Poradnik MDM | Poznań 2014

PORADNIK KREDYTOWY MIESZKANIE

dla M ŁODYCH ZASADY UZYSK ANIA DOFINANSOWANIA

EGZEMPLARZ BEZPŁATNY | Nr 2/2014 [2]

POZNAŃ i okolice

Mieszkanie dla Młodych

poradnik

Wydawca: Optymedia sp. z o.o.

Adres redakcji i Działu reklam: 50-011 wrocław, ul. kościuszki 29/8, tel. 71 344 44 68 poczta@optymedia.com.pl Autorzy: anna andrusyszyn-wojtasik – rozdział III, V hipotekaplus.pl: gracjana Chojnacka-gałuszka, tomasz pizur, krzysztof szołek, anna wlazło – rozdział IV, VI, VII jerzy pękalski – rozdział II Dział handlowy: grzegorz Chaba, tel. 71 344 44 68 w. 31 beata szymanowska-szafran, tel. 71 344 44 68 w. 33 Koncepcja projektu: marcin sielowski Prowadzenie projektu: grzegorz Chaba Redaktor koordynujący: katarzyna stefańska-jokiel Redakcja techniczna: bartłomiej bogacz zdjęcie na okładce: goodluz/fotolia.pl © Copyright by optymedia sp. z o.o. wrocław 2014

fot. Paweł Stafij

fot. whitelook/fotolia.pl

SpiS TREŚCI I.

Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”? . . . . . . . . . . . . 6

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowych . . . . . . . . . . . . . . 15 III. Szukanie odpowiedniego mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 IV. Definicje i podstawowe pojęcia związane

z kredytem hipotecznym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 V. Zanim weźmiemy kredyt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 VI. Kredyt hipoteczny krok po kroku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 VII. Zalecenia dla kredytobiorców . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

6

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Redakcja www.nieruchomosci.com.pl

I. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

W grudniu 2012 roku zakończony został program dopłat do kredytów „Rodzina na swoim”. Ten projekt wsparcia rodzin w nabywaniu własnego mieszkania cieszył się dość dużą popularnością, zwłaszcza w ostatnich miesiącach jego funkcjonowania. Po rocznym okresie bez kredytów na preferencyjnych warunkach od stycznia 2014 roku wystartował nowy rządowy program wspierający zakup mieszkań przez młodych ludzi. „Mieszkanie dla Młodych”, czyli Ustawa o pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania przez młodych, została przegłosowana przez Sejm (27 września 2013 roku) i Senat, który w czasie posiedzenia 17 października 2013 roku nie zgłosił poprawek i przyjął ustawę. W głosowaniu za przyjęciem projektu opowiedziało się 52 senatorów, 10 było przeciw, a 26 wstrzymało się od głosu. Senatorzy pozytywnie ocenili sposób dofinansowania, które zapewnia program. Jednorazowy zastrzyk środków zmniejszający saldo kapitału na początku okresu kredytowania poprawi wg nich sytuację wielu kredytobiorców.

31 października 2013 roku ustawę podpisał Prezydent RP. W ustawie zostały zapisane warunki, jakie będą musiały spełnić zarówno osoby ubiegające się o pomoc finansową państwa w zakupie pierwszego mieszkania, jak i deweloperzy budujący te mieszkania. Program przewidziany jest na 4 lata, wnioski o dofinansowanie zakupu pierwszego własnego mieszkania będzie można składać do 30 września 2018 roku, natomiast pieniądze będą wypłacane do końca każdego roku kalendarzowego. Następnie – po dokonaniu oceny efektów programu – rząd podejmie decyzję o jego ewentualnym przedłużeniu lub też zastąpieniu inną alternatywą.

Z budżetu państwa na dopłaty zostanie przeznaczonych: – 600 mln zł w 2014 roku, – 715 mln w 2015 roku, – 730 mln w 2016 roku, – 746 mln w 2017 roku, – 762 mln w ostatnim, 2018 roku.

Kiedy liczba chętnych na zakup mieszkania w danym roku przekroczy przewidziane na ten cel pieniądze, przyjmowanie wniosków ma być wstrzymywane i uruchamiane ponownie w kolejnym roku kalendarzowym. O kolejności rozpatrywania będzie decydowała data wpłynięcia wniosku. Najkorzystniej zatem będzie decydować o zakupie mieszkania na samym początku roku, żeby zwiększyć swoje szanse na rozpatrzenie wniosku i wypłatę pieniędzy. Część warunków, zwłaszcza dotyczących rozmiarów mieszkań, których zakup zostanie ob-

I. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

jęty dotacjami, została przeniesiona z wcześniejszego programu pomocowego „Rodzina na swoim”. Najważniejsza różnica pomiędzy tymi programami jest taka, że tym razem wspierany będzie zakup mieszkań wyłącznie na rynku pierwotnym, a nie – jak w wypadku RnS – także na wtórnym.

Warunki programu „Mieszkanie dla Młodych” 1. Kto może stać się beneficjentem programu?

O dofinansowanie zakupu mieszkania w ramach rządowego programu mogą się ubiegać osoby, które złożą wniosek najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym ukończą 35 lat. Stan cywilny nie będzie brany pod uwagę. Dofinansowanie wkładu własnego będzie przysługiwało małżeństwom, osobom samotnie wychowującym dzieci i tzw. singlom. W przypadku małżeństw warunek nieukończenia 35 lat dotyczy tylko młodszego z małżonków, czyli w praktyce beneficjentami programu mogą stać się również osoby starsze niż przewiduje to ustawodawca, jeśli są w związku małżeńskim z osobą poniżej 35. roku życia.

REKLAMA

Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Winogrady” w Poznaniu SPRZEDAŻ MIESZKAŃ Poznań, os. Przyjaźni 125 B, parter tel. 61 63 03 375

w Poznaniu ul. Wilczak 15, 15A, 15B

mieszkania w programie MDM podziemna hala garażowa komórki lokatorskie doskonałe połączenia komunikacyjne GOTOWE DO ODBIORU

www.psmwinogrady.pl

7

8

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

2. Jaki rodzaj pomocy oferuje program?

MdM – inaczej niż w przypadku programu „Rodzina na swoim”, który funkcjonował w formie dopłat do rat kredytu (przez okres 8 lat) – polega na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego udzielanym w momencie wypłaty kredytu. Podobnie jak w przypadku „Rodziny na swoim”, kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” udzielają banki, które podpiszą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Do współpracy z BGK zgłosiło się już kilka banków komercyjnych. Pieniądze na realizację programu będą wypłacane bezpośrednio z utworzonego w tym celu Funduszu Dopłat. Osoby zainteresowane MdM powinny zgłosić się do doradcy finansowego lub banku, który przystąpił do programu. Otrzymają zestaw pytań weryfikujących, czy spełniają warunki programu (np. czy obecnie lub w przeszłości byli właścicielami mieszkania lub domu). Potem – zgodnie z wewnętrznymi procedurami – wyliczona zostanie ich zdolność kredytowa.

