VESTBO BBL
Ã…rsrapport 2016
Vestbo har lagt bak seg et normalt godt år Vestbo har lagt bak seg et normalt godt år. Prosjekt- og byggeaktiviteten var stor, og vi ferdigstilte flere gode boligprosjekt med svært god tilbakemelding fra kjøperne. Salget av nye boliger var på det jevne og har holdt seg gjennom hele 2016. Strømme Gård er vårt store prosjekt og der er det god etterspørsel og mange godord fra kjøperne. På grunn av restriksjoner i forbindelse med boliglån, vil vi fokusere på rimeligere boliger og smarte løsninger for unge når de skal kjøpe sin første bolig. Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2016 både i Bergen og på Stord og medlemstallet har en god økning. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsførsel etterspørres i stigende grad, både av andre boligutviklere og av eksisterende lag. Kundene og medlemmene står sentralt hos Vestbo, vi kaller det «Kunden først». Vi lanserer nå en omfattende utvidelse og fornyelse av våre portalløsninger. Her tar vi utgangspunkt i hvordan kunden opplever oss og hvordan kundene ønsker å samhandle og kommunisere med oss på en effektiv måte. Internett er som kjent, kommet for å bli. Det samme er smarttelefoner og sosiale medier. Våre kunder og medlemmer etterspør større grad av selvbetjening, portaler som kan nås til alle døgnets tider, året rundt.
Øystein Johannesen Administrerende direktør
2
Nøkkeltall 26 652 Medlemmer
383
10 702
Boligselskaper under forvaltning
Boende medlemmer
42
15 200
15 960
Ansatte
Boliger under forvaltning
Ikke-boende medlemmer
Ă…RSRAPPORT 2016
3
Prosjekter 2.1 FULLFØRTE PROSJEKTER I 2016
2.2 PROSJEKTER UNDER UTBYGGING
2.1.1 Sameiet Lindehaugen Prosjektet består av 5 blokkleiligheter, og det er Opus AS som har hatt ansvaret for reguleringsplanen. Reguleringsplanen ble godkjent av Bergen kommune i januar 2013. Rammetillatelse ble gitt 20. februar 2015. Byggearbeidene ble ferdigstilt 2. kvartal 2016 pr. februar 2017 er 2 av leilighetene solgt.
2.2.1 Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen 1 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 28 rekkehus og 6 2-mannsboliger, totalt 40 boliger. Prosjektet ble presentert i januar 2016 og pr. februar 2017 er 33 av boligene solgt.
2.1.2 Skranehaugen (Passivhus) Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen i april 2013. Prosjektet består av 18 boliger med et areal fra ca. 75-120 m2. Prosjektet ble presentert 3. kvartal 2014. Byggearbeidene ble avsluttet 3. kvartal 2016 og pr. februar 2017 er alle boligene solgt. 2.1.3 Brennhaugen 3 Dette er siste byggetrinn - blokk 6 - som består av 48 leiligheter med underliggende parkeringsarealer. Prosjektet ble presentert 3. kvartal 2014. Byggearbeidene ble avsluttet 4. kvartal 2016 og pr. februar 2017 er alle boligene solgt. 2.1.4 Sameiet Havbris Tomten ligger på Håkonshella og prosjektet består av totalt 7 eneboliger i rekke. Prosjektet ble presentert i november 2014 og byggearbeidene ble avsluttet 1. kvartal 2016 og da var alle boligene solgt. 2.1.5 Strømme Gård - Eneboligtomter B8-B11 Tomtene ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 12 eneboligtomter. Prosjektet ble presentert i oktober 2015 og pr. februar 2017 er alle tomtene solgt.
4
2.2.2 Strømme Gård - Knappentoppen Borettslag Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 10 leiligheter i en lavblokk. Prosjektet ble presentert i januar 2016 og pr. februar 2017 er 5 av boligene solgt. 2.2.3 Elvegata - Voss Prosjektet inneholder 20 leiligheter fordelt på 4 2-roms og 16 3-roms leiligheter. Grunnet nye flomkrav måtte man revidere planene. Prosjektet ble presentert 2. kvartal 2016 og byggearbeidene startet 3. kvartal 2016. Innflytting 4. kvartal 2017 og pr. februar 2017 er 4 av boligene solgt.
2.3 PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING 2.3.1 Råtoppen Sameie Prosjektet består av 35 rekkehusboliger. Byggearbeidene startet i 2009, men på grunn av konflikt med nærliggende skytebane stoppet imidlertid byggearbeidet opp. Det er blitt gjort flere forsøk på å komme videre med prosjektet blant annet ved å senke terrenget, endre plassering av boligene, samt at det er foreslått omfattende støyreduserende tiltak på byggeplassen. Dette har så langt ikke vært tilfredsstillende for de kommunale myndigheter. I tillegg til ovennevnte tiltak har vi nå foreslått å gjennomføre støyreduserende tiltak på skytebanen. Den teoretiske beregningen av de samlede tiltak ser svært bra ut og det arbeides med å finne frem til en endelig løsning slik at prosjektet kan gjennomføres. Prosjektet forventes klar for salg ila 2017.
