VESTBO BBL
Ã…rsrapport 2018
2018 var et godt år for Vestbo Prosjekt- og byggeaktiviteten var stor. Salget av nye boliger var på det jevne, spesielt for Breivik Brygge var det kjekt å oppleve den gode responsen både hos medlemmer og markedet for øvrig. Strømme Gård er et av våre største prosjekt og der er det fortsatt god etterspørsel og mange godord fra kjøperne. Vi ser at vi selger boligene jevnt og trutt i samme tempo som det bygges ut. Omdanning av utleieboligene i Kristofer Jansonsvei medførte stor aktivitet på slutten av 2018 og har fortsatt inn i 2019. Vi har per primo mars solgt 29 av boligene. Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2018 både i Bergen og på Stord og medlemstallet har en jevn økning. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsførsel etterspørres i stigende grad, både av andre boligutviklere og av eksisterende lag. Dette er en trend som har holdt seg i flere år og vi opplever at vårt konsept blir bedre og bedre kjent i markedet. Kundene og medlemmene står sentralt hos Vestbo, og «Kunden først-programmet» fortsetter. Vi lanserer fortløpende en omfattende utvidelse og fornyelse av våre portalløsninger. Her tar vi utgangspunkt i hvordan kunden opplever oss og hvordan kundene ønsker å samhandle og kommunisere med oss på en effektiv måte. Våre kunder og medlemmer etterspør større grad av selvbetjening, portaler som kan nås til alle døgnets tider, året rundt. Den store digitaliseringen og automatiseringen er i gang og den gjennomføres fortløpende etter hvert som nyhetene rulles ut. Dette fører til at rutinepregete arbeidsoppgaver automatiseres og at våre medarbeidere får bedre tid til kundekontakt og mer spesialiserte oppgaver. Økonomisk sett var 2018 det beste året for Vestbo noensinne. Langsiktig planlegging og oppbygging av egenkapitalen fører til at Vestbo både kan bygge ut flere prosjekt av gangen, samtidig som vi kan investere i det fremste innen IKT. Dette fører igjen til at vi ligger i forkant av utviklingen innen våre kjerneområder: Bygge boliger, selge og forvalte disse, til det beste for våre medlemmer.
Øystein Johannesen Administrerende direktør
2
Nøkkeltall 27 536 Medlemmer
420
10 795
Boligselskaper under forvaltning
Boende medlemmer
39
16 544
16 741
Ansatte
Boliger under forvaltning
Ikke-boende medlemmer
Ă…RSRAPPORT 2018
3
Prosjekter PROSJEKTER UNDER UTBYGGING Breivik Brygge – byggetrinn 1 Breivik Brygge, byggetrinn 1 består av 2 blokker og 44 leiligheter. Prosjektet ble presentert i august 2018 og per februar 2019 er 30 av boligene solgt. Innflytting 1. kvartal 2021. Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen 2 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 23 rekkehus og 10 2-mannsboliger, totalt 33 boliger. Prosjektet ble presentert i mai 2017 og per februar 2019 er 32 av boligene solgt. Innflytting 1. og 2. kvartal 2019. Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen 4 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 27 rekkehus og 10 2-mannsboliger, totalt 37 boliger. Prosjektet ble presentert i mai 2018 og per februar 2019 er 20 av boligene solgt. Baldersheim hyttefelt I Baldersheim hyttefelt bygges nøkkelferdige arkitekttegnede hytter. 13 av 16 hytter er solgt pr. februar 2019. 11 av disse er ferdigstilt.
PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING Breivik Brygge – byggetrinn 2 Breivik Brygge, byggetrinn 2 består av 3 blokker og 75 leiligheter. Prosjektet kommer for salg 2. kvartal 2019. Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal rives til fordel for et nytt bygg med kombinasjon næring og bolig. Første etasje er tenkt benyttet til forretningsformål og de øvrige etasjer består av 41 leiligheter. Det er planlagt parkering i underetasjen. Forventes lagt ut for salg 3. kvartal 2019.
4
Lonsåsen Sameie Lonsåsen ligger i Lindås kommune, i nærheten av Knarvik. Lonsåsen Sameie består av 4 blokker og 76 leiligheter. Byggetrinn 1 består av 38 leiligheter. Prosjektet kommer for salg i mai 2019. Prosjektet selges gjennom Langheiane Utvikling AS, hvor Vestbo eier 50 % og Orion Prosjekt AS eier 50 %. Råtoppen Sameie Prosjektet består av 35 rekkehusboliger. Byggearbeidene startet i 2009, men på grunn av konflikt med nærliggende skytebane stoppet imidlertid byggearbeidet opp. Det er blitt gjort flere forsøk på å komme videre med prosjektet blant annet ved å senke terrenget, endre plassering av boligene, samt at det er foreslått omfattende støyreduserende tiltak på byggeplassen. Dette har så langt ikke vært tilfredsstillende for de kommunale myndigheter. I tillegg til ovennevnte tiltak har vi nå foreslått å gjennomføre støyreduserende tiltak på skytebanen. Den teoretiske beregningen av de samlede tiltak ser svært bra ut og det arbeides med å finne frem til en endelig løsning slik at prosjektet kan gjennomføres. Prosjektet forventes klar for salg ila 2019. Storlia Borettslag Tomten som ligger i Morvik-området er regulert for utbygging av 32 terrasseleiligheter. Dette er lite hensiktsmessig utnyttelse av tomten, og vi ønsker å endre dette til rekkehusboliger. Dette medfører at tomten må omreguleres og dette arbeidet pågår i samarbeid med b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarealer av Bergen Tomteselskap for etablering av en rasvoll. 1. gangs behandling av planen forventes ila 2. kvartal 2019. Florvåg Utbygging AS I samarbeid med Stoltz Bolig AS og Haugland Maritim AS har vi under utvikling et boligprosjekt på det gamle sildemel/sildoljeanlegget på Askøy. Tomten ligger ytterst mot sør langs vestsiden av Florvågøy, med utsikt mot Byfjorden.
