VESTLANDSKE BOLIGBYGGELAG
Ã…rsrapport 2015
2015 var et godt år for Vestbo 2015 var et godt år for Vestbo. Byggeaktiviteten var stor, men vi hadde relativt færre ferdigstillelser. Salget av nye boliger var på det jevne og har holdt seg inn i 2016. Vi er spesielt tilfreds med den gode mottagelsen Strømme Gård har fått. Dette området tegner til å bli noe av det mest attraktive i denne del av Bergen. Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2015 og medlemstallet har en god økning. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsførsel etterspørres i stigende grad, både av andre boligutviklere og av eksisterende lag. Kundene og medlemmene står sentralt hos Vestbo. Vi er nå i gang med en omfattende utvidelse og fornyelse av våre portalløsninger. Internett er kommet for å bli. Det samme er smarttelefoner og sosiale medier. Våre kunder og medlemmer etterspør større grad av selvbetjening, portaler som kan nås til alle døgnets tider, året rundt. Øystein Johannesen Administrerende direktør
2
Ã…RSRAPPORT 2015
3
Prosjekter 2.1 FULLFØRTE PROSJEKTER I 2015 2.1.1 Lynghagen Borettslag – byggetrinn 2 (Passivhus) Prosjektet er planlagt i samarbeid med ABO Plan og Arkitektur og 2. byggetrinn består av 22 leiligheter. Leilighetene er fordelt på 2 bygninger – ti 2-roms, fire 3-roms og åtte 4-roms – med arealer fra 51-79 m2 BRA. Tomten har en meget god beliggenhet og ligger i gang avstand fra Knarvik Senter. Byggearbeidene startet rundt årsskiftet 2013/2014 og pr. februar 2016 er alle leilighetene solgt. 2.1.2 Brennhaugen 2 Prosjektet er et samarbeidsprosjekt mellom Stoltz Bolig AS og Vestbo (50/50). Arkitekt for prosjektet er ABO Plan & Arkitektur AS. Andre byggetrinn består av 37 blokk leiligheter og pr. februar 2016 var alle leilighetene solgt. 2.1.3 Boligsameiet Fjordglimt Tomten ligger på Håkonshella og prosjektet består av totalt 25 leiligheter fordelt på fem 4-mannsboliger, en 2-mannsbolig og tre rekkehus. Prosjektet ble presentert i august 2012 og pr. februar 2016 var alle boligene solgt. 2.1.4 Golftun Borettslag (50/50 Vestbo/Fana Golftun AS) Prosjektet består av 21 blokkleiligheter og er utarbeidet i samarbeid med Grieg Arkitekter AS. Leilighetene er fordelt på 3 blokker, hver på tre etasjer med underliggende parkeringsetasje. Arealet på leilighetene varierer fra 70124 m2 BRA. Prosjektet ble presentert i mars 2013 og pr. februar 2016 var 18 av leilighetene solgt.
Rammetillatelse ble gitt 20. februar 2015. Bygging er besluttet igangsatt og pr. februar 2016 er 1 av leilighetene solgt. Forventet innflytting 2. kvartal 2016. 2.2.2 Skranehaugen (Passivhus) Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen i april 2013. Prosjektet består av 18 boliger med et areal fra ca. 75-120 m2. Prosjektet ble presentert 3. kvartal 2014. Bygging er besluttet igangsatt og pr. februar 2016 er 17 av boligene solgt. Forventet innflytting 2. kvartal 2016. 2.2.3 Brennhaugen 3 Dette er siste byggetrinn - blokk 6 - som består av 48 leiligheter med underliggende parkeringsarealer. Prosjektet ble presentert 3. kvartal 2014. Bygging er besluttet igangsatt og pr. februar 2016 er 46 av leilig hetene solgt. Forventet innflytting 1. kvartal 2017. 2.2.4 Sameiet Havbris Tomten ligger på Håkonshella og prosjektet består av totalt 7 eneboliger i rekke. Prosjektet ble presentert i november 2014 og pr. mars 2015 var alle boligene solgt. 2.2.5 Strømme Gård - Eneboligtomter B8-B11 Tomtene ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 12 eneboligtomter. Prosjektet ble presentert i oktober 2015 og pr. februar 2016 er alle tomtene solgt. 2.2.6 Strømme Gård - Knappentoppen 1 Tomten ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 28 rekkehus og 6 2-mannsboliger. Prosjektet ble presentert i januar 2016 og pr. februar 2016 er 17 av boligene solgt. Arbeidene med infrastruktur har startet opp.
2.2 PROSJEKTER UNDER UTBYGGING 2.2.1 Sameiet Lindehaugen Prosjektet består av 5 blokkleiligheter, og det er Opus AS som har hatt ansvaret for reguleringsplanen. Regulerings planen ble godkjent av Bergen kommune i januar 2013.
4
2.3 PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING 2.3.1 Råtoppen Sameie Prosjektet består av 35 rekkehusboliger. Byggearbeidene startet i 2009, men på grunn av konflikt med nærliggende
skytebane stoppet imidlertid byggearbeidet opp. Det er blitt gjort flere forsøk på å komme videre med p rosjektet blant annet ved å senke terrenget, endre plassering av boligene samt at det er foreslått omfattende støy reduserende tiltak på byggeplassen. Dette har så langt ikke vært tilfredsstillende for de kommunale myndigheter. I tillegg til ovennevnte tiltak har vi nå foreslått å gjennomføre støyreduserende tiltak på skytebanen. Den teoretiske beregningen av de samlede tiltak ser svært bra ut og det arbeides med å finne frem til en endelig løsning slik at prosjektet kan gjennomføres. 2.3.2 Borettslaget Hesjaholtet Park (samarbeid med Hesjaholten Brl) Vestbo har i samarbeid med Forum Arkitekter AS og Riss Landskap AS fått utarbeidet en plan for et nytt boligprosjekt, samt et parkanlegg på den sørligste del av borettslagets nåværende eiendom. P rosjektet er universelt utformet i henhold til NS 11001, samt Husbankens krav til slik utforming og blir derfor presentert som et forbildeprosjekt fra Husbankens side. Det er 30 boliger og herav 15 stk 2-roms og 15 stk 3-roms. Prosjektet ble lagt ut for salg i mai 2015. Grunnet sviktende salg er prosjektet trukket fra markedet. Prosjektet må omprosjekteres og om nødvendig må man gjennom en ny reguleringsplanprosess. Dette skal gjøres i samarbeid med Hesjaholten Borettslag. 2.3.3 Storlia Borettslag Tomten som ligger i Morvik-området er regulert for utbygging av 32 terrasseleiligheter. Dette er lite hensikts messig utnyttelse av tomten, og vi ønsker å endre dette til rekkehusboliger. Dette medfører at tomten må omreguleres og dette arbeidet pågår i samarbeid med b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan AS. Vestbo er i dialog med Bergen Tomteselskap om kjøp av tilleggsarealer for etablering av en rasvoll.