2.3.2 Borettslaget Hesjaholtet Park (samarbeid med Hesjaholten Brl) Vestbo har i samarbeid med Forum Arkitekter AS og Riss Landskap AS fått utarbeidet en plan for et nytt boligprosjekt, samt et parkanlegg på den sørligste del av borettslagets nåværende eiendom. Prosjektet ble lagt ut for salg i mai 2015. Grunnet sviktende salg er prosjektet trukket fra markedet. Prosjektet omprosjekteres og man må gjennom en ny reguleringsplanprosess. Dette skal gjøres i samarbeid med Hesjaholten Borettslag. 2.3.3 Storlia Borettslag Tomten som ligger i Morvik-området er regulert for utbygging av 32 terrasseleiligheter. Dette er lite hensiktsmessig utnyttelse av tomten, og vi ønsker å endre dette til rekkehusboliger. Dette medfører at tomten må omreguleres og dette arbeidet pågår i samarbeid med b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarealer av Bergen Tomteselskap for etablering av en rasvoll. 1. gangs behandling av planen forventes ila 2017. 2.3.4 Breivik Brygge Utarbeidelse av reguleringsplanen for dette prosjektet startet allerede i 2004. Prosjektet inneholder 119 leiligheter og reguleringsplanen ble endelig godkjent av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane i oktober 2013. Tilbud er hentet inn fra entreprenører både på plassbygget løsning og med moduler. Etter evaluering av tilbud ble plassbygget løsning valgt. Prosjektet kommer for salg mot sommeren 2017. 2.3.5 Florvåg Utbygging AS I samarbeid med Stoltz Bolig AS og Haugland Maritim AS har vi under utvikling et boligprosjekt på det gamle sildemel/sildoljeanlegget på Askøy. Tomten ligger ytterst mot sør langs vestsiden av Florvågøy, med utsikt mot Byfjorden. Opus Bergen AS har utarbeidet reguleringsplanen og Link Signatur AS har utarbeidet et forslag til bebyggelse av tomten. Prosjektet inneholder ca. 170
blokkleiligheter. Planen ble formelt godkjent av Askøy kommune 4. kvartal 2015, men etter klage og krav om lovlighetskontroll av vedtak, opphevet Fylkesmannen Askøy kommunestyre sitt vedtak den 19.09.2016. Planbeskrivelsen og plankart er nå revidert med basis i innsigelser fra Fylkesmannen og planen forventes å bli politisk behandlet og godkjent i løpet av 1. kvartal 2017. 2.3.6 Strømme Gård Eiendommen ligger mellom de eksisterende boligområdene Strømmesvingen (mot sør) og Vassteigen (mot nord), og er en av byens flotteste tomter. Utviklingen av eiendommen gjennomføres av Vestbo i samarbeid med grunneier. ABO Plan & Arkitektur AS har utarbeidet reguleringsplanen for eiendommen. Reguleringsplanen inneholder ca. 350 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i henhold til illustrasjonsplanen) 244 boliger fordelt på 27 eneboligtomter, 153 rekkehus og 64 blokkleiligheter. Det er etablert et eget utbyggingsselskap, Strømme Gård Utbygging AS (SGU), som skal stå for utbyggingen av området. SGU eies med 50 % av Vestbo og 50 % av grunneierne. Hovedinfrastrukturen med veg, vann og avløp er nå opparbeidet for hele området. 4 prosjekter er lagt ut for salg, 2 felt med eneboligtomter, totalt 23 tomter, Boligsameiet Knappentoppen 1 som består av 34 enheter og Knappentoppen Borettslag som består av 10 blokkleiligheter. 2.3.7 Hatlandsåsen Stord Prosjektet inneholder 25 rekkehus. Prosjektet vil kunne presenteres i løpet av 2. kvartal 2017. 2.3.8 Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal rives til fordel for et nytt bygg med kombinasjon næring og bolig. Første etasje er tenkt benyttet
ÅRSRAPPORT 2016
5
til forretningsformål og de øvrige etasjer består av 32 leiligheter. Det er planlagt parkering i underetasjen. Reguleringsplanen er utarbeidet i samarbeid med Ard Arealplan AS og Lund & Partnere arkitekter AS. Planen er godkjent. Arbeidet med å avklare eiendomsforhold har startet og i løpet av 2017 vil prosjektering og innhenting av tilbud fra entreprenører starte. Forventes lagt ut for salg 2. kvartal 2018. 2.3.9 Våge Tomteselskap AS Vestbo har kjøpt flere eiendommer i området Våge Hjelteryggen på Sotra. Vi har i samarbeid med flere grunneiere i dette området etablert et samarbeidsselskap «Våge Tomteselskap AS». Målet er å få omdisponert området helt eller delvis til utbyggingsområde. Området har et betydelig utbyggingspotensiale.
2.4. REHABILITERING Av de største oppdragene hvor Vestbo har ivaretatt arbeidet med prosjektering og byggeledelse nevnes: 2.4.1 Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS (Eget utleieprosjekt) Rehabilitering av boligmassen, både innvendig og utvendig. 2.4.2 Stranden Boliglag Utskifting av balkonger, fasader med etterisolering, nytt varme- og ventilasjonssystem. 2.4.3 Høgehøien Borettslag Utskifting av tak og vindu. 2.4.4 Rå Borettslag Utskifting av tak. Bruk av tak over tak konstruksjon. 2.4.5 Ny Landås borettslag avd. G Utskifting av vindu og balkongdører. 6
2.4.6 Helgeplassen borettslag Utskifting av vindu og balkongdører. 2.4.7 Solheimslien 32 borettslag Utskifting av rekkverk på balkonger samt div. rehabilitering. 2.4.8 Stormsgate 4 Utskifting og utvidelse av rømningsbalkonger samt mur- og pussarbeider 2.4.9 Bønes Borettslag Utskifting av vindu samt nødvendig utbedring av fasader. 2.4.10 Høgseteveien Borettslag Ombygging av fellesarealer til leiligheter.
2.5 BEVAR- OG HMS-AVTALER 2.5.1 BEVAR - vedlikehold Det er inngått avtale om «Planlagt Periodisk Vedlikehold» (PPV) med 59 boligselskaper. PPV-planer er et viktig styringsverktøy for styret i borettslaget eller sameiet, når det gjelder å ivareta forebyggende vedlikehold på bygningsmassen. Den indikerer på hvilket tidspunkt større vedlikeholdsoppgaver og utskiftninger må forventes, hvilke kostnader dette medfører og hvordan de årlige budsjettene må settes opp for å møte disse kostnadene. 2.5.2 BEVAR - HMS Det er inngått avtale med 51 boligselskaper vedrørende HMS. Denne avtalen skal i størst mulig grad sikre at styret/laget ikke blir påført noe ansvar knyttet til den “daglige drift” og ved gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsarbeider. Vestbo disponerer en øvelseshenger som er spesialbygget for brannøvelser. Det gjør at Vestbo kan være behjelpelig med å arrangere brannøvelser ute i lagene.
Dette er ett av mange skadeforebyggende tiltak som skal medvirke til at skader unngås eller begrenses i borettslagene/sameiene forvaltet av Vestbo. Hensikten med tiltaket er å trene opp beboerne til å være trygge på bruken av slokkeutstyret i boligen, den dagen det blir bruk for det.
2.6 ETABLERING AV HEIS I EKSISTERENDE BORETTSLAG
Borettslag er valgt ut som de 2 pilotprosjektene. Vestbos bomiljøfond har støttet pilotprosjektene. Vestbo ønsker spesielt å utvikle gode beslutningsprosesser for denne type oppgraderingsprosjekter i borettslag og sameier, da lagenes vedtak om beslutning krever 2/3-flertall på Generalforsamling. Prosjektet er et samarbeid mellom forvaltningsavdeling og teknisk avdeling.
Vestbo er tildelt kompetansetilskudd fra Husbanken for prosjektet «Etablering av heis i eksisterende borettslagoptimalisering av prosess». Kompetansetilskuddet skal gå til forprosjekt om etterinstallering av heis. Gjennomføring av 2 pilotprosjekter skal utføres i samarbeid med Høgskolen i Bergen, som blant annet skal dokumentere og formidle resultatene, samt være med på evaluering av pilotprosjektene. Resultatene vil bli presentert på Vestboseminaret på Solstrand høsten 2017. Lynghaug Borettslag og Rolland ÅRSRAPPORT 2016
7
Medlemsforhold Vestbo fikk i løpet av 2016 1.129 nye medlemmer. Dette er 77 færre innmeldte enn i 2015 og utgjør en nedgang på 6,38 %. I 2016 ble det tegnet 96 juniormedlemskap, mot 88 i 2015. Dette er utgjør en økning på 9,1 %. Juniormedlemskap er for ungdom under 18 år. Juniormedlemskapet kan på sikt bli verdifullt i forbindelse med innflytting i egen bolig. Vestbo skal utvikle mange gode boligprosjekter i årene fremover, og Vestbo-medlemskapet gir forkjøpsrett i disse boligprosjektene. Det er fortrinnsvis besteforeldre som gir medlemskap til sine barnebarn i forbindelse med barnedåp og konfirmasjon.
