TFG Lara Furtado by Lara s. Furtado

Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% NORMAS URBANÍSTICAS Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Mín. = 125m² H = 72m A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A.ESPECIAIS = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha PARA Ocupação ZONEAMENTO INCLUSIVO Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A =LARA Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Mín. = 125m² 2.0 A. SUCUPIRA FURTADO Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Ocupação = 60% Perm = 30% H = 72m Dens = 300hab/ha I.A = 2.0 H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% H = 72m Perm = 30% Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% A. Mín. = 125m² A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m H = 72m I.A = 2.0 I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm = 30% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60% Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m Dens = 300hab/ha Dens = 300hab/ha Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² H = 72m I.A = 2.0 Dens = 300 Perm = 30% H = 72m I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Ocupação = 60% Perm = 30% Perm = 30% A. Mín. = 125m² H = 72m Ocupação = 60% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Perm =130% I.A = 2.0 Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% I.A = 2.0 A. Mín. = 125m² Dens = 300hab/ha Ocupação = 60% Perm = 30% Ocupação = 60%

PARÂMETRO

TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO Universidade Federal do Ceará Curso de Arquitetura e Urbanismo Orientadora: Prof. Dra. Clarissa F. Sampaio Freitas

PARÂMETRO NORMAS URBANÍSTICAS ESPECIAIS PARA ZONEAMENTO INCLUSIVO ZEIS PAPICU | FORTALEZA

LARA SUCUPIRA FURTADO

FORTALEZA - CE BRASIL Junho | 2014 3

BANCA EXAMINADORA

Orientadora Profa. Dra. Clarissa Freitas Universidade Federal do Cearรก _____________________________________________ Professor Dr. Daniel Cardoso Universidade Federal do Cearรก _________________________________________ Arquiteta Lissa Motta Convidada

FORTALEZA - CE BRASIL Junho | 2014

AGRADECIMENTOS À minha família: Vasco e Beth - meus maiores exemplos não só de pais mas de pesquisadores, conselheiros e de honestidade. À Lia, sempre bondosa e paciente. Aos meus quatro avós: Elda, Sucupira, José Furtado e Lúcia amorosos, alegres, caridosos e o motivo de eu ser quem sou. À minha Madrinha. Aos meus tios e primos- Kao, Neuza, Flavio, Murilo. Biel, Lelê, Gabriela, Victinho, Lucas e Leo. À minha tia Thaís, sempre presente. À Eliane, perfeita em tudo o que fez. Às minhas mulheres, companhias de arquitetura e vida: Nat, Nina, Nico, Deba e Soufis. Ao Dani, amigo e inspiração intelectual. Aos friends que me conheceram antes de eu me conhecer: Dudu, Ingrid e Nydia. Ao Michael e a NYC, responsáveis por muitas memórias tão alegres e por fortalecer minha paixão por arquitetura. A Universidade Federal do Ceará que me abrigou e proporcionou tantas experiências no estudo da arquitetura. Ao EREA Ceará, experiência de vida. Ao professor Renato Pequeno, pelos conselhos e torcida. E finalmente, à professora Clarissa, sempre fiel aos seus alunos e acima de tudo, ao Urbanismo. Obrigada pelas vastas horas de dedicação, sabedoria e amizade.

“Em qualquer lugar do mundo, a produção habitacional é um dos principais motores que impulsiona a urbanização do território. Dependendo das condições em que aquelas habitações são produzidas, essa urbanização ocorre com ou sem a geração de cidade”(NAKANO, 2009).

PARÂMETRO “Padrão. Modelo aproximado de algo que deu certo. Norma ou constante. Variável para a qual se atribui um valor.” Dicionário Informal 7

SUMÁRIO

AGRADECIMENTOS RESUMO REFERENCIAL TEÓRICO HABITAÇÃO

Um breve histórico sobre a política habitacional no Brasil e Fortaleza Atual Política de habitação: O Programa Minha Casa Minha Vida Instrumentos de Zoneamento Inclusivo: Zonas Especiais de Interesse Social

PARAMETRIZANDO

O que são índices urbanísticos? A falta de índice para ZEIS

INCLUSÃO URBANA

Instrumentos de zoneamento inclusivo: uma perspectiva internacional A mais-valia fundiária e a inclusão social

DAGNÓSTICO O TERRENO Porque trabalhar neste terreno que é ZEIS?

O METROFOR

Porque a proximidade com o metrô é importante?

O ENTORNO Uso do solo e a ocupação

pg. 5 pg. 10 pg. 14 pg. 14 pg. 15 pg. 17

pg. 19 pg. 19 pg. 21

pg. 22 pg. 22 pg. 23

pg. 28

pg. 40 pg. 40

PADRÕES DE OCUPAÇÃO SIMULAÇÕES

pg. 47 pg. 48

Biblioteca de tipologias Definindo o número de unidades e habitantes Unidade Habitacional Tetris Sobrado Apartamento

Implantação Quadra B Tipologia em “L” Tipologia retangular com 3 torres: quadra 2 Tipologia retangular com 2 torres: quadra 3 Implantação Quadra C Tipologia Tetris Tipologia Sobrado Implantação Quadra A

pg. 41 pg. 41 pg. 42 pg. 44 pg. 45

pg. 48 pg. 48 pg. 50 pg. 51 pg. 52 pg. 52 pg. 54 pg. 56

pg. 28

PLANO DE SISTEMA VIÁRIO

pg. 59

pg. 30

CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

pg. 65 pg. 70

pg. 30 pg. 31 pg. 31

LEGISLAÇÃO VIGENTE

pg. 32

A ZEIS Papicu

pg. 33

OBJETIVOS PARA QUEM PRODUZIR

pg. 33 pg. 34

A nova classe média Fortaleza: a nova classe média segundo sua renda Segmentos E e D: comunidades existentes

RESULTADOS METODOLOGIA ARQUITETURA

pg. 34 pg. 35 pg. 36

RESUMO

Este Trabalho Final de Graduação (TFG) surge diante da importância da habitação, não somente para o morador, mas para interesse coletivo em desenvolver a cidade. Visto que a cidade como um todo é diretamente afetada pela construção de empreendimentos arquitetônicos, neste trabalho entende-se que uma das maneiras de controlar a qualidade da arquitetura é por meio de uma revisão dos parâmetros urbanísticos estabelecidos nas Leis de Uso do Solo. Este projeto apresenta os parâmetros que devem ser adotados para uma área localizada em um terreno destinado à habitação para classes de renda mais baixa em Fortaleza. Esses parâmetros tem valores que estão determinados nas leis municipais, que são responsáveis por regular o que pode ser construído em cada parcela da cidade. Foi objetivo neste trabalho estudar como tais valores (chamados também índices) podem atender às necessidade de habitantes de diversas faixas de renda, a fim de promover a inclusão social não somente no âmbito urbano -do terreno na cidade- mas também dentro do próprio empreendimento- das habitações dentro da construção.

Como meio de viabilizar economicamente a construção de empreendimentos de Habitação de Interesse Social – HIS, é considerado como relevante o fato de o terreno poder futuramente passar por um processo de valorização imobiliária. A área estudada foi então selecionada no eixo comercial já valorizado da Avenida Santos Dumont e próxima a uma futura estação da linha Leste do METROFOR. Considerando as possíveis pressões do mercado imobiliário para se construir no bairro, neste trabalho reconhece-se a urgência em estudar como os parâmetros urbanísticos específicos para habitação podem ser implementados de modo a destinar unidades habitacionais para beneficiarem diversas classes sociais. Uma outra consideração do trabalho diz respeito a planejar a captação da mais valia fundiária, de modo que o governo não seja necessariamente o maior financiador da habitação, mas que os incorporadores revertam parte do seu lucro da valorização da terra para a construção de HIS. Todo o processo de como as habitações podem ser construídas deve seguir uma série de regras específicas que serão estudadas neste trabalho. Espera-se por meio de simulações gráficas facilitar a compreensão de como os índices construtivos podem moldar um produto final arquitetônico, que seja integrado com a malha urbana, dotado de espaços públicos de qualidade e, ao mesmo tempo, inclusivo. A Figura 1 ilustra as idéias centrais deste trabalho e o processo realizado para estudar os índices mencionados, os quais dão origem a um Plano Urbanístico, o qual se encontra no anexo deste trabalho.

RESUMO

Figura 1: esquema elaborado para resumir as idéias centrais do trabalho: a problemática em torno da habitação e do Minha Casa Minha Vida, a falta de índices específicos para ZEIS e o resultado arquitetônico que pode ser obtido a partir de diferentes índices aplicados em uma mesma área . Autora: Lara Furtado, 2014.

REFERENCIAL TEÓRICO

HABITAÇÃO Um breve histórico sobre a política habitacional no Brasil e Fortaleza. No estudo da história da HIS no Brasil, é interessante destacar que as políticas habitacionais sempre foram parte da agenda governamental, ainda que suscetíveis às pressões de agentes conservadores e contrárias às medidas distributivas. A fundação de COmpanhias de HABitação- COHAB na década de 60 reflete este avanço na intervenção do Estado ao estabelecer instituições especializadas com o fim de garantir moradia adequada para baixa renda. No entanto, os empreendimentos viabilizados pelas COHABs e financiados pelo Banco Nacional de Habitação – BNH já seriam um reflexo da falta de planejamento urbano, cuja arquitetura foi caracterizada por grandes aglomerados afastados do centro urbano e, durante anos, desprovidos de infraestrutura. Em grande parte dos conjuntos implantados pelo BNH não houve o atendimento apropriado ao público alvo, que era a população de assentamentos precários, bem como houve a implantação de programas habitacionais em glebas mais distantes do centro. O BNH é extinto com o fim da ditadura militar assim como o papel do governo na construção de habitação, o que favoreceu ao Mercado imobiliário ocupar o papel de produtor habitacional durante as décadas de 1980 e 1990. Nesta época a iniciativa privada produziu predominantemente para as camadas de renda superior, deixando aos mais pobres a alternativa da ilegalidade urbana (FREITAS e PEQUENO, 2011). Após anos de instabilidade econômica, a pauta da habitação retorna ao final da década de 90, quando é implantado o programa Habitar Brasil - HBB - financiado pelo Banco Internacional de Desenvolvimento. Este programa, apesar de prever ações como a realização de cadastros, formulação de políticas e programas e a composição de cadernos de normas específicas para HIS, não foi muito eficiente no seu intuito de favorecer a municipalização das políticas de HIS. O primeiro levantamento de favelas realizado em Fortaleza em 1973 identificou 81 favelas, somando 34 mil domicílios onde viviam mais de 205 mil pessoas e correspondendo a cerca de 20% da população do

município. Ainda que despreparadas para lidar com esta demanda, as COHABs, enquanto existentes, foram efetivamente as responsáveis pela parcela de habitação social construída. Os empreendimentos habitacionais promovidos na periferia de Fortaleza fortaleceram o processo de especulação imobiliário a medida em que se valorizavam terrenos entre o centro já estabelecido e estas novas periferias promovidas pela governo (PEQUENO e FREITAS, 2011). Em 1991, um novo censo de favelas foi realizado pela COHAB-CE, quando foram identificadas 314 favelas, com 108 mil famílias, cerca de 30% da população de Fortaleza (CEARÁ, 1991). O HBB implementado posteriormente não gerou muitos benefícios, visto que a questão da moradia não chegou a sensibilizar os gestores municipais no período de 1993 a 2004, apesar das intensas pressões dos movimentos sociais. Já em 2004 a Fundação Habitacional de Interesse Social de FortalezaHabitafor é criada com o objetivo de intervir em favelas localizadas em áreas de risco ambiental, mas este modelo de gestão apresentava limitações, pois reduzia os alvos de intervenção e o impacto das suas ações. (PEQUENO e FREITAS, 2011).

COHAB

2000

2008

HBB

HABITAFOR

MCMV

Figura 2: Histórico das instrituições habitacionais no Brasil desde a década de 60 até os dias atuais. Autora: Lara Furtado, 2014.

Atual política de habitação: O Programa Minha Casa Minha Vida Este histórico de avanços e retrocessos da questão habitacional em Fortaleza, ilustra a experiência nacional que foi quase sempre tratada como meramente quantitativa, e o sucesso ou fracasso dos programas medido pelo número de unidades construídas sendo facilmente afetado pela ordem política vigente. No entanto, para uma discussão considerável sobre urbanismo é importante lembrar que o direito à Habitação é determinado pelas Nações Unidas como um Direito Humano e é contemplado nas constituições brasileiras desde 1934. Na constituição de 1988 é determinada a Função Social da Propriedade onde o exercício dos poderes do proprietário não deve ser resguardado apenas para satisfazer a interesses próprios, mas deve ser submetido ao interesse da coletividade. Este longo histórico de políticas relatado (Figura 2) culminou com a criação do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e a fase de revisão dos Planos Diretores Participativos. Tais medidas demonstraram a relevância da questão habitacional e da organização urbana para gestores públicos e para a população. Finalmente, nos anos 2000, o cenário de ausência do Estado no setor sofreu significativas alterações. Como consequência, houve um aumento considerável de investimentos em produção habitacional a partir de 2007, desde o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), e, posteriormente, do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) em 2009.

Durante os anos 2000, o processo de estabilização da economia brasileira, iniciado no Plano Real, foi se consolidando e repercutiu no crescimento econômico e ampliação do poder aquisitivo dos setores médios. Este fato possibilitou, consequentemente, o aumento do número de sujeitos passíveis de obterem créditos para financiamento, dentre eles, o habitacional, que foi incentivado pelo poder público. Um desses incentivos foi o lançamento do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida – PMCMV em 2009 pelo Governo Federal, gerido pelo Ministério das Cidades. Com o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais para famílias com renda de zero a dez salários mínimos, as metas iniciais eram produzir cerca de um milhão de novas residências (Figura 3). Além de uma política habitacional, o programa foi pensado enquanto estratégia de enfrentamento à crise econômica internacional que estava em curso, tendo como protagonista o setor empresarial que envolve a cadeia produtiva da construção civil. Desta forma, o governo federal conferiu à iniciativa privada os ditames da instauração do PMCMV, de forma a garantir um grande poder de decisão ao empresariado no que diz respeito à definição e implantação dos empreendimentos financiados (CARDOSO, 2013).