Jeżeli zostaną spełnione wszystkie warunki, to w momencie wypłaty kredytu kapitał początkowy zostanie pomniejszony o kwotę dopłaty. Bank kredytujący wystąpi następnie do BGK z wnioskiem o zwrot dopłaty wypłaconej kredytobiorcy. W przeciwieństwie do poprzedniego programu „Rodzina na swoim” kredytobiorca przez cały okres kredytowania będzie miał ratę na tym samym poziomie (przy RnS dopłata dotyczyła pierwszych ośmiu lat kredytowania, po tym okresie rata rosła).

3. Jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy program?

Program dotyczy nowo wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pochodzących z rynku pierwotnego i nabytych od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (np. dewelopera). W przypadku domów jednorodzinnych dopuszczalna jest budowa systemem gospodarczym, jednak tutaj zasady uzyskiwania dofinansowania kredytu są nieco inne.

Zamiast pieniędzy na dofinansowanie wkładu własnego kredytu osoby samodzielnie go budujące będą mogły wnioskować o zwrot części kosztów (podatku VAT) za zakupione materiały budowlane po 1 stycznia 2014 roku (liczy się data uzyskania pozwolenia na budowę). Osoby budujące dom w systemie gospodarczym będą musiały bardzo skrupulatnie gromadzić wszystkie faktury, ponieważ to one będą podstawą zwrotu części poniesionych kosztów. Co ważne, uzyskać będzie można częściowy zwrot pieniędzy nie tylko na budowę nowego domu od podstaw, ale również na nadbudowę i rozbudowę już istniejącego budynku. Pozostałe warunki dotyczące rozmiarów nieruchomości i kwot pieniężnych dla budujących domy samodzielnie są takie same jak dla kupujących nieruchomość na rynku pierwotnym oprócz zastrzeżenia, że budujący na własną rękę w chwili złożenia wniosku nie mogą mieć więcej niż 36, a nie 35 lat. Wynika to z tego, że chodzi o zwrot kosztów już poniesionych, a nie przyszłych wydatków.

I. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

4. Jaka jest wysokość wsparcia?

Osoby bezdzietne i single będą mogli liczyć na wsparcie w wysokości 10 proc. wartości mieszkania, natomiast osoby wychowujące jedno lub dwoje dzieci na 15 proc. wsparcia. O dodatkową pomoc w wysokości kolejnych 5 proc. będą mogły ubiegać się osoby, które są rodzicami lub prawnymi opiekunami trójki lub więcej dzieci albo już po podpisaniu umowy kredytowej zostały rodzicami lub przysposobiły trzecie dziecko, pod warunkiem że to trzecie dziecko pojawi się w rodzinie nie później niż w ciągu 5 lat po zakupie kredytowanego mieszkania. Wniosek o spłatę części kredytu nabywca składa w okresie 6 miesięcy od dnia urodzenia lub przysposobienia dziecka. Ważne jest, że wsparcie z tytułu powiększenia rodziny jest udzielane jednorazowo, tzn. jeżeli ktoś przy podpisywaniu umowy miał już trójkę dzieci i skorzystał z większego dofinansowania, nie dostanie dodatkowych pieniędzy w przypadku powiększenia rodziny o kolejne dzieci. Podobnie: jeżeli przy podpisaniu umowy kredytobiorca miał tylko dwoje lub jedno dziecko, a później urodzi mu się lub zostanie przysposobione trzecie, to po zgłoszeniu tego faktu będzie mógł uzyskać dodatkowe środki tylko jednorazowo, czyli urodzenie czwartego dziecka nie da mu dodatkowych przywilejów.

REKLAMA

9

10

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Dofinansowanie będzie dotyczyło wkładu własnego, a nie spłaty odsetek.

Różnica jest tutaj o tyle ważna, że kiedy np. po urodzeniu trzeciego dziecka kredytobiorca otrzyma dodatkowe wsparcie, bank – zgodnie z zapisami ustawy – nie będzie mógł pobierać żadnych opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.

5. Ile wynosi limit metrażu i ceny mieszkania, które można kupić w ramach programu?

Podobnie jak w przypadku wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”, mieszkania zakupione w ramach programu rządowego nie mogą mieć więcej niż 75 m kw. powierzchni użytkowej, natomiast domy nie więcej niż 100 m kw.

Co ważne, dofinansowanie dotyczy zakupu tylko 50 m kw. powierzchni użytkowej, jeśli więc kupimy mieszkanie o powierzchni 75 m kw., to i tak dostaniemy dofinansowanie takie samo jak na mieszkanie 50-metrowe. Trochę większe lokale będą mogły kupić osoby wychowujące co najmniej trójkę dzieci: odpowiednio 85 m kw. w przypadku mieszkań i 110 m kw. przy domach jednorodzinnych.

Ograniczenia narzucone przez ustawę dotyczą również ceny za metr kwadratowy lokali, które będą mogły być kupione w ramach programu MdM. Cena zakupu mieszkania lub domu objętego finansowym wsparciem nie może przekroczyć (w przeliczeniu na 1 m kw.) limitu, który został określony jako 110 procent średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Wskaźniki są określane przez wojewodów i będą ogłaszane przez BGK.

Poznań

Limit dla 1 m kw.

Gminy przylegające do Poznania

Pozostałe gminy województwa wielkopolskiego

5907,00 zł

5029,20 zł

4191,00 zł

Maksymalna dopłata do nieruchomości o pow.

50 m kw. lub większej dla singli i małżeństw bez dzieci

26 900 zł

22 900 zł

19 100 zł

Maksymalna dopłata do nieruchomości o pow.

50 m kw. lub większej dla osób i małżeństw wychowujących co najmniej 1 dziecko

40 300 zł

34 300 zł

28 600 zł

Źródło: obliczenia Home Broker na podstawie danych Banku Gospodarstwa Krajowego

I.Czymjestprogram„MieszkaniedlaMłodych”?

limity cenowe w programie mdm obowiązujące w iii kwartale 2014: w miastach Warszawa Poznań Gdańsk Kraków Wrocław Łódź Olsztyn Katowice Kielce Szczecin Bydgoszcz i Toruń Rzeszów Białystok Lublin Gorzów Wlkp. i Zielona Góra Opole

6126,9 zł 5907,0 zł 5425,8 zł 5013,8 zł 4983,6 zł 4897,2 zł 4859,3 zł 4702,5 zł 4549,2 zł 4499,0 zł 4414,9 zł 4337,3 zł 4283,4 zł 4270,4 zł 4251,5 zł 4213,0 zł

na terenie gmin przylegających do miast Poznań Gdańsk Kraków Warszawa Łódź Wrocław Katowice Olsztyn Szczecin Opole Bydgoszcz i Toruń Białystok Gorzów Wlkp. i Zielona Góra Rzeszów Lublin Kielce

5029,2 zł 5000,9 zł 4679,4 zł 4457,5 zł 4368,4 zł 4365,1 zł 4291,1 zł 4246,8 zł 4207,0 zł 4043,6 zł 4020,2 zł 4002,4 zł 3960,8 zł 3856,9 zł 3730,7 zł 3716,2 zł

na terenie pozostałych gmin województwa Pomorskie Małopolskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie Śląskie Opolskie Łódzkie Dolnośląskie Podlaskie Mazowieckie Lubuskie Warmińsko-Mazurskie Kujawsko-Pomorskie Podkarpackie Lubelskie Świętokrzyskie

4576,0 zł 4345,0 zł 4191,0 zł 3914,9 zł 3879,7 zł 3874,2 zł 3839,6 zł 3746,6 zł 3721,3 zł 3714,6 zł 3670,2 zł 3634,4 zł 3625,6 zł 3376,5 zł 3190,9 zł 3096,9 zł

11

12

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Limity z założenia mają być dopasowane do cen w danym regionie i dzielą się na 3 kategorie: obowiązujące dla stolic województw, gmin sąsiadujących ze stolicami i dla pozostałych miejscowości w danym województwie.

