T loyhtiö.Nyt HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI
KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE
1/2019
Taloyhtiö sähköistyy 3 Osakekirjat sähköiseen rekisteriin
6 Kuntoarvio antaa suuntaa taloyhtiölle
14 Varomattomuus tuo tietoturvariskejä
Kuva: Bigstock
2019
HELSINGISSÄ 10.4.2019
TERVETULOA KEVÄÄN YKKÖSTAPAHTUMAAN MESSUKESKUKSEn Siipi-osaan! Luentoja taloyhtiöiden puheenjohtajille, hallituksille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille, talousasioista vastaaville, vuokranantajille ja muille kiinnostuneille. Mukana ovat Kiinteistöliiton ja Kiinteistöliitto Uusimaan asiantuntijat sekä alan tunnetut ammattilaiset.
Tutustu ja ilmoittaudu maksuttomaan tapahtumaan www.kiinteistolehti.fi/taloyhtiotapahtuma
Sisält monip ää uolis näytte en lyn
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
2•
PÄÄKIRJOITUS Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Lehti on luettavissa myös pdf-muotoisena verkkoversiona osoitteissa www.kiinteistolehti.fi/taloyhtionyt ja https://issuu.com/kiinteistoliitto Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Julkaisu: Huhtikuu 2019 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Lehtisepät Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimituspäällikkö: Jukka Siren Toimituksen sihteeri: Marjo Parkkinen Graafinen toteutus: Graafinen palvelu Lippo ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)
Taloyhtiöt loikkaavat nykyaikaan Taloyhtiöiden digiloikasta ja kiinteistöautomaation todellisesta läpimurrosta on jo puhuttu ja kirjoitettu paljon – onkohan joillakin lukijoilla jo ”Pekka ja susi” -tunne? Nyt se kuitenkin tulee. Ja se ei ole susi vaan häntää heiluttava palveluskoira. Tietotekniikka tulee taloyhtiöihin yhä pitemmin loikkauksin. Nämä innovaatiot koetaan joskus turhiksi ja jopa uhaksi. Digitalisaation ja automaation tarkoitus on kuitenkin lisätä turvallisuutta ja helpottaa arkea. Uudenaikaisin talotekniikka ja taloyhtiön digiloikka eivät ole tarkalleen sama asia. Tekniikaltaan vielä vanhoillisessa jugendlinnassakin voi olla huippumoderni huoltokirja, kiinteistön kuntoa seurataan
netin avulla ja asukkailla ja osakkailla on aktiivinen Facebook-ryhmä. Taloyhtiön hallituksessa oloa, toiminnantarkastusta ja monia muita asioita voi puolestaan oppia e-kursseilla. Jo ennen talotekniikan perusteellista remontointia voidaan taloyhtiössä siis siirtyä nykyaikaan. Ja ainakin yhdessä asiassa on pian pakkokin: sähköinen osakehuoneistorekisteri tulee vanhoillekin taloyhtiöille. Näistäkin aiheista kerrotaan tässä kevään Taloyhtiö.Nyt-lehdessä. Toivotamme mukavia ja hyödyllisiä lukuhetkiä! Jukka Siren
Ihminen päättää, automaatio säätää Talotekniikan automaatio on kiinteistön teknisten toimintojen ohjaamista ilman ihmisen jatkuvaa läsnäoloa. Automatiikka tekee se, mitä ihminen on pyytänyt sitä tekemään.
Kuvitus: Pekka Rousi / Bigstock
Teksti: Jukka Siren
Jonkinlaista automaatiota on ollut taloissamme jo 1960-luvulla. Moni muistaa porrashuoneiden ”minuuttivalot”, jotka piti sytyttää mutta jotka määräajan kuluttua sammuivat itsestään – usein juuri kun etsit avaimia kotiovella. Taloautomaation läsnäolo ei vielä välttämättä tarkoita, että rakennus on älytalo. Monet kiinteistöautomaation toiminnot ovat yhä melko yksinkertaisia, jopa vain ”päällä/pois päältä” -tyyppisiä, joihin ei liity itsekorjaavuutta tai hienosäätöä. Talotekniikan automaatio kuitenkin kehittyy koko ajan. Kerrostalojen huoneistoihinkin tulee lisää kehittynyttä automaatiota. Yhä useampia uusia tai perusteellisesti remontoituja asuinkerrostaloja saattaa jo kutsua älytaloiksi. Automaatiosta saadaan suurin hyöty silloin, kun se on suunniteltu, tarkennettu ja säädetty oikein – ja sitä osataan käyttää oikein. Esimerkiksi valaistusta ja ikkunoiden kaihtimia voi säätää kännykällä ja jopa ”opettaa” ne toimimaan automaattisesti halutulla tavalla. Jo kauan taloautomaation piirissä olleiden lämpötilan ja ilmanvaihdon säätöjen sekä yhteistilojen ja pihan valaistuksen lisäksi automaatiota ja älyä tulee yhä enemmän esimerkiksi lukitukseen. Siihen liittyy paljon asukkaiden tilapäisiä ja tilannekohtaisia toiveita. Nekin voidaan täyttää uuden tekniikan keinoin.
Äly lisääntyy kodeissakin Talon ja kodin toimintoja voi jo paljolti komentaa puhelimella. Älykännyköihin ladattavat sovel-
Oikein älykäs talo tunnistaa ja korjaa häiriöitä jo ennen kuin ihminen ne huomaa.
lukset ovat osa automaation kehitystä kohti taloälyä. Seuraava vaihe on, että talotekniikassa on aitoa robotiikkaa ja toiminnot ”ajattelevat” itse. Ilmaisu on tosin epätarkka ja vähän pelottavakin. Taloautomaatio voi kuitenkin tehdä kodista päinvastoin juuri turvallisemman. Jos kotona ilmenee jotain, mitä älykodin sensorit pitävät epäilyttävänä, ne voivat lähettää ilmoituksen perheenjäsenille tai huoltoyhtiölle. Koti voi ilmoittaa esimerkiksi palohälyttimen tai murtohälyttimen laukeamisesta. Taloautomaation ja taloälyn tehtävä on parantaa asumismukavuutta ja säästää energiaa. Tarkoituksena on helpottaa elämää, ei pelottaa asukkaita ja kiinteistönhoitajia. Aiheesta on julkaistu kirja Talotekniikan automaatio – Käyttäjän opas (Kiinteistöalan Kustannus Oy 2018), jossa käydään läpi taloautomaation osa-alueet ja laitteet ja kerrotaan. miten ne käytännössä toimivat.
Kirjoittaja on Kiinteistölehden toimituspäällikkö.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
•3
Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet sähköiseen osakehuoneistorekisteriin Kuvitus: Mika Petäjä
R R R R R R S A RR RRR R R R R R R E K R S R R R R R R R S R R R R R R S R R R R S R S R R R R R S R R R R R S R S R R R R R R S R R R R R SRR RRRS S
Huoneistotietojärjestelmää koskeva laki on tullut voimaan 1.1.2019. Uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan jatkossa aina sähköisesti, eikä niille enää paineta osakekirjoja. Paperinen osakekirja korvataan uusissa yhtiöissä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin tehtävällä sähköisellä omistajamerkinnällä. Teksti: Virpi Hienonen
Paperisista osakekirjoista luopuminen on monella tapaa hyödyllistä.
Vanhoissa yhtiöissä paperisista osakekirjoista luopuminen ei ole vielä mahdollista, eikä uudistus muutoinkaan vielä näy vanhan yhtiön arjessa. Spekulointi siitä, onko uudistuksesta hyötyä vai haittaa taloyhtiöille on kuitenkin alkanut. Yhdelläkään vanhalla taloyhtiöllä ei ole vielä päivänkään kokemusta siitä, miten elämä sähköisen osakehuoneistorekisterin aikana sujuu. Jotkut ovat kuitenkin päättäneet ”varalta” suhtautua uudistukseen perin juurin negatiivisesti. Lähtökohtana tuntuu joillakin olevan ajatus siitä, että uudistuksesta ei ole mitään hyötyä taloyhtiöille. Jokainen saa toki valita asenteensa itse. Minä olen pohtinut uudistukseen liittyen muun muassa seuraavia näkökulmia: Ensinnäkin, mistä kaikki lähti liikkeelle? Sähköisen asunto-osakerekisterin perustamista oli tutkittu jo 2004 PRH:n julkaisemassa esiselvityksessä. Ajatus uudistuksen tarpeellisuudesta oli syntynyt jo tätä aiem-
min. Vuonna 2015 rekisterin perustaminen valittiin pääministeri Juha Sipilän hallitusohjelmaan, digitalisoidaan julkiset palvelut -kärkihanketta toteuttavaksi toimenpiteeksi. Taloyhtiöt tai alan järjestöt eivät siis päättäneet, että tällainen uudistus tarvitaan, vaan taustalla oli poliittinen tahto ja näkemys uudistuksen toteuttamisen tarpeellisuudesta.
Sähköistämisestä on monta hyötyä Paperisista osakekirjoista luopuminen edellytti sähköisen osakehuoneistorekisterin perustamista. Asunto-osakeyhtiön osakkeilla käytävää osakekauppaa ei voi muuttaa täysin sähköiseksi, jos osakkeiden omistus osoitetaan paperisella osakekirjalla. Uudistuksen ansiosta asuntokauppa tulee vähitellen helpottumaan, kun paperisia osakekirjoja ei tarvitse enää siirrellä kaupan yhteydessä. Sama menettelyn helpottuminen koskee tilannetta, jossa osakkeita
käytetään lainan vakuutena. Paperittomuudesta syntyy vuosittain merkittäviä kustannussäästöjä ja ajansäästöä. Merkittäviä kustannussäästöjä syntyy myös yhtiöitä perustettaessa ja osakeannin yhteydessä, kun osakekirjojen turvapainossa painattamisesta syntyvät kulut jäävät historiaan. Sitten kun osakekirjoista on luovuttu, osakekirja ei voi enää joutua hukkaan, eikä synny tilanteita, joissa hävinnyt osakekirja pitäisi kuolettaa käräjäoikeudessa. Kaikilla ei ole lainaa, eivätkä osakkeet ole aina lainan vakuutena. Heistä, joilla lainaa ei ole, moni on maksanut osakekirjojen säilytyksestä. Kun paperisista osakekirjoista luovutaan, osakekirjojen säilytyksestä ei synny enää osakkaille kuluja.