Figura 3: Empreendimento do MCMV em Paraupebas, Pará. Fonte: http://espacoabertopebas. blogspot.com.br/2012_03_25_archive.html . 2012. 15

As críticas ao PMCMV e às unidades habitacionais produzidas são extensas, pois os parâmetros mínimos tornam-se o limite máximo das unidades, uma vez que estas são entregues prontas e já acabadas, oferecidas como a possibilidade definitiva de moradia. As construtoras apostam no lucro com a construção em grande escala, reduzindo a qualidade construtiva (Figura 4) e não se utilizando de tecnologias para buscar novas soluções que diminuam os custos para que o excedente seja investido em melhores casas ou equipamentos sociais (NASCIMENTO E TOSTES, 2009). Além das críticas à arquitetura, os atuais empreendimentos habitacionais contribuem para um modelo urbano segregacionista já que a maioria deles é feito em áreas periféricas, muito distantes, pouco conectadas com a malha urbana. Isto gera implicações em termos de transporte, de infraestrutura e em termo da qualidade de vida da população que vai morar ali (Figura 5). Empreendimentos longe das regiões centrais além de não levarem em conta o bemestar da população, não consideram a importância do adensamento das cidades no que diz respeito à otimização de infraestrutura.

Figura 4: rachaduras nas fachadas dos edifícios. Fonte: Fabio Motta/O Estadão, 2014.

“Do ponto de vista espacial, a separação entre as partes ricas e pobres da cidade potencializa ainda mais as tensões sociais, à medida que as classes vão sendo cada vez mais separadas por aparatos de controle e segurança, fragmentando ainda mais o espaço urbano” (ROLNIK, 2009).

Figura 5: ilustração de trechos do artigo escrito pela arquiteta Ermínia Maricato para o Carta Maior sobre a segragação espacial amplificada pelo PMCMV. Fonte: Carta Maior, 2009.

Esta questão da localização é um retrato de como o Estado não consegue controlar a valorização da terra, já que não acopla aos investimentos do MCMV um conjunto de instrumentos para controlar a especulação da terra. O que pode ser percebido após 6 anos de MCMV é que o uso de recursos públicos como subsídios para atender a população de baixa renda, está, indiretamente, beneficiando os proprietários da terra na medida em que o custo da unidade habitacional aumenta e é captado pelo dono da terra. Isso poderia ser evitado se os instrumentos do Estatuto da Cidade, estabelecidos nos Planos Diretores municipais, estivessem sendo acoplados ao MCMV como o IPTU progressivo, o solo criado e, um dos focos deste TFG, as Zonas Especiais de Interesse Social. (CARDOSO, 2009)

Figura 6: contraste entre os edifícios de luxo e a comunidade a frente próximo a Beira Mar. Fonte: myjourneywithprece.blogspot.com.br , 2011.

Instrumentos de zoneamento inclusivo: Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS No processo de construção de uma nova ordem urbanística no Brasil as ZEIS se consolidaram como um tipo especial de zoneamento, cujo principal objetivo é a inclusão da população de menor renda na porção valorizada da cidade, que é servida de equipamentos e infraestrutura. Isso pode ser alcançado tanto por meio da delimitação de áreas previamente ocupadas por assentamentos precários, quanto por meio da delimitação de vazios urbanos e de imóveis subutilizados, destinados à produção de novas moradias populares. A expressão “Zona Especial de Interesse Social” surgiu em Recife, na lei municipal de uso do solo de 1983, delimitando áreas urbanas “caracterizadas como assentamentos habitacionais surgidos espontaneamente, existentes e consolidados, onde são estabelecidas normas urbanísticas especiais, no interesse social de promover a sua regularização jurídica e a sua integração na estrutura urbana” 1. 1 Recife, Prefeitura. Lei Municipal no 14.511 de 1983. Artigo 14, II. Na década de 90 durante o HBB, a delimitação de ZEIS era utilizada como estratégia para viabilizar a regularização fundiária de assentamentos precários, permitindo a flexibilização dos índices urbanísticos presentes na cidade espontânea, via de regra, distintos daqueles presentes nas áreas produzidas pelas políticas públicas de habitação de interesse social, bem como nas áreas da cidade formal (PEQUENO, 2011). Nesta época, mantinha-se refreada a demanda por novos investimentos habitacionais de interesse social em decorrência de drástica redução de transferência de recursos federais para habitação. No entanto, é encorajador constatar que o cenário atual político e econômico brasileiro apresenta condições especialmente favoráveis para a operacionalização das ZEIS em função da disponibilidade de recursos definida pelo PMCMV. Visto que este Trabalho tem por objetivo apresentar índices para um futuro empreendimento a ser localizado em um terreno vazio no bairro Papicu em Fortaleza, o produto final se constituirá da regulamentação das ZEIS de vazio, em Fortaleza denominadas ZEIS III.

Figura 7: Comunidade da ZEIS do Bom Jardim pede a regularização da ZEIS e efetiva utilização do instrumento como promotor da inclusão social e moradia digna. Fonte: http:// www.cdvhs.org.br, 2013.

De acordo com o Plano Municipal de Fortaleza, as ZEIS são descritas como segue: “ As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são porções do território, de propriedade pública ou privada, destinadas prioritariamente à promoção da regularização urbanística e fundiária dos assentamentos habitacionais de baixa renda existentes e consolidados e ao desenvolvimento de programas habitacionais de interesse social e de mercado popular nas áreas não edificadas, não utilizadas ou subutilizadas, estando sujeitas a critérios especiais de edificação, parcelamento, uso e ocupação do solo.” (artigo 123) Também especifica o que diz respeito as ZEIS de vazio, ou Tipo III: “ZEIS III: compostas de áreas dotadas de infra-estrutura, com concentração de terrenos não edificados ou imóveis subutilizados ou não utilizados, devendo ser destinadas à implementação de empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como aos demais usos válidos para a Zona onde estiverem localizadas, a partir de elaboração de plano específico. “(artigo 133) 17

O fato de a municipalidade de Fortaleza já possuir aproximadamente 662 hectares de terrenos delimitados como ZEIS vazias (Mapa 1) legitimiza ações governamentais que visem a implementar medidas de fomento à inclusão socio-espacial. Isso permite que os índices urbanísticos nas áreas em questão sejam distintos dos que constam no Plano Diretor e que moldam a cidade formal. A determinação desses indices é de extrema importância para efetiva implementação de ZEIS tipo III, pois nelas há espaço para novos empreendimentos para baixa renda. É importante que o Plano Diretor permita formalmente a construção dessas habitações cujo caráter arquitetônico é diferente do desenvolvido na área em questão. Considerando a importância de que habitações sociais sejam fisicamente inseridas na malha urbana, as ZEIS devem ser consolidadas como um instrumento importante com fins de atingir tal objetivo.

Mapa 1: ZEIS em Fortaleza. Organizado pela autora, 2014.

PARAMETRIZANDO O que são índices urbanísticos? O aspecto central da implementação de qualquer mecanismo de zoneamento diz respeito à compreensão do que são os já mencionados indices urbanísticos. É importante, no estudo do território urbano, entender que a cidade é formada por regras territoriais que são estabelecidas por uma lei urbanística. Essas regras, ou parâmetros, são representadas por valores que determinam padrões desejáveis para a ocupação, onde parâmetros mínimos de ocupação, lotes, recuos e taxa de ocupação afetam diretamente as construções arquitetônicas finais. Entretanto, na maioria das cidades, os próprios padrões mínimos de ocupação levam a terra urbana infra-estruturada a atingir preços altos demais para o poder de compra de grande parte da população, restando para as camadas mais pobres a formação de assentamentos precários. Esses assentamentos, por fim, não se enquadram na lei, sendo vistos como informais ou ilegais tornandose mais sucetíveis a desapropriações, aluguéis abusivos e acidentes ambientais. Essas regras, ou parâmetros, embora objetivando garantir padrões de qualidade de moradia para toda a população, acabam por excluir da legalidade jurídica e urbanística as parcelas de menor renda (PANTOJA, 2006).

Ignorar que índices podem ser excludentes é contraproducente, pois perpetua o processo de segregação urbana na medida em que as terras, a preços acessíveis e disponíveis para uma construção de baixa renda formal, permanecem longe do centro urbano e desprovidas de infraestrutura. Além de tudo, torna-se difícil para as autoridades governamentais regularizarem os assentamentos informais, quando estes se encontram fora das leis urbanas. A falta de posse formal de uma habilitação gera insegurança e desencoraja os moradores a investirem em melhorias na sua infraestrutura (Figura 8). Uma lei urbanística é necessária em conjunto com um zoneamento da cidade, conceito que já foi introduzido pelo Urbanismo Moderno na Carta de Atenas em 1933. Os regulamentos construtivos foram inicialmente criados com a finalidade de garantir maior salubridade por meio da regulamentação de condições de insolação, ventilação e iluminação das edificações e espaços livres em geral.

Figura 8: Esquema explicando a separação entre construções formais e informais geradas por índices urbanísticos excludentes. Autora: Lara Furtado.

Dentre os índices mais comuns e aqueles que são abordados no Plano Diretor de Fortaleza encontram-se os seguintes:

TAXA DE OCUPAÇÃO (T.Oc) A taxa de ocupação máxima se dá pela divisão da área de projeção da construção pela área do lote e tem efeito direto sobre a quantidade de espaços não edificados em uma determinada região da cidade, estabelecendo a garantia de uma certa permeabilidade geral entre as edificações. TAXA DE OCUPAÇÃO DO SUBSOLO (T. Sub) Deve ser limitada para garantir adequada absorção das águas da chuva bem como a preservação do solo e leitos freáticos. ÍNDICE DE APROVEITAMENTO (I. A.) Diz respeito diretamente ao potencial construtivo de um determinado terreno pois determina qual a area construída final que um empreendimento pode ter se comparado a sua area do lote. Um lote de 1000m2 e índice de aproveitamento 2 pode ter no máximo 2000m2 de area total construída. Em Fortaleza pode ser estabelecido um valor de índice básico, máximo (mediante pagamento de contrapartida pela infraestrutura extra a ser utilizada) e mínimo (para garantir que o terreno não se encontre subutilizado). ALTURA MÁXIMA DA EDIFICAÇÃO (H) É um índice que atua sobre um aspecto importante a ser regulamentado por afetar o valor da terra e a aparência externa das edificações, evitando-se o confinamento. Além de tudo deve ser considerado como meio de evitar que o priprietário usurpasse a luz do vizinho depreciando assim os valores da propriedade.

TAXA DE PERMEABILIDADE (Perm.) Relação entre as areas do lote que permitem a infiltração das águas pluviais no solo e a área total do lote - visa controlar a áreas impermeáveis e reduzir o fluxo das águas pluviais que escoam superficialmente. PROFUNDIDADE MÍNIMA (Prof.) A taxa de ocupação máxima se dá pela divisão da área de projeção da construção pela área do lote e tem efeito direto sobre a quantidade de espaços não edificados em uma determinada região da cidade, estabelecendo a garantia de uma certa permeabilidade geral entre as edificações. TESTADA MÍNIMA DO LOTE (Tes) Tem por objetivo evitar uma densidade populacional muito alta e garantir boas condições de habitabilidade (MORETTI, 1997). ÁREA MÍNIMA DO LOTE (A. min) Também tem o mesmo objetivo de evitar uma densidade populacional muito alta e garantir boas condições de habitabilidade. A área mínima prevista em Lei Federal (6766/79) de 125m² pode ser superdimensionada especialmente em um país com tantas diferenças culturais e geográficas (MORETTI, 1997).

VAGAS DE ESTACIONAMENTO As estipulações sobre vagas variam de acordo com o uso do empreendimento e sua escala sendo exigido para construções habitacionais geralmente uma vaga para cada unidade habitacional. Figura 9: Ilustração de três locais com mesma densidade e ainda assim diferente estilo arquitetônico. Fonte: Visualizing Density, Lincoln Institute of Land Policy, 2007.

A falta de índices para ZEIS Apesar de as ZEIS serem terrenos valiosos já reservados para o fim de inclusão social, a devida implementação destas áreas em Fortaleza ainda se depara com diversos desafios. É possível acompanhar na mídia os trâmites que circundam o assunto ZEIS, em que o próprio poder local tem demonstrado ceder a pressões que buscam reduzir o número de áreas na cidade destinada a HIS, bem como construir empreendimentos destinados para outros públicos. Desde o início dos trâmites para delimitação das ZEIS no Plano Diretor em 2003 foi notável a fragilidade do instrumento diante de pressões políticas do Mercado Imobiliário.

