T loyhtiö.Nyt HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI
KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE
1/2018
Tähtäimessä hyvä asuminen
3 Älä valita, vaan vaikuta ja osallistu yhtiökokoukseen!
4 Purkava lisärakentaminen vai korjaaminen?
13 Pakettiautomaatti pyrkii rappukäytävään
Kuva: Rodeo
Tervetuloa kevään ykköstapahtumaan Messukeskuksen Kokoustamoon! Luentoja taloyhtiöiden puheenjohtajille, hallituksille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille, talousasioista vastaaville, vuokranantajille ja muille kiinnostuneille. Mukana ovat Kiinteistöliiton ja Kiinteistöliitto Uusimaan asiantuntijat sekä alan tunnetut ammattilaiset.
Tutustu ja ilmoittaudu maksuttomaan tapahtumaan www.taloyhtiotapahtuma.net
Sisältää monipuo lisen näyttelyn
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
2•
PÄÄKIRJOITUS
Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Lehti on luettavissa myös pdf-muotoisena verkkoversiona osoitteissa www.kiinteistolehti.fi/taloyhtionyt ja https://issuu.com/kiinteistoliitto Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Julkaisu: Huhtikuu 2018 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Alma Manu Oy Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimituksen sihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: Graafinen palvelu Lippo ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)
Yhteiset asiat ovat tärkeitä Kädessäsi on Taloyhtiö.Nyt-teemalehti, jossa taloyhtiöiden ja hyvän asumisen puolestapuhujan, Suomen Kiinteistöliiton asiantuntijat valottavat ajankohtaisia asumiseen vaikuttavia kysymyksiä. Taloyhtiöissä näitä kysymyksiä yleensä pohtivat hallitukset, joiden päätöksiä puolestaan arvioivat niin pihaparlamentit kuin pesutuvissa ja muissa talon yhteisissä tiloissa kokoontuvat ”raadit”. Tuo kaikki on taloyhtiön vuosikellon mukaista normaalia kiertokulkua, johon kuitenkin kevätkausi tekee aina poikkeuksen. Silloin eletään kiivainta yhtiökokousaikaa, jolloin kaikki yhteisistä asioista kiinnostuneet halutessaan pääsevät ääneen. Käsillä olevissa yhtiökokouksissa on mahdollisuus ottaa kantaa paitsi kussakin taloyhtiössä ajankohtaisiin asiakysymyksiin, myös siihen, ketkä näitä asioita jatkossa vievät eteenpäin. Siis siihen, ketkä jatkossa vaikuttavat taloyhtiön hallituksissa ja kantavat vastuuta tärkeistä yhteisistä asioista.
Viime vuosina taloyhtiöiden hallitusten merkitys ja arvostus on ilahduttavasti kasvanut. Ja hyvä niin, koska onhan kysymys pohjimmiltaan kansallisvarallisuudestamme ja vieläpä sen keskeisen osan hoidosta. Samalla eteen tulevat asiakokonaisuudet ovat usein entistä haastavampia ja vaativat yhä syvempää perehtymistä. Osaksi tämä johtuu siitä, että kansainvälisesti melko nuoresta rakennuskannastamme jatkuvasti kasvava osa on tulossa ikään, jossa on pakko käynnistää merkittäviä korjausrakennushankkeita. Vaikka haasteita riittää, niiden edessä taloyhtiöt eivät ole yksin. Kiinteistöliitto ja sen alueelliset organisaatiot, kuten Kiinteistöliitto Uusimaa, antavat kaiken sen tuen, minkä taloyhtiö ja sen hallitus kulloisessakin tilanteessaan tarvitsee. Koko taloyhtiön ja sinun kotisi hyväksi. Asko Sirkiä
Kuva: Bigstock
Kuinka parantaa hallitustyötä? Taloyhtiön hallituksessa pääsee aidosti vaikuttamaan oman omaisuuden hoitamiseen. Teksti: Mika Heikkilä
Taloyhtiön hallitus voi olla kauhistus, intohimo tai hällä väliä. Kyse on siis siitä, kuinka asunto-osakeyhtiössä pitäisi suhtautua hallituksen tekemiseen. Kokemukseni mukaan liian usein suhtautuminen on tuo hällä väliä, eli riittää, että se kuuluisa ”joku muu” hoitaa asiat. Paras suhtautuminen on asiallinen innostus ja nimenomaan oman osallistumisen kautta. Usein hallitustyössä on jotain parannettavaa, mutta siitä ei kannata huolestua. Vinkkejä ja apua kyllä löytyy. Tein lyhyen listan teemoista, joita kehittämällä hallituksen tekeminen kehittyy oikeaan suuntaan. Lista ei ole kattava, mutta kyllä sillä hyvin alkuun pääsee.
1. Yhteistyö isännöitsijän kanssa on tärkeää. Hallituksen puheenjohtajan kannattaa erityisesti panostaa tämän asian hoitamiseen. Säännölliset yhteydet myös kokouksen ulkopuolella sekä kokousten ja varsinkin isompien hankkeiden läpiviennin yhteinen valmistelu myös hallituksen ulkopuolisissa palavereissa on hyvä apu. Näissä yhteyksissä kannattaa käyttää kaikkia nykytekniikan mahdollisuuksia, kuten skype-palavereja tai videoituja työmaaraportteja. Tekniikasta huolimatta varsinkin hallituksen puheenjohtajalla tulisi olla riittävästi aikaa käytettävissään. Aivan pelkillä hallituksen kokouksilla ei synny laadukasta yhteistyötä.
2. Hallituksen sisäinen roolitus kannattaa. Hyviä vastuualueita voivat olla vaikkapa sopimukset ja hallinto, osakasviestintä, korjaushankkeet ja vuosittainen ylläpito. Jos näiden alojen ammattiosaajia löytyy hallitukseen, niin hienoa, mutta ilmankin
Hankalia kysymyksiä tulee aina joskus eteen. Mutta ei hätää. Lähes kaikki haasteet on joku muu jo selättänyt.
pärjää. Silloin on vain reippaasti perehdyttävä ja tarpeen mukaan hankittavaa asiantuntija-apua avuksi.
3. Viestintä asukkaille ja osakkaille jää tyypillisesti aivan liian vähäiseksi. Kannattaa hakea hallituksen sisältä joku, joka ottaa viestintävastuuta. Tyytymättömyyttä ja nurinaa on helppo vähentää kertomalla ajoissa kaikista tulossa ja suunnitteilla olevista asioista. Info- ja keskustelutilaisuuksia kannattaa myös järjestää, jos vähänkään tuntuu olevan tarvetta. Näin myös hallituksen ja isännöitsijän arkinen kyselytulva saadaan hoidettua tehokkaammin, kun asiat käydään läpi kerralla isomman ryhmän kanssa.
4. Älä unohda käyttää tarvittaessa asiantuntijoita. Hankalia kysymyksiä tulee aina joskus eteen. Mutta ei hätää. Lähes kaikki haasteet on joku muu jo selättänyt. Vaikka ongelma tuntuisi suureltakin, niin kysy! Ja kysy ennen kuin teet. Moni suureksi paisunut riita tai kustannus olisi voitu välttää ihan vaan sillä, että olisi ensin kysytty asiantuntijalta ja sitten vasta toimittu.
Kokonaisuus ei ole mahdoton Hallituksen tehtävät ovat lopulta aika suoraviivaisia. Ihan tavallisella maalaisjärjellä pärjää pitkälle. Hallitus valitsee isännöitsijän ja suunnittelee yhdessä tämän kanssa yhtiön tulevaisuuden suuntaviivat,
laatii korjaustarveselvityksen ja parhaimmillaan jopa strategin yhtiölle. Hallituksessa päätetään huoltoyhtiön ja muiden palveluiden hankinnasta, yhtiön vastiketasoista sekä valmistellaan kaikki merkittävät kunnossapito- ja korjaushankkeet. Hallituksessa voi vaikuttaa yhtiön asioiden hoitamiseen. Jos et itse pysty osallistumaan, niin kannattaa ainakin huolehtia osaavien ihmisten rekrytoinnista hallitukseen. Taloyhtiön hallituksessa pääsee aidosti vaikuttamaan oman omaisuuden hoitamiseen, asuinympäristön viihtyisyyteen ja oman taloyhtiön henkeen. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n toiminnanjohtaja.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•3
Kuva: Matti Nousiainen
Tympiikö taloyhtiön meininki? Älä valita, vaan vaikuta! Yhtiökokoukset päättävät vuosittain satojen tuhansien, jopa miljoonien eurojen arvoisista korjausurakoista. Teksti: Annakaisa Mänttäri
Yhtiökokouskutsuja on kolahdellut osakkaiden postiluukuista pitkin kevättalvea. Osa on siirtänyt monistenipun suoraan paperinkeräysastiaan tai muuhun mappi ööhön, mutta moni on myös käyttänyt valtaansa ja osallistunut yhtiökokoukseen. Jälkimmäistä vaihtoehtoa voi lämpimästi suositella. Yhtiökokoukset päättävät vuosittain satojen tuhansien, jopa miljoonien eurojen arvoisista korjausurakoista, kaikkiaan suomalaisissa taloyhtiöissä yli kahden miljardin edestä. Näillä päätöksillä on vaikutusta parin miljoonan suomalaisen elämään ja pankkitilin saldoon. On turha valitella huonoa tiedonkulkua tai kyseenalaistaa tehtyjä ratkaisuja, jos ei ole itse vaivautunut paikalle vaikuttamaan asioihin. Yhtiökokouspapereihin on hyvä paneutua huolellisesti ennen kokousta. Asunto-osakeyhtiölaki takaa osakkaalle oikeuden esittää kokouksessa hallitukselle ja isännöitsijälle kysymyksiä taloyhtiön taloudesta ja tilasta, ja näihin kysymyksiin on hallinnolla myös velvollisuus vastata. Lisäksi on perusteltua olla vähintäänkin paikalla, kun isännöitsijä esittelee taloyhtiön tilinpäätöksen ja talousarvion, sillä kysehän on viime kädessä jokaisen osakkaan maksamista rahoista.
