Vestbo_Årsmelding_2018_WEB.pdf by Knudsen Grafisk

Generalforsamling Ordinær generalforsamling i Vestbo BBL holdes tirsdag, 28. mai 2019 kl. 18.30. Møtet avholdes i: Bergen Kongress Senter, Håkonsgt 5, 5015 Bergen Sal: Dragefjellet, 2. etg. Dagsorden i følge vedtektenes punkt 4-5: 1. Konstituering 2. Årsberetning 3. Regnskap 4. Godtgjørelse til tillitsvalgte og revisor 5. Valg av styre 6. Valg av valgkomité 7. Endring av vedtektene – punkt 3-5 Medlemsutvalg – utgår

Bergen, 15. april 2019

Tore Fyllingen – styreleder

Skriftlig innkalling sendes de delegerte.

Breivik Brygge.

Vestbo BBL

Vestbo BBL årsberetning 2018 1 INNHOLD

4.2

TEKNISK RÅDGIVNING

2 INNLEDNING

3 NYE BOLIGER

3.1 PROSJEKTER

4.3 REGNSKAP

3.1.1

Prosjekter under utbygging

3.1.2

Prosjekter under planlegging

5 PRIVATMARKEDET

5.1 MEDLEMSFORHOLD

4.2.1 Rehabilitering

4.2.2

Større rehabiliteringsoppdrag 2018

4.2.3

Vedlikeholdsplan og Bevar-HMS

4 BEDRIFTSMARKEDET

5.1.1

Overføring av medlemskap

4.1

FORVALTNING

5.1.2

Medlemsfordeler

4.1.1

Boligforvaltning

5.1.3 Markedsføring

4.1.2

Vestbo Nytt

5.1.4 Forkjøpsrett

4.1.3

Kurs og opplæring for tillitsvalgte

5.1.5 Eierskifter

4.1.1

Bomiljø

5.1.6 Meglerpakker

6 DATTERSELSKAPER

6.1

Vestbo Garanti Holding AS

6.2

Eiendomsservice Vest AS

6.3

Vestbo Finans AS

6.4

Vestbo Eiendomsforvaltning AS

6.5

Landåstorget AS

6.6

Vestbo Eiendom AS

6.7

Breivik Brygge AS

6.8

Konsul Børsgate 14 AS

6.9

AS Strandgaten 196

6.10

Håsteinsgate 9 AS

6.11

Vestbo Skadefond

7 ANDRE FORHOLD

7.1 PERSONALE

7.1.1

Likestillings- og

antidiskrimineringsarbeidet 11 7.2 IKT

7.3

MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR

8 UTSIKTENE FOR 2019

Øystein Johannesen, Adm. direktør

ÅrsBERETNING 2018

2 INNLEDNING

på en effektiv måte. Våre kunder og

3.1.1.3 Strømme Gård –

medlemmer etterspør større grad av

Boligsameiet Knappentoppen 4

Vestbo BBL (Vestbo) er et samvir-

selvbetjening, portaler som kan nås

Prosjektet ligger på Strømme Gård

keforetak som har til hovedformål å

til alle døgnets tider, året rundt. Den

og prosjektet består av 27 rekke-

skaffe boliger til andelseiere gjen-

store digitaliseringen og automa-

hus og 10 2-mannsboliger, totalt 37

nom borettslag eller på annen måte

tiseringen er i gang og den gjen-

boliger. Prosjektet ble presentert i

å forvalte boliger for andelseierne.

nomføres fortløpende etter hvert

mai 2018 og per februar 2019 er 20

Boligbyggelaget har forretnings-

som nyhetene rulles ut. Dette fører

av boligene solgt.

kontor i Bergen kommune.

til at rutinepregete arbeidsoppgaver automatiseres og at våre medar

3.1.1.4 Baldersheim hyttefelt

2018 var et godt år for Vestbo.

beidere får bedre tid til kundekon-

I Baldersheim hyttefelt bygges

Prosjekt- og byggeaktiviteten var

takt og mer spesialiserte oppgaver.

nøkkelferdige arkitekttegnede

stor. Salget av nye boliger var på det jevne, spesielt for Breivik Brygge

hytter. 13 av 16 hytter er solgt pr. Økonomisk sett var 2018 det beste

februar 2019. 11 av disse er ferdig-

var det kjekt å oppleve den gode

året for Vestbo noensinne. Lang-

stilt.

responsen både hos medlemmer og

siktig planlegging og oppbygging

markedet for øvrig. Strømme Gård

av egenkapitalen fører til at Vestbo

er et av våre største prosjekt og der

både kan bygge ut flere prosjekt

er det fortsatt god etterspørsel og

av gangen, samtidig som vi kan

mange godord fra kjøperne. Vi ser

investere i det fremste innen IKT.

at vi selger boligene jevnt og trutt

Dette fører igjen til at vi ligger i

Breivik Brygge, byggetrinn 2 består

i samme tempo som det bygges

forkant av utviklingen innen våre

av 3 blokker og 75 leiligheter.

ut. Omdanning av utleieboligene i

kjerneområder: Bygge boliger, selge

Prosjektet kommer for salg

Kristofer Jansonsvei medførte stor

og forvalte disse, til det beste for

2. kvartal 2019.

aktivitet på slutten av 2018 og har

våre medlemmer.

fortsatt inn i 2019. Vi har per primo mars solgt 29 av boligene.

3.1.2 Prosjekter under planlegging 3.1.2.1 Breivik Brygge byggetrinn 2

3.1.2.2 Erleveien 20

3 NYE BOLIGER

Erleveien 20 består i dag av en

Vi fikk mange nye boligselskaper

3.1 PROSJEKTER

rives til fordel for et nytt bygg med

til forvaltning i 2018 både i Bergen

3.1.1 Prosjekter under

kombinasjon næring og bolig. Første

utbygging

og på Stord og medlemstallet har en jevn økning. Vårt totalkonsept

3.1.1.1 Breivik Brygge byggetrinn 1

for boligforvaltning og forretnings-

nedlagt trafostasjon. Denne skal

etasje er tenkt benyttet til forretningsformål og de øvrige etasjer består av 41 leiligheter. Det er planlagt

førsel etterspørres i stigende grad,

Breivik Brygge, byggetrinn 1 består

parkering i underetasjen. Forventes

både av andre boligutviklere og av

av 2 blokker og 44 leiligheter.

lagt ut for salg 3.kvartal 2019.

eksisterende lag. Dette er en trend

Prosjektet ble presentert i august

som har holdt seg i flere år og vi

2018 og per februar 2019 er 30 av

3.1.2.3 Lonsåsen Sameie

opplever at vårt konsept blir bedre

boligene solgt. Innflytting 1. kvartal

Lonsåsen ligger i Lindås kommune,

og bedre kjent i markedet.

2021.

i nærheten av Knarvik. Lonsåsen Sameie består av 4 blokker og 76

Kundene og medlemmene står sen-

3.1.1.2 Strømme Gård –

leiligheter. Byggetrinn 1 består av

tralt hos Vestbo, og «Kunden først»

Boligsameiet Knappentoppen 2

38 leiligheter. Prosjektet kommer

programmet fortsetter. Vi lanserer

Prosjektet ligger på Strømme Gård

for salg mai 2019. Prosjektet selges

fortløpende en omfattende utvi-

og prosjektet består av 23 rekke-

gjennom Langheiane Utvikling AS,

delse og fornyelse av våre portal-

hus og 10 2-mannsboliger, totalt 33

hvor Vestbo eier 50% og Orion

løsninger. Her tar vi utgangspunkt

boliger. Prosjektet ble presentert i

Prosjekt AS eier 50%.

i hvordan kunden opplever oss og

mai 2017 og per februar 2019 er 32

hvordan kundene ønsker å sam-

av boligene solgt. Innflytting 1. og

3.1.2.4 Råtoppen Sameie

handle og kommunisere med oss

2. kvartal 2019.

Prosjektet består av 35 rekkehusÅrsBERETNING 2018

boliger. Byggearbeidene startet i

av tomten. Prosjektet inneholder ca.

etterinstallere heis, totalt 10 heiser.

2009, men på grunn av konflikt med

170 blokkleiligheter. Regulerings-

Vestbo BBL skal bygge 20-30 nye

nærliggende skytebane stoppet

planen er nå godkjent. Før prosjek-

boliger på eksisterende bygg, inklu-

imidlertid byggearbeidet opp. Det er

tet legges ut for salg må det bl.a.

dert 2 nye parkeringsgarasjer. Det

blitt gjort flere forsøk på å komme

først inngås utbyggingsavtale med

pågår arbeid med utarbeidelse av

videre med prosjektet blant annet

Askøy kommune og gjennomfø-

reguleringsplan for prosjektet samt

ved å senke terrenget, endre plas-

ringsavtale for utvidelse av fylkes

parallell prosjektering av heiser og

sering av boligene, samt at det er

vegen med Statens vegvesen.

påbygg. Prosjektet forventes lagt

foreslått omfattende støyreduse-

ut for salg 3.kvartal 2019.

rende tiltak på byggeplassen. Dette

3.1.2.7 Strømme Gård

har så langt ikke vært tilfredsstillen-

Eiendommen ligger mellom de eksis-

3.1.2.9 Våge Tomteselskap AS

de for de kommunale myndigheter.

terende boligområdene Strømme

Vestbo har kjøpt flere eiendommer

I tillegg til ovennevnte tiltak har vi

svingen (mot sør) og Vassteigen

i området Våge - Hjelteryggen på

nå foreslått å gjennomføre støy-

(mot nord), og er en av byens

Sotra. Vi har i samarbeid med flere

reduserende tiltak på skytebanen.

flotteste tomter. Utviklingen av eien-

grunneiere i dette området etablert

Den teoretiske beregningen av de

dommen gjennomføres av Vestbo

et samarbeidsselskap «Våge Tomte

samlede tiltak ser svært bra ut og

i samarbeid med grunneier. ABO

selskap AS». Målet er å få omdis-

det arbeides med å finne frem til en

Plan & Arkitektur AS har utarbeidet

ponert området helt eller delvis til

endelig løsning slik at prosjektet kan

reguleringsplanen for eiendommen.

utbyggingsområde. Området har et

gjennomføres. Prosjektet forventes

Reguleringsplanen inneholder ca.

betydelig utbyggingspotensiale.

klar for salg ila 2019.

350 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i

Tomten som ligger i Morvik-

henhold til illustrasjonsplanen) 244

4.1 FORVALTNING

området er regulert for utbygging

boliger fordelt på 27 eneboligtomter,

4.1.1 Boligforvaltning

av 32 terrasseleiligheter. Dette er

153 rekkehus og 64 blokkleiligheter.

Vestbo hadde ved utgangen av

lite hensiktsmessig utnyttelse av

Det er etablert et eget utbyggings-

2018 forretningsførsel for 420

tomten, og vi ønsker å endre dette

selskap, Strømme Gård Utbygging

boligselskaper og 16.544 boliger,

til rekkehusboliger. Dette medfører

AS (SGU), som skal stå for utbyggin-

herav utgjorde tilknyttede lag 184

at tomten må omreguleres og dette

gen av området. SGU eies med 50 %

borettslag og boligaksjeselska-

arbeidet pågår i samarbeid med

av Vestbo og 50 % av grunneierne.

per, med til sammen 8.972 boliger.

b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan

Hoved infrastrukturen med veg,

Vestbo har boliger under forvaltning

AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarea-

vann og avløp er nå opparbeidet

i til sammen 18 kommuner. Foru-

ler av Bergen Tomteselskap for

for hele området. Så langt er 2 felt

ten Bergen kommune er de øvrige

etablering av en rasvoll. 1. gangs

med eneboligtomter med 23 tomter

kommunene – Askøy, Bømlo, Etne,

behandling av planen forventes ila

solgt. I tillegg er Boligsameiene

Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell,

2. kvartal 2019.

Knappentoppen 1 og Knappentop-

Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord,

pen 2, samt Knappentoppen Bo-

Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord.

3.1.2.6 Florvåg Utbygging AS

rettslag - totalt 77 enheter, lagt ut

I samarbeid med Stoltz Bolig AS og

for salg. Alle er ferdigstilt, bortsett

4.1.2

Haugland Maritim AS har vi under

fra Knappentoppen 2, som er klar for

Vi sender ut informasjonsskrivet

utvikling et boligprosjekt på det

innflytting i 1. og 2. kvartal 2019.

