvo-osuustilien avaaminen huomattavan suurelle
osakasjoukolle tai kokonaan uuden omistajatietorekisterin rakentaminen.
Uuden rekisterin valmistelu käynnistyy tänä keväänä.
Sähköiselle omistusrekisterille kannatusta Kiinteistöliitto selvitti suomalaisten suhtautumista paperisten asunto-osakkeiden muuttamiseen sähköisiksi kahdessa eri tutkimuksessa alkusyksystä 2015. Valtakunnallisessa tuhannen vastaajan otannalla toteutetussa kyselyssä 37 % osakkaista suhtautui myönteisesti osakekirjojen sähköistämiseen. Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallituksille suuntaamassa kyselyssä asunto-osakerekisteriä kannatti 58,4% vas-
taajista ja neljännes vastusti. Jäsenkyselyn otanta oli hieman yli 2 000 jäsentaloyhtiöiden toimijaa. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja.
Osaava juristi kumppaniksesi, tuorein tieto käyttöösi Palvelemme taloyhtiöitä kaikissa kiinteistöalan sopimuksiin, yhtiölainsäädäntöön ja yhtiöiden hallintoon liittyvissä tilanteissa. Meiltä saat asiantuntijan ratkaisun, sillä toimistomme jokaisella 12 juristilla on monipuolinen kokemus kiinteistöalan juridiikan tai työsuhdeasioiden hoitamisesta. Tämä luo varman pohjan osaamisellemme. Palvelujamme ovat mm. • yhtiökokoukset • yhtiöjärjestysmuutokset • korjaus- ja täydennysrakentamisen sopimukset
• isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset ja muut sopimusasiat • työsuhdeasiat • toimimme myös asiamiehenä tuomioistuimissa
www. kak-laki.fi – tutustu palveluihimme ja seuraa kanssamme kiinteistöalan
lainsäädännön kehitystä ja oikeuskäytäntöä.
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
KAK_TaloyhtiöNYT_254x120_01032016_2.indd 1
(09) 5860 750
01/03/16 11:45
4•
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Oman asunnon remontointi Asunto-osakeyhtiössä oman asunnon remontti on harvoin täysin osakkaan oma asia. Teksti: Mia Pujals
Oman asunnon remonttiin ryhtyy lähes jokainen jossain elämänsä vaiheessa. Asunto-osakeyhtiössä oman asunnon remontti on harvoin täysin osakkaan oma asia. Pääosasta remontteja tulee tehdä kirjallinen ilmoitus yhtiölle ja yhtiöllä on oikeus asettaa ehtoja remontin tekemiselle sekä oikeus valvoa remonttia. Tietyissä tilanteissa yhtiö voi jopa kieltää koko remontin. Seuraavassa valotetaan osakkeen remonttioikeuden pääperiaatteita.
Oikeus remontoida Osakkaalla on oikeus tehdä remonttia vain ns. osakashallinnassa olevissa tiloissa, käytännössä asunnon sisäosissa. Jos remontti ulottuu asunnon ulkopuolelle, esimerkiksi julkisivuseinän läpi tai naapurihuoneiston puolelle, ei remonttia saa tehdä, ellei yhtiö (ja mahdollisesti naapuriosakas) anna sille lupaa. Lupa on täysin vapaasti yhtiön harkittavissa. Tällaisia lupaa edellyttäviä remontteja on esimerkiksi ilmalämpöpumpun asentaminen julkisivuseinään tai asunnon parvekkeelle sekä takkahormin tai ilmanvaihtokanavan rakentaminen. Asunnossa osakkaalla on oikeus remon-
Asuntoaan remontoi lähes jokainen jossain elämänsä vaiheessa.
toida esimerkiksi asunnon keittiötä ja kylpyhuonetta uusimalla kalusteita, varusteita ja laitteita sekä pinnoitteita. Osakkaalla on myös oikeus remontoida esimerkiksi vaatehuonetila märkätilaksi, purkaa tai lisätä ei-kantavia väliseiniä tai muuttaa huonejärjestystä. Lisäksi asunnossa on oikeus tehdä ns. sisustuksellisia remontteja. Asunnossa osakkaan remonttioikeuden kriteerinä on se, aiheutuuko remontin lop-
putuloksesta yhtiölle haittaa tai vahinkoa. Jos näin on, ei oikeutta remonttiin ole.
Velvollisuus ilmoittaa Vaikka remontti pysyisi asunnon sisäosissa, tulee pääosasta remontteja ilmoittaa yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti ja etukäteen. Remonttia ei saa aloittaa ennen kuin yhtiö on käsitellyt ilmoituksen. Ilmoituksen tulee sisältää riittävät tiedot
sen arvioimiseksi, onko remontin suunniteltu toteutus hyvän rakennustavan mukainen eikä remontin lopputuloksesta aiheudu haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Yhtiö asettaa remontille ehtoja, jos ne ovat tarpeen mainittujen seikkojen varmistamiseksi. Kun yhtiö on lausunut kantansa remonttiin, voi osakas aloittaa remontin. Osakkaan velvollisuus ilmoittaa remon-
Osakkaan remontti meni pieleen – Osakas vastaa viime kädessä sellaisesta vahingosta, joka aiheutuu hänen virheellisesti tekemästään tai teettämästään remontista.
Kuva: Bigstock
Teksti: Kirsi Ruutu
Mikko päätti laittaa kylppärinsä kuntoon. Ei laajennuksia tai muutakaan suurempaa muutosta, mutta kun vaimo oli jo kauan halunnut vaihtaa laatat toiseen väriin, niin nyt oli aika yllättää vaimo. Mikko tiesi, että kylpyhuoneremonteista tulee aina tehdä muutostyöilmoitus taloyhtiölle ja ne tulee toteuttaa Suomen rakentamismääräyskokoelman C2-osan mukaisesti siten, että vedeneristysasiat huomioidaan. Kallista puuhaa, tuumi Mikko, ja päätti pyytää ystävänsä Pekan mukaan remppahommiin, jotta kylppäri olisi yllätyksenä kunnossa, kun vaimo saapuu työmatkalta. Vaimo oli ihastuksissaan ja kaikki näytti hyvältä. Pari vuotta myöhemmin pariskunta totesi, että asunto käy ahtaaksi ja oli aika vaihtaa isompaan. Heiltä asunnon ostanut Anne oli myös ihastuksissaan kylpyhuoneesta, kunnes eräänä päivänä alakerran huoneistoon alkoi tippua katosta vettä. Kaikki olivat kauhuissaan ja asiaa selviteltiin – syyksi
paljastui virheellisesti tehty vedeneristys. Kuka tämän lystin nyt maksaa? Taloyhtiö, Anne vai Mikko vaimonsa kanssa? Lähtökohta on se, että taloyhtiön ja nykyisen osakkaan välillä kyse on kunnossapitovastuusta. Kylpyhuoneen vedeneriste kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuun puolelle ja siinä olevien puutteiden vuoksi taloyhtiö joutuu tilanteessa maksumieheksi suhteessa nykyiseen osakkaaseen Anneen, ja myös alakerrassa asuvaan osakkaaseen nähden. Tällöin taloyhtiö kuivattaa ja ennallistaa Annen kylpyhuoneen myös pintamateriaalien osalta. Myös alakerran huoneisto kuivatetaan ja hoidetaan pinnoiltaan perustasoon taloyhtiön kustannuksella. Kunnossapitovastuun selvittämisen jälkeen nousee kysymykseksi vahingonkorvausvastuu. Osakas vastaa viime kädessä sellaisesta vahingosta, joka aiheutuu hänen virheellisesti tekemästään tai teettämästään
Kuva: Bigstock
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
teista on laaja ja ilmoittamatta voidaan jättää esimerkiksi vain ns. sisustukselliset remontit, joissa ei puututa rakenteisiin, eristeisiin tai yhtiön perusjärjestelmiin.