Haluatko asiasi yhtiökokouksen käsittelyyn? Usein yhtiökokouksessa käy niin, että osakas tulee paikalle toiveenaan saada ratkaisu
tään yhtiökokoukseen kuuluvia. Jos yhtiökokous ajautuu vuosi toisensa jälkeen kiistelemään yksittäisen osakkaan epäonnistuneesta pihakiveyksestä, osakkaille on syytä kerrata yhtiökokouksen päätösvaltaan kuuluvat asiat ja ohjeistaa heitä ottamaan muissa asioissa yhteyttä isännöitsijään, hallitukseen tai esimerkiksi kiinteistönhuoltoon. Jos yhtiökokouksen kohta ”muut asiat” vie kerta toisensa jälkeen suurimman osan kokousajasta, hallituksen kannattaa järjestää osakkaille yhtiökokouksen lisäksi muitakin tilaisuuksia asioista keskustelemiseen.
Yksi isännöitsijä riittää
Älä valita, vaan vaikuta ja osallistu taloyhtiön yhtiökokoukseen.
johonkin koko vuoden mieltä kalvaneeseen asiaan. Yhtiökokous ei kuitenkaan voi tehdä päätöstä muista kuin kokouksen esityslistaan merkityistä asioista, joten vasta kokouspaikalla esille otettu asia jää edelleen ilman päätöstä. Tästä seuraa pettymyksiä ja turhautumista. Jos osakas on selvillä oikeuksistaan ja riittävän ajoissa liikkeellä, hän toimittaa asiansa taloyhtiön hallitukselle eli esimerkiksi sähköpostilla isännöitsijälle hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta. Näin asia ehtii yhtiökokouksen esityslistalle ja tulee käsitellyksi kokouksessa. Mistä tahansa asiasta yhtiökokous tosin ei voi tehdä päätöstä, sillä asian on kuuluttava yhtiökokouksen toimivaltaan. Kuka mistäkin päättää, selviää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.
Jos taloyhtiön hallitus haluaa toimia avoimesti, se tiedottaa osakkaille yhtiökokouksen ajankohdasta jo niin hyvissä ajoin, että osakkaat ehtivät vielä toimittaa asiansa yhtiökokouksen esityslistalle. Kokouksen ajankohdasta voi ja kannattaa tiedottaa heti, kun hallitus on asiasta sopinut, eikä silloin ole tarpeen vielä toimittaa osakkaille yhtiökokouksen muita materiaaleja. Keskeneräinen tilinpäätös ei siis ole syy lykätä yhtiökokouksen ajankohdasta ilmoittamista.
Tunnista yhtiökokoukseen kuuluvat asiat Jotta yhtiökokoukseen osallistuminen olisi kaikkien kannalta mielekäs kokemus ja kokouksen mitta säilyisi säällisenä, on jokaisen hyvä miettiä, mitkä asiat ovat ylipää-
Hallituksen jäsenten valitseminen on yksi yhtiökokouksen tärkeimmistä asioista, eikä ole lainkaan samantekevää, ketkä hallituksessa istuvat. Taloyhtiön hallituksella on vastuu yhtiön taloudesta, rakennuksista, piha-alueista ja koko toiminnasta. Siitä huolimatta tehtävässä ei tarvitse olla kiinteistöalan asiantuntija, sillä sitä varten hallitus valitsee pätevän isännöitsijän. Hallituksen jäsenelle riittää normaali maalaisjärki ja huolellinen ote asioihin. Myös halu ja kyky ottaa asioista selvää ovat hallituksen jäsenelle hyödyllisiä ominaisuuksia. Kun sinua seuraavan kerran yhtiökokouksessa tai hyvässä tapauksessa jo ennen sitä pyydetään mukaan taloyhtiösi hallitukseen, kannattaa sanoa kyllä! Me Kiinteistöliitossa ja liiton alueellisissa jäsenyhdistyksissä lupaamme, ettet jää tehtävässäsi ilman tukea ja tietoa.
Lisätietoa: www.kiinteistoliitto.fi/yhtiokokous Kirjoittaja on Kiinteistöliiton viestintäpäällikkö.
Keskity huoletta hallitustyöhön,
me tuemme lakiasioissa. Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä. Juristimme avulla varmistat myös korjaus- tai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin. Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto. Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen. Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.
Helsinki, Unioninkatu 13, puh. 029 360 1100
Tampere, Koskikatu 7 A 1, puh. 029 360 1200
Apu löytyy osoitteesta www.kak-laki.fi
4•
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Purkavasta lisärakentamisesta vaihto mistöpäätöksellä ja millä edellytyksin purkavasta lisärakentamisesta voidaan päättää. Jos päätöksentekovaadetta nykyisestä kevennetään, on selvää, että vastapainona osakkaiden oikeusasemasta on huolehdittava. Osakkaiden tulee saada perinteistä peruskorjaushanketta merkittävästi enemmän tietoa purkavan lisärakentamisen hankkeesta hyvissä ajoin ennen päätöksentekoa. Purkavan lisärakentamisen päätöstä vastustavalla osakkaalla tulee myös olla mahdollisuus vaatia omien osakkeidensa lunastusta käypään hintaan.
Monessa taloyhtiössä on käynnistymässä lähivuosina laajamittainen peruskorjaus tai -parannushanke, mahdollisesti useampikin. Aina korjaaminen tai uudistaminen ei ole teknistaloudellisesti järkevää.
Kuva: Bigstock
Teksti: Jenni Hupli
Jos kaupunki on valmis kaavoittamaan tontille lisärakennusoikeutta, kannattaisiko rakennus sittenkin purkaa ja hyödyntää lisärakennusoikeus rakentamalla laajempi rakennuskokonaisuus? Purkavan lisärakentamisen hankkeiden määrä on jäänyt vähäiseksi etenkin asunto-osakeyhtiölain päätösvaateen johdosta. Taloyhtiön omistaman ainoan rakennuksen purku edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen. Käytännössä näitä hankkeita on toteutettu siten, että esimerkiksi rakennusliike on ensin ostanut kultakin osakkaalta tämän omistamat osakkeet. Kun rakennusliike on saanut omistukseensa kaikki osakeryhmät, on se rakennuttanut vanhan ti-
lalle uuden rakennuksen. Osakkaat ovat voineet halutessaan ostaa uudiskohteesta uudet kodit. Toimintamalliin liittyvät verovaikutukset rakennusliikkeelle ja osakkeenomistajille ovat vähentäneet kiinnostusta järjestelyyn.
Hyödyt laajat Kasvukeskuksissa, hyvien julkisten liikenneyhteyksien äärellä, väljään rakennetuilla tonteilla sijaitseville korjaustarpeisille taloyhtiöille ja sen osakkaille purkava lisärakentaminen voi tarjota taloudellisesti hyvinkin kiinnostavan vaihtoehdon. Esimerkkinä poikkeuksellisen kannattavasta hankkeesta voidaan mainita vaikkapa kahden Helsingin Mellunmäessä sijaitsevan ta-
loyhtiön selvitysvaiheessa oleva yhteishanke, jonka ohjaavana työfraasina on ”putkiremontin hinnalla uuteen kotiin”. Purkava lisärakentaminen avaa myös osakkaalle mahdollisuuden saada muuttuneisiin asumistarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa paremmin vastaava koti. Kannattavan purkavan lisärakentamisen mahdolliset positiiviset vaikutukset eivät rajoitu pelkästään taloyhtiöön ja sen osakkaisiin. Vaikutus on alueellinen. Lisärakentaminen tuo kaupunkiin lisää veronmaksajia ja julkisten palvelujen käyttäjiä. Uudet asukkaat voivat lisäksi toimia piristysruiskeena alueen palvelutoiminnalle ja siten lisätä kokonaisen kaupunginosan elinvoimaisuutta.
Kaupunki ratkaisevassa roolissa Vaikka purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa helpotettaisiinkin, ratkaisun avaimet eivät ole yksin taloyhtiön ja sen osakkaiden käsissä. Koska hankkeet edellyttävät asemakaavan muuttamista, ratkaisevassa roolissa on kaupunki, jolle kaavoitusmonopoli kuuluu. Lisärakentamishankkeisiin ryhtymisen ratkaisee tietysti taloudellinen kannattavuus. Kaupungin päätökset vaikuttavat kannattavuuteen olennaisesti. Kaupunki päättää paitsi asemakaavamuutokseen liittyvästä lisärakennusoikeuden määrästä, myös hankekannattavuutta leikkaavista kustannuksista, kuten maankäyttömaksuista, kehittämiskorvauksista sekä pysäköintivelvoitteista. Monissa kaupungeissa onkin ilahduttavasti ryhdytty toimiin lisä- ja täydennysrakentamishankkeiden mahdollistamiseksi.
Lainsäädäntö mahdollistavaksi Lainsäätäjä on jo ryhtynyt toimiin purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi. Oikeusministeriö on 2.10.2017 asettanut työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Myös Kiinteistöliitto on edustettuna työryhmässä ja vaikuttaa aktiivisesti lakimuutoksen sisältöön. On mahdollista, että tämä asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan vielä tällä hallituskaudella. Lakimuutoksen kannalta tärkein kysymys on tietysti se, millaisella määräenem-
Vinkkejä taloyhtiöille Purkavan lisärakentamisen hankkeen kokonaiskesto tai jo pelkästään hankesuunnitteluvaihe on asemakaavamuutosprosessin kestosta johtuen huomattavasti pidempi kuin perinteisessä peruskorjaushankkeessa. Vaihtoehtoa kannattaakin lähteä selvittämään hy-
Kuva: Bigstock
Taloyhtiöriidat – mikä ratkaisuksi? Taloyhtiöriitoja syntyy monista asioista. Teksti: Kirsi Ruutu
Alkuvuodesta olen seisoskellut kylmissäni monen taloyhtiön pihalla pohtien sitä, mitä saa rakentaa ja mitä ei. Liian korkeaksi tehty terassi rumentaa maiseman ja ärsyttää naapuria – miksi ihmiset eivät ymmärrä yhteiselämän perussääntöjä? Pihariitojen sovittelu tuo hetkittäin mieleen opetustuokion, jossa opetetaan perusasioita siitä, miten toisia saa kohdella ja mitä kukin saa tehdä ylittämättä sanattomien sääntöjen rajoja. Taloyhtiöriitoja syntyy monista asioista. Pihariitojen lisäksi riitaa saadaan ai-
nettelytapoja voivat olla vapaaehtoinen neuvottelu ja sovittelu, lakisääteinen sovittelu tuomioistuimen ulkopuolella tai tuomioistuinsovittelu. Näistä vapaaehtoinen neuvottelu ja sovittelu asian ratkaisemiseksi on nopeaa ja kulut ovat ennakoitavissa. Mikäli sovittelun hoitaa asiantuntija, joka on perehtynyt aiheeseen liittyvään lainsäädäntöön, saadaan sovittelulle myös faktapohjaa, jonka päälle on hyvä rakentaa oikeudenmukainen lopputulos.
