Nr. 170 | Februar 2018
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
– Einladung zur Jahreshauptversammlung 2018 – Geburtstagskaffee Rückblick
Aktuell & Immobilien – Sturm und Hochwasserschäden – Vor dem Hauskauf – Aktuell: Einbruchdiebstahl – Klett statt Kleber – Baugemeinschaft
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – Nahholbedarf im Heizungskeller – Energieausweis 2018 – Richtig lüften
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AUS DEM VEREIN
Nr. 170 / Februar 2018
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2018 Samstag, 3. März 2018 um 15.00 Uhr Hotel zum Röddenberg in Osterode, Steiler Ackerweg 6
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 04.03.2017 4. Geschäftsbericht 2017 5. Kassenbericht 2017 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen:
8.1 Beisitzer Steuerrecht 8.2 Beisitzer Presse/Mitteilungsblatt 8.3 Kassenprüfer/in
9. Vereinstermine 2018 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Mitgliederversammlung laden wir ein zu einem Fachvortrag: "Aktuelles rund um das Mietverhältnis." Referent: Rechtsanwalt und Notar Jürgen Reddig. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender
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AUS DEM VEREIN
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Geburtstagskaffee 2017 Die Aufnahmen zeigen die Teilnehmer am Geburtstagskaffee am 11.11.2017 im Hotel Zum Röddenberg. Mittelpunkt der gut besuchten Veranstaltung war der Vortrag des Dipl.-Ing. Albert Schicketanz über die Stromversorgung der Bundesrepublik Deutschland heute und in
Zukunft. Als Insider gab der Referent interessante Einblicke in die Strompolitik und die damit verbundenen Chancen und Risiken. Mit guten Gesprächen bei Kaffee und Kuchen klang diese Traditionsveranstaltung des Vereins aus.
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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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AKTUELL
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Sturm- und Hochwasserschäden Wie bin ich als Eigentümer richtig versichert?
Entwurzelte Bäume, vollgelaufene Keller, abgedeckte Dächer: Der Sturm hat in der Region mit Starkregen und orkanartigen Böen bis zu Windstärke 11 verheerende Schäden angerichtet. Extreme Unwetter nehmen in letzter Zeit leider immer häufiger zu. Doch wie können sich Hausbesitzer und Grundeigentümer gegen die Folgen dieser Naturgewalten sinnvoll und gut versichern? Den besten Schutz bietet eine Kombination aus eigenverantwortlichem Handeln und der passenden Hausrat- und Wohngebäudeversicherung. Die wichtigsten Punkte: l Zu den eigenen Maßnahmen gehören die Instandhaltung des Gebäudes, z.B. das Reinigen von Dachrinnen und Fallrohren, die Beseitigung von Mängeln wie beschädigten Dachpfannen oder
die Installation von Rückstauventilen. l Besitzer von Wohngebäuden sollten immer darauf achten, dass ihr Eigentum der Landesbauordnung entspricht, damit sie im Schadensfall keine Abzüge in der Versicherungsleistung befürchten müssen. l Man sollte unbedingt eine Elementarschadenversicherung abschließen, um die Risiken für Starkregen, Rückstau, Hochwasser, Erdrutsch, Schneedruck und Erdbeben abzufangen. Normale Wohngebäude- und Hausratsversicherungen reichen nicht aus, um sich vor finanziellen Belastungen durch Elementargefahren zu schützen. l Grundsätzlich gilt: Die Hausratversicherung ersetzt Schäden an Möbeln. Die Glasversicherung deckt Bruchschäden an Fenster-
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und Türscheiben - einschließlich der Kosten für eine eventuell erforderliche Notverglasung. Fällt ein Blumentopf vom Balkon und verletzt einen Passanten, greift die Haftpflichtversicherung. Das gilt auch für Schäden von umherwehenden Dachziegeln. Übrigens: Einen Sturmschaden am Auto deckt die Kaskoversicherung ab. Wird das Fahrzeug z.B. durch umherfliegende Teile, herabstürzende Äste oder umgestürzte Bäume beschädigt, tritt die Teilkaskoversicherung in Kraft. Sie zahlt die notwendigen Reparaturen oder ersetzt, wenn nötig, den Zeitwert des Wagens.
Quelle: WohnArt 11/2017
AKTUELL
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Der Dachstuhl mancher Altbauten ist durch schadstoffbelastete Holzschutzmittel kontaminiert. Muss er saniert werden, kann das für einen Immobilienkäufer teuer werden.
Vor dem Hauskauf auf Schadstoffe achten
Eine Sachverständigen-Untersuchung hilft beim Verdacht auf Belastungen Wer den Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie in den Händen hält, der wird sehr häufig einen sogenannten Gewährleistungsausschluss darin finden. Das heißt, die Immobilie wird so erworben, wie sie steht und liegt - also auch mit eventuell darin verborgenen Mängeln und möglichen Schadstoffquellen. Der Verkäufer ist zwar grundsätzlich verpflichtet, Mängel, die ihm bekannt sind, gegenüber dem Kaufinteressenten nicht zu verschweigen. Im Zweifelsfalle wird es aber schwierig sein, ihm bei Schadstoffbelastungen Vorsatz oder Arglist nachzuweisen.
Gutachter kennt typische Belastungen
Schadstoffquellen in älteren Häusern sicher zu identifizieren, ist für Baulaien fast unmöglich. Unbekannte Gerüche oder sichtbarer Pilzbefall können erste Hinweise darauf geben, dass etwas nicht stimmt. Doch es gibt auch Belastungen, die mit den Sinnen nicht auf Anhieb wahrnehmbar sind. Sinnvoll ist es daher, die Dienste eines unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel eines Bauherrenberaters der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Anspruch zu nehmen. Anhand des Bauzustands, des Baualters
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und der Baukonstruktion kann der Fachmann aus Erfahrung bereits erste Rückschlüsse auf mögliche Schadstoffbelastungen ziehen. So wurden beispielsweise Asbestbaustoffe oder gefährliche Holzschutzmittel in bestimmten Zeiträumen eingesetzt, bevor der Gesetzgeber ihre Verwendung verboten hat. Bestimmte Bauschäden begünstigen die Bildung von Schimmel, der nicht immer sichtbar sein muss. Und in manchen Regionen muss auch mit radioaktiven Belastungen durch natürlich vorkommendes Radon im Boden gerechnet werden.
AKTUELL
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Wer Gewissheit über Schadstoffbelastungen einer gebrauchten Immobilie bekommen möchte, sollte einen unabhängigen Gutachter mit einem Schadstoffcheck beauftragen.
Schadstoffcheck gibt Klarheit
Beim Verdacht auf Belastungen ist es sinnvoll, einen Schadstoffcheck durchführen zu lassen, mehr Infos unter www.bsb-ev.de. Auf der Website kann auch ein Ratgeber „Gesund wohnen - Schadstoffe erkennen und vermeiden" mit praktischen Tipps und weiterführenden Informationen gegen eine geringe Schutzgebühr angefordert werden. Wenn eventuelle Belastungen erkannt sind, kann ein Bauherrenberater auch beurteilen, wie aufwändig ihre Beseitigung ist und mit welchen Kosten ein Erwerber ungefähr dafür zu rechnen hat. Wenn der Kaufvertrag für eine
In den Wand- und Bodenbelägen, in Klebern und anderen verbauten Materialien älterer Häuser können sich Wohngifte verbergen.