Entä, jos vain teen… Miksi remontoinnista on tehty niin hankalaa? Asunto-osakeyhtiöasuminen on yhteisöasumista. Remontin mennessä pieleen,
jos vastuullisia ei saada maksumiehiksi, loppupeleissä maksaja on aina taloyhtiö. Osakkaat vaihtuvat, mutta remontin lopputulokset säilyvät, jolloin virheet ja vahingot saattavat tulla esiin vasta vuosien kuluttua remontista. Kaikkien osakkaiden etu on, että jo remontin tekovaiheessa pyritään varmistumaan remonttien asianmukaisesta toteutuksesta, sekä hyvän rakennustavan noudattamisesta että pätevistä tekijöistä. Tästä syystä osakkaan tulee lain mukaan toimittaa yhtiölle ilmoitus remontista ja yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan remontin toteutusta. Jos osakas tekee remontin yhtiölle mitään ilmoittamatta ja piittaamatta laissa säädetyistä pelisäännöistä, on osakas vastuussa mahdollisten rakennusvirheiden aiheuttamista vahingoista. Vastuu säilyy kymmenen vuoden ajan remontista riippumatta siitä, asuuko osakas enää yhtiössä tai omistaako hän enää kyseistä asuntoa.
Kiinteistönpitoa turvallisesti osaavissa käsissä www.matinkylanhuolto.fi
Lopuksi Asunnon remontti ei ole puhtaasti yhtiön sisäinen asia. Paikalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta tulee muistaa varmistaa, tarvitseeko remontti viranomaislupaa. Remontti aiheuttaa kustannuksia. Lähtökohta on, että osakas vastaa kaikista remonttikuluista sekä kohtuullisista ja tarpeellisista yhtiön selvittely- ja valvontakuluista. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies.
kuka vastaa? remontista. Jos osakas on teettänyt työn ulkopuolisella, hänellä on oikeus vaatia vahingonkorvausta työn suorittajalta sopimussuhteen perusteella. Osakas voi kuitenkin vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa menetelleensä huolellisesti, esimerkiksi esittämällä näyttöä siitä, että hän on antanut remontin suunnittelun, toteutuksen ja valvonnan ammattilaisten tehtäväksi ja noudattanut muutoinkin asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ja hyvän rakennustavan työn toteuttamiselle asettamia vaatimuksia. Tällöin korvausta voidaan periä virheen tehneeltä urakoitsijalta. Tämä sääntö koskee sellaisenaan 1.7.2010 jälkeen tehtyjä osakkaan remontteja. Remontin toteuttaneen osakkaan vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle omistajalle. Jos huoneisto on myyty ja tämän jälkeen kylpyhuoneessa havaitaan esimerkiksi virheellisesti tai puutteellisesti aikaisemman osakkaan tekemä tai teettämä vedeneristys, vahingosta vastaa remontin suorittanut osakas. Näin ollen, jos virhe löytyy esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuun puolelta, kuten vedeneristeestä, yhtiö joutuu korjaamaan asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuumääräysten mukaisesti rakenteet, eristeet ja pintamateriaalit pe-
rustasoon ja esittämään tämän osalta vahingonkorvausvaatimuksen edelliselle osakkaalle. Yhtiön oikeus saada vahingonkorvaus vanhenee kolmen vuoden kuluttua siitä hetkestä, kun sen voidaan katsoa saaneen tietoonsa virheellisen remontin ja vaatimuksen esittämiseen tarvittavat tiedot. Vastuu vanhenee kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluttua vahingon aiheuttamasta tapahtumasta eli tässä tapauksessa remontin ajankohdasta lukien. Yhtiön on viipymättä reklamoitava asiasta virheellisen remontin suorittaneelle osakkaalle, kun se on tullut yhtiön tietoon. Mikko on tehnyt kylpyhuoneremontin muutama vuosi sitten, joten taloyhtiöllä on mahdollisuus vaatia korjauskustannuksia vahingonkorvauksena Mikolta, koska ongelman syyksi on paljastunut hänen toteuttamansa remontin vedeneristepuute. Mikko yrittää päästä vielä tilanteesta kertomalla, että taloyhtiö on valvonut hänen toteuttamaansa remonttia. On kuitenkin muistettava, että taloyhtiön valvonta ei siirrä vastuuta taloyhtiölle osakkaan virheellisesti toteuttamasta remontista. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies.
KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa
•5
6•
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Osakkaan kylpyhuoneremonttien valvonta taloyhtiön vastuulla! Uuden tulkintalinjauksen mukaan jatkossa keittiön, kodinhoitohuoneen ja WC-tilan rakentamiselle, siirtämiselle, laajentamiselle ja korjaamiselle ei enää tarvita rakennusvalvonnan lupaa tai lausuntoa.
Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain nojalla laaja oikeus tehdä osakehuoneistossaan muutostöitä edellyttäen, että muutokset ovat kyseisen huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Maalaustöitä tai muita vähäisiä remontteja lukuun ottamatta osakkeenomistajan tulee kuitenkin muistaa tehdä taloyhtiölle kirjallisesti ja etukäteen selkeä ja kattava muutostyöilmoitus. Helsingin rakennusvalvontavirasto on viime syksynä tehnyt uuden tulkintalinjauksen koskien erinäisiä asuinhuoneistojen sisäisiä muutostöitä. Jatkossa keittiön, kodinhoitohuoneen ja WC-tilan rakentamiselle, siirtä-
Kuva: Bigstock
Teksti: Kai Haarma
Jatkossa keittiön, kodinhoitohuoneen ja WC-tilan rakentamiselle, siirtämiselle, laajentamiselle ja korjaamiselle ei enää tarvita rakennusvalvonnan lupaa tai lausuntoa.
miselle, laajentamiselle ja korjaamiselle ei enää tarvita rakennusvalvonnan lupaa tai lausuntoa. Sama koskee useimmissa tapauksissa myös kylpyhuoneita ja muita märkätiloja. Säännösten ja valvonnan purku osana normitalkoita on monesti kannatettava asia. Tämän muutoksen keskeinen ongelma taloyhtiön kannalta on vain se, että ku-
kaan ulkopuolinen taho ei esimerkiksi enää kontrolloi huoneistoremonttien suunnittelijan pätevyyttä tai suunnitelmien oikeellisuutta. Tämä korostaa taloyhtiöissä entisestään tarvetta sekä muutostyöilmoituksen huolelliselle käsittelylle, että remonttien valvonnalle. Sama vaikutus on uudistuneella asbestilainsäädännöllä, josta
tarkemmin toisaalla tässä lehdessä. Asunto-osakeyhtiölaki oikeuttaa ja myös velvoittaa taloyhtiön pitämään huolta siitä, että osakasremonttien valvonta on riittävällä tavalla järjestetty. Useimmiten tämä tehtävä on isännöintisopimuksella uskottu isännöintitoimiston vastuulle. Isännöintitoimiston valintaan ja palveluihin kannattaa siis entistäkin enemmän kiinnittää huomiota ja varmistua, että isännöintiyrityksellä on riittävää teknistä osaamista joko itsellään tai kumppanuusverkoston kautta. Mikäli taloyhtiöllä ei ole ulkopuolista ammatti-isännöintiä, tulee sen tarvittaessa käyttää muuta asiantuntija-apua remonttien valvonnassa. Rakennusvalvonnan lupa tai lausunto voi edelleen olla tarpeen, jos muutosalueen rakenteet ovat kosteusvaurioituneet tai kantaviin rakenteisiin tehdään muutoksia. On myös hyvä muistaa, että viime kädessä remontista vastaa muutostyöhön ryhtyvä osakas. Hän on velvollinen huolehtimaan siitä, että muutostyöt suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja vastaa virheellisen muutostyön yhtiölle mahdollisesti aiheuttavista vahingoista. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja.
Etähallinta auttaa pitämään kodin olosuhteet
Kuva: Bigstock
Pitääkö illalla nukkumaan mennessä vetää villasukat flanellipyjaman seuraksi, jotta tarkenisi peiton alla, vai joutuuko keskellä yötä heittämään liiat kerrokset pois? Ihanteellista olisi, että olosuhteet huoneistossa pysyvät samanlaisina riippumatta säästä tai muista ulkoisista tekijöistä. Tähän pyritään kiinteistön etähallinnalla. Teksti: Essi Routasuo
Toimitiloista tuttu etähallinta yleistyy myös asuinkiinteistöissä.