é o fato de a própria prefeitura nunca ter definido suas regras de uso e ocupação. Em Fortaleza, poucos empreendimentos foram construídos em ZEIS III para famílias com renda de até 3 salários mínimos, comprovando a dificuldade de construir por falta de especificação de parâmetros pela prefeitura ao contrário do que é especificado em lei:

Em 2006 foi apresentada a primeira proposta de localização das áreas em Fortaleza, mas em 2009, quando finalmente foram aprovadas, constataram-se modificações de caráter quantitativo e qualitativo em relação aos terrenos. Esses polígonos tiveram um discreto aumento de 2,5% de sua área inicial, passando de 642 ha a 657 ha. Apesar disso, eles apresentaram uma significativa periferização, reforçando que as áreas valorizadas da cidade foram resguardadas com o objetivo de favorecer o mercado imobiliário (Freitas et al, 2013). Em maio de 2012, os vereadores votaram na câmara a favor de um Projeto de Lei que determinou que imóveis vazios ou ocupados, localizados em ZEIS I (de ocupação), não utilizados pela população do assentamento irregular – com comprovação da situação de regularidade jurídica - fossem retiradas deste zoneamento passando a obedecer à legislação urbana normal de onde está localizado (Projeto de Lei Complementar n 0028). Esta proposta leva as ZEIS I a terem “buracos” em suas áreas impossibilitando o seu maior objetivo que é garantir terra próxima ao local de moradias já estabelecidas caso estas sejam alvo de regularização fundiária e famílias necessitem ser reassentadas. Infelizmente, a matéria publicada no Jornal O Povo (Figura 9) apoiada por pronunciamento de um procurador geral do município conclui que as ZEIS são zonas que congelam o desenvolvimento urbano, porque proíbem usos como comércio e serviço. Percebe-se com esta constatação a falta de conhecimento sobre os motivos da não implementação da ZEIS, como instrumento urbanístico, já que, na realidade, o que está por traz do congelamento desses terrenos

“Art. 137 - Os projetos de empreendimentos habitacionais de interesse social (HIS) a serem implantados nas ZEIS 3 deverão ser elaborados a partir de parâmetros definidos por lei municipal específica.” Figura 9: trecho da reportagem no jornal. Fonte: jornal O Povo, 2012.

Diante desta problemática, este projeto de TFG apresenta os resultados de um estudo sobre os parâmetros arquitetônicos e urbanísticos a serem utilizados nessas ZEIS tipo III, que ainda não estão sendo efetivamente ocupadas em Fortaleza. A intenção é que novos índices sejam definidos a fim de garantir o uso das áreas reservadas para ser implantado um empreendimento residencial, que atenda a diversas faixas de renda, compondo o que se chama de habitação inclusiva. Para tanto foram tomadas como exemplo as políticas de zoneamento inclusivo em outros países, e feita uma análise para adaptar à realidade brasileira.

INCLUSÃO URBANA Instrumentos de zoneamento inclusivo: uma perspectiva internacional A palavra inclusão é utilizada em diversos ramos de estudo, mas no âmbito do urbanismo ela está geralmente relacionada ao planejamento territorial. Para compreender melhor a origem da ZEIS e sua importância é interessante investigar de onde surgiu a necessidade de criar mecanismos que garantissem a inclusão, no que diz respeito não só a provisão de moradia, mas também na localização desses empreendimentos habitacionais. A inclusão se manifesta como alternativa às práticas conhecidas como “red-lining” ou zoneamento excludentes muito comuns entre os séculos XVIII e VIX nos Estados Unidos. As políticas de Apartheid da época tiveram profundas consequências para o desenvolvimento da cultura americana e das cidades. A literatura disponível sobre os Estados Unidos expõe que os responsáveis por perpetuar a divisão entre classes e raças era o próprio governo e isso era garantido por meio de zoneamentos excludentes. Incrivelmente, é registrado que a Associação Nacional de Habitação (Federal Housing Association -FHA) foi instituída em 1973 com o objetivo de ser o “agente protetor das comunidades brancas” (SEITLES, 1996). O zoneamento excludente era a técnica ideal para tal fim, pois as autoridades locais podiam delimitar quem era indesejável em determinada área sem pagar nenhum preço por isso. Esta definição do indesejável era feita através da definição de parâmetros urbanos: Dividir ruas de acordo com raça, restringir o acesso a habitação de acordo com número máximo de famílias, proibir a construção de apartamentos, determinar tamanhos mínimos de lote e área construída bem como de densidade máxima eram parâmetros estabelecidos nos zoneamentos que agiam como “portões da homogeneidade” e mantinham os subúrbios ricos (NELSON, 1996). Os efeitos destas políticas de separação são sentidos por todas as classes na medida em que tais aparatos de controle perpetuam as tensões entre as classes, aumentam a criminalidade e retardam o desenvolvimento da cidade como um todo. Estudos indicam que, quando integradas com famílias de classe média, famílias mais humildes apresentam drástica melhora de suas condições de vida e

que essa convivência influencia positivamente índices de escolaridade, mortalidade e de saúde pública (MAYER, 1991). Estes benefícios deixam clara a importância de instrumentos contrários às práticas excludentes mencionadas anteriormente. Surgem então os zoneamentos inclusivos, que são possíveis através do estabelecimento de outros parâmetros, que viabilizam uma produção habitacional mais acessível financeiramente em porções do território que, sem a intervenção do Estado, seriam inacessíveis financeiramente. A inclusão socio-espacial não está necessariamente vinculada a uma política de zoneamento, mas pode simplesmente ser uma característica da própria produção habitacional local. Em diversos países, por exemplo, modelos de habitação inclusiva são obrigatórios por lei garantindo que no mesmo edifício sejam ofertadas unidades a preços normais de mercado e também acessíveis. Não é raro encontrar exemplos de edifícios com unidades de Habitação Social, que não somente foram construídos com investimento privado, mas que se encontram inseridos no espaço urbano.

Figuras 10 e 11: Fachadas do empreendimento L’Atria. Fonte: Bouygues Immobilier, 2009.

L’Atria - Bordeaux - França L’Atria é o resultado de uma colaboração entre a Imobiliária, a Comunidade e a Instituição Habitacional local para contribuir para o crescimento da região. São 108 quartos, incluindo 25 habitações sociais.

Um estudo mais aprofundado sobre as políticas de zoneamento de outros países ilustra o valor que as instituições de planejamento dão para as questões de uso e ocupação do solo, no que diz respeito à inclusão e função social da propriedade e às dívidas que o dono do terreno deve quitar perante a sociedade. 22

A Mais-valia fundiária e a inclusão social

Figuras 12 e 13: Vista do bairro e das unidades habitacionais. Fonte: Google Street View, 2009.

The Paddocks - Dublin - Irlanda 25% das unidades habitacionais estabelecidas nesse rico bairro são destinadas a aluguel social.

Figuras 14 e 15: Imagens do empreendimento Grazzioli. Fonte: Google Street View, 2009.

Grazzioli - Milão - Itália 248 unidades ao todo e 120 destas são dedicadas a aluguel social. Le Nordelec - Montreal- Canadá Adapta os prédios para diversos usos: habitacão, áreas comuns para a comunidade, comércio e salas de escritório. Das 486 unidades, 16% está voltado para HIS e 30% para habitação de mercado mais barata. Figura 16: Pátio interno do edifício. Fonte: lenordelec.com.ca , 2011.

A problemática da habitação social e do acesso a serviços públicos não se limita apenas a disponibilidade de terrenos vazios mas também é afetada pela origem dos investimentos disponíveis para garantir tais serviços. É verdade que o Minha Casa Minha Vida se consolidou como programa predominante de financiamento, mas deve ser questionado até que ponto todos esses consideráveis investimentos devem ser feitos inteiramente pelo governo. Tendo isso em mente foram estudados exemplos internacionais de inclusão urbana e como eles se encontram vinculados a programas que incentivam a Habitação Inclusiva. Essa política de inclusão apresenta aspectos peculiares com relação ao seu estilo de financiamento e construção pois se trata de habitação de interesse social ou acessível, criada em conjunto com o empreendimento voltado para o Mercado. A seção 106 da Lei de Planejamento Urbano inglesa, por exemplo, introduz o conceito de Ganho de Planejamento. (CALAVITA e MALLACH).Esse ganho refere-se principalmente ao aumento do valor da terra, que resulta da permissão que está sendo concedida pela autoridade de planejamento para que nessa terra possa haver qualquer construção. Esse aumento também pode ocorrer devido à obras de infraestrutura nas proximidades, geralmente financiadas pelo setor publico, mas uma taxa ou imposto pode ser aplicado para reverter parte desse ganho para o setor público. No Brasil esse princípio de receber parte da valorização do imóvel é denominado de Contribuição de Melhoria (FONTE). Exemplos de contribuições vão desde o fornecimento de casas a preços acessíveis até vagas de emprego ou de formação profissional. O empreendedor pode ou implementá-las ou fazer pagamentos ao município, para que possam ser realizadas. Tendo como base a experiência da aplicação da “section 106” na Inglaterra, percebe-se que Fortaleza, apesar de dispor em sua legislação do instrumento da Contribuição da Melhoria, ainda não foi bem sucedida em capturar parte da maisvaila gerada pelo processo de urbanização para atender as necessidades da coletividade (sejam elas parques ou habitação social). 23

Com o objetivo de estabelecer um cenário favorável à implementação do mecanismo, neste trabalho foi escolhido como terreno uma área vazia no raio de influência de uma intervenção com grande potencial de valorização imobiliária. A escolha do local foi determinada por áreas de Fortaleza que estivessem no raio de alcance de terrenos cujos valores da terra serão atingidos pela obras públicas do METROFOR. Além de captar a mais valia fundiária para necessidades coletivas, um segundo objetivo da proposta foi estimular o uso comum de áreas que tendem a apresentar homogeneidade social. Nesta proposta, seguiu-se o exemplo da Habitação Inclusiva britânica, que promove empreendimentos com recursos do Mercado e que atende, no mesmo local, a diversas classes sociais. Tendo em mente o objetivo de promover maior heterogeneidade entre as classes, propõe-se a construção dentro de ZEIS não somente para as faixas de 0 a 3 salários mínimos. Esse objetivo se tornou possível a partir de um estudo de parâmetros que viabilizem um empreendimento inclusivo, dadas as devidas proporções para que as famílias não se sentissem deslocadas em meio às grandes torres habitacionais de classe alta dos centros urbanos. A possibilidade de misturar consumidores dá margens de lucro ao empreendedor, para que construa um empreendimento com melhor qualidade arquitetônica, sendo possível que o lucro das unidades habitacionais mais “ricas” cubram os custos/ subsidiem das unidades mais baratas. Ao dar mais responsabilidade construtiva aos empreendedores privados o papel do governo não é removido de todo, mas a responsabilidade financeira da habitação não é mais transferida 100% para os cofres públicos. Deve haver um remanejamento dos lucros dentro do empreendimento, onde parte seja subsidiado pelo governo (até mesmo pelo próprio programa MCMV), mas outra parte seja financiado pelos moradores das unidades, diminuindo (mas não removendo como um todo) o lucro “excessivo” do mercado privado obtido às custas de financiamento público.

A seção a seguir apresenta o diagnóstico elaborado sobre a área de estudo e sobre o público alvo a ser contemplado na ZEIS Papicu.

DIAGNÓSTICO

O TERRENO Porque trabalhar neste terreno que é ZEIS? Ainda que o preço da unidade habitacional possa ser controlado e o papel de construir dado ao incorporador imobiliário, deve-se atentar para o preço do terreno e como controlar a especulação imobiliária que atua sobre os terrenos urbanos. A proposta de implementação das ZEIS tem essencialmente a este objetivo diminuindo o valor de terras bem localizadas e providas de infraestrutura, já que ela proíbe outros usos que não sejam para HIS. Um exemplo desta atuação foi acompanhado publicamente em 2011, quando a comunidade do Campo do América localizada no bairro Meireles, região de maior valor imobiliário em Fortaleza, iniciou as negociações com a Prefeitura para que houvesse urbanização do campo, que se encontra na comunidade. A área de lazer foi reconhecida pelo governo por sua importância como palco de atividades esportivas e recreativas e a proposta para o local incluía melhorias como a recuperação do campo de futebol, a construção de quadras, playground e equipamentos de ginástica, bem como a aquisição de mobiliários e iluminação adequada.

O polígono de ZEIS escolhido como estudo de caso neste TFG passa por um processo semelhante, mas tem outros agravantes. Somado à tendência de especulação e à valorização imobiliária em Fortaleza, esse polígono ainda se encontra ao lado do local onde será construído o Shopping RioMar, anunciado como um dos maiores centros de compras do Nordeste e do País. O empreendimento de 385mil metros quadrados já vem sendo mencionado por corretores como fator importante para a revitalização da área e atração de investimentos imobiliários. Devido à proximidade com o shopping, o terreno de ZEIS oferece possibilidade de lucro tanto para o seu dono como para futuro incorporador, conforme pode ser visto no Mapa 3, caso a área venha a não ser implementada com leis de uso específicas de ZEIS.

No entanto, o terreno de aproximadamente 5000 metros quadrados era propriedade do INSS, que manifestou desejo de leiloá-lo, e foi avaliado em 6,2 milhões de reais dificultando a sua compra pelo poder público e consequentemente o processo de revitalização. No entanto, a Central Única de Favelas –CUFA, se apoiou no Estatuto da Cidade e identificou o Campo do América como ZEIS I. Isso fez com que a Caixa Econômica Federal, em nova avaliação, diminuísse o valor do terreno para 2,5 milhões, uma diferença de quase 70%. Esta desvalorização acontece porque as ZEIS, como instrumentos jurídicos, não permitem construções de edifícios para classe alta, o que diminui o lucro que pode ser obtido com a incorporação do terreno e, consequentemente, o seu preço de venda inicial. Apesar deste exemplo positivo da comunidade do Campo do América, os outros 134 polígonos demarcados como ZEIS permanecem intocados. A subutilização desses polígonos se torna mais inaceitável na medida em que cresce a valorização imobiliária em Fortaleza, dificultando o acesso à terra bem localizada e à moradia.

Mapa 2: A localização do terreno de ZEIS em Fortaleza e as inraestruturas presentes ao seu redor. Organizado pela autora, 2014.

Terreno de ZEIS escolShopping RioMar Principais vias

ÃO BOLIÇ

Hospital Geral de Fortaleza

Em 2010, o volume de negócios envolvendo imóveis na Região Metropolitana de Fortaleza superou a casa de R$ 2 bilhões, um recorde histórico obtido por conta da ampliação dos empréstimos do MCMV e de investimentos estrangeiros atraídos pela Copa do Mundo de 2014. A procura de incorporadores por terra rentável e a construção de imóveis merece atenção por conta da localização da área de estudo que será alvo de diversas obras de infraestrutura que aumentará o potencial de revenda do terreno (Figura 17). O bairro Papicu, onde a área de intervenção está inserida, liderou volume de vendas em 2013 com 746 unidades vendidas no valor de R$392 milhões e preço de metro quadrado ainda 33% mais caro que em 2012 (INPESCE, 2013).