Największe podwyżki limitów w II kwartale 2014 miały miejsce w województwie wielkopolskim. Mieszkańcy Poznania mogą liczyć na dopłaty większe o ponad 300 zł za 1 m kw. W gminach sąsiadujących z Poznaniem (Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Komorniki, Kórnik, Luboń, Mosina, Rokietnica, Suchy Las, Swarzędz, Tarnowo Podgórne) limity wzrosły o prawie 400 zł, w pozostałych miastach województwa podwyżka wyniosła ponad 320 zł. W I kwartale 2014 mieszkańcy województwa wielkopolskiego plasowali się na II miejscu pod względem liczby kredytów.

6. Jaki jest minimalny okres, na który należy zaciągnąć kredyt?

Minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat.

7. W jakiej walucie można zaciągnąć kredyt?

Kredyt powinien zostać udzielony wyłącznie w walucie polskiej.

8. Jakie są zasady finansowania?

Ustawa wprowadza zasadę, że kwota kredytu ma stanowić co najmniej 50 proc. ceny należnej na zakup lokalu, zatem środków własnych trzeba mieć nie więcej niż 50% wartości ceny zakupu lokalu. Wymagana jest zdolność kredytowa, która pozwoli na zaciągnięcie kredytu w jednym z banków uprawnionych do udzielania pomocy finansowej w programie MdM.

9. Czy osoby, które chcą skorzystać z MdM, mogą być właścicielami innego mieszkania?

Przyszli beneficjenci programu nie mogą być właścicielami ani współwłaścicielami mieszkania zarówno w momencie udzielenia kredytu, jak i w przeszłości. Założeniem programu jest umożliwienie zakupu PIERWSZEGO mieszkania lub domu. W przypadku małżeństw w sytuacji, kiedy jedno z małżonków miało mieszkanie przed ślubem i wniosło je jako majątek wspólnoty, z MdM nie mogą skorzystać oboje. Wyłączenia z programu nie obejmują posiadania ułamkowej części nieruchomości lub nieruchomości otrzymanej w drodze spadku.

Mieszkanie lub dom w myśl ustawy mają być przeznaczone wyłącznie na własne potrzeby, a nie np. na wynajem, użyczenie lub jako lokata kapitału.

10. Kto może razem z beneficjentem przystąpić do kredytu?

Jeżeli mimo dofinansowania wkładu własnego nabywca w ocenie banku nadal nie będzie miał zdolności kredytowej, do kredytu będą mogli przystąpić zstępni, wstępni (osoby, po których dziedziczymy lub które dziedziczą po nas) oraz rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie.

I. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

11. Kiedy można stracić dofinansowanie?

W kolejnych latach od uzyskania dotacji niektórzy beneficjenci mogą stracić lub zyskać dodatkowe pieniądze. Część z warunków, jakie muszą spełniać osoby ubiegające się o przyznanie dofinansowania, musi pozostać aktualna przez kolejne 5 lat po jego przyznaniu.

Ustawa przewiduje bowiem, że np. jeżeli w ciągu 5 lat od daty zostania właścicielem nieruchomości kredytobiorca dokona zbycia prawa własności lub współwłasności mieszkania czy domu nabytego w ramach programu, wynajmie je lub użyczy, zmieni sposób jego użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (czyli np. przerobi mieszkanie na sklep, co oznacza, że będzie ono służyło celom inwestycyjnym), uzyska prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego (z wyłączeniem spadku i darowizny), wtedy będzie musiał zwrócić część dotacji w wysokości proporcjonalnej do czasu, jaki pozostał do końca okresu 5 lat trwania programu. Mówiąc prościej: jeżeli sprzedamy nasze mieszkanie po 3 latach, to powinniśmy zwrócić 2/5 (przeliczając na miesiące: 24/60) kwoty dopłaty. Jedynym wyjątkiem jest tutaj sytuacja, w której to drugie mieszkanie zostanie odziedziczone w spadku. Po upływie 5 lat nabywamy natomiast pełne prawa do dysponowania naszym lokum.

Chronos_reklamy_142x100mm.pdf

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

1

14-08-26

18:52

REKLAMA

13

14

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Na powiadomienie banku o wszelkich zmianach sytuacji ustawodawca przeznaczył 30 dni, a w razie niedotrzymania tego terminu grożą sankcje w wysokości przyznanych dotacji wraz z odsetkami za zwłokę.

Można jednak nie tylko stracić, ale też zyskać dodatkowe pieniądze. Jeżeli kredytobiorca w ciągu 5 lat od daty przyznania kredytu zostanie rodzicem lub opiekunem prawnym trzeciego dziecka, będzie mógł ubiegać się o dodatkowe jednorazowe dofinansowanie spłaty części kredytu (w wysokości 5 proc. kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych), czyli w sumie obejmie go wsparcie w wysokości 20 proc.

12. Czy osoba wynajmująca mieszkanie może skorzystać z MdM? Ustawa przewiduje możliwość wykupu od dewelopera mieszkań, które zostały wybudowane z myślą o wynajmie. Najemca takiego mieszkania może starać się o wsparcie finansowe państwa na jego zakup pod warunkiem, że umowa najmu została zawarta po 31 grudnia 2012 roku i spełnia wszystkie pozostałe kryteria dotyczące kupowania mieszkań w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”.

13. Gdzie można zarejestrować się w programie?

W programie „Mieszkanie dla Młodych” można zarejestrować się na stronie: http://mieszkaniedlamlodych.com/zapytaj-o-doplate/ Utworzono także specjalną ogólnopolską infolinię czynną 24 h na dobę.

Informacje można uzyskać pod numerem telefonu: 22 295 44 22.

14. W jaki sposób można się dowiedzieć, który deweloper ma w swojej ofercie mieszkania lub domy kwalifikujące się do programu „Mieszkanie dla Młodych”?

Zarówno banki, jak i sprzedawcy będą podawać w swoich ofertach informacje o możliwości skorzystania ze wsparcia finansowego w ramach MdM. Bank Gospodarstwa Krajowego będzie natomiast umieszczać w Biuletynie Informacji Publicznej aktualny wykaz instytucji kredytujących.

Źródła: – artykuł „Nowe dla młodych” autorstwa Anny Andrusyszyn-Wojtasik zamieszczony w „Rynku Dolnośląskim” nr 11/2013; – Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi; – portal „MieszkanieDlaMlodych.pl”, „MieszkanieDlaMlodych.com”, analizy Home Broker i Expander.

