Fra gråstein til gull. Intervju med Kristin Fagerhaug

Kjell Jørgen Holbye

Journalist kjell.jorgen.holbye@kommunalteknikk.no

Fra gråstein til gull

– Mange kommuner er ikke klar over verdien av sin egen bygningsmasse, sier Kristin Fagerhaug, direktør for strategisk rådgivning i i HRP. Den erfarne eiendomsforvalteren mener at kommunene bør ta tydelige grep for å møte en strammere kommuneøkonomi i fremtiden.

Bakteppet for Fagerhaugs utspill er kjent for de fleste. Med en eldrebølge vi allerede begynner å se konturene av, reformer som samhandlingsreformen og regionreformen som pålegger kommunene nye oppgaver som ikke blir fullfinansiert, står norske kommuner overfor et økende gap mellom tjenestebehov og inntekter.

Med rene ord betyr det en strammere kommuneøkonomi, mener Fagerhaug, som altså tar til orde for en mer kreativ og robust satsing på forvaltning, drift og utnyttelse av kommunenes eksisterende eiendomsmasse.

Arealutnyttelse avgjørende – Det handler om flere ting, og blant dem er å utnytte eksisterende arealer på en klok måte, sier hun. – Etterspørselen vil synke på noen områder, som skole og barnehager, mens behovet for omsorgsboliger vil øke. Da må kommunene sørge for å tilpasse arealene til fremtidens behov, sier hun. Det kan bety utleie eller salg av deler av eiendomsmassen.

– Å redusere eiendomsmassen på enkelte områder vil frigjøre ressurser til vedlikehold av de arealene som blir igjen. Gjennomsnittlig koster forvaltning, drift og vedlikehold av kommunale bygg omtrent 1000 kroner per kvadratmeter. Alle kommuner burde gjøre den øvelsen det er å sammenligne seg med den KOSTRA-gruppen man tilhører. Da får man et klart bilde av hva slags innsparinger det kan være snakk om, sier Fagerhaug, som tilbrakte de siste 12 årene i offentlig sektor før hun tiltrådte i stillingen som direktør for strategisk rådgivning i HRP. Boligbygg og Omsorgsbygg i Oslo kommune, Norges Bank og Bærum kommune har vært blant arbeidsplassene – i sistnevnte som kommunalsjef Eiendom.

Renover fremfor å bygge nytt – I Bærum er det nå en klart uttrykt ambisjon å benytte eksisterende bygg fremfor å bygge nytt, og det er på alle måter en god idé. Ikke bare er det mye mer bærekraftig enn alternativet, men det er også kostnadsbesparende, sier hun. – For eksempel er det mulig å benytte skolene som samfunns- eller kulturhus. Mange kommunale bygg står ubrukt om kvelden eller i helgene, selv om mange, soms koler, benyttes på kveldstid mandag–torsdag, påpeker hun. Det henger sammen med at det bare gis tilskudd til tilsynsvakter på hverdager.

– Teknologien er kommet så langt at det burde være en enkel sak å legge til rette for opplåsing og stenging også utenfor ukedagene. Det er også mulig å lære opp eksterne som kan ta seg av disse oppgavene, men det må planlegges og gjennomføres, sier hun. Dessuten må sambruk tas hensyn til helt fra tidlig i planleggingsfasen.

Kristin Fagerhaug har omfattende erfaring med eiendomsforvaltning.

– Romprogram, varme- og ventilasjon og en del annet må tilpasses ulik bruk. Derfor er det kjempeviktig at det helt fra starten av blir planlagt for at arealene skal benyttes mye mer enn det som er tilfellet i dag.

Fagerhaug brenner for sambruk, og mener mange kommuner med enkle grep kan slå flere fluer i ett smekk. Kanskje kan kulturhuset erstattes av et tilbygg eller renovasjonsprosjekt der skolen blir utstyrt med en dobbelt så stor flerbrukshall med scene og kanskje et auditorium?

– Da har man plutselig et kulturhus til langt lavere kostnad, sier hun.

Store tomteverdier Hva så med kommunale tomter og eiendom? Fagerhaug mener at mange kommunepolitikere ikke innser verdien av kommunens tomtearealer og ofte ikke klarer å realisere de verdiene disse utgjør. I mange tilfeller vinner næringsaktivister frem med å tildele slike arealer til næringslivet på svært gunstige vilkår – dermed stikker næringslivet og private utviklere av med hele fortjenesten, mener hun.

– Det er selvsagt legitimt at kommunene ønsker å fremstå som attraktive for næringslivet, men samtidig er det verdt å minne om at eiendomsmassen faktisk representerer fellesskapets verdier, sier hun. Den tidligere eiendomssjefen oppfordrer kommunene til å øke sin kompetanse innen eiendomsutvikling, og på den måten skape større verdier både for seg selv og utbyggere.

– Kommunene kan utvikle tomter selv, for deretter å selge prosjektet til en privat utbygger med garanti om gjenkjøp av deler av prosjektet, sier hun. Dette var modellen bak Bærums-prosjektet Det gode nabolag, der kommunen ønsket å bygge ut omsorgsboliger. Etter å ha fått tilbakemeldinger om at det antakelig ikke var optimalt å samle 16 omsorgsboliger i ett enkeltstående bomiljø, gikk kommunen i tenkeboksen. Resultatet var en utbygging som ved siden av et antall ordinære leiligheter også har fått plass til 16 omsorgsboliger, boliger til førstegangsetablerere under 35 år, og fullfinansierte boliger til startlånsmottakere. – Etter at vi hadde foretatt en analyse, gikk vi ut i markedet og tilbød prosjektet til private næringsinteresser med en garanti om tilbakekjøp av 16 av rundt 60 boenheter I prosjektet hadde vi da spesifisert en del minimumsstandarder, i tillegg til at vi ønsket felles møteplasser både innom- og utomhus. Resultatet var at vi fikk mange tilbydere som konkurrerte på pris og konsept. Scandinavian Property Group fikk tilslaget, og tok prosjektet videre. I dag nærmer prosjektet seg realisering, med et godt grunnlag for et bomiljø som fremmer integrering mellom forskjellige grupper av innbyggere, sier Fagerhaug. – Det som er viktig å huske på, er at kommunen ikke må gå for langt i utviklingsarbeidet. Da vil man lett kunne stille for mange krav, og prosjektet mister attraktivitet, sier hun.

– En tomt som er mulig å regulere til formålet, eller allerede er regulert, samt mulighetsstudier og funksjonskrav er viktige elementer å få på plass. Og så kan det være formålstjenlig å spesifisere løsninger man ikke vil ha.

– I dette prosjektet spesifiserte vi blant annet at de kommunale boligene måtte tilfredsstille Husbanken krav, og at det ikke skulle benyttes svalgangsløsninger. Vi var ute etter å sikre god kvalitet, men med færrest mulige begrensninger, sier hun. Vil ha kommnalsatsing på eiendomsutvikling Hun mener det er mangel på politisk fokus og i noen sammenhenger manglende kompetanse på eiendomsutvikling som gjør at denne typen løsninger ikke benyttes oftere. – Selv om mange kommuner ikke besitter denne kompetansen, er den enkel å få tak i..

Det begynner med eiendomsstrategi Startpunktet for en bevisst holdning til kommunal eiendomsmasse er en eiendomsstrategi med tilhørende tilstandsanalyse – og så forankre dette politisk. Kommunens arealbehov nå og i fremtiden må danne grunnlaget for beslutninger om hvilke deler av eiendomsmassen som kanskje bør avvikles, og hvilke bygg det er verdt å utvikle og satse videre på. Og Fagerhaug oppfordrer til å tenke tverrsektorielt.

– Det er ingen naturlov som sier at et bibliotek, seniorsenter, en skole og en helsestasjon må ha hvert sitt bygg. Dette er møteplassfunksjoner som gjerne kan løses sammen, men det fordrer at man makter å se behovene på tvers av ulike avdelinger og sektorer. I dette arbeidet kan eiendomsavdelingene gjerne ta mer plass. Det er viktig at politikerne forstår hvilke verdier de er med på å forvalte, og at man ser kommunens tjenester under ett, og ikke hver for seg. Når brukerne kommer enda mer i fokus, så vil de fysiske løsningene sannsynligvis endre seg, sier hun.

Finansier vedlikeholdet per kvadratmeter

Når vedlikeholdsbudsjettet skal lages, sørg for å budsjettere med en viss sum per kvadratmeter, oppfordrer Kristin Fagerhaug.

– På den måten er det mye lettere å synliggjøre sammenhengen mellom vedlikeholdsbudsjettet og bygningsmassen, og det blir mye vanskeligere for politikerne å stjele fra vedlikeholdsbudsjettet, understreker hun. Gjennomsnittlig vedlikeholdskostnad for kommunale bygg ligger mellom 110 og 150 kroner. Gjennom å budsjettere per kvadratmeter blir det sammenlignbart med andre nøkkeltall, og mulig også for politikerne å relatere seg til et nivå på vedlikeholdet.. Det er alltid en god idé å skape sammenheng mellom budsjettet og aktiviteter som gir et reelt bilde av situasjonen, mener Kristin Fagerhaug