2.3.4 Breivik Brygge Utarbeidelse av reguleringsplanen for dette prosjektet startet allerede i 2004. Prosjektet inneholder 119 leiligheter og reguleringsplanen ble endelig godkjent av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane i oktober 2013. Tysseland Arkitektur er nå engasjert for å tilpasse prosjektet til bygging med moduler. Prosjektet blir lagt ut for salg 2. kvartal 2016. 2.3.5 Florvåg Utbygging AS I samarbeid med Stoltz Bolig AS og Haugland Maritim AS har vi under utvikling et boligprosjekt på det gamle sildemel/sildoljeanlegget på Askøy. Tomten ligger ytterst mot sør langs vestsiden av Florvågøy, med utsikt mot Byfjorden. Opus Bergen AS har utarbeidet regulerings planen som nå er formelt godkjent i Askøy kommune. Link Signatur AS har utarbeidet et forslag til bebyggelse av tomten. Prosjektet inneholder ca. 170 blokkleiligheter. 2.3.6 Strømme Gård Eiendommen ligger mellom de eksisterende bolig områdene Strømmesvingen (mot sør) og Vassteigen (mot nord), og er en av byens flotteste tomter. Utviklingen av eiendommen gjennomføres av Vestbo i samarbeid med grunneier. ABO Plan & Arkitektur AS har utarbeidet reguleringsplanen for eiendommen. Reguleringsplanen inneholder ca. 340 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i henhold til illustrasjonsplanen) 244 boliger fordelt på 27 eneboligtomter, 153 rekkehus og 64 blokkleiligheter. Det er etablert et eget utbyggingsselskap, Strømme Gård Utbygging AS (SGU), som skal stå for utbyggingen av området. SGU eies med 50 % av Vestbo og 50 % av grunneier. Det er et omfattende arbeid å opparbeide infrastrukturen i området. Dette arbeidet har startet opp, og forventes ferdig i løpet av 1. kvartal 2016. 2 prosjekter er lagt ut for salg, 12 eneboligtomter og Boligsameiet Knappentoppen 1 som består av 34 enheter.
ÅRSRAPPORT 2015
5
2.3.7 Elvegata - Voss Prosjektet inneholder 20 leiligheter fordelt på fire 2-roms og seksten 3-roms leiligheter. Grunnet nye flomkrav måtte man revidere planene. Prosjektet vil kunne presenteres i løpet av 2. kvartal 2016. 2.3.8 Hatlandsåsen Stord Prosjektet inneholder 11 rekkehus og 37 leiligheter fordelt på 7 bygg. Prosjektet vil kunne presenteres i løpet av 2. kvartal 2016. 2.3.9 Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal rives til fordel for et nytt bygg med kombinasjon næring og bolig. Første etasje er tenkt benyttet til forretningsformål og de øvrige etasjer består av 32 leiligheter. Det er planlagt parkering i underetasjen. Reguleringsplanen er utarbeidet i samarbeid med Ard Arealplan AS og Lund & Partnere arkitekter AS. Planen er klar for politisk behandling. 2.3.10 Våge Tomteselskap AS Vestbo har kjøpt flere eiendommer i området Våge - Hjelteryggen på Sotra. Vi har i samarbeid med flere grunneiere i dette området etablert et samarbeidsselskap «Våge Tomteselskap AS». Målet er å få omdisponert området helt eller delvis til utbyggingsområde. Området har et betydelig utbyggingspotensiale.
2.4. REHABILITERING Av de største oppdragene hvor Vestbo har ivaretatt arbeidet med prosjektering og byggeledelse nevnes: 2.4.1 Kr. Jansonsvei 55-71 AS (Eget utleieprosjekt) Rehabilitering av boligmassen, både innvendig og utvendig. 2.4.2 Kr. Jansonsvei 74/76-78 Rehabilitering av fasade og balkonger. 6
2.4.3 Hesjaholten Borettslag Rehabilitering av gavlvegger samt rehabilitering av vannog avløpssystem. 2.4.4 Hellenesset Borettslag Rehabilitering av deler av fasader m/etterisolering, div. vinduer mv. 2.4.5 Stranden Boliglag Utskifting av balkonger, fasader med etterisolering, nytt varme- og ventilasjonssystem. 2.4.6 Høgehøien Borettslag Utskifting av tak og vindu. 2.4.7 Rå Borettslag Utskifting av tak. Bruk av tak over tak konstruksjon. 2.4.8 Ny Landås borettslag avd. G Utskifting av vindu og balkongdører. 2.4.9 Helgeplassen borettslag Utskifting av vindu og balkongdører. 2.4.10 Solheimslien borettslag Utskifting av rekkverk på balkonger samt div. rehabilitering. 2.4.11 Stormsgate 4 Utskifting og utvidelse av rømningsbalkonger samt murog pussarbeider.
2.5 BEVAR- OG HMS-AVTALER 2.5.1 BEVAR - vedlikehold Det er inngått avtale om planlagt periodisk vedlikehold med 75 boligselskaper. Vi bruker i dag systemet Buildit (www.buildit.no), og Build MyLCCplan (tidligere produktnavn var Bevar-Vedlikehold) for utarbeidelse av vedlikeholds planer. MyLCCplan er et verktøy hvor man kan registrere og følge opp vedlikeholdstiltak og kostnader, både på kort
og lang sikt. Det er behov for å videreutvikle produktet, og i den forbindelse er Vestbo tildelt Skattefunnmidler til prosjektet «System for forvaltning av eksisterende bygg for optimal vedlikeholds kontroll av boliger». Prosjektets hovedmål er å utvikle et verktøy som skal gjøre det lettere for borettslag å forvalte bygningers fellesarealer. Verktøyet som skal utvikles skal automatisere mange av leddene i vedlikeholds kjede for en bygning. Systemet skal gi borettslag bedre innsyn i bygningens tilstand ved at de har full tilgang til vedlikeholds status, og fortløpende mottar informasjon ved avvik. 2.5.2 BEVAR - HMS Det er inngått avtale med 38 boligselskaper vedrørende HMS. Denne avtalen skal i størst mulig grad sikre at styret/ laget ikke blir påført noe ansvar knyttet til den “daglige drift” og ved gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsarbeider. Fra Boligbyggelagenes Partner fikk Vestbo i 2015 disponere en øvelseshenger, som er spesialbygget for brannøvelser. Det gjør at Vestbo kan være behjelpelig med å arrangere brannøvelser ute i lagene. Dette er ett av mange skadeforebyggende tiltak som skal medvirke til at skader unngås eller begrenses i borettslagene/sameiene
forvaltet av boligbyggelagene. Hensikten med tiltaket er å trene opp beboerne til å være trygge på bruken av slokkeutstyret i boligen, den dagen det blir bruk for det.