Bestandsimmobilie noch nicht unterzeichnet ist, hat der Interessent so auch noch die Möglichkeit, seine Kaufentscheidung zu überdenken.
Schadstoffe im Haus: Hier gibt es unabhängige Verbraucherinformationen
Wer sich über Schadstoffe im Haus informieren will, findet unter folgenden Adressen weitere Infos: l Wecobis - ökologisches Bauinformationssystem: www. wecobis.de l Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktor-Sicherheit (BMU): www.bmu.de
l Umweltbundesamt (UBA): www. umweltbundesamt.de l Institut für Bauforschung e.V. (IFB): www.bauforschung.de l Kompetenzzentrum Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst bauen": www.kompetenzzentrumiemb.de l Institut für Baubiologie und Ökologie Neubeuern (IBN): www.baubiologie.de l Gesundheit und Umwelthygiene / Kommission Innenraumlufthygiene (IRK): www.umweltbundesamt.de/gesundheit/innenraumhygiene/irk.htm l Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB): www.bsb-ev.de Quelle: WohnArt 12/2017
Rückzahlung der Kaution Wie lange hat der Vermieter Zeit? Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution ist erst angemessene Zeit nach der Räumung fällig, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen (z.B. Betriebskostennachforderung, Schadensersatzansprüche) klar sind. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Üblicherweise ist eine Überlegung- und Prüffrist von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses anzusetzen. Dies hat das AG München in einem neuen Urteil bestätigt.
Vor Ablauf dieser Frist ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters grundsätzlich nicht fällig. Der Mieter ist somit nicht berechtigt, die Rükkgabe der Schlüssel von der sofortigen Auszahlung der Kaution abhängig zu machen. Im Einzelfall kann auch eine Frist von sechs Monaten insbesondere dann angemessen sein, wenn aufgrund eines Gutachtens umfangreiche Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache im Raum stehen (AG München, Urteil vom 07.04.2016, 432 C 1707/16, ZMR 2017 S. 69).
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AKTUELL
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Aktuell wie nie zuvor: Einbruchdiebstahl
Einbruch-Zahlen l 151.000 Wohnungseinbrüche in Deutschland im Jahr 2016 l 530 Mio. Euro mussten Hausratversicherungen an bestohlene Kunden zahlen l 16,9 Prozent aller Einbrüche geschehen im Dezember l 15 Prozent aller Einbrecher können gefasst werden l 43 Prozent der Täter kommen aus dem näheren Umfeld l 72 Prozent der Deutschen haben Angst vor Einbrüchen l 35 Prozent verzichten auf zusätzlichen Wohnungsschutz l 13 Prozent aller Deutschen waren schon einmal von einem Einbruch betroffen.
Das Fenster eingeschlagen, die Rahmen zerkratzt, die Wohnungstür aufgestemmt. Es sieht aus, als wäre eine Bombe eingeschlagen - Schubladen sind herausgerissen. Schränke ausge-räumt und Regale kurzerhand leer gefegt. Das eigene Zu-hause - man erkennt es kaum wieder. Doch schlimmer als die Verwüstung, die man nach einem Einbruch vorfindet, ist die Erfahrung, dass Fremde in die eigene Wohnung eingedrungen sind. Zudem sind Gegenstände von hohem materiellen und ideellen Wert unwiederbringlich verschwunden. Häufig leiden Betroffene lange Zeit; sie äußern, sich in der vertrauten Umgebung nicht mehr sicher fühlen zu können. In unserem Titelthema erfahren Sie, wie sich Einbrecher
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Zugang zu Haus und Wohnung verschaffen und wie man sich gezielt vor dem Wohnungseinbruch schützen kann.
u Wer besonders gefährdet ist
Laut Statistik ist gerade in Städten das Risiko, Opfer eines Einbruchs zu werden, besonders hoch. Das Kriminologische Forschungsinstitut Niedersachsen meldet, dass am häufigsten in der schutzbietenden dunklen Jahreszeit eingebrochen wird - und zwar nicht nur nachts, sondern besonders zwischen 10 und 18 Uhr. Die Einbrecher spähen dabei gezielt ihre Opfer aus: Sie wissen häufig genau, wie viele Personen in einem Haushalt leben und zu welchen Zeiten sie regelmäßig das Haus verlassen. Und ist die Katze erst mal aus dem Haus, tanzen die
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Mäuse bekanntlich auf dem Tisch. Zu dem beliebtesten Diebesgut zählen dabei neben Bargeld besonders Elektronik wie Laptops und Smartphones sowie wertvoller Schmuck. Und ein Teil dieser Dinge findet sich in jeder Wohnung. Das bedeutet, dass jeder Opfer eines Einbruchs werden kann: der Irrglaube, nur Vermögende seien davon betroffen, ist haltlos.
u Wer die Täter sind und wie sie vorgehen
Die meisten Menschen vermuten Männer als Täter. Steckt aber eine organisierte Bande hinter dem Einbruch, sind es häufig Frauen und sogar junge Mädchen, die in Wohnungen einsteigen, da sie wesentlich seltener verdächtigt werden. Die Angst vor dem dunklen Unbekannten ist nichtsdestotrotz groß. Was viele dabei überraschen sollte: Ganze 43 Prozent der Einbrecher kommen aus dem näheren Umfeld der Betroffenen! Denn oft wissen gerade Bekannte und Verwandte am besten Bescheid, wann Sie nicht zu Hause sind. Mit 77 Prozent verschaffen sich die Diebe am häufigsten Zutritt, indem sie Türen oder Fenster auf hebeln sie nutzen dabei Gegenstände wie Schraubendreher, Brecheisen und Kuhfüße. Dabei können nur die wenigsten von ihnen (rund 15 Prozent) ermittelt, gefasst und bestraft werden - und das, obwohl ein nicht unerheblicher Teil ungeniert am helllichten Tag die Wohnungen ausräumt. Das geringe Risiko, erwischt zu werden, ist also ein weiterer Faktor, warum die Einbruchszahl in Deutschland immer weiter ansteigt. Wertvolle Gegenstände und nicht zu ersetzende Erinnerungsstücke bleiben dabei in fast allen Fällen für immer verschwunden.
u Gelegenheit macht Diebe
Bevorzugt wählen Einbrecher dabei leicht zugängliche Wohnungen, zum Beispiel solche im Erdgeschoss und Einfamilienhäuser. Zugang verschaffen sie sich meist über die ebenerdigen Terrassen- bzw. Balkontüren und über Fenster. Dabei schrecken sie auch nicht davor zurück, direkt von der Straße aus in Häuser einzusteigen; routinierte Einbrecher benötigen im Schnitt nur wenige Sekunden, um ein ungesichertes Fenster aufzubrechen! Leichtes Spiel haben sie dagegen, wenn Türen und Fenster nur gekippt sind oder Einstiegshilfen, wie Leitern, achtlos im Garten herumstehen. Auch Eingänge, die gerne in Vergessenheit geraten, wie z. B. Kellertüren und -fenster, sind häufig schlecht oder gar nicht gesichert und werden somit zur attraktiven Einladung für Kriminelle.
