Nr. 174 | Februar 2019
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Wanderung zur "Eulenburg" Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
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Abschied als Vorsitzender Einladung zur JHV Rückblick Geburtstagskaffee Mietpreisbremse
Aktuell & Immobilien – – – –
Dämmen und Verputzen Sesam öffne dich Leiser Auftritt Beton und Keramik
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – Wohnraumlüftung – Energiesparen beginnt beim Dach
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AUS DEM VEREIN
Nr. 174 / Februar 2019
Wichtig - Bitte Beachten! Ab dem 1. März 2019 entfällt der 3. Mittwoch in jedem Monat als Beratungstag! Beratungen dann jeden Samstag von 9:30-12:00 Uhr und jeden 1. Mittwoch im Monat von 15:30-18:00 Uhr.
Vereinstermine 2019 Samstag, 2. März 2019
15:00 Uhr, Jahreshauptversammlung im Hotel zum Röddenberg.
Sonntag, 12. Mai 2019
Familientag/Wanderung zur "Eulenburg" mit Besichtigung/Führung durch Rolf Grönig.
Samstag, 16. November 2019
15:00 Uhr, Geburtstagskaffee mit Fachvortrag, im Hotel zum Röddenberg
Auch Bauherren sollten an Verkehrssicherungspflichten denken Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Gehsteig zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Haus- und Grundstückseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bauund Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen. Normalerweise überträgt die Kommune die Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an einen professionellen Winterdienst oder Mieter. Dann müssen sie sich allerdings davon überzeugen, dass Mieter oder Räumdienste die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen. Auch Bauherren sollten die Verkehrssicherungspflichten im Blick behalten. Denn selbst wenn ihr Haus erst im Rohbau und noch längst nicht bezogen ist - als Grundstückseigentümer sind sie für die Verkehrssicherheit auch schon während der Bauzeit zuständig!
Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Grundstückseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas
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AUS DEM VEREIN
Nr. 174 / Februar 2019
Liebe Vereinsmitglieder, auf der Jahreshauptversammlung des Vereins am Samstag, den 02. März 2019 stehe ich als Vorsitzender für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung. Ich hatte diesen Schritt bereits auf der Versammlung 2017 angekündigt.
den am Boden liegenden Verein im Jahr davor mit nur noch ca. 112 Mitgliedern übernommen hatte. In den Jahren ab 1977 erfolgte eine geradezu rasante Aufwärtsentwicklung bei den Mitgliederzahlen.
Als neuen ersten Vorsitzenden schlägt der Vorstand den Rechtsanwalt und Notar Jürgen Reddig vor und als neuen stellvertretenden Vorsitzenden Dipl.-Ing. Christian Wedemeyer. Mit der Wahl dieser beiden Vorstandsmitglieder ist der Verein auch weiterhin bestens aufgestellt.
Mit dem plötzlichen Tod meines Vaters 1984 riss diese Erfolgsarbeit nicht ab, sondern konnte kontinuierlich fortgesetzt werden, denn Hans Richter übernahm das Steuer und führte den Verein bis 1996 mit mir als Stellvertreter erfolgreich weiter.
An dieser Stelle gilt mein Dank den langjährigen Weggefährten und Mitgliedern des Vereins für eine offene, vertrauensvolle Zusammenarbeit zum Wohle des Haus- und Grundeigentums. Auf der Jahreshauptversammlung im März 1977 wurde ich zum Beisitzer gewählt, damals zusammen mit Hans Richter als stellvertretenden Vorsitzenden, Monika Degenhardt als Schriftführerin, Klaus Buchterkirche als Schatzmeister, Herbert Preuß als Beisitzer Recht und Anette Salamon als zweite Schriftführerin. Diese umfangreiche Neuausrichtung war notwendig, nachdem mein Vater Friedel Dunemann
In diese Zeit fiel auch der Gewinn einer bundesweit ausgeschriebenen Mitgliederwerbung, ausgelobt vom Zentralverband Haus&Grund in Düsseldorf. Völlig zu recht wählten Sie in der JHV 1996 Hans Richter zum Ehrenvorsitzenden. Seit 1996 führe ich nun den Verein zusammen mit meinem Stellvertreter, dem Rechtsanwalt und Notar Jürgen Reddig. Diese lange Zeit war möglich, weil Sie uns immer wieder Ihr Vertrauen schenkten und mir mit Jürgen Reddig, ein wirklich guter Freund zu Seite gestanden hat. In diese gemeinsame Zeit fiel unser 100jähriges Bestehen im Jahr 2000, mit dem unvergessenen Vortrag von Prof. Guido Knopp und einem Ball, der sicherlich
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einzigartig war. Auch die Veranstaltung zum 111. Bestehen des Vereins und der Bürgerball waren Highlights. Nicht zu vergessen unsere informativen und unterhaltenden Familienwanderungen oder Besichtigungen. Dazu kamen eine Reihe von Fahrten des Vorstandes, verstreut über ganz Deutschland. Rückblickend eine schöne gemeinsame Zeit. Dem neu gewählten Vorstand wünsche ich bei allen anstehenden Entscheidungen eine gute Hand und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Selbstverständlich bin ich bereit, soweit dies gewünscht ist, dem Verein im Einzelfall mit Rat und Tat zur Seite zu stehen. Vielen Dank für über 40 Jahre gemeinsame Arbeit zum Wohle des Vereins und der vielen treuen Mitglieder. Mit einem Harzer Glückauf Ihr Fred-Rainer Dunemann
Aus dem Verein
Fachbetrieb der Innung Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a Mitglied im Fachverband 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de
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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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AUS DEM VEREIN
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Einladung zur Jahreshauptversammlung 2019 Samstag, 2. März 2019 um 15:00 Uhr Hotel zum Röddenberg in Osterode, Steiler Ackerweg 6
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 03.03.2018 4. Geschäftsbericht 2018 5. Kassenbericht 2018 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen:
8.1 Vorsitzender (2 Jahre) 8.2 Stellvertretender Vorsitzender 8.3 Schatzmeister 8.4 Beisitzer/Recht 8.5 Beisitzer/Versicherungsfragen 8.6 Stellvertretender Schriftführer 8.7 Kassenprüfer/in