«Vestbo Nytt» til styremedlemmer

gamle sildemel/sildoljeanlegget på

I 2019 kommer Boligsameiet

og varamedlemmer i boligselskaper

Askøy. Tomten ligger ytterst mot

Knappentoppen 3 og Knappen

under vår forvaltning. Her tar vi

sør langs vestsiden av Florvågøy,

toppen 5 for salg, totalt 18 rekke-

opp ulik informasjon knyttet til drift

med utsikt mot Byfjorden. Opus

hus og 8 leiligheter.

av boligselskaper innen økonomi,

Vestbo Nytt

juridiske spørsmål, pålegg fra

Bergen AS har utarbeidet regule-

4 BEDRIFTSMARKEDET

3.1.2.5 Storlia Borettslag

ringsplanen og Link Signatur AS har

3.1.2.8 Rolland Påbygg

offentlige myndigheter, kurs etc.

utarbeidet et forslag til bebyggelse

Rolland Borettslag har besluttet å

Informasjonsskrivet sendes nå i

ÅrsBERETNING 2018

hovedsak ut per epost, i tillegg til at

årlige bussturen for pensjonister i

neste fase kan vi trekke veksler på

det publiseres på Vestbos styre-

serviceboliger arrangert. Turen gikk

vår årelange erfaring og ta ansvar

portal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11

til Stordalen med ca. 30 deltakere.

for byggeledelse av arbeidene

nummer i 2018.

som Byggherrens/boligselskapets 4.1.1.2 Utomhuskonkurransen

representant. Med Vestbo på laget

I samarbeid med Hageselskapet

får boligselskapene en trygg og

gjennomfører vi årlig en uhøytidelig

en profesjonell medspiller som har

I 2018 ble det gjennomført i alt 17

utomhuskonkurranse blant Vest-

boligselskapets interesser for øye.

kurs som ledd i opplæring av tillits-

bos boligselskaper. Konkurransen

Vi har meget god erfaring med små

valgte i boligselskaper. Totalt har

ble gjennomført i august og vin-

og store vedlikeholds- og rehabili-

520 personer deltatt på kurs. Dette

nerne var Høgehøien Borettslag og

teringsprosjekter, og har opparbei-

er en noe flere enn i 2017, Kursene

Senterparken Borettslag.

det erfaring og kompetanse som er

4.1.3 Kurs og opplæring for tillitsvalgte

er gjennomført som kveldskurs,

svært nyttig for boligselskapene.

med unntak av Vestboseminaret

4.1.1.3 Vestbos fotballcup

som hvert år blir avholdt på Sol-

18. november ble Vestbos fotballcup

strand Hotell & Bad.

arrangert i Framohallen for barn i

oppdrag 2018

Tema for kursene har blant annet

boligselskaper. Cupen ble i 2018

Av de største oppdragene hvor

vært innføringskurs for nye styre-

arrangert for 17. år på rad.

Vestbo har ivaretatt arbeidet med

medlemmer, gjennomføring av gene-

Vinnerne i de ulike aldersgruppene

prosjektering og byggeledelse

ralforsamling og årsmøte, økonomi i

var Bønesheien, Breimyra og Varden

nevnes:

boligselskaper, jussmix, styreportal,

-Hammers. Alle deltakerne fikk som

vedlikehold, internkontroll, våtrom/

vanlig t-skjorte og m edalje. Vinner-

4.2.2.1 Hesjaholtet Borettslag

forsikring/skadeforebygging og kurs

lagene fikk kinobilletter og besøk på

Nye innglassede altaner,

i GDPR for boligselskaper.

Peppes Pizza.

rehabilitering av fasader.

4.2.2 Større rehabiliterings

Vestboseminaret 2018 hadde foredrag innenfor flere tema, som

4.1.1.4 Vestbo miljøtilskudd

4.2.2.2 Langerinden Borettslag

blant annet økonomi, inkludering av

Vestbo bevilget i 2018 miljøtilskudd

Nye innglassede altaner.

fremmedkulturelle i bomiljøer, ved-

til 10 boligselskaper. Miljøtilskuddet

likehold/oppgradering av bygnings

skal være et bidrag som stimulerer

massen, habilitet og ryddighet i

bolig- og miljøtiltak i boligselskapet.

styret. I tillegg ble det arrangert

4.2.2.3 Flaktveithøgda Borettslag Nye tak, vinduer mm.

delseminarer innenfor forskjellige

4.1.1.5 Støtte til draktsett bar-

tema med gruppearbeid. Semina-

nefotball

4.2.2.4 Kristoffer Jansons vei

ret ble innledet med en kick-off

Også i 2018 ble det gitt støtte

55-71 AS (Eget utleieprosjekt)

av Samuel Massie «Hold fast!» og

til kjøp av draktsett til en rekke

Rehabilitering av boligmassen,

avsluttet med Frode Thuen sitt

idrettslag i våre bomiljøer. Denne

både innvendig og utvendig

foredrag «Produktiv kommunika-

støtten er kjærkommen for slun-

sjon». Seminaret hadde på det

kne klubbkasser, samtidig som det

meste nesten 200 deltakere.

gir en positiv profilering av bolig

4.2.2.5 Kvernhusleitet Borettslag

byggelaget.

Maling av fasader

Vestbo hadde flere bomiljøarrange

4.2 TEKNISK RÅDGIVNING

4.2.2.6 Stiftelsen Sjøfarendes

menter i løpet av 2018. Oppslut-

4.2.1 Rehabilitering

ningen om arrangementene var

Ved større rehabiliteringsprosjekter

gjennomgående svært gode.

kan teknisk rådgivningsgruppe hos

4.1.1 Bomiljø

4.1.1.1 Seniortur med pensjo nister i serviceboliger I slutten av september ble den

aldersboliger Tak og fasaderehabilitering

VESTBO ta rollen som prosjektleder

4.2.2.7 Jernbanepersonalets

og byggherreombud. Vestbo bistår

borettslag 2

boligselskapene med å engasjere

Fasaderehabilitering

planleggere og entreprenører. I ÅrsBERETNING 2018

4.2.2.8 Nordre Erleveien

lagene. Dette er ett av mange

på grunn av flere kunder, samt

skadeforebyggende tiltak som skal

normal prisøkning. Provisjoner

medvirke til at skader unngås eller

boligsalg er økt fra kr. 9,4 millioner

begrenses i borettslagene/samei-

til kr. 10,2 millioner.

ene forvaltet av Vestbo. Hensikten

Kostnader i prosjektene er økt

med tiltaket er å trene opp bebo-

i likhet med det økte aktivitets

erne til å være trygge på bruken av

nivået. Andre driftskostnader og

4.2.3.1 Vedlikeholdsplan (PPV-

slokkeutstyret i boligen, den dagen

lønn er også noe høyere enn lønns

Planlagt Periodisk Vedlikehold)

det blir bruk for det.

og prisstigning skulle tilsi. Dette på

boliglag AS Rørrehabilitering 4.2.3 Vedlikeholdsplan og Bevar-HMS

I 2018 har Vestbo etablert et nytt

grunn av noe høyere aktivitetsnivå

konsept knyttet til vedlikehold-

4.3 REGNSKAP

i selskapet.

oppfølging som vi har kalt Vedlike-

Vestbo fikk i 2018 et overskudd i

Det er noe usikkerhet knyttet til

holdsplan. Denne tjenesten erstat-

morselskapet på kr. 146.521.945,-

prosjektene. Spesielt vil vi vise til

ter den tidligere Bevar-avtalen og

mot kr. 16.950.154,- i 2017. Styret

usikkerhet knyttet til Råtoppen

er nå blitt en løpende abonnement

foreslår at årsoverskuddet dispo-

Sameie, nærmere beskrevet under

tjeneste. Det nye konseptet har

neres som følger: Avsettes til annen

utbygging. Styret mener selskapets

blitt meget godt mottatt av våre

egenkapital, kr. 146.521.945,-.

avsetninger skal være tilstrekkelig i

kunder.

Styret anser regnskapet med til

forhold til denne usikkerheten.

hørende noter og kontantstrømVedlikeholdsplan (PPV) er et viktig

oppstilling for å gi et rettvisende

Selskapet har i 2018 netto finans-

styringsverktøy for styret i boretts-

bilde av selskapets resultat og

inntekter på kr 142,7 millioner, mot

laget eller sameiet, når det gjelder

stilling ved årsskiftet.

kr 13,9 millioner i 2017. Økningen

å ivareta forebyggende vedlikehold

skyldes i all hovedsak salg av

på bygningsmassen. Den indikerer

Selskapet har økte inntekter som

Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til

på hvilket tidspunkt større vedlike-

følge av høyere aktivitet med flere

nystiftet borettslag. Pr 31.12.2018

holdsoppgaver og utskiftninger må

boligprosjekter under bygging. Sel-

eier Vestbo BBL alle andelene i

forventes, hvilke kostnader dette

skapet har overlevert noen hytter

borettslaget. Disse vil bli solgt til

medfører og hvordan de årlige

i Baldersheim samt at sameiet

leietakerne eller andre medlem-

budsjettene må settes opp for å

Elvegata på Voss ble ferdigstilt i

mer etter hvert som leieforholdene

møte disse kostnadene. I den nye

2018. Det er fortsatt noen usolgte

opphører. I tillegg fikk selskapet en

tjenesten er det også lagt inn et

boliger/hytter i prosjektene, og

gevinst på kr 4,3 millioner ved salg

årlig oppfølgingsmøte med lagene

nedskrivinger i prosjektbeholdnin-

av obligasjonslån med leierett til

som hjelper styrene med opp

gen gjør at resultat av prosjekter

heleiet datterselskap Strandgaten

følgingen av planen.

er negativt med kr 4,4 millioner

196 AS.

mot et underskudd i 2017 på kr. 0,7

4.2.3.2 BEVAR - HMS

millioner. Av Andre driftsinntekter

Totalkapitalen var ved utgangen

Det er inngått avtale med vel 70

skyldes kr. 2,9 millioner overskudd

av året på kr. 712,4 millioner, mot

boligselskaper vedrørende HMS.

fra salg av to utleieboliger. I 2017

kr. 536,6 millioner året før. Egen

Denne avtalen skal i størst mulig

var overskudd for salg av utleie

kapitalandelen pr 31.12.2018 var

grad sikre at styret/laget ikke blir

boliger kr. 5,6 millioner.

65,6 % mot 59,8 % pr 31.12.2017.

påført noe ansvar knyttet til den

Kontingentinntektene er stabile på

Styret anser egenkapitalandelen

«daglige drift» og ved gjennom

kr. 7,2 millioner. Prosjektinntekter

som god.

føring av vedlikehold og

er gått opp fra kr. 12,4 millioner til

rehabiliteringsarbeider.

kr. 19,6 millioner. Dette på grunn

Selskapet har en likviditetsbe-

Vestbo disponerer en øvelses-

av vesentlig høyere aktivitetsnivå,

holdning pr 31.12.2018 på kr. 38,3

henger som er spesialbygget

både i forhold til ny-prosjekter,

millioner, mot kr. 51,9 millioner pr

for brannøvelser. Det gjør at

og vedlikehold i boligselskapene.

31.12.2017. Likviditetsbeholdningen

Vestbo kan være behjelpelig med

Forretningsførsel er økt fra kr. 24,7

anses som godt tilpasset sel

å arrangere brannøvelser ute i

millioner til kr. 25,8 millioner. Dette

skapets behov.

ÅrsBERETNING 2018

For konsernet ga 2018 et over-

Netto utvikling medlemsmasse

30.000

skudd på kr 23.392.133,- mot et underskudd på kr. 5.667.034,- i 2017.

25.603

25.000

Den store forskjellen i resultat mellom morselskap og konsern skyldes

20.000

20.276

21.040

21.685

22.077

2009

2010

22.615

23.136

2011

2012

26.008

26.367

26.652

26.920

2014

2015

2016

2017

27.536

salget av Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til et nystiftet borettslag.

15.000

Denne transaksjonen medførte en gevinst i morselskapet på i over-

10.000

kant av kr 130 millioner. I og med at morselskapet eier alle ande-

5000

lene i borettslaget pr 31.12.2018 har denne transaksjonen ikke

2007

2008

2013

2018

fått resultateffekt for konsernet i 2018. Resultat vil først komme inn i konsernselskapet når andelene

var 10.795 ved utgangen av 2018

5.1.2 Medlemsfordeler

selges. Disse vil bli solgt etter hvert

boende medlemmer og 16.741 ikke-

Hovedformålet for Vestbo er å

som løpende leieforhold avvikles.

boende medlemmer.

skaffe medlemmene bolig, men

Pr 11.03.2019 var 29 av 98 andeler

I 2018 ble det tegnet 77 juniormed-

det skal også lønne seg å være

solgt.

lemskap, mot 93 i 2017. Junior-

medlem, både for de som har

medlemskap er for barn og unge

dekket sitt boligbehov gjennom

Konsernet har en likviditetsbe-

under 18 år. Et juniormedlemskap

Vestbo, men også for de som er

holdning pr 31.12.2018 på kr. 135,3

er fritatt for årlig kontingent frem

medlemmer med tanke på et mulig

millioner, mot kr. 168,9 millioner pr

til fylte 18 år, og kan på sikt bli

framtidig behov. Ved å benytte

31.12.2017. Styret anser likviditets-

verdifullt i forbindelse med kjøp av

seg av Vestbos medlemsfordeler,

situasjonen i konsernet som godt

egen bolig. Vestbo-medlemskap

som gir rabatter og/eller bonus hos

tilpasset selskapets behov.

gir forkjøpsrett i nyboligprosjek-

våre leverandører, sparer medlem-

ter eller når borettslag tilknyttet

met fort inn kontingenten. Vestbos

Egenkapitalandelen i konsernet pr

Vestbo selges. Det er fortrinnsvis

leverandører er enten fremforhand-

31.12.2018 var 30,3 % mot 37,1%

besteforeldre som gir medlemskap

let av Vestbo lokalt eller nasjonalt

pr 31.12.2017. Styret anser egen-

til sine barnebarn i forbindelse med

av Boligbyggelagenes Partner, som

kapitalandelen som god. Nedgan-

barnedåp og konfirmasjon.