Opus Bergen AS har utarbeidet reguleringsplanen og Link Signatur AS har utarbeidet et forslag til bebyggelse av tomten. Prosjektet inneholder ca. 170 blokkleiligheter. Reguleringsplanen er nå godkjent. Før prosjektet legges ut for salg må det bl.a. først inngås utbyggingsavtale med Askøy kommune og gjennomføringsavtale for utvidelse av fylkesvegen med Statens vegvesen. Strømme Gård Eiendommen ligger mellom de eksisterende boligområdene Strømmesvingen (mot sør) og Vassteigen (mot nord), og er en av byens flotteste tomter. Utviklingen av eiendommen gjennomføres av Vestbo i samarbeid med grunneier. ABO Plan & Arkitektur AS har utarbeidet reguleringsplanen for eiendommen. Reguleringsplanen inneholder ca. 350 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i henhold til illustrasjonsplanen) 244 boliger fordelt på 27 eneboligtomter, 153 rekkehus og 64 blokkleiligheter. Det er etablert et eget utbyggingsselskap, Strømme Gård Utbygging AS (SGU), som skal stå for utbyggingen av området. SGU eies med 50 % av Vestbo og 50 % av grunneierne. Hovedinfrastrukturen med veg, vann og avløp er nå opparbeidet for hele området. Så langt er 2 felt med eneboligtomter med
23 tomter solgt. I tillegg er Boligsameiene Knappentoppen 1 og Knappentoppen 2, samt Knappentoppen Borettslag - totalt 77 enheter, lagt ut for salg. Alle er ferdigstilt, bortsett fra Knappentoppen 2, som er klar for innflytting i 1. og 2. kvartal 2019. I 2019 kommer Boligsameiet Knappentoppen 3 og Knappentoppen 5 for salg, totalt 18 rekkehus og 8 leiligheter. Rolland Påbygg Rolland Borettslag har besluttet å etterinstallere heis, totalt 10 heiser. Vestbo BBL skal bygge 20-30 nye boliger på eksisterende bygg, inkludert 2 nye parkeringsgarasjer. Det pågår arbeid med utarbeidelse av reguleringsplan for prosjektet samt parallell prosjektering av heiser og påbygg. Prosjektet forventes lagt ut for salg 3. kvartal 2019. Våge Tomteselskap AS Vestbo har kjøpt flere eiendommer i området Våge Hjelteryggen på Sotra. Vi har i samarbeid med flere grunneiere i dette området etablert et samarbeidsselskap «Våge Tomteselskap AS». Målet er å få omdisponert området helt eller delvis til utbyggingsområde. Området har et betydelig utbyggingspotensiale.
ÅRSRAPPORT 2018
5
BEDRIFTSMARKEDET FORVALTNING Boligforvaltning Vestbo hadde ved utgangen av 2018 forretningsførsel for 420 boligselskaper og 16.544 boliger, herav utgjorde tilknyttede lag 184 borettslag og boligaksjeselskaper, med til sammen 8.972 boliger. Vestbo har boliger under forvaltning i til sammen 18 kommuner. Foruten Bergen kommune er de øvrige kommunene – Askøy, Bømlo, Etne, Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell, Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord, Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord. Vestbo Nytt Vi sender ut informasjonsskrivet «Vestbo Nytt» til styremedlemmer og varamedlemmer i boligselskaper under vår forvaltning. Her tar vi opp ulik informasjon knyttet til drift av boligselskaper innen økonomi, juridiske spørsmål, pålegg fra offentlige myndigheter, kurs etc. Informasjonsskrivet sendes nå i hovedsak ut per epost, i tillegg til at det publiseres på Vestbos styreportal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11 nummer i 2018.
Bomiljø Vestbo hadde flere bomiljøarrangementer i løpet av 2018. Oppslutningen om arrangementene var gjennomgående svært gode. Seniortur med pensjonister i serviceboliger I slutten av september ble den årlige bussturen for pensjonister i serviceboliger arrangert. Turen gikk til Stordalen med ca. 30 deltakere. Utomhuskonkurransen I samarbeid med Hageselskapet gjennomfører vi årlig en uhøytidelig utomhuskonkurranse blant Vestbos boligselskaper. Konkurransen ble gjennomført i august og vinnerne var Høgehøien Borettslag og Senterparken Borettslag.
Kurs og opplæring for tillitsvalgte I 2018 ble det gjennomført i alt 17 kurs som ledd i opplæring av tillitsvalgte i boligselskaper. Totalt har 520 personer deltatt på kurs. Dette er noe flere enn i 2017. Kursene er gjennomført som kveldskurs, med unntak av Vestboseminaret som hvert år blir avholdt på Solstrand Hotell & Bad.
Vestbos fotballcup 18. november ble Vestbos fotballcup arrangert i Framohallen for barn i boligselskaper. Cupen ble i 2018 arrangert for 17. år på rad. Vinnerne i de ulike aldersgruppene var Bønesheien, Breimyra og Varden-Hammers. Alle deltakerne fikk som vanlig t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk kinobilletter og besøk på Peppes Pizza.
Tema for kursene har blant annet vært innføringskurs for nye styremedlemmer, gjennomføring av generalforsamling og årsmøte, økonomi i boligselskaper, jussmix, styreportal, vedlikehold, internkontroll, våtrom/forsikring/skadeforebygging og kurs i GDPR for boligselskaper.
Vestbo miljøtilskudd Vestbo bevilget i 2018 miljøtilskudd til 10 boligselskaper. Miljøtilskuddet skal være et bidrag som stimulerer boligog miljøtiltak i boligselskapet.
Vestboseminaret 2018 hadde foredrag innenfor flere tema, som blant annet økonomi, inkludering av fremmedkulturelle i bomiljøer, vedlikehold/oppgradering av bygningsmassen, habilitet og ryddighet i styret. I tillegg 6
ble det arrangert delseminarer innenfor forskjellige tema med gruppearbeid. Seminaret ble innledet med en kick-off av Samuel Massie «Hold fast!» og avsluttet med Frode Thuen sitt foredrag «Produktiv kommunikasjon». Seminaret hadde på det meste nesten 200 deltakere.
Støtte til draktsett barnefotball Også i 2018 ble det gitt støtte til kjøp av draktsett til en rekke idrettslag i våre bomiljøer. Denne støtten er kjærkommen for slunkne klubbkasser, samtidig som det gir en positiv profilering av boligbyggelaget.
TEKNISK RÅDGIVNING Rehabilitering Ved større rehabiliteringsprosjekter kan teknisk rådgivningsgruppe hos VESTBO ta rollen som prosjektleder og byggherreombud. Vestbo bistår boligselskapene med å engasjere planleggere og entreprenører. I neste fase kan vi trekke veksler på vår årelange erfaring og ta ansvar for byggeledelse av arbeidene som Byggherrens/boligselskapets representant. Med Vestbo på laget får boligselskapene en trygg og profesjonell medspiller som har boligselskapets interesser for øye. Vi har meget god erfaring med små og store vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter, og har opparbeidet erfaring og kompetanse som er svært nyttig for boligselskapene. Større rehabiliteringsoppdrag 2018 Av de største oppdragene hvor Vestbo har ivaretatt arbeidet med prosjektering og byggeledelse nevnes: Hesjaholtet Borettslag Nye innglassede altaner, rehabilitering av fasader. Langerinden Borettslag Nye innglassede altaner. Flaktveithøgda Borettslag Nye tak, vinduer mm. Kristoffer Jansons vei 55-71 AS (Eget utleieprosjekt) Rehabilitering av boligmassen, både innvendig og utvendig. Kvernhusleitet Borettslag Maling av fasader. Stiftelsen Sjøfarendes aldersboliger Tak- og fasaderehabilitering. Jernbanepersonalets borettslag 2 Fasaderehabilitering.