Materiaalit asantuntijalle kaiseksi mm. kunnossapitovastuusta, osakasremonteista, autopaikoista tai kokouskäytäntöön liittyvistä asioista. Monet riidoista jatkuvat vuosia ja päätyvät tuomioistuinten käsittelyyn aiheuttaen pitkitty-
neitä taisteluja ja suuria kustannuksia riidan osapuolille. Sovittelua voidaan pitää erittäin hyvänä ja tehokkaana keinona ratkaista ristiriitatilanteita. Sovitella voi monella tavalla. Me-
Usein asiantuntijan roolissa on juristi, mutta joskus neuvottelutiimiin tarvitaan mukaan myös teknistä osaamista, joten parhaimmillaan vapaamuotoinen sovittelu voi perustua tiimityöskentelyyn juridis-teknisten asiantuntijoiden välillä. Ennen sovitteluun ryhtymistä on syytä
5
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Kuva: Bigstock
ehto korjaamiselle
•5
järkisyytä valita
vedenkäsittely ete
ellisesti
Ti
1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta
T TUTKIT u
U
t od i s t e t t
4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä
Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com info@bauer-wt.com
vissä ajoin. Selvitystyö lähtee liikkeelle tiedustelemalla kaupungin alustavaa näkemystä asemakaavan muutosmahdollisuudesta. Purkavaan lisärakentamiseen voidaan päästä useilla toteutusmalleilla. Hallituksen kannattaa saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi valtuus mm. hankevaihtoehtojen alustavaan selvittämiseen sekä tarvittavan alkuvaiheen konsulttiavun käyttämiseen mahdollisimman varhain. Jos taloyhtiön tontti tai asunto-osakkeet
ovat velkojen vakuutena, kannattaa velallisten (taloyhtiö/osakas) mahdollisimman varhain ottaa yhteyttä omaan pankkiinsa tämän alustavan kannan selvittämiseksi. Purkavan lisärakentamisen hanke ei nimittäin nollaa olemassa olevia lainoja. Purkavan lisärakentamisen hankkeen rinnalla on välttämätöntä edistää myös vaihtoehtoisen korjaushankkeen suunnittelua.
toimittaa sovittelijaksi valitulle asiantuntijalle kaikki asiakirjamateriaali. Molempien osapuolien väitteet ja vaatimukset on myös hyvä selvittää jo ennen neuvottelupöytään istumista. Valmisteluvaiheeseen voi liittyä myös mahdollisia kiinteistökäyntejä ja asian taustan selvittämistä asiantuntijoiden johdolla. Tärkeintä sovittelussa on se, että sovittelijaksi valittu asiantuntija johtaa valmisteluvaihetta ja neuvotteluja aktiivisesti. Monet sovitteluista päätyvät molempia osapuolia edes jokseenkin tyydyttävään lopputulokseen. On kuitenkin huomattava, että vapaaehtoisessa sovittelussa saatu sovinto ei ole täytäntöönpanokelpoinen, jos jompikumpi riidan osapuolista ei halua sitä noudattaa. Kaikkia riitoja ei pystytä
selvittämään, jos osapuolilla ei ole siihen tahtotilaa tai jompikumpi haluaa riidellä vain riitelemisen vuoksi. Kiinteistöliitto Uusimaan juridis-tekninen asiantuntemus on jäsenyhtiöiden käytettävissä sovittelun alkumetreillä. Tavoitteena on puuttua tilanteeseen heti, kun se on todettu, jotta riita ei laajene siten, ettei tiedetä enää mistä riidellään.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton päälakimies.
Sovittelu on hyvä ja tehokas keino.
Kirjoittaja on varatuomari, Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies.
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuva: Bigstock
6•
Sähköajoneuvot taloyhtiössä
Lataaminen tulee aina järjestää taloyhtiössä siten, että se on turvallista.
Sähköajoneuvojen määrä kasvaa ja keskustelu latauspisteiden hankinnasta käy kuumana. Teksti: Virpi Hienonen ja Petri Pylsy
RJ KI KO K I A K
AUS
NTA RAKE
CON
MISE
Toistaiseksi latauspisteitä on taloyhtiöissä vielä vähän. Sähköajoneuvoja ladataan kuitenkin pääasiallisesti kotona, joten tarve latauspisteille on ilmeinen. Asia on ajankohtainen ja päätöksentekomenettely puhututtaa. Asiasta parhaillaan käytävää keskustelua hämmentää se, että latauspisteiden hankkimiseen on useita eri vaihtoehtoja ja myös monia erilaisia teknisiä ratkaisuja. Riippumatta siitä, mikä vaihtoehdoista on kyseessä, päätöstä tehtäessä tulee muistaa osakkaiden yhdenvertaisuus ja ottaa huomioon yhtiön sähköverkon kunto ja kapasiteetti.
Sujuvaa päätöksentekoa Jos autopaikat ovat yhtiöjärjestyksen mukaisesti taloyhtiön hallinnassa eikä sähköverkon kapasiteettia ja sähköliittymän kokoa tarvitse kasvattaa, päätös latauspisteiden hankkimisesta voidaan tehdä yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Toisin sanoen muutamien latauspisteiden hankinnasta päättämiseen riittää yli puolet annetuista äänistä yhtiökokouksessa. Kustannukset jakautuvat kaikkien osakkaiden maksettavaksi vastikeperusteisesti. Yhtiö vuokraa hallinnassaan olevia autopaikkoja
ja voi halutessaan määritellä korkeamman vuokran niille paikoille, joilla sähköajoneuvon lataaminen on mahdollista. Jos latauspisteet halutaan asentaa kaikille yhtiön hallinnassa oleville autopaikoille, on lähes varmaa, ettei yhtiön sähköverkko ja liittymäkoko riitä. Joudutaan pohtimaan sitä, mikä on tänä päivänä sellainen uudistus, jolla kiinteistö saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Tulkinta on ollut, että jos sähköverkon kapasiteettia kasvatetaan vain siitä syystä, että kaikille autopaikoille saadaan latauspis-
N
STIT
JATKUVAA HUOLENPITOA KAIKILLE KIINTEISTÖILLE Hyvä huolenpito nostaa sekä asuin- että toimitilakiinteistön arvoa – ja laadukkuus kasvattaa käyttäjien tyytyväisyyttä.
LUOTETTAVAT REMONTIT – JA HYVÄ HUOLTO
LAADUKKAASTI JA HELPOSTI
Jokaisella rakennuksella on elinkaarensa, jota voidaan pidentää hyvällä huolenpidolla ja järkevällä korjausrakentamisella. Constilta saat kattavat huolto- ja ylläpitopalvelut sekä korkealaatuiset remontit putkistoista ja sisätiloista julkisivuihin ja kattoihin.
Consti voi halutessasi ottaa kokonaisvastuun projektista ja johtaa sitä suunnittelutyön alusta toteutusvaiheen loppuun saakka avaimet käteen -periaatteella. Ainutlaatuinen osaamisemme tekee isostakin projektista asiakkaalle helpon.
CONSTI.FI
010 288 6000
asiakaspalvelu@consti.fi
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
teet, ei tätä vielä pidetä tavanomaisena uudistuksena. Tästä taas seuraa, että hankkeesta yhtiölle aiheutuvia kuluja voidaan periä yhtiövastikkeessa vain hankkeeseen suostuneilta osakkailta. Jos autopaikat ovat osakashallinnassa, hallitus voi antaa yksittäiselle osakkaalle luvan asennuttaa latauspisteen autopaikalleen. Tällöin osakas maksaa itse sekä latauspisteen asennuksen, että kunnossapidon. Yhdenvertaisen kohtelun periaatteesta ja kapasiteetin rajallisuudesta seuraa, että ennen luvan antamista yhtiön tulee selvittää myös muiden osakkaiden halukkuus latauspisteiden asennuttamiseen. Yhtiön tulee myös valvoa, että latauspisteen asennus tehdään asianmukaisesti. Osakas maksaa kohtuullisen valvontakustannuksen. Silloin kun yhtiössä käsitellään ensimmäisen tai
ensimmäisten latauspisteiden asennusta, on suositeltavaa käsitellä asia yhtiökokouksessa.
Turvallisesti ja oikeudenmukaisesti Kukaan ei halua maksaa naapurinsa sähköauton lataamisesta. Jos vuodessa autoilee 20 000 kilometriä, kustantaa lataussähkö suurusluokaltaan noin 500 euroa vuodessa. Polttomoottorin esilämmitys ja sisätilalämmittimen käyttö maksavat arviolta noin 50 euroa vuodessa. Lataaminen voidaan kuitenkin järjestää siten, että lataussähkö veloitetaan mitatun kulutuksen mukaan sähköajoneuvon lataajalta itseltään. Ehdoton edellytys on, että lataaminen tulee aina järjestää taloyhtiössä siten, että se on turvallista.
Avustus sähköautojen latauspisteisiin tulossa Teksti: Timo Tossavainen
Taloyhtiöt voivat hakea avustusta sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseen alkusyksystä alkaen. Avustuksiin on varattu valtion talousarviossa rahaa yhteensä 1,5 miljoonaa euroa, jonka myöntäjänä toimii Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA). Taloyhtiölle voidaan myöntää avustusta sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmiin kohdistuviin muutoksiin. Taloyhtiöissä kannattaa aloittaa keskustelu mahdollisten latauspisteiden tarpeesta ja rakentamisesta ajoissa sekä ryhtyä valmistelemaan hanketta, mikäli mielii saada avustusta. Avustuksen myöntämisen ehdot ja hakuohje julkaistaan ARAn verkkosivuilla ja siitä tullaan tiedottamaan myös Kiinteistöliiton ja Kiinteistölehden sivuilla ja uutiskirjeissä.