Siirto ensin, paperista luopuminen sitten Hyötyjen syntyminen edellyttää, että osakeluettelon ylläpidon siirto on vanhan yh-
tiön osalta tehty ja tämän jälkeen osakekirja on mitätöity ja korvattu sähköisellä omistajamerkinnällä. Osakekirja mitätöidään Maanmittauslaitoksessa. Osakekirjasta luopuminen ei ole mahdollista ennen kuin asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Siirto tulee tehdä 1.5.2019–31.12.2022. Taloyhtiöiden näkökulmasta pidän merkittävänä hyötynä sitä, että osakeluettelon ylläpidon siirron jälkeen vastuu osakeluettelosta siirtyy Maanmittauslaitokselle. Hallitus ja isännöitsijä eivät sen jälkeen enää joudu selvittämään saantoselvityksiä omistajanvaihdosten yhteydessä, vaan yhtiöillä on yksi haasteellinen tehtävä vähemmän hoidettavanaan. Mainitsemistani hyödyistä huolimatta uskon, että jotta uudistus viime kädessä koetaan taloyhtiöissä hyödylliseksi, on ensisijaisen tärkeää saada tiedonkulku taloyhtiön ja Maanmittauslaitoksen välillä sujumaan helposti ja ongelmitta. Jo ennen osakeluettelon siirtoa ja muutoinkin jatkossa taloyhtiöiden on entistäkin tärkeämpää huolehtia siitä, että yhtiön edustajatiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla. Kannattaa siis huolehtia, että muutosilmoitus kaupparekisteriin tehdään aina heti, kun yhtiön hallitus tai isännöitsijä vaihtuu! Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija.
Lisätietoja huoneistotietojärjestelmästä osoitteessa osakehuoneistorekisteri.fi Huoneistotietojärjestelmä on osastolla 34 Taloyhtiö 2019 -tapahtumassa 10.4. – tule keskustelemaan!
Keskity huoletta hallitustyöhön,
me tuemme lakiasioissa. Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Meiltä saat lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon liittyvissä kysymyksissä. Juristimme avulla varmistat myös korjaus- tai lisärakentamishankkeen menestyksekkään läpiviennin. Olemme Suomen suurin kiinteistöalaan erikoistunut asianajotoimisto. Voit luottaa jokaisen juristimme ammattitaitoon ja näkemykseen. Ota yhteyttä, keskustellaan taloyhtiönne tilanteesta ja tarpeista.
Helsinki, Unioninkatu 13, puh. 029 360 1100
Tampere, Koskikatu 7 A 1, puh. 029 360 1200
Apu löytyy osoitteesta www.kak-laki.fi
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kuvitus: Mika Petäjä
4•
Digitalisaatio tulee taloon – KIRAHub antaa vauhtia Suomessa eräs päättyneen hallituskauden kärkihankkeista oli KIRA-digi, jonka tavoitteena oli vauhdittaa kiinteistö- ja rakentamisalan digitalisaatiota. Tässä hyvin onnistuneessa hallituksen kärkihankkeessa olivat mukana useat ministeriöt, kunnat sekä toimialan järjestöjen muodostama KIRA-foorumi.
Digitalisaatio on ravistellut monia toimialoja ja niiden liiketoimintamalleja, eikä kiinteistö- ja rakentamisala eli KIRA-ala ole tästä mikään poikkeus. Teksti: Timo Tossavainen
Vastuut selviksi taloyhtiössä – Tilaa uutuusoppaat nyt! HALLITUKSELLE JA ISÄNNÖITSIJÄLLE
OSAKKAALLE JA ASUKKAALLE
12,00 € KODIN VASTUUNJAKOTAULUKKO 2019
TILAA:
19,50 €
49,00 €
TALOYHTIÖN VASTUUNJAKOTAULUKKO TALOYHTIÖN VASTUUNJAKOTAULUKKO 2019 – Osakkaalle ja asukkaalle PLUS 2019 – Hallitukselle ja isännöitsijälle
www.kiinkust.fi
075 757 8591
19,50 € PUTKIREMONTIN VASTUUNJAKO TALOYHTIÖSSÄ
asiakaspalvelu@kiinkust.fi
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Kiinteistö- ja rakentamisalalla KIRAHub eli virallisemmin KIRA-InnoHub ry jatkaa KIRA-digi-hankkeen viitoittamalla tiellä rakennetun ympäristön läpinäkyvän ekosysteemin syntyä ja kestävää digitalisaatiota edistävänä tahona. Kiinteistöliitto on yksi KIRAHubin perustajatahoista ja mukana edistämässä digitalisaatiota liittyen asumiseen ja taloyhtiöiden toimintaan.
KIRA-digi kokeilut tuottivat tulosta KIRA-digi kiihdytti kiinteistö- ja rakentamisalan digitalisaatiota kaikille avoimilla kokeiluhankkeilla. Näissä 139 kokeiluhankkeessa syntyneisiin innovaatioihin ja uuteen liiketoimintaan ovat kiinnittäneet huomiota myös pääomasijoittajat ja muut rahoittajat. Kokeiluihin osallistuneet yritykset ovat keränneet useita miljoonia euroja jatkorahoitusta, joten tulevaisuus vaikuttaa lupaavalta. Merkittävimmän summan kokosi Platform of Trust toimialan yhteisen data-alustan kehittämiseksi. Kiinteistövälitystä ravistellut Blok keräsi huomattavan jatkorahoituksen kuten myös SkenarioLabs, joka kehittää automatisoitua analytiikkaa kiinteistöjen teknisen kunnon hallintaan.
tavat opit koko toimialan käyttöön – kansainvälisyyttä tietenkään unohtamatta.
Kiinteistö- ja rakentamisalalla on merkittävä ja monipuolinen vaikutus ihmisten elämään ja suomalaiseen yhteiskuntaan. Kukin huomaa helposti rakennetun ympäristön merkityksen ja olevansa keskellä kiinteistö- ja rakentamisalan aikaansaannoksia. Kotitalo ja oma asunto, kadut, muut liikenneväylät, puistot, kaupat, toimitilat sekä harrastustilat ovat kaikki rakennettua ympäristöä. Joko hyvää tai vähemmän toimivaa, mutta ihmisen aikaansaamaa. Rakennettu ympäristö ei ole koskaan valmis, vaan sen tulee jatkuvasti kehittyä ihmisten ja myös yhteiskunnan tarpeiden mukaan. Digitalisaatio mahdollistaa uudella tapaa yhteistyön tekemisen sekä rakennetun ympäristön luomisen, kehittämisen ja uudistamisen sekä siinä toimimisen niin asukkaana, asiakkaana kuin ihmisenä ylipäätään. Yhteisen tekemisen avuksi tarvitaan avoin kulttuuri ja alusta, jossa ratkaisuja monipuolisiin haasteisiin on mahdollista innovoida, testata ja kehittää. Digitalisaatio ei ole itseisarvo, mutta se tekee mahdolliseksi asioita, jotka eivät ennen ole olleet mahdollisia. Tämä kannattaa pitää mielessä myös taloyhtiöiden hallituksissa, isännöintiyrityksissä kuin itse kunkin asukkaina. KIRAHubin toiminta on vasta alkutaipaleellaan. Voit liittyä osaksi innovatiivista ja keskustelevaa verkostoa, tuoda äänesi kuuluviin sekä lisätä itsesi ekosysteemiin. Ihmeellisiä asioita syntyy, kun oikeat ihmiset lyövät viisaat päänsä yhteen. Eikä haittaa lainkaan, vaikka et varsinaisesti työskentelisikään kiinteistö- ja rakentamisalalla. Lisätietoa löydät KIRAHubin sivuilta osoitteesta kirahub.org.
Voit liittyä osaksi innovatiivista ja keskustelevaa verkostoa.
KIRAHub jatkaa KIRA-digin työtä Vuonna 2018 perustettu KIRA-InnoHub jatkaa KIRA-digissä aloitettua työtä kiinteistö- ja rakentamisalan innovaatioekosysteemin edistäjänä. Avoin yhteistyö ja tiedon vapaa virtaaminen mahdollistavat uusien kaupungistumisen haasteisiin vastaavien innovaatioiden syntymisen, asumisen palveluiden kehittymisen sekä taloyhtiöiden ja isännöinnin muuttumisen ihmisten tarpeiden ja odotusten muutosten mukaan. KIRAHubin tarkoituksena on toimia läpinäkyvänä alustana alan sisäiselle ja eri toimialoja yhdistävälle keskustelulle, edesauttaa niistä syntyvien ideoiden jalostamista ja tuotteistamista sekä tuoda niistä saa-
Eiran Isännöitsijätoimisto Oy
Ihminen elää rakennetussa ympäristössä
Osaava isännöitsijä
järkevä vastiketaso kiinteistömanagement vaativat peruskorjaukset kiinteistön arvon säilyttäminen
Viihtyisää, turvallista ja terveellistä asumista!
Elimäenkatu 20 A 5. kerros, 00510 Helsinki Puhelin 0600 01250 etunimi.sukunimi@2727350.fi l www.2727350.fi
Kaupungit ja kunnat ovat myös asiakkaitamme
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja.
KIINTEISTÖLEHTI
apuna taloyhtiön arjessa HYÖDYLLISTÄ TALOYHTIÖASIAA JUURI SINULLE!