u Gut geschützt - was sich bewährt hat
Doch die gute Nachricht folgt zugleich: Auch die Zahl der abgebrochenen Ein-bruchsversuche steigt. Über die Hälfte der Eindringlinge scheitert an einer guten Fenstersicherung in Form von Verriegelungen, Rollläden und Gittern. Ganze 25 Prozent kapitulieren vor sicheren Türen dank spezieller Schlösser und Schutzbeschlägen. Dabei geht es vor allem darum, die Einbrecher lange genug zu beschäftigen, denn für die Mehrheit der Täter gilt: Immer den einfachsten Weg nehmen. Kommen sie nicht innerhalb von fünf Minuten in ein Gebäude, brechen sie ihr Vorhaben ab und versuchen es beim nächsten Objekt, anstatt unnötige Aufmerksamkeit zu erregen. Die richtige Sicherung ist also das A und O. Der Markt für entsprechende Technik bietet dafür viele zuverlässige Konzepte an. Wichtig ist, auf die Beratung, Planung und Installation durch einen qualifizierten Fachmann zu ver-
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trauen. Denn effektiver Ein-bruchschutz kann nur gewähr-leistet werden, wenn die Technik individuell auf Ihr Zuhause angepasst wird.
u Viele Maßnahmen kostenlos
„Ein Nachbar in der Nähe ist besser als ein Bruder in der Ferne" - dieser Spruch trifft auch auf das Thema Einbruchsprävention zu. Gute Nachbarschaft hat schon so manchem Täter das Handwerk legen können. Bei längerer Abwesenheit sollten Sie jemanden bitten, Ihren Briefkasten regelmäßig zu leeren. Unmengen an Postsendungen sind für Täter immer ein offensichtliches Indiz, dass niemand zu Hause ist. Auch in sozialen Netzwerken sollte man achtsam mit seinen Daten umgehen. Dort hinauszuposaunen, wann man es sich im Urlaub gut gehen lässt, ist nicht ratsam - viele Täter suchen gezielt nach solchen Informationen, um anschließend Wohnungen zu plündern. Immer noch Verwendung finden die sogenannten Gaunerzinken. Die scheinbar wie zufällig angebrachten Zeichen an Mauern, Bäumen und Zäunen werden oft als Schmiererei abgetan, enthalten aber für Diebe und Einbrecher wichtige Infos über ein Objekt, Inhalt und Bewohner.
Quelle: Haus + Grund Braunschwelg
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Klett statt Kleber
Neue Technologien machen die Fassadendämmung recycelbar
Der clevere Aufbau der Fassadendämmung per Klettbefestigung ermöglicht später den Rückbau und sortenreine Trennung der Baumaterialien.
Von der Natur abgeschaut: Klett hält die Fassadendämmung fest und sicher - ermöglicht nach Jahren aber ebenso den Rückbau und das Recycling des Materials.
Was wird aus der Dämmung von heute, wenn sie nach einigen Jahrzehnten der Nutzung ausgetauscht werden soll? Lässt sie sich dann einfach entsorgen entsorgen oder - noch besser wiederverwerten? Diese Frage stellen sich heutzutage viele Eigenheimbesitzer und auch der Gesetzgeber, der deswegen die Recyclingquote gleich mal erhöhen will: Immerhin 70 Prozent aller in Europa eingesetzten Baustoffe sollen bis 2020 wiederverwertbar sein. Bei Dämmsystemen ist das einfacher gesagt als getan: Klassische Systeme bestehen aus verschiedenen Schichten, die mit Klebern angebracht werden und sich anschließend kaum noch in die einzelnen Materialien trennen lassen. Doch mittlerweile gibt es erste alternative Dämmsysteme, die recycelbar sind.
Fassadendämmung im Stil der „Großen Klette"
Eine wesentliche Voraussetzung für das Recycling von Dämmsystemen
ist, das bisherige Klebeverfahren durch andere Lösungen zu ersetzen. Die zündende Idee dafür liefert die Natur: Die Pflanzenfamilie der „Großen Klette", deren Früchte zahllose Borsten mit Spitzen aus winzigen elastischen Häkchen tragen, stand Pate für die Entwicklung des leistungsstarken Klettverschlusses. In einem gemeinsamen Forschungsprojekt von Sto und dem Institut für Architekturtechnologie der Technischen Universität Graz wurde die Klettverbindungstechnik damit erstmals auch für die Wärmedämmung nutzbar gemacht. Das Resultat ist ein Fassadensystem, das sich nach seiner Lebensdauer einfach zurückbauen, nahezu sortenrein trennen und wiederverwenden lässt.
Hält fest und lässt sich später wieder lösen Bei der Montage des Dämmsystems „StoSystain R" wird zunächst die Fassade mit Dämmplatten belegt und gesichert. Daraufhin werden Spezialdübel durch den Dämmstoff hindurch im Mauerwerk verankert.
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Die Köpfe dieser Dübel sind mit einem Gewebe aus pilzförmigen Noppen versehen, außerdem sind die Dübelköpfe beweglich, um kleinere Bauwerkstoleranzen auszugleichen. Als nächstes werden Putzträgerplatten aus recyceltem Altglas auf der Fassade platziert, die auf der Rückseite mit der zweiten Komponente des Klettverschlusses, einem Schlaufengewebe, ausgestattet sind. Pilzförmige Noppen und Schlaufen gehen eine hoch belastbare Verbindung ein, die stabil hält, sich aber später auch wieder lösen lässt. Die Platten erhalten abschließend ein Unterputz- und Glasfasergewebe und sowie einen Deckputz als Abschluss. Das neue Dämmsystem ist bereits mit Putzoberfläche erhältlich, später sollen noch weitere Varianten der Fassadengestaltung hinzukommen.
Quelle: WohnArt 01/2018
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AKTUELL
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Baugemeinschaft statt Bauträger?
Darauf ist zu achten, wenn sich Bauherren zusammenschließen In städtischen Regionen sind einzelne Baugrundstücke rar. Größere Flächen hingegen befinden sich oft in der Hand von Bauträgern. Doch nicht jeder Immobilieninteressent möchte sich in deren Hände begeben. Eine Alternative ist die Baugemeinschaft, also ein Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren. In der Regel verbindet sie das Ziel, Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser zur Eigennutzung oder zur Vermietung gemeinsam zu errichten oder Bestandsobjekte gemeinsam umzubauen. Doch wie bei allen Arten der Schaffung von Wohneigentum, hat auch die Baugemeinschaft Vorteile und Risiken.
Eigene Wünsche von Anfang an einbringen
„Im Unterschied zum Bauträger kann man in der Baugemeinschaft von Anfang an eigene Wünsche einbringen", erläutert Rechtsanwalt Christian Specht, Vertrauensanwalt beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Zudem profitiere man in der Regel durch die Größe des Projekts von günstigeren Konditionen im Vergleich zum Einzelobjekt. Auch die Gewinnmarge des Bauträgers kann man sich ersparen, wenn die Gewerke einzeln an Baufirmen vergeben werden. Zudem können die Beteiligten Einfluss auf die Zusammensetzung der Hausgemeinschaft nehmen - was beim Bauträgervertrag nicht möglich ist.