Ole aktiivinen ja etene suunnitelmallisesti Vältä sudenkuopat sähköautojen latauspisteisiin liittyen ja toimi suunnitelmallisesti:
1. Kartoita osakkaiden tarpeet latauspisteille. 2. Selvitä, kestääkö kiinteistön sähköjärjestelmä sähköautojen lataamista ja millaisilla reunaehdoilla.
3. Ota huomioon päätöksenteossa yhtiöjärjestys, kiinteistön sähköjärjestelmän mahdolliset rajoitukset ja tiedossa olevat muut korjaustarpeet. 4. Tee sopimukset kirjallisesti, sovi lataussähkön laskuttamisen pelisäännöistä ja perehdy huolella mahdollisten palveluntarjoajien sopimusehtoihin ennen päätösten tekemistä.
5. Muista aktiivinen viestintä! Lisätietoja sähköajoneuvojen latauspisteistä löytyy maksuttomasta Kiinteistöjen latauspisteet kuntoon -julkaisusta. Julkaisu on saatavilla Motivan internet-sivustolta: https://www.motiva.fi/files/12544/ Kiinteistojen_latauspisteet_kuntoon_Paivitetty_14.03.2017.pdf.
Kirjoittajat ovat Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen ja johtava asiantuntija (energia ja ilmasto) Petri Pylsy.
Putkiremontin asiantunteva ja luotettava keittiötoimittaja Suunnittelupalvelu Mittauspalvelu Remonttipalvelu Rahoitus Takuu Soita ammattilaiselle ja tilaa maksuton esittely taloyhtiönne kokoukseen. LUE LISÄÄ: keittiomaailma.fi/ linjasaneeraus
PROJEKTIMYYNNIN KEITTIÖAMMATTILAISET ESPOO Leevi Sundberg 044 781 2757 FORSSA Marja Kylä-Markula 0400 557 172 HELSINKI Kati Turunen 050 301 1388 KUOPIO Ilkka Suomi 0400 569 673
JYVÄSKYLÄ Arto Koskinen 0400 430 010 JOENSUU Jukka Naumanen 0400 171 215 LAHTI Vesa Ulmanen 050 464 7828 LAPPEENRANTA Timo Pellinen 0400 556 877
OULU Juho Silvola 050 352 4200 SEINÄJOKI Veikko Kitinoja 0400 567 259 TAMPERE Tommi Huovilainen 040 414 1552 TURKU Liisa Artukka 0400 788 992 VANTAA Petteri Ilvonen 050 594 2602
•7
8•
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Tietosuoja taloyhtiössä Kaksi vuotta sitten voimaan astuneen EU:n tietosuojaasetuksen siirtymäaika on kulumassa umpeen. Kun asetuksen käytännön soveltaminen alkaa toukokuussa, se koskee myös taloyhtiöitä. Teksti: Kristel Pynnönen
EU:n yleinen tietosuoja-asetus on tullut voimaan 25.5.2016 ja kahden vuoden siirtymäajan jälkeen asetuksen käytännön soveltaminen alkaa 25.5.2018. Taloyhtiön tietosuojakysymykset ja henkilörekisterit on siis saatettava vastaamaan asetusta siirtymäajan kuluessa ja 25.5.2018 mennessä. EU:n tietosuoja-asetus korvaa nykyisen henkilötietolain (22.4.1999/523). Kovin radikaaleja muutoksia asetus ei kuitenkaan henkilötietolakiin verrattuna tuo tullessaan.
Henkilörekisterit taloyhtiössä Henkilötiedoilla tarkoitetaan kaikkia tunnistettuun tai tunnistettavissa olevaan luonnolliseen henkilöön liittyvät tiedot. Tunnistettavissa olevana pidetään luonnollista henkilöä, joka voidaan suoraan tai epäsuorasti tunnistaa erityisesti tunnistetietojen, kuten nimen, henkilötunnuksen, sijaintitiedon, verkkotunnistetietojen taikka yhden tai useamman hänelle tunnusomaisen fyysisen, fysiologisen, geneettisen, psyykkisen, taloudellisen, kulttuurillisen tai sosiaalisen tekijän perusteella. Tyypillisimpiä taloyhtiön ja isännöinnin käsittelemiä henkilötietoja ovat osakkaan ja/tai asukkaan nimi, syntymäaika/henkilötunnus, osoite, sähköpostiosoite ja puhelinnumero. Henkilörekisteri muodostuu mistä tahansa henkilötietoja sisältävästä tietojoukosta, josta tiedot ovat saatavilla tietyin perustein. Tyypillisimpiä taloyhtiön henkilörekistereitä ovat osakeluettelo ja asukasluettelo. Näiden rekistereiden osalta on taloyhtiö rekisterinpitäjä. Taloyhtiön isännöitsijä on tyypillisesti kuitenkin se, joka taloyhtiön puolesta käsittelee
Mobiilijäsenkortti tuo Kiinteistöliiton jäsenpalvelut taskuusi Jäsenkortti toimii älypuhelimilla ja tableteilla
Taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät voivat mobiilisovelluksella kätevästi ilmoittautua koulutuksiin, soittaa neuvontapalveluihin, hyödyntää jäsenetuja sekä päivittää omat tietonsa jäsenrekisteriin. Jäsenkortti älypuhelimessa helpottaa Kiinteistöliiton jäsenetujen ja -palveluiden käyttöä. Kun taloyhtiön hallituksen jäsenen, puheenjohtajan ja isännöitsijän sähköpostiosoite on Kiinteistöliiton jäsenrekisterissä ja hän tietää talonsa jäsennumeron, onnistuu mobiilijäsenkortin käyttöönotto ja jäsenpalvelut sujahtavat kätevästi taskuun.
Neuvontapuhelut helposti – tieto palveluista taskussa Kiinteistöliiton jäsenkortin puhelimeensa tai tabletille ladanneella jäsentaloyhtiön luottamus- tai toimihenkilöllä on aina mukanaan niin jäsennumero kuin myös tieto alueellisista ja valtakunnallisista neuvontapalveluista, niiden palveluajoista sekä puhelinnumeroista. – On kätevää katsoa puhelimesta mitä kaikkia neuvontapalveluja onkaan käytettävissä, eikä tarvitse muistaa tai etsiä puhelinnumeroita tai palveluaikoja, kun tulee tarve olla yhteydessä neuvontaan. Jäsenkorttisovelluksella voi kätevästi soittaa neuvontaan koskettamalla halutun neuvontapalvelun kohdalla olevaa luurin ku-
vaa, toteaa Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.
Koulutuksiin ilmoittautuminen helpottuu Oman alueen koulutukset ja muut tapahtumat näkyvät Kiinteistöliiton jäsenkortissa, joten tieto koulutustarjonnasta on aina käsillä. Tapahtumiin ilmoittautuminen helpottuu ja nopeutuu. – Ilmoittautuessa riittää, kun koskettaa Ilmoittaudu -kuvaketta tapahtuman kohdalla. Kätevää on myös mahdollisuus merkitä tapahtuma omaan sähköiseen kalenteriin yhdellä sormen näpäytyksellä, kertoo Tossavainen.
Mobiilijäsenkortti on käytettävissä Android-, IOS- sekä Windows Phone -laitteilla ja sen voi ladata App Store, Google Play ja Microsoft Store sovelluskaupoista. Sovellus on maksuton ja se on Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajien, hallitusten jäsenten sekä isännöitsijöiden käytettävissä. Käyttöönotto edellyttää, että käyttäjällä on taloyhtiönsä jäsennumero ja että hänen sähköpostiosoite on Kiinteistöliiton jäsenrekisterissä kyseisen jäsentalon tiedoissa. Taloyhtiössä kannattaa ilmoittaa kaikille hallituksen jäsenille jäsennumero sekä Kiinteistöliiton jäsenyhdistykselle hallitusten jäsenten nimet ja sähköpostiosoitteet. Näin koko hallitus saa käyttöönsä mobiilijäsenkortin ja sen kautta käytettävät Kiinteistöliiton jäsenpalvelut ja jäsenedut. Lue latausohjeet osoitteessa: www.kiinteistoliitto.fi/jasenkortti
Kiinteistöliiton jäsensivut uudistuivat Uudet tunnukset tarpeen!
Taloyhtiöiden puheenjohtajat, hallitusten jäsenet ja isännöitsijät saivat helmikuussa käyttöönsä täysin uudistetut jäsensivut, jotka ovat aiempaa helppokäyttöisemmät ja sisällöltään laajemmat. Sivujen käytettävyys älypuhelimilla ja tableteilla parantui merkittävästi. Uusilta jäsensivuilta saa tietoa taloyhtiölle tärkeistä asioista, yhdistyksen jäsentiedotteita, koulutusten aineistoja, oppaita ja lomakkeita. Myös omien jäsentietojen päivittäminen sujuu uusilla jäsensivuilla kätevästi. Isännöitsijä näkee jäsensivuilta kaikkien isännöimiensä jäsentalojen tiedot.
Ota jäsensivut käyttöösi ja rekisteröidy Jäsensivut toimivat nykyään Kiinteistoliitto.fi-sivujen yhteydessä. Entisten jäsensivujen salasanat ja käyttäjätunnukset eivät enää toimi, vaan jokaisen jäsensivuille haluavan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän
Kuva: Bigstock
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•9
henkilötiedot, koska käytännössä isännöitsijäyritys useasti isännöintisopimuksen perusteella, taloyhtiön puolesta, ylläpitää henkilörekisterit. Käsittelyllä tarkoitetaan nimittäin toimintoa tai toimintoja, joita kohdistetaan henkilötietoihin tai henkilötietoja sisältäviin tietojoukkoihin joko automaattista tietojenkäsittelyä käyttäen tai manuaalisesti, kuten tietojen keräämistä, tallentamista, järjestämistä, jäsentämistä, säilyttämistä, muokkaamista tai muuttamista, hakua, kyselyä, käyttöä, tietojen luovuttamista siirtämällä, levittämällä tai asettamalla ne muutoin saataville, tietojen yhteensovittamista tai yhdistämistä, rajoittamista, poistamista tai tuhoamista. Isännöintiyritys toimii silloin käsittelijänä. Huomioitava on, että jos henkilötietoja käsittelee muu taho, kun rekisterinpitäjä, on käsittelystä sovittava kirjallisesti. Silloin kun isännöitsijä käsittelee henkilötiedot taloyhtiön puolesta, on isännöitsijän/isännöintiyrityksen kanssa sovittava henkilötietojen käsittelystä isännöintisopimuksessa. Määräykset henkilötietojen käsittelyyn liittyen, jotka ovat aikaa ennen EU:n tietosuoja-asetusta, eivät enää riitä, vaan henkilötietojen käsittelystä on määriteltävä tarkemmin. EU:n tietosuoja-asetus ei kuitenkaan tarkoita, että koko isännöintisopimus olisi ns. ”avattava” vaan tietosuoja-asioista voidaan sopia ja todeta erillisessä tietosuojaliitteessä, joka liitetään isännöintisopimukseen.