Kiinteistön etähallintapalvelussa seurataan rakennusautomaatioon liitettyjen laitteiden ja järjestelmien toimintaa, varmistetaan niiden toiminta sekä seurataan kiinteistön hälytyksistä aiheutuvien tehtävien toteutumista. Etähallinnassa olevia järjestelmiä ovat ilmanvaihtokoneet, jäähdytyslaitteet, lämmityspiirit, sähkönjakelu ja energiamittaukset, valaistus sekä erilaiset ohjaukset, mittaukset ja hälytykset kiinteistön eri osista. Etähallintaa tehdään paitsi toimitiloissa, myös yhä enenevässä määrin asuinkiinteistöissä. Etähallinnan tarkoituksena on varmistaa jatkuvalla seurannalla ja valvonnalla,
että laitteet toimivat niin kuin niiden on suunniteltu toimivan. – Seurannalla voidaan havaita muutoksia, jotka saattavat kertoa siitä, että jotain on menossa rikki. Näin pystytään tekemään tarvittavat toimenpiteet jo ennen kuin laite ehtii rikkoutua ja ongelma näkyä käyttäjälle, havainnollistaa projektipäällikkö Joni Salo Talokeskus Yhtiöistä.
Viat havaitaan ja korjataan nopeasti Etähallinnassa tällainen poikkeama ilmenee esimerkiksi siten, ettei laite enää nou-
data asetusarvojaan ja sille määritettyjä tavoitteita. Poikkeamat on mahdollista havaita myös tarkkailemalla laitteita paikan päällä kiinteistössä, mutta siihen ei kiinteistönhoitajien päivittäinen työaika riitä muiden tehtävien ohella, joten ne saattavat jäädä helposti taka-alalle, kun akuutit asiat kuten lumentulo vaativat toimenpiteitä. Etähallinta siis automatisoi tarkkailun, jolloin kiinteistönhoidon resursseja vapautuu muihin tehtäviin. – Yhden päivän aikana voidaan etähallinnassa havaita vika, jonka huomaamiseen saattaisi normaalisti mennä viikkoja tai jo-
pa kuukausi, Joni Salo kertoo ja jatkaa: – Kun laitteen häiriöihin pystytään reagoimaan ajoissa, ehditään uusi laite tai sen osa hankkia valmiiksi eikä korjausta tarvitse tehdä kiireellisenä työnä. Tällä tavalla säästyy myös rahaa. Etähallintaa voidaan toteuttaa myös huoneistossa olevien olosuhdemittausten avulla, jotka mittaavat esimerkiksi ilman kosteutta ja lämpötilaa. Huoneistojen tiedot kulkeutuvat yleensä langattomasti reitittimelle ja siitä edelleen keskusyksikköön, joka lähettää ne pilveen. Kun näitä kerättyjä olosuhdetietoja ja Internetin kautta
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Vauhtia talon täydeltä! Nyt on hyvä hetki liittyä Soneran kattavaan valokuituverkkoon, jossa tieto liikkuu jopa 1000 Mbit/s:n vauhdilla. Toimivat nettiyhteydet tuovat lisäarvoa kaikille taloyhtiön asukkaille, oli sitten kyse viihteen ystävästä tai vaativan etätyön tekijästä. Asumismukavuutta lisää myös Sonera Kaapeli-TV. Se tarjoaa monipuolisen valikoiman maksuttomia televisio- ja radiokanavia, ja tarjontaa on helppo täydentää sopivilla maksullisilla kanavapaketeilla.
Lisää tietoa ja tarjouksen huippunopeasta taloyhtiölaajakaistasta ja Sonera Kaapeli-TV:stä saat osoitteesta www.sonera.fi/taloyhtio tai numerosta 0200 32 333 (mpm/pvm) ma–pe 9–15.
tasaisina saatavaa dataa yhdistetään, pystytään analysoimaan ja säätämään olosuhteita juuri nimenomaiseen kiinteistöön sopiviksi.
Kulut kuriin toimivilla järjestelmillä ja turhien käyntien karsimisella – Netistä saatavaa avointa dataa ovat esimerkiksi ilmatieteenlaitoksen säätiedot, paikannustiedot rakennuksen sijainnista ja kiinteistötyypistä. Voimme tuoda järjestelmään laskenta-algoritmeja, jotka analysoivat automaattisesti saatua dataa juuri kyseiseen kiinteistöön räätälöitynä, Joni Salo selittää. – Kun tähän vielä liitetään toiminnanohjaus, saadaan suoraan kiinteistönhoidolle lista kiinteistöön liittyvistä tehtävistä. Näin kiinteistönhoitaja osaa lähteä oikeaan osoitteeseen oikeiden työkalujen kanssa, Salo toteaa. Lisäämällä pakettiin kulutusten etäluenta pystytään esimerkiksi vesivuodot havaitsemaan nopeasti. – 40 prosenttia kiinteistön kustannuksista tulee energian-, lämmön ja vedenkulutuksista. Järjestelmien toiminnalla on suuri vaikutus näihin kustannuksiin. Toinen suuri kuluerä on kiinteistön hoito: jos pystytään tehostamaan toimintaa ja välttämään turhat hälytyskäynnit, voidaan minimoida yllättävät kustannukset, Joni Salo huomauttaa. Kirjoittaja on viestinnän asiantuntija Talokeskus Yhtiöt Oy:ssä.
Sähköinen ajanvaraus Kiinteistöliiton neuvontaan Kiinteistöliiton neuvontapalveluja on täydennetty mahdollisuudella varata etukäteen neuvonta-aika. Teksti: Timo Tossavainen
Jäsentaloyhtiöt käyttävät neuvontapalveluja vilkkaasti ja ovat erittäin tyytyväisiä Kiinteistöliiton palveluihin. Neuvontapalveluja kehitetään jatkuvasti ja uusimpana palveluna on otettu käyttöön sähköinen ajanvaraus. Varaamalla neuvonta-ajan etukäteen välttyy jonottamiselta sekä varmistaa neuvontapalvelun saamisen haluamanaan ajankohtana. Sähköisen ajanvarauksen kautta on myös mahdollista toimittaa aineistoa, johon Kiinteistöliiton asiantuntija pystyy perehtymään etukäteen. Näitä mahdollisuuksia ei ole aiemmin ollut käytettävissä, joten sähköinen ajanvarauspalvelu parantaa jäsenpalvelua tuoden siihen uusia mahdollisuuksia. Palvelu sisältyy Kiinteistöliiton jäsenmaksuun, eikä siitä aiheudu lisäkustannuksia.
Lakineuvonnan ajanvaraus käytössä Kiinteistöliiton lakineuvonnan ajanvarauskalenterista voivat jäsentaloyhtiöiden edustajat varata itselleen parhaiten sopivan puhelinajan päivystysvuorossa olevalle lakimiehelle. Ajanvaraamisen yhteydessä voi toimittaa yhden liitetiedoston Kiinteistöliiton lakimiehelle etukäteen perehdyttäväksi. Jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajat ja hallitusten jäsenet, isännöitsijät sekä tilin- ja toiminnantarkastajat voivat varata verkkopalvelussa 20 minuutin keskusteluajan Kiinteistöliiton lakimiehelle. Ajanvaraus tehdään verkkopalvelussa taloyhtiön jäsennumerolla. Varatut ajat ovat puhelinaikoja ja asiat käsitellään suullises-
ti. Kiinteistöliiton lakimies soittaa varatun ajan alussa varauksen yhteydessä annettuun puhelinnumeroon. Edelleen on myös mahdollista soittaa Kiinteistöliiton lakineuvontaan, kuten ennenkin. Jäsenyhdistysten neuvontapalveluihin uudella liiton ajanvarauspalvelulla ei ole vaikutusta. Kiinteistöliiton jäsentalot voivat varata neuvonta-ajan lakipalveluihin osoitteesta: www.kiinteistoliitto.fi/ajanvaraus
Energianeuvonnan ajanvaraus avautuu keväällä Ajanvaraus tulee kevään aikana mahdolliseksi myös Kiinteistöliiton energianeuvonnan osalta. Energianeuvonnasta jäsentaloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät saavat tietoa liittyen taloyhtiön energiankäyttöön ja -säästöön sekä energiatehokuutta parantaviin korjauksiin. Energianneuvonnan ajanvaraus tulee toimimaan samalla tavalla kuin lakineuvonnan ajanvaraus. On mahdollista, että ajanvarauspalvelua laajennetaan tulevaisuudessa koskemaan myös muita Kiinteistöliiton jäsenten käytössä olevia jäsenyyden sisältyviä neuvontapalveluja, kuten mm. talous- ja veroneuvontaa sekä korjausrakentamisen neuvontapalvelua. Loppukeväästä Kiinteistöliiton jäsentalot voivat varata ajan energianeuvontaan osoitteesta: www.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta/ajanvaraus Kirjoittaja on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja.