2.6 ETABLERING AV HEIS I EKSISTERENDE BORETTSLAG Vestbo er tildelt kompetansetilskudd fra Husbanken for prosjektet «Etablering av heis i eksisterende borettslag- optimalisering av prosess». Kompetansetilskuddet skal gå til forprosjekt om etterinstallering av heis. Gjennomføring av 2 pilotprosjekter skal utføres i samarbeid med Høgskolen i Bergen, som blant annet skal dokumentere og formidle resultatene, samt være med på evaluering av pilotprosjektene. Resultatene vil bli presentert på Vestboseminaret på Solstrand høsten 2016. Lynghaug Borettslag og Rolland Borettslag er valgt ut som de 2 pilotprosjektene. Vestbos bomiljøfond har støttet pilotprosjektene. Vestbo ønsker spesielt å utvikle gode beslutningsprosesser for denne type oppgraderingsprosjekter i borettslag og sameier, da lagenes vedtak om beslutning krever 2/3-flertall på Generalforsamling. Prosjektet er et samarbeid mellom forvaltningsavdeling og teknisk avdeling. ÅRSRAPPORT 2015
7
Medlemsforhold Vestbo fikk i løpet av året 2015 1.206 nye medlemmer. Dette er 125 flere innmeldte enn i 2014, og utgjør en økning på 11,6 %. I 2015 ble det tegnet 88 junior medlemskap, mot 109 i 2014. Juniormedlemskap er for ungdom under 18 år. Juniormedlemskapet kan på sikt bli verdifullt i forbindelse med innflytting i egen bolig. Vestbo skal utvikle mange gode boligprosjekter i årene fremover, og Vestbo-medlemskapet gir forkjøpsrett i disse boligprosjektene. Det er fortrinnsvis besteforeldre som gir medlemskap til sine barnebarn i forbindelse med barnedåp og konfirmasjon. Antall aktive medlemmer ved utgangen av 2015 er 26.367, mot 26.008 i 2014. Økningen utgjør ca. 1,4 %. Av
8
den samlede medlemsmassen var 10.535 ved utgangen av 2015 boende medlemmer og 15.845 ikke-boende medlemmer.
3.1 OVERFØRING AV MEDLEMSKAP Et medlemskap i Vestbo kan overføres i rett opp- og nedstigende linje, samt til søsken. Antall overføringer i 2015 ligger på samme nivå som i 2014 med 252, mot 256 i 2014. Vi har hatt fokus på å informere medlemmene om denne muligheten og ikke minst at et medlemskap kan benyttes flere ganger, selv om det har vært benyttet til kjøp av bolig.
3.2 MEDLEMSFORDELER Det lønner seg å være Vestbo-medlem. Alle som benytter seg av medlemsfordelene, sparer fort inn kontingenten. Medlemmene får rabatter og bonus hos leverandørene. Vi har fokus på at medlemmene må aktivere medlems kortet sitt. Dette for å få maksimalt utbytte av medlemsfordelene, samt få bonus på den enkelte handel. Bonus kommer alltid i tillegg til rabatter, kampanjer og nettopriser. Vestbo er deleier i Boligbyggelagenes Partner, som drifter Boligbyggelagenes medlemsfordeler. De fremforhandler landsdekkende medlemsfordeler på vegne av boligbyggelag. Det ble signert to nye landsdekkende avtaler i 2015, begge innenfor produktkategorien bil. Det var Dekk1 og Steinspruten Bilglass. Dekk 1 er landets raskest voksende og største uavhengige dekk-kjede med topp moderne butikker og dekkhotell. Kjeden har 42 avdelinger over hele landet. Steinspruten Bilglass ble etablert i 2012 og har på kort tid blitt en landsdekkende kjede av bilglassverksted. Selskapet etablerer nye avdelinger løpende, med erfarne og dyktige medarbeidere. 3.2.1. Markedsføring I forbindelse med lansering av ny Vestbo-logo, ble det utarbeidet nye annonser for medlemskap og forretningsførsel i ny profil. I løpet av 2015 har vi kjørt flere av disse annonsene i BT og på bt.no. Ny hjemmeside ble lansert 1. juni. Målsettingen var å produsere en enkel og brukervennlig webløsning med responsivt design, noe som betyr at nettsiden endrer seg etter størrelsen på skjermen du bruker. Flere nye medlemmer melder seg inn via hjemmesiden og tilbakemeldingen er at de er tilfreds med brukervennligheten. Mange hevder at verden har endret seg mer de siste fem årene enn de siste femti. Utviklingen er kompleks, men gir også store muligheter. Før hadde vi god tid til å kartlegge,
planlegge og stake ut en langsiktig strategi for markedsog forretningsutvikling. Slik er det ikke lenger. I dag er det slik at de mest tilpasningsdyktige vinner, og det gjelder derfor å følge med i tiden. Sosiale medier er det nettsamfunnet som øker mest innen digital markedsføring. Vestbo har i flere år vært på Facebook, men i 2015 tok vi også steget med egen Instagram-konto: @vestbo.no. Instagram har over 200 millioner aktive brukere og er et sosialt nettverk hvor man kan dele flotte bilder og videoer. Her vil tips og inspirasjon deles med våre følgere, og vi har etablert viktige hasjtagger som #førstikøen og #velkommenhjem. Antall følgere på Facebook har steget sakte men sikkert. Nye prosjekter med flotte bilder skaper engasjement blant våre følgere. Betalt annonsering genererer mange nye likere og vi kan konkludere med at vi fremstår som en seriøs og profesjonell utbygger. Nyhetsbrev har blitt benyttet i mye større grad enn tidligere, og mange av våre samarbeidspartnere får god respons på disse. 3.2.2 Medlemskortet Stadig flere medlemmer benytter seg av medlems fordelene, og på landsbasis var totalomsetning på trade kr. 182 millioner i 2015. Det er en økning på 34 % fra 2014. Totalt for 2015 gikk bonusopptjeningen opp med 33 % sammenlignet med 2014. På landsbasis er det opptjent totalt kr. 6.609.680,- i medlemsbonus i 2015. Det er 33 % mer enn i 2014. Ved utgangen av året hadde ca. 213.000 boligbyggelagsmedlemmer over hele landet aktivert medlemskortet sitt. Vi opplever vi en jevn økning på antall aktiverte medlemskort. Ved utganger av 2015 har 8.189 Vestbo medlemmer aktivert medlemskortet. Det utgjør ca. 31,5 %.
ÅRSRAPPORT 2015
9
Forvaltning 4.1. BOLIGFORVALTNING Vestbo hadde ved utgangen av 2015 forretningsførsel for tilknyttede boliger organisert i 181 borettslag og boligaksjeselskaper, totalt 8.864 boliger. Vestbo har boliger under forvaltning i til sammen 12 kommuner. Foruten Bergen kommune er de øvrige kommunene – Askøy, Bømlo, Etne, Fitjar, Fjell, Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord, Vaksdal og Vindafjord. Tilknyttede boliger etter hustype - antall boliger: Boliger i småhus 3.216 Boliger i blokk 5.648 Til sammen 8.864 I tillegg forvalter Vestbo vel 5.700 boliger i 183 frittstående boligselskaper. Samlet sett forvalter Vestbo 14.606 boliger i 364 boligselskaper ved utgangen av 2015. 4.1.1. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er blant de viktigste medlemsfordelene og blir flittig brukt av våre medlemmer på både nye og brukte boliger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi også gjennomført felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø og Tromsø. De boligbyggelagene vi har felles ansiennitet med, er student-/høyskolebyer og har mange attraktive arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-medlemskapet enda mer verdifullt for våre medlemmer. Vestbo lyste ut 397 tilknyttede boliger på forkjøpsrett i 2015. Av disse ble 54 tatt på forkjøpsrett. Dette utgjør ca. 14 % av de utlyste boligene. Av de utlyste boligene var 142 (36 %) utlyst på fastpris og 255 (64 %) på forhåndsvarsel.