Henkilötiedot tulee käsitellä entistä huolellisemmin EU:n tietosuoja-asetuksen myötä ylipäätään huolellisen käsittelyn vaatimus korostuu ja toimintatapoja taloyhtiössä on syytä tarkastella kriittisin silmin. Syytä olisi käydä läpi peruskäsitteet, esim. henkilötieto, rekisterinpitäjä ja käsittelijä. Tunnistaa oma rooli ja toiminta ja pohtia ketkä ylipäätään henkilötietoja käsittelevät. Noudatetaanko käsittelyssä täsmällisyyttä ja luottamuksellisuutta, onko käsittely sidottua käyttötarkoitukseen, eli ei siis tallenneta kuin välttämätöntä ja virheetöntä tietoa. On osattava vastata siihen, mikä on tietojen käsittelyperuste, tarkoittaen millä perusteella on oikeutettu käsittelemään henkilötiedot, eli onko saatu rekisteröidyn suostumus, onko pohjana sopimus tai esimerkiksi lakisääteinen velvoite. Uutena vaatimuksena on tietojen rajattu säilytysaika ja tarvittaessa on asetettava muistutus vanhaksi käyvien tietojen poistamisesta, jottei henkilötietoja säilytetä pidempään kuin on tarpeen. Syytä on tietenkin kartoittaa myös mitä rekistereitä toiminnassa on ylipäätään käytössä. On pohdittava ovatko kaikki rekisterit tarpeellisia ja ovatko kaikki rekisterissä olevat tiedot tarpeellisia. Niille taloyhtiöille, joiden toiminnassa on jo huomioitu henkilötietolain vaatimukset, tuo EU:n tietosuoja-asetus mukanaan vain vähäisiksi katsottavia lisävelvoitteita. Niissä taloyhtiöissä, joissa tietosuojasta ei ole toistaiseksi huolehdittu, on viimeistään nyt aika huomioida tietosuojavelvoitteet asianmukaisesti. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton apulaispäälakimies.
Paras omalla tontillaan Kiinko on edelläkävijä, joka tukee kiinteistö- ja rakennusalan yritysten sekä ammattilaisten menestymistä. Viemme eteenpäin koko kiinteistöalan osaamista ja tuomme alalle uusimman tietotaidon sekä kiinnostavat näkemykset. Omien huippuosaajiemme sekä kotimaisten ja kansainvälisten verkostojen kanssa tuemme vahvasti alan kehitystä.
6 000
vuosittaista kouluttautujaa, joilta erinomaista palautetta
400
alan parasta asiantuntijaa kouluttajina
200
Tutustu koulutuksiimme www.kiinko.fi
tulee rekisteröityä sivujen käyttäjäksi. Jäsensivuille rekisteröityminen ja kirjautuminen tapahtuvat Kiinteistöliiton ja jäsenyhdistysten uusittujen verkkosivujen kautta. Jos olet taloyhtiösi hallituksessa tai toimit isännöitsijänä, niin voit rekisteröityä jäsensivujen käyttäjäksi taloyhtiösi jäsennumerolla. Lisäksi sähköpostiosoitteesi tulee olla Kiinteistöliiton jäsenrekisterissä kyseisen jäsentalon tiedoissa.
Hallitusmuutokset tiedoksi jäsenrekisteriin Kevään yhtiökokouksissa voi taloyhtiön hallituksen jäsenistä osa vaihtua. Muutosten ilmoittaminen Kiinteistöliiton jäsenrekisteriin varmistaa, että myös uudet valitut hallitusten jäsenet saavat käyttöönsä kattavat ja monipuoliset jäsenpalvelut.
vuosittaista koulutustapahtumaa
Varmista, että omaisuutesi on ammattilaisten hoidossa. Koulutetulla isännöitsijällä ja kiinteistön välittäjällä on aina todistus osaamisestaan.
40
vuoden kokemuksella
Kiinko on alan johtava kouluttaja. www.kiinko.fi
www.kiinteistolehti.fi
10 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuva: Bigstock
Sisäilma ja sen monet Ei ole lainkaan yhdentekevää minkälainen sisäilma on niissä tiloissa, joissa työskentelemme ja ennen kaikkea niissä, joissa asumme. Tässä jutussa keskityn ensisijaisesti kotien sisäilmaan ja sen erilaisiin ongelmakohtiin. Teksti: Jari Hännikäinen
Entisessä asumisterveysohjeessa / asumisterveysoppaassa on STM luetteloinut sisäilman suhteen mitattavissa olevia olosuhteita asuinhuoneistojen sisäilman osalta. Pääosin hyvin pienien muutosten jälkeen tämä ohje / opas vietiin lakiteksteihin asetustasolle ja astui voimaan asumisterveysasetuksena 15. toukokuuta 2015. Asetuksessa määritetään siis mitattavien suureiden avulla sisäilman olosuhteita, fysikaalisia, kemiallisia ja biologisia altisteita ja mitä ominaisuuksia tai vaatimuksia sisäilman tulee täyttää ollakseen asumisterveellistä sekä -turvallista. Mitattavia ovat muun muassa sisäilman kosteuden määrä, lämpötilojen alarajat, niin oleskeluvyöhykkeen- kuin pistemäisen lämpötilan osalta, samoin lämpimän käyttöveden lämpötilojen ylä- ja alarajoja, äänen eli melun määrää, ilmanvaihdon määrää, sisäilman epäpuhtauksien ylärajoja mm. hiilidioksidin, haihtuvien orgaanisten yhdisteiden (TVOC), formaldehydin, hiilimonoksidin, tupakansavun, pienhiukkasten sekä mikrobien suhteen.
Euforia katosi Asumisterveysasetuksessa ovat nyt mukana ensimäistä kertaa myös uudet ammattipätevyydet ja -nimikkeet, jota ei aiemmin ole ollut: Rakennusterveys asiantuntija (RTA), sisäilma-asiantuntija (SISA) sekä kosteusvaurion kuntotutkija (KVKT). Tutustuttuani näiden ammattilaisten peruskoulutusvaatimuksiin sekä tutkintonimikkeiden koulutussisältöön, koin hetken euforiaa että hienoa, vihdoin alalle saadaan todellisia puolueettomia, analyyttisiä ammattilaisia. Kuluneen kahden vuoden jälkeen hetkittäinen euforiani on kuitenkin täysin hävinnyt. Miksi näin on käynyt, johtuu tapaamistani uusien nimikkeiden omaavien henkilöiden ja allekirjoittaneen ”yhteentörmäyksistä” sisäilmamaailman vaiheikkaissa pyörteissä. Jos ja kun rakennusterveysasiantuntija (RTA) kutsutaan paikalle auttamaan pientalon i.e. ”omakotitalon” sisäilmaongelman selvityksessä, tilanne on useimmiten toimiva ja selkeä. Edellämainitun lauseen sisältö selittyy toimijoiden ”roolituksella”, eli meillä on ongelmakentässä kahlaava omistajataho, asukasperhe, tilaaja ja maksaja ensimmäisenä osapuolena, sekä RTA ongelmien aiheuttajasyiden selvittäjänä, ongelmien vakavuuden ja -laajuuden määrittäjänä sekä korjausehdotuksien / -vaihtoeh-
Elämme maailmassa, jossa olemme jatkuvasti miljoonien erilaisten mikrobien ympäröiminä.
tojen tarjoajana puolueettomana ammattilaisena eli konsulttiosapuolena. Nämä kaksi osapuolta yhdessä ratkaisevat ongelmaa, miettivät eri toimenpiteitä sekä riskianalyysin ja korjauskustannusten kautta valitsevat korjaustapoja.
Mikrobien keskellä Itse ohjeistan jäsenyhtiöidemme hallintoa suhtautumaan kaikkiin mahdollisiin ongelmiin rationaalisesti, vakavasti mutta ei hysteerisesti. Ongelmaepäilyn sattuessa yhtiön kohdalle mahdollinen ongelma pitää selvittää. Ensin selvitetään, onko mahdollinen ongelma oikeasti olemassa, sitten mikä sen aiheuttaa, sitten kuinka laaja tai vakava ongelma on kyseessä. Sen jälkeen pyritään poistamaan ongelman aiheuttajan ja sitten korjataan ongelman aiheuttamat vauriot. Viimein todetaan ongelma ja vauriot korjatuiksi/poistetuiksi ja jatketaan normaalia elämää. Kokemukseni mukaan lähes kaikki muut sisäilman pilaajat ja ongelmatekijät on pystytty asunto-osakeyhtiömaailmassa yhteisymmärryksessä ratkaisemaan ilman isompia ”kissanhännänvetokilpailuja” paitsi mahdolliset mikrobiongelmat. Elämme maailmassa, jossa olemme jatkuvasti miljoonien ja miljoonien erilaisten mikrobien ympäröiminä. Niitä on meidän ihollamme ja sisällämme. Maapallolla ei olisi elämää ilman mikrobeja. Ulkoilmassa on mikrobeja. Raittiin ulkoilman tullessa huoneistoon korvaus- ja raitisilmaventtiilistä se sisältää mikrobeja, korvausilma ”muuttuu” sisäilmaksi ja siinä on mikrobeja. Ihmisistä, eläimistä, materiaaleista, aineista, kasveista yms. irtoaa jat-
kuvasti mikrobeja sisäilmaan. Sisäilmassa on tavallisesti ”normaali” mikrobikanta, joka ei normaaleilla pitoisuuksilla aiheuta ”tavallisille” ihmisille ongelmia. Hyvin pienetkin mikrobipitoisuudet sisäilmassa voivat aiheuttaa ongelmia herkistyneille ja yliherkistyneille yksilöille, se on kiistämätön tosiasia. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus eikä velvoite ei kuitenkaan ole järjestää osakkailleen erityisolosuhteita, ”laboratoriopuhtaita” sisäolosuhteita huoneistoihin, vaan toimia STM:n asumisterveysasetuksen puitteissa.
