[New] Hipoteka przymusowa – sposób na zabezpieczenie długu

[New] Lubelska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa

adw. dr Rafał Choroszyński

Hipoteka przymusowa to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, z której chętnie korzysta ZUS i organy podatkowe. O jej ustanowienie może zabiegać także przedsiębiorca i osoba fizyczna.

W jednym z poprzednich felietonów, pisząc o zabezpieczeniach przy zawieraniu umów, wskazywałem na wysoką wartość zabezpieczeń o charakterze rzeczowym. Są to zabezpieczenia związane z rzeczą i oficjalnie wpisane w odpowiednim publicznym rejestrze. Jednym z tych rejestrów jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe (tzw. prawo „osoby trzeciej” na rzeczy cudzej), może za zgodą stron (tj. wierzyciela i właściciela nieruchomości) zostać ustanowione na: nieruchomości; użytkowaniu wieczystym; spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu; innej hipotece przy zawieraniu stosownej umowy (np. kredytu bankowego).

Taką hipotekę, nazywaną potocznie „umowną”, wpisuje się do działu IV danej księgi wieczystej. Dzięki temu publicznie wiadomo (z uwagi na zasadę jawności ksiąg wieczystych), iż na danej nieruchomości istnieje obciążenie hipoteczne. Obciążenie to zabezpiecza wierzytelności związane z zawartą umową, między osobami wpisanymi w dziale II księgi wieczystej a wierzycielem hipotecznym (np. bankiem, pożyczkodawcą).

Ustawodawca – oprócz instytucji hipoteki umownej – wprowadził możliwość wpisania obciążenia hipotecznego bez zgody właściciela nieruchomości. Z tego względu ta jej odmiana nazywa się „hipoteką przymusową”.

Hipoteka przymusowa –jak ją ustanowić?

O ile podstawą wpisu hipoteki umownej jest umowa między stronami i oświadczenie woli właściciela o zgodzie na obciążenie własnej nieruchomości, to podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tzw. tytuł wykonawczy. Jest to zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny*, potwierdzający istnienie konkretnego długu. Wyjaśnię tę enigmatyczną terminologię prawniczą. Tytułem egzekucyjnym jest przede wszystkim orzeczenie sądu, ale również: ugoda zawarta przed sądem czy mediatorem; orzeczenie referendarza sądowego; inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej; akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji; postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia; zarządzenie zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji; postanowienie prokuratora lub decyzja administracyjna, nawet nieostateczna. Klauzula wykonalności to decyzja sądu o tym, iż tytuł egzekucyjny można kierować do wykonania w drodze egzekucji komorniczej lub innych działań. Tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy i jest podstawą dalszych kroków wierzyciela przeciwko dłużnikowi. Wierzyciel, który posiada już tytuł wykonawczy, składa wniosek o wpis hipoteki przymusowej (na urzędowym formularzu) do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości dłużnika, a konkretnie do Wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu hipoteki. Opłata stała od wniosku w tym zakresie wynosi 200 zł. Wpis do księgi wieczystej jest niezbędny do powstania hipoteki przymusowej, ma więc charakter konstytutywny.

Tak powstała hipoteka przymusowa charakteryzuje się dużą skutecznością wobec faktu, iż dotyczy wartościowego składnika majątku dłużnika, jaką jest nieruchomość. Po dokonaniu jej wpisu wierzyciel ma prawnie zagwarantowane zabezpieczenie spłaty swojej wierzytelności wynikającej z tytułu wykonawczego.

Co dzięki hipotece przymusowej zyskuje wierzyciel?

Oczywiście samo wpisanie hipoteki przymusowej nie jest tożsame z wszczęciem egzekucji komorniczej, gdyż do tego niezbędny jest odrębny wniosek. Uzyskanie takiego zabezpieczenia może jednakże zmotywować dłużnika do spłaty, a jednocześnie zapobiec „ucieczce” przez niego z majątkiem, chociażby przez sprzedaż faktyczną lub pozorną.

Siła hipoteki polega bowiem na tym, iż ewentualne zbycie nieruchomości nic nie zmieni w sytuacji wierzyciela. Dzięki niej będzie on mógł nadal domagać się zapłaty długu od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Dlatego, kupując nieruchomość, należy pilnie badać jej stan prawny właśnie w zakresie wpisów w dziale IV księgi wieczystej. Brak odpowiedniej uwagi i niezrozumienie pouczeń notariusza może spowodować, że nagle staniemy się rzeczowo odpowiedzialni za cudzy dług, jeżeli został skutecznie wpisany do księgi wieczystej.