Vestbo er deleier i. Boligbyggela-

gen skyldes i hovedsak økning av totalkapitalen som følge av kjøp

genes Partner fremforhandler og 5.1.1 Overføring av medlemskap

av Håsteinsgate 9, samt effekten

administrerer de nasjonale medlemsfordelene på vegne av bolig-

av salget av Kristoffer Jansons-

Et medlemskap i Vestbo kan over-

byggelagene. For at medlemmet

vei 55-71 til et foreløpig heleiet

føres i rett opp- og nedstigende

skal få maksimalt utbytte av med-

borettslag.

linje, samt til søsken. Antall over-

lemsfordelene, må medlemskortet

Regnskapet er basert på forutset-

føringer i 2018 utgjør 284 mot 277

aktiveres. Når medlemskortet er

ningen om fortsatt drift, og styret

i 2017. Vestbo har hatt fokus på å

aktivert får medlemmet tilgang

bekrefter at denne er til stede.

informere medlemmene om mulig-

til bonus på en rekke varer og

heten til å overføre medlemskapet

tjenester. Med økt fokus på å

5 PRIVATMARKEDET

til andre familiemedlemmer, i stedet

informere om dette, har medlem-

for en eventuell utmelding. Det har

mene blitt mer bevisst på å bruke

5.1 MEDLEMSFORHOLD

også vært viktig å få medlemmene

medlemskortet ved handel. Bonus

Antall medlemmer ved utgangen

til å forstå at et medlemskap kan

registreres inn på medlemskortet,

av 2018 er 27.536 mot 26.920 i

benyttes flere ganger, selv om det

og kan når som helst overføres til

2017. Økningen utgjør ca. 2,29 %.

allerede har vært benyttet til kjøp

medlemmets egen konto. I 2018 ble

Av den samlede medlemsmassen

av bolig.

det i gjennomsnitt tatt ut kr. 530,- i ÅrsBERETNING 2018

bonus pr medlem. Antall utbetalin-

medlemmene har vært gjennom

gjennomsnitt 60 sider. Medlems

ger økte fra 854 utbetalinger i 2017

informasjon om boliger på for-

bladet har et opplag på ca. 24.000.

til 991 utbetalinger i 2018. Det er en

kjøpsrett, digitale nyhetsbrev om

I tillegg publiseres en digital versjon

økning på 16 %

våre boliger og medlemsfordeler,

på www.vestbo.no.

5.1.2.1 Medlemskortet

lemsbladet «Velkommen hjem». I

5.1.3.2 Medlemsarrangementer

Omsetningen i Boligbyggelagenes

tillegg har Vestbo vært opptatt av

Juletrefest

fordelsprogram viste en økning i

å gi medlemmene gode opplevel-

Tradisjonen tro ble det arrangert

2018 på 23 % fra 2017. Stadig flere

ser i form av arrangementer som

juletrefest i Grieghallen for våre

medlemmer benytter seg av med-

henvender seg både til familier og

små og store medlemmer i januar.

lemsfordelene, og på landsbasis

til enkelt-medlemmer i alle aldre.

Ca. 400 personer deltok på juletre-

nettsider, sosiale medier og med-

var totalomsetning på handel kr.

festen. Underholdningen bestod av

639,7 millioner i 2018, mot kr. 566,7

I Vestbo-appen finner medlem-

sjørøvershow av Trond Jensen og

millioner i 2017. Opptjent bonus var

mene medlemstilbud, elektronisk

Tommy Sulen. Fortunens

på landsbasis kr. 29,4 millioner i

medlemskort og bonussaldo. Dette

Musikkorps stod for musikken.

2018, mot kr. 25,2 millioner i 2017.

forenkler både bruken og tilgjenge-

Vestbo-medlemmer har sørget for

ligheten av medlemsfordelene for

Familiedag på Leos Lekeland

en omsetning på kr. 20,2 millioner

våre medlemmer. Sosiale medier er

I april arrangerte vi en lukket

i 2018 mot kr. 16,5 millioner i 2017.

fortsatt det nettsamfunnet som

familiedag på Leos Lekeland for

Vestbo opplever en jevn økning

øker mest innen digital markeds

Vestbo medlemmer. Ca. 170 barn

på antall aktiverte medlemskort.

føring, og derfor jobbes det syste-

var innom.

Ved utgangen av 2018 har 10.853

matisk med å formidle nye boligpro-

Vestbo-medlemmer aktivert med-

sjekter, gode tilbud, informasjon og

Familiedag på Langegården

lemskortet sitt, mot 9.567 i 2017.

inspirasjon. Facebook og Instagram

Vestbos familiedag på Lange

Det betyr at ca. 40 % av medlems-

er de kanaler som brukes mest.

gården ved Fjøsanger har blitt en

massen har aktivert medlems kortet sitt.

tradisjon. Oppslutningen om arran5.1.3.1 Medlemsblad

gementet var som vanlig veldig bra.

Medlemsbladet «Velkommen hjem»

Dette er et gratis arrangement for

5.1.3 Markedsføring

kom i 2018 ut med 4 nummer.

medlemmer hvor det blant annet

Vestbo etterstreber å holde med-

Medlemsbladet har presentert nye

er ridning for barn, saueklipping,

lemmene informert om nyheter

prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt

ansiktsmaling, klovn, natursti og

og andre tilbud som kan komme

stoff fra Vestbo og medlemstilbud.

gratis is til barna.

medlemmet til gode. Dialogen med

I 2018 var sidetallet per nummer i

ÅrsBERETNING 2018

5.1.4 Forkjøpsrett

forvalter. Antall eierskifter knyttet

gjør at færre kjøper egen bolig og

Den viktigste medlemsforde-

til boliger meglet av Garanti Eien-

sammen med negativ befolknings-

len er forkjøpsretten, og den blir

domsmegling var 166 i 2018, mot

vekst ble prisene flatere og antall

flittigbrukt både på nye og brukte

207 i 2017.

omsetninger gikk ned i takt med

boliger. Gjennom Storbysamarbei-

den fallende etterspørselen.

det har vi også gjennomført felles

5.1.6 Meglerpakker

ansiennitet som gjør det mulig for

Antall meglerpakker for 2018 var

Nyprosjektmeglingen hadde et

våre medlemmer å benytte Vestbo-

1.011 mot 991 i 2017.

solid år. Vestbo har klart å utvikle

medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad og Hammerfest. De boligbyggelagene vi har felles

boliger som folk etterspør, både i

6 DATTERSELSKAPER

forhold til kvaliteter, utforming og

6.1 VESTBO GARANTI

var den store lanseringen i 2018

riktig pris. Prosjektet Breivik Brygge

ansiennitet med, er i hovedsak stu-

HOLDING AS

og prosjektet ble tatt godt imot

dent-/høyskolebyer med attraktive

Eiendomsmeglervirksomheten

i markedet. Prosjektet Strømme

arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-

er organisert med to selska-

Gård selger jevnt og Prosjektet

medlemskapet enda mer verdifullt

per, hvor begge er 100 % eiet av

Elvegata på Voss nærmer seg

for våre medlemmer.

Vestbo Garanti Holding AS. Vestbo

slutten. Hytteprosjektet i Balders-

Garanti Landås AS er lokalisert på

heim er snart utsolgt og handels

Vi ser en liten nedgang i antall

Landåstorget, og Vestbo Garanti

huset på Revnestrand har fått IG,

utlyste boliger på forkjøpsrett, 405

Sentrum AS er samlokalisert med

slik at dette nå kan selges. I tillegg

i 2018 mot 425 i 2017. Det er også

Vestbos hovedkontor i Bergen

ble det tatt ca. 100 oppgjør for

et skifte fra utlysing fra forhånds-

sentrum.

eksterne boligbyggere, som gir

avklaring til fastpris. I 2017 var 43 %

tilskudd til bunnlinjen.

lyst ut på fastpris, mot 51 % i 2018.

2018 var et tilfredsstillende år

Tilsvarende har utlyst på forhånds-

for eiendomsmegling, og resulta-

Utfordringene for Garanti Eien-

avklaring redusert fra 57 % i 2017 til

tet endte opp med pluss i regn

domsmegling har vært en økende

49 % i 2018.

skapene.

etablering av billigmeglere, og den

Bruktboligmegling bar preg av

konkurransen og prispresset det har

5.1.5 Eierskifter

lavere omsetning, grunnet stramme

skapt. Garanti Bergen har heldigvis

I 2018 ble det gjennomført 1.274

finansielle rammer, som gjør at

klart å holde omsetningen på samme

eierskifter mot 1.268 i 2017. Dette

ungdom ikke når inn under den nye

nivå som i 2017 uten å måtte delta i

omfatter alle typer overdragelser

boliglånsforskriften som krever 15

priskonkurransen. En viktig årsak til

knyttet til de boligene Vestbo

% egenkapital ved boligkjøp. Dette

dette har vært satsingen på å være ÅrsBERETNING 2018

Borettslagsspesialisten. Et annet

• Kortsiktige lån / byggelån

viktig bidrag var satsingen kjeden

6.7 BREIVIK BRYGGE AS Breivik Brygge er et utbyggings-

gjorde med produktet

Selskapet er et heleid datter

selskap som eier en tomt i Breivik

GARANTI Digital. Med GARANTI

selskap av Vestbo.

i Bergen Vest. Denne ble i 2013

Digital gir vi en treffsikker bolig annonsering i mer enn 200 av Norges

omregulert til boligformål. Selska6.4 VESTBO EIENDOMS

viktigste nettsider, bygget på Norges mest avanserte plattform.

FORVALTNING AS

pet startet utbyggingen i 2018, hvor første byggetrinn med totalt

Vestbo Eiendomsforvaltning AS

44 leiligheter ble lagt ut for salg.

eier et område på Sotra. I 2012

Selskapet er et heleid dattersel-

Garanti Norge, lokalisert i Oslo, har

etablerte selskapet datterselska-

skap av Vestbo.

ved utgangen av 2018 16 kontorer

pet Våge Tomteselskap AS, som

fra Hammerfest til Moss. Fra Oslo

i samarbeid med andre grunnei-

styres utvikling av verktøy, innova-

ere i området vil utvikle en plan

sjon, kursvirksomhet, kvalitets-

for et større utbyggingsområde.

Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i

kontroll mm, og har i løpet av 2018

Grunneierne er kommet inn som

2003. Selskapet driver utleie av 47

fått styrket staben til et sterkt

aksjonærer i Våge Tomteselskap

leiligheter på Møhlenpris i Bergen.

operativt nivå. Det er gode utsikter

AS ift. deres eierandel av det totale

Av disse er 15 leiligheter utleid til

for 2019.

grunnarealet som reguleres, men

Bergen kommune. Selskapet er et

Vestbo eier over 50 %.

heleid datterselskap av Vestbo.

6.8 KONSUL BØRSGATE 14 AS

6.2 EIENDOMSSERVICE VEST AS

6.5 LANDÅSTORGET AS

6.9

Eiendomsservice Vest AS tilbyr

Landåstorget AS er et heleid

Strandgaten 196 AS eier et kontor-

ulike tjenester hovedsakelig overfor

datterselskap av Vestbo. Selska-

bygg sentralt i Bergen. I 2017 kjøpte

boligselskaper forvaltet av Vestbo,

pets eiendommer består av et lo-

Vestbo BBL eierandelen til Horda-

men også til andre boligselskaper i

kalt kjøpesenter – LANDÅSTORGET

land Fylkeskommune. Selskapet

Bergens-området Tjenestene som

– som i tillegg til ulike butikker også

har tre leietakere: Vestbo BBL,

tilbys er:

huser bibliotek, tannlege, lege og

Garanti Eiendomsmegling, og Hav-

• Vaktmester-tjenester

fysioterapeut. I 2011 kjøpte selska-

forskningsinstituttet. I tillegg har

• Gartner-tjenester

pet en naboeiendom. På denne er

selskapet en del parkeringsplasser

• Renholds-tjenester

det en nedlagt trafostasjon. Tomten

som leies ut i markedet. Selska-

• Håndverks-tjenester

er omregulert til bolig/næringsfor-

pet er et heleid datterselskap av

mål, med første etasje som forret-

Vestbo.

De siste årene har spesielt

ningsformål og de øvrige etasjene

håndverks-tjenestene vokst i

til boliger. Vi forventer at salget av

6.10

omfang ettersom mange av bolig

boligene kan starte i løpet av 2019.

Vestbo kjøpte i 2018 Håsteinsgate

selskapene har et stort behov for

I mellomtiden leies lokalene ut til

9 av Bergen Kommune. Eiendom-

vedlikehold. Selskapet er et heleid

Eiendomsservice Vest AS.

men består av både leiligheter

datterselskap av Vestbo. 6.3

VESTBO FINANS AS

HÅSTEINSGATE 9 AS

til boligformål og næringslokaler. 6.6

VESTBO EIENDOM AS

Selskapet vil etter hvert bli delt i

Vestbo Eiendom AS (tidligere Løn-

to. Boligene vil bli en del av et nytt

Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013

borgtomt AS) var et tomte-selskap

borettslag, mens næringslokalene

og tilbyr enkelte finansielle tjenester

knyttet til utbyggingen i Lønborg

vil bli utleid. Selskapet er et heleid

overfor boligselskaper forvaltet av

området. Selskapet benyttes nå

datterselskap av Vestbo.

Vestbo. Tjenestene som tilbys er:

også til annen eiendomsutvikling

• Forskuttering og sikring av

og utleie. I 2017 kjøpte selskapet

6.11

to tomannsboliger som leies ut til

Vestbo Skadefond er etablert

Bergen Kommune i minimum 20

gjennom økonomiske avsetninger

år. Selskapet er et heleid datter

fra borettslag som er etablert av

selskap av Vestbo.

Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele

felleskostnader • Gebyrfri driftskonto / mellomregning • Høyrenteinnskudd 10

AS STRANDGATEN 196

ÅrsBERETNING 2018

VESTBO SKADEFOND

renteavkastning til stønadsberet-

funksjonsevne kan ta arbeid i be-

ved etablering av heis i eksiste-

tigede borettslag innenfor skade

driften. Bedriften har en rekrutte-

rende bygg. Om disse blir gjennom-

fondets statutter. Fondet hadde

rings- og personalpolitikk som skal

ført vil det medføre flere leiligheter

ingen utdelinger i 2018.

sikre like muligheter og rettigheter,

med økt tilgjengelighet. Vestbo

og hindre diskriminering på grunn

bistår også boligselskapene i ulike

7 ANDRE FORHOLD

av etnisitet, nasjonal opprinnelse,

rehabiliteringsprosjekter. En del av

avstamming, hudfarge, språk,

disse inkluderer også etterisolering

7.1 PERSONALE

religion og livssyn.

og andre energieffektiviserende

Ved årsskiftet hadde Vestbo kon-

tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av

sernet totalt 104 ansatte (98,9 års-

7.2 IKT

HMS og andre lovpålagte kontroller

verk). Av disse var 39 ansatt (38,7

Det blir kontinuerlig gjennomført

på alle sine byggeplasser.

årsverk) i morselskapet, og resten

opplæring og videreutvikling av

ansatt i ulike heleide datterselskap.

selskapets IKT-rutiner.

Vestbo har vedtatt etiske retnings-

Selskapet benytter IT-systemet

linjer i samsvar med NBBL sine

Sykefraværet gikk opp fra 4,37 % i

Hårfagre som er utviklet spesielt

etiske retningslinjer. Disse fastslår

2017 til 6,96 % i 2018. Dette skyldes

for boligbyggelag av BBL Datakom-

at vi skal opptre etisk ved forret-

flere tilfeller av langtidssykefravær

petanse. Vestbo har også inngått

ningsmessig drift, arbeide for en

gjennom året. Vestbo er tilknyttet

en total driftsavtale med BBL

bærekraftig utvikling og for øvrig

lokal bedriftshelsetjeneste for å

Datakompetanse om drift av IT-

forholde oss til samfunnets normer

ivareta de ansattes helse og fore-

systemene og telefoni. I samarbeid

og regler.

bygge sykefravær, samt at bedrif-

med øvrige boligbyggelag i Storby-

For å synliggjøre en bedrifts

ten holder fokus på at tilretteleg-

samarbeidet forsøker vi å påvirke

samfunnsansvar, er forutsetnin-

ging og tilpasning etter behov.

utviklingen av IKT systemet slik

gen at bedriften makter å skape

at de blir enda mer fremtidsrettet,

lønnsomhet over tid og, som et

Det har ikke vært skader/ulykker i

og legger til rette for et digitalt

minimum, etterlever alle lover og

selskapet i løpet av året. Styret har

samarbeid med våre kunder. I løpet

forskrifter. Det er også en forutset-

ikke kunnet registrere at bedriften

av 2019 forventer vi at vi gjennom

ning at bedriften har et best mulig

driver virksomhet som i nevnever-

dette samarbeidet også vil få på

forhold til sine medarbeidere, har

dig grad forurenser det ytre miljø.

plass et nytt kundehåndterings

et verdigrunnlag som etterleves og

system (LIME).

betyr noe for de ansatte, samt har

7.1.1 Likestillings- og antidiskrimineringsarbeidet Vestbo tilstreber å ha kjønns

de beste relasjoner til sine med7.3 MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR

lemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo BBL

messig balanse ved nyansettelser

Vestbo BBL er en medlemsorgani-

forsøker å oppnå dette gjennom

og blant de tillitsvalgte i bedriften.

sasjon. Vår viktigste oppgave er å

et aktivt samarbeid mellom styre,

I meldingsåret var sammensetnin-

bygge og forvalte boliger for våre

ledelse, medarbeidere og medlem-

gen av de tillitsvalgte som følger:

medlemmer. Vi ønsker å bidra til

mene.

Styret

fremtidsrettede og gode bomiljøer.

5 kvinner og 5 menn.

Valgkomitéen 1 kvinne og 3 menn.

Dette gjør vi gjennom å bygge gode

Når det gjelder våre byggeplasser

miljøvennlige boliger, god forvalt-

utarbeides det alltid – enten av oss

Av morselskapets 39 ansatte er

ning og medlemsaktiviteter. Vi hen-

eller engasjerte konsulenter – en

21 kvinner og 18 menn. Selska-

viser til de ulike tjenesteområdenes

overordnet SHA-plan (Sikkerhet,

pets leder- og mellomledergruppe

egne kapitler i årsberetningen for

Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er

består av 9 personer, 2 kvinner og

detaljer om hvordan vi gjør dette.

foretatt en sikkerhetsanalyse av

7 menn.

det/de arbeidene som skal utføres. I 2018 har vi hatt noen prosjekter

Denne overordnede planen følges

Bedriften vil i den grad det er mulig,

hvor vi i samarbeid med Husbanken

vanligvis opp av en av våre bygge

søke å tilpasse arbeidsforholdene

og enkelte borettslag har sett på

ledere/byggekontrollører. I tillegg

slik at også personer med nedsatt

muligheter for økt tilgjengelighet

har den enkelte entreprenør et ÅrsBERETNING 2018

eget HMS (Helse, miljø, sikkerhet)

mer flere endringer i samme ret-

kortere. Mye nytt skal på plass i

ansvar for sine – og evt. underen-

ning. Ikke alle kommuner og fylkes-

2019, og vi ser frem til å kunne vise

treprenørers – arbeidstakere. Det

menn har tatt dette inn over seg

frem de nye tjenestetilbudene etter

gjennomføres også systematiske

ennå, men det vil nok komme seg

hvert som de blir lansert.

vernerunder på byggeplassen med

etter hvert. Dette fører til at vi kan

referat.

produsere flere boliger som «folk

Når vi som boligutvikler på Vest-

flest» har muligheter til å kjøpe. Det

landet, spesielt i Bergen, skal se

8 UTSIKTENE FOR 2019

hjelper også at vi kan bygge høyere

inn i glasskulen og ønske oss noe,

og tettere langs kollektivtraseene,

kommer vi ikke utenom den nye

Norsk økonomi er god og solid. Her

og at det åpnes opp for fortetting

kommuneplanen, og da først og

på Vestlandet er det vekst i de tra-

i våre eldste drabantbyer. Vi ser

fremst, arealdelen. Forslaget som

disjonelle næringene, noe som fører

derfor optimistisk på fremtiden selv

nå er fremlagt tilsier en svært

til lav arbeidsledighet. I Bergen går

om vi må tilpasse oss en smartere

ensartet boligbygging langs by

det på det jevne. Mye av forklarin-

måte å bygge boliger på.

banetraseene. Vestbo har ikke noe

gen ligger i moderat lønnsvekst,

imot at vi bygger kompakt og høyt,

lave renter og en svekket norsk

Med økt automatisering og digi-

der det måtte passe, men vi ønsker

krone. Det ser ut som om denne

talisering av en rekke arbeidsopp

oss mer variasjon og at vi fortsatt

trenden vil fortsette i 2019.

gaver, vil det føre til endringer i

kan bygge de populære rekke

måten vi jobber og kommuniserer

husene som barnefamilier ønsker

Det er foretatt endringer i Plan- og

på. Vi håper at kunder og med-

seg og etterspør. Vi ønsker også,

bygningsloven som gjør det noe

lemmer vil oppleve at dette gir en

som nevnt, at vi kan bygge langs

enklere og billigere å bygge boliger.

bedre tilgang på relevant informa-

alle kollektivtraseene, ikke bare

Det er også bebudet at det kom-

sjon og at vår responstid vil bli

dem med skinner.

Bergen, 19. mars 2019

Tore Fyllingen styreleder

Oddrun Samdal nestleder

Per Fredrik Jordan styremedlem

Berit Bachen Dahle styremedlem

Gro Marit Greve styremedlem

Geir E. Aga styremedlem

Sissel Urdal styremedlem

Bjørn-Frode Schjelderup styremedlem

Øystein Johannesen Adm. direktør

ÅrsBERETNING 2018

Resultatregnskap Morselskap Konsern 2018 2017 Note 2018 2017 Driftsinntekter Salgsinntekt 7 172 158 7 153 330 Kontingenter 7 172 158 7 153 330 19 574 432 12 360 798 Prosjektinntekter 68 128 408 59 917 151 25 786 576 24 651 967 Forretningsførsel 22 195 857 20 657 422 10 185 187 9 406 399 Provisjoner boligsalg 32 847 482 33 737 346 62 847 512 34 493 710 Salg av boligprosjekter 2 62 847 512 34 493 710 17 865 704 16 675 151 Andre driftsinntekter 20 795 069 16 946 169 0 0 Leieinntekter 27 341 902 19 356 385 143 431 569 104 741 355 Sum driftsinntekter 241 328 387 192 261 513 Driftskostnader 67 174 607 35 155 158 Prosjektkostnader 2 67 174 607 36 155 158 0 0 Varekostnad 11 268 487 12 112 972 44 833 304 40 976 655 Lønnskostnad 7, 8 82 331 447 81 455 914 864 293 537 354 Avskrivning 3 7 579 986 3 503 198 22 101 272 20 893 033 Annen driftskostnad 8 57 001 819 65 542 930 134 973 476 97 562 200 Sum driftskostnader 225 356 346 198 770 172

8 458 093

7 179 155 Driftsresultat

15 972 040

-6 508 659

Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på inv. i datterselskap og 1 249 564 9 896 349 tilknyttet selskap 5 2 389 018 -238 233 4 331 577 0 Inntekt på andre investeringer 0 0 139 480 691 7 188 673 Annen finansinntekt 9 10 253 310 12 416 044 1 016 000 2 100 000 Nedskrivning av finansielle eiendeler 0 0 1 341 562 1 099 717 Annen finanskostnad 9 4 522 886 5 150 056 142 704 270 13 885 305 Netto finansposter 8 119 442 7 027 754 151 162 363 21 064 460 Ordinært resultat før skattekostnad 24 091 482 519 096 4 640 418 4 114 306 Skattekostnad på ordinært resultat 10 699 350 6 186 130 146 521 945 16 950 154 Årsresultat 1 23 392 133 -5 667 034 Fordeling Majoritetsinteresser 1 23 517 241 -5 459 293 Minoritetsinteresser 1 -125 108 -207 741 Overføringer og disponeringer 146 521 945 16 950 154 Overføringer annen egenkapital 1 146 521 945 16 950 154 Sum disponert

ÅrsBERETNING 2018

Balanse pr. 31. desember Morselskap Konsern 2018 2017 Note Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 2 901 820 1 986 789 Utsatt skattefordel 10 2 901 820 1 986 789 Sum immaterielle eiendeler

2018

0 0

2017

0 0

Varige driftsmidler 2 394 048 2 665 079 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, 4 249 717 240 191 554 217 982 201 1 227 751 Maskiner og anlegg 3 982 200 1 227 750 Driftsløsøre, inventar, verktøy, 1 809 433 1 534 441 kontormaskiner ol 3 6 120 808 5 554 886 5 185 682 5 427 271 Sum varige driftsmidler 256 820 248 198 336 853 Finansielle anleggsmidler 776 507 120 76 157 120 Investeringer i datterselskap 5 0 0 1 605 500 1 681 500 Investeringer i tilknyttet selskap 5 6 539 976 3 298 177 5 705 040 5 705 040 Investeringer i aksjer og andeler 5 709 340 5 709 340 67 672 640 53 545 479 Utlån langsiktig 6, 13 124 767 527 85 763 959 151 490 300 137 089 139 Sum finansielle anleggsmidler 137 016 843 94 771 476 159 577 802 144 503 199 Sum anleggsmidler 393 837 091 293 108 329 Omløpsmidler 131 081 051 149 401 218 Prosjekter 2, 4

217 546 136

200 340 490

Fordringer 3 842 212 2 382 905 Kundefordringer 162 721 514 10 525 074 Andre fordringer 16 216 954 186 177 793 865 Utlån kortsiktig 6, 13 383 517 912 190 701 844 Sum fordringer

10 827 455 167 526 873 255 300 363 433 654 692

7 328 151 19 416 595 214 061 599 240 806 345

51 948 761 Bankinnskudd, kontanter og lignende 11, 12 135 333 726 392 051 823 Sum omløpsmidler 786 534 554 536 555 022 Sum eiendeler 1 180 371 644

168 890 848

38 253 737 552 852 700 712 430 502

ÅrsBERETNING 2018

610 037 683 903 146 012

Balanse pr. 31. desember Morselskap Konsern 2018 2017 Note 2018 2017 Egenkapital Innskutt egenkapital 12 973 424 12 480 424 Selskapskapital 1 12 973 424 12 480 424 0 0 Annen innskutt egenkapital 0 0 12 973 424 12 480 424 Sum innskutt egenkapital 12 973 424 12 480 424 Opptjent egenkapital 454 685 194 308 163 245 Annen egenkapital 1 343 595 467 454 685 194 308 163 245 Sum opptjent egenkapital 343 595 467 0 0 Minoritetsinteresser 1 2 020 293 467 658 618 320 643 669 Sum egenkapital 1 358 589 184

320 078 231 320 078 231 2 145 400 334 704 055

Gjeld Avsetning for forpliktelser 8 070 886 7 316 587 Pensjonsforpliktelser 7 8 898 484 0 0 Utsatt skatt 10 1 880 135 8 070 886 7 316 587 Sum avsetning for forpliktelser 10 778 619 Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 217 182 013 0 0 Sum annen langsiktig gjeld 217 182 013

