GERENCIA DE EDIFICIOS 11-2 by Latin Press, Inc.

OPERACIÓN DE EDIFICIOS E INSTALACIONES MODERNAS

Vol. 11 Nº2, 2015 www.gerenciadeedificios.com

El Futuro del Facility Management

Certificación LEED edificio Coca-Cola Control de acceso en universidades Mantenimiento, actividad clave

PUBLicaciÓn oficiaL

ISSN 2011 - 24 59

GERENCIA DE

EDIFICIOS

Carta de la Editora

Publicación bimestral propiedad de Latin Press, Inc.

Año 11 / Nº 2 / 2015 DIRECCIÓN GENERAL

Max Jaramillo / Manuela Jaramillo

Normatividad, camino al éxito

EDITORA

Alejandra García agarcia@gerenciadeedificios.com SUBEDITOR

Santiago Jaramillo Hincapié sjaramillo@gerenciadeedificios.com GERENTE DE PROYECTO

Verónica Estrada vestrada@gerenciadeedificios.com GERENTES DE CUENTA COLOMBIA

Fabio Giraldo fgiraldo@gerenciadeedificios.com Víctor Alarcón valarcon@gerenciadeedificios.com w ESTADOS UNIDOS

Adriana Ramírez aramirez@gerenciadeedificios.com MÉXICO

Sandra Camacho scamacho@gerenciadeedificios.com Verónica Marín vmarin@gerenciadeedificios.com JEFE DE CIRCULACIÓN

Albeiro Cortés López acortes@gerenciadeedificios.com JEFE DE DISEÑO Y PRODUCCIÓN

Fabio David Franco ffranco@gerenciadeedificios.com DIAGRAMACIÓN

Lucy Bustamante C. lbustamante@gerenciadeedificios.com

Recientemente recibimos con beneplácito el anuncio sobre la aprobación por parte de la Organización Internacional de Normalización (ISO) de la creación de una nueva norma internacional para la gestión de instalaciones. La norma en la cual se empezará a trabajar y que podría publicarse en unos tres años, será conocida bajo el nombre ISO 41000 y buscará proporcionar orientación para la mejorar de procesos en lo que se refiere a la gestión de instalaciones. La aprobación de este estándar es un hito importante para la disciplina del Facility Management, pues en la medida que existan parámetros más concretos para la operación y evaluación del trabajo del gestor de instalaciones, su labor recibirá mayor reconocimiento por parte de los diferentes actores de las compañías. Normas elaboradas por ISO como la de Calidad, la de Seguridad y Salud Ocupacional o las Normas de Sistemas de Gestión Ambiental, entre otras, son reconocidas en todo el mundo como uno de los mayores símbolos de calidad. Aunque son de aplicación voluntaria, la mayoría de las empresas las adopta como propias pues saben que contar con certificación ISO será un garante para sus proveedores y clientes. Esperemos que en unos años lo mismo suceda con la aún en proceso norma ISO 41000 para gestión de instalaciones.

PORTADA GERENCIA DE EDIFICIOS

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• Jordi Sánchez Castilla, José Miguel Ferrer• las opiniones expresadas por los autores de los artículos en esta revista no comprometen a LA CASA EDITORA

ISSN 2011 - 2459

GERENCIA DE EDIFICIOS

VOLUMEN 11 Nº1 •

Contenido Portada

Perspectivas en Facility Management para 2020 La industria de la gestión y operación de edificaciones está en constante evolución, un estudio publicado por ISS analiza las posibles tendencias que sufrirá el campo del Facility Management en los próximos años y como enfrentarlas.

Gestión de Inmuebles

Conociendo las oficinas de Coca-Cola Las oficinas de Coca Cola ubicadas en la Carrera 45 con 103 en Bogotá, son un espacio diseñado para 90 personas y el cual intentó reflejar en su diseño los valores corporativos de esta representativa marca.

Mantenimiento, actividad clave En este artículo se hablará sobre las diferentes metodologías de mantenimiento que se pueden definir y aplicar a un activo inmobiliario según las características físicas, de uso y actividad del mismo.

Tecnología en Edificios

Incendios: Un tema que merece atención La prevención de incendios es una responsabilidad inamovible para cualquier tipo de edificación, por eso la importancia de conocer y acatar las normas establecidas para garantizar la seguridad tanto de la infraestructura como de los ocupantes de una instalación.

Control de acceso en universidades La Universidad de Antioquia es la primera universidad pública de Colombia que cuenta con un sistema de control de acceso. Conozca los detalles de su implementación.

Eventos y Asociaciones

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TecnoEdificios se queda en Panamá El rol del administrador de propiedades se vio fortalecido durante TecnoEdificios 2015 con conferencias enfocadas a la importancia de su labor, así como consejos sobre las mejores prácticas en diferentes situaciones y acceso a tecnologías de primera.

Secciones

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Noticias

Columnista Invitado

ACFM

Nuevos Productos

Índice de anunciantes

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Noticias Empresas y Mercados

Calendario 2015

JLL hace parte de las Fortune 500

La empresa de servicios inmobiliarios JLL dio a conocer que fue nombrada como una de las 500 empresas más grandes del mundo por la revista Fortune para el año 2015. El famoso listado de las Fortune 500 clasifica a las compañías basadas en Estados Unidos por su cifra de ingresos. Los ingresos brutos anuales de JLL alcanzaron un nivel récord de 5.400 millones de dólares en 2014. La compañía evidenció su satisfacción ante este nombramiento, al respecto Colin Dyer, presidente y CEO de la compañía afirmó que “convertirse en una compañía Fortune 500 es un ejemplo más de nuestro reconocimiento constante como el mejor en nuestra industria”. Dyer agregó además que “el reconocimiento de la revista Fortune, combinado con nuestra reputación de prácticas comerciales éticas y compromiso con la satisfacción de los empleados, muestra el valor del enfoque riguroso e implacable que hemos dado a la construcción de nuestra empresa para servir mejor a nuestros clientes. Estamos invirtiendo para contar con las mejores personas, tecnologías y prácticas para mantener nuestra empresa en crecimiento”.

Empleados satisfechos con servicio de limpieza Según un estudio realizado por la empresa Tork, el 58% de los empleados europeos manifiesta sentirse satisfecho con el servicio de limpieza de su lugar de trabajo. Además, un 71% reconoce que el trabajo de limpieza en su oficina supone un impacto directo sobre la rentabilidad de su empresa.

Otro hallazgo interesante realizado por el estudio, señala que un 49% de los empleados prefiere que el personal de limpieza se relacione con ellos y actúen como compañeros de trabajo, incluso si son contratados como proveedores externos. “El papel de los profesionales de la limpieza está cambiando: de tener una función nocturna han pasado a integrarse y formar parte del equipo de trabajadores de la oficina. De esta manera, el idioma, las habilidades sociales y la flexibilidad se están convirtiendo en características más importantes para el equipo de limpieza de cara al futuro”, afirmó Jorge Peñalver, product & market manager Iberia-AFH Tissue Europe, en declaraciones al medio español Casadomo.

ISS México amplia acuerdo con Quad Graphics

Guadalajara, México Fecha: 1 y 2 www.expo-oficinas-gdl.com

Cumbre Gerencial ALAS Miami, Estados Unidos Fecha: 22 y 23 cumbre-alas.org/

Agosto TecnoMultimedia México DF, México Fecha: 12 al 14 www.tecnomultimedia.com

International Security Fair E+S+S 2015 Bogotá, Colombia Fecha: 19 al 21 www.securityfaircolombia.com

ExpoAcaire Medellín, Colombia Fecha: por confirmar www.acaire.org

Septiembre ConstruVerde Bogotá, Colombia Fecha: 9 y 10 www.construverde.co/

Expo Oficinas y Facilities Monterrey, México Fecha: 9 y 10 www.expo-oficinas-gdl.com

Madrid, España Fecha: 24 y 25 www.cifmers.com

Desde el pasado mes de abril la empresa de servicios se encarga del catering para 250 empleados en dos turnos en la planta de producción de la empresa ubicada en Xochimilco. Este contrato, que será inicialmente por dos años, se suma al servicio de comedor ofrecido por ISS en otras sedes de Quad Graphics en el país Azteca. Diddier Solano Sánchez, Coordinador de abastecimiento Quad Graphics México, señaló que “derivado de la operación que se está realizando para Quad Graphics Toluca, hemos decidido expandir la operación de ISS México, ahora en nuestra planta de la Ciudad de México”.

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Expo Oficinas y Facilities

CifMers

Quad Graphics, importante imprenta y encuadernadora con presencia en el territorio mexicano, amplió la cobertura de su contrato del servicio de alimentación con ISS.