•7
8•
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Mistä rahat taloyhtiön korjaushankkeeseen?
Kuva: Bigstock
Korjaushankkeet, kuten kaikki taloyhtiön toiminta, rahoitetaan viime kädessä osakkailta kerätyillä varoilla. Eri rahoitustapojen taitavalla yhdistelyllä voidaan säästää sekä yhtiön että osakkaiden rahaa. Teksti: Annika Jaatinen
Niin kauan kuin taloyhtiössä tarvitsee tehdä vain pieniä remontteja, ne voidaan rahoittaa hoitovastikkeilla tai tarvittaessa hoitolainalla. Kun korjaushankkeen laajuus ja kustannukset kasvavat, taloyhtiö joutuu turvautumaan muihin rahoituskeinoihin. Näitä ovat yhtiölaina, ennakkosäästäminen, hankeosuuksien periminen osakkailta, yhtiön omaisuuden myynti sekä joissain tapauksissa avustukset. Korjaushankkeen rahoituksesta päättää aina viime kädessä yhtiökokous.
Suuret korjaushankkeet rahoitetaan yhtiölainalla Pankista nostettava yhtiölaina on yleinen keino rahoittaa varsinkin taloyhtiön suuria korjaushankkeita (esim. putki- tai julkisivuremontti). Lainaehdot vaihtelevat suuresti pankkien välillä, joten taloyhtiön kannattaa pyytää lainatarjous useasta pankista. Lainaa nostetaan pankista korjaushankkeen varsinaiseen toteutukseen tarvittava summa. Yhtiölainan lainanlyhennyksiä ja korkomenoja varten osakkailta peritään kuukausittain pääomavastiketta. Pääomavastiketta maksavat ne osakkaat, jotka eivät ole maksaneet osuuttaan korjaushankkeesta hanke- tai lainaosuussuorituksina.
Jos taloyhtiö ei jostain syystä saa lainaa, korjaushanke on rahoitettava ennakkosäästämisellä ja osakkaiden henkilökohtaisilla lainoilla.
Varoja kannattaa kerätä myös ennakkoon Taloyhtiö voi kerätä varoja korjaushankkeisiin myös ennakkoon. Tämä tapahtuu käytännössä perimällä osakkailta tietyllä aikavälillä yhtiökokouksen päättämää korjausvastiketta. Varsinkin pieniin hankkeisiin on helppo kerätä varat ennakkosäästämisellä. Suuremmissa hankkeissa ennalta kerätyt varat ovat yleensä osa kokonaisrahoitusta. Varat on käytettävä siihen hankkeeseen, jota varten ne on kerätty. Yhtiö ei saa käyttää varoja muihin tarkoituksiin. Korjaushankkeen kuluja voidaan kattaa myös osakkaiden maksamilla hankeosuussuorituksilla. Taloyhtiö antaa tällöin osakkaille mahdollisuuden maksaa kerralla huoneistokohtainen osuus korjaushankkeen kustannuksista ennen hankkeen toteuttamista. Hankeosuussuoritukset kerätään yleensä ennen korjaushankkeen käynnistämistä tai sen alkuvaiheessa, ja ne pienentävät taloyhtiön lainannostotarvetta. Korjaushankkeen päätyttyä tulee tarkistaa, että hankeosuu-
den maksajien ja yhtiölainaa maksamaan jääneiden osakkaiden lopulliset maksuosuudet ovat samansuuruiset.
Lisätuloja taloyhtiön omaisuuden myynnistä
den maksurasitusta. Avustuksia kannattaa siis hakea, jos niitä vain on saatavilla. Kirjoittaja työskentelee kustannustoimittajana Kiinteistöalan Kustannus Oy:ssä.
Joskus korjaushanketta voidaan rahoittaa myös myymällä taloyhtiön omaisuutta. Monissa taloyhtiöissä on esimerkiksi vanhaa perua talonmiehen asunto, joka voidaan muuttaa osakehuoneistoksi ja myydä. Myyntituotot voidaan käyttää sellaisinaan korjaushankkeen kulujen kattamiseen. Lisäksi kannattaa harkita rakennusoikeuden (esim. ullakkorakentamisoikeus) tai tontin osan myyntiä, jos se on mahdollista. Taloyhtiön omaisuuden myynnistä saaduilla tuloilla voidaan parhaassa tapauksessa kattaa merkittävä osa korjaushankkeen kustannuksista.
Avustuksia kannattaa hakea Taloyhtiön kannattaa selvittää myös mahdollisuudet saada avustusta korjaushankkeeseen. Avustuksia on saatavilla esimerkiksi hissien asentamiseen tai liikkumisesteiden poistamiseen. Avustukset ovat ilmaista rahaa taloyhtiölle ja ne auttavat keventämään osakkai-
Lisätietoa korjaushankkeen rahoituksesta löydät toukokuussa ilmestyvästä Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä (Matti Heinonen) -kirjasta. Kirjan on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•9
6
VUODEN NIBETURVA
ENERGY FOR LIFE
HMM... JOS ENERGIANKULUTUKSESSA SÄÄSTÄISI 40–70%? Huolellisella lämmitysjärjestelmäsuunnitelmalla säästät selvää rahaa. Olipa ajatuksena uusia koko lämmitysjärjestelmä tai vaihtoehtoisesti asentaa poistoilman lämmöntalteenottojärjestelmä kaukolämmön rinnalle.
n. +5°C
+21°C
Maalämpö onkin erinomainen ratkaisu suuriin kiinteistöihin, mm. kerros- ja rivitalot sekä liikeja teollisuuskiinteistöt, joissa on myös suuri energiankulutus.
TOIMI HETI!
Lämmöntalteenottojärjestelmä taas sopii kaikkiin kerrostaloihin, joissa on koneellinen poistoilma. Miksi puhaltaa lämmin huoneilma harakoille, kun se voidaan saada talteen ja hyödyntää uudelleen lämmityksessä. 5 HYVÄÄ SYYTÄ VALITA NIBE LTO-JÄRJESTELMÄ:
• Energiaa säästyy jopa 40 % • Lämmityskulut pienenevät • Hukkalämpö vähenee
NIBE Energy Systems Oy Juurakkotie 3, 01510 Vantaa Puh. 09 274 6970 www.nibe.fi
• Vaivaton saneeraus • Taloyhtiön arvo nousee
PÄIVITÄ TIETOSI TALOUSASIOISTA! Klassikkokirjan täysin uudistunut painos!
80 €
Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös on kattava opas kaikenlaisten asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden taloudenpitoon. Kirjassa annetaan tuoreet ohjeet kirjanpidon hoitoon sekä tilinpäätöksen, toimintakertomuksen sekä vastikelaskelmien laatimiseen. Kirjan 13. painos on uudistettu täysin vastaamaan 1.1.2016 voimaan tullutta tilintarkastuslakia sekä kirjanpitolain muutoksia. Kirjassa kerrotaan, miten lakimuutokset käytännössä vaikuttavat taloyhtiön kirjanpitoon, tilinpäätöksen tekoon sekä tilinpäätöksen sisältöön. Mukana mallit uudistuneista tilinpäätösasiakirjoista! 13., uudistettu painos, B5, 424 s., tuotenro 629
TILAA:
www.kiinkust.fi puh. 075 757 8591
10 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Tupakkalaki tarvitsee tarkennuksia Taloyhtiöt voivat pyytää kuntaa määräämään tupakointikiellon parvekkeilla ja jopa huoneistoissa. Toukokuussa tulee todennäköisesti voimaan tällainen tupakkalain muutos.