”Mielenkiintoisella miinakentällä” Kun mennään asunto-osakeyhtiömaailmaan, rooleihin astuu useampia kokkeja, ja näin soppa alkaa hapantua ja roiskua liedelle. Lähes jokaisessa eteeni tulleessa sisäilmatapauksessa on osakas toiminut RTA:n tilaajana. RTA tehnyt kohdekäyntinsä, avannut rakenteet, ottanut materiaalinäytteet ja käyttänyt näytteet analysoitavina akkreditoidussa laboratoriossa, tehnyt johtopäätökset näytteiden mikrobianalyysin perusteella ja antanut tapauksesta korjaus- ja toimenpidesuosituksensa. Vielä tässä vaiheessa kaikki on ns. ”hyvin”. Ainoa vaan, että nyt astutaankin asunto-osakeyhtiölain ja sen kunnossapitovastuiden sekä yhdenvertaisuuspykälän takia vähintäänkin ”mielenkiintoiselle miinakentälle”. Jos ja kun osakas kokee sisäilmaongelmia ja hankkii paikalle RTA:n, on RTA:lla vahva tarve löytää maksavan asiakkaan ongelmille tai oireluille aiheuttajasyy(t), koska siitähän hänelle maksetaan.
Ulkovaipparakenteiden ilmatiiveydestä Otamme ensimmäiseksi esimerkkitapaukseksi ns. ”pientalon” ulkoseinärakenteen, eli 600 mm:n pystyjaolla olevan kantavan puurankarungon, jossa rankaväleissä lämmöneristeenä mineraalivillaa, ulkopuolisella tuulensuojalevyllä ja sisäpuolisella 0.2mm PE-muovihöyrynsululla (yleisimmin käytetty ulkoseinärakenne 1–2 krs OK-, pien-, pari-, ja rivitaloissa). Jos ja kun usein automaattiolettama on (usein oikeana ja myöhemmin todettuna mittauksin), että yhtiön ulkovaipparakenteet eivät ole ilmatiiviitä, vaan ”vuotavat” ulkoilmaa / korvausilmaa rakenteiden läpi sisäilman ollessa poistoilmanvaihdon takia alipaineinen ulkoilmaan nähden, on lähes jokaisessa tapauksessa jossa olen ollut mukana, johtopäätös että rakenteessa olevat mikrobit pääsevät sisäilmaan niin, että toimenpideraja ylittyy. Nyt mikrobien olemassaolo enää varmistetaan ottamalla näyte höyrynsulun ulkopuolisesta lämmöneristevillasta, joka on tekemisissä ulkoilman kanssa. Ja näin saadaan mikrobianalyysissä ”positiivinen” löydös / tulos. Toinen tyypillinen esimerkkitapaukseni kattaa kerrostalojen tyypillisimmän välipohjarakenteen 1900-luvun alusta 1940-luvulle asti, ns. ”alalaattapalkiston”, eli meillä on kantavana rakenteena yhtenäinen ohut noin 50 mm paksu alalaatta (näkyy alapuolisen asuinhuoneiston yhtenäisenä sileänä kattopintana), josta katselmoitavan huoneiston puolella primääri, eli ensisijaisina välipohjan kuormaa kantavina rakenteina toi-
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
ongelmat mivat teräsbetonipalkit ”nousevat ” noin 200–400 mm:n korkuisina jännevälistä riippuen, tämän rakenteen ”pohjalta”, alalaatan päältä, nousee useimmiten 2x4” kasattu puinen sekundääripalkisto jonka varaan on sitten asennettu ”syrjälleen” 2x4” lattiavasat / ”niskat” joihin on naulattu kiinni noin 25– 25mm paksu ponttilautalattia. Koko tämä alalaatan päällinen rakenne, noin 500–600 mm paksu välipohjarakenne on täytetty oljilla, heinällä, turpeella, kaislalla, meriheinällä, yms. Sen päälle on useimmiten asennettu hehkutettua hiekkaa ääneneristeeksi. Tästä välipohjan täytteestä kun otetaan materiaalinäytteitä, niin on melkoisen varmaa että mikrobejahan sieltä löytyy, ja kun ponttilautalattiakansi on kaikkea muuta kuin ilmatiivis, on RTA:n mielestä välipohjassa olevilla mikrobeilla taas pääsy sisäilmaan toimenpiderajat ylittyen.
Varmuuden vuoksi On pelkästään inhimillistä, että RTA ”turvaa” ammatillisen ”selustansa” sekä ammattitaidon että talouden ja juridiikan takia suosittelemalla poikkeuksetta AINA maksimaalisia korjaustoimenpiteitä, tällöinhän riski siitä, että mahdollisen ongelman aiheuttajasyitä jäisi rakenteisiin edelleen ongelmia aiheuttamaan, poistetaan. Ja osakas eli tilaaja eli maksava asiakas on tällöin tyytyväinen, koska korjauksen maksaja on poikkeuksetta asunto-osakeyhtiölain kunnossapidon vastuunjaon puolelta asunto-osakeyhtiö, eikä osakas. Eli puurankarunkotapauksessa usein ehdotetaan ulkoseinärakenteen osalta sisäpuolisen levytyksen purkua, höyrynsulun poistoa, kaikkien mineraalivillojen vaihtoa ja kantavan puurankarungon ”kengitystä” eli katkaisua n. 600–1000 mm korkeudelta ja sitten rakenteiden entistämistä. Alalaattatapauksessa puolestaan ehdotetaan usein ponttilautakannen poistoa ja koko huoneiston välipohjan orgaanisperäisen täytemateriaalin poistoa, mahdollista kapselointia tai desinfiointia ja uudelleen täyttöä (kevytsoralla, siporex-murskeella, selluvillalla, vaahtolasimurskeella tms.) ja uuden ponttilautalattian tms. asennusta. Nämä korjaustyöselitykset hyväksyn itse täysin, JOS tilanne on pahin mahdollinen, eli muita korjausmahdollisuuksia ei enää ole, tai tätä pienemmät korjaukset eivät riitä, kyseessä on siis maksimikorjaus (poislukien koko rakennuksen purku). Näin ollen lähes jokainen RTA on purattamassa puoleen väliin seinää lähes koko pientalokantamme ulkoseinärakenteiden osalta sekä tyhjennyttämässä 1900–1940-luvuilla rakennettujen kerrostalojen välipohjat täytöistä. Jos näihin kuitenkin yhtiön puolelta lähdetään, olemme sen kaikkein isoimman ongelman kanssa tekemisissä ja se on asunto-osakeyhtiölain mukainen yhdenvertaisuusperiaate. Eli jos yhdelle osakkaalle on korjaukset yhtiön puolesta tehty näin, toisille samojen mahdollisten ongelmien ilmetessä TULEE TEHDÄ SAMAT KORJAUKSET. Tosin siinä vaiheessa yhtiön kassa lienee jo kuiva. Kiinteistöliitto Uusimaa on mukana yhdessä erään teknisen alan toimijan kanssa kehittämässä yksinkertaista tuotteistettua sisäilmaongelmien ratkaisumallia, jotta edellämainituilta ylikorjaamisongelmilta vältyttäisiin. Joten ”stay in touch, don´t change the channel”! Asiasta pitäisi kuulua vielä tämän kalenterivuoden aikana. Vaiheittaisia, osa- ja tiivistyskorjauksia odottava, toiveikas. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakenne- ja rakennustekniikan neuvontainsinööri.
HYÖDYLLISTÄ TALOYHTIÖASIAA JUURI SINULLE!
KIINTEISTÖLEHTI
apuna taloyhtiön arjessa SUOMEN KIINTEISTÖLEHTI on taloyhtiöiden oma lehti. Se on oiva neuvonantaja vaikkapa silloin, kun tarvitset ajankohtaista tietoa, kun olet menossa osallistumaan taloyhtiösi yhtiökokoukseen. Eikä vain silloin, koska myös muulloin Kiinteistölehti käy samassa ajassa kuin taloyhtiön vuosikello. NYT 4 NUMEROA UUSILLE TILAAJILLE TUTUSTUMISHINTAAN 20 € Mene verkkosivulle www.kiinteistolehti.fi, valitse Lehti-valikosta Tilaa Kiinteistölehti ja tee tilaus.
• 11
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuvits Mika Petäjä/Bigstock
12 •
Tapahtumapaikkana taloyhtiö Tarinasi voi olla vaikka tällainen:
Taloyhtiötä on verrattu yhteiskuntaan pienoiskoossa. Siksi myös siihen eri tavoin liittyvien tarinoiden kirjo on suuri. Nyt taloyhtiöiden oma julkaisu, Suomen Kiinteistölehti kerää talteen näitä kertomuksia, joista parhaat palkitaan. Teksti: Asko Sirkiä
Lähetä tarinasi, parhaat palkitaan
Toimelias talkkari Kaverini Markku asui 1990-luvun alussa Klaavuntiellä Helsingin Puotilassa, niissä kolmikerroksisissa hissittömissä maan ensimmäisissä betonielementtitaloissa, jotka eivät edes näytä elementtitaloilta. Hän kertoi kerran olleensa ullakolla pyykkikorin kanssa ripustamassa pyykkejä kuivumaan, kun sinne tuli taloyhtiössä vähän aikaa vaikuttanut talonmies, varsinainen Puuha-Pete. Talonmiestä harmitti se, että ullakolla pyykkien ripustamista vaikeuttivat sellaiset pystypuut, tolpat, joita oli aika tiheässä. Ei aikaakaan, kun talkkari oli hakenut jostakin sahan ja pyytänyt Markkua avukseen, kun hän sahaa pois pari niistä tolpista, jotta saataisiin lisää ripustustilaa vaikkapa isoille lakanoille. Kesti hetken ennen kuin Markku tajusi, mitä katon tukirakenteille oltiin tekemässä. Sen jälkeen hän kieltäytyi auttamasta sen enempää, ja taisi homma jäädä kesken talonmieheltäkin. Talonmiehen pesti ei muutenkaan ollut pitkä, koska ilmeisesti sahaushommiin mieltymystä tuntenut kaveri pari viikkoa ullakkoepisodin jälkeen suututti talon asukkaat niin että lähtö tuli. Nimittäin sen kummempia lupia kyselemättä hän oli mennyt kaatamaan kadun ja talon välistä suojaisan, ison lehtipuun, joka kuulemma ikävästi oli varjostanut ihmisten ikkunoita ja parvekkeita.