Diskussionsfähigkeit und Kompromissbereitschaft sind gefragt
„Damit die Wünsche Einzelner nicht mit den Vorstellungen anderer Mitbauherren kollidieren, erfordert die Baugemeinschaft ein hohes Maß an Diskussionsfähigkeit und Kompro-
Wenn sich mehrere Bauherren für ein größeres Projekt zu einer Baugemeinschaft zusammen schließen, gibt es einiges zu beachten.
missbereitschaft", sagt Specht. Mindestens sollte es einen Grundkonsens geben, wo, wie und in welcher Bauweise das Projekt durchgeführt werden soll. Auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aller Beteiligten muss sichergestellt sein, damit nicht Einzelne zum Hemmschuh für das ganze Projekt werden. Denn rechtlich tritt die Baugemeinschaft in aller Regel als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) nach außen hin in Erscheinung. Und in dieser Gesellschaftsform haftet jeder einzelne Gesellschafter gesamtschuldnerisch, also unbegrenzt für alle Verbindlichkeiten der gesamten Gruppe. Der unerwartete Ausfall eines Mitglieds kann also teuer werden. Nicht nur aus diesem Grund ist es wichtig, bereits im Vorfeld umfangreiche rechtliche Vereinbarungen zwischen den Mitgliedern zu treffen.
Architekt mit Baugemeinschaftserfahrung
Empfehlenswert ist ein Architekt mit Baugemeinschaftserfahrung, der die Planung von Anfang an begleitet. Sinnvoll kann auch ein Projektsteuerer sein, der als Mediator und Koor-
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dinator der Projektabwicklung Bauherrenaufgaben wahrnimmt. Das ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Gemeinsam bauen - wie geht es weiter?
Während der Bauphase ist eine Baugemeinschaft in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Doch wie ist die rechtliche Situation danach? „Es entsteht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) mit den entsprechenden Rechten und Pflichten", erklärt Vertrauensanwalt Christian Specht von der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Zur WEG gehören zum Beispiel die Erstellung von Aufteilungsplänen, eine Gemeinschaftsordnung oder die Definition von Gemein- und Sondereigentum. Während sich die GbR nach Abschluss des Bauvorhabens auflöst, besteht die WEG fort. Mehr Infos und Ansprechpartner für die Beratung findet man unter www.bsbev.de. Quelle: WohnArt 01/2018
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Rollladenlärm Fachbetrieb Auch spät abends erlaubt
der Innung In der Zeit von 22:00 Uhr abends bis 06:00 Uhr morgens gilt hierzulande Mitglied im Fachverband die Nachtruhe. Doch wie so oft gibt es auch hierbei einige Ausnahmen.
Handelt sich beispielsweise Ihr es zuverlässiger Partner um Rollläden, die auch nach 22:00 Uhr abends heruntergelassen werden C.L.Schröder jun. OHG und dabei einigen Lärm verursaWilli und Frank Wedemeyer chen, ist dies erlaubt. In einem konkreten Fall beklagte sich ein Mieter über seinen Nachbarn, der allabendScheffelstr. 3-5 Außenjalich seine quietschenden 37520 Osterode am Harz lousien deutlich nach 22:00 Uhr beTel. 05522/6857Faxsogar 3383sein tätigte. Dadurch würde www.wedemeyer-schroeder.de Kind regelmäßig aus dem Schlaf gerissen. Doch Nachtruhe hin oder her: Die Betätigung von Rollläden gehört zum normalen gebrauch einer Wohnung. Zudem kann keinem Mieter vorgeschrieben werden, wann er seine vier Wände verdunkelt (AG Düsseldorf, AZ 55 C 7723/10). Dachdeckermeister
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Mit einem Fliesenteppich lässt sich die Traumküche nach ganz individuellen Vorstellungen gestalten.
Mit ausdrucksstarken Fliesen zur Traumküche Von elegant über natürlich bis hin zu abwechslungsreich - alles ist möglich! Kochabende mit Freunden genießt man am liebsten in der entspannten Atmosphäre einer offenen Wohnküche. Umso wichtiger ist es, dass der beliebte Bereich des Hauses optisch ein Hingucker ist. Eintönige Kacheln waren gestern - heutzutage sind trendstarke Fliesen das Material der Wahl. Dank ihrer Vielseitigkeit lassen sich individuelle Gestaltungsträume realisieren. Dabei rücken immer mehr moderne, lineare und elegante Küchen in den Mittelpunkt, wo in der Vergangenheit noch urige Landhausküchen standen. Wer in Sachen Optik und Qualität auf Nummer sicher gehen möchte, der wird z.B. bei Villeroy & Boch Fliesen garantiert fündig. So setzt man beispielsweise mit der Kollektion Metallic Illusion ein echtes
Statement: Ihre Oberfläche ist Beton nachempfunden, durch rostfarbene Verläufe entsteht eine Art Used-Look. Soll es stattdessen etwas natürlicher sein? Das ist mit naturnahen Farben, Materialien und Oberflächen im Holzoder Naturstein-Look kein Problem. Für Ersteren steht beispielsweise die Serie Tuxedo. Diese verbindet sämtliche Vorzüge keramischer Fliesen wie Robustheit und Pflegeleichtigkeit mit der authentischen Optik von Holz. Dazu orientiert sie sich äußerlich an edlen Harthölzern und besitzt feine, lange Maserungen mit wenigen Einschlüssen. In Sachen Steinoptik überzeugt die Kollektion Cädiz, die vom Flair der gleichnamigen spanischen Stadt inspiriert wurde. Dabei strahlt sie eine warme Atmosphäre aus und macht
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die Küche noch mehr zum Wohnraum. Doch der Herrsteller bietet auch besonders kreativen Einrichtern zahlreiche gestalterische Möglichkeiten: So lassen sich beispielsweise mit Fliesenteppichen wunderbare Akzente setzen. Egal ob auf dem Boden oder an der Wand, zum Beispiel hinter der Arbeitsplatte oder direkt am Tresen, die Gäste werden Augen machen! Zu kräftigen Farben passen etwa die feinen geometrischen Dessins der Serie Bernina. Bei den Dekoren von Century Unlimited dagegen herrschen ausdrucksvolle Farbmuster vor. Eine solche Vielfalt lässt die Wohnküche in vollem Glanz erstrahlen und die nächste Party findet garantiert wieder im neuen Herzstück des Zuhauses statt.
Quelle: WohnArt 01/2018
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 170 / Februar 2018
Nachholbedarf in deutschen Heizungskellern Mit modernen Heizkonzepten kann man sparen und das Kiima schonen Deutschland heizt zu teuer: 67 Prozent der Heizungsanlagen hierzulande sind nach einer Erhebung des Schornsteinfegerhandwerks unzureichend effizient. Wer Kosten sparen und die Umwelt schonen will, sollte mit einer Heizungsmodernisierung daher nicht warten, bis der Bezirkskaminkehrermeister den Daumen senkt und der Austausch unumgänglich wird. „Moderne Gas-Brennwertkessel beispielsweise arbeiten heute so effizient, dass sich die Anlagen bereits nach wenigen Jahren bezahlt machen", erklärt Uwe Kolks, Geschäftsführer von E.ON Energie Deutschland. Die Kombination von Erdgas und klimaneutralem Bio-Erdgas sei zudem eine ideale Ergänzung für den Klimaschutz, da sie die Kohlendioxid-Emissionen nochmals spürbar senke.
