HWG Mitteilungsblatt 171

Nr. 171 | Mai 2018

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Was wird aus dem Kornmarkt?

Aus dem Verein

Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

– Familientag – Geschäftsbericht 2017 – Hausbesitzer

Aktuell & Immobilien – – – –

Rost den Kampf ansagen Dachgeschoss zum Leben erwecken Dachsanierung Standard war gestern

Recht - Steuer - Urteile

Energie & Haustechnik – E-Check Blitze sind gefährlich – Bad-Trend Geometrie

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Streit im Erbfalle Zwangsräumung Rabauken auf der Spur Kündigung, Rauschgift in der Wohnung

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AUS DEM VEREIN

Nr. 171 / Mai 2018

Familientag am Sonntag, 3. Juni 2018 führt uns zur Firma Christ

Alle Vereinsmitglieder mit ihren Familien sind zu unserem diesjährigen Familientag herzlich eingeladen.

Am Anger 10 in Lasfelde zum Grillen und zum Umtrunk. Es besteht auch hier die Möglichkeit für Mitglieder, die an der Betriebsbesichtigung nicht interessiert sind, direkt zum Gasthaus Dernedde in Lasfelde zu kommen. Damit die Wirtsleute planen können, sollten sich die Mitglieder, die nur zum Grillen kommen, vorher im Gasthaus anmelden (Tel.: (0 55 22) 8 23 90).

Essen und Trinken für Vereinsmitglieder ist kostenfrei.

Los geht es am Sonntag, 03. Juni 2018 um 10.30 Uhr vom Volksbank Parkplatz, Sösepromenade zur Firma Christ, An der unteren Söse 50. Die Wegstrecke beträgt 2,5 km. Für Mitglieder besteht aber auch die Möglichkeit, sich um 11.00 Uhr direkt auf dem Parkplatz der Firma Christ einzufinden. Wir werden dann ab 11.00 Uhr in zwei Gruppen – unter sachkundiger Führung – die Firma Martin Christ Gefriertrocknungsanlagen GmbH besichtigen. Die Führung wird ca.

1,5 Stunden dauern.

Der Vorstand freut sich über eine gute Beteiligung bei hoffentlich strahlendem Sonnenschein.

Ihr Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

Gegen 12.30 Uhr treffen wir uns dann in der Bahnhofsgaststätte Dernedde, Inh. Henkel,

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AUS DEM VEREIN

Nr. 171 / Mai 2018

Geschäftsbericht für die Zeit vom 5. März 2017 bis 3. März 2018 I. Allgemeine Lage Anfang 2017 war von Euphorie unter den Wirtschaftsauguren weltweit wenig zu spüren. Nachdem in den Jahren zuvor tendenziell gesunkene Energiepreise zu Kaufkraftgewinnen bei den Verbrauchern und einem spürbaren Konsumplus geführt hatten, fragte man sich nun, welche neuen Impulse die Wirtschaft stimulieren könnten – zumal die Ölpreise zum Jahresende 2016 wieder angezogen waren.

Zwar wurden für die USA bereits steigende Unternehmensinvestitionen und eine Beschleunigung der konjunkturellen Erholung erwartet, die globalen Prognosen fielen jedoch zurückhaltend aus. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) rechnet für 2017 mit einem Anziehen der Weltkonjunktur von moderaten 3,3 Prozent.

Dass sich die weltwirtschaftliche Stimmung und damit die Wachstumsprognose im weiteren Jahresverlauf deutlich aufhellten, hing mit mehreren Faktoren zusammen.

Zum einen manifestierten sich die politischen Risiken – etwa ein Siegeszug populistischer Strömungen in der Eurozone oder die angekündigte Abschottungspolitik von USPräsident Donald Trump – nicht in dem Maße wie befürchtet. Zum anderen fassten die Unternehmen auch außerhalb der USA mehr Vertrauen in die Stabilität der zyklischen Erholung – was sich an Mehrjahreshöchstständen bei den Stimmungsindikatoren und gestiegenen Investitionsausgaben ablesen ließ. Bereits im 2. Quartal 2017 trugen Investitionen in Maschinen und Ausrüstungen in etwa soviel zum Gesamtwachstum der

OECD-Staaten bei wie der private Verbrauch und der Export zusammen genommen. Das beflügelte auch den Welthandel: Investitionen, die auf globalen Wertschöpfungsketten basieren, könnten 2017 den weltweiten Warenaustausch erstmals seit 6 Jahren wieder stärker wachsen lassen als die Weltwirtschaft.

Allgemein geht man davon aus, dass die dynamische Konjunkturentwicklung im Jahr 2018 Bestand haben und über alle Wirtschaftsregionen weiter synchron verlaufen wird. Zwar dürften die Schwellenländer nach wie vor die höheren Gesamtwachstumsraten erreichen, die Wachstumszuwächse sollten sich jedoch gleichermaßen auf Industrie- und Schwellenländer verteilen. Gestützt wird dieser positive Ausblick unter anderem von wichtigen Frühindikatoren wie den Einkaufsmanagerindizes. Diese liegen für die bedeutendsten globalen Wirtschaftsregionen derzeit allesamt deutlich über der 50und teilweise sogar im Bereich der 60-Punkte-Marke, was klar für eine weitere wirtschaftliche Expansion im kommenden Jahr spricht. Insgesamt rechnet man nach einem erwarteten Plus von 3,7 Prozent im abgelaufenen Jahr mit einem Weltwirtschaftswachstum von 3,8 Prozent für das Jahr 2018.

Der Immobilienmarkt könnte auch im Jahr 2018 von einer erwartet hohen globalen Konjunkturdynamik profitieren. Das könnte insbesondere für Gewerbeimmobilien in Ballungszentren und Metropolregionen gelten. Weiteres Aufwärtspotenzial bieten das weiterhin niedrig

erwartete Zinsumfeld – das entsprechend günstige Finanzierungskonditionen gewährleistet – und das solide Wirtschaftswachstum weltweit. Ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio scheint daher weiterhin eine Möglichkeit darzustellen, um interessante Renditen erzielen zu können.

Seit dem Schock der Finanzkrise ist insbesondere in den Metropolregionen weltweit ein Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten.

Obwohl Notenbanken wie die Fed und die EZB einen allmählichen Ausstieg aus ihrer extrem expansiven Geldpolitik eingeleitet haben, könnte sich der Trend im Jahr 2018 fortsetzen. Denn die Geldpolitik dürfte im historischen Vergleich locker und die Finanzierungskonditionen trotz leicht steigender Zinserwartungen günstig bleiben.

Darüber hinaus sollte das robuste Weltwirtschaftswachstum die Immobiliennachfrage stützen – und zwar sowohl im Segment Der Wohn- als auch der Gewerbeimmobilien. So hat sich durch die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt – etwa steigende Beschäftigungszahlen und leicht steigende Löhne in Deutschland und den USA – die Einkommenssituationen vieler Menschen verbessert. Trotz der Preissteigerungen in den vergangenen Jahren sind Wohnimmobilien aufgrund der insgesamt günstigen Finanzierungskonditionen vielerorts vergleichsweise erschwinglich geblieben, was die Nachfrage hoch halten und die Preise weiter treiben könnte. Das gilt unter anderem für Deutschland, wo das Angebotswachstum aufgrund zu geringer Bautätigkeit

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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12).

Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein

Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam.

Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 171 / Mai 2018

in den Metropolen nach wie vor nicht mit der steigenden Nachfrage mithalten dürfte.