10
4.1.2. Eierskifter I 2015 ble det gjennomført 1281 eierskifter mot 1188 i 2014. Dette omfatter alle typer overdragelser knyttet til de boligene Vestbo forvalter. Dette er en økning på ca. 8 %. Antall eierskifter knyttet til boliger meglet av Garanti Eiendomsmegling var 266, mot 259 i 2014. Dette gir en økning på ca. 3 % sammenlignet med året før. Deler av denne økningen skyldes omsatte boliger på vårt avdelingskontor på Stord (34). 4.1.3. Meglerpakker Antall meglerpakker for 2015 var 826 mot 784 i 2014 (herav Stord 32). Dette gir en økning på ca. 5 %.
4.2. MEDLEMSBLAD OG VESTBO NYTT 4.2.1. Velkommen hjem Vestbos medlemsblad fikk i 2015 nytt navn «Velkommen hjem», i tillegg til ny layout, som en del av Vestbos nye profil. Velkommen hjem kom i 2015 ut med 4 nummer. Velkommen hjem har presentert nye prosjekter, bomiljø stoff, aktuelt stoff fra Vestbo og medlemstilbud. I 2015 var sidetallet per nummer i gjennomsnitt 60 sider. Medlemsbladet har et opplag på ca. 24 000. I tillegg blir det publisert på www.vestbo.no. 4.2.2. Vestbo Nytt Administrasjonen sender ut informasjonsskrivet Vestbo Nytt til styremedlemmer og varamedlemmer i boligselskaper under vår forvaltning. Her tar vi opp ulik informasjon knyttet til drift av boligselskaper innen økonomi, juridiske spørsmål, pålegg fra offentlige myndigheter, kurs etc. Informasjonsskrivet sendes nå i hovedsak ut per epost, i tillegg til at det publiseres på Vestbos styreportal. Vestbo Nytt ble utgitt i 11 nummer i 2015.
4.3. KURS OG OPPLÆRING FOR TILLITSVALGTE I 2015 ble det gjennomført i alt 16 kurs som ledd i opp læring av tillitsvalgte i boligselskaper. Totalt har nesten 400 personer deltatt på kurs. Dette er færre enn i 2014. Kursene er gjennomført som kveldskurs, med unntak av Vestboseminaret som hvert år blir avholdt på Solstrand Hotell & Bad. Tema for kursene har blant annet vært innføringskurs for nye styremedlemmer, praktisk styrearbeid, gjennomføring av generalforsamling og årsmøte, økonomi i boligselskaper, jussmix, etablering av hjemmesider, styreportal, mekling i konfliktsaker, internkontroll, våtrom/forsikring/skadeforebygging, valgkomitéens arbeid og impulser for bomiljø. Vestboseminaret 2015 hadde foredrag innenfor bl.a. forsikring, byutvikling, økonomi, styrearbeid og jus. I tillegg ble det arrangert delseminarer innenfor forskjellige tema med gruppearbeid. Seminaret ble avsluttet med et inspirerende og morsomt foredrag av Pellegrino Riccardi. Seminaret hadde på det meste nærmere 200 deltakere.
4.4. BOMILJØ OG MEDLEMSARRANGEMENTER Vestbo hadde flere medlemsarrangementer i løpet av 2015. Oppslutningen om arrangementene var gjennomgående svært god. 4.4.1. Juletrefest Tradisjonen tro ble det arrangert juletrefest i Grieghallen for våre små og store medlemmer i januar. Ca. 350 personer deltok på juletrefesten. Underholdningen bestod av sjørøvershow av Trond Jensen og Tommy Sulen. Fortunens Musikkorps stod for musikken.
4.4.2. Familiedag på Baluba i Åsane I april arrangerte vi familiedag på Baluba i Åsane. Ca. 350 deltakere var innom i løpet av åpningstiden. 4.4.3. Familiedag på Langegården Vestbos familiedag på Langegården ved Fjøsanger har blitt en tradisjon. Oppslutningen om arrangementet var som vanlig veldig bra. Dette er et gratis arrangement for medlemmer hvor det blant annet er ridning for barn, saue klipping, ansiktsmaling, klovn, natursti og gratis is til barna. 4.4.4. Seniortur med pensjonister i serviceboliger I juni i fjor ble det arrangert busstur for pensjonistene med rundtur til Hardanger. Oppslutningen var god med ca. 50 deltakere fra beboere i serviceboliger. 4.4.5. Utomhuskonkurransen I samarbeid med Hageselskapet gjennomfører vi årlig en uhøytidelig utomhuskonkurranse blant Vestbos boligselskaper. Konkurransen ble gjennomført i august og vinnerne var Våkleivåsen Borettslag og Sameiet Hetlevikbryggjo. 4.4.6. Vestbos fotballcup Siste helg i november ble Vestbos fotballcup arrangert i Framohallen for barn i boligselskaper. Cupen ble i 2015 arrangert for 14. år på rad, og hadde med 19 lag. Vinnerne i de ulike aldersgruppene var Hesjaholtet Borettslag, B ergen Nord og Nedre Haukedalen Borettslag. Alle deltakerne fikk som vanlig t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk badebilletter til Vannkanten, samt besøk på Peppes Pizza. 4.4.7. Vestbo miljøtilskudd Vestbo bevilget i 2015 miljøtilskudd til 10 boligselskaper. Miljøtilskuddet skal være et bidrag som stimulerer boligog miljøtiltak i bomiljøet. 4.4.8. Støtte til draktsett barnefotball Også i 2015 ble det gitt støtte til kjøp av draktsett til en rekke idrettslag i våre bomiljøer. Denne støtten er kjærkommen for slunkne klubbkasser, samtidig som det gir en positiv profilering av boligbyggelaget. ÅRSRAPPORT 2015
11
Datterselskaper 5.1 VESTBO GARANTI HOLDING AS Vestbo Garanti Sentrum AS, Vestbo Garanti Landås AS og Vestbo Garanti Sunnhordland AS er alle heleide datterselskaper av Vestbo Garanti Holding AS. Kontorene er lokalisert i henholdsvis Bergen sentrum, Landås og på Leirvik, Stord. I 2015 har kontoret på Stord hatt sitt første fulle driftsår. I Bergen sentrum er også salget av nye prosjekter lokalisert. Alle de tre selskapene er andelseiere i Garanti-kjeden, en landsomfattende eiendomsmeglerkjede med administrasjon i Oslo. Garanti-kjeden har i 2015 befestet sin plassering som landets 6. største meglerforetak. Kjeden består i dag av 20 boligbyggelag med 28 kontorer. Omsetningen i 2015 ble noe høyere enn i 2014, som var i takt med spådommene. Markedet viste seg sterkt også i 2015, og først på tampen av året avtok det noe. En bevisst satsing på merkevarebygging har blitt foretatt gjennom flere digitale kampanjer i løpet av 2015. Den største kampanjen ble sågar kåret til årets beste digitale reklamekampanje av Bergens Tidende. Den digitale hverdagen tar stadig større plass. Facebook og digitale medier brukes stadig hyppigere for å kartlegge kundens ønsker og behov. Oljestyrt nedgang i både aktivitet og priser som vi har sett i Rogaland, har ikke vært merkbart i Bergen gjennom 2015. Grunnet overetablering av meglerforetak, og for mange nyutdannede eiendomsmeglere i 2014, og til dels enda verre i 2015, har konkurransen stadig blitt hardere. Tilbudet blir for stort i forhold til etterspørsel. I synkende marked fører dette til priskrig og svakere økonomi. Overetableringen av nye meglerforetak er kommet for å bli, så det blir enda viktigere å følge med i tiden, og ikke minst den teknologiske utviklingen. Mange store og pengesterke aktører presser på, og da særlig bankeide meglerforetak. Til tross for dette gjenerobret Garanti 6 % av eget hjemmemarked og vant i enda flere konkurranser om oppdragene. 12
Vestbo har også i 2015 vært selskapets største bidrags yter. 36 % av alle omsatte Vestbo-boliger ble meglet gjennom Garanti, en oppgang på hele 6 % gjennom året. Nyprosjektavdelingen har tegnet avtaler for et økende antall nyboligprosjekter. Kommer alle disse prosjektene i gang, vil aktiviteten på prosjektmegling til å øke betraktelig. 2016 blir et spennende år for meglervirksomheten.
