T loyhtiö.Nyt
KIINTEISTÖLEHTI
HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI
KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE
Viisas taloyhtiö huolehtii rahoistaan
1/2020
2 Viekö hyvä veli parhaat urakat?
4 Taloyhtiön tulot ovat osakkaiden menoja
10 Avustukset myös osakkaan apuna
12 Valpas hallitus seuraa isännöitsijän toimia Kuva: Bigstock
Kuva: Bigstock
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
PÄÄKIRJOITUS Kiinteistölehti Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Lehti on luettavissa myös pdf-muotoisena verkkoversiona osoitteissa www.kiinteistolehti.fi/taloyhtionyt ja https://issuu.com/kiinteistoliitto Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Julkaisu: Huhtikuu 2020 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Lehtisepät Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimitussihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: Graafinen palvelu Lippo Seuraava Taloyhtiö.Nyt ilmestyy syyskuussa 2020. ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)
Taloyhtiö keskellä kriisiä Kun koronavirus viimein kunnolla nousi suomalaisten tietouteen, se oli jo ehtinyt aiheuttaa vakavaa vahinkoa monessa maassa. Kokonaisia kansakuntia ja miltei jopa maanosia oli polvillaan, eikä kenelläkään silti tuntunut olevan tietoa edes siitä, kuinka pitkään pandemia riehuisi ja mitä kaikkea se ehtisi sinä aikana tuhota. Samaan aikaan kun kasvoi huoli ihmisten terveydestä ja turvallisuudesta, esiin nousivat taloudelliset uhkakuvat kaikessa karmeudessaan. Talouden rakenteita ja työpaikkoja koeteltiin nyt tavalla, jota aiempien kriisien aikana ei juuri ollut koettu. Vielä alkuvuodesta harva osasikaan kuvitella, että myös suomalainen yhteiskunta olisi hälytystilassa pitkään ja että kaikki joutuisivat ensimmäistä kertaa sitten sotavuosien kohtaamaan rajoituksia, joihin vapaan demokraattisen valtion väestö on tottunut pitämään arkipäivänä aivan erityyppisissä valtioissa. Taloyhtiöitä on totuttu pitämään eräänlaisina pienoisyhteiskuntina, jotka – vaikka omissa asioissaan itsenäisiä päätöksiä tekevätkin – eivät silti ole irrallisia muusta yhteiskunnasta. Niinpä samalla kun muukin yhteiskunta on hiljentynyt, myös taloyhtiöiden arki
on muuttunut. Yhtiökokouksia on lykätty tuonnemmaksi tai pyritty hyödyntämään digitalisaation antamia mahdollisuuksia, joissa ihmiset voivat välttää välitöntä fyysistä kanssakäymistä. Tämän, taloyhtiöiden oman järjestön ja puolestapuhujan, Kiinteistöliiton asiantuntijoiden artikkeleista kootun ja kaikille taloyhtiöissä asuville suunnatun teemalehden aiheet on lyöty lukkoon jo kauan sitten. Pandemiasta huolimatta teema päätettiin kuitenkin pitää ennallaan ja keskittyä taloyhtiöiden arkeen erityisesti talouden näkökulmasta. Koronasta meillä on ollut ministeritason tiedotustilaisuuksia ja aiheelle on annettu palstakilometrejä, ja hyvä niin. Kuten muun yhteiskunnan, myös taloyhtiöiden on kiinnitettävä huomiota talouteensa, olivatpa ajat mitkä hyvänsä. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteivätkö ihmiset taloyhtiöiden muodostamissa yhteisöissä silti vaikean ajan keskellä myös huomioisi ja auttaisi toisiaan kykyjensä mukaan. Rauhaisia lukuhetkiä!
Asko Sirkiä
Saako ”hyvä veli” taloyhtiön urakat? Elävän elämän esimerkit ovat osoittaneet, että paikka yhtiön johdossa ja vallan kahvassa voi tarjota mahdollisuuden oman tai kaverin edun tavoittelulle. Näin voi olla niin elinkeinoelämässä kuin asunto-osakeyhtiömaailmassa. Teksti: Maria Forsblom
Neuvonnassamme on vastaan tullut tilanteita, joissa yhtiön urakka on suhmuroitu yhtiön johtohenkilön lähipiirille tai lehmän kauppoina kaverille. Härskeimmissä tapauksissa urakka on ohjattu johtoon kuuluvan määräysvallassa olevalle yritykselle, vaikka hinta ei olisi edes kilpailukykyinen.
Urakoitsijan kilpailuttaminen Miten asunto-osakeyhtiössä voidaan sitten varmistua siitä, että urakan kilpailuttamisessa ja urakoitsijan valinnassa toimitaan rehellisesti ja asianmukaisesti? Mikään laki ei suoraan velvoita asunto-osakeyhtiötä kilpailuttamaan urakkaansa tai säädä urakkakilpailumenettelystä. Hankintalaki koskee vain julkisella rahalla rahoitettavia hankkeita ja harvoinpa asunto-osakeyhtiöissä hankintalain soveltamiskynnys ylittyy. Koska ei ole mitään ulkopuolista tahoa, joka valvoisi asunto-osakeyhtiön urakoiden kilpailuttamista, voi kilpailutus olla enemmän tai vähemmän läpinäkymätöntä puuhastelua. Ainoa valvova taho on hallitus ja yhtiö itse. Sinänsä asunto-osakeyhtiön johdon tulisi kilpailuttaa kaikki vähäistä suuremmat hankkeet toimiakseen huolellisesti yhtiön edun mukaisesti. Tarjouksia tulisi pyytää riittävä määrä saatavilla olevilta markkinoilta. Jos tarjouksia tulee vain yksi, voi tämä olla syy huoleen. Periaatteessa huolellisuusvaatimuksen rikkomisesta yhtiölle aiheutetusta vahingosta voi seurata vahingonkorvausvastuu. Mahdollisen korvausvastuun toteuttaminen käytännössä on usein kuitenkin näyttökysymyksineen jotain muuta kuin selvää ja yksinkertaista. Huolellisuusvaatimuksesta ja
vahingonkorvausvastuusta varoittelu voikin kuulostaa vain juhlapuheelta eikä vielä riitä hillitsemään opportunistia.
Merkittävät sidonnaisuudet Mikään ei toki estä antamasta urakkaa yritykselle, johon yhtiön johtoon kuuluvalla on sidonnaisuuksia. Tämän pitäisi tapahtua kuitenkin läpinäkyvästi ja esteellisyyskysymykset sekä yhtiön etu huomioiden. Oma etu tai kaverin etu ei saa mennä yhtiön edun edelle. Jotta mahdollisesti epäilyttäviin lähipiiritoimiin osattaisiin yhtiössä reagoida ennakoivasti, on suotavaa, että sekä isännöitsijä että hallituksen jäsenet ilmoittavat yhtiölle vuosittain sidonnaisuudet, joilla tarkoitetaan esimerkiksi omistusosuuksia ja hallitusjäsenyyksiä asunto-osakeyhtiön kannalta merkityksellisissä yhteisöissä. Tällaisia ovat esimerkiksi sidonnaisuudet rakennus- ja kiinteistönhuoltopalveluita tarjoavissa yrityksissä, joilta taloyhtiö ainakin teoriassa voisi ostaa palveluita. Sekä omat sidonnaisuudet että lähipiirin, kuten puolison, sidonnaisuudet tulisi ilmoittaa.
Hallituksen valvontavelvollisuus Lisäksi ei tule unohtaa, että hallituksella on asunto-osakeyhtiölaista johtuva velvollisuus valvoa isännöitsijän toimia. Vuosittain tehtävät ilmoitukset sidonnaisuuksista helpottavat myös hallituksen valvontatehtävää. Lähtökohtana tietenkin tulisi olla se, että hallitus voi luottaa isännöitsijän ammattitaitoon ja -etiikkaan. Samoin lähtökohtana tulisi olla, että osakkaat voivat luottaa yhtiön johdon yhtiön etua edistävään toimintaan. Jos tämä luottamus puuttuu, on henkilövalinnoissa mennyt jotakin pieleen. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontalakimies.
Kuva: Bigstock
2•
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•3
Osakkeenomistaja, Kuva: Bigstock
valmistaudu taloyhtiön yhtiökokoukseen tutustumalla myös talouslukuihin Kevät on yhtiökokousten aikaa. Osakkeenomistajan on hyvä osallistua oman taloyhtiönsä yhtiökokoukseen ja selvittää, miten omaisuutta on hoidettu ja tullaan hoitamaan. Se on myös paras tilaisuus vaikuttaa asunto-omaisuutensa kunnon ja arvon säilymiseen. Teksti: Ville Hopsu
Tällä hetkellä osallistuminen yhtiökokoukseen on kuitenkin suositeltavaa tehdä etäyhteyksien avulla taikka valtakirjalla, jotta vältetään isojen henkilöryhmien oleskelu samassa tilassa. Yhtiöiden tulee myös mahdollisuuksien mukaan harkita yhtiökokouksen siirtämistä myöhempään ajankohtaan.