II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Wer aufmerksam durch unsere Stadt geht, wird sich die Frage stellen: wie weit geht es mit Osterode noch bergab. Jährlich zunehmende Leerstände von Gewerberaum in der Innenstadt und den Randlagen, Verwarlosung von Fachwerkhäusern insbesondere in der Oberen und Unteren Neustadt und am Rollberg zeichnen ein bedrückendes Bild. Was ist aus unserer blühenden schönen Fachwerkstadt geworden? Nach dem Anschluss des Kreises Osterode am Harz an den Landkreis Göttingen ist uns ein überheblicher, restriktiver Denkmalschutz erhalten geblieben. Überzogene und völlig überteuerte Vorgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde führen dazu dass sich Investoren aus Osterode zurückziehen und Eigentümer vieler Fachwerkhäuser nicht mehr in ihr Eigentum investieren. Das Handwerk verliert hier jedes Jahr sechsstellige Beträge. Mietwohnungen in der Innenstadt werden langfristig zu „Ladenhütern“. Überhaupt stagnieren alle Mieten in Osterode auf einem Niveau, das Investitionen in die Immobilie kaum zulässt. Hinzu kommt, dass immer mehr öffentliche Aufgaben aus Osterode abgezogen werden und die Kaufkraft, zusätzlich zu anderen Faktoren (Demografischer Wandel, Internethandel), schwächen. Auch im Altkreis Osterode ist die Stadt schon heute weit hinter Bad Lauterberg zurückgefallen. Wir sehen als Haus- und GrundeigentümerVerein diese Entwicklung mit Sorge. Schon vor 40 Jahren haben wir auf die jetzt eingetretene Entwicklung hingewiesen, wurden aber nur belächelt und unsere Vorschläge mehr oder weniger ungeprüft

zur Seite geschoben. - Die im letzten Jahr durchgeführte Aktion des „Fachwerkfünfecks“ hat zwar nicht zum Verkauf auch nur eines Hauses geführt so aber zumindest die Öffentlichkeit auf den Erhalt der historischen Innenstädte aufmerksam gemacht.

Der in Kürze erscheinende Grundstücksmarktbericht 2017 weist in einigen Bereichen höhere Grundstückswerte aus. Interessierten Mitgliedern geben wir gern Gelegenheit den Bericht während der Beratungsstunden einzusehen, sobald er uns vorliegt.

III. Die Situation unseres Vereins Durch sparsame Haushaltsführung konnte der Verein im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Gewinn erwirtschaften, der den Rücklagen zugeführt wurde. Näheres zur wirtschaftlichen Entwicklung wird Ihnen unser Schatzmeister Sven Reimer in seinem Bericht mitteilen.

Am 1. Januar 2017 hatte der Verein 669 Mitglieder. Ausgeschieden aus dem Verein sind durch Tod, Austritt oder Wegfall der Immobilie 36 Mitglieder, dem gegenüber stehen 19 Neueintritte, so dass der Verein zum 31.12.17 einen Mitgliederbestand von 652 aufweist. Wir stellen fest, dass es gelungen ist, den Verein zu stabilisieren und in diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten kaum nennenswerte Abgänge hinnehmen zu müssen. Waren es im Vorjahr noch 36 Mitglieder, die der Verein verloren hat, so hat sich die Zahl jetzt auf 17 verringert. Allen Mitgliedern danke ich an dieser Stelle für ihre Treue zum Verein.

Im Berichtszeitraum fanden 6 Vorstandssitzungen und das Gänseessen statt. In der gut besuchten JHV des Vereins berichtete Herr Schönfelder vom Sanitätshaus Sturm

über Möglichkeiten und Förderungen altersgerechten Wohnens mit oder ohne Behinderung.

Die mit über 80 Teilnehmern hervorragend angenommene Informationswanderung mit Besichtigung der Harzwasserwerke und des Sösestaudammes von innen übertraf die Erwartungen des Vorstandes. Der Abschluss bei bestem Grillwetter auf der Eulenburg tat ein Übriges. Bei unserem Geburtstagskaffee hier im Hotel zum Röddenberg brachte uns der Dipl.-Ing. Albert Schicketanz die Problematik der aktuellen und der zukünftigen Stromversorgung anschaulich dar.

In diesem Zusammenhang weist der Vorstand auf den Rahmenvertrag Strom mit der Harz Energie hin. Sie als Vereinsmitglieder können über diesen Vertrag rabattierten Strom erhalten.

Bei dem Fachwerkfünfeck 2017 hat sich der Verein aktiv beteiligt und mit zum Gelingen der Veranstaltung beigetragen.

Trotz der hohen Kosten, die eine Publikation wie unser Mitteilungsblatt verursacht, wollen wir auch weiterhin vierteljährlich über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt berichten und Ihnen kostenlos zur Verfügung stellen.

Kontakte zu den befreundeten Großvereinen halten wir über in der Regel zweimal jährlich stattfindende Besprechungen bei Hausund Grund Hannover, sowie den Austausch der jeweiligen Mitgliederzeitschriften.

Die enge Verbundenheit zu unserer Feuerwehr ist uns wichtig.

Durch regelmäßige Spenden und den Besuch von Veranstaltungen der Feuerwehr zeigen wir Präsenz.

Wer als Hauseigentümer noch kein Fördermitglied der Feuerwehr ist, sollte dies schleunigst nachholen.

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AUS DEM VEREIN Schon ab 2 Euro monatlich ist das möglich.

Den reiheholzberechtigten Mitgliedern rate ich, zumindest von Zeit zu Zeit, Brenn- oder Bauholz bei der Stadt zu beantragen. Nur so hat dieses alte Realrecht Bestand für zukünftige Generationen.

Vorstandsmitglieder haben teilgenommen: am Ball des Handwerks, am Neujahrsempfang der Stadt Osterode, an der Eröffnung des Stadtfestes und des Weihnachtsmarktes, an Veranstaltungen des Fachwerk-

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fünfecks, an Veranstaltungen der Feuerwehr, sowie des VTM. Mit einem eigenen Stand waren wir auf der Energiesparmesse in der Stadthalle präsent und Sie alle bei freiem Eintritt dazu eingeladen.

An 6 Sprechtagen im Monat steht der Verein seinen Mitgliedern mit der kostenlosen Rechtsberatung zur Seite. Diese zentrale Aufgabe des Vereins haben im Berichtszeitraum gut 300 Mitglieder genutzt.

Herzlichen Dank allen Vorstandsmitgliedern für ihre in großen Teilen ehrenamtliche Arbeit. Ihnen,

unseren treuen Mitgliedern ein Dank für die Unterstützung. Werben Sie für Ihren Verein und helfen Sie mit, dass Haus- und Grund Osterode ein starker Partner in Immobilienfragen ist und bleibt.

Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit.

Fred-Rainer Dunemann 1. Vorsitzender

Eigentümer haften für Handwerkerschäden Der Fall ging durch drei Instanzen. Am Ende entschied der Bundesgerichtshof (BGH): Wenn der Handwerker pleite ist, muss der Eigentümer zahlen – auch für Schäden beim Nachbarn.

Der Fall: Ein Gebäude in Quedlinburg (Sachsen-Anhalt) war nach Reparaturarbeiten mit einem Brenner am Flachdach abgebrannt. Durch das Feuer und die Löscharbeiten wurde auch das Nachbarhaus schwer beschädigt. Schaden: rund 100.000 Euro.

Die Versicherung zahlte den Nachbarn das Geld aus, verlangte es aber von den Erben der inzwischen verstorbenen Eigentümer des abgebrannten Hauses zurück, weil der Handwerker zwischenzeitlich pleite gegangen war. Die zogen vor Gericht – ohne Erfolg. Dass eigentlich der beauftragte Dachdecker Schuld hat, spielt nach Ansicht der Richter keine Rolle.

Die Begründung des 5. Senats des BGH: Selbst wenn die Hauseigentümer den Handwerker sorgfältig ausgewählt haben, ändere es nichts daran, dass sie mit den Arbeiten

eine „Gefahrenquelle geschaffen haben" und damit der verursachte Brand „auf Umständen beruhte, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen sind" - im Juristendeutsch heißt das „Störerhaftung".

Auf ein Verschulden komme es dabei nicht an. Laut BGH reiche es aus, dass von ihrem Grundstück „rechts-

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widrige Einwirkungen" auf ein anderes Grundstück ausgegangen seien – zu einer nicht entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung der Nachbarn.

Quelle: WohnArt 02/2018

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HAUSBESITZER

RANDALIERENDE MIETER: VERMIETER KÖNNEN KOSTEN SOFORT ABSETZEN Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die dabei entstehenden Kosten – die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden können - werden vom Finanzamt zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken.

Eine Vermieterin aus NordrheinWestfalen hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BI-H) erstritten, dass sie die Kosten für die Instandsetzung

einer Wohnung nach einer mutwilligen Beschädigung durch die Mieterin sofort als Werbungskosten absetzen kann. Sie hatte im Jahr 2007 eine mangelfreie Wohnung erwoi ben und das bestehende Mietverhältnis zunächst fortgeführt. Nachdem sich die Mietparteien in einen Zivilrechtsstreit begeben hatten, zog die Mieterin aus - hinterließ in der Wohnung aber eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, einen Rohrbruch und zerstörte Boden, äsen. Die Vermieterin setzte die Räume für rund 20.000 € wieder instand und zog diesen Betrag in voller Höhe als Erhaltungsaufwand in ihrer Einkommensteuererklärung ab. Das Finanzamt verwies jedoch darauf, dass die Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf erfolgt und die 15-%-Grenze überschritten sei, so dass die Kosten lediglich in die Abschreibung der Immobilie einbezogen werden könnten.

Der BFH gab nun jedoch grünes Licht für einen Sofortabzug der

Aufwendungen. Nach Gerichtsmeinung gehören die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu den anschaffungsnahen Hersteilungskosten, wenn ein Schaden beseitigt wird, der beim Kauf der Immobilie noch nicht vorhanden oder (aufgrund alter Bausubstanz) „angelegt" war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch ein schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht worden ist.

Hinweis: Für den Sofortabzug von Instandsetzungskosten ist also von zentraler Bedeutung, dass die Wohnung zunächst mangelfrei war und die Schäden nachweislich erst später herbeigeführt worden sind. Den mangelfreien Aus-gangszustand der Wohnung können Vermieter dem Finanzamt beispielsweise durch Fotos oder Übergabeprotokolle nachweisen; häufig ist der Zustand des Objekts auch direkt im Mietvertrag dokumentiert.

Schadensersatzanspruch erfordert keine vorherige Fristsetzung Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden und damit die Klage eines Mieters in letzter Instanz abgewiesen.

Der Fall: Der Mieter wohnte mehr als sieben Jahre in der Wohnung und zog dann freiwillig aus. Dabei stellte der Vermieter fest, dass mehrere Zimmer von Schimmel

wegen mangelnder Pflege der Badezimmertemperaturen befallen waren und ein Heizkörper einen Lackschaden hatte. Außerdem hatte er schadensbedingt einen fünf monatigen Mietausfall. Deshalb forderte er vom Mieter Schadensersatz in Höhe von mehr als 5100 Euro plus Zinsen. Der Mieter aber verweigerte die Zahlung. Seine Begründung: Schadensersatz könne nur dann verlangt werden, wenn ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt worden wäre. Mit der Auffassung

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bekam er schon in den Vorinstanzen kein Recht, zog vor den BGH. Aber auch der VIII. Zivilsenat entschied: Ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache setzt keine vorherige Fristsetzung voraus. Ein Vermieter kann bei Beschädigung der Mietsache vom Mieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen.

AKTUELL

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Dauerhaft schön und repräsentativ bleiben Zaunanlagen nur mit einem hochwertigen Korrosionsschutz, denn dieser garantiert Witterungsbeständigkeit und damit Langlebigkeit.

Dem Rost den Kampf ansagen –

Feuerverzinkte Metallzäune überzeugen durch Qualität und Langlebigkeit „Heute kann es regnen, stürmen oder schneien..." – die erste Zeile des bekannten Geburtstagsliedes beschreibt buchstäblich die Wettervorhersage in den ersten Monaten des Jahres: Feuchter Nebel, lang anhaltender Regen und kalter Wind lassen uns bis auf die Knochen durchfrieren. Da bleibt nichts anderes übrig, als sich warm anzuziehen und auf gutes, wetterfestes Schuhwerk zurückzugreifen.

Doch auch unsere Anschaffungen rund um Haus und Garten sollten wir gegen Witterungseinflüsse wappnen, wie etwa den Grundstückszaun, der uns Schutz vor

neugierigen Blicken und Langfingern bietet. Aber aufgepasst - nur hochwertige Qualitätsprodukte halten, was der Hersteller verspricht!

Widerstandsfähig und solide

Deshalb sollte man beim Kauf einer Zaunanlage auf erstklassige und mit dem RAL-Gütesiegel ausgezeichnete Artikel achten, die ihre Besitzer durch Strapazierfähigkeit, Stabilität und Langlebigkeit überzeugen. Feuchtigkeit, Kälte und UV-Strahlung können im Laufe der Jahre das Material dauerhaft beschädigen, seine Oberfläche gegen äußere

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Einflüsse angreifbar machen und infolge dessen zur Rostbildung führen. Um dem vorzubeugen, sollte man feuerverzinkte Metallzäune wählen, die sich als besonders widerstandsfähig und solide erwiesen haben. Im Vergleich zu den üblichen Beschichtungsprozessen wird beim Feuerverzinken der Stahl durch eine Legierung unlösbar mit Zink überzogen und bleibt so für viele, viele Jahre gegen Wettereinflüsse geschützt.

Auch Ecken und Kanten, Winkel und Hohlräume der Zaunkonstruktion werden während des Verfahrens erfasst. Zudem kommt der Metallzaun dank des optimalen Kor-

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rosionsschutzes ohne Wartung aus und ist am Ende vollständig recycelbar. Für diejenigen, die bei der Gartengestaltung auf Akzente setzen, besteht die Möglichkeit, die Feuerverzinkung mit farbiger Pulverbeschichtung zu kom binieren - so wird der Garten zaun zum Blickfang! Übrigens: Das auf Tor- und Zaunanlagen aufgedruckte RAL-Gütezeichen „Metallzauntechnik" garantiert eine kontinuierliche und unabhängige Qualitätskontrolle der Produkte bei der Verarbeitung und Montage.

Regen, Wind und Wetter haben hier keine Chance! Und dank der Kombination von Feuerverzinkung und Pulverbeschichtung macht dieser Zaun auch optisch eine gute Figur.

Quelle: WohnArt 02/2018

Reparaturaufwand für vom Belasser verursachten Schaden ist nicht abziehbar Erben können bei der Ermittlung des erbschaftsteuerpflichtigen Erwerbs die übernommenen Nachlassverbindlichkeiten, wie etwa vom Erblasser herrührende private Schulden, in Abzug bringen, so dass sich ihre zu zahlende Erbschaftsteuer mindert.

Tritt an einem geerbten Gebäude nach dem Erbfall ein Schaden auf, den der Erblasser noch zu Lebzeiten verursacht hat, darf der Erbe die entstehenden Reparaturkosten nicht als Nachlassverbindlichkeiten ansetzen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Geklagt hatte ein Mann, der von seinem Onkel ein Zweifamilienhaus geerbt hatte. Zu Lebzeiten hatte der Onkel die Ölheizung des Hauses mit ungeeignetem Heizöl

auffüllen lassen. Diese „Fehlbetankung" führte dazu, dass das Öl später ohne Störmeldung aus dem Tank austrat und sich im Ölauffangraum sammelte. Nachdem der Ölaustritt bemerkt wurde, ließ der Erbe den Schaden beseitigen und zahlte hierfür 3.800 €, die er als Nachlassverbindlichkeit berücksichtigt wissen wollte.

Der BFH erkannte die Reparaturaufwendungen jedoch nicht als Nachlassverbindlichkeiten an und verwies darauf, dass ein solcher Abzug nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur dann möglich sei, wenn bereits zu Lebzeiten des Erblassers eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung (= behördliche Anordnung) oder eine privatrechtliche Ver-

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pflichtung (z.B. gegenüber einem Mieter, zur Schadensbeseitigung bestanden habe. Diese Rechtsprechungsgrundsätze gelten nach Ansicht des BFH nicht nur für Schäden, die bereits im Zeitpunkt des Erbfalls erkennbar waren, sondern auch (und erst recht) für Schäden, die - wie im vorliegenden Fall - erst nach dem Tod des Erblassers in Erscheinung treten, jedoch noch von diesem verursacht worden sind. Da im vorliegenden Fall keine entsprechende Verpflichtung zur Schadensbeseitigung bestand, war ein Ansatz der Reparaturkosten ausgeschlossen. Für einen entsprechenden Abzug reichte es dem Gericht nicht aus, dass der Erblasser die Schadensursache damals selbst gesetzt hatte.

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Das Dachgeschoss zum Leben erwecken

Ein Paradies für Kinder: Fenster-Verlängerungen bis zum Boden ermöglichen ungehinderten Ausblick ins Freie.

In vielen Häusern befindet sich unterm Dach viel Platz, der oftmals nur zur Lagerung von Ausrangiertem genutzt wird. Dabei können Bewohner gerade hier von einem Raum profitieren, der durch viele Vorteile und besonderen Charme besticht.

Durch den Einsatz von z.B. Velux Dachfenstern gewinnen Hausbesitzer wertvolle Wohnfläche, die durch viel Tageslicht, Luft und Ausblick schnell zum Lieblingsplatz im Haus wird. Gerade große Fensterflächen und die Kombination von mehreren Fenstern,

sogenannte Lichtlösungen, lassen den Raum in neuem Glanz erstrahlen.

Kinder freuen sich besonders über ein eigenes Reich. Gerade wenn der Raum durch Schrägen wie ein Zelt wirkt und gemütliche Ecken zum Spielen einladen, fühlen sie sich wohl. Auch wenn die Kinder bereits aus dem Haus sind-ein Dachausbau lohnt sich immer. Warum zum Sport in den Kellergehen? Der Fitness-Raum unter dem Dach eröffnet ganz neue Ausblicke. Als Kreativraum ist das Dachgeschoss ebenfalls

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bestens geeignet. Das Tageslicht hilft beim Malen oder Basteln sowie dem Erkennen von Farben oder Details. Beim Blick in die Ferne kann man seinen Gedanken nachgehen.

Quelle: WohnArt 02/2018

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AKTUELL

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Dachsanierung

Heiz- und Energiekosten sparen

Kein Teil des Hauses ist so sehr Wind und Wetter ausgesetzt wie das Dach. Dennoch wird die Notwendigkeit einer Komplettsanierung häufig unterschätzt.

Wer das Dach wirkungsvoll saniert, also beispielsweise auf eine optimale Dämmung achtet, kann Heizund Energiekosten sparen und zudem Fördermittel erhalten. Ist das Dach dann wieder in einem einwandfreien Zustand, erhöht sich zugleich der Wert des Hauses, da das Dach doch ein Gradmesser für den Zustand einer Immobilie ist.

Komfort und Klimaschutz

Wer heute sein Dachgeschoss saniert, legt in der Regel hohen Wert auf ein wohngesundes Raumklima, modernen Wohnkomfort sowie einen geringen Heizenergieverbrauch. Will man zudem noch Aspekte des Umwelt- und Klima-

schutzes berücksichtigen, so wird man dies nicht ohne eine energetisch hochwertige Sanierung erreichen. Besonders diffizil ist eine energetische Dachsanierung bei älteren Gebäuden und hier gerade bei denkmalgeschützten Häusern.

Einerseits ist die Dachkonstruktion meist sehr verwinkelt und mit vielen Gauben und Erkern versehen, was die Sanierung erschwert. Andererseits sind oftmals die Dachsparren mit Fugen und Rissen durchzogen, was bei der Herstellung eines luftdichten Raums erschwerend hinzukommt. Fachbetriebe wählen in solchen Fällen daher oftmals eine Dämmkonstruktion, die oberhalb der Sparren abgedichtet werden kann.

Förderprogrammen zur Verfügung, die bei Banken, Kommunen oder staatlichen Institutionen beantragt werden können. Wer sein Sanierungsvorhaben fördern lassen möchte, für den gilt generell: Den Antrag unbedingt vor Baubeginn stellen, sonst verfällt unter Umständen der Anspruch auf Förderung.

Je nach Art des Antrags werden Bauherren dann entweder in Form von zinsgünstigen Krediten und Darlehen oder mit direkten Investitionszuschüssen unterstützt. Die Höhe der Unterstützung wird trotz gewisser Regelsätze in jedem Fall individuell berechnet, dach.de

Lohnt sich die Dachsanierung?

Für die energetische Sanierung stehen Bauherren eine Reihe von

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Quelle: WohnArt 04/2018

AKTUELL

Nr. 171 / Mai 2018

Grenzen von LärmFachbetrieb

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Mieter eines Mehrfamilienhauses müssen gelegentliche Beeinträchtigungen akzeptieren, die durch Ihr zuverlässiger Partner lärmende Kinder oder streitende Erwachsene verursacht werden.

C.L.Schröder jun. OHG Erhebliche Störungen müssen die Willi und Frank Wedemeyer Mieter jedoch nicht hinnehmen.

Die im Einzelfall zu akzeptierende Toleranzschwelle bemisst sich 3-5 und Zeit nach Art,Scheffelstr.

Qualität, Dauer Osterode am Harz der37520 verursachten GeräuschemisTel.des 05522/6857sion, Alters undFax des 3383 Gesundwww.wedemeyer-schroeder.de heitszustandes der Kinder sowie der Vermeidbarkeit der Emission, wobei es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen nicht der Vorlage einer detaillierten sog. Lärmprotokolls bedarf (BGH, Beschl. v.

22.08.2017, VII ZR 226/16).

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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12).

Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein

Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam.

Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AKTUELL

Nr. 171 / Mai 2018

Standard war gestern

Professionell geplante Wintergärten erlauben Fantasie und Ausgefallenheit Mehr Licht, mehr Platz, mehr Lebensqualität - meist sind diese drei Wünsche ausschlaggebend für den Bau eines Wintergartens.

Geht es jedoch an die Planung der Sonneninsel, wird die Vorfreude schnell gedämpft. Bei den Angeboten jagt ein Standardmodell das nächste, von Individualität keine Spur. Dabei sind die Möglichkeiten längst über den Kubus mit leicht geneigtem Schrägdach hinausgewachsen. Mit fantasievollen Formen und einer großen Gestaltungsvielfalt können transparente Highlights entstehen, die vom Durchschnitt weit entfernt sind - allerdings nur, wenn Architektur und Bautechnik fachmännisch aufeinander abgestimmt werden.

Ob kleiner Anbau oder großzügiger Ruheort: Die Profis vom Wintergarten Fachverband setzen alles daran, die Wunschvorstellung der künftigen Glashaus-Bewohner zum Leben zu erwecken. Die Spezialisten erkennen bei der Begutachtung des Standorts, welches bauliche Potenzial vorhanden ist und welche Kombination aus Form, Farbe, Material und Verglasung umgesetzt werden kann. In Absprache mit den Bauherren erarbeiten sie

dann eine Lichtoase mit höchst individuellem Charakter. Diese kann zum Beispiel teilverglaste Dachflächen erhalten, die eintretendes Sonnenlicht brechen und tolle Schattenspiele an Wand und Boden zaubern.

Ebenso lässt sich das Flachdach des Wintergartens als begrünte Fläche planen, die - bauliche Gegebenheit vorausgesetzt - sogar als Terrasse für die obere Etage dienen kann. Überhaupt lassen sich mehrgeschossige Wintergärten realisieren, um den Wohnraum luxuriös zu erweitern. Häufig wird dabei ein bestehender Balkon mit eingebunden und so ganzjährig nutzbar gemacht. Wer es besonders hell mag, für den berücksichtigen die Profis etwa begehbare Zwischenböden aus Glas oder verbauen Ganzglasecken für eine Rundum-Sicht ins Grüne.

Höchstes Know-how ist gefragt, wenn der Lichtpalast im angesagten viktorianischen Stil errichtet werden

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soll. Ob als Anbau oder freistehender Pavillon - Sprossen, Kapitellen oder Türmchen erfordern ausreichend Fachkenntnis, damit das Ergebnis den Charme vergangener Jahrhunderte versprüht, aber dabei die technischen und energetischen Anforderungen von heute erfüllt

Quelle: WohnArt 03/2018

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 171 / Mai 2018

Blitze sind gefährlich

Professioneller Überspannungsschutz bietet Sicherheit Über 2 Mio. Volt und Temperaturen von 20.000 Grad Celsius!

So viel zu den „technischen Daten" von Blitzen.

Die Schäden in Privathaushalten haben mittlerweile dramatische Höhen erreicht. Über 300 Mio. Euro mussten die Versicherungen an Leistungen für Blitz- und Überspannungsschutzschäden in den letzten Jahren jeweils bereitstellen!

Hoffentlich gut geschützt: Sat-Receiver, TV, IT & Co. Was ist so gefährlich an Blitzen?

Jeder Blitz erzeugt ein starkes elektrisches und magnetisches Feld, dessen immense Spannung sich in Bruchteilen von Sekunden entlädt. Das kann Überspannungen hervorrufen, die ausreichen, um elektrische Geräte zu zerstören. Tatsache ist: Schon Blitzeinschläge in 3 km Entfernung können zu gefährlichen Überspannungen führen. Schlägt der Blitz direkt oder bei einem Ihrer Nachbarn ein, ist ein Schaden meist vorprogrammiert - falls keine Schutzmaßnahmen eingebaut wurden. Ein wirkungsvolles Überspannungs-Schutzkonzept für Wohngebäude besteht aus mehreren Stufen. Die erste Stufe, der Anlagenschutz, bezieht die gesamte Stromversorgung, die Antennen- und Telefonanlage sowie alle Datenleitungen ein. Aber auch der Endgeräteschutz ist wichtiger denn je. Denn überall stehen heute elektronische Geräte: Fernseher, Stereo- und SAT-Receiver, PCs und Notebooks, Kom-

Das Elektrohandwerk ist immer der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Sicherheit bei elektrischen Leitungen und Anlagen geht.

munikationsgeräte. Aber auch Mikrowelle, Kühlschrank, Spülund Waschmaschine, Alarmanlagen und die Heizungssteuerung tragen elektronische Bauteile in sich, die sehr empfindlich sind. Sie alle können durch Überspannung

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auf einen Schlag großen Schaden nehmen. Deshalb sollten Überspannungsschutzschalter eingebaut werden, die zuverlässig auslösen. Eine Hundertstelsekunde länger kann schon zu spät sein.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 171 / Mai 2018

Hausratversicherung gegen Blitzschutz Die Statistiken und Schätzungen der Sachversicherer sprechen für sich. Demnach beträgt die Höhe der Schäden an Elektroanlagen und -geraten durch Blitze und

Überspannung im Jahr rund 300 Millionen Euro. Ein Grund dafür ist die stetig steigende Anzahl und Abhängigkeit von Elektrogeräten. Die Sachversicherer prüfen Schadensfälle deshalb immer häufiger und schreiben manchmal sogar Vorrichtungen zum Schutz vor Überspannungen vor. Was viele nicht wissen: Blitzschäden werden zwar von der Hausratsversicherung abgedeckt - Schäden durch Überspannung aber nur durch Zusatzvereinbarungen. Und die kosten Geld.

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Schutz vor Schäden bieten nur gut gewartete und speziell gesicherte Elektroinstallationen. Aus diesem Grund bietet das E-Handwerk den E-CHECK an.

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Quelle: WohnArt 04/2018

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 171 / Mai 2018

Bad-Trend Geometrie

Geradlinige Formen bringen Ruhe und Erholung ins Bad

Geometrisches Bad-Design liegt im Trend, zum angesagten Minimalismus passen bodenebene Duschen.

Eine konsequent geometrische Gestaltung findet immer mehr Fans unter Bauherren und Renovierern. Im Bad zeigt sich dieser Trend in einer klaren Gliederung.

Präzise Konturen sorgen für ein aufgeräumtes, wertiges Erscheinungsbild. Zum angesagten Minimalismus passen bodenebene Duschen, die ebenso im Trend liegen. Aus-drucksstarke Badarmaturen, die auf klare Geometrie setzen, komplettieren diesen Stil.

Dazu gesellen sich eckige Waschtische und plane Duschflächen, die mit dem übrigen Boden verschmelzen. Badmöbel sind grifflos und kubistisch und fügen sich so harmonisch ins Gesamtambiente ein.

Ausdrucksstarker Auftritt Fliesen in Beton-Optik oder Naturstein in großen Formaten erzeugen eine hochwertige und warme Atmosphäre. Dezente Naturtöne bis hin zu Schwarz-Weiß unterstreichen den GeometrieTrend. Einen ausdrucksstarken Auftritt legt z.B. die neue hansgrohe Metropol Armaturenlinie mit ihrer konsequent geometrischen Formensprache hin. Das vielfältige Sortiment hält mit drei Griffvarianten für jeden Geschmack etwas bereit - egal ob flächiger Hebel-, filigraner Bügel- oder eleganter Armaturengriff mit integrierter Select-Bedienung.

Diese ermöglicht die Steuerung des Wasserflusses per einfachem Knopfdruck. Ein Blickfang ist der

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bodenstehende Metropol Waschtischmischer.

Mit 1,20 Meter Höhe lässt er sich flexibel im Raum platzieren und ergänzt frei stehenden Waschschüsseln. Geradlinige Metropol Dusch- und Wannenarmaturen runden das Gesamtbild im geometrischen Trend-Bad ab.

Quelle: WohnArt 03/2018

RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Streit im Erbfalle:

War der Erblasser noch testierfähig?

Die Deutschen haben viel zu vererben. Dabei belaufen sich die Schätzungen der jährlichen Erbschaften und Schenkungen in Deutschland zwischen 200 und 400 Milliarden Euro. Die Erblasser können im Rahmen letztwilliger Verfügung ihre Vermögensnachfolge durch Testament oder Erbvertrag nach ihrem freien Willen regeln. Voraussetzung für die Wirksamkeit aller letztwilligen Verfügungen ist allerdings, dass der Erblasser zum Zeitpunkt ihrer Abfassung auch testierfähig war. An dieser Frage entzündet sich unter den Angehörigen nicht selten heftiger Streit.

Je älter die Testatoren sind, desto ungewisser wird, ob die letztwillige Verfügung von Todes wegen auch einer Anfechtung standhält, wenn unter den Angehörigen des Erblassers um deren wirksame Errichtung gestritten wird. Als Argument für die Unwirksamkeit wird dann häufig eine demenzielle Entwicklung des Erblassers angeführt. Nach statistischen Erhebungen steigt die Zahl der Demenzerkrankten mit zunehmenden Alter.

13 Prozent aller 80-bis 84-Jährigen sind hiervon betroffen. Bei den 85bis 89-Jährigen erhöht sich diese Zahl auf etwa 25 Prozent und bei den über 90-Jährigen auf etwa 35 Prozent. Derzeit werden in der Bundesrepublik Deutschland fast 1,6 Mio. Menschen mit Demenz gezählt. Bis zum Jahr 2050 werden etwa 3 Mio. Demenzkranke erwartet.

In der Rechtsprechung gilt ein Erblasser solange als testierfähig, bis eine Testierunfähigkeit zur vollen Gewissheit des Nachlassgerichtes nachgewiesen ist. Für die Testier-

fähigkeit ist zunächst erforderlich, dass der Testator eine allgemeine Vorstellung von der Errichtung des Testamentes und von dem Inhalt seiner letztwilligen Verfügung hat.

Darüber hinaus muss er auch in der Lage sein, die Tragweite seiner Anordnung und ihre Auswirkung auf die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse der Betroffenen zu erkennen. Er muss sich hierüber ein klares Urteil bilden und nach diesem Urteil frei von Einflüssen etwaiger interessierter Dritter handeln können. Eine etwa vorliegende leichte oder mittlere Demenz schließt die Testierfähigkeit nicht von vorneherein aus.

In aller Regel beginnt der Verfall der Geistesfähigkeit unbemerkt und schleichend. Dieser wird auch von Personen, die den Erkrankten im täglichen Leben erleben, am Anfang häufig noch nicht wahrgenommen. Da die demenzielle Entwicklung oft ein schleichender Prozess ist, ist es schwierig, trennscharf abzugrenzen, ob bereits eine Testierunfähigkeit eingetreten ist. Entscheidend ist, ob die Freiheit des Willensentschlusses gewahrt bleibt oder ob Fremdeinflüsse bei dem Erkrankten ein solches Gewicht erhalten, dass kritische Distanz, Abwägen oder eigenständige Gegenvorstellungen nicht mehr möglich sind und auch nicht mehr handelnd verwirklicht werden können. Bei ausgeprägten Demenzen, sogenannten mittelschweren Demenzen, in denen der Testator auf fremde Hilfe angewiesen ist und sich in seinem Urteil nicht mehr vom Einfluss interessierter Dritter frei machen kann, wird in aller Regel eine Testierunfähigkeit festgestellt werden müssen.

Notare, die um Beurkundung ei-

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nes Testamentes ersucht werden, haben die Pflicht, sich ein Urteil über die Testierfähigkeit des Erblassers zu bilden. Die Bejahung der Testierfähigkeit durch den Notar hat lediglich Indizwirkung und nimmt an der Beweiskraft teil. In der Regel verlässt sich der Notar bei Feststellung der Testierfähigkeit auf ein Gespräch mit dem Erblasser. Er befragt den Testierwilligen z. B. nach den Beweggründen seines Erscheinens und seinen Lebensumständen, um eine Einschät-zung der Testierfähigkeit zu erhalten. Dabei sollte der Notar sich nicht scheuen, detaillierte Fragen oder Nachfragen zu stellen.

Ein nur oberflächliches Gespräch reicht für eine Überzeugungsbildung meist nicht aus.

Manchmal können auch Erkrankte trotz Demenz eine Fassade aufrechterhalten, die aber nur noch scheinbar vorliegende Fähigkei-

RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

rungen im Testamentstext Rückschlüsse auf den geistigen Zustand des Erblassers zu. Hierzu gehören auch grammatische beziehungsweise Satzaufbaufehler.

ten demonstriert. Bei sehr betagten oder schwer kranken Testatoren sollte der Notar bei auch nur leichten Zweifeln nach Möglichkeit Erkundigungen etwa beim Hausarzt, beim Stationsarzt oder aber auch beim Pflegepersonal im Krankenhaus oder Seniorenheim einholen. Ein Notar ist letztendlich Jurist und keine Person mit medizinischer Ausbildung. Sollten die Zweifel des Notars an der Testierfähigkeit des Erkrankten auch nach Rücksprache mit dem Hausarzt, dem Stationsarzt oder dem Pflegepersonal fortbestehen, ist die Hinzuziehung eines psychiatrischen Sachverständigen unabdingbar.

Nach Ableben des Erblassers liegt die Beweislast für die Testierunfähigkeit bei demjenigen, der die Testierfähigkeit anzweifelt.

Dabei muss die das Testament anfechtende Partei gegenüber

dem Nachlassgericht alle Tatsachen vortragen und Beweismittel benennen, aus denen sich demenzielle Syndrome vermuten lassen, die eine Testierunfähigkeit begründen. Dazu gehören auch Aussagen von Zeugen aus dem Umfeld des Testators und natürlich auch frühere Krankenunterlagen. Wenn sich aus der Sicht des Nachlassrichters konkrete Anhaltspunkte für eine Testierunfähigkeit des Erblassers ergeben, wird dieser nach pflichtgemäßem Ermessen das Gutachten eines psychiatrischen Sachverständigen einholen. Der Sachverständige hat dann die Möglichkeit, sich zum Beispiel aufgrund der Würdigung von Zeugenaussagen und durch Vergleiche von früheren handschriftlichen Schriftstücken mit dem handschriftlichen Testament des Erblassers eine Überzeugung zu bilden. Manchmal lassen auch das Schriftbild und Formulie-

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In aller Regel wird das Nachlassgericht dem Votum des Sachverständigen folgen. Nur wenn sich erhebliche Zweifel in der Schlüssigkeit oder Logik des Gutachtens ergeben oder sonstige Widersprüche oder Lücken vorhanden sind, wird der Richter ein weiteres Gutachten einholen. Teure und belastende gerichtliche Auseinandersetzungen lassen sich aber in den meisten Fällen vermeiden.

So empfiehlt sich zu Lebenszeiten des Erblassers bei demenziellen Symptomen zeitnah vor Abfassung der letztwilligen Verfügung die Einschaltung eines erfahrenen Psychiaters.

Quelle: HWG Peine 04/2018

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RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Tipps für eine notwendige Zwangsräumung Vergleichsweise selten, manchmal ist sie aber unvermeidbar: die Zwangsräumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher. Auch für den Vermieter ist es eine sehr belastende Situation, wenn Mahnungen oder sogar ein Räumungsurteil ohne Erfolg geblieben sind. Häufig ist es bis es zur Zwangsräumung ein langer Weg. Niemals darf der Vermieter die Räumung der ihm gehörenden Wohnung eigenmächtig gegen den Willen des Mieters selbst vornehmen. Erst wenn das Räumungsurteil mit Zwangsvollstreckungsklausel vorliegt und dieses darüber hinaus dem Mieter zugestellt ist, kann der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden. Der Gerichtsvollzieher muss aus dem Räumungsurteil zweifelsfrei die Wohnung ermitteln können, um welche Wohnung es sich handelt. Gleiches gilt für die außerhalb der Wohnung gelegenen Räume, z.B. Kellerräume, die ebenfalls von der Zwangsräumung betroffen sind. Eine genaue Lagebezeichnung im Urteil ist unerlässlich.

Zeichnungen, Lagepläne oder Rückfragen beim Hausverwalter sind für den Gerichtsvollzieher ohne Belang. Eine zutreffende Formulierung im Klageantrag und im Gerichtsurteil könnte etwa wie folgt lauten: „Der Beklagte wird verurteilt, die im Hause Lauenstraße 9, 31249 Braunschweig, 3. OG rechts - von

der Straße aus gesehen - gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Flur, Küche, Bad sowie den zur Wohnung gehörenden Kellerraum -erste Tür rechts vom Kellerabgang gesehen - und den zur Wohnung gehörenden zweiten Speicherverschlag - links vom Zugang zum Dachboden gesehen - sowie die zur Wohnung gehörende, im Hofe des Hausgrundstückes Lauenstraße 9 von der Straßeneinfahrt gesehen zweite Garage links -, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben."

Eine erhebliche Erleichterung sowohl für den Vermieter als auch für den zwangsräumenden Gerichtsvollzieher wäre es, wenn bereits im Mietvertrag Kellerräume, Garagen, Stellplätze und Speicherräume mit Nummern versehen würden und diese Nummern im Rahmen der Lagebezeichnung sowohl in den Klageantrag und damit auch in den Text des Räumungsurteils übernommen würden. Zusätzlich sollte in den Räumungsklageantrag des Vermieters aufgenommen werden, dass der Beklagte die ihm überlassene Anzahl der Haus-, Wohnungs- und Briefkastenschlüssel herauszugeben hat.

Wichtig: Häufig wird vergessen, die inzwischen volljährig gewordenen Kinder in den Räumungsklageantrag aufzunehmen. Zwar ist ein Räumungstitel gegenüber minderjährigen Kindern des Mieters nicht erforderlich. Etwas anderes gilt für volljährige Kinder.

Eine Räumungsklage muss nämlich gegen alle in der Wohnung

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wohnenden volljährigen Personen gerichtet werden. Dabei ist unerheblich, ob es sich um volljährige Kinder des Mieters, Verwandte oder Untermieter handelt.

Praxistipp: Schon bei Abschluss des Mietvertrages sollten die Vornamen der Kinder sowie deren Geburtsdaten in den Mietvertrag eingetragen werden.

Zwar hat der Gesetzgeber anlässlich einer der letzten Mietrechtsreformen zur Missbrauchsvorbeugung die Möglichkeit vorgesehen, in der Wohnung lebende dritte Personen durch einstweilige Verfügung aus der Wohnung zu verweisen. Dieses ist aber nur dann möglich, wenn der Vermieter beweisen kann, dass er von dieser Person während des Mietverhältnisses und der Durchführung der Räumungsklage keine Kenntnis hatte.

Praxistipp zum Schluss: Ist dem Vermieter bekannt oder wird von ihm vermutet, dass der Mieter das Wohnungsschloss ausgetauscht hat, sollte er beim Gerichtsvollzieher anregen, einen Schlosser zur Zwangsräumung hinzuzuziehen.

Quelle: HWG Peine

RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Unzulässige Unterbrechung

Pause der Eigentümerversammlung war nicht angemessen Für den Ablauf derVersammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es genaue Regeln - zum Teil per Gesetz, zum Teil von der Rechtsprechung festgelegt. Dazu gehört es auch, dass die Versammlung nicht so ohne weiteres unterbrochen werden kann. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS überschritt eine etwa einstündige Pause zur Rechtsberatung bestimmter Mitglieder die Grenzen des Erlaubten.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 261/15)

Der Fall:

Unter den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit um die Weiterbestellung des Verwalters. Als die Sprache in der Versammlung auf dieses Thema kam,

Das Urteil:

wurde die Sitzung für ungefähr eine Stunde unterbrochen, damit sich einige der Eigentümer mit einem Anwalt beraten konnten. Die anderen verließen unter Protest den Saal. Anschließend musste die Rechtsprechung über mehrere Instanzen hinweg klären, ob eine solche Pause noch vertretbar war.

Der Bundesgerichtshof entschied, hier habe es sich nicht mehr um die ordnungsgemäße Durchführung einer Versammlung gehandelt.

Die Rechte der aus dem Saal gebetenen Mitglieder seien „in erheblicher Weise verletzt worden", weil man sie durch den Ausschluss aus der Sitzung nicht am gemeinschaftlichen Willensbildungsprozess habe teilnehmen lassen. Allerdings hatte dieses Verhalten aus formalen Gründen keine Konsequenzen zur Folge. Der Fehler sei nicht innerhalb der Anfechtungsfrist gerügt worden.

Quelle: WohnArt 12/2017

Erdrutsch verhindert

Grundstückseigentümerin musste alleine zahlen

Wer vor Gericht nicht beweisen oder zumindest schlüssig darlegen kann, dass er mit seinen Nachbarn etwas vereinbart hat, der hat dann später oft das Nachsehen - auch wenn er sich dadurch noch so ungerecht be-

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handelt fühlt. So erging es einer Grundstückseigentümerin, die Maßnahmen zur Hangsicherung getroffen hatte. Auf diese Weise sollte ein Erdrutsch verhindert werden. Davon profitierten unstrittig auch die Nachbarn. Deswegen machte die Betroffene Kosten für die Sanierung einer Beton-Pfahlwand geltend und wollte auch gleich geklärt haben, dass sich die anderen Anwohner an den Ausgaben für Überprüfung und Wartung der Hangsicherungsanlage beteiligen müssten.

Man habe stillschweigend ein gemeinschaftliches Tragen dieser Kosten vereinbart. Doch dafür fehlten dem zuständigen Amtsgericht nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entsprechende Nachweise. Das wog umso schwerer, als es zu anderen Themen durchaus schriftliche Vereinbarungen gab.

(Landgericht Kempten, Aktenzeichen 32 0 323/15)

Quelle: WohnArt 04/2017

RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Rabauken auf der Spur

Heftige Debatte um Videoüberwachung in Tiefgarage Die deutsche Rechtsprechung ist sehr streng, wenn es um privat installierte Überwachungskameras geht. Es müssen zahlreiche Voraussetzungen erfüllt sein, um das tun zu dürfen. Eine Eigentümergemeinschaft ließ nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gerichtlich klären, ob die Videoüberwachung von zwei Stellplätzen in einer gemeinschaftlichen Tiefgarage vertretbar ist.

(Amtsgericht Schöneberg, Aktenzeichen 771 C 82/16)

Der Fall:

Nach einer Sachbeschädigung und einigen weiteren Auffälligkeiten entschlossen sich die Sondereigentümer von zwei nebeneinander liegenden Stellplätzen dazu, diese zur Abschreckung und zur Dokumentation eventueller weiterer Vorfälle mit einer Kamera zu überwachen.

Die Gemeinschaft stimmte dem mehrheitlich zu, wenn die Betroffenen die Kosten übernähmen und tatsächlich nur den Bereich der Stellplätze filmten. Eine Eigentü-

merin war nicht einverstanden. Sie fürchtete um die Persönlichkeitsrechte der Garagennutzer und war außerdem der Meinung, es handle sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller bedürfe.

Das Urteil:

großen Wert darauf, dass fremdes Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum nicht von der Kamera erfasst würden. Wenn das der Fall sei, entspreche eine derartige Überwachung innerhalb enger Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sei nicht zu beanstanden.

Ähnlich wie zuvor schon die WEGVersammlung legte das Gericht

Quelle: WohnArt 03/2018

KÜNDIGUNG

Rauschgift in der Wohnung berechtigt zur Kündigung Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§543 Abs. 1 BGB), wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies kann auch beim Anbau, Handeln oder Aufbewahren von illegalen Betäubungsmitteln in der Wohnung der Fall sein; so z. B. beim Anbau von Cannabispflanzen auf dem Balkon der Mietwohnung , aus denen sich nicht nur geringe THC-Mengen i. S. des Betäubungsmittelge-

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setzeses gewinnen lassen (hier: 14 Pflanzen mit einer THC-Mengevon 15,6 Gramm entsprechend 1041 Konsumeinheiten - LG Ravensburg, Urteil v. 06.09.2001, 4 S 127/01, WuM 2001 S.608; oder beim Handeln mit Heroin in der Wohnanlage (AG Pinneberg, Urteil v. 29.08.2002, 68 C 23/02, NZM 2003 S. 553), wonach auch keine vorherige Abmahnung den Mieters erforderlich ist. Auch das Aufbewahren von Marihuana (hier: 26,3 Gamm) in der angemieteten Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, GE 2017 S. 165).

         

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28.07.2015 13:53:58

RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Jederzeit sofort Warmwasser?

Mehrheit der Eigentümer stimmte gegen diese Lösung derte eine Beteiligung aller Mitglieder.

Es mag zwar für den einzelnen Bewohner eines Hauses wünschenswert sein, wenn auch mitten in der Nacht noch auf Anhieb warmes Wasser aus den Leitungen kommt. Doch die Eigentümergemeinschaft kann sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dagegen verwahren, die Kosten für diesen Service begleichen zu müssen.

(Amtsgericht Remscheid, Aktenzeichen 7 C 152/16)

Das Urteil:

Der Fall:

Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft hatte seine Wohnung vermietet und wollte den Mietern jederzeit, rund um die Uhr, warmes Wasser bieten. Das wäre technisch auch kein Problem gewesen, wenn die vorhandene Zirkulationspumpe nicht nur tagsüber, sondern auch nachts in Betrieb gewesen wäre. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte sich aber auf eine Gebrauchsregelung geeinigt, wonach sie wochentags

von 23:30 Uhr bis 5:30 Uhr abgeschaltet werden solle. Man bot der Eigentümerin an, die Pumpe künftig auch nachts zu betreiben, wenn sie die Kosten dafür übernehme.

Dazu war sie nicht bereit, sie for-

Ein längerer zeitlicher Vorlauf, ehe nach Aufdrehen des Hahns das Wasser richtig warm werde, sei Bewohnern während der Nacht zuzumuten, entschied die Justiz. Ein Dauerbetrieb könne nicht als zwingend nötig erachtet werden, zumal ja die meisten nächtlichen Verrichtungen wie Zähneputzen oder Händewaschen nach dem Toilettenbesuch auch mit kaltem Wasser problemlos möglich sei. Zeitgemäßes ökonomisches und ökologisches Handeln spreche für ein Abschalten der Zirkulationspumpe in der Nacht.

Quelle: WohnArt 04/2018

EINRICHTUNGEN

Wintergarten wird nicht Eigentum des Vermieters Wird eine Sache wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks oder Gebäudes, verliert der Einbauende sein Eigentum. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Einbau nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt (§ 95 BGB).

Bei Mietverhältnissen - so der BGH in einem neuen Urteil - spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt. Insofern muss der Mieter lediglich belegen, dass die Einrichtung in seinem

Auftrag erfolgt ist und von ihm bezahlt wurde. Dies hat zur Folge, dass die Einrichtung unabhängig davon, ob feste Verbindung mit dem Gebäude besteht, nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehört und somit Eigentum des Mieters bleibt (§95 BGB). Es obliegt dann dem Eigentümer darzulegen und ggf. zu beweisen, dass der Mieter bei der Einrichtung die Absicht gehabt hat, diese bei Beendigung des Mietverhältnisses in sein Eigentum übergehen zu lassen (BGH, Urteil v. 23.09.2016, V ZR 110/15, GE 2017 S.825)

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RECHT & STEUERN

Nr. 171 / Mai 2018

Neuerungen

Für Haus- und Grundeigentümer im Jahre 2018 Für Haus- und Grundeigentümer gibt es im Jahr 2018 einige Änderungen bei den Themen „Bauen und Wohnen" sowie „Energie und Heizung".

Bauen/Wohnen: Am 1. Januar 2018 ist das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Es gilt für alle Vertragsabschlüsse ab diesem Datum. Es bezweckt einen verbesserten Verbraucherschutz beim Bau oder beim schlüsselfertigen Kauf von Immobilien. Gefordert wird jetzt gesetzlich eine ausführliche Baubeschreibung vom Unternehmer, eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit und ein zweiwöchiges Widerrufsrecht für Bauherren. Der Bauherr erhält das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen während der Bauzeit die Bauausführung ändern zu lassen. Ebenso werden Regelungen zur Preisanpassung bei Mehroder Minderleistungen eingeführt. Insgesamt werden für die Zahlung von Abschlägen durch den Verbraucher und für die Absicherung des Werklohnanspruchs des Bauunternehmers Obergrenzen eingeführt.

Der Bauherr kann Unterlagen verlangen, die dokumentieren, dass alle öffentlichrechtlichen Vorschriften bei der Erstellung des Bauwerks eingehalten worden sind. Ebenso kann er Unterlagen verlangen, die er im Rahmen einer Kreditfinanzierung gegenüber dem Geldinstitut benötigt.

Neu geregelt wird auch das Recht der Bauabnahme. Weigert sich der Bauherr hieran mitzuwirken, so kann der Unternehmer verlangen, dass der Zustand des Bauwerks festgestellt wird und dass der Bauherr an dieser Feststellung mitwirkt.

Auch das Kaufrecht ist durch dieses Gesetz geändert worden. Sind eingebaute Materialien mangelhaft, so stehen dem Käufer Mängelrechte zu.

Er kann dann Nacherfüllung verlangen, also einen mangelfreien Zustand. Dieser Nacherfüllungsanspruch umfasst jetzt auch Kosten für den Ausbau des mangelhaften und den Einbau des mangelfreien Materials.

Bei Gerichten werden spezielle Spruchkammern eingerichtet, die ausschließlich für Bausachen und für Streitigkeiten mit dem Architekten zuständig sind.

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Energie/Heizung: Die Anschaffung einer umweltgerechten Heizung, betrieben mit regenerativer umweltschonender Energie, wird besonders gefördert. Zuständig ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). För-deranträge für den Einbau einer Solaranlage, Wärmepumpe oder Holzheizung sind bereits vor dem Beginn der geplanten Maßnahme zu stellen.

Fotovoltaikanlagen und Stromspeicher werden durch Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) schon länger gefördert. Dazu können zinsgünstige Darlehen aus dem KfW-Programm 275 (Erneuerbare Energien - Speicher) in Anspruch genommen werden, zu deren Tilgung Zuschüsse gezahlt werden. Ab dem 1. Januar 2018 sinken diese Tilgungszuschüsse von 13 auf 10 Prozent.

Quelle: WohnArt 02/2018

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