KIINTEISTÖLIITTO VARSINAIS-SUOMEN TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE 13.10.2018 PÄÄKIRJOITUS Juuso Kallio, Toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi
Asumismenojen kAsvu tAitettAvA
Alueellinen edunvalvoja, vaikuttaja ja asiantuntija
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi on vuonna 1907 perustettu alueen kiinteistönomistajien edunvalvoja- ja asiantuntijajärjestö. Yhdistyksen jäsenenä on yli 2.300 yhtiötä. Jäsenkentästä yli 90 % on asunto-osakeyhtiöitä koko maakunnan alueelta. ■
■
■
■ ■
Jäsenyys tuo taloyhtiön päättäjille tietoa, varmuutta ja mielenrauhaa Tarjoamme jäsenillemme neuvontaa, lakiasioissa sekä teknisissä ja taloudellisissa kysymyksissä Tarjoamme tutkittua tietoa rakennusten energiatehokkuudesta, kunnossapitovastuista, korjausrakentamisesta, uudistuvasta talotekniikasta ja korjaushankkeiden päätöksentekomenettelystä Järjestämme ajankohtaista koulutusta Jäsenillämme on käytössään alan tuoreinta tietoa, sekä kiinteistöalaan erikoistuneiden asiantuntijoiden palvelut.
Suomen Kiinteistöliiton muodostavat 23 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöliittoon kuuluu yli 28 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä.
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi Puolalankatu 1 D, 4 krs, 20100 Turku www.kiinteistoliitto.fi/varsinais-suomi varsinais-suomi@kiinteistoliitto.fi puh 02 277 5150 Taloyhtiö.nyt on Kiinteistöliitto VarsinaisSuomen julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Lehden sisältö rakentuu Kiinteistöliitto yhteisön artikkeleista ja sisällöistä. Julkaisu 13.10.2018 Julkaisija ja kustantaja Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi ry, Päätoimittaja Juuso Kallio, Taitto: Turun Sanomat Painopaikka: Salon Lehtitehdas
Asumisen kustannuskehitys on jatkunut huolestuttavasti. Kiinteistöliiton indeksitalo kustannusvertailussa kiinteistökustannukset ovat vuosina 2009-2017 nousseet Turussa 35 % ja valtakunnan tasolla 38 %. Samalla jaksolla elinkustannusindeksi on noussut noin 12 %. Asuminen haukkaa entistä suuremman osan käytettävissä olevista tuloista. Erilaisia uusia maksuja, joita on kiinteistönomistajille markkinoitu kustannusneutraaleina, on käytännössä vyörytetty asumisen kustannuksiksi. Kunnan perimien maksujen tulee kohdella kiinteistönomistajia tasaisesti ja oikeudenmukaisesti. Viimeisimpinä esimerkkeinä ovat jätehuollon perusmaksu sekä hulevesimaksu. Tämänkaltainen erillisveloitusten kasvu kuvaa nähdäkseni kuntatalouden kriisiä. Kustannuserille ei kyetä budjetoimaan tai ylläpitämään kohtuullista ja tarkoituksenmukaista rahamäärää. Joudutaan ottamaan käyttöön erillisveloituksia, joilla voidaan kiinnittää tiettyyn kustannuspaikkaan tarvittava määräraha. Kun tällainen ansaintalogiikka avataan, niin mitä seuraavaksi? Eikö pelkkä kunta- ja kiinteistövero riitä kunnan tuloksi? Uudet maksut ovat usein ongelmallisia, koska olemassa oleva maksuperuste muuttuu. Joskus se voi muuttua oikeudenmukaisempaan suuntaan ja joskus toisin päin. Uudistus voidaan toteuttaa kuluneutraalisti tai sillä voidaan kerätä lisää tuloja. Maksujen perusteet ovat poliittisten päättäjien käsissä ja ne pitää kyetä perustelemaan avoimesti. Esimerkiksi hulevesien osalta on ongelmallista, että kiinteistönomistaja joka on liittynyt hulevesijärjestelmään maksaa hulevesimaksua saman verran kuin naapuri, joka ei järjestelmään halunnut liittyä. Vastaavalla tavalla Turussa esitetty maksu ei kohtele oikeudenmukaisesti kiinteistöomistajaa, joka on esimerkiksi huolehtinut tontilla tapahtuvasta hulevesien imeytyksestä.