Z drugiej strony, kupując nieruchomość z takim wpisem, możemy od sprzedającego żądać obniżenia ceny. Dzięki ustanowieniu każdej hipoteki, wierzyciel może – w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika – zaspokajać się bezpośrednio z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością. Zmiana właściciela nie powoduje więc, że hipoteka znika lub przestaje dotyczyć nowego nabywcy i, rozważając wysokość ceny, trzeba w nią wkalkulować ewentualną spłatę wierzyciela. Należy przy tym pamiętać, że w księdze wieczystej wpisana jest tylko kwota hipoteki odpowiadająca wierzytelności głównej, ale spłacając zobowiązanie, należy uregulować także odsetki i inne ewentualne opłaty, z uwagi na kaucyjny charakter hipoteki.

Hipoteka przymusowa – kto może o nią zabiegać? Katalog podmiotów, które mogą domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej jest szeroki, bowiem oprócz wierzycieli tzw. prywatnych prawo do tej instytucji mają ZUS, Urzędy Skarbowe, organy administracji i jednostki samorządu terytorialnego. Zakład Ubezpieczeń Społecznych, na podstawie własnej decyzji, może wpisać hipotekę przymusową w wysokości przez siebie ustalonej. Najczęstszą podstawą do wpisania takiej hipoteki jest wystąpienie zaległości w odprowadzaniu do ZUS składek przez przedsiębiorców. ZUS może obciążyć hipoteką wszystkie nieruchomości dłużnika (art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych) i, co ciekawe, nie musi wcześniej prowadzić postępowania egzekucyjnego z innych składników majątku dłużnika. Może od razu wystąpić z wnioskiem o wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej.

Nie tylko ZUS, ale także jednostki samorządu terytorialnego i urzędy skarbowe, działając na podstawie Ordynacji podatkowej, mogą wpisać hipotekę przymusową w celu zabezpieczenia zaległości podatkowych (najczęściej w sytuacji, kiedy podatnik lub płatnik nie realizuje obowiązku podatkowego). Podstawą wpisu hipoteki przymusowej wynikającej z Ordynacji podatkowej jest doręczona decyzja podatkowa lub tytuł wykonawczy (art. 35 Ordynacji podatkowej). Wierzycielem w przypadku zaległości podatkowych jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W decyzji będącej podstawą wpisu określona jest wysokość zobowiązania wraz z odsetkami za zwłokę. Hipoteką przymusową Ordynacja podatkowa – jak w przypadku ZUS – pozwala obciążyć wszystkie nieruchomości będące w majątku dłużnika. Jest to tzw. hipoteka przymusowa łączna. Jak wyegzekwować dług?

Samo dokonanie wpisu hipoteki przymusowej zapewnia tylko pojawienie się zabezpieczenia. Aby przymusowo uzyskać zabezpieczoną wierzytelność, należy wszcząć egzekucję komorniczą z nieruchomości. Wiąże się to z szeregiem kroków, poprzez złożenie stosownego wniosku, zażądanie sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości, a następnie licytacyjnego jej zbycia, wraz z fazą przybicia i przysądzenia własności.

Po tym ciągu czynności komornik sporządzi plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży licytacyjnej, gdzie będzie widać uprzywilejowanie wierzyciela hipotecznego przed innymi wierzycielami dłużnika. Wyraża się to w kolejności zaspokojenia istniejących długów, gdyż według art. 1025 k.p.c. po dokonaniu licytacji kolejno zostaną spłacone: 1. koszty egzekucyjne; 2. należności alimentacyjne, 3. należności za pracę, za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia; 4. należności zabezpieczone hipoteką morską; 5. należności zabezpieczone hipoteką. dr Rafał Choroszyński – ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej oraz na Wydziale Filozofii i Socjologii UMCS.

Z normy tej wynika więc, że nawet jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wszczynał egzekucji, to i tak będzie beneficjentem wylicytowanej kwoty, pomniejszonej tylko o koszty komornicze i ewentualne alimenty i pensje, których dłużnik nie zapłacił, a na które istnieją prawomocne – na czas prowadzenia egzekucji – wyroki.

Jak więc można uniknąć takiego zagrożenia i wykreślić hipotekę przymusową, o ile już została wpisana? Niezbędna będzie do tego zgoda wierzyciela udzielona w odpowiedniej formie. Oczywiście najczęściej, aby taką zgodę uzyskać, należy spłacić zobowiązanie. Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej podlega opłacie sądowej 100 zł.

Jeżeli wygasła wierzytelność, której zabezpieczeniem jest hipoteka przymusowa, to wówczas wygasa sama hipoteka. Wierzytelność zaś wygasa wówczas, gdy zostanie spłacona, albo wtedy, gdy ulegnie przedawnieniu. Przedawnienie hipoteki przymusowej to zagadnienie budzące dużo emocji, szczególnie jeśli chodzi o przedawnienie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz ZUS lub Skarbu Państwa i kwestia ta nie jest ostatecznie rozstrzygnięta.