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowyc

Jerzy Pękalski

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowych 1. Określanie potrzeb Rozpoczynając poszukiwanie nowego mieszkania czy domu, powinniśmy w pierwszej kolejności uświadomić sobie i sprecyzować własne potrzeby. To, czego chcemy i o czym marzymy, dobrze jest opisać kilkoma prostymi, ale konkretnymi zdaniami. Aby to zadanie stało się łatwiejsze, zadajmy sobie po prostu pytania pomocnicze: jak i gdzie chcemy mieszkać, jakie ma być nasze nowe lokum?

Odpowiedź na pytanie: jak chcemy mieszkać? to decyzja, czy ma to być dom jednorodzinny wolno stojący czy w zabudowie bliźniaczej, szeregówka, apartament czy mieszkanie. Jeśli wybierzemy mieszkanie lub apartament, to czy chcemy, żeby był w budynku wysokim czy niskim, na osiedlu chronionym lub nie. Można też określić, czy lokal ma być jedno- czy wielopoziomowy.

Jeżeli już chociaż częściowo odpowiemy sobie na to pytanie, kolej na następne, podstawowe: gdzie chcemy mieszkać – w mieście w centrum czy na obrzeżach, w jakiej dzielnicy?

Jeśli poza miastem, to w jakiej odległości od niego? Jaki ma być dojazd? Jakie chcemy mieć sąsiedztwo – domy stare czy nowe? Czy w pobliżu mają być tereny rekreacyjne, leśne, a może sklep, szkoła, przychodnia, przystanek? Czego nie powinno być: torów kolejowych, linii tramwajowych, ruchliwych ulic, uciążliwych sąsiadów? Co w tej okolicy jest planowane w najbliższych latach?

Lokalizacja nieruchomości jest podstawą wszystkiego, co zrobimy później.

Budynki można ulepszać, modernizować – na to mamy wpływ bezpośredni, natomiast otoczenia tak łatwo nie zmienimy.

Zmiany, które zajdą w otoczeniu naszej nieruchomości, wpłyną również na jej cenę. Swoją drogą o tym, że być może będziemy chcieli kiedyś tę nowo kupowaną nieruchomość sprzedać, warto pomyśleć już przy jej kupowaniu, wybierając taką lokalizację, w której planowane zmiany urbanistyczne podniosą wartość domów, a nie wpłyną na jej obniżenie. Dopuszczenie w planie zagospodarowania przestrzennego np. możliwości budowy obiektu do hodowli zwierząt może doprowadzić do sytuacji, że nasz wymarzony dom będzie sąsiadował z fermą drobiu.

Następnym krokiem jest znalezienie odpowiedzi na pytanie, jaki dokładnie ma być nasz dom czy mieszkanie. Czyli przykładowo: – jaka powierzchnia jest nam niezbędna – liczba sypialni, pokoi do pracy, łazienek?

– jaki charakter pomieszczeń lubimy – szerokie otwarte przestrzenie czy dużą liczbę zamkniętych pokoi?

15

16

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

– jaki ma być rozkład pomieszczeń – kuchnia otwarta czy zamknięta, jadalnia w kuchni czy osobno, co z salonem, czy pokój TV ma być osobno?

2. Analizowanie możliwości finansowych Jeżeli udało nam się w miarę dokładnie opisać, czego oczekujemy od naszego przyszłego domu, to teraz nadszedł czas, aby przeanalizować możliwości finansowe, czyli mówiąc najprościej ustalić, jakimi środkami finansowymi dysponujemy dzisiaj, jakie jesteśmy w stanie pozyskać i w jakim czasie na nabycie naszego lokum. Podsumować należy wszystkie oszczędności, które chcemy przeznaczyć na ten cel i sprawdzić możliwości uzyskania kredytu.

W przypadku decyzji o korzystaniu z kredytu trzeba wstępnie ustalić swoją zdolność kredytową, czyli sprawdzić, ile pieniędzy banki skłonne są nam pożyczyć. Dobre rozeznanie w aktualnej ofercie mają firmy doradztwa finansowego, które nie skupiają się na ofercie tylko jednego banku, ale są w stanie dopasować indywidualne możliwości każdego z klientów do którejś z posiadanych ofert. Warto spotkać się z przedstawicielami takich firm i zorientować się, na jaki kredyt możemy liczyć i ile spłata będzie nas kosztować.

Niezależnie od decyzji banków, koniecznie przy tej okazji trzeba przyjrzeć się uważnie domowemu budżetowi, obecnemu i w możliwej do zaplanowania przyszłości, żeby zobaczyć, jakie obciążenia jesteśmy w stanie udźwignąć.

Dobrze jest jak najdokładniej obliczyć nasze przychody oraz konieczne comiesięczne i roczne opłaty stałe. Uwzględnić należy również, ile pieniędzy chcemy pozostawić na różne dodatkowe wydatki, które do tej pory ponosiliśmy: na wakacje, nasze zainteresowania, zdrowie, dokształcanie itp. Wysokość raty kredytowej zwykle znacząco wpływa na domowy budżet i decyduje o poziomie naszego codziennego życia. Dobrze, uczciwie względem siebie zrobiony rachunek uzmysłowi nam, czy nasze oczekiwania i marzenia związane z zakupem nowego mieszkania lub domu są realistyczne i zgodne z naszymi innymi ważnymi potrzebami. Na tym etapie podejmowania decyzji spokojnie można zweryfikować wcześniejsze założenia, żeby przez wiele lat spłacania kredytu nie mieć żalu do siebie, że nie dość dobrze przemyśleliśmy sprawę.

3. Analizowanie ofert Mając dobre rozeznanie co do naszych możliwości finansowych, możemy już rozpocząć właściwe przeglądanie ofert w Internecie, na portalach i stronach poszczególnych deweloperów oraz spółdzielni, w prasie, w specjalistycznych wydawnictwach, katalogach, w biurach pośrednictwa, które prowadzą sprzedaż ofert z rynku pierwotnego oraz na branżowych targach. Żeby dobrze rozeznać się w istniejącej ofercie, można posłużyć się prostą metodą.