Kustannusten vyörytys näkyy myös erilaisten perusmaksujen osuuksien nousussa. Perusmaksujen kasvua perustellaan yleisesti sillä, että infra vaatii ylläpitoa ja infran ylläpidon kustannukset ovat kiinteät. Tämä pitää paikkaansa. Mutta mankala- eli omakustanneperiaatteella toimivat kuntien yhtiöt toimivat mielestäni kustannustehokkaammin mitä suurempi osa kassavirrasta perustuu myytävien palveluiden tuloihin. Mitä suurempi osuus liikevaihdosta tulee erilaisista kiinteistä korvauksista tuo mahdollisuuden löysätä otetta. Ja asukkaat maksavat. Näenkö liikaa uhkakuvia? Ehkä, mutta yritykset jotka toimivat markkinoilla vain rajoitetusti vaativat tiukkaa seurantaa ja siihen valvontaan ei välttämättä luottamushenkilöistä muodostuvat hallitus aina kykene. Ylipäätään politiikassa tunnistetaan, että luottamustehtävään valitusta henkilöstä tulee aika pian oman sektorinsa edunvalvoja. Rakennettu ympäristömme on suurin kansallisvarallisuutemme. Kansallisvarallisuustutkimuksen mukaan sen osuus on 600 miljardia euroa. Tästä asuinrakennusten osuus on 250 miljardia. Rakennuskannassamme ja yhdyskuntateknisissä järjestelmissä on mittavia korjaustarpeita. Kuntien päättäjillä on tärkeä tehtävä huolehtia rakennetun ympäristön kehittämisestä siten, että asumiskustannukset eivät nouse kohtuuttomasti. Kaupungistuminen haastaa meidät. Toisaalla rakennusten tonttimaan arvo nousee ja toisaalla sen arvo voi painua lähelle nollaa. Taloyhtiössä ollaan vastaavalla tavalla oman omaisuuden vaalijoita. Rakennuskantamme ikääntyy ja monet asuinrakennukset ovat korjausten kynnyksellä. Taloyhtiön hallituksella on tärkeä tehtävä huolellisesti toimien valvoa ja edistää yhtiön etua. Yhtiökokous päättää linjat ja korjaukset, joita kussakin yhtiössä toteutetaan.
Kysyimme neljältä eri puolueen kansanedustajalta:
mitkä ovAt mielestänne keskeiset keinot, joillA AsumiskustAnnusten nousuA voidAAn hillitä? Ilkka Kanerva, Kok Erilaisten verojen osuus asumiseen liittyvistä kustannuksista on korkea noin kolmannes. Asumiseen liittyvä verotus ei voi enää kiristyä, vaan on etsittävä muita keinoja. Rakentamiseen liittyvien energia- ja tehokkuusvaatimuksien tulee olla taloudellisesti kannattavia rakennuksen omistajalle ja kannustaa suunnitelmalliseen kiinteistöpitoon. Asumisen hinnan nousua voidaan parhaiten torjua lisäämällä tarjontaa eli nopeuttamalla kaavoitusta ja monipuolistamalla tonttitarjontaa. Kuntien päätösvaltaa kiinteistöverotuksessa tulisi lisätä poistamalla kiinteistöveroprosenttien alarajat.
Olavi Ala-Nissilä, Kesk Eduskunnan tarkastusvaliokunta käsittelee parhaillaan teettämäänsä tutkimusta asuntopolitiikan vaikuttavuudesta. Asuntojen tarjonnan ja kysynnän kohtaaminen on tärkeä tehtävä. Riittävä asuntotarjonta hillitsee kustannusten nousua. Asumistuen parempaa vaikuttavuutta tullaan ehdottamaan sosiaaliturvan uudistuksen Toimihankkeen yhteydessä tarkasteltavaksi. Tuki ei ole tarkoitettu sijoittajille. Rakentamisen laatu, vastuut ja alan koulutus nostetaan esille rakennustekniikan edetessä. Kiinteistöverouudistus on tulossa mutta se ei saa nostaa verotuksen tasoa. Taloyhtiön oma hyvä hallinto luo luottamusta asukkaisiin.
Eeva-Johanna Eloranta, SDP Asumisen kustannusten hillitsemiseksi on tehtävä toimia usealla rintamalla ja samalla hillittävä järjettömien tuki- ja sääntelyratkaisujen syntymistä. Tehokas tontti- ja maankäyttöpolitiikka, järkevät asumisen ja asuntorakentamisen ja korjausrakentamisen tuet sekä nopea julkinen liikenne, myös kaukoliikenneyhteydet, jotka mahdollistavat työssäkäynnin vähän kauempaakin, ovat toimivan asuntopolitiikan perusta. Energiaratkaisut ja elinkaariajattelu ovat myös keskeisessä asemassa asumiskustannusten hillitsemissä.