RIQ U EN

BO AV. IA AL M .H

ÁREA TOTAL = 346.021,17m ² PREÇO DO M ² em 2014 = 4222,00 R$ _________________________________

AV. DES . MO REIR A

Shopping RioMar

Estação HGF do Metrofor

Mapa 3: A localização do terreno de ZEIS em Fortaleza e as inraestruturas presentes ao seu redor. Organizado pela autora, 2014.

INH

Terreno de ZEIS escolhido

ÍS

GU IO

M LU

.D AV

AV. DO

AV. A

AV. SA

NTO

PREÇO DE VENDA POTENCIAL =

S DU

1.460.901.379,74 R$

Figura 17: Potencial de venda da ZEIS Papicu, classificado como bairro que apresentou maior quantidade de empreendimentos residenciais em 2013. Valor ilustrativo e aproximado calculado pela multiplicação da área pelo preço do metro quadrado. Não considera o potencial construtivo nem o índice de aproveitamento. Organizado pela autora, 2014.

Como já mencionado, a fragilidade do instrumento - a despeito de uma real necessidade de terrenos para habitação de baixa renda pode comprometer essa ZEIS e ameaçar a sua existência como um mecanismo de inclusão social. Apesar de o déficit habitacional no Brasil ter sido registrado como menor - 8,53% em 2012 comparado com 10% em 2007(PNAD, 2012)- o cenário na cidade de Fortaleza não é tão otimista. Moradias precárias, habitações em conjunto, obrigação excessiva com aluguel e o adensamento em imóveis locados foram os critérios adotados pela pesquisa que marcaram Fortaleza como a segunda Região Metropolitana do País com maior crescimento no déficit habitacional de 10,84% entre 2007 e 2012. Este déficit de 120,1mil moradias justifica a necessidade de concentrar investimentos habitacionais para produção de HIS.

O METROFOR

HOS P FOR ITAL GE TALE RAL ZA DE

Porque a proximidade com o metrô é importante? Como mencionado anteriormente, um dos aspectos importantes do terreno escolhido para este trabalho foi sua proximidade das obras do Metrofor. Em 2013 foi assinada a ordem de serviço para a Linha Leste do Metro de Fortaleza, que compreende a implantação de 12.446,05 metros de sistema metroviário, sendo 11.103,80 metros de trecho subterrâneo, 562,25 metros de trecho de transição e 800 metros de trecho em superfície. Esse novo sistema atenderá aos municípios de Fortaleza, Caucaia, Maracanaú, Maranguape e Pacatuba, e com sua implantação total, estima-se que chegará a 485 mil o número de passageiros transportados diariamente (RIMA, 2011). A Linha Leste do Trem Metropolitano de Fortaleza terá 11 estações e se integrará ainda às linhas Sul, em fase de conclusão, à Oeste, remodelada, ao ramal Parangaba-Mucuripe, também em obras, e aos terminais de ônibus. A linha subterrânea seguirá em boa parte o trajeto da avenida Santos Dumont, continuando pela Av. Sebastião de Abreu até o bairro Edson Queiroz (Figura 18).

Figura 18: Linhas previstas pelo METROFOR. Fonte: metrofor.ce.gov.br , 2012.

O investimento de aproximadamente 3,5 bilhões nesta infraestrutura de mobilidade, se devidamente implementado, pode contribuir para o desenvolvimento

sustentável da cidade de Fortaleza. No entanto, é necessário atentar que uma obra pública deste porte e com impacto no fluxo de pessoas e serviços pode não impactar apenas na qualidade de vida dos moradores, mas também no valor dos terrenos que se encontram próximos as suas estações. A estação Hospital Geral de Fortaleza (HGF), que possuirá acessos nos dois lados da Avenida Santos Dumont, se encontra a apenas 80 metros da ZEIS (Mapa 4).

AV. SA

NTO

S DU

FUTU

RA E

STAÇ

ÃO

HGF

Mapa 4: Localização e estrutura da estação HGF e sua proximidade com a ZEIS. Organizado pela autora, 2014.

A implantação dessa infraestrutura é vista não somente como beneficial para os futuros moradores da ZEIS, mas também como meio de viabilizar a construção das unidades habitacionais para classes mais baixas por meio de uma contribuição de melhoria sobre os terrenos em sua proximidade. Neste contexto de valorização imobiliária, deficit habitacional e recuperação de mais-valia fundiária, a área escolhida apresenta características ímpares para o sucesso deste trabalho. Com relação aos fatores analisados, os quais foram tomados como critérios para a viabilidade e sustentabilidade do projeto, o terreno sobressai-se por:  -dispor de infraestrutura, serviços básicos e integração viária com as demais partes da cidade, principalmente com o centro comercial Aldeota;  -dispor de terrenos vazios nas proximidades, que, se requeridos, possibilitam uso complementar para a sociedade;  -estar situado em um área comercial com grande oferta de empregos e serviços; e principalmente (Mapa 5); -se encontrar em frente ao HGF e, portanto, próximo da parada HGF da linha Leste do metro de Fortaleza. 30

O ENTORNO Uso do solo e ocupação

Mapa 6: Clasificação das vias do entorno e dentro do terreno da ZEIS Papicu de acordo com a Lei de Sistema Viário (1992). Organizado pela autora, 2014.

Mapa 5: A localização do terreno de ZEIS em Fortaleza e as inraestruturas presentes ao seu redor. Organizado pela autora com base em levantamento aero-fotográfico de 2013.

A regulamentação urbanística da cidade deve ser repensada de modo que não seja baseada em parâmetros efêmeros que podem ser facilmente manipulados politicamente. A forma construtiva final deve ser o resultado de circunstâncias particulares de desempenho no contexto do projeto, sejam elas morfológicas, culturais, tectônicas, materiais, econômicas ou ambientais (KOLAVERIC, 2003). Considerando que este TFG surge da importância em estabelecimer parâmetros urbanísticos (como índice de aproveitamentos, recuos, altura máxima de construção e assim por diante), para HIS e inclusiva, é interessante entender onde a ZEIS Papicu está inserida (Mapa 6) e quais os índices construtivos permitidos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e Plano Diretor caso no terreno não houvesse a flexibilização de tais indicadores:

O terreno está em uma área privilegiada e conectada à cidade. O parcelamento das quadras já foi realizado, portanto esse plano urbanístico deve considerar a regulamentação dos lotes presentes e a continuidade das vias já estabelecidas (Mapa 6). Diante do parcelamento já previamente efetuado, assume-se que o responsável pela ação tenha doado corretamente as porcentagns do terreno previstas na lei de parcelamento 6766, como os 5% para o fundo de terras públicas, os 15% de vias e 15% destinados como área institucional. Logo, o objetivo primordial deste Plano Urbanístico é ofertar habitação, e não direcionar áreas para outro uso.

LEGISLAÇÃO VIGENTE ÍNDICE índ. aproveitamento básico índ. aproveitamento máximo índ. aproveitamento mínimo taxa de permeabilidade taxa de ocupação taxa de ocupação do subsolo altura máxima área mínima do lote testada mínima do lote profundidade mínma

SIGLA

Um estudo aerofotográfico do entorno é interessante para compreender como a forma arquitetônica e urbana varia em função dos índices (Figuras 21 e 22). Terrenos com áreas similares possuem diferente número de habitantes devido ao estilo de ocupação distinto (habitação multi x unifamiliar).

VALOR

I.A.B I.A.Max I.A.Min Perm. T. Oc. T. Sub H A. min Tes Prof.

2.0 3.0 0.2 30% 60% 60% 72m 125m 5m 25m

Tabela 1: valores determinados pelo Plano Diretor para a ZOP2 onde está inserido o terreno. Sistematizado pela autora, 2014.

A arquitetura resultante da implementação dos índices (Tabela 1) pode ser observada nos terrenos dentro e no entorno da ZEIS Papicu. O que pode ser concluído é que as construções finais são caracterizadas por torres habitacionais desconexas do espaço urbano, onde muros formam barreiras entre as construções e a rua, ainda acentuadas pelos recuos dos edifícios (Figuras 19 e 20). Casas unifamiliares também são comuns, caracterizadas por uma alta taxa de ocupação do lote, o que enclausura a construção entre muros e não disponibiliza espaços livres para a comunidade. Ao se observar a malha local pode-se estimar que os terrenos inicialmente destinados ao uso público foram ocupados indevidamente, restando na região apenas ocupações irregulares ou construções privadas que acentuam um modelo de cidade segregativa.

Figura 21: vista aérea de uma ocupação irregular da comunidade Verdes Mares, caracterizada por dificuldade de acesso à malha viária e falta de espaço verde. densidade = 526hab/ha número de unidades = 153 área do terreno = 11640,08m ² número de habitantes = 612 Figura 22: Vista aérea de torres habitacionais privadas verticalizadas que garantem espaço livre através de menor ocupação do solo, mas não de acesso público. densidade = 800 hab/ha número de unidades = 265 área do terreno = 13223,00m ² número de habitantes = 1056 valores obtidos a partir de levantamento aéreo/fotográfico,considerado 4 habitantes por unidade habitacional. Fonte: Google Earth, 2009.

Figuras 19 e 20: Vista de torres habitacionais isoladas situadas dentro da ZEIS Papicu. Fonte: Google Earth, 2009.

Figura 23: Vista aérea de dois tipos de ocupação Figura 24: Rua Pereira de Miranda deserta e ao entorno da ZEIS Papicu. Fonte: Google Street cercada de muros. Fonte: Google Sreet View, 2009. 32 View, 2009.

OBJETIVOS A ZEIS Papicu A ZEIS Papicu se encontra próximo a diversos eixos comerciais e de serviços e possui cerca de 50% da sua área livre para construção de HIS (Mapa 7). As construções dentro da área se caracterizam por habitações multifamiliares ou ocupações irregulares de habitação unifamiliar. ÁREA TOTAL DA ZEIS PAPICU = 34,60 Hectares LOCALIZAÇÃO = Zona de Ocupação Preferencial 2, Bairro Papicu. Para fins de reconhecimento da área de intervenção e elaboração deste Plano Urbanístico serão utilizadas imagens aerofotográficas do ano de 2009.

Considerando o cenário exposto anteriormente sobre o deficit habitacional de HIS, a falta de regulamentação de ZEIS em Fortaleza e a possível pressão que será exercida sobre o terreno devido à implantação do Metrofor, as justificativas para a escolha da ZEIS PAPICU para este TFG são: -trabalhar em uma área que em breve será manipulada pelo mercado imobiliário se não lhe for concedida outros usos; - se estabelecer em uma ZEIS de vazio, que ainda não está sendo utilizada e cuja existência é pouco difundida;  - propor parâmetros habitacionais para o novo cenário habitacional PMCMV que produz em larga escala, mas, por vezes, esquece a integração com o entorno, a qualidade construtiva e a necessidade dos moradores em interferir na unidade habitacional; - Elaborar para essa ZEIS um plano urbanístico específico, que detalhará o parcelamento e as normas de uso, ocupação e aproveitamento do solo urbano na área, podendo, esses parâmetros, serem diversos dos que estão previstos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. Para se elaborar este plano urbanístico final serão utilizadas unidades habitacionais consideradas padrão e projetadas de acordo com as normas já estabelecidos pela Caixa Econômica para as construções do Minha Casa Minha Vida. As unidades serão implantadas no terreno, para que se possa visualizar a forma no terreno e a quais parâmetros construtivos correspondem.

Mapa 7: Análise dos usos no entorno da ZEIS e vista aérea do terreno. Sistematizado pela autora com base no levantamento aerofotográfico de 2009 do Google Earth.

PARA QUEM PRODUZIR? Para estabelecer quais índices de uso e ocupação do solo serão adotados na área, foi necessário determinar para quem deve ser construído e no que exatamente se constitui um empreendimento inclusivo, ou seja, que atende a várias classes sociais.

A nova classe média Durante a última década no Brasil a distribuição de renda passou por transformações marcantes em que cerca de 15% da população, ou 30 milhões de pessoas, que viviam em famílias com renda per capita abaixo de R$ 250, passaram a viver com rendimentos maiores. Em vista desta considerável parcela da população com novo perfil econômico as políticas públicas não poderiam mais se limitar às linhas de extrema pobreza. Esse novo segmento a ser atendido, chegou a 54% da população brasileira em 2012 (PERSEU ABRAMO, 2013). Embora a classe média se diferencie da classe baixa e da classe alta por seu padrão de consumo, mais balanceado entre necessidades e bens supérfluos, talvez sua diferença mais marcante esteja na perspectiva do futuro. Os pobres não veriam grandes chances de saírem da pobreza, enquanto os imediatamente acima da linha de pobreza temeriam voltar a ser pobres, adotando padrões de consumo, inserções no mercado de trabalho e estratégias de sobrevivência defensivas. Os que alcançaram nível de renda bem acima da linha de pobreza se sentiriam seguros de que não mais voltariam a ser pobres e começariam a buscar caminhos de ascensão social. Realizariam investimentos em sua qualificação no mundo do trabalho e no desenvolvimento de suas crianças, adolescentes e jovens (FRANCO e BARROS, 2012). Este processo de mobilidade social vertical corresponde não só à mobilidade individual, mas também à mobilidade estrutural, de toda uma camada, em decorrência de processos econômicos poderosos, como o controle da inflação e, a consequente, expansão do crédito. Enquanto os integrantes da classe média tradicional apenas almejavam reproduzir o status dos pais, num universo mais ou menos estático, os da ”nova” classe média, teriam a ambição de “subir na vida”, viver melhor, consumir mais e, portanto, aprender e se qualificar a fim de gerar a renda consentânea com essa forma de viver (SOUZA e LAMOUNIER, 2010).