9. Vereinstermine 2019 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Mitgliederversammlung laden wir ein zu einem Fachvortrag: Einführung der "Grünen Tonne" – aktuelle Informationen durch den Landkreis Göttingen/Abfallwirtschaft. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender
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AUS DEM VEREIN
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Rückblick Geburtstagskaffee November 2018
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AUS DEM VEREIN
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AKTUELL
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Wichtiger Hinweis zur Mietpreisbremse Im Geltungsbereich der sogenannten Mietpreisbremse (in der Region Hannover gilt dies für die Landeshauptstadt Hannover sowie die Stadt Langenhagen) darf die vereinbarte Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Gesetz sieht insoweit aber Ausnahmen vor. Will der Vermieter sich auf eine solche Ausnahme berufen, ist dem Mietinteressenten noch vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert darüber Auskunft in Textform zu erteilen. Entsprechend der gesetzlichen Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB kann die Auskunft inhaltlich wie folgt erteilt werden (der folgende Abschnitt kann als Formular verwendet werden. Liegt ein Ausnahmefall
vor, das zutreffende Kästchen ankreuzen. Liegen mehrere Ausnahmen vor, kann der Vermieter die günstigste Variante wählen. Das Formular ist vom Mietinteressenten zu unterschreiben und wird ihm ausgehändigt. Die Durchschrift des Formulars ist für den Vermieter bestimmt):
Auskunft gem. § 556g Abs. 1a BGB über die Wohnung (Anschrift, Lage):
(im Fall des § 556e Abs. 1 BGB)
o die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses
(im Fall des § 556e Abs. 2 BGB)
€,
o in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses sind Modernisierungs
maßnahmen durchgeführt worden, (im Fall des § 556f Satz 1 BGB)
o die Wohnung ist erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet worden,
im Fall des § 556f Satz 2 BGB:
o es handelt sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Datum und Unterschrift des/der Mietinteressenten, womit der Erhalt der Erklärung vor Vertragsabschluss bestätigt wird:
Weitere Angaben sind vor bzw. bei Vertragsabschluss nicht erforderlich. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich auf eine der nach dem Gesetz zulässigen Ausnahmen für die Überschreitung der zulässigen Höchstmiete nicht berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er sie in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine ausnahmsweise höhere zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine zulässige höhere Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat. Bei Unklarheiten über die Regelungen zur Mietpreisbremse, insbesondere die Auskunftspflicht und die Folgen von deren Nichtbeachtung, holen Sie sich bitte Rechtsrat ein.
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AKTUELL
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Dämmen und Verputzen in einem Schritt
Nicht nur für denkmalgeschützte Fassaden ist Dämmputz eine Alternative
Verputzen und Dämmen in einem: Wärmedämmputze sind eine interessante Lösung, wenn die Optik oder Geometrie der Fassade, zum Beispiel bei Fachwerk, nicht verändert werden dürfen.
Verschiedene Wege führen heute zum Energiesparziel: Um ungedämmte Altbauten auf ein zeitgemäßes energetisches Niveau zu bringen und die Heizkosten dauerhaft zu senken, kommen in vielen Fällen WärmedämmVerbundsysteme (WDVS) zum Einsatz. Daneben gibt es aber weitere Alternativen, von der Innendämmung bis hin zu speziellen Wärmedämmputzen. Mit diesen Materialien lassen sich buchstäblich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Die individuelle Gestaltung der Fassade geht einher mit der gewünschten Dämmwirkung - ohne dass zusätzliche Arbeitsschritte notwendig wären.
Putzsysteme mit dämmenden Zuschlägen
Ob außen oder innen: Der Systemaufbau der Wärmedämmputze sorgt für eine zuverlässige und dauerhafte Wärmedämmung.
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Laien ist diese Lösung oft von denkmalgeschützten Fassaden geläufig: Immer dort, wo eine optische Veränderung der Gebäudehülle nicht zulässig ist, zum Beispiel wenn das Fachwerk weiter sichtbar bleiben soll und nicht durch ein WDV-System verdeckt werden darf. Doch die Dämmputze sind für viele weitere Altbauten eine interessante Option, etwa wenn räumlich Grenzen gesetzt sind. „Die Dämmwirkung beruht auf
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einem hohen Anteil sehr leichter Zuschläge wie Styroporkügelchen, Per-lite, Blähglas oder Aerogel", erläutert Antje Hannig vom Verband für Dämmsysteme, Putz und Mörtel (VDPM). Mit diesen Systemen sind fugenlose Dämmschichten möglich, die Unebenheiten ausgleichen und sich problemlos den geometrischen Formen des Untergrundes anpassen. „Die eigentliche Dämmwirkung leistet dabei der Unterputz. Darauf kommt in der Regel ein Armierungsputz mit Gewebeeinlage und darauf wiederum der Oberputz", erklärt Hannig weiter.
Geeignet sowohl für die Sanierung als auch für den Neubau
Das Auftragen des Dämmputzes erfolgt in der Regel maschinell. Die erforderliche Dicke richtet sich bei der Modernisierung oder im Neubau nach den jeweiligen objektbezogenen Anforderungen.
Ein weiterer Vorteil der Systeme: Wärmedämmputze sind sowohl außen als auch innen einsetzbar und bieten somit viel Flexibilität für die maßgeschneiderte Sanierungsplanung. Der erste Weg sollte stets zu einem Energieberater sowie zu einem erfahrenen Fachhandwerker vor Ort führen. Sie können die Neugestaltung der Fassade und die Dämmung fachkundig planen und gleichzeitig auch zu Fördermöglichkeiten beraten. Wichtig ist es zudem, sich für hochwertige Systemlösungen zu entscheiden, da moderne Hochleistungsdämmputze mühelos mit den Energiesparwerten gängiger Dämmplatten mithalten können. Selbst für den Neubau sind Dämmputze heute eine interessante Alternative - zum Beispiel wenn der Wärmeschutz von hochwärmedämmendem Mauerwerk mit Hilfe des Putzes weiter verbessert werden soll.