Hipoteka przymusowa – jak się przed nią bronić?

Na koniec kwestia, czy można bronić się przed wpisem hipoteki przymusowej i jak to robić.

Sprawa nie jest łatwa, gdyż sąd wieczysto-księgowy bada samą treść i formę wniosku. Jeżeli wierzyciel odpowiednio go sformułuje i załączy stosowne dokumenty, kwestionowanie wpisu do działu IV (który zaskarża się tak jak każdy inny wyrok) jest skazane na niepowodzenie. Jeżeli jednak sąd popełni tu błąd i wpisze hipotekę o innej treści lub innym zakresie niż wynika to z tytułu wykonawczego, wówczas droga zaskarżenia może być skuteczna.

W rzeczywistości wszystko zależy od treści tytułu wykonawczego i dlatego w tego rodzaju sprawach można kwestionować albo nadanie klauzuli wykonalności, o ile dostrzeżemy uchybienia sądu w tym zakresie, albo – w drodze powództw przeciwegzekucyjnych – zwalczać sam tytuł egzekucyjny, jeżeli nie powinien lub nie może być on podstawą egzekucji (np. z uwagi na dokonane potrącenie lub zaistnienie przedawnienia). Są to jednak kwestie bardzo skomplikowane prawnie i budzące w praktyce wiele kontrowersji i wątpliwości, dlatego w przypadku zaistnienia problemów związanych z długami i ich dochodzeniem, najlepiej zwrócić się do prawnika specjalizującego się w tym zakresie. Okazuje się bowiem, że maksyma o szkodliwości nieznajomości prawa niestety ciągle jeszcze zbyt często jest powtarzana, gdy jest już za późno na sensowne i skuteczne działania prawne w sprawie.

* Dokładny katalog tytułów egzekucyjnych zawiera art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W latach 1996−1998 odbywał aplikację sądową w Sądzie Okręgowym w Lublinie, a w latach 1998−2001 aplikację adwokacką w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Lublinie (patron adw. Jerzy A. Sieklucki). Od 2001 r. prowadzi Indywidualną Kancelarię Adwokacką.

W latach 2004−2006 był Zastępcą Sekretarza Okręgowej Rady Adwokackiej w Lublinie.

Członek Komisji Szkolenia Okręgowej Rady Adwokackiej w Lublinie, wykładowca i egzaminator, patron 15 aplikantów adwokackich, prowadzących obecnie własne Kancelarie Adwokackie. Specjalizuje się w prawie cywilnym, gospodarczym, karnym.

Wst P

Jak spadać, to z wysokiego konia? / 2

Z Ycia Firm

Erkado Ambasadorem / 4

Najlepsze marki budowlane 2022 / 4 Kryształowa Cegła za rekonstrukcję pieca / 5 Bezpłatne konsultacje u inżynierów / 5

NASTROJE W BRANŻY – SONDA

Nastroje w budowlance raczej kiepskie / 6

W CIENIU

Kryzysu

LUBDOM 2022, czyli budowlanka w cieniu kryzysu / 10

WYDARZENIA

Lubelscy inżynierowie świętowali 20-lecie samorządu! / 14 SkillsPoland 2022 z CERBUDEM / 20 Dach Forum 2023 / 29

Aran Acja Wn Trz

Trendy na Warsaw Home 2022 / 16

Organizacje Zawodowe

Polskie Zrzeszenie Inżynierów i Techników Sanitarnych / 19 Polskie Stowarzyszenie Dekarzy Oddział Lubelski / 26 Lubelska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa / 45

STYPENDIA

Lubelska Kuźnia Talentów 2022/2023 / 24

WSPOMNIENIE

Dariusz Pilipiec – wspomnienie / 28

H YDROFOBIZACJA CEGłY

Hydrofobizacja cegieł licowych –lek na wszelkie zło czy droga do kłopotów? / 30

SEGREGACJA

ODPADóW BUDOWLANYCH

Budowlanka w BDO 2023 – kogo obowiązuje segregacja? / 38

BHP Obowiązki pracodawcy zimą / 42

ULGI W ZUS

ZUS: ulgi na „dziś” i plany na „jutro” / 46

ZABEZPIECZENIE

DłUGU

Hipoteka przymusowa – sposób na zabezpieczenie długu / 50

Redaktor prowadzący Elżbieta Amborska

Zastępca redaktora prowadzącego Dariusz Marciniak

Redakcja Aldona Mazurkiewicz Magdalena Oleszko tel. 81 5350 982 informator@ihz.pl

Redaktor techniczny Gabriela Nowakowicz

Dział reklam Jarosław Flak – dyrektor ds. reklamy, Beata Kowalska tel. 81 5350 950 informator@ihz.pl

DTP Info Studio s.c., tel. 81 5350 970 dtp@isar.pl

Wydawca Informator Handlowy „Zaopatrzeniowiec” s.c. 20-722 Lublin, ul. Roztocze 5B tel. 81 5350 940

Innowacyjne rozwiązania inspirują.

