Landwerk 2019-nummer 4 KNOOPERVEN by Platform Landwerk

LANDWERK #4 / 2019 2019

KNOOPERVEN: moeizame start van een succesvol concept Koop een oude boerderij op, bouw de stallen om tot een aantal mooie woningen en beheer met de nieuwe bewoners samen het erf en eventueel de omliggende grond. Ziedaar het idee van de Knooperven. Het zal veel mensen aanspreken, maar toch duurde het enkele jaren voordat het eerste Knooperf een feit was. Maar met een goede aanpak kun je op deze manier veel mensen blij maken en kwaliteit toevoegen aan het landschap, meent Michiel Dekker van ErfGoed.

Door Geert van Duinhoven

p het platteland zijn twee belangrijke ontwikkelingen op gang gekomen: boeren stoppen met achterlating van allerlei opstallen terwijl elders steeds grotere stallen verschijnen. Daarnaast trekken steeds meer burgers uit de stad naar het platteland. De combinatie van deze twee ontwikkelin-

Knooperf De Veldboer in Langeveen. Foto: Erfgoed Landelijk Bouwen

gen wordt nogal eens als een probleem gezien, onder meer omdat ze beide zouden leiden tot aantasting van cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Schaalvergroting leidt immers tot een monotoner landschap. En burgers bouwen soms woningen die breken met de geschiedenis van het betreffende gebied.

THEMA | ERVEN IN OVERIJSSEL

Daarnaast lijkt het alsof burgers en boeren verschillende belangen hebben: waar burgers een fraai landschap wensen, zoeken grootschalige boeren juist naar de meest efficiënte inrichting van hun grond. Het is dus zoeken naar oplossingen die goed zijn voor boeren, maar ook voor nieuwe bewoners en voor het landschap. Rond 2009 ontwikkelden InnovatieNetwerk, de provincie Overijssel, de gemeente Tubbergen en Van Paridon x De Groot landschapsarchitecten het concept van de Knooperven.

PADEN VERBINDEN Een Knooperf is een voormalig boerenerf in een kleinschalig landschap, dat ruimte biedt aan wonen en werken in een landelijke omgeving. Bewoners hebben er hun eigen woning en delen een gemeenschappelijk erf. Daarnaast zorgen ze gezamenlijk voor de beplanting en de publiek toegankelijke routes in het omliggende landschap. De stoppende boeren op middelgrote erven zijn het vliegwiel van het concept Knooperven. De vrijkomende grond van de stoppende boer kan worden verkocht aan boeren uit de omgeving. Vervolgens kunnen derden (particulieren, woningcorporaties, zorginstellingen, projectontwikkelaars) de vrijkomende erven kopen en omzetten in Knooperven. Knooperven verbinden zo de wensen van boeren en burgers en ze voegen daar volgens de bedenkers “versterking van landschappelijke en cultuurhistorische elementen aan toe”. De bewoners van het Knooperf worden niet alleen eigenaar en beheerder van het gemeenschappelijke erf, maar ook van de landschapselementen in de directe omgeving van het erf en van

LANDWERK LANDWERK #4 #4// 2019

de paden die het erf van oudsher verbonden met andere erven en woonkernen. Veel van dergelijke paden zijn verdwenen of in verval geraakt nadat ze hun functie verloren. Met de komst van nieuwe eigenaren/ beheerders worden deze met beplanting omzoomde paden hersteld en krijgen ze een nieuwe functie: ze fungeren als aantrekkelijke fiets- en wandelpaden in het buiten-

“Mensen wilden niet in een verbouwde varkensstal wonen, hoorden wij terug op de infoavonden” gebied. De ontwikkeling van meerdere Knooperven leidt tot een nieuw landschap en nieuw leven in het buitengebied. Er ontstaat een veelheid aan erven, die alle een eigen karakter hebben, maar tezamen leiden tot een groen netwerk in het landschap. Dit netwerk is verweven met het agrarisch grondgebruik. Dit klinkt misschien wel heel erg aantrekkelijk allemaal. Want nieuwe woningen in het buitengebied worden zelden toegestaan en nu zou dat opeens wel mogelijk zijn. En inderdaad, bij een Knooperf krijgen de erfeigenaren meer of andere ontwikkelings-