Li Andersson, Vas Asumiskustannusten nousuun ei ole yhtä ratkaisua, joka sopisi koko maahan. Asumisen korkea hinta on erittäin suuri ongelma etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Samaan aikaan harvaan asutulla alueella asuntokauppa on hyvin hidasta ja hinnat alhaiset, mutta asumiskustannuksiin kohdistuu nousupainetta. Parhaiten asumiskustannusten nousua kasvukeskuksissa voidaan hillitä kuntien aktiivisella maa-, kaavoitus- ja tonttipolitiikalla, mutta tärkeää on huolehtia myös riittävästä kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta.
2
2
Tammi-maaliskuu
Kiinteistönhoidossa seurataan pihan liukkaus- ja lumitilannetta sekä pidetään huolta sisätilojen riittävästä lämmöstä. Tarvittaessa huolehditaan muun muassa lumenpudotuksen tilaamisesta. Kiinteistössä tarkkaillaan erityisesti sadevesikaivojen ja rännilämmitysten toimintaa sulamisvesien jäätymisriskin vuoksi. Myös kiinteistön turvallisuus, kuten palovaroittimet ja väestönsuojelutilat tarkistetaan. Tässä vaiheessa on hyvä seurata myös kiinteistön yleisten kosteiden tilojen pintojen kuntoa esimerkiksi pesutuvasta ja saunasta.
AK
• Pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) sekä yhtiön strategian päivitys
• Seuraavan vuoden suunnittelu • Sopimusten tarkastelu ja seuraavan vuoden hintamuutosten selvitys • Syysyhtiökokous
HuHTi-kesäkuu
Hallinnossa aloittaa uusi, yhtiökokouksessa valittu hallitus. Hallitus järjestäytyy ja laatii työskentelyä varten työjärjestyksen sekä työ- ja kokoussuunnitelman eli sopii muun muassa kokouskutsujen toimittamistavasta, järjestetäänkö netti- tai puhelinkokouksia ja miten hallituksen päätöksistä tiedotetaan asukkaille ja osakkaille. Mikäli on sovittu noudatettavan Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositusta, käydään hallituksessa läpi suositus. Lisäksi suunnitellaan, miten yhtiökokouksessa tehdyt päätökset laitetaan täytäntöön käytännössä. Uudet hallituksen jäsenet perehdytetään tehtävään ja sovitaan hallituksen keskinäisestä työnjaosta. Ainakin yhtiöjärjestys, taloyhtiön sopimukset, tehtävänjako isännöitsijän ja hallituksen välillä, sekä yhtiön noudattama korjaus- ja kunnossapitovastuunjako on syytä käydä läpi. Hallituksen jäsenille löytyy paljon myös maksuttomia koulutuksia, joita kannattaa hyödyntää. Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenet voivat suorittaa maksutta Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen -verkkokurssikokonaisuuden. Osakkaille tiedotetaan yhtiökokouksen päätöksistä ja jaetaan uuden hallituksen yhteystiedot. Muuttuneet tiedot hallituskokoonpanossa ilmoitetaan myös Patentti- ja rekisterihallitukselle.
LU
• Talousarvion seuranta ja tilannekatsaus • Mahdollisen syysyhtiökokouksen valmistelu
SY UKU Nä HeI
Hallinnossa käynnistetään vuoden alusta kevään yhtiökokouksen päätösasioiden lopullinen valmistelu. Laaditaan taloyhtiön tilinpäätös ja siihen liittyvät asiakirjat, kuten toimintakertomus, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys sekä vastikelaskelmat. Tarvittavat suostumukset hankitaan kokouksessa valittavilta tilintarkastajilta ja toiminnantarkastajilta, sekä päätetään yhtiökokouksen aika ja paikka sekä lähetetään yhtiökokouskutsut viimeistään 2 viikkoa ennen yhtiökokousta. Osakkaille jaetaan heti vuoden alussa tiedote siitä, että heillä on mahdollisuus saada asioita käsiteltäviksi yhtiökokouksessa. Jos taloyhtiön on tarkoitus toteuttaa tilikauden aikana (kuluvana vuotena) korjaushankkeita, hallituksen tulee myös käsitellä hankkeista pyydetyt tarjoukset. Korjaushankkeiden toteuttamisesta päättää yhtiökokous.