Tilinpäätöksestä Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätettävä tilinpäätöksen vahvistamisesta ja talousarviosta. Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman ja taseen. Tuloslaskelma kertoo, millainen on asunto-osakeyhtiön tilikauden tulos ja miten se on syntynyt. Tuloslaskelmassa selvitetään tilikauden tulot ja menot. Tase kertoo asunto-osakeyhtiön varoista ja veloista tilikauden viimeisenä päivänä. Ti-
linpäätös olisi hyvä lukea rinnan samaa tilikautta koskevan talousarvion kanssa. Silloin voi verrata sitä onko tilikausi sujunut suunnitelmien mukaisesti, ja miltä osin ne ovat jääneet toteutumatta.
Talousarviosta Talousarvio on asiakirja, joka määrittää osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden yhtiölle. Talousarvion kautta osakkeenomistajat päättävät paljonko he taloyhtiöön sijoittavat varojaan. Talousarvio on vuosittain vahvistettava yhtiökokouksessa. Konkreettisimmin osakkeenomistajan omaan maksuvelvollisuuteen vaikuttaa talousarviossa mainitut vastikkeet, vuokrat ja
käyttökorvausmaksut. Talousarviosta on myös hyvä tarkastaa, ollaanko yhtiössä aikeissa periä ylimääräisiä hoitovastikkeita tai ehdotetaanko sen perimiseen valtuutusta hallitukselle. Talousarvioon on syytä tutustua sen verran, että pystyy havaitsemaan muutokset. Mahdolliset kysymykset ja eriävät mielipiteet kannattaa kirjata itselle ylös, jotta ne muistaisi sitten esittää yhtiökokouksessa.
Toimintakertomuksesta Yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista päättyneen tilikauden toimintakertomus on talousarvion ja tilinpäätöksen ohella eräs tärkeimmistä kokousasioista. Sen tar-
koituksena on kertoa yhtiön osakkaille ja asukkaille kaikki olennainen yhtiön tilasta ja tapahtumista raportointijakson aikana. On muistettava, että varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävä toimintakertomus on monille yhtiön osakkaille ja asukkaille usein ainoa mahdollisuus vuoden aikana lukea, kuulla ja keskustella yhtiön asioista sekä tehdä kuulemansa perusteella merkittäviä päätöksiä. Toimintakertomuksen käsittelyyn ja siitä esitettäville kysymyksille on varattava riittävästi aikaa. Toimintakertomuksen asianmukainen käsittely ja sen sisällön hyväksyminen paikkansapitäväksi kuvaukseksi yhtiön tilasta ja tilivuoden tapahtumista on toinen perusedellytyksistä tili- ja vastuuvapauden myöntämiseksi vastuuhenkilöille eli yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Toinen edellytyshän on tilinpäätöksen hyväksyminen. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontalakimies.
KORONAEPIDEMIA
Yhtiökokouksen voi pitää myös etänä. Lisätietoa ja muihin epidemiaan liittyviä taloyhtiöitä koskevia usein kysyttyjä kysymyksiä löytyy Kiinteistöliitto Uusimaan sivuilta www.ukl.fi.
Keskity huoletta hallitustyöhön,
me tuemme lakiasioissa. Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä. Juristimme avulla varmistat myös korjaus- tai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin. Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto. Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen. Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.
Helsinki, Unioninkatu 13, puh. 029 360 1100
Tampere, Koskikatu 7 A 1, puh. 029 360 1200
Apu löytyy osoitteesta www.kak-laki.fi
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
4•
Taloyhtiön tulot ovat osakkaiden menoja Osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön taloudenpidossa on oltava tarkkana. Kummassakin on omat, toisistaan poikkeavat lainalaisuutensa. Taloyhtiöissä suurin osa sisään tulevista euroista tulee suoraan osakkaiden lompakosta. Teksti: Juho Järvinen
Taloyhtiön tulot 2 % Kiinteistön muut tuotot 7 % Käyttökorvaukset
Taloyhtiön tulot ovat osakkaiden menoja
9 % Vuokrat
Taloyhtiön menot 1,3 % Henkilöstökulut
2,0 % Ulkoalueiden hoito 2,7 % Sähkö 2,9 % Siivous 3,0 % Jätehuolto 6,9 % Vesi ja jätevesi 7,1 % Kiinteistövero 7,8 % Muut hoitokulut
10,3 % Käyttö ja huolto
Hoitokulut 5,92 €/m²/kk
82 % Hoitovastikkeet
10,3 % Hallinto
25,8 % Korjauskustannukset
Asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla vuonna 2018
Taloyhtiön taloudenpito, rahoitus sekä voiton tavoittelu eroavat suuresti tavallisista osakeyhtiöistä. Siinä missä liiketoimintaa harjoittavan yrityksen tarkoitus on yleensä tuottaa omistajilleen voittoa, asunto-osakeyhtiön tarkoitus on tuottaa asumispalveluita ja huolehtia osakkaiden yhtiöön sijoittaman pääoman arvon säilyttämisestä. Asunto-osakeyhtiö toteuttaa tarkoitustaan ja huolehtii omistamansa kiinteistön pidosta sekä osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämisestä keräämällä riittävästi tuloja menojensa kattamiseksi. Taloyhtiöissä suurin osa, mahdollisesti kaikkikin, sisään tulevista euroista tulee suoraan osakkaiden lompakosta.
Vastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset Taloyhtiön varojen keräämisen lähtökohta on, että taloyhtiön lyhytvaikutteiset menot, eli juoksevat hoitomenot, pitää pystyä kattamaan osakkailta kuukausittain perittävällä hoitovastikkeella, tiloista saatavilla vuokratuloilla sekä käyttökorvauksilla. Hoitovastikkeen määräytymisperuste (esim. huoneistopinta-ala) käy ilmi taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Hoi-
tovastikkeen tasosta päätetään vuosittain yhtiökokouksessa. Hoitovastiketuloja täydentävät useimmissa taloyhtiöissä yhtiön hallinnassa olevista tiloista saadut vuokratulot (esim. talonmiehen asunto tai liiketilat) sekä osakkailta ja asukkailta perityt erilaiset käyttökorvaukset (esim. sauna- ja pesutupamaksut). On hyvin yhtiökohtaista, kuinka paljon esimerkiksi vuokratuloja saadaan. Monissa yhtiöissä ei ole lainkaan yhtiön vuokraamia tiloja, kun taas joissain taloyhtiöissä vuokratuloilla voidaan kattaa suurikin osa hoitokuluista. Tilastokeskus julkaisee vuosittain Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilaston, josta voidaan hieman haarukoida taloyhtiön tulopuolen jakaumaa. Tilaston mukaan hoitopuolen rahoituksesta vuonna 2018 asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 82 prosenttia tuli hoitovastikkeista. Lisäksi 9 prosenttia tuloista saatiin vuokrista ja 7 prosenttia käyttökorvauksista.
Mihin ne vastikkeet sitten menevät? Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilastosta saadaan myös karkea arvio siitä, mihin
osakkaiden maksamat vastikkeet oikein upposivat. Tilaston mukaan kiinteistönhoitokulut olivat asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla vuonna 2018 keskimäärin 5,92 €/m2/ kk. Tästä summasta noin 26 prosenttia meni korjauskuluihin, 20 prosenttia lämmityskuluihin ja 7,1 prosenttia kiinteistöveroon. Hallintokulut haukkasivat reilun 10 prosentin osuuden, vesikulut 7 prosentin sekä käytön ja huollon kulut reilun 10 prosentin osuuden hoitokuluista. Kulujakaumaa hieman vääristää korjauskulujen osuus, sillä ne ovat yksilölliset jokaisessa yhtiössä. Tilastossa korjauskuluina näkyvät kaikki tuloslaskelmaan kirjatut kulut, joten myös kirjauskäytännöllä on merkitystä. Tilastosta kuitenkin on helppo hahmottaa karkeammalla tasolla mihin osakkaiden maksamat vastikkeet taloyhtiöissä käytetään.
Miten hoitokulutilastoa voi hyödyntää? Tilaston luvut ovat keskimääräisiä, otannassa mukana olevien taloyhtiöiden lukuja, joten sellaisenaan niitä ei suoraan kannata
verrata oman taloyhtiön lukuihin. Sen sijaan eri hoitokuluerien osuutta hoitokuluista eli kulujakaumaa voi verrata oman taloyhtiön jakaumaan. Yhtiöt ovat erilaisia, mutta suuntaa-antavaa informaatiota tilastosta kuitenkin saadaan. Vertailemalla oman yhtiön lukuja keskimääräisiin, on mahdollista löytää kulueriä, joista voidaan saada säästöä aikaan. Kulujakauma auttaa myös hahmottamaan yhtiön suurimpia kulueriä ja miettimään millä toimenpiteillä yhtiön hoitokuluihin voidaan parhaiten vaikuttaa. Tärkeää on kuitenkin muistaa jokaisen yhtiön olevan yksilöllinen. Kaikkein alhaisin vastiketaso myös harvoin on se paras ratkaisu. Kuluja ja vastiketasoja pohdittaessa oleellisinta on aina se, mitä maksetuilla euroilla on saatu. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija.