September 2017: de bouw van woningen op Knooperf De Veldboer is in volle gang. Foto: Erfgoed Landelijk Bouwen

LANDWERK #4 / 2019 2019

ruimte dan de meeste bestemmingsplannen toestaan. Daarom zullen gemeenten wel een aantal extra voorwaarden stellen. Een Knooperf zal tot een verbetering van het erf en het landschap moeten leiden en het gebied moet (weer) toegankelijk worden voor recreanten. Daarnaast zal er aandacht moeten zijn voor de landbouw. Die moet door kunnen gaan: grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap.

KOUDWATERVREES Althans, dat was het idee. Want tien jaar verder is er nog niet zo heel veel terecht gekomen van de Knooperven, in ieder geval veel minder dan de initiatiefnemers hadden gedacht en gehoopt. Uit een studie van het Innovatienetwerk bijvoorbeeld bleek destijds dat het toch erg lastig was om financiering te krijgen. De aankoop van het erf moest natuurlijk wel in één keer gebeuren, terwijl de toekomstige bewoners ‘slechts’ hun eigen woning en een klein deel van het erf konden betalen. En ook gemeenten vonden het maar lastig: ontwikkelruimte geven zonder dat de kwaliteitseisen die daar tegenover staan helder en toetsbaar zijn. Kortom, er was nog wel wat koudwatervrees. Dat bleek al uit de geschiedenis van het eerste Knooperf: De Veldboer. Net buiten het dorp Langeveen, in een glooiend landschap van landererijen en bossen, ligt dit voormalige boerenerf. Al zeker 200 jaar. Begin juni 2009 kocht de gemeente Tubbergen het erf, om er ‘s lands eerste Knooperf te ontwikkelen. Op de plek waar jarenlang een boerderij met schuren en stallen stond, zou een buurtschap komen met de uitstraling van het oorspronkelijke erf. In de traditie van Twente zouden

“Het grootste probleem was denk ik dat de mensen wel graag op zo’n plek willen wonen, maar dan ook mee willen praten over hoe hun huis er uit komt te zien”

de toekomstige bewoners van Knooperf De Veldboer namelijk veel met hun buren delen. Bewoners kregen hun eigen huis maar nauwelijks een privétuin. Tegelijkertijd zouden ze in een Vereniging van Eigenaren maar liefst 3,3 hectare grond delen, bestaande uit bos, weide en landelijke, openbaar toegankelijke paden. Samen zouden de nieuwe bewoners verantwoordelijk worden voor het onderhoud van dit gezamenlijke deel.

2018: Knooperf De Veldboer in 2018. Alle woningen zijn opgeleverd en bewoond. Foto: Erfgoed Landelijk Bouwen

THEMA | ERVEN IN OVERIJSSEL

LANDWERK LANDWERK #4 #4// 2019

zo’n plek willen wonen, maar dan ook mee willen praten over hoe hun huis er uit komt te zien, de erfindeling, het oppervlakte eigen tuin, et cetera. Het is bij een Knooperf dus heel belangrijk dat je niet eerst het plan al helemaal tot in detail uitwerkt, maar juist de potentiële bewoners mee laat denken. En als er dan een plan ligt, moet onmiddellijk duidelijk zijn voor de bewoners wat een huis gaat kosten en hoe het er uit gaat zien. Daar is de eerste jaren onvoldoende aandacht voor geweest.”

