HWG Mitteilungsblatt 173

Nr. 173 | November 2018

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Geburtstagskaffee 3. November 2018 Aus dem Verein – Geburtstagskaffee – Vortrag Energieeinsparung Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aktuell & Immobilien – – – –

Einleuchtende Ideen Flexibilität in der Garage Brandschutz Sicherheit im Eigenheim

Energie & Haustechnik – Gut gelüftet – Wärmepumpe

Recht - Steuer - Urteile – Mieterhöhung – Streitschlichtung – Sofortiger Schadensersatz – Schwarzbau im Garten – Vorsicht an der Grenze

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AUS DEM VEREIN

Nr. 173 / November 2018

Termine 2018

Geburtstagskaffee am Samstag den 3. November 2018 um 15:00 Uhr im Hotel zum Röddenberg Im Mittelpunkt steht der Vortrag

"Energieeinsparung" Der Verein lädt dazu bei Kaffe und Kuchen ein.

Wohnräume müssen der Landesbauordnung entsprechen Viele Bauherren schieben den Dach- oder Kellerausbau auf für später. Schließlich muss nicht alles mit dem Einzug picobello und fertig sein. Mitunter wird das Dach erst ausgebaut, wenn die Kinder größer sind und sich ein eigenes Reich wünschen. Dann aber muss das Dach auch als Wohnraum genehmigt sein, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Je nach Bundesland schreiben die Landesbauordnungen (LBO) zum Beispiel unterschiedliche Mindesthöhen für Wohnräume vor. Auch ein zweiter Fluchtweg ist nötig. Mancherorts muss für die neue Wohnung ein zusätzlicher Stellplatz

nachgewiesen werden. Wichtig wird das alles schon dann, wenn die eigenen Kinder unterm Dach hausen und nicht erst, wenn der Wohnraum dort offiziell vermietet wird, beispielsweise an eine Pflegekraft. Die baurechtlichen Bedingungen müssen mit dem Beginn der jeweiligen Nutzung erfüllt sein.

Bauherren, die ihre Dach- oder Kellerräume später einmal bewohnen oder vermieten möchten, sollten sie von Anfang an entsprechend planen, genehmigen lassen und bauen. Sie sparen sich damit später unter Umständen viel Ärger.

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

BEWEGUNGSMELDER

Willkommen zuhause: Bewegungsmelder sorgen automatisch für Sicherheit. Moderne LED-Leuchten lassen sich sogar per Funk vernetzen und zu einer Gruppe zusammenschalten.

Einleuchtende Idee

Mit Bewegungsmeldern rund ums Haus die Sicherheit erhöhen Morgens im Dunkeln das Haus verlassen und erst zurückkommen, wenn es bereits wieder dunkel ist: Wenn die Tage immer kürzer werden, sorgen Leuchten für die gewünschte Behaglichkeit - nicht nur im Haus, sondern erst recht im Außenbereich.

Bevor Stufen am Hauseingang oder der Weg von der Garage zum Haus mangels Licht zur Stolperfalle werden, sollte man hier nachrüsten. Besonders bequem und dabei noch energiesparend sind LED-Außenleuchten, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet sind.

Nie mehr im Dunkeln stehen

Mit einem Bewegungsmelder stehen die Hausbewohner nie im Dunkeln und sparen gleichzeitig noch Energiekosten, da das Licht nicht

Sicher beleuchtet auf Schritt und Tritt: Pollerleuchten mit Bewegungsmelder weisen den Weg durch die Dunkelheit.

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

länger brennt als wirklich nötig. Bei Bedarf schaltet es sich in Sekundenschnelle von selbst ein. Praktisch ist das automatische Licht auch, wennman gerade volle Einkaufstüten in den Händen hat und den Lichtschalter ohnehin nicht betätigen könnte.

Neben dem Schutz vor Fehltritten erhöhen Lichtquellen rund ums Haus aber auch die Einbruchsicherheit: Welcher Ganove möchte schon gerne mitten im Rampenlicht stehen? Da neben der Funktionalität allerdings auch die Optik zählt, bieten Hersteller wie etwa Theben eine große Auswahl energiesparender LED-Außenleuchten in verschiedenen Designs und Größen. Besonders empfehlenswert sind dabei witterungsbeständige und rostfreie Aluminiumgehäuse. Wichtig ist für die Außenmontage eine entsprechende

Schutzart der Leuchte sowie ein Erfassungsbereich, der an den Anwendungsbereich und die bauliche Situation angepasst ist.

Mehrere Leuchten zu Gruppen vernetzen

Für die verschiedenen Bereiche rund ums Haus gibt es jeweils geeignete Leuchten. An Hausfassaden und der Garage etwa macht das massive Aluminiumgehäuse der "theLeda D" eine gute Figur.

Für Stufen und Wege eignen sich wiederum Pollerleuchten, die mit ihrem Leuchtbereich für mehr Trittsicherheit sorgen. Besonders praktisch ist die Möglichkeit, mehrere Geräte komfortabel per Funk zu vernetzen. Wird eine Bewegung erkannt, schaltet sich die Beleuchtung an allen vernetzten

Meldern ein - ein großer Vorteil in punkto Sicherheit und Komfort. Zur möglichst einfachen Bedienung sind die LED-Leuchten auch mit einer passenden Fernbedienung und der dazugehörigen App fürs Smartphone steuerbar. Mehr Informationen und eine individuelle Beratung gibt es im Elektrohandwerk vor Ort.

Quelle: WohnArt 10/2018

Beim Altbaukauf auch Sanierungskosten einkalkulieren über, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten. Die Modernisierung von Altbauten kommt nach VPB-Erfahrung immer teurer als Laien ahnen. Je älter die Immobilie ist, umso höher liegen diese notwendigen Investitionen. Ab wann sich Abbruch und Neubau lohnen, können erfahrene Sachverständige einschätzen. Denn auch der Abbruch und die Entsorgung der alten Baustoffe gehen inzwischen ins Geld.

Auf dem Markt werden aktuell viele Immobilien aus den späten 1950er und 1960er Jahren angeboten. Diese Immobilien haben Vorzüge und Nachteile. Als Minuspunkte werten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) zum Beispiel die oft veraltete Haustechnik und schlechte Wärmedämmung. Als Bonus verbuchen Besitzer meist die Lage: im Grünen und dabei doch zentrumsnah sowie infrastrukturell bestens angeschlossen. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte sich Zeit nehmen und das Objekt vor dem Kauf unbedingt vom Sachverständigen begutachten lassen. Nur so erhalten Käufer verlässliche Auskunft dar-

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

Mehr Flexibilität in der Garage

Tore mit zwei Flügeln schaffen zusätzlichen Spielraum für Freizeit und Hobby

WOHNEN

Gartenliebhaber deponieren hier Rasenmäher, Heckenschere und weitere Gerätschaften. Die ganze Familie stellt ihre Fahrräder ab.

Und so mancher macht aus der Fläche sogar einen Hobbyraum. In jedem Fall dienen Garagen nicht alleine dazu, das Auto zu parken.

Gerade wenn das Eigenheim über keine Unterkellerung verfügt, ist die zusätzliche Absteilfläche hoch willkommen. Wer sich häufiger in der Garage aufhält oder schnell mal rein- und raushuschen möchte, sollte dies am besten schon bei der Planung berücksichtigen.