Fassadengestaltung durch den Profi
Das Aufbringen eines Wärmedämmputzes gehört in jedem Fall in Profihände. Nur bei der Verarbeitung durch erfahrene Fachhandwerker sind Langlebigkeit und Zuverlässigkeit der Putzschicht sichergestellt. Zuerst nimmt der Fachmann dazu eine gründliche Reinigung des Untergrundes vor. Anschließend folgt der Unterputz und nach einer genau vorgeschriebenen Standzeit von mehreren Tagen der Oberputz. Die Dicke des Wärmedämmputzes hängt von der vorhandenen Bausubstanz und der gewünschten Dämmwirkung ab. Zusätzlich können spezielle Dämmplatten auch im Sockelbereich für den gewünschten Wärmeschutz sorgen. Ausführliche Informationen gibt es unter www.vdpm.info.
Auf den eigentlichen Wärmedämmputz folgt der darauf abgestimmte Oberputz in der gewünschten Farbe und Struktur.
Quelle: WohnArt 11/2018
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Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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Sesam öffne dich
Eine Tür, die mit PIN-Eingabe geöffnet werden kann, macht Schlüssel überflüssig Selbst sichere Technik hat ihre Grenzen: Schlüssel sollen zwar den Zugang zu bestimmten Bereichen schützen - sie können aber verloren gehen oder von Langfingern entwendet werden. Mehr Sicherheit bieten in dieser Hinsicht moderne Technologien, die den Schlüssel überflüssig machen. Stattdessen öffnet sich die Tür beispielsweise nur noch nach Eingabe eines persönlichen PIN-Codes. Was in zahlreichen Unternehmensgebäuden bereits gang und gäbe ist, kommt zunehmend auch im privaten Bereich zum Einsatz.
Innentüren nachträglich umrüsten
Vertrauliche Unterlagen, die im Homeoffice gelagert werden, der Hobbyraum, in den die Kinder nicht ohne Weiteres gelangen sollen: Es gibt gute Gründe, auch Türen im Eigenheim mit einer PINZugangskontrolle auszustatten. Lösungen wie etwa „Code Handle" lassen sich an vorhandenen Innentüren einfach nachrüsten. Die Montage durch Fachbetriebe nimmt nur wenig Zeit in Anspruch. Selbst zusätzliche Leitungen muss der Installateur nicht ziehen, da das System mit handelsüblichen Batterien arbeitet. Nach der Installation der neuen Türklinke mit integrierter PIN-Tastatur hat der Schlüssel ausgedient. Stattdessen geben die Benutzer ihren persönlichen Code - wahlweise mit vier oder sechs Stellen - ein, um sich Zutritt zu verschaffen.
Bis zu neun Nutzercodes vergeben
Direkt bei der Inbetriebnahme erhält der Hausherr einen Mas-
Auch für Fenster und Terrassentüren sind Klinken mit integrierter PIN-Tastatur erhältlich.
tercode, mit dem er jederzeit bis zu neun individuelle Nutzercodes programmieren oder ändern kann. Ähnliche Lösungen sind auch zur Nachrüstung als Fenstergriff sowie für Terrassen- und Balkontüren erhältlich. Gut zu wissen: Selbst Manipulationen sind bei der neuen Türklinke mit PIN-Tastatur ausgeschlossen. Gibt jemand mehrfach
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hintereinander einen falschen Code ein, blockiert der Griff kurzerhand für drei Minuten, bevor er wieder in den Normalzustand wechselt.
Quelle: WohnArt 09/2018 Quelle: WohnArt 01/2019
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Leiser Auftritt
Mit Fließestrich kann man für einen wirksamen Trittschallschutz sorgen FLIESSESTRICH
Zum Wohlfühlen im eigenen Zuhause gehört auch ein wirksamer Trittschallschutz. Moderne Fließestriche sorgen für buchstäblich ruhige Verhältnisse.
Lärm ist ein ständiger Begleiter in unserem hektischen Alltag. Bekannt ist heute, dass zu viel Lärm etwa am Arbeitsplatz auf Dauer sogar krank machen kann. Umso wichtiger sind ruhige Erholungsinseln im Tagesablauf - vor allem im eigenen Zuhause. Zu ärgerlich ist es, wenn sich hier permanente Lärmbelastungen fortsetzen, ob durch die spielenden Kinder nebenan oder durch klackernde Schuhabsätze im Flur. Damit Trittschall in den eigenen vier Wänden nicht zur störenden Belastung wird, sollte bereits in der Bauphase oder bei der Sanierung auf möglichst „leise" Materialien Wert gelegt werden. Moderne Fließestriche etwa als Grundlage für die individuelle Bodengestaltung können Trittschall deutlich mindern.
Dünnerer Estrich – bessere Schalldämmung
Eine Trittschalldämmung hat das Ziel, den Estrich vom tragenden
Teil des Bodens oder der Decke abzukoppeln. Die Unterschiede liegen auch hier im Detail: So weisen beispielsweise Calciumsulfat-Fließestriche im Vergleich zum konventionellen Zementestrich viele Vorteile auf. „Die hohe Festigkeit macht die Fließestriche besonders belastbar. Bei gleicher Tragfähigkeit kann er rund 20 Prozent dünner aufgebracht werden als konventionelle Materialien", erläutert Antje Hannig vom Verband für Dämmsysteme, Mörtel und Putz e.V. Die geringe Aufbauhöhe wiederum lasse sich für eine zusätzliche Wärme- oder Trittschalldämmung nutzen: „Je dicker die Dämmplatten unter dem Estrich ausgelegt werden, umso zuverlässiger wird auch die Übertragung von Schall verhindert." Spezielle Randdämmstreifen aus Schaumstoff können den Effekt nochmals verstärken. Sie werden an den Wänden befestigt, sodass sich der Schall über die Raumwände nicht weiter ausbreiten kann.
Einfache und zeitsparende Verarbeitung auch bei der Sanierung
Von Vorteil ist die geringe Einbauhöhe des Calciumsulfat-Fließestrichs vor allem auch bei Sanierungen im Altbau. Denn damit verkürzt sich die Einbauzeit deutlich. Während etwa Zementestrich bis zu 30 Tage benötigt, um zu trocknen und wieder belastbar zu sein, ist Fließestrich schon nach rund 24 Stunden begehbar und nach zwei Tagen teilbelastbar. Die Bodensanierung lässt sich somit deutlich schneller abschließen. Ein Grund dafür sind die charakteristischen Eigenschaften: Das Material wird flüssig in die Baustelle gepumpt und verläuft weitestgehend von selbst zu besonders planen Flächen.