Lakiehdotus ei Suomen Kiinteistöliiton mielestä vielä selkiytä tilannetta kunnolla. Taloyhtiöt tarvitsevat selkeät pelisäännöt, miten ja milloin tupakointikieltoa voi hakea. Niillä tulisi olla myös toimivat keinot puuttua kiellon rikkomiseen. Tupakointi on jo kielletty taloyhtiöiden yhteisissä sisätiloissa. Taloyhtiö voi myös kieltää tupakoinnin yhteisellä piha-alueella ilmanottoaukkojen välittömässä läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla.
Kunta kiellon määrääjäksi Taloyhtiön mahdollisuuksia puuttua tupakointiin laajennetaan lakiehdotuksessa. Taloyhtiöt voisivat hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä huoneistoparvekkeille, pihoille ja jopa huoneistoihin. Asukkaille tällaista hakuoikeutta ei ehdoteta. Taloyhtiön olisi kuultava tupakointikieltohakemuksen kohteena olevien tilojen haltijoita ennen hakemuksen tekemistä. Kunta määräisi tupakointikiellon, jos tiloista voi kulkeutua tupakansavua toiselle
parvekkeelle, toiseen huoneistoon tai sen ulkoalueelle. Viranomaisen ei tarvitse välttämättä tulla paikan päälle. Arvio voitaisiin tehdä esimerkiksi rakennuspiirustusten perusteella. Kunnan viranomaisella olisi oikeus tehostaa tupakointikieltoa uhkasakolla. Asuintilaan tupakointikielto voitaisiin määrätä vain, jos savun kulkeutumista ei olisi mahdollista rakenteita korjaamalla kohtuullisesti ehkäistä. Taloyhtiö voisi hakea kiellon peruuttamista, jos kiellolle ei olosuhteiden muuttumisen vuoksi olisi enää perusteita.
Lakiehdotus jättää avoimia kysymyksiä Kiinteistöliitto ehdottaa lain ja sen perustelujen täsmentämistä, jotta uudet keinot eivät jäisi kuolleeksi lainkirjaimeksi. Lakiehdotuksen perusteluissa tulee selkeästi määritellä, miten tupakointikiellon hakemista koskeva päätös tehdään asuntoyhteisössä. – Tupakointikieltopäätös tulisi saattaa yhtiökokouksen enemmistön ratkaista-
Kuva: Bigstock
Teksti: Jukka Siren
Tupakointikieltoprosessien hoitoon tulee varata kunnissa riittävästi resursseja.
vaksi, Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli linjaa. Kiinteistöliitto korostaa huoneiston haltijan vastuuta. Tupakointiin liittyvien rakenteellisten korjausten kustannusten tulisi kuulua huoneiston haltijalle ja vastuujaon ilmetä selkeästi lain perusteluista. – Huoneiston haltijoiden kuulemisen kieltoprosessin yhteydessä tulisi olla viranomaisten tehtävä. Kuulemisesta voi aiheutua merkittäviä ponnistuksia taloyhtiölle. Jos kunta ei määrää tupakointikieltoa, jäävät hallinnolliset lisäkulut turhiksi, Hupli arvioi. Jos kuuleminen jää taloyhtiöiden vastuulle, tarvitaan pian viranomaisohjeistus-
ta huoneiston haltijoita kuulemisesta ja siitä kunnalle raportoinnista. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että huoneiston hallintaanottoa voitaisiin helpommin soveltaa, jos tupakointikieltoa rikotaan. Vuokranantajalle tulisi asuinhuoneiston vuokrasuhteessa taata mahdollisuus yksipuolisesti lisätä tupakointikielto vuokrasopimukseen, jos kunta määräisi huoneistoa koskevan tupakointikiellon. Nämä ehdotukset edellyttävät asunto-osakeyhtiölain ja asuinhuoneiston vuokralain tarkistusta. Kirjoittaja on Suomen Kiinteistölehden toimituspäällikkö.
Vesikustannuksia voi ja kannattaa pienentää Moni on tyytyväisenä todennut, että omalla sähkönkäytöllä voi vaikuttaa sähkölaskun suuruuteen. Vielä suurempi euromääräinen säästö on kuitenkin usein saavutettavissa kiinnittämällä huomiota lämpimän veden käyttöön.
Tapio Rask Vercon Oy:stä muistuttaa kuluttajien tottuneen ajatukseen, että vesi on edullista ja tämä on ohjannut kulutuskäyttäytymistä. Edelleen on runsaasti taloyhtiöitä, joissa ei ole huoneistokohtaisia vesimittareita ja asukkaiden vesimaksu perustuu vain vesilaitoksen laskutukseen. Totuus veden taloyhtiölle aiheuttamista kokonaiskustannuksista ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen. Vesimaksua laskettaessa unohdetaan yleensä aina veden lämmitys. Tähän kuluu keskimääräisessä kerrostalossa noin kolmasosa lämmityskustannuksista. Tämä merkitsee sitä, että kun vesikuutioiden perusteella vesilasku on yleisesti 15–20 euroa/m3/asukas, on todellinen vedestä johtuva kustannus 28–30 euroa/ m3/asukas. – Jos veden lämmityskustannus olisi mukana vesilaskussa, olisi jokaisen asukkaan nykyistä helpompi nähdä helppo säästökohde, Rask sanoo. Suomalainen Vercon on kehittänyt veden-
mittaustekniikkaa jo yli 30 vuotta. Yhtiön reaaliaikaista sovellusta seurataan internetselaimella, ja kulutustiedot siirtyvät automaattisesti pilvipalveluun, joten laskutuksen perustana on aina todellinen kulutus sekä lämpimän että kylmän veden osalta. Taloyhtiön isännöitsijä pystyy seuraamaan yhtiön vedenkulutusta selkeiden graafien avulla sekä pitkällä aikavälillä että päiväkohtaisesti.
Paljonko energiaa saa yhdellä eurolla?
– Päiväkohtaisen seurannan avulla päästään kiinni muuten vaikeasti havaittaviin, silloin tällöin tapahtuviin vesivuotoihin, kertoo Tapio Rask neljännesvuosisadan kokemuksella veden kulutuksen seurannasta. Lisäksi kehittynyt tekniikka parantaa myös luottamusta mittauksen oikeellisuuteen, sillä asukas pystyy seuraamaan kulutuksensa muutoksia mm. lomamatkojen aikana.
Mihin riittää kilowattitunti?
Jääkaappi 3 viikkoa
Jääkaappi 48 tuntia
Hehkulamppu (40W) 2 viikkoa
Hehkulamppu (40W) 25 tuntia
Televisio 1 viikko
Televisio 12 tuntia
Tietokone 3 vuorokautta
Tietokone 7 tuntia
Lohkolämmitin 1 vuorokausi
Lohkolämmitin 2 tuntia
Kiuas 2 tuntia
Kiuas 10 minuuttia
Suihku 12 minuuttia
Suihku 2,5 minuuttia
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 11
Uusi asbestilaki vaikuttaa myös asukkaiden remontteihin Uusi asbestilaki ja -asetus astuivat voimaan tämän vuoden alussa. Tarkoitus on turvata niin asukkaiden kuin asbestin parissa työskentelevien turvallisuus entistä paremmin. Teksti: Jari Hännikäinen
Lakimuutos vaikuttaa suoraan myös taloyhtiöissä tehtäviin remontteihin. Asbestia käytettiin erityisesti ennen 1990-luvun puoliväliä sekä rakennusmateriaaleissa että eristeissä. Sen käyttö kiellettiin kuitenkin vuonna 1994. Asbestia löytyy siis vanhoista rakenteista, eikä se ole vaarallista, mutta purettaessa asbestista syntyy vaarallista pölyä, joka voi aiheuttaa erilaisia keuhkosairauksia. Säädöksillä pyritään estämään tälle asbestipölylle altistuminen.