Nordre Erleveien boliglag AS Rørrehabilitering.
VEDLIKEHOLDSPLAN OG BEVAR-HMS Vedlikeholdsplan (PPV-Planlagt Periodisk Vedlikehold) I 2018 har Vestbo etablert et nytt konsept knyttet til vedlikeholdoppfølging som vi har kalt Vedlikeholdsplan. Denne tjenesten erstatter den tidligere Bevar-avtalen og er nå blitt en løpende abonnementtjeneste. Det nye konseptet har blitt meget godt mottatt av våre kunder. Vedlikeholdsplan (PPV) er et viktig styringsverktøy for styret i borettslaget eller sameiet når det gjelder å ivareta forebyggende vedlikehold på bygningsmassen. Den indikerer på hvilket tidspunkt større vedlikeholdsoppgaver og utskiftninger må forventes, hvilke kostnader dette medfører og hvordan de årlige budsjettene må settes opp for å møte disse kostnadene. I den nye tjenesten er det også lagt inn et årlig oppfølgingsmøte med lagene som hjelper styrene med oppfølgingen av planen. Bevar - HMS Det er inngått avtale med vel 70 boligselskaper vedrørende HMS. Denne avtalen skal i størst mulig grad sikre at styret/laget ikke blir påført noe ansvar knyttet til den ”daglige drift” og ved gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsarbeider. Vestbo disponerer en øvelseshenger som er spesialbygget for brannøvelser. Det gjør at Vestbo kan være behjelpelig med å arrangere brannøvelser ute i lagene. Dette er ett av mange skadeforebyggende tiltak som skal medvirke til at skader unngås eller begrenses i borettslagene/sameiene forvaltet av Vestbo. Hensikten med tiltaket er å trene opp beboerne til å være trygge på bruken av slokkeutstyret i boligen, den dagen det blir bruk for det.
ÅRSRAPPORT 2018
7
REGNSKAP Vestbo fikk i 2018 et overskudd i morselskapet på kr. 146.521.945,- mot kr. 16.950.154,- i 2017. Styret foreslår at årsoverskuddet disponeres som følger: Avsettes til annen egenkapital, kr. 146.521.945,-. Styret anser regnskapet med tilhørende noter og kontantstrømoppstilling for å gi et rettvisende bilde av selskapets resultat og stilling ved årsskiftet. Selskapet har økte inntekter som følge av høyere aktivitet med flere boligprosjekter under bygging. Selskapet har overlevert noen hytter i Baldersheim samt at sameiet Elvegata på Voss ble ferdigstilt i 2018. Det er fortsatt noen usolgte boliger/hytter i prosjektene, og nedskrivinger i prosjektbeholdningen gjør at resultat av prosjekter er negativt med kr 4,4 millioner mot et underskudd i 2017 på kr. 0,7 millioner. Av Andre driftsinntekter skyldes kr. 2,9 millioner overskudd fra salg av to utleieboliger. I 2017 var overskudd for salg av utleieboliger kr. 5,6 millioner. Kontingentinntektene er stabile på kr. 7,2 millioner. Prosjektinntekter er gått opp fra kr. 12,4 millioner til kr. 19,6 millioner. Dette på grunn av vesentlig høyere aktivitetsnivå, både i forhold til ny-prosjekter og vedlikehold i boligselskapene. Forretningsførsel er økt fra kr. 24,7 millioner til kr. 25,8 millioner. Dette på grunn av flere kunder, samt normal prisøkning. Provisjoner boligsalg er økt fra kr. 9,4 millioner til kr. 10,2 millioner. Kostnader i prosjektene er økt i likhet med det økte aktivitetsnivået. Andre driftskostnader og lønn er også noe høyere enn lønns- og prisstigning skulle tilsi. Dette på grunn av noe høyere aktivitetsnivå i selskapet. Det er noe usikkerhet knyttet til prosjektene. Spesielt vil vi vise til usikkerhet knyttet til Råtoppen Sameie, nærmere beskrevet under utbygging. Styret mener selskapets avsetninger skal være tilstrekkelig i forhold til denne usikkerheten. 8
Selskapet har i 2018 netto finansinntekter på kr 142,7 millioner, mot kr 13,9 millioner i 2017. Økningen skyldes i all hovedsak salg av Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til nystiftet borettslag. Pr 31.12.2018 eier Vestbo BBL alle andelene i borettslaget. Disse vil bli solgt til leietakerne eller andre medlemmer etter hvert som leieforholdene opphører. I tillegg fikk selskapet en gevinst på kr 4,3 millioner ved salg av obligasjonslån med leierett til heleiet datterselskap i Strandgaten 196 AS. Totalkapitalen var ved utgangen av året på kr. 712,4 millioner, mot kr. 536,6 millioner året før. Egenkapitalandelen pr 31.12.2018 var 65,6 % mot 59,8 % pr 31.12.2017. Styret anser egenkapitalandelen som god. Selskapet har en likviditetsbeholdning pr 31.12.2018 på kr. 38,3 millioner, mot kr. 51,9 millioner pr 31.12.2017. Likviditetsbeholdningen anses som godt tilpasset selskapets behov. For konsernet ga 2018 et overskudd på kr 23.392.133,mot et underskudd på kr. 5.667.034,- i 2017. Den store forskjellen i resultat mellom morselskap og konsern skyldes salget av Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til et nystiftet borettslag. Denne transaksjonen medførte en gevinst i morselskapet på i overkant av kr 130 millioner. I og med at morselskapet eier alle andelene i borettslaget pr 31.12.2018 har denne transaksjonen ikke fått resultateffekt for konsernet i 2018. Resultat vil først komme inn i konsernselskapet når andelene selges. Disse vil bli solgt etter hvert som løpende leieforhold avvikles. Pr 11.03.2019 var 29 av 98 andeler solgt. Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31.12.2018 på kr. 135,3 millioner, mot kr. 168,9 millioner pr 31.12.2017. Styret anser likviditetssituasjonen i konsernet som godt tilpasset selskapets behov.
Egenkapitalandelen i konsernet pr 31.12.2018 var 30,3 % mot 37,1 % pr 31.12.2017. Styret anser egenkapitalandelen som god. Nedgangen skyldes i hovedsak økning av totalkapitalen som følge av kjøp av Håsteinsgate 9, samt effekten av salget av Kristoffer Jansonsvei 55-71 til et foreløpig heleiet borettslag.
Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift, og styret bekrefter at denne er til stede.
ÅRSRAPPORT 2018
9
PRIVATMARKEDET MEDLEMSFORHOLD Antall medlemmer ved utgangen av 2018 er 27.536 mot 26.920 i 2017. Økningen utgjør ca. 2,29 %. Av den samlede medlemsmassen var 10.795 ved utgangen av 2018 boende medlemmer og 16.741 ikke-boende medlemmer. I 2018 ble det tegnet 77 juniormedlemskap, mot 93 i 2017. Juniormedlemskap er for barn og unge under 18 år. Et juniormedlemskap er fritatt for årlig kontingent frem til fylte 18 år, og kan på sikt bli verdifullt i forbindelse med kjøp av egen bolig. Vestbo-medlemskap gir forkjøpsrett i nyboligprosjekter eller når borettslag tilknyttet Vestbo selges. Det er fortrinnsvis besteforeldre som gir medlemskap til sine barnebarn i forbindelse med barnedåp og konfirmasjon. Overføring av medlemskap Et medlemskap i Vestbo kan overføres i rett opp- og nedstigende linje, samt til søsken. Antall overføringer i 2018 utgjør 284 mot 277 i 2017. Vestbo har hatt fokus på å informere medlemmene om muligheten til å overføre medlemskapet til
andre familiemedlemmer, i stedet for en eventuell utmelding. Det har også vært viktig å få medlemmene til å forstå at et medlemskap kan benyttes flere ganger, selv om det allerede har vært benyttet til kjøp av bolig. Medlemsfordeler Hovedformålet for Vestbo er å skaffe medlemmene bolig, men det skal også lønne seg å være medlem, både for de som har dekket sitt boligbehov gjennom Vestbo, men også for de som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Ved å benytte seg av Vestbos medlemsfordeler, som gir rabatter og/eller bonus hos våre leverandører, sparer medlemmet fort inn kontingenten. Vestbos leverandører er enten fremforhandlet av Vestbo lokalt eller nasjonalt av Boligbyggelagenes Partner, som Vestbo er deleier i. Boligbyggelagenes Partner fremforhandler og administrerer de nasjonale medlemsfordelene på vegne av boligbyggelagene. For at medlemmet skal få maksimalt utbytte av medlemsfordelene, må medlemskortet aktiveres. Når medlemskortet er aktivert får medlemmet tilgang til bonus på en rekke
Netto utvikling medlemsmasse
10
varer og tjenester. Med økt fokus på å informere om dette, har medlemmene blitt mer bevisst på å bruke medlemskortet ved handel. Bonus registreres inn på medlemskortet, og kan når som helst overføres til medlemmets egen konto. I 2018 ble det i gjennomsnitt tatt ut kr. 530,- i bonus pr medlem. Antall utbetalinger økte fra 854 utbetalinger i 2017 til 991 utbetalinger i 2018. Det er en økning på 16 % Medlemskortet Omsetningen i Boligbyggelagenes fordelsprogram viste en økning i 2018 på 23 % fra 2017. Stadig flere medlemmer benytter seg av medlemsfordelene, og på landsbasis var totalomsetning på handel kr. 639,7 millioner i 2018, mot kr. 566,7 millioner i 2017. Opptjent bonus var på landsbasis kr. 29,4 millioner i 2018, mot kr. 25,2 millioner i 2017. Vestbo-medlemmer har sørget for en omsetning på kr. 20,2 millioner i 2018 mot kr. 16,5 millioner i 2017. Vestbo opplever en jevn økning på antall aktiverte medlemskort. Ved utgangen av 2018 har 10.853 Vestbo-medlemmer aktivert medlemskortet sitt, mot 9.567 i 2017. Det betyr at ca. 40 % av medlemsmassen har aktivert medlemskortet sitt.
Markedsføring Vestbo etterstreber å holde medlemmene informert om nyheter og andre tilbud som kan komme medlemmet til gode. Dialogen med medlemmene har vært gjennom informasjon om boliger på forkjøpsrett, digitale nyhetsbrev om våre boliger og medlemsfordeler, nettsider, sosiale medier og medlemsbladet «Velkommen hjem». I tillegg har Vestbo vært opptatt av å gi medlemmene gode opplevelser i form av arrangementer som henvender seg både til familier og til enkelt-medlemmer i alle aldre. I Vestbo-appen finner medlemmene medlemstilbud, elektronisk medlemskort og bonussaldo. Dette forenkler både bruken og tilgjengeligheten av medlemsfordelene for våre medlemmer. Sosiale medier er fortsatt det nettsamfunnet som øker mest innen digital markedsføring, og derfor jobbes det systematisk med å formidle nye boligprosjekter, gode tilbud, informasjon og inspirasjon. Facebook og Instagram er de kanaler som brukes mest.
ÅRSRAPPORT 2018
11
Medlemsblad Medlemsbladet «Velkommen hjem» kom i 2018 ut med 4 nummer. Medlemsbladet har presentert nye prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt stoff fra Vestbo og medlemstilbud. I 2018 var sidetallet per nummer i gjennomsnitt 60 sider. Medlemsbladet har et opplag på ca. 24.000. I tillegg publiseres en digital versjon på www.vestbo.no.
Familiedag på Langegården Vestbos familiedag på Langegården ved Fjøsanger har blitt en tradisjon. Oppslutningen om arrangementet var som vanlig veldig bra. Dette er et gratis arrangement for medlemmer hvor det blant annet er ridning for barn, saueklipping, ansiktsmaling, klovn, natursti og gratis is til barna. Forkjøpsrett Den viktigste medlemsfordelen er forkjøpsretten, og den blir flittig brukt både på nye og brukte boliger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi også gjennomført felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad og Hammerfest. De boligbyggelagene vi har felles ansiennitet med, er i hovedsak student-/høyskolebyer med attraktive arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-medlemskapet enda mer verdifullt for våre medlemmer. Vi ser en liten nedgang i antall utlyste boliger på forkjøpsrett, 405 i 2018 mot 425 i 2017. Det er også et skifte fra utlysing fra forhåndsavklaring til fastpris. I 2017 var 43 % lyst ut på fastpris, mot 51 % i 2018. Tilsvarende har utlyst på forhåndsavklaring redusert fra 57 % i 2017 til 49 % i 2018.
MEDLEMSARRANGEMENTER Juletrefest Tradisjonen tro ble det arrangert juletrefest i Grieghallen for våre små og store medlemmer i januar. Ca. 400 personer deltok på juletrefesten. Underholdningen bestod av sjørøvershow av Tron Jensen og Tommy Sulen. Fortunens Musikkorps stod for musikken. Familiedag på Leos Lekeland I april arrangerte vi en lukket familiedag på Leos Lekeland for Vestbo medlemmer. Ca. 170 barn var innom.