140 113 078 140 113 078

Kortsiktig gjeld 40 000 000 55 044 370 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 48 002 195 9 358 731 9 455 316 Leverandørgjeld 14 556 134 5 557 369 2 726 727 Betalbar skatt 10 6 234 675 8 057 007 6 762 999 Skyldige offentlige avgifter 11 11 795 034 158 121 857 118 183 049 Innlån kortsiktig 4, 6 339 266 396 15 606 034 16 422 305 Annen kortsiktig gjeld 15 173 967 395 236 700 998 208 594 766 Sum kortsiktig gjeld 593 821 828

55 044 370 17 291 080 3 637 381 10 302 656 284 579 628 41 695 092 412 550 207

244 771 884 712 430 502

568 441 956 903 146 011

215 911 353 Sum gjeld 536 555 022 Sum egenkapital og gjeld

821 782 460 1 180 371 644

8 365 131 7 413 540 15 778 671

31. desember 2018 / Bergen, 19. mars 2019

Geir Ebbesvik Aga styremedlem

Berit Bachen Dahle styremedlem

Gro Marit Greve styremedlem

Per Fredrik Jordan styremedlem

Oddrun Elisabeth Samdal nestleder

Bjørn-Frode Schjelderup ansattes representant

Sissel Urdal styremedlem

Øystein Johannesen daglig leder

Tore Fyllingen styreleder ÅrsBERETNING 2018

Kontantstrømoppstilling

Vestbo Konsern

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 2018 2017 2018 2017 Resultat før skattekostnad 151 162 363 21 064 460 24 091 484 519 094 Periodens betalte skatt -2 726 727 -8 143 527 -3 637 381 -9 469 051 Ordinære avskrivninger 864 293 537 354 7 579 986 3 053 198 Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler -2 938 182 -5 627 568 -2 938 181 -5 627 568 Endring i prosjekter 18 320 167 -62 168 852 1 187 176 -67 162 252 Endring i leverandørgjeld -96 585 2 267 126 -2 734 945 4 157 653 Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap -1 249 564 -9 896 349 -2 389 018 238 233 Gevinst ved salg av aksjer i datterselskap -132 534 669 0 0 0 Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer 1 016 000 2 100 000 0 0 Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn. 754 299 487 101 533 353 250 488 Netto endring i innlån/utlån -13 348 674 -15 886 260 -25 555 565 51 837 233 Endring i andre tidsavgrensningsposter -20 241 854 12 663 624 -6 421 160 -4 857 987 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -1 019 132 -62 602 891 -10 284 251 -27 060 959 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 3 209 213 6 795 000 3 209 213 6 795 000 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -893 735 -1 564 853 -101 042 844 -81 048 919 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak -750 000 -8 949 187 -250 000 -8 949 187 Innbetalinger ved salg av aksjer/andeler i andre foretak 310 000 0 310 000 0 Utbetalinger vedrørende andre investeringer 0 0 0 0 Innbetalinger vedrørende andre investeringer 0 12 896 349 10 000 000 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 875 478 9 177 309 -97 773 631 -73 203 106 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 0 0 0 0 Endring av kortsiktig rentebærende gjeld -15 044 370 15 044 370 -7 042 175 15 044 370 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 0 81 049 935 97 250 529 Inn-/utbetalinger av egenkapital 493 000 543 000 493 000 543 000 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -14 551 370 15 587 370 74 500 760 112 837 899 Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter 0 0 0 0 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -13 695 024 -37 838 212 -33 557 122 12 573 834 Tilgang datterselskap kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 51 948 761 89 786 973 168 890 848 156 317 014 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12 38 253 737 51 948 761 135 333 726 168 890 848 Kontanter bokført

ÅrsBERETNING 2018

38 253 737

51 948 761

135 333 726

168 890 848

Regnskapsprinsipper Regnskapsprinsipper

felseskost for aksjene med mindre

messig etter metoden for løpende

Årsregnskap er utarbeidet i over-

nedskrivning har vært nødvendig.

avregning uten fortjeneste.

ensstemmelse med regnskapsloven

Det er foretatt nedskrivning til virke-

Forventet tap på prosjekter kost-

og norsk god regnskapsskikk for

lig verdi når verdifall skyldes årsaker

nadsføres når dette anses som

øvrige foretak.

som ikke kan antas å være forbigå-

sannsynlig utfall, mens gevinst

ende og det må anses nødvendig

inntektsføres i takt med over

Konsolideringsprinsipper

etter god regnskapsskikk. Ned

leveringen av ferdigstilte boliger

Konsernregnskapet består av mor-

skrivinger er reversert når grunn

og tomter. Beholdning prosjekt per

selskapet og datterselskaper hvor

laget for nedskrivning ikke lenger er

31.12. bokføres som varelager.

morselskapet direkte eller indirekte

til stede. Utbytte, konsernbidrag og

har bestemmende innflytelse. Kon-

andre utdelinger fra datterselskap

Klassifisering og vurdering av

sernregnskapet utarbeides etter

er inntektsført i året etter at det er

balanseposter

ensartede prinsipper, ved at datter-

avsatt i givers regnskap. Overstiger

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld

selskapene følger de samme regn-

utbyttet/konsernbidraget andel av

omfatter poster som forfaller til

skapsprinsipper som morselskapet.

opptjent resultat etter anskaffelses

betaling innen et år. Øvrige poster

Interne transaksjoner, fordringer og

tidspunktet, representerer den

er klassifisert som anleggsmiddel/

gjeld elimineres.

overskytende del tilbakebetaling

langsiktig gjeld. Omløpsmidler

av investert kapital, og utdelingene

vurderes til laveste av anskaffelses-

Tilknyttede selskaper er enheter

er fratrukket investeringens verdi i

kost og virkelig verdi.

hvor konsernet har betydelig (men

balansen til morselskapet.

Kortsiktig gjeld balanseføres til

ikke bestemmende) innflytelse, over

nominelt beløp på etableringstids-

den finansielle og operasjonelle

Periodisering -Inntektsføring/

punktet. Anleggsmidler vurderes til

styringen (normalt ved eierandel

kostnadsføring

anskaffelseskost, men nedskrives

mellom 20% og 50%).

Meglerhonorar og forretningsfører-

til virkelig verdi dersom verdifallet

Konsernregnskapet inkluderer

honorar inntektsføres når tjenesten

ikke ventes å være forbigående.

konsernets andel av resultat fra

er levert. Prosjektene behandles

Langsiktig gjeld balanseføres til

tilknyttede selskaper regnskapsført

regnskapsmessig etter metoden

nominelt beløp på etableringstids-

etter egenkapitalmetoden fra det

for løpende avregning uten fortje-

punktet.

tidspunktet betydelig innflytelse

neste.

oppnås og inntil slik innflytelse opp-

Renter og provisjoner tas inn i

Fordringer

hører.

resultatregnskapet etter hvert som

Kundefordringer og andre fordringer

disse opptjenes som inntekter

er oppført i balansen til pålydende

Når konsernets tapsandel over-

eller påløper som kostnader, i tråd

etter fradrag for avsetning til for-

stiger investeringen i et tilknyttet

med de generelle regnskapsprin

ventet tap.

selskap, reduseres konsernets

sipper i regnskapsloven. Forskudds-

balanseførte verdi til null og ytter

betalte inntekter og påløpte ikke

Varige driftsmidler

ligere tap regnskapsføres ikke med

betalte kostnader periodiseres

Varige driftsmidler balanseføres og

mindre konsernet har en forpliktelse

og føres som gjeld i selskapets

avskrives over driftsmidlets forven-

til å dekke dette tapet.

balanse. Opptjente ikke betalte

tede økonomiske levetid.

inntekter inntektsføres og føres opp

Direkte vedlikehold av driftsmid-

Datterselskap / tilknyttet selskap

som et tilgodehavende i balansen.

ler kostnadsføres løpende under

i selskapsregnskapet

Andre inntekter inntektsføres når

driftskostnader, mens påkostninger

Datterselskaper og det tilknyt-

varen leveres eller tjenesten ytes.

eller forbedringer tillegges drifts-

tede selskap vurderes etter kost

midlets kostpris og avskrives i takt

metoden i selskapsregnskapet.

Prosjekter

med driftsmidlet. Dersom gjen-

Investeringen er vurdert til anskaf-

Prosjekter behandles regnskaps-

vinnbart beløp av driftsmiddelet er ÅrsBERETNING 2018

lavere enn balanseført verdi foretas

sig underskudd til fremføring ved

fremtidige kontantstrømmer ned-

nedskrivning til gjenvinnbart beløp.

utgangen av regnskapsåret.

diskontert med effektiv rente.

Gjenvinnbart beløp er det høyeste

Skatteøkende og skattereduseren-

I resultatregnskapet består posten

av netto salgsverdi og verdi i bruk.

de midlertidige forskjeller som re-

tap på utlån og garantier av konsta-

Verdi i bruk er nåverdien av de

verserer eller kan reversere i samme

terte tap, endringer i nedskrivninger

fremtidige kontantstrømmene som

periode er utlignet og nettoført.

på lån og avsetninger på garantier,

eiendelen vil generere.

Netto utsatt skattefordel balanse-

samt inngang på tidligere avskrevne

føres i den grad det er sannsynlig at

fordringer.

Pensjoner

denne kan utnyttes. I tillegg beta-

Tap på utlån og garantier er basert

Selskapet har to ulike pensjons-

ler morselskapet formuesskatt til

på en gjennomgang av selskapets

ordninger. En lukket ytelsesbasert

staten.

utlåns- og garantiportefølje etter

ordning og en innskuddsbasert som

Finanstilsynets regler for verd

gjelder for alle nyansettelser.

Kontantstrøm

settelse av engasjementer.

Ved regnskapsføring av den ytel-

Kontantstrømoppstillingen er ut

Selskapet foretar ved utgangen av

sesbaserte pensjonsordningen er

arbeidet etter den indirekte metode.

hvert kvartal en konkret fastset-

lineær opptjeningsprofil og for-

Kontanter og kontantekvivalenter

telse av tap på utlån og garantier.

ventet sluttlønn som opptjenings-

omfatter kontanter, bankinnskudd

Misligholdte og tapsutsatte enga-

grunnlag lagt til grunn. Planend-

og andre kortsiktige, likvide plasse-

sjementer følges opp med løpende

ringer amortiseres over forventet

ringer.

vurderinger.

gjenværende opptjeningstid. Det

samme gjelder estimatavvik.

Utlån og garantier

Misligholdte lån

Den innskuddsbaserte pensjons-

Utlån bokføres til amortisert kost

Tapsutsatte engasjementer hvor

ordningen regnskapsføres ved at

på etableringstidspunktet. I amor-

det er åpnet konkurs- eller gjelds-

betalt pensjonspremie kostnads

tisert kost inngår utlånets hoved-

forhandlinger, iverksatt rettslig

føres løpende.

stol, gebyrer og eventuelle direkte

inkasso, utpanting er foretatt, ut-

kostnader.

legg er tatt eller hvor andre forhold

Selskapet har i tillegg avtalefestet

Renteinntekter inntektsføres

som svikt i likviditet eller soliditet

pensjonsavtale (AFP) for de ansatte.

etter effektiv rentes metode.

eller brudd på øvrige

Den AFP-ordningen er en ytelses-

Den effektive rentesatsen er den

klausuler i låneavtaler med

basert flerforetakspensjonsordning,

renten som neddiskonterer lånets

selskapet, d efineres som

og finansieres gjennom premier som

kontantstrømmer over forventet

misligholdte.

fastsettes som en prosent av lønn.

løpetid til lånets amortiserte kost

Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig

på etableringstidspunktet. Effektiv

Konstaterte tap

beregningsgrunnlag for å estimere

rentes metode innebærer også at

Ved konkurs, akkord som er stad-

pensjonsforpliktelsen i denne ord-

det foretas inntektsføring av renter

festet, utleggsforretning ikke har

ningen, og det er derfor ikke bokført

av engasjement som er nedskrevet.

ført frem eller ved rettskraftig dom

noe estimat for denne forpliktelsen i

For slike lån inntektsføres intern-

bokfører selskapet engasjementer

balansen.

renten på etableringstidspunktet

som er rammet av slike forhold som

korrigert for renteendringer frem

konstaterte tap. Dette gjelder også

Skatt

til tidspunktet for nedskrivning.

i de tilfeller selskapet på annen

Skattekostnaden i resultatregn-

Det inntektsføres renter basert på

måte har innstilt inndrivelse eller gitt

skapet omfatter både periodens

lånets nedskrevne verdi.

avkall på deler av eller hele engasje-

betalbare skatt og endring i utsatt

menter.

skatt.

Nedskrivning for tap foretas når det

Utsatt skatt er beregnet med 22%

foreligger objektive bevis for at et

Klientmidler eiendomsmegling

på grunnlag av de midlertidige

utlån eller en gruppe av utlån har

I henhold til forskrift for eiendoms-

forskjeller som eksisterer mellom

verdifall. Nedskrivningen beregnes

megling er klientmidler og klientan-

regnskapsmessige og skattemes-

som forskjellen mellom balanseført

svar/gjeld til kunder presentert

sige verdier, samt ligningsmes-

verdi og nåverdien av estimerte

netto i regnskapet.