Rozpoczynamy od pewnej modyfikacji naszego opisu oczekiwań względem nowego lokum: otóż każdemu z pytań, które zostały postawione poprzednio przy opisie nieruchomości, trzeba przypisać jedno z określeń: „musi być”, „do-

II.Analizapotrzebimożliwościfinansowych

brze, gdyby było”. teraz, na podstawie ustalonych kryteriów, absolutnie nie zwracając uwagi na ceny, wyszukujemy oferty spełniające nasze kryteria. następnie – jeżeli to możliwe – ceny ofertowe wybranych i posegregowanych nieruchomości sprowadzamy do ceny jednostkowej za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. jeśli się oczywiście uda, wydzielmy cenę gruntu czy garażu. teraz dopiero możemy porównać cenę metra kwadratowego w odniesieniu do rodzaju budownictwa czy też lokalizacji. kolejnym krokiem naszej analizy będzie ustalenie możliwości sfinansowania metra kwadratowego nieruchomości, którą chcemy nabyć. w tym celu dzielimy kwotę zdolności kredytowej przez liczbę metrów kwadratowych powierzchni określonej w naszych kryteriach. wynik, który nam wyszedł, porównujemy z ceną jednostkową w dostępnych i wybranych ofertach. uzbrojeni w wiedzę o tym, jakie ma być nasze lokum i jakie środki możemy przeznaczyć na jego zdobycie, zaczynamy mozolną pracę porównywania ofert dostępnych na rynku z tym, co było w naszych planach i leży w zasięgu możliwości finansowych. tutaj właśnie przydatne będzie posegregowanie naszych oczekiwań na „musi być” i „dobrze, gdyby było”. minimalizowanie oczekiwań radzę zacząć od tych drugich, odrzucając najpierw to, co nie jest konieczne. dopiero teraz zaczynamy dostrzegać całą złożoność tematu wyboru domu. widzimy, jak ceny zależą od mody na daną lokalizację, od zastosowanego projektu, użytej technologii i wielu innych drobnych czynników, na które wcześniej nie zwracaliśmy uwagi. każdy opisany wyżej etap analizowania i podejmowania decyzji jesteśmy w stanie zrealizować samodzielnie. możemy też skorzystać z usług doradców, którzy, dysponując fachową wiedzą i doświadczeniem, mogą pomóc uporządkować nasze oczekiwania, pokazać nam różne uwarunkowania i możliwości oraz wskazać najlepsze dla nas rozwiązania.

17

18

poznań | mieszkanie dla młodych. zasady uzyskania dofinansowania

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

iii. SzukaniE odpoWiEdniEgo miESzkania planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym, należy pamiętać o tym, że stopień zaawansowania prac budowlanych może wpływać na decyzję banku o przyznanie nam kredytu. jeżeli mieszkanie jest już ukończone i pozostaje tylko podpisanie umowy kupna oraz wpis do księgi wieczystej, sytuacja jest stosunkowo najprostsza – kredyt w pełnej wysokości zostanie wypłacony bezpośrednio na konto dewelopera po podpisaniu umowy kupna mieszkania, w której standardowo znajdzie się zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. dodatkowo bank najczęściej zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. jeżeli więc wpis przeciągnie się w czasie, będziemy ponosić dodatkowe koszty ubezpieczenia. natomiast kiedy zaciągamy kredyt na mieszkanie, które dopiero jest w planach albo w początkowej fazie inwestycji, sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo kredyt udzielany jest na lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje i nie jest prawnie wyodrębniony. najczęściej wtedy będziemy musieli zapłacić za ubezpieczenie kredytu przez cały okres budowy lokalu, czyli od wypłaty przez bank pierwszej transzy kredytu aż do wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej (co nastąpi dopiero po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży). to oczywiście podwyższy całościowe koszty kredytu. należy jednak zaznaczyć, że w przypadku inwestycji finansowanej przez bank w trakcie jej trwania kredyt wypłacany jest najczęściej w transzach uzależnionych od terminów płatności przez klienta na rzecz dewelopera. oznacza to, że w początkowym okresie, po wpłacie pierwszej raty ceny za mieszkanie, koszt kredytowania (w tym odsetki) liczony będzie od wartości wypłaconej transzy, a nie od całości wartości kredytu. szukając mieszkania, powinniśmy również mieć na uwadze to, że banki mniej przychylnym okiem patrzą na inwestycję, której budowa dopiero się rozpoczęła lub deweloper ma tylko pozwolenie na budowę. dobrze jest pamiętać o tym, że bank, wyceniając zdolność kredytową kupującego, w pewnym sensie ocenia również możliwość przeprowadzenia inwestycji przez dewelopera, który ma to mieszkanie wybudować. taka ostrożność leży także w interesie samego banku, ponieważ jeżeli inwestycja nie zostanie ukończona, to chociaż niedoszły kupujący i tak będzie musiał uregulować swoje zobowiązania, to bank będzie pozbawiony najważniejszego zabezpieczenia, czyli hipoteki na mieszkanie. nie ma tutaj jednolitych standardów tej oceny, ale warto wiedzieć, że nie każdy bank udzieli kredytu na inwestycję każdego dewelopera. mając to na uwadze, warto zatem zwrócić uwagę, jaką opinię ma wybrany przez nas deweloper i czy w terminie kończył swoje poprzednie inwestycje.

20

poznań | mieszkanie dla młodych. zasady uzyskania dofinansowania

HipotekaPlus.pl: GracjanaChojnacka-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaWlazło

iV. dEfiniCjE i podSTaWoWE pojĘCia zWiĄzanE z kREdyTEm hipoTECznym wiedza o kredytach hipotecznych, a w szczególności praktyczne informacje pomocne w tym, by podjąć najbardziej optymalną i – co nie mniej ważne – świadomą decyzję kredytową, nie jest aż tak złożona, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. jest jednak kilka specjalistycznych pojęć, których znaczenie należy poznać i zapamiętać. mogą być bowiem mylące, bo w języku potocznym wydają się oznaczać to samo (np. marża i prowizja). poniżej wyjaśnienia kluczowych pojęć w ujęciu alfabetycznym: Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realizacją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.

Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpisanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.

Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyższa niż kwota kredytu.

Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.

Karencja – oznacza okres między uzyskaniem kredytu (albo nowych warunków spłaty kredytu) a najbliższym terminem wpłacenia raty.

Lokal mieszkalny – zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego; może mieć „pomieszczenia przynależne” (np. wolno stojący garaż, ale w praktyce rzadko to występuje, bowiem zazwyczaj korzystniej jest taki garaż wydzielić).

IV. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym

LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (biorąc 80 tys. zł kredytu na nieruchomość za 100 tys. zł, LTV wynosi 80/100, czyli 0,8).

Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu ustalona w umowie kredytowej i praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania. W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie.

Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty) lub budynek trwale z gruntem związany albo część takiego budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kredytu wraz z odsetkami.

Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce WIBOR dla PLN). To cena, za jaką bank pożycza pieniądze kredytobiorcy. Jest zmienne, ponieważ składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.

Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umową i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każdym z banków.

Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kredytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed uzyskaniem kredytu. Nie może być obecnie doliczana do raty kredytu.

Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwoty kredytu.

Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w regularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spłaty kredytu.

Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowania kredytu.

Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. Oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty odsetkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych.

Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w praktyce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wynikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). Oblicza się je, dodając kwotę kredytu i naliczone odsetki, a następnie dzieląc otrzymaną sumę przez liczbę miesięcy okresu kredytowania (algorytm ich naliczania nie jest jednak tak prosty jak w tym opisie). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.

21

22

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem (w warunkach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem). Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach jest dodatkowo obowiązkowym zabezpieczeniem kredytu. W szczególności wymagane, kiedy kredytobiorca przekroczy określony wiek lub jest głównym, jedynym żywicielem rodziny. Stanowi także zabezpieczenie ewentualnych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony odszkodowaniem z jego tytułu.

Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypadku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana codziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla pożyczek w polskich złotych (PLN). W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PLN. Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.

V.Zanimweźmiemykredyt

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

V. zanim WEŹmiEmy kREdyT kredyt hipoteczny to jedna z najczęstszych form finansowania zakupu nieruchomości. niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego dostępność, chociaż – jak pokazują doświadczenia z ostatnich lat – nie zawsze jest ona taka sama. jeżeli nie dysponujemy wystarczającą gotówką na zakup mieszkania, ale za to mamy dobrą pracę i zarobki pozwalające na regularne odkładanie pieniędzy, to warto rozważyć możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny. z kolei jeśli dopiero zaczynamy pracę, nie jesteśmy jej pewni i nie mamy oszczędności, dobrze jest odłożyć tę decyzję na lepszy moment, co nie oznacza, że nie warto już rozpocząć przygotowań pod przyszłe plany. zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na kilkanaście, kilkadziesiąt lat. na pewno trudno jest wyobrazić sobie, jak może wyglądać nasze życie za 5, 10, 15 czy 20 lat, ale można spróbować zastanowić się na tym, jakie są nasze oczekiwania i czy damy radę spłacać raty, kiedy będzie się ono zmieniało. z pewnością warto przemyśleć, co będziemy mogli zrobić w sytuacji, kiedy stracimy pracę albo ciężko zachorujemy. powinniśmy też przeanalizować, czy spłacając raty kredytu, będziemy mogli pozwolić sobie na wyjazd na wakacje, kształcenie się lub uprawianie wymagających pewnych nakładów finansowych sportów. planowanie przyszłych wydatków to również próba odpowiedzi na pytanie, czy w razie potrzeb będziemy potrafili z czegoś zrezygnować i z czego, żeby zaoszczędzić dodatkowe pieniądze. jeżeli planujemy powiększenie rodziny, korzystnie będzie rozpoznać, jakie wiążą się z tym koszty. kiedy zdecydujemy, co jest naszym priorytetem, może okazać się, że korzystniejszy dla nas będzie zakup nieco mniejszego mieszkania, ale za to z niższymi ratami i większym poczuciem bezpieczeństwa. aby uczciwie odpowiedzieć sobie na powyższe pytania, dobrze jest uważnie przyjrzeć się domowemu budżetowi. pomocne może być zapisywanie comiesięcznych dochodów i wydatków, najlepiej w formie tabeli. oprócz stałych kosztów, jakie ponosimy na opłacenie rachunków za gaz, prąd, wodę itp., trzeba również uwzględnić te z nich, które trudniej uchwycić, czyli np. jedzenie czy paliwo. warto zacząć zbierać paragony i rachunki, a jeśli okaże się, że suma wydatków nieco nas zaskoczyła, dobrze jest sprawdzić, czy jesteśmy w stanie je ograniczyć i to nie tylko w teorii, ale także w praktyce. przed zaciągnięciem kredytu ciekawym doświadczeniem może być próba funkcjonowania tak, jak byśmy ten kredyt już musieli spłacać, tzn. starając się przez pewien czas, np. już w trakcie szukania nowego mieszkania, odkładać taką sumę, jaką musielibyśmy przeznaczyć na ratę kredytu. zaoszczędzone pieniądze mogą nam się w przyszłości przydać jako rezerwa na tzw. czarną godzinę. kiedy ta próba się nie powiedzie, powinien to być dla nas sygnał, że coś trzeba zmienić w budżecie albo zrewidować nasze plany.

23

24

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Planując kredyt, trzeba również liczyć się z tym, że przy zmiennym oprocentowaniu nasze raty kredytu mogą być wyższe lub niższe i należy przygotować się do tego. Warto jest odłożyć pewną sumę pieniędzy, z których korzystalibyśmy w razie potrzeby. Biorąc pod uwagę niestałe oprocentowanie, nie powinniśmy również decydować się na ratę, która pochłania wszystkie nasze pieniądze, ponieważ jeżeli ona jeszcze wzrośnie, możemy znaleźć się w finansowych tarapatach.

Zakup nowego mieszkania to przeważnie jednoczesne zrezygnowanie z dotychczasowego wynajmu, wyprowadzka z domu rodzinnego albo przeprowadzka z mniejszego do większego lokum. W tym ostatnim przypadku dochodzi dylemat, co zrobić ze starym mieszkaniem: sprzedać czy może wynajmować? Jeżeli rozważamy wynajmowanie starego mieszkania i spłacanie rat kredytu, warto dokładnie przemyśleć plusy i minusy tej sytuacji. Nie możemy bowiem mieć gwarancji, że najemca będzie skrupulatnie i terminowo płacił oraz że nasze mieszkanie nie będzie stało puste np. przez okres wakacyjny albo dłużej. Wynajem mieszkania to również dodatkowe koszty, ponieważ dla każdego kolejnego najemcy wypada je odświeżyć, a nierzadko wymienić te elementy, które się zużyły. Dlatego decydując się na takie rozwiązanie, dobrze jest mieć odłożone pieniądze na raty kredytu w sytuacji, kiedy mogą przydarzyć się miesiące bez najemcy i przez to nie będziemy mieli dochodu z wynajmu albo pojawią się kłopoty techniczne, które będą wymagały od nas wyłożenia dodatkowej gotówki.

W naszych przygotowaniach do wzięcia kredytu możemy również uwzględnić zamówienie w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) raportu o sobie. Na pewno takie informacje z Biura otrzyma bank, do którego złożymy wniosek kredytowy, ale zanim on to zrobi, możemy sami sprawdzić, jak wygląda nasza sytuacja, czy spłaciliśmy wszystkie dotychczasowe zobowiązania i jakie mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

V.Zanimweźmiemykredyt

Nie popełniaj tych błędów!

Brak aktualnych dokumentów przed złożeniem dokumentów do banków należy najpierw sprawdzić, czy mamy aktualne i zgodne ze stanem faktycznym dokumenty. nierzadko bowiem zdarza się, że po zawarciu związku małżeńskiego żona (czasami mąż) zapomina, że wraz ze zmianą nazwiska powinna również zmienić dowód tożsamości, paszport, prawo jazdy. Czekanie na wydanie nowych dokumentów to niepotrzebna strata czasu, która może dodatkowo wydłużyć czas załatwiania formalności związanych ze złożeniem wniosku. podobnie dzieje się, kiedy mamy nieaktualny dowód z powodu zmiany miejsca zameldowania.

Brak kompletu dokumentów i zaświadczeń warto pamiętać o tym, że bank nie rozpocznie procedury rozpatrywania wniosku o przyznanie kredytu, dopóki nie będzie miał kompletu wymaganych dokumentów. nie wszystkie banki żądają tych samych, dlatego zanim złożymy wniosek, zbierzmy dokładne informacje, jakich będzie potrzebował bank, który sobie wybraliśmy i dopiero z całością składajmy wniosek.

