Locatiepaspoorten en permanente Chw Excursie Nu al Eenvoudig Beter, 9 oktober 2014, Groningen De Locatiepaspoorten van gemeente Hoogeveen geven in een vroeg stadium aan welke ontwikkelrichting gewenst is. Aan de initiatiefnemer vervolgens alle vrijheid de kaders zelf in te kleuren. Hoe werkt dit in de praktijk? We krijgen een toelichting van gemeente én initiatiefnemers tijdens een excursie op 9 oktober. Als achtergrond komt ook de permanente Crisis- en herstelwet aan bod.
1. Locatiepaspoorten De bus rijdt ons van Groningen naar Hoogeveen, waar we stoppen voor een nog onbewoond appartementencomplex - Bilderdijk. Alles ademt nieuw: kale perken, zand, kamers in strak wit, glimmende vloeren; binnen moeten we slofjes aan. We worden opgewacht door gemeente en woningbouwvereniging. Locatiepaspoort geeft richting In Hoogeveen ligt veel grond braak, licht Kees Hofstee van de gemeente toe. Tegelijkertijd is er een grote woningopgave. Dit zorgt voor twee gemeentelijke opgaves: het ontwikkelen van een woonvisie en ervoor zorgen dat het in Hoogenveen prettig wonen, werken en verblijven is. Marktpartijen kunnen zelf met die opgave aan de slag, vindt de gemeente. Maar initiatieven die een bestemmingsplanwijziging nodig hebben, staat een tijdrovend proces te wachten. Ook zijn er principes die de gemeente initiatiefnemers mee wil geven, zoals groen en behoud van identiteit. Om vanuit een algemeen belang meer grip te krijgen op individuele locaties, zónder meteen een blauwdruk te geven, ontwikkelde zij het principe van locatiepaspoorten. Om te komen tot een locatiepaspoort analyseert de gemeente eerst, met de bestaande beleidskaders in het achterhoofd, de omgeving van een kavel. Samen met een quickscan voor het milieu vormt dit het ontwerpuitgangspunt. Later in het proces gaat de gemeente ook met de betrokken partijen aan tafel zitten. Het locatiepaspoort wordt vastgesteld door een ‘trojka’ (waaronder de wethouder) – en dus niet door de gemeenteraad. Hofstee: “Locatiepaspoorten zijn richtinggevend voor de gemeente en de initiatiefnemer. De fijnafstemming komt uiteindelijk tot stand in dialoog tussen gemeente en initiatiefnemer, maar door deze aanpak gaat de gemeente eerst zelf nadenken. Daardoor kan ze later sneller met initiatiefnemers meebewegen.” Strakke inkadering geeft vrijheid Ook Bilderdijk kreeg uiteindelijk zijn vorm dankzij een kavelpaspoort. Bilderdijk was in samenwerking met zorgaanbieder Zorgpalet oorspronkelijk ontworpen als woon-zorgcomplex. Plan 1 belande na zes jaar in de prullenbak. Plan 2 sneuvelde in 2010, dat had drie oorzaken: (1) Zorgpalet was bang dat intramurale zorg in de toekomst niet meer financierbaar zou zijn, (2) de buurt vond het geplande complex te massaal, en (3) ook woningbouwvereniging Domesta was niet tevreden, onder meer vanwege de weinig flexibele invulling van de ruimten in het huidige ontwerp.
Bij poging 3 ging men verder met het locatiepaspoort als uitgangspunt. Hierin zijn richtlijnen gegeven over de ingang, het gebruik van groen en blauw en een doorsnijding van het bouwvolume. Zorgpalet stelde voor gewone sociale huurwoningen te bouwen; zij zou zich daar ook kunnen inpassen. Nu staat er een nieuw complex met 118 woningen. 10 ruimten kunnen als algemene voorziening gebruikt worden, zorg is gemakkelijk in te passen, de buurt is tevreden en het complex is betaalbaar. Hans Overbeek van Domesta: “Het oude kader was heel vrij, juist daardoor zijn we vastgelopen: het plan was te ambitieus, er waren veel bezwaren van omwonenden en het plan was veel te kostbaar. Met het locatiepaspoort kwam een strakkere inkadering, maar daarbinnen voelden we ons vrij, omdat je weet dat je daarbinnen gesteund wordt door de gemeente.”