Kuvitus: Kiinteistöliitto
19,9 % Lämmitys
ISÄNNÖINTIPALVELUT
Laajasalon
ISÄNNÖINTI Oy
KIINTEISTÖLEHTI
Luotettavaa isännöintiä, lähellä ihmistä – jo 30 vuotta
apuna taloyhtiön arjessa
Pyydä tarjous: www.laajasalonisannointi.fi
RAKENNUTTAMINEN, VALVONTA, KORJAUSSUNNITTELU
SUOMEN KIINTEISTÖLEHTI on taloyhtiöiden oma lehti. Se on oiva neuvonantaja vaikkapa silloin, kun tarvitset ajankohtaista tietoa, kun olet menossa osallistumaan taloyhtiösi yhtiökokoukseen. Eikä vain silloin, koska myös muulloin Kiinteistölehti käy samassa ajassa kuin taloyhtiön vuosikello.
Ihmisiä, joiden kanssa rakennat rohkeasti parempaa ains.fi
NYT 4 NUMEROA UUSILLE TILAAJILLE TUTUSTUMISHINTAAN 20 € Tilaa osoitteessa www.kiinteistolehti.fi/tilaa-kiinteistolehti/
Eiran Isännöitsijätoimisto Oy Osaava isännöitsijä
Suomen Kiinteistölehti
suomen_kiinteistolehti
Kiinteistolehti
www.kiinteistolehti.fi
järkevä vastiketaso kiinteistömanagement vaativat peruskorjaukset kiinteistön arvon säilyttäminen
Viihtyisää, turvallista ja terveellistä asumista!
Elimäenkatu 20 A 5. kerros, 00510 Helsinki Puhelin 0600 01250 etunimi.sukunimi@2727350.fi l www.2727350.fi
Helppo käyttää Esteri Koman käyttö on yksinkertaista. Yhden koneen versiossa pelkkä lähimaksukortin vilautus lukijalle riittää.
Monipuolinen Käyttäjä voi hoitaa maksamisen pankki- tai luottokortin lähimaksulla, sirulla tai magneettijuovalla. Lisäksi maksun voi tehdä puhelimella, sillä laite hyväksyy useita mobiilimaksujärjestelmiä.
Käy koneeseen kuin koneeseen Koma on kytkettävissä kaiken merkkisiin ja ikäisiin pesukoneisiin, kuivausrumpuihin, mankeleihin jne.
Edullinen käyttää Alhaisten käyttökulujen ansiosta rahastin sopii hyvin pienten maksujen keräämiseen.
Esteri Koma 4
Katso lisää www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme.
Esteri Pesulakoneet Oy Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 esteri@esteri.com www.esteri.com
Uusimaa
Jyrki Haatainen, 050 533 0806 Kim Karling, 040 501 1235 Harri Karling, 0400 447 828
Lounais-Suomi Jukka-Pekka Leppiaho, 0400 179 059 Pirkanmaa Jan Lehtonen, (03) 233 3236 Keski-Suomi Kari Tiihonen, 040 730 0077
Pohjanmaa Arto Kuparinen, 0400 663 484 Itä-Suomi Risto Ollila, 0500 543 099 Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, 040 527 5871
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuva: Bigstock
6•
SR Hankkeiden rahoitusta R S R R R pohdittava hyvissä ajoin RRRRSR Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekninen ja taloudellinen suunnitelmallisuus kulkevat aina käsi kädessä. Hyvissä ajoin on mietittävä tulevien vuosien rahoitusta ja sitä miten se vaikuttaa osakkaiden kukkaroon. Teksti: Juho Järvinen ja Jari Virta
Kiinteistöjen elinkaarta, tulevia korjaustarpeita ja kehittämismahdollisuuksia ajatellaan usein teknisestä näkökulmasta. Milloin kiinteistön osia joudutaan korjaamaan ja minkälaisia keinoja meillä on toteuttaa korjauksia tai miten kiinteistöä voidaan huoltaa sekä ylläpitää, jotta sille saadaan lisää käyttövuosia. Teknisen suunnitelmallisuuden rinnalla taloyhtiön hallituksen, yhtiökokouksen ja isännöitsijän tulee muistaa myös taloudellinen suunnitelmallisuus. Minkä verran tulevina vuosina tarvitaan rahoitusta ja ennen kaikkea, miten tämä näkyy osakkaiden kukkarossa? Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekninen ja taloudellinen suunnitelmallisuus kulkevat aina käsi kädessä.
Lähtötilanne selvitettävä huolella Jokaisella rakennuksella on oma elinkaarensa, jonka se kestää ja jonka aikana sitä ylläpidetään ja korjataan. Suunnitellun elinkaaren saavuttaminen edellyttää, että rakenne, rakennusosa tai järjestelmä on
suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Kiinteistönpidon järjestämisessä onkin otettava huomioon, että esimerkiksi tekemättömät ylläpitotoimet lyhentävät ko. rakennusosan tai järjestelmän elinkaarta ja kohottavat rakennuksen vaurioitumisalttiutta. Rahoitustarpeen suunnittelua varten kiinteistön osien jäljellä oleva käyttöikä on selvitettävä. Rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien teknisen käyttöiän arviointi voi pohjautua teoreettiseen tarkasteluun käyttövuosien perusteella ja/tai tehtyihin arvioihin, tutkimuksiin ja selvityksiin. Näiden perusteella saadaan arvio siitä, missä elinkaaren vaiheessa ko. rakennusosa tai järjestelmä on. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja erityisesti kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät lähtökohdat asioiden kunnolliselle käsittelylle. Koska kaikkia kuntoon vaikuttavia seikkoja ei voida luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi suositella erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Korjaustarpeiden selvitysten jälkeen on syytä aloittaa myös rahoitustarpeen ja rahoitusmahdollisuuksien kartoitus. Mitä aikaisemmin rahoitusta ryhdytään suunnittelemaan ja valmistelemaan, sitä enemmän vaihtoehtoja taloyhtiöllä on käytössään.
Ennakkoon varautuminen ja omaisuuden myynti Useimmissa taloyhtiöissä osakkailta tulevat eurot ovat yhtiön ainut tulonlähde, joten remontin kustannukset tulevat osakkaiden maksettavaksi ennemmin tai myöhemmin. Varsinkin ison korjaushankkeen kohdalla saattaa sekä yhtiön että osakkaiden talous olla tiukoilla, jos hankkeen rahoitusta ei ole
suunniteltu hyvissä ajoin etukäteen eikä ennakkovarautumista ole tehty. Remontin rahoittamiseen on olemassa vaihtoehtoja, joita tulisi pohtia niin yhtiön osalta kuin myös yksittäisen osakkaan omalta kannalta. Parhaat ratkaisut ovat löydettävissä aina tapauskohtaisia. Ratkaisut kustannusten kasautumiseen löytyvät ennakkovarautumisesta ja hankkeiden aikatauluttamisesta. Yhtiössä voidaan kerätä vaikkapa erillistä korjausvastiketta, jolloin maksurasitus jakautuu useammalle vuodelle eikä kuukausittainen vastike pääse nousemaan yli kipurajan. Taloyhtiössä tulisi vähintään käydä keskusteluja tulevista hankkeista ja niiden kustannuksista, jotta osakkaat osaisivat varautua ainakin henkisesti tuleviin asumiskustannusten korotuksiin ja miettiä omaa maksukykyään. Toisaalta tulevia hankkeita olisi hyvä mahdollisuuksien mukaan aikatauluttaa niin, että suuria hankkeita ei kasaannu lyhyelle aikavälille. Varautumalla ja huolellisella suunnittelulla voidaan mahdollistaa tarpeellisten remonttien toteuttaminen ylikuormittamatta osakkaan ja yhtiön taloutta. Rahoitustarvetta on mahdollista paikata olemassa olevan omaisuuden myynnillä. Taloyhtiöiden tapauksessa tämä tarkoittaa käytännössä yhtiön hallinnassa olevien tilojen myyntiä, tontin osan myyntiä tai rakennusoikeuden myyntiä. Näin saadut tulot käytetään korjaushankkeeseen, jolloin osakkaiden maksuosuudet pienenevät. Vaikka myyntituloilla ei koko hanketta rahoitettaisikaan, antaa se paremmat lähtökohdat muun rahoituksen hankintaan. Mahdollisuutta rahoittaa tulevia hankkeita olemassa olevaa omaisuutta myymällä on syytä kartoittaa hyvissä ajoin ennen
kuin kyseisiä euroja tarvitaan. Varsinkin lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa vierähtää helposti useampi vuosi mahdollisuuksien kartoittamisesta hankkeen käynnistymiseen. Jokaisen taloyhtiön olisikin hyvä olla tietoinen olemassa olevista mahdollisuuksista, vaikka ne eivät ajankohtaisia juuri nyt olisikaan.