U
• Taloustilanteen seuranta, mahdollisen rahastointipäätöksen teko
L OK
Taloyhtiön vuosikello auttaa hallitusta ja isännöitsijää taloyhtiön toiminnan suunnittelussa, sekä osakkeenomistajia ymmärtämään mitä yhtiössä tapahtuu vuoden aikana. Vuosikelloon on otettu taloyhtiön hallintoon liittyvien tehtävien ohella mukaan huoltotöitä sekä muita talotekniikan kannalta tärkeitä ja toistuvia tehtäviä. Ne taloyhtiöt, joilla on käytössään huoltokirja voivat tarkistaa siitä kiinteistön hoidon tehtävät, ajoitukset ja ohjeet. Taloyhtiöt ovat toiminnaltaan ja tarpeiltaan keskenään erilaisia. Vuosikello on tarkoitettu ohjeelliseksi malliksi, jonka avulla voi suunnitella oman taloyhtiön toimintaa.
UU -j O
KALeNTerIvUOSI TALOYHTIÖN TOImINTAA
U U K
• Seuraavan vuoden hankkeiden valmistelu ja kilpailutus • Yhtiökokouksen päätösten toimeenpano
YS KU
U
TALOYHTIÖN HALLITUS YHTIÖN ASIALLA Hallitustyöskentely tarjoaa loistavan näköalapaikan taloyhtiön varallisuuden hoitoon. Hallituksen päämääränä on yhtiön edun mukainen toiminta. Hallitus onkin koko yhtiötä ja kaikkia sen osakkaita varten. Kukin hallitus päättää itse hallitustyöskentelyn tarkemmat toteutustavat. Hallitustyöskentelyä helpottamaan on luotu monia työkaluja, joita hallituksessa kannattaa ottaa käyttöön. Vahvista hallitustyöskentelyn pelisäännöt
Asunto-osakeyhtiölaki raamittaa hallitustyöskentelyä hyvin yleisellä tasolla ja tarkemmat toimintaperiaatteet jäävätkin kunkin hallituksen linjattavaksi. Hallituksessa kannattaa ottaa käyttöön vähintään työjärjestys, kokoussuunnitelma ja vuosikello. Samoin hallituksessa on hyvä päättää hallituksen kokouskutsuajasta, -tavasta sekä kokoontumisen tavasta. Pelisäännöt on hyvä lyödä lukkoon jo hallituksen järjestäytymis-
kokouksessa. Hallituksen kokousaikataulun viestintä yhtiön osakkaille parantaa vuorovaikutusta taloyhtiöissä ja aktivoi osakkaita olemaan aloitteellisia yhtiön asioissa. Hallituksen on kaikkineen hyvä sopia viestinnän pelisäännöt.
Ota tieto haltuun
Hallitustyöskentelyyn ryhtyminen ei edellytä ennakolta kiinteistöalan asiantuntemusta, tärkeintä on kiinnostus ja halu oppia uutta. Hallitustyöskentelyyn on saatavilla roppakaupalla tukea esimerkiksi alan opaskirjallisuudesta ja koulutuksista. Työskentely helpottuu merkittävästi, kun tiedossa on, mitä hallituksen tehtäviin kuuluu ja miten tehtävät tulisi suorittaa. Hallituksessa on hyvä päättää myös hallituksen jäsenten kouluttamisesta. Parhaimmillaan taloyhtiötä johtavat aktiiviset ja osaavat hallitusjäsenet tiiviissä yhteistyössä ammattimaisen isännöinnin kanssa.
Fokus yhtiön etuun
Hallitustyöskentelyssä tavoitteena on yhtiön edun toteuttaminen - ei hallituksen yksittäisen jäsenen tai tietyn osa-
kasryhmän edun toteuttaminen. Tavoitteen saavuttamista tukee osaltaan myös velvoite toimia yhtiön päätöksenteossa yhdenvertaisesti. Yhtiön etu on, että kaikkia samassa asemassa olevia osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön edun mukaisesti toimiminen edellyttää hallitukselta muun muassa tietoa, vuorovaikutusta osakkaiden kanssa, riittävää hankintojen ja palvelujen kilpailutusta sekä tarpeiden mukaisten palveluntuottajien valintaa.
Vältä ja rajoita vastuu
Huolellinen toiminta on paras suoja mahdollisia vastuita vastaan. Hallitustyöskentelyssä kannattaa kiinnittää huomiota vähintään seuraaviin: - Ammattimaisen isännöinnin hankkiminen - Riittävästä vakuutusturvasta huolehtiminen - Toimitaan toimivallan puitteissa - Esteellinen jäsen jäävää itsensä päätöksenteosta - Turvaudutaan asiantuntija-apuun erityisosaamista vaativissa kysymyksissä
HTHJ-VERKKOKURSSISARJA
TALOYHTIÖN
VASTUUNJAKOTAULUKKO 2018 – osakkaalle ja asukkaalle
Taloyhtiön hallituksessa tarvitaan tietoa monelta alalta. HTHJ ja sitä täydentävä HTHJPLUS -verkkokurssisarja tarjoavat tukevat eväät taloyhtiön hallituksessa toimimiseen. Kurssisarja sisältyy Kiinteistöliiton jäsenmaksuun!