Av den samlede medlemsmassen var 10.702 ved utgangen av 2016 boende medlemmer og 15.960 ikke-boende medlemmer. 3.1 Overføring av medlemskap Et medlemskap i Vestbo kan overføres i rett opp- og nedstigende linje, samt til søsken. Antall overføringer i 2016 utgjør 250 og ligger på samme nivå som i 2015 med 252. Vi har hatt fokus på å informere medlemmene om denne muligheten og ikke minst at et medlemskap kan benyttes flere ganger, selv om det har vært benyttet til kjøp av bolig.
Antall aktive medlemmer ved utgangen av 2016 er 26.652 mot 26.367 i 2015. Økningen utgjør ca. 1,1 %.
Netto utvikling medlemsmasse 30000
25000
20000 17470
17794
2002
2003
18963
19154
2004
2005
19741
20276
21040
21685
22077
2009
2010
22615
23136
2011
2012
25603
26008
26367
26652
2013
2014
2015
2016
15000
10000
5000
0
8
2006
2007
2008
3.2 Medlemsfordeler Det lønner seg å være Vestbo-medlem. Alle som benytter seg av medlemsfordelene, sparer fort inn kontingenten. Medlemmene får rabatter og/eller bonus hos leverandørene. Vi har fokus på at medlemmene må aktivere medlemskortet sitt. Dette for å få maksimalt utbytte av medlemsfordelene, samt få bonus på den enkelte handel. Bonus kommer i tillegg til rabatter, kampanjer og nettopriser. I 2016 ble det i gjennomsnitt tatt ut kr. 612 i bonus pr medlem, så medlemmene kan spare mye. Vestbo er deleier i Boligbyggelagenes Partner, som drifter Boligbyggelagenes medlemsfordeler. De fremforhandler landsdekkende medlemsfordeler på vegne av boligbyggelag. Det ble signert 5 nye landsdekkende avtaler i 2016, G-Sport/G-MAX, Tilbords, Expert, Kredittkort for medlemmer og Hotell for medlemmer. De nye avtalene har blitt tatt godt imot av medlemmene og har hatt god omsetning. Kredittkort for medlemmer og Hotell for medlemmer ble lansert som nye merkevarer og det er allerede ca. 5.000 medlemmer som har registrert seg på Hotell for medlemmer. 3.3 Markedsføring I 2016 fylte Vestbo 70 år. Dette ble markert med 15 ulike kulturelle arrangementer på Vestlandet, som konserter, kino og opplevelser. Gratis billetter ble delt ut til våre medlemmer, og dette ble markedsført via sosiale medier og nyhetsbrev. Dette ble veldig godt mottatt og vi fikk god respons fra medlemmer i alle aldersgrupper. Sosiale medier er fortsatt det nettsamfunnet som øker mest innen digital markedsføring, og derfor jobbes det systematisk med å formidle nye boligprosjekter, gode tilbud, informasjon eller inspirasjon. Facebook og Instagram er de kanaler som brukes mest. Antall følgere på Facebook og Instagram har steget jevnt gjennom hele året.
3.4 Medlemskortet Omsetningen i Boligbyggelagenes fordelsprogram doblet seg i 2016. Veksten skyldes blant annet at flere medlemmer tok fordelene i bruk og at nye, populære avtaler kom med i programmet. Det var også god vekst på de etablerte avtalene i 2016. Julekampanjene ga spesielt god effekt og programmet hadde rekordomsetning i desember. Over 6.700 nye medlemmer tok for første gang medlemsfordelene i bruk denne måneden. Handel på tvers av avtaler og på tvers av boligbyggelag/regioner tok seg kraftig opp i 2016. Det betyr at medlemmer er mer bevisst på at Boligbyggelagenes medlemsfordeler gjelder over hele landet, og kan benyttes når man er på reise i Norge. Stadig flere medlemmer benytter seg av medlemsfordelene og på landsbasis var totalomsetning på trade Kr. 372.300.000,- i 2016, mot kr. 182 millioner i 2015. Dette er en økning på 104,6 % fra 2015. På landsbasis er det opptjent totalt kr. 15.412.000,- i bonus i 2016, mot kr. 6.609.680,- i 2015. Dette er en økning på 133,2 % sammenlignet med 2015. Ved utgangen av 2016 har 257.308 boligbyggelagsmedlemmer over hele landet aktivert medlemskortet sitt, mot ca. 213.000 i 2015. Dette er en økning på 20,8 %. Våre medlemmer har sørget for en omsetning på kr. 10.541.189 mot kr. 3.570.623 i 2015. Dette utgjør en økning på 195 %. Vestbo opplever vi en jevn økning på antall aktiverte medlemskort. Ved utgangen av 2016 har 8.762 Vestbo-medlemmer aktivert medlemskortet sitt, mot 8.189 i 2015. Dette er en økning på 7 % og utgjør 32,88 % av medlemsmassen.
ÅRSRAPPORT 2016
9
Forvaltning 4.1. BOLIGFORVALTNING Vestbo hadde ved utgangen av 2016 forretningsførsel for 383 boligselskaper og ca. 15200 boliger, herav utgjorde tilknyttede lag 184 borettslag og boligaksjeselskaper, med til sammen 8.995 boliger. Vestbo har boliger under forvaltning i til sammen 18 kommuner. Foruten Bergen kommune er de øvrige kommunene – Askøy, Bømlo, Etne, Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell, Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord, Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord. Tilknyttede boliger etter hustype - antall boliger: Boliger i småhus 3.216 Boliger i blokk 5.778 Til sammen 8.994 4.1.1. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er blant de viktigste medlemsfordelene og blir flittig brukt av våre medlemmer på både nye og brukte boliger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi også gjennomført felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad og Hammerfest. De boligbyggelagene vi har felles ansiennitet med, er i hovedsak student-/høyskolebyer og har mange attraktive arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-medlemskapet enda mer verdifullt for våre medlemmer. Vestbo lyste ut 378 tilknyttede boliger på forkjøpsrett i 2016. Av disse ble 49 tatt på forkjøpsrett. Dette utgjør ca. 13 % av de utlyste boligene. Av de utlyste boligene var 141 (38 %) utlyst på fastpris og 237 (62 %) på forhåndsvarsel. 4.1.2. Eierskifter I 2016 ble det gjennomført 1.242 eierskifter mot 1.281 i 2015. Dette omfatter alle typer overdragelser knyttet til de boligene Vestbo forvalter. Dette er en reduksjon på ca. 3 %. 10
Antall eierskifter knyttet til boliger meglet av Garanti Eiendomsmegling var 206, mot 266 i 2015. Dette gir en reduksjon på ca. 22 % sammenlignet med året før. Deler av denne reduksjonen skyldes færre omsatte boliger på vårt avdelingskontor på Stord (20 i 2016 mot 34 i 2015). 4.1.3. Meglerpakker Antall meglerpakker for 2016 var 900 mot 826 i 2015 (herav Stord 31). Dette gir en økning på ca. 9 %.