Za dużo wniosków nie warto składać wniosku o przyznanie kredytu do wszystkich możliwych banków, ponieważ to może znacznie obniżyć naszą zdolność kredytową. każdy bank składa zapytanie na nasz temat do bIk-u i zbyt duża liczba takich zapytań na pewno zadziała na naszą niekorzyść. najlepiej wybrać sobie 2–3 banki, które mają dla nas najatrakcyjniejszą ofertę i w pierwszej kolejności tylko do nich złożyć wniosek.

Ukrywanie zobowiązań nie warto zatajać przed bankiem informacji co do aktualnych zobowiązań, bo bank i tak się o nich dowie. są one gromadzone w biurze Informacji kredytowej, do którego mają dostęp wszystkie banki.

Ukrywanie wydatków zatajanie przed bankiem informacji o naszych rzeczywistych wydatkach albo liczbie osób na utrzymaniu to tak naprawdę oszukiwanie samego siebie. nawet jeżeli uda nam się ukryć pewne informacje przed bankiem, to w przyszłości mogą one stać się źródłem naszych kłopotów, a nawet doprowadzić do utraty nieruchomości.

25

26

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

Tomasz Pizur, Anna Wlazło

VI. Kredyt hipoteczny krok po kroku Do tej pory opublikowano wiele obszernych omówień związanych z kredytem hipotecznym. Takie poradniki mogą okazać się przydatne. Artykuły o nowościach w produktach bankowych często pojawiają się w literaturze branżowej związanej z finansami i bankowością. Informacje o ważniejszych zmianach na rynku znajdziemy także w prasie codziennej. Warto jednak pamiętać, że chociaż część wiedzy jest uniwersalna, niektóre informacje mogą okazać się nieaktualne z powodu szybko zmieniających się warunków na rynku kredytów hipotecznych.

Aby orientować się w bieżących wydarzeniach związanych z rynkiem kredytowym, można również odwiedzać serwisy tematyczne, strony banków oraz fora internetowe, na których poznamy opinie osób, które już uzyskały kredyt. Niestety nie wszystkie informacje publikowane w Internecie należy traktować jako pewniki. Hasła marketingowe mogą czasem mijać się z prawdą, a wypowiedzi na forum nie zawsze są obiektywne.

Przed podjęciem decyzji o kredycie warto oczywiście porozmawiać z rodziną, przyjaciółmi, wysłuchać doświadczeń innych osób, ale trzeba mieć przy tym na uwadze fakt, że sytuacja poszczególnych osób może być zupełnie inna i nawet najlepsze rozwiązanie w danej chwili nie będzie zawsze takie samo.

Istnieje także grupa ludzi korzystająca z pomocy specjalisty w tej dziedzinie, czyli doradcy kredytowego. Udają się w tym celu do ich biura i powierzają swoje finanse w ręce profesjonalisty. Można także skorzystać z porady doradcy kredytowego na telefon. Odpowiednio przeszkolona osoba przygotuje najkorzystniejszą ofertę bankową, a także dalej poprowadzi sprawę naszego kredytu.

Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i – jak radzą eksperci – warto się do nich przygotować.

KREDYT HIPOTECZNY KROK PO KROKU: KROK 1. Rozpoczynamy poszukiwanie banku i kredytu

Wybierając kredyt hipoteczny, warto rozważyć, a następnie pytać o następujące kwestie:

a) Miesięczny koszt kredytu – powinniśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Bank oczywiście na specjalistycznych kalkulatorach obliczy maksymalną kwotę kredytu ze względu na nasze docho-

VI. Kredyt hipoteczny krok po kroku

dy, obciążenia kredytowe oraz deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Oprócz samej raty nowego kredytu, trzeba liczyć się także z dodatkowymi kosztami uzyskania i utrzymania kredytu, np.

• ubezpieczenie na życie • ubezpieczenie nieruchomości • ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (naliczane co 3 lub 5 lat) • inne ubezpieczenia bankowe odnawialne co miesiąc, kwartał lub co rok Obecnie większość banków nie doliczy kosztów uzyskania kredytu do kwoty kredytu. Należy zatem liczyć się z pokryciem z własnej kieszeni prowizji bankowej czy innych ubezpieczeń oraz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, czyli opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Warto więc pytać doradcę o całkowitą miesięczną ratę uwzględniającą kapitał, odsetki oraz koszt wszystkich innych opłat. Powinniśmy także wiedzieć, o ile rata będzie wyższa przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej (w zależności od regionu sąd może wpisać hipotekę nawet po 4 miesiącach).

Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych lub malejących, przy czym początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od raty równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank zapewne poprosi o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.

Rata równa – do jej wyliczenia wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie wyliczeń otrzymuje się każdą ratę taką samą. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. W ratach równych kredytu hipotecznego kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty.

Więcej spłaca się w tym okresie odsetek niż kapitału. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna. Ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. Różnica wynika z różnic w kursie waluty. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej.

Rata malejąca – oblicza się ją w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. A zatem w ratach malejących część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.

Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej tak jak rata ma-

27

28

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

lejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest na poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.

b) Koszty uzyskania kredytu hipotecznego, czyli: • prowizja bankowa • inne ubezpieczenia bankowe, np. od utraty pracy.

Tak jak już wspomnieliśmy, zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim bank musi przede wszystkim dokładnie zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy oraz poinformować go o wszystkich kosztach kredytu. Najpóźniej przy podpisaniu umowy powinniśmy otrzymać z banku formularz informacyjny dotyczący warunków udzielania kredytu, w którym podana jest m.in. wartość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania i całkowitej kwoty do zapłaty na podstawie reprezentatywnego przykładu odnoszącego się do hipotetycznego kredytu udzielonego na warunkach, na których zakłada się udzielenie dwóch trzecich kredytów danego rodzaju. Nowe przepisy nakładają także na pośredników, brokerów oraz innych niezależnych doradców kredytowych konieczność informowania o zakresie pełnomocnictwa otrzymanego od banku czy podawania pełnej listy kredytodawców współpracujących z danym pośrednikiem.

c) Obsługa pokredytowa Należy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zaciąga się zobowiązania na długi okres. Warto się więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dalsza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie taryfy opłat i prowizji banku.

Aby uzyskać odpowiedź na pytanie, który kredyt będzie najlepszy, samemu trzeba znać odpowiedzi na ewentualne pytania banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi na pewno styka się osoba zainteresowana kredytem: • Jaka jest łączna liczba kredytobiorców?

• Jaka jest łączna liczba osób niepełnoletnich na utrzymaniu?

• Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?

• Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców (najlepiej znać wartości netto i brutto, a w przypadku działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego)?

• Jeżeli kredytobiorcy spłacają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat?

• Jeżeli kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzystano?

VI. Kredyt hipoteczny krok po kroku

• Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?

W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.

Ważne!

• Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.

• Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie obciążenie będzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.

• Trzeba dobrze przygotować się na pytania ze strony doradcy. Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych, a nie oferty marketingowej.

• Należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

KROK 2. Składamy wniosek w wybranym banku Jeśli mamy już wybraną nieruchomość oraz bank, w którym chcemy uzyskać kredyt hipoteczny, nadszedł czas na złożenie wniosku. Od doradcy powinno się otrzymać dokładną listę dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku przez bank. Rodzaj dokumentów możemy podzielić na trzy grupy: • Dokumenty podstawowe (np. dowody osobiste, wyciągi z kont itd.)