TILAA:
Kurssisarja kasvoi hiljattain Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä – HTHJPLUS -kurssilla.
HTHJ Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen
HTHJPLUS Toiminnantarkastuksen perusteet
HTHJPLUS Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä
199 €
99 €
99 €
www.kiinkust.fi
Kiinkust_TurunTY_Nyt_125x88_HTHJ.indd 1
075 757 8591
asiakaspalvelu@kiinkust.fi
4.9.2018 15:32:30
Tiesithän, että asunto-osakeyhtiössä asuminen voi tulla kalliiksi, jos et ole perillä kunnossapitovastuista! Ota siis ajoissa selvää velvollisuuksistasi ja oikeuksistasi! 23. painos, 2018, tuotenro 210, 56 s.
19,50 € TILAA:
www.kiinkust.fi
Kiinkust_TurunTY_Nyt_125x88_VJT2018.indd 1
075 757 8591
asiakaspalvelu@kiinkust.fi
4.9.2018 15:25:29
3
TA m
m IK
”Vuosikello on tarkoitettu ohjeelliseksi malliksi, jonka avulla voi suunnitella oman taloyhtiön toimintaa.”
U U -m
L AA
• Tilinpäätöksen valmistelu ja laadinta
U ISK
• Talousarvion laadinta • Kevään yhtiökokouksen valmistelu
U
• Seurataan lumitilannetta ja huolehditaan liukkaudentorjunnasta • Kuluvan vuoden korjaushankkeiden tarjousten käsittely ennen yhtiökokousta
Kiinteistönhoidossa huolehditaan kellokytkimet kesäaikaan ja tarkistetaan, että ne toimivat. Lisäksi tarkistetaan yleisten tilojen vesi- ja viemärikalusteiden kunto sekä sulku- ja säätöventtiilien kunto, jollei tarkistusta ole suoritettu alkuvuodesta. Hyvä on selvittää veden, lämmön ja sähkön kulutus ja vertailla lukuja aiempiin, normeerattuihin lukemiin. Lisäksi tehdään ilmanvaihtoon liittyvät toimenpiteet eli tarkistetaan poisto- ja tuloilmakoneiden sekä lämmöntalteenottolaitteiden toimivuus. Suodattimet ja hihnat vaihdetaan tarvittaessa ja lisäksi puhdistetaan yleisten tilojen ilmanvaihtoventtiilit ja raitisilmasäleiköt. Asukkaita muistutetaan huoneiston ilmanvaihtoventtiileiden puhdistuksesta ja mahdollisten korvausilmaventtiilien suodattimien vaihtotarpeesta.
Heinä-syyskuu
• Kevään yhtiökokous • Uuden hallituksen järjestäytymiskokous
Sä KU U
• Uusien hallituksen jäsenien perehdytys • Kevättalkoot
U
-K e
• Korjaushankkeiden seuranta
IK T H U H
U
Hallinnossa järjestetään hallituksen kokoukset tarvittaessa. Kesätauon jälkeen varmistetaan taloustilanne, onko talousarvio pitänyt vai tuleeko taloudenpidossa tehdä korjausliikkeitä. Yhtiökokouksessa päätettyjen asioiden toimeenpanon tilanteesta sekä taloudellisesta tilanteesta on hyvä viestiä asukkaille ja osakkaille. Mikäli tarvetta on, aloitetaan yhtiön strategian päivitys. Aloitetaan seuraavan tilikauden korjaushankkeiden valmistelu ja tarvittaessa myös hankkeiden kilpailutus. Tarvittaessa valmistellaan myös syysyhtiökokous ja järjestetään haluttaessa pihatalkoot. Kiinteistönhoidossa varmistetaan kesällä, että pihan nurmikoita leikataan ja istutuksia hoidetaan riittävästi. Salaojajärjestelmän toimivuus tarkistetaan; tyhjennetään kaivot ja puhdistetaan koko verkosto tarvittaessa. Myös sadevesijärjestelmän sekä sadevesi- ja erotinkaivojen toimivuus varmistetaan ja tyhjennetään kaivot tarvittaessa. Räystäät puhdistetaan ja samalla on hyvä tarkistaa katon kunto. Kattokaivot käydään läpi ja puhdistetaan ne säännöllisesti, vähintään myrskyisten
ilmojen jälkeen. Syyskuun puolella aletaan valmistautua tulevaan lämmityskauteen.