ÅrsBERETNING 2018

Noter til regnskapen for 2018 Note 1 Egenkapital Endring av egenkapital Medlems-kapital Annen EK Sum Egenkapital pr 01.01.2018 12 480 424 308 163 249 320 643 673 Årets resultat Innskutt medlemskapital i året Egenkapital pr 31.12.2018

0 493 000 12 973 424

146 521 945 0 454 685 194

146 521 945 493 000 467 658 618

Vestbo BBL konsern Endring av egenkapital i år 2017 Medlems-kapital Annen EK Minoritet Sum Egenkapital pr 01.01 2018 12 480 424 320 078 227 2 145 400 334 704 051 Årets resultat 0 23 517 241 -125 108 23 392 133 Innskutt medlemskapital i året 493 000 0 0 493 000 Egenkapital pr 31.12.2018 12 973 424 343 595 468 2 020 292 358 589 184 Note 2 Prosjekter Usolgte, ferdigstilte boliger Prosjekter under utførelse Prosjekter under planlegging Beholdning prosjekter

Vestbo Konsern 2018 2017 2018 2017 51 514 999 78 340 612 51 515 000 78 340 612 32 343 948 31 767 039 90 879 651 31 767 039 47 222 103 39 293 567 75 151 485 90 232 838 131 081 050 149 401 218 217 546 136 200 340 489

Prosjekter balanseføres til kostpris eller virkelig verdi dersom denne er lavere. Virkelig verdi er salgsverdi fratrukket salgskostnader. Vestbo Konsern 2018 2017 2018 2017 Inntektsført på prosjekter 62 847 512 34 493 710 62 847 512 34 493 710 Kostnader knyttet til opptjent inntekt 67 174 607 35 155 158 67 174 607 36 155 158 Netto resultatført på prosjekter -4 327 095 -661 448 -4 327 095 -1 661 448 Prosjektene behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres i takt med overleveringen av ferdigstilte boliger og tomter. Selskapet har per 31/12-2018 to igangværende prosjekt med totalt 55 boenheter hvorav 18 var solgt pr 31.12. 2018. Selskapet har 8 ferdigstilte usolgte leiligheter pr 31.12.18. Konsernet inkludert tilknyttede selskap har per 31/12-2018 fire igangværende prosjekt med totalt 158 boenheter, hvorav 82 var solgt år 31.12.2018. Konsernet har 8 ferdigstilte usolgte leiligheter pr 31.12.18.

ÅrsBERETNING 2018

Note 3 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Maskiner og Driftsløsøre, Tomter, bygn., Totalt anlegg inventar, mv. og boliger Anskaffelseskost 01.01 3 629 922 18 168 670 3 252 580 25 051 172 Årets tilgang 893 735 0 893 735 Årets avgang 0 -271 032 -271 032 Anskaffelseskost 31.12 3 629 922 19 062 405 2 981 548 25 673 875 Akkumulerte avskrivinger -2 647 721 -17 252 972 -587 500 -20 488 193 Bokført verdi pr. 31.12.18 982 201 1 809 433 2 394 048 5 185 682 Årets avskrivinger 245 550 618 743 0 864 293 Vestbo BBL konsern Maskiner og Driftsløsøre, Tomter, bygn., Totalt Varige driftsmidler anlegg inventar, etc fast eiendom Anskaffelseskost 01.01 3 629 922 28 647 700 204 290 641 236 568 263 Årets tilgang 0 2 017 995 99 024 849 101 042 844 Årets avgang 0 -76 447 -30 922 018 -30 998 465 Anskaffelseskost 31.12 3 629 922 30 589 248 272 393 472 306 612 642 Akkumulerte avskrivinger -2 647 722 -24 468 440 -22 676 232 -49 792 394 Bokført verdi pr. 31.12.18

982 200

6 120 808

249 717 240

256 820 248

Årets avskrivinger

245 550

1 375 628

5 958 808

7 579 986

Morselskapet og konsernet benytter lineære avskrivninger på varige driftsmidler. Eiendommene som består av boliger for utleie avskrives ikke da de gjennom løpende vedlikehold ikke er usatt for verdiforringelse. Avskrivingssatser er satt til: Maskiner og anlegg 20% Driftsløsøre, inventar, etc 20-30% Bygninger (eksklusiv boliger) og leietakertilpasninger 2-10% Note 4 Langsiktig gjeld, pantesikret gjeld og andre garantier Morselskap Konsern Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 2018 2017 2018 2017 Gjeld til kredittinstitusjoner 0 0 93 992 561 51 078 357 Sum 0 0 93 992 561 51 078 357 Gjeld som er sikret med pant Langsiktig gjeld sikret ved pant 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner sikret med pant 40 000 000 Innlån fra lag under forvaltning, jfr note 6 146 959 037 Total pantesikret gjeld 186 959 037

0 55 044 370 99 262 741 154 307 111

217 182 013 48 002 195 146 959 037 412 143 245

136 132 078 55 044 370 99 262 741 290 439 189

Pantsatte eiendeler til bokført verdi: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 0 0 196 483 098 Prosjekter 0 62 900 837 54 019 031 Total bokført verdi eiendeler stilt som sikkerhet 0 62 900 837 250 502 129

118 548 411 81 293 660 199 842 071

DnB har gitt Vestbo BBL et lån på kr 40.000.000,- og stilt bankgaranti for mellomværende med lagene på kr 40.000.000,-. Til sikkerhet for dette har banken pantesikkerhet i eiendommene i datterselskapet Konsul Børsgate 14 AS. 20

ÅrsBERETNING 2018

Datterselskapet Vestbo Finans AS har gitt morselskapet en rammekreditt på kr 9.000.000,-. Eiendommen i Konsul Børsgate AS er stilt som sikkerhet for rammekreditten. Pr 31.12. var det ikke trukket noe på denne kreditten. Vestbo har stilt kausjon for lån i enkelte datter- og tilknyttede selskap: Brennhaugen Focus AS 11 700 000 Håsteinsgate 9 AS 95 000 000 Strømme Gård Utbygging AS 130 515 000 Golftun Utbygging AS 2 350 000 Totalt kausjonsansvar 239 565 000 Note 5 Datterselskaper og tilknyttet selskap Aksjer i datterselskap Forretnings- Eierandel Egenkapital Resultat for Verdi i kontor pr 31.12.18 2018 balansen AS Landåstorget Bergen 100% 5 522 845 546 928 50 000 Vestbo Eiendomsforvaltning AS Bergen 100% 2 921 829 -356 441 100 000 Vestbo Eiendom AS Bergen 100% 2 869 568 171 072 25 001 Breivik Brygge AS Bergen 100% -404 215 -150 188 3 050 000 Konsul Børsgate 14 AS Bergen 100% 6 614 398 1 709 724 159 300 Håsteinsgate 9 AS Bergen 100% 485 516 -14 484 500 000 Vestbo Garanti Holding AS Bergen 100% 3 133 884 -84 032 3 500 000 Vestbo Finans AS Bergen 100% 64 507 000 2 227 000 58 000 000 Eiendomsservice Vest AS Bergen 100% 5 191 011 1 257 493 2 051 000 Golftun Utbygging AS Bergen 50% -513 571 -223 369 62 632 AS Strandgaten 196 Bergen 100% -21 213 222 -4 820 904 9 009 187 Aksjer i datterselskaper 69 115 043 262 799 76 507 120 Aksjer i tilknyttet selskap Brennhaugen Focus AS Bergen 50% 4 053 503 -200 000 50 000 Lyderhornsveien 40 utbygging AS Bergen 50% -3 374 596 -500 000 50 000 Haukeland Parkering AS Bergen 50% -888 351 -201 596 250 000 Florvåg Utbygging AS Bergen 50% -16 936 143 -1 203 730 505 500 Storholmen Askøy AS Bergen 50% 474 260 -25 740 250 000 Strømme Gård Utbygging AS Bergen 50% 8 496 002 6 957 733 500 000 Aksjer i tilknyttet selskap -8 175 325 4 826 667 1 605 500 Vestbo BBL stiftet selskapet Håsteinsgate 9 AS i 2018 i forbindelse med anskaffelsen av eiendommen Håsteinsgate 9. I 2018 stiftet Vestbo BBL selskapet Storholmen Askøy AS sammen med Storholmen Tankanlegg AS. Behind Living AS ble avviklet i 2018. Aksjer i tilknyttet selskap Bokført EK på Merverdi Bokført verdi Resultat for Andre Bokført verdi Aksjer i tilkn. Kortsiktig – Konsern kjøpstidspunk ved kjøp 01.01. 2018 endringer 31.12. selskap gjeld Brennhaugen Focus AS

50 000

3 000 000

2 154 846

-100 000

2 054 846

Lyderhornsveien 40 utbygging AS

50 000

-1 437 299

-250 000

-1 687 299

Haukeland Parkering AS

250 000

-343 378

-100 798

-444 176

Florvåg Utbygging AS

500 000

-7 609 929

-577 984

-8 187 913

-453 095

Behind Living As

2 053 095

374 200

-48 200

-326 000

Storholmen Askøy AS

250 000

-12 870

237 130

Strømme Gård Utbygging AS

500 000

769 133

3 478 867

4 248 000

1 146 905

5 053 095

-6 092 427

2 389 015

-326 000

-3 779 412

Aksjer i tilknyttet selskap

6 539 976 -10 319 388

Brennhaugen Focus AS benytter løpende avregning med fortjeneste i sitt selskapsregnskap. Vestbo og konsernet benytter løpende avregning uten fortjeneste. Andel resultat som tas inn etter egenkapitalmetoden i konsernet blir korrigert for dette. ÅrsBERETNING 2018

Note 6 Fordringer og gjeld på konsernselskap, tilknyttet selskap og lag under forvaltning Morselskap Konsern Langsiktige utlån 2018 2017 2018 2017 Lån til konsernselskap 8 092 823 8 965 813 0 0 Lån til tilknyttet selskap 58 998 913 43 983 351 70 800 913 53 385 351 Utlån i Vestbo Finans AS, jfr note 13 0 0 53 416 868 30 217 735 Lån til andre 580 904 596 315 549 746 2 160 873 Sum 67 672 640 53 545 479 124 767 527 85 763 959 Kortsiktige utlån Lån til konsernselskap Lån til tilknyttet selskap Utlån i Vestbo Finans AS, jfr note 13 Lån til andre Sum

75 377 285 141 576 901 0 0 216 954 186

78 188 200 99 605 665 0 0 177 793 865

0 141 576 901 110 684 725 3 038 737 255 300 363

0 99 605 665 113 854 767 601 167 214 061 599

Kortsiktig innlån Lån fra konsernselskap Lån fra tilknyttet selskap Innlån fra lag under forvaltning i Vestbo Finans AS Innlån fra lag under forvaltning Sum

9 345 842 1 816 978 0 146 959 037 158 121 857

18 179 828 740 480 0 99 262 741 118 183 049

0 1 816 978 190 490 381 146 959 037 339 266 396

0 1 406 913 183 909 974 99 262 741 284 579 628

Note 7 Pensjoner Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger oppfyller kravene i loven. Selskapet har to kollektive pensjonsordninger. En lukket kollektiv ytelsesbasert tjenestepensjonsordning som omfatter 35 personer, hvorav 19 pensjonister. I tillegg har selskapet en innskuddsbasert kollektiv tjenestepensjonsordning som i 2018 omfattet 29 personer. Alle nyansatte går inn på denne ordningen. Konsernet har i tillegg en lukket ytelsesbasert ordning for 8 av sine ansatte i et av datterselskapene, 6 aktive medlemmer og 2 pensjonister. Nyansatte i datterselskapet inngår i vanlig innskuddsbasert ordning. Vestbo Konsern Kollektiv tjenestepensjon 2018 2017 2018 2017 Nåverdi av årets pensjonsopptjening 1 444 359 1 809 417 1 638 645 1 994 423 Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen 1 337 446 1 218 940 1 425 771 1 293 988 Avkastning på pensjonsmidler -1 666 240 -1 200 563 -1 822 109 -1 303 446 Netto estimatavvik 552 807 1 752 670 449 241 1 642 477 Administrasjonsomkostninger 555 000 578 472 675 000 701 177 Arbeidsgiveravgift 235 550 339 283 277 043 378 745 Netto planendring 0 0 0 0 Netto pensjonskostnad 2 458 922 4 498 219 2 643 591 4 707 364 Opptjente pensjonsforpliktelser pr 31.12 Pensjonsmidler (til markedsverdi) pr 31.12 Ikke resultatført virkning av estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonsforpliktelse

ÅrsBERETNING 2018

59 997 671 42 400 000 12 008 057 -2 481 272 -8 070 886

56 525 424 40 974 754 10 426 727 -2 192 644 -7 316 587

64 828 729 46 620 000 11 877 677 -2 567 432 -8 898 484

60 383 442 44 771 562 9 448 024 -2 201 275 -8 365 131

Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente Forventet avkastning på fondsmidler Lønnsregulering Pensjonsregulering G-regulering Turnover Uttakstilbøyelighet AFP

31.12.18 31.12.17 2,60% 2,40% 4,30% 4,10% 2,75% 2,25% 2,50% 2,00% 2,50% 2,00% 0,00% 0,00% 50,00% 50,00%

Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Morselskap Konsern Lønnskostnader 2018 2017 2018 2017 Lønninger 29 606 054 28 253 752 59 356 114 60 242 291 Arbeidsgiveravgift 5 198 331 4 812 306 9 819 543 9 606 253 Pensjonskostnader 4 186 722 4 168 768 6 503 365 6 000 913 Andre ytelser 5 842 198 3 741 829 6 652 426 5 606 457 Sum 44 833 304 40 976 655 82 331 447 81 455 914 Antall årsverk