• Dokumenty związane z rodzajem osiąganego dochodu (zaświadczenia o dochodach, deklaracje podatkowe itp.)

• Dokumenty związane z nieruchomością (np. odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna itp.)

Kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto więc zapytać, w jakich przypadkach można liczyć na pomoc swojego doradcy (ma to miejsce na przykład w sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a deweloper jest znany bankowi, w którym ubiegamy się o kredyt).

Wraz z kompletem dokumentów powinniśmy udać się albo do niezależnego doradcy, albo bezpośrednio do banku. Na miejscu wypełnia się wraz z doradcą wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu są obecni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.

Zakładając, że przyniesiemy komplet dokumentów niezbędnych dla banku, w pierwszej kolejności zwykle sprawdzana jest nasza historia kredytowa. Po

29

30

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

otrzymaniu punktowej oceny historii kredytobiorcy z Biura Informacji Kredytowej (BIK) zlecana jest wycena (lub inspekcja przedstawiciela banku) nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Zwykle trwa to kilka dni.

Teczka z kompletem dokumentów dotyczących kredytobiorcy przekazywana jest do weryfikacji przez zespół analityków banku (zwykle pracujących w centrali danego banku). Ocena dokumentów odbywa się w ustalonej kolejności.

Analitycy sprawdzają poprawność dokumentów pod względem procedur danego banku, jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz obliczają naszą zdolność kredytową na podstawie przedstawionych dokumentów.

Ten etap jest najdłuższy i może trwać od kilku do nawet kilkunastu dni. Trzeba także pamiętać, że im lepsza oferta banku, tym więcej wniosków do weryfikacji i w związku z tym dłuższy okres oczekiwania na decyzję.

Ważne!

• Jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. Rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. Dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty, z pewnością nie przyspieszymy sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowodować znaczne opóźnienia.

• W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowymi wymogami, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. Dlatego rozsądne wydaje się zabezpieczenie i złożenie wniosku w dwóch bankach.

• Tak jak wspominaliśmy, bez względu na hasła reklamowe okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 1 do 2 tygodni.

Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę. Jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy uwzględnić możliwe wahania czasowe uzyskania kredytu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej ze sprzedającym, odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

KROK 3. Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę Gdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający się proces analizy niektóre z nich stracą swoją aktualność, trzeba więc przedstawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków.

Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę na to:

VI. Kredyt hipoteczny krok po kroku

• Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?

• Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?

• Na jaki okres został nam przyznany kredyt?

• Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?

• Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?

• Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?

Składowe oprocentowania Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: 1. Marża banku – zysk banku. Marża banku powinna być stała przez cały okres kredytowania. Banki dla kredytów w PLN proponują obecnie marże na poziomie od 0,5 do 3%.

2. Zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowiązujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (najczęściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). Dla kredytów w PLN jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą aktualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).

Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne) – warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBOR będzie rósł, wolniej odczujemy zmiany, gdy oprocentowanie naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej.

W przypadku WIBOR 3M będzie oczywiście na odwrót.

Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako warunki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas umowy kredytowej.

Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do podpisania umowy kredytowej. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Ale zwykle całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.

Zanim jednak złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześnie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności:

31

32

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

• Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?

• Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (np. w przypadku kredytów złotowych – czy WIBOR jest sześciomiesięczny [6M] czy trzymiesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?

• Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?

• Czy są wpisane w umowie opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?

• Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?

• Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?

KROK 4. Uruchomienie kredytu Po podpisaniu umowy o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby bank uruchomił środki kredytu. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipotecznego (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji uruchomienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na konto zbywców).

Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od procedur banku.

Na każdym z wymienionych etapów muszą być spełnione zawiłe i skomplikowane procedury bankowe. I jeszcze jedno: bank tworzą ludzie! Oznacza to, że mogą popełniać błędy (co niestety wydłuży proces weryfikacji naszego wniosku), ale też można z nimi negocjować i w uzasadnionych przypadkach przyspieszać procedury.

VII.Zaleceniadlakredytobiorców

HipotekaPlus.pl:GracjanaChojnacka-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaWlazło

Vii. zalECEnia dla kREdyTobioRCÓW • analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.

• należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie obciążenie będzie dopuszczalne. powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.

• należy zadbać o odpowiednie udokumentowanie swoich dochodów. w szczególności dotyczy to osób prowadzących osobiście działalność gospodarczą, które – wybierając jako formę opodatkowania „ryczałt ewidencjonowany” lub „kartę podatkową” – muszą się liczyć z trudnościami z otrzymaniem kredytu hipotecznego. nieliczne banki rozpatrują wnioski takich osób, przy czym wymagają zazwyczaj długiego okresu prowadzenia działalności, a oferta kredytowa jest mało korzystna.

• trzeba dobrze przygotować się na pytania ze strony doradcy kredytowego w banku. tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych, a nie oferty marketingowej.

• należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

• jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty, z pewnością nie przyspieszymy sprawy. w niektórych przypadkach może to nawet spowodować znaczne opóźnienia.

• w trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowymi wymogami, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. dlatego rozsądne wydaje się zabezpieczenie i złożenie wniosku w dwóch bankach.

• uzbrójmy się w cierpliwość: bez względu na hasła reklamowe okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 1 do 2 tygodni. bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę. jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy uwzględnić możliwe wahania czasowe uzyskania kredytu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej ze sprzedającym, odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

33

34

Poznań | Mieszkanie dla Młodych. Zasady uzyskania dofinansowania

• Jeśli otrzymamy kredyt, ale po pewnym czasie spodziewamy się trudności z jego spłatą, nie zwlekajmy ze skontaktowaniem się z bankiem! Poinformujmy na piśmie o nadchodzących problemach, np. wymówieniu z pracy. Jeżeli nie mamy na tę okoliczność odpowiedniej polisy, wnioskujmy o wakacje kredytowe, karencję w spłacie kredytu lub wystąpmy z inną propozycją restrukturyzacji. Pamiętajmy: w interesie banku jest, abyśmy pozostali jego klientem.

Restrukturyzacja kredytu to zmiana ustalonych pierwotnie ogólnych zasad spłaty kredytu (w umowie, oprócz ogólnych zapisów, są też zazwyczaj uwzględnione rozwiązania do zastosowania w okolicznościach szczególnych).

Istnieje szereg form restrukturyzacji, a najczęściej akceptowane przez banki to: • czasowe zawieszenie spłaty kredytu (wakacje kredytowe), • czasowe zawieszenie spłaty raty kapitałowej kredytu (karencja), • wydłużenie okresu spłaty kredytu (zmniejszenie wysokości miesięcznej raty), • indywidualny harmonogram spłaty dostosowany do możliwości kredytobiorcy, • zmiana parametrów kredytu (np. zgoda banku na niższą marżę, ale ustalenie dodatkowego zabezpieczenia), • przeniesienie zobowiązania lub jego części na osobę trzecią (np. na członka rodziny), • umorzenie części zobowiązania.