SUOMEN KIINTEISTÖLEHTI on taloyhtiöiden oma lehti. Se on oiva neuvonantaja vaikkapa silloin, kun tarvitset ajankohtaista tietoa, kun olet menossa osallistumaan taloyhtiösi yhtiökokoukseen. Eikä vain silloin, koska myös muulloin Kiinteistölehti käy samassa ajassa kuin taloyhtiön vuosikello. NYT 4 NUMEROA UUSILLE TILAAJILLE TUTUSTUMISHINTAAN 20 € Tilaa osoitteessa wwww.kiinteistolehti.fi/tilaa-kiinteistolehti/
•5
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
6•
Peruskuntoarvio – taloyhtiön ”kompassisuunta” Kuvitus: Pekka Hannula
Jos taloyhtiössä ei ole käytössä huoltokirjaa (valmistumisvuosi ennen 1999), tai asuinkiinteistön peruskuntoarviota ei ole teetetty viimeisen 15–20 vuoden aikana, ollaan todennäköisesti tilanteessa, jossa yhtiön hallinto ”seilaa kunnossapito- ja korjaustarvekarikoissa hernerokkasumussa”. Teksti: Jari Hännikäinen
Paras ensihoito / -lääke näiden karikoiden välttämiseksi on teettää taloyhtiöön asuinkiinteistön peruskuntoarvio. No mikäs ihme se asuinkiinteistön peruskuntoarvio oikein on? l Peruskuntoarvio on rakennus-, lvi- ja sähköasiantuntijaryhmien laatima arvio kiinteistön nykyisestä kunnosta ja korjaustarpeesta. Se toteutetaan sekä aistinvaraisesti että kokemukseen perustuen, pääosin ainetta rikkomattomin menetelmin. Tarvittaessa käytetään apuna mittauksia esim. pintakosteuden ja huoneen lämpötilan selvittämiseksi.
l Rakenneosista ja järjestelmistä kirjataan nykytilanne, havaitut vauriot ja jatkotoimenpiteet sekä arvioidaan mahdollisia vaurioprosesseja. Lisäksi laaditaan uuden asunto-osakeyhtiölain vaatima pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS). Kuntoarviossa PTS laaditaan kymmenelle vuodelle. l Huoneistoista tarkastetaan
10–20 % kuntoarvio-ohjeen mukaisesti. l Sisältää kirjallisen asukaskyselyn.
tosäätiön Suoritusohjekorttien KH 90-00294, LVI 01-10325 mukaisesti.
l Lisäksi eri tilauksesta voidaan tehdä esimerkiksi märkätilakatselmukset kaikkiin huoneistoihin ja kiinteistölle laajennettu energiaselvitys.
l Kuntoarviossa kiinteistöstä tarkastetaan piha-alueet ja rakennustekniikka, lvi- ja sähköjärjestelmät sekä energiatalouteen, sisäoloihin, turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyvät asiat.
l Tarkastus ja raportointi toimivat työkaluna taloyhtiön johdolle eli hallitukselle ja isännöitsijälle, ja se täyttää uuden asunto-osakeyhtiölain kunnossapitotarveselvitysvaatimuksen.
l Peruskuntoarvio laaditaan Rakennustie-
Asuinkiinteistön peruskuntoarvion raportin tultua esitellyksi yhtiön hallinnolle, on sillä käsissään tärkein yksittäinen työkalu, jolla he voivat vastata yhtiökokouksessa osakkaiden esittämiin tärkeisiin kysymyksiin, muun muassa: 4 ”mitä ihmettä yhtiössä on tapahtunut?”, eli yhtiön korjaus- ja kunnossapitohistoria on selvitetty asuinkiinteistön peruskuntoarvion kautta. 4 ”missä kohtaa teknistä elinkaartaan meidän kiinteistön rakennusosat, koneet, laitteet ja järjestelmät ovat?”, eli nykytilanne on kartoitettu puolueettomien ammattilaisten toimesta. 4 ”mitä ihmettä meidän pitäisi tulevaisuudessa tehdä, ja milloin?”, eli milloin yhtiön tulee varautua investointeja vaativiin peruskorjaus- ja -parannusprojekteihin tavanomaisen, jokavuotisen ylläpitävän kunnossapidon lisäksi.
Näin ollen voinkin lämpimästi suositella asuinkiinteistön peruskuntoarviota ensimmäisenä ja yksittäisenä tärkeimpänä askeleena oikeaan suuntaan, kun yhtiön hallinto haluaa selvittää oman yhtiönsä kunnossapidon ja korjauksen tarpeet, aikataulut ja saada mahdollisesti karkeita kustannusarvioita niistä. Perusteellista lisätietoa aiheesta saa hankkimalla itselleen rakennustietosäätiön ohjekortin: KH 90-00534 ”Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje”
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakenne- ja rakennustekniikan neuvontainsinööri.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Rakennuksen kuntosovellus Raku
•7
ISÄNNÖINNIN KILPAILUTUS KILPAILUTAMME ISÄNNÖINTIPALVELUT TALOYHTIÖIDEN PUOLESTA
Vertailemme hintojen lisäksi myös palvelun laatua. Tutustu palveluihimme osoitteessa www.isannointimeklari.fi
Asunto-osakeyhtiöiden kiinteistönpito on kyselyiden mukaan heikolla tasolla, vaikka asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön hallinnon esittämään vuosittain selvityksen seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.
OTA YHTEYTTÄ, KYSY LISÄÄ! asiakaspalvelu@isannointimeklari.fi
0400 771010
Teksti: Jari Virta
Osakkaat toivovat ymmärrettävämpiä työvälineitä Kiinteistönpidon työvälineiden ymmärrettävyys ja helppokäyttöisyys ovat avainasemassa, kun kiinteistöalalla pohditaan niiden kehittämistä. Kiinteistöliiton jäsenkunnalle vuonna 2016 tehdyn kyselytutkimuksen mukaan kiinteistönpidon työvälineitä pidetään toimivina, mutta niitä ei hyödynnetä käytännössä. Kyselytutkimuksista tehtyjen päätelmien mukaan asunto-osakeyhtiön osakkaat ja isännöitsijät
eivät aina ymmärrä kiinteistönpidon työvälineiden arvoa. Tähän vaivaan on pyritty löytämään digiajan ratkaisuja kuten Rakennuksen kuntosovellus Raku.
Kuka puhdistaa hajulukkosi?
Rakennuksen kuntosovellus Raku Kiinteistöliitto julkaisi alkuvuodesta palvelun, jonka avulla asunto-osakeyhtiöt saavat käsityksen omien rakennustensa kunnosta ja korjaustarpeista. Rakennuksen kuntosovellus Raku on asunto-osakeyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jonka avulla yhtiöt voivat pitkäjänteisesti ja suunnitelmallisesti huolehtia kiinteistöomaisuudestaan. Rakun avulla voidaan laatia asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelma. Sovellus koostuu neljästä kokonaisuudesta, joita ovat kiinteistön perustiedot, teknisen kunnon arviointi, kunnossapitotarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma. Sovellus hakee Kiinteistöliiton jäsenyhtiön perustiedot jäsentietojärjestelmästä (JTJ). Yhtiön hallinnon onkin huolehdittava, että jäsentietojärjestelmän tiedot ovat ajan tasalla tai muuten sovelluksen käyttäjä joutuu syöttämään yhtiön perustiedot. Teknisen kunnon arviointi on jaettu kolmeen osaan, joita ovat rakennustekniikka, talotekniikka sekä sähkö- ja tietotekniset järjestelmät. Sovellus laskee valittujen rakennusosien ja järjestelmien teoreettisen jäljellä olevan käyttöiän pääosin Rakennustietosäätiön ohjekortin perusteella. Raku on Kiinteistöliiton jäsentalojen käytettävissä maksutta Kiinteistöliiton jäsensivulla Laskurit ja sovellukset -kohdassa. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton kehityspäällikkö.
Kuka vaihtaa suodattimet? www.kiinkust.fi
5
järkisyytä valita
vedenkäsittely 1. Lisää putkiston käyttöikää
ete
ellisesti
Ti
Ku
va:
Big
s to
ck
Kiinteistöliiton vuonna 2018 tekemän kyselytutkimuksen mukaan 48 prosenttia liiton jäsenkunnasta on laatinut lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen, ja 68 prosenttia asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman. Muiden kiinteistönpitoon liittyvien työvälineiden hyödyntäminen on kyselyn mukaan vielä näitäkin alhaisemmalla tasolla. Henkilökohtaisesti en kuitenkaan usko, että kiinteistönpitoon laadittujen työvälineiden hyödyntäminen on niin heikolla tasolla kuin kyselyt antavat ymmärtää. Kyselytutkimusten tulosten heikko taso johtunee pääasiassa siitä, ettei vastaajat tiedä eri työvälineiden eroja ja niiden keskeistä sisältöä. Kärjistetysti voidaankin sanoa, että kiinteistöalalle on tuotettu liikaa erilaisia kiinteistönpidon työvälineitä sekä niihin liittyviä käsitteitä ja määritelmiä. Samaa asiaa tarkoittavilla työvälineillä voi olla jopa monta erilaista synonyymiä, kuten kunnossapitosuunnitelma, pts, tekninen-pts, pitkän aikavälin suunnitelma ja pitkän tähtäyksen suunnitelma. Kiinteistönpitoon liittyvien tahojen näkemykset menevätkin helposti ristiin kun ”toinen puhuu aidasta ja toinen aidan seipäistä”.
2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta
T TUTKIT u t od i s t e t t
4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä
Esimerkiksi teknisen kunnon arvioinnista talotekniikan osalta Rakennusosien ja teknisten järjestelmien jäljellä oleva käyttöikä ilmaistaan liikennevalojen avulla. Jos teoreettista käyttöikää on jäljellä yli 10 vuotta, sovellus antaa sille vihreän liikennevalon. Keltainen liikennevalo osoittaa, että teoreettista käyttöikää on jäljellä 5–10 vuotta ja punainen liikennevalo, että teoreettista käyttöikää on jäljellä alle 5 vuotta. Sovelluksen ehdottamien liikennevalojen värejä voidaan muuttaa tehtyjen kuntoarvioiden, kuntotutkimusten tai muiden selvitysten perusteella. Näiden tietojen pohjalta asunto-osakeyhtiön hallitus tekee esityksen lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen ja tarvittaessa kunnossapitosuunnitelman sisällöksi. Kunnossapitosuunnitelmasta nähdään ehdotettujen toimenpiteiden lisäksi myös niiden vaikutus yhtiövastikkeeseen seuraavan kymmenen vuoden aikajänteellä. Sovelluksen kehitystyötä jatketaan saatujen palautteiden pohjalta, jotta siitä saadaan mahdollisimman hyödyllinen työväline asunto-osakeyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille.
Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com info@bauer-wt.com
U
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
8•
Taloyhtiön kolmiodraama: osakas, Asumiseen taloyhtiössä vaikuttavat monet lait ja tekniset määräykset. Niiden kaikkien tarkka osaaminen on mahdotonta yhdelle ihmiselle.
Silti liian usein riidellään korvausvastuusta, sisäilman laadusta, parkkipaikan käytöstä, ilmanvaihdon toimivuudesta, kustannusten jaosta tai muista vastaavista asioista henkilöiden kesken, jotka kuvittelevat tietävänsä vastauksen käsillä olevaan kysymykseen. Hölmöläisen hommaa, sanon minä. Erimielisyyksien taustalla on usein jollakin tavalla kapea näkökulma tai väärinymmärrys. Sen vuoksi suosittelen vilpittömästi kääntymään aina ensin asiantuntijan puoleen ja kysymään faktoja ja vaihtoehtoja ennen oman kannan lukitsemista. Hyvä isännöitsijä on kullanarvoinen apu asioiden hoidossa. Lisäksi kannattaa hyödyntää taloyhtiöiden asioita
Kuvitus: Marjo Parkkinen
Teksti: Mika Heikkilä
työkseen päivittäin ratkovia asiantuntijoita. Asiantuntijoita, jotka neuvovat ja opastavat pelkästään taloyhtiöitä, löydät Kiinteistöliitto Uusimaan toimistolta. Tässä kannattaa muistaa, että jokainen insinööri ei osaa taloyhtiön tekniikkaa ja jokainen lakimies ei osaa taloyhtiöjuridiikkaa.
Hallitus on tärkeä vaikuttaja Taloyhtiön hallitus vaikuttaa paljon jokaisen osakkaan omistuksen arvoon. Pit-
källä jänteellä hyvä ja aktiivinen hallitus pitää huolen yhtiön kunnossapidosta, kun taas osaamaton tai liian passiivinen hallitus voi olla jopa haitaksi yhtiölle. Jos et itse pysty osallistumaan hallitukseen, niin kannattaa ainakin huolehtia osaavien ihmisten rekrytoinnista. Tätä työtä kannattaa tehdä hyvissä ajoin eli paljon ennen yhtiökokousta. Hallituksen tehtävät ovat lopulta aika
Mitä laki sanoo? Eniten kysytään taloyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuunjaosta, vahingonkorvausvastuista, osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostöistä, urakoitsijan ja rakennuttajan vastuista sekä yhtiökokousmenettelystä ja yhtiön päätöksentekomenettelystä erilaisissa tilanteissa. Tässä näyte usein esitetyistä kysymyksistä.
Q A
Ostin asunnon taloyhtiöstä. Myyntiesitteen mukaan asunnolla oli myös autopaikka ja kauppakirjan ehtojen mukaan kauppaan kuului myös mainittu autopaikka. Sittemmin minulle on kuitenkin kerrottu, että autopaikat ovat taloyhtiön. Kuka asiassa on oikeassa?
Taloyhtiön autopaikat ovat juridisesti joko yhtiön hallinnassa tai osakkeenomistajan hallinnassa. Jotta autopaikka olisi osakkeenomistajan hallinnassa, tulisi kyse olla joko erillisestä autopaikkaosakkeesta tai asunto-osakkeiden tulee tuottaa hallintaoikeus myös autopaikkoihin. Asia selviää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestyksessä autopaikat ovat siis erillisinä osakkeina tai yhtiöjärjestys sisältää maininnan autopaikkojen kuulumisesta huoneistoon tai maininnan siitä, että osakkeet tuottavat oikeuden hallita asunnon lisäksi myös autopaikkaa. Jos autopaikka on osakkeenomistajan hallinnassa, siirtyy autopaikan hallinta ostajalle osakkeiden myynnin seurauksena.
Kuva: Bigstock
Kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneet Kiinteistöliiton lakiasiantuntijat palvelevat jäsentalojen edustajia puhelimitse. Lakineuvontoihin tulee vuosittain tuhansia puheluita.
Jos autopaikkojen hallintaoikeuden kuulumisesta osakkeenomistajalle ei ole yhtiöjärjestyksessä mitään mainintaa, katsotaan paikkojen olevan yhtiön hallinnassa. Kun paikat ovat yhtiön hallinnassa, eivät ne siirry asuntokaupan yhteydessä asunnon mukana ostajalle, vaan paikkojen käyttöoikeudesta päättää taloyhtiö. Taloyhtiö voi luovuttaa paikan käyttöoikeuden osakkaalle joko korvauksetta tai korvausta vastaan. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta seuraa kuitenkin, että kaikille paikan tarvitsijoille on lähtökohtaisesti annettava yksi paikka. Siten, jos taloyhtiössä on autopaikkoja vähintään sama määrä kuin asuntojakin, on jokaisella oikeus saada paikka käyttöönsä. Jos taas paikkoja on liian vähän suhteessa tarvitsijoihin, tulee muodostaa jonotuslista, jonka perusteella vapautuva paikka annetaan jonossa seuraavalle osakkaalle tai asukkaalle. Vastaus alussa esitettyyn kysymykseen riippuu siis paikan hallintaoikeudesta. Yhtiön hallintaan kuuluvaa paikkaa ei osakkeenomistaja voi myydä asuntokaupan yhteydessä.
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
hallitus ja taloyhtiö suoraviivaisia. Tavallisella maalaisjärjellä pärjää pitkälle. Hallitus valitsee isännöitsijän ja suunnittelee yhdessä tämän kanssa yhtiön tulevaisuuden suuntaviivat, laatii selvityksen kunnossapitotarpeesta ja parhaimmillaan jopa strategian yhtiölle. Hallituksessa päätetään huoltoyhtiön ja muiden palveluiden hankinnasta, yhtiön vastiketasoista sekä valmistellaan kaikki merkittävät kunnossapito- ja korjaushankkeet. Hallituksessa voi oikeasti vaikuttaa yhtiön asioiden hoitamiseen. Jokaisella taloyhtiön osakkaalla on oikeus etsiä kandidaatteja ja ehdottaa jäseniä yhtiön hallitukseen. Tätä oikeutta kannattaa käyttää. Hallituksessa on parhaimmillaan osaamista tekniikasta, lainsäädännöstä ja viestinnästä. Näitä kaikkia tarvitaan varsinkin erilaisten korjaushankkeiden sattuessa kohdalle. Hallituksen työtä auttaa myös jäsenten ikähajonta ja monipuolinen elämänkokemus. Puheenjohtajaksi pitäisi löytää tehtävän tosissaan ottava henkilö, joka koordinoi hallituksen työtä ja huolehtii yhteistyöstä isännöitsijän kanssa. Varsinkin puheenjohtajalla tulisi olla myös riittävästi aikaa hallitustyöhön. Liika herkkähipiäisyys taas on haitta, koska melkein aina jossain vaiheessa tulee myös
sanomista. Ja siitä ei pidä tehdä sen suurempaa numeroa. Asiat eivät saisi henkilöityä pienissäkään yhtiöissä. Ristiriitoja voidaan välttää hyvällä hallitustyöllä, jossa huolehditaan riittävästä kommunikoinnista osakkaille sekä perustellaan tehdyt päätökset, noudatetaan lakeja ja toimitaan oikeudenmukaisesti.
Käytä asiantuntijoita hallitus! Kun itse olet hallituksessa, niin muista, että hallituksen työssä pitää tarvittaessa käyttää asiantuntijoita. Usein lähin asiantuntija on oma isännöitsijä, mutta paraskaan isännöitsijä ei osaa kaikkea itse. Hankalia teknisiä ja hallinnollisia kysymyksiä tulee joskus eteen, mutta ei hätää. Lähes kaikki haasteet on joku muu jo selättänyt. Oman alueen kiinteistöyhdistys on myös kokemusperäisen tiedon erinomainen välittäjä. Vaikka ongelma tuntuisi suureltakin, niin kysy! Ja kysy ennen kuin teet. Moni suureksi paisunut riita tai kustannus olisi voitu välttää ihan vaan sillä, että olisi ensin kysytty ja sitten vasta toimittu. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja.
Q A
Olemme pieni, alle kymmenen asunnon taloyhtiö. Taloyhtiössä on sovittu, että osakkaat itse kunnostavat haluamassaan aikataulussa asuntojen kylpyhuoneet. Nyt taloyhtiöön on muuttanut uusi asukas, joka vaatii taloyhtiötä korjaamaan kylpyhuoneen. Eikö uudenkin asukkaan tule noudattaa yhdessä sovittuja pelisääntöjä?
Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset yhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Lain mukaisesta vastuunjaosta voidaan poiketa osakkeenomistajia velvoittavasti vain yhtiöjärjestykseen otetulla kunnossapitovastuumääräyksellä. Yhtiöjärjestysmääräys sitoo automaattisesti osakkeen uutta omistajaa. Yhtiössä noudatettu käytäntö taas perustuu sopimukseen sen hetkisten osakkaiden välillä. Sopimus sitoo vain sen osapuolia eikä automaattisesti osakkeen uutta omistajaa, ellei tämä halua sopimukseen sitoutua. Lain mukaan rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Siten muun muassa kylpyhuoneiden vedeneristeet, vesihanat, wc-istuin, lattiakaivo ja vesi- ja viemärijohdot kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Taloyhtiön tulee suorittaessaan vedeneristeiden uusimiseen liittyvää korjausta myös ennallistaa työn suorittamiseksi rikkoutuneet kylpyhuoneet sisäosat kuten pinnat ja kiinteät kalusteet. Ennallistamisvelvollisuus rajoittuu yhtiön ns. perustasoon. Jos osakkeenomistajan toimesta kylpyhuoneeseen on asennettu tai halutaan asentaa perustasosta poikkeavia ratkaisuja, joiden purusta ja ennallistamisesta aiheutuvat kustannukset ovat merkittävästi perustasoa kalliimmat, on osakas velvollinen korvaamaan erotuksen taloyhtiölle. Vastauksena kysymykseen on siten todettava, että uusi osakkeenomistaja ei ole sidottu yhtiössä sovittuun käytäntöön, ellei hän halua siihen sitoutua. Uusi osakas voi vaatia taloyhtiötä suorittamaan lain nojalla sen vastuulle kuuluvat korjaukset. Korjausvelvoite edellyttää kuitenkin, että kylpyhuoneessa on korjausta edellyttävä vika. Pelkkä kylpyhuoneen ikä ei ole korjauksiin velvoittava peruste. Järkevää olisi kuitenkin taloyhtiön toimesta ryhtyä kylpyhuoneiden suunnitelmalliseen saneeraukseen niiden teknisen käyttöiän lähestyessä loppuaan ennemmin kuin jäädä odottamaan kosteusvaurioiden syntymistä. Jos yhtiö haluaa siirtää vastuun vedeneristeiden tmv. kunnossapidosta osakkeenomistajalle, tulee yhtiöjärjestystä muuttaa ja siihen ottaa kunnossapitovastuumääräys. Muutos tehdään kahden kolmasosan määräenemmistöllä, ellei yhtiöjärjestys määrää tiukemmin. Akuutissa tilanteessa, kun kosteusvaurio on jo käsillä tai kylpyhuoneet jo teknisen käyttöikänsä päässä, määräys vaatii kuitenkin osakkeenomistajan suostumuksen. Kirjoittaja on varatuomari, Kiinteistöliitto Uusimaan vanhempi lakimies Mia Pujals.
Tilaa
irTomulTaa helposTi Tarvitsetko pihan rakentamiseen isomman määrän multaa tai katetta? Tilaa Kekkilän laadukasta multaa helposti tilauslomakkeella tai soita asiakaspalveluun. Lisätiedot ja tilaukset puh. 020 331 404, tilaukset@kekkila.fi kekkila.fi/irtomulta
Husbolagets styrelse ocH disponent Gör beslutsfattandet lättare genom • gratis telefonrådgivning • mångsidig information och utbildning
det lönar sig att vara medlem.
Läs mer www.ukl.fi/fsf
•9
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
10 •
Keskittyykö omistus taloyhtiössä tai kiinnostaako lisärakentaminen Asunto-osakeyhtiölain muutos ns. purkavasta uusrakentamisesta on voimassa 1.3.2019 alkaen. Lakimuutos tarjoaa vaihtoehtoja huonokuntoisten rakennusten korjaamiselle. Teksti: Jenni Hupli
Kuva: Bigstock
Purkava uusrakentaminen eri muodoissaan voi käytännössä tuoda mahdollisuuksia taloyhtiöille, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Lisäksi lakimuutos tuo mukanaan myös velvoitteita taloyhtiöille, joissa jonkun osakkaan omistusosuus on enemmän kuin 90 prosenttia. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton päälakimies.
Kolme työkalua käyttöön
Taloyhtiön toimet, kun 9/10-osuus ylittyy tai alittuu
Purkavan uusrakentamisen lakimuutos tuo taloyhtiöiden käyttöön seuraavat kolme työkalua:
1)
Purkava uusrakentaminen. Huonokuntoinen rakennus puretaan ja osakas saa vanhaa vastaavan huoneiston uudesta rakennuksesta tai hän voi vaatia osakkeidensa lunastusta käypään hintaan. (yhtiökokouksessa 4/5 määräenemmistöpäätös)
lunastusoikeus. Yli 9/10 yhtiön osakekannasta ja äänistä 2) Vähemmistöosakkeiden omistava voi lunastaa vähemmistöosakkeet käypään hintaan.
Yhtiön purkaminen. Yhtiö puretaan selvitystilan ja yhtiön varallisuuden luovuttamisen 3) kautta. Varallisuudesta saatava tuotto jaetaan osakkaiden kesken käypien arvojen
suhteessa. (yhtiökokouksessa 4/5 määräenemmistöpäätös)
Vaikka purkavan uusrakentamisen hanke ei olisikaan ajankohtainen taloyhtiössä, tulee yhtiössä kiinnittää huomiota omistuksen keskittymiseen yli kriittisen 9/10 rajan. Kun yhtiö saa ilmoituksen tai yhtiöllä muutoin on luotettava tieto asiasta (esimerkiksi osakeluettelomerkintöjen perusteella), yhtiön on toimittava viivytyksettä seuraavasti: a) tieto on ilmoitettava rekisteröitäväksi patentti- ja rekisterihallitukseen, b) tieto on kirjattava osakeluetteloon, c) osakkaille on ilmoitettava asiasta samalla tavoin kuin toimitetaan yhtiökokouskutsu, sekä d) tieto on mainittava isännöitsijäntodistuksessa Yhtiön ei tarvitse omatoimisesti seurata välillisen omistuksen kehittymistä. Osakas on velvollinen ilmoittamaan välillisen omistuksen kehittymisestä yhtiölle. Välillinen omistus tarkoittaa esimerkiksi osakkeiden yhteisomistusta toisen henkilön kanssa taikka sellaisen yhteisön tai säätiön omistusta, jossa lunastajalla on kirjanpitolain mukainen määräysvalta. Taloyhtiöllä on vastaavat toimintavelvoitteet myös silloin, kun suurimman osakkaan omistusosuus pienenee korkeintaan 9/10 osuudeksi. Yhtiön ilmoitusvelvoitteet tulevat voimaan 1.7.2019, mutta taloyhtiö voi niin halutessaan täyttää velvoitteet 1.3.2019 lukien. Osakkaille on mahdollista ilmoittaa omistusosuuden keskittymisestä vaikkapa kevään yhtiökokouskutsun yhteydessä.
Hallitusoppia verkkokursseilta 24/7 Kiinteistöliiton ja jäsenyhdistysten asiantuntijat ovat laatineet oman verkkokurssikokonaisuuden taloyhtiön hallitusten jäsenille sekä lisäksi omat kurssit toiminnantarkastajille sekä taloyhtiön puheenjohtajille.
24/7
Taloyhtiön hallituksen jäsenet, puheenjohtaja ja toiminnantarkastaja ovat tärkeissä luottamustehtävissä. Tehtävän hoitamiseen on tarjolla kattavat neuvontapalvelut Kiinteistöliittoyhteisön asiantuntijoilta ja tietoa saa mainiosti myös Kiinteistöliitto Uusimaan koulutustilaisuuksista. Yksi mahdollisuus varmistaa oma osaaminen on suorittaa verkkokurssi, jonka voi tehdä siihen tahtiin kuin itselle sopii. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n tuottamat verkkokurssit ovat maksuttomia Kiinteistölii-
ton jäsentaloyhtiöiden hallituksille, puheenjohtajille sekä toiminnantarkastajille.
Verkkokurssit taloyhtiön hallitukselle Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen eli HTHJ on taloyhtiöiden hallituksen jäsenille ja puheenjohtajille suunnattu verkkokurssikokonaisuus. Verkkokursseja täydentävät erilaiset työkalut ja täytettävät malliasiakirjat, kuten hallituksen jäsenen tarkistuslista sekä hallituksen kokouksen esityslista- ja pöytäkirjamallit. HTHJ koostuu viidestä kurssista: l Hallituksen tehtävät ja vastuut l Taloyhtiön yhtiökokous l Taloyhtiön talous l Taloyhtiön sopimukset ja kilpailutus l Kiinteistön ylläpito
Verkkokursseja voi opiskella omassa tahdissa silloin, kun itsellä on aikaa. Koko HTHJ-kurssikokonaisuuden suorittaminen vie aikaa noin 6–7 tuntia. Halutessasi voit suorittaa myös kokonaisuuteen kuuluvan loppukokeen. Hyväksytysti loppukokeen suorittanut voi tulostaa itselleen Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen -sertifikaatin.
Puheenjohtajalle ja toiminnantarkastajalle erikoiskurssit Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä -verkkokurssi tarjoaa tietoa, taitoa ja vinkkejä hallituksen puheenjohtajuuden hoitamiseen. Käytännön tilanteita valaistaan animaatioin ja kurssilla perehdytään myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksiin. Toiminnantarkastuksen perusteet -kurssi on suunnattu taloyhtiöiden toiminnan-
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 11
LINJASANEERAUKSESSA MUKANA SUOMEN JOHTAVA KEITTIÖTOIMITTAJA, JONKA KONSEPTI ON TODISTETTU TOIMIVAKSI JO LUKUISISSA KOHTEISSA.
WWW.PUUSTELLI.FI
Muistilista hallituksel le:
PUUSTELLI PRO. LINJASANEERAUSTEN KEITTIÖTOIMITTAJA.