lOka-jOulukuu
Hallinnossa varmistetaan, että seuraavan vuoden korjaus- ja kunnostushankkeiden suunnittelu sekä mahdolliset kuntotutkimukset ovat edenneet sovitusti. Loka- marraskuulle osuu Energiansäästöviikko sekä Paloturvallisuusviikko, jolloin on hyvä ajankohta tiedottaa asukkaille näihin liittyvistä asioista ja muistuttaa mm. pelastussuunnitelmasta. Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) sekä yhtiön strategia päivitetään tarvittaessa tehtyjen kyselyiden ja tutkimusten pohjalta. Hallitus myös arvioi tässä kohtaa omaa työtään ja tekee vuosisuunnitelman seuraavalle vuodelle. Jos halutaan tehdä rahastointikirjaus kuluvan vuoden tilinpäätökseen, päätös siitä on tehtävä viimeistään tässä vaiheessa. Rahastointipäätöksen tekee yhtiökokous; tarvittaessa on kutsuttava koolle ylimääräinen yhtiökokous päättämään asiasta. Vuoden lopussa käydään läpi myös taloyhtiön sopimukset ja niiden päivitystarpeet sekä sopimuksiin mahdollisesti tulleet hinnankorotukset. Tarvittaessa järjestetään jätehuollon kanssa joulukuusien hävitys ja ylimääräiset jäteastioiden tyhjennykset sekä tiedotetaan asukkaille toimintaohjeet. kiinteistönhoidossa siirretään kellokytkimet talviaikaan ja varmistetaan salaojien toimivuus. Lisäksi varmistetaan tarvittaessa ajoluiskien, räystäiden ja syöksytorvien sulatuskaapelit ja kytketään ne päälle. Lumitöihin ja hiekoitukseen tulee olla tarvittavat välineet ja ulkovalaistuksen toimivuus ja riittävyys on myös syytä tarkastaa. Myös veden, lämmön ja sähkön kulutus on hyvä selvittää ja vertailla lukuja aiempiin, normeerattuihin lukemiin. Lumi ja jää tilannetta tarkkaillaan tarvittaessa. Mikäli asunnoissa on tarvetta suorittaa sisäilmatutkimuksia, tulee tällaiset tutkimukset suorittaa yleensä talviaikaan. Lähde: www.kiinteistolehti.fi/taloyhtionet/vuosikello/
TALOYHTIÖN cHecK-LISTA TArKISTA TALOYHTIÖSI TILANNe!
- Valvotaan palveluntuottajia ja puututaan havaittuihin epäkohtiin - Laitetaan pätevät yhtiökokouspäätökset täytäntöön - Kiinteistön turvallisuusriskejä on hallittu siirtämällä sopimusehdoin kiinteistönpidon tehtäviä mm. kiinteistöhuollon täytettäväksi - Eriävän mielipiteen kirjauttaminen pöytäkirjaan Merkittävimpien päätösten, kuten korjaushankkeiden huolelliseen valmisteluun kannattaa laittaa paukkuja. Samoin hallituksessa kannattaa huolehtia valmistelun ja päätöksenteon riittävästä dokumentoinnista. Mahdolliset vastuukysymykset puidaan viime kädessä tuomioistuimessa ja oikeudenkäynnissä ratkaisevaan asemaan nousee osapuolten kantaa tukeva näyttö eli todistelu. Kannattaakin huolehtia siitä, että merkittävimpiä ja riskialttiimpia hallituspäätöksiä perustellaan ja toisaalta säilytetään valmisteluaineisto vähintään niin kauan, kun vastuuajat ovat auki.
Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vastaavat yhtiössä käytännössä siitä, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin. Taloyhtiön yhtiökokous määrittää tahtotilan, jonka perusteella hallitus tehtäviään suorittaa. Kiinteistöliitto on koonnut työkaluksi tarkistuslistan, jonka avulla voi perehtyä oman taloyhtiön tärkeisiin asioihin.
❑ Oletko tutustunut taloyhtiösi yhtiöjärjestykseen? ❑ Tiedätkö yhtiökokouksen pitoajan ja kutsumenettelyn? ❑ Tunnetko yhtiövastikkeen perusteet taloyhtiösi osalta? ❑ Tiedätkö taloyhtiösi hallinnassa olevat tilat? ❑ Tunnetko taloyhtiön hallinnon (isännöitsijä, hallituksen puheenjohtaja ja hallitus) tehtävät ja roolin taloyhtiön toiminnassa?