Segundo pesquisa do Instituto Data Popular em parceria com Cerasa Experian, a forte mobilidade social no Brasil também estaria provocando mudanças profundas no perfil dos jovens trabalhadores da classe C. Com nível de escolaridade superior ao dos pais, eles ingressam no mercado desempenhando funções menos tradicionais e pagam salários melhores. Pertencentes a essa classe C, apenas 26% da atual geração de pais concluíram o ensino fundamental, contra 65% dos filhos. Na maioria das famílias de classe média brasileira, os pais ainda seriam mecânicos, pedreiros, empregadas domésticas, cozinheiras. Os filhos, vendedores de lojas, operadores de telemarketing, recepcionistas. De modo geral, nessas famílias quem comanda tem uma escolaridade baixa. Porém, seus filhos já estão seguindo outro rumo. 68% dos jovens da classe C estudaram mais que seus pais. Nas classes A e B esse percentual não passaria de 10%. Entre 2004 e 2010, 32 milhões de pessoas teriam ascendido à categoria de classes médias, aqui consideradas as classes de renda A, B e C, enquanto 19,3 milhões teriam saído da pobreza. A classe C seria responsável por 78% do que é comprado em supermercados, por 60% das mulheres que vão a salões de beleza, por 70% dos cartões de crédito no Brasil e por 80% das pessoas que acessam a internet

Esta caracterização do público alvo é importante para compreender a viabilidade de um empreendimento inclusivo, já que qualquer proposta de integração entre classes sociais no Brasil está sujeita a estigmas e preconceitos. Na realidade, percebe-se que essa classe média é formada por pessoas que movimentam a economia brasileira, mas que continuam sem ter acesso à cidade formal e chance de se integrar à malha urbana, que não seja nos longínquos empreendimentos do MCMV. 34

Fortaleza: A classe média segundo a sua renda Para dividir a população em grupos homogêneos segundo as faixas de renda, adotou-se o critério determinado pelo Órgão Federal de planejamento econômico, Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE) que considera para cada nível de renda seu grau de vulnerabilidade – a chance que uma família teria de permanecer, voltar ou se tornar pobre em algum momento no futuro imediato de cinco anos. Segundo a SAE, a linha divisória entre a busca pela sobrevivência e a busca pela ascensão social surgiria, como ponto de início para a classe média, quando uma família da classe baixa alcançasse uma renda per capita de R$ 291 (0,46 salário mínimo). As classes foram divididas pela SAE e estão representadas na Tabela 2. Tabela 2: Caracterização dos segmentos de acordo com sua renda de acordo com a Secretaria de Assuntos Estratégicos CLASSE extremamente pobre pobre vulnerável média baixa média média alta alta baixa alta

SEGMENTO RENDA (per capita) E D C B3 B2 B1 A A

até 81R$ 81R$ - 162R$ 162R$ - 291R$ 291R$ - 441R$ 441R$ - 641R$ 641R$ - 1019R$ 1019R$ - 2480R$ acima 2480R$

RENDA MENSAL até 324R$ 324R$ - 648R$ 648R$ - 1164R$ 1164R$ - 1764R$ 1764R$ - 2564R$ 2564R$ - 4076R$ 4076R$ - 9920R$ acima 9920R$

Foi então feita uma pesquisa sobre a renda mensal da população de Fortaleza a fim de caracterizar qual a quantidade de famílias que se enquadram em cada um desses segmentos. O objetivo era estabelecer a importância de cada segmento no desenvolvimento econômico da cidade, bem como garantir que as construções viabilizadas na ZEIS Papicu atendessem a tais segmentos. Ao espacializar os resultados na cidade (ver mapa 8 para a organização espacial dos segmentos), estabeleceu-se qual a porcentagem de cada segmento pode ser encontrada no município. A Tabela 3 organiza essas quantidades.

Mapa 8: Classificação da Renda Média Mensal por setor censitário em Fortaleza. Fonte: Censo 2010. Sistematizado pela autora.

Tabela 3: Porcentagem da população correspondente a cada segmento de acordo com sua renda CLASSE SEGMENTO RENDA (per capita) PORCENTAGEM 1,79% extremamente pobre E até 81R$ 32,48% pobre D 81R$ - 162R$ 32,42% vulnerável C 162R$ - 291R$ 13,25% média baixa B3 291R$ - 441R$ 6,82% média B2 441R$ - 641R$ 5,73% média alta B1 641R$ - 1019R$ 7,18% alta baixa A 1019R$ - 2480R$ 0,33% alta A acima 2480R$

Deste modo, busca-se reproduzir no terreno de ZEIS uma amostra da cidade onde Fortaleza e as suas faixas de renda sejam homogeneamente contempladas. 35

Segmentos E e D: comunidades existentes

B- Favela da Telemar

De acordo com a pesquisa do PHLIS de 2010, foi feito um levantamento das favelas de Fortaleza que foi utilizado para caracterizar os assentamentos informais que se encontram nas proximidades da ZEIS Papicu.

Área: 0,4ha 46unidades habitacionais

Para a elaboração deste plano urbanístico foi considerado o déficit de unidades habitacionais para os segmentos E e D, que serão necessárias, caso estas comunidades sejam alvo de urbanização e regularização fundiária.

Diagnóstico: necessita regularização fundiária e urbanização. Encontra-se em área de via. Número de reassentamentos: 44 unidades hab. Figuras 26 e 27: vista frontal da Av. Santos Dumont e aérea- contraste entre a fachada da comunidade e os empreendimentos ao lado. Fonte: Google Street View, 2012.

As seguintes comunidades foram consideradas para este trabalho:

A- Comunidade Verdes Mares

C- Comunidade Areia Grossa

D- Comunidade Papicu

Área: 2,61ha 326 unidades habitacionais

Área: 1,20ha 86 unidades habitacionais

Diagnóstico: necessita regularização fundiária e urbanização. Encontra-se em área de via. Número de reassentamentos: 44 unidades hab.

Diagnóstico: necessita regularização fundiária. Número de reassentamentos: 10 unidades hab.

Área: 4,95ha 619 unidades habitacionais Diagnóstico: necessita regularização fundiária Número de reassentamentos: 10 unidades hab.

Figura 25 :vista da Rua Lauro Nogueira que passa em frente a comunidade. Fonte: Google Street View, 2012.

Figuras 28 e 29: vista frontal e aérea das duas comunidades. Fonte: Google Street View, 2012.

E- Conjunto Papicu Considerando os resultados sobre Fortaleza e o entorno, serão estabelecidos indices ZEIS Papicu que atendam aos segmentos E, D, C, B3, B2 e B1.

Área: 1,62ha 488 unidades habitacionais Diagnóstico: Conjunto habitacional de 0 a 3 salários mínimos construído e regularizado em 2012 pela prefeitura.

Figura 30: Vista aérea do conjunto. Fonte: Google Earth, 2014.

Os segmentos D e E terão a sua representação na area já que algumas unidades dos assentamentos informais mencionados, quando urbanizadas, serão relocadas para áreas determinadas nessa ZEIS.

Total de unidades habitacionais que deverão ser reassentadas para a urbanização e regularização das comunidades do entorno da ZEIS :

Figura 31: Conjunto Habitacional Papicu. Fonte: oestadoce.com,.br 2014.

F- Favela do Pau Fininho

314 UNIDADES SEGMENTOS D/E

Área: 6,19ha 425 unidades habitacionais Diagnóstico: em processo de regularização fundiária. Encontrase em área de risco: inundação e deslizamento. Número de reassentamentos: 250 unidades hab.

Figura 32: Vista aérea do conjunto. Fonte: Google Earth, 2014.

Para que os parâmetros urbanísticos sejam definidos, é necessário estudar unidades habitacionais que possam atender à demanda e quais o padrão de ocupação que cada empreendimento irá demonstrar. Para ser elegível a financiamento, a maioria dos empreendimentos busca verba do PMCMV e ficam sujeitos a especificações arquitetônicas e construtivas da Caixa Econômica Federal. Neste trabalho também foram consideradas estas normas como base para elaboração de algumas tipologias, e para o estudo de quais regulamentações urbanísticas viabilizam os empreendimentos na ZEIS Papicu.

Figura 33: vista frontal da favela. Fonte: Google Street View, 2012.

RESULTADOS

METODOLOGIA

Minha Casa Minha Vida

ARQUITETURA: Utilização dos parâmetros arquitetônicos já determinados pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Incluir habitações que se enquadrem nas regras resulta em maior garantia de financiamento para as unidades.

A metodologia adotada neste trabalo consiste em 4 etapas: estudar as regras arquitetônicas estabelecidas pelo MCMV; elaborar algumas tipologias baseadas nestas regras; realizar a implantação das unidades habitacionais em lotes da ZEIS e extrair índices urbanísticos a partir dessas simulações (Figura 34). Esses índices serão mais adiante detalhados em um anexo deste Trabalho denominado Plano Urbanístico da ZEIS Papicu.

ARQUITETURA ARQUITETURA: Estabelecimento de tipologias tipo que atendecem as faixas de renda desejadas e também as dimensões estipuladas pelo Programa.

PADRÕES DE OCUPAÇÃO: Análise de padrões de loteamento existentes na ZEIS para se escolher em quais terrenos trabalhar e realizar as implantações.

SIMULAÇÕES: Engenharia reversa: quais índices estão sendo gerados por esses padrões de ocupação? Área total construída? Densidade? Taxa de permeabilidade? Dimensionamento das vias?

Figura 34: esquema explanando os passos da metodologia adotada. Autora: Lara Furtado.

Para estabelecer índices urbanísticos para áreas da ZEIS, escolheu-se uma série de tipologias que atendesse as faixas de renda já estipuladas como alvo deste trabalho. As tipologias de unidades habitacionais são padrão e já utilizadas em empreendimentos financiados pelo MCMV, ou seja, que já atendem aos requisitos especificados pela Caixa Econômica. O principal objetivo deste trabalho não é focar na qualidade da unidade habitacionail em si, pois já se pode encontrar trabalhos e pesquisas sendo feitos com esse viés a fim de melhorar as unidades construídas pelo Programa. A proposta é adaptar o produto arquitetônico final de modo a integrar diversas classes sociais e também o empreendimento com a malha urbana gerando espaços públicos seguros e acessíveis a população. O modelo de cidade privatizada e segregacionista gerada pelo PMCMV pode ser desencorajado nesta ZEIS se nela forem instituídos índices arquitetônicos que promova integração entre os espaços públicos e privados e o uso de espaços verdes. Assim, com o objetivo de inclusão urbana e qualificação do ambiente construído, foi desenvolvido um banco de tipologias que, ao ser implementado nos terrenos da ZEIS, irá auxiliar na definição das regras urbanas. 40

Definindo o número de unidades e habitantes

BIBLIOTECA DE TIPOLOGIAS

TETRIS 1 bloco

{

2 unidades D/E (1 a 4 quartos) + 1 unidades C ou 1 unidade B (1 a 4 quartos) (1 a 2 banheiros) 20,15m 9,35m

ocupa área

SOBRADO 1 bloco

{

150,78m ²

8 unidades D/E (2 quartos e 1 banheiro) 27,50m 13,70m

ocupa área

As unidades construídas dentro da ZEIS Papicu devem primordialmente buscar atender a demanda habitacional advinda do reassentamento das famílias nas comunidades mencionadas anteriormente devido à obras de urbanização e regularização fundiária. No Mapa 8 e Tabela 3 (página 35), foram expostos os segmentos de renda em Fortaleza e as suas porcentagens na cidade. Considerando o valor de 314 unidades habitacionais para os segmentos D/E e a proporção entre os outros segmentos, chegou-se aos seguintes valores de unidades habitacionais: 314 UNIDADES HABITACIONAIS PARA D/E 314 UNIDADES HABITACIONAIS PARA C 418 UNIDADES HABITACIONAIS PARA B A construção de unidades dentro da ZEIS Papicu deve buscar seguir sempre a proporção entre os segmentos de modo a atender a demanda habitacional existente e mantendo a homonegeidade no terreno como um recorde fiel da cidade de Fortaleza.

284,70m ²

APARTAMENTO 1 andar

{

4 unidades B ou 4 D/E + 4 STUDIO 3 unidades B + 1 D/E + 1 STUDIO 2 unidades B + 2 D/E + 2 STUDIO 1 unidade B + 3 D/E + 3 STUDIO

PROPORÇÃO A SER SEGUIDA

B : C : E/D 4 : 3 : 3

ocupação e tamanhos variam de acordo com a disposição das unidades na torre habitacional. 41

UNIDADE HABITACIONAL TETRIS Essa tipologia foi elaborada na disciplina de Projeto Urbanístico 3 do Curso de Arquitetura da UFC, com as alunas Lara Sucupira, Maira Limaverde e Natália Miranda, tendo como objetivo desenvolver um modelo de habitação progressiva. Esse estilo de habitação é caracterizado pela presença de uma planta embrião (Fig. 35) onde nela se apresenta as áreas molhadas e as construções estruturais necessárias para garantir salubridade e segurança ao morador. Fica a encargo do morador expandir a planta de acordo com a sua disponibilidade de recursos e necessidade, mas dentro da estrutura já entregue inicialmente na planta embrião (Fig36).

1,50

3,00 SALA

1,35 1,50

A = 9,15 m2 Figura 35: Planta baixa pav. térreo embrião

QUARTO 1 2

2,55

3,35

SALA A = 9,15 m2

QUARTO 2 A = 11,00 m2

6,50 0,65

A = 9,55 m QUARTO 2 A = 11,00 m2

COZINHA/SERVIÇOS A = 16 m2

1,50 1,35

3,00

2,70

0,65

2,70

A = 8,00 m

WC A = 4 m2

2,85

SALA A = 9,15 m2

1,35

2,85

3,00

WC A = 4 m2

2,85

1,50

2,70

0,65

3,35

COZINHA/SERVIÇOS A = 16 m2

WC A = 4 m2

3,70

3,703,20

QUARTO 1 COMÉRCIO A = 9,55 m2

2,55

2,70

COMÉRCIO A = 8,00 m2

COZINHA/SERVIÇOS A = 16 m2

3,35

2,55

COZINHA/SERVIÇOS A = 16 m2

10,15 3,20 2,80

2,80

QUARTO 1 A = 9,55 m2

COMÉRCIO A = 8,00 m2

0,65

2,70

QUARTO 1 A = 9,55 m2

3,35

3,20

2,80

3,20

2,80

QUARTO 3 2 A = 10,40 mWC

2,55

FAIXAS D/E

A = 4 m2

3,00

Figura 38: modelos ilustrando as possíveis volumetrias de um bloco com 1, 2 ou 3 quartos no térreo.