“El servicio de ISS ha sido de excelente calidad y principalmente reconocemos la transparencia de la negociación. Ahora todo el personal de nuestra planta Xochimilco disfrutará de la atención y hospitalidad que nos brinda ISS México”, agregó.

Julio

Octubre IFMA’S World Workplace Denver, Estados Unidos Fecha: 7 y 9 worldworkplace.ifma.org/

Noviembre TecnoMultimedia Bogotá, Colombia Fecha: 10 al 12 www.tecnomultimedia.com

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Noticias Empresas y Mercados Nace nuevo proveedor de servicios FM La empresa alemana Dussmann ha unido fuerzas con el Grupo Eulen para crear un proyecto conjunto bajo el nombre de “ideafm GmbH” que ofrecerá servicios de Facility Management en 32 países alrededor del mundo.

Según información difundida por el Grupo Eulen en un comunicado, con esta iniciativa se suplirá la necesidad existente por parte de sus clientes multinacionales de la prestación de servicios de administración de predios en diferentes latitudes. Cada socio de ideafm está especializado en determinados sectores (banca, salud,

TI, retail, transporte, educación, energía, defensa), con más de 70 servicios, relacionados con las actividades de facility management (limpieza, seguridad, mantenimiento, medio ambiente, servicios auxiliares, catering, etc.) El grupo Eulen, fundado en 1962 en Bilbao,

Sodexo abre oficinas en Singapur

La empresa proveedora de servicios de gestión de instalaciones y alimentación, Sodexo, inauguró una nueva sede regional en Singapur como parte de sus planes de expansión en la región de Asia-Pacífico. La nueva oficina apoyará las operaciones de Sodexo en 15 países de dicha región. La compañía también anunció que está apuntando a un aumento de dos dígitos en sus ingresos provenientes de Asia-Pacífico, región que en 2014 generó US$1.480 millones de dólares en ingresos. Una razón clave para la creación de esta nueva oficina es la posibilidad de estar más cerca de sus clientes y así poder desarrollar nuevos servicios con ellos, afirmó el presidente regional para Asia-Pacífico, Aurelien Sonet. La oficina tiene una superficie de más de 20.000 pies cuadrados, y fue diseñada con un concepto abierto.

Soluciones de griferia para hoteles y oficinas

En el marco de Expoconstrucción y Expodiseño 2015, Gerencia de Edificios tuvo la oportunidad de entrevistar a Jan Ebersold, gerente general de Keuko, empresa alemana de grifería y accesorios para baños y cocina. Ebersold destacó la creciente importancia del mercado de América Latina para la compañía, debido al incremento en la demanda de este tipo de productos por el alto número de nuevos hoteles y edificios de oficinas en proceso de construcción o renovación en la región. El directivo estimó que en los próximos tres años la empresa realizará una inversión en Colombia cercana al millón de euros con el fin de posicionarse en el mercado. “El cliente colombiano se ha dado cuenta de la calidad y diseño de los productos existentes en el exterior por lo que se ha vuelto más exigente frente al tipo de accesorio que desea instalar en sus baños”, señaló el entrevistado. Frente a su relación con el sector comercial y corporativo, Ebersold apuntó que “el sector hotelero es en el que mayor fortaleza tenemos, recientemente hemos ganado proyectos como el del hotel Kuali Mercure, en Santa Marta, del Grupo Accor y también seremos los proveedores para un nuevo Marriot en Lima, Perú”.

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está presente en 14 países y el volumen de ventas consolidadas en 2014 superó los 1.300 millones de euros, con una plantilla global de más de 84.000 personas. Por su parte, con aproximadamente 65.000 empleados en 18 países, Dussman Group proporciona catering, seguridad, recepción, limpieza, servicios técnicos, gestión de instalaciones comerciales y gestión energética. La nueva sociedad contará con una plantilla global de más de 147.000 profesionales y espera obtener ventas por 3.300 millones de euros.

Certifación EDGE llega a Costa Rica

El Consejo de Construcción Sostenible de Costa Rica (GBC-CR), en conjunto con la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco Mundial, anunció en el marco del Congreso Internacional de Construcción Sostenible 2015 realizado en San José, la implementación de la certificación EDGE (Excelencia en diseño para mejor eficiencia, por sus siglas en inglés) en este país centroamericano. La certificación EDGE está fundamentada en la utilización de un software de uso gratuito desarrollado por IFC que sirve como apoyo en el proceso de diseñar edificios verdes al permitir la visualización en el sistema de soluciones técnicas para cumplir con estándares de construcción verde según las características de cada edificio. “Los edificios representan alrededor del 19% de las emisiones de gases de efecto invernadero y un tercio de toda la energía en todo el mundo”, afirmó Luc Grillet, gerente senior de IFC para América Central y el Caribe. “La manera más costo-efectiva para mejorar eficiencia de los recursos en los edificios es mejorar su diseño. Esa es la inspiración para EDGE. Además, complementa el compromiso del gobierno de Costa Rica a los reglamentos de construcción ecológica y contribuirá a su objetivo de neutralidad de carbono para el año 2021”, añadió el funcionario. La primera certificación EDGE en Costa Rica fue otorgada a Hoteles City Express. www.gerenciadeedificios.com

Noticias Empresas y Mercados UNEP revela programa para mejorar ciclo de vida de edificios El Programa Ambiental de las Naciones Unidas (UNEP) presentó una nueva iniciativa que podría mejorar la sostenibilidad del ciclo de vida de los edificios en todo el mundo. Su objetivo es mejorar el desempeño social, ambiental y económico de los edificios mediante la promoción de la eficiencia energética y de recursos, así como un cambio hacia modelos de producción y consumo más sostenibles en el sector de la construcción. Los edificios duran más que cualquier otro tipo de producto, y el ambiente a su alrededor puede sufrir grandes cambios durante su vida útil, recuerda UNEP.

$30.000 millones para edificio de oficinas

El centro comercial Bima, ubicado al norte de Bogotá, sumará a su infraestructura una torre de cinco pisos, con ocho locales comerciales y 5.600 metros cuadrados de área para oficinas, bajo el nombre de Bima oficinas y con una inversión necesaria de $30.000 millones de pesos (US$12,5 millones). La firma encargada del proyecto, Arquitectura y Concreto, explicó que la edificación se diseñará con un enfoque a oficinas modulares desde 87 hasta 1.256 m2. Además, la propiedad será equipada con dos salas de juntas, tres ascensores de acceso, jardín interior en el segundo piso y terraza verde.

A nivel mundial, los edificios y el sector de la construcción representan el 40% del consumo mundial de energía, el 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero relacionadas con este consumo, aproximadamente el 12% del uso del agua, y casi el 40% de los residuos. Teniendo en cuenta lo anterior, el Programa de Construcción y Edificios

Sostenibles (SBC) promovido por la UNEP tiene como objetivo fomentar una mejor comprensión y apreciación de los edificios sostenibles e identificar los conocimientos, recursos e incentivos necesarios para construir, mantener y utilizar una propiedad de este tipo. “El rendimiento y la eficiencia de los recursos de un edificio se ve influenciada por las decisiones tomadas a lo largo de su ciclo de vida, desde cómo se planifica y diseña un proyecto, cómo es financiado y construido, hasta la forma en que se utiliza y opera, así como la forma en que son eliminados, reutilizados o reciclados al final de su vida útil”, señala la UNEP.

ISS recibió reconocimiento

ISS España fue una de las seis empresas y administraciones distinguidas en el marco de la tercera edición del Foro Europeo de la Diversidad por entender y gestionar las diferencias que existen entre sus trabajadores como un componente estratégico de crecimiento empresarial. El foro, realizado en el Palau Macaya de Barcelona, contó con la presencia del presidente de la Generalitat de Catalunya, Artur Mas, que fue quien entregó uno de los galardones ‘Foro Europeo de la Diversidad’ al presidente ejecutivo de ISS España, Joaquim Borrás. “Sensibilizar sobre la necesidad de una buena gestión de la diversidad así como de las problemáticas sociales asociadas a su desatención fue precisamente una de las ideas más recurrentes en el transcurso del Foro, que desde su primera edición pretende ser uno de los encuentros de referencia para la reflexión en este ámbito donde miembros de la sociedad civil, el tejido empresarial y los mundos científico, universitario y político puedan reunirse y compartir intereses comunes”, reveló ISS en un comunicado. Además, la empresa dio a conocer que cuenta con una plantilla de más de 30.000 empleados en España, de los cuales cerca de 1.200 se encontraban en riesgo de exclusión social, más de 1.300 que sufren algún tipo de discapacidad y cerca de 2.000 son inmigrantes procedentes de 72 nacionalidades distintas. “ISS es una compañía integradora que asume con ilusión la gestión de la diversidad como parte de sus valores y cultura organizativa y, en este sentido, queremos continuar poniendo todo nuestro esfuerzo al servicio de una sociedad más comprometida con esta causa”, comentó Borrás.