Odkryj przełomowe i nowatorskie pomysły oraz rozwiązania, które zapewnią zrównoważoną przyszłość.

Wiodące na świecie targi dla branży instalacyjno-sanitarnej info@poland.messefrankfurt.com tel. (22) 49 43 200

Sobota: 10.00-17.00

Niedziela: (handlowa) 10.00-15.00

Autoryzowany punkt sprzedaży: 20-103 Lublin, ul. Rusałka 10 tel./fax 81 443 46 04 tel. 81 443 47 94 www.bud-tech.pl e-mail: pzbbudtech@o2.pl

Lublin, ul. Rusałka 9 tel. kom. 501 230 033 tel. 81 462 35 55 www.ordis.pl rusalka@ordis.pl

Lublin, ul. Rusałka 17 lok. 2 tel. 81 533 14 27 tel. kom. 607 432 652 www.rintal.pl e-mail: lublin@rintal.pl 20-445 Lublin ul. Zemborzycka 53 tel. kom. 504 061 256, 506 356 447 www. rmadudziak.pl e-mail: biuro@ rmadudziak.pl 20-445 Lublin ul. Zemborzycka 53 tel. kom. 504 061 256, 506 356 447 www. rmadudziak.pl e-mail: biuro@ rmadudziak.pl 20-469 Lublin ul. Budowlana 20 tel. 81 441 7222 sprzedaz@intergips.lublin.pl 20-469 Lublin ul. Budowlana 20 tel. 81 441 7222 sprzedaz@intergips.lublin.pl 20-469 Lublin ul. Budowlana 20 tel. 81 441 7227 tel. kom. 506 022 012 marekboroch@intergips.lublin.pl 20-234 Lublin ul. Metalurgiczna 1c tel. 81 710 18 10 www.neptun.lublin.pl budowlany@neptun.lublin.pl 20-816 Lublin ul. Choiny 33 tel. 81 718 58 05, 81 718 58 06 www.atos.lublin.pl rma@atos.lublin.pl dwuskrzydłowe netto w ofercie: Okna Salamander

Bramy garażowe uchylne

Parapety wewnętrzne netto Bramy UniTerm Wiśniowski

Okna energooszczędne Drzwi tarasowe przesuwne Drzwi zewnętrzne 20-816 Lublin ul. Choiny 33 tel. 81 718 58 05, 81 718 58 06 www.atos.lublin.pl rma@atos.lublin.pl • 20-234 Lublin ul. Metalurgiczna 1c tel. 81 710 18 10 www.neptun.lublin.pl budowlany@neptun.lublin.pl 20-234 Lublin ul. Metalurgiczna 1c tel. 81 710 18 10 www.neptun.lublin.pl budowlany@neptun.lublin.pl 20-234 Lublin ul. Metalurgiczna 1c tel. 81 710 18 10 www.neptun.lublin.pl budowlany@neptun.lublin.pl 20-148 Lublin, ul. Związkowa 3A tel. 81 442 70 86 e-mail: zwiazkowa@fachowieclublin.pl www.grupafachowiec.eu

Należy sobie uświadomić, że z każdym rokiem następują podwyżki cen wody, dlatego inwestycja w pozyskanie jej z innych źródeł staje się obecnie interesującym tematem.

Pozyskiwanie wody deszczowej jest rozwiązaniem sprzyjającym ochronie środowiska i wpisującym się w zakres małej retencji, czyli w proste rozwiązania mające na celu gromadzenie i lokalne jej wykorzystanie. Wodę deszczową należy traktować jako wodę użytkową, która może być wykorzystana do podlewania ogrodu, jak i w domu do spłuczek w toaletach i pralce.

Istotnym elementem, oprócz zbiornika gromadzącego wodę, jest pompa ciśnieniowa, której zastosowanie otwiera szeroki zakres jej zastosowania.

Do naszej oferty wprowadziliśmy pompy ciśnieniowe ﬁrmy Kärcher, typoszeregu BP, które bez problemu sprostają temu wyzwaniu. Zakres dostępnych rozwiązań, obejmuje pompy ogrodowe nawierzchniowe oraz zatapialne.

Radawiec Duży 64, 21-030 Motycz tel. 510 944 344, 503 391 418 www.grekainvest.pl e-mail: fhu.greka@wp.pl 20-380 Lublin, ul. Głuska 81 20-447 Lublin, ul. Diamentowa 3 tel. 81 744 1175, fax 81 743 87 48 tel. kom. 664 726 216 www.pater.pl