Poradnik Kredytowy Wroclaw | Wiosna 2015

PORADNIK KREDYTOWY Jak zdobyć kredyt hipoteczny MIESZKANIE DLA MŁODYCH zasady uzyskania dofinansowania

EGZEMPLARZ BEZPŁATNY | Nr 1/2015 [5]

WROCŁAW i okolice

fot. Wojciecc Kozłowski • www.wojciecckozlowski.pl

Wydawca: Optymedia sp. z o.o.

Adres redakcji i Działu reklam: 50-011 Wrocław, ul. Kościuszki 29/8, tel. 71 344 44 68 poczta@optymedia.pl Autorzy: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło – rozdział III, Iv, vII, vIII, Ix Anna Andrusyszyn-Wojtasik – rozdział I Natalia Bihun, Open Finance – rozdział vI, x Analitycy Home Broker – rozdział v Jerzy Pękalski – rozdział II Dział handlowy: Grzegorz Chaba, tel. 71 344 44 68 w. 31 Marcin Sielowski, tel. 71 344 44 68 w. 32 Beata Szymanowska-Szafran, tel. 71 344 44 68 w. 33 Koncepcja projektu: Marcin Sielowski Prowadzenie projektu: Grzegorz Chaba Redaktor koordynujący: Katarzyna Stefańska-Jokiel Redakcja techniczna: Bartłomiej Bogacz Zdjęcie na okładce: goodluz/fotolia.pl © Copyright by Optymedia sp. z o.o. Wrocław 2015

SpiS TREŚCI I.

Zanim weźmiemy kredyt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

II.

Analiza potrzeb i możliwości finansowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym . . . . . . . . . . . . 11 iv. Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 v.

Trafiłeś na czarną listę dłużników? Możesz wyczyścić swoją historię . . . . . . . . . . . . 16

vi. Jakie korzyści wynikają z pomocy doradcy finansowego? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 vii. Wybór banku i oferty kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 VIII. Proces uruchamiania kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Ix. Zalecenia dla kupujących . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 X.

Co nas czeka w 2015 roku – trendy i zmiany na rynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

xI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Wykaz wybranych inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

4

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Anna Andrusyszyn-Wojtasik

I. Zanim weźmiemy kredyt Kredyt hipoteczny to jedna z najczęstszych form finansowania zakupu nieruchomości.

Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego dostępność, chociaż – jak pokazują doświadczenia z ostatnich lat – nie zawsze jest ona taka sama. Jeżeli nie dysponujemy wystarczającą gotówką na zakup mieszkania, ale za to mamy dobrą pracę i zarobki pozwalające na regularne odkładanie pieniędzy, to warto rozważyć możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny. Z kolei jeśli dopiero zaczynamy pracę, nie jesteśmy jej pewni i nie mamy oszczędności, dobrze jest odłożyć tę decyzję na lepszy moment, co nie oznacza, że nie warto już rozpocząć przygotowań pod przyszłe plany.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na kilkanaście, kilkadziesiąt lat.

Na pewno trudno jest wyobrazić sobie, jak może wyglądać nasze życie za 5, 10, 15 czy 20 lat, ale można spróbować zastanowić się na tym, jakie są nasze oczekiwania i czy damy radę spłacać raty, kiedy będzie się ono zmieniało. Na pewno warto przemyśleć, co będziemy mogli zrobić w sytuacji, kiedy stracimy pracę albo ciężko zachorujemy. Powinniśmy też przeanalizować, czy spłacając raty kredytu, będziemy mogli pozwolić sobie na wyjazd na wakacje, kształcenie się lub uprawianie wymagających pewnych nakładów finansowych sportów. Planowanie przyszłych wydatków to również próba odpowiedzi na pytanie, czy w razie potrzeb będziemy potrafili z czegoś zrezygnować i z czego, żeby zaoszczędzić dodatkowe pieniądze. Jeżeli planujemy powiększenie rodziny, korzystnie będzie rozpoznać, jakie wiążą się z tym koszty. Kiedy zdecydujemy, co jest naszym priorytetem, może okazać się, że korzystniejszy dla nas będzie zakup nieco mniejszego mieszkania, ale za to z niższymi ratami i większym poczuciem bezpieczeństwa.

Aby uczciwie odpowiedzieć sobie na powyższe pytania, dobrze jest uważnie przyjrzeć się domowemu budżetowi. Pomocne może być zapisywanie comiesięcznych dochodów i wydatków, najlepiej w formie tabeli. Oprócz stałych kosztów, jakie ponosimy na opłacenie rachunków za gaz, prąd, wodę itp., trzeba również uwzględnić te z nich, które trudniej uchwycić, czyli np. jedzenie czy paliwo. Warto zacząć zbierać paragony i rachunki, a jeśli okaże się, że suma wydatków nieco nas zaskoczyła, dobrze jest sprawdzić, czy jesteśmy w stanie je ograniczyć i to nie tylko w teorii, ale także w praktyce. Przed zaciągnięciem kredytu ciekawym doświadczeniem może być próba funkcjonowania tak, jak byśmy ten kredyt już musieli spłacać, tzn. starając się przez pewien czas, np. już w trakcie szukania nowego mieszkania, odkładać taką sumę, jaką musielibyśmy przeznaczyć na ratę kredytu. Zaoszczędzone pieniądze mogą nam się w przyszłości przydać jako rezerwa na tzw. czarną godzinę. Kiedy ta próba się nie powiedzie, powinien to być dla nas sygnał, że coś trzeba zmienić w budżecie albo zrewidować nasze plany.

Planując kredyt, trzeba również liczyć się z tym, że przy zmiennym oprocentowaniu nasze raty kredytu mogą być wyższe lub niższe i należy przygotować się do tego. Warto jest odłożyć pewną sumę pieniędzy, z których korzystalibyśmy w razie potrzeby. Biorąc pod uwagę niestałe oprocentowanie i wahania kursów walut, nie powinniśmy również decydować się na ratę, która pochłania wszystkie nasze pieniądze, ponieważ jeżeli ona jeszcze wzrośnie, możemy znaleźć się w finansowych tarapatach. Dlatego doradcy kredytowi odradzają m.in. zaciąganie kredytu w momencie, kiedy kurs waluty jest najniższy.

Zakup nowego mieszkania to przeważnie jednoczesne zrezygnowanie z dotychczasowego wynajmu, wyprowadzka z domu rodzinnego albo przeprowadzka z mniejszego do większego lokum. W tym ostatnim przypadku dochodzi dylemat, co zrobić ze starym

I. Zanim weźmiemy kredyt

mieszkaniem: sprzedać czy może wynajmować? Jeżeli rozważamy wynajmowanie starego mieszkania i spłacanie rat kredytu, warto dokładnie przemyśleć plusy i minusy tej sytuacji. Nie możemy bowiem mieć gwarancji, że najemca będzie skrupulatnie i terminowo płacił oraz że nasze mieszkanie nie będzie stało puste np. przez okres wakacyjny albo dłużej. Wynajem mieszkania to również dodatkowe koszty, ponieważ dla każdego kolejnego najemcy wypada je odświeżyć, a nierzadko wymienić te elementy, które się zużyły. Dlatego decydując się na takie rozwiązanie, dobrze jest mieć odłożone pieniądze na raty kredytu w sytuacji, kiedy mogą przydarzyć się miesiące bez najemcy i przez to nie będziemy mieli dochodu z wynajmu albo pojawią się kłopoty techniczne, które będą wymagały od nas wyłożenia dodatkowej gotówki.

REKLAMA

W naszych przygotowaniach do wzięcia kredytu możemy również uwzględnić zamówienie w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) raportu o sobie. Na pewno takie informacje z Biura otrzyma bank, do którego złożymy wniosek kredytowy, ale zanim on to zrobi, możemy sami sprawdzić, jak wygląda nasza sytuacja, czy spłaciliśmy wszystkie dotychczasowe zobowiązania i jakie mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

5

6

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Nie popełniaj tych błędów!

Brak aktualnych dokumentów Lista wymagań może zostać podzielona na trzy części: dokumenty osobiste, dokumenty dotyczące dochodów oraz dokumenty związane z kredytowaną nieruchomością.

Istotne jest jednak, aby pamiętać, że zaświadczenia o dochodach, wyciąg z konta czy odpis z księgi wieczystej mają jednomiesięczny okres ważności. Przed złożeniem dokumentów do banków należy najpierw sprawdzić, czy są one aktualne i zgodne ze stanem faktycznym dokumenty. Nierzadko bowiem zdarza się, że po zawarciu związku małżeńskiego żona (czasami mąż) zapomina, że wraz ze zmianą nazwiska powinna również zmienić dowód tożsamości, paszport, prawo jazdy. Czekanie na wydanie nowych dokumentów to niepotrzebna strata czasu, która może dodatkowo wydłużyć czas załatwiania formalności związanych ze złożeniem wniosku. Podobnie dzieje się, kiedy mamy nieaktualny dowód z powodu zmiany miejsca zameldowania.

Brak kompletu dokumentów i zaświadczeń Warto pamiętać o tym, że bank nie rozpocznie procedury rozpatrywania wniosku o przyznanie kredytu, dopóki nie będzie miał kompletu wymaganych dokumentów. Nie wszystkie banki żądają tych samych, dlatego zanim złożymy wniosek, zbierzmy dokładne informacje, jakich będzie potrzebował bank, który sobie wybraliśmy i dopiero z całością składajmy wniosek.

Za dużo wniosków Nie warto składać wniosku o przyznanie kredytu do wszystkich możliwych banków, ponieważ to może znacznie obniżyć naszą zdolność kredytową. Każdy bank składa zapytanie na nasz temat do BIK-u i zbyt duża liczba takich zapytań na pewno zadziała na naszą niekorzyść. Najlepiej wybrać sobie 2–3 banki, które mają dla nas najatrakcyjniejszą ofertę i w pierwszej kolejności tylko do nich złożyć wniosek.

Ukrywanie zobowiązań Nie warto zatajać przed bankiem informacji co do aktualnych zobowiązań, bo bank i tak się o nich dowie. Są one gromadzone w Biurze Informacji Kredytowej, do którego mają dostęp wszystkie banki.

Ukrywanie wydatków Zatajanie przed bankiem informacji o naszych rzeczywistych wydatkach albo liczbie osób na utrzymaniu to tak naprawdę oszukiwanie samego siebie. Nawet jeżeli uda nam się ukryć pewne informacje przed bankiem, to w przyszłości mogą one stać się źródłem naszych kłopotów, a nawet doprowadzić do utraty nieruchomości.

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowyc

Jerzy Pękalski

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowych 1. Określanie potrzeb Rozpoczynając poszukiwanie nowego mieszkania czy domu, powinniśmy w pierwszej kolejności uświadomić sobie i sprecyzować własne potrzeby. To, czego chcemy i o czym marzymy, dobrze jest opisać kilkoma prostymi, ale konkretnymi zdaniami. Aby to zadanie stało się łatwiejsze, zadajmy sobie po prostu pytania pomocnicze: jak i gdzie chcemy mieszkać, jakie ma być nasze nowe lokum?

REKLAMA

Odpowiedź na pytanie: jak chcemy mieszkać? to decyzja, czy ma to być dom jednorodzinny wolno stojący czy w zabudowie bliźniaczej, szeregówka, apartament czy mieszkanie. Jeśli wybierzemy mieszkanie lub apartament, to czy chcemy, żeby był w budynku wysokim czy niskim, na osiedlu chronionym lub nie. Można też określić, czy lokal ma być jedno- czy wielopoziomowy.

7

8

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Jeżeli już chociaż częściowo odpowiemy sobie na to pytanie, kolej na następne, podstawowe: gdzie chcemy mieszkać – w mieście w centrum czy na obrzeżach, w jakiej dzielnicy?

Jeśli poza miastem, to w jakiej odległości od niego? Jaki ma być dojazd? Jakie chcemy mieć sąsiedztwo – domy stare czy nowe? Czy w pobliżu mają być tereny rekreacyjne, leśne, a może sklep, szkoła, przychodnia, przystanek? Czego nie powinno być: torów kolejowych, linii tramwajowych, ruchliwych ulic, uciążliwych sąsiadów? Co w tej okolicy jest planowane w najbliższych latach?

To tylko część pytań, na które należy odpowiedzieć, chcąc być przekonanym, że świadomie dokonaliśmy wyboru i zbyt wiele rzeczy nie zaskoczy nas w przyszłości.

Lokalizacja nieruchomości jest podstawą wszystkiego, co zrobimy później. Budynki można ulepszać, modernizować – na to mamy wpływ bezpośredni, natomiast otoczenia tak łatwo nie zmienimy.

