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IMMOBILIEN
Richelmann & Vernimb Immobilien präsentiert zum 10. Mal den jährlich erscheinenden Immobilienmarktbericht der Elbvororte. Dabei handelt es sich um eine umfangreiche Auswertung der unternehmenseigenen Datensammlung mit rund 13.500 Datensätzen, auf Basis der tatsächlich erzielten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschuss Hamburg und beworbenen Angeboten in den Elbvororten. Die Datensammlung entspricht einer Stichprobe von jeder 10. Wohnung und jedem 5. Haus in den Elbvororten. Aus den Ergebnissen: 2021 war ein Rekordjahr mit 724 Mio. Euro Umsatz, aber auch mit dem teuersten Einzelverkauf – 27,5 Mio. Euro für eine Elbblickvilla in Blankenese. Der Nachfrageüberhang auch im
Alexander Richelmann und Sebastian Vernimb
zweiten Pandemiejahr blieb ungebrochen. Im Durchschnitt verteuerte sich die durchschnittliche Transaktion in den Elbvororten 21 Prozent zum Vorjahr auf 1,24 Mio. Euro.
Der Marktbericht kann bestellt werden unter www.richelmannvernimb.de
WARNUNG Drohendes Aus der Ziegelproduktion in Norddeutschland verteuert den Bau von Wohnungen
Die sozialen Vermieter haben vor Auswirkungen einer Einstellung der Produktion von Ziegeln gewarnt. „Wenn hierzulande keine Ziegel mehr produziert werden, wird das den Bau bezahlbarer Wohnungen weiter erschweren und verteuern“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Ziegel gehören zu den wichtigsten Baustoffen beim Wohnungsbau und sind unverzichtbar.“ Hintergrund der Warnung des VNW-Direktors sind Meldungen aus dem Bereich der Ziegelindustrie. Angesichts steigender Energiepreise und eines drohenden Lieferstopps bei russischem Gas haben erste Unternehmen bereits einzelne Ofenlinien abgeschaltet. Es drohe sogar ein vollständiger Produktionsstopp auf unbestimmte Zeit, heißt es aus der Branche. Als Folge sind zuletzt die Gaspreise deutlich gestiegen, was die energieintensive Produktion von Ziegeln unwirtschaftlich mache. „Wir erleben die Auswirkungen einer arbeitsteilig aufgestellten, aber verletzlichen Wirtschaft“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner weiter. „Auch wenn die Politik für die Preissprünge nicht verantwortlich zu machen ist, so muss sie doch Lösungen finden, zum Beispiel in Form einer deutlichen Reduzierung der Besteuerung von Energie. Zumindest für einen Übergangszeitraum werden wir wohl nicht darum herumkommen.“ Ziegelhersteller benötigen üblicherweise zehn Tage Vorlaufzeit, um einen Ofen ohne größere Schäden sachgemäß herunterzufahren. „Aufgrund der Gefahr eines plötzlichen Lieferstopps haben inzwischen mehr als 50 Prozent der Unternehmen ihre Produk tion ‚vorsorglich‘ heruntergefahren, um eine Zerstörung ihrer Anlagen zu verhindern“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Die Auswirkungen werden wir spätestens in drei, vier Monaten spüren – und zwar durch eine Verteuerung der Preis für Ziegel oder, dass keine Ziegel mehr geliefert werden können.“
VPB Wohnraumgrößen und Energiekosten – Vorsicht mit pauschalen Temperaturempfehlungen
Der Verband Privater Bauherren empfiehlt zukünftigen Bauherren, eine eingehende Analyse ihres Raumbedarfs mit Experten vorzunehmen. Große Wohnräume wirken oft wenig anheimelnd und sind zudem teurer zu beheizen. Hier auf allzu großzügige Flächen zu verzichten, spart nachhaltig auch Heizkosten. Beachtliches Einsparpotenzial ergibt sich auch, wenn Wohnräume weniger stark erwärmt werden. Doch hier heißt es, Vorsicht walten zu lassen. Johannes Deeters, Bauherrenberater im Verband Privater Bauherren und Sachverständiger für Schäden an Gebäuden im Emsland, warnt vor voreiligen Spartipps, die nur pauschale Temperaturempfehlungen enthalten. Es drohen Nebenwirkungen wie etwa Schimmelbildung.
KOLUMNE Zeitenwende am Immobilienmarkt
Die Zinswende, so können wir es gegenwärtig vielfach lesen, bedeutet für den Immobilienmarkt eine Zeitenwende. Die Rechnung für Immobilienkäufer, die den Umschwung bezeichnet, ist leicht erstellt. Kostete die Finanzierung eines kleinen Reihenhauses mit etwa 100 qm Wohnfläche bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro und unter Einsatz von 150.000 Euro Eigenmittel bei einem Prozent Zinsen p.a. und einer Zinsbindung von zehn Jahren noch Ende vergangenen Jahres umgerechnet monatlich 625 Euro, so liegen die Kosten aktuell bei 1.875 Euro, also dem Dreifachen. Berücksichtigt ist dabei nicht die Tilgung, die in der Regel bei mindestens zwei Prozent p.a. liegt. Es ergibt sich eine Verteuerung im Monat von 1.250 Euro auf 3.125 Euro, ohne laufende Betriebskosten zu berücksichtigen. Je höher also die Zinsen steigen, umso kleiner wird die Gruppe derjenigen, die sich noch Immobilien im genannten Preisspektrum leisten können. Nicht allzu lange dürfte es dauern, bis die Nachfrage schwindet und die Preise zu sinken beginnen. Der Zinsanstieg allein würde einen Preisrückgang bei Wohnimmobilien von 25 Prozent rechtfertigen. Zinsen allein machen jedoch noch keinen Markt, sonst wären in der letzten Hochzinsphase nach der Wiedervereinigung Anfang der 90er Jahre mit Zinsen von über zehn Prozent p.a. wohl kaum Verkäufe von Immobilien möglich gewesen. Zinsen allerdings sind das Abbild für eine allgemeine Marktentwicklung. Aktuell resultieren sie aus der stark zunehmenden Inflation. Diese wieder ist das Ergebnis von Lieferengpässen, entstanden durch die Corona-Pandemie, und scharf steigenden Energie- und Materialpreisen als Effekt des Ukraine-Kriegs. Material- und Lieferengpässe verzögern und behindern Bauvorhaben, machen sie vielfach unkalkulierbar, sodass parallel zu einer möglicherweise sinkenden Nachfrage mittelfristig auch das Angebot sinken dürfte. Doch ob es angesichts der neuerlichen Flüchtlingsströme – dieses Mal aus der Ukraine – zu einem sinkenden Bedarf am Wohnungsmarkt kommt, erscheint uns unwahrscheinlich. Wir erwarten insofern keine scharfen Rückgänge am Wohnimmobilienmarkt, sondern eher eine Seitwärtsbewegung, die aber erst dann beginnt, wenn sich der aktuelle Ansturm auf Wohnimmobilien verlangsamt. Denn derzeit versuchen im wachsenden Maß Interessenten, die noch halbwegs günstigen Finanzierungen zu sichern, und stoßen dabei auf das noch sehr knappe Angebot.
Conrad Meissler