4.2. MEDLEMSBLAD OG VESTBO NYTT 4.2.1. Velkommen hjem Medlemsbladet «Velkommen hjem» kom i 2016 ut med 4 nummer. Medlemsbladet har presentert nye prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt stoff fra Vestbo og medlemstilbud. I 2016 var sidetallet per nummer i gjennomsnitt 60 sider. Medlemsbladet har et opplag på ca. 27.000. I tillegg blir det publisert på www.vestbo.no. 4.2.2. Vestbo Nytt Vi sender ut informasjonsskrivet «Vestbo Nytt» til styremedlemmer og varamedlemmer i boligselskaper under vår forvaltning. Her tar vi opp ulik informasjon knyttet til drift av boligselskaper innen økonomi, juridiske spørsmål, pålegg fra offentlige myndigheter, kurs etc. Informasjonsskrivet sendes nå i hovedsak ut per epost, i tillegg til at det publiseres på Vestbos styreportal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11 nummer i 2016.
4.3. KURS OG OPPLÆRING FOR TILLITSVALGTE I 2016 ble det gjennomført i alt 13 kurs som ledd i opplæring av tillitsvalgte i boligselskaper. Totalt har ca. 415 personer deltatt på kurs. Dette er noe flere enn i 2015, Kursene er gjennomført som kveldskurs, med
unntak av Vestboseminaret som hvert år blir avholdt på Solstrand Hotell & Bad. Tema for kursene har blant annet vært innføringskurs for nye styremedlemmer, gjennomføring av generalforsamling og årsmøte, økonomi i boligselskaper, jussmix, etablering av hjemmesider, styreportal, mekling i konfliktsaker, internkontroll, våtrom/forsikring/skadeforebygging, valgkomitéens arbeid og impulser for bomiljø. Vestboseminaret 2016 hadde foredrag innenfor bl.a. forsikring, nye energiløsninger, vakre utemiljø, styrearbeid og juss. I tillegg ble det arrangert delseminarer innenfor forskjellige tema med gruppearbeid. Seminaret ble innledet med et forrykende foredrag fra Christine Koht «Tørre være seg sjæl» og avsluttet med et inspirerende og tankevekkende foredrag av Dag Otto Lauritsen «Å nå målende sammen». Seminaret hadde på det meste ca.200 deltakere.
4.4. BOMILJØ OG MEDLEMSARRANGEMENTER Vestbo hadde flere medlemsarrangementer i løpet av 2016. Oppslutningen om arrangementene var gjennomgående svært gode. 4.4.1. Juletrefest Tradisjonen tro ble det arrangert juletrefest i Grieghallen for våre små og store medlemmer i januar. Ca. 350 personer deltok på juletrefesten. Underholdningen bestod av sjørøvershow av Trond Jensen og Tommy Sulen. Fortunens Musikkorps stod for musikken.
4.4.4. Seniortur med pensjonister i serviceboliger I slutten av september ble den årlige bussturen for pensjonister i serviceboliger arrangert. Turen gikk til Tysnes og Håheim Gård med ca. 50 deltakere. 4.4.5. Utomhuskonkurransen I samarbeid med Hageselskapet gjennomfører vi årlig en uhøytidelig utomhuskonkurranse blant Vestbos boligselskaper. Konkurransen ble gjennomført i august og vinnerne var Kyrkjestien Borettslag i Åsane og Eikedalen Borettslag i Kringlebotn. 4.4.6. Vestbos fotballcup 20. november ble Vestbos fotballcup arrangert i Framohallen for barn i boligselskaper. Cupen ble i 2016 arrangert for 15. år på rad, og hadde med 23 lag. Vinnerne i de ulike aldersgruppene var Breimyra, Nedre Haukedalen Borettslag og Vestbo Hotspurs. Alle deltakerne fikk som vanlig t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk kinobilletter, samt besøk på Peppes Pizza. 4.4.7. Vestbo miljøtilskudd Vestbo bevilget i 2016 miljøtilskudd til 7 boligselskaper. Miljøtilskuddet skal være et bidrag som stimulerer boligog miljøtiltak i bomiljøet. 4.4.8. Støtte til draktsett barnefotball Også i 2016 ble det gitt støtte til kjøp av draktsett til en rekke idrettslag i våre bomiljøer. Denne støtten er kjærkommen for slunkne klubbkasser, samtidig som det gir en positiv profilering av boligbyggelaget
4.4.2. Familiedag på Vilvite I april arrangerte vi en lukket familiedag på Vilvite senteret for Vestbomedlemmer. Ca. 250 små og store deltakere var innom. 4.4.3. Familiedag på Langegården Vestbos familiedag på Langegården ved Fjøsanger har blitt en tradisjon. Oppslutningen om arrangementet var som vanlig veldig bra. Dette er et gratis arrangement for medlemmer hvor det blant annet er ridning for barn, saueklipping, ansiktsmaling, klovn, natursti og gratis is til barna.