Mitä asukkaan tulee huomioida huoneistoremonttiin ryhtyessään 1. Käytännössä jokainen remontti alkaa AINA asbestikartoituksella, mikäli yhtiö on valmistunut vuonna 1994 tai aiemmin. 2. Purkutyön saa tehdä VAIN asbestipurkutyöluparekisterissä oleva pätevä toimija. 3. Asbestipurkutyöstä tehdään AINA purkusuunnitelma turvallisuusasiakirjan liitteeksi. 4. Purkutyön jälkeen asbestipitoisuus ON MITATTAVA ENNEN kuin osastointi voidaan purkaa. 5. Yhtiön TULEE ODOTTAA aloitusluvan antamista kunnes osakas on saanut asbestikartoituksen tulokset. 6. Remonttiin ryhtyvä VASTAA, että asbestipurkutyö tehdään aluehallintoviraston (AVI) määräysten ja ohjeiden mukaan.
Älä muuta – anna hissin muuttaa kiinteistöösi. Onko rapuissa kulkeminen hankalaa? Kotia ei sen vuoksi tarvitse vaihtaa. KONE tarjoaa jokaisen taloyhtiön tarpeisiin sopivia jälkiasennushissejä asukkaiden arkea helpottamaan. Muistathan, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta on saatavissa hissihankkeisiin tukea 50 prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksista. www.kone.fi/hissittomat-talot
AVIsta saa tarvittaessa tulkinta-apua www.avi.fi
Lakimuutokset vaikuttavat luonnollisesti remontin hintaan. Esimerkiksi kylpyhuoneremontissa nousua voi olla jopa 20 prosenttia. Ja jos remonttiin ryhtyvä laiminlyö asbestikartoituksen tai teettää purkutyön, jossa löytyy asbestia, saattaa saastuneen alueen siivouskulut nousta korkeisiin lukemiin.
LINJASANEERAUKSESSA MUKANA SUOMEN JOHTAVA KEITTIÖTOIMITTAJA, JONKA KONSEPTI ON TODISTETTU TOIMIVAKSI JO LUKUISISSA KOHTEISSA.
Kuva: Bigstock
WWW.PUUSTELLI.FI
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontainsinööri.
Asbestia löytyy vanhoista rakenteista. Se ei ole vaarallista muuten, mutta purettaessa asbestista syntyy vaarallista pölyä, joka voi aiheuttaa erilaisia keuhkosairauksia.
PUUSTELLI PRO. LINJASANEERAUSTEN KEITTIÖTOIMITTAJA. KUMPPANINA AMMATTILAINEN, JOLLA ON KOKONAISVALTAINEN YMMÄRRYS LINJASANEERAUKSEN JA KEITTIÖREMONTIN YHTEENSOVITTAMISESTA.
PUUSTELLI PRO PALVELUKSESSASI Runeberginkatu 43 B 9 00100 HELSINKI saneerausprojektit@ puustelli.com
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
12 •
Mennäänkö pian hissillä? Hissi- ja esteettömyysavustuksia voi hakea tänäkin vuonna. Uusien hissien rakentamisavustuksiin on valtion talousarviossa varattu 14 miljoonaa euroa. Teksti: Jukka Siren
Kolme kerrosta riittää Hissiavustusta voi hakea vähintään kolmikerroksinen, ainakin kolme asuntoa käsittävä rakennus, jossa on ainakin kaksi asuntoa päällekkäin. Toisin sanoen ensimmäisessä kerroksessa ei tarvitse olla asuntoja. Rakennuksessa voi olla myös liikehuoneistoja, mutta yli puolet neliöistä on oltava asuinkäytössä. Hissin modernisointia tai vaihtamista uuteen ei avusteta. Hakemukseen liitetään pohjapiirros ja päätös hankkeeseen ryhtymisestä. Päätös voi olla ehdollinen. Avustus maksetaan tehtyä työtä vasten yhdessä tai enintään kolmessa erässä. Työt voidaan aloittaa avustuspäätöksen jälkeen. Kiireellisissä tapauksissa ARA voi myöntää hakemuksesta ennakkoon aloitusluvan. Avustusta voi saada myös muut liikkumisesteiden poistamisen kannalta olennaisiin toimenpiteisiin, kuten ulko-ovien automatisointiin ja luiskiin. ARA hyväksyy kohdekohtaisesti hyväksyttävät kustannukset.
ARALLE TOIMITETAAN:
Kotikunnalta lisää tukea? Valtion lisäksi monet kunnat tukevat hissien jälkiasennusta. Muun muassa Espoo, Helsinki, Kuopio ja Oulu myöntävät 10 % lisäavustuksia hissin suunnitteluun, rakentamiseen ja asentamiseen. Kuopio myöntää lisäksi suunnitteluavustusta 1 680–3 360 € porraskäytävien määrän mukaan. Oulu tarjoaa myös maksutonta konsulttiapua esisuunnitteluun. Rovaniemi myöntää hissiavustusta 5 % hissin suunnittelu-, rakentamis- ja asennuskustannuksista. Turku tukee hissihankkeita 5 000 eurolla hissiä kohden. Kuntien avustushakemuksia otetaan useimmiten vastaan jatkuvasti. Avustuksen myöntämisen edellytys on tavallisesti, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on jo hyväksynyt hissin rakentamishankkeen ja myöntänyt oman avustuksensa. Kaupungin hissiavustusta haetaan usein samanaikaisesti valtion hissiavustuksen kanssa.
Monta asennusmahdollisuutta Hissi voidaan talon tarjoamista mahdollisuuksista riippuen asentaa porrashuoneeseen tai talon ulkopuolelle. Ulkopuolelle voidaan usein ilman suuria haasteita asentaa täysikokoinen hissi. Näissä ratkaisuissa löytyy myös valmiina pystyyn nostettavia ”siiloja”. Jos porrashuoneessa on valmiiksi tilaa ainakin kompaktille hissille, ei portaita tarvitse kaventaa. Joskus asennetaan hissi portaiden tilalle ja uusi porrashuone rakennuksen ulkopuolelle.
Hissiavustusta voi hakea vähintään kolmikerroksinen, ainakin kolme asuntoa käsittävä rakennus, jossa on ainakin kaksi asuntoa päällekkäin.
HISSI TUO NYKYAIKAAN Joka toisessa suomalaisessa kerrostalossa ei ole hissiä. Ilman hissiä asuu noin 600 000 suomalaista. Heistä noin 100 000 on yli 65-vuotiaita. Hissiin.fi on Esteetön Suomi 2017 -hankkeen ylläpitämä verkkosivusto. Ympäristöministeriön käynnistämän hankkeen tavoitteena on lisätä runsaasti vanhoihin taloihin rakennettavien uusien hissien määrää ensi vuoteen mennessä. Suomen Kiinteistöliitto on yksi hankkeen keskeisistä yhteistyökumppaneista. www.hissiin.fi Lisätietoa myös www.korjaustieto.fi
Hissin kustannusten jyvitys kerroksittain
Kirjoittaja on Suomen Kiinteistölehden toimituspäällikkö.
Suunnittelu ja valvonta
10 % Talotekniikka
10 %
• yhtiökokouksen päätös • rahoitussuunnitelma • rakennuslupa-asiakirjat • suunnitelmat erikoispiirustuksineen ja työselitys • selvitys kustannuksista • jäljennökset tarjouksista ja sopimuksista.
Hissiavustuksilla on jatkuva hakuaika. Kaupunkien omilla hissiavustuksilla on useimmiten myös jatkuva hakuaika, mutta tästä kannattaa oman kunnan kohdalla varmistua.