Lainaa pankista? Usein taloyhtiö tarvitsee ainakin osan rahoituksesta lainarahana. Lainarahoituksen osalta hanke voidaan rahoittaa joko taloyhtiön tai osakkaan ottamalla lainalla. Valintaan voi vaikuttaa moni eri asia. Ensimmäinen on luonnollisesti lainan saatavuus. Kaikissa tapauksissa taloyhtiölle ei välttämättä myönnetä hankkeeseen lainaa, jolloin jäljelle jää ainoastaan osakkaan oman lainan mahdollisuus. Vastaavasti tilanne voi olla päinvastoin, jolloin yhtiölaina on ainut jäljelle jäävä vaihtoehto. Lainansaantia ei saa, eikä kannata ottaa itsestäänselvyytenä. Rahoituksen saatavuuteen liittyen joka ikisessä taloyhtiössä tulisi pohtia, miten yhtiö pidetään houkuttelevana rahoittajan silmissä lähitulevaisuudessa ja pidemmällä aikavälillä. Tämä taas vaatii aina suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja usein myös ennakkovarautumista tulevia korjauksia varten. Jos rahoitustarve on nyt tai puolen vuoden päästä, ovat taloyhtiön kädet usein sidotut ja vain vähän on enää rahoituksen suhteen tehtävissä. Siksi rahoituksen saatavuutta ja yhtiön lainakelpoisuutta olisi syytä miettiä jo nyt, vaikka tarve ei vielä nyt olisikaan ajankohtainen. Kirjoittajat ovat Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija sekä kehityspäällikkö.
Taloyhtiön tietopalvelu huoneistotietojärjestelmästä R R R R R R S A RR RRRR R R R R R R E K S R R R R R R R S R R R R R R S R R R R S R S R R R R R R S R R R S RR R R R R R S R R R S R R R SRR S
ISTON ISÄNNÖINTIPALVELUT
Ovi onnelliseen kiinteistöön. Ovi onnelliseen kiinteistöön. ISTON ISÄNNÖINTIPALVELUT
Asiakkaillemme olemme juuri sopivan kokoinen toimija; sopivan pieni ja riittävän suuri – samaan aikaan valtakunnallinen ja paikallinen.
Lue lisää osoitteesta isto.fi tai soita 010 411 8100 Asiakkaillemme olemme juuri sopivan kokoinen toimija; sopivan pieni ja riittävän suuri – samaan aikaan valtakunnallinen ja paikallinen.
Kuvitus: Mika Petäjä
Lue lisää osoitteesta isto.fi tai soita 010 411 8100
Maanmittauslaitoksen ylläpitämä huoneistotietojärjestelmä on ollut käytössä reilun vuoden. Huoneistotietojärjestelmässä on tällä hetkellä noin 1 800 taloyhtiötä, joista suurin osa on uusia yhtiöitä. Uudet, vuonna 2019 tai sen jälkeen perustetut yhtiöt ovat perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmässä ja osakehuoneistoilla on sähköinen omistajamerkintä. Paperisia osakekirjoja ei ole painettu. Vanhojen taloyhtiöiden siirtyminen huoneistotietojärjestelmään alkaa osakeluettelon siirrosta. Osakeluettelon siirto tehdään sähköisellä osakeluettelon siirtopalvelulla, jonka Maanmittauslaitos avaa huhtikuun lopussa osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolle. Isännöintijärjestelmää käyttävien taloyhtiöiden kannattaa odottaa siihen asti, kunnes osakeluettelon tiedot voidaan siirtää isännöintijärjestelmästä huoneistotietojärjestelmään. Kun taloyhtiö on siirtynyt huoneistotietojärjestelmään, osakeluettelon ylläpito on Maanmittauslaitoksen vastuulla. Maanmittauslaitos muun muassa selvittää säännöt ja rekisteröi omistukset, panttaukset ja rajoitukset.
Tietopalvelua annetaan aluksi tulosteilla Taloyhtiö saa huoneistotietojärjestelmästä käyttöönsä osakeluettelon ja osakkaiden yhteystiedot. Osakeluettelo on yhtiökohtainen kooste taloyhtiön tiedoista, eikä sisällä osakkeenomistajien sähköpostiosoitteita. Yhtiökokouskutsujen lähettämistä varten taloyhtiö saa erikseen käyttöönsä listan osakkaiden yhteystiedoista. Jos osakkaalla on turvakielto, hänen tietonsa eivät näy tulosteilla. Jos taloyhtiö tarvitsee tarkempaa tietoa yksittäisestä osakehuoneistosta esimerkiksi lunastustilanteessa, yhtiö voi tilata osakehuoneistotulosteen. Ennen siirtopalvelun avaamista osakeluettelon ja osakkaiden yhteystiedot voi tilata Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta. Osakeluettelon siirtopalvelun avaamisen jälkeen uudet yhtiöt ja osakeluettelonsa siirtäneet vanhat yhtiöt saavat haettua tiedot maksutta suoraan siirtopalvelusta.
Kaupparekisterin tiedot ajan tasalle Osakeluettelon siirtopalveluun kirjautuessa taloyhtiön edustajatiedot tarkistetaan kaupparekisteristä. Tiedot omistuksen rekisteröinneistä Maanmittauslaitos lähettää taloyhtiölle kaupparekisterissä olevaan yhteystietoon, ensisijaisesti sähköpostiin. Jos sähköpostia ei ole kaupparekisterissä, tieto lähetetään postiosoitteeseen. Lue lisää: osakehuoneistorekisteri.fi
Husbolagets styrelsemedlem och disponent
Önskar du dig aktuell information i frågor om boendet? Det lönar sig för husbolaget att vara medlem. Vi erbjuder:
Kostnadsfri telefonrådgivning
Medlemssidor
juridik teknik ekonomi
Nyhetsbrev Utbildning
Olika uppdrag mm.
Vi håller oss uppdaterade om coronaepidemins effekter för husbolag. Bekanta dig med vår verksamhet.
www.ukl.fi/fsf
Enemmän kuin tavallinen kattoremontti
ELINKAARIKATTO
®
Kattoremontit nyt uudenlaisella urakkamallilla sisältäen vesikaton kuntotarkastuksen, suunnittelun ja toteutuksen sekä uuden katon ylläpidon 25 vuoden ajalle. YKSI HINTA JA SOPIMUS! Kysy myös ainutlaatuisesta IKIKOURU® -ratkaisustamme!
Valtakunnallinen palveluverkosto ammatilaisille kattotutka.fi OTA YHTEYTTÄ p. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.fi Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min.
•9 Kuva: Bigstock
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Taloyhtiöiden rahoitus kuntoon Taloyhtiöiden rahoitus ja korjaushankkeiden lainansaantihaasteet ovat nousseet isoksi keskustelunaiheeksi. Haasteita on ollut pienten yhtiöiden ohella suurten kasvavien kaupunkien ulkopuolella sijaitsevissa yhtiöissä, mutta myös isojen kaupunkien lähiöissä ja isojen sijoittajaosuuksien taloyhtiöissä. Teksti: Jukka Kero
Lainaneuvottelut ovat yllättävänkin usein päättyneet ilman lainatarjouksia. Myös kalliiden sijaintien taloyhtiöissä lainansaanti on voinut tökkiä. Tällöin on ollut usein kyse rahoituslaitosten varovaisesta suhtautumisesta sijoittajavetoisten yhtiöiden lainoitukseen. Tässä tarkastellaan joitain olennaisia korjaushankkeiden rahoituksen piirteitä. Kiinteistöliitto seuraa rahoitustilannetta tarkasti, ja pyrkii omin toimenpiteiden avulla vaikuttamaan siihen, että taloyhtiöiden rahoituksen saanti sujuu, ja taloyhtiöiden vastuuhenkilöillä on jatkuvasti kehittyvää tietoa hyvistä käytänteistä. Korona-viruksen aiheuttama globaali kriisi ei ainakaan paranna korjaushankkeiden rahoitusnäkymiä. Taloyhtiöiden haasteet siten vain korostuvat, kuten myös hyvien käytäntöjen omaksumisen tarve.
Koko taloyhtiökannan velkaantuminen on maltillista Taloyhtiöissä pankkien tiukentuneet rahoituskäytännöt herättävät myös hämmennystä, sillä taloyhtiöiden yleinen taloudellinen asema ei ole äkillisesti muuttunut. Taloyhtiöiden markkina-arvo on karkeasti arvioiden 300–350 miljardia euroa, jota vastaan on arviolta 70 miljardia euroa asuntolainoja ja taloyhtiölainoja. Kiinteistöliiton vuoden takaisen kyselyn mukaan kolmasosa yhtiöistä oli kokonaan velattomia, ja saman verran oli vain vähän velkaisia. Kaikkien velallisten taloyhtiöiden keskimääräinen velkakin oli kyselyn mukaan vain hieman alle 200 euroa huoneistoneliöltä. Selvää tietenkin on, että kukin taloyhtiö kohdataan rahoitusmarkkinoilla yksilöllisesti. Tämän takia kiinteistönomistajien tuleekin varmistaa oma osansa, jotta lainansaaminen ja rahoitus kaikissa olosuhteissa varmistetaan.
Taloyhtiöiden suunnitelmallisuus kaiken a ja o Taloyhtiöiden on tärkeää tiedostaa tulevat korjaustarpeet jo useita vuosia ennen kuin varsinaisiin remontteihin on tarve ryhtyä. Myös rahoitus on hyvä nostaa keskusteluun jo hankkeiden ensimmäisissä suunnitteluissa. Rahoituksen miettiminen siinä vaiheessa, kun hankesuunnitelma on jo tehty, on liian myöhäistä. Taloyhtiön raportoinnin ja kiinteistönpidon perusasiat on laitettava kuntoon. Tämä on välttämätöntä rahoituksen kannalta. Kiinteistönpitoon on saatavilla valtavasti käytännön apuja Kiinteistöliiton neuvonnan ja koulutuksen kautta. Kirjallisuutta on saatavilla myös runsaasti. Kiinteistönpito ei ole ihan rakettitiedettä.