Timmerfabriek met loods We vervolgen onze reis naar voormalige houthandel Robaard en De Jonge, waar de huidige eigenaar Willem Hersevoort ons tussen de hopen sloopafval opwacht. Er is al flink gesloopt – alleen een grote loods achter op het terrein staat nog overeind – en straks moeten er 24 bungalows verrijzen. Hersevoort vertelt over het proces van aankoop tot plan. De timmerfabriek was lange tijd in het bezit van twee families. Eenmaal gesloten, ontstond tussen beide mot. De fabriek moest snel van de hand, met als deadline 1 januari 2014. Hersevoort kreeg er lucht van. “Ik dacht, ik maak eerst een plan, en dan zoek ik iemand die mee wil doen.” 23 december werd de koop – samen met een vriend / financier – gesloten. Stap 2: het terrein moest van bestemming ‘bedrijf’ naar bestemming ‘wonen’. En dus kwam ook het locatiepaspoort in beeld. Naast algemene richtlijnen – grondgebonden patiowoningen (3 tot 6 m hoog), met een doorkijkje, en van een onderscheidend type – had de gemeente een prominente plek voor de oude loods van de fabriek op het oog. Deze hal werd in 1880 in Zaandam gebouwd, en later per boot door De Jonge naar Hoogeveen verscheept. De gemeente wilde de loods graag behouden, en stelde voor appartementen onder de loods te bouwen. Een mooi plan, maar veel te ambitieus, beoordeelde Hersevoort. Om die reden werd uiteindelijk van het idee afgestapt. Wél zag Hersvoort door het oorspronkelijke voorstel van de gemeente dat hij iets bijzonders in handen had. Daarom is de sloop uitgesteld, maar niet te lang: i.v.m. het beschermingsregime van de Flora- en Faunawet voor vogels en vleermuizen, moet de sloop voor 15 maart klaar zijn. Het kost 3 ton om de loods terug naar Zaandam te brengen, maar Hersevoort zoekt naar een andere manier om de loods elders een plek te geven. Hersevoort geeft aan het paspoort als plezierig te hebben ervaren, omdat er veel groen was voorzien en er geen rijtjeswoningen hoefden te komen. Nu ligt er een plan met vier keer vier en één keer acht patiobungalows. Het terrein krijgt een eigen sfeer, een soort enclave in de stad. Ook de buurt is akkoord. Over het proces zeggen de partijen: “De gemeente heeft de pijn van de loods geaccepteerd, maar deze wordt nu wel door alle partijen gevoeld. Communicatie levert veel op, anders was de loods misschien nu al gesloopt. Partijen zijn echt naar elkaar toegekomen. En door regelmatig met elkaar om tafel te zitten, blijft er ook voortgang in het proces.”
2. Permanente Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet (Chw) is in 2010 in werking getreden met als doelstelling bouw- en infrastructuurprojecten versneld in uitvoering te krijgen. De wet maakt het mogelijk bouwprojecten naar voren te halen en ruimtelijke plannen sneller uit te voeren, o.a. door kortere procedures. Nu worden onderdelen uit de wet permanent gemaakt. De inwerkintreding op 1 november heeft de nodige consequenties voor gemeenten. Albert Jan Meeuwissen (BügelHajema) geeft een toelichting op de permanente Chw. De Chw biedt ruimte om te experimenteren en sneller ontwikkelingen door te voeren. Afwijken van de normale procedures kan via tranches. Er kan nu voor de 10e tranche worden aangemeld. Net als de nieuwe Omgevingswet heeft de Chw als doel: eenvoudiger en beter, meer maatwerk. Er wordt ingezet op een meer algemeen beleid, waarin initiatiefnemers als het ware worden aangesproken op hun zorgplicht. Van ‘dit willen we’ (bestemmingsplan) wordt nu meer overgegaan op het aangeven van belemmeringen en randvoorwaarden. Per 1 november 2014 treedt een gedeelte van de herziening van de Crisis- en herstelwet in werking onder de naam: het Permanent maken Crisis- en herstelwet. Het gaat om zogenaamde quick wins. Hiermee wordt al een beetje vooruit gelopen op de toekomstige Omgevingswet. Kortere procedures Wat is nieuw in de wetsherziening? Volgens Meeuwissen is er niet zozeer sprake van minder regels, want “die hebben we nog steeds nodig”. Wel wordt het administratieve gedeelte korter, door minder vergunningen en snellere procedures. Voor de toetsing van nieuwe ontwikkelingen bestaan nu vier vormen. Bij plannen die afwijken van het bestemmingsplan wordt veelal de uitgebreide procedure (UOV) gevolgd, compleet met ter inzagelegging en zienswijzen. Die procedure duurt ongeveer 26 weken. Die tijd kan straks fors worden ingekort door vaker gebruik te maken van de reguliere procedure. Enige vorm van inspraak is hier alleen aan het eind van het traject mogelijk: via het indienen van bezwaar op het ingediende plan. Deze procedure duurt 8 tot 14 weken. Een nog snellere procedurevorm is melding: de gemeente krijgt 4 weken de tijd om te toetsen, hoor je niks, dan mag je aan de slag. Melding bestaat nog niet in de ruimtelijke ordening en wordt nu vooral gebruikt bij het Activiteitenbesluit. De nieuwe wet verandert hierin niets. De meest snelle toetsing tenslotte, is het zelf toetsen of het plan voldoet aan de regels dat er geen vergunning nodig is. De nieuwe wet verruimt met name het vergunningsvrij bouwen. Verbeteringen: quick wins Met het permanent maken van de Chw wordt per 1 november ook een aantal verbeteringen aangebracht in het omgevingsrecht met gevolgen voor meerdere wetten, waaronder de Wabo en Wro. Deze snel te realiseren gerichte verbeteringen heten quick wins. De quick wins zijn misschien nog wel belangrijker dan de Omgevingswet zelf, aldus Meeuwissen. In het algemeen zijn er vier belangrijke quick win-thema’s: 1. Tijdelijk vergunnen: gebruik 2. Meer mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 4 bijlage II Bor) 3. Omgevingsvergunningvrij bouwen (artikel 2) 4. Mantelzorg 1. Tijdelijk buitenplans vergunnen: nu wordt er vaak gebruik gemaakt van UOV, straks zal dat vaker de reguliere procedure zijn. Voor tijdelijke vergunningen vervalt de maximale termijn van 5 jaar (met als uitzondering: buitengebied maximaal 10 jaar en bouwwerken maximaal 15 jaar). De verplichting om de tijdelijke behoefte aan te tonen vervalt, als maar wordt aangeven dat de activiteit na een bepaald moment weer verdwijnt. Voorwaarden voor de vergunning zijn eigen keuzen van de gemeente.
2. Afwijkingsmogelijkheden (via alleen een omgevingsvergunning, dus zonder bestemmingswijziging of buitenplanse afwijking) zijn er in een aantal zaken beschreven onder artikel 4 bijlage II Bor (kruimellijst). Er kan gebruik gemaakt worden van de reguliere procedure (8 weken) als de gemeente het wil (want die toetst). Alle bebouwing komt in aanmerking (ook bebouwing groter dan het voorheen geldende 1500 m2): daarbij mag het aantal woningen toenemen, het bouwvolume en het bebouwde oppervlak echter niet. Buiten de bebouwde kom gelden nog wel aanvullende regels, m.u.v. logiesfuncties en gebruik korter dan 10 jaar. Dat betekent dat ook buiten de bebouwde kom tijdelijke woningbouw in bestaande gebouwen kan worden toegestaan. Overigens: iedere afwijking van het bestemmingsplan moet altijd worden getoetst aan een goede ruimtelijke ordening. 3. Omgevingsvergunningvrij bouwen: door verandering van artikel 2 bijlage II Bor worden de bouwmogelijkheden op het achtererf vergroot: er mag dieper en hoger worden gebouwd op een groter oppervlak (50% achtererf blijft). Bij grote percelen mag tot max 150m2 vergunningvrij worden bijgebouwd, bestaande bijgebouwen tellen daarbij wel mee. Op de verdieping mag je geen verblijfsgebied maken, wel badkamer, technische ruimte, etc. 4. Mantelzorg: is er sprake van mantelzorg, dan mag je een bijgebouw op het achtererf wel een woonfunctie geven.