12
Eierskifter I 2018 ble det gjennomført 1.274 eierskifter mot 1.268 i 2017. Dette omfatter alle typer overdragelser knyttet til de boligene Vestbo forvalter. Antall eierskifter knyttet til boliger meglet av Garanti Eiendomsmegling var 166 i 2018, mot 207 i 2017. Meglerpakker Antall meglerpakker for 2018 var 1.011 mot 991 i 2017.
Ã…RSRAPPORT 2018
13
Datterselskaper VESTBO GARANTI HOLDING AS Eiendomsmeglervirksomheten er organisert med to selskaper, hvor begge er 100 % eiet av Vestbo Garanti Holding AS. Vestbo Garanti Landås AS er lokalisert på Landåstorget, og Vestbo Garanti Sentrum AS er samlokalisert med Vestbos hovedkontor i Bergen sentrum. 2018 var et tilfredsstillende år for eiendomsmegling, og resultatet endte opp med pluss i regnskapene. Bruktboligmegling bar preg av lavere omsetning, grunnet stramme finansielle rammer, som gjør at ungdom ikke når inn under den nye boliglånsforskriften som krever 15 % egenkapital ved boligkjøp. Dette gjør at færre kjøper egen bolig og sammen med negativ befolkningsvekst ble prisene flatere og antall omsetninger gikk ned i takt med den fallende etterspørselen.
viktigste nettsider, bygget på Norges mest avanserte plattform. Garanti Norge, lokalisert i Oslo, har ved utgangen av 2018 16 kontorer fra Hammerfest til Moss. Fra Oslo styres utvikling av verktøy, innovasjon, kursvirksomhet, kvalitetskontroll mm, og har i løpet av 2018 fått styrket staben til et sterkt operativt nivå. Det er gode utsikter for 2019.
EIENDOMSSERVICE VEST AS Eiendomsservice Vest AS tilbyr ulike tjenester hovedsakelig overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo, men også til andre boligselskaper i bergensområdet. Tjenestene som tilbys er: • Vaktmestertjenester • Gartnertjenester
Nyprosjektmeglingen hadde et solid år. Vestbo har klart å utvikle boliger som folk etterspør, både i forhold til kvaliteter, utforming og riktig pris. Prosjektet Breivik Brygge var den store lanseringen i 2018 og prosjektet ble tatt godt imot i markedet. Prosjektet Strømme Gård selger jevnt og Prosjektet Elvegata på Voss nærmer seg slutten. Hytteprosjektet i Baldersheim er snart utsolgt og handelshuset på Revnestrand har fått IG, slik at dette nå kan selges. I tillegg ble det tatt ca. 100 oppgjør for eksterne boligbyggere, som gir tilskudd til bunnlinjen. Utfordringene for Garanti Eiendomsmegling har vært en økende etablering av billigmeglere, og den konkurransen og prispresset det har skapt. Garanti Bergen har heldigvis klart å holde omsetningen på samme nivå som i 2017 uten å måtte delta i priskonkurransen. En viktig årsak til dette har vært satsingen på å være Borettslagsspesialisten. Et annet viktig bidrag var satsingen kjeden gjorde med produktet GARANTI Digital. Med GARANTI Digital gir vi en treffsikker boligannonsering i mer enn 200 av Norges
14
• Renholdstjenester • Håndverkstjenester De siste årene har spesielt håndverkstjenestene vokst i omfang ettersom mange av boligselskapene har et stort behov for vedlikehold. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO FINANS AS Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013 og tilbyr enkelte finansielle tjenester overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo. Tjenestene som tilbys er: • Forskuttering og sikring av felleskostnader • Gebyrfri driftskonto/mellomregning • Høyrenteinnskudd • Kortsiktige lån/byggelån Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO EIENDOMSFORVALTNING AS Vestbo Eiendomsforvaltning AS eier et område på Sotra. I 2012 etablerte selskapet datterselskapet Våge Tomteselskap AS, som i samarbeid med andre grunneiere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde. Grunneierne er kommet inn som aksjonærer i Våge Tomteselskap AS ift. deres eierandel av det totale grunnarealet som reguleres, men Vestbo eier over 50 %.
LANDÅSTORGET AS Landåstorget AS er et heleid datterselskap av Vestbo. Selskapets eiendommer består av et lokalt kjøpesenter - LANDÅSTORGET - som i tillegg til ulike butikker også huser bibliotek, tannlege, lege og fysioterapeut. I 2011 kjøpte selskapet en naboeiendom. På denne er det en nedlagt trafostasjon. Tomten er omregulert til bolig/næringsformål, med første etasje som forretningsformål og de øvrige etasjene til boliger. Vi forventer at salget av boligene kan starte i løpet av 2019. I mellomtiden leies lokalene ut til Eiendomsservice Vest AS.
VESTBO EIENDOM AS Vestbo Eiendom AS (tidligere Lønborgtomt AS) var et tomteselskap knyttet til utbyggingen i Lønborg-området. Selskapet benyttes nå også til annen eiendomsutvikling og utleie. I 2017 kjøpte selskapet to tomannsboliger som leies ut til Bergen kommune i minimum 20 år. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo
BREIVIK BRYGGE AS Breivik Brygge er et utbyggingsselskap som eier en tomt i Breivik i Bergen Vest. Denne ble i 2013 omregulert til boligformål. Selskapet startet utbyggingen i 2018, hvor første
byggetrinn med totalt 44 leiligheter ble lagt ut for salg. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
KONSUL BØRSGATE 14 AS Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i 2003. Selskapet driver utleie av 47 leiligheter på Møhlenpris i Bergen. Av disse er 15 leiligheter utleid til Bergen kommune. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
AS STRANDGATEN 196 Strandgaten 196 AS eier et kontorbygg sentralt i Bergen. I 2017 kjøpte Vestbo BBL eierandelen til Hordaland Fylkeskommune. Selskapet har tre leietakere: Vestbo BBL, Garanti Eiendomsmegling og Havforskningsinstituttet. I tillegg har selskapet en del parkeringsplasser som leies ut i markedet. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
HÅSTEINSGATE 9 AS Vestbo kjøpte i 2018 Håsteinsgate 9 av Bergen kommune. Eiendommen består av både leiligheter til boligformål og næringslokaler. Selskapet vil etter hvert bli delt i to. Boligene vil bli en del av et nytt borettslag, mens næringslokalene vil bli utleid. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO SKADEFOND Vestbo Skadefond er etablert gjennom økonomiske avsetninger fra borettslag som er etablert av Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele renteavkastning til stønadsberettigede borettslag innenfor skadefondets statutter. Fondet hadde ingen utdelinger i 2018. ÅRSRAPPORT 2018
15
ANDRE FORHOLD PERSONALE
IKT
Ved årsskiftet hadde Vestbokonsernet totalt 104 ansatte (98,9 årsverk). Av disse var 39 ansatt (38,7 årsverk) i morselskapet, og resten ansatt i ulike heleide datterselskap.