BrennstoffzellenHeizung: Wärme und Strom aus einer Quelle Mit Erdgas und Bio-Erdgas arbeiten auch hochmoderne Brennstoffzellen-Heizungen. Sie nutzen die Energieträger besonders effizient aus. Denn nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) erzeugen sie nicht nur Heizungswärme und warmes Wasser, sondern auch Strom. Durch die Nutzung dieser Technik können Haushalte ein großes Stück mehr Energie-Autarkie gewinnen. Bis zu 70 Prozent des Strombedarfs können Brennstoffzellen-Heizungsanlagen in Ein- oder Zweifamilienhäusern decken, lediglich der Rest sowie das Erdgas müssen
über das Versorgungsnetz geliefert werden.
Contracting: Heiztechnik günstig mieten statt selbst investieren
Für eine Investition in neue Heizungstechniken gibt es verschiedene Optionen. Wer nicht selbst in eine Brennstoffzellen-Heizung investieren möchte, kann das so-
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genannte Contracting nutzen. Statt einmaliger Anschaffungskosten zahlt der Hausbesitzer nur eine monatliche Gebühr. Dadurch ist die Investition gering, und Nebenkosten etwa für Beratung, Installation, Inbetriebnahme, regelmäßige Wartung und Service sind in der Gebühr bereits enthalten. Auch um die Lebensdauer der Anlage muss man sich keine Sorgen machen, denn sie bleibt im Besitz des Anbieters.
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 170 / Februar 2018
Moderne Heizungssysteme auf Brennstoffzellen-Basis liefern gleichzeitig Strom und Wärme,
Rahmen ihres Programms „Energieeffizient sanieren". Und über das Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien bezuschusst das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beispielsweise Solarwärmeanlagen und Wärmepumpen.
Fördergelder erleichtern den Umstieg
Wer seinen alten Brenner durch eine moderne Brennwert-Heizung ersetzen möchte, der kann dafür verschiedene Förderungen nutzen. Dazu gehört etwa ein „Wärme-Bonus", mehr Informationen dazu gibt es unter www. eon.de/waermebonus. Staatliche Unterstützung in Form von günstigen Krediten oder Tilgungszuschüssen bietet die KfW-Bank im
Heizung per App steuern
Moderne Heizungsanlagen nutzen Brennstoffe wesentlich effizienter aus - nicht nur durch eine verbesserte Brennertechnik, sondern auch durch die Digitalisierung. So lassen sich solche Anlagen komfortabel per Smartphone-App steuern und von unterwegs aus kontrollieren. Wer beim Start in den Winterurlaub vergessen hat, die Heizung herunterzudrehen, muss sich keine Sorgen mehr über hohe Heiz-
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kosten machen. Dank vernetzter Technik können Brennwertkessel oder Brennstoffzellen-Heizungen zudem auch aus der Ferne ohne Besuch des Servicetechnikers gewartet werden. Angenehmer Nebeneffekt: Der Komfort verbessert sich ebenfalls, wenn man die Heizung etwa schon vom Büro aus hochdreht, wenn früher Feierabend ist.
Quelle: WohnArt 12/2017
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 170 / Februar 2018
Energieausweise ab 2018 erneuern! Eingeführt wurde er im Oktober 2007: der Energieausweis für Gebäude. Zweck war und ist es, Kauf- und Mietinteressenten die Möglichkeit zu geben, den Energieverbrauch von Immobilien zu vergleichen und die damit verbundenen Kosten zu kalkulieren. Gültig war er für zehn Jahre. Wer also jetzt ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder verkauft, muss das Dokument wahrscheinlich 2018 erneuern lassen. Erforderlich ist der Ausweis für alle Wohn- und Nichtwohngebäude.
Was gilt es zu beachten?
• Es gibt eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ausnahme: Wohnhäuser vor 1978 mit bis zu vier Wohneinheiten benötigen einen Bedarfsausweis, es sei denn, dass hiernach energetische Sanierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung, Dacherneuerung mit Dämmung, Fensteraustausch oder eine Heizungserneuerung stattgefunden haben. Sodann kann ggf. auch ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. • Für gemischt genutzte Immobilien mit einem nicht unerheblichen Anteil (ab 10 Prozent) unterschiedlicher Nutzung, sind zwei getrennte Ausweise auszustellen, z.B. bei einem Gebäude von 1000 m2 Gesamt-Wohn-/Nutzfläche mit einem Wohnanteil von 800 m2 und einem Gewerbeanteil von 200 m2. Das gilt auch bei umgekehrtem Nutzungsverhältnis. • Bei einem zusammenhängenden Gebäudeensemble ist für jedes Gebäude/Hauseingang ein eigener Energieausweis auszustellen.
Wodurch unterscheiden sich die Ausweisformen?
• Bedarfsausweis: Ziel ist, die theoretische Ermittlung des Energiebedarfs einer Immobilie. Für die Berechnung wird der Zustand von Wänden, Fenstern und Heizungen herangezogen und bewertet. Da die erhobenen Daten unabhängig vom Heizverhalten der Gebäudebewohner sind, ermöglicht der Bedarfsausweis die energetischen Schwachstellen einer Immobilie aufzuzeigen. • Verbrauchsausweis: Bei der Erstellung des Verbrauchsausweises ist der Energieverbrauch der Gebäudebewohner der maßgebliche Faktor. Hierbei wird die tatsächlich verbrauchte Energiemenge von
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3 vollständigen Jahren/Abrechnungsperioden der Bewohner für Heizung und - sofern vorhanden Warmwasser, unabhängig davon, ob das Gebäude zentral oder durch Etagenheizung beheizt wird, zur Berechnung herangezogen.
Was ist weiterhin zu beachten?
Daten aus dem Energieausweis sind Pflichtangaben bei Verkauf und Vermietung in Immobilienanzeigen. Darüber hinaus muss auf Verlangen des Kauf-/Mietinteressenten diesem der Energieauswies vorgelegt werden. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder und Kosten durch Abmahnvereine.
Quelle: WohnArt 11/2017
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 170 / Februar 2018
Bitte lüften – so geht es richtig! Wer richtig lüftet, sorgt für ein gesundes Raumklima in den eigenen vier Wänden und kann dabei auch noch Energie sparen. Wann, wie lange und wie oft sollten wir frischen Wind in die eigenen vier Wände lassen? Richtig lüften ist gar nicht so einfach. Zumal heutzutage immer mehr Wohngebäude aufwendig gedämmt und isoliert werden, um Heizenergie zu sparen. Das ist einerseits sinnvoll, andererseits aber verhindert es den „unfreiwilligen“ Luftaustausch. Das heißt, die Bewohner müssen sich schon ein paar Gedanken darüber machen, welches Fenster sie wann wie lange öffnen – vor allem im Winter. Denn wo frische Luft hereinkommt, entweicht auch Wärme. Ungelüftete Räume hingegen werden schlicht zu feucht, was Schimmelbefall fördert und erhebliche Schäden an der Bausubstanz verursachen kann.
Regelmäßiger Luftaustausch
In einem Vier-Personen-Haushalt werden pro Tag zwischen zehn und 14 Liter Wasser in Form von Wasserdampf an die Raumluft abgegeben – die jedoch kann nur eine begrenzte Menge Feuchtigkeit aufnehmen. Regelmäßiger Luftaustausch ist daher zwingend notwendig. Einfach nur das Fenster längere Zeit auf „kipp“ zu stellen, ist keine Lösung: Sie heizen durch den schmalen Spalt praktisch die Straße mit.
Gut zu wissen: So lüften Sie richtig
l Ganz auf! Richtig lüften bedeutet: Fenster kurzzeitig, mindestens vier Minuten lang, ganz öffnen (Stoßlüften). Die Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie. l Her mit der frischen Luft! Morgens ist die ideale Zeit für eine komplette Durchlüftung der Wohnung. l Achtung, Wäsche! Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet wird, sollten Sie dieses Zimmer öfter lüf-
ten. Und: Zimmertüren geschlossen halten! l Unter Dampf! Viel Wasserdampf (zum Beispiel durch Kochen) lüften Sie möglichst sofort nach draußen ab. l Nicht mehr als nötig! Wenn tagsüber niemand in der Wohnung ist, reicht es, morgens und abends richtig zu lüften. l Alle Wetter! Lüften Sie ruhig auch bei Regenwetter. Wenn es nicht gerade zum Fenster hereinregnet, ist die kalte Außenluft trockener als die warme Zimmerluft. l Hauptsache gut isoliert! Bei neuen Isolierglasfenstern müssen Sie öfter lüften als früher. Im Vergleich zum alten Fenster spart man trotzdem Heizenergie. l Raus damit! Lüften Sie nicht von einem Zimmer ins nächste, sondern immer nach draußen. l Bitte Abstand halten! Rücken Sie Ihre Schränke nicht zu dicht an die Wände. Zwei bis drei Zentimeter Abstand reichen für den Luftaustausch. l Heißer Tipp! Nicht vergessen: Auch nach dem Bügeln immer lüften! Am effektivsten ist das sogenannte Stoßlüften: Öffnen Sie die Fenster für kurze Zeit ganz und drehen Sie in dieser Zeit das Heizventil zu. Um größere Energieverluste zu vermeiden, sollten Sie die Öffnungszeiten der jeweiligen Jahreszeit anpassen. Schlechtes Wetter ist aber auf jeden Fall kein Grund, die Fenster zuzulassen. Denn die Außenluft ist selbst bei Regen trockener als zum Beispiel die verbrauchte Luft im Schlafzimmer. Vom Schlafzimmer aus dürfen Sie gern die ganze Wohnung durchlüften, also die Innentüren offen lassen, wenn Sie das Schlafzimmerfenster öffnen. Das fördert den Luftaustausch, vor allem, wenn noch andere Fenster geöffnet sind und ein Durchzug entsteht. Wenn Sie nach
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dem Kochen oder Duschen Küche bzw. Bad lüften, sollten die Zimmertüren aber besser geschlossen bleiben – dann zieht der angesammelte Wasserdampf direkt ab, statt sich in der Wohnung zu verteilen.
Luftfeuchte messen
Mit einem einfachen Hygrometer hat man das Wohnklima stets im Blick. Gemessen wird dabei die relative Feuchte der Luft. Das Prinzip ist ganz einfach: Bei 0 Prozent relativer Feuchte ist gar kein Wasser in der Luft enthalten, bei 100 Prozent hingegen so viel, dass nichts mehr aufgenommen werden kann. Übersteigt der Anteil von Wasserdampf an der Raumluft dauerhaft den Richtwert von 60 Prozent, dann sollten Sie auf jeden Fall länger lüften. Die Faustregel: Achten Sie darauf, dass Ihre Raumluft eine relative Feuchte von 30 bis 60 Prozent hat. Je nach Jahreszeit können die Werte aber durchaus auch mal darunter (bis zu 25 Prozent im Winter) oder leicht darüber (bis zu 65 Prozent im Sommer) liegen.
Quelle: Wohnen-Magazin 01/2018
RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Schornsteinfegerwesen
Gesetzesneufassung stärkt Wettbewerb ressenskollisionen bei der baurechtlichen Abnahme neuer Anlagen sollen so ausgeschlossen werden. Mit einbezogen In das Neutralitätsgebot ist auch das Angebot von Energiespar-Contracting durch Schornsteinfeger.
Der Wettbewerb zwischen Schornsteinfegern und anderen Gewerken soll gestärkt werden. Das sieht eine Gesetzesänderung vor, die am 22. Juli 2017 in Kraft getreten ist. Vorausgegangen war eine umfassende Neuorganisation des Schornsteinfegerwesens 2008. Das Monopol des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers für die Feuerstättenschau war zum 1. Januar 2013 gefallen. Neben der Stärkung des Wettbewerbs wurden nun auch die Anforderungen an die Neutralität der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger verschärft.
Neues auch für Eigentümer
Aber auch für Eigentümer gibt es Pflichten zu beachten: So muss ein neuer Eigentümer Informationen über den Eigentumswechsel dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister anzeigen. Eine Erleichterung für Vermieter stellt die neue Möglichkeit der zuständigen Behörde dar, die Durchführung der Feuerstättenschau im Wege einer Duldungsverfügung auch direkt gegenüber dem Wohnungsmieter durchzusetzen. Auch die Zeitabstände für die Feuerstättenschau wurden verändert. Die Feuerstättenschau darf nun frühestens nach drei Jahren und nicht wie bisher im dritten Jahr nach der jeweils vorangegangenen Feuerstättenschau durchgeführt werden. Sie soll künftig spätestens fünf Jahre nach der letzten Feuerstättenschau erfolgen. Die Informationen über entdeckte Mängel sowie der Feuerstättenbescheid dürfen dem Eigentümer dabei nun auch elektronisch zugehen. Das Gesetz enthält nunmehr auch eine Verordnungsermächtigung für das Bundeswirtschaftsministerium zur Regelung einer Mahngebühr und einer Gebühr für die Ersatzvornahme. Hinsichtlich der Mahngebühren wird dadurch die durch den Wegfall des Schornsteinfegergesetzes entstandene Regelungslücke geschlossen. Hinsichtlich der Ersatzvornahme soll die Verordnung die bereits im Gesetz vorgesehenen Gebühren der Ersatzvornahme näher regeln. Die Gebührenbelastung soll jedoch dadurch insgesamt nicht erhöht, sondern nur konkreter geregelt werden.
Schornsteinfeger darf von ihm verkaufte Feuerungsanlage nicht selbst prüfen
In der Vergangenheit war vielfach kritisiert worden, dass Schornsteinfeger für Anlagen, die sie selbst direkt oder als Anteilseigner einer entsprechenden Gesellschaft einem Eigentümer verkauft hatten, Bescheinigungen über die immissionstechnische Unbedenklichkeit ausstellen durften. Diese Praxis soll durch eine neue Regelung beendet werden: Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger darf keine Bescheinigungen über die Tauglichkeit und sichere Benutzbarkeit von Feuerungsanlagen mehr ausstellen, wenn die Anlagen durch ihn selbst oder seine Angehörigen verkauft, eingebaut oder anderen zur Nutzung überlassen wurden. Dies gilt in gleicher Weise, wenn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger als Vertreter in anderen Bezirken tätig wird. Dadurch sollen Umgehungen der Neutralitätspflichten vermieden werden, die bisher in der Praxis auch durch die Gründung einer Gesellschaft erfolgten. Insbesondere Inte-
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Gefährlich, ohne wenn und aber! Schimmelpilze Bakterien und Milben
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Druck: Das
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RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Reden ist ratsam
Mieter sollte Einladung zum Krisengespräch nicht einfach schwänzen Wenn es in einem Mietshaus zu Streitereien kommt, dann wird von Verwaltung oder Eigentümern manchmal ein Schlichtungsgespräch arrangiert. Das sollte man als Betroffener nicht einfach schwänzen, sonst riskiert man nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die ordentliche Kündigung. (Amtsgericht Augsburg, Aktenzeichen 25 C 974/16)
nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.