Schneller Zutritt in die Garage

Soweit es das Grundstück möglich macht, ist es allemal sinnvoll, die Garage einige Meter länger zu planen und somit genügend Freifläche vorzusehen - so kommen sich später Autos, Regale und Fahrräder nicht gegenseitig in die Quere. Bei der Planung der Garage sollten der

eigene Bedarf und die Nutzungsgewohnheiten berücksichtigt werden. Wenn absehbar ist, dass die Bewohner häufiger die Garage betreten werden, ohne dass jedes Mal das Auto bewegt wird, sind etwa Sektionaltore mit Schlupftüren, Garagen-Nebentüren oder zweiflügelige Tore interessante Alternativen. Die Türen oder eine der beiden Torhälften sind schnell geöffnet, um etwa das Rad oder ein Werkzeug aus der Garage zu holen.

Das ist praktischer als Torvarianten wie Schwingtore oder Rolltore, die dazu jedes Mal komplett geöffnet werden müssten. Entsprechende Türen und Tore gibt es in verschiedenen Größen, Farben und Varianten.

Auf Einbruchschutz und Wärmedämmung achten

Für die Nutzung von Nebengebäuden als Lagerraum, für Hobby oder Freizeit sind etwa die DuoPort-Drehflügeltore von Novoferm

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zugeschnitten. Wahlweise können beide Flügel oder auch nur der Gangflügel geöffnet werden - ganz nach Bedarf. Und da neben teuren Fahrrädern und Gartengeräten häufig viel potentielles Diebesgut hinter solchen Toren lagert, verfügt das Tor optional über eine einbruchhemmende Ausstattung. Öffnungsbreiten der Toranlage von 1,75 Meter bis 2,50 Meter sind möglich, auf Wunsch lassen sich auch Verglasungen für mehr Tageslicht einfügen. Praktisch, wenn die Garage auch als Hobbyraum oder private Werkstatt dient: Die hohe Wärmedämmung mit einem 45 Millimeter dicken Hartschaumkern sorgt dafür, dass man sich hier selbst bei kühlen Außentemperaturen über längere Zeit aufhalten kann.

Quelle: WohnArt 08/2018

Fachbetrieb der Innung Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a Mitglied im Fachverband 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de

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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12).

Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein

Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam.

Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

BRANDSCHUTZ

Hausbesitzer können jetzt noch mehr für die Sicherheit der Bewohner tun. Ein nicht brennbares Sockelsystem ist die optimale Ergänzung zu dem vollmineralischen, ebenfalls nicht brennbaren WDV-System von Weber an der Fassade.

Brandschutz vom Sockel bis zum Dach Die gesamte Gebäudehülle mineralisch dämmen Wenn es um Brandschutz geht, sind vollmineralische Wärmedämm-Verbundsysteme auf Basis von Mineralwolle die erste Wahl. Ihre Komponenten Dämmstoffplatten, Klebe- und Armierungsmörtel sowie Unter- und Oberputz - sind so wenig brennbar wie ihre Hauptbestandteile: Sand und Gesteine wie Basalt, Kalkstein oder Dolomit. Normales Mauerwerk kann problemlos mit einem solchen System gedämmt werden.

Etwas anders sieht es bei Kelleraußenwänden aus, die im Erdreich eingebunden sind. Hier ist aufgrund der besonderen Anforderungen an den Feuchteschutz eine Ausführung mit Mineralwolle-Dämmplatten nicht möglich.

Bislang werden im Perimeter- und Sockelbereich daher praktisch ausschließlich Systeme auf der Basis von expandiertem Polystyrol (EPS)

eingesetzt. Diese bieten einen guten Wärme- und Feuchteschutz, sind aber brandschutztechnisch ein Kompromiss. Nun bietet der Baustoffhersteller Saint-Gobain Weber mit einem Sockelsystem auf Basis von Schaumglas auch für diesen sensiblen Bereich eine mineralische, nicht brennbare Alternative.

Als Dämmstoff wird Foamglas W+F des Herstellers Deutsche Foamglas GmbH verwendet. Die Platten werden mit einem eigens entwickelten Systemkleber auf dem Mauerwerk verklebt und dann mit einem speziellen System von Weber armiert.

Schaumglas besteht aus einer hermetisch geschlossenen Struktur aus Glaszellen, die den Platten hohe Druckfestigkeit und Formstabilität verleiht.

meschutz. Schaumglas wird überwiegend aus Altglas hergestellt.

Beim Rückbau kann es wie andere mineralische Baustellenabfälle unproblematisch entsorgt werden.

In Kombination mit dem vollmineralischen Wärmedämm-Verbundsystem weber.therm A 100 ist das neue Sockelsystem somit eine nachhaltige Lösung, die zugleich höchsten Brandschutz bietet. Eine Sockeldämmung aus Schaumglas kostet zwar mehr als eine auf Basis von EPS, doch da die Fläche begrenzt ist, bleibt der Aufpreis auf die Gesamtbaukosten einer Fassade sehr moderat. Dafür hat der Bauherr die Gewiss-heit, sein Haus rundum brandsicher gedämmt zu haben.

Das Material ist nicht brennbar Zudem ist es unempfindlich gegen Feuchtigkeit und garantiert sicheren, lang anhaltenden Wär-

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Quelle: WohnArt 09/2018

AKTUELL

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Weil die Sicherheit im Eigenheim wichtig ist Gitter schützen

Etwa alle vier Minuten ereignet sich irgendwo in Deutschland ein Einbruch. Einbrecher wählen immer den Weg des geringsten Widerstandes, denn Zeit ist bei einem Einbruch kostbar. Jeder zweite Einbrecher findet durch Fenster oder Terrassen- oder Balkontür Zugang. Einfache mechanische Sicherungen wie schmiedeeiserne Fenstergitter rauben Einbrechern Zeit und Nerven und damit auch das Interesse an einem Einbruch.

Jedes Haus, jedes Büroge-bäude, jedes andere Firmengebäude, jede Schule und jeder Supermarkt hat Fenster. Und jedes dieser Gebäude und jedes dieser Fenster lockt Einbrecher an und gehört somit extra gesichert. Sei es durch einbruchsicheres Glas, durch spezielle Verriegelungen, durch intern angebrachte zusätzliche Sicherungshaken oder durch Fenstergitter. Die zuletzt erwähnten Fenstergitter sind im Grunde eine sehr einfache Angelegenheit und doch sehr effektiv.

Einbruchsichere, schmiedeeiserne Gitter vor den Fenstern, ganz be-

sonders im Erdgeschoss sind fest mit Fenster oder besser noch mit dem Mauerwerk verbunden und bilden eine unüberwindbare Barriere. Um Fenstergitter zu überwinden, bedarf es schon einiger Zeit und Anstrengung, die die Einbrecher einfach nicht investieren kön-

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nen oder wollen.

Abschreckende Wirkung

Kurz gesagt: Fenstergitter wirken von vornherein abschreckend. Die Diebe werden es nicht versuchen und weiterziehen. Aber Gitter vor den Fenstern sind nicht wirklich

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Heiße Sommertage? Dank Haushüter sind die Pflanzen gut versorgt. Foto: Depositphotos

schön, oder? Doch, sie können schön, ja sogar der Hingucker des Hauses sein. Spezialisten, die Zäune, Tore und Fenstergitter herstellen, sind wahre Meister ihres Handwerks und den Gestaltungsmöglichkeiten sind keine Grenzen gesetzt. Individuelle Einzelanfertigungen oder verschnörkelte Rosetten sind keine Seltenheit, und ganz nebenbei wird so eine Sicherheitsvorkehrung getroffen. Häuser mit Fenstergittern müssen nicht wie Gefängnisse aussehen! Aller-

dings sind derartige handgefertigte schmiedeeiserne Fenstergitter nicht ganz billig, aber sie halten ein Leben lang und noch länger. Aber auch hier gibt es industriell gefertigte Varianten, die den gleichen Schutz bieten und auch für jedermann erschwinglich sind.

dere gewerblich genutzte Häuser, aber auch für das schmucke Eigenheim können sie die optimale Lösung sein, um Sicherheit, finanzielle Möglichkeiten und gutes Aussehen unter einen Hut zu bringen.

Die optimale Lösung vom Fachmann

Besonders geeignet sind Fenstergitter für Fabrikgebäude und an-

Quelle: WohnArt 08/2018

Kein Ticket für den Traumurlaub Fake-Shops im Internet locken ihreOpfermit vermeint-lich unschlagbar günstigen Preisen.

Wer bestellt, wird abgezockt das Bestellte kommt meist nicht an. Diese Masche wenden Betrüger nun auch bei Flugtickets an.

Scheinbar seriöse Reiseanbieter verkaufen gefälschte Flugtickets. Die Betroffenen bezahlen, aber bleiben am Boden. Alle, die gerne im Internet Ihr Ticket für den Traumurlaub lösen wollen, sollten einige Sicherheitsempfehlungen der Polizei beachten.

Online-Shops bieten neben einer großen Produktpalette auch bequeme Bestellmöglichkeiten für jedermann. Doch hinter dem OnlineHändler können sich auch Betrüger verbergen, die mit so genannten Fake-Shops (gefälschte OnlineShops) Online-Einkäufer abzocken wollen.

Fake-Shops, also gefälschte Internet-Verkaufsplattformen, sind auf den ersten Blick schwer zu erkennen. Sie sind teilweise Kopien real existierender Websites, wirken da-

her seriös und lassen beim Käufer selten Zweifel an ihrer Echtheit aufkommen. Das ist das Ziel der Betrüger: Mit aus dem Internet kopierten Produktbildern und Informationen, professionell aufge-machten AGBs (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) und einem gefälschten Impressum wollen diese das Vertrauen der Online-Shopper gewinnen und sie so zum Kauf animieren. Ein weiteres Lockmittel ist der scheinbar besonders günstige Preis des gesuchten Produkts.

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Fortsetzung auf Seite 13

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

Hat ein Kunde angebissen und Ware bestellt, sind die Betrüger am Zug. Sie verschicken entweder minderwertige Ware zu einem überhöhten Preis oder liefern nach einer Vorauszahlung das Produkt gar nicht. Denn sie haben es einzig auf das Geld der Opfer abgesehen - die im Internet angebotene Produktpalette existiert nicht. Oft täuschen Sie sogar Lieferschwierigkeiten vor, um Betroffene daran zu hindern, bereits getätigte Überweisungen rückgängig machen zu können. Da die Täter aus dem Ausland agieren, ist das Löschen solcher Fake-Shops oft umständlich und langwierig.

Die Betrüger können daher über viele Wochen hinweg, ahnungslose Online-Einkäufer um ihr Geld bringen. Deswegen sollte jeder bei einer Einkauftour im Netz folgende Tipps der Polizei befolgen.

Tipps gegen Betrug beim Online-Kauf

l Keine Spontankäufe: Bevor Sie ein Produkt in den Warenkorb eines Online-Shops legen, sollten Sie den Preis des Produkts bei anderen Anbietern wie dem Händler vor Ort vergleichen. Denn Betrüger locken ihre Opfer mit unwahrscheinlich niedrigen Preisen. l Informieren Sie sich: Geben Sie den Namen des Online-Shops in eine Suchmaschine ein, dadurch können Sie negative Erfahrungen anderer Kunden herausfinden und müssen sich nicht auf die Versprechungen der Shop-Betreiber verlassen. In vielen Selbsthilfeforen erfahren Sie ebenfalls, ob Ihr gewählter Online-Händler unseriöse Geschäftspraktiken anwendet. l Verbraucherzentrale hilft: In der Regel führt auch ein Anruf bei einer Verbraucherzentrale zur gewünschten Information über einen Online-Händler.

l Wählen Sie sichere Zahlungswege: Der Kauf auf Rechnung kann vor Betrug durch Fake-Shops schützen.

Getätigte Überweisungen können jedoch allenfalls kurzfristig rückgängig gemacht werden. Beim Lastschriftenverfahren können vorgenommene Abbuchungen noch nach einigen Tagen storniert werden. Nutzen Sie beim Onlinekauf keine Zahlungsdienste wie Western Union, paysafe oder Ukash. l Kein Einkauf bei Zweifel: Wenn Sie sich unsicher sind, kaufen Sie am besten gar nicht im gewählten Shop. Sie sollten das gewünschte Produkt nur beim Händler Ihres Vertrauens erwerben.

ren Online-Kauf: Ob Kaufvertrag, Bestellbestätigung oder E-Mails, bewahren Sie alle Belege für Ihren Kauf auf. Drucken Sie diese aus. l Erstatten Sie Anzeige bei der Polizei: Mit den gesicherten Unterlagen sollten Sie sich möglichst sofort an die Polizei wenden und Strafanzeige erstatten. Auch wenn die strafrechtliche Verfolgung von Tätern schwierig ist, weil diese aus dem Ausland agieren, sollten Sie sich nicht von einer Anzeige abbringen lassen. Nur dann können Löschungen von Fake-Shops konsequent vorangetrieben werden.

Was tun, wenn man Opfer geworden ist

l Sollten Sie bereits Geld für Ihren Kauf überwiesen haben, informieren Sie sich umgehend bei Ihrer Bank, ob Sie die Zahlung rückgängig machen können. Dies ist innerhalb eines bestimmten Zeitraums in der Regel noch möglich.

Bei anderen Zahlungsarten (bspw.

Bargeldtransfer) kontaktieren Sie sofort den Dienstleister und lassen ihn die Transaktion stoppen.

Quelle: WohnArt 09/2018

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Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam.

Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AKTUELL

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Beim Dämmen kein Geld verschenken

Im Dschungel der Fördermöglichkeiten kann man sich schnell verlaufen

Bevor die Dämmung und Sanierung der Fassade beginnt, sollten sich Hauseigentümer umfassend zu allen Fördermöglichkeiten beraten lassen.

Das wäre ärgerlich: Da hat man gerade die Fassade des Hauses umfassend saniert und wärmegedämmt, aber stellt nur wenige Wochen später fest, dass die eigene Kommune einen Zuschuss zur Modernisierung gezahlt hätte. Nachdem die Arbeiten bereits fertiggestellt sind, ist jedoch kein Antrag mehr möglich - und der Hauseigentümer hat einen vierstelligen Betrag verschenkt. Angesichts der Vielzahl an Fördermöglichkeiten auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene ist dies kein Einzelfall: Laien ist es kaum möglich, im Förderdschungel den Überblick zu behalten.

Tausende Fördermöglichkeiten bundesweit

Die KfW Bankengruppe sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sind als Anlaufstellen für Zuschüsse oder

zinsgünstige Darlehen allgemein bekannt. Weniger verbreitet ist die Information, dass auch zahlreiche Bundesländer, Kommunen und Energieversorger eigene Fördertöpfe haben. Und zwar in großer Zahl: Derzeit gibt es bundesweit 3.350 Förderprogramme für energetische Maßnahmen an Gebäuden, das hat ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) ergeben. „Vor der energetischen Sanierung keine umfassenden Informationen einzuholen, kann somit bares Geld kosten", unterstreicht Ralf Pasker, Geschäftsführer des Fachverbandes Wärmedämm-Verbundsysteme (FV WDVS).

Die Beratung durch unabhängige Experten ist gleich in mehrfacher Hinsicht von Vorteil, so Ralf Pasker weiter: „Der Fachmann kann zu För-

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dertöpfen beraten, vor allem aber wird er zunächst eine Bestandsanalyse des Hauses vornehmen und so individuell sinnvolle Maßnahmen zur energetischen Sanierung vorschlagen." Erst mit diesem konkreten Fahrplan ließe sich dann auch recherchieren, welche Zuschüsse in Frage kommen. Die grundsätzliche Empfehlung an Altbaueigentümer lautet, sich nicht nur auf die KfWFörderung zu verlassen, sondern regional vorzugehen. „Es lohnt sich, gezielt in den jeweiligen Kommunen oder Landkreisen nach der Förderung der energetischen Sanierung zu fragen", so Pasker weiter.

Das Angebot reiche hier von der Unterstützung bei ThermographieAufnahmen bis zur Vermittlung von Energieberatern.

Quelle: WohnArt 10/2018

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Fachbetrieb

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Mitglied im Fachverband

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22 - 0, Fax•(0 55 22) 90 22 - 90 tel.die Vereinbarung Die Tatsache, dass man in früde Versammlung der Eigentümer in die Wohnung ausreichend Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein heren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar 0175 / 6677227 enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich. nichts daran.

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AKTUELL

Nr. 173 / November 2018

Der Verband der Fußwegreinigungs-Unternehmer e. V. informiert:

Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoirzu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen.

Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.

Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem

darauf stehenden Haus ausgehen können - und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses.

Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen - und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen.

Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen. Solche „Bu-

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ckelpisten" sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.

Für den Fall der Fälle rät die ARGE Baurecht zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Hausund Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt.

Grundsätzlich stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

Quelle: WohnArt 10/2018

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 173 / November 2018

Gut gelüftet vom Keller bis zum Dach

Mit einer Solarlüftung Feuchtigkeitsproblemen im Haus vorbeugen Ganz unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder einen sanierten Altbau handelt: Eigenheime, die den heutigen energetischen Anforderungen entsprechen, sind so dicht, dass die natürliche Lüftung fast vollständig entfällt.

Umso wichtiger ist ein regelmäßiges Lüften, erläutert BauenWohnen-Autor Martin Blömer von der Ratgeberzentrale: „Der Luftaustausch ist unerlässlich für ein gesundes Raumklima, aber auch, um einer zu hohen Luftfeuchtigkeit und damit drohenden Schäden an der Bausubstanz vorzubeugen."

Wer dazu nicht permanent die Fenster weit aufreißen und wertvolle Wärmeenergie vergeuden will, findet heute bequeme Alternativen wie etwa eine Solarlüftung.

Schluss mit muffig-feuchten Bedingungen im Keller

Der „solare Hausmeister" macht sich auf einfache Weise die Kraft der Sonne zunutze: Frischluft wird im Kollektor vorgewärmt und anschließend komfortabel im Raum verteilt - ohne dass sich die Bewohner noch um etwas kümmern müssten. Dabei bieten Hersteller wie Grammer Solar für die unterschiedlichsten Anforderungen vom Dach bis zum Keller passende Lösungen, wie das Eigenheim einer Familie aus dem brandenburgischen Landkreis Spree-Neiße zeigt.

Schon seit geraumer Zeit bewährt sich hier eine Anlage für die Kellerlüftung: Die Solarlüftung führt angenehm vortemperierte Frischluft nach innen. Ein Abluftventilator, der über einen Feuchtigkeitssensor angesteuert wird, befördert verbrauchte Luft wieder nach außen.

Das Resultat: Die Luftfeuchtigkeit im Untergeschoss hat sich spürbar verringert, die früher muffig-feuch-

Die solarerwärmte Frischluft strömt sanft über unauffällige Lufteinlässe - wie zum Beispiel hier unter der Decke - in den Raum und schafft ein gesundes Wohnklima.

ten Bedingungen gehören der Vergangenheit an und ermöglichen nun auch die Lagerung von feuchtigkeitsanfälligen Gegenständen wie Schuhe, Kleidung oder Bücher.

Energieeffizient lüften auch im Obergeschoss

Als nun der Ausbau des Dachgeschosses anstand, entschied sich der Hausherr ebenfalls für eine solare Lüftung. Das Spitzdach wurde neu eingedeckt und wärmegedämmt. Darunter befindet sich ein gemütliches Gästezimmer, das energieeffizient mit Sonnenkraft belüftet wird. Die Bewohner sind vollauf zufrieden: Sie sparen Heiz-

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kosten insbesondere in der Übergangszeit, da der Kollektor für vorgewärmte Luft sorgt und somit die Heizung häufig ausgeschaltet bleiben kann. Neben gesundem Raumklima sowie Schutz vor Feuchtigkeit und Schimmel lässt sich mit einer Solarlüftung auch noch bares Geld sparen. Noch leichter fällt die Entscheidung, da der Einbau einer Anlage staatlich gefördert wird.

Unter www.twinso-lar.de gibt es mehr Informationen zu der ausgeklügelten Technik und den finanziellen Zuschüssen.

Quelle: WohnArt 10/2018

Ausweichstudio in der Oderstraße 47 wird gut angenommen

Küchenstudio Hattorf läd ein: Neueröffnung am 29. September

Als musterhaus küchen Fachgeschäft steht Küchenstudio Hattorf für erstklassigen Service, perfekte Beratung, individuelle Planungen und beste Qualität.

Das Ausweichstudio nebenan in der Oderstraße 47 wird von den Kunden sehr gut angenommen. Es verfügt über sieben Ausstellungsküchen, Tisch-und Sitzgruppen und einen komplett ausgestatteten Workshop zur Bemusterung der Küchenfronten, Arbeitsplatten, Griffe und vieles mehr.

Neueröffnung und Tag der Küche am Samstag, dem 29.09.2018, im Küchenstudio Hattorf. In der Zeit von 9:30 bis 16:00 Uhr können die Kunden viele Informationen erhalten, getreu dem Firmenmotto „Fair in Rat und Tat“ werden die Mitarbeiter Sie gern beraten. Ab 17:00 Uhr startet dann wieder die legendäre Küchenparty, an der jeder Interessierte für eine Genießerpauschale von nur 25 € teilnehmen kann.

Hier ist zur besseren Planung eine Anmeldung erwünscht.

Alle Kunden erhalten kostenlos das aktuelle Küchenmagazin, in dem die wichtigen Themenbereiche wie Küchenplanung, Aufbewahrung, Stauraum, Technik, Spülen, Armaturen, Dunstabzug, Beleuchtung, Sicherheit und Energieeffizienz behandelt werden. Auch leckere Rezepte und Tipps sind in dem Magazin zu finden. Darüber hinaus gibt es auch wieder ein Gewinnspiel mit tollen Preisen.

In der neuen Ausstellung präsentiert das Küchenstudio 19 Musterküchen, und einen modernen Workshop mit interaktivem Beratertisch, die aktuellste Küchentechnik und Design. Natürlich ist auch hier das Thema Landhausküchen gut besetzt, also für jeden Geschmack ist etwas dabei.

Das Team vom Küchenstudio Hattorf vor dem Ausweichstudio: Kerstin Grau, Martin Unger, Ronny Koch, Wilhelm Reck, Edda Kolb-Hunaeus, Abdulkader Alasfar, Ursula Reimers, Oliver Weineck, Thomas Minde (v.l.). Es fehlen wegen der Urlaubszeit Hans Henje Heisecke, Andre Jünge, Harald Niegisch, Diane Minde

Thomas Minde und Sein Team vom Küchenstudio Hattorf laden ein: „Erleben Sie die Faszination des neuen Multitouch-Beratertisch, er verfügt über einen großformatigen Bildschirm, der eine neue Qualität der Präsen-

tation und Konfiguration von Küchen, Spülen, Armaturen und Elektrogeräten, bis hin zu detaillierten Produktvideos ermöglicht.“

Der neue Multitouch-Beratertisch mit großformatigem Bildschirm

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RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

MIETZAHLUNG

Gutschrift am 5. Werktag ist ausreichend Formularklauseln in Wohnungsmietverträgen, die - abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen - den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters generell bis zum 3. Werktag bestimmen, sind nach Auffassung des BGH unwirksam. Eine solche Klausel würde dem Mieter nämlich das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegen, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht wurden, und den Mieter damit unangemessen benachteiligen. Hat der Mieter den Zahlungsauftrag ordnungsgemäß d.h. unter Angabe der zutreffenden Bankdaten spätestens am 3. Werktag des Monats erteilt und ist auch das Konto des Mieters ausreichend gedeckt, kann der Vermieter aus einem verspäteten Zahlungseingang keine Rechte (z.B. Abmahnung, Kündigung) herleiten (BGH. Urteil v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15; LG Berlin, Urteil v.

03.03.2017, 63 S 254/16, GE 2017 S.952).

Nach der neuen Rechtsprechung des BGH zur Fälligkeit der monatlichen Mietzahlungen muss der Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats lediglich die Leistungshandlung vorgenommen d.h. seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete erteilt haben. Der Vermieter kann - entgegen der früheren Rechtsprechung - nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss.

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Mo-nats ist diese spätestens am folgenden Banktag auszuführen (§675n Abs. l S. 3 BGB) und einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben (§675s Abs.l S. 1 BGB). Daher kann der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag des Monats regelmäßig nicht erwarten.

KÜNDIGUNG

Keine Härte trotz schlechter Chancen auf dem Wohnungsmarkt Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - doppelter Hinsicht geschützt. Zum einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf ) kündigen kann. Zum anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Der Mieter kann der Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung des Mierverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§574 Abs. 1 BGB).

Eine Härte kann sich zwar insbes. auch aus einem hohen Alter oder einer langen Mietdauer ergeben. Insofern stellen allerdings weder ein hohes Alter noch eine lange Dauer des Mietverhältnisses für sich genommen noch in Kumulation eine unzumutbare Hart i.S.d. § 574 Abs.l S. 1 BGB dar (LG Itzehoe, Beschluss v.

20.12.201 3,9 S 31/13, ZMR 2014 S. 287). Hinzukommen müssen weitere Gründe z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung eines alten Menschen mit seiner Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen.

Gleiches gilt bei Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung. Eine Härte liegt zwar vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs.2 BGB). Allerdings kann eine Härte nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung in Folge der allgemein angespannten Wohnungslage gestützt werden. Auch insofern müssen zusätzliche Erschwernisse vorliegen z.B. eine besondere berufliche oder familiäre Situation.

Dementsprechend weist der BGH in einem neuen Beschluss darauf hin, dass sich eine unzumutbare Härte nicht aus dem Umstand ergibt, dass der Mieter derzeit ohne regelmäßiges Arbeitseinkommen ist, aber erst nach dem Aufbrauchen eigener Ersparnisse Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben wird und daher mangels Nachweises eines regelmäßigen Einkommens derzeit schlechte Chancen auf dem Wohnungsmarkt hat (BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 19/17, Wu 2017 S. 721).

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RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

MIETERHÖHUNG

Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung zuständigen Mietgericht klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).

Da das Gesetz für die Zustimmung des Mieters keine bestimmte Form vorschreibt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung durch den Mieter. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Schriftformklausel enthält. Auch dann kann der Mieter seine Zustimmung schlüssig erklären.

Klagt der Vermieter auf Zustimmung, obwohl der Mieter die erhöhte Miete dreimal hintereinander bezahlt und damit der Mieterhöhung schlüssig zugestimmt hat, trägt er die Kosten des Rechtsstreits (BGH, Beschluss v. 30.01.2018, VIII ZR 74/16, WuM 2018 S. 151).

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er zahlreiche Formvorschriften beachten; insbesondere muss er das Mieterhöhungsverlangen schriftlich stellen (§558a BGB). Wirksam wird die Mieterhöhung erst dann, wenn der Mieter zustimmt 8§558b Abs. 1 BGB). Diese Zustimmung bedarf jedoch nicht der Schriftform und kann daher auch konkludent d.h. durch schlüssige Handlung erfolgen z.B. durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete. Darauf hat der BGH in einem neuen Beschluss hingewiesen.

Sitmmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang der Verlangens zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung vor dem

Starker Anstieg bei Baupreisen Den stärksten Anstieg der Baupreise seit 10 Jahren mussten Bauherren von Wohngebäuden im vergangenen Jahr hinnehmen. Die Baupreise kletterten gegenüber dem Vorjahr bei konventio-nell gefertigten Wohngebäuden (nicht Fertighäuser!) um 4,1 Prozent. Hauptpreistreiber war der Kostenanstieg für Rohbauarbeiten mit 4,6 Prozent.

Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesboden

Zu wenig altersgerecht gestaltete Wohnungen

Die Deutschen leben immer länger: Prognosen zufolge könnte die Zahl der heute knapp 17 Millionen über 65-Jährigen bis 2030 um 33 Prozent steigen. Damit diese Menschen auch im Alter selbstbestimmt leben können, benötigen sie geeigneten Wohnraum. Doch daran mangelt es in Deutschland. Berechnungen des Forschungsinstituts Prognos zufolge stehen in Deutschland derzeit nur 0,7 Millionen altersgerecht gestaltete Wohnungen zur Verfügung. Bis zum Jahr 2030 müssten rund 2,9 Millionen barrierefreie Wohnungen geschaffen werden, um den Bedarf zu decken. Quelle:LBS

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RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

Die Einführung der obligatorischen außergerichtlichen Streitschlichtung in Niedersachsen

Bereits mit Wirkung zum Ol. Januar 2010 hat der Niedersächsische Landtag ein Gesetz verabschiedet, das bisher noch nicht ausreichend Beachtung gefunden hat. Es ordnete nämlich an, dass die Erhebung einer Klage vor den Gerichten erst zulässig ist, nachdem vor einem Schiedsamt als Gütestelle nach dem Niedersächsischen Schiedsgesetz ein Versuch unternommen worden ist, die Streitigkeiten zwischen den Parteien einvernehmlich beizulegen. Mit der Klage ist in diesen Fällen eine vom Schiedsamt ausgestellte Bescheinigung über einen erfolglosen Einigungsversuch einzureichen. Erfolgt die nicht, wird die Klage als unzulässig zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten der verfrühten Klage.

Welche Fälle werden hiervon erfasst?

Zum einen geht es um Fälle, die in dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz geregelt sind, also alle Fragen der Grenzabstände von Pflanzen, der Errichtung von Zäunen, Grenzeirichtungen und Bauten im Grenzbereich. Kommt es im Rahmen des nachbarlichen Verhältnisses oder überhaupt zu einer Verletzung der persönlichen Ehre, die nicht in Presse oder Rundfunk begangen worden ist, ist dies ebenfalls ein Fall für die Streitschlichtung. Aus dem Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches sind die Fälle des § 910, also des Über-

hangs und Uberwachsens von Wurzeln und Zweigen von Bäumen erfasst, Streitigkeiten wegen herüberfallender Früchte im Sinne von § 91 1 BGB und Fragen des Grenzbaumes gemäß § 923 BGB. Das allgemeine Gleichbehandungsgesetz enthält in den §§ 19, 20 und 21 ebenfalls Regelungen, die im Sinne eines zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots nach dem Streitschlichtungsgesetz in Zukunft behandelt werden müssen. Hier geht es also um die Benachteiligung von Personen hinsichtlich der Rasse oder ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts oder Religion u.a.

Verfahrensmäßig ist die obligatorische Streitschlichtung jedoch nur erforderlich, wenn die Parteien in Niedersachsen in dem selben Landgerichtsbezirk oder aneinander angrenzenden Amtsgerichtsbezirken eine Wohnung oder ihren Sitz oder eine Niederlassung haben. Sie ist ferner nicht erforderlich, wenn die Parteien einvernehmlich versucht haben, den Streit vor einer anderen, von der Landesjustizverwaltung anerkannten Gütestelle oder einer sonstigen Gütestelle beizulegen, die ebenfalls außergerichtliche Streitlegung betreibt.

Für die obligatorische Streitschlichtung ist das Schiedsamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk die An-

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tragsgegnerin oder Antragsgegner seine Wohnungen, den Sitz oder die Niederlassung hat. Scheitert der Schlichtungsversuch, so ist eine Bescheinigung zu erstellen, die den Namen und die Anschrift der Parteien enthält, die Angaben über den Gegenstand der Streitigkeit und das Begehren, Angaben über den Zeitpunkt des Eingangs des Antrags und Angabe des Ortes und Datum der Ausstellung.

Die Schlichtung ist in der Regel gebührenpflichtig. Mit 50,00 Euro kann gerechnet werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen einer obligatorischen Streitschlichtung bzw. des Vorliegens der entsprechenden Negativbescheinigung ist von Amts wegen durch den Richter zu berücksichtigen. Dieser Mangel kann in dem Klageverfahren nicht nachgeholt werden. Es muss zunächst das Streitschlichtungsverfahren durchgeführt und danach eine erneute Klage erhoben werden.

Die weiteren Details, insbesondere für die Fälle, in denen das obligatorische Streitschlichtungsverfahren nicht Anwendung findet, sind in dem Gesetz vom 17.12.2009, Niedersächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 28/2009, ausgegeben am 23.12.2009, nachzulesen.

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RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

Ein zugiges Haus

Mieter konnten wegen ständiger Luftströme eine Minderung durchsetzen Ein geringer Umfang an Zugluft muss bei einem Passivhaus mit Lüftungsanlage nach Meinung der Rechtsprechung hingenommen werden. Doch wenn es zu luftig wird, dann können die Bewohner nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Mietminderung geltend machen. (Amtsgericht Frankfurt, Aktenzeichen 33 C 1251/17)

wiesen werden, dass die Störung die Schwelle einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung überschreite.

Der Fall

Ein Paar war in eine Drei-ZimmerWohnung in einem Passivhaus gezogen - versehen mit Fußbodenheizung und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Wegen einer fehlerhaften Regulierung der Anlage und wegen ungeeigneter Luftdurchlässe zog ständig ein Strom kühler Luft durch die Räume. Insbesondere das Wohn/Arbeitszimmer und das Schlafzimmer waren betroffen. Die Fußbodenheizung schaffte es nicht, gegen diesen kalten Zug anzukommen.

Zeitweise sei es unerträglich für sie, stellten die Mieter fest. Sie hielten eine 20-prozentige Minderung ihrer Zahlungen für angemessen. Der Eigentümer verweigerte das und behauptete, es könne gar nicht be-

Das Urteil Das Amtsgericht stellte fest, bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sei „konstruktionsbedingt häufig, zumindest innerhalb eines gewissen Rahmens, mit Zugluft zu rechnen". Deswegen könne man in solchen Fällen nicht grundsätzlich von einem Mangel der Wohnung sprechen. Doch hier gehe die Belästigung „über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinaus". Von „den einschlägigen Behaglichkeitskriterien" einer Wohnung könne keine Rede mehr sein. 20 Prozent Mietminderung hielt das Gericht aber für zu hoch und sprach den Mietern lediglich zehn Prozent zu.

Quelle: WohnArt 08/2018

Sofortiger Schadenersatz

In bestimmten Fällen muss der Eigentümer keine Frist zur Beseitigung setzen Die Wohnung, die ein Mieter gerade verlassen hatte, befand sich in keinem besonders guten Zustand. Der Betroffene hatte nicht ordentlich gelüftet und geheizt, weswegen sich Schimmel gebildet hatte. Zusätzlich waren die Armaturen im Bad verkalkt und ein Heizkörper hatte einen Lackschaden.

Der Eigentümer forderte nach dem Auszug Schadenersatz. Das wies der Mieter zurück - mit der Begründung, ihm hätte zunächst eine Frist gesetzt werden müssen, die Schäden selbst zu beseitigen. Doch die höchstrichterliche Rechtsprechung

der Mietsache, „die durch eine Verletzung der Obhutspflichten des Mieters entstanden sind". Einer vorherigen Fristsetzung bedürfe es nicht, das gelte „unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht". sah das nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS anders. In dieser Konstellation sei das sofortige Geltendmachen von Schadenersatz ohne jegliche Fristsetzung möglich. Es handle es sich um Schäden an der Sachsubstanz

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(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 157/17)

Quelle: WohnArt 08/2018

RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

Schwarzbau im Garten?

Urteile deutscher Gerichte zum Themenkreis Spielhaus und Geräteschuppen Wenn jemand ein befestigtes Wohnhaus errichtet, dann weiß er in der Regel auch, dass er dazu eine Baugenehmigung benötigt und die Zustimmung der Nachbarn einholen muss. Sehr viel großzügigersehen das Menschen, wenn sie lediglich ein Spielhaus für ihre Kinder oder einen Gartenschuppen errichten. Regelmäßig streiten die Erbauer solcher Häuschen gegen Nachbarn und Behör-den, weil diese auf eine Ent-fernung der „Schwarzbauten" pochen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die sich mit dieser Problematik befas¬sen. Unter anderem geht es um Baumhäuser, „Raumhöhen" und um die Frage, ob und wann ein Hund ein festes Häuschen braucht, um tiergerecht gehalten zu werden.

Es war ein respektables Baumhaus, das Grundstücksbesitzer unter Missachtung geltender Abstandsrichtlinien an der Grenze zum Nachbarn errichteten. Das Objekt verfügte über ein Satteldach, mehrere Fenster und eine Veranda.

Nachbarn und Landratsamt vertraten die Meinung, hier handle es sich nicht mehr um ein Kinderspielgerät. Doch die Betroffenen ließen alle Fristen verstreichen, das Baumhaus zu verkleinern oder weiter vom Nachbargrundstück wegzurücken. Schließlich erging eine behördliche Abrissverfügung, die das Verwaltungsgericht München (Aktenzeichen M 9 K 15.570) bestätigte. Ein milderes Mittel als die Beseitigung sei hier nicht erkennbar, hieß es im Urteil, zumal die Erbauer jahrelang keine Kompromissbereitschaft gezeigt hätten.

Anders sieht es bei einem echten Spielhaus für Kinder aus. Hier können Nachbarn nicht ohne weiteres auf Abstandsflächen und sonstige baurechtliche Aspekte verweisen, weil diese Vorschriften nicht greifen. Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Aktenzeichen 4 K 25/08) widersprach einem Verbot gegen einen sogenannten Kinderspielturm, weil das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt werde. Dass die minderjährigen Nutzer bei der Benutzung des Turmes „Lärm" verursachten, sei hinzunehmen, denn das sei ortsüblich und in einem Wohngebiet sozial adäquat.

Ein wichtiger Hinweis für die Definition als „Spielgerät" können die

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Ausmaße des Objekts sein. Wenn der „Eintritt eines erwachsenen, normal großen Menschen" wegen der lediglich 90 Zentimeter hohen Eingangstüre nicht möglich ist, dann spricht vieles für einen sogenannten „Spielturm". Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass „kleinere und gelenkige" Erwachsene das Häuschen trotzdem betreten können. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 5 U 190/13) verweigerte die Beseitigung eines derartigen Objekts. Die Bauvorschriften des Landes träfen hier nicht zu, hieß es in der Urteilsbegründung.

Wer ein Grundstück in einer Kleingartenanlage gepachtet hat, der sollte aufpassen, welchen vertrag-

RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

lichen Bestimmungen er mit seiner Unterschrift zustimmte. Wenn darin ausdrücklich festgelegt ist, dass bauliche Anlagen nur mit Zustimmung des Verpächters errichtet werden dürfen, dann muss er sich auch daran halten. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 25 S 4/15) verurteilte einen Baumhausbesitzer zum Abriss seines Objekts, weil er beim Verpächter nicht ausdrücklich nachgefragt habe. Der Unterpachtvertrag habe genau das vorgesehen.

Wie ist eigentlich ein Gartenhaus versicherungsrechtlich zu bewerten? Diese Frage wurde am Beispiel eines Falles aus Hessen vor Gericht erörtert. Einem Grundstückseigentümer waren aus seinem Schuppen Gartengeräte im Wert von 1.300 Euro entwendet worden. Er forderte dafür Ersatz von der Hausratversicherung für sein Wohngebäude.

Die Begründung: Normalerweise lagere er das Werkzeug im Keller, konkret sei es nur im Vorgriff auf bevorstehende Arbeiten im Gartenhäuschen abgelegt worden.

Das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 47 C 374/11) überzeugte die Argumentation nicht. Bei Gartengeräten sei davon auszugehen, dass ihr Verwendungszweck hauptsächlich außerhalb der Wohnung liege, weswegen die Hausratversicherung hier nicht greife.

Ein eher seltener Fall dürfte es sein, dass jemand sein Gartenhaus auf einer Dachterrasse errichtet. Ein Wohnungseigentümer tat genau das und baute auf seiner Sondernutzungsfläche eine Holzhütte.

Andere WEG-Mitglieder fanden das nicht in Ordnung und verwiesen unter anderem darauf, dass dadurch der optische Gesamteindruck des Gebäudes beeinträchtigt werde. Das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 4 W 221 /03) schloss sich dieser Rechtsmeinung an und stellte fest: Bei der Hütte handelt es sich um eine bauliche

Veränderung, die nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer hätte errichtet werden dürfen.

Wenn ein Gartenhäuschen mehr ist als nur ein schlichtes Gebäude zum gelegentlichen Aufenthalt, vor allem während des Sommers, dann kommt behördlicherseits prinzipiell dafür auch das Erheben der Zweitwohnungssteuer in Betracht. Zumindest, wenn der Eigentümer eigentlich in einer anderen Gemeinde lebt. Ein Kleingärtner besaß einen Bungalow mit 26 Quadratmetern Grundfläche, der an die öffentliche Wasser-/Abwasserversor-gung angeschlossen war und auch über Elektrizität verfügte.

Gelegentlich übernachteten er und andere Familienmitglieder in dem Häuschen. Das alles reichte dem Verwaltungsgericht Greifswald (3 A 378/09), um von einer Steuerpflicht auszugehen.

Selbst wenn es einem Mieter gestattet ist, ein Spielhaus für Kinder im Garten aufzustellen, weil gegen keinerlei baurechtliche Vorschriften verstoßen wird, muss er doch gewisse Regeln einhalten.

Nach Über-zeugung des Amtsgerichts Flensburg (Aktenzeichen 69 C 41/15) sollte es sich dabei stets nur um eine „zeitweise Umgestal-

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tung des Gartens" handeln, „die folgenlos wieder beseitigt werden kann". Der Mieter sei verpflichtet, zum Ablauf des Vertrages „den ursprünglichen Zustand" des Anwesens wiederherzustellen. Weil der Betroffene das ausdrücklich erklärt hatte, sahen die Richter kein weiteres Problem.

Wenn Hunde dauerhaft im Freien gehalten werden, dann muss ihnen der Halter eine Hütte als sicheren Unterschlupf zur Verfügung stellen. Eine blo¬ße „Punktanbindung" an einer Leine, noch dazu unsachge-mäß angebracht, reicht nach Einschätzung des Verwaltungs¬gerichts Aachen (Aktenzeichen 6 L 23/13) nicht aus.

Der Betroffene hatte selbst über längere Zeit ohne festen Wohnsitz gelebt, in seinem Auto übernachtet und zwei Schä¬ferhunde bei Wind und Wetter draußen angeleint.

Das zustän¬dige Veterinäramt untersagte ihm das. Neben dem Fehlen einer Schutzhütte störten sich die Experten daran, dass die Leine nicht artgerecht gewesen sei (mindestens sechs Meter lang, mit Schutz gegen das „Aufdrehen" der Leine).

Quelle: WohnArt 09/2018

RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

Neues Baukindergeld Nach dem Willen der Bundesregierung sollen der Neubau oder Erwerb einer Bestandsimmobilie über 10 Jahre mit 1.200,00 Euro pro Kind und Jahr gefördert werden. Danach sind Familien, deren zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen 75.000,00 Euro und zusätzlich 15.000,00 Euro pro Kind nicht übersteigt, bezugsberechtigt. Das Baukindergeld soll rückwirkend bei Ersterwerb gezahlt werden für alle Kaufverträge/Baugenehmigungen für selbst genutzte Immobilien, die seit dem 1. Januar 2018 neu abgeschlossen oder erteilt wurden. Die Abwicklung soll über die KfW erfolgen.

Weitere Infos können über die kostenlose Servicenummer der KfW 0800 5399006 abgefragt werden.

Quelle: Pressemitteilung Bundesregierung

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RECHT & STEUERN

Nr. 173 / November 2018

Vorsicht an der Grenze!

Eigenmächtige Zaun-Neubauten können zum Problem werden letztes Wort in dieser Angelegenheit sprach.

Wer eine jahrelang allseits akzeptierte Grenzlösung zwischen zwei Grundstücken unvermittelt und eigenmächtig verändert, der muss mit rechtlichen Schwierigkeiten rechnen. Auf ein entsprechendes Urteil weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS hin. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 42/17)

Der Fall Die Grundstücke zweier Nachbarn waren durch einen Maschendrahtzaun mit einer Höhe von 65 bis 107 Zentimetern als gemeinsame Grenzeinrichtung getrennt. Doch dann errichteten die Mieter des einen Grundstücks unmittelbar hinter dem Maschendrahtzaun zusätzlich einen 180 Zentimeter hohen Holzflechtzaun, ohne zuvor eine Zustimmung der Nachbarn eingeholt zu haben. Um die Beseitigung

Das Urteil

Der zusätzliche Holzflechtzaun musste verschwinden.

Zuvor, so die BGH-Richter, habe es nur den unauffälligen Maschendrahtzaun gegeben. Nun aber sei eine besonders markante Abgrenzung hinzugekommen, die der Nachbar nicht akzeptieren müsse. Der objektiven Beschaffenheit nach diene auch der neue Zaun beiden Grundstücken, weswegen er nicht ohne Zustimmung des Nachbarn hätte errichtet werden dürfen. der „Grenzanlage" ging es in der Folgezeit durch mehrere Gerichtsinstanzen hindurch, bis schließlich der Bundesgerichtshof (BGH) ein

Quelle: WohnArt 09/2018

„Gebühr” für das Laub

Nachbar kann bei vielen grenznahen Bäumen einen finanziellen Ausgleich fordern Wer einen Garten besitzt, der muss damit leben, dass es auch mal vom Nachbargrundstück Laub herüberweht.

Das gehört einfach dazu und wird auch von den Gerichten in aller Regel so gesehen. Aber wie immer im Leben machen es der Umfang der Belästigung und die anderen Rahmenbedingungen aus, ab wann man von einer nicht mehr zumutbaren „Laubplage" sprechen muss.

Im konkreten Fall war ein Grundstückseigentümer für mehrere Bäume verantwortlich, die nach landesrechtlichen Bestimmungen den Grenzabstand verletzten. Eine Beseitigung der Bäume war wegen

des Ablaufs der entsprechenden Fristen nicht mehr durchsetzbar.

Aber immerhin gestand der Bundesgerichtshof nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in letzter Instanz den Nachbarn einen Ausgleichsanspruch für den erhöhten Reinigungsauf-wand

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durch die großen Mengen von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen zu. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 8/17)

Quelle: WohnArt 09/2018

RECHT & STEUERN

Nr. 172 / August 2018

Büro in der Küche?

Da legte der Bundesfinanzhof sein höchstrichterliches Veto ein Wenn ein Steuerzahler einen angeblich beruflich genutzten Raum unter anderem mit einer Küchenzeile ausstattet, dann steigt für ihn nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Gefahr, dass der Fiskus nichts mehr von einer Betriebsstätte wissen will und die steuerliche Anerkennung verweigert. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen III R 62/11)

Der Fall

Ein selbstständiger Steuer-fachwirt erklärte einen Raum zum Ort seiner Tätigkeit, der mit Büromöbeln (Schreibtische, Regalschränke etc.) und gleichzeitig mit einer Küchenzeile ausgestattet war. Für den Bürobereich machte er knapp 3.400 Euro steuerlich geltend. Doch damit war er weder gegenüber dem Finanzamt noch gegenüber dem

Finanzgericht erfolgreich. Beide wollten hier angesichts der Kombination Büro/Küche und der daraus folgenden gemischten Nutzungsweise nicht von anerkennungsfähigen Betriebsausgaben ausgehen.

Das Urteil

Nur wenn ein Raum „ausschließlich oder nahezu ausschließlich zur Erzielung von Einkünften genutzt wird", so der Bundesfinanzhof, könne man von einer Betriebsstätte sprechen. Es gehe darum, dass solch eine Örtlichkeit „vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungstechnischer oder -organisatorischer Arbeiten" diene. Doch hier habe man den Raum zudem nur durch das Durchqueren eindeutig privater Räumlichkeiten

erreicht. Es fehle an einer „nach außen erkennbaren Widmung" dieses Zimmers für den Publikumsverkehr?

Quelle: WohnArt 09/2018

Warmwasser auch im Sommer

Vermieter muss entsprechende Versorgung einer Wohnung sicherstellen Im Hochsommer ist es viel-leicht für viele Mieter nicht ganz so wichtig wie im Winter, jederzeit über Warmwasser aus den Leitungen zu verfügen. Trotzdem besteht ein unbedingter Anspruch darauf, der im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. So entschied es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Rechtsprechung.

(Landgericht Fulda, Aktenzeichen 5 T 200/17)

Der Fall

Eines Tages Ende Juni stellte eine Familie mit zwei Kindern (zweiund acht Jahre alt) fest, dass die Heizung in der gemieteten Wohnung nicht mehr funktionierte. Das hatte zur Folge, dass auch kein Warm-

Das Urteil

wasser mehr verfügbar war. Trotz etlicher Versuche kam keine Kontaktaufnahme zum Eigentümer zustande. Schließlich erließ das von den Mietern angerufene Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, wonach die Versorgung mit Warmwasser wiederhergestellt werden müsse. Der Eigentümer hatte zwar zwischenzeitlich für Abhilfe gesorgt, aber nun stritten beide Parteien noch um die gerichtlichen Auslagen.

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Die Mieter hätten korrekt gehandelt, stellten die Richter fest, indem sie zunächst auf verschiedenen Wegen um eine Abhilfe baten und schließlich vor Gericht zogen. „Die Versorgung mit Warmwasser hat für die Körperhygiene des Menschen erhebliche Bedeutung, zumal im Hochsommer, da der menschliche Körper bei hohen Außentemperaturen verstärkt zum Schwitzen neigt", hieß es in der Urteilsbegründung. Der Eigentümer musste Gerichtskosten und Prozesskostenhilfe in Höhe von rund 230 Euro bezahlen.

Quelle: WohnArt 09/2018

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