165 mitteilungsblatt web by Kroesing Media Group GmbH & Co. KG

Nr. 165 | November 2016

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Geburtstagskaffee 12. November, 15.00 Uhr Aus dem Verein – Termine – Mitteilung Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aktuell & Immobilien – – – – –

Energieausweis Teil 2 Deutsche lieben farbige Fassaden Baukontrolle in Altbauwohnungen Im älteren Haus richtig lüften Immobilienkauf

Energie & Haustechnik – Strom aus der Sonne – Brennstoffzellen-Heizung jetzt förderfähig – Massiver Speicherofen

Recht - Steuer - Urteile – Baukredite – Grünfläche als Allgemeingut – Zu lange Saniert – Tatsächliche Größe entscheidet

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AUS DEM VEREIN

Nr. 165 / November 2016

Vortrag: Herr Gero Geißlreiter 1. Kreisrat des alten Landkreises Osterode am Harz

"Die Fusion des Landkreises aus der Sicht eines Insiders"

Termine 2017 4. März 2017 - Jahreshauptversammlung, Hotel zum Röddenberg 21. Mai 2017 - Familienwanderung 11. November 2017 - Geburtstagskaffee

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AUS DEM VEREIN

Nr. 165 /November 2016

Liebe Vereinsmitglieder, dieses Mitteilungsblatt Ihres Vereins ist bereits die letzte Ausgabe im Kalenderjahr 2016. Ein Jahr, das wieder einmal viel zu schnell vergangen ist. In den wöchentlichen Beratungsstunden spüren wir den ständig steigenden Bedarf Ihrerseits von aktuellen, rechtsverbindlichen Informationen. Die sich ständig veränderte Rechtssprechung und eine in unserer Region starke Fluktuation erfordert rasche, teilweise auch unbürokratische Hilfe, die wir zu vielen Problemen gern gewähren. Unsere kompetenten Rechtsberater kommen an vielen Beratungstagen schon an ihre zeitlichen Grenzen. Oftmals ist auch eine Zweit- und Drittberatung erforderlich. Nur wenn Sie frühzeitig mit dem Verein in Kontakt treten, können wir besonders effektiv helfen. Unser Geburtstagskaffee findet in diesem Jahr erstmals im Hotel „Zum Röddenberg“ statt. Der Termin ist Samstag, 12. November 2016 um 15.00 Uhr. Als Referenten konnten wir den 1. Kreisrat des alten Landkreises Osterode am Harz Herrn Gero Geißlreiter gewinnen. Herr Geißlreiter wird als einer der besten Kenner der Landkreisfusion Osterode-Göttingen über dieses Thema sprechen. Sie haben damit Gelegenheit, viele interessante Hintergründe zu der Fusion zu erfahren. Ich freue mich drauf, Sie dazu zahlreich begrüßen zu dürfen. Für die vor uns liegende Weihnachtszeit wünsche ich Ihnen die Zeit und Ruhe, das Jahr gelassen ausklingen zu lassen und die positiven Erlebnisse noch einmal Revue passieren zu lassen. Im Namen des gesamten Vorstandes wünsche ich Ihnen bereits jetzt eine besinnliche Weihnachtszeit und im Jahr 2017 Glück, Erfolg, Zufriedenheit, verbunden mit einer stabilen Gesundheit. Ihr Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

AKTUELL

Nr. 165 / November 2016

Fragen und Antworten zum Energieausweis Teil 2

Altbau - wann braucht wer einen Energieausweis?

Teil 2 Schon seit Jahren ist ein Energiebedarfsausweis für alle Neubauten Pflicht. Schritt für Schritt ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Pflicht ausgeweitet worden, einen Energieausweis erstellen und vorlegen zu müssen. Grundlage dafür sind die EU-Richtlinien über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Allerdings möchten viele Hauseigentümer ihre Immobilie angesichts der steigenden Energiekosten zeitgemäß sanieren lassen. Damit ihnen dabei keine technischen Fehler unterlaufen, brauchen sie vor allem seriöse Energieberatung - unabhängig vom Energieausweis.

Ich höre immer wieder die Begriffe vorläufiger Energieausweis, Energieverbrauchs- und -bedarfsausweis und manchmal auch Energiepass. Was ist eigentlich was? Der Energieausweis in seiner heutigen Form wurde 2007 erst eingeführt. Beruhen seine Angaben auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs spricht die EnEV 2014 von einem Energiebedarfsausweis, beruhen sie auf dem erfassten Energieverbrauchs von einem Energieverbrauchsausweis. Den Energiepass gab es da schon: Von 2003 bis 2004 lief bei der Deutschen Energieagentur DENA ein Feldversuch zur Entwicklung von Energiepässen für Gebäude. In diesem Feldversuch erarbeitete Grundlagen wurden für den Energieausweis übernommen.

Die EnEV 2014 bringt nun einen neuen Begriff- den sogenannten vorläufigen Energieausweis. Das hat einen praktischen Grund: Das EURecht zwingt die zuständigen Behörden zu Stichprobenkontrollen der ausgestellten Energieausweise. Damit es dabei keine Verwechslungen gibt oder gar Missbrauch, bekommt seit Mai 2014 jeder neu ausgestellte Energieausweis eine Registriernummer. Diese Nummer muss der Aussteller des Energieausweises bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde beantragen. Bis zur Schaffung landesrechtlicher Regelungen, längstens jedoch für sieben Jahre ist dies zentral das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) in Berlin. Schafft die Behörde es binnen bestimmten Fristen (je nach Antragsart sind das zwischen drei und sieben Tagen) nicht, eine Re-

AKTUELL

Nr. 165 / November 2016

gistriernummer zu erteilen, steckt der Aussteller unter Umständen im Dilemma: Einerseits ist er verpflichtet, bei der Fertigstellung des Gebäudes unverzüglich den Energieausweis mit Registriernummer zu übergeben. Andererseits kann er das nicht, wenn die benötigte Behörde die Nummer nicht liefert. Diese rechtliche Lücke schließt der sogenannte vorläufige Energieausweis. Der Aussteller darf nämlich, wenn keine Registriernummer vorliegt, den Energieausweis trotzdem übergeben, und zwar mit dem Vermerk „Registriernummer wurde beantragt am (Datum der Antragstellung)". Aber, Achtung: Der Begriff „vorläufig" ist ernst gemeint! Sowie die beantragte Registriernummer erteilt wird, muss der Aussteller dem Hauseigentümer einen entsprechend korrigierten Energieausweis mit der Registriernummer zukommen lassen. Sobald der Eigentümer diesen vorliegen hat, verliert der vorläufige Energieausweis seine Gültigkeit. Hausbesitzer sollten im eigenen Interesse darauf achten, diesen vollständigen Energieausweis bei ihren Unterlagen zu haben. Wie wird ein Energieausweis erstellt? Bei bestehenden Wohngebäuden nimmt ein berechtigter Aussteller vor Ort die notwendigen Gebäudedaten auf. Dazu zählen unter anderem die Gebäudemaße, die Verbrauchsdaten, die energetische Qualität der Außenbauteile und der Heizungsanlage. Auf der Grundlage dieser Daten erstellt er den Energieausweis mit Empfehlungen zur Modernisierung. Die Verordnung sieht im Übrigen auch vor, dass der Eigentümer die notwendigen Daten selbst bereitstellen kann. Auf der Basis dieser Daten kann der Aussteller dann einen Energieausweis ausstellen. Allerdings kann er dies auch verweigern, wenn er den Eindruck hat, die Daten seien nicht korrekt. Schon grob fahrlässige, erst recht vorsätz-

liche Falschangaben des Eigentümers können mit einem Bußgeld geahndet werden. Außerdem verzichtet der Hauseigentümer, der die Basisdaten selbst erhebt, auf Tipps aus der Praxis. Wir möchten unser Wohnhaus vermieten beziehungsweise verkaufen. Was müssen wir bei einer Anzeige beachten? Wenn Sie Ihre Immobilie mit einer einfachen, kostenlosen Notiz am „Schwarzen Brett" im Supermarkt annoncieren, dann bleibt alles beim Alten. Geben Sie aber Anzeigen in kommerziellen Medien auf, um Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, dann müssen in dieser Anzeige bestimmte Kennwerte angegeben sein - unter anderem zur Ausweisart, den wichtigsten Energieträgern für die Heizung, ferner die Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis. Der Eigentümer beziehungsweise Vermieter muss sich darum auch kümmern, wenn er einen Makler beauftragt, der dann die Anzeige schaltet! Für manche älteren Energieausweisarten gibt es Sondervorschriften, weil diese nicht alle erforderlichen Angaben enthalten. Nicht enthalten sind in älteren Ausweisen natürlich die Energieeffizienzklassen. Sie wurden erst mit der EnEV 2014 eingeführt. Wer bei kommerziellen Anzeigen falsche Angaben nennt oder diese weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die ab dem 1. Mai 2015 mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann. Wir möchten unser Wohnhaus vermieten beziehungsweise verkaufen. Wann müssen wir den Energieausweis vorlegen und wann übergeben? Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis oder eine Kopie (die Eigentümer sollten das Original na-

türlich in der Hand behalten) davon bei Verkauf und Vermietung spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zugänglich zu machen. Jeder Interessent kann den Energieausweis oder eine Kopie verlangen. Es reicht aus, den Ausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar auszulegen. Käufer oder Mieter bekommen den Energieausweis (oder eine Kopie) nach Vertragsschluss unaufgefordert und unverzüglich übergeben. Achtung: In alten Energieausweisen waren die Modernisierungsempfehlungen Begleitmaterial. Dieses „Begleitmaterial" muss nun zusammen mit dem alten Energieausweis zugänglich gemacht und übergeben werden, denn die Modernisierungsempfehlungen werden mit der EnEV 2014 nun in die Energieausweise zwingend integriert. Wer gegen diese Pflichten verstößt, der muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Wir möchten unser Wohnhaus weder vermieten noch verkaufen, aber wir möchten trotzdem Energie sparen. Wie sollen wir vorgehen? Zunächst brauchen Sie einen qualifizierten, vor allem aber firmen- und produktneutral arbeitenden Energieberater. Er untersucht Ihr Haus genau, analysiert die Schwachstellen und schlägt Ihnen dann sinnvolle Sanierungsmaßnahmen vor. Diese müssen genau auf die bauphysikalischen Besonderheiten Ihres Hauses abgestimmt sein, sonst holen Sie sich unter Umständen durch falsche Sanierungsmaßnahmen schwere Bauschäden ins Haus.

Quelle: WohnArt 08/2016

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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein

Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AKTUELL

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Deutsche lieben farbige Fassaden Mieter und Eigentümer von Häusern in Deutschland tendieren stärker zu farbigen Fassaden. Dabei liegen Beige-, Gelb- und Rottöne als beliebteste Fassadenfarben etwagleichauf an der Spitze. Die Vorliebe für Blau- und Grüntöne hat im Vergleich mit den Vorjahren am stärksten zugelegt. Nach jahrelanger Dominanz ist Weiß nicht mehr die beliebteste Fassadenfarbe. Das ergab eine repräsentative Umfrage unter 1.000 Bundesbürgern im Alter ab 16 Jahren im Auftrag des Deutschen Lackinstituts (DLI). „Der Wunsch nach farbigen Fassaden ist ein Zeichen dafür, dass die Bürger ein abwechslungsreiches und farbigeres Erscheinungsbild von Gebäuden begrüßen würden", erklärt Michael Bross, Geschäftsführer des Deutschen Lackinstituts in Frankfurt. „Auch der Wunsch nach mehr Individualität bei der Gestaltung des eigenen Hauses, das sich von der Umgebung abheben soll, spielt bei dem Wunsch nach mehr Farbe sicher eine Rolle." Vorliebe für Weiß deutlich gesunken War Weiß vor rund 10 Jahren mit 30 % noch die mit Abstand beliebteste Fas-

Vermehrt Beige-, Gelb- und Rottöne wünschen sich 40% der Befragten an den Hausfassaden. Weiß ist nicht mehr die beliebteste Fassadenfarbe. Blau- und Grüntöne sind stark im Kommen.

sadenfarbe, so rangiert sie heute nur noch bei 12 %. „Dass Weiß als Farbe für das Haus in der Gunst der Befragten so deutlich verloren hat, ist eine bemerkenswerte Entwicklung", stellt Bross fest. Denn bei Autofarben ist der Trend gegenläufig. Dort konnte Weiß in den vergangenen Jahren die höchsten Zuwächse verzeichnen. Und auch in Innenräumen ist Weiß nach wie vor dominant." Doch im Gegensatz dazu soll sich im Stadtbild nach Meinung der Befragten offenbar mehr Farbe zeigen.

Farbenfroher Ausblick

„Insgesamt lassen die Ergebnisse dieser Umfrage interessante Rück-

schlüsse auf die zukünftige Gestaltung unserer Städte zu", so Bross. „Die Zeichen stehen offenbar auf eine vielfältigere und buntere Fassadengestaltung als wir sie heute kennen. Möglicherweise spielt dabei auch der Wunsch der Bundesbürger nach einem kreativen Gegenpol zur modernen Architektur mit ihrer Vorliebe für Stein, Stahl, Glas und Beton eine Rolle. Das würde das Erscheinungsbild unserer Städte sicher bereichern und neue Impulse für die Gestaltung des öffentlichen Raums mit Farbe geben. Sollte dieser Trend anhalten, dürfen wir uns in Zukunft auf buntere Städte und Straßenzüge freuen." Quelle: WohnArt 08/2016

AKTUELL

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Der Echte Hausschwamm gilt als gefährlichster holzzerstörender Schwamm in Gebäuden. Erbreitet sich schnell aus, häufig an unbemerkten Stellen, und sein Myzel wuchert nicht nur auf Holz, sondern auch auf Stahl und Stein. Das Bild zeigt eine vom Hausschwamm befallene Mauerwerksnische. Eine oberflächliche Sanierung reicht hier nicht aus. Wo der Hausschwamm sitzt, da muss nicht nur das jeweils befallene Bauteil saniert werden, sondern auch weitläufig die komplette Umgebung.

Holzschädlinge wie der Echte Hausschwamm können ein ganzes Haus zerstören. Der Echte Hausschwamm bevorzugt Nadelhölzer, ist aber auch auf Laubholz zu finden. Das Bild zeigt einen vom Echten Hausschwamm zerstörten Balkenkopf. Das befallene Holz zersetzt sich würfelartig. Es verliert seine Festigkeit und trägt nicht mehr. Der echte Hausschwamm ist der gefährlichste der holzzerstörenden Pilze in Gebäuden. Er überwuchert auch anorganische Materialien, wächst hinter Putzschichten und durch Mauerwerksfugen.

Baukontrolle bei Altbauwohnungen Vernachlässigte Immobilien sind oft von Hausschwamm befallen Eigentumswohnungen verkaufen sich aktuell fast von alleine, zumindest in den großen Städten. Nicht nur Neubauten sind beliebt bei den Käufern, sondern auch restaurierte Altbauten. Vor allem im Osten übernehmen Bauträger bislang leerstehende, vernachlässigte Gründerzeithäuser, entkernen und sanieren sie. „Der Andrang ist so groß; im Augenblick werden auch all jene Immobilien saniert und verkauft, an die sich jahrelang niemand herantraute, weil sie einfach nur noch Ruinen waren", beobachtet Dipl.Ing. Raik Säbisch vom Verband Privater Bauherren (VPB). Nun ist die Nachfrage da, Baugeld ist fast

zinslos zu haben, und die Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Altbauten erlaubt die lukrative Abschreibung. Als Leiter des Leipziger VPB-Büros betreut Raik Säbisch zahlreiche Käufer und auch Gemeinschaften, die sich für eine Eigentumswohnung im sanierten Stilaltbau entschieden haben. Das reicht von der Vertragskontrolle, die die Bauherren mit dem Bauträger abschließen müssen, bis hin zur laufenden Baukontrolle während der komplexen Sanierungsarbeiten. Die Probleme bei diesen Alt-bauten sind gravierend, aber meist die gleichen: „Häufig finden wir in den alten Mehrfamilienhäusern den

Echten Hausschwamm." Raik Säbisch weiß, was das bedeutet: „In diesen Fällen müssen alle betroffenen Bauteile komplett entfernt und neu aufgebaut werden." Der Hausschwamm ist ein schwerwiegendes Problem, denn er nistet nicht nur im Holz, sondern schiebt seine Myzele auch durch Mauerwerksfugen und befällt so, anfangs unbemerkt, ganze Häuser. Wird er nicht komplett entfernt, setzt er sein zerstörerisches Werk immer wieder fort. „Am Anfang aller Sanierungen steht deshalb grundsätzlich ein umfassendes Gutachten, damit auch wirklich jeder Schaden entdeckt wird." Die Schwammsanierung ist aufwändig, vor allem, wenn sich das Pilzgeflecht in den Bundwän-

AKTUELL

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den und Holzböden eingenistet hat. Dann müssen diese komplett ausgetauscht werden. „Die Böden, in der Regel aus Holz und mit Sandschüttung, sind auch akustisch problematisch", erläutert der Experte. „Das war früher üblich, entspricht aber nicht mehr den heutigen Anforderungen an den Schallschutz in Eigentumswohnungen". „Statische Probleme bereitet in vielen Gründerzeithäusern der Einbau von Aufzügen", weiß Raik Säbisch. „Die gehören aber heute ebenfalls zum gewünschten Standard und müssen deshalb eingebaut werden. Genauso wie Dachterrassen." Deren Einbau stellt die Planer immer wieder vor technische und konstruktive Probleme, ebenso wie die heutigen Brandschutzauflagen. „Problematisch sind auch immer wieder verrostete Stahlträger in der Kellerdecke oder im Außenmauerwerk. Ihre Sanierung beziehungsweise ihr Austausch ist mit erheblichem Aufwand verbunden." Wer ein Denkmal saniert, der muss zwar nicht die gleichen hohen Auflagen bei der Energieeinsparung erfüllen, wie die Besitzer eines nicht geschützten Altbaus, aber die zukünftigen Bewohner legen natürlich Wert auf Energieeffizienz. „Bei denkmalgeschützten Fassaden kommt eine Außendämmung natürlich nicht infrage", weiß Bauingenieur Säbisch. „Dort bietet sich die Innendämmung an, die aber auch sehr sorgfältig berechnet und aufgebracht werden muss." Mit einer modernen Heizung und neuen Holzfenstern - im alten Stil - lässt sich der Energieverbrauch weiter senken. Eine grundsätzliche Frage bei innerstädtischen Altbauten sind für manche Bauherren auch die Parkplätze. Viele Häuser haben große Innenhöfe. Sie gehören zum späteren Gemeinschaftseigentum und können zu Parkplätzen umgewid-

met werden. Käufer, die von einem schönen grünen Innenhof träumen und aus Umweltgründen in zentraler Lage weniger Auto fahren wollen, sollten die Grünnutzung eines solchen Hofs rechtssicher festschreiben lassen, wenn sie sich für einen solchen Altbau entscheiden. „Die Sanierung wirklich desolater Altbauten lohnt sich finanziell oft nur wegen der Abschreibung für vermietende wie auch für selbstnutzende private Bauherren", konstatiert Raik Säbisch. Gerade private Vermieter können so doch noch etwas für den Aufbau ihrer Altersvorsorge tun, nachdem geplante Steuererleichterungen für den Mietwohnungsbau politisch gescheitert sind. „Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Sanierung auch gelingt. Gelingt mit dem Denkmalschutz keine Einigung, gibt's keine Abschreibung. Und wird bei der Sanierung nicht

sorgfältig gearbeitet, etwa bei der Entfernung des Hausschwamms, wird das Haus zur Dauerbaustelle, bei der alle Miteigentümer immer wieder Geld nachschießen müssen. Gerade private Bauherren können sich das finanziell kaum leisten. Sie sollten sich deshalb nicht auf den Bauträger verlassen, sondern - alleine oder mit den anderen Eigentümern zusammen - einen unabhängigen Sachverständigen mit der laufenden Bau- und Qualitätskontrolle ihrer Immobilie beauftragen.

Quelle: WohnArt 08/2016

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Im älteren Haus richtig lüften und heizen Feuchtgebiet Küche

Vor allem in Altbauten mit neuen, dichten Fenstern muss gleich nach dem Kochen richtig gelüftet werden. Das heißt: Fenster öffnen und Küchentür schließen, damit der feuchte Dunst nach draußen entweicht und sich nicht in der Wohnung ausbreitet.

Der Blick auf die jährliche Heizkostenabrechnung erschreckt vor allem Bewohner älterer Häuser. Mit neuen mehrfach verglasten Fenstern und moderner Heiztechnik kann die Energiebilanz zweifelsohne aufgewertet werden. Klar ist, dass man die Wärme bei dichten Fenstern länger im Haus hält. Doch Vorsicht, einen Haken hat die Sache: Auch die Feuchtigkeit bleibt im Haus. Besonders in Räumen wie Küche und Bad schlägt sich hohe Luftfeuchtigkeit oft als Kondensat nieder. Möchte man nicht in eine teure automatische Lüftung investieren, bleibt einem nur eines: Selber Hand anlegen und regelmäßig die Fenster öffnen. Ganz allgemein gilt die Empfehlung der Berliner Verbraucherzentrale, mehrmals täglich in der ganzen Wohnung für circa fünf Minuten quer zu lüften. Bei sanierten Altbauten mit neuen Wärmedämmfenstern sollten Bewohner mindestens dreimal am Tag ordentlich Frisch-

Vor dem Lüften lohnt es sich, die Heizkörperthermostate auf null zu stellen. Elektronische Thermostate, übernehmen diesen Job. Sie reagieren auf die kalte hereinströmende Luft und stoppen die Wärmezufuhr automatisch für maximal 30 Minuten.

luft in die Wohnung lassen, damit die Feuchtigkeit nach draußen entweicht. Reißt man allerdings einfach die Fenster auf oder lässt sie gekippt und dabei die Heizkörper an, geht die mühsam verbesserte Energiebilanz der Wohnung schnell den Bach hinunter. Sparfüchse wissen, dass sie vor dem Lüften die Heizung herunter drehen müssen, damit keine Energie verschwendet wird. Denn die Thermostatfühler an den Heizkörpern funktionieren so, dass sie die eingestellten Temperaturen in den Räumen konstant halten wollen. Wenn ein Temperaturrückgang, zum Beispiel beim Lüften, festgestellt wird, öffnen sich die Ventile, sodass dagegen angeheizt wird und der Energieverbrauch steigt. Innovative, elektronische Thermostate des Wärmespezialisten Danfoss dagegen sperren die Heizkörper automatisch für eine bestimmte Zeit ab, wenn kalte Außenluft über sie hereinströmt.

Vor allem morgens raten Fachleute dazu, in der ganzen Wohnung die Fenster zu öffnen, um die verbrauchte Luft schnell gegen frische auszutauschen. Damit man nicht an jedem Heizkörper einzeln die Temperatur herunterdrehen muss, ist eine mobile Lösung praktisch. So gibt es von Danfoss zum Beispiel die kostenlose Link App. Damit lässt sich in Verbindung mit den neuen elektronischen Thermostaten die Wärmezufuhr zu allen Heizkörpern im Haus bequem am Handy oder Tablet steuern. Wird also gelüftet, aktiviert man mit einem Fingertipp ganz einfach die Pause-Funktion und alle Heizkörper gehen in den Sparmodus. Auch von unterwegs haben die Bewohner es im wahrsten Sinne des Worts selbst in der Hand, wann die Raumtemperatur sinken und wann wieder steigen soll, etwa wenn man früher als ursprünglich geplant wieder nach Hause kommt. Quelle: WohnArt 09/2016

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AKTUELL

Nr. 165 / November 2016

Barrierefrei in jedes Stockwerk

Nicht nur für ältere oder gehandicapte Menschen erleichtern Aufzüge im Eigenheim den Alltag.

Treppen können nicht nur für ältere oder gehandicapte Menschen zum Hindernis werden, auch junge Leute mühen sich mit Einkäufen oder beim Umzug die Stufen hinauf. Spezielle Aufzüge für private Wohnhäuser erleichtern den Alltag und lassen sich ohne großen Aufwand einbauen. Die meisten Menschen wollen so lange wie möglich und selbständig in den eigenen vier Wänden leben. Dazu bedarf es eines Eigenheims, in dem dauerhaft keine unüberwindbaren Hindernisse vorhanden sind. Das Thema Barrierefreiheit ist aber nicht nur für Senioren oder Behinderte interessant, sondern bringt für alle Altersklassen einen erheblichen Komfortgewinn. Vor allem Treppen sind Barrieren, die beim Großeinkauf, Transport des Kinderwagens oder Umzug unabhängig von Alter oder gesundheitlichen Einschränkungen überwunden werden müssen. Um jederzeit aktiv den Alltag zu gestalten und

ohne fremde Hilfe zurechtzukommen, sind beispielsweise Plattformaufzüge, die in das Treppenhaus integriert werden, eine optimale und sichere Lösung.

tigten Modulen, die mittels Eckprofilen befestigt werden. Aufwendige Umbauten sind nicht nötig und der Platzbedarf ist so gering, dass sogar ein Treppenauge genügt.

Aufzüge werden in der Regel mit öffentlichen Gebäuden oder großen Mehrfamilienhäusern assoziiert. Allerdings sind heutzutage Fachfirmen wie Ammann & Rottkord in der Lage Aufzugsysteme auch ohne großen baulichen Aufwand in private Wohnhäuser zu integrieren sogar nachträglich. Bewährt haben sich hier sogenannte Platt-formaufzüge. Sie können Lasten von bis zu 400 Kilogramm in eine maximale Höhe von 13 Metern mit bis zu sechs Haltestellen transportieren. Im Gegensatz zu Kabinenaufzügen wird bei einem Plattformaufzug nur die Plattform bewegt, auf der die Personen stehen. Für den Betrieb ist kein eigener Maschinenraum erforderlich, da die Technik in der Anlage installiert ist. Die Schachtkonstruktion besteht aus vorgefer-

Die Steuerung erfolgt über eine übersichtliche Tastatur, die extra groß und sehr gut lesbar ist. Die beleuchtete Armatur ist zudem mit einem Alarm- und Notstoppschalter ausgerüstet. Die Tasten sind in einer niedrigen Höhe angebracht, so dass sie auch sitzend und für Kinder gut erreichbar sind. Darüber hinaus sind Sonderausstattungen wie ein klappbarer Sitz, eine IRVFunk-Steuerung und ein Telefon erhältlich.

Quelle: WohnArt 09/2016

AKTUELL

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Der Glaser Ein Handwerk mit Durchblick Sicherheit mit Glas, Sicherheit durch Glas. Durch die enorme Weiterentwicklung des Werkstoffs Glas und die damit verbundenen, vielfältigen Anwendungsmöglichkeiten hat Glas einen vergleichbaren Stellenwert wie Beton, Stahl und Holz bekommen. Immer höhere Anforderungen, immer größere Elemente - hier wird Glas gefordert und hin und wieder auch überfordert. Der Verarbeiter muss in der Lage sein, die Grenzen des Werkstoffs Glas zu kennen. Wenn er dazu nicht in der Lage ist, muss er damit rechnen, mit dem Strafgesetzbuch § 319 Baugefährdung konfrontiert zu werden.

von Stahl, Beton und Holz ist das seit langem Standard. Wir sprechen jetzt vom „semiprobabilistischen Sicherheitskonzept". Der Grenzzustand der Tragfähigkeit und der Gebrauchstauglichkeit ist zu ermitteln. Das bedeutet, das Verglasungskonstruktionen so bemessen und ausgebildet sein müssen, dass sie mit angemessener Zuverlässigkeit allen Einwirkungen, die planmäßig während ihrer vorgesehenen Nutzung auftreten, standhalten und gebrauchstauglich bleiben. Der Auftragnehmer trägt die Verantwortung für den

Seit Februar 2015 ist die DIN 18008, Glas im Bauwesen, Bemessungs- und Konstruktionsregeln anzuwenden. In dieser anerkannten Regel der Technik sind die allgemeinen Grundlagen, sowie die bisher anzuwendenden Regeln der Technik eingebunden.

Glasaufbau. Dabei dient ihm die DIN 18008 als Grundlage. Dieser Verantwortung hat sich der Verarbeiter zu stellen. Der alte und traditionsreiche Werkstoff Glas hat in den letzten Jahren eine immense Weiterentwicklung erfahren und ist aus unserem täglichen Umfeld nicht mehr wegzudenken. Beim Glas von morgen wird es vor allem um die Weiterentwicklung in Richtung Stabilität, Bruchsicherheit, thermische Belastbarkeit und Transparenz gehen, was das Wohnen und Leben noch komfortabler und vielfältiger machen kann. Glas ist ein exzellenter Werkstoff. Das richtige Produkt an den richtigen Ort unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik einzubauen, ist keine Kunst sondern harte Arbeit.

Grund für die Erarbeitung der DIN 18008 ist, den Werkstoff Glas an das eurocodekonforme Sicherheitskonzept anzupassen. Bei der Bemessung

Glas ist ein wunderbarer Werkstoff - vorausgesetzt, er wird nicht unsachgemäß behandelt oder überfordert.

Anhand der Regelwerke kann man er-kennen, dass es nicht so einfach ist, „ein Stück Glas einzubauen". Der Verarbeiter muss sehr wohl wissen, welche Anforderungen an das zu verglasende Objekt gestellt werden.

AKTUELL

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Der Verband der Fußwegreinigungs-Unternehmer e. V. informiert:

Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen. Für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses über-

tragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können - und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen - und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er

seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen. Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen. Solche „Buckelpisten" sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden. Für den Fall der Fälle rät die ARGE Baurecht zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine GewässerschadenHaftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

Quelle: WohnArt 10/2016

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 165 / November 2016

Hoch die Fenster!

Schiebefenster öffnen sich nach oben Fenster, die sich stufenlos nach oben öffnen lassen, sind besonders praktisch: Weil das Fenster so nicht in den Raum ragt, verringert sich nicht nur die Verletzungsgefahr.

Neu entwickelter Schiebetechnik

Es muss zum Lüften auch keine Fensterbank z.B. in Küche, Wohnzimmer oder Bad mehr freigeräumt werden und das Fenster kann selbst bei Durchzug nicht mehr ungewollt zuschlagen. Bei VertikalSchiebefenstern wird der Fensterflügel beim Öffnen in einer Führung nach oben geschoben und bleibt stufenlos in jeder Stellung stehen. Dank dieser Eigenschaft eignensich Schiebefenster aus Holz oder Holz-Alu von Sorpetaler auch sehr gut als Durchreiche z.B. von der

Küche auf die Terrasse. So müssen Geschirr, Gläser, Lebensmittel usw. fürs „Picknick im Freien" nicht mehr ums Haus geschleppt werden. An der „Größe" müssen bei dieser Fensterform keine Abstriche gemacht werden: Mit neu entwickelter Schiebetechnik können selbst große Elemente mit Flügelgewichten bis 80 kg leichtgängig und sicher bewegt werden. Das hat auch eine Prüfung durch den TÜV bestätigt.

die Schiebefenster einen Uw-Wert von 0,96 W/(m2K) erreichen und damit zur guten Energiebilanz eines Hauses beitragen. Auch für den Wintergarten oder im Altbau sind diese Fenster eine elegante Lösung. Sogar die Anforderungen des Denkmalschutzes erfüllen sieproblemlos.

Auch für Wintergarten oder Altbau

Im geschlossenen Zustand sind sie in einer Ebene verankert und daher bezogen auf Dichtigkeit, Einbruchschutz und Dämmung genau so „gut" wie herkömmliche DrehKipp-Fenster. Auch die Uw-Werte überzeugen: In einer Ausstattung mit Dreifachverglasung und einer Fertigstärke von 78 mm können

Quelle: WohnArt 10/2016

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 165 / November 2016

Brennstoffzellen-Heizung jetzt förderfähig KfW-Zuschuss von mindestens 5.700 Euro Seit dem 1. August 2016 können Bauherren eine neue Förderung für innovative Heiztechnik erhalten: Brennstoffzellen-Heizungen werden jetzt mit einem attraktiven Zuschuss von mindestens 5.700 Euro über das KfW-Programm "Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Brennstoffzelle" gefördert. Mit einer Brennstoffzellen-Heizung kann nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung gleichzeitig Strom und Wärme erzeugt werden. Der attraktive Zuschuss für Brennstoffzellen-Heizungen kann sowohl für Neubauten als auch Altbauten beantragt werden. Die KfW-Förderung gibt es für stationäre Brennstoffzellen-Heizungen in den Leistungsklassen von 0,25 bis 5 kW elektrischer Leistung. Die Förderhöhe ist abhängig von der elektrischen Leistung: Zu einem Grundbetrag von 5.700 Euro kommt ein leistungsabhängiger Zuschuss von 450 Euro je angefangener 100 W elektrische Leistung.

Die Brennstoffzellen-Heizung arbeitet nach dem Prinzip der stromerzeugenden Heizung. Sie stellt Wärme und Strom gleichzeitig zur Verfügung.

Förderung kann derzeit bei KfW reserviert werden

Der Antrag für den Zuschuss wird bei der KfW gestellt, und zwar im Programm "Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Brennstoffzelle" (Programmnummer 433). Derzeit ist nur eine Reservierung der Förderung möglich, spätestens ab Ende August soll auch eine Antragstellung möglich sein. Ab Dezember 2016 kann der Zuschuss dann auch online im KfWZuschussportal beantragt werden. Gefördert werden Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern oder von Eigentumswohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Brennstoffzellen-Heizung arbeitet wie BHKW mit Kraft-Wärme-Kopplung

Eine Brennstoffzellen-Heizung arbeitet mit der Kraft-Wärme-Kopplung, ist also vom Prinzip her ein Blockheizkraftwerk (BHKW). Solche Heizungen werden auch stromerzeugende Heizung genannt, weil Strom und Wärme gleichzeitig entstehen. So werden Bauherren gleichzeitig zum Stromproduzenten für den Eigenbedarf. Der Energielieferant der Brennstoffzelle ist Wasserstoff, der in einem chemischen Verfahren aus Erdgas gewonnen wird. Neben der effektiven Nutzung von Erdgas und der damit verbundenen Verringerung von

CO2-Emissionen, bietet die Technologie gegenüber vergleichbaren konventionellen Kraft-WärmeKopplungs-Anlagen (BHKW) den Vorteil eines besseren Verhältnisses von elektrischer Energie zu nutzbarer Abwärme zur Beheizung von Gebäuden.

Quelle: aktion-pro-eigenheim 10/2016

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 165 / November 2016

Ratgeber Dachfenster

Für Dach- und Obergeschoss

Mit den richtigen Fenstern wird aus dunklen Dachböden gemütlicher Wohnraum. Die Entwicklung schreitet kontinuierlich voran und sorgt für einen deutlichen Mehrwert: Wärmedämmung, natürlicher Reinigungseffekt, AntiTau-Effekt und Sicherheit sind Eigenschaften, die moderne Dachfenster heute leisten können. Der Vorteil an Dachfenstern: Sie lassen sich einfach nachrüsten und sind selbst bei älteren Gebäuden schnell eingebaut. Mit dem passenden Zubehör wird so eine gemütliche und angenehme Wohnatmosphäre unter dem Dach kreiert.

Die verschiedenen Dachfenster im Überblick

Bei der Planung für bevorstehende Bauprojekte am Dach sollte man vor allem die Wahl der Dachfenster bedenken. Doch Dachfenster ist nicht gleich Dachfenster: Ob Schwingfenster, Klapp-SchwingFenster oder Ausstiegsfenster, für individuelle Vorlieben gibt es verschiedene Dachfenster-Typen:

Schwingfenster

Wer unter seinem Dachfenster Möbel, wie etwa ein Sofa oder eine Kommode, platzieren möchte, für

den eignen sich Schwingfenster. Diese lassen sich bequem durch den praktischen Griff an der Oberkannte öffnen und schließen. Auch für Kinderzimmer sind Schwingfenster ideal, da sie für die kleinen Familienmitglieder nicht zu erreichen sind.

Klapp-Schwing-Fenster

Klapp-Schwing-Fenster bieten sich dann an, wenn keine Möbel den Weg versperren und Bewohner direkt ans Fenster treten können. Es lässt sich im wahrsten Sinne des Wortes im großen Winkel nach außen aufklappen und garantiert zudem einen weiten Blick ins Freie. Dennoch ist, wie der Name schon sagt, auch eine zusätzliche Schwingfunktion integriert, etwa zum bequemen Putzen der Außenscheibe.

Ausstiegsfenster

Ausstiegsfenster ermöglichen dem Kaminkehrer oder Dachhandwerker durch eine große Öffnung im Dachgeschoss problemlos und insbesondere sicher auf das Dach zu gelangen. Im Vergleich zu alten Dachluken erzielen Wohn- und Ausstiegsfenster bessere Energiewerte und senken gleichzeitig Heizkosten - damit kann der Hausbesitzer

nicht nur Geld sparen, sondern tut zudem etwas für die Umwelt.

Elektrofenster

Dachfenster können mit ei-ner Elektroanlage verbunden sein und verfügen über intelligente Sensoren. So gibt es beispielsweise einen Regensensor, der das Fenster automatisch schließen lässt. Daneben lassen sich Lüftungszeiten einstellen, um gerade im Sommer ein angenehmes Raumklima zu erreichen. Ein Knopfdruck genügt und die Elektrofenster öffnen oder schließen sich von selbst. Meist handelt es sich um Schwingfenster mit einem um 180° schwenkbaren Flügel.

Dachbalkon und Zusatzelemente

Ein Dachbalkon kann auch nachträglich im Zuge einer Dachsanierung bzw. eines Umbaus gebaut werden. Grundsätzlich hat man dabei die Wahl zwischen einem innen liegenden Dachbalkon, der in die Dachhaut integriert ist und einem herausragenden Balkon, der auf Stützen steht. Dachfenster können so gestaltet werden, dass sie als bequemer Ausstieg dienen. Quelle: WohnArt 10/2016

SICHERHEIT

Nr. 165 / November 2016

Keiner zu Hause? - Das nutzen Einbrecher Doch man kann sich schützen

Wenn man bei der Rückkehr aus dem Traumurlaub zu Hause in einem Albtraum landet, dann heißt das oft „Bei uns wurde eingebrochen!" - Damit es nicht so weit kommt, besser jetzt Vorsorgen. Der Urlaub ist gebucht, die Koffer sind gepackt, alle sind in Vorfreude auf die schönsten Wochen des Jahres. Jetzt noch schnell überprüfen, ob das Licht überall aus ist und die Fenster geschlossen sind, dann die Tür ins Schloss gezogen und ab geht's in den wohlverdienten Sommerurlaub. Im Flieger geht man alles noch einmal durch -„ja, abgeschlossen war alles", und entspannt sich in dem beruhigenden Gefühl, dass zu Hause alles sicher ist. Doch das ist oftmals ein großer Irrtum. Auch wenn die Standardtür zugesperrt und das Standardfenster geschlossen ist, stellt dies für Einbrecher kein wirkliches Hindernis

dar. Ausgerüstet allein mit einem Schraubendreher gelingt es ihnen oftmals in weniger als 30 Sekunden, Tür oder Fenster aufzuhebein. Nach dem Motto „Schnell rein und schnell wieder raus" durchwühlt der Einbrecher Schränke und Schubladen und nimmt mit, was er an wertvollen Gegenständen finden kann. Er kennt jedes Versteck, da bleibt kaum etwas unentdeckt. Und nach wenigen Minuten verlässt er das Haus so unauffällig, wie er gekommen ist, und zurück bleibt eine verwüstete Wohnung. Ein wundervoller Urlaub endet so mit einerschrecklichen Überraschung bei der Heimkehr. Nicht nur, dass der Einbrecher großen materiellen Schaden angerichtet hat, er hat auch die Betroffenen verletzt. Nicht umsonst spricht man vom „Einbruchsopfer". Denn auch wenn sich Täter und Opfer nie begegnet sind, hat der Einbrecher das Einbruchsopfer verwundet -

psychisch. Die Betroffenen fühlen sich hilflos und traumatisiert, viele klagen über Geräuschempfindlichkeit, werden von einem ständigen Angstgefühl im eigenen Zuhause begleitet. Nicht selten nehmen Einbruchsopfer die Angebote des polizeilichen Opferschutzes in Anspruch, um wieder zurück in ein normales Leben zu finden. Um es erst gar nicht so weit kommen zu lassen, bietet die Polizei über ihre kriminalpolizeiliche Beratungsstelle Informationen zur Einbruchsprävention an. „Grundsätzlich gilt: Mechanik vor Elektronik", raten die technischen Fachberater der Polizei. So können mit mechanischer Sicherheitstechnik bis zu 90 Prozent der Einbrüche verhindert werden.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 165 / November 2016

Massiver Speicherofen mit einem warmen Herz aus Stein In germanischen Mythen und Sagen sind Riesen mächtige Gestalten, die mitunter magische Kräfte besitzen und Naturgewalten wie Wind oder Feuer beherrschen. Genauso ein Riese ist der „Colona", denn er ist ein kraftvoller Speicherofen, der geballte 480 kg Schamotte- und Guss-Speichermasse in sich birgt. Er beherrscht das Feuer, verdrängt die Kälte aus dem Haus und gibt den Menschen die Wärme.

Gerade einmal 4,2 kg Holz sorgen für rund zehn Stunden Wohlfühl-Atmosphäre

Der schlanke und 1,80 Meter hohe Ofen ragt auch optisch aus der Masse heraus, denn bei seiner Fertigung setzt Leda, ostfriesischer Hersteller moderner Feuerstätten, auf traditionelle Gusstechnik. Hierbei werden die einzelnen Elemente, der Feuer-

raum und der Türrahmen aus flüssigem rot-glühendem Eisen in Form gegossen und anschließend zu dieser modernen Feuerstätte verbaut. Dadurch, dass die Ofenteile nicht aus Blechen gestanzt, sondern aus Eisen gegossen werden, bietet das Material besondere Gestaltungsmöglichkeiten - so kann ein Korpus entstehen, der aus 13 massiven Gussringen gefertigt ist. Einmal aufgelegt und entfacht, genügen 4,2 kg Holz für rund zehn Stunden Wohlfühl-Atmosphäre. Über die Sichtscheibe strahlt die Wärme des Feuers während des Abbrandes in den Wohnraum und heizt den Raum zügig auf, ohne ihn zu überhitzen. Die massive Speichermasse aus Schamottesteinen und der massive Mantel aus Guss sorgen anschließend für wohltuende Strahlungswärme, die dosiert

über Stunden nach dem Erlöschen des Feuers abgegeben wird. So werden der Wunsch nach flackernden Flammen und der Bedarf an langanhaltender Wärme in Einklang gebracht. Mit einer Zulassung als Grundofen für geringen und konstanten Wärmebedarf ist er bestens für Niedrigenergiehäuser geeignet. Wer keinen Speicherofen, aber das Design wünscht, für den bietet sich der Kaminofen „Colona Lite" an. Dieser steht zusätzlich in einer kompakten 1,25 Meter hohen Version zur Verfügung. Alle Varianten sind weiß emailliert oder dezent schwarz lackiert erhältlich.

Quelle: WohnArt 09/2016

Nutzen Sie unser Wohnungsbauprämie: Förderung für das Bausparkonto Dienstleistungs-Angebot Wer mindestens 50 Samstag Euro im Jahr einen förderBeratungen jeden vonin9.30-12.00 Uhr fähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat Wohnungsbauprämie. Berücksichtigt werden für von 15.30-18.00 Uhr die Förderung laufende Bausparbeiträge, Gutha–benzinsen und Bauberatung nach auf Bausparguthaben wenn die Bauspartel. Vereinbarung 0175 / 6677227 summe noch nicht überschritten ist und zusätzlich gezahlte Abschlussgebühren. Die höchstmögliche Förderung bei der Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro für Einzelpersonen und 90,11 Herausgeber: und Grundeigentümerfür Ehepaare.Haus-, Um Wohnungsdie Wohnungsbauprämie zu erVerein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP) halten, muss für jedes Sparjahr ein WohnungsbauGeschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode Harz, prämien-Antrag bei der Bausparkasse auf am einem Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 entsprechenden Formular gestellt werden. Die info@hwg-osterode.de, www.hwg-osterode.de Prämie wird dann vom Finanzamt an die BausparAnzeigen: Renate und Seifarth kasse überwiesen dem Bausparkonto gutgeTel. (0 55 22) 317 973 schrieben. Wer die Förderung erhält, muss eine eMail: renate.seifarth@t-online.de Sperrfrist von sieben Jahren ab Vertragsschluss Vertrieb: Media Group GmbH & Co. KG einhalten. SoKroesing lange darf der Bausparvertrag nicht Grafik/Layout: Kroesingsonst Mediamuss Groupdie GmbH & Co. KG aufgelöst werden, WohnungsbauTel. (0 55 22) 90 22-14 prämie zurückgezahlt werden. eMail: technik@kroesing.de Kroesing Media Group & Co.Bau KG, oder Guthaben kannGmbH für den Das geförderte Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Kauf von Wohneigentum (Haus Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Faxoder (0 55 Eigentums22) 90 22 - 90 wohnung) genutzt werden. Möglich ist aber auch Einzelverkaufspreis: die Finanzierung von Anschaffungen, die direkt 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. mit dem Haus zu tun haben, wie eine neue Küche Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich. oder neue Bodenbeläge.

Druck: Das

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RECHT & STEUERN

Nr. 165 / November 2016

Baukredite sind künftig nur noch eingeschränkt möglich Verschärfung durch EU-Richtline trifft Ältere und junge Familien

finanzieren. Gut Verdienende im mittleren Alter dürften mit den EURegeln dagegen weniger Probleme haben, sie haben ihren Wohnbedarf meist schon gedeckt.

Gedacht war sie für den Verbraucherschutz: Die EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredite sollte Bauherren europaweit besser vor möglichen Pfändungen und Zwangsvollstreckungen bewahren. Bewirkt hat sie das Gegenteil, mit der Umsetzung in nationales Recht trieb die Bundesregierung die Regelung auf die Spitze. Banken und Sparkassen dürfen ein Darlehen künftig nur noch vergeben, wenn der Kunde in der Lage ist, die Kreditraten während der gesamten Laufzeit abzuzahlen. Selbst dann, wenn er bei Zahlungsunfähigkeit sein Haus verkaufen muss und der Erlös die gesamte Kreditsumme vollständig abdeckt. Ist er bereit, dieses Risiko einzugehen, darf er von der Bank trotzdem kein Geld bekommen. Eine Vorschrift, die viele Betroffene als Bevormundung empfinden. Bisher wurde das Pfandrecht an der Immobilie zur Absicherung eines Darlehens als ausreichend angesehen, was den Geldinstituten eigene Spielräume für die Kreditgewährung ermöglichte. Jetzt sind ihnen faktisch die Hände gebunden. Sie müssen darauf achten, dass sich ihr