Huomio om istuksen ke skittymise en l
PUUSTELLI PRO - PARASTA ASIANTUNTIJAPALVELUA! RUNEBERGINKATU 43 B 9, 3. krs 00100 HELSINKI p. 010 277 7426 saneerausprojektit@ puustelli.com
KUMPPANINA AMMATTILAINEN,
Tarkista o osakkaan vä sakeluettelosta 1.3.2 0 l Kun yh litön omistusosuus 9 19–30.6.2019, ylittä /1 äkö tiö alituksesta saa tiedon osakkaalt 0 osakekannasta. Jos jonkun , toimi. yli a 9/10 ylity ksestä tai si tty y, toimi. tä koskeva sta Toimin
JOLLA ON KOKONAISVALTAINEN YMMÄRRYS LINJASANEERAUKSEN JA KEITTIÖREMONTIN YHTEENSOVITTAMISESTA.
tav hallituksellelvollisuudet e 9/10 ylitt yessä ja ali ttuessa 1) Ilmoitus PRH:lle: P
äätä omistu ilmoittamis sosu e puheenjoh sta PRH:lle. Valtuuta uden ylityksen / alitu ksen isännöitsijä toimet. taja hoitamaan ilm / hallitu o (Velvoite 1 .7.2019–, o ittamiseen liitty vät k ksen ikeus 1.3.2 äy tännön 019–) 2) Tieto osakeluett e loon: Päätä omistu m so (Velvoit suuden ylityksestä/a erkitä osakeluettelo on tieto litu e 1.7.2019– , oikeus 1.3 ksesta. .2019–) 3) Ilmoitus omistu osakkaille: Päätä toim so toimitu suuden ylityksestä / ittaa osakkaille ilmo itus alituksesta stavalla. Va seen liit lt yh ty vät käy tä uuta isännöitsijä huo tiökokouskutsun lehtimaan nnö (Velvoite 1 ilmoittami.7.2019–, o n toimet. ikeus 1.3.2 019–) 4 ) Tieto isännöitsijäntod istukseen olevassa ylittäm isännöitsijäntodistu : Varmista, että käy spohjassa o tössä istä koskeva n (Velvo ite 1.7.2019 lle tiedolle. Tieto on kohta omistusosuud m e –, oikeus 1 .3.2019–) erkittävä todistukse n e n.
w w w .a in
s.
fi
tarkastajille ja toiminnantarkastajiksi haluaville. Kurssilta saa kattavat perustiedot toiminnantarkastuksen tekemiseen ja oman taloyhtiön toiminnantarkastuksen voi suorittaa kurssin ohessa. Tarkastettavat taloyhtiön hallinnon ja talouden osa-alueet käydään yksityiskohtaisesti läpi. Esimerkkien ja monipuolisten työkalujen avulla voi ohjatusti laatia muistioita toiminnantarkastuksen eri vaiheista.
Lisätietoa varkkokursseista Kiinteistoliiton sivuilta: www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/ palvelutverkkokoulutukset
Taloyhtiöpalvelut: Petri Saarinen 040 540 6141 petri.saarinen@ains.fi Etelä-Suomi
Ehkäise ja korjaa. Me autamme. Putkiremontit, julkisivuremontit lisä- ja täydennysrakentaminen sisäilmatutkimukset, kuntotutkimukset
12 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
Kiertotalouden avaimet taloyhtiöillä ja asukkailla Suomessa keskustellaan vilkkaasti jätteiden lajittelusta, kierrätyksestä ja kiertotalouden edistämisen haasteista. Esimerkiksi muovipakkausten kerääminen on käynnistynyt vilkkaasti, mutta kansalaisten kierrätyshalukkuuteen ei luultavasti ole pystytty vielä riittävästi vastaamaan. Teksti: Jukka Kero
Tietoa pitää jakaa monella kielellä, suomi ja ruotsi eivät riitä. Tarvitaan ainakin englanniksi, venäjäksi ja somaliksi käännettyjä kierrätys- ja lajitteluohjeita. Tavallisten asujien lisäksi lajitteluohjeita tarvitsevat matkailijat, jotka esimerkiksi käyttävät taloyhtiöiden asuntoja Airbnb:n välityksellä.
Erilliskeräys haastavaa pienille taloyhtiöille
Kuva: Bigstock
Monilla alueilla ja taloyhtiöissä muovipakkausten kerääminen ei vielä ole mahdollista. Ekopisteissä kerääminen onnistuu, mutta monesti kansalaisilla on niihin arjen sujuvuuden kannalta liikaa matkaa. Suomen kierrätystavoitteet ovat vielä jääneet saavuttamatta. Vuonna 2017 yhdyskuntajätteistä 41 prosenttia meni kierrätykseen, kun tavoite on 50 prosenttia. Tavoitteet vain nousevat 2020-luvulla uusien direktiivien myötä. Hyvää ja tavoitteiden mukaista kymmenen vuoden takaiseen aikaan verrattuna on se, että vain prosentti yhdyskuntajätteestämme meni kaatopaikoille vuonna 2017. Vielä vuonna 2007 kaatopaikoille kärrättiin yli puolet kaikesta yhdyskuntajätteestä, 1,4 miljoonaa tonnia. Kiinteistöliiton tuoreen kiertotalouskyselyn perusteella taloyhtiöiden hallitukset ovat kiinnostuneita ja hyvin kartalla kierrätyksen tilanteesta ja tavoitteista. Myötämielisyys on syytä hyödyntää päätettäessä tulevien vuosien kiertotaloutta koskevista linjauksista.
Kierrätystavoitteiden saavuttamattomuus on herättänyt Suomessa hermostuneisuutta. Komission ärhentely Suomea ja tavoitteista huomattavasti enemmän jäljessä olevia jäsenmaita kohtaan on lisännyt tuskaa. Virkamiehet ovat hahmotelleet tapoja, joilla jätealan tavoitteisiin päästäisiin nykyistä paremmin. Valitettavasti joidenkin hahmotelmien hyöty-kustannussuhteet ovat erittäin huonoja.
Kierrätystietoa pitää saada lisää Taloyhtiöiden kannalta on tärkeää varmistaa, että kansalaisilla ja taloyhtiöiden hallinnolla on saatavilla ajantasaista tietoa jätehuollon ja kiertotalouden tavoitteista. Lisäksi kiinteistöissä tarvitaan yksinkertaisia ja tehokkaita lajitteluohjeita. Molempia tarpeita pitää edistää innokkaalla yhteistyöllä ja aktiivisella viestinnällä. Kiinteistöliiton kysely ja julkinen keskustelu osoittavat, ettei jätealan perusasioista tahdo löytyä riittävästi tietoa. Tietoa pitää saada kaikilla mahdollisilla kanavilla, kaiken ikäisille kansalaisille.
Pääkaupunkiseudun jätehuolto mullistuu vuonna 2021. Taloyhtiöissä erillislajitteluvelvoite tulee koskemaan kaikkia vähintään viiden huoneiston taloyhtiöitä. Velvoite koskee muovin lisäksi kartonkia, lasia ja pienmetalliakin. Nykyisin erillislajitteluvelvoite koskee 10 tai 20 huoneiston taloyhtiöitä, eikä muovissa ole vielä kiinteistökohtaista velvoitetta ollenkaan. Pienille taloyhtiöille tämä merkitsee valtavaa urakkaa. Pääkaupunkiseudullakin on tuhansia 5–20 huoneiston taloyhtiöitä. Yksi keskeinen haaste on pienten taloyhtiöiden jätekeräyshuoneiden ja muiden tilojen riittävyys. Nykyisinkään tilaa ei ole liikaa. Lisäkustannuksia tulee vähintään välillisesti. Haaste on myös ihmisten kodeissa, sillä keittiöt ja muut tilat ovat riittämättömiä kaikkien jätejakeiden varastointiin ja säilytykseen edes lyhytaikaisesti. Tarvitaan käytännön ratkaisuja markkinoilta. Viranomaisten ja jätealan toimijoiden tulee edistää yhteistyötä kiinteistönomistajien välillä. Tämä vaatii aktiivista viestintää ja markkinointiosaamista. Lisää sää-
döksiä tähän ei välttämättä tarvita. Kyse on hyvien mallien mahdollistamisesta. Pienten taloyhtiöiden lisäksi asia koskee tuhansia omakotitalojen omistajia.
Huonoa sääntelyä ei tarvita Viranomaisten ei missään nimessä pidä lähteä luomaan kiinteistötasolle jätekustannusten huoneistokohtaisia jakojärjestelmiä. Jo vähäinen tarkastelu osoittaa, ettei näin pystyttäisi saamaan aikaan sellaista jätemäärien pienennystä, joka kompensoisi järjestelmän aiheuttamat lisäkustannukset. Malli aiheuttaisi hallinnollista vaivaa ja alttiuden turhille riidoille, jopa väärinkäytöksille. On keskityttävä vaikuttaviin toimiin, jotka ovat parhaimmillaan lähes ilmaisia. Kalliita ja vähävaikutteisia lääkkeitä ei pidä määrätä edes ”lumetarkoituksiin”. Jos näin kuitenkin kävisi, kansalaisten nyt hyvässä kasvussa oleva kierrätysinto voi lakastua. Jätealan sääntelyssä on syytä muistaa, että olosuhteet ja asutuksen tiheys vaihtelevat Suomessa suuresti. Kaikkea ei pidä kerätä hinnalla millä hyvänsä. Kiinteistökohtaisen keräämisen lisäksi on oleellista kehittää ekopisteiden verkostoa. Ainakin Helsingissä muovipakkausten keräysastiat ovat paikoitellen jatkuvasti täynnä, mikä tarkoittaa sitä, että palvelun kysyntä ylittää tarjonnan. Mikäli palveluun ei voida luottaa, sitä ei käytetä, vaikka kuluttajien kierrätyshalu onkin korkealla. Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.
i t s e T
Testaa, osaatko lajitella Seuraavat jätteet kuuluvat joko a) sekajätteeseen b) muovinkeräykseen c) SER-keräykseen d) metallinkeräykseen e) kartonkikeräykseen f) vaarallisiin jätteisiin g) biojätteisiin
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
Huoneistotietojärjestelmä mukana Taloyhtiö-tapahtumassa 10.4.! Uusi sähköinen huoneistotietojärjestelmä aiheuttaa muutoksia taloyhtiöiden toimintaan. Tule tutustumaan huoneistotietojärjestelmään ja kuulemaan, miten se vaikuttaa taloyhtiöön ja osakkaisiin! Osastollamme nro 34 voit keskustella Maanmittauslaitoksen ja Patentti- ja rekisterihallituksen asiantuntijoiden kanssa. Lue lisää huoneistotietojärjestelmästä: osakehuoneistorekisteri.fi
Mihin jätteeseen kuuluu 1. muovisanko 2. peili 3. leipäpussi 4. lahjapaperit ja -kassit 5. tyhjä sinappituubi 6. munakenno 7. paperiset lautasliinat 8. jugurttipurkki 9. silitysrauta 10. tuotetta vielä sisältävä hiuslakkapullo 11. muovilusikka 12. jauhopussi 13. lemmikkijyrsijän aluspurut 14. ruskea paperikassi 15. kukkamulta ruukusta 16. kahvipussi 17. painekyllästetty puu 18. kumisaappaat 19. sisältä alumiinilla pinnoitetut mehu- ja muut juomatölkit 20. grillihiili 21. sipsipussi 22. kananmunankuoret 23. teflonkattila 24. juomalasi 25. folioilmapallo KNOPPIKYSYMYS Suomessa syntyi vuonna 2016 yhdyskuntajätettä 540 kg asukasta kohden. Se on EU:n 28 jäsenmaasta a) kolmanneksi eniten b) 10. eniten c) toiseksi vähiten?
Paras omalla tontillaan Kiinko on edelläkävijä, joka tukee kiinteistö- ja rakennusalan yritysten sekä ammattilaisten menestymistä. Viemme eteenpäin koko kiinteistöalan osaamista ja tuomme alalle uusimman tietotaidon sekä kiinnostavat näkemykset. Omien huippuosaajiemme sekä kotimaisten ja kansainvälisten verkostojen kanssa tuemme vahvasti alan kehitystä.
6 000
vuosittaista kouluttautujaa, joilta erinomaista palautetta
400
alan parasta asiantuntijaa kouluttajina
200
Tutustu koulutuksiimme www.kiinko.fi
vuosittaista koulutustapahtumaa
Varmista, että omaisuutesi on ammattilaisten hoidossa. Koulutetulla isännöitsijällä ja kiinteistön välittäjällä on aina todistus osaamisestaan.
40
vuoden kokemuksella
Kiinko on alan johtava kouluttaja. www.kiinko.fi
Haasteita taloyhtiössä – Onhan taloyhtiösi jo jäsen? Tärkeimmät palvelumme jäsentaloyhtiöille ovat • Maksuton puhelinneuvonta • Laadukas koulutus • Ajankohtainen tiedotus
KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa Paikallinen palveleva yhdistys taloyhtiön vastuuhenkilöille
Tutustu toimintaamme www.ukl.fi
• 13
Vastaukset 1 a, 2 a, 3 b, 4 a, 5 d, 6 e, 7 g, 8 b, 9 c, 10 f, 11 a, 12 e, 13 g, 14 e, 15 g, 16 b, 17 f, 18 a, 19 e, 20 a, 21 f, 22 g, 23 d, 24 a, 25 a, KNOPPI b
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
14 •
Kun rosmo tulee bittiavaruudesta Rikollinen etsii maksimaalista hyötyä minimaalisella panoksella – myös kyberrikollinen. Taloyhtiöt ovat usein helppoja kohteita. Koulutuksella, riskikartoituksella ja siihen perustuvilla ennakko-toimilla voidaan useimmat riskit minimoida. Kyberhaasteet kannattaa aina yrittää ennaltaehkäistä. Jälkien korjaus on vähintään kalliimpaa, ellei mahdotonta.
Kuva: xxxxBigstock
Teksti: Jukka Siren
Kyberturvallisuus ja muuttuvat uhkakuvat koskettavat kaikkia. Uhkat kohdistuivat aluksi suuriin yrityksiin, valtioihin ja valikoituihin yksittäisiin ihmisiin. – Seuraavassa aallossa hyökkäykset ja muu toiminta suuntautuvat yhä laajemmalle yhteiskuntaan. Taloyhtiöt ja asunnot ovat mahdollisia kohteita, joiden turvallisuuteen on panostettava enemmän, sanoo Cyberwatch Finlandin toimitusjohtaja Aapo Cederberg. Taloyhtiön päätöksenteko on hajautettua. Osakkaina on eri elämäntilanteissa olevia, ja myös yrityksiä ja säätiöitä. Lisäksi ovat isännöitsijä, huoltoyhtiö ja hallitus, joka koostuu pitkälti maallikoista. Useimmat jäsenet asuvat taloyhtiössä, mutta heillä ei aina ole tarvittavaa erityisosaamista. – Maallikkohallitus ohjaa lukuisia alihankkijoita: huoltoa, siivoojia, laitehuoltoa ja remonttifirmoja. Talossa liikkuu myös postinjakajia, kuljetusliikkeitä, suunnittelijoita, arkkitehtejä; monia henkilöitä eri rooleissa. Useimmissa taloyhtiöissä ei ole kamera- tai kulunvalvontaa tai edes järjestelmien lokeja. Tekemisiä ei pystytä valvomaan, toteaa 360 Cyber Academyn johtaja Pertti Jalasvirta. – Useimmat huolto- ja isännöintiyhtiöt
osaavat fyysisen huollon ja ylläpidon. Uuden teknologian hyödyntämisessä ne ovat vanhalla vuosikymmenellä. Isännöinti voi olla erittäin altis inhimillisille virheille ja kyberuhkille. Isännöinti- ja huoltoyhtiöt tarvitsisivat nopeasti riskeihin liittyvää valistusta ja koulutusta.
Suurin riski olemme me? Taloyhtiöissä suurin kyberriski ovat ihmiset, heidän vastuidensa määrittely ja valvonta. Jos nämä ovat kunnossa, puhutaan enää lähinnä perinteisestä rikollisuudesta, kuten asuntomurroista. Mobiilisti toimiva lukitusjärjestelmä voi olla tietoturvauhka, Pertti Jalasvirta muistuttaa. On tärkeää ottaa käyttäjäoikeudet pois, kun esimerkiksi huoltohenkilöstö vaihtuu. – Vastuussa ja valvonnassa tarvitaan huomattavia kehitysaskeleita taloyhtiöissä. Langattomat ja muut etäohjattavat lukitusjärjestelmät voivat toimia teknisesti, mutta koska prosessit niiden ympärillä ovat vanhentuneita, kyberuhat kasvavat. Merkittävä haaste voivat olla etäohjauksella lukitusjärjestelmiä hallitsevat yritykset: ovatko ne varmasti osaavia ja luotettavia? Kiinalaisten laitteiden tuomasta kyberuhasta puhutaan paljon. Talotekniikassakin on kiinalaisia komponentteja, samoin
Ovatko ne varmasti osaavia ja luotettavia?
muun muassa lämpökuvauksiin käytettävissä droneissa. – Taloyhtiöiden ongelmia ovat enemmän osaamisvaje, vanhat työprosessit ja muut perusasiat, kuin yksittäiset laitteet. Arveluttavista laitevalmistajista kannattaa huolestua vasta, kun laajempi kokonaisuus on suunniteltu kyberturvalliseksi, Aapo Cederberg arvioi. – Yksittäinen taloyhtiö ei ole esimerkiksi dronehyökkäysten ensisijainen kohde, mutta kuvaustulokset voivat laajemman kiinnostuksen osa. Niistä voidaan yrittää hahmottaa lämpöverkostojen rakennetta suurempien kyberoperaatioiden pohjaksi. Näitä uhkia tulee kuitenkin torjua enemmän yhteiskunnallisella tasolla.
Taloyhtiö on helppo mutta ei yleinen kohde Rikolliset tai vahingonaiheuttajat eivät tavallisesti kohdista tietomurron avulla tekemiään toimia taloyhtiöihin, vaan korkeintaan asukkaisiin. Lukitsemattomat roska-astiat, huonosti suojatut WiFi-verkot ja
huonosti suunniteltu lukitus ja kulunvalvonta auttavat rikollisia paljon. Nämä saattavat pyrkiä identiteettivarkauksiin tai ryöstämään tyhjiksi toteamiaan asuntoja. Lainsäädännössä on tehty huonoja ratkaisuja. Taloyhtiön on hyvin vaikea saada kameravalvontaa asukkaiden suojaksi. Myös yksittäiset ihmiset voivat olla ryöstöyritysten kohteena. Uhkat kohdistuvat enemmän ikäihmisiin. Taloyhtiön kotisivuja tai Facebookia voi käyttää esimerkiksi identiteettivarkauteen. Riski on myös, jos siellä on yksityiskohtaista tietoa asukkaiden poissaolosta tai taloyhtiön remonteista, varoittaa Pertti Jalasvirta. – Linjasaneerauksen vuoksi kuukausia tyhjillään olleet asunnot ovat joskus houkutelleet varkaita. Jos paljastetaan liikaa tietoa remontteja tekevistä yrityksistä, rikolliset voivat tekeytyä niiden työntekijöiksi. Asukkaat eivät voi tuntea kaikkia remontin aikana yhtiön tiloissa liikkuvia henkilöitä. Isännöitsijöillä ja hallitusten puheenjohtajilla on usein puutteita näiden asioiden tuntemuksessa. Yhtiön olisi hyvä tehdä riskikartoitus ja kattava suunnitelma, kuinka riskeihin varaudutaan. Isännöitsijöille ja hallituksille tarvitaan koulutusta ja lisäoppia taloyhtiön turvallisuudesta laajemminkin, ja kyberturvasta sen osana. Kirjoittaja on Kiinteistölehden toimituspäällikkö
Tutun väen rötökset havaitaan joskus hitaasti Isännöitsijän ja muiden palvelutarjoajien taloudelliset väärinkäytökset ovat vaikeita havaita nopeasti. – Ne paljastuvat yleensä tilintarkastuksessa tai yhtiökokouksessa. Joskus ne huomataan vasta vuosien kuluttua esimerkiksi remonttien yhteydessä. Yksittäisiin asukkaisiin kohdistuneet teot tulevat esiin usein aika nopeasti. Hallituksessa olisi hyvä olla ”talousviisas” puheenjohtajana tai jäsenenä. Hallituksen kannattaa myös edellyttää isännöitsijältä säännöllistä talousraportointia jokaisessa kokouksessa, painottaa Pertti Jalasvirta.
www.kiinteistolehti.fi
Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille •
• 15
Husbolagens digiskutt Digitaliseringen medför stora strukturelle ändringar inom statsförvaltningen och näringslivet, vilket givetvis också påverkar husbolagen på olika sätt. Text: Niklas Lindberg
Det så kallade spetsprojektet ”Digitalisering av offentliga tjänster”, som Juha Sipiläs regering tog med i regeringsprogrammet 2015, har försnabbat myndigheternas digitalisering, vilket innebär att även husbolagen är tvungna att bekanta sig med en del nya digitala myndighetstjänster. Tålamod och goda nerver kan visserligen behövas, eftersom myndigheternas digitala tjänster har hittills sällan varit kända för sin användarvänlighet.
Förvärvsinkomsternas anmälning Från och med årsskiftet ska arbetsgivare och övriga prestationsbetalare, alltså även husbolagen, enligt lag anmäla uppgifterna om utbetalda förvärvsinkomster elektroniskt till inkomstregistret inom fem dagar efter utbetalningsdagen. Anmälan kan göras i inkomstregistrets e-tjänst, dit man
loggar in från webbplatsen inkomstregistret. fi. Husbolagen ska anmäla utbetalade styrelse- och revisorsarvoden samt förvärvsinkomster, som man t.ex. betalar åt gårdskarlen. För att det ska vara möjligt för husbolaget att använda inkomstregistrets e-tjänster, bör uppgifterna om bolagets ansvarspersoner i Patent- och registerstyrelsens handelsregister vara uppdaterade. Om registeruppgifterna är uppdaterade och riktiga kan disponenten, styrelseordföranden eller en styrelseledamot logga in på e-tjänsten och anmäla de utbetalda prestationerna.
Digital aktiebok I och med Sipiläs spetsprojekt kommer alla husbolag inom en snar framtid att ta ett stort digiskutt framåt när aktiebreven och aktieboken så småningom digitaliseras. I början av året trädde lagen om bostadsdatasystem ikraft, vilket innebär bl.a. att alla nya bostadsaktiebolag etableras digitalt via Patent- och registerstyrelsens elektroniska anmälningstjänst. Nya bostadsaktiebolagen, som etablerats digitalt, har en elektronisk bolagsordning och deras aktier är de facto endast registreringar i aktielägenhetsregistret, som Lantmäteriverket enligt lag upprätthåller. Lantmäteriverket ska enligt lagen även i bolagets vägnar föra en digital aktiebok, som baserar sig på aktielägenhetsregistret.
För husbolagen som etablerats före årsskiftet, kommer de stora förändringarna att ske senare. Efter valborgsfirandet i år blir det möjligt för husbolagen att överföra upprätthållandet av aktieboken till Lantmäteriverket. Bolagets styrelse är behörig att fatta beslutet om aktiebokens överföring. Överföringen av aktieboken sker elektroniskt via en digital tjänst som Lantmäteriverket skapar så att tjänsten är färdig för användning från och med början av maj månad. För den digitala överföringen krävs att husbolagets uppgifter om styrelsen och disponenten är uppdaterade och riktiga i handelsregistret. Det är alltså oerhört viktigt för husbolagen att se till att anmäla till handelsregistret när bolaget fått en ny styrelse eller disponent. Efter att aktieboken är överförd ska Lantmäteriverket enligt lag ansvara för att göra anteckningar i aktieboken då aktierna har övergått till en ny ägare, eller då andra uppgifter i aktieboken ska uppdateras. Husbolagen behöver alltså inte längre i framtiden själva avgöra vare sig den utredning som en ny aktieägare uppvisar över sitt aktiefång är tillförlitlig, eftersom detta kommer att skötas av Lantmäteriverkets tjänstemän. Detta kan endast ses som något positivt, då det i vissa fall kan vara frågan om juridiskt väldigt knepiga utredningar när aktierna övergått till en ny äga-
re t.ex. via arv eller testamente. Uppgiften att avgöra utredningarnas tillförlitlighet och riktighet passar mycket bättre åt en myndighet med tjänsteansvar, än åt styrelserna eller disponenterna i husbolagen. Efter att husbolaget flyttat över upprätthållandet av aktieboken till Lantmäteriverket kan bolagets aktieägare söka registrering av sitt ägande samt makulera sitt pappersaktiebrev hos Lantmäteriverket, med detta baserar sig till en början på frivillighet. Det blir dock obligatoriskt att makulera det gamla aktiebrevet när aktierna för första gången byter ägare efter att bolaget i fråga har flyttat aktieboken till Lantmäteriverket. Så småningom kommer alltså alla bostadsaktiebolagens pappersaktiebrev att bytas ut mot registreringar i aktielägenhetsregistret. Sen när aktieägandet i framtiden endast baserar sig på en elektronisk ägaranteckning, behöver aktieägaren inte längre bekymra sig över att fysiskt förvara ett pappersaktiebrev och därmed försvinner förstås risken att aktiebrevet förstörs eller kommer bort. Digitaliseringen av husbolagens aktier kan ur denna synvinkel utan tvekan ses som en positivkiinteistönpitoon utveckling. ennakoivaan
ASIAKKAANA KÄYTÖ
Talovisio
Författaren arbetar som jurist vid Finlands Svenska Fastighetsförening rf
sähköiseen asukasviestintään
ASIAKKAANA KÄYTÖSSÄSI
ASIAKKAANA KÄYTÖSSÄSI
ASIAKKAANA KÄYTÖSSÄSIennakoivaan kiinteistönpitoon ASIAKKAANA KÄYTÖSSÄSI ennakoivaan kiinteistönpitoon ennakoivaan kiinteistönpitoon
Talovisio
sähköiseen asukasviestintään
Talovisio Talovisio sähköiseen asukasviestintään sähköiseen asukasviestintään
ARVOSI MUKAISTA
ARVOSI MUKAISTA ISÄNNÖINTIÄ. ARVOSI MUKAISTA ISÄNNÖINTIÄ. ARVOSI MUKAISTA ISÄNNÖINTIÄ.
044 765 5975 Espoo, 044 Espoo, 765 5975 Hyvinkää Espoo espoo@isarvo.fi espoo@isarvo.fi 765 5961 044 765 5975 Kamppi 0400 044 Helsinki, Helsinki, Kamppi 0400 153 789 153 789 hyvinkaa@isarvo.fi espoo@isarvo.fi helsinki@isarvo.fi helsinki@isarvo.fi Helsinki, Töölö, 044 765Loviisa 8858 Helsinki, Kamppi Helsinki, Töölö, 044 765 8858 toolo@isarvo.fi toolo@isarvo.fi 0400 150 759 0400 153 789 Hyvinkää, 044 765 5961 loviisa@isarvo.fi helsinki@isarvo.fi Hyvinkää, 044 765 5961 hyvinkaa@isarvo.fi hyvinkaa@isarvo.fi Riihimäki Helsinki, Töölö Riihimäki, 040 189 9868 Riihimäki, 040 189 9868 040 189 9868 044 765 8858 riihimaki@isarvo.fi riihimaki@isarvo.fi riihimaki@isarvo.fi toolo@isarvo.fi
www.isarvo.fi www.isarvo.fi
www.isarvo.fi
IStupa IStupa Helsinki Helsinki puh.789 0400 153 789 puh. 0400 153 info@istupa.fi info@istupa.fi
www.istupa.fi www.istupa.fi
ARVOSI MUKAISTA
Espoo, 044 765 5975 espoo@isarvo.fi Helsinki, Kamppi 0400 15 helsinki@isarvo.fi Helsinki, Töölö, 044 765 toolo@isarvo.fi Hyvinkää, 044 765 5961 hyvinkaa@isarvo.fi Riihimäki, 040 189 9868 riihimaki@isarvo.fi ISÄNNÖINTIÄ.
Espoo, 044 765 5975 espoo@isarvo.fi Helsinki, Kamppi 0400 153 789 helsinki@isarvo.fi Helsinki, Töölö, 044 765 8858 toolo@isarvo.fi Hyvinkää, 044 765 5961 hyvinkaa@isarvo.fi Riihimäki, 040 189 9868 riihimaki@isarvo.fi
IStupa
www.isarvo.fi
Helsinki, puh. 0400 153 789 IStupa info@istupa.fi Helsinki www.istupa.fi puh. 0400 153 789 info@istupa.fi
www.istupa.fi
www.isarvo.fi
IStupa Helsinki puh. 0400 153 789 info@istupa.fi
www.istupa.fi
16 •
• Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille
VUODEN YKKÖSTAPAHTUMA TALOYHTIÖN KAIKKIIN TARPEISIIN!
2019
HELSINGISSÄ 10.4.2019
#taloyhtiötapahtuma
TALOYHTIÖTAPAHTUMA ON NYT MYÖS FACEBOOKISSA
TALOYHTIÖ2019 -TAPAHTUMA lähestyy!
2019
Kevään ykköstapahtuma jokaisen taloyhtiön tarpeisiin käynnistyy jälleen keskiviikkona 10. huhtikuuta. Tervetuloa osallistumaan seminaareihin, kysymään alan asiantuntijoilta hyviä neuvoja, jakamaan kokemuksia ja tutustumaan noin sataan alan näytteilleasettajaan. Tarjolla on pullakahvit koko päivän ajan! TAPAHTUMA ON MAKSUTON JA KAIKILLE AVOIN!
ILMOITTAUDU: www.kiinteistolehti.fi/taloyhtiotapahtuma
ESIMAKUA SEMINAARIAIHEISTA: • ASREK ja sähköinen osakehuoneistorekisteri • RAKU – rakennuksen uusi kuntoarviomalli • Taloyhtiön pelastusturvallisuus • Lisä- ja täydennysrakentaminen • Putkiremontin vastuunjako • Sähköautot • Ilmalämpöpumput taloyhtiöissä
Tapahtuman sinulle tarjoavat:
TAPAHTUMA JUURI SINULLE: • Isännöitsijä • Taloyhtiön hallituksen jäsen • Kiinteistöalan ammattilainen • Vuokranantaja • Energiaekspertti • Toiminnantarkastaja • Alan asioista muuten kiinnostunut
Helsingin Messukeskus, Siipi kokous- ja tapahtumamaailma klo. 9.00-16.30