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AKTUELL
Nr. 174 / Februar 2019
Handwerk auf Höchstniveau: Nur ein Beispiel für die stilvollen Gestaltungsmöglichkeiten, die Parkett bietet.
Ein gutes Gespür für Holz
Parkettlegen ist ein Handwerk auf höchstem Niveau Wenn kreatives Gespür für Holzarten und Muster auf Geschicklichkeit trifft, kann es sich nur um das Handwerk des Parkettlegens handeln. In kaum einem anderen Beruf geht es so vielseitig zu: Vor allem die Einsatzorte der Vollbluthandwerker variieren von Projekt zu Projekt und reichen von der Sporthalle bis hin zum Schloss. Sind bei letzterem vor allem die Restaurierungskünste gefragt, gibt es bei der modernen Neuverlegung zahlreiche Möglichkeiten, zusammen mit dem Bauherren zwischen Stab-, Mosaik- oder Schiffsboden den idealen Belag zu finden. Parkettlegen ist fast schon ein Kunsthandwerk, wenn man sich die Gestaltungsmöglichkeiten, bei-
spielsweise mit Holzintarsien, und die unterschiedlichsten Verlegemuster anschaut. Nur ein Profi ist in der Lage, solche Schmuckstücke am Boden umzusetzen. Hier zahlt sich die Erfahrung mit dem Werkstoff Holz aus. Einen Boden zu verlegen, bieten viele an: Meist sind es Raumausstatter oder Schreiner, die sich an einfachen Holzböden versuchen. Wer aber Wert auf Stil und Qualität legt, holt sich Handwerker mit der richtigen Expertise ins Haus. Die Kunst, einen Boden im „Flechtmuster" oder mit aufwändigen Intarsienarbeiten zu verlegen, sind Zeichen höchster Fertigkeiten und nur durch gut ausgebildete Parkettleger umsetzbar. Führend in Deutschland - auch auf dem Gebiet der Ausbildung - ist das Unternehmen Bembe Parkett. Hier werden
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das Wissen und die Erfahrung rund um den Werkstoff Holz seit 1780 kontinuierlich an den Nachwuchs weitergegeben. Aktuell erlernen über 50 Auszubildende den Beruf des Parkettlegers. Aber nicht nur das alte Handwerkswissen wird weitergegeben, auch die neuesten Techniken auf diesem Gebiet werden in regelmäßigen Schulungen in der Firmenzentrale und bei verschiedenen Partnerunternehmen vermittelt.
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Neue Ausstellung verblüfft und begeistert die Besucher
» Hattorf. „So etwas gibt es auf dem Dorf?“ Das erstaunt und beeindruckt einen von seiner Gattin in den Vorharz gelockten „Großstädter“ beim Anblick des neu gestalteten Küchenstudios Hattorf. Tatsächlich gab es nach der Neueröffnung durchweg viel Lob von den Besuchern und Kunden des Hauses. 19 Musterküchen bieten einen repräsentativen Querschnitt durch aktuelles Küchendesign mit innovativen Komponenten wie etwa grifflosen Schränken und Auszügen. Auch die andernorts oft nicht mehr geführten, in der Region jedoch nach wie vor stark gefragten Landhausküchen sind in der Ausstellung gut vertreten.
» Glanzlicht:
Multitouch-Beratertisch
Ein absolutes Glanzlicht im neuen Küchenstudio ist der Multitouch-Beratertisch mit seinem großformatigen Bildschirm. Thomas Minde ist begeistert: „Diese Technik bietet uns völlig neue Möglichkeiten der Präsentation
Die neue Ausstellung bietet einen repräsentativen Querschnitt durch aktuelles Küchendesign.
und Konfiguration von Küchen, Spülen, Armaturen und Elektrogeräten, bis hin zu detaillierten Produktvideos.“ Unabhängig davon können sich die Besucher bzw. Kunden über aktuellste Küchentechnik wie etwa den Dialoggarer von Miele informieren. Die neue revolutionäre Technik ermöglicht den perfekten
Genuss bei einfacher Zubereitung und großer Zeitersparnis.
Aktivküche Im Zuge des Umbaues wurden auch die Aktivküche erweitert und noch komfortabler gestaltet. Bis zu 25 Gäste können nun aktiv kochen. Die nächsten Termine für den Kochspaß: 15. November, 13. Dezember, 24. Januar, jeweils ab 18.00 Uhr. Eine vorherige Anmeldung auf www.kuechen-hattorf. de ist erforderlich.
Die Aktivküche im Küchenstudio Minde ist jetzt noch komfortabler. Im Foto Diane Minde (links) und Thomas Minde (Mitte) sowie Mitarbeiter.
Oderstraße 45 37197 Hattorf am Harz Telefon: 05584/2526 info@kuechen-hattorf.de www.kuechen-hattorf.de
Kornmagazin Ausgabe 04/2018 71
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AKTUELL
Nr. 174 / Februar 2019
Beton und Keramik ziehen ins Wohnzimmer ein Die pflegeleichten Materialien individualisieren Ihre Inneneinrichtung
Eine Tischplatte aus Beton trägt dazu bei, einen industriellen Look zu kreieren.
Bei der Inneneinrichtung setzen viele Menschen auf die klassischen Varianten: Holzmöbel auf Holzböden oder Glastische neben Glasvitrinen. Das kann auf Dauer langweilig werden. Ein gutes Stilmittel, um beispielsweise das Wohnoder Esszimmer individuell zu gestalten, sind besondere Materialien wie Beton oder Keramik als Möbeloberflächen. Wer diese in sein vorhandenes Mobiliar integriert, wird mit einem ungewöhnlichen Look belohnt, der bei den Nachbarn in dieser Art vielleicht nicht zu finden ist.