38,7 37,5 99,1 98,6

Morselskapet har ytt personallån med betingelser i henhold til skattereglene på tilsammen kr 598 210,-. Konsernet har samlet ytt personallån med betingelser i henhold til skattereglene på til sammen kr 598 210,-. Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret Lønn 2 120 343 Styrehonorar 975 200 Annen godtgjørelse 209 535 Pensjonskostnader 74 665 Administrerende direktør er med i bedriftens kollektive pensjonsordning (innskuddsordningen). Revisor Morselskap Konsern Revisjon 83 500 394 300 Skattemessig bistand 161 380 283 880 Annen bistand 16 500 147 500 Sum 261 380 825 680

Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Morselskap Konsern Finansinntekter 2018 2017 2018 2017 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 275 974 449 958 0 0 Mottatt utbytte fra andre selskap 364 821 363 417 364 821 363 417 Annen renteinntekt 6 305 227 6 375 298 9 888 489 12 052 627 Gevinst ved salg av aksjer i Kristofer Jansonsvei 55-71 AS 132 534 669 0 0 0 Sum annen finansinntekt 139 480 691 7 188 673 10 253 310 12 416 044 Finanskostnader Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen rentekostnad Sum annen finanskostnad

104 446 1 237 116 1 341 562

112 448 987 269 1 099 717

0 4 522 886 4 522 886

0 5 150 056 5 150 056

ÅrsBERETNING 2018

Note 10 skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat Endring utsatt skatt Finansskatt Differanse forrige år Formuesskatt til staten Årets totale skattekostnad på ordinært resultat

Vestbo Konsern 2018 2017 2018 2017 4 997 794 1 867 364 5 613 353 2 778 033 -915 031 1 421 463 -5 533 405 2 508 426 0 0 61 748 40 323 -1 920 -33 869 -1 920 0 559 575 859 348 559 575 859 348 4 640 418 4 114 306 699 351 6 186 130

Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Resultat før skattekostnad 151 162 362 Permanente forskjeller -132 381 260 3% av skattefri inntekter etter fritaksmetoden 10 945 Tilbakeføring inntektsført utbytte -1 614 385 Endring i midlertidige forskjeller 4 551 879 Grunnlag betalbar skatt 21 729 541 Skattesats 23 % Betalbar skatt på årets resultat 4 997 794

21 064 460 2 270 533 268 293 -10 259 766 -5 562 836 7 780 684 24 % 1 867 364

24 091 492 -4 581 996 10 945 -364 821 5 250 261 24 405 881 23 % 5 613 353

519 096 35 221 238 268 293 -363 417 -24 070 072 11 575 138 24 % 2 778 033

Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 4 997 794 1 867 364 5 613 353 2 778 033 Betalbar finansskatt 0 0 61 748 ©0 Betalbar formuesskatt 559 575 859 348 559 575 859 348 Skattefunn 0 0 0 0 Sum betalbar skatt i balansen 5 557 369 2 726 712 6 234 676 3 637 381 Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt: Anleggsmidler 527 231 788 603 44 652 988 47 122 602 Pensjonsforpliktelse -8 070 886 -7 316 587 -8 898 484 -8 365 131 Omløpsmidler -10 539 551 -6 396 439 6 003 326 26 281 779 Gevinst og tapskonto 12 297 908 12 195 365 10 567 758 10 032 677 Gjeld -7 404 794 -7 909 155 -7 357 067 -7 909 155 Underskudd til fremføring 0 0 -36 422 451 -34 929 988 Sum midlertidige forskjeller -13 190 092 -8 638 213 8 546 070 32 232 784 Skattesats 22 % 23 % 22 % 23 % Utsatt skatt /(-) skattefordel i balansen -2 901 820 -1 986 789 1 880 135 7 413 540 Utsatt skattefordel ikke balanseført i datterselskap: -987 674 -5 862 801 Total utsatt skatt/(-) skattefordel i konsernet 892 461 1 550 739

Note 11 Bundne bankinnskudd Selskapet har bundne bankinnskudd på kr 3 310 805,-. Konsernet har bundne bankinnskudd på kr 4 318 067,-. Note 12 Klientmidler og klientansvar Klientmidler og tilhørende klientansvar er i henhold til forskrift for eiendomsmegling presentert netto i balansen. Innestående i bank per 31.12.2018 52 528 239 Klientansvar per 31.12.2018 46 474 126 Differanse 6 054 113 Differansen mellom disse beløpene skyldes skyldige renter og utlegg. 24

ÅrsBERETNING 2018

Note 13 Utlån og garantier i Vestbo Finans AS Vestbo Finans AS tilbyr byggelån og kassekreditter, samt forskuttering- og garantering av felleskostnader til sine kunder. Kundemassen er utelukkende boligselskaper som morselskapet Vestbo BBL er forretningsfører for. I tabellen nedenfor vises selskapets maksimale eksponering for kredittrisiko knyttet til utlån uten at sikkerhetsstillelser og andre kredittforbedringer er tatt hensyn til. Selskapets maksimale eksponering for kredittrisiko på lån Bokført verdi utlån (netto etter tapsavsetninger) Ubenyttede kreditter Maksimal eksponering på lån

2018 174 966 862 149 552 746 324 519 608

2017 143 378 893 162 183 444 387 554 899

Årlige felleskostnader som er omfattet av selskapets garantier. Maksimal eksponering er 85%. 570 949 254 546 617 077 Det beregnes ikke rammeprovisjon på ubenyttede kreditter/uopptrukne rammer. Utlån og fordring på kunder 2018 2017 Kasse- /drifts- og brukskreditter 174 966 862 143 378 893 Sum utlån før individuelle nedskrivninger og gruppevise nedskrivninger 174 966 862 143 378 893 Individuelle nedskrivninger på utlån og kreditter 0 0 Gruppevise nedskrivninger 0 0 Sum netto utlån og fordringer på kunder 174 966 862 143 378 893 erav med løpetid over 12 måneder, jfr note 6 H Herav løpetid under 12 måneder, jfr note 6 Totalt

53 416 868 121 549 994 174 966 862

30 217 735 113 161 158 143 378 893

Alle utlån og garantistillelser gjelder selskaper som er geografisk lokalisert på Vestlandet. Store engasjement Utlån store engasjement 2018 2017 Antall store engasjementer over 10 % av netto ansvarlig kapital 10 10 Total eksponering (tall i tusen) 106 094 162 96 079 000 Sum store engasjement i % av netto ansvarlig kapital 171 % 155 %

Overtatte eiendeler Overtatte eiendeler er eiendeler som overtas av selskapet i forbindelse med oppfølging av misligholdte eller nedskrevne engasjementer. Ved overtagelsen verdsettes eiendelene til antatt realisasjonsverdi. Eventuelt avvik fra balanseført verdi av misligholdt eller nedskrevet engasjement ved overtagelsen klassifiseres som nedskrivning på utlån. Overtatte eiendeler balanseføres etter sin art. Pr 31.12.2018 hadde ikke Vestbo Finans AS noen overtatte eiendeler. Virkelig verdi av utlån Markedspriser benyttes ved prising av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner og utlån til kunder. Prisene som fastsettes inkluderer påslag for aktuell kredittrisiko. Verdi av nedskrevne engasjementer fastsettes ved neddiskontering av forventede fremtidige kontantstrømmer med internrente basert på markedsvilkår for tilsvarende ikke-nedskrevne utlån. Virkelig verdi estimeres til balanseverdi for utlån og fordringer med flytende rente som vurderes til amortisert kost. 2018 Bokført verdi Virkelig verdi Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner 93 380 168 93 380 168 Utlån til og fordringer på kunder til amortisert kost 53 416 868 53 416 868

ÅrsBERETNING 2018

Note 14 Risikoklassifisering av utlån og garantier Vestbo Finans AS Risikoklassifisering er en integrert del av kredittvurderingsprosessen i selskapet, og for alle vesentlige engasjementeskal det i henhold til selskapets rutiner foreligge en skriftlig risikoklassifisering. Det benyttes en modell som klassifiserer engasjementer i en av de tre risikoklassene lav, middels eller høy, både for sikring av felleskostnader og for utlån. Kredittvurderingsmodell for garanterte felleskostnader Høy Moderat Lav Er alle boligene i boligselskapet solgt? Nei Ja Ja Antall mnd det tar fra andelshaver slutter å betale felleskostnadene før legalpantet er passert <6 mnd 6-12 mnd >12 mnd Høyeste restanse i boligselskapet: >50 % av legalpant >50.000 men <50 % av legalpant <50.000 Minste verdi på innskudd i laget <500.000 500.000-750.000 >750.000 Gjeldsgrad i laget >75 % 50-75% <50 %

Dårligste vurdering fastsettes som boligselskapets kredittvurdering. Hvert halvår skal porteføljen av lag med sikring og forskuttering gjennomgås. Alle boligselskaper med enkeltrestanser over 50 % av legalpanten skal gjennomgå ny kredittvurdering, og engasjementet må vurderes i forhold til om kreditten bør sies opp. Kredittvurderingsmodell for utlån Høy Moderat Lav Er alle boliger i boligselskapet solgt? Nei Ja Ja Gjeldsgrad i laget etter låneopptaket >75 % 50-75 % <50 % Hvor mange prosent må felleskostnadene økes med for å betjene ny gjeld? Individuell vurdering Individuell vurdering Individuell vurd. Dårligste vurdering fastsettes som boligselskapets kredittvurdering. Dersom boligmarkedet faller med 10 % eller mer innenfor et kalenderår skal hele porteføljen gjennomgås for å se om en må endre risikoklassifisering, og eventuelt gjennomføre risikoreduserende tiltak. Oversikt risikoklassifisering av portefølje 2018 Garanterte felleskostnader Antall Beløp* % av beløp Herav klassifisert som Lav 211 947 364 770 97,60 % Herav klassifisert som Moderat 4 21 258 942 2,19 % Herav klassifisert som Høy 2 1 990 020 0,21 % Sum 219 970 613 732 100,00 % Boliglån Antall Beløp Herav klassifisert som Lav 57 174 966 862 Herav klassifisert som Moderat 0 0 Herav klassifisert som Høy 0 0 Sum 57 174 966 862

% av beløp 100,00 % 0,00 % 0,00 % 100,00 %

* Gjelder totale felleskostnader på 24 mnd som garanteres for, fratrukket 15 % som er boligselskapenes egenandel her.

ÅrsBERETNING 2018

Sikkerhetsstillelser Selskapet benytter sikkerheter for å redusere risiko. Lån over 5 millioner skal i utgangspunktet pantesikres. Pantesikring vil normalt være i bygningsmassen. Ved vurdering av sikkerhetens verdi, legges markedsverdier til grunn. For garanterte felleskostnader vil Vestbo Finans AS ha en legalpant på 2 G pr andel, h vor G tilsvarer grunnbeløpet i Folke trygden (2 G tilsvarer kr 193.766,- per 1. mai 2018). Legalpantet har fortrinnsrett foran annen pantstillelse på andelene. Utlån og sikkerhetsmasse Utlån til kunder uten pantesikkerhet Utlån til kunder med pantesikkerhet

2018 56 549 013 118 417 848

2017 37 362 453 106 016 440

Ubenyttede rammer uten pantesikkerhet Ubenyttede rammer med pantesikkerhet

49 863 324 101 332 152

48 799 884 113 383 560

Verdi av eiendeler som er stilt som pantesikkerhet

3 436 221 000 3 902 219 000

Note 15 Annen kortsiktig gjeld Morselskap Konsern 2018 2017 2018 2017 Avsatt lønn og feriepenger 6 536 436 4 965 347 7 817 306 5 952 233 Garantiavsetninger 7 404 794 7 909 155 7 404 794 7 909 155 Annen kortsiktig gjeld 1 664 803 3 547 803 6 833 572 18 443 099 Utsatt inntekt gevinst Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS 0 0 141 592 336 0 Negativ bokført verdi tilknyttet selskap, jfr note 5 0 0 10 319 387 9 390 605 Annen kortsiktig gjeld 15 606 033 16 422 305 173 967 395 41 695 092 Utsatt inntekt gevinst Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS knytter seg til salg av datterselskapet Kristofer Jansonsvei 55-71 AS til Borettslaget Kristofer Jansonsvei 55-71. Den utsatte inntekten vil bli tatt til inntekt i takt med salg av andeler i borettslaget. Per 31.12.2018 eier Vestbo BBL alle andelene i borettslaget.

Note 16 Andre kortsiktige fordringer Morselskap Konsern 2018 2017 2018 2017 Fordring på Kristofer Jansons vei 55-71 BRL 113 815 389 0 113 815 389 0 Bokført verdi andeler i Kristofer Jansons vei 55-71 BRL 40 010 000 0 40 010 000 Andre fordringer 8 896 125 10 525 074 13 701 484 19 416 595 Annen Kortsiktig gjeld 162 721 514 10 525 074 167 526 873 19 416 595 Fordringen på Kristofer Jansons vei BRL vedrører selgerkreditt for aksjene i Kristoffer Jansons vei 55-71 AS i forbindelse med omdannelsen av aksjeselskapet til borettslag. Fordringen er gjort opp i 2019. Per 31.12.2018 eier Vestbo BBL alle andelene i borettslaget. Disse vil bli solgt etter hvert som leiekontraktene med de eksisterende beboberne går ut.

ÅrsBERETNING 2018

Statsautoriserte revisorer Ernst & Young AS Thormøhlens gate 53 D, NO-5006 Bergen Postboks 6163, NO-5892 Bergen

Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA Tlf: +47 24 00 24 00 Fax: +47 55 21 30 01 www.ey.no Medlemmer av Den norske revisorforening

UAVHENGIG REVISORS BERETNING Til generalforsamlingen i Vestbo BBL

Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon

Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets finansielle stilling per 31. desember 2018, og av deres resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i avsnittet Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet i samsvar med de relevante etiske kravene i Norge knyttet til revisjon slik det kreves i lov og forskrift. Vi har også overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon Øvrig informasjon omfatter informasjon i selskapets årsrapport bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for den øvrige informasjonen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke den øvrige informasjonen, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese den øvrige informasjonen med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet eller kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle selskapet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe annet realistisk alternativ.

A member firm of Ernst & Young Global Limited

ÅrsBERETNING 2018

Penneo Dokumentnøkkel: WO74Q-ZIQFN-DS46V-NBSWE-8CSIQ-76IEQ

Vi har revidert årsregnskapet for Vestbo BBL som består av selskapsregnskap og konsernregnskap. Selskapsregnskapet og konsernregnskapet består av balanse per 31. desember 2018, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan skyldes misligheter eller feil og er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

►

identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll;

►

opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontrollen som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll;

►

vurderer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige;

►

konkluderer vi på om ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape betydelig tvil om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det foreligger vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet. Hvis slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, må vi modifisere vår konklusjon. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapets evne til fortsatt drift ikke lenger er til stede;

►

vurderer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde;

►

innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om konsernregnskapet. Vi er ansvarlige for å fastsette strategien for, samt å følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen, og vi har et udelt ansvar for konklusjonen på revisjonen av konsernregnskapet.

Penneo Dokumentnøkkel: WO74Q-ZIQFN-DS46V-NBSWE-8CSIQ-76IEQ

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen, tidspunktet for vårt revisjonsarbeid og eventuelle vesentlige funn i vår revisjon, herunder vesentlige svakheter i den interne kontrollen som vi avdekker gjennom vårt arbeid.

Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til disponering av resultatet er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter.

Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendige i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering

Uavhengig revisors beretning - Vestbo BBL A member firm of Ernst & Young Global Limited

ÅrsBERETNING 2018

og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Bergen, 21. mars 2019 ERNST & YOUNG AS Revisjonsberetningen er signert elektronisk

Penneo Dokumentnøkkel: WO74Q-ZIQFN-DS46V-NBSWE-8CSIQ-76IEQ

Karl Erik Svanevik statsautorisert revisor

Uavhengig revisors beretning - Vestbo BBL A member firm of Ernst & Young Global Limited

ÅrsBERETNING 2018

Sak 4: Forslag til honorar for Vestbos tillitsvalgte 2018/2019 Honorarene til de tillitsvalgte i Vestbo har de seneste år vært justert i overensstemmelse med den generelle lønnsutviklingen i Norge. Det har også vært undersøkt med jevne mellomrom hva tilsvarende honorarer har utgjort i en del boligbyggelag som det anses naturlig å sammenligne seg med. I overensstemmelse med denne praksis har vi justert honoraret i henhold til dette, samtidig som det er tatt hensyn til at styreansvaret er blitt noe skjerpet. Etter konferanse med styreleder foreslås det at honorarene til Vestbos tillitsvalgte for overnevnte periode settes til: Styret

2017/2018 2018/2019

Leder

165.000,-

180.000,-

Nestleder

110.000,-

120.000,-

71.500,-

80.000,-

Møtende varamedlemmer til styret

55.000,-

60.000,-

Ikke møtende varamedlemmer

24.000,-

25.000,-

Styremedlemmer

I tillegg til overnevnte honorar betales møtegodtgjørelse til styrets medlemmer, varamedlemmer og valgkomitèen med kr. 1.300,-/møte. Valgkomiteen Leder

20.000,-

22.000,-

Medlem

10.000,-

11.000,-

Representanter oppnevnt som styremedlem i datterlag – fast godtgjørelse kr. 1.300,I lag hvor det ikke utbetales styrehonorar til den oppnevnte, betales kr. 1.300,-/møte i godtgjørelse.

ÅrsBERETNING 2018

Sak 5: Valg av styre Oversikt styremedlemmer 2019/2020 Navn/verv

Valgt

Tore Fyllingen – styreleder

2018 på valg 2020

Oddrun Samdal – styremedlem/nestleder

2018 på valg 2020

Berit Bachen Dahle – styremedlem

2017 på valg 2019

Per Fredrik Jordan – styremedlem

2018 på valg i 2020

Geir E. Aga – styremedlem

2017 på valg i 2019

Gro Marit Greve

2017 På valg 2019

Bjørn-Frode Schjelderup – styremedlem

2018 på valg 2020

Sissel Urdal – styremedlem

2017 på valg 2019

Bodil Bakken – 1. varamedlem

2018 på valg 2019

Tom Beev Hansen – 2. varamedlem

2018 på valg 2019

Karin Lindtner – varamedlem

2018 på valg 2019

På valg i 2019:

Geir E. Aga innstilles gjenvalgt som representant fra

Styremedlem Berit Bachen Dahle og styremedlem Gro

Sunnhordland (iht. vedtektene §3-1).

Marit Greve samt styrerepresentanten fra Sunnhordland

Som varamedlem innstilles Tom Beev Hansen gjenvalgt.

Geir E. Aga er på valg.

Som nytt varamedlem innstilles Magni Haugland valgt.

I tillegg er varamedlem Tom Beev Hansen og Bodil Bakken på valg. Bakken tok ikke gjenvalg.

Innstilling fra valgkomiteen til Vestbos generalforsamling 28.5.2019: Valgkomiteen har innstilt Berit Bachen Dahle gjenvalgt som styremedlem for 2 år. Gro Marit Greve innstilt gjenvalgt som styremedlem for 2 år.

velkommen hjem nr. 2-2018

Varamedlemmenes valgperiode er 1 år.

Presentasjon styrekandidater som er på valg 2019 Berit Bachen Dahle (69) er innstilt

Tom Beev Hansen (51) er innstilt

gjenvalgt som styremedlem. Berit

gjenvalgt som varamedlem.

Bachen Dahle har vært styre

Hansen er ansatt i forsvaret

medlem siden 2011 og varamedlem

hvor hans ansvarsfelt er blant

i styret siden 2010. Bachen Dahle

annet er virksomhetsstyring,

har arbeidet som politioverbetjent

økonomisk analyse og budsjett

og har hatt tillitsverv i Vestbo som

samt fagansvar for personal og

medlem av representantskapet og

økonomifunksjoner. Hansen har

Vestbos valgkomité.

flere års erfaring som styreleder og styremedlem i Hamrelien Borettslag i Fyllingsdalen.

Gro Marit Greve (59) er innstilt gjenvalgt som styremedlem. Greve

Magni Haugland (51 år) er innstilt

er utdannet vernepleier med

som nytt varamedlem.

diverse tilleggsutdanning innenfor

Magni Haugland er daglig leder

fagområdene tjenester og veiled-

i Alin Invest AS, og har Master i

ning for funksjonshemmete, rus,

Management fra BI.

psykisk helse. Hun er ansatt som

Hun har yrkeserfaring fra diverse

veileder i NAV Bergenhus. Greve

økonomi/administrasjons

har flere års erfaring som styre

stillinger,og har de siste 10 år

leder i Bjerkelien Borettslag.

jobbet med eiendomsutvikling, oppføring og drift av næring og bolig prosjekter hos sel-

Geir E Aga (59) er innstilt gjen-

skapene Alin Invest AS og Arealutvikling AS.

valgt som styremedlem fra Sunnhordland. Geir E. Aga er utdannet pedagog med tilleggsutdanning i samfunnsfag og økonomi. Han har lang erfaring fra styreverv i Stord Boligbyggelag, de siste årene som styreleder. I tillegg har han hatt styrelederverv i Rederienes landsforening, en landsforening i NHO. Aga har vært tilsatt som kommunalsjef for oppvekst i Bømlo kommune og er nå tilsatt som rådmann i Bømlo kommune.

ÅrsBERETNING 2018

Sak 6. Valg av valgkomité: Innstilling til ny valgkomité 2019/2020: Valgkomiteens medlemmer velges hvert år. Flertallet av

Inger Flotve tok ikke gjenvalg. Som nytt ikke-boende

medlemmene med varamedlem velges blant de medlem-

medlem innstilles Ingrid Kilskar Næss

mene som ikke er tildelt bolig gjennom laget. Valgkomiteen har bestått av:

Ingrid Kilskar Næss (41) jobber som driftssekretær i Mannsverk boliglag AS og som seminarleder i Språk og kommuni-

Kjell Trengereid – leder, boende representant

kasjon ved UiB. Hun har flere års erfaring som styremedlem

Inger Flotve – medlem, ikke-boende representant

og styreleder i borettslag. Næss er bosatt i Vaksdal.

Anders Johnsen – medlem, ikke-boende representant Kjell-Tore Aarnæs – varamedlem, boende representant

ÅrsBERETNING 2018

Valgkomiteens øvrige medlemmer innstilles gjenvalgt

Sak 7: Avvikling av Vestbos Medlemsutvalg – forslag til vedtektsendring Styret i Vestbo fremmer forslag

velges blant boligbyggelagets

over en 13-14 års periode er det

om avvikling av Vestbos Medlems

boende og ikke-boende medlemmer.

styrets oppfatning at Vestbo

utvalg. En avvikling av Medlems

Styret utarbeider nærmere regler

som medlemsorganisasjon har

utvalget må godkjennes av

for utvalgets sammensetning,

hatt et visst utbytte av utvalget,

generalforsamlingen gjennom

funksjonstid, godtgjørelse m.m.

men at vi nå går inn i en tid der

en vedtektsendring. Vedtekts

andre kommunikasjonsformer

endringen krever 2/3 flertall av de

I tråd med vedtektene har styret

som f.eks. digitale løsninger gir

avgitte stemmer.

vedtatt et eget reglement vedr.

oss en enklere og mer effektiv

sammensetningen, funksjonstid,

dialog med medlemsmassen og

Medlemsutvalget ble i sin tid

godtgjørelser mm. Per i dag

kundene våre. Vi ser dette også

etablert i forbindelse med nye

har utvalget 16 medlemmer, 9

i et kost-nytte perspektiv der vi

borettslagslover (6. juni 2003 nr.

boende og 7 ikke-boende. Siste

mener organisasjonen får mer

38). De nye borettslagslovene

møte i utvalget ble gjennomført

igjen for å føre en dialog med

gjorde det tidligere obligatoriske

i juni 2018. Normalt har det blitt

et større og bredere utvalg av

representantskapet frivillig

arrangere 2 utvalgsmøter hvert år,

medlemmer og kunder. Dersom

og Vestbo valgte da å avvikle

hvorav den ene har vært kombinert

boligbyggelaget ønsker mindre

representantskapet og i stedet

med en tomtevisningstur tidlig

referanse/kundegrupper for å

etablere et medlemsutvalg etter

på høsten. Temaene knyttet

drøfte saker, kan dette nedsettes

modell fra andre boligbyggelag.

til utvalgets møter har vært

mer ad hoc og med en mer spisset

Mange av de som satt i det gamle

forskjellige og valgt med tanke på å

sammensetning for den aktuelle

representantskapet ble samtidig

få tilbakemeldinger og diskusjoner

saken.

oppnevnt i det nye utvalget. Dette

rundt aktuelle problemstillinger

ble formelt gjennomført som en

som opptar boligkjøpere, beboere

Styret er på denne bakgrunn

vedtektsendring i forbindelse med

og medlemmer.

kommet til at Medlemsutvalget bør

tilpasninger til det nye lovverket.

avvikles og fremmer forslag om

Det ble inntatt en ny bestemmelse i

Vestbo som medlemsorganisasjon

endring av vedtektene på dette

vedtektene p. 3-5:

er løpende opptatt av hva vi får

punkt. Forslaget går ut på at p. 3-5

ut av Medlemsutvalget. Formålet

Medlemsutvalg fjernes/tas ut av

3-5 Medlemsutvalg

med utvalget er etter vedtektene

vedtektene.

Styret skal nedsette et

å skape et fora der medlemmene

medlemsutvalg bestående av inntil

er representert og kan tas med

Forslag til vedtak:

20 medlemmer som skal tas med

på råd i boligpolitiske spørsmål

P. 3-5 i vedtektene om Medlems

på råd i boligpolitiske spørsmål

og andre prinsipielle saker for

utvalg fjernes.

og andre prinsipielle saker for

boligbyggelaget. Når styret nå

boligbyggelaget. Medlemmene

summerer opp utvalgets virke

ÅrsBERETNING 2018

I appen finner du alle medlemsfordelene dine og boliger vi har for salg.

Få penger tilbake når du handler!

d Vestbo-appen? e n tet s a ul d ar

Du ser enkelt hvor du får rabatt og/eller bonus. Ditt digitale medlemskort finner du ved å logge deg inn på Min side. Vis frem medlemskortet for å få rabatt når du handler. Registrerer du bankkontonummeret ditt på Min side, blir bonus registrert automatisk via bankenes betalingssentral.

Mer info på vestbo.fordelerformedlemmer.no

Ikke medlem? Bli medlem på www.vestbo.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

1. Søk på Vestbo og last ned appen i App Store eller Google Play. 2. Velg «Registrer din BBLiD» 3. «Min side» – «Legg til bankkort». Legg inn kontonummeret på ditt betalingskort. 4. Du får rabatt når du viser medlemskortet. 5. Du får bonus når du betaler med registrert bankkort.