Kuva: Copyright © KONE Corporation
Kerrostalohissien rakentamiseen voi hakea avustusta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta. Avustuksen kohteena on uuden hissin asentaminen kerrostalon porrashuoneeseen, jossa ei ole ennestään hissiä. Avustuksessa on jatkuva hakuaika. Hissi- ja esteettömyysavustusten ohjeet ovat ARAn verkkosivuilla www.ara.fi. Hissiavustus on entiseen tapaan enintään 50 % kustannuksista. Hakija ja saaja on rakennuksen omistaja, esimerkiksi asunto-osakeyhtiö. Avustusta saa paitsi itse hissin hankintaan, myös rakennusteknisiin ja LVIS-töihin sekä suunnittelu- ja yleiskustannuksiin. Kustannusten tulee olla kohtuulliset ja mahdollisimman hyvin kilpailutetut. Kilpailuttamisessa on noudatettava julkisista hankinnoista annettua lakia, jos tukea myönnetään yli puolet hankinnan arvosta ja hankinnan arvonlisäveroton hinta on vähintään 150 000 euroa.
40 % Hissin rakentamisen kustannusjakauma (keskimääräinen hinta noin 150 000 €)
Rakennustekniset työt
Hissin osuus
40 %
4. kerros 40 %
3. kerros 30 %
2. kerros 20 % 1. kerros 10 %
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 13
5
06 |
joulukuu 2015
Asiaa ä, t ristös ympä sta ja ise asum esta tamis raken
järkisyytä valita
SAAMELAISKÄRÄJIÄ JOHTAA ROKKARI TIINA SANILA-AIKIO
vedenkäsittely
-36-
-5-
SUOMENLAHTI TOIPUU YLLÄTTÄVÄN HITAASTI
-10-
ete
SAKSALAISKYLÄ PORSKUTTAA OMALLA ENERGIALLA
ellisesti
TU TUTKIT t u Ti
KIMMO TIILIKAINEN USKOO ILMASTOSOPUUN
-24-
1. Lisää putkiston käyttöikää
t od i s t e t
NÄE METSÄ PUILTA
2. Suojaa putkistojärjestelmää
3 numeroa vain 15 €
4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun
TILAA YMPÄRISTÖ!
3. Vähentää energiankulutusta
Tutustumistarjous uusille tilaajille. Tilaukset: marjo.parkkinen@kiinkust.fi Tilaukseen maininta Taloyhtiö.Nyt
5. Tuo merkittävää kustannussäästöä
Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com email: info@bauer-wt.com
SKH Isännöinti Digitaalista - siksi edullista Digitaalinen toimintamallimme on perinteistä perusisännöintipalvelua edullisempaa. Avoimuus Kaikki tieto on avointa ja hallituksen nähtävissä. Viikkoraportointi Hallituksen jäsenet saavat viikkoraportin taloyhtiönsä kaikista asioista ja tapahtumista.
Parempi välittää kuin valittaa. Tule yhtiökokoukseen.
K
#
Y
H
yhtiökokous haaste
SKH Malli SKH Malli toimii jo noin 300 pääkaupunkiseudun taloyhtiössä.
Pyydä tarjous www.skh.fi
14 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuva: Mika Petäjä
Lupapisteestä kaikki rakentamisen luvat
Lupapiste on laajasti käytössä ympäri Suomen. Hakemuspalvelua käyttää nyt lähes 80 kuntaa ja yli 60 kuntaa on avaamassa palvelun.
Digitaalinen lupa- ja neuvontapalvelu helpottaa ja nopeuttaa isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden lupa- ja asiointityötä.
Solita Oy:n ylläpitämässä ja Ympäristöministeriön kanssa kehitetyssä sähköisessä Lupapiste-palvelussa voidaan hoitaa kaikki rakennushanketta koskevat lupa- ja ilmoitusasiat. Verkkopalvelussa asiointi on hoidettavissa kun luvanhakijalle parhaiten sopii, virastojen aukioloajoista riippumatta. Lupapisteen kautta luvanhakija voi olla uudella tavalla yhteydessä viranomaiseen sekä hoitaa rakentamiseen liittyvän lupa-asioinnin - yhdessä hankkeen muiden osapuolten kanssa. Maksuttoman rekisteröitymisen jälkeen uusi hakemus tai kysely aloitetaan valitsemalla sijainti sekä toimenpide. Tehtyjen valintojen pohjalta palvelu ohjaa yhteydenoton asiointikunnan viranomaisille. Hakemuksesta muodostuu sähköinen työtila, jossa hankkeen tietoja voi täydentää yhdessä eri osapuolten kanssa. Palvelun avulla kaikki hankkeelle kutsutut tahot pysyvät tietoisena hankkeen etenemisestä. Lupapiste on laajasti käytössä ympäri Suomen. Hakemuspalvelua käyttää nyt lähes 80 kuntaa ja yli 60 kuntaa on avaamassa palvelun. Lupapisteen kautta saa lisäksi neuvontapalvelua lähes kaikista Suomen kunnista.
Isännöitsijätoimisto käyttää jo sujuvasti Lupapisteen palveluita Rakennuslupien hakeminen asunto-osakeyhtiöiden tarpeisiin on tuttua isännöitsi-
jätoimistoille. Helsinkiläinen isännöitsijätoimisto MAH Oy on hakenut lupia sähköisen Lupapiste-palvelun kautta osakasmuutokseen sekä muun muassa katto-, julkisivu- ja putkiremontteihin. – Lupapisteen käyttöliittymä on looginen, sen kautta lupa-asiat saa hyvin hoidettua, kertoo isännöitsijä Kirsi-Maija Aranko. Aranko osallistui Helsingin kaupungin järjestämään informaatiotilaisuuteen, jossa etukäteen kerrottiin tulevasta sähköisestä palvelusta. – Kuulin kaupungin seminaarissa Lupapisteen-esittelyn, joten olin tietoinen siitä ja osasin odottaa. Lupapisteen käyttö edellyttää harjoittelua, mutta sen kyllä oppii, toteaa Aranko. Hänen mielestään palvelu on jäsennetty hyvin ja prosessin kulun tajuaa helposti. Palvelun käyttäjä näkee, että käsittely on meneillään.
Alkuhankaluuksia uuden palvelun opettelussa Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera on yksi Suomen suurimmista kiinteistösijoittajista. Eteran omistuksessa on liike-, toimisto- ja asuinkiinteistöjä sekä asunto-osakehuoneistoja. Eläkeyhtiöllä on kaiken aikaa meneillään rakentamiseen ja remontointiin liittyviä hankkeita, joihin tarvitaan erilaisia rakennuslupia.
– Aluksi työnjohtajailmoituksen tekeminen oli hankalaa, kun ei osattu kunnolla käyttää palvelua, harmittelee kiinteistöpäällikkö Matti Autere. Lopulta kutsu työnjohtajaksi onnistui. Vastaavan mestarin kutsuminen hoituikin sitten jo varsin näppärästi.
Tukea saatavilla Mikäli käyttäjällä on kysyttävää hankkeeseen liittyen, hän voi olla yhteydessä asiointikunnan viranomaiseen hakemuksen keskusteluikkunan kautta. Lisäksi Lupapisteen tuki auttaa käyttäjiä palvelun käyttöön liittyvissä kysymyksissä. Eteran Matti Autere hyödynsi tarjolla olevaa tukea. – Keskeisin ongelma oli, että palvelussa ei päässyt etenemään, jos jotain kysyttyä tietoa ei pystynyt heti antamaan. Lopulta hakuprosessi onnistui, kun käytiin pikaviestintää palvelutuen kanssa tietojen syötön välissä, kertaa kokemuksiaan Eteran kiinteistöpäällikkö Matti Autere. Myös Kirsi-Maija Aranko sai apua tekniseltä tuelta. – Aluksi jonkun lisäyksen tekeminen hämmensi, mutta tekninen tuki auttoi erinomaisesti. Avunpyyntöön tuli vastaus heti. Aiempaan paperi-ilmoitteluun verrattuna Lupapisteen kautta tehty ilmoittaminen ja lupaprosessit nopeutuvat. Vanhaan tapaan hoitaa lupa-asiat on monella luvanhakijalla vuosikymmenien rutiini. Sähköisestä lupaprosessista tulee yhtä lailla tuttu totuttu tapa, kun on hoitanut muutaman lupa-asian palvelun kautta.
– Tämä on kohta ihan normaali lupaprosessi, isännöitsijä Aranko vakuuttaa. – Ilmoitukset täytyy nyt tehdä Lupapisteen kautta. Harjoittelun myötä seuraavat haut on varmasti helpompia tehdä. Hyvä siitä tulee, kun ongelmakohtia vielä kehitellään, Autere lisää.