ÅRSRAPPORT 2016
11
Datterselskaper 5.1 VESTBO GARANTI HOLDING AS Vestbo Garanti Holding AS er 100 % eier av datterselskapene Vestbo Garanti Sentrum AS, Vestbo Garanti Landås AS og Vestbo Garanti Sunnhordland AS. Kontorene er lokalisert i Bergen Sentrum, på Landås og Leirvik på Stord. GARANTI EIENDOMSMEGLING er en landsomfattende eiendomsmeglerkjede som er drevet som et aksjeselskap hvor hver deltager/meglerforetak eier aksjer. Utfordringen for kjeden er at det foregår fusjoner av boligbyggelag og foretak, som ikke ønsker å drive videre med megling etter fusjon. I løpet av 2016 ble 5 kontor på Østlandet trukket ut av kjeden. Kjeden består nå av eiere med kontor fra Hammerfest i nord til Larvik i sør. Kjeden har høyt fokus på digitale verktøy, og Bergenskontorene er langt fremme når det gjelder digital markedsføring, som annonsering via sosiale medier, Google søkemotorer etc. Her gjelder det å henge med i utviklingen for konkurransefortrinnene er kortvarige. Omsetningen av brukte boliger var noe svakere i 2016 grunnet et sterkt økende antall meglerkontor og altfor mange meglere. Antall boliger omsatt var litt lavere, men det er vederlaget som er under press, og det har det vært i noen år nå. Antall omsatte boliger i Vestbo BBL var også lavere. Våre konkurrenter avlønner sine medarbeidere med ren provisjonslønn, som gjør at desperasjonen for nye meglere er i ferd med å ta over. Boligprisene var heldigvis positive for regionen til tross for nedgangen innen oljesektoren både i kommunen og områdene rundt. Bergen har også hatt en føling med oljeprisnedgangen, noe som merkes ved at prisen burde ha steget mer i 2016. Presset i utleiemarkedet vises ved at utenlandsk arbeidskraft reiser hjem og leieobjekter for oljebransjen ikke lengre blir etterspurt. Dette gjør at flere velger å leie enn å eie da prisene på leie er blitt mer akseptable. Det er først
12
og fremst de yngste kjøpene som uteblitt i kjøpermarkedet, så regjeringens politikk har virket. Vi tror at boligprisene for 2017 blir nesten helt flate, med unntak av et løft i de første månedene grunnet et tremåneders fall mot jul. Etterspørselen fra fallet på slutten av året vil komme til syne første kvartal 2017. Nyboligsalget er i svak endring og mest ved at det nå igangsettes flere prosjekter enn på lenge. Tilbudet øker og kampen om kunden tiltar. Nye markedsføringskanaler og større fokus på spissing av budskapet, blir stadig viktigere for utbyggerne, slik at de treffer de riktige kundene. Garanti Eiendomsmegling har egne prosjektmeglere som selger boligprosjektene til morselskapet. Nytt av 2016 var salg av nyboligprosjekter for eksterne utbyggere.
5.2 VESTBO EIENDOMSFORVALTNING AS Vestbo Eiendomsforvaltning AS eier et område på Sotra. I 2012 etablerte selskapet datterselskapet Våge Tomteselskap AS, som i samarbeid med andre grunneiere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde. Grunneierne er kommet inn som aksjonærer i Våge Tomteselskap AS ift. Deres eierandel av det totale grunnarealet som reguleres, men Vestbo eier over 50 %.
5.3 LANDÅSTORGET AS Landåstorget AS er et heleid datterselskap av Vestbo. Selskapets eiendommer består av et lokalt kjøpesenter - LANDÅSTORGET - som i tillegg til ulike butikker også huser bibliotek, tannlege, lege og fysioterapeut. I 2011 kjøpte selskapet en naboeiendom. På denne er det en nedlagt trafostasjon. Tomten vil bli forsøkt omregulert til bolig/næringsformål, med første etasje som forretningsformål og de øvrige etasjene til boliger (32 leiligheter). I mellomtiden leies lokalene ut til Eiendomsservice Vest AS.
5.4 VESTBO EIENDOM AS
5.7 KONSUL BØRSGATE 14 AS
Vestbo Eiendom AS (tidligere Lønborgtomt AS) var et tomte-selskap knyttet til utbyggingen i Lønborgområdet. Når denne utbyggingen nå nærmer seg fullført vil selskapet benyttes også til annen eiendomsutvikling og utleie. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i 2003. Selskapet driver utleie av 47 leiligheter på Møhlenpris i Bergen. Av disse er 15 leiligheter utleid til Bergen kommune. Selskapet er 100 % eiet av Vestbo.
5.5. BREIVIK BRYGGE AS Breivik Brygge er et utbyggingsselskap som eier en tomt i Breivik i Bergen Vest. Denne ble i 2013 omregulert til boligformål. Selskapet forventer oppstart av utbyggingen i løpet av 2017.
5.6 KRISTOFFER JANSSONSVEI 55-71 AS Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS ble stiftet i 1995 med formål å erverve, utvikle og leie ut eiendommer. Selskapet eier eiendommene Kristoffer Jansonsvei 55-71 som består av 98 leiligheter på ca. 32 m2. Selskapet leier ut boliger til ungdom som er i etableringsfasen, med maksimum botid på 5 år.
5.8 VESTBO FINANS AS Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013 og tilbyr enkelte finansielle tjenester overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo. Tjenestene som tilbys er: • Forskuttering og sikring av felleskostnader • Gebyrfri driftskonto / mellomregning • Høyrenteinnskudd • Kortsiktige lån / byggelån
5.9 VESTBO SKADEFOND Vestbo Skadefond er etablert gjennom økonomiske avsetninger fra borettslag som er etablert av Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele renteavkastning til stønadsberettigede borettslag innenfor skadefondets statutter. Fondet betalte ut til en skade i 2016. Til sammen utgjorde denne kr. 200.000,-.
ÅRSRAPPORT 2016
13
Regnskaper Vestbo BBL (Vestbo) er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseiere gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. Boligbyggelaget har forretningskontor i Bergen kommune. Vestbo fikk i 2016 et overskudd i morselskapet på kr. 19.636.742,- mot kr. 6.731.457,- i 2015. Styret foreslår at årsoverskuddet disponeres som følger: Avsettes til annen egenkapital, kr. 19.636.742,-. Styret anser regnskapet med tilhørende noter og kontantstrømoppstilling for å gi et rettvisende bilde av selskapets resultat og stilling ved årsskiftet. Selskapet har mindre inntekter som følge av lavere aktivitet med færre boligprosjekter under bygging. Prosjekter avsluttet i 2016 har imidlertid gitt et økt overskudd ved at en i 2016 har overskudd på prosjekter med kr. 14,7 millioner mot et overskudd på kr. 0,4 millioner i 2015. Av Andre driftsinntekter skyldes kr. 4,4 millioner overskudd fra salg av tre utleieboliger. I 2015 var overskudd for salg av utleieboliger kr. 4,2 millioner. Når det gjelder den øvrige virksomheten er det mindre avvik fra 2015. Kontingentinntektene er økt fra kr. 5,9 millioner til kr. 7,0 millioner. Dette skyldes både noen flere betalende medlemmer, men også at kontingenten i 2016 ble økt fra kr. 250 til kr. 300. Prosjektinntekter er økt fra kr. 12,8 millioner til kr. 12,9 millioner. Forretningsførsel er økt fra kr. 21,7 millioner til kr. 23,2 millioner. Dette på grunn av flere kunder, samt normal prisøkning. Provisjoner boligsalg er økt fra kr. 8,5 millioner til kr. 9,5 millioner. Dette skyldes hovedsakelig økte priser som følge av at rettsgebyret ble satt opp i 2016.