Päälakimies Jenni Hupli, Kiinteistöliitto
❑ Oletko perehtynyt taloyhtiösi järjestysmääräyksiin? ❑ Tunnetko korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisentaloyhtiön ja osakkaiden kesken?
KOTI UUDISTALOSTA – OSAKKAAN JA TALOYHTIÖN HALLITUKSEN OPAS Hannaleena Kuutilo & Kristel Pynnönen
Upouuteen kotiin muutto voi muuttua pettymykseksi, jos rakentamisen jälki on puutteellinen tai vastikkeet eivät riitä taloyhtiön laskujen maksamiseen.
32 €
Mitä kaikkea uuden asunnon ostajan kannattaa oman etunsa vuoksi ottaa selville, selviää Koti uudistalosta -uutuuskirjasta. 2. painos, 2018, tuotenro 201, 84 s.
TILAA:
www.kiinkust.fi
Kiinkust_TurunTY_Nyt_125x88_kotiUudistalosta.indd 1
075 757 8591
asiakaspalvelu@kiinkust.fi
4.9.2018 15:25:00
❑ Tiedätkö osakkeenomistajan tekemien muutostöiden ilmoitusvelvollisuudesta? ❑ Oletko perehtynyt taloyhtiösi pelastussuunnitelmaan? ❑ Onko yhtiöönne laadittu hallituksen lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys? ❑ Onko taloyhtiössäsi tehty pidemmän aikavälin kunnossapitosuunnitelma? ❑ Onko taloyhtiössä keskusteltu, miten yhtiötä halutaan ylläpitää, korjata ja kehittää? ❑ Tunnetko taloyhtiösi korjaushistorian? Taloyhtiön hallituksen check-lista kokonaisuudessaan löytyy kiinteistöliiton jäsensivuilta www.kiinteistoliitto.fi/jasensivut
4
PaPerisista osakekirjoista luoPuminen etenee
oto-isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet
Eduskunta sai syyskuussa käsiteltäväkseen 2,7 miljoonaa suomalaista koskettavan lakiesityksen. Osakehuoneistorekisterissä on kyse taloyhtiöillä itsellään olevien omistustietojen keräämisestä valtakunnalliseen, Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin. Tämä mahdollistaa paperisista osakekirjoista luopumisen. Myös panttaukset tehdään jatkossa julkiseen rekisteriin. Osakehuoneistorekisteri avataan vuoden 2019 alussa, josta lähtien uudet taloyhtiöt perustetaan sähköisesti rekisteriin, eikä niille enää painateta osakekirjoja. Ennen 2019 alkua perustetut vanhat taloyhtiöt pääsevät mukaan toukokuun alusta 2019. Kaiken kaikkiaan noin 90 000 suomalaisen taloyhtiön tulee hoitaa liittyminen 3,5 vuoden siirtymäajan kuluessa. ”Käytännössä tämä edellyttää osakehuoneistorekisterin ja isännöintijärjestelmien yhteen toimimista, koska selvää on, että hallinnon hoidon tulee muutoksen myötä sujuvoitua, ei vaikeutua”, sanoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén. Osakehuoneistorekisteriin siirtyminen vaatii myös isännöintijärjestelmien päivittämistä, jotta tiedon siirto isännöintijärjestelmästä osakehuoneistorekisteriin ja päinvastoin onnistuu toukokuusta 2019 alkaen. Kun taloyhtiön osakastiedot on siirretty uuteen rekisteriin, päästään nauttimaan heti myös osakehuoneistorekisterin hyödyistä. Taloyhtiöltä poistuu esimer-
Taloyhtiöllä tulee olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijän valinta kuuluu aina hallituksen toimivaltaan.
kiksi vastuu selvittää hankalia perintöoikeudellisia saantoja. Osakkeenomistajien osalta asuntokauppa helpottuu, kun paperisia osakekirjoja ei enää tarvita. ”Maanmittauslaitos tarjoaa käyttöliittymän, jonka avulla muun muassa ne taloyhtiöt, joilla ei ole isännöintiä, voivat hoitaa osakeluettelon ylläpidon siirron”, sanoo Maanmittauslaitoksen ohjelmapäällikkö Jorma Turunen. ”Taloyhtiöiden on tärkeää varautua osakehuoneistorekisterin tuloon huolehtimalla siitä, että yhtiön hallituksen ja isännöitsijän tiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla”, sanoo Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen. Rekisteriä valmistellaan maa- ja metsätalousministeriön ASREK-hankkeessa yhteistyössä muiden ministeriöiden kanssa. Osakehuoneistorekisteriä rakentaa Maanmittauslaitos yhdessä Patentti- ja rekisterihallituksen, Verohallinnon ja Väestörekisterikeskuksen kanssa. Hankkeen toinen, rekisterin tietosisällön laajentamista koskeva vaihe on jo käynnistynyt.