Det blir kontinuerlig gjennomført opplæring og videreutvikling av selskapets IKT-rutiner.
Sykefraværet gikk opp fra 4,37 % i 2017 til 6,96 % i 2018. Dette skyldes flere tilfeller av langtidssykefravær gjennom året. Vestbo er tilknyttet en lokal bedriftshelsetjeneste for å ivareta de ansattes helse og forebygge sykefravær, samt at bedriften holder fokus på tilrettelegging og tilpasning etter behov. Det har ikke vært skader/ulykker i selskapet i løpet av året. Styret har ikke kunnet registrere at bedriften driver virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø.
Selskapet benytter IT-systemet Hårfagre som er utviklet spesielt for boligbyggelag av BBL Datakompetanse. Vestbo har også inngått en total driftsavtale med BBL Datakompetanse om drift av IT-systemene og telefoni. I samarbeid med øvrige boligbyggelag i Storby-samarbeidet forsøker vi å påvirke utviklingen av IKT-systemet slik at det blir enda mer fremtidsrettet, og legger til rette for et digitalt samarbeid med våre kunder. I løpet av 2019 forventer vi at vi gjennom dette samarbeidet også vil få på plass et nytt kundehåndteringssystem (LIME).
MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR LIKESTILLINGS- OG ANTIDISKRIMINERINGSARBEIDET Vestbo tilstreber å ha en kjønnsmessig balanse ved nyansettelser og blant de tillitsvalgte i bedriften. I meldingsåret var sammensetningen av de tillitsvalgte som følger: Styret 5 kvinner og 5 menn. Valgkomitéen 1 kvinne og 3 menn. Av morselskapets 39 ansatte er 21 kvinner og 18 menn. Selskapets leder- og mellomledergruppe består av 9 personer, 2 kvinner og 7 menn. Bedriften vil i den grad det er mulig søke å tilpasse arbeidsforholdene slik at også personer med nedsatt funksjonsevne kan ta arbeid i bedriften. Bedriften har en rekrutterings- og personalpolitikk som skal sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn. 16
Vestbo BBL er en medlemsorganisasjon. Vår viktigste oppgave er å bygge og forvalte boliger for våre medlemmer. Vi ønsker å bidra til fremtidsrettede og gode bomiljøer. Dette gjør vi gjennom å bygge gode miljøvennlige boliger, god forvaltning og medlemsaktiviteter. Vi henviser til de ulike tjenesteområdenes egne kapitler i årsberetningen for detaljer om hvordan vi gjør dette. I 2018 har vi hatt noen prosjekter hvor vi i samarbeid med Husbanken og enkelte borettslag har sett på muligheter for økt tilgjengelighet ved etablering av heis i eksisterende bygg. Om disse blir gjennomført vil det medføre flere leiligheter med økt tilgjengelighet. Vestbo bistår også boligselskapene i ulike rehabiliteringsprosjekter. En del av disse inkluderer også etterisolering og andre energieffektiviserende tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av HMS og andre lovpålagte kontroller på alle sine byggeplasser.
Vestbo har vedtatt etiske retningslinjer i samsvar med NBBL sine etiske retningslinjer. Disse fastslår at vi skal opptre etisk ved forretningsmessig drift, arbeide for en bærekraftig utvikling og for øvrig forholde oss til samfunnets normer og regler. For å synliggjøre en bedrifts samfunnsansvar, er forutsetningen at bedriften makter å skape lønnsomhet over tid og, som et minimum, etterlever alle lover og forskrifter. Det er også en forutsetning at bedriften har et best mulig forhold til sine medarbeidere, har et verdigrunnlag som etterleves og betyr noe for de ansatte, samt har de beste relasjoner til sine medlemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo BBL forsøker å oppnå dette
gjennom et aktivt samarbeid mellom styre, ledelse, medarbeidere og medlemmene. Når det gjelder våre byggeplasser utarbeides det alltid – enten av oss eller engasjerte konsulenter – en overordnet SHA-plan (Sikkerhet, Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er foretatt en sikkerhetsanalyse av det/de arbeidene som skal utføres. Denne overordnede planen følges vanligvis opp av en av våre byggeledere/byggekontrollører. I tillegg har den enkelte entreprenør et eget HMS-ansvar (helse, miljø, sikkerhet) for sine - og evt. underentreprenørers - arbeidstakere. Det gjennomføres også systematiske vernerunder på byggeplassen med referat.
ÅRSRAPPORT 2018
17
UTSIKTENE FOR 2019 Bergen, 19. mars 2019 Norsk økonomi er god og solid. Her på Vestlandet er det vekst i de tradisjonelle næringene, noe som fører til lav arbeidsledighet. I Bergen går det på det jevne. Mye av forklaringen ligger i moderat lønnsvekst, lave renter og en svekket norsk krone. Det ser ut som om denne trenden vil fortsette i 2019. Det er foretatt endringer i Plan- og bygningsloven som gjør det noe enklere og billigere å bygge boliger. Det er også bebudet at det kommer flere endringer i samme retning. Ikke alle kommuner og fylkesmenn har tatt dette innover seg ennå, men det vil nok komme seg etter hvert. Dette fører til at vi kan produsere flere boliger som «folk flest» har muligheter til å kjøpe. Det hjelper også at vi kan bygge høyere og tettere langs kollektivtraseene, og at det åpnes opp for fortetting i våre eldste drabantbyer. Vi ser derfor optimistisk på fremtiden selv om vi må tilpasse oss en smartere måte å bygge boliger på. Med økt automatisering og digitalisering av en rekke arbeidsoppgaver, vil det føre til endringer i måten vi jobber og kommuniserer på. Vi håper at kunder og medlemmer vil oppleve at dette gir en bedre tilgang på relevant informasjon og at vår responstid vil bli kortere. Mye nytt skal på plass i 2019, og vi ser frem til å kunne vise frem de nye tjenestetilbudene etter hvert som de blir lansert. Når vi som boligutvikler på Vestlandet, spesielt i Bergen, skal se inn i glasskulen og ønske oss noe, kommer vi ikke utenom den nye kommuneplanen, og da først og fremst, arealdelen. Forslaget som nå er fremlagt tilsier en svært ensartet boligbygging langs bybanetraseene. Vestbo har ikke noe imot at vi bygger kompakt og høyt, der det måtte passe, men vi ønsker oss mer variasjon og at vi fortsatt kan bygge de populære rekkehusene som barnefamilier ønsker seg og etterspør. Vi ønsker også, som nevnt, at vi kan bygge langs alle kollektivtraseene, ikke bare dem med skinner.