Isännöitsijöiden ammattitaitoa kehitettävä erityisesti rahoituksen suunnittelussa Lainarahoituksen kiristyminen asettaa uusia vaatimuksia myös isännöitsijöiden aktiivisuudelle ja ammattitaidolle, joiden varassa taloyhtiöiden lainaneuvottelut usein ovat. Isännöitsijän on korjaushankkeen rahoitusta pohdittaessa huomioitava esimerkiksi monet ennakkovarautumisen vaihtoehtoiset keinot eli taloyhtiön mahdollisuudet kerätä osakkailta korjausrahoitusta jo ennakkoon. Isännöitsijöiden on syytä ottaa yhdessä hallitusten kanssa rahoitus osaksi taloyhtiön strategista suunnittelua ja nostaa osakkaiden tietoisuutta siitä, ettei lainarahoituksen saaminen korjaushankkeisiin vanhaan malliin ole itsestäänselvyys. Lisäksi taloyhtiön dokumenttien on oltava sellaisia, että pankit pystyvät selkeästi näkemään taloyhtiön taloustilanteen ja -näkymät.
Taloyhtiön markkina-arvo avaintekijä pankkien kannalta Taloyhtiöiden lainansaanti on viime aikoina noussut keskusteluihin monessa mediassa. Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonnassakin tarkastellaan paljon rahoitusasioita. Rahoituksen saatavuus riippuu useasta eri tekijästä. Rahoituslaitos ottaa huomioon kaiken saatavilla olevan tiedon rahoituspäätöstä tehdessään. Rahoittaja arvioi taloyhtiön tilinpäätöstiedot ja punnitsee yhtiön rahoituskelpoisuutta. Tilinpäätöstiedot ovat osa arviointia. Oleellista on vakuusarvo eli yhtiön kiinteistön markkina-arvo, ei rakennuksen tasearvo. Taseessa olevalla rakennuksen tasearvolla ei ole käytännössä mitään tekemistä markkina-arvon kanssa. Matala tasearvo voi kertoa tekemättömistä korjauksista, mutta tilanne voi olla myös päinvastainen. Tällöin myöskään yhtiön tekemät päätökset aktivoida korjauskuluja tai tehdä poistoja eivät ole lainansaannin kompastuskiviä. Rakennuksen tasearvo ei siis ratkaise taloyhtiön lainansaantia.
Tilinpäätösaineiston sisällöllä on merkitystä Tilinpäätösten sisältöön ja suunnitteluun on kuitenkin syytä panostaa kunnolla, sillä laadukas tilinpäätös on erinomainen informaatiopaketti taloyhtiöstä ja sen hoidosta. Rahoituksen saatavuuteen liittyen jokaisessa taloyhtiössä tulee pohtia, miten yhtiö pidetään houkuttelevana rahoittajan (ja myös potentiaalisten ostajien) silmissä. Tämä vaatii aina suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja usein myös ennakkovarautumista tulevia korjauksia varten. Jos rahoitustarve on nyt tai puolen vuoden päästä, taloyhtiön kädet ovat usein sidotut ja vain vähän on enää rahoituksen suhteen tehtävissä. Siksi rahoituksen saatavuutta ja yhtiön lainakelpoisuutta olisi syytä miettiä jo nyt, vaikka tarve ei vielä nyt olisikaan ajankohtainen.
Valtion laitettava asuintalovaraus ajan tasalle Jos lainatarjonta on nihkeää, eivätkä pankit halua/pysty ottamaan nykyistä enempää riskiä, valtion toimenpiteillä voidaan auttaa asiassa. Se vaatii kuitenkin silmien avautumista ja määrätietoisia päätöksiä valtion puolelta. Kiinteistöliitto on jo vajaat kolme vuotta sitten ehdottanut valtiovarainministeriölle, että asuintalovaraus on laitettava ajan tasalle varausten maksimimäärää indekseillä tarkistamalla. Lisäksi asuintalovarauksen tekeminen kerralla esim. tontin tai rakennusoikeuden myynnin yhteydessä toisi mahdollisesti apua purkavan uusrakentamisen mahdollistamiseksi riittävän korkeiden kiinteistönarvojen alueilla.
Valtion täytetakaus herätettävä henkiin Tämän lisäksi valtion tulee laittaa myös korjauslainojen täytetakaus kuntoon, sillä nykyisillä asetuksilla tämä avustus ei voi toimia. Taloyhtiökannassa voi hyvinkin olla sellaista elinkelpoista osaa, joka ei saa yksityistä rahoitusta ilman valtiontakauksen tyyppistä palvelua. Muutoksia tarvittaneen luultavasti esim. takauslainaosuuden nostamiseksi ja takausmaksun suuruuden pienentämiseksi. Aran tulisi hyväksyä luultavasti myös toissijaiset vakuudet (jos jo aiempaa velkaa taloyhtiöllä). Täytyy ottaa kantaa myös siihen, minkä verran valtio on valmis ottamaan riskiä korjaushankkeiden takauksissa. Tällä hetkellä valtio ei voi ottaa instrumentissa riskiä ollenkaan. Yhtään ainutta takauspäätöstä ei ole toteutunut runsaan viiden vuoden aikana. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.
10 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
ARAn avustukset € € €
2020 taloyhtiön ja
€
asukkaan apuna Vuodelle 2020 taloyhtiöille tuli haettavaksi kaksi uutta avustusta entisten latausinfra-, hissi- ja esteettömyysavustusten rinnalle. Kriteerit täyttävät osakkaat voivat edelleen hakea tarveharkintaisia korjausavustuksia. Tässä artikkelissa käsittelemme uudet avustukset ja latausinfra-avustuksen muutokset. Lisätietoja kaikista haettavissa olevista avustuksista löydät ARAn nettisivuilta. Teksti: Matts Almgrén
Uusista avustuksista suurin on energia-avustus, joka tuli haettavaksi 1.2. alkaen. Avustusta myönnetään asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin, yhteensä 20 miljoonaa euroa vuonna 2020 ja 40 miljoonaa euroa vuosittain 2021–2022. Avustuksissa pääsääntönä on, että avustettavia toimenpiteitä ei saa aloittaa ennen avustuspäätöstä. Energia-avustuksen kohdalla toteutuskustannukset voidaan poikkeuksellisesti laskea mukaan vuoden alusta ja suunnittelukustannukset jo 1.10.2019 alkaen. Siirtymäaika on voimassa kesäkuun loppuun 2020, sen jälkeen noudatetaan pääsääntöä. Avustusta myönnetään korjaushankkeen kustannuksiin, jotka liittyvät energiatehokkuuden parantamiseen, energian käytön tehostamiseen, sisäilmasto-olosuhteiden parantamiseen, järjestelmän säätöön, tasapainotukseen ja ohjaukseen sekä järjestelmän oikean toiminnan varmistamiseen. Jotta avustusta voi saada, korjaushankkeen täytyy parantaa rakennuksen energiatehokkuutta enemmän kuin korjaamisen yhteydessä normaalisti edellytetään. Energiatehokkuuden parantamista arvioidaan energiatodistuksissa käytettävällä E-luvulla ja Energiatehokkuuden paraneminen täytyy osoittaa energiatodistuksella. Avustusta voi saada myös toimiin, joiden vaikutus ei näy energiatodistuksessa, kunhan korjaushankkeen lopputulos täyttää avustuksen saamisen ehtona olevan rajan. E-lukua tulee pienentää kerrostalossa 32 %, rivitalossa 36 % ja pientalossa 44 %, jotta avustusta voi saada. Laskennassa verrataan korjaushankkeen jälkeistä tilannetta rakennuksen alkuperäiseen tilanteeseen. Näin laskennassa voidaan huomioida kaikki jo tehdyt energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet. Esimerkiksi aiemmin toteutettu lämmitysjärjestelmän vaihto, lisäeristys tai lämmöntalteenotto huomioidaan energiansäästöä laskettaessa. Tukea voi saada enintään 4 000 € huoneistoa kohden tai
Avustettavat korjaukset MAHDOLLINEN AVUSTETTAVA OSUUS KUSTANNUKSISTA
TOIMENPIDE Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen lämmöntalteenotolla, lämmöntalteenoton lisääminen, muun lämmöntalteenoton lisääminen. Öljylämmityksestä luopuminen, kun kokonaisratkaisulla saavutetaan avustuksen saamisen edellyttämä taso.
50 % 100 %
Paineenalennus ja vettä säästävät kalusteet sekä putkien eristys alkuperäistä parempaan tasoon linjasaneerauksen yhteydessä.
20 %
Merkittävä lisälämmöneristys tai aurinkoenergiajärjestelmän lisäys vesikatolle vesikaton uusimisen yhteydessä.
20 %
Pintojen ja kalusteiden uusiminen, kun ne uusitaan energiatehokkuutta merkittävästi parantaneiden korjausten yhteydessä.
20 %
Sisäseinän merkittävä lisälämmöneristys lämpimän ja puolilämpimän tilan välillä.