Das Urteil:
Der Fall:
Mehrere Parteien in einem Mietshaus warfen sich gegenseitig vor, ständig Lärm zu verursachen. Daraufhin entschloss sich die Vermieterin, alle Beteiligten an einen Tisch zu bringen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Doch einer der Nachbarn, gegen den sich die Vor-
würfe richteten, verweigerte die Teilnahme. Als Konsequenz wurde ihm die ordentliche Kündigung ausgesprochen und schließlich die Räumung beantragt. Die Begründung: Sein Verhalten stelle eine
Das zuständige Amtsgericht vertrat die Rechtsmeinung der Vermieterin. Wer sich in einer solch verfahrenen Situation ohne nachvollziehbare Gründe der Aussprache und damit dem Austausch der Argumente verweigere, der verdeutliche dadurch, dass er kein Interesse an einer Entspannung habe. „Abgerundet" werde das unangemessene Verhalten dieses Mieters durch seine Weigerung, sich an der Hausordnung zu beteiligen, und durch eine unpünktliche Mietzahlung.
Quelle: WohnArt 08/2017
Grünes Dach
Mieter muss nicht für die Pflegekosten aufkommen ständen durchaus erlaubt. Die Besonderheit hier: Der Garten befand sich auf dem Dach des Hauses. Die Mieterin war der Meinung, sie müsse sich daran nicht beteiligen. Der Fall wurde schließlich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS vor dem Amtsgericht verhandelt. In dem Urteil hieß es, entscheidend für eine Beteiligung der Mieter sei es, ob eine Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönere und deshalb die Lebensqualität der Anwohner verbessere. Das sei aber hier anders, denn diese Art der Dachbegrünung sei von außen gar nicht einsehbar und verschönere deswegen das Anwesen auch nicht auf eine Weise, die eine Umlage rechtfertige. (Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 206 C 232/15) Der Mieterin einer Wohnung wurden im Zuge der Nebenkostenabrechnung 35,39 Euro für die Gartenpflege in Rechnung gestellt. Das ist normalerweise gar nicht so ungewöhnlich, denn diese Umlage ist unter bestimmten Um-
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Quelle: WohnArt 09/2017
RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Vater zahlt, Tochter setzt ab
Finanzgericht entschied zu Gunsten einer Medizinstudentin Ein Studium kann für einen jungen Menschen enorme Kosten verursachen, unter anderem deswegen, weil man dafür von zuhause ausziehen und am Studienort eine eigene Wohnung suchen muss. Manchmal übernehmen die Eltern einige der Zahlungen. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann das teilweise durchaus von dem Studierenden steuerlich gel-tend gemacht werden. (Nieder-sächsisches Finanzgericht, Aktenzeichen 1 K 169/15)
Der Fall:
Eine junge Frau begann in Frankfurt ein Medizinstudium. Sie selbst wäre gar nicht in der Lage gewesen, eigenständig für die damit ver-
Maklerkosten bei der Vermittlung der Mietwohnung aufkamen (1.100 Euro). Die Tochter machte die Maklerprovision als vorweggenommene Werbungskosten geltend. Der Fiskus erkannte das nicht an.
Das Urteil:
bundenen finanziellen Belastungen aufzukommen. Also halfen die Eltern aus. Unter anderem, indem sie die Wohnung stellvertretend für die Tochter anmieteten und für die
Die Finanzrichter sahen hingegen kein Problem darin, diese Werbungskosten zu akzeptieren. Die Anmietung einer Wohnung sei nötig gewesen zur Aufnahme eines Studiums und die Inanspruchnahme eines Maklers sei ein üblicher Weg, um ein geeignetes Objekt zu finden. Dass die Eltern die Summe bezahlt hätten, stelle einen abgekürzten Vertragsweg dar und spiele für die Absetzbarkeit keine Rolle. Quelle: WohnArt 12/2017
Eigenbedarf für Hausmeister?
Diese „betrieblichen Gründe" erkannte die Justiz nicht an Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht nur dann möglich, wenn der Eigentümer oder nahe Angehörige eine vermietete Immobilie beziehen wollen. Es gibt auch den sogenannten „Betriebsbedarf". Damit ist gemeint, dass eine Wohnung dringend zur Erhaltung bzw. zum Ausbau der Infrastruktur eines Wohnkomplexes benötigt wird. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein Tag und Nacht besetzter Concierge-Dienst eingerichtet werden soll. Für die Unterbringung eines Hausmeisters gilt die Kündigung wegen Betriebsbedarf nach Information des Infodienstes Recht und Steu-
ern allerdings nicht unbedingt. In einer höchstrichterlichen Entscheidung wurde festgestellt, dass ein für mehrere Objekte zuständiger Hausmeister, der ohnehin schon in der Nähe wohnte, einen eingesessenen Mieter nicht hätte verdrängen dürfen. Dem früheren Mieter wurde Schadenersatz zugesprochen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 44/16)
Quelle: WohnArt 12/2017
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RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Keine Billigkeit
Nachträgliche Minderung der Schenkungssteuer beantragt Es kann in der Praxis durchaus vorkommen, dass ein geschenktes Grundstück nach der Schenkung spürbar an Wert verliert. Doch an eine nachträgliche Minderung der Schenkungssteuer ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht zu denken, wenn der Steuerbescheid bereits rechtskräftig ist. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II B 16/17)
Der Fall:
Ein Steuerzahler wandte sich an Fiskus und Finanzgerichtsbarkeit, weil er der Meinung war, er habe im Zusammenhang mit einer Grundstücksschenkung eine deutlich zu hohe Steuer bezahlt - zumindest dann, wenn man die anschließen-
de Wertentwicklung des Objekts bedenke. Er wandte ein, dass eine sogenannte Billigkeitsentscheidung getroffen werden könne - also eine dem Einzelfall angemessene, von der strengen Rechtslogik abweichende Entscheidung.
Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof, der sich im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde mit der Angelegenheit befassen musste, wies den Fall als unbegründet zurück. Eine Wertminderung könne dann nicht mehr zu einer Änderung der Schenkungssteuer führen, wenn der Bescheid bereits Bestandskraft erreicht habe. Der Zeitpunkt der Steuererhebung sei der entscheidende Bezugspunkt, es handle sich um eine Momentaufnahme.
Quelle: WohnArt 01/2018
Nur zum Schein?
Untervermietung schien dem Gericht höchst zweifelhaft Wenn ein Eigentümer einen Räumungstitel gegen seinen Mieter besitzt, dann kann er diesem per einstweiliger Verfügung untersagen, das Objekt an Dritte unterzuvermieten. Das gilt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS vor allem dann, wenn der Verdacht einer „taktischen" Weitervermietung zur Verschleppung der Räumung besteht. (Oberlandesgericht München, Aktenzeichen 7 W 1375/17)
Der Fall:
Die Vermieterin einer Immobilie hier: einer Gaststätte - hatte einen Räumungstitel gegen ihren Mieter erwirkt. Als es jedoch tatsächlich zur Räumung des Objekts kommen sollte, traf der Gerichtsvollzieher
Weitervermietung offensichtlich um ein Scheingeschäft.