Oto-isännöinnillä tarkoitetaan isännöintitehtävien hoitamista oman toimen ohella. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä isännöitsijältä vaadittavasta pätevyydestä, vaan isännöitsijän valinnassa tulisi huomioida taloyhtiön koko, ikä, kunto sekä näiden asettamat vaatimukset. Etenkin pienehköissä taloyhtiöissä otoisännöitsijä voi olla vaihtoehto ulkopuoliselle ammatti-isännöinnille. Isännöitsijän tulee tehtävässään noudattaa huolellisuusvelvoitetta ja toimia yhtiön edun mukaisesti. Huolellisuusvelvoitteella tarkoitetaan sitä, että isännöitsijän tulee toimia objektiivisesti arvioiden siten kuin huolellinen isännöitsijä vastaavissa olosuhteissa toimisi. Oto-isännöitsijäkään ei voi vedota siihen, että hän ei oman tietämättömyytensä vuoksi ole voinut ymmärtää jonkin isännöitsijän tehtäviin kuuluvan toimen merkitystä, mutta toimintavelvollisuuksia ja vastuun ankaruutta arvioitaessa isännöitsijän omalla osaamisella ja koulutuksella saattaa olla merkitystä. Taloyhtiön johtohenkilöiden vahingonkorvausvastuu on tuottamusvastuuta. Isännöitsijä voi siten joutua korvausvelvolliseksi aiheutuneesta vahingosta, jos hän on syyllistynyt tahalliseen tai huolimattomaan tekoon tai laiminlyöntiin tehtäviään hoitaessaan. Oto-isännöitsijänkin on tärkeä huolehtia siitä, että hänellä on riittävä toiminnan vastuuvakuutus aiheutuneen vahingon varalle.
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toimistolla Turun Puolalankadulla jäseniä palvelevat: neuvontainsinööri Matts Almgrén, talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen, lakimies Sanna-Mari Mannila, sekä toiminnanjohtaja Juuso Kallio. Lisäksi jäsenillä on käytössään Suomen Kiinteistöliiton kiinteistöalan ammattilaisten tarjoamat palvelut. Jäsenpalvelujen käyttö edellyttää voimassa olevaa jäsennumeroa.
Pia Hosia Lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry
Liittymistarjous uusille jäsenille, loppuvuosi 2018 veloituksetta!
Jäsenyys kannattaa Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat vastuussa huomattavasta omaisuudesta. Riittävät tiedot ja taidot auttavat selviytymään tehtävässä, sekä tekemään oikeita päätöksiä: Kiinteistöalan ammattilaiset ovat apunasi:
■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
Maksuton puhelinneuvonta, sekä neuvonta toimistolla laki-, korjaus-, teknisissä- ja talouskysymyksissä. Jäsentiedote postissa (6 krt/v), sekä sähköinen uutiskirje Suomen Kiinteistölehden vuosikerta (10 krt/v) Lounais-Suomen Kiinteistöviestin vuosikerta (6 krt/v) Kattavat jäsensivut www.kiinteistoliitto.fi/jasensivut Taloyhtiöllenne ilmaiset kotisivut Maksutonta koulutusta taloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille Jäsenalennuksia mm. Kiinteistöalan Kustannuksen tuotteista
JÄSENYYS HELPOTTAA PÄÄTÖKSENTEKOA
98%
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen jäsenistä suosittelee jäsenyyttä
✁ ☐ Haluamme liittyä jäseneksi ☐ Haluamme lisää tietoa jäsenyydestä (täytä vain yhteystietosi)
Vastaanottaja maksaa postimaksun
Jäsenhakemus Voit täyttää hakemuksen osoitteessa https://varsinais-suomi.kiinteistoliitto.fi/liityjaseneksi/ Jäsenmaksu määräytyy kiinteistön kuutiotilavuuden mukaan ja yleisin jäsenmaksu taloyhtiöille on 200-250 euron välillä. Yhtiön nimi Yhtiön osoite Kuutiotilavuus ☐ Kerrostalo ☐ Rivitalo Hallituksen puheenjohtaja Nimi Osoite Sähköposti Puhelin Isännöitsijä Nimi Toimisto Osoite Sähköposti Puhelin Paikka ja aika Allekirjoitus
m3 ☐ Paritalo
Mottagaren betalar portot
☐ Muu
KIINTEISTÖLIITTO Tunnus 5005669 00003 VASTAUSLÄHETYS