Suomen Kiinteistölehden ”Taloni tarinoihin” voit lähettää tarinasi, oli se pitkä, lyhyt, tuore tai kauan sitten tapahtunut. Se voi olla hauska tai vakava. Olet myös voinut kuulla tarinasi muilta talon asukkailta. Pääasia, että kertomuksesi liittyy jollakin tavalla taloyhtiöösi tai sen lähipiiriin. Tarinat eivät saa solvata ketään ja niiden tulee noudattaa hyvää makua. Kiinteistölehti julkaisee tarinasi nimelläsi, mutta halutessasi voit myös käyttää nimimerkkiä. Lähettämällä tarinasi annat Kiinteistölehdelle julkaisuoikeudet teksteihisi sähköisessä ja painetussa muodossa. Toimitus valitsee vastaanotettujen tarinoiden joukosta julkaistavat tekstit ja tarvittaessa editoi niitä. Jokainen kirjoittaja, jonka teksti julkaistaan joko Kiinteistölehden verkkopalvelussa tai painetussa Kiinteistölehdessä, saa palkinnoksi 20 euron lahjakortin. Lähetä tekstisi osoitteeseen: www.kiinteistolehti.fi/aiheet/talonitarinat/. Sieltä löydät myös tarkemmat lähetysohjeet.
Vuokrauksen pelisäännöt päivitetty Hyvä vuokratapa -ohje luo pohjan toimivalle vuokrasuhteelle niin vuokralaisen kuin vuokranantajan kannalta. Maaliskuussa julkaistiin Hyvä vuokratapa -ohjeen uudistettu ja päivitetty painos. Ohjeen ovat laatineet yhteistyössä vuokralaisia, vuokranantajia, välittäjiä ja isännöintiä edustavat järjestöt. Hyvän vuokratavan tarkoituksena on auttaa sekä vuokralaista että vuokranantajaa ongelmattoman ja toimivan huoneenvuokrasuhteen luomisessa, sen jatkuvassa hoitamisessa sekä asianmukaisessa päättämisessä. Ohjeistus kattaa vuokrasopimuksen koko elinkaaren sekä lisäksi hyvän naapuruuden.
Uudet vuokrauksen tavat mukana Uudistettu ohjeistus huomioi vuokramarkkinoiden toimintaympäristössä viime vuo-
sien aikana tapahtuneet muutokset, kuten jakamistalouden ja uusien majoituspalveluiden vaikutukset vuokrasuhteeseen. Lisäksi yhä useampi vuokrasopimus tehdään netissä, jolloin verkossa olevan materiaalin merkitys korostuu. Kimppa-asumisen eri muodot ovat yleistyneet sekä viestinnän merkitys kasvanut entisestään, ja siksi uusi ohjeistus huomioi myös pelisäännöt uusille asumisen malleille. Hyvä vuokratapa -ohjeistus selventää vuokrasopimuksen päättymiseen sekä asunnon kuntoon ja mahdollisiin remontteihin liittyviä kysymyksiä.
Parempi sopia etukäteen, kuin riidellä jälkikäteen Vuokrasopimuksissa korostuu luottamus sopimuskumppaneiden välillä. Ohjeistuksen avulla vuokranantajat ja vuokralaiset voivat ennaltaehkäistä ongelmia sopimalla
etukäteen toimintatavoista. Hyvä vuokratapa -ohjeesta on apua, jos vuokrasuhteen aikana tulee ratkottavaksi tilanteita, joiden osalta osapuolet eivät ole sopineet erikseen toimintatapoja. Ohjeistuksen laatineet 10 järjestöä suosittelevat ohjeistuksen noudattamista. Hyvä vuokratapa -ohje on luettavissa sähköisenä versiona osoitteesta: https://issuu.com/ kiinteistoliitto
Hyv vuokärat apa
I 2018
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 13
Kuva: YIT
Pakettiautomaatistako helpotusta taloyhtiön asukkaiden elämään? Pakettiautomaatti on viime aikoina puhututtanut taloyhtiössä varmastikin osittaen johtuen postin toteuttamasta aktiivisesta Smartpostin markkinoinnista. Pakettiautomaatti varmastikin tuo helpotusta asukkaiden arkeen, esimerkiksi automaattiin voi kätevästi tilata ja palauttaa verkko-ostokset, mutta kuka tahansa asiasta innostunut asukas ei kuitenkaan voi tilata automaattia taloyhtiöön. Automaatin hankkiminen vaatii nimenomaan taloyhtiöltä asianmukaista päätöksentekoa. Teksti: Kristel Pynnönen
Automaatin hankkiminen vaatii taloyhtiöltä asianmukaista päätöksentekoa.
Taloyhtiön nimenomaista päätöksentekoa edellytetään, koska automaatti sijoitetaan taloyhtiön hallinnassa oleviin tiloihin ja automaatista syntyneet kustannukset katetaan vastikkeella. Yhtiökokouksen on vietävä päätökset, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen tai vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muita huoneistosta syntyneitä kustannuksia. Osakkaiden huoneiston käyttämiseen
automaatit eivät vaikuta ja mikäli automatista syntyneet kustannukset pysyvät kohtuullisena, tuskin huomattavasti vaikuta asumiskustannuksiinkaan. Automaatit ovat kuitenkin vielä sen verran uusi asia, että se on vielä epätavallinen ja koska automaatin sijaintia voidaan joutua tarkkaan harkitsemaan, tehdään päätöstä automaatin hankkimisesta lähtökohtaisesti yhtiökokouksessa. Päätös voidaan tehdä yksinkertaisella enemmistöllä eli niin, että yli puolet äänestyksessä annetuista äänistä kannattaa automaatin hankkimista. Ennen kun asia viedään yhtiökokoukseen päätet-
täväksi, on toki myös hyvä selvittää taloyhtiössä, onko asukkailla sille tarvetta eli vastaisiko hankinta asukkaiden toiveita.
Automaatin sijaintia on harkittava tarkkaan Ennen automaatin hankintaa, tulee myös selvittää automaatin sijoittamista. Erityistä huomiota on kiinnitettävä paloturvallisuuteen. Yhtiön kannattaa perehtyä sijoittamista sääteleviin määräyksiin ja ohjeisiin ja pohtia kannattaisiko hyväksyttää suunnitteluratkaisu paikallisella paloviranomaisella. Hyvä on yhtiön muistaa, että auto-
OVATKO TURVALLISUUDEN AVAIMET HALLUSSA? Kuuluuko työtehtäviisi avainhallinta, mutta et ole saanut siihen kunnon koulutusta? Miten avaimia hallinnoidaan oikein ja mitä palveluntuottajan pitää ottaa huomioon? Tämän kurssin jälkeen osaat hallinnoida avaimia asianmukaisesti ja pystyt näin vastaamaan muun muassa ajankohtaisten lakimuutosten tuomiin tietoturvavaatimuksiin.
maatti tulee sijoittaa omaan palo-osastoon, kuten esimerkiksi varastotilaan tai kerhohuoneeseen. Poistumistielle automaattia ei voi sijoittaa, eikä se saa muutenkaan haitata liikkumista. Uudiskohteisiin automaatit jo vahvasti tekevät tuloa. Tämä on loogista, koska silloin voi jo rakennuksen suunnitellussa kiinnittää huomiota automaatin sijoitteluun. Sopivaa sijoittelupaikka voi olla haasteellisempaa löytää jo valmiissa rakennuksessa. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton apulaispäälakimies.
69 € TILAA: www.kiinkust.fi 075 757 8591 kirjamyynti@kiinkust.fi TARJOUSPYYNNÖT USEISTA LISENSSEISTÄ: Antero Miikki 075 757 8588 / 0400 413 540
Tutustu osoitteessa: www.ekurssi.fi/kurssit/avainturvallisuus
antero.miikki@kiinkust.fi
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
14 •
Tervetuloa! Vuosittaisesta Taloyhtiötapahtumasta on muodostunut monille taloyhtiöiden edustajille ja alan ammattilaisille kevään ykköstapahtuma. Teksti: Elsa Kaijala
Helsingin Messukeskuksen Kokoustamossa alkaa jo Taloyhtiötapahtumaa edeltävänä päivänä täysi hääräys, kun tapahtuman satakunta näytteilleasettajayritystä aloittavat osastojensa rakentamisen. Illalla rakenteet saadaan valmiiksi ja aamulla alkaakin sitten osastojen täydentäminen oman firman tuotteilla, näytteillä, esitteillä ja tietysti työntekijöillä. Tapahtuma tarjoaakin erinomaisen kattauksen alan toimijoista ja palveluntarjoajista aina isännöitsijätoimistosta urakoitsijoihin ja pankeista vakuutusyhtiöihin. Näyttelyä täydentävät alan järjestöjen ja mm. viranomaisten järjestämät neuvonta- ja infopisteet. Kyseessä on myös poikkeuksellisen hyvä tilaisuus verkostoitua muiden taloyhtiöiden edustajien kanssa. Viimevuotinen Taloyhtiö 2017 oli ennätyssuuri – päivän aikana tapahtuma keräsi 2 000 osallistujaa. Laajan luentokattauksen lisäksi tutustuttavana oli 103 näytteilleasettajan osastot. Otamme innolla haasteen vastaan ja pyrimme tuottamaan Taloyhtiö 2018 vähintään aiempien vuosien kaltaisen taloyhtiöspektaakkelin!
Tapaa asiantuntijoita Kiinteistöliitto Uusimaan juridiset ja tekniset asiantuntijat ovat tuttuun tapaan paikalla koko päivän pitämässä asiantuntijaluentoja ja antamassa neuvontaa erillisellä neuvontapisteellä talvipuutarhassa. Neuvontapisteestä on muodostunut hittituote ja monille kyseessä onkin asiantuntijaluentojen rinnalla tapahtuman suosikkikohtaaminen. Maksutonta neuvoa voit kysyä niin rakennus- kuin LVI-tekniikasta sekä juridiikasta.