Beton als Deckplatte für Möbel und Tische
Sie mögen warme Holzmöbel, wollen aber gleichzeitig auch einen Hauch von Industrie-Flair in Ihre Wohnung bringen? Dann statten Sie TV-Möbel, Sideboards oder Schränke aus Holz mit einer Deckplatte aus Beton aus. Diese Mischung aus Zement, Sand und Wasser kennt man eigentlich von der Baustelle. Jetzt zieht das Bau-
Tischoberflächen aus Keramik sind pflegeleicht.
material auch in die Inneneinrichtung ein und gibt warmen und gediegenen Holzmöbeln eine moderne Note. Zu Beton passt beispielsweise Eiche, eine besonders langlebige Laubholzart mit einer feinen Struktur und wechselnden Farbschattierungen. Diese Kombination wirkt auch als Tisch gut. Die Betonplatte auf Holzbeinen ist nicht nur schön anzusehen, sondern nach der Mahlzeit auch leicht zu reinigen.
Auch Keramik liegt im Trend
Zum einen ist das Material sehr robust und praktisch: Es ist feuerfest und bis 300 Grad hitzebeständig, wasserabweisend und kratzfest. Zum anderen sieht es edel aus und verleiht Ihrer Innenausstattung einen stylischen Touch, wenn es mit Holzmöbeln kombiniert wird. Keramik macht sich ebenfalls als Deckplatte auf Esstischen gut. Es
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ist in der Regel in mehreren Farben erhältlich.
Luxus im Wohnzimmer
Mit ein paar kleinen Kniffen können Sie Ihre Inneneinrichtung noch luxuriöser gestalten. SoftClosing-Systeme beispielsweise sorgen dafür, dass Schranktüren nicht knallen, sondern leise schließen. Beleuchtung ist nicht immer nur ein Fall für Decken-, Stehoder Tischlampen, sondern sie kann auch versteckt in Möbel eingebaut werden. Besonders schön wirkt das zum Beispiel in offenen Schränken und Vitrinen. Auch Griffe und Knöpfe können oft ohne großen Aufwand getauscht werden. Hier kann es schon einen Unterschied machen, ob sie aus Metall oder aus Holz sind. Quelle: WohnArt 11/2018
RECHT & STEUERN
Nr. 174 / Februar 2019
Teurer Ausrutscher Wer auf der Treppe eines U-Bahn-Zugangs stürzt, weil die Stufen nicht von Schnee und Eis befreit wurden, hat in der Regel einen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz und Schmerzensgeld. In dem verhandelten Fall war die Klägerin auf den oberen Treppenstufen eines U-Bahnhofs gestürzt und hatte sich erheblich verletzt. Daher machte sie Schadenersatz- und Schmerzensgeld-Ansprüche gegenüber den Verkehrsbetrieben geltend. Dies begründete sie damit, dass sie nur deswegen zu Fall gekommen sei, weil die Stufen nicht von Schnee und Eis befreit worden seien. In dem folgenden Rechtsstreit verteidigten die Verkehrsbetriebe sich damit, dass die Treppe alle drei Stunden vom Winterdienst gereinigt worden sei. Ein kürzerer Rhythmus sei nicht
zumutbar. Doch dem wollte sich das Gericht nicht anschließen. Es sprach der Klägerin ein Schmerzensgeld sowie einen Ersatz ihrer Aufwendungen für eine Haushaltshilfe und eine Entschädigung wegen Verdienstausfalls zu. Nach Ansicht des Gerichts ist zwar auch ein Verkehrsbetrieb im Rahmen der ihm obliegenden Verkehrssicherungs-Pflicht nur zu ihm zumutbaren Sicherungsmaßnahmen verpflichtet. Anders als beim Winterdienst auf und vor Privatgrundstücken sind bei öffentlichen Einrichtungen jedoch strengere Maßstäbe anzulegen. Daher reicht laut ARAG Experten ein Winterdienst im Drei-Stunden-Rhythmus bei einem viel genutzten Zugang zu einer U-Bahnstation bei weitem nicht aus (AG Berlin Charlottenburg, Az.: 215 C116/10).
EIGENTÜMERWECHSEL
Besichtigungsrecht des neuen Eigentümers Nach einem neuen Urteil des AG München hat der Mieter die Besichtigung seiner Wohnung durch den neuen Eigentümer und Vermieter zu dulden, wenn dieser dem Mieter mit einer Frist von mindestens drei Tagen einen Termin zu üblichen Zeiten (Montag-Samstag, 9 Uhr bis 13 Uhr und 15 Uhr - 18 Uhr) benennt (AG München, Urteil v. 12.08.2016, 416 C 10784/16, ZMR 2017 S. 569).
Nach dem Kauf einer Wohnung hat der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse, sich über den Zustand der gekauften Wohnung zu informieren. Allerdings muss auch in diesem Fall Rücksicht auf die Belange des Mieters genommen werden. Dementsprechend muss dem Mieter eine Besichtigung in angemessener Zeit vorher angekündigt werden.
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 174 / Februar 2019
Wohnraumlüftung nachrüsten Antworten auf die drei wichtigsten Fragen R AUMLÜFTUNG
Die zentralen Wohnraumlüftungssysteme lassen sich bei der Nachrüstung bspw. einfach in abgehängten Decken unterbringen.
Eine neue Dämmung und dichtere Fenster versprechen Energieeinsparungen im Altbau. Dabei gilt es zu beachten: Nach einer solchen Sanierung ist es wichtig, immer ausreichend zu lüften. Warum ist das so? Diese und weitere Fragen rund die Nachrüstung einer Wohnraumlüftung beantwortet Raumklima-Spezialisten Kermi.
Was ist eine Wohnraumlüftung und warum ist sie wichtig?
Eine Wohnraumlüftung sorgt für kontrollierten Luftaustausch. So schafft sie ein angenehmes Raumklima, hält Schadstoffe und Pollen fern und vermeidet Schimmelbildung, was vor allem bei Sanierungen wichtig ist: Damit keine Wärme entweicht, werden Häuser und Wohnungen heute sehr gut gedämmt und damit abgedichtet. Das kann häufig dazu führen, dass zu viel Feuchtigkeit in der Wohnung verbleibt und sich Schimmel
bildet. Ausreichendes Lüften ist deshalb für die Gesundheit und die Bausubstanz wichtiger als zuvor.