20 % 50 %
Kiinteistönhallintajärjestelmät mm. energiankäytön tehostamiseen, sisäilmasto-olosuhteiden parantamiseen sekä järjestelmän säätöön.
50 %
Automaatio- ja ohjaus- sekä seuranta- ja säätöjärjestelmien lisääminen, tasapainotus ja säätö.
50 %
Sokkeleiden lisäeristys, routaeristeiden lisäys, kaapeli tai putkikanaalien lisääminen energiatehokkuutta parantamiseksi.
20 %
Innovatiiviset ja muut energiatehokkuuteen tai kulutusjoustoon liittyvät ratkaisut.
50 %
Lisälämmöneristys alapohjan uusimisen yhteydessä.
Suunnittelukustannukset, myös E-luvun laskennasta ja energiatodistuksen laatimisesta aiheutuneet.
100 %
Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen vähintään asetuksen 4/13 velvoittamaan tasoon.
20 % 20 %
Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen vähintään 30 % asetuksen 4/13 vaatimuksia parempaan tasoon.
50 %
Aurinkoenergialasit, jotka ovat aurinkopaneeleiden tavoin toimivia aurinkosähköntuottajia.
50 %
Merkittävä lisälämmöneristys julkisivun uusimisen yhteydessä.
Aurinkosuojaus kaihtimilla, markiiseilla, ikkunan g-arvolla jne. Jäähdytysjärjestelmä. Tulisijan vaihtaminen varaavaan tulisijaan. Rakennuksen tiivistäminen siten, että se osoitetaan ennen ja jälkeen tehdyllä tiiveysmittauksella.
50 % 20 % 50 % 100 %
Lämpöpumppu- ja lämmöntalteenottojärjestelmien sekä aurinkoenergian hyödyntämisen laitteet kaapeleineen.
50%
Poistoilmapuhaltimien tai suurissa yksiköissä niiden moottorien vaihto nykyaikaisiin.
50%
enintään 50 % korjaushankkeen tukikelpoisista kustannuksista. Mikäli korjaus tehdään uudisrakentamisen energiatehokkuutta vastaavaan lähes nollaenergiatasoon, on tuki enintään 6 000 € huoneistoa kohden. ARA katsoo hankekohtaisesti, mikä osa korjaustyön kustannuksista käy avustettaviksi. Hyväksyttyihin kustannuksiin lasketaan mukaan suunnittelu-, työ- ja rakennuskustannukset arvonlisäveroineen. Avustusta voi saada ainoastaan energiatehokkuuden parantamisen osuuteen korjaushankkeesta. ARA on määritellyt kunkin korjaushankkeen tukikelpoiset kustannukset.
Yleisimmät korjaushankkeet on esitetty oheisessa taulukossa. Taloyhtiö voi teettää hankkeen suunnittelijalla oman laskelman energiatehokkuuden parantamisen osuudesta, jos se eroaa taulukkoarvosta. ARA tarkastaa laskelmat ja päättää avustettavan määrän. Esimerkiksi miljoonan euron julkisivuremonttiin, jonka suunnittelu- ja valvontakustannukset ovat kokonaisuudessaan 100 000, voisi saada tukea enintään 140 000 euroa. Taulukosta nähdään, että suunnittelu ja valvontakustannukset ovat kokonaisuudessaan tukikelpoisia, mutta itse
ARVOSI MUKAISTA ISÄNNÖINTIÄ € €
€ €
€
€ €
€
Espoo, 044 765 5975 €
espoo@isarvo.fi
€
Helsinki, 0400 153 789, 044 765 8858 helsinki@isarvo.fi
€
Hyvinkää, 044 765 5961
€
hyvinkaa@isarvo.fi
Riihimäki, 040 189 9868 riihimaki@isarvo.fi
Kuva: Bigstock
korjaushankkeen 900 000 vain 20 % lasketaan tukikelpoisiksi. Näin tukikelpoisiksi kustannuksiksi saadaan tässä tapauksessa yhteensä 280 000 €. Avustuksen määrä on 50 % tästä kustannuksesta, kuitenkin enintään 4 000 € / huoneisto.
IStupa
Kiinteistön lähtötilanne avainasemassa Koska tuki lasketaan rakennuksen valmistumisvuoden mukaan, on lähtötilanteella suuri vaikutus siihen, kuinka helposti tukea voi saada. Suurin yksittäinen E-lukuun vaikuttava tekijä on rakennuksen pääasiallinen lämmitysenergian lähde. E-luku ei kerro suoraan energiankäytöstä, vaan sillä kuvataan laajemmin luonnonvarojen käyttöä energian tuotannossa. Tämän vuoksi lämmitykseen käytettäville energialähteille on asetettu kertoimet. Fossiilisten polttoaineiden kerroin on 1. Korkein kerroin on sähköllä, 1,2. Kaukolämmön ja rakennuksessa käytettävien uusiutuvien polttoaineiden kerroin on 0,5. Kertoimien johdosta erityisesti suoran sähkölämmityksen ja öljylämmityksen korvaaminen tehokkaammilla lämmitysmuodoilla, kuten lämpöpumpuilla tai kaukolämmöllä, on kaikkein tehokkain tapa pienentää E-lukua. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että valmistumisestaan asti kaukolämmöllä tai lämpöpumpuilla lämmitettyjen rakennusten on huomattavasti vaikeampaa saada tukea, kuin niiden rakennusten, jotka ovat tai ovat olleet öljy- tai sähkölämmityksessä.
Avustus kuntotutkimukseen ja perusparannuksen suunnitteluun Toinen kuluvan vuoden uusista avustuksista koskee kosteus- ja mikrobivaurioituneiden sekä sisäilmaongelmaisten huoneistojen kuntotutkimuksia ja perusparannusten korjaussuunnittelua. Avustusta voidaan hakea kuntotutkimuksiin silloin, kun on aiheellinen syy epäillä sisäilmaongelmia tai kosteus- tai mikrobivauriota. Pelkkiä aistinvaraisesti tehtäviä kuntoarvioita ja -kartoituksia ei avusteta, vaan kohteessa on tehtävä rakenteita avaavia tutkimuksia ja otettava tarvittavat näytteet. Tutkimuksen perusteella tehtävä korjaussuunnittelu on myöskin avustuksen piirissä. Suunnittelua voidaan avustaa myös siinä tapauksessa, että tutkimuksiin ei ole ehditty hakea avustusta. Tutkimukset eivät kuitenkaan saa olla yli vuoden vanhoja. Avustuksen määrä on 50 % kaikista tutkimus- ja suunnittelukustannuksista. Töitä ei saa aloittaa ennen avustuspäätöstä tai ennakkoaloituslupaa. Aran avustusohjeessa on kerrottu tarkemmin tutkimuksen ja korjaussuunnittelun tekijältä vaadittavat pätevyydet. Mikäli taloyhtiössä tulee yksittäiseltä osakkaalta ilmoitus huonosta sisäilmasta, on usein järkevää tehdä ensin kevyt sisäilmakartoitus, jossa selvitetään ilmeiset syyt mahdolliseen sisäilmaongelmaan. Kartoituksen perusteella voidaan todeta sellaiset sisäilmaan vaikuttavat tekijät, jotka eivät vaadi varsinaisia tutkimuksia. Esimerkiksi korvausilman saantiin ja ilmanvaihdon toimintaan liittyvät ongelmat sekä selkeät kosteusvauriot voidaan usein todeta jo tällaisella nopealla ja edullisella kartoituksella. Kartoituksen perusteella taloyhtiö voi tarvittaessa kilpailuttaa laajemmat tutkimukset ja korjaussuunnittelun.
Latausinfra-avustus Latausinfra-avustus on pysynyt pääosin ennallaan. Tukea voi hakea taloyhtiöiden latausvalmiuksien rakentamiseen, kun latauspisteitä tehdään vähintään viisi kappaletta. Tuen määrä on 35 % tukikelpoisista kustannuksista. Käytännössä tukikelpoisia ovat kaikki kustannukset alkukartoituksesta maanrakennustöiden kautta aina valmiisiin latauspisteisiin. Yhtiön ei ole pakko toteuttaa latauspisteitä valmiiksi, valmius latauspisteen rakentamiseen riittää. Tälle vuodelle tukeen on tuotu mahdollisuus suuremmalle avustusprosentille, jos latauspisteiden tehoa kasvatetaan. Jos vähintään puolet latauspisteistä varaudutaan toteuttamaan 11 kW teholla, on avustuksen maksimimäärä 50 % kaikista kustannuksista. Avustuksen enimmäismäärä on aina enintään 90 000 € / hakija.
Korjaushankkeen on parannettava energiatehokkuutta enemmän kuin korjaamisen yhteydessä normaalisti edellytetään.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen neuvontainsinööri.
www.isarvo.fi Helsinki puh. 0400 153 789 info@istupa.fi
www.istupa.fi
12 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kumpi valitaan – tilintarkastaja vai
toiminnantarkastaja?
Kevät on taloyhtiöissä vilkasta yhtiökokousten aikaa, ja muiden asioiden lomassa myös otsikon kysymys askarruttaa hallituksen jäseniä ja osakkaita. Vastauksen kannalta ratkaiseva tekijä asunto-osakeyhtiössä on osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen lukumäärä. Teksti: Katriina Sarekoski
Yhtiöjärjestysmääräyksen merkitys
Asunto-osakeyhtiön on valittava tilintarkastaja, jos osakashallinnassa olevia huoneistoja on vähintään 30. Osakehuoneistoiksi lasketaan asuin- ja liikehuoneistot sekä myös esimerkiksi autotallit ja varastot, mikäli ne ovat erillisillä osakkeilla hallittavia, mutta ei siis yhtiön hallinnassa olevia huoneistoja. Myös yhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa, voidaan joutua valitsemaan tilintarkastaja yhtiöjärjestysmääräyksen tai osakasvähemmistön vaatimuksen perusteella taikka jos tilintarkastuslaissa esitetyt taloudellisten mittarien rajat poikkeuksellisesti ylittyvät. Jos yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, tulee yhtiön valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Yhtiöjärjestysmääräyksen osalta on kiinnitettävä huomiota siihen, onko yhtiö muuttanut yhtiöjärjestystään nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimaantulon eli 1.7.2010 jälkeen. Jos alle 30 osakashallintaisen huoneiston yhtiö ei ole muuttanut yhtiöjärjestystään 1.7.2010 jälkeen, se voi valita tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastajan, vaikka yhtiöjärjestys edellyttäisikin tilintarkastajan valintaa. Sen jälkeen, kun yhtiöjärjestys on päivitetty nykyistä asunto-osakeyhtiölakia vastaavaksi, menetellään valinnassa yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Alle 30 osakashallintaisen huoneiston yhtiössä voidaan luopua myös toiminnantarkastajan valinnasta yhtiöjärjestyksen nimenomaisella määräyksellä. Tällöin yhtiöjärjes-
Hallituksen yksi tärkeimmistä tehtävistä on valita taloyhtiölle ammattitaitoinen isännöitsijä. Ideaalitapauksessa hallituksen ja isännöinnin yhteistyö on saumatonta ja kumpikin hoitaa omat tonttinsa huolellisesti. Teksti: Jenni Hupli
Hallitustyöskentely nojautuu usein vahvasti isännöinnin varaan. Luottamus on hyvän yhteistyön ydin, mutta passiiviseksi ei kannata ryhtyä. Hallituksen lakisääteisiin tehtäviin kuuluu myös isännöitsijän valvonta. Tehtävä kannattaa ottaa tosissaan, laiminlyönti on nimittäin johtanut jopa hallituksen jäsenten henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen.
Valitse isännöinti huolella Luotettavan isännöinnin hankkiminen on jokaisen taloyhtiön etu. Isännöitsijän valintaan kannattaa nähdä vaivaa. Tarjouspyynnöt kannattaa toimittaa sellaisille isännöintiyrityksille, joiden tilaajavastuulain mukaiset velvoitteet on asianmukaisesti täytetty. Tilanteen voi varmistaa esimerkiksi zeckit-palvelusta (www.zeckit.com). Tarjoajilta kannattaa pyytää myös referenssejä ja myös keskustella referenssin antaneiden tahojen kanssa siitä, miten sopimussuhde on sujunut. Kannattaa varmistua myös siitä, että isännöintiyrityksellä on voimassa riittävä vastuuvakuutus.
Kuva: Bigstock
Tilaisuus voi tehdä varkaan – valppaana Hallituksen lakisääteisiin tehtäviin kuuluu myös isännöitsijän valvonta.
Valvo isännöitsijää aktiivisesti Hallituksen on tärkeä perehtyä isännöintisopimuksen sisältöön sen selvittämiseksi, millaista palvelua isännöintiyritykseltä on hankittu. Tehtävien täyttöä sovitulla tavalla kannattaa tarkkailla, ja jos poikkeamia ilmenee, ryhtyä sopimuksen mukaisiin toimenpiteisiin. Hallitus voi täyttää valvontavelvoitteitaan monin eri keinoin. Hallituksen kannattaa huolehtia mm. seuraavista toimista:
• Varmistakaa, että yhtiön johdon tiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla. Tiedon voi tarkistaa kaupparekisteriotteesta. • Käykää läpi merkittävimmät palvelu-, urakka- ja muut sopimukset. • Seuratkaa yhtiön tilitapahtumia säännöllisesti hallituksen kokouksissa. • Käykää pistokoeluontoisesti läpi yhtiön laskut ja verratkaa tilitapahtumiin. • Varmistakaa kiinteistön täysarvovakuutuksen voimassaolo. • Käykää läpi hankintojen kilpailutuksen periaatteet sekä hankintaketjut, edellyttäkää tilaajavelvoitteiden täyttämistä kaikilta palveluntuottajilta. • Urakoissa tarkkailkaa rakentamisen tiedonantovelvoitteiden täyttämistä.
Kuva: Bigstock
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
tuksia ja hyvää käytäntöä tämän suhteen voi silmäillä taloyhtiön hyvästä hallintotavasta.
Kelpoisuus ja tehtävät
tyksessä tulee olla määräys, että yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilin- tai toiminnantarkastajaa. Vielä huomattakoon, että myös osakasvähemmistöllä on oikeus vaatia tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan valitsemista riippumatta yhtiön koosta tai siitä, mitä yhtiöjärjestyksessä valinnasta määrätään. Jos osakkeenomistajat, joilla on 1/10 kaikista yhtiön osakkeista tai 1/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat tilintarkastajan valitsemista yhtiökokouksessa, on tilintarkastaja valittava. Sama velvoite koskee toiminnantarkastajan valintaa tilanteessa, jossa yhtiöllä ei ole tilintarkastajaa. Mikään ei myöskään estä yhtiötä halutessaan valitsemaan tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa tai vaikka molemmat, vaikkei velvollisuutta siihen olisikaan. Suosi-
kään tällaisen henkilön puoliso tai lähisukulainen. Toiminnantarkastajaksi valitaan usein yhtiön hallintoon kuulumaton osakas, jolla katsotaan olevaan riittävä talous- ja lakiasioiden tuntemus. Sekä tilintarkastus että toiminnantarkastus kohdistuvat tilinpäätökseen, kirjanpitoon, toimintakertomukseen ja yhtiön hallintoon. Myös osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen valvonta sisältyy tehtävään. Päätösten osalta tarkastustehtävä keskittyy niiden laillisuuden valvontaan. Päätösten tarkoituksenmukaisuuteen sen enempää tilintarkastaja kuin toiminnantarkastajakaan ei voi ottaa kantaa.
Myös osakasvähemmistöllä on oikeus vaatia tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan valitsemista riippumatta yhtiön koosta.
Päätös niin tilintarkastajan kuin toiminnantarkastajankin valinnasta tehdään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Samalla on muistettava valita vastaavasti myös varatilintarkastaja ja toiminnantarkastajan sijainen. Mikäli tilintarkastajaksi valitaan tilintarkastusyhteisö, varatilintarkastajaa ei valita. Tilintarkastajan tulee olla KHT- tai HT-tutkinnon suorittanut, hyväksytty ammattitilintarkastaja. Toiminnantarkastajalle ei ole asetettu samankaltaisia ammattitutkintovaatimuksia, mutta ihan kuka tahansa ei voi toimia toiminnantarkastajana. Toiminnantarkastajan tulee olla riippumaton; esimerkiksi yhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä ei voi toimia toiminnantarkastajana eikä myös-
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, varatuomari.
Taloyhtiön hallitus sekä isännöitsijä
Kaipaatko ajantasaista sekä ennakoivaa tietoa asumiseen liittyvissä asioissa? Annamme asiantuntijatukea taloyhtiösi toimintaan. Maksuton puhelinneuvonta
Kattavat jäsensivut
laki tekniikka talous
Uutiskirjeet ja ohjeet
Monipuolinen koulutus
hallituksessa
Erilaiset toimeksiannot
Palvelemme jo yli 11 600 jäsentaloyhtiötä. Jäsenyys, joka kannattaa!
Puutu tarvittaessa Mikäli yhtiössä paljastuu väärinkäytösepäily, hallituksen kannattaa ryhtyä välittömästi tarvittaviin toimenpiteisiin. Hallituksen kannattaa huolehtia mm. seuraavista toimista:
www.ukl.fi Nettisivuiltamme löytyy myös ”Taloyhtiö ja korona” -sivut, joissa on paljon ajankohtaista tietoa.
• Ottakaa yhteyttä välittömästi isännöintiyritykseen puhelimitse. • Toimittakaa alustava kirjallinen reklamaatio isännöintiyritykselle.
LINJASANEERAUKSESSA MUKANA SUOMEN JOHTAVA KEITTIÖTOIMITTAJA, JONKA KONSEPTI ON TODISTETTU TOIMIVAKSI JO LUKUISISSA KOHTEISSA.
• Selvittäkää tilanne, käyttäkää tarvittaessa asiantuntija-apua. • Rajoittakaa tilinkäyttöoikeuksia.