Ajankohtaista tietoa puheenvuoroissa Kiinteistöliitto Uusimaan omassa salissa 103 käsitellään kunnossapitovastuuta juridiselta ja tekniseltä kannalta, tutustutaan sähköautojen lataamisen ratkaisuihin ja lakipykäliin sekä saadaan käytännön vinkit hyvään hallitustyöskentelyyn. Luentojen jälkeen voit jatkaa keskustelua asiantuntijoidemme kanssa viereisellä neuvontapisteellämme. Muissa saleissa ohjelmaa on niin juridiikasta, tekniikasta kuin taloudestakin. Voit
käydä päivän aikana mm. tutustumassa huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen, taloyhtiön vakuutusturvaan, tietosuoja-asetuksen asettamiin vaatimuksiin, uudiskohteen vuositarkastukseen, purkavaan lisärakentamiseen ja moneen muuhun! Tietoiskujen aiheet on valittu kävijöiden toiveiden mukaisesti ja tavoitteena onkin tarjota tietoa kaikenlaisiin tarpeisiin. Ohjelmaan tutustuminen ennakkoon kannattaa, jotta löydät itsellesi parhaiten sopivat luennot.
keissä tapahtuman talvipuutarhassa. Kahvipöytä on avoinna koko tapahtuman ajan. Tule nauttimaan!
Tervetuloa mukaan Merkkaa Taloyhtiö 2018 -tapahtuma 18.4.2018 kalenteriisi ja tule viettämään kanssamme aktiivinen päivä taloyhtiöasioiden parissa Messukeskuksen Kokoustamossa. Tapahtuma on maksuton ja kaikille avoin.
Pallo yhteiseen koriin -vierasluento Pääpuheenvuoron ”Pallo yhteiseen koriin!” pitää ”Susijengin” päävalmentaja Henrik Dettman salissa 103 kello 12.30. Puheenvuoro näytetään yhtäaikaisesti videoyhteydellä salissa 102. Dettman tuo puheenvuorossaan näkökulmaa yhdessä tekemisen henkeen taloyhtiöissä.
Vain rekisteröityminen kävijäksi tarvitaan: www.taloyhtiotapahtuma.net
Kiinteistöliitto Uusimaa tarjoaa 85-vuotiskakkukahvit Juhlistamme suurimman yhdistyksen 85-vuotista taivalta kakun ja kahvin mer-
Putkiremontti ovella? Tänäkin keväänä lukuisissa taloyhtiöissä suunnitellaan putkiremonttia. Ainoa tapa varmistaa onnistunut lopputulos on käyttää kaikissa putkiremontin vaiheissa korjausrakentamisen ammattilaisia. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö hallitusten ja osakkaiden tarvitsisi tietää mitään putkiremonteista ja niiden erilaisista toteutusvaihtoehdoista. Taloyhtiön putkiremonttiopas kertoo tiiviisti, miten eri tavoin taloyhtiön putkiremontti voidaan käytännössä toteuttaa ja millaisia vaihtoehtoja suunnittelijalta voidaan edellyttää. Se auttaa ymmärtämään vaihtoehtoisia putkiremontin toteutustapoja ja kysymään oikeat kysymykset oikeaan aikaan. Oppaassa kerrotaan: l milloin ja miksi taloyhtiön vesi- ja viemäriputket on korjattava l millaisia korjausvaihtoehtoja on tarjolla ja miten ne eroavat toisistaan l mitä selvityksiä talossa on ennen putkiremonttia tehtävä l mitä tehtäviä hallituksella on putkiremontissa l miten putkiremontista päätetään l miten putkiremontti korjaushankkeena etenee.
Taloyht iön
PUTKIREMON OPAS TTIJARI VIR TA
Opas antaa hyvät pohjatiedot putkiremonttia koskevaan päätöksentekoon oman taloyhtiön yhtiökokouksessa. Näin taloyhtiön osakkaat voivat varmistaa itselleen sopivan putkiremontin, jonka ratkaisuja ei tarvitse jälkeenpäin harmitella. Oppaan on kirjoittanut Suomen Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta. Lisätiedot ja tilaukset: www.kiinkust.fi
• 15
Kuva: Bigstock
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Vastuunjaon opas, jota olet aina etsinyt! KODIN VASTUUNJAKOTAULUKKO Pääset hetkessä jyvälle vastuunjaosta tämän kompaktin oppaan avulla. Opas havainnollistaa näyttävien kuvien kera, miten huoltovastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.
UUTUUS
10,00 €
LISÄÄ TIETOA LÖYDÄT MUISTA VASTUUNJAKOTUOTTEISTA:
Fördelning av bilplatser i husbolaget
Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
VastuunjakotaulukkoPlus
Är situationen vanlig i ert bolag – för många bilar och för få bilplatser? Det kommer väldigt ofta rådgivningssamtal till våra jurister om just fördelning av bilplatser. Dessutom orsakar det ofta onödiga tvister i husbolaget.
= yhtiö
= osakas
= yhtiö (puhdistus osakkaalla)
KYLPYHUONE
8
Text: Marika Sipilä
Vad säger lagen om saken? Bostadsbolagslagen tar inte direkt ställning till problemet med bilplatsfördelningen. Principen härstammar från jämställdhetsprincipen mellan aktieägarna. Det betyder att alla som bor eller jobbar i bolagets byggnader skall först få en bilplats per varje lägenhet. Sedan därefter kan man dela de kvarstående platserna som andra plats. Om en ny aktieägare flyttar i huset och behöver en bilplats måste den som har två platser lämna över den andra till en ny ägare. Man måste komma ihåg att det ska finnas ett behov av bilplats. Platserna är avsedda först och främst till sådana som bor eller jobbar i fastigheten. Efter dem kommer gästernas, kundernas samt släktingarnas parkeringsbehov. Aktieägaren får inte heller lämna över sin bilplats till någon annan, inte ens till en ny aktieägare i samband med lägenhetsförsäljning. Det vore bra om man kunde bestämma i bolagstämman om regler för bilplatsfördelningen. Fördelningsprinciperna borde vara skriftliga. Vanligen håller man en lista över de som köar för bilplats. Då blir det lättare att dela platser. Om det inte räcker bilplatser åt alla som behöver borde man låta platserna gå runt i ett eller två års mellanrum så att jämställdhetsprincipen förverkligas. Bolaget kan själv hyra ut bilplatser och få ersättning för användning av plats eller ge den till uthyrning utan ersättning. Det här gäller platser som bolaget har i sin besittning. Om det är frågan om bilplatsaktie kan aktieägaren bestämma hur platsen används eller överlämnas. Då kan bolaget inte kräva en annan ersättning för platsen än det vederlaget som står i bolagets bolagsordning. Notera i fördelning av bilplatser - jämställdhetsprincip - den möjliga kölistan och - i bolaget godkända fördelningsprinciper. Ännu närmare om bilplatser kan du läsa på finska i boken Autopaikat taloyhtiössä (www.kiinkust.fi) Författaren arbetar som verksamhetsledare vid Finlands Svenska Fastighetsförening rf.
Sähköinen vastuunjakotaulukko 3D
1. Lattia-, katto- ja seinäpinnat ja -pinnoitteet (osakas) 2. Ammeet ja altaat (osakas) 3. Vesihanat (yhtiö) 4. Suihkut ja käsisuihkut (osakas) 5. WC-laite (yhtiö) 6. Pyykinpesukoneen liitäntäletkut ja liitännät (osakas) 7. Vesilukko (yhtiö/osakas) 8. Lattiakaivo (yhtiö/osakas) 9. Pyykinpesukone (osakas) 10. Valaisin tai peilikaappi pistorasioineen (osakas)
10
9 8
KEITTIÖ 1. Tasot, kiinteät kaapistot ja komerot (osakas) 2. Tiskiallas (osakas) 3. Vesihanat (yhtiö) 4. Astianpesukoneen liitäntäletku ja liitännät (osakas) 5. Vesilukko (yhtiö/osakas)
9 6. Liesikupu, liitetty ilmanvaihtoon (yhtiö/osakas) 7. Liesituuletin, ei liitetty ilmanvaihtoon (osakas) 8. Valaisin pistorasioineen (osakas) 9. Kodinkoneet (osakas)
OVET 1. Ulko-ovi, tiivisteet ja ulkopinnan maalaus (yhtiö) 2. Sisäovi, tiivisteet ja maalaus (osakas) 3. Postiluukku (yhtiö) 4. Lukko (yhtiö) 5. Turvalukko, varmuusketju ja murtosuojaus (osakas) 6. Ovikello (yhtiö)
TALOYHTIÖN
vastuunjakotaulukko JULISTE www.kiinkust.fi
IKKUNAT 1. Ulkopuite ja karmi (yhtiö) 2. Sisäpuite ja välipuite (osakas) 3. Ulkopuolen kunnossapito ja maalaus (yhtiö) 4. Sisäpuolen kunnossapito ja maalaus (osakas) 5. Ulkolasi (yhtiö) 6. Sisälasit (osakas) 7. Sisäpuitteen tiivistys (osakas)
MUUT HUONETILAT 1. Lattia-, katto- ja seinäpinnat ja -pinnoitteet (osakas) 2. Kiinteät kaapistot ja komerot (osakas) 3. Valokytkimet ja sähköpistorasiat (yhtiö) 4. Valaisimen kytkentäpiste (yhtiö) 5. Valaisimet (osakas) 6. Palovaroitin (osakas)
Tarkempi tieto vastuunjaosta: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko, Kiinteistöalan Kustannus Oy.
A3-juliste
TILAA:
www.kiinkust.fi
075 757 8591
kirjamyynti@kiinkust.fi
Taloyhtio net TIEDON LÄHTEELLÄ
16 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Joko teidän talossanne on siirrytty nykyaikaan? Valokuidulla toteutettu taloyhtiönetti on tätä päivää, sillä sen avulla kaikki asukkaat saavat nopean netin kotiinsa. Hintakin on kohdallaan.
Katso lisää: telia.fi/taloyhtio