LANDSCHAP EN COMMERCIE

Michiel Dekker

NIET ERG PRAKTISCH Maar bijna vijf jaar later was er nog niets verkocht. Het groene landschap was al wel deels aangelegd, maar verder lag het erf er nog steeds zo leeg bij als de gemeente het had gekocht. Natuurlijk zat de woningmarkt in een crisis en konden potentiële kopers nog niet zien wat ze zouden gaan kopen omdat de woningen wel strenge architectuureisen hadden meegekregen, maar nog niet waren uitgewerkt. In 2013 besloot Michiel Dekker met zijn bedrijf ErfGoed het project daarom over te nemen en het over een andere boeg te gooien. Want het bestond volgens hem niet dat er geen belangstelling zou zijn voor een dergelijke manier van wonen. Dekker: “Maar ja, mensen wilden niet in een verbouwde varkensstal wonen, hoorden wij terug op de infoavonden die wij organiseerden om feedback te krijgen. En ze wilden weliswaar best gemeenschappelijke grond en onderhoud met elkaar delen, maar ook een eigen tuin en geen dwingende formele Verenging van Eigenaren. Het was allemaal niet zo praktisch en flexibel. Dat waren een paar van de misschien kleine fouten waardoor het project stillag. Wij hebben het plan van de gemeente overgenomen en voor een andere opzet gekozen. We hebben voor meer conventionele woningen gekozen en het dwingende concept van de schuurarchitectuur met lage goothoogtes en een echt schuuruiterlijk verlaten. De grote centrale parkeerschuur, die ruimtelijke eigenlijk wat ongelukkig lag en flink druk op de exploitatie legde, haalden we eruit: iedereen parkeert nu in het eigen hoofdvolume. Woningen zijn betaalbaarder en haalbaarder geworden, hebben een eigen tuin gekregen en werden zo aantrekkelijker, vooral ook voor lokale bewoners, waaronder jonge starters. Inmiddels zijn alle woningen verkocht en is het project helemaal gerealiseerd. Iets anders dan de oorspronkelijke opzet, vooral qua architectuur, maar landschappelijk nog steeds even sterk. Het idee van een Knooperf is overeind gebleven.” Volgens Dekker is het idee van de Knooperven goed gebleken maar was de uitvoering in het begin niet goed genoeg. “Het grootste probleem was denk ik dat de mensen wel graag op

Inmiddels heeft ErfGoed al meerdere Knooperven gerealiseerd. In het Drentse Ansen is tot 2019 gebouwd aan vier riante ‘boerenvilla’s’ op het nieuwe erf Prinses op de Es. En even verderop zijn negen nieuwe woningen op Erve Wink gebouwd. Wanneer vindt Dekker het een Knooperf en wanneer een ‘gewone’ dorpsuitbreiding? “Voor ons is de meerwaarde van een Knooperf dat je naast het bouwen van woningen ook bouwt aan het landschap, ruimtelijk met een stevige groene voet, maar ook in gebruik, met openbare routes en paden. De grootste ‘concurrent’ van Knooperven is conventionele lintbebouwing. Er komt regelmatig een bedrijf vrij langs een weg en dan zou je volgens Ruimte voor Ruimte-regelingen op die plek, in plaats van de agrarische bedrijfsbebouwing, simpelweg vier huizen naast elkaar kunnen bouwen. Maar dan verdampt het erfachtige alsnog en geeft de ontwikkeling geen landschappelijke meerwaarde. De kunst is om landschappelijk oprecht goede plannen te maken, die ook commercieel genoeg zijn. Die gevoelige balans hebben we met het Knooperf in Langeveen volgens ons best aardig gevonden.”

“De kunst is om landschappelijk oprecht goede plannen te maken, die ook commercieel genoeg zijn” En dus is het de moeite waard om dat ook elders te doen, passend bij de lokale behoefte en lokale mogelijkheden. Dekker heeft inmiddels een aardig lijstje met criteria waar een locatie aan moet voldoen. Zo moet een Knooperf redelijk in de buurt van een kern liggen. Ligt het te ver weg van voorzieningen, krijg je er moeilijk kopers voor. En eigenlijk moeten alle woningen uitzicht hebben op het landschap, en voldoende privacy. “Een plan met alleen dure huizen werkt niet, maar met alleen goedkope ook niet, je moet een goede mix inplannen. In Langeveen hebben we een aantal jonge stellen die nergens in hun dorp terecht konden een plek kunnen bieden. Door zelf te ontwerpen en te bouwen met familie, begeleid door ons, werd het voor hen haalbaar. Dat vinden we ook een succes. Dus ook als een gemeente behoefte heeft aan dat soort sociale woningen kan een Knooperf wel eens heel erg van pas komen.”