1,35

SALA

2 A = 36: 9,15 m Figura Planta baixa pav. térreo

Tabela 4: Quadro de Áreas - Tipologia D/E CÔMODO

ÁREA (embrião)

ÁREA (máxima)

cozinha/serviços sala banheiro comércio quarto 1 quarto 2 quarto 3

16,0m ² 9,15m ² 4,0m ² 9,55m ² -

16,0m ² 9,15m ² 4,0 ² 8,0m ² 9,55m ² 11,0m ² 10,40m ²

TOTAL

40,06m ²

68,1m ²

Figura 37: Ilustração volumétrica da planta baixa térrea expandida

Figura 39: ilustrando o sobrado com duas plantas térreas expandidas e germinadas e a tipologia superior também expandida para o terceiro andar.

FAIXAS C/B

3 2

11 12 13 14 15

9 16 x 0,18 = 2,92 8

9,05

QUARTO 1 A = 11,85 m2

Figura 43: Planta baixa ilustrando a localização das unidades superiores em relação as inferiores.

0,15

SALA A = 23,80 m2

11 10

9 16 x 0,18 = 2,92

2,60

6,05

WC A = 4 m2

2,40

11 10

2,40

COZINHA A = 10,40 m2

2,70

2,55

15 x 0,18 = 2,705

4,50

3,70

15 x 0,18 = 2,705

10,15 1,35

4 3 2

15 x 0,18 = 2,705

Figura 40: Planta baixa e volumetria do 1o pav. embrião

12 13 14

QUARTO 3 A = 10,40 m2

WC 2 A = 4 m2

ESTAR ÍNTIMO A = 17 m2

QUARTO 4 A = 13,25 m2

VARANDA A = 11,85 m2

Figura 42: Planta baixa pav. superior expandida máxima

Figura 41: Volumetria do 1o pav. expandido ao máximo com dois quartos

A unidade TETRIS é construída em forma de sobrado onde o primeiro andar é destinado as faixas D e E e o segundo andar para as faixas C e podendo ser expandido para mais um andar acima atendendo também a B. As varandas laterais também podem ser fechadas para expansão.

Figura 44: Volumetria de 4 unidades E/D no térreo e duas unidades C ainda em versão embrião no segundo pavimento.

Tabela 5: Quadro de Áreas - Tipologia C/B CÔMODO

cozinha/serviços sala banheiro inferior banheiro superior estar íntimo quarto 1 quarto 2 quarto 3 quarto 4 TOTAL

ÁREA (embrião)

10,4m ² 23,80m ² 4,0m ² 11,85m ² 50,05m ²

ÁREA (máxima)

10,4m ² 23,80m ² 4,0 m² 4,0 m² 17,0 m² 11,85m 13,25m ² 10,40m ² 13,25m ² 107,95m ²

Figura 45: Simulação de um conjunto de casas após ocupação e expansão a encargo dos moradores.

SOBRADO Essa tipologia foi elaborada com o objetivo direto de atender aos parâmetros estabelecidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Essas habitações devem ser destinadas aos segmentos D/E e são de fácil implantação em terrenos de menor porte. 3,300

3,350

Tabela 6: Quadro de Áreas

4,200

2,750

CÔMODO

3,300

6,44m ² 15,41m ² 4,66m ² 9,21m ² 8,40m ² 44,12m ²

9 16

7 6

3,300

3,100

Figura 50: Maquete eletrônica do bloco habitacional com 2 pavimentos: 8 unidades habitacionais

0,100

6,44m ² 15,41m ² 4,66m ² 9,21m ² 8,40m ² 44,12m ²

ÁREA (superior)

2,450

7,600

3,100

2,450

1,800

2,750

0,100

3,300

2,750

cozinha/serviços sala banheiro quarto 1 quarto 2 TOTAL

7,600 4,200

2,750

1,800

3,350

ÁREA (inferior)

9 8 7 6 5 16

FE ML

11 10

6 3

9 8

11 10

9 8

15 14

9 8

13 12

9 8

11 10

Figura 48: Planta baixa do bloco de 4 sobrados geminados. Escala 1:200.

15 14

13 12

15 14

15 13 12 14

15 14

11 10

13 12

15 14

Figura 51: Vista lateral do bloco e das escadas de acesso às habitações.

Figura 47: volumetria em corte

Figura 46: Planta baixa e dimensões de um apartamento. Escala 1:200.

Figura 49: Volumetria e layout de uma habitação

Figura 52: esquema ilustrativo de como é a configuração e layout de duas plantas geminadas.

Tabela 7: Quadro de Áreas - Apartamento

APARTAMENTO

CÔMODO

Esse empreendimento multifamiliar foi pensado como uma alternativa a ser implantada nos grandes terrenos vazios que ainda se encontram na ZEIS Papicu e permite a união de segmentos C/B/D/E em uma torre.

cozinha/serviço sala banheiro 1 banheiro 2 quarto 1 quarto 2 living/escritório

6,68m ² 14,57m ² 3,64m ² 3,12m ² 11,34m ² 11,34m ² 14,09m ²

7,53m ² 12,28m 3,50m ² 9,57m ² 10,02m -

TOTAL

64,78m ²

42,90m ²

A proposta partiu da intenção de priorizar a integração do edifício com a cidade de modo a garantir maiores espaços públicos e acessibilidade. O comércio no térreo e a não existência de muros são características diferenciadas da tipologia. 10,779

1,000

2,069 2,069 Fg

4,317

ESCRITÓRIO A= 4,802 m2 2,578

FE ML

2,800

ESCRITÓRIO A= 4,802 m2 FE

LIVING A= 9,286 m2

QUARTO A= 11,340 m2

4,050

1,450

COZINHA A= 6,676 m2 LIVING A= 9,286 m2

QUARTO A= 11,340 m2

6,050 1,400

COZINHA A= 6,676 m2

1,497

4,050

2,900

SALA JANTAR A= 14,575 m2

4,317

6,500

2,354

SALA JANTAR A= 14,575 m2

CIRCULAÇÃO A= 2,520 m2 CIRCULAÇÃO A= 2,520 m2

2,578

2,700

WC A= 3,120 m2

WC CASAL A= 3,640 m2 WC A= 3,120 m2

WC CASAL A= 3,640 m2

6,500

ESCRITÓRIO A= 4,802 m2

2,800

4,050

ÁREA (studio)

3,65m ² 8,94m ² 2,86 m² 5,96m ² 21,41m ²

4,729

QUARTO CASAL COZINHA A= 11,340 m2 A= 6,676 m2

3,600

2,800

LIVING A= 9,286 m2

4,729

1,200

0,900

1,400

0,900

6,500

3,150

QUARTO CASAL A= 11,340 m2 QUARTO A= 11,340 m2

1,200

ÁREA (D/E)

10,779

SALA JANTAR A= 14,575 m2 CIRCULAÇÃO A= 2,520 m2

1,400

2,700

3,600

FAIXAS C/B

10,779

3,150

0,900

WC A= 3,120 m2

WC CASAL A= 3,640 m2

4,729

2,069

QUARTO CASAL A= 11,340 m2

1,200

4,317

1,400

2,700

3,150

ÁREA (C/B)

2,354

2,578

2,354

1,497

A tipologia do Studio foi adotada neste caso para atender a uma nova demanda de jovens casais ainda sem filhos que precisam de moradia bem localizada e próxima ao local de trabalho (figuras 57 e 58). Os studios são uma boa alternativa de moradia que pode ser ofertada por um preço de aluguel social tirando o peso do recém formado/empregado de financiar uma habitação própria e ter que se comprometer a longo prazo.

Figuras 53 e 54: volumetria e planta baixa da unidade para os segmentos C/B. Esc 1:200. ML

2,500

1,000

2,500

Fg Fg

5,950

3,100

5,950

2,850

SALA A= 12,285 m2

SALA A= 12,285 m2 3,500

3,350

3,100

2,400

QUARTO CASAL A= 10,025 m2

2,400

3,100

7,150

2,850

Fg FE FE

1,600

3,500

3,100

3,350

CIRCULAÇÃO EXTERNA

COZINHA A= 7,535 m2

QUARTO CASAL A= 9,570 m2

1,450

2,500

3,300

5,950

WC A= 3,500 m2 QUARTO CASAL A= 9,570 m2

6,700

SALA A= 12,285 m2

1,400

6,700

3,300 3,100

QUARTO CASAL A= 10,025 m2

2,400

7,150

STUDIO

Figuras 55 e 56: volumetria e planta baixa da unidade para os segmentos D/E. Esc 1:200. 3,500

WC A= 2,860 m2

Como um empreendimento inclusivo, a planta baixa foi pensada de modo a encaixar 3 tipologias distintas em um mesmo edifício e com as mesmas fachadas, atendendo assim a públicos com diferentes perfis e necessidades (Figuras 53 a 58). CIRCULAÇÃO EXTERNA

1,100

QUARTO A= 5,961 m2

COZINHA A= 3,649 m2

3,729 1,229 3,729

5,945

1,229

2,400

COZINHA A= 3,649 m2 FE

4,750

5,945

SALA A= 8,942 m2

Figuras 57 e 58: volumetria e planta baixa da unidade studio para jovens sem família.

SALA A= 8,942 m2

3,729

WC A= 2,860 m2

4,750

COZINHA A= 3,649 m2

WC1,029 A= 2,860 m2

2,600

5,945

4,750

CIRCULAÇÃO EXTERNA

1,229

2,400

QUARTO A= 5,961 m2

1,029

2,600

SALA A= 8,942 m2

1,100

1,029

2,600

7,150

3,350

CIRCULAÇÃO EXTERNA

3,100

1,600

6,700

2,900

1,000

1,400 WC A= 3,500 m2 1,450

6,050

2,850

2,900

6,050

COZINHA A= 7,535 m2

QUARTO CASAL A= 9,570 m2

CIRCULAÇÃO EXTERNA

3,300

FAIXAS D/E

WC A= 3,500 m2

Figura 59: simulação de um pavimento inclusivo onde um andar possui 3 tipos de habitação com o objetivo de atender a diferentes públicos alvo. Escala 1:200.

A figura 59 ilustra as 3 tipologias habitacionais localizadas em um mesmo andar e unidas pela mesma circulação externa e vertical (B/C a esquerda e C e studio a direita). A configuração das tipologias nas torres deve variar no empreendimento de acordo com a demanda. 45

10,744

ÁREA COMERCIAL A= 104,614 m2

1,200

9,779

2,050

9,779

1,200

ÁREA COMERCIAL A= 104,614 m2

15 14 13 12 11 10 ACESSO ÀS HABITAÇÕES 92 A= 19,973 m 8

Fg 2

12 11

1,200

4 3 2

16 x 0,183 = 2,930

6 5

PROJEÇÃO PAVIMENTOS HABITACIONAIS 8

Figura 62: planta baixa pav. térreo com o Figura 63: planta baixa pav. tipo com 4 comércio e o acesso à torre. Esc 1:200. unidades para segmento C/B. Esc 1:200.

ESTUDOS DE INSOLAÇÃO A torre vertical como uma opção de tipologia habitacional deve ser pensada com cuidado em uma cidade como Fortaleza que possui altos índices de insolação.

Figura 60: simulação de uma torre: fachadas idênticas dificultam a percepção de que o edifício é inclusivo o que pode evitar estigma social.

Figura 61: Todo o andar térreo das tipologias em torres habitacionais com mais de 3 pavimentos devem ser destinado a área comercial.

As fachadas voltadas para o oeste (onde o sol se põe) devem ser protegidas de insolação direta, sendo comum para esse fim o projeto de sacadas que gerem sombras (figura 64). Outra mudança de projeto que pode amenizar os fatores climáticos é a construção das áreas de circulação de modo a proteger tais lados do edifício (figura 65).

Figura 64: Simulação de torre com sacadas.

Aqui se apresentam os modelos também elaborados como alternativas que contemplem as questões de insolação e ventilação para as unidades habitacionais. É interessante lembrar que a tipologia em L, ou qualquer outra que não seja composta de uma unidade geminada em dois sentidos, permite a abertura de janelas nos banheiros. As sacadas de até 0,90m de largura útil não contam no cálculo da área construída do edificio.

Figura 65: Tipologia em formato de “L” com circulação voltada para o oeste.

PADRÕES DE OCUPAÇÃO Para visualizar os índices na ZEIS optou-se por realizar a implantação das tipologias desenvolvidas em algumas áreas do terreno. No entanto, ao observar as imagens aéreas de 2009 percebe-se que poucos terrenos ainda se encontram completamente vazios. Logo, considerar apenas que a construção de HIS na ZEIS Papicu ocorrerá em quadras inteiras pode dar origem a um Plano Urbanístico incompleto.

A B

De modo a viabilizar a construção em toda a zeis detectou-se padrões de loteamento nas quadras para um estudo mais detalhado de como as unidades podem ser adaptadas em lotes de diferentes tamanhos. Isso é importante pois devem ser consideradas as dificuldades em financiar e adquirir lotes de maiores tamanhos, bem como a intenção futura de construir em lotes já ocupados hoje em dia. Os índices não podem dificultar a implementação e sim buscar alternativas a legislação vigente que podem, como já mencionado anteriormente, considerar alternativas de HIS como inaceitáveis. Esse Plano Urbanístico deve ter como objetivo permitir a ocupação não somente de quadras completas, mas também de lotes menores na medida em que forem adquiridos para construção.

Mapa 9: Localização das quadras A, B e C : escolhidas para serem analizadas na ZEIS. Os tamanhos das parcelas são detalhados a seguir. Organizado pela autora.

Figura 66: Imagem aérea de 2009 retirada do Google Earth com o polígono demarcando a quadra A.

Figura 67: Imagem aérea de 2009 retirada do Google Earth com o polígono demarcando a quadra B.

Figura 68: Imagem aérea de 2009 retirada do Google Earth com o polígono demarcando a quadra C.

QUADRA A: Parcelamento em lotes de aproximadamente 15 000 m ² (1.5ha).

QUADRA B: Parcelamento em lotes de aproximadamente 1 850 m ².

QUADRA C: Parcelamento em lotes de aproximadamente 550m ².

dimensões: 75 m x 200 m

dimensões: 40 m x 50m

Dimensões: 13,50m x 40,50m

SIMULAÇÕES

Tabela 8: índices urbanísticos- lote entre 1800m ² até 2000m ² ÍNDICE

IMPLANTAÇÃO QUADRA B

aproveitamento mínimo aproveitamento básico altura máxima taxa de permeabilidade recuo de frontal recuo de fundos recuo lateral taxa de ocupação taxa de ocupação subsolo testada mínima densidade taxa de área verde

PERMITIDO ZEIS

2 4 25m 50% 5m 2.50m 2.50 m 40% 20% 45m 1800hab/ha 40%

PERMITIDO LEI

0.2 2.0 72m 30% 4m 4m 60% 60% 5m -

Figura 69: implantação de 3 tipos de torre habitacional em diferentes lotes.

A planta 69 ilustra a implantação de alguns modelos estudados a fim de proporcionar maior flexibilidade para os incorporadoes mas ainda garantindo que devida contrapartida seja ofertada a comunidade. A seguir é detalhada cada implantação juntamente com os seus respectivos índices.

TIPOLOGIA EM “L” - Lote 1 Essa tipologia foi apresentada como um meio de garantir melhores condições de insolação e ventilação, através da localização dos corredores de circulação nas fachadas voltadas para o poente. Também se permite uma unidade habitacional “vazada”: que apresenta esquadrias em paredes paralelas proporcionando a ventilação cruzada.

Figura 72: Planta baixa do pavimento térreo das duas torres ilustrando o comércio, o acesso as unidades habitacionais e a estrutração dos passeios internos e calçadas. Escala 1:500.

Figura 73: maquete eletrônica do acesso às torres através de passeios e da via local já existente

Figura 74: maquete eletrônica dos comércios recuados em relação ao edifício e com fácil acesso a rua.

VAGAS DE ESTACIONAMENTO

COMÉRCIO

UNIDADE HABITACIONAL VASADA

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

Esse plano urbanístico estabelece que deve haver a quantia de 01 vaga de estacionamento para cada unidade habitacional construída destinada a faixa B.

Nas tipologias de apartamentos é obrigatória a destinação de todo o andar térreo para estabelecimentos comerciais salvo o acesso as unidades habitacionais e a circulação vertical (Figura 62 e 74).

A unidade habitacional vasada é caracterizada por uma tipologia cujas paredes paralelas permitam a abertuda de esquadrias.

É estabelecido um alto índice de aproveitamento pois é desejável a construção de torres voltadas para o leste com unidades vasadas.

Para as outras faixas estipula-se que deve ser mantida a oferta de 1 vaga de estacionamento para cada 4 unidades habitacionais. ÁRVORES

É obrigatório o recuo de no mínimo 0.90m nas fachadas comerciais em com relação ao limite dos pavimentos superiores para garantir maior sombreamento e proteção as lojas.

Deve ser efetuado o plantio de no mínimo 1 árvore para cada 4 unidades habitacionais, ou no terreno em questão ou nos passeios da quadra.

SUBSOLO O subsolo deve ser utilizado para a construção das vagas de estacionamento.

Esse detalhe é importante por permite condições de iluminação e ventilação em mais cômodos do apartamento, ao contrário de unidades em que a tipologia é geminada lateral e frontalmente. Essa tipologia em L coloca as circulações verticais e horizontais nas fachadas voltadas para o oeste protegendo contra os raios de sol mais fortes e também gerando unidades habitacionais vasadas (Figura 72).

Ao mesmo tempo que se permite maior área construída e gabarito, se exige menor taxa de ocupação a fim de destinar mais terreno a usos públicos.

MUROS Não é permitida a construção de muros ao redor das torres. 49

Tabela 9: índices urbanísticos- lote entre 1800m ² até 2000m ² ÍNDICE

TIPOLOGIA RETANGULAR COM 3 TORRES - Lote 2 Essa tipologia garante maior taxa de ocupação e densidade. As unidades são todas geminadas logo é obrigatória a construção de sacadas nas fachadas voltadas para o poente. No caso de serem atendidos a esses índices e de serem construídas 3 torres, deve ser garantido que apenas 40% das unidades sejam destinadas para as faixas B.

Figura 75: Planta baixa do pavimento térreo das duas torres ilustrando o comércio, o acesso as unidades habitacionais e a estrutração dos passeios internos e calçadas. Escala 1:500. Os passeios internos foram desenhados de modo simples apenas para o cálculo dos índices, não sendo assim obrigatório o desenho de passeios no formato e área como está apresentado neste trabalho.

PERMITIDO ZEIS

2.0 2.3 16m 40% 5m 2.50m 3.50 m 37% 20% 45m 1768hab/ha 30%

PERMITIDO LEI

0.2 2.0 72m 30% 4m 4m 60% 60% 5m -

Figuras 76 e 77: maquetes eletrônicas da implantação de três torres. Essa configuração só é possível quando o índice da taxa de ocupação é alto. No entanto deve ser restringida a altura e o índice de aproveitamento para evitar uso excessivo de infraestrutura pelo mercado privado. já que menos área livre é ofertada à comunidade deve-se evitar a construção excessiva.

TIPOLOGIA RETANGULAR COM 2 TORRES - Lote 3 Essa implantação faz uso da mesma torre retangular mostrada anteriormente onde as unidades são todas geminadas. Logo é obrigatória a construção de sacadas nas fachadas voltadas para o poente. No entanto a menor taxa de ocupação permite um gabarito e índice de aproveitamento maior como contrapartida a quantidade de espaço livre que é destinado ao uso público. No caso de serem atendidos a esses índices e de serem construídas 2 torres, deve ser garantido que 50% das unidades sejam destinadas para as faixas B, e as outras destinadas a D/E ou studio.

Figura 79: maquete eletrônica das duas torres de maior altura que garantem maior espaço livre.

Tabela 10: índices urbanísticos- lote entre 1800m ² até 2000m ² ÍNDICE

aproveitamento mínimo aproveitamento básico altura máxima taxa de permeabilidade

Figura 78: planta baixa do pav térreo de duas torres habitacionais e a inserção das torres no lote.

PERMITIDO ZEIS

2.0 3.0 30m 60%

recuo frontal 4m recuo de fundos 4m recuo lateral 2.0 m taxa de ocupação 25% taxa de ocupação subsolo 10% testada mínima 13,20m densidade 1827,4hab/ha taxa de área verde 50%

PERMITIDO LEI

0.2 2.0 72m 30% 4m 4m 60% 60% 5m -

IMPLANTAÇÃO QUADRA C Neste lotes estudou-se a implantação das unidades Sobrado e Tetris e sua progressiva expansão para até 3 lotes.

TETRIS Figura 80: Planta baixa ilustrando a implantação das unidades Tetris em 3 lotes e as construções já existentes no entorno. Figura 81: implantação de um bloco habitacional em um lote de até 550 m ²

Os índices urbanísticos foram determinados de acordo com essa implantação (Figura 80) e se apresentam na tabela 11. Tabela 11: índices urbanísticos- lote entre 550m ² até 1800m ² ÍNDICE

aproveitamento mínimo aproveitamento básico aproveitamento máximo altura máxima taxa de permeabilidade recuo de fundos recuo lateral taxa de ocupação taxa de ocupação subsolo testada mínima densidade taxa de área verde

PERMITIDO ZEIS

0.5 1.8 2.5 9,50m 40% 0.5m 2.0 m 58% 10% 13,20m 615 hab/ha 30%

PERMITIDO LEI

0.2 2.0 2 72m 30% 4m 60% 60% 5m -

Figura 82: implantação de dois blocos que se interligam em um lote de até 1100 m ²

Os índices apresentados em vermelho foram acrescentados para a ZEIS Papicu mas não se encontram no Plano Diretor de Fortaleza. A variação dos índices de aproveitamento, as especificações quanto as vagas de estacionamento e os recuos serão explicados a seguir.

Figura 83: implantação de três blocos em um lote máximo de até 1800 m ²

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

VAGAS DE ESTACIONAMENTO

COMÉRCIO

A sequência de figuras ao lado ilustra as tipologias de cada bloco habitacional e como são responsáveis por variar o índice de aproveitamento.

Esse plano urbanístico estabelece que deve haver a quantia de 01 vaga de estacionamento para cada unidade habitacional construída destinada a faixa B.

Todas as unidades térreas da tipologia TETRIS já entecipam que um dos cômodos (o mais próximo à cozinha) seja convertido em área comercial.

O índice mínimo 0.2 representa quando todas as unidades TETRIS forem construídas em sua tipologia mais simples, ou de embrião - tanto as unidades D/E no andar inferior, quanto a C no superior (Figura 84). O índice básico 1.8 possibilita a expansão de todas as unidades ao seu máximo. (Figura 85). O índice máximo 2.5 permite a expansão da unidade superior da faixa C para atender a classe B, contanto que seja paga uma contribuição extra ao município e pela vaga de estacionamento (Figura 86).

Figura 84: pav térreo da unid. Tetris com duas unidades embrião lado a lado e pav. superior com uma unidade para o segmento C.

Figura 85: unidade térrea e superior expandidas ao máximo.

Para as outras faixas estipula-se que a presença de ampla infraestrutura de transporte na região é um privilégio e que o automóvel particular não deve ser encorajado. As vagas poderão ser instaladas no subsolo ou seguindo as opções que constam no Plano de Estrtuturação Viário apresentado em anexo. MUROS Não é permitida a construção de muros ao redor das unidades Tetris.

Figura 86: unidade térrea expandida ao máximo e superior com um outro pavimento que é permitido mediante pagamento de compensação.

SOBRE A DENSIDADE E A TAXA DE ÁREA VERDE

Portanto, não é obrigatória mais nenhuma área extra comercial já que a demanda já é atendida dentro da unidade residencial. RECUOS Os recuos são vistos nesse plano como essenciais para a implantação de um amplo sistema de acesso as unidades habitacionais. ÁRVORES É obrigatório o plantio de pelo menos 01 árvore por unidade habitacional construída: ou no próprio terreno ou no passeio na quadra em que o terreno está inserido seguindo as especificações do Plano de Estruturação Viário apresentado a seguir.

A Taxa de área verde é a relação entre a área destinada à manutenção ou implantação de vegetação arbórea e a área total do lote. Visa a manutenção da vegetação existente na área a ser ocupada (MORETTI, 1997). É importante estabelecer esse valor pois a taxa de permeabilidade pode ser atingida com uso de materiais que permitam o escoamento das águas sem, no entanto, garantir a presença de áreas verdes. O controle da densidade populacional geralmente é feito com os índices de aproveitamento (que regula a área construída), mas é importante um outro índice complementar que regule apenas a quantidade de habitantes por área. Maior adensamento implica em maior demanda por infraestrutura e serviços urbanos, por isso precisa ser controlado. 53

SOBRADO Os índices urbanísticos determinados a partir do estudo da implantação das unidades sobrado (Figura 87) se apresentam na tabela 12.

Figura 88: implantação de um bloco habitacional em um lote de até 550 m ²

Merece destaque o fato de essa tipologia não ser inclusiva, sendo apenas destinada aos segmentos D/E e a obrigatoriedade de uma área comercial. Figura 87: Planta ilustrando a implantação das unidades Sobrado (em cinza) e do comércio (a frente) em 3 lotes e as construções já existentes no entorno.

A implantação é permitida em lotes de até 1800m ².

Tabela 12: índices urbanísticos : lote entre 550m ² até 1800m ² ÍNDICE

PERMITIDO ZEIS

2 aproveitamento básico altura máxima 7.2m 50% taxa de permeabilidade 2,0m recuo de fundos recuo lateral 2,5m taxa de ocupação 65% taxa de ocupação subsolo 0% testada mínima 13,20m testada máxima 45m área comercial 1m²/20m² constr. densidade 769hab/ha taxa de área verde 20%

PERMITIDO LEI

Figura 89: implantação de dois blocos e a sua conexão. muros são retirados entre eles.

2 72m 60% 4m 60% 60% 5m Figura 90: implantação de três blocos em um lote de até 1800m ².

MUROS É possível a construção de muros de até 0,90m de altura nas laterais e nos fundos da unidade apenas enquanto não o houver a presença de construções nos terrenos vizinhos. Não é permitida a construção de muros frontais ao redor das unidades Sobrado (Figura 92). Figura 91: Destaque para o comércio criado com acesso para a via local. O estilo arquitetônico não vem ao caso, apenas a área mínima que deve ser garantida pelo construtor.

COMÉRCIO Deve ser garantida a construção de unidades comerciais, sempre voltadas para a via local existente ou criada de acordo com o Plano de Estruturação Viário (Figura 91). Seguir a seguinte proporção entre as áreas:

ÁRVORES É obrigatório o plantio de pelo menos 01 árvore por unidade habitacional construída: ou no próprio terreno ou no passeio na quadra em que o terreno está inserido (figura 94).

Figura 93: vista aérea dos blocos habitacionais e do entorno- gabarito e ocupação similares.

VAGAS DE ESTACIONAMENTO Essa tipologia Sobrado destinada as faixas de renda D/E não obriga a construção de estacionamentos devido à ampla infraestrutura de mobilidade no entorno desta ZEIS.