14
Kostnader i prosjektene er redusert i likhet med det reduserte aktivitetsnivået. Andre driftskostnader og lønn har økt tilsvarende normal lønns- og prisstigning. Det er noe usikkerhet knyttet til prosjektene. Spesielt vil vi vise til usikkerhet knyttet til Råtoppen Sameie, nærmere beskrevet under utbygging. Styret mener selskapets avsetninger skal være tilstrekkelig i forhold til denne usikkerheten. Totalkapitalen var ved utgangen av året på kr. 491,9 millioner, mot kr. 445,5 millioner året før. Egenkapitalandelen pr 31. desember 2016 var 61,6 % mot 63,5 % per 31. desember 2015. Styret anser egenkapitalandelen som god. Selskapet har en likviditetsbeholdning pr 31. desember 2016 på kr. 89,8 millioner, mot kr. 39,8 millioner pr 31. desember 2015. Likviditetsbeholdningen anses som godt tilpasset selskapets behov. For konsernet ga 2016 et overskudd på kr. 27.690.822,mot kr. 10.718.563,- i 2015. I konsernet bidro Brennhaugen Focus AS med et overskudd på kr. 6,4 millioner og Vestbo Finans AS med et overskudd på kr. 2,6 millioner. I motsatt retning bidro utleieselskapet Kristoffer Janssonsvei 55-71 AS med et underskudd på kr. 4,1 millioner i forbindelse med vedlikehold av bygningsmassen. Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31. desember 2016 på kr. 156,3 millioner, mot kr. 142,2 millioner pr 31. desember 2015. Styret anser likviditetssituasjonen i konsernet som godt tilpasset selskapets behov. Egenkapitalandelen i konsernet pr 31. desember 2016 var 43,8 % mot 42,5% pr 31. desember 2015. Styret anser egenkapitalandelen som god.
Regnskapet er basert pĂĽ forutsetningen om fortsatt drift, og styret bekrefter at denne er til stede.
Ă…RSRAPPORT 2016
15
Interne forhold 7. IKT Det blir kontinuerlig gjennomført opplæring og videreutvikling av selskapets IKT-rutiner. Selskapet benytter IT-systemet Hårfagre som er utviklet spesielt for boligbyggelag av BBL Datakompetanse. Vestbo har også inngått en total driftsavtale med BBL Datakompetanse om drift av IT-systemene og telefoni. I samarbeid med øvrige boligbyggelag i Storby-samarbeidet forsøker vi å påvirke utviklingen av IKT-systemet slik at de blir enda mer fremtidsrettet, og legger til rette for et digitalt samarbeid med våre kunder. I 2016 startet en dermed prosjektet «Kunden Først», som blant annet skal utvikle bedre portal løsninger for arbeidet med selskapets kunder.
8. PERSONALE Morselskapet hadde pr 31. desember 2016, 42 ansatte og 41,5 årsverk. Sykefraværet gikk opp fra 5,80 % i 2015 til 9,31 % i 2016. Det høye sykefraværet skyldes uvanlig mange tilfeller av langtidssykefravær. Vestbo jobber kontinuerlig med å holde sykefraværet nede, både i form av tilpasninger den enkelte måtte trenge, samt treningskampanjer som motiverer til fysisk bevegelse, overskudd og styrke av ledd og muskulatur. Det har ikke vært skader/ulykker i selskapet i løpet av året. Styret har ikke kunnet registrere at bedriften driver virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. Konsernet hadde pr 31. desember 2016, 104 ansatte og 101,2 årsverk.
16
8.1 Likestillings- og antidiskrimineringsarbeidet Vestbo tilstreber å ha kjønnsmessig balanse ved nyansettelser og blant de tillitsvalgte i bedriften. I meldingsåret var sammensetningen av de tillitsvalgte som følger: Styret Valgkomitéen
5 kvinner og 5 menn. 1 kvinne og 3 menn.
Av morselskapets 42 ansatte er 25 kvinner og 17 menn. Selskapets leder- og mellomledergruppe består av 7 personer - 2 kvinner og 5 menn. Bedriften vil i den grad det er mulig, søke å tilpasse arbeidsforholdene slik at også personer med nedsatt funksjonsevne kan ta arbeid i bedriften. Bedriften har en rekrutterings- og personalpolitikk som skal sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn.
9. MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR Vestbo BBL er en medlemsorganisasjon. Vår viktigste oppgave er å bygge og forvalte boliger for våre medlemmer. Vi ønsker å bidra til fremtidsrettede og gode bomiljøer. Dette gjør vi gjennom å bygge gode miljøvennlige boliger, god forvaltning og medlemsaktiviteter. Vi henviser til de ulike tjenesteområdenes egne kapitler i årsberetningen for detaljer om hvordan vi gjør dette. I 2016 har vi hatt flere prosjekter hvor vi i samarbeid med Husbanken og enkelte borettslag har sett på muligheter for økt tilgjengelighet ved etablering av heis i eksisterende bygg. Om disse blir gjennomført vil det medføre flere
leiligheter med økt tilgjengelighet. Vestbo bistår også boligselskapene i ulike rehabiliteringsprosjekter. En del av disse inkluderer også etterisolering og andre energieffektiviserende tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av HMS og andre lovpålagte kontroller på alle sine byggeplasser. Vestbo har vedtatt etiske retningslinjer i samsvar med NBBL sine etiske retningslinjer. Disse fastslår at vi skal opptre etisk ved forretningsmessig drift, arbeide for en bærekraftig utvikling og for øvrig forholde oss til samfunnets normer og regler. For å synliggjøre en bedrifts samfunnsansvar, er forutsetningen at bedriften makter å skape lønnsomhet over tid og, som et minimum, etterlever alle lover og forskrifter. Det er også en forutsetning at bedriften har et best mulig forhold til sine medarbeidere, har et verdigrunnlag
som etterleves og betyr noe for de ansatte, samt har de beste relasjoner til sine medlemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo BBL forsøker å oppnå dette gjennom et aktivt samarbeid mellom styre, ledelse, medarbeidere og medlemmene. Når det gjelder våre byggeplasser utarbeides det alltid – enten av oss eller engasjerte konsulenter – en overordnet SHA-plan (Sikkerhet, Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er foretatt en sikkerhetsanalyse av det/de arbeidene som skal utføres. Denne overordnede planen følges vanligvis opp av en av våre byggeledere/byggekontrollører. I tillegg har den enkelte entreprenør et eget HMS (Helse, miljø, sikkerhet) ansvar for sine - og evt. underentreprenørers - arbeidstakere. Det gjennomføres også systematiske vernerunder på byggeplassen med referat.