Reicht es nicht, die Fenster zu öffnen?
Theoretisch schon. Experten empfehlen allerdings, für den notwendigen Luftaustausch mehrmals am Tag zur „Querlüftung" alle Fenster für einige Minuten zu öffnen - und das ist im Alltag eigentlich kaum machbar. Zudem entweicht wertvolle Wärme. Die x-well Wohnraumlüftungsgeräte verfügen über eine Wärmerückgewinnung, die dafür sorgt, dass durch den Luftaustausch möglichst wenig Energie nach außen verloren geht. Die einströmende Luft wird bereits temperiert, sodass der Raum nicht auskühlt. Bei Neubauten kann die Lüftung von Anfang an eingeplant werden.
Doch wie kommt frische Luft ins Bestandsgebäude?
Eine Wohnraumlüftung lässt sich gut nachrüsten, oft auch einfacher als gedacht. Bei der zentralen Variante wird ein Gerät - bspw. im Keller oder Abstellraum - installiert und über verdeckte Kanäle und Durchlässe wird die verbrauchte Luft aus den Zimmern ab und frische Luft hinein geleitet. Die Flachkanäle der sehr effizienten, zentralen Wohnraumlüftungen von Kermi können unter der Dämmebene eines Vollwärmeschutzes an der Gebäudehülle oder in einer abgehängten Decke installiert werden. Das kompakte Gerät x-well F170 passt zum Beispiel ebenso in eine abgehängte Decke oder auch in einen Schrank. Ein dezentrales Lüftungsgerät wie x-well D12 wird dagegen bei der Renovierung mithilfe einer Kernbohrung in der Außenwand installiert und elektrisch angeschlossen. Quelle: WohnArt 01/2019
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Gefährlich, ohne wenn und aber! Schimmelpilze Bakterien und Milben
Handeln, bevor es riecht und krank macht! Ursachenforschung • Laboranalyse • Sanierungsplanung • Hilfe bei Ärger mit Versicherungen und Schadensanierungen • Schimmelspürhunde – Hilfe oder Problem? • Kontrolluntersuchungen • Beratung bei Lüftungs-, Heiz- und Baumängeln
Christian Sander gepr. Sachverständiger und Gutachter für mikrobiellen Befall
Telefon: 0 55 22 - 8 20 41 www.schimmelpilz-osterode.de
Nutzen Sie unser Wohnungsbauprämie: Förderung für das Bausparkonto Dienstleistungs-Angebot Wer mindestens 50 Samstag Euro im Jahr einen förderBeratungen jeden vonin9.30-12.00 Uhr fähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent und jeden 1. Mittwoch im Monat Wohnungsbauprämie. Berücksichtigt werden für von 15.30-18.00 Uhr die Förderung laufende Bausparbeiträge, Gutha–benzinsen und Bauberatung nach auf Bausparguthaben wenn die Bauspartel. Vereinbarung 0175 / 6677227 summe noch nicht überschritten ist und zusätzlich gezahlte Abschlussgebühren. Die höchstmögliche Förderung bei der Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro für Einzelpersonen und 90,11 Herausgeber: und Grundeigentümerfür Ehepaare.Haus-, Um Wohnungsdie Wohnungsbauprämie zu er halten, mussVerein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP) für jedes Sparjahr ein WohnungsbauGeschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode Harz, prämien-Antrag bei der Bausparkasse auf am einem entsprechenden TelefonFormular (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 gestellt werden. Die info@hwg-osterode.de, www.hwg-osterode.de Prämie wird dann vom Finanzamt an die BausparAnzeigen: Renate und Seifarth kasse überwiesen dem Bausparkonto gutge Tel. (0 55 22) 317 973 schrieben. Wer die Förderung erhält, muss eine eMail: renate.seifarth@t-online.de Sperrfrist von sieben Jahren ab Vertragsschluss Vertrieb: Media Group GmbH & Co. KG einhalten. SoKroesing lange darf der Bausparvertrag nicht Grafik/Layout: Kroesingsonst Mediamuss Groupdie GmbH & Co. KG aufgelöst werden, Wohnungsbau prämie zurückgezahlt Tel. (0 55 22) 90 22-14 werden.
eMail: technik@kroesing.de
Druck: Kroesing Media Group & Co.Bau KG, oder Das geförderte Guthaben kannGmbH für den Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz (Haus Kauf von Wohneigentum Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Faxoder (0 55 Eigentums22) 90 22 - 90 wohnung) genutzt werden. Möglich ist die Finanzierung Einzelverkaufspreis: von Anschaffungen,
aber auch die direkt 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. mit dem Haus zu tun haben, wie eine neue Küche Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich. oder neue Bodenbeläge.
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 174 / Februar 2019
Energiesparen beginnt auf dem Dach
Das zahlt sich aus: Ein gut gedämmtes Dach reduziert den Wärme- und damit Energieverlust gegenüber einem ungedämmten Dach um bis zu 75 Prozent.
Aufsparrendämmung für einen lückenlosen Wärmeschutz Wie effizient der Wärmeschutz auf dem Dach ist, hängt eng mit dem verwendeten Material sowie dem Aufbau der Dämmung zusammen. So setzt etwa der Dachsystem-Anbieter Braas auf die hochwirksamen Materialien Polyurethan und Resol-Hartschaum. Fachleute sind sich im übrigen einig, dass die Aufsparrendämmung besonders vorteilhaft und empfehlenswert ist. Dabei wird das Dämmmaterial von oben auf die Sparren aufgebracht, so dass eine lückenlose Schicht zwischen Dachpfannen und Dachsparren entsteht. Mit dem abgestimmten Zubehör sorgt der Hersteller dafür, dass selbst kleinste Öffnungen fachgerecht abgedichtet und Wärmebrücken vermieden werden.
Auf diese Weise können Hausbesitzer die Werte der jetzigen und auch der kommenden Energieeinsparverordnung problemlos einhalten. Eigentümer älterer Gebäude sind daher gut beraten, den Zustand ihres Dachs vom Fachmann überprüfen zu lassen - und bei Bedarf eine Modernisierung entsprechend der EnEV in Auftrag zu geben. Damit sparen sie dauerhaft bares Geld bei den Heizkosten - und können für die Modernisierung meist günstige Kredite in Anspruch nehmen.
Quelle: WohnArt 11/2018
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RECHT & STEUERN
Nr. 174 / Februar 2019
Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vermieter unwirksam BGH Urteil vom 22. August 201 8 - VIII ZR 277/16 Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin - unter Verrechnung anderer zwischen den Parteien geltend gemachten Forderungen - Schadenersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Senats (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14; Pressemitteilung Nr. 39/2015) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung" keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereiterklärt. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Dabei hat das Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts
der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte (unter anderem) sein Klageabweisungsbegehren weiter. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Diese Grundsätze bleiben auch dann
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anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vorherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Ein-fluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter erhaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 307 BGB Inhaltskontrolle (1) 1 Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. [...] (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist [...] § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1)[...] 2 Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. [...] Vorinstanzen: Amtsgericht Celle-Urteil vom 25. Mai 2016- 14 C 1146/14 Landgericht Lüneburg - Urteil vom 16. November 2016 - 6S 58/16 BGH Karlsruhe, den 22. August 201 8
RECHT & STEUERN
Nr. 174 / Februar 2019
Gefahr von oben
Stellplatzbesitzer sorgte sich wegen eines Kastanienbaumes um seinen PKW Das Urteil
Wer einen PKW besitzt und ihn im Freien parken muss, der meidet in der Regel die Bäume. Denn sie lassen allerhand fallen, was dem Auto schaden könnte: Laub, Früchte, Äste und manchmal auch Harz. Trotzdem musste ein Wohnungseigentümer nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS mit seinem Stellplatz in der Nähe einer Kastanie leben. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen 14 S 6188/17)
Der Fall
Ein Mitglied einer WEG war es leid, vom Dach und der Motorhaube seines geparkten Autos immer wieder herabgefallene Kastanien und Baumharz entfernen zu müssen. Der Mann wollte deswegen ein Carport errichten, das den PKW schützen sollte. Andere Eigentümer waren allerdings nicht einverstan-
den. Sie sahen darin eine bauliche Veränderung, die der vollständigen Zustimmung der WEG bedürfe. Der „Bauherr" sprach dagegen nur von einer Maßnahme der Instandhaltung bzw. Instandsetzung, für die nicht so strenge Kriterien gelten.
Bei der Kastanie und ihren Früchten handle es sich um „Gegebenheiten der Natur", entschied eine Zivilkammer des Landgericht Nürnberg-Fürth. Diese müsse der Wohnungseigentümer hinnehmen, zumal sie ihm ja schon beim Kauf des Objekts bekannt gewesen seien. Die Teilungserklärung habe eine entsprechende Darstellung der Lage der Bäume enthalten. Außerdem träten die Probleme mit der Kastanie nur zu bestimmten Zeiten im Sommer und Herbst auf. Die übrigen Eigentümer müssten ihm die Errichtung eines Carports nicht erlauben.
Quelle: WohnArt 11/2018
Haus eingestürzt
Bauarbeiten am Nachbargrundstück waren verantwortlich Es dürfte wohl neben Brand und Überschwemmung zu den schlimmsten Vorstellungen von Immobilieneigentümern gehören, dass ihr Haus plötzlich einstürzt. Bei einem Objekt im Rheinland war das der Fall. Die Ursache dafür war schnell ermittelt: eine Baustelle auf dem Nachbaranwesen mit erheblichem Erdaushub. Im Zivilprozess stellte sich heraus, dass der mit den Aushubarbeiten betraute Bauunternehmer gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen habe. Ein solches Verhalten spricht laut Information
Schäden darauf zurückzuführen sind. Wenn ein Unternehmen an solchen Aushubarbeiten teilnehme, dann müsse es nicht nur vor Beginn, sondern auch während der Arbeiten prüfen und sicherstellen, dass dem Nachbargebäude kein Schaden drohe. Im konkreten Fall war es um einen Streitwert in Höhe von rund 200.000 Euro gegangen. (Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 16 U 6/17) des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in den Augen der Justiz bereits von sich aus für die Vermutung, dass eventuell auftretende
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Quelle: WohnArt 11/2018
RECHT & STEUERN
Nr. 174 / Februar 2019
Neue Steueranreize für Mietwohnungsbauinvestoren
Zur Linderung des Wohnungsmangels, der insbesondere in einigen Groß- und Universitätsstädten vorherrscht, hat die Bundesregierung ein neues Sonderabschreibungspaket aufgelegt. Danach sollen drei Jahre lang Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten für neue Wohnungen gewährt werden. Das Sonderabschreibungsprogramm ist allerdings an einige Voraussetzungen geknüpft. Die Kosten dürfen 3000 Euro/qm Wohnfläche nicht übersteigen. Damit soll vermieden werden, dass die Steueranreize für Luxuswohnungen abfließen. Die Bemessungsgrundlage gilt bis 2000 Euro pro Quadratmeter. Zudem muss die Immobilie neun Jahre als Mietwohnung genutzt werden. Der Bauantrag darf nicht vor dem 31.8.2018 und muss bis spätestens 31.12.2021 gestellt Sein. Quelle: Presse InfoBR
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RECHT & STEUERN
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Unnötigen Aufwand vermeiden
Architekt muss an die Finanzen seines Bauherrn denken Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an einer Immobilie kann man in höchst unterschiedlicher Intensität durchführen. Wenn ein üblicher Architektenvertrag geschlossen wurde, dann darf der Bauherr davon ausgehen, dass keine „Luxussanierung" stattfindet. So hat es die Rechtsprechung nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entschieden. (Oberlandesgericht Braunschweig, Aktenzeichen 8 U 58/17)
Der Fall
Der Eigentümer einer Immobilie beauftragte einen Architekten damit, die Reparaturarbeiten für seinen undicht gewordenen Swimmingpool zu planen und zu über-
Das Urteil
wachen. Dabei ließ der Architekt nicht nur den Fliesenbelag entfernen und den Untergrund neu abdichten, wie es nach Überzeugung einer Sachverständigen funktionstauglich gewesen wäre und ausgereicht hätte. Er ordnete zusätzlich auch die Erneuerung eines Teils des Beckenrandes an. Der Bauherr war damit nicht einverstanden und forderte fast 8.000 Euro für die entstandenen Mehrkosten zurück.
Der Zivilsenat nutzte den Fall, um sich grundlegend zu den Pflichten eines Architekten zu äußern. „Eine Planung ist dann mangelhaft, wenn sie zwar technisch funktionstauglich ist, aber zu einem nicht erforderlichen Aufwand führt", hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Ein Architekt habe „wirtschaftlich-finanzielle Gesichtspunkte seines Auftraggebers zu beachten". Wenn er wirklich der Überzeugung gewesen sei, die von ihm angeordneten Arbeiten seien trotz des hohen Aufwands sinnvoll gewesen, so hätte er noch einmal ausdrücklich Rücksprache mit den Bauherrn halten müssen, so die Richter. Quelle: WohnArt 11/2018
Immer noch ein Neubau
Fiskus verweigerte Handwerkerleistungen kurz nach dem Einzug nicht möglich. Und genau darum handle es sich hier. Dass die Familie bereits eingezogen sei, ändere nichts an der Rechtslage.
Der Gesetzgeber hat gewisse Grenzen gezogen, innerhalb derer Handwerkerleistungen steuerlich geltend gemacht werden können. Kritisch wird es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS immer dann, wenn derartige Arbeiten in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes Stehen. (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Aktenzeichen 6 K 6199/16)
Der Fall
Als eine Familie ihren Neubau bezog, waren etliche Handwerkerleistungen noch nicht erbracht - so zum Beispiel das Anbringen des Außenputzes an der Fassade, Pflasterungsarbeiten und das Verlegen
Das Urteil
eines Rollrasens. Weil die Unternehmen in einem bereits bewohnten Objekt tätig waren, wollten die Steuerzahler den Lohnkostenanteil der Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen. Das Finanzamt verwies darauf, dies sei bei neu errichteten Objekten grundsätzlich
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Die Richter verwiesen die Steuerzahler auf den engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Arbeiten mit der Neubaumaßnahme. Diese machten eine Anerkennung der Handwerkerleistungen durch den Fiskus unmöglich. Das treffe sowohl auf die Anbringung des Fassadenputzes als auch auf die Gestaltung der Außenanlagen zu. Der Fall ist wegen seiner grundsätzlichen Bedeutung derzeit vor dem Bundesfinanzhof (Aktenzeichen VIR 53/17) anhängig. Quelle: WohnArt 11/2018
RECHT & STEUERN
Nr. 174 / Februar 2019
Möbelzuschlag
Vermieter müssen bei möblierten Wohnungen vorsichtig sein enstes Recht und Steuern der LBS ist aus steuerlichen Gründen eine gewisse Vorsicht nötig. Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 14/17)
Der Fall
Es kommt inzwischen nicht selten vor, dass möblierte Wohnungen oder Häuser vermietet werden. Das bringt unter Umständen für beide Seiten Vorteile: Der Vermieter kann das bereits vorhandene Mobiliar im Hause belassen, der Mieter muss sich nicht nach einer neuen Ausstattung umsehen. Doch nach Auskunft des Infodi-
Eltern hatten an ihren Sohn eine teilmöblierte Wohnung vermietet. Unter anderem befanden sich darin eine neue Einbauküche, eine Waschmaschine und ein Trockner. In ihrer Steuererklärung machten sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse nicht in voller Höhe an, weil es von einer verbilligten Vermietung der Wohnung ausging.
tern im Regelfall tatsächlich die Angabe eines Möblierungszuschlages erwarten. Schließlich müsse man in solch einer Lage von einem gesteigerten Nutzwert des Objekts ausgehen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Lasse sich jedoch dem Mietspiegel dazu nichts entnehmen und gebe es auch am örtlichen Mietmarkt keine Erkenntnisse über einen realisierbaren Möblierungszuschlag, dann dürfe man sich auf die ortsübliche Miete ohne Zuschlag beschränken.
Das Urteil
Die höchsten deutschen Finanzrichter legten dar, dass sie von Vermie-
Quelle: WohnArt 11/2018
Richtige Summe, falsches Konto
Immobilienkäufer machte bei der Überweisung einen Fehler Das Recht bei notariellen Kaufverträgen ist stark formalisiert. Durch solche starren Regeln sollen alle Vertragsparteien geschützt werden, zumal es ja häufig um erhebliche Summen geht. Doch einen kleinen Fehler hat die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in einem konkreten Fall einem Erwerber zugestanden: Er hatte das falsche Konto erwischt. (Oberlandesgericht Nürnberg, Aktenzeichen 15 W 1859/17)
Der Fall
Eigentlich hätte der Käufer - wie üblich und auch hier vereinbart - die Kaufsumme auf das Anderkonto des zuständigen Notars überweisen müssen, der das Geld dann an den Verkäufer weitergeleitet hätte. Stattdessen überwies er versehent-
lich die Summe direkt auf das Konto des Verkäufers. Das mag zunächst nach einer bloßen Formalie klingen. Aber im konkreten Fall hätte es böse für den Erwerber ausgehen können, denn der Notar beantragte wegen des fehlenden Geldeinganges die Löschung des Vorkaufsrechts. Der Käufer hätte seine Ansprüche verlieren können. Das Grundbuchamt weigerte sich jedoch, die Löschung zu vollziehen. Der Nichteingang auf das Anderkonto belege - für sich genommen - noch nicht abschließend die Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Auch eine Beschwerde des Notars in dieser Sache vor Gericht war nicht erfolgreich.
so tritt damit Erfüllung ein", stellten die Oberlandesrichter fest. Das sei zumindest dann der Fall, wenn eine anderweitige Zahlungsweise nicht vollständig und ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Solch eine Direktzahlung, so der Zivilsenat im Urteil, gebe schließlich „dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zusteht - nur eher als geschuldet". Deswegen könne man nicht von einer automatischen Auflösung des Vertrages durch eine derartige Fehlüberweisung reden.
Das Urteil
„Zahlt der Käufer vereinba-rungswidrig statt auf das Anderkonto eines Notars direkt an den Verkäufer,
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Quelle: WohnArt 11/2018
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