Kaikki luvat Lupapisteestä Lupapiste on sähköinen palvelu, jossa rakentamisen lupiin liittyvät hakemukset ja aineistot välittyvät kunnan järjestelmiin sähköisessä muodossa. Lupapiste palvelee ensikontaktista tai neuvontapyynnöstä alkaen koko hankkeen ajan aina valmistumiseen saakka. Ympäristöministeriön tilaaman palvelun on toteuttanut digitaalisen liiketoiminnan asiantuntijayritys Solita. Palvelu käsittää keskeisimmät rakennetun ympäristön lupatyypit: • Rakennus- ja purkamisluvat • Toimenpideluvat ja -ilmoitukset • Poikkeamispäätökset ja suunnittelu tarveratkaisut • Kiinteistötoimitukset • Sijoitus- ja kaivuluvat • Yleisten alueen käytön luvat ja ilmoitukset • Ympäristöluvat ja -ilmoitukset • Maa-ainesluvat • Meluilmoitukset
Lupapiste-palvelu toimii osoitteessa: www.lupapiste.fi
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Nyttan av förstudier före projektstart
• 15
www.kiinteistolehti.fi
För ett lyckat byggprojekt är det väsentligt att i tid ta reda på vad projektet på riktigt går ut på och vilka krav och bestämmelser som bör följas. Text: Tomas Dahlström
I dagens byråkratiska värld är byggbranschen kanske en av de mest utmanande för en lekman. Det är en djungel av olika regler och specialister inblandade och det kan kännas oöverkomligt svårt att veta i vilken ända man ska börja. Viktigt är också att minnas de fyra huvudaspekterna i ett byggprojekt (teknisk planering, visuell planering, ekonomi och tidtabell) tillsammans och undvika att fokusera enbart på en av dessa. För ett lyckat byggprojekt är det väsentligt att i tid ta reda på vad projektet på riktigt går ut på och vilka krav och bestämmelser som bör följas. Det är i första hand husbolaget som ansvarar för ändringar, men också byggnadstillsynsverket i gemene kommun kan ha egna krav enligt byggbestämmelser. Kraven ändras ständigt och för att hållas à jour är det bäst att kolla upp vilka regler som gäller. Här är det bäst att hålla kontakt med disponenten, byggnadstillsynsverket eller en planeringsbyrå som kan göra en förstudie.
Förstudier eliminerar misstag En lekman ser ofta på kommande projekt med väl optimistiska tankar och ibland med orealistiska mål, både ekonomiskt och/eller tekniskt. Med hjälp av en förstudie kan man eliminera felbedömningar och misstag i ett tidigt skede. Man har lättare att få klarhet i vad helheten egentligen går ut på. En förstudie ger även viktig information om vilka olika andra undersökningar som är väsentliga och vilka som måste göras innan projektet kan köra igång. En förstudie inleds med att man låter en byggkonsult eller någon med motsvarande kunskaper avgöra vilka sakkunniga som behövs för projektet. Under förstudien vill man förutom att lyfta fram alla eventuella byggtekniska utmaningar för projektet även belysa eventuella utmaningar rörande exempelvis brand-, miljö- eller kulturtekniska aspekter. Exakt vilka av de åtgärder som förstudien kommit fram till som skall ingå i projektet avgörs av byggherren/fastighetsägaren, ofta i samråd med byggkonsulten.
Illustrering ger effektivitet I förstudien kan bland annat också lokalbehov redovisas, krav på funktion och logistik, teknisk standard, kostnads- och hyresnivå samt tidsaspekter. Förstudien är ofta effektivast och mest funktionell då den illustreras med skisser och fotomontage. Skisserna kan därefter utnyttjas för själva projekteringen, men också för ett annat icke-relaterat projekt i ett senare skede. För det mesta är husbolagens ritningar i pappersformat, för att underlätta förstudien kan man också göra en digitalisering av planerna, som också kan komma till användning vid ett senare tillfälle. Det kan löna sig att digitalisera hela byggnaden på en gång... förstudiearbetet kan också inledas med en särskild idé- och behovsstudie. Under förstudien är kund, projektledare och planerare de mest aktiva parterna. När förstudien avslutats är det viktigaste dokumentet man får ett beslutsunderlag för att tillsammans med kunden fatta beslut om projektets genomförande. Förstudier blir allt mer populära, de har redan en längre tid spelat en väsentlig roll i bl.a. stambyten där de tekniska lösningarna är många. Men en förstudie kan vara avgörande för ett lyckat projekt i alla storleksklasser. Det behöver inte vara frågan om en linjesanering utan förstudier görs också ofta vid t.ex. flytt av kök eller badrum. För att en förstudie skall vara till nytta behöver det inte alltid betyda att själva projektet är stort.
Kuva: Bigstock
Författaren är byggnadsingenjör vid Pen & Hammer.
APUNA TALOYHTIÖN ARJESSA
Ensimmäiset auktorisoidut isännöitsijät tienviitoittajina Ensimmäiset auktorisoidut isännöitsijät saivat diplominsa 15.3.2016. Auktorisoitu isännöitsijä on alalle koulutettu ja kokenut isännöinnin ammattilainen. Hän sitoutuu itsensä jatkuvaan kehittämiseen ja noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita. Isännöintiyrityksille isännöitsijöiden auktorisointi toimii henkilökunnan osaamisen hallinnan ja kehittämisen työkaluna. Aloitteleville isännöitsijöille pätevyysvaatimukset näyttävät tason, jota tavoitella. Isännöitsijöiden henkilökohtaisen auktorisoinnin haku aukesi tammikuussa. Maaliskuuhun mennessä auktorisointia on hakenut 50 isännöitsijää, joista osalla tentti on vielä edessään. Auktorisointiin on jatkuva haku, ja tenttejä järjestetään kysynnän mukaan.
Kun taloyhtiön asiat ovat osakkaiden tiedossa ja osakkaat toimivat aktiivisesti hallituksen tukena, saadaan taloyhtiön arki sujumaan paljon jouhevammin. Lainaus Isabella Lehden blogista Rohkeasti taloyhtiön hallitukseen, www.kiinteistolehti.fi
Nopea toiminta auttaa ehkäisemään jälkivahinkoja Nopea toiminta on keskeistä, kun kiinteistö haluaa ehkäistä vahinkotapauksissa jälkivahinkojen syntymisen. Jälkivahinkojen kustannukset voivat monasti olla merkittävä osa koko vahingon määrästä. Työterveyslaitos sekä JVT- ja Kuivausliikkeiden liitto ovat julkaisseet taloyhtiöiden hallituksille, isännöitsijöille ja kiinteistöjen omistajille tarkoitetun tilaajan ohjeen “Turvallinen vahinkosaneeraus ja jälkivahinkojen torjunta.” Ohje antaa vahinkosaneeraukseen yleisen etenemisprosessin, tietoa ihmisten suojaamisesta vahinkosaneerauskohteissa sekä yksityiskohtaiset menettelyohjeet toimintaan vesivahingoissa, home- ja mikrobivaurioissa, kalmasaneerauksessa, palovahingoissa ja öljysaneerauksissa.
Vahinkokohteissa työn tilaajan on varmistettava, että työn tekijä ottaa huomioon tilojen käyttäjien turvallisuuden ja estää heidän altistumisensa vahingosta aiheutuville epäpuhtauksille. Myös työturvallisuus vahinkokohteissa korostuu. Jälkivahinkojen torjunnalla estetään, rajataan tai pienennetään vaurioita ja lyhennetään aikaa, jonka rakennus on pois käytöstä. Jälkivahinkoja torjutaan esimerkiksi tuulettamalla palo- ja muita kaasuja, poistamalla irtovesi, kemikaalit ja palojätteet, tukemalla ja suojaamalla rakenteita järjestämällä tilapäissähkö ja lämmitys sekä siirtämällä tai suojaamalla irtaimistot. Vahinkosaneerauksen jälkeen tila on sellaisessa kunnossa, jossa korjausrakentaminen voidaan aloittaa.