• Käynnistäkää uuden isännöinnin kilpailutus. • Vastuuvapauden epääminen isännöinniltä varsinaisessa yhtiökokouksessa. • Asianajajan puoleen kääntyminen tarvittavissa vaiheissa. Väärinkäytöstilanteessa taloyhtiön kannattaa ottaa yhteyttä myös poliisiin. Tämä on tarpeen, vaikka isännöitsijä tai isännöintiyritys korvaisi taloyhtiölle aiheutuneet menetykset vapaaehtoisesti. Väärinkäytöstilanteiden saattaminen poliisin tutkittavaksi koituu pitkällä tähtäimellä koko asumisen kentän eduksi. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton päälakimies.
WWW.PUUSTELLI.FI
• Päättäkää isännöintisopimus (purku / irtisanominen) tarvittaessa.
PUUSTELLI PRO. LINJASANEERAUSTEN KEITTIÖTOIMITTAJA. KUMPPANINA AMMATTILAINEN, JOLLA ON KOKONAISVALTAINEN YMMÄRRYS LINJASANEERAUKSEN JA KEITTIÖREMONTIN YHTEENSOVITTAMISESTA.
• 13
PUUSTELLI PRO - PARASTA ASIANTUNTIJAPALVELUA! RUNEBERGINKATU 43 B 8, 3. krs 00100 HELSINKI p. 010 277 7426 saneerausprojektit@ puustelli.com
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 15
Planera alla fastighetens reparationer i god tid innan åtgärden verkställs Långsiktiga reparationer kräver både god förhandsplanering och beslut i fastighetens styrelse och bolagsmöten. En fasad eller stambytes tidschema är ett till två års process. Mindre åtgärder och akuta brister eller fel sköter disponenten tillsammans med styrelsen som löpande åtgärder inom raken för budgeterade medel. Text: Jan Rosqvist
grövre dimension men även friskvatten systemet med små dimensioner om 35 mm kan åtgärdas på samma sätt. Var noggrann vid val av ersättnings metod vid stambyte. Även experter har olika åsikter om metodens förträfflighet.
Laddning av elbilar Den snöfattiga vintern i år har gjort att många tak besparats på skador från snöröjningen och samtidigt sparat kostnader. Därmed inte sagt att taket undgått påfrestningar från den återkommande vatten och snöslasket. Första åtgärden är att kontrollera takets skick och att avrinnings systemet är i skick. Många fastigheters beläggnings material är tak filt och livslängden är 20–30 år. Det gäller plana tak. Det går att förlänga livslängden på taket med ytbehandling 10–15 år, vilket i många fall är en vettig lösning.
Stambyte och rörreparation Stambyte och grundrenovering av våtutrymmen är den andra stora åtgärden som kommer förr eller senare beroende på huset
ålder och kondition. Det vanligaste sättet är att riva ut gamla rör och ersätta med nya vilket ännu är den förhärskade metoden. Numera finns det även alternativa godkända lösningar att ersätta gamla slitna rör. Innan beslut göres och arbetet påbörjas är det vettigt att grundlig undersöka de olika alternativa åtgärderna. Åtgärden fodrar alltid byggnadslov eller tillståndslov. En rörreparation kostar 500–1 000 € / kvadratmeter. Numera finns det tekniska hjälpmedel att tillgå då man kan videofotografera hela rörsystemet från insidan. Ett alternativ till total byte är att blåsa in i de gamla rören en pvc-massa som bildar ny yta, metoden kallas ”sukitus” (rörbeläggning) och på det sättet kan få ny livslängd på rörsystemet upptill trettio år. Metoden är särskilt lämplig för avfallsrör med en
På några år har marknaden kraftigt ökat till att det finns över 22 000 laddnings bara fordon i landet enligt Traficom. Om det blir aktuellt med planering av el laddning på parkeringsområdet gäller det att först utreda fastighetens el kapacitet och skick. Det fodrar att kontakta sakkunnig inom branschen. Det finns tre olika sätt att ladda upp bilen: • Temporär laddning genom hushålls elkontakt (temporär laddapparat) • Fast laddningsstation som finns på en stolpe eller i garagen på väggen • Snabbladdnings koppling CCS eller CHAdeMO
Piirros: Bigstock
Kostnader för installationen varierar från 500–4 000 € per enhet. Boende och finansieringscentralen ARA kan bevilja bidrag upptill 35 % av investeringskostnaderna för ombyggnad och reparation av fastighetens elsystem. Författaren ger råd inom tekniska sektor till Finlands Svenska Fastighetsföreningens medlemmar.
Kiinteistöliitto Uusimaa – mikä ihme? Taloyhtiön hallinnointiin liittyy yllättävän paljon lainsäädännön, tekniikan ja talouden kysymyksiä, jotka eivät ole ihan yksinkertaisia. Siksi alan ammattilaisetkin kaipaavat usein vähintäänkin varmistusta omalle mielipiteelleen. Näissä ja monissa muissa kysymyksissä Uudenmaan alueella voimme auttaa. Teksti: Mika Heikkilä
Yhdistys on nyt 86-vuotias, mutta kasvaa vahvasti vanhetessaan. Jo yli puolet esimerkiksi pääkaupunkiseudun niin sanotun HSY-alueen taloyhtiöistä on jäseniämme. Vuosittain joukkoomme liittyy nelisen sataa taloyhtiötä lisää ja poistuma on minimaalista. Toimistomme palvelee pian 12 000 jäsenyhtiötä alueella, joka ulottuu Hangosta Porvooseen ja Helsingistä Mäntsälään. Historia ja jäsenkehitys kertovat, että toiminnalle on kysyntää. Suurin yksittäinen jäsenyyden syy on tarve asiantuntija-avulle.
että pyrimme antamaan mahdollisimman konkreettista, kokemukseen perustuvaa ja suoraan arkeen sovellettavaa tietoa.
Puolueetonta asiantuntemusta ja edunvalvontaa
Riippumattomuus ja puolueettomuus ovat meille tärkeitä arvoja. Yhdistyksellämme ei ole sidonnaisuuksia rakennuttajiin, tavarantoimittajiin tai palveluntuottajiin. Asiantuntijamme lähestyvät jokaista kysymystä puhtaasti jäsenen tarpeiden ja etujen näkökulmasta. Asiantuntijan tavoittaa puhelimitse Joskus vastaus ei miellytä kysyjää, mutta sille Puhelinneuvonta on volyymiltaan suurin emme voi mitään. Jäsenkyselyissä olemme palvelumme. Kysymyksistä noin 40 % toistuvasti saaneet erittäin korkeita tyytytulee ammatti-isännöitsijöiltä. AsianKysymyksistä väisyyslukuja. Hyvä palveluasenne sekä tuntijamme päivystävät lähes jokaiseluotettava ja puolueeton toiminta ovat noin 40 % na arkipäivänä ympäri vuoden. Suukoko toiminnan perusta. ri, noin 4 000 osallistujan joukko, tulee Yhdessä muiden Kiinteistöliitto-yhosallistuu myös järjestämiimme ammattiteisön jäsenten kanssa tuotamme myös koulutuksiin. Lisäksi Taloyhtiötaisännöitsijöiltä. puolueetonta tietoa kiinteistöjen hallinpahtuma kerää vuosittain noin 2 500 noinnin hintakehityksestä, korjauskusosallistujaa, joista valtaosa edustaa jäsetannuksista ja monista muista edunvalvonniämme. Yhteistä näille palveluille on se,
taa tukevista aiheista. Lainsäädännön muutoksissa tuomme vahvasti jäsenkuntamme äänen myös lainsäädäntövalmisteluun.
Hinta–laatu-suhde kohdallaan Keskimääräinen jäsenmaksu on noin 200 € vuodessa koko taloyhtiöltä. Maksu tulee käytännössä kuitattua yhden koulutusillan, neuvontapuhelun tai lehdestämme luetun vinkin kautta. Myös maksulliset toimeksiannot on hinnoiteltu selvästi alle kaupallisten toimijoiden hinnoittelun sekä juridiikan, että teknisen puolen työssä. Tällä pyrimme mahdollisimman hyvään kokonaispalveluun jäsenillemme. Oman toimistomme asiantuntijat erottuvat monista muista asiantuntijoista sillä, että meillä hoidetaan vain ja ainoastaan taloyhtiöihin liittyviä asioita. Siksi uskallan todeta väkemme olevan juuri taloyhtiökysymysten huippuasiantuntijoita. Haluamme auttaa kaikkia jäseniämme ja siksi pyrimme jatkuvasti parantamaan omaa tekemistämme neuvonnan, koulutuksen ja viestinnän parissa. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja, varatuomari.
TALOYHTIÖN KOKOUSOPAS – Käytännön opas sujuvaan päätöksentekoon
Haluatko tietää, miten taloyhtiön kokoukset hoidetaan sujuvasti ja oikein? Kun kokouksissa noudatetaan lain määräyksiä, päätökset tulevat tehtyä asianmukaisesti ja riski niiden riitauttamiseen pienenee. Kirjassa käydään läpi sekä yhtiökokous että hallituksen kokous. Ohjeiden avulla kokouksiin on helppo valmistautua ja osallistua! Mukana mallit kutsuista, esityslistoista ja pöytäkirjoista. Kirjan ovat kirjoittaneet asianajaja, VT, OTL Petteri Kuhanen ja asianajaja, OTM Marina Furuhjelm.
29,00 € TILAA:
www.kiinkust.fi
075 757 8591
kirjamyynti@kiinkust.fi