5.2 VESTBO EIENDOMSFORVALTNING AS Vestbo Eiendomsforvaltning AS eier et område på Sotra. I 2012 etablerte selskapet datterselskapet Våge Tomte selskap AS, som i samarbeid med andre grunneiere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde.
5.3 LANDÅSTORGET AS Landåstorget AS er et heleid datterselskap av Vestbo. Selskapets eiendommer består av et lokalt kjøpesenter - LANDÅSTORGET - som i tillegg til ulike butikker også huser bibliotek, tannlege, lege og fysioterapeut. I 2011 kjøpte selskapet en naboeiendom. På denne er det en nedlagt trafo-stasjon. Tomten vil bli forsøkt omregulert til bolig/næringsformål. I mellomtiden leies lokalene ut til Eiendomsservice Vest AS.
5.4 LØNBORGTOMT AS Lønborgtomt AS er et tomte-selskap og eies 100 % av Vestbo. Selskapets aktiviteter er knyttet til utbyggingen i Lønborgområdet.
5.5. BREIVIK BRYGGE AS
5.8 VESTBO FINANS AS
Breivik Brygge er et utbyggingsselskap som eier en tomt i Breivik i Bergen Vest. Denne er i 2013 blitt omregulert til boligformål. Selskapet leier ut lokaler og kaiområdet inntil utbyggingen av området starter.
Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013 og tilbyr enkelte finansielle tjenester overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo. Tjenestene som tilbys er: • Forskuttering og sikring av felleskostnader • Gebyrfri driftskonto / mellomregning
5.6 KRISTOFFER JANSONSVEI 55-71 AS
• Høyrenteinnskudd
Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS ble stiftet i 1995 med formål å erverve, utvikle og leie ut eiendommer. Selskapet eier eiendommene Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS som består av 98 leiligheter på ca. 32 m2. Selskapet leier ut boliger til ungdom som er i etableringsfasen, med maksimum botid på 5 år.
• Kortsiktige lån / byggelån
5.7 KONSUL BØRSGATE 14 AS Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i 2003. Selskapet driver utleie av 47 leiligheter på Møhlenpris i Bergen. Av disse er 15 leiligheter utleid til Bergen kommune. Selskapet er 100 % eiet av Vestbo.
Selskapet startet virksomheten 1. juli 2013.
5.9 VESTBO SKADEFOND Vestbo hadde ett fond i meldingsåret: Vestbo Skadefond er etablert gjennom økonomiske avsetninger fra borettslag som er etablert av Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele renteavkastning til stønadsberettigede borettslag innenfor skadefondets statutter. Fondet betalte ut to skader i 2014. Til sammen utgjorde disse kr 216.000,-.
ÅRSRAPPORT 2015
13
Regnskaper Vestlandske Boligbyggelag (Vestbo) er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseiere gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. Boligbyggelaget har forretningskontor i Bergen kommune. Vestbo fikk i 2015 et overskudd i morselskapet på kr. 6.731.457,- mot kr 8.052.970,- i 2014. Styret foreslår at årsoverskuddet disponeres som følger: Avsettes til annen egenkapital, kr. 6.731.457,-. Styret anser regnskapet med tilhørende noter og kontantstrømoppstilling for å gi et rettvisende bilde av selskapets resultat og stilling ved årsskiftet. Selskapet har økte inntekter som følge av økt aktivitet. Spesielt salg av boligprosjekter er økt. På grunn av tap knyttet til et prosjekt som ikke ble igangsatt er det likevel et redusert overskudd i prosjekter fra kr 8,4 millioner i 2014 til kr 0,4 millioner i 2015. Andre driftsinntekter er økt fra kr 11,6 millioner til kr 16,5 millioner. økningen skyldes hovedsakelig at selskapet i 2015 hadde kr 4,2 millioner i gevinst i forbindelse med salg av tre utleieboliger. Når det gjelder den øvrige virksomheten er det mindre avvik fra 2014. Prosjektinntekter er økt fra kr 10,1 millioner til kr 12,8 millioner. Dette henger sammen med økt aktivitet. Forretningsførsel er redusert fra kr 22,7 millioner til kr 21,7 millioner. Dette på grunn av prisreduksjon i forbindelse med innføring av mva. for tilknyttede lag. Provisjoner boligsalg er økt noe som følge av økt antall flyttinger. Kostnader i prosjektene er økt i likhet med det økte aktivitetsnivået. Andre driftskostnader og lønn har ikke økt tilsvarende. Lønnskostnadene er redusert ved at en har redusert antall årsverk i selskapet. På grunn av økte pensjonskostnader er likevel totale lønnskostnader økt noe. Andre driftskostnader er redusert noe. Dette skyldes 14
hovedsakelig høyere mva. fradrag på grunn av innføring av mva. for tilknyttede lag. Det er noe usikkerhet knyttet til prosjektene. Spesielt vil vi vise til usikkerhet knyttet til Råtoppen Sameie, nærmere beskrevet under utbygging. Styret mener selskapets avsetninger skal være tilstrekkelig i forhold til denne usikkerheten. Totalkapitalen var ved utgangen av året på kr 445,5 millioner, mot kr 473,1 millioner året før. Egenkapitalandelen pr 31. desember 2015 var 63,5 % mot 58,2 % per 31. desember 2014. Styret anser egenkapital andelen som god. Selskapet har en likviditetsbeholdning pr 31. desember 2015 på kr 39,8 millioner, mot kr 63,7 millioner pr 31. desember 2014. Likviditetsbeholdningen anses som godt tilpasset selskapets behov. For konsernet ga 2015 et overskudd på kr. 10.718.563,mot kr 4.979.119,- i 2014. I konsernet bidro Vestbo Finans AS med et overskudd på kr 2,5 millioner. I motsatt retning bidro utleieselskapet Kristoffer Janssonsvei 55-71 AS med et underskudd på kr 5,0 millioner i forbindelse med vedlikehold av bygningsmassen. Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31.desember 2015 på kr 142.217.055,- mot kr. 223.985.729,pr 31. desember 2014. Styret anser likviditetssituasjonen i konsernet som godt tilpasset selskapets behov. Egenkapitalandelen i konsernet pr 31. desember 2015 var 42,5 % mot 40,4 % pr 31. desember 2014. Styret anser egenkapitalandelen som god. Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift, og styret bekrefter at denne er til stede.
Ã…RSRAPPORT 2015
15
Interne forhold 7. IKT Det blir kontinuerlig gjennomført opplæring og videreutvikling av selskapets IKT-rutiner. Vestbo skiftet IKT-system til Hårfagre 1.4.2008. Hårfagre er et IT-system som er utviklet spesielt for boligbyggelag. I 2012 ble det også inngått en total driftsavtale med BBL Datakompetanse om drift av IT-systemene og telefoni. I samarbeid med øvrige boligbyggelag i Storby-samarbeidet forsøker vi å påvirke utviklingen av IKT systemene slik at de blir enda mer fremtidsrettet og legger til rette for et digitalt samarbeid med våre kunder.
8. PERSONALE Morselskapet hadde pr 31. desember 2015, 39 ansatte og 38,2 årsverk. Sykefraværet gikk opp fra 5,49 % i 2014 til 5,80 % i 2015. Også i 2015 skyldes det høye sykefraværet flere tilfeller av langtidssykefravær. Vestbo jobber kontinuerlig med å holde sykefraværet nede, både i form av tilpasninger den enkelte måtte trenge, samt treningskampanjer som motiverer til fysisk bevegelse, overskudd og styrke av ledd og muskulatur. Konsernet hadde pr 31. desember 2015, 101 ansatte. Totalt antall årsverk i 2015 var 82,6. På samme tid i 2014 hadde konsernet 52 ansatte og totalt 51,1 årsverk. Årsaken til den store økningen er at Vestbo nå eier vaktmesterselskapet Eiendomsservice Vest AS 100 %. Det har ikke vært skader/ulykker i selskapet i løpet av året. Styret har ikke kunnet registrere at bedriften driver virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø.
16
.1 Likestillings- og antidiskrimineringsarbeidet 8 Vestbo tilstreber å ha kjønnsmessig balanse ved nyansettelser og blant de tillitsvalgte i bedriften. I meldingsåret var sammensetningen av de tillitsvalgte som følger: Styret
5 kvinner og 5 menn.
Valgkomitéen
1 kvinne og 3 menn.
Av morselskapets 39 ansatte er 23 kvinner og 16 menn. Selskapets leder- og mellomledergruppe består av 8 personer - 3 kvinner og 5 menn. Bedriften vil i den grad det er mulig, søke å tilpasse arbeidsforholdene slik at også personer med nedsatt funksjonsevne kan ta arbeid i bedriften. Bedriften har en rekrutterings- og personalpolitikk som skal sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn.
9. MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR Vestbo er en medlemsorganisasjon. Vår viktigste oppgave er å bygge og forvalte boliger for våre medlemmer. Vi ønsker å bidra til fremtidsrettede og gode bomiljøer. Dette gjør vi gjennom å bygge gode miljøvennlige boliger, god forvaltning og medlemsaktiviteter. Vi henviser til de ulike tjenesteområdenes egne kapitler i årsberetningen for detaljer om hvordan vi gjør dette. I 2013 var det innflytting i Lynghagen borettslag, som er det første borettslaget bygget av Vestbo som passiv hus. Vi har også flere kommende prosjekter som er enten passiv hus eller lavenergiboliger. Vestbo bistår også boligselskapene i ulike rehabiliteringsprosjekter. En del
av disse inkluderer også etterisolering og andre energi effektiviserende tiltak. For tiden samarbeider Vestbo med Husbanken om mulige heis-prosjekter i noen av våre større tilknyttede borettslag. Om disse blir gjennomført vil det medføre flere leiligheter med økt tilgjengelighet. Vestlandske Boligbyggelag har oppfølging av HMS og andre lovpålagte kontroller på alle sine byggeplasser. Vestbo har vedtatt etiske retningslinjer i samsvar med NBBL sine etiske retningslinjer. Disse fastslår at vi skal opptre etisk ved forretningsmessig drift, arbeide for en bærekraftig utvikling og for øvrig forholde oss til samfunnets normer og regler. For å synliggjøre en bedrifts samfunnsansvar, er forutsetningen at bedriften makter å skape lønnsomhet over tid og, som et minimum, etterlever alle lover og forskrifter. Det er også en forutsetning at bedriften har et best
mulig forhold til sine medarbeidere, har et verdigrunnlag som etterleves og betyr noe for de ansatte, samt har de beste relasjoner til sine medlemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo forsøker å oppnå dette gjennom et aktivt samarbeid mellom styre, ledelse, medarbeidere og medlemmene. Når det gjelder våre byggeplasser utarbeides det alltid – enten av oss eller engasjerte konsulenter – en overordnet SHA-plan (Sikkerhet, Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er foretatt en sikkerhetsanalyse av det/de arbeidene som skal utføres. Denne overordnede planen følges vanligvis opp av en av våre byggeledere/byggekontrollører. I tillegg har den enkelte entreprenør et eget HMS (Helse, miljø, sikkerhet) ansvar for sine - og evt. underentreprenørers - arbeidstakere. Det gjennomføres også systematiske vernerunder på byggeplassen med referat.
ÅRSRAPPORT 2015
17
18
Ã…RSRAPPORT 2015
19
Utsiktene for 2016 Bergen, 14. mars 2016 Vestbo er 70 år 25. april 2016. 70 år i medlemmenes- og boliglagenes tjeneste. Vi har fulgt med i utviklingen og vi er rigget for å kunne foreta hurtige endringer i både marked og rammevilkår. Vestbo er et lokalt boligbyggelag for Vestlandet. Nærheten og den lokale kunnskapen gir en trygghet for medlemmer og kunder. Gjennom samarbeidet i Storbybolig har våre medlemmer landsdekkende forkjøpsrett i storbyene og nyter godt av andre stordriftsfordeler. Vestbo vil videreføre og utvikle denne type samarbeid. Befolkningsveksten og urbaniseringen fortsetter. Dette har ført til at de «rikspolitiske retningslinjene» har endret seg, og trolig kommer de til å endre seg mer i retning av å bygge tettere og i høyden. Det er en målsetting fra sentralt hold at bygging av nye boliger i størst mulig grad skal skje i allerede utbyggete områder og på en måte som ikke øker biltrafikken. Det skal bygges høyt og tett langs kollektiv traséer, og det skal etableres nye gang- og sykkelveier. Vi har allerede god kontakt med mange av våre tilknyttede lag som kan bli berørt av en slik fortettingsplan, eller som ser en mulighet til å realisere ubebygget areal. Selv om det er kommet en brå og uventet nedgang i oljeprisen som har ført til en nedgang i aktiviteten innen den sektoren, er den norske økonomien fortsatt god. Vi har historisk lave boliglånsrenter og det er lav arbeidsledighet. Selv om det ikke er forventet stor lønnsøkning, vil de fleste beholde sin kjøpekraft. Boligprisutviklingen er fortsatt noe høyere enn den øvrige prisstigningen og fagøkonomer trekker ulike konklusjoner av dette. For vår del ser vi at byggekostnadene neppe kommer til å gå ned med det første. Selv om den sittende regjering har bebudet lemping på noen av kravene og en forenkling av saksprosessene, er det likevel kommet så mange fordyrende bestemmelser at det ikke blir noen nedgang, men forhåpentligvis en reduksjon av en prisøkning. Fordelen med alle de fordyrende kravene er at det aldri har vært bygget bedre boliger enn nå.
Tore Fyllingen Styreleder
Oddrun Samdal Nestleder
Per Fredrik Jordan Styremedlem
Berit Bachen Dahle Styremedlem
Øystein Johannesen Adm. direktør
Bjørn-Frode Schjelderup Styremedlem 20
Gro Marit Greve Styremedlem
Sissel Urdal Styremedlem
Geir E. Aga Styremedlem
Resultatregnskap MORSELSKAP
KONSERN
2015
2014
5 929 887 12 771 380 21 714 216 8 532 721 144 044 744 16 545 328 0 209 498 276
5 667 594 10 052 327 22 717 338 7 694 357 79 634 560 11 554 149 0 137 320 325
Driftsinntekter Kontingenter Prosjektinntekter Forretningsførsel Provisjoner boligsalg Salg av boligprosjekter Andre driftsinntekter Leieinntekter Sum driftsinntekter
143 637 362 0 39 688 189 623 464 20 193 278 204 142 293
71 266 360 0 39 083 630 639 331 20 718 735 131 708 056
Driftskostnader Prosjektkostnader Varekostnad Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader
5 355 983
5 612 269
Driftsresultat
1 109 166 6 752 732 1 000 000 1 625 889 5 236 009
764 185 9 164 380 1 000 000 2 121 797 6 806 768
Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap Annen renteinntekt Nedskrivning av finansielle anleggsmidler Annen rentekostnad Netto finansposter
10 591 992
12 419 037
Ordinært resultat før skattekostnad
3 860 535
4 366 067
Skattekostnad på ordinært resultat
6 731 457
8 052 970
6 731 457 6 731 457
8 052 970 8 052 970
Note
2015
2014
5 929 887 54 398 618 18 231 562 36 327 801 176 554 850 17 111 513 14 189 295 322 743 526
5 667 594 10 052 327 19 333 082 35 319 930 109 858 754 12 037 194 13 371 863 205 640 744
171 624 652 10 003 910 75 340 491 1 922 252 54 435 036 313 326 341
100 990 554 0 50 913 818 1 068 300 50 615 005 203 587 677
9 417 185
2 053 067
-340 057 11 704 488 0 4 371 436 6 992 995
-1 461 364 14 921 307 0 6 403 362 7 056 581
16 410 180
9 109 648
10
5 691 617
4 130 529
Årsresultat
1
10 718 563
4 979 119
Fordeling Majoritetsinteresser Minoritetsinteresser
1 1
9 558 988 1 159 575
5 028 132 -49 013
Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital Sum disponert
2
2 7,8 3 8
5 9 9
1
ÅRSRAPPORT 2015
21
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2015
22
KONSERN
2014
Note
2015
2014
10
4 314 702 4 314 702
2 871 041 2 871 041
3,4 3 3
78 352 707 454 081 4 730 058
76 710 717 567 600 1 715 946
83 536 846
78 994 263
0 7 393 861 5 709 340 115 525 149 128 628 350
0 7 770 396 5 709 340 106 632 941 120 112 677
216 479 898
201 977 981
163 101 535
192 272 653
11 104 885 28 579 315 146 568 386 186 252 586
6 591 515 25 874 091 63 603 086 96 069 692
142 217 054
223 985 729
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
2 650 439 2 650 439
2 087 637 2 087 637
3 613 702 454 080 1 592 788
4 020 252 567 600 1 606 626
5 660 570
6 194 478
67 147 933 4 741 500 5 705 040 88 976 652 166 571 125
65 096 933 4 792 500 5 705 040 98 727 016 174 321 489
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Utlån langsiktig Sum finansielle anleggsmidler
174 882 134
182 603 604
Sum anleggsmidler
112 375 450
112 239 109
Omløpsmidler Prosjekter
3 097 956 21 397 057 93 953 359 118 448 372
5 418 697 13 070 965 96 896 764 115 386 426
Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Utlån kortsiktig Sum fordringer
39 814 020
63 697 984
270 637 842
291 323 519
Sum omløpsmidler
491 571 175
512 327 074
445 519 976
473 927 123
Sum eiendeler
708 051 072
714 305 055
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og anlegg Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner ol Sum varige driftsmidler
Bankinnskudd, kontanter og lignende
11 393 424 11 393 424
10 777 674 10 777 674
Innskutt egenkapital Selskapskapital Sum innskutt egenkapital
271 576 345 271 576 345 0 282 969 769
264 844 888 264 844 888 0 275 622 562
Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital
5,15 5 6,13
2,4
6,13
11,12
1
11 393 424 11 393 424
10 777 674 10 777 674
1
287 267 682 287 267 682 2 097 492 300 758 598
277 708 694 277 708 694 0 288 486 368
1 1
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2015
5 647 328 5 647 328
KONSERN
2014
3 222 621 3 222 621
0 0 0
0 0 0
Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld
Note
2015
2014
7
7 031 505 7 031 505
3 222 621 3 222 621
4
44 130 518 1 800 000 45 930 518
45 237 099 9 587 226 54 824 325
4
58 860 815 22 114 378 10 507 618 220 541 822 6 666 819 35 638 999 354 330 451
51 446 048 29 909 757 6 052 543 245 082 909 6 918 184 28 362 300 367 771 741
48 369 815 18 516 851 7 315 648 64 501 972 4 190 049 14 008 544 156 902 878
51 446 048 25 975 961 5 459 273 93 855 794 6 095 116 12 249 748 195 081 940
Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Innlån kortsiktig Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
162 550 206
198 304 561
Sum gjeld
407 292 474
425 818 687
445 519 976
473 927 123
Sum egenkapital og gjeld
708 051 072
714 305 055
11 4,6 10
31. desember 2015 Bergen, 14. mars 2016
Øystein Johannesen
Tore Fyllingen
Oddrun Samdal
Administrerende direktør
Styreleder
Nestleder
Per Fredrik Jordan
Berit Bachen Dahle
Geir E. Aga
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Gro Marit Greve
Sissel Urdal
Bjørn-Frode Schjelderup
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem ÅRSRAPPORT 2015
23
Kontantstrømanalyse
MORSELSKAP 2015
KONSERN
2014
2015
2014
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad
10 591 992
12 419 037
16 410 180
9 109 648
Periodens betalte skatt
-6 095 116
-21 049 127
-6 918 184
-21 050 668
623 464
639 331
1 922 252
1 068 300
-4 160 380
0
-4 160 380
0
Ordinære avskrivninger Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler Endring i prosjekter
-136 341
57 747 710
29 171 118
24 943 783
Endring i leverandørgjeld
-7 459 110
-11 093 616
-7 795 379
-14 415 702
Inntekt på investering i tilknyttet selskap
-1 461 364
-1 109 166
-764 185
-340 057
Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer
1 000 000
1 000 000
0
1 000 000
Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn.
2 424 707
1 760 822
2 235 541
1 760 822
Netto endring i innlån/utlån Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
-26 410 417
-32 868 915 -107 506 387
8 754 422
-3 623 469
-9 274 545
-1 747 759
12 772 766
-34 353 836
-1 483 488
-78 729 055
22 482 007
4 566 930
0
4 633 503
0
-496 105
-35 418
-1 848 537
-232 167
-2 000 000
-500 000
-2 000 000
-500 000
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak Innbetalinger ved salg av aksjer i tilknyttet selskap
0
0
0
0
Utbetalinger vedrørende andre investeringer
0
-48 587 805
-8 892 208
-49 948 405
Innbetalinger vedrørende andre investeringer
10 859 530
764 185
0
0
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
12 930 355
-48 359 038
-8 107 242
-50 680 572
0
0
-8 893 807
-1 031 661
-3 076 233
-8 422 182
7 414 767
-8 422 182
0
0
0
0
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Endring av kortsiktig rentebærende gjeld Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Inn-/utbetalinger av egenkapital
615 750
526 000
1 553 667
526 000
-2 460 483
-7 896 182
74 627
-8 927 843
-23 883 964
-57 738 708
-86 761 670
-37 126 408
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
63 697 984
121 436 692
223 985 729
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
39 814 020
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Tilgang datterselskap - kontanter og kontantekvivalenter
24
4 992 995 261 112 137
63 697 984 142 217 054 223 985 729
Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk for øvrige foretak. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Konsernregnskapet består av morselskapet og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse,over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel mellom 20% og 50%). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. DATTERSELSKAP/TILKNYTTET SELSKAP I SELSKAPSREGNSKAPET Datterselskaper og det tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrining har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivinger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført i året etter at det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet/konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. PERIODISERING -INNTEKTSFØRING/KOSTNADSFØRING Meglerhonorar og forretningsførerhonorar inntektsføres når tjenesten er levert. Prosjektene behandles
regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Renter og provisjoner tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader, tråd med de generelle regnskapsprinsipper i regnskapsloven. Forskuddsbetalte inntekter og påløpte ikke betalte kostnader periodiseres og føres som gjeld i selskapets balanse. Opptjente ikke betalte inntekter inntektsføres og føres opp som et tilgodehavende i balansen. Andre inntekter inntektsføres når varen leveres eller tjenesten ytes. PROSJEKTER Prosjekter behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres når prosjektet er fullført. Beholdning prosjekt per 31.12. bokføres som varelager. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. PENSJONER Selskapet har to ulike pensjonsordninger; En ytelsesbasert og en innskuddsbasert. Ved regnskapsføring av den ytelsesbaserte pensjonsordningen er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som ÅRSRAPPORT 2015
25
opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik. Den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres ved at betalt pensjonspremie kostnadsføres løpende. Selskapet har i tillegg avtalefestet pensjonsavtale (AFP) for de ansatte. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning, og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig beregningsgrunnlag for å estimere pensjonsforpliktelsen i denne ordningen, og det er derfor ikke bokført noe beløp for dette i balansen. For den gamle AFP-ordningen har selskapet foretatt en beregning av mulig forpliktelse. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan utnyttes. I tillegg betaler morselskapet formuesskatt til staten. KONTANTSTRØM Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. UTLÅN OG GARANTIER "Utlån bokføres til amortisert kost på etableringstidspunktet. I amortisert kost inngår utlånets hovedstol, gebyrer og eventuelle direkte kostnader. Renteinntekter inntektsføres etter effektiv rentes metode. Den effektive rentesatsen er den renten som neddiskonterer lånets kontantstrømmer over forventet løpetid til lånets amortiserte kost på etableringstidspunktet. Effektiv rentes metode innebærer også at det foretas inntektsføring av renter av engasjement som er nedskrevet. For slike lån inntektsføres
26
internrenten på etableringstidspunktet korrigert for renteendringer frem til tidspunktet for nedskrivning. Det inntektsføres renter basert på lånets nedskrevne verdi." Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. I resultatregnskapet består posten tap på utlån og garantier av konstaterte tap, endringer i nedskrivninger på lån og avsetninger på garantier, samt inngang på tidligere avskrevne fordringer. Tap på utlån og garantier er basert på en gjennomgang av selskapets utlåns- og garantiportefølje etter Finanstilsynets regler for verdsettelse av engasjementer. Selskapet foretar ved utgangen av hvert kvartal en konkret fastsettelse av tap på utlån og garantier. Misligholdte og tapsutsatte engasjementer følges opp med løpende vurderinger. I konsernregnskapet for 2014 ble innlån og utlån knyttet til Vestbo Finans AS ført netto i balansen. For 2015 er innlån og utlån knyttet til Vestbo Finans AS ført brutto i balansen. Sammenligningstallene for 2014 er korrigert tilsvarende. MISLIGHOLDTE LÅN Tapsutsatte engasjementer hvor det er åpnet konkurseller gjeldsforhandlinger, iverksatt rettslig inkasso, utpanting er foretatt, utlegg er tatt eller hvor andre forhold som svikt i likviditet eller soliditet eller brudd på øvrige klausuler i låneavtaler med selskapet, defineres som misligholdte. KONSTATERTE TAP Ved konkurs, akkord som er stadfestet, utleggsforretning ikke har ført frem eller ved rettskraftig dom bokfører selskapet engasjementer som er rammet av slike forhold som konstaterte tap. Dette gjelder også i de tilfeller selskapet på annen måte har innstilt inndrivelse eller gitt avkall på deler av eller hele engasjementer. KLIENTMIDLER EIENDOMSMEGLING I henhold til forskrift for eiendomsmegling er klientmidler og klientansvar/gjeld til kunder presentert netto i regnskapet.
Ã…RSRAPPORT 2015
27
Vestlandske Boligbyggelag Postboks 1947 Nordnes, 5817 Bergen I Besøksadresse: Strandgaten 196 Avd. Sunnhordland I Postboks 316 I 5402 Stord Tlf.: 55 30 96 00 I Faks: 55 31 88 66 www.vestbo.no