Santiago de Chile se prepara para nuevo aeropuerto

La construcción del nuevo aeropuerto de Santiago de Chile está programada para empezar en julio de 2016 y se espera que tenga una duración de cuatro años, según dio a conocer el consorcio Nuevo Pudahuel, encargado del proyecto. La ampliación del Aeropuerto Arturo Merino Benítez (AMB) se realizará en fases, en febrero de 2016 se hará entrega del diseño, la construcción comenzará en julio de ese año y finalizará en julio de 2020. El proyecto incluye la renovación de 28.000 m2 de las instalaciones existentes, así como el financiamiento, diseño y construcción de un terminal nuevo de 175.000 m2. www.gerenciadeedificios.com

Nicolas Notebaert, gerente general de Vinci Airports, una de las empresas pertenecientes al consorcio encargado de la renovación del aeropuerto, declaró ante medios locales que los aspectos claves del proyecto son ampliar el espacio para la oferta comercial creando más superficie de venta, gran variedad de tiendas, restaurantes y servicios que permitan brindarle una mejor experiencia al pasajero. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Noticias Empresas y Mercados Siete estrategias para un edificio más sustentable

grandes en un edificio comercial. Reemplazar las bombillas incandescentes por bombillas LED más eficientes, maximizar la utilización de la luz natural y el uso de controles automáticos para apagar las luces cuando los espacios no están en uso, son algunas medidas que ayudarán a mejorar el rendimiento en esta área.

La Asociación Internacional de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) publicó siete recomendaciones que los profesionales de la industria de bienes raíces comerciales pueden implementar para ser líderes en sustentabilidad.

Teniendo en cuenta que el consumo de energía por parte de este tipo de edificaciones representa el 20% del total de electricidad consumida en Estados Unidos, BOMA considera que con estas siete estrategias se pueden tomar pasos concretos para maximizar la eficiencia energética de las propiedades comerciales. Benchmark (Comparar). Medir el rendimiento actual es el primer paso hacia la mejora de la rentabilidad futura. Monitoreo. Asegúrese de que su edificio está funcionando con la máxima eficiencia posible mediante la realización de controles periódicos de los sistemas y equipos.

Auditar el manejo de desechos. Una auditoria de los residuos del edificio puede ayudar a determinar si parte del material que está siendo descartado puede ser reciclado. Además ayudará a ajustar los equipos y procedimientos. Limpiar con productos verdes. Asegúrese de que su servicio de limpieza está utilizando productos y prácticas verdes en todo el edificio. La limpieza verde también puede mejorar significativamente la calidad del aire interior. La iluminación interior es uno de los costos de energía controlables más

Caen precios de oficinas en Santiago

Santiago de Chile presenta el segundo precio más bajo por metro cuadrado para alquiler de oficinas clase A en América del Sur, solo por encima de Lima, después que durante el período de enero a marzo de este año los precios de las oficinas clase A/A+ cayeran un 22,4% en la capital chilena, según información publicada por la consultora CBRE. El fuerte impacto de la depreciación del peso y la desaceleración económica en el mercado de oficinas son las causas señaladas por la consultura para que Santiago se encuentre en la posición de ser la ciudad con los precios más

Un contrato de arrendamiento verde bien elaborado puede motivar a los inquilinos para que tomen un papel protagónico en la gestión de energía. Incluir directrices y expectativas claras en el contrato le permiten a los propietarios, administradores y arrendatarios trabajar juntos para ahorrar dinero, conservar recursos y garantizar una operación eficiente. Ir más allá. Si ya tiene las seis prácticas anteriores en funcionamiento investigue que otras medidas puede implementar para mejorar su edificio, tales como el uso de un sistema de riego con aguas grises, estacionamientos para bicicletas, instalación de paneles solares, entre otros.

bajos para oficinas de la región, solo superando a Lima, Perú. Verónica Melys, jefa de estudios de CBRE indicó al respecto que “veníamos de un 2014 mucho más lento en cuanto a actividad, por lo que vemos un primer trimestre mucho más dinámico y también un freno en los niveles de alzas en las vacancias”. La experta agregó que “estamos en un ciclo de declive moderado de las ventas, lo que significa que aún no llegamos al punto de inflexión, aunque estamos bajando a tasas menos aceleradas. La curva de producción disminuye hacia el horizonte de 2017. Por lo tanto, hacia esa fecha los indicadores ya debieran empezar a estabilizarse”.

Premio en diseño de espacios corporativos La firma colombiana Arquitectura e Interiores (AEI) recibió por segunda vez el premio de la Asociación Internacional de Diseño Interior (IIDA por sus siglas en inglés) en la categoría Espacios corporativos con el proyecto de oficinas Globant Bogotá. Marta Gallo, directora del proyecto y fundadora de AEI afirmó al respecto que “para nosotros es un orgullo agregar este premio a los logros de la compañía en sus 19 años y representar a nuestro país. Siempre hemos considerado que la arquitectura colombiana está a la altura de muchos otros países en el mundo, por

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eso hay que darlo a conocer.”

El proyecto ganador, Globant, diseñado y construido por AEI Arquitectura e Interiores, fue pensado para crear oficinas con espacios abiertos que fomentaran la interacción entre los empleados, la creatividad y la innovación. El diseño se inspira en el concepto de un sistema tecnológico que lleva y comunica información entre distintos componentes y se replicó con elementos arquitectónicos a través de una red de infraestructura que interconecta las salas con los

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puestos de trabajo y todos los espacios de colaboración y entretenimiento. Este año se cumple la tercera versión anual del concurso liderado por IIDA a los mejores diseños de interiores en Latinoamérica y el Caribe. www.gerenciadeedificios.com

Noticias Empresas y Mercados Semana del Facility Management en Quito

Trabajo remoto se duplicará en los próximos cinco años

El trabajo a distancia es cada vez más común, son muchas las empresas que utilizan esta modalidad total o parcialmente para aumentar la productividad de sus empleados así como su rentabilidad. Al parecer esta tendencia seguirá en aumento en los próximos años, así lo dio a conocer un estudio realizado por la compañía proveedora de espacios de oficina y salas de reuniones en Estados Unidos, Regus, según el cual para el año 2020 la mitad de los trabajadores estará empleada de forma remota.

La Semana del Facility Management (LSDFM), iniciativa de capacitación liderada por la empresa FMHOUSE, llegará en las próximas semanas a Quito, Ecuador. La cita para todos los profesionales de la gestión de instalaciones en Ecuador será los próximos 14 al 17 de julio en el Hotel Mercure Grand Hotel Alameda. Aunque algunos de los conferencistas se encuentran aún por confirmar, la programación de la semana incluirá visitas guiadas a edificios representativos de la ciudad, una jornada de conferencias sobre la situación del FM en Ecuador, así como otra sobre las tendencias y evolución a nivel internacional de la disciplina. Además, se desarrollarán dos talleres de capacitación enfocados a “El Facility Management como herramienta para ahorrar costos” y la “Licitación de servicios y evaluación de proveedores”. Este evento, que se ha realizado también en Bogotá, Lima, Ciudad de Panamá y Santiago de Chile, busca dar a conocer la disciplina del Facility Management en la región y ofrecer oportunidades de capacitación a los profesionales que trabajan en este campo.

En el mismo sentido se manifestó Sara Sutton Fell, fundadora y CEO de FlexJobs, un sitio web que anuncia puestos de teletrabajo, quien afirmó que éste permite aprovechar las posibilidades que ofrecen las herramientas en la nube para posibilitar la conectividad desde cualquier lugar sin perder la posibilidad de supervisar el trabajo que se está realizando en tiempo real así como generar encuentros virtuales que simulen reuniones de trabajo reales.

Inmobiliaria invertirá US$800 millones en plan de expansión

La empresa inmobiliaria Manquehue anunció un nuevo plan de desarrollo centrado en mejorar la eficiencia operativa de la compañía, el cual le llevará a invertir cerca de US$800 millones en los próximos cinco años. Fabián Wulf, gerente general de Manquehue, explicó que solo en 2015 esperan iniciar de tres a cuatro proyectos nuevos con el fin de alcanzar ventas cercanas a los US$185 millones. Para lograr lo anterior se destinarán US$35 millones para la compra de terrenos y US$135 millones para ejecución de obras solo en este 2015, para una inversión total de US$170 millones. “En promedio nuestras ventas están en el rango de los US$242 mil dólares, aunque el 70% de ellas está en el segmento de las US$283 mil dólares, que es donde queremos concentrarnos, especialmente en Santiago, donde lideramos. Ese nivel nos permite mantener o mejorar los márgenes porque ese segmento es más permeable al alza de precios como reacción al incremento de los costos”, explicó el funcionario. Wulf explicó también que una de las estrategias de su plan de desarrollo es asumir de manera directa varios de los procesos referentes a las etapas de diseño y arquitectura, para de esta forma solucionar con anticipación temas que puedan afectar las propiedades más tarde generando sobrecostos.