1m² comercial / 20m² construída

Podendo a área comercial atingir o mesmo gabarito que as unidades habitacionais e sempre obedecendo aos mesmos recuos.

Figura 94: maquete eletrônica destaca a integração entre as habitações e as vias e a presença de árvores nos passeios. Figura 92: Implantação final das 3 torres juntamente com o comércio e os passeios internos.

IMPLANTAÇÃO QUADRA A Para uma simulação de maior porte ocupou-se partes da Quadra A e também da quadra vizinha. Os edifícios ao redor de maior porte foram mantidos, de modo a visualizar como se daria a integração dessas construções. A localização dos edifícios implantados e a vista de onde foram retiradas as imagens estão detalhadas na Figura 95.

Figura 96: Vista 1 da implantação dos 3 blocos habitacionais e das vias locais já existentes adaptadas para suportar ciclovias e arborização.

Figura 95: Planta baixa ilustrando a implantação de algumas unidades habitacionais em dois lotes da ZEIS Papicu e as construções existentes no entorno. Escala 1:2000. As imagens a seguir foram retiradas desta implantação, e a suas localizações também estão indicadas na planta. As vias internas criadas nesta ZEIS e as calçadas estão em destaque.

Figura 97: Vista 2 da implantação da tipologia sobrado e os espaços públicos proporcionados pela ausência de muros. 56

Figura 99: Vista 5 aérea da implantação dos 3 blocos habitacionais e das vias locais já existentes adaptadas para suportar ciclovias e arborização.

Figura 98: Vista 3 dos blocos habitacionais e da Comunidade Verdes Mares localizada em frente

Figura 100: Vista 4 aérea da implantação dos 3 blocos habitacionais e das vias locais já existentes adaptadas para suportar ciclovias e arborização. 57

Figura 101: Vista 6 geral de unidades Tetris e torres habitacionais no entorno. A conectividade ĂŠ garantida pelos passeios internos e pelas ciclovias. As faixas de pedestre sĂŁo passarelas elevadas para garantir maior seguranĂ§a ao pedestre. 58

PLANO DE SISTEMA VIÁRIO É importante atentar que o sistema viário existente na ZEIS Papicu possuem caixa de rolameto e passeios de dimensões diferentes das que são estipuladas nesse Plano Urbanístico. Mas foi estudada uma modifiação nesses tamanhos de modo a comportar uma ciclofaixa e arborização adequada nas calçadas. Os cortes abaixo demonstram a antiga estruturação das vias e como elas são modificadas para atender a tipologia de Sobrado.

Figura 103: Planta baixa e corte AA ilustrando a implantação de um bloco habitacional e as dimensões das vias e passeios no seu entorno. Escala 1:300.

Figura 102: Planta e corte BB das dimensões e configurações das vias locais existentes.

Tabela 13: Porte e espaçamento de árvores

ÁRVORES

LARGURA DA CALÇADA (m) PORTE DA ÁRVORE (m)

Na planta que se apresenta na Figura 103, as árvores estão dispostas de acordo com a insolação, o que também determina o tamanho das calçadas.

< 1.7 1.7 a 2.0 > 2.0

A tabela 13 detalha o tamanho e espaçamento das árvores que devem se plantadas nos passeios internos e nas calçadas da ZEIS Papicu.

não arborizar pequeno (<5) médio (5 a 8)

ESPAÇAMENTO

6-7 8 - 10

Tabela ilustrando o porte e espaçamento entre árvores em função da largura das calçadas. Fonte: Moretti, 1997. Sistematizado pela autora.

VIAS LOCAIS Como mencionado anteriormante, as vias locais são aquelas já existentes ao redor da ZEIS por onde passa o tráfego de veículos, compondo assim a malha viária de Fortaleza. No entanto, essas vias devem ser ajustadas de acordo com as dimensões apresentadas nesse trabalho de modo a comportar uma ciclovia, calçadas com devida arborização e faixas de pedestre elevadas. As faixas de pedestre devem ser da mesma altura que as calçadas, garantindo a acessibilidade a portadores de necessidades especiais.

PASSEIOS INTERNOS

Figura 104: Planta baixa detalhando as dimensões e os componentes importantes do sistema viário ao redor e dentro da ZEIS Papicu. Escala 1:500. Elaborada pela autora.

CANTOS DAS CALÇADAS É necessário que os lotes localizados na esquina do terreno - com duas frentes para as vias locais - façam um chanfrado em sua calçada com Raio de 1,50m.

Os passeios internos são aqueles que conectam as torres ou blocos habitacionais uns aos outros e também as calçadas. Não é necessário que os passeios internos sigam uma geometria específica, contanto que eles formem um circuito fechado ao redor de toda a edificação e ligue o espaço interno à calçada em pelo menos dois pontos de acesso.

É também obrigatório que os passeios internos prevejam uma conexão com o passeio do lote vizinho, ainda que a construção não seja efetuada, garantindo que o passei chegue em pelo menos 1 ponto até a divisória dos dois lotes. Da mesma maneira, a nova edificação deve prever um passeio que se conecte ao já existente. 60

A ligação entre os passeios em diversos lotes pode ser observada na planta abaixo:

Figura 105: Planta baixa ilustrando a implantação dos três tipo de torres habitacionais e como se daria uma ligação entre os seus passeios internos. Atentar para a falta de rigor geométrico e pelos pontos de conexão entre a calçada da via local e dos lotes. Escala 1:1000.

Figuras 106 e 107: Imagens ilustrando a conectividade entre as torres habitacionais através da calçada e dos

Tabela 14: Dimensionamento de vias TIPO DE HAB.

TAMANHO DO LOTE(m²)

CATEGORIA DA VIA

LARGURA (m)

apartamentos 1800 a 2000 apartamentos 1800 a 2000

passeio interno passeio: acesso ao comércio

1,20 0,80

tetris tetris sobrado sobrado todos todos todos

passeio interno passeio nos fundos do lote passeio interno passeio nos fundos do lote calçadas com vegetação calçada com posteamento ciclovia

0,80 0,40 0,80 0,80 3,00 2,00 1,20

550 a 1800 550 a 1800 550 a 1800 550 a 1800 todos todos todos

Tabela 14: dimensionamento de passeios internos e calçadas de acordo com o tipo de habitação ou tamanho do lote. Sistematizado pela autora. Figura 108: Vista superior de três blocos habitacionais da tipologia sobrado. Atentar para os passeios internos que formam um caminho contínuo entre as unidades habitacionais e as ligando à calçada e via local.

CRIAÇÃO DE NOVAS VIAS Novas vias de acesso a pedestres e ciclovias devem ser criadas quando a distância entre vias maiores de 3 metros ficarem maiores que 100 metros. As vias a serem construídas devem possuir uma calçada de 4 metros e uma ciclovia de 2 metros. Apesar de o tráfego de veículos ser proibido nelas, asdimensões ainda permitem caminhões de lixo, de bombeiros e ambulâncias.

Nova via de pedestres Figura 109: Planta ilustrando a abertuda de uma nova via de pedestres no meio de uma quadra já existente com extensão de 200 metros. Escala 1:2000.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este Trabalho Final de Graduação partiu do objetivo de compreender melhor as leis públicas e como elas podem afetar a ocupação do território. Ele apresenta uma série de experimentos no âmbito da regulação do uso do solo com o objetivo de desenvolver uma cidade menos segregada socio-espacialmente. Os experimentos foram oriundos da implantação de unidades habitacionais em porções nos lotes da ZEIS Papicu. Analisou-se alternativas de implantação havendo variância nos tamanhos dos lotes e nos segmentos a serem atendidos em cada unidade habitacional. Privilegiou-se os segmentos D e E, mas permitiu-se a construção de Habitação Inclusiva em lotes maiores, com a obrigatoriedade de que fosse destinado espaço livre para uso público. Os lotes foram escolhidos considerando qual seria a maior probabilidade que o Poder Público teria em adquiri-los para efetuar as construções de HIS e HI. O diferencial deste trabalho foi lidar com uma realidade existente, de lotes que já haviam sido parcelados e parcialmente ocupados, lembrando-se que seria muito oneroso para o poder público se apropriar de uma quadra inteira vazia para construir. A chave, neste caso, foi detectar os padrões de parcelamento e ocupação mencionados e como os lotes pre-existentes estão colocados na área. O estudo das leis e das Zonas Especiais de Interesse Social na área da Arquitetura e Urbanismo se deparou com uma série de dificuldades que foi observada ao longo deste trabalho. Apesar dos entraves e das dificuldades em encontrar estudos parecidos de regulamentação e implementação de ZEIS no Brasil, a pesquisa desenvolvida de modo a concluir este trabalho foi de grande auxílio na compreensão de quais passos podem ser seguidos para possibilitar a solução de tais dificuldades. São destacados nos parágrafos a seguir, alguns itens que merecem atenção para uma reflexão sobre os resultados positivos do trabalho e futuras medidas a serem tomadas para a continuação do estudo sobre zoneamentos.

A importância das instituições No estudo dos exemplos internacionais sobre a implementação de habitações inclusivas, apresentados no início deste Trabalho, é notável que um dos fatores de sucesso para a ocupação das habitações é a presença de um órgão habitacional competente. É necessario que haja um acompanhamento individualizado dos projetos que são submetidos para serem construídos em ZEIS. Não só a qualidade da arquitetura deve ser observada, mas o órgão deve ter a competência de manejar quem pode adquirir as unidades de acordo com real necessidade da família. Deve ser estudado em que ponto essa família poderá habitar uma torre habitacional ou um bloco horizontal, por exemplo, ou de que forma ela poderá arcar com os custos de manutenção. O acompanhamento da pós-ocupação das habitações é crucial, bem como a manutenção dos espacos livres e a integraçao dos habitantes na comunidade. A organização de uma instituição que maneje a ocupação das ZEIS com o foco na população é determinante de modo a evitar gentrificação e realizar o controle social de quem tem prioridade para adquirir ou ocupar as unidades. A regulamentação da ZEIS por si só não é eficiente em garantir que famílias com menos renda sejam explusas do território, ou que segmentos com maior renda deixem de pagar maiores contribuições pelas maiores habitações. Neste trabalho, reconhece-se que um acompanhamento individualizado dos órgãos públicos é crucial não somente para a ocupação da ZEIS estudada, mas para o sucesso de qualquer ação pública que tenha um viés social.

Espaço Público Para serem extraídos índices e elaborada a regulamentação foi necessária uma análise de quais aspectos urbanos deveriam ser priorizados. Buscou-se sempre manter um equilibrio entre as taxas de ocupação do solo, a área construída permitida e a altura das habitações. Todos os índices foram refletidos com o objetivo final de extrair do mercado imobiliário, e até mesmo do governo, espaço público de qualidade. 66

Ao se refletir sobre qual o maior legado da construção das habitações, optou-se por prover áreas públicas e acesso constante ao território. Por isso a legislação proíbe a construção de muros e força a construção de passeios internos contínuos entre as habitações. O construtor também é beneficiado se ocupar menor porção do solo, e assim livrando maior área para o acesso público. Com taxas de ocupação menores, é maior o índice de aproveitamento e a consequente lucratividade advinda da construção de mais unidades habitacionais. Ao mesmo tempo, se é garantida maior distância e salubridade entre as construções, pode ser permitido maior gabarito das edificações. Este jogo de índices foi feito nas simulações do Trabalho, sempre com o objetivo de fornecer áreas livres para a comunidade, que devem ser mantidas pela municipalidade ou por parcerias público-privadas.

Arquitetura vs. Urbanismo Nao foi o foco deste trabalho elaborar criticas às tipologias do MCMV, mas sim aos indices que permitem implantações sem qualidade. É curioso que os empreendimentos do PMCMV, ainda que muitas vezes construam grandes aglomerados com mais de 1000 unidades, não sejam obrigados a obedecer a uma legislação especial de uso do solo. Ao contrário, as construções são feitas baseadas nas restrições que constam no Plano Diretor, o que muitas vezes gera grandes áreas sem contato com a cidade e sem qualidade urbanística. Já pode-se encontrar diversas pesquisas e laboratórios que tratam somente dos parâmetros arquitetônicos para HIS, como tamanhos de cômodos, janelas e mobiliário, mas ainda há uma demanda para o estudo da implantação das construções.

Sobre a Lei do Parcelamento Quando analisado o terreno da ZEIS, percebe-se que já foi feito o parcelamento da terra com o devido traçado das vias e divisão dos lotes. Logo, assume-se que a lei 6766 que destina porcentagens de área institucional e de vias foi cumprida no momento que foi efetuado tal parcelamento. Por conta disto não houve um foco em áreas instituionais e oferta de equipamentos.

As dificuldades técnicas A metodologia adotada neste trabalho consistiu de várias etapas com trabalhos braçais e de certa forma não suficientes. As amostras escolhidas de tipologias e de lotes para serem realizadas as implantações, se consideradas em uma situação real de elaboração urbanística, não constituem uma quantidade suficiente de opções para englobar todas as reais possibilidades de construção. A dificuldade em elaborar os projetos e as implantações leva a seguinte pergunta: Como podemos utilizar a tecnologia da informação e programas de simulação mais eficientes para conseguir prever e visualizar melhor o efeito das políticas públicas na forma urbana? Considerando que este trabalho foi elaborado pela mão de uma só pessoa, deve haver um avanço no estudo das simulações de modo a mapear mais combinações de arquitetura e de parâmetros urbanístos. Só assim poderá se afirmar que a regulamentação urbanística serviu de fato para contribuir com uma legislação inclusiva e não uma série de leis que promove a monotonia.

Os poucos avanços nos critérios de legislação justamente pela dificuldade em manusear as tecnologias e na compreensão das leis levaram este trabalho a focar apenas nesta demanda. Este trabalho reconhece a importância da legislação no processo de formação da cidade e apresenta uma série de experimentos na busca de uma cidade mais inclusiva. 67

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