Kunde den Wohnungskredit auch leisten kann. Dafür reicht es nicht, einfach nur seine Bonität durch Höhe und Regelmäßigkeit seines Einkommens, zum Beispiel anhand von Kontoauszügen zu überprüfen. Die Bank muss durch eigene Recherchen sicherstellen, dass der Kreditnehmer die Finanzierung vorschriftsmäßig und fristgemäß abstatten kann, auch wenn sich der Betrag durch zwischenzeitliche Zinsanhebungen erhöht. Ein Zahlungsaufschub oder eine vorübergehende Aussetzung der Raten ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden und kann mit dem Kunden nicht einfach vereinbart werden. Die Neuregulierung trifft vor allem einkommensschwache Bevölkerungsgruppen. Geringverdiener dürfen unter diesen Umständen kaum noch auf Darlehen hoffen. Ebenso Rentner, die ihr hart erarbeitetes Häuschen energetisch sanieren müssen oder ältere Menschen, die ihre Wohnung seniorengerecht umbauen wollen und auf das Geld von der Bank dringend angewiesen sind. Auch für junge Familien wird es künftig erheblich schwerer, einen Kredit zu bekommen und damit den Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu

Am 21. März trat das neue Gesetz in Kraft, die Folgen sind gravierend. Bis zur Hälfte der Kreditanfragen müssen durch die verschärften EU-Bestimmungen abgelehnt werden, schätzt der Genossenschaftsverbandes der Volks- und Raiffeisenbanken. Handwerksbertrieben drohen Geschäftseinbußen, weil Aufträge storniert oder gar nicht erst erteilt werden. Bau- und Kreditwirtschaft fordern jetzt eine Änderung des Gesetzes, aus der Politik wurde bereits Unterstützung signalisiert. Man wolle das Paket in seiner Fraktion nochmal aufschnüren, erklärte der CDU-Bundestagsabgeordnete Heinrich Hoppenstedt. Konkrete Vorschläge blieb der Politiker schuldig. Wurde das neue Gesetz mit heißer Nadel gestrickt? Die Vermutung liegt nahe. Die EU-Richtlinie und die deutsche Verbraucherkreditrichtlinie mussten zusammengeführt, inhaltliche Widersprüche überbrückt werden. Bei der Formulierung wurde um jedes Wort gefeilscht, das Ergebnis ist eine rechtspolitische Missgeburt. Der Grund, warum sie in der jetzigen Form trotzdem verabschiedet wurde, liegt offenbar nicht nur bei den Banken, deren Vertreter bei der Anhörung zur Gesetzesvorlage keine Einwände geäußert haben, sondern auch bei den Bundestagsabgeordneten, in Sonderheit denen der Koalition, die sich offenbarüber die Wirkung des Gesetzes keine Gedanken gemacht haben.

Quelle: WohnArt 08 / 2016

RECHT & STEUERN

Nr. 165 / November 2016

Entmüllung als Privatvergnügen

Erbe durfte Speziaireinigung des Hauses nicht absetzen gen. Diese Summe wollte der Neffe von der fälligen Erbschaftssteuer absetzen.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass Kosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Antreten eines Erbes stehen, steuerlich geltend gemacht werden können. Doch dazu zählt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht, wenn vor dem Weiterverkauf eines geerbten Hauses dieses erst einmal komplett entmüllt werden muss. (Finanzgericht Stuttgart, Aktenzeichen 7 K 1377/14)

Das Urteil:

Der Fall:

Zunächst mal freute sich ein junger Mann, als er das Häuschen seines Onkels, eines kinderlosen älteren Herrn, erbte. Beim genauen Hinsehen stellte er dann aber fest, dass die Immobilie komplett vermüllt war. Der Eigentümer hatte offensichtlich niemals etwas weggewor-

fen. Ehe an eine Veräußerung des Hauses (am Ende für 56.500 Euro) zu denken war, musste erst einmal eine Spezialfirma für fast 18.000 Euro den gesamten Abfall entsor-

Die Grenzen dessen, was ein Erbe als Nachlassverbindlichkeiten geltend machen könne, seien sehr eng gesteckt, entschied das Finanzgericht in Stuttgart. Dazu zählten eigentlich nur Ausgaben, die zwangsläufig auf einen Erben zukommen - wie etwa die Kosten der Eröffnung des Testaments, für den Erbschein und das Umschreiben des Grundbuches. Die Entrümpelung falle nicht darunter, der Neffe habe sein Erbe ja durchaus im vorhandenen Zustand antreten können.

Quelle: WohnArt 08/2016

Ungefähre Angabe reicht nicht

Eigenbedarfskündigung muss über allgemeine Absichten hinausgehen Die Eigenbedarfskündigung ist, rechtlich gesehen, ein scharfes Schwert. Sie bietet dem Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses die Chance, seine Mieter vergleichsweise rasch vor die Türe zu setzen. Doch im Gegenzug erwartet die Rechtsprechung in solch einem Fall, dass die Pläne zur Eigennutzung schon einigermaßen klar formuliert sind. Bei einem Fall in Nordrhein-Westfalen kündigte die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen eine Drei-Zimmer-Wohnung sowie eine Mansardenwohnung, weil sie die Objekte zum Teil selbst und zum Teil als eine für die Tochter vorgesehene Maisonettewohnung verwenden wolle. Das alles war den schließlich damit befassten Richtern nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu vage. Der Nutzungswunsch müsse sich schon „so weit 'verdichtet' haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht". Daran gebe es hier ernsthafte Zweifel. Bei der persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht habe die Eigentümerin ihren Bedarf nur „zaghaft" vorgebracht und auch nicht genau benennen können, warum es unter vielen Wohnungen aus ihrem Besitz genau diese sein sollte. Die ganze Situation wirke etwas „lebensfremd". Quelle: WohnArt 08/2016 (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 297/14)

RECHT & STEUERN

Nr. 165 / November 2016

Die „Ex" zählt nicht

Keine Eigennutzung im Sinne der Zehn-Jahres-Veräußerungsgrenze Verkauft ein Immobilieneigentümer sein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb weiter, so muss er für eventuelle Wertsteigerungen entsprechend Steuern bezahlen. Anders ist es nur, wenn das Objekt im Veräußerungsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nun klärte die Rechtsprechung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS etwas genauer, was unter Eigennutzung zu verstehen ist. (Hessisches Finanzgericht, Aktenzeichen 1 K 1654/14) Der Fall: Ein Hausverkäufer wollte auf den Veräußerungsgewinn keine Steuern bezahlen. Zwar habe er selbst die Immobilie im entscheidenden

ner Meinung nach ebenfalls unter den Begriff der „eigenen Wohnzwecke", argumentierte er. Das zuständige Finanzamt akzeptierte diese Lösung nicht und beharrte auf der Steuerzahlung.

Das Urteil:

Zeitraum nicht bewohnt, stattdessen aber seine ehemalige Lebensgefährtin und die gemeinsame minderjährige Tochter. Das falle sei-

Tatsächlich reiche die ,,„Ex"-Lebensgefährtin als Nicht-Familienangehörige keinesfalls aus, den Anspruch zu begründen, stellten die Richter fest. Beim leiblichen Kind könne zwar prinzipiell die von Gesetzes wegen erforderliche Eigennutzung in Betracht gezogen werden. Aber hier habe die Tochter eben gerade nicht einen eigenständigen Haushalt geführt, sondern sei Teil des Haushalts ihrer Mutter gewesen. Quelle: WohnArt 08/2016

Grünfläche als Allgemeingut

In so einem Fall müssen Mieter nicht für die Pflege aufkommen Wenn ein Immobilieneigentümer die üppige Grünfläche vor seinem Haus nicht nur für die Mieter zugänglich macht, sondern auch für die Öffentlichkeit zum Spazierengehen einlädt, dann kann er die Kosten für die Pflege nicht auf die Mieter umlegen. So lautet nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Tenor einer höchstrichterlichen Entscheidung. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 33/15)

Der Fall:

Ein Vermieter wollte seine Mieter anteilig für die Pflege der Grünanlagen rund um das Wohnanwesen herum zur Kasse bitten. Zwar hatten nicht nur die Bewohner selbst den Nutzen von diesen Flächen, weil sie mangels eines Zauns jedermann betreten konnte, aber der Vermieter bestand trotzdem auf den Nebenkosten. Es handle sich schließlich nicht um einen öffentlichen Park, sondern immer noch um ein zum Haus gehörendes Grundstück. Doch die Mieter argumentierten, sie könnten nicht für einen Garten zur Kasse gebeten werden, der allen offen stehe. Der Streit zog sich über drei Gerichtsinstanzen hin.

Das Urteil:

Quelle: WohnArt 08/2016

Die Richter des Bundesgerichtshofs schlugen sich auf die Seite der Hausbewohner. In der schriftlichen Begründung ihrer Entscheidung hieß es unmissverständlich, durch die Möglichkeit einer öffentlichen Nutzung könne „der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren" gehen und damit die Verpflichtung zum Bezahlen der entsprechenden Nebenkosten entfallen.

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Kaum Mieterhöhungen durch private Vermieter

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unter Mitgliedern eines großen     Immobilien         verbands haben Folgendes ergeben: Lediglich         9,4 Prozent der befragten Vermieter      gaben   an,  innerhalb des vergangenen Jahres die Miete er  höht zu haben. Im Durchschnitt aller Vermieter         wurde 5,1 Jahren keine Mieterhöhung aus seit    gesprochen. Der Anteil der bei    Mietverhältnisse,     denen es seit Mietvertragsbeginn keine Mieterhöhung gegeben hat, liegt bei 55 Prozent. Dass               Vermieter bei bestehenden Mietverträgen eher        zögerlich die Miete anpassen, deckt sich auch        mit einem weiteren Umfrageergebnis: der     Mit   Länge der Mietdauer liegt auch die Bestands      miete umso deutlicher unter der ortsüblichen  Vergleichsmiete.  Quelle:  www.immobilienscout24.de      

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RECHT & STEUERN

Nr. 165 / November 2016

Immer nach unten sehen

In einem Mietshaus muss man mit feuchten und rutschigen Böden rechnen Grundsätzlich trifft einen Hauseigentümer die Verkehrssicherungspflicht. Das heißt, er muss dafür sorgen, dass Gefahrenquellen für Bewohner der Immobilie und deren Gäste vermieden werden. Doch das geht nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht so weit, dass er auch noch vor einem leicht feuchten, gewischten Boden warnen muss. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 155/14)

Der Fall:

Ein 72-jähriger Mann stürzte im Keller eines Mietshauses und verletzte sich. Er führte das darauf zurück, dass der Boden erst kurz zuvor gereinigt worden und deswegen noch sehr nass gewesen sei. Wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht forderte er Schadenersatz und mindestens 12.000 Euro Schmerzensgeld. Der Beklagte entgegnete, der Fußboden sei zwar gewischt worden, aber anschließend eigens noch einmal mit einem ausgewrungenen Mopp bearbeitet worden, um die Nässe möglichst stark aufzunehmen.

Das Urteil:

„Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten", stellten die Richter fest. Im konkreten Fall sei alles getan worden, um der Verkehrssicherungspflicht gerecht zu werden. Ein Nutzer des Hauses müsse sich auch selbst vergewissern, ob die Flächen, die er betritt, in irgendeiner Weise gefährlich seien. Schließlich könne es auch unabhängig vom Putzen wegen nassen Schuhwerks und tropfender Regenschirme zu Nässeinseln kommen. Quelle: WohnArt 08/2016

Kein Notweg

Grundstücksbesitzer hat keinen Anspruch auf direktes Anfahren seines Hauses Prinzipiell sollte jemand, der ein Grundstück besitzt, die Chance haben, dieses mit einem Fahrzeug zu erreichen. Um dies auch unter schwierigen Voraussetzungen zu ermöglichen, hat der Gesetzgeber das sogenannte Notwegerecht geschaffen. Nachbarn müssen unter Umständen selbst dann, wenn sie dies eigentlich nicht wollen, eine Durchfahrt ermöglichen. Aber wie weit reicht dieses Notwegerecht? Damit mussten sich die höchsten deutschen Richter auseinandersetzen. Der Fall drehte sich um ein Grundstück, das auf der einen Seite zwar öffentlich anzufahren war. Jedoch führte von dort aus eine steile Treppe zum Anwesen. Auf der anderen Seite musste ein fremdes WEGGrund-stück durchfahren werden, um dann problemlos mit dem PKW zum Haus zu gelangen. Diese Nachbarn wollten allerdings das Passieren auf ihren Wegen nicht länger erlauben. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS durften sie das Notwegerecht verweigern. Denn nach Ansicht des BGH gibt es nämlich im Normalfall keinen Anspruch, unmittelbar vor das Haus fahren zu können. Entscheidend sei es, an das Grundstück selbst heranzukommen - in einer Entfernung, von der aus man etwa Einkaufstaschen zum Eingang tragen könne. Das müsse ausreichen. Quelle: WohnArt 09/2016 (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VZR 116/15)

RECHT & STEUERN

Nr. 165 / November 2016

Zu lange saniert

Fiskus verweigerte die Anerkennung von Werbungskosten Grundsätzlich ist der Staat bereit, beim Erwerb einer Immobilie und anschließend geplanter Vermietung einen guten Teil der entstehenden Ausgaben als Werbungskosten anzuerkennen. Allerdings muss diese Absicht, Einkünfte zu erzielen, auch irgendwann erkennbar sein. Kommt es jahrelang nicht zu entscheidenden Fortschritten, dann kann der Fiskus nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Anerkennungverweigern. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 46/13)

Der Fall:

Ein Investor hatte ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen erworben. Allmählich zogen die Mieter aus, damit eine Renovierung möglich wurde. Doch nach dem völligen Leerstand verstrichen etliche Jahre, ohne dass mit der entkernten Immobilie etwas vorangegangen wäre. Für die Jahre drei bis acht nach dem Leerstand wollte der Eigentümer Werbungskostenüberschüsse geltend machen, was das zu-

ständige Finanzamt mit Hinweis auf die überlange Sanierungsdauer ablehnte.

Das Urteil:

Der Bundesfinanzhof stimmte der Einschätzung des Fiskus zu. Werbungskosten könnten nur so lange in Anspruch genommen werden, so lange man erkennen könne, dass der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Erzielung von Einkünf-

ten nicht aufgegeben habe. Genau dieser Verdacht müsse allerdings hier entstehen. Selbst unter Maßgabe eines großen Beurteilungs- und Entscheidungsspielraumes könne man hier keine Fortschritte sehen. Die nötigen Bemühungen um eine sachgemäße Sanierung und die anschließende Vermietung fehlten. Quelle: WohnArt 09/2016

Tatsächliche Größe entscheidet

Bei Mieterhöhungen zählt letztlich die wahre Quadratmeterzahl Immer wieder kommt es vor, dass die im Mietvertrag genannte Größenangabe für eine Wohnung falsch ist. Häufig werden zu viele Quadratmeter genannt, manchmal auch zu wenige. Nun wurde nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS höchstrichterlich entschieden, wie mit einer solch irrtümlichen Zahl im Falle einer späteren Mieterhöhung umzugehen ist. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 266/14)

Der Fall:

Im Vertrag für eine Mietwohnung war lediglich von einer Wohnfläche von 156,95 Quadratmetern die Rede, obwohl die tatsächliche Größe des Objekts 210,43 Quadratmeter betrug. Diese Differenz spielte zunächst keine Rolle, keine der Parteien thematisierte sie. Im Zuge einer späteren Mieterhöhung beschloss der Eigentümer jedoch, bei der Berechnung des Mietzinses erstmals die wahre Größe zu Grunde zu legen. Ob und in welchem Umfang er das durfte, darüber wurde in mehreren Gerichtsinstanzen gestritten.

Das Urteil:

Die BGH-Richter stellten in ihrer Entscheidung fest, dass sich der Vermieter im Falle einer Mieterhöhung an der tatsächlichen Größe der Wohnung orientieren dürfe. Allerdings müsse er trotzdem die gesetzlich vorgesehene Kappungsgrenze einhalten, könne also den Preis nicht unbegrenzt nach oben treiben. In diesem Urteil verabschiedeten sich die Juristen auch von der bis dahin praktizierten Toleranzgrenze, die eine Abweichung der Wohnungsgröße von zehn Prozent vorsah. Darauf legte der Senat Quelle: WohnArt 09/2016 Wert, auch wenn es den konkreten Fall nicht betraf.

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