Tore Fyllingen Styreleder
Oddrun Samdal Nestleder
Per Fredrik Jordan Styremedlem
Berit Bachen Dahle Styremedlem
Gro Marit Greve Styremedlem
Sissel Urdal Styremedlem
Geir E. Aga Styremedlem
Øystein Johannesen Adm. direktør
Bjørn-Frode Schjelderup Styremedlem 18
Resultatregnskap MORSELSKAP 2018
KONSERN
2017
Note
2018
2017
7 172 158 68 128 408 22 195 857 32 847 482 62 847 512 20 795 069 27 341 902 241 328 387
7 153 330 59 917 151 20 657 422 33 737 346 34 493 710 16 946 169 19 356 385 192 261 513
67 174 607 11 268 487 82 331 447 7 579 986 57 001 819 225 356 346
36 155 158 12 112 972 81 455 914 3 503 198 65 542 930 198 770 172
15 972 040
-6 508 659
2 389 018 0 10 253 310 0 4 522 886 8 119 442
-238 233 0 12 416 044 0 5 150 056 7 027 754
24 091 482
519 096
10
699 350
6 186 130
Årsresultat
1
23 392 133
-5 667 034
Fordeling Majoritetsinteresser Minoritetsinteresser
1 1
23 517 241 -125 108
-5 459 293 -207 741
7 172 158 19 574 432 25 786 576 10 185 187 62 847 512 17 865 704 0 143 431 569
7 153 330 12 360 798 24 651 967 9 406 399 34 493 710 16 675 151 0 104 741 355
Driftsinntekter Salgsinntekt Kontingenter Prosjektinntekter Forretningsførsel Provisjoner boligsalg Salg av boligprosjekter Andre driftsinntekter Leieinntekter Sum driftsinntekter
67 174 607 0 44 833 304 864 293 22 101 272 134 973 476
35 155 158 0 40 976 655 537 354 20 893 033 97 562 200
Driftskostnader Prosjektkostnader Varekostnad Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader
8 458 093
7 179 155
1 249 564 4 331 577 139 480 691 1 016 000 1 341 562 142 704 270
9 896 349 0 7 188 673 2 100 000 1 099 717 13 885 305
151 162 363
21 064 460
Ordinært resultat før skattekostnad
4 640 418
4 114 306
Skattekostnad på ordinært resultat
146 521 945
16 950 154
16 950 154 16 950 154
2 7,8 3 8
Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på inv. i datterselskap og tilknyttet selskap Inntekt på andre investeringer Annen finansinntekt Nedskrivning av finansielle eiendeler Annen finanskostnad Netto finansposter
146 521 945 146 521 945
2
Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital Sum disponert
5 9 9
1
ÅRSRAPPORT 2018
19
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2018
KONSERN
2017
Note
2 901 820
1 986 789
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel
2 901 820
1 986 789
Sum immaterielle eiendeler
2 394 048 982 201
2 665 079 1 227 751
1 809 433
1 534 441
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og anlegg Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner ol
5 185 682
5 427 271
Sum varige driftsmidler
76 507 120 1 605 500 5 705 040 67 672 640
76 157 120 1 681 500 5 705 040 53 545 479
151 490 300
137 089 139
159 577 802
144 503 199
10
3,4 3
2017
0
0
0
0
249 717 240 982 200
191 554 217 1 227 750
6 120 808
5 554 886
256 820 248
198 336 853
0 6 539 976 5 709 340 124 767 527
0 3 298 177 5 709 340 85 763 959
Sum finansielle anleggsmidler
137 016 843
94 771 476
Sum anleggsmidler
393 837 091
293 108 329
2,4
217 546 136
200 340 490
16 6,13
10 827 455 167 526 873 255 300 363
7 328 151 19 416 595 214 061 599
433 654 692
240 806 345
135 333 726
168 890 848
786 534 554
610 037 683
1 180 371 644
903 146 012
12 973 424 0
12 480 424 0
12 973 424
12 480 424
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Utlån langsiktig
3
2018
5 5 6,13
Omløpsmidler 131 081 051
149 401 218
Prosjekter
3 842 212 162 721 514 216 954 186
2 382 905 10 525 074 177 793 865
Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Utlån kortsiktig
383 517 912
190 701 844
Sum fordringer
38 253 737
51 948 761
552 852 700
392 051 823
Sum omløpsmidler
712 430 502
536 555 022
Sum eiendeler
Bankinnskudd, kontanter og lignende
11,12
Egenkapital 12 973 424 0
12 480 424 0
Innskutt egenkapital Selskapskapital Annen innskutt egenkapital
12 973 424
12 480 424
Sum innskutt egenkapital
1
Opptjent egenkapital
20
454 685 194
308 163 245
Annen egenkapital
454 685 194
308 163 245
Sum opptjent egenkapital
0
0
467 658 618
320 643 669
1
343 595 467
320 078 231
343 595 467
320 078 231
Minoritetsinteresser
1
2 020 293
2 145 400
Sum egenkapital
1
358 589 184
334 704 055
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2018
KONSERN
2017
8 070 886 0 8 070 886
7 316 587 0 7 316 587
0 0
0 0
40 000 000 9 358 731 5 557 369 8 057 007 158 121 857 15 606 034 236 700 998 244 771 884 712 430 502
55 044 370 9 455 316 2 726 727 6 762 999 118 183 049 16 422 305 208 594 766 215 911 353 536 555 022
Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Innlån kortsiktig Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld
Note
2018
2017
7 10
8 898 484 1 880 135 10 778 619
8 365 131 7 413 540 15 778 671
4
217 182 013 217 182 013
140 113 078 140 113 078
4
48 002 195 14 556 134 6 234 675 11 795 034 339 266 396 173 967 395 593 821 828 821 782 460 1 180 371 644
55 044 370 17 291 080 3 637 381 10 302 656 284 579 628 41 695 092 412 550 207 568 441 956 903 146 011
10 11 4,6 15
31. desember 2018 Bergen, 19. mars 2019
Øystein Johannesen
Tore Fyllingen
Oddrun Samdal
Adm. direktør
Styreleder
Nestleder
Per Fredrik Jordan
Berit Bachen Dahle
Geir E. Aga
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Gro Marit Greve
Sissel Urdal
Bjørn-Frode Schjelderup
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem ÅRSRAPPORT 2018
21
Kontantstrømoppstilling VESTBO
KONSERN
2018
2017
2018
2017
151 162 363
21 064 460
24 091 484
519 094
Periodens betalte skatt
-2 726 727
-8 143 527
-3 637 381
-9 469 051
Ordinære avskrivninger
864 293
537 354
7 579 986
3 053 198
Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler
-2 938 182
-5 627 568
-2 938 181
-5 627 568
Endring i prosjekter
18 320 167
-62 168 852
1 187 176
-67 162 252
-96 585
2 267 126
-2 734 945
4 157 653
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad
Endring i leverandørgjeld Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap
-1 249 564
-9 896 349
-2 389 018
238 233
-132 534 669
0
0
0
1 016 000
2 100 000
0
0
754 299
487 101
533 353
250 488
Netto endring i innlån/utlån
-13 348 674
-15 886 260
-25 555 565
51 837 233
Endring i andre tidsavgrensningsposter
-20 241 854
12 663 624
-6 421 160
-4 857 987
-1 019 132
-62 602 891
-10 284 251
-27 060 959
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
3 209 213
6 795 000
3 209 213
6 795 000
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-893 735
- 1 564 853 -101 042 844
-81 048 919
Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak
-750 000
-8 949 187
-250 000
-8 949 187
Innbetalinger ved salg av aksjer/andeler i andre foretak
310 000
0
310 000
0
0
0
0
0
Gevinst ved salg av aksjer i datterselskap Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn.