ÅRSRAPPORT 2016
17
18
Utsiktene for 2017 Bergen, 21. mars 2017 Norsk økonomi har klart seg bedre enn fryktet etter de store endringene innen oljebransjen. Her på Vestlandet er det særlig Stavanger som har merket nedgang. I Bergen går det på det jevne. Mye av forklaringen ligger i lav lønnsvekst, lave renter og en svekket norsk krone. Det ser ut som om denne trenden vil fortsette i 2017. Det er foretatt endringer i Plan- og bygningsloven som gjør det noe enklere og billigere å bygge boliger. Det er også bebudet at det kommer flere endringer i samme retning. Ikke alle kommuner og fylkesmenn har tatt dette inn over seg ennå, men det vil nok komme seg etter hvert. Dette fører til at vi kan produsere flere boliger som «Folk flest» har muligheter til å kjøpe. Det hjelper også at vi kan bygge høyere og tettere langs kollektivtraseene og at det åpnes opp for fortetting i våre eldste drabantbyer. Vi ser derfor optimistisk på fremtiden selv om vi må tilpasse oss en smartere måte å bygge boliger på. Med økt automatisering og digitalisering av en rekke arbeidsoppgaver, vil det føre til endringer i måten vi jobber og kommuniserer på. Vi håper at kunder og medlemmer vil oppleve at dette gir en bedre tilgang på relevant informasjon og at vår responstid vil bli kortere. Mye skal på plass i 2017 og vi ser frem til å kunne vise frem den nye generasjonen av Vestbo.
Tore Fyllingen Styreleder
Oddrun Samdal Nestleder
Per Fredrik Jordan Styremedlem
Berit Bachen Dahle Styremedlem
Øystein Johannesen Adm. direktør
Bjørn-Frode Schjelderup Styremedlem 20
Gro Marit Greve Styremedlem
Sissel Urdal Styremedlem
Geir E. Aga Styremedlem
Resultatregnskap MORSELSKAP
KONSERN
2016
2015
6 980 100 12 889 824 23 178 714 9 512 126 85 303 557 17 095 198 0 154 959 519
5 929 887 12 771 380 21 714 216 8 532 721 144 004 744 16 545 328 0 209 498 276
Driftsinntekter Kontingenter Prosjektinntekter Forretningsførsel Provisjoner boligsalg Salg av boligprosjekter Andre driftsinntekter Leieinntekter Sum driftsinntekter
70 604 854 0 40 866 267 560 420 21 147 713 133 179 254
143 637 362 0 39 688 188 623 464 20 193 278 204 142 292
Driftskostnader Prosjektkostnader Varekostnad Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader
21 780 265
5 355 984
Driftsresultat
1 238 441 6 252 811 1 300 000 946 400 5 244 852
1 109 166 6 752 731 1 000 000 1 625 889 5 236 008
Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap Annen finansinntekt Nedskrivning av finansielle eiendeler Annen finanskostnad Netto finansposter
27 025 117
10 591 992
Ordinært resultat før skattekostnad
7 388 375
3 860 535
Skattekostnad på ordinært resultat
19 636 742
6 731 457
19 636 742 19 636 742
6 731 457 6 731 457
Note
2016
2015
6 980 100 58 325 353 19 605 514 34 259 095 60 514 363 18 106 179 15 206 075 212 996 679
5 929 887 54 398 618 18 231 562 36 327 801 176 554 850 17 111 513 14 189 296 322 743 527
43 858 483 10 646 637 79 844 573 2 049 892 54 196 258 190 595 843
171 624 653 10 003 910 75 340 321 1 922 252 54 435 206 313 326 342
22 400 836
9 417 186
6 025 327 11 591 984 0 3 793 056 13 824 255
-340 057 11 704 488 0 4 371 436 6 992 995
36 225 091
16 410 180
10
8 534 269
5 691 617
Årsresultat
1
27 690 822
10 718 563
Fordeling Majoritetsinteresser Minoritetsinteresser
1 1
27 435 173 255 649
9 558 988 1 159 575
Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital Sum disponert
1 1
2
2 7,8 3 8
5 9 9
ÅRSRAPPORT 2016
21
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2016
22
KONSERN
2015 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
Note
2016
2015
10
5 249 482 5 249 482
4 314 702 4 314 702
3,4 3 3
77 858 004 363 264 5 404 991
78 352 707 454 081 4 730 058
83 626 259
83 536 846
0 14 288 903 5 709 340 96 932 928 116 931 171
0 7 393 861 5 709 340 115 525 149 128 628 350
205 806 911
216 479 898
133 178 238
163 101 535
6 154 607 21 937 543 227 461 015 255 553 164
11 104 885 28 579 314 146 568 386 186 252 585
156 317 014
142 217 054
3 408 252 3 408 252
2 650 439 2 650 439
3 207 151 363 264 1 451 428
3 613 702 454 080 1 592 788
5 021 843
5 660 570
67 147 933 4 741 500 5 705 040 72 472 047 150 066 520
67 147 933 4 741 500 5 705 040 88 976 652 166 571 125
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Utlån langsiktig Sum finansielle anleggsmidler
158 496 615
174 882 134
Sum anleggsmidler
87 232 366
112 375 450
Omløpsmidler Prosjekter
1 914 549 11 440 899 142 981 037 156 336 485
3 097 956 21 397 057 93 953 359 118 448 372
Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Utlån kortsiktig Sum fordringer
89 786 973
39 814 020
333 355 824
270 637 842
Sum omløpsmidler
545 048 416
491 571 174
491 852 439
445 519 976
Sum eiendeler
750 855 328
708 051 072
11 937 424 11 937 424
11 393 424 11 393 424
Innskutt egenkapital Selskapskapital Sum innskutt egenkapital
1
11 937 424 11 937 424
11 393 424 11 393 424
291 213 087 291 213 087 0 303 150 511
271 576 345 271 576 345 0 282 969 769
Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital
1
314 702 855 314 702 855 2 353 141 328 993 420
287 267 682 287 267 682 2 097 492 300 758 598
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og anlegg Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner ol Sum varige driftsmidler
Bankinnskudd, kontanter og lignende
5 5 6,13
2,4
6,13
11,12
1 1
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2016
6 829 486 6 829 486
KONSERN
2015
5 647 328 5 647 328
0 0 0
0 0 0
Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld
Note
2016
2015
7
8 114 643 8 114 643
7 031 505 7 031 505
4
42 862 549 0 42 862 549
44 130 518 1 800 000 45 930 518
4
40 000 000 13 133 427 9 469 051 11 190 333 257 310 780 39 781 125 370 884 716
58 860 815 22 114 378 6 666 819 10 507 618 220 541 822 35 639 000 354 330 452
40 000 000 7 188 190 8 143 527 7 594 115 100 539 180 18 407 430 181 872 442
48 369 815 18 516 851 4 190 049 7 315 648 64 501 972 14 008 544 156 902 879
Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Innlån kortsiktig Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
188 701 928
162 550 207
Sum gjeld
421 861 908
407 292 475
491 852 439
445 519 976
Sum egenkapital og gjeld
750 855 328
708 051 073
10 11 4, 6
31. desember 2016 Bergen, 21. mars 2017
Øystein Johannesen
Tore Fyllingen
Oddrun Samdal
Daglig leder
Styreleder
Nestleder
Per Fredrik Jordan
Berit Bachen Dahle
Geir E. Aga
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Gro Marit Greve
Sissel Urdal
Bjørn-Frode Schjelderup
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem ÅRSRAPPORT 2016
23
Kontantstrømanalyse
VESTBO
KONSERN
2016
2015
2016
2015
Resultat før skattekostnad
27 025 117
10 591 992
36 430 286
16 410 180
Periodens betalte skatt
-4 190 049
-6 095 116
-6 666 819
-6 918 184
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Ordinære avskrivninger Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler Endring i prosjekter Endring i leverandørgjeld Inntekt på investering i tilknyttet selskap
560 420
623 464
2 049 892
1 922 252
-4 430 269
-4 160 380
-4 430 269
-4 160 380
25 143 084
-136 341
29 923 297
29 171 118
-11 328 661
-7 459 110
-8 981 951
-7 795 379 -340 057
-1 238 441
-1 109 166
-5 703 384
Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer
1 300 000
1 000 000
0
0
Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn.
1 182 158
2 424 707
1 083 138
2 235 541
Netto endring i innlån/utlån
-12 990 470
-26 410 417
Endring i andre tidsavgrensningsposter
15 752 700
-3 623 469
-44 123 671 -107 506 387 15 056 922
-1 747 759
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
36 785 589
-34 353 836
14 637 441
-78 729 055
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
4 836 819
4 566 930
4 836 819
4 633 503
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter -328 245
-496 105
-2 581 737
-1 848 537
Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak
0
-2 000 000
0
-2 000 000
Innbetalinger ved salg av aksjer i tilknyttet selskap
0
0
0
0
Utbetalinger vedrørende andre investeringer
0
0
0
-8 892 208
Innbetalinger vedrørende andre investeringer
16 504 605
10 859 530
18 592 221
0
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
21 013 179
12 930 355
20 847 303
-8 107 242
0
0
-3 067 969
-8 893 807
-8 369 815
-3 076 233
-18 860 815
7 414 767
0
0
0
0
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Endring av kortsiktig rentebærende gjeld Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Inn-/utbetalinger av egenkapital
544 000
615 750
544 000
1 553 667
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-7 825 815
-2 460 483
-21 384 784
74 627
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
49 972 953
-23 883 964
14 099 960
-86 761 670
0
4 992 995
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
39 814 020
63 697 984
142 217 054
223 985 729
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
89 786 973
39 814 020 156 317 014 142 217 054
Tilgang datterselskap - kontanter og kontantekvivalenter
24
Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk for øvrige foretak. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Konsernregnskapet består av morselskapet og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse,over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel mellom 20% og 50%). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. DATTERSELSKAP/TILKNYTTET SELSKAP I SELSKAPSREGNSKAPET Datterselskaper og det tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrining har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivinger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført i året etter at det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet/konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. PERIODISERING -INNTEKTSFØRING/KOSTNADSFØRING Meglerhonorar og forretningsførerhonorar inntektsføres når tjenesten er levert. Prosjektene behandles
regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Renter og provisjoner tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader, tråd med de generelle regnskapsprinsipper i regnskapsloven. Forskuddsbetalte inntekter og påløpte ikke betalte kostnader periodiseres og føres som gjeld i selskapets balanse. Opptjente ikke betalte inntekter inntektsføres og føres opp som et tilgodehavende i balansen. Andre inntekter inntektsføres når varen leveres eller tjenesten ytes. PROSJEKTER Prosjekter behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres når prosjektet er fullført. Beholdning prosjekt per 31.12. bokføres som varelager. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. PENSJONER Selskapet har to ulike pensjonsordninger; En ytelsesbasert og en innskuddsbasert. Ved regnskapsføring av den ytelsesbaserte pensjonsordningen er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som ÅRSRAPPORT 2016
25
opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik. Den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres ved at betalt pensjonspremie kostnadsføres løpende. Selskapet har i tillegg avtalefestet pensjonsavtale (AFP) for de ansatte. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning, og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig beregningsgrunnlag for å estimere pensjonsforpliktelsen i denne ordningen, og det er derfor ikke bokført noe beløp for dette i balansen. For den gamle AFP-ordningen har selskapet foretatt en beregning av mulig forpliktelse. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan utnyttes. I tillegg betaler morselskapet formuesskatt til staten. KONTANTSTRØM Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. UTLÅN OG GARANTIER Utlån bokføres til amortisert kost på etableringstidspunktet. I amortisert kost inngår utlånets hovedstol, gebyrer og eventuelle direkte kostnader. Renteinntekter inntektsføres etter effektiv rentes metode. Den effektive rentesatsen er den renten som neddiskonterer lånets kontantstrømmer over forventet løpetid til lånets amortiserte kost på etableringstidspunktet. Effektiv rentes metode innebærer også at det foretas inntektsføring av renter av engasjement som er nedskrevet. For slike lån inntektsføres
26
internrenten på etableringstidspunktet korrigert for renteendringer frem til tidspunktet for nedskrivning. Det inntektsføres renter basert på lånets nedskrevne verdi. Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. I resultatregnskapet består posten tap på utlån og garantier av konstaterte tap, endringer i nedskrivninger på lån og avsetninger på garantier, samt inngang på tidligere avskrevne fordringer. Tap på utlån og garantier er basert på en gjennomgang av selskapets utlåns- og garantiportefølje etter Finanstilsynets regler for verdsettelse av engasjementer. Selskapet foretar ved utgangen av hvert kvartal en konkret fastsettelse av tap på utlån og garantier. Misligholdte og tapsutsatte engasjementer følges opp med løpende vurderinger. MISLIGHOLDTE LÅN Tapsutsatte engasjementer hvor det er åpnet konkurseller gjeldsforhandlinger, iverksatt rettslig inkasso, utpanting er foretatt, utlegg er tatt eller hvor andre forhold som svikt i likviditet eller soliditet eller brudd på øvrige klausuler i låneavtaler med selskapet, defineres som misligholdte. KONSTATERTE TAP Ved konkurs, akkord som er stadfestet, utleggsforretning ikke har ført frem eller ved rettskraftig dom bokfører selskapet engasjementer som er rammet av slike forhold som konstaterte tap. Dette gjelder også i de tilfeller selskapet på annen måte har innstilt inndrivelse eller gitt avkall på deler av eller hele engasjementer. KLIENTMIDLER EIENDOMSMEGLING I henhold til forskrift for eiendomsmegling er klientmidler og klientansvar/gjeld til kunder presentert netto i regnskapet.
Ã…RSRAPPORT 2016
27
Vestbo BBL Postboks 1947 Nordnes, 5817 Bergen I Besøksadresse: Strandgaten 196 Avd. Sunnhordland I Postboks 316 I 5402 Stord Tlf.: 55 30 96 00 I Faks: 55 31 88 66 www.vestbo.no