Zmiany, które zajdą w otoczeniu naszej nieruchomości, wpłyną również na jej cenę.

Swoją drogą o tym, że być może będziemy chcieli kiedyś tę nowo kupowaną nieruchomość sprzedać, warto pomyśleć już przy jej kupowaniu, wybierając taką lokalizację, w której planowane zmiany urbanistyczne podniosą wartość domów, a nie wpłyną na jej obniżenie. Dopuszczenie w planie zagospodarowania przestrzennego np. możliwości budowy obiektu do hodowli zwierząt może doprowadzić do sytuacji, że nasz wymarzony dom będzie sąsiadował z fermą drobiu.

Następnym krokiem jest znalezienie odpowiedzi na pytanie, jaki dokładnie ma być nasz dom czy mieszkanie. Czyli przykładowo: – jaka powierzchnia jest nam niezbędna – liczba sypialni, pokoi do pracy, łazienek?

– jaki charakter pomieszczeń lubimy – szerokie otwarte przestrzenie czy dużą liczbę zamkniętych pokoi?

– jaki ma być rozkład pomieszczeń – kuchnia otwarta czy zamknięta, jadalnia w kuchni czy osobno, co z salonem, czy pokój TV ma być osobno?

– jaki garaż i inne pomieszczenia gospodarcze – garaż czy miejsce parkingowe, na jeden lub więcej samochodów, pomieszczenia na inny sprzęt (sportowy, rowery, drobne narzędzia)?

– czy w mieszkaniu chcemy balkon, jeśli tak – to jak duży?

2. Analizowanie możliwości finansowych Jeżeli udało nam się w miarę dokładnie opisać, czego oczekujemy od naszego przyszłego domu, to teraz nadszedł czas, aby przeanalizować możliwości finansowe, czyli mówiąc najprościej ustalić, jakimi środkami finansowymi dysponujemy dzisiaj, jakie jesteśmy w stanie pozyskać i w jakim czasie na nabycie naszego lokum. Podsumować należy wszystkie oszczędności, które chcemy przeznaczyć na ten cel i sprawdzić możliwości uzyskania kredytu.

W przypadku decyzji o korzystaniu z kredytu trzeba wstępnie ustalić swoją zdolność kredytową, czyli sprawdzić, ile pieniędzy banki skłonne są nam pożyczyć. Dobre rozeznanie w aktualnej ofercie mają firmy doradztwa finansowego, które nie skupiają się na ofercie tylko jednego banku, ale są w stanie dopasować indywidualne możliwości każdego z klientów do którejś z posiadanych ofert. Warto spotkać się z przedstawicielami takich firm i zorientować się, na jaki kredyt możemy liczyć i ile spłata będzie nas kosztować.

Niezależnie od decyzji banków, koniecznie przy tej okazji trzeba przyjrzeć się uważnie domowemu budżetowi, obecnemu i w możliwej do zaplanowania przyszłości, żeby zobaczyć, jakie obciążenia jesteśmy w stanie udźwignąć. Dobrze jest jak najdokładniej

II. Analiza potrzeb i możliwości finansowyc

obliczyć nasze przychody oraz konieczne comiesięczne i roczne opłaty stałe. Uwzględnić należy również, ile pieniędzy chcemy pozostawić na różne dodatkowe wydatki, które do tej pory ponosiliśmy: na wakacje, nasze zainteresowania, zdrowie, dokształcanie itp. Wysokość raty kredytowej zwykle znacząco wpływa na domowy budżet i decyduje o poziomie naszego codziennego życia. Dobrze, uczciwie względem siebie zrobiony rachunek uzmysłowi nam, czy nasze oczekiwania i marzenia związane z zakupem nowego mieszkania lub domu są realistyczne i zgodne z naszymi innymi ważnymi potrzebami. Na tym etapie podejmowania decyzji spokojnie można zweryfikować wcześniejsze założenia, żeby przez wiele lat spłacania kredytu nie mieć żalu do siebie, że nie dość dobrze przemyśleliśmy sprawę.

3. Analizowanie ofert

REKLAMA

Mając dobre rozeznanie co do naszych możliwości finansowych, możemy już rozpocząć właściwe przeglądanie ofert w Internecie, na portalach i stronach poszczególnych deweloperów oraz spółdzielni, w prasie, w specjalistycznych wydawnictwach, katalogach, w biurach pośrednictwa, które prowadzą sprzedaż ofert z rynku pierwotnego oraz na branżowych targach.

9

10

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Warto na tym etapie zweryfikować, czy nasza decyzja, że chcemy kupić mieszkanie albo dom, nie jest oparta wyłącznie na stereotypach, np. takich, że domy to „pewnie są dużo droższe od mieszkania”. Nie zawsze jest to bowiem zgodne z rzeczywistością.

Wszystko zależy od tego, czy porównamy np. cenę apartamentu na ekskluzywnym osiedlu z ceną przeciętnego domu. Bardziej pomocna jest w tym przypadku analiza cen za metr kwadratowy powierzchni podobnie wykończonej niż cen za całość nieruchomości.

Takie studium może nam dużo powiedzieć, a jeśli jeszcze odejmiemy od tych wyliczeń cenę działki w budynku jednorodzinnym i wielorodzinnym, to możemy uzyskać zaskakujące wyniki. Żeby dobrze rozeznać się w istniejącej ofercie, można posłużyć się prostą metodą.

Rozpoczynamy od pewnej modyfikacji naszego opisu oczekiwań względem nowego lokum: otóż każdemu z pytań, które zostały postawione poprzednio przy opisie nieruchomości, trzeba przypisać jedno z określeń: „musi być”, „dobrze, gdyby było”. Teraz, na podstawie ustalonych kryteriów, absolutnie nie zwracając uwagi na ceny, wyszukujemy oferty spełniające nasze kryteria. Następnie – jeżeli to możliwe – ceny ofertowe wybranych i posegregowanych nieruchomości sprowadzamy do ceny jednostkowej za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Jeśli się oczywiście uda, wydzielmy cenę gruntu czy garażu. Teraz dopiero możemy porównać cenę metra kwadratowego w odniesieniu do rodzaju budownictwa czy też lokalizacji. Kolejnym krokiem naszej analizy będzie ustalenie możliwości sfinansowania metra kwadratowego nieruchomości, którą chcemy nabyć. W tym celu dzielimy kwotę zdolności kredytowej przez liczbę metrów kwadratowych powierzchni określonej w naszych kryteriach. Wynik, który nam wyszedł, porównujemy z ceną jednostkową w dostępnych i wybranych ofertach.

Uzbrojeni w wiedzę o tym, jakie ma być nasze lokum i jakie środki możemy przeznaczyć na jego zdobycie, zaczynamy mozolną pracę porównywania ofert dostępnych na rynku z tym, co było w naszych planach i leży w zasięgu możliwości finansowych. Tutaj właśnie przydatne będzie posegregowanie naszych oczekiwań na „musi być” i „dobrze, gdyby było”. Minimalizowanie oczekiwań radzę zacząć od tych drugich, odrzucając najpierw to, co nie jest konieczne. Dopiero teraz zaczynamy dostrzegać całą złożoność tematu wyboru domu. Widzimy, jak ceny zależą od mody na daną lokalizację, od zastosowanego projektu, użytej technologii i wielu innych drobnych czynników, na które wcześniej nie zwracaliśmy uwagi.

Po ustaleniu wstępnej listy interesujących nas ofert konieczne jest uzupełnienie wiedzy o wybranych ofertach „u źródeł”, czyli w biurach sprzedaży firm deweloperskich i spółdzielni – tam możemy uzyskać dodatkowe informacje o możliwościach negocjowania cen, aktualnych promocjach itp.

Każdy opisany wyżej etap analizowania i podejmowania decyzji jesteśmy w stanie zrealizować samodzielnie. Możemy też skorzystać z usług doradców, którzy, dysponując fachową wiedzą i doświadczeniem, mogą pomóc uporządkować nasze oczekiwania, pokazać nam różne uwarunkowania i możliwości oraz wskazać najlepsze dla nas rozwiązania.

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym

Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realizacją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).

REKLAMA

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.

N OD OW DA A I NI NW E W ES IO TYC SN JA A 20 !!!

16

www.format.wroclaw.pl

11

12

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpisanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.

Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyższa niż kwota kredytu.

Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.

Karencja – oznacza okres między uzyskaniem kredytu (albo nowych warunków spłaty kredytu) a najbliższym terminem wpłacenia raty.

LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu ustalona w umowie kredytowej i praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania. W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie.

Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty) lub budynek trwale z gruntem związany albo część takiego budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kredytu wraz z odsetkami.

Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce WIBOR dla PLN). To cena, za jaką bank pożycza pieniądze kredytobiorcy. Jest zmienne, ponieważ składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.

Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umową i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każdym z banków.

Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kredytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed uzyskaniem kredytu. Nie może być obecnie doliczana do raty kredytu.

Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwoty kredytu.

Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w regularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spłaty kredytu.

Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowania kredytu.

Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. Oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty odsetkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych.

Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w praktyce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wynikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). Oblicza się je, dodając kwotę kredytu i naliczone odsetki, a następnie dzieląc otrzymaną sumę przez liczbę miesięcy okresu kredytowania (algorytm ich naliczania nie jest jednak tak prosty jak w tym opisie). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem (w warun-

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym

kach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem). Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypadku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.

Opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana codziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla pożyczek w polskich złotych (PLN).

W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PLN.

REKLAMA

Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.

13

14

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło

IV. Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba udzielić odpowiedzi na wiele pytań ze strony banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi styka się osoba zainteresowana kredytem hipotecznym: • Jaka jest łączna liczba kredytobiorców?

• Jaka jest łączna liczba osób niepełnoletnich na utrzymaniu?

• Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?

• Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców? (najlepiej znać wartości netto i brutto, a w przypadku działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego) • Jeżeli kredytobiorcy spłacają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat?

• Jeżeli kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzystano?

• Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?

W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.

Przygotowanie do wzięcia kredytu wiąże się, oprócz analizy własnych możliwości finansowych (obecnych i przyszłych), z uzyskaniem wiarygodności finansowej w oczach banku. Jest ona oceniana wg dwóch podstawowych kryteriów: zdolności kredytowej oraz historii kredytowej ujawnionej w BIK.

Zdolność kredytowa To uznana przez bank zdolność do spłaty kredytu, oczywiście wraz z odsetkami i innymi kosztami kredytowymi, np. prowizją, ubezpieczeniami. Najczęściej wyraża się ją w wysokości raty, jaką będziemy mogli spłacać każdego miesiąca.

Jak zatem zadbać o odpowiednią zdolność kredytową? Wpływają na nią dwa rodzaje czynników. Pierwsze to te, na które nie mamy wpływu, np. różnego rodzaju rekomendacje. Na drugie możemy próbować oddziaływać, a do najważniejszych należą: • suma udokumentowanych dochodów kredytobiorcy lub kredytobiorców, • wysokość miesięcznych rat z tytułu innych kredytów i pożyczek, • limity kredytowe w rachunkach osobistych, • limity na kartach kredytowych, • inne stałe opłaty, w tym ubezpieczenia.

Najprościej byłoby więcej zarabiać. Warto zauważyć, że chodzi o udokumentowane, stałe dochody. Mogą to być także dochody z umowy o dzieło, jeżeli trwa ona już dostatecznie długo (banki biorą pod uwagę najczęściej rok przed ubieganiem się o kredyt) i jest zawarta na długi okres. Zawsze można porozmawiać z pracodawcą o podwyżce.

IV. Jak się przyeotowai do zaciienięcia kredytu cipoteczneeow

Znacznie łatwiej jest spłacić inne zobowiązania. Jeżeli obniżymy limity kredytowe na rachunkach bankowych lub na kartach kredytowych o 4000 zł, to zdolność wzrośnie nam o ok. 100 zł. Podobnie jest w przypadku wcześniejszej spłaty innych pożyczek i kredytów.

Banki często przeprowadzają szczegółowy wywiad na temat naszej sytuacji rodzinnej i fi nansowej. Mogą wówczas łatwo zweryfi kować, czy nie zaniżamy wydatków, np. na łącze internetowe, telefony komórkowe, telewizję satelitarną. Należy rozważyć, z czego możemy faktycznie zrezygnować, przynajmniej na jakiś czas. Możesz ograniczyć liczbę samochodów w rodzinie? To doskonała okazja, żeby zaoszczędzić na kosztach eksploatacji i ubezpieczenia.

Wcześniejsza spłata przynajmniej części zadłużenia lub sprzedaż samochodu są całkiem realne, bo przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego może potrwać kilka miesięcy. Pomyśl o tym już wtedy, gdy dopiero szukasz odpowiedniego mieszkania czy działki budowlanej i zacznij realizować autorski plan poprawy zdolności kredytowej.

REKLAMA

www.nowekarwiany.pl

cena od 420 000 zł Prodim Sp. z o.o.

Wysoka, ul. Lipowa 6/14 biuro@pro-dim.pl

GOTOWE DOMY! www.pro-dim.pl tel. 692 481 646

15

16

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Zespół analiz Home Broker

V. Trafiłeś na czarną listę dłużników?

Możesz wyczyścić swoją historię Problemy z terminową spłatą kredytów czy zapłatą faktur mogą uniemożliwić zaciągnięcie nowych zobowiązań, bowiem możemy trafić do różnych rejestrów niesolidnych dłużników. Jeśli w przeszłości mieliśmy kłopoty finansowe bądź sytuacja życiowa doprowadziła do tego, że nie regulowaliśmy płatności w terminie, a dziś wszystkie długi są już spłacone, możemy zadbać o wykreślenie z „czarnej” listy. Na taką listę można też dostać się w wyniku pomyłki.

Dobra historia kredytowa to skarb. Jeśli jej nie mamy w ogóle, banki będą nas traktować ostrożnie, bo nie wiedzą, jak spłacamy zobowiązania. Jeśli natomiast nasza historia jest zła, to znaczy spłacaliśmy już pożyczkę i mieliśmy z tym problem, większość banków odmówi kredytu w zasadzie od razu. Tylko w niewielu bankach mamy nadal szansę na kredyt, ale na znacznie gorszych warunkach niż osoby na bieżąco regulujące swoje zobowiązania. Nieterminowi kredytobiorcy, jeśli w ogóle dostaną kredyt, to będzie on oprocentowany wyżej niż w standardowej ofercie. Marża może być podniesiona na przykład o 1,5 pkt proc. W przypadku kredytu mieszkaniowego taka podwyżka przekłada się na ratę wyższą o kilkaset złotych! Zatem zła historia kredytowa może nas kosztować kilka tysięcy złotych rocznie, o ile nie zadbamy o to, żeby informacje na nasz temat w bankowych bazach danych pokazywały tylko pozytywną stronę. Jak to zrobić w przypadku, gdy w dotychczasowej spłacie kredytu czy pożyczki zdarzyły nam się opóźnienia?

Część danych w BIK, część – w BIG W Polsce funkcjonują trzy rodzaje baz danych, do których sięgają banki podczas analizy kredytowej. Biuro Informacji Kredytowej zbiera wyłącznie dane dotyczące udzielonych kredytów i pożyczek, a także zapytań, które banki wysyłają w celu sprawdzenia przyszłych i obecnych kredytobiorców. Bazy biur informacji gospodarczych przechowują dane innego charakteru. Ponieważ mają zapewnić dostęp do listy niesolidnych dłużników wszystkim podmiotom gospodarczym, zawierają informacje o przeterminowanych zobowiązaniach o charakterze nie tylko kredytowym – także o niezapłaconych rachunkach za prąd, telefon czy też innych nieopłaconych fakturach, pod warunkiem że należność przekracza 200 zł w przypadku dłużników będących konsumentami i jest przeterminowana przynajmniej o 60 dni (500 zł dla dłużników będących przedsiębiorcami).

O planach wpisania nas do baz informacji gospodarczych wierzyciel powinien nas poinformować z 14-dniowym wyprzedzeniem.

Warto pamiętać o jeszcze jednym rejestrze, w którym mogą się znaleźć nasze dane – to System Bankowy Rejestr prowadzony przez Związek Banków Polskich. Tam zamieszczane są informacje o niesolidnych klientach banków. Do tej bazy trafiają dane tych, którzy zalegają ze spłatami kredytów ponad 3 miesiące.

Warto sprawdzić, zanim wystąpimy o kredyt Pamiętajmy, że dane zawarte w powyższych rejestrach nie są zastrzeżone. Do informacji zawartych w bazach informacji gospodarczej dostęp ma każdy, natomiast do baz Biura Informacji Kredytowej i Systemu Bankowy Rejestr wszystkie działające na terenie Polski banki oraz spółki z nimi powiązane (np. firmy leasingowe).

Przejrzeć dane na nasz temat możemy też sami. Firmy prowadzące poszczególne rejestry mają obowiązek udostępnić nam na nasz wniosek pełną informację o tych danych,

V. Trafiłeś na czarną listę dłużników? Możesz wyczyścić swoją historię

które nas dotyczą. Dlaczego jest to ważne? Ponieważ może się zdarzyć, że informacje zostały zamieszczone w rejestrach wskutek pomyłki. Jak to sprawdzić? Wystarczy wystąpić o raport na swój temat do poszczególnych instytucji zarządzających bazami. Uzyskanie dostępu zazwyczaj będzie darmowe, natomiast w przypadku raportów uzyskiwanych z ZBP konieczne może być pokrycie kosztów wysyłki papierowej wersji zestawienia. Niewielką opłatą są także obłożone raporty BIK i ZBP wydawane na żądanie kredytobiorcy częściej niż raz na pół roku.

W przypadku największych biur informacji gospodarczych (BIG InfoMonitor SA, Rejestr Dłużników ERIF BIG S.A. i KRD SA) możliwe jest także uzyskanie pełnej informacji przez Internet.

Poprawianie wizerunku jest możliwe Po co sprawdzać, co figuruje na nasz temat w rejestrach bankowych? Przede wszystkim po to, aby wiedzieć, jak wypadniemy przed bankiem podczas analizy kredytowej, zwłaszcza że bank, który raz odmówi kredytu na podstawie danych zebranych z baz gospodarczych, prawdopodobnie odmówi nam również przyznania kredytu w przyszłości.

Co możemy znaleźć w bazach danych? Sporo ciekawostek. Częstym przykładem może być zaległe kilka złotych ostatniej raty kredytu, które bank zapomniał ściągnąć. Możemy też natknąć się na kilka albo kilkanaście spóźnionych o miesiąc rat kredytu spłaconego kilka lat temu. W końcu znajdziemy również wpisy, których się nie spodziewaliśmy, ponieważ są efektem pomyłki – zarówno systemu, jak i człowieka. Co zrobić w takiej sytuacji?

Po pierwsze trzeba wyjaśnić, skąd dany zapis znalazł się w bazie danych. Jeśli faktycznie wynika z naszego niedbalstwa, jak najszybciej spłaćmy zobowiązanie. Następnie powinniśmy poprosić bank o wycofanie wpisów na nasz temat z bankowych baz danych.

W przypadku gdy dotyczą one kredytu, który już został spłacony, a opóźnienia nie przekraczały 3 miesięcy, wystarczającym działaniem z naszej strony powinno być wycofanie z banku zgody na przetwarzanie naszych danych osobowych po wygaśnięciu zobowiązania. Z pismem o takiej treści udajemy się do oddziału banku, w którym spłacaliśmy kredyt. Bank powinien wystąpić o usunięcie informacji o tych zaległościach ze stosownej bazy. Jeśli to faktycznie zrobi, po aktualizacji bazy BIK-u (następuje ona przynajmniej raz w miesiącu) problematyczny kredyt powinien nie pojawiać się więcej w rejestrach.

W gorszej sytuacji są osoby, których dane zostały wpisane do Systemu Bankowy Rejestr prowadzonego przez Związek Banków Polskich. Tutaj – podobnie jak w przypadku BIK-u – dane są wyłącznie przetwarzane przez ZBP, a o ich wykreślenie może wnioskować wyłącznie instytucja, która nas do rejestru wpisała, np. bank. Wtedy możemy go prosić o usunięcie danych z systemu. To, czy prośba zostanie przyjęta czy nie, zależy od indywidualnego przypadku i decyzji banku. Jeśli natomiast wpis jest wynikiem błędu, wówczas bank ma obowiązek wykreślenia go jak najszybciej.

Lepiej nie trafić do rejestrów długów W najgorszej sytuacji są osoby, które trafiły do rejestrów długów prowadzonych przez wywiadownie gospodarcze. Znaleźć się w bazach informacji gospodarczej nie jest trudno – jeżeli jest się konsumentem, wystarczy zalegać z zapłatą na kwotę ponad 200 zł.

Procedura usuwania wpisu z rejestrów długów jest podobna jak w powyższym przypadku: gdy zobowiązanie jest uzasadnione, wówczas po spłaceniu zaległości występujemy do podmiotu, który nas do rejestru wpisał, o usunięcie danych. Te powinny zniknąć z bazy w ciągu 14 dni. Analogicznie jest w przypadku informacji, które trafiły tam w wyniku błędu. Gorzej, jeśli podmiot, który nas wpisał do rejestru, nie będzie chciał usunąć danych. Wówczas jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie na drogę sądową.

17

18

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Natalia Bihun, Open Finance, Niezależny Doradca Finansowy

VI. Jakie korzyści wynikają z pomocy doradcy finansowego?

Usługa doradztwa finansowego od kilku lat rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie.

Obecnie zauważyć można coraz większą liczbę oddziałów pod szyldem „Niezależny Doradca Finansowy” lub „Biuro Doradztwa Finansowego”. Zaczynamy się więc zastanawiać, jak i w którym momencie możemy skorzystać z pomocy doradcy finansowego.

Doradztwo finansowe koncentruje się zarówno na produktach kredytowych, jak i inwestycyjnych, czyli metodach inwestowania naszych oszczędności oraz budowania kapitału. Jest bezpłatne, bo finansowane przez banki, zatem klienci mający swojego doradcę nie ponoszą żadnych kosztów.

Wielu klientów, przychodząc na pierwsze spotkanie, zadaje pytanie: „Ile wyniesie rata mojego kredytu?” lub „Ile ja na tym zarobię?”. Należy jednak podkreślić, że praca doradcy finansowego to nie tylko wskazanie jednego konkretnego banku i wysokości raty wraz z odsetkami, ale również obecność specjalisty przy podjęciu decyzji często na całe życie.

Jakie zatem osiągniemy korzyści, korzystając z usługi doradcy finansowego?

1. Pomoc w zaplanowaniu i uporządkowaniu finansów osobistych oraz tych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

2. Nasza sytuacja zostanie dobrze przeanalizowana pod kątem zdolności kredytowej oraz możliwości kredytowania przy ubieganiu się o zakup własnego mieszkania w kredycie hipotecznym, przy przeniesieniu naszego obecnego kredytu do innego banku na nowych warunkach, zabezpieczenia na wypadek nieszczęśliwych wypadków oraz nieprzewidzianych sytuacji życiowych, przy poszukiwaniu finansowania na rozpoczęcie lub rozwój działalności gospodarczej, a także wielu innych spraw, dla których niezbędne jest uzyskanie kredytu bankowego.

3. W jednym miejscu doradca przedstawi nam oferty wielu banków, porówna je pod względem wysokości raty kredytu, kosztów okołokredytowych, a przede wszystkim pod kątem atrakcyjności aktualnej oferty bankowej, np. tej promocyjnej oraz – zestawiając z innymi bankami – wskaże, w którym banku nasz kredyt będzie najtańszy (pod względem kosztowo-cenowym) i co za tym idzie – najkorzystniejszy. Pomoże także ustalić, jak zaplanować wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, aby zmniejszyć jego koszt odsetkowy.

4. Doradca przeprowadzi nas przez cały proces kredytowy. Na pierwszym spotkaniu wyjaśni, co to jest kredyt hipoteczny, co trzeba wiedzieć, biorąc go, z jakimi kosztami się liczyć, przedstawi sytuację na rynku polskim, walut obcych i wyjaśni kluczowe pojęcia związane z ryzykiem kredytowym. Wybierze także kilka banków, do których składany będzie komplet dokumentów, pomoże przy wypełnianiu wniosków o kredyt oraz skompletuje niezbędne zaświadczenia. Będzie obecny przy całym procesie, włącznie z negocjacją warunków cenowych dla klienta, a także w niektórych przypadkach będzie towarzyszył klientowi przy podpisaniu umowy z wybranym wcześniej bankiem.

5. Klienci, którzy mieli już okazję poszukiwać idealnego dla siebie banku w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, dobrze wiedzą, jak ważny jest sprawny i szybki proces uzyskania kredytu. Ogromnym atutem doradców finansowych jest przeprowadzenie go w jak najkrótszym terminie. Możliwość złożenia u jednego doradcy kompletu dokumentów do kilku banków równocześnie, a następnie czuwanie tego doradcy nad procesem znacząco skraca czas potrzebny na uzyskanie kredytu w wybranym banku.

VI. Jakie korzyści wynikają z pomocy doradcy finansowego?

6. Wielu doradców finansowych, aby uatrakcyjnić swoje usługi, pomaga klientom przy wyborze własnego i wymarzonego mieszkania, analizując z nim sytuację dewelopera, lokalizację, ceny mieszkań, podpowiada, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem. Poleca też specjalistów, którzy obejrzą z klientem mieszkanie pod kątem bezpieczeństwa i solidności dewelopera oraz skonsultuje umowę o kredyt bankowy z radcą prawnym. Jeśli klient znajdzie mieszkanie z doradcą, często może liczyć na duży upust cenowy przy kupnie znalezionej nieruchomości.

7. Mocnym argumentem jest także ścisła współpraca pośredników finansowych skupiających doradców z bankami udzielającymi kredytów. W wielu sytuacjach pośrednik finansowy jest w stanie zaproponować atrakcyjniejszą marżę czy brak prowizji za udzielenie kredytu tylko dlatego, że skorzystał w danym momencie z usługi doradcy pracującego u pośrednika finansowego związanego z danym bankiem.

REKLAMA

W ramach współpracy z klientem doradca negocjuje dla niego stawki u rzeczoznawców majątkowych, notariuszy, opłaty w biurach obrotu nieruchomościami współpracujących z nim od dłuższego czasu, co powoduje obniżenie kosztów dodatkowych dla klienta.

DORADCA FINANSOWY

Jestem doradcą finansowym mającym kilkuletnie doświadczenie na rynku kredytów mieszkaniowych. Zdobywałam je najpierw w banku, a następnie w pośrednictwie finansowym. Specjalizuję się w zakresie doradztwa kredytowego oraz inwestycyjnego, udzielam pomocy przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu na realizację celów związanych z zakupem nieruchomości. Cenię sobie profesjonalne doradztwo finansowe, dzięki czemu udało mi się zrealizować wiele pomyślnie zakończonych transakcji na rynku hipotecznym.

Natalia Bihun Mobilny Doradca Finansowy Open Finance ul. Powstańców Śląskich 2–4, III piętro (budynek Arkady Wrocławskie) 53-333 Wrocław natalia.bihun@opendirect.pl, tel. kom. 667 986 787

19

20

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Można zatem powiedzieć, że w dzisiejszych czasach doradca finansowy jest swego rodzaju opiekunem rodziny, która wymaga od niego usług na wysokim poziomie oraz profesjonalizmu i wiedzy na temat sytuacji, jaka w danym momencie panuje na rynku. Jeśli uznamy, że wybrany doradca nie spełnia naszych oczekiwań, w każdym momencie możemy zrezygnować z jego usług i poszukać innego – takiego, który będzie odpowiadał naszym potrzebom.

Podsumowując, doradca finansowy: • przeanalizuje potrzeby, • wybierze najlepszą metodę finansowania zakupu nieruchomości, • wyjaśni pojęcia związane z procesem uzyskania kredytu hipotecznego, • pomoże przy kompletowaniu niezbędnych dokumentów, • wynegocjuje atrakcyjne warunki cenowe w bankach oraz innych usług niezbędnych przy uzyskiwaniu kredytu, • porówna oferty banków i wybierze jeden, najlepiej dopasowany do potrzeb, • podpowie, jak szybciej spłacić kredyt oraz jak zabezpieczyć się przed niespodziewanymi sytuacjami życiowymi.

fot. Wojciech Kozłowski • www.wojciechkozlowski.pl

VII. Wybór banku i oferty kredytu

Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło

VII. Wybór banku i oferty kredytu Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i warto do każdego z nich osobno się przygotować. Przystępując do wyszukiwania najkorzystniejszej dla siebie oferty, zwracamy uwagę najczęściej na dwie sprawy: jaki będzie koszt kredytu i w jakim banku go zaciągnąć.

Wybór banku ma dla wielu osób duże znaczenie, ponieważ – zdając sobie sprawę ze skomplikowania procedury uzyskania kredytu – decydują się oni korzystać z „przetartej ścieżki”. Zatem często wybór pada na bank, w którym kredytobiorca ma rachunek osobisty. Korzyści upatruje w tym, że mając już doradcę w tym banku, będzie mógł korzystać z uproszczonej procedury. Taka sytuacja należy jednak do wyjątków, a już absolutnie nie można liczyć na ulgowe traktowanie w zakresie spełnienia kryteriów takich jak zdolność kredytowa czy historia kredytowa. Wynika to stąd, że to nie ów osobisty doradca klienta rozpatruje wniosek, ale analityk, z którym klient nie ma żadnego kontaktu.

Czym zatem kierować się, wybierając bank będący naszym kredytodawcą? To zależy od tego, na czym nam zależy… Przesłanki można podzielić na dwie grupy. Do pierwszej zaliczymy powody niefinansowe, np. szybkie rozpatrzenie wniosku kredytowego i szybka decyzja, uproszczona procedura kredytowa, bliskość oddziału banku, zaufanie do banku czy pozytywna ocena jakości obsługi wynikająca z dotychczasowych doświadczeń. Do drugiej zaliczymy przesłanki finansowe, np. najniższe ogólne koszty kredytu, najniższe raty itp.

Pierwszą grupę trudno oceniać, bo powody te mają w znacznej mierze charakter subiektywny. Niezależnie od tego, co bank deklaruje marketingowo, ze względów czysto formalnych i organizacyjnych wniosek praktycznie w każdym banku jest rozpatrywany przynajmniej przez 7–14 dni roboczych. Jednak kierując się kalkulacją kosztową, należy zwrócić uwagę na trzy zasadnicze obszary: a) miesięczne koszty obsługi kredytu, b) koszty uzyskania kredytu, c) pozostałe koszty obsługi kredytu.

Miesięczne koszty obsługi kredytu Na wstępie powinniśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Bank na specjalistycznych kalkulatorach obliczy maksymalną kwotę kredytu ze względu na nasze dochody, obciążenia kredytowe oraz deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego, ale to kredytobiorca musi ocenić, czy te założenia są realne i czy rzeczywiście będzie w stanie spłacać ratę o określonej przez bank wysokości, powiększoną o opłaty dodatkowe.

Oprócz samej raty nowego kredytu trzeba bowiem liczyć się także z dodatkowymi kosztami jego obsługi, z których najważniejsze to różnego rodzaju ubezpieczenia: • ubezpieczenie na życie, • ubezpieczenie nieruchomości, • ubezpieczenie pomostowe (czyli do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej), • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (naliczane co 3 lub 5 lat), • inne ubezpieczenia bankowe odnawialne co miesiąc, kwartał lub co rok.

21

22

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Obecnie – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim – banki nie doliczą kosztów uzyskania kredytu do kwoty kredytu, a – co za tym idzie – nie rozłożą tych płatności na raty.

Należy zatem liczyć się z pokryciem z własnej kieszeni ubezpieczeń, prowizji bankowej oraz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości (opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych). Warto więc pytać doradcę nie tylko o całkowitą miesięczną ratę (uwzględniającą spłatę kapitału i odsetek), ale także o wysokość wszystkich innych opłat.

W tym miejscu ważne jest też rozważenie kwestii, czy raty mają być równe czy malejące. Początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank poprosi zapewne o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.

Do wyliczenia rat równych wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie otrzymuje się każdą ratę o takiej samej wysokości. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. Kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty, a więcej spłaca się w tym okresie odsetek. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej. Warto też po raz kolejny podkreślić, że raty będą równe tylko teoretycznie przez cały okres kredytowania, bowiem w okresach stabilności oprocentowania.

Raty malejące oblicza się w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. Zatem część kapitałowa jest tu stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.

Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej w takim stopniu jak rata malejąca.

Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest w poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.

Koszty uzyskania kredytu hipotecznego Istnieją koszty związane z uzyskaniem kredytu, które trzeba ponieść jednorazowo jeszcze przed, w momencie albo niedługo po jego otrzymaniu. Główne z nich to: • prowizja bankowa, • koszt wyceny nieruchomości (dla nieruchomości rynku wtórnego i po części nowo budowanych), • jednorazowe ubezpieczenia bankowe, np. od utraty pracy.

O kosztach tych kredytobiorca musi zostać poinformowany. Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim bank musi przede wszystkim dokładnie zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy, ale także poinformować go o wszystkich kosztach kredytu. Najpóźniej przy podpisaniu umowy powinniśmy otrzymać z banku formularz informacyjny dotyczą-

VII. Wybór banku i oferty kredytu

cy warunków udzielania kredytu, w którym podana jest wartość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO) i całkowitej kwoty do zapłaty na podstawie reprezentatywnego przykładu odnoszącego się do hipotetycznego kredytu na warunkach, na których zakłada się udzielenie dwóch trzecich kredytów danego rodzaju. Dodatkowo powinniśmy także otrzymać wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy – obecnie każdy kredytobiorca ma prawo w ciągu 14 dni od podpisania umowy bez podawania przyczyny od niej odstąpić.

Pozostałe koszty obsługi kredytu Należy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zaciąga się zobowiązania na długi okres. Warto się więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dalsza nasza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie taryfy opłat i prowizji banku.

W szczególności trzeba dowiedzieć się: • Czy bank pobiera prowizję za nadpłaty lub wcześniejszą spłatę kredytu?

• Czy bank ma oddziały, w których będzie można dokonywać wpłat gotówkowych?

• Gdzie znajduje się najbliższy taki oddział?

• Czy ewentualna zmiana harmonogramu jest bezpłatna?

• Z jakimi opłatami wiąże się nieterminowe spłacanie rat?

• Czy wakacje kredytowe, karencja w spłacie kredytu wiążą się z dodatkowymi kosztami?

Warto w tym miejscu wspomnieć o wakacjach kredytowych lub karencji w spłacie kredytu. Pierwszy termin oznacza zawieszenie całej raty, drugi – tylko raty kapitałowej.

Banki dopuszczają zazwyczaj wstrzymanie się z płatnością tylko jednej raty w roku, ale karencja może być udzielana na kilka miesięcy, a czasem nawet na cały rok. Przeważnie operacje te są bezpłatne, gdy uprzedzimy bank o zamiarze skorzystania z tych opcji (składając odpowiedni wniosek w oddziale banku). Należy jednak upewnić się, czy tak jest faktycznie, w momencie podpisywania umowy kredytowej, w której powinny też być określone warunki skorzystania z tych udogodnień.

REKLAMA

Maciej Korczyński Doradca ds. kredytów hipotecznych BEZPŁATNA POMOC W UZYSKANIU KREDYTU MIESZKANIOWEGO

53-656 Wrocław ul. Rybacka 9 tel. 722 26 31 18 maciej.korczynski@sprawdzonydoradca.pl

23

24

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło

VIII. Proces uruchamiania kredytu Składamy wniosek w wybranym banku Jeśli mamy już wybraną nieruchomość oraz bank, w którym chcemy uzyskać kredyt hipoteczny, nadszedł czas na złożenie wniosku. Od doradcy powinno się otrzymać dokładną listę dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku przez bank. Rodzaj dokumentów możemy podzielić na trzy grupy: • dokumenty podstawowe (np. dowody osobiste, wyciągi z kont itd.), • dokumenty związane z rodzajem osiąganego dochodu (zaświadczenia o dochodach, deklaracje podatkowe itp.), • dokumenty związane z nieruchomością (np. odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna itp.).

Kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto zatem zapytać, w jakich przypadkach można liczyć na pomoc swojego doradcy (ma to miejsce na przykład w sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a deweloper jest znany bankowi, w którym ubiegamy się o kredyt).

Wraz z kompletem dokumentów powinniśmy udać się albo do niezależnego doradcy, albo bezpośrednio do banku. Na miejscu, wraz z doradcą, wypełnia się wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu są obecni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.

Zakładając, że przyniesiemy komplet dokumentów niezbędnych dla banku, w pierwszej kolejności zwykle sprawdzana jest nasza historia kredytowa. Po otrzymaniu punktowej oceny historii kredytobiorcy z BIK-u zlecana jest wycena (lub inspekcja przedstawiciela banku) nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Zwykle trwa to kilka dni.

Teczka z kompletem dokumentów dotyczących kredytobiorcy przekazywana jest do weryfikacji przez zespół analityków banku (zwykle pracujących w centrali danego banku). Ocena dokumentów odbywa się w ustalonej kolejności. Analitycy sprawdzają poprawność dokumentów pod względem procedur danego banku, jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz obliczają naszą zdolność kredytową na podstawie przedstawionych dokumentów.

Ten etap jest najdłuższy i może trwać od kilku do nawet kilkunastu dni. Trzeba także pamiętać, że im lepsza oferta banku, tym więcej wniosków do weryfikacji i w związku z tym dłuższy okres oczekiwania na decyzję.

Negocjujemy Jeżeli zamierzasz negocjować z bankiem warunki kredytu, to należy skupić się na dwóch wielkościach: na marży i na prowizji, chociaż lepiej byłoby to ująć w ten sposób: na marży lub prowizji. Rzadko się bowiem zdarza, by można było negocjować wielkość obydwu tych wskaźników. Dlatego też warto zadać sobie pytanie: który z nich jest dla mnie ważniejszy? Odpowiedź zależy głównie od tego, jak szybko zamierzamy spłacić kredyt. Jeżeli spodziewamy się w stosunkowo niedługim czasie, czyli w perspektywie kilkunastu miesięcy, nagłego przypływu gotówki (finalizuje się sprawa spadkowa, zamierzamy sprzedać inną nieruchomość, ale czekamy na lepszą koniunkturę itp.), to lepiej starać się obniżyć prowizję. Jeżeli jednak nic nie wskazuje na taką możliwość, a kredyt zamierzamy spłacać przez co najmniej kilkanaście lat, to zadbajmy o niższą marżę.

VIII. Proces uruchamiania kredytu

Podstawowymi atutami w negocjacjach z bankiem są jednak w każdym z tych przypadków takie argumenty, jak: wysokie dochody (znacznie przewyższające wymogi minimalnej zdolności kredytowej) i wysoki wkład własny (jeżeli wynosi powyżej 20%, to można już negocjować). Dodatkowymi plusami może być gotowość założenia rachunku w banku-kredytodawcy, wykupienia pakietów inwestycyjnych czy założenia w nim lokat.

Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę Gdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający się proces analizy niektóre z nich stracą swoją aktualność, trzeba zatem przedstawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę: • Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?

• Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?

• Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBOR 3M czy WIBOR 6M)?

• Na jaki okres został nam przyznany kredyt?

• Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?

• Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?

• Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?

Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.

Składa się ono z dwóch elementów: 1. Marża banku – zysk banku. Powinna być stała przez cały okres kredytowania. Banki dla kredytów w PLN proponują obecnie marże na poziomie od 0,5 do 3%.

2. Zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowiązujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (najczęściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). Dla kredytów w PLN jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą aktualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).

Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne). Warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBOR będzie sukcesywnie rósł, a oprocentowanie naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej, to zmiany odczujemy po upływie dłuższego czasu. Przy stawce 3-miesięcznej zmiany w oprocentowaniu wystąpią szybciej.

Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako warunki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas tejże umowy.

25

26

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do jej podpisania. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Zwykle jednak całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.

Zanim złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią.

Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześ­nie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności: • Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?

• Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (czy WIBOR jest sześciomiesięczny [6M] czy trzymiesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?

• Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?

• Czy w umowie są wpisane opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?

• Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?

• Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?

Uruchomienie kredytu Po podpisaniu umowy o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby bank uruchomił środki kredytu. Przy transakcji na rynku wtórnym – na przykład podpisać akt notarialny. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipotecznego (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji uruchomienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na konto zbywców).

Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od procedur banku.

IX. Zalecenia dla kupujących

Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło PBG Erigo

IX. Zalecenia dla kupujących • Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.

• Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie obciążenie będzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.

• Należy zadbać o odpowiednie udokumentowanie swoich dochodów. W szczególności dotyczy to osób prowadzących osobiście działalność gospodarczą.

• Trzeba dobrze przygotować się na pytania ze strony doradcy kredytowego w banku.

Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych, a nie oferty marketingowej.

• Należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

• Jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. Rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. Dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty, z pewnością nie przyspieszymy sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowodować znaczne opóźnienia.

• W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowymi wymogami, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. Dlatego rozsądne wydaje się zabezpieczenie i złożenie wniosku w dwóch bankach.

• Uzbrójmy się w cierpliwość: bez względu na hasła reklamowe okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 1 do 2 tygodni. Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę. Jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy uwzględnić możliwe wahania czasowe uzyskania kredytu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej ze sprzedającym, odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

• Jeśli otrzymamy kredyt, ale po pewnym czasie spodziewamy się trudności z jego spłatą, nie zwlekajmy ze skontaktowaniem się z bankiem! Poinformujmy na piśmie o nadchodzących problemach, np. wymówieniu z pracy. Jeżeli nie mamy na tę okoliczność odpowiedniej polisy, wnioskujmy o wakacje kredytowe, karencję w spłacie kredytu lub wystąpmy z inną propozycją restrukturyzacji. Pamiętajmy: w interesie banku jest, abyśmy pozostali jego klientem.

Restrukturyzacja kredytu to zmiana ustalonych pierwotnie ogólnych zasad spłaty kredytu (w umowie, oprócz ogólnych zapisów, są też zazwyczaj uwzględnione rozwiązania do zastosowania w okolicznościach szczególnych). Istnieje szereg form restrukturyzacji, a najczęściej akceptowane przez banki to: • czasowe zawieszenie spłaty kredytu (wakacje kredytowe), • czasowe zawieszenie spłaty raty kapitałowej kredytu (karencja),

27

28

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

• wydłużenie okresu spłaty kredytu (zmniejszenie wysokości miesięcznej raty), • indywidualny harmonogram spłaty dostosowany do możliwości kredytobiorcy, • zmiana parametrów kredytu (np. zgoda banku na niższą marżę, ale ustalenie dodatkowego zabezpieczenia), • przeniesienie zobowiązania lub jego części na osobę trzecią (np. na członka rodziny), • umorzenie części zobowiązania.

Na każdym z wymienionych etapów muszą być spełnione zawiłe i skomplikowane procedury bankowe. I jeszcze jedno: bank tworzą ludzie! Oznacza to, że mogą oni popełniać błędy (co niestety wydłuży proces weryfikacji naszego wniosku), ale też można z nimi negocjować i w uzasadnionych przypadkach przyspieszać procedury.

Nie popełniaj tych błędów!

Pobieżne czytanie umów Jeżeli zapisy umowy, jaką mamy podpisać z deweloperem albo właścicielem mieszkania, są dla nas niejasne, poprośmy o ich szczegółową wykładnię. Warto śledzić też publikacje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w których prezentowane są niedozwolone postanowienia umowne. W raporcie „Konsument na rynku deweloperskim” UOKiK zakwestionował np. postanowienia obciążające konsumenta kosztami w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie. Zastrzeżenia Urzędu wzbudziły też zapisy nakładające na konsumenta dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki np. konieczność zawarcia umowy z konkretnym, wskazanym przez dewelopera ubezpieczycielem. Wniosek?

Umowy czytamy ze zrozumieniem i analizujemy je, pamiętając o wskazówkach UOKiK.

Kosztów więcej niż myślisz Cena mieszkania ma istotne znaczenie przy finalizacji transakcji. Jednak to nie wszystko! Oprócz kosztów samego kredytu trzeba liczyć się też z kosztami transakcyjnymi i urządzeniem mieszkania. W grę wchodzą przecież spore kwoty, które należy uwzględnić w ogólnej kalkulacji. Pamiętajmy o opłacie notarialnej, wpisie do księgi wieczystej i podatku od czynności cywilnoprawnych (jeśli kupujemy lokum z drugiej ręki). Zakup lokalu to prawdziwa operacja, także finansowa.

Zaniechanie negocjacji Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego, warto negocjować. I nie chodzi tu tylko o negocjacje z deweloperem bądź obecnym właścicielem lokum, ale także pertraktacje z bankiem. Dzięki temu będziemy mogli dostosować warunki kredytowe do naszej sytuacji. W grę wchodzą tu zwykle duże pieniądze, warto więc chociaż spróbować. Pamiętajmy, że siłę negocjacyjną wzmacnia wysoki poziom wkładu własnego i dobra historia kredytowa.

Pułapka niskich cen Dla większości nabywców głównym kryterium wyboru mieszkania jest jego cena. Stara zasada mówi, że kupując własne lokum, nie można brać pod uwagę tylko jednego czynnika, a zwykle takim jest cena. Szukanie najtańszej opcji może bowiem skończyć się mieszkaniem w lokalu o niskim standardzie albo położonym w fatalnie skomunikowanym miejscu. Mieszkanie powinno być azylem, do którego chce się wracać, a nie miejscem, z którego chce się jak najszybciej przeprowadzić.

X. Co nas czeka w 2015 roku – trendy i zmiany na rynku

Natalia Bihun, Open Finance, Niezależny Doradca Finansowy

X. Co nas czeka w 2015 roku – trendy i zmiany na rynku Zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości, przeanalizuj rynek. Jesteśmy świadkami nowych historycznych wydarzeń, które w znaczący sposób przyczynią się do podjęcia decyzji o zakupie własnego „M” w 2015 r.

Stojąc przed zamiarem zakupu nieruchomości albo decyzją o inwestowaniu zgromadzonego kapitału, warto zatrzymać się na moment i przeanalizować obecne trendy oraz zmiany, które obserwujemy w gospodarce i naszym systemie ekonomicznym.

Za nami niedawna decyzja Komisji Nadzoru Finansowego o obniżeniu stopy procentowej, czyli WIBOR-u. To już kolejna obniżka, którą obserwujemy od 2010 r. KNF systematycznie obniża WIBOR, który jest składnikiem oprocentowania naszych kredytów hipotecznych, gotówkowych, lokat bankowych czy wszelkich produktów kredytowych opartych o zmienną stopę procentową. Jeśli zatem jest on tak ważnym składnikiem oprocentowania, to automatycznie będzie miał wpływ na nasze decyzje zakupowe: – zwiększy naszą potencjalną zdolność kredytową w przypadku starania się o kredyt bankowy, co jest związane z niższym oprocentowaniem, czyli niższą przyszłą ratą braną do zdolności; • obniży comiesięczny koszt raty kapitałowo-odsetkowej w każdym kredycie, który spłacamy w naszej walucie, czyli w PLN; • niestety obniży także oprocentowanie posiadanych produktów inwestycyjnych w bankach, czyli lokat bankowych, polisolokat oraz tych opartych na zmiennym oprocentowaniu; • ważnym czynnikiem jest także zagrożenie wzrostu raty naszych kredytów; kiedy RPP znów podejmie decyzję o zwiększeniu stopy WIBOR, wtedy nasze raty zwiększą się od obecnie płaconych.

Innym, równie istotnym wydarzeniem ekonomicznym, które ma i będzie miało wpływ na nasze decyzje inwestycyjne i nie tylko są zmiany oraz wahania walut obcych. W ostatnich 3 miesiącach obserwujemy duże zmiany, szczególnie jeśli chodzi o CHF, czyli franka szwajcarskiego, euro oraz dolara amerykańskiego. Konsekwencje zniesienia przez Szwajcarski Bank Centralny obietnicy utrzymania kursu euro i franka powyżej granicy 1,2 franka w głównej mierze dotyczą inwestorów oraz tych osób, które kupują lub muszą kupować szwajcarską walutę. Dotąd SNB utrzymywał tzw. sztywny kurs, co oznaczało, że euro nie mogło kosztować mniej niż 1,2 franka. Decyzja ta wywołała panikę na rynkach. Zmiany kursu średniego podawanego przez NBP, który w rekordowym momencie wyniósł 4,3 zł, odczuły finansowo wszystkie gospodarstwa, co zwiększyło poziom wątpliwości co do tej wydawałoby się stabilnej waluty. Konsekwencje tej decyzji klienci mający kredyty we franku zaczęli już odczuwać poprzez wyższe raty kredytów albo odczują niebawem. Jest to związane z faktem, iż obecnie muszą oni zakupić walutę po dużo wyższym kursie, gdyż biorąc w niej kredyt, zaakceptowali ryzyko spreadu, czyli zmiany kursu i sprzedaży waluty obcej. Każda kolejna zmiana będzie powodować, że kredytobiorcy odczują ją w wysokości raty. Dodatkowo temu zjawisku towarzyszyć będą poczucie strachu oraz stres związany z brakiem pewności co do przyszłych notowań kursu. Ostatnie zmiany w kredytach hipotecznych wprowadzone przez KNF uniemożliwiły osobom zarabiającym w złotówkach brania kredytów w walutach obcych.

Nowe przepisy dotyczące kredytów hipotecznych, czyli obszernej części rynku odpowiedzialnej za realizowanie marzeń Polaków o własnym mieszkaniu czy domu, wpro-

29

30

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

wadziły spore poruszenie. Komisja Nadzoru Finansowego w nowej Rekomendacji S zaostrzyła zasady ich przyznawania. Zgodnie z jej wytycznymi od stycznia 2014 r. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt wynosił co najmniej 5 proc., w 2015 r. jest to co najmniej 10 proc., w 2016 r. – 15 proc., a od 2017 r. – 20 proc. Jego wysokość będzie też zależała od dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Nie będzie można go brać na dłużej niż 35 lat. W ocenie KNF wkład własny istotnie zmniejsza ryzyko i koszty kredytobiorcy. W przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 tys. zł finansowanej kredytem w 100 proc., spłacanym w systemie rat równych przy stopie procentowej 5 proc., łączny koszt odsetkowy kredytu wyniósłby 279,8 tys. zł, tymczasem dla kredytu z 20 proc. wkładem własnym byłoby to 223,8 tys. zł. Rekomendacja ma zapewnić bezpieczeństwo obu stronom – bankom oraz kredytobiorcom. Zapewne nowe zmiany w kredytach przyspieszą decyzje o zakupie własnego mieszkania, gdyż uzbieranie 15 czy 20 proc. wkładu własnego nie jest łatwe, uwzględniając, że zakup nieruchomości to także koszty bankowe i notarialno-skarbowe.

Ostatnim czynnikiem, który będzie odpowiedzialny za decyzję o zakupie nieruchomości, to zdecydowanie ceny mieszkań oraz program „Mieszkanie dla Młodych”. Obserwując rynek, oferty deweloperów oraz biur obrotu nieruchomościami, możemy zaobserwować ciągły, delikatny spadek cen mieszkań. Wiele decyzji deweloperów o obniżeniu ich ceny było spowodowanych wejściem w życie programu MdM, w którym średnia za metr kwadratowy mieszkania zaniżyła średnią cen sprzedawanych mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach polskich miast. Innym czynnikiem, który odpowiada za niższe ceny mieszkań w porównaniu z poprzednimi latami, to deflacja, czyli długotrwały spadek cen w gospodarce. Maleją ceny żywności, paliw, odzieży, a także mieszkań, domów, gruntów, co także wpływa na podejmowanie decyzji o zakupie. Nikt nie jest jednak w stanie przewidzieć, jak długo ten trend spadkowy się utrzyma.

Jeśli stajemy przed decyzją o zakupie mieszkania lub kolejnej nieruchomości, powinniśmy wziąć pod uwagę powyższe czynniki, które wpływają bezpośrednio na warunki, jakie otrzymamy w banku, starając się o kredyt na zakup nieruchomości.

fot. Wojciech Kozłowski • www.wojciechkozlowski.pl

XI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

Redakcja www.nieruchomosci.com.pl

XI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

W grudniu 2012 roku zakończony został program dopłat do kredytów „Rodzina na swoim”. Od stycznia 2014 roku wystartował nowy rządowy program wspierający zakup mieszkań przez młodych ludzi. „Mieszkanie dla Młodych”, czyli Ustawa o pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania przez młodych, została przegłosowana przez Sejm (27 września 2013 roku) i Senat, który w czasie posiedzenia 17 października 2013 roku nie zgłosił poprawek i przyjął ustawę. W głosowaniu za przyjęciem projektu opowiedziało się 52 senatorów, 10 było przeciw, a 26 wstrzymało się od głosu. Senatorzy pozytywnie ocenili sposób dofinansowania, które zapewnia program. Jednorazowy zastrzyk środków zmniejszający saldo kapitału na początku okresu kredytowania poprawi wg nich sytuację wielu kredytobiorców.

31 października 2013 roku ustawę podpisał Prezydent RP. W ustawie zostały zapisane warunki, jakie muszą spełnić zarówno osoby ubiegające się o pomoc finansową państwa w zakupie pierwszego mieszkania, jak i deweloperzy budujący te mieszkania. Program przewidziany jest na 4 lata, wnioski o dofinansowanie zakupu pierwszego własnego mieszkania będzie można składać do 30 września 2018 roku, natomiast pieniądze będą wypłacane do końca każdego roku kalendarzowego. Następnie – po dokonaniu oceny efektów programu – rząd podejmie decyzję o jego ewentualnym przedłużeniu lub też zastąpieniu inną alternatywą.

Z budżetu państwa na dopłaty zostanie przeznaczonych: – 600 mln zł w 2014 roku, – 715 mln w 2015 roku, – 730 mln w 2016 roku, – 746 mln w 2017 roku, – 762 mln w ostatnim, 2018 roku.

Kiedy liczba chętnych na zakup mieszkania w danym roku przekroczy przewidziane na ten cel pieniądze, przyjmowanie wniosków ma być wstrzymywane i uruchamiane ponownie w kolejnym roku kalendarzowym. O kolejności rozpatrywania będzie decydowała data wpłynięcia wniosku. Najkorzystniej zatem będzie decydować o zakupie mieszkania na samym początku roku, żeby zwiększyć swoje szanse na rozpatrzenie wniosku i wypłatę pieniędzy. Część warunków, zwłaszcza dotyczących rozmiarów mieszkań, których zakup zostanie objęty dotacjami, została przeniesiona z wcześniejszego programu pomocowego „Rodzina na swoim”. Najważniejsza różnica pomiędzy tymi programami jest taka, że tym razem wspierany jest zakup mieszkań wyłącznie na rynku pierwotnym, a nie – jak w wypadku RnS – także na wtórnym.

Warunki programu „Mieszkanie dla Młodych” Obecnie trwają intensywne prace nad nowelizacją ustawy. Na zmianach skorzystają m.in. rodziny i osoby z większą liczbą dzieci, członkowie spółdzielni mieszkaniowych, pary będące w nieformalnych związkach czy osoby adaptujące budynki na potrzeby mieszkaniowe.

31

32

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Poniżej prezentujemy podstawowe, wciąż aktualne założenia programu MdM, natomiast informacje o szykowanych zmianach zamieszczone są na końcu rozdziału.

1.

Kto może stać się beneficjentem programu?

O dofinansowanie zakupu mieszkania w ramach rządowego programu mogą ubiegać się osoby, które złożą wniosek najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym ukończą 35 lat. Stan cywilny nie jest brany pod uwagę. Dofinansowanie wkładu własnego przysługuje małżeństwom, osobom samotnie wychowującym dzieci i tzw. singlom.

W przypadku małżeństw warunek nieukończenia 35 lat dotyczy tylko młodszego z małżonków, czyli w praktyce beneficjentami programu mogą stać się również osoby starsze niż przewiduje to ustawodawca, jeśli są w związku małżeńskim z osobą poniżej 35. roku życia.

2.

Jaki rodzaj pomocy oferuje program?

MdM – inaczej niż w przypadku programu „Rodzina na swoim”, który funkcjonował w formie dopłat do rat kredytu (przez okres 8 lat) – polega na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego udzielanym w momencie wypłaty kredytu. Podobnie jak w przypadku „Rodziny na swoim”, kredytu w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” udzielają banki, które podpiszą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Pieniądze na realizację programu są wypłacane bezpośrednio z utworzonego w tym celu Funduszu Dopłat. Osoby zainteresowane MdM powinny zgłosić się do doradcy finansowego lub banku, który przystąpił do programu. Otrzymają zestaw pytań weryfikujących, czy spełniają warunki programu (np. czy obecnie lub w przeszłości byli właścicielami mieszkania lub domu). Potem – zgodnie z wewnętrznymi procedurami – wyliczona zostanie ich zdolność kredytowa. Jeżeli zostaną spełnione wszystkie warunki, to w momencie wypłaty kredytu kapitał początkowy zostanie pomniejszony o kwotę dopłaty. Bank kredytujący wystąpi następnie do BGK z wnioskiem o zwrot dopłaty wypłaconej kredytobiorcy. W przeciwieństwie do poprzedniego programu „Rodzina na swoim” kredytobiorca przez cały okres kredytowania będzie miał ratę na tym samym poziomie (przy RnS dopłata dotyczyła pierwszych ośmiu lat kredytowania, po tym okresie rata rosła).

3.

Jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy program?

Program dotyczy nowo wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pochodzących z rynku pierwotnego i nabytych od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (np. dewelopera). W przypadku domów jednorodzinnych dopuszczalna jest budowa systemem gospodarczym, jednak tutaj zasady uzyskiwania dofinansowania kredytu są nieco inne.

Zamiast pieniędzy na dofinansowanie wkładu własnego kredytu osoby samodzielnie go budujące mogą wnioskować o zwrot części kosztów (podatku VAT) za zakupione materiały budowlane po 1 stycznia 2014 roku (liczy się data uzyskania pozwolenia na budowę). Osoby budujące dom w systemie gospodarczym muszą bardzo skrupulatnie gromadzić wszystkie faktury, ponieważ to one będą podstawą zwrotu części poniesionych kosztów. Co ważne, uzyskać można częściowy zwrot pieniędzy nie tylko na budowę nowego domu od podstaw, ale również na nadbudowę i rozbudowę już istniejącego budynku. Pozostałe warunki dotyczące rozmiarów nieruchomości i kwot pieniężnych dla budujących domy samodzielnie są takie same jak dla kupujących nieruchomość na rynku pierwotnym oprócz zastrzeżenia, że budujący na własną rękę w chwili złożenia wniosku nie mogą mieć więcej niż 36, a nie 35 lat. Wynika to z tego, że chodzi o zwrot kosztów już poniesionych, a nie przyszłych wydatków.

XI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

4.

Jaka jest wysokość wsparcia?

Osoby bezdzietne i single mogą liczyć na wsparcie w wysokości 10 proc. wartości mieszkania, natomiast osoby wychowujące jedno lub dwoje dzieci na 15 proc. wsparcia. O dodatkową pomoc w wysokości kolejnych 5 proc. mogą ubiegać się osoby, które są rodzicami lub prawnymi opiekunami trójki lub więcej dzieci albo już po podpisaniu umowy kredytowej zostały rodzicami lub przysposobiły trzecie dziecko, pod warunkiem że to trzecie dziecko pojawi się w rodzinie nie później niż w ciągu 5 lat po zakupie kredytowanego mieszkania. Wniosek o spłatę części kredytu nabywca składa w okresie 6 miesięcy od dnia urodzenia lub przysposobienia dziecka. Ważne jest, że wsparcie z tytułu powiększenia rodziny jest udzielane jednorazowo, tzn. jeżeli ktoś przy podpisywaniu umowy miał już trójkę dzieci i skorzystał z większego dofinansowania, nie dostanie dodatkowych pieniędzy w przypadku powiększenia rodziny o kolejne dzieci. Podobnie: jeżeli przy podpisaniu umowy kredytobiorca miał tylko dwoje lub jedno dziecko, a później urodzi mu się lub zostanie przysposobione trzecie, to po zgłoszeniu tego faktu będzie mógł uzyskać dodatkowe środki tylko jednorazowo, czyli urodzenie czwartego dziecka nie da mu dodatkowych przywilejów.

Dofinansowanie dotyczy wkładu własnego, a nie spłaty odsetek. Różnica jest tutaj o tyle ważna, że kiedy np. po urodzeniu trzeciego dziecka kredytobiorca otrzyma dodatkowe wsparcie, bank – zgodnie z zapisami ustawy – nie będzie mógł pobierać żadnych opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.

5.

Ile wynosi limit metrażu i ceny mieszkania, które można kupić w ramach programu?

Podobnie jak w przypadku wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”, mieszkania zakupione w ramach programu rządowego nie mogą mieć więcej niż 75 m kw. powierzchni użytkowej, natomiast domy nie więcej niż 100 m kw. Co ważne, dofinansowanie dotyczy zakupu tylko 50 m kw. powierzchni użytkowej, jeśli więc kupimy mieszkanie o powierzchni 75 m kw., to i tak dostaniemy dofinansowanie takie samo jak na mieszkanie 50-metrowe. Trochę większe lokale będą mogły kupić osoby wychowujące co najmniej trójkę dzieci: odpowiednio 85 m kw. w przypadku mieszkań i 110 m kw. przy domach jednorodzinnych.

Ograniczenia narzucone przez ustawę dotyczą również ceny za metr kwadratowy lokali, które mogą być kupione w ramach programu MdM. Cena zakupu mieszkania lub domu objętego finansowym wsparciem nie może przekroczyć (w przeliczeniu na 1 m kw.) limitu, który został określony jako 110 proc. średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźniki są określane przez wojewodów i ogłaszane przez BGK. Limity z założenia mają być dopasowane do cen w danym regionie i dzielą się na 3 kategorie: obowiązujące dla stolic województw, gmin sąsiadujących ze stolicami i dla pozostałych miejscowości w danym województwie.

Dla Wrocławia i okolic wynoszą one: 5112,30 zł (Wrocław); 4528,40 zł (gminy przylegające do Wrocławia) oraz 3944,60 zł (dla pozostałych gmin województwa dolnośląskiego).

Limit dla 1 m kw.

Wrocław

Gminy przylegające do Wrocławia

Pozostałe gminy województwa dolnośląskiego

5112,3 zł

4528,4 zł

3944,6 zł

33

34

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Limity cenowe w programie MdM obowiązujące w I kwartale 2015 r.: w stolicach województw Warszawa Poznań Gdańsk Olsztyn Wrocław Kraków Łódź Katowice Kielce Szczecin Lublin Bydgoszcz i Toruń Białystok Rzeszów Gorzów Wlkp. i Zielona Góra Opole

6583,1 zł 5915,8 zł 5303,1 zł 5139,2 zł 5112,3 zł 5083,1 zł 4717,9 zł 4713,0 zł 4575,2 zł 4507,8 zł 4457,3 zł 4417,6 zł 4396,2 zł 4351,6 zł 4152,0 zł 3896,2 zł

na terenie gmin przylegających do miast Poznań Gdańsk Kraków Warszawa Wrocław Katowice Łódź Szczecin Lublin Białystok Olsztyn Bydgoszcz i Toruń Rzeszów Gorzów Wlkp. i Zielona Góra Kielce Opole

5036,5 zł 4912,9 zł 4744,0 zł 4596,8 zł 4528,4 zł 4332,4 zł 4236,9 zł 4211,4 zł 4166,1 zł 4163,5 zł 4140,2 zł 4020,5 zł 3984,8 zł 3833,8 zł 3808,1 zł 3730,1 zł

na terenie pozostałych gmin województwa Pomorskie Małopolskie Wielkopolskie Śląskie Dolnośląskie Podlaskie Zachodniopomorskie Lubelskie Mazowieckie Łódzkie Kujawsko-Pomorskie Podkarpackie Opolskie Lubuskie Warmińsko-Mazurskie Świętokrzyskie

4522,7 zł 4405,0 zł 4197,1 zł 3951,8 zł 3944,6 zł 3930,9 zł 3914,9 zł 3874,8 zł 3830,6 zł 3756,0 zł 3623,4 zł 3617,9 zł 3564,0 zł 3515,6 zł 3450,2 zł 3173,5 zł

XI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

6.

Jaki jest minimalny okres, na który należy zaciągnąć kredyt?

Minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat.

7.

W jakiej walucie można zaciągnąć kredyt?

Kredyt powinien zostać udzielony wyłącznie w walucie polskiej.

8.

Jakie są zasady finansowania?

Ustawa wprowadza zasadę, że kwota kredytu ma stanowić co najmniej 50% ceny należnej na zakup lokalu, zatem środków własnych trzeba mieć nie więcej niż 50% wartości ceny zakupu lokalu. Wymagana jest zdolność kredytowa, która pozwoli na zaciągnięcie kredytu w jednym z banków uprawnionych do udzielania pomocy finansowej w programie MdM.

9. Czy osoby, które chcą skorzystać z MdM, mogą być właścicielami innego mieszkania?

Przyszli beneficjenci programu nie mogą być właścicielami ani współwłaścicielami mieszkania zarówno w momencie udzielenia kredytu, jak i w przeszłości. Założeniem programu jest umożliwienie zakupu PIERWSZEGO mieszkania lub domu. W przypadku małżeństw w sytuacji, kiedy jedno z małżonków miało mieszkanie przed ślubem i wniosło je jako majątek wspólnoty, z MdM nie mogą skorzystać oboje. Wyłączenia z programu nie obejmują posiadania ułamkowej części nieruchomości lub nieruchomości otrzymanej w drodze spadku. Mieszkanie lub dom w myśl ustawy mają być przeznaczone wyłącznie na własne potrzeby, a nie np. na wynajem, użyczenie lub jako lokata kapitału.

10. Kto może razem z beneficjentem przystąpić do kredytu?

Jeżeli pomimo dofinansowania wkładu własnego nabywca w ocenie banku nadal nie będzie miał zdolności kredytowej, do kredytu będą mogli przystąpić zstępni, wstępni (czyli osoby, po których dziedziczymy lub które dziedziczą po nas) oraz rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie.

11. Kiedy można stracić dofinansowanie?

W kolejnych latach od uzyskania dotacji niektórzy beneficjenci mogą stracić lub zyskać dodatkowe pieniądze. Część z warunków, jakie muszą spełniać osoby ubiegające się o przyznanie dofinansowania, musi pozostać aktualna przez kolejne 5 lat po jego przyznaniu.

Ustawa przewiduje bowiem, że np. jeżeli w ciągu 5 lat od daty zostania właścicielem nieruchomości kredytobiorca dokona zbycia prawa własności lub współwłasności mieszkania czy domu nabytego w ramach programu, wynajmie je lub użyczy, zmieni sposób jego użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (czyli np. przerobi mieszkanie na sklep, co oznacza, że będzie ono służyło celom inwestycyjnym), uzyska prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego (z wyłączeniem spadku i darowizny), wtedy będzie musiał zwrócić część dotacji w wysokości proporcjonalnej do czasu, jaki pozostał do końca okresu 5 lat trwania programu. Mówiąc prościej: jeżeli sprzedamy nasze mieszkanie po 3 latach, to powinniśmy zwrócić 2/5 (przeliczając na miesiące: 24/60) kwoty dopłaty. Jedynym wyjątkiem jest tutaj sytuacja, w której to drugie mieszkanie zostanie odziedziczone w spadku. Po upływie 5 lat nabywamy natomiast pełne prawa do dysponowania naszym lokum.

35

36

WROCŁAW | Poradnik kredytowy

Na powiadomienie banku o wszelkich zmianach sytuacji ustawodawca przeznaczył 30 dni, a w razie niedotrzymania tego terminu grożą sankcje w wysokości przyznanych dotacji wraz z odsetkami za zwłokę.

Można jednak nie tylko stracić, ale też zyskać dodatkowe pieniądze. Jeżeli kredytobiorca w ciągu 5 lat od daty przyznania kredytu zostanie rodzicem lub opiekunem prawnym trzeciego dziecka, będzie mógł ubiegać się o dodatkowe jednorazowe dofinansowanie spłaty części kredytu (w wysokości 5 proc. kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych), czyli w sumie obejmie go wsparcie w wysokości 20 proc.

12. Czy osoba wynajmująca mieszkanie może skorzystać z MdM? Ustawa przewiduje możliwość wykupu od dewelopera mieszkań, które zostały wybudowane z myślą o wynajmie. Najemca takiego mieszkania może starać się o wsparcie finansowe państwa na jego zakup pod warunkiem, że umowa najmu została zawarta po 31 grudnia 2012 roku i spełnia wszystkie pozostałe kryteria dotyczące kupowania mieszkań w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”.

13. Gdzie można zarejestrować się w programie?

W programie „Mieszkanie dla Młodych” można zarejestrować się na stronie: http://mieszkaniedlamlodych.com/zapytaj-o-doplate/

Utworzono także specjalną ogólnopolską infolinię czynną 24 h na dobę. Informacje można uzyskać pod numerem telefonu: 22 295 44 22.

14. W jaki sposób można się dowiedzieć, który deweloper ma w swojej ofercie mieszkania lub domy kwalifikujące się do programu „Mieszkanie dla Młodych”?

Zarówno banki, jak i sprzedawcy będą podawać w swoich ofertach informacje o możliwości skorzystania ze wsparcia finansowego w ramach MdM. Bank Gospodarstwa Krajowego będzie natomiast umieszczać w Biuletynie Informacji Publicznej aktualny wykaz instytucji kredytujących.

Nowelizacja programu „Mieszkanie dla Młodych” Do końca września 2014 r. wykorzystano niespełna 40% środków przeznaczonych na bieżący rok. Deweloperzy przyznają, że program wprawdzie zwiększył zainteresowanie klientów mniejszymi mieszkaniami, ale nadal wybierają oni przede wszystkim atrakcyjne lokalizacje w centrum miast, tam gdzie mieszkania nie zawsze mieszczą się w narzuconych przez MdM limitach.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju opublikowało projekt nowelizacji ustawy o MdM. Rząd planuje wprowadzenie szeregu zmian, które mają na celu zwiększenie popularności programu, wyeliminowanie dotychczasowych niedociągnięć i pobudzenie rynku budowlanego w Polsce: 1. Zwiększenie finansowego wsparcia dla rodzin wielodzietnych. W przypadku rodzin wychowujących dwoje dzieci kwota wsparcia zostanie zwiększona do 20% wartości odtworzeniowej mieszkania (obecnie mnożnik ten wynosi 15%). W przypadku beneficjentów z trojgiem lub większą liczbą dzieci mnożnik ten wyniesie 30% (obecnie 15%). Dużym plusem dla tych rodzin jest także inna zaplanowana zmiana. W ich przypadku projekt ustawy przewiduje zniesienie warunku pierwszego mieszkania oraz limitu wieku. Tym samym wsparcie MdM może zostać roz-

XI. Czym jest program „Mieszkanie dla Młodych”?

szerzone na osoby powyżej 35 lat, które mają już mieszkanie, ale chciałyby na przykład zamienić je na większe, co obecnie nie jest możliwe. Dodatkowym benefitem będzie zwiększenie powierzchni mieszkania wyznaczającej wysokość maksymalnego wsparcia. Obecnie jest to 50 m kw., docelowo wartość ta wzrośnie do 65 m kw.

2. Dotowanie wszystkich mieszkań spółdzielczych z rynku pierwotnego. Obecnie banki dosyć niechętnie udzielają kredytów na zakup takich nieruchomości. Powodem takiego postępowania ma być głównie niemożność wyliczenia kwoty dopłaty, która bazuje na ostatecznej kwocie wartości mieszkania. Nowelizacja ma umożliwić uczestnictwo w programie MdM nabywcom, którzy podpiszą ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu. Podstawą do uzyskania prawa własności mieszkania będzie wniesienie do spółdzielni wkładu budowlanego. Wypłata dofinansowania wkładu własnego w ramach MdM-u będzie dotyczyła ostatniej części płatności na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

3. Możliwość zaciągnięcia kredytu z dowolną osobą, nie tylko członkiem rodziny.

Taka konstrukcja uniemożliwiała zaciągnięcie wspólnego kredytu np. przez narzeczeństwa lub osoby żyjące w związkach nieformalnych. W docelowym projekcie ograniczenie w przystępowaniu do umowy kredytu członków najbliższej rodziny beneficjenta ma zostać zniesione. Ustawodawca rozważa jednak zachowanie wymogu, zgodnie z którym osoba trzecia będzie mogła przystąpić do kredytu jedynie w przypadku braku zdolności kredytowej beneficjenta programu.

4. Możliwość udzielenia wsparcia w ramach MdM w związku z zakupem mieszkań powstałych w wyniku adaptacji i przebudowy (o ile w wyniku tych czynności powstało nowe mieszkanie). Obecna wersja ustawy jednoznacznie wskazywała, że dofinansowaniem mogą być objęte jedynie nowo wybudowane mieszkania, a lokale powstałe w wyniku przebudowy były niechętnie finansowane. Nowelizacja zakłada wprowadzenie w ustawie zmian wskazujących, że dofinansowaniem w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” mogą zostać objęte także mieszkania nowo powstałe w wyniku przebudowy. Warunkiem utworzenia takiego mieszkania ma być zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkaniowego wydane przez starostę.

5. Umożliwienie przekazania dopłaty przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Obecnie trwają intensywne prace legislacyjne, aby jak najwcześniej wprowadzić powyższe propozycje w życie. Sam projekt znajduje się w fazie konsultacji społecznych.

Istnieje szansa, że zmiany wejdą w życie w połowie 2015 roku. Źródła: – artykuł „Nowe dla młodych” autorstwa Anny Andrusyszyn-Wojtasik zamieszczony w „Rynku Dolnośląskim” nr 11/2013; – Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi; – portal „MieszkanieDlaMlodych.pl”, „MieszkanieDlaMlodych.com”, analizy Home Broker i Expander, dane Banku Gospodarstwa Krajowego.

37

38

wROCŁaw | poradnik kredytowy

wykaZ wybRanyCh inwESTyCji

Art-Deweloper Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Strachowskiego 9 Biuro Handlowe: ul. Dwa Światy 3E, Bielany Wr. tel. 71 719 57 72, kom. 517 803 148 www.art-deweloper.pl www.multi-forma.pl

Nazwa: Osiedle Multi-forma 2 Ślęza, ul. Dębowa Cena: 380 000–559 000 zł brutto Metraż: 112,86–126,34 m2 Liczba domów: 14/24

sprzedaz@art-deweloper.pl

Art-Deweloper Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Strachowskiego 9 Biuro Handlowe: ul. Dwa Światy 3E, Bielany Wr. tel. 71 719 57 72, kom. 517 803 148 www.art-deweloper.pl sprzedaz@art-deweloper.pl

Nazwa: Art-Business Center Wrocław, ul. Strachowskiego 9 Cena od: 5300 zł/m2 netto Metraż: 1100 m2 powierzchni biurowo-usługowej

PREZENTACJA PODSTAWOWA INWESTYCJI 190 zł

kontakt: 501 730 498 | 509 996 161 | 500 111 336

www.nieruchomosci .com.pl

Wykaz wybranycc inwestycji

ATC Development

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Prądzyńskiego 40A tel. 71 790 11 09, 695 05 55 21

Nazwa: Śródmieście Odnowa Wrocław, ul. Prądzyńskiego 40

www.atcdevelopment.pl sprzedaz@atcdevelopment.pl

Cena: 5900–7300 zł/m2 Metraż: 29–64 m2

CTE SA

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Gwiaździsta 66 (Sky Tower) tel. 71 79 99 910, 694 228 690 www.cte-sa.pl cte@cte-sa.pl

Nazwa: Osiedle Zielone Wzgórze Wrocław, ul. Łukowska/Siedlecka Cena: od 3297 zł/m2 (brutto) Metraż: 69–169 m2 Liczba lokali (mieszkań i szeregów): 44

CTE SA

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Gwiaździsta 66 (Sky Tower) tel. 71 79 99 910, 694 228 690 www.cte-sa.pl cte@cte-sa.pl

Nazwa: Suwalska Wrocław, ul. Suwalska Metraż: 34–71 m2 Liczba mieszkań: 36

PBO DACH BUD Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Komandorska 53 H

Nazwa: Kminkowa

tel. 71 367 57 88 www.dachbud.com.pl

Wrocław, ul. Kminkowa Cena: 4000–4600 zł/m2 (w cenie miejsce parkingowe) Metraż: 32,15–84,51 m2 Liczba mieszkań: 184

39

40

wROCŁaw | poradnik kredytowy

Inter-es Deweloper

DANE INWESTYCJI

ul. Jedności Narodowej 194 tel. 71 323 15 31, 71 323 15 50

Nazwa: Osiedle Centrum Wrocław, ul. Kościuszki

www.deweloper-is.pl info@deweloper-is.pl

Cena: od 154 000 zł Metraż: 22–115 m2 Liczba mieszkań: 53

Inter-es Deweloper

DANE INWESTYCJI

ul. Jedności Narodowej 194 tel. 71 323 15 31, 71 323 15 50 www.deweloper-is.pl info@deweloper-is.pl

Nazwa: Osiedle Bezpieczna Wrocław, ul. Bezpieczna Cena: od 170 000 zł Metraż: 28,4–107,1 m2 Liczba mieszkań: 84

Inter-es Deweloper

DANE INWESTYCJI

ul. Jedności Narodowej 194 tel. 71 323 15 31, 71 323 15 50 www.deweloper-is.pl info@deweloper-is.pl

Nazwa: Osiedle Długosza Wrocław, ul. Długosza Cena: od 182 000 zł Metraż: 48–83 m2 Liczba mieszkań: 13

Inter-es Deweloper

DANE INWESTYCJI

ul. Jedności Narodowej 194

Nazwa: Zielony Szelest

tel. 71 323 15 31, 71 323 15 50 www.deweloper-is.pl

Wrocław, ul. Obrońców Poczty Gdańskiej

info@deweloper-is.pl

Cena: od 4622 zł/m2 Metraż: 62–98 m2 Liczba mieszkań: 9

Wykaz wybranycc inwestycji

Inter-es Deweloper

DANE INWESTYCJI

ul. Jedności Narodowej 194 tel. 71 323 15 31, 71 323 15 50

Nazwa: Prądzyńskiego Wrocław, ul. Prądzyńskiego

www.deweloper-is.pl info@deweloper-is.pl

Cena: od 4931 zł/m2 Metraż: 50,50–70,91 m2 Liczba mieszkań: 29

Format Deweloper Sp. z o.o. DANE INWESTYCJI Siechnice, ul. Mieszczańska 5a/9 tel. 71 717 53 00, 71 717 34 00 www.format.wroclaw.pl biuro@format.wroclaw.pl

Nazwa: Osiedle Campanila Siechnice, ul. św. Katarzyny/Mieszczańska Cena: od 4750 zł/m2 Liczba dostępnych mieszkań: 4 z 84

Format Deweloper Sp. z o.o. DANE INWESTYCJI Siechnice, ul. Mieszczańska 5a/9 tel. 71 717 53 00, 71 717 34 00 www.format.wroclaw.pl biuro@format.wroclaw.pl

Nazwa: Patio Mieszczańska Siechnice, ul. Mieszczańska/Włościańska Cena: od 4528,43 zł/m2 Liczba dostępnych mieszkań: 20 z 52

Format Deweloper Sp. z o.o. DANE INWESTYCJI Siechnice, ul. Mieszczańska 5a/9

Nazwa: Patio Włościańska

tel. 71 717 53 00, 71 717 34 00 www.format.wroclaw.pl

– budowa rozpoczęta Siechnice,

biuro@format.wroclaw.pl

ul. Włościańska/św. Krzyża Cena: od 4528,43 zł/m2 Liczba dostępnych mieszkań: 36 z 36

41

42

wROCŁaw | poradnik kredytowy

INKOM S.A.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Długosza 3 tel. 71 78 18 618, 71 78 18 718

Nazwa: Nowy Port ul. Chałupnicza 21

www.inkomsa.pl doradcy@inkomsa.pl

Wrocław, Swojczyce Cena: od 4800 zł/m2 Metraż: 45–64 m2

INKOM S.A.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Długosza 3 tel. 71 78 18 618, 71 78 18 718 www.inkomsa.pl doradcy@inkomsa.pl

Nazwa: Plus Park ul. Marszowicka Wrocław, Leśnica Cena: od 5050 zł/m2 Metraż: 42–60 m2

KG GROUP Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Biuro Sprzedaży: Wrocław, ul. Bolesława Krzywoustego 265A tel. 71 725 63 20 www.osiedlerycerskie.com.pl biuro@osiedlerycerskie.com.pl

Nazwa: Osiedle Rycerskie Wrocław, ul. Zielna 19–21 Cena: od 4500 zł/m2 brutto Metraż: 26–67 m2 Liczba mieszkań: 73

Budownictwo Osiedle Rodzinne Sp. z o.o.

Sp. komandytowa

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Buforowa 116 tel. 500 636 900 www.osiedlerodzinne.pl biuro@osiedlerodzinne.pl

Nazwa: Osiedle Rodzinne Wrocław, ul. Buforowa Cena: od 2862 zł/m2 Metraż: od 56 m2 Liczba mieszkań: 52

Wykaz wybranycc inwestycji

Budownictwo Osiedle Rodzinne Sp. z o.o.

Sp. komandytowa Smolec, ul. Chłopska tel. 500 87 87 97 www.nowysmolec.pl smolec@nowysmolec.pl

Budownictwo Osiedle Rodzinne Sp. z o.o.

Sp. komandytowa Domaszczyn, ul. Fiołkowa tel. 500 636 900 www.domaszczyn.com.pl biuro@osiedlerodzinne.pl

Budownictwo Osiedle Rodzinne Sp. z o.o.

Sp. komandytowa Wrocław, ul. Buforowa 116 tel. 500 636 900 www.osiedlerodzinne.pl biuro@osiedlerodzinne.pl

Budownictwo Osiedle Rodzinne Sp. z o.o.

Sp. komandytowa Smolec, ul. Chłopska tel. 500 87 87 97 www.ogrodowa-smolec.pl biuro@ogrodowa-smolec.pl

DANE INWESTYCJI Nazwa: Nowy Smolec Smolec, ul. Chłopska Cena: od 2744 zł/m2 Metraż: od 53,4 m2 Liczba mieszkań i domów: 21

DANE INWESTYCJI Nazwa: Domaszczyn Osiedle Rodzinne Domaszczyn, ul. Fiołkowa Cena: od 239 000 zł Metraż: 73,63–91,21 m2 Liczba mieszkań i domów: 32 i 24

DANE INWESTYCJI Nazwa: Nowe Żerniki Osiedle Rodzinne Wrocław, ul. Białogardzka Cena: od 192 000 zł Metraż: 29–100 m2 Liczba mieszkań: 48

DANE INWESTYCJI Nazwa: Ogrodowa Smolec Osiedle Rodzinne Smolec, ul. Ogrodowa Cena: od 254 000 zł Metraż: 74–(74+36) m2 Liczba mieszkań: 20

43

44

wROCŁaw | poradnik kredytowy

PRODIM Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wysoka, ul. Lipowa 6/14 tel. 692 481 646

Nazwa: Nowe Karwiany Karwiany, ul. Polna, Klonowa

www.pro-dim.pl www.nowekarwiany.pl

Cena: od 420 000 zł/szereg Metraż: 142 m2 Liczba szeregów: 8

biuro@pro-dim.pl

Rafin Deweloper

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Kołłątaja 18 tel. 71 788 78 88 www.rafin.pl biuro.sprzedazy@rafin.pl

Nazwa: Dobre Osiedle ul. Zatorska Wrocław, Psie Pole Cena: 4900–5500 zł/m2 Metraż: 40–60 m2

Rafin Deweloper

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Kołłątaja 18 tel. 71 788 78 88 www.rafin.pl biuro.sprzedazy@rafin.pl

Nazwa: Kępa Mieszczańska ul. Dmowskiego Wrocław, Stare Miasto Cena: 5900–7500 zł/m2 Metraż: 25–88 m2

Rafin Deweloper

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Kołłątaja 18

Nazwa: Złota Podkowa

tel. 71 788 78 88 www.rafin.pl

ul. Zwycięska Wrocław, Krzyki

biuro.sprzedazy@rafin.pl

Cena: 5111–6100 zł/m2 Metraż: 45–78 m2

Wykaz wybranycc inwestycji

Rafin Deweloper

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Kołłątaja 18 tel. 71 788 78 88

Osiedle 12 miesięcy Iwiny, ul. Polna

www.rafin.pl biuro.sprzedazy@rafin.pl

Cena: 490 000 zł Metraż: 151 m2

Nazwa: Bursztynowa Wrocław, ul. Bursztynowa Cena: 5180 zł/m2 Metraż: 40–78 m2 Liczba mieszkań: 13

WPB Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85

Nazwa: Kępa Leśnicka

tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21 www.wpb.wroc.pl

Wrocław, ul. Mokrzańska Cena: 3625 zł/m2 Metraż: 160 m2 Liczba szeregów: 9

m.cebrowski@wpb.wroc.pl

M

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85 tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21 www.wpb.wroc.pl m.cebrowski@wpb.wroc.pl

Md

DANE INWESTYCJI

aw

WPB Sp. z o.o.

ani

Nazwa: Mariposa Wrocław, ul. Arbuzowa/Daktylowa Cena: 5000 zł/m2 Metraż: 30–60 m2 Liczba mieszkań: 147

szk

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Oliwkowa 14/15 tel. 71 733 06 06, 691 946 702 www.salwirak.pl sekretariat@salwirak.pl

Mie

Salwirak Sp. z o.o.

45

46

wROCŁaw | poradnik kredytowy

WPB Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85 tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21

Nazwa: Osiedle Literackie II Wrocław, ul. Tyrmanda

www.wpb.wroc.pl m.cebrowski@wpb.wroc.pl

Cena: 4983 zł/m2 Metraż: 57–64 m2 Liczba mieszkań: 9

WPB Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85 tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21 www.wpb.wroc.pl m.cebrowski@wpb.wroc.pl

Nazwa: Dożynkowa Wrocław, ul. Dożynkowa Cena: 5180 zł/m2 Metraż: 28–74 m2 Liczba mieszkań: 12

WPB Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85 tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21 www.wpb.wroc.pl m.cebrowski@wpb.wroc.pl

Nazwa: Strzegomska Wrocław, ul. Strzegomska Cena: 5970 zł/m2 Metraż: 45,1–55,4 m2 Liczba mieszkań: 3

WPB Sp. z o.o.

DANE INWESTYCJI

Wrocław, ul. Grabiszyńska 85

Nazwa: Siostrzana

tel. 71 342 88 80, 71 342 50 21 www.wpb.wroc.pl

Wrocław, ul. Siostrzana Cena: 5180 zł/m2 Metraż: 42–51 m2 Liczba mieszkań: 14

m.cebrowski@wpb.wroc.pl