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
Utbetalinger vedrørende andre investeringer Innbetalinger vedrørende andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
0
12 896 349
0
10 000 000
1 875 478
9 177 309
-97 773 631
-73 203 106
0
0
0
0
-15 044 370
15 044 370
-7 042 175
15 044 370
0
0
81 049 935
97 250 529
493 000
543 000
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Endring av kortsiktig rentebærende gjeld Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Inn-/utbetalinger av egenkapital
493 000
543 000
-14 551 370
15 587 370
0
0
0
0
-13 695 024
-37 838 212
-33 557 122
12 573 834
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
51 948 761
89 786 973
168 890 848
156 317 014
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
38 253 737
51 948 761 135 333 726 168 890 848
Kontanter bokført
38 253 737
51 948 761
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
74 500 760 112 837 899
Tilgang datterselskap - kontanter og kontantekvivalenter
22
135 333 726
168 890 848
Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk for øvrige foretak. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Konsernregnskapet består av morselskapet og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel mellom 20 % og 50 %). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. DATTERSELSKAP/TILKNYTTET SELSKAP I SELSKAPSREGNSKAPET Datterselskaper og det tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivinger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført i året etter at det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet/konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. PERIODISERING - INNTEKTSFØRING/KOSTNADSFØRING Meglerhonorar og forretningsførerhonorar inntektsføres når tjenesten er levert. Prosjektene behandles
regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Renter og provisjoner tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader, i tråd med de generelle regnskapsprinsipper i regnskapsloven. Forskuddsbetalte inntekter og påløpte ikke-betalte kostnader periodiseres og føres som gjeld i selskapets balanse. Opptjente ikke-betalte inntekter inntektsføres og føres opp som et tilgodehavende i balansen. Andre inntekter inntektsføres når varen leveres eller tjenesten ytes. PROSJEKTER Prosjekter behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres i takt med overleveringen av ferdigstilte boliger og tomter. Beholdning prosjekt per 31.12. bokføres som varelager. KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere.
ÅRSRAPPORT 2018
23
PENSJONER Selskapet har to ulike pensjonsordninger. En lukket ytelsesbasert ordning og en innskuddsbasert som gjelder for alle nyansettelser. Ved regnskapsføring av den ytelsesbaserte pensjonsordningen er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik. Den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres ved at betalt pensjonspremie kostnadsføres løpende. Selskapet har i tillegg avtalefestet pensjonsavtale (AFP) for de ansatte. Den AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig beregningsgrunnlag for å estimere pensjonsforpliktelsen i denne ordningen og det er derfor ikke bokført noe estimat for denne forpliktelsen i balansen. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan utnyttes. I tillegg betaler morselskapet formuesskatt til staten. KONTANTSTRØM Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. UTLÅN OG GARANTIER Utlån bokføres til amortisert kost påetableringstidspunktet. I amortisert kost inngår utlånets hovedstol, gebyrer og eventuelle direkte kostnader. Renteinntekter inntektsføres etter effektiv rentes metode. Den effektive rentesatsen er den renten som neddiskonterer lånets kontantstrømmer over 24
forventet løpetid til lånets amortiserte kost på etableringstidspunktet. Effektiv rentes metode innebærer også at det foretas inntektsføring av renter av engasjement som er nedskrevet. For slike lån inntektsføres internrenten på etableringstidspunktet korrigert for renteendringer frem til tidspunktet for nedskrivning. Det inntektsføres renter basert på lånets nedskrevne verdi. Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. I resultatregnskapet består posten tap på utlån og garantier av konstaterte tap, endringer i nedskrivninger på lån og avsetninger på garantier, samt inngang på tidligere avskrevne fordringer. Tap på utlån og garantier er basert på en gjennomgang av selskapets utlåns- og garantiportefølje etter Finanstilsynets regler for verdsettelse av engasjementer. Selskapet foretar ved utgangen av hvert kvartal en konkret fastsettelse av tap på utlån og garantier. Misligholdte og tapsutsatte engasjementer følges opp med løpende vurderinger. MISLIGHOLDTE LÅN Tapsutsatte engasjementer hvor det er åpnet konkurseller gjeldsforhandlinger, iverksatt rettslig inkasso, utpanting er foretatt, utlegg er tatt eller hvor andre forhold som svikt i likviditet eller soliditet eller brudd på øvrige klausuler i låneavtaler med selskapet, defineres som misligholdte. KONSTATERTE TAP Ved konkurs, akkord som er stadfestet, utleggsforretning ikke har ført frem eller ved rettskraftig dom bokfører selskapet engasjementer som er rammet av slike forhold som konstaterte tap. Dette gjelder også i de tilfeller selskapet på annen måte har innstilt inndrivelse eller gitt avkall på deler av eller hele engasjementer. KLIENTMIDLER EIENDOMSMEGLING I henhold til forskrift for eiendomsmegling er klientmidler og klientansvar/gjeld til kunder presentert netto i regnskapet.
Ã…RSRAPPORT 2018
25
Vestbo BBL Postboks 1947 Nordnes, 5817 Bergen I Besøksadresse: Strandgaten 196 Avd. Sunnhordland I Postboks 316 I 5402 Stord Tlf.: 55 30 96 00 I post@vestbo.no www.vestbo.no