Das Urteil:
nur einen Mann an, der sich als Untermieter bezeichnete. Der Gerichtsvollzieher musste zunächst unverrichteter Dinge wieder abziehen. Danach bemühte sich die Eigentümerin vor Gericht darum, eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Es handle sich bei der
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„Die einstweilige Verfügung war antragsgemäß zu erlassen", entschied das OLG München. Soweit ein Dritter als Untermieter im Besitz der herauszugebenden Räume sei, bestehe die Gefahr einer Erschwerung der Vollstreckung. Es genüge „ein geringer Grad der richterlichen Überzeugungsbildung", um in einem solchen Fall dem Antrag des Vermieters auf Untersagung der Untervermietung zu entsprechen.
Quelle: WohnArt 01/2018
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28.07.2015 13:53:58
RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Harmlose Silberfischchen
Sie sind bei einer gekauften Wohnung kein Sachmangel Niemand würde sich freuen, wenn er gerade erst eine gebrauchte Immobilie erworben hat und beim Bezug des Objekts überraschend auf Insekten stößt. Doch in einem gewissen Umfang müssen solche Tiere als unerwünschte Mitbewohner in Kauf genommen werden. So urteilen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zumindest die Zivilgerichte, wenn es zum Streit kommt. (Oberlandesgerioht Hamm, Aktenzeichen 22 U 64/16)
Insekten verschwiegen. Wegen dieses Sachmangels forderte die Käuferin eine Rückabwicklung des Vertrages.
Das Urteil:
Der Fall:
Eine Frau erwarb zum Preis von 117.000 Euro eine Eigentumswohnung. Wenige Wochen nach der Übergabe stellte sie nach eigenen Angaben erstmals fest, dass das Objekt von Silberfischchen befal-
len sei. Diese hätten sich dann im Laufe der Zeit immer mehr ausgebreitet und seien trotz intensiver Bekämpfung nicht vollständig zu vertreiben gewesen. Der frühere Eigentümer habe den Befall mit
Das Vorhandensein von Insekten - oder wie hier konkret: von Silberfischchen - begründet nicht automatisch einen Sachmangel. Erst dann, wenn die ganze Beschaffenheit des Objekts davon betroffen sei bzw. sich darin nicht mehr wohnen lasse, könne man davon sprechen. In einer gebrauchten Wohnung müsse der Käufer durchaus damit rechnen, dass solche Tiere auftreten. Bei einem 19 Jahre alten Objekt sei ein nicht allzu auffälliger Befall im Bereich des Möglichen.
Quelle: WohnArt 12/2017
Rechtzeitig ans Kühlen denken
Außen-Klimaanlage bedarf einer WEG-Genehmigung Steuern der LBS rechtzeitig im Vorfeld möglichst um eine einstimmige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bemühen. (Landgericht Frankfurt/ Main, Aktenzeichen 2-13 S 186/14)
Der Fall:
Im Herbst und Winter befassen sich wahrscheinlich die wenigsten Menschen mit dem Thema Klimaanlage. Doch manchmal wäre das vielleicht ratsam. Wenn nämlich ein Wohnungseigentümer eine solche Anlage an der Hausfassade anbringen will, dann sollte er sich nach Information des Infodienstes Recht und
Es war ein etwa 80 Zentimeter breiter, 60 Zentimeter hoher und 30 Zentimeter tiefer Kasten, den ein Wohnungseigentümer unterhalb des Dachfirsts anbringen wollte und der die ersehnte Klimaanlage für seine Wohnung enthielt. Farblich setzte sich das Gerät nicht allzu deutlich von der Fassade ab. Eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer stimmte der Anbrin-
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gung zu, doch ein Betroffener tat das nicht. Anschließend kam es zu einem Rechtsstreit darüber, ob es sich hier um eine bauliche Veränderung handle, die nur einstimmig hätte genehmigt werden können.
Das Urteil:
Die Richter gingen von einer ganz erheblichen optischen Beein-trächtigung des Gemeinschaftseigentums aus. Der Eingriff gehe über das zulässige Maß hinaus. Die Klimaanlage an der Fassade sei von der Straßenseite des Hauses aus zu sehen. Deswegen hätte es nicht nur der Zustimmung der Mehrheit, sondern tatsächlich aller Eigentümer bedurft. Quelle: WohnArt 12/2017
RECHT & STEUERN
Nr. 170 / Februar 2018
Startverbot für Drohne
Gericht entschied zu Gunsten eines belästigten Nachbarn Für wenig Geld kann sich inzwischen jedermann eine mit einer Kamera ausgestatte Drohne kaufen - und sie im eigenen Garten starten lassen. Es war deswegen nur eine Frage der Zeit, bis Grundstücksnachbarn wegen Belästigung und Verletzung der Persönlichkeitsrechte vor Gericht ziehen würden. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS setzte sich in einem derartigen Fall der „Überwachte" durch. (Amtsgericht Potsdam, Aktenzeichen 37 C 454/13)
Der Fall:
Die Lebensgefährtin eines Grundstückseigentümers lag an einem Sommervormittag auf einer Liege im Garten und las in einem Buch. Nach eigener Aussage wurde sie durch ein Motorengeräusch aufgeschreckt, das von oben kam. Es handelte sich um eine Flugdrohne, die nur wenige Meter über ihrem
Kopf schwebte. Sie war vom Nachbaranwesen aus gestartet worden. Das wollten sich die Betroffenen nicht gefallen lassen. Sie forderten, dass es der Drohnenbesitzer in Zukunft unterlasse, Aufnahmen vom Grundstück und den darauf befindlichen Personen zu fertigen.
Das Urteil:
Das Amtsgericht Potsdam entsprach diesem Ansinnen, stimmte der Unterlassungsklage zu und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung mit eiem Ordnungsgeld von (theoretisch) bis zu 250.000 Euro. In der schriftlichen Urteilsbegründung hieß es: „Die Handlungsfreiheit des Beklagten, seine Drohne hobbymäßig herumfliegen zu lassen, hat hinter der geschützten Privatsphäre Dritter zurückzutreten, zumal es genug
Flächen und Räume gibt, in denen der Beklagte seinem Hobby nachgehen kann, ohne Dritte zu stören." Quelle: WohnArt 09/2017
Kakerlaken reichen nicht
Vermieter scheiterte mit Kündigung wegen verschmutzter Wohnung Es dürfte der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers sein, wenn ihm zu Ohren kommt, dass es auf Grund von Verschmutzungen in seinem vermieteten Objekt zu Kakerlakenbefall gekommen ist. Da liegt der Gedanke nicht fern, den Betroffenen fristlos zu kündigen. Doch einen Automatismus gibt es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in dieser Hinsicht nicht. Die Justiz betrachtet stets den Einzelfall. Mitmieter hatten sich daran gestört, dass aus der Wohnung gelegentlich unangenehme Gerüche gedrungen seien. Später waren dann auch die Kakerlaken aufgetaucht. Doch das alles reichte in dem speziellen Fall nach Überzeugung des Gerichts nicht aus. Der Hausfrieden sei nicht gestört gewesen, die Beschwerde über den Geruch sei von einem Mitmieter gekommen, der sich selbst ausdrücklich als geruchsempfindlich bezeichnet habe, und Kakerlaken könnten durchaus auch mal in regelmäßig gesäuberten Wohnungen auftreten. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 65 S 148/15)
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Quelle: WohnArt 11/2017
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