Centros comerciales en Colombia se duplicarán para 2018 Según un estudio realizado por Colliers International, para el 2018 en Colombia habrían más de tres millones 400 mil m2 de espacios comerciales, 50% más que la cifra registrada a la fecha.

Esta tendencia de crecimiento es acorde a lo que se espera en el mercado latinoamericano, pues según el ICSC (Consejo Nacional de Centros Comerciales) en los próximos diez años el promedio de m2 en centros comerciales por cada 100 habitantes pasará de 10,8 a 16. www.gerenciadeedificios.com

“Aunque en el último año la situación económica de Latinoamérica ha sufrido a causa de choques externos que han afectado el crecimiento de los países de la región, entre ellos la baja demanda de commodities y la caída del precio del petróleo, Colombia continúa como una de las economías con mejor desempeño en Suramérica. Este es precisamente uno de los aspectos que mas ha empujado a las edificaciones de tipo comercial a extenderse en Colombia”, comentó Roberto Cáceres, gerente general de Colliers International Colombia. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Noticias Empresas y Mercados DTZ y Cushman & Wakefield unen fuerzas

Las compañías inmobiliarías DTZ y Cushman & Wakefield anunciaron la firma de un acuerdo valuado en dos mil millones de dólares que permitirá la fusión de las dos empresas. La nueva firma, que mantendrá la marca de Cushman & Wakefield, empezará a funcionar a partir de finales de este año y se espera que genere ingresos por más de cinco mil millones de dólares, con la gestión de más de cuatro mil millones de pies cuadrados en propiedades a nivel mundial. Brett White, quien asumirá el cargo de presidente y director ejecutivo de la compañía tras la fusión, explicó que “DTZ está entusiasmada por fusionarse bajo la prominente marca de Cushman & Wakefield. Las compañías cuentan con habilidades muy complementarias y llegan a diferentes geografías”. Por su parte, Edward C. Forst, actual presidente y director ejecutivo de Cushman & Wakefield, manifestó que “la compañía combinada verdaderamente representará lo mejor que nuestra industria tiene para ofrecer, con una mayor capacidad para ayudar a los clientes a alcanzar sus objetivos”.

Publican estándar para procesos de limpieza

La Asociación Internacional de la Industria de la Limpieza, ISSA, publicó un nuevo estándar para ayudar a los Facility Managers de instituciones comerciales y empresariales a medir y monitorear la efectividad de sus procesos de limpieza. Según ISSA, este es el primer estándar científico para determinar el nivel de limpieza de los edificios. El nuevo estándar de limpieza ISSA podrá ser aplicado a propiedades tales como edificios de oficinas, establecimientos comerciales, hoteles y similares. “El estándar ISSA establece un marco para ayudar a las instalaciones a evaluar la eficacia de sus procesos de limpieza utilizando una mezcla de pruebas y métodos de inspección tradicionales”, explicó el director de servicios legislativo y ambientales de ISSA, Bill Balek. “Aún más importante, este estándar se enfoca en el uso de los resultados arrojados por la medición e inspección para mejorar el proceso de limpieza, lo que contribuye a la calidad general del ambiente interior y la salud de los ocupantes”, agregó Balek. Para conocer detalles de puntos establecidos por ISSA, visite el sitio web y descargue el documento en inglés en www.issa.com

Noticias Nuevos Hoteles IHG continúa expansión en México

La cadena hotelera InterContinental Hotels Group (IHG) anunció la apertura en el año 2016 de dos propiedades en el área de Mazatlán. El primero de los hoteles próximos a inaugurarse será el Holiday Inn Resort Mazatlán ubicado en la Playa de las Gaviotas, éste será acompañado por el Holiday Inn Express Mazatlán en la Avenida de la Marina. Las dos propiedades se unirán al Crowne

Plaza Mazatlán, otro hotel de IHG que ya se encuentra en operación en esta región. Según IHG, estos dos nuevos hoteles serán gestionados de manera independiente. El Holiday Inn Resort es propiedad y estará gestionado por la empresa Desarrollos Turísticos Clami. Mientras que el hotel Holiday Inn Express es propiedad de Desarrolladora de Hoteles Mazatlán SAPI y será gestionado por Ximetria. El primero ofrecerá a sus huéspedes 150 habitaciones y el segundo 124 habitaciones.

Holiday Inn abre hotel en Cúcuta

InterContinental Hotels Group (IHG), anunció la inauguración de un hotel Holiday Inn en Cúcuta. Este nuevo hotel de 98 habitaciones será la primera propiedad de IHG en esta ciudad y el cuarto Holiday Inn en Colombia. Gerardo Murray, vicepresidente regional de Distribución y mercadeo comercial para IHG México, América Latina y el Caribe, señaló que “estamos encantados de introducir la marca Holiday Inn en Cúcuta con el apoyo de Grupo Suites S.A. Gracias a su cercanía con Venezuela, Cúcuta esta bien posicionada para beneficiarse del creciente intercambio comercial entre Colombia y Venezuela, y estamos seguros de que este hotel atenderá las necesidades de los huéspedes que visiten la ciudad para hacer negocios”.

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Las instalaciones del hotel incluirán una piscina exterior, un gimnasio y más de 2.400 pies cuadrados de salones para reuniones con capacidad para 450 personas. El hotel Holiday Inn Cúcuta es propiedad de Grupo Suites S.A. y operará bajo administración de Cúcuta Suites S.A.S. www.gerenciadeedificios.com

Noticias Nuevos Hoteles Ingresos de Meliá crecen en un 14%

Hoteles City Express se expande en la región

Con la apertura de 18 nuevas propiedades programadas para lo que resta de este año, la cadena hotelera City Express llegará a 114 propiedades en México, Costa Rica y Colombia. Así lo dio a conocer el director de promoción de franquicias de hoteles City Express, Carlos Adams en declaraciones a medios internacionales. Dentro de los 18 hoteles previstos para entrar al mercado en 2015, se encuentran tres en Colombia y uno en Chile. Además, la cadena anunció la apertura de dos nuevos hoteles en Cabo San Lucas, el City Express Plus y el City Express Suites. “La apertura de estas dos nuevas propiedades diversifica la oferta hotelera de Cabo San Lucas al brindar nuevos conceptos de hospedaje”, señaló la empresa en un comunicado. Y agregó que “estamos muy entusiasmados con estas aperturas porque incrementamos nuestra presencia en México, ahora estamos en 29 estados y 59 ciudades del país”.

La cadena hotelera Meliá reveló sus resultados financieros para el primer trimestre de 2015, destacando que el avance en la reducción de su deuda neta en 2014 le ha permitido en 2015 duplicar el Beneficio Neto obtenido el año pasado e incrementar su Ebitda en un 14%. Meliá obtuvo un beneficio de US$18 millones entre enero y marzo de 2015, lo que representa un incremento del 98% respecto del mismo periodo de 2014. Además, sus ingresos alcanzaron los US$400 millones, un 14% más que en el ejercicio anterior, y los resultados financieros mejoraron un 27% (US$6 millones). En cuanto a América Latina, destaca el comportamiento de los resorts de la República Dominicana y los Paradisus de Playa del Carmen y Cancún (México), cuyo Ebitda conjunto mejoró un 29,4% debido al incremento de venta directa, duplicándose respecto a 2014, y a la mejora del segmento MICE que superó en un 15% las cifras del año pasado. Gabriel Escarrer, vicepresidente y CEO de Meliá Hotels International, afirmó al respecto que “los resultados de Meliá se benefician sin duda del viento favorable que sopla en el sector y en la economía, pero la consistente evolución de su negocio y la extraordinaria mejora de sus resultados es, ante todo, el fruto de una estrategia firme y del compromiso continuado de nuestro Grupo durante los últimos tres años, en los ámbitos de la internacionalización, la innovación, la digitalización, la calidad y la excelencia de la gestión”. www.gerenciadeedificios.com

Finalmente, Adams resaltó que la empresa tiene varios proyectos en mente para seguir fortaleciendose en México. “Aunque estamos pasando por un periodo complejo por el tema petrolero, tenemos mucha presencia en el Golfo, en la zona del Bajío, que ha estado muy movida por la industria automotriz; en la carretera hacia Nogales, que es muy agrícola, y en la frontera, que es de parques industriales y tecnológicos”, explicó.

Nuevo jugador en el mercado hotelero

El fondo inmobiliario Credicorp Capital realizó una inversión de $46 mil millones de pesos colombianos para convertirse en socio mayoritario de la marca hotelera Ibis en Colombia. Ibis cuenta actulamente con tres propiedades en el país, a las cuales se sumarán en los próximos tres años cuatro establecimientos más. Según dieron a conocer a medios locales Ibis y Credicorp, los hoteles Ibis Museo Bogotá e Ibis Medellín serán los dos primeros en hacer parte de la transacción y solo a partir de marzo del próximo año se sumará el Ibis Marbella Cartagena. Johana Ayala, gerente de desarrollo para Colombia, Ecuador y Centroamérica de Accor, empresa encargada de la operación de los hoteles Ibis, explicó que las marcas dirigidas al segmento económico cuentan con mayor potencial de crecimiento en el país. “El negocio de hoteles económicos es un negocios de volumen, son muy eficientes con costos fijos muy bajos y un margen de rentabilidad muy alto. Nuestra expansión se está focalizando en ciudades como Cali, Bucaramanga, Pereira y uno nuevo en Bogotá”, apuntó.

Wyndham Hotels revela planes de expansión

Brasil, Colombia, México y Perú son los cuatro países de América Latina elegidos por la cadena hotelera Wyndham Hotels para centrar sus esfuerzos de expansión en el futuro. Según informó la compañía, estos cuatro destinos representarían juntos un incremento aproximado de 426.000 habitaciones hasta el año 2022. Para Paulo Pena, presidente y director general para Wyndham Hotel Group en Latinoamérica y el Caribe, “los próximos tres años serán muy importantes para nosotros, porque vamos a obtener representación considerable en la región”. “Concentrar nuestra energía y recursos en obtener una mejor calidad de producto, una valiosa tecnología y nuevos e innovadores programas de mercadeo, así como reorganizar nuestros equipos para ofrecer el más alto nivel de apoyo a nuestras propiedades, es fundamental para nuestro crecimiento continuo”, añadió Pena. Hoy en día en toda América Latina están en funcionamiento 138 propiedades de la cadena. Además, Colombia es el quinto país con mayor número de habitaciones en la región, contando con 1.182. Superado por México (4.592), Brasil (3.309), Argentina (1.759) y Panamá (1.417). GERENCIA DE EDIFICIOS

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Noticias Nuevos Hoteles AMResorts incorpora hotel en Jamaica El hotel Sunscape Montego Bay se sumará a las propiedades pertenecientes a la cadena norteamericana AMResorts. Esta sería la tercera propiedad de la cadena en dicho país y séptima incorporación de la compañía en 2015. “Introducir otra nueva marca de nuestro portafolio en Jamaica es testimonio de nuestro desarrollo récord en el país”, afirmó el CEO de Apple Leiusure Group (propietaria de AMResorts), Alex Zozaya. “Jamaica es uno de los destinos más populares en la región con más de dos millones de visitantes en 2014. La suma del Sunscape Montego Bay nos permite fortalecer nuestra contribución al continuado crecimiento turístico del país”, añadió.

Como parte de la incorporación, AMResorts realizará un proceso de mejoras y renovaciones a partir de mayo, para asumir oficialmente la operación del resort en el mes de agosto. El hotel, que cuenta con 430 habitaciones repartidas en un edificio de diez plantas, es reconocido por ser orientado al hospedaje de familias, lo que lo diferenciará de otras propiedades similares de la cadena que son solo para adultos. “Mientras nuestros resorts adults-only en Jamaica han tenido mucho éxito, hay un deseo creciente de los propietarios y clientes por las opciones family-friendly, servicio todo incluido en los destinos más populares del país, como Montego Bay”, señaló el vicepresidente ejecutivo y director de estrategia de Apple Leisure Group, Javier Coll.

Carlson Rezidor Hotel Group presentó resultados 2014

Carlson Rezidor Hotel Group reportó fuertes resultados en el 2014 con 57 aperturas, 84 incorporaciones e ingresos en todo el sistema de 7,8 millones de dólares, representando un 4% de incremento comparado con el año anterior.

Noticias Tecnología Videovigilancia para espacios interiores

“Fue un año exitoso y emocionante con un tremendo crecimiento, impulso en el desarrollo, incremento de ingresos y el lanzamiento de dos nuevas marcas” declaró David P. Berg, Chief Operating Officer de Carlson Rezidor. “Junto con nuestros socios estamos creciendo y reforzando nuestro portafolio, los resultados del 2014 son una evidencia de eso”. El número de nuevas habitaciones abiertas por el grupo en 2014 creció un 16% comparado con 2013 y un 64% de las mismas se localizan en mercados emergentes, un foco clave para Carlson Rezidor. La red de futuros proyectos globales del grupo se mantiene fuerte con sus mayores oportunidades en África, India, Rusia y Turquía. A lo largo de 2014 se expandió hacia nuevos territorios con aperturas en Trinidad y Tobago, Sierra Leona, Gabón, y Serbia. El grupo también firmó su entrada por primera vez en República Dominicana, Ghana, Moldavia y Uganda. Carlson Rezidor además lanzó en 2014 dos nuevas marcas. Por un lado Quorvus Collection para segmentos de lujo y viajeros globales que ya anunció sus primeros miembros: El May Fair Hotel London, el G&V Royal Mile Hotel Edinburgh, y el Symphony Style Hotel Kuwait. Por otro lado la marca Radisson Red selló la entrada del grupo a la categoría “Lifestyle” y anunció su primera propiedad en Shenyang Hunnan, China, para 2016.

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La empresa de equipos de seguridad Mobotix, presentó su nueva cámara de 360° para espacios interiores, la Mobotix C25, en el mercado mexicano. Esta cámara cuenta con un diámetro de tan solo 12 centímetros y un peso aproximado de 200 gramos, lo que la hace una de las soluciones de seguridad más pequeña y liviana de la marca Mobotix para montaje en interiores sobre plafones. Además, no requiere mantenimiento al carecer de partes móviles. Entre sus características técnicas destacan un sensor de luz de día y noche, una tarjeta de memoria microSD, un micrófono con sonido HD y software de análisis de video que cuenta con las funciones de conteo de personas u objetos y mapa de calor de áreas con alto tránsito. Sus especificaciones la hacen ideal para el uso en interiores de tiendas, supermercados, edificios públicos, hoteles e instalaciones recreacionales, en edificios residenciales, así como para la vigilancia de procesos productivos industriales. www.gerenciadeedificios.com

Noticias Tecnología Marriot renueva sus equipos telefónicos

La cadena hotelera Marriot seleccionó equipos de la serie Teledex E para reemplazar los equipos de las 150 habitaciones de su propiedad Marriott Annapolis Waterfront, ubicada en Colorado Springs. Los equipos Teledex E Series E100--4GSK, son dispositivos de una sola línea, alámbricos, con cuatro botones programables para servicios al huésped, además el servicio de mensajes de voz puede ser accedido con el toque de un botón (voicemail one-touch). Según declaraciones de Gary Burke, gerente general del hotel Marriott Annapolis Waterfront , “Nos gusta el tamaño compacto de la serie Teledex E, pues permite que los huéspedes tengan más espacio en la mesa de noche y escritorio, además de que cuenta con un diseño moderno que complementa la decoración de la habitación”. De igual forma, John Grubb, vicepresidente de ventas y marketing para Cetis, Inc., señala que el sistema de voicemail one-touch elimina el problema de las constantes llamadas a recepción por parte de huéspedes que no logran acceder a sus mensajes.

Samsung presenta nuevos monitores curvos

Samsung Electronics Co., Ltd. presentó en el país sus nuevos monitores de escritorio curvos, que gracias a su calidad de imagen y junto con un ángulo de visualización ultra amplio de 178 grados, optimizan la experiencia de visualización desde cualquier posición minimizando cualquier distorsión en la imagen. Además, destaca el uso de la tecnología de Relación de Contraste Mega Dinámico que para la referencia de 34 pulgadas SE790C Ultra WQHD ofrece una alta relación de contraste de 3000:1 y un brillo de 300 cd/m2 y de un brillo de 350 cd/m2 .y para la versión de 27 pulgadas SD590C Full HD, lo cual se traduce en imágenes más reales, con negros más profundos, blancos más puros y colores más brillantes.

La compañía especializada en producción de software, Handle Software Company, anunció el lanzamiento de un nuevo producto para facilitar la labor del Facility Manager en lo que se refiere a la gestión de activos empresariales. El nombre de este producto es Speed EAM (Enterprise Asset Management) y tiene como objetivo cubrir las necesidades de accesibilidad de datos de cualquier tipo de empresa. Según explicó el equipo de Handle Software Company, una de las principales novedades de Speed EAM es que el usuario cuenta con una mayor robustez a la hora de presentar los datos gráficos y alfanuméricos. Esto se debe a que toda la información se archiva en un mismo núcleo y en un entorno web, siendo accesible desde cualquier lugar del mundo a través de internet. Además, con Speed EAM solamente se trabaja con una fuente de datos de forma independiente a los planos que hayan servido como origen de la información. No hay procesos de importación ni exportación, y se simplifica la tarea de dibujo.

“En este segmento había una gran oportunidad de innovación. Encontramos que alrededor de 40% de las personas utilizan una segunda pantalla para visualizar las tareas que desarrollan en su computador buscando mayor confort, detalle y productividad en sus actividades”, comentó Iván Rodríguez, Display Product Manager de Samsung Colombia. El tamaño de sus pantallas puede ayudar a los usuarios a completar tareas intensas que necesiten detalle o procesar datos más rápidamente y con menos errores, resaltaron desde Samsung. www.gerenciadeedificios.com

Software para gestión de activos

Manel Tresanchez, director general de Handle Software Company, señaló que el uso de esta plataforma supone un ahorro directo en software CAD para cualquier empresa, y no requiere de personal técnico para mantener la estructura de datos. Speed EAM permite además gestionar activos que hasta ahora no se contemplaban como los muros, puertas, ventanas y otros elementos constructivos.

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Portada

Perspectivas Managemen por Alejandra García Vélez

a industria de la gestión y operación de edificaciones está en constante evolución, la llegada de nuevas tecnologías, así como la profesionalización de las personas vinculadas a esta labor impulsan un mejoramiento continuo de los procesos necesarios para un óptimo desempeño de las edificaciones. En ese sentido, conocer las tendencias, oportunidades y dificultades que podrían presentarse en el futuro para las empresas de servicios y Facility Management son una herramienta que les permitirá estar preparados para enfrentar dichas realidades. Por medio del estudio “Visión 2020”, elaborado por la empresa de servicios ISS después de realizar una encuesta a nivel mundial entre más de 600 expertos del sector, es posible conocer lo que los profesionales la industria esperan para los próximos quince años.

Escenarios de desarrollo Según el estudio, los dos aspectos que marcarán el futuro del sector son las nuevas tecnologías y la sustentabilidad. En el caso de las nuevas tecnologías, la convergencia de la nanotecnología, biotecnología y las tecnologías de información y comunicación son los temas que más impacto tendrán. De igual forma, la implementación del Internet de las Cosas y la recolección mejorada de datos también ayudará a

Tecnología y sustentabilidad, tendencias que marcarán la evolución de la industria de FM durante los próximos años. 14 •

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Mirada al futuro

en Facility ent para 2020 cluyendo la mejora de la calidad del aire y del agua, así como la preservación de las reservas de combustibles fósiles.

moldear el desarrollo del sector de FM. Por el lado de la sustentabilidad, este tema seguirá siendo de gran importancia para toda clase de industrias y sus retos incluyen el manejo de la energía, agua y residuos. Adicional a lo anterior, el Instituto de Estudios del Futuro de Copenhague (CIFS) e ISS han identificado cuatro escenarios que describen futuros posibles para la industria global de FM y servicios. Estos escenarios son “Reinvención del capitalismo”; “Gran transformación”; “Negocio sostenible”; y “Mundo fragmentado”.

Finalmente, en Mundo fragmentado, las sociedades locales están en control de sus esferas de influencia y cada una trabaja por su cuenta. Los valores empresariales hacen hincapié en la productividad, el volumen y los métodos de medición, sin embargo, muchas personas todavía prefieren el toque personal y son escépticos ante las soluciones tecnológicas. Aunque cada uno de los escenarios es posible, los expertos encuestados para el estudio consideran que “Mundo fragmentado” refleja de manera acertada la situación actual, mientras que se espera que la industria continúe evolucionando hasta llegar a lo planteado en “Gran transformación” para 2020. Sin embargo, el tema de sustentabilidad será también una constante sin importar el camino que tome la industria en otros aspectos.

El primer escenario, Reinvención del capitalismo, habla de un mundo en el que el mercado domina y los gobiernos buscan estabilidad y libre comercio. Los negocios están impulsados por la necesidad de ganar una ventaja competitiva en términos de precio. En este escenario además se presenta un incremento en la apertura del mercado y en la contratación por outsourcing. Por su parte, la Gran transformación plantea una sociedad donde los problemas ambientales, sociales y económicos se resuelven a través de soluciones tecnológicas y con eficiencia en los recursos. El enfoque principal está en optimizar los recursos por medio de la automatización. En el caso de Negocio sostenible, las empresas estarían implementando iniciativas de sostenibilidad y la innovación se centrará en los retos que surgen de la escasez de recursos, inwww.gerenciadeedificios.com

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• La globalización beneficiará a las grandes compañías más que a las pequeñas. • La velocidad y agilidad en la prestación de servicios será más importante para la industria del FM. • El outsourcing aumentará y será impulsado por la necesidad de recortar costos tanto dentro de las empresas como en los gobiernos. • El área de recursos humanos se convertirá en un parámetro clave al evaluar la competitividad de las empresas. • La importancia de la salud y el bienestar de los empleados crecerá y será vista como un elemento de atención primordial para las compañías. • Menos personas trabajarán dentro un ambiente tradicional de oficina. • La flexibilidad y calidad del servicio también cobrarán mayor relevancia. • Las políticas de libros abiertos y transparencia serán más importantes.

Resultados y recomendaciones Es una realidad que la industria del FM todavía es joven, pero se está profesionalizando rápidamente. Nuevas tecnologías, técnicas de administracion, requerimientos de servicio y acercamientos a la cadena de valor se transformarán en la siguiente década, señalan los investigadores de ISS. Con las entrevistas realizadas a 300 profesionales de la industria y a 53 expertos en FM, ISS identificó varias tendencias claves comunes entre los gestores de edificaciones. Estas tendencias son: • La flexibilidad y la calidad de servicio cobrarán mayor importancia • La innovación y diferenciación también serán más importantes • La centralización de las adquisiciones y contratos dará lugar a un aumento de la estandarización en la prestación de servicios.

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Teniendo en cuenta lo anterior, ISS también desarrolló una serie de recomendaciones para los profesionales y las organizaciones pertenecientes a la industria de Facility Management y servicios. Estas recomendaciones son: • Promover la convergencia de las regulaciones y buscar vías para la creación de reglamentos elaborados voluntariamente y normas con las asociaciones regionales y mundiales pertinentes. • Monitorear el impacto de las tecnologías en el desarrollo de los procesos de trabajo, pues las nuevas tendencias impactarán el diseño y los requerimientos en FM de los edificios. • Mirar más allá de los límites corporativos y evaluar cómo los compradores y proveedores pueden mejorar su capacidad de sostenibilidad e innovación a lo largo de la cadena de valor. • Fomentar prácticas empresariales más sostenibles motivando a los empleados a vivir más cerca de su lugar de trabajo y proporcionando la posibilidad de trabajar de manera remota cuando sea aplicable. • Identificar maneras de mejorar el uso de los datos para apoyar las metas de sostenibilidad mediante la mejora del diseño de las instalaciones y un mejor uso del espacio de trabajo. • Los proveedores de servicios integrados pueden usar su posición para identificar socios que puedan compartir recursos y encontrar usos colaborativos para sus subproductos. • La recopilación, almacenamiento y análisis de datos se convertirán en características críticas de la industria y los servicios de FM, lo que lleva a nuevos modelos de negocio. • Aquellas empresas que puedan analizar mejor sus datos obtendrán ventajas competitivas. • Los proveedores de FM deben desarrollar planes de transición para la integración de materiales renovables en la cadena de suministro. • Los clientes necesitan normas comunes para tomar decisiones informadas. Coordinar el desarrollo de estándares que garanticen el desarrollo de un rendimiento consistente y una cultura de la sostenibilidad en toda la industria será responsabilidad de los Facility Managers. www.gerenciadeedificios.com

Voces de los expertos El documento con los resultados del estudio publicado por ISS incluyó también apartes de las entrevistas realizadas con diferentes expertos del sector. Por ejemplo, Stephen Ballesty de la empresa Rider Levett Bucknall y pasado director de la IFMA Foundation, explicó que en su opinión la industria del Facility Management estará polarizada entre grandes proveedores de servicios integrados y pequeñas empresas especialistas de nicho. “El desarrollo de la industria en la próxima década estará determinada por las fuerzas del racionalismo económico, la sostenibilidad, un enfoque en valor y gestión de riesgos, la productividad laboral y por la existencia de clientes cada vez más sofisticados, individualistas y exigentes. La sostenibilidad será el factor clave para la próxima década y más allá”, afirma el entrevistado.

bién cambiará la industria de FM. Se introducirán nuevas formas de trabajo, cambios en los requisitos de diseño y construcción. Los edificios serán más fáciles de mantener. El Internet de las cosas y las mejoras en los Building Information Modeling (BIM) mejorarán el diseño de los edificios así como su gestión”. Por su parte, Teena Shouse, presidente de la Asociación Global de FM, señaló que las dos grandes tendencias darán forma a la industria mundial de FM en la próxima década son la sostenibilidad y la reducción de costos. “La reducción de costos, así como la optimización y conservación de los recursos será un asunto estratégico en muchas organizaciones y una forma de lograr sus objetivos de sostenibilidad”, apuntó Shouse.

De igual forma, Ballesty señaló que “la tecnología tam-

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Gestión de Inmuebles

Conociendo la oficinas de por Alejandra García Vélez

as oficinas de Coca Cola ubicadas en la Carrera 45 con 103 en Bogotá, son un espacio diseñado para 90 personas y el cual intentó reflejar en su diseño los valores corporativos de esta representativa marca. Para conocer más sobre esta oficina instaurada a finales del año 2011, Gerencia de Edificios habló con los encargados de su diseño e implementación, AEI – Arquitectura e Interiores. Según AEI, el proyecto desarrollado en dos plantas (octavo y noveno piso) representa en general tendencias de nuevas maneras de trabajar: oficinas abiertas, nuevas metodologías de trabajo, mejor comunicación y conciencia ecológica, a través de nuevos materiales y elementos comunicativos. El diseño se carateriza por iniciar con un hall de acceso en madera roble artesanal y un cielorraso hecho de madera de pino que representa las olas de Coca Cola. Todo esto en contraste con un gran volumen rojo (salas de videoconferencia) que se alza en el vacío de un piso a otro. Además. Se utilizaron materiales claros y naturales como la piedra y el mármol para crear un espacio tranquilo donde se encuentran tres salas en madera y vidrio, así como una escalera metálica roja, tipo industrial.

La innovación en el diseño de las oficinas es común en las grandes empresas. Los espacios corporativos se convierten no solo en un espacio para trabajar sino también en el escenario para transmitir los valores corporativos y motivar a los empleados. 18 •

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Diseño e innovación

las de Coca-Cola

Vale la pena destacar también que el proyecto, que alberga a 90 personas en 2.400 m2, se enfocó desde su concepción en obtener la certificación LEED.

Palabras de los protagonistas

Gerencia de edificios: ¿Podría describir de manera detallada en qué consiste el proyecto y qué tipo de sistemas se implementaron? Arquitectura e Interiores: Este proyecto comenzó con la intención de obtener una certificación LEED desde que www.gerenciadeedificios.com

se concibió, por eso los diseños técnicos tuvieron interventoría para verificar que desde el principio las condiciones cumplieran con los requerimientos. Con luz verde, en cada fase del proyecto se verificaba que todas las condiciones se estuvieran cumpliendo estrictamente. El proyecto de Coca Cola tuvo un especial enfoque en toda la parte de automatización de luces y aire acondicionado. Se implementaron sistemas que permitieran apagarse o prenderse solamente cuando van a ser utilizados. En las griferías y baños se utilizaron equipos ultra eficientes y ahorradores de agua. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Gerencia de edificios: ¿Qué materiales y técnicas se utilizaron? Arquitectura e Interiores: En cuanto a los materiales es importante destacar que 10% del material utilizado en el proyecto se extrae y produce en Colombia, todas las pinturas y recubrimientos son libres de VOC, con todos los materiales durante la obra hubo un especial cuidado y técnicas para asegurar que al ser instalados no haya contaminación en el ambiente y prevenir efectos secundarios en los colaboradores.

Uno de los puntos más relevantes de este proyecto es que la ubicación de las oficinas ayuda a que haya una alta puntuación en el capítulo de cercanía con la comunidad. Esto quiere decir que cuando un proyecto está cercano a vías de transporte (diferentes al automóvil), restaurantes, bancos, centros médicos, tiendas, droguerías, etc., la puntuación es mayor. El proyecto de Coca Cola cuenta con varias rutas de buses y el Transmilenio muy cerca, además de múltiples opciones para incentivar el uso de la bicicleta. Gerencia de edificios: ¿Qué impulsó al cliente final para la realización de este proyecto? Arquitectura e Interiores: Los clientes buscaban que por medio de elementos de diseño se creara un espacio creativo y agradable para sus colaboradores. Así como también que reflejara la esencia de la marca. La idea en el diseño era inspirar a sus colaboradores. Gerencia de edificios: ¿Cuáles fueron las principales innovaciones o características del diseño utilizado en esta propiedad? Arquitectura e Interiores: Ciertos aspectos sirven como inspiración y se traducen en materiales y elementos arquitectónicos: un contenedor rojo, una caja de madera rústica, una gran botella roja, antiguos afiches y otros elementos que evocan los inicios de la marca. El proyecto está enfocado en dar una mejor calidad de vida a sus colaboradores y cumplir con especificaciones de confort técnico. Por ejemplo, la calidad del aire es óptima, este se está renovando constantemente, se prohíbe fumar en las oficinas y a 25 pies de cualquier ventana del edificio, además entra 40% de aire más de lo que se necesita.

Además, los materiales de obra se reciclaron o fueron reutilizados. Adicional a todos los materiales pensados para ser más sostenibles, también se buscó que recrearán la esencia de la marca Coca Cola. Gerencia de edificios: ¿Cuáles fueron las razones para elegir esos materiales o diseños? Arquitectura e Interiores: Todos los proyectos de arquitectura deberían trabajar con materiales que tengan sellos o certificaciones sostenibles. La construcción es la segunda actividad más contaminante en el planeta y esto la gente lo desconoce. Por eso, en Arquitectura e Interiores en cada uno de los proyectos nos empeñamos por mantener parámetros sostenibles independientemente de estar trabajando con un proyecto que busque certificarse o no. Coca Cola no fue la excepción, en cada fase del proyecto, incluida la selección, proveedores y utilización de materiales, fuimos siempre responsables. Gerencia de edificios: Háblenos sobre los sistema y equipos elegidos para el proyecto Arquitectura e Interiores: Estas oficinas cuentan con un buen sistema de medición y verificación (termóstatos para controlar el aire, calor y controles de iluminación), tienen sanitarios, duchas y griferías ultra eficientes, iluminación con sensores, control por horario para prender o apagar la luz, aire acondicionado ultra eficiente Gerencia de edificios: ¿Qué ventajas han encontrado en este proceso, o cómo se ha beneficiado el cliente final? Arquitectura e Interiores: Unas oficinas sostenibles permiten ver resultados económicos de manera rápida. El retorno de inversión se puede ver reflejado rápidamente en facturas administrativas como el agua o la luz. Aún muchas compañías ven la opción de certificarse como un costo muy alto, pero realmente los beneficios internos y económicos pueden percibirse rápidamente. Gerencia de edificios: En cuanto a la Certificación LEED, ¿qué medidas se tomaron para alcanzar esta certificación? Arquitectura e Interiores: Al haber realizado las diferentes actividades mencionadas anteriormente, logramos que Coca Cola obtuviera una puntuación de 54 puntos necesarios para alcanzar la categoría LEED Plata. Vale la pena resaltar que se logró un 20% de ahorro en los consumos de agua y un 20% de ahorro de energía.

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Tecnología en edificios

Incendios: un merec por Santiago Jaramillo Hincapié

n la pasada edición de Gerencia de Edificios se realizó un acercamiento a la importancia de cumplir con las diferentes normatividades para prevención de incendios en todo tipo de edificaciones. En esta ocasión profundizamos un poco más en los diferentes aspectos que se deben tener en mente para contar con un sistema de prevención de incendios efectivo.

Comisionamiento y prueba integral de sistemas contra incendios Jaime Andrés Moncada, director de International Fire Safety Consulting (IFSC), pondera que una norma relativamente nueva de la NFPA, la NFPA 3, Práctica Recomendada para el Comisionamiento y Pruebas Integradas de Sistemas de Protección Contra Incendios y Seguridad Humana que en su usanza actual, va más allá de la prueba y recepción de la construcción de un proyecto o de la instalación de un sistema. En realidad comisionamiento hace parte del proceso de control de calidad de la seguridad contra incendios. “En el caso de un edificio, el comisionamiento se refiere al procedimiento bajo el cual, desde su fase de diseño hasta su

construcción, se asegura que la estructura cumple la normativa de referencia en seguridad contra incendios y que es una instalación segura. En el caso de un sistema contra incendios, se refiere al procedimiento bajo el cual se verifica que el mismo cumpla las normas de protección contra incendios, en todas sus fases, desde su concepción, pasando por su diseño e instalación, hasta su puesta en marcha, y que al término del proyecto el sistema sea efectivo y funcional.

La prevención de incendios es una responsabilidad inamovible para cualquier tipo de edificación, por eso la importancia de conocer y acatar las normas establecidas para garantizar la seguridad tanto de la infraestructura como de los ocupantes de una instalación. 22 •

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Las normativas están para cumplirse

tema que ece atención (II)

En otras palabras, comisionamiento es un proceso sistemático bajo el cual se asegura, verifica y documenta que los requerimientos de seguridad contra incendios están correctamente ejecutados durante la concepción, diseño, instalación y arranque del proyecto. Este proceso también busca la identificación y resolución de errores y/o fallas durante el proceso de procura e instalación. Finalmente el proceso de comsionamiento termina con la prueba de recepción, el entrenamiento al personal y la revisión de los manuales de operación y mantenimiento de los sistemas contra incendios”, subraya. A manera de conclusión Moncada, advierte que desafortunadamente, muchos de los proyectos que se han y se están instalado en nuestra región se desarrollan siguiendo un común denominador: el dueño compra un sistema llave en mano, pasa por una “caja negra” y meses después el www.gerenciadeedificios.com

contratista entrega el sistema ya instalado. Por eso, y de manera puramente ilustrativa, es común hoy en día ver sistemas de agentes limpios protegiendo cuartos de computo con ventanas de vidrio (violando la norma NFPA 75) o donde nunca nadie hizo un prueba de estanquidad/integridad del recinto (violando NFPA 2001). Es decir que no van a ser eficaces en el momento de un incendio.

Costo-Beneficio El sistema de protección contra incendios además de que debe ser fiable y eficaz, debe poder ofrecer esta protección a un coste razonable. A esto se le llama costo-beneficio, es decir la evaluación de la conveniencia de un sistema versus otras opciones, mediante su valoración en términos monetarios y de eficiencia técnica. Estos tres objetivos, la fiabilidad, eficacia y costo-beneficio son parte de la ingeniería de todo sistema contra incendios. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Sin embargo, como expresa Moncada, la tendencia por parte de la mayoría de los usuarios es la de analizar el éxito de un proyecto de protección contra incendios, ya sea este de diseño, instalación, inspección, prueba o mantenimiento, en términos que no incluyen la fiabilidad y eficacia del sistema, ni su costo beneficio. “Tradicionalmente, los usuarios definen el éxito de un proyecto de protección contra incendios evaluando tres áreas: Se terminó el proyecto a tiempo; se finalizó dentro de su presupuesto; y se obtuvo lo que se había licitado originalmente”. La fiabilidad, eficacia y costo-beneficio de los sistemas contra incendios está directamente relacionada al número de participantes, representando intereses independientes, que participan en el proyecto. Moncada advierte que “la seguridad contra incendios en EU la he equiparado, como una parábola claro está, a una mesa sólida con cuatro “patas” independientes. Estas “patas” están compuestas por la Autoridad con Jurisdicción (ACJ), el Ingeniero de Protección Contra Incendios (IPCI), el Instalador Calificado (I) y el Usuario (U). En Latinoamérica, debemos reconocer, que en términos generales han existido solo dos “patas” representados por el Instalador Calificado, que la mayoría de las veces hace de IPCI y el Usuario, que la mayoría de las veces hace también de ACJ. En general los sistemas de seguridad humana y protección contra incendios tienden a ser mucho más fiables y eficaces cuando los representantes de las diferentes “patas” de la seguridad contra incendios están presentes en el proyecto.

De la misma forma, entre más “patas” estén presentes de manera independiente, el proyecto tiende a tener un mayor costo-beneficio. Sin embargo, es importante que estas “patas” sean calificadas además de independientes, es decir que el U, el I, el IPCI y la ACJ no deben tener relación ninguna entre sí, y deben tener experiencia y experticia en lo que hacen”. Adicionalmente a lo anterior, Jaime Andrés Moncada comenta que existe una estrategia que está dando buenos frutos en la región y es la de utilizar los servicios de una firma especializada en ingeniería de protección contra incendios que ofrezca una Revisión por Pares (RPP), además de incluir un U, I, IPCI y ACJ independientes en el proyecto. “Muchos proyectos de gran envergadura en la región, incluyendo los dos edificios más altos de Latinoamérica, la Torre Trump de Panamá y la de Costanera Center en Santiago, han usado esta estrategia con beneficios tangibles para estos proyectos. Esta quinta “pata” haría que el proyecto tenga la probabilidad de obtener el más alto nivel de fiabilidad, eficacia y costo-beneficio. Esta estrategia es muy sana, sobre todo en proyectos grandes y complejos, donde la RPP da una visión imparcial confirmando decisiones adecuadas y buscando áreas de mejoras y mayor eficiencia. Un cliente en Perú, que nos contrató el comisionamiento de su centro de cómputos, me comentó que se daba cuenta ahora, tal vez muy tarde, que si hubiera ejecutado una RPP durante el proyecto de ingeniería, hubiera podido bajar costos y subir la eficacia del sistema contra incendios”, indica. Además, nuestro invitado a manera de síntesis asevera que “Nada más triste que un proyecto de protección contra incendios, donde se han invertido millones de dólares y donde al final de su instalación, cuando un tercero ejecuta una revisión imparcial, se encuentra que el proyecto no cumple la normativa de referencia, que está sub-diseñado o que costó mucho más de lo necesario por malas prácticas de diseño. Como mencioné anteriormente, los sistemas de protección contra incendios son diferentes a cualquier otro sistema en un edificio o industria, debido a que su prueba operativa ocurre en el momento del incendio donde es muy tarde para corregir errores. Si, entiendo que en muchas de nuestras industrias está en boga los proyectos llave en mano, pero desafortunadamente esta metodología, cuando se aplica a los sistemas de protección contra incendios, se convierte en una receta para un desastre”, concluye.

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Tecnología en edificios

Establecimientos educativos con ingreso ágil

Control de acceso en universidades por Gerencia de Edificios

a Ciudadela Universitaria de la Universidad de Antioquia sede Medellín, fue el primer campus universitario del país en ser declarado por el Ministerio de Cultura de Colombia y su Dirección de Patrimonio como

Bien de Interés Cultural del Ámbito Nacional. Es también la segunda universidad más antigua de Colombia, fundada en el año 1803. Por eso los torniquetes instalados por Boon Edam en cada uno de sus accesos principales, se acomodan a los lineamientos de sus fachadas y cumplen con un acondicionamiento especial para permitir el ágil ingreso de las 28.000 personas que a diario circulan por esta universidad.

La Universidad de Antioquia es la primera universidad pública de Colombia que cuenta con un sistema de control de acceso. Los torniquetes proporcionados por Boon Edam, son referente para la implementación a futuro de este sistema en distintas universidades públicas del país. www.gerenciadeedificios.com

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Los torniquetes Trilock-75ESCA2, gracias a sus características como el contador electromecánico y sensor de rotación de dirección, entre otras, y su diseño amigable con las especificaciones de la Universidad, en promedio permiten el ingreso de una persona cada dos segundos. Esto mientras valida la información mediante la TIP, que es la Tarjeta de Identificación Personal que porta a modo de credencial de identificación cada una de las personas que hacen parte de la comunidad académica. En ese sentido Hueiman Montoya, integrador de Segurtec Limitada, compañía responsable de la instalación inicial del proyecto, explica que “los requerimientos básicos por parte de la Universidad fueron muy claros: ellos querían controlar todos los ingresos a través de su credencial que ya se había implementado en un proceso anterior, la TIP, la cual también funciona como monedero para el Metro de la ciudad. Ellos pidieron que esa TIP tuviera la capacidad de acceso hacia el campus y controlar cada una de las personas que acceden a él”. Además, Rubén Vélez, líder del Departamento de Seguridad de la Universidad de Antioquia, afirma que Boon Edam cumplió con los requerimientos específicos del Alma Máter puesto que los torniquetes “están diseñados para un alto tráfico, son robustos, lo cual es importante por las situaciones de orden público que a veces se presentan en la Universidad y estaba en los pliegos (de condiciones) la cantidad de usuarios que permite pasar por minuto, también se tuvo en cuenta la garantía de los equipos y el desgaste de las piezas”.

Proceso de instalación Debido a la cantidad de público que confluye en la Universidad de Antioquia, un pequeño sector de este no estaba de acuerdo con la instalación de los controles de acceso

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argumentando que a estos torniquetes se les daría un uso adicional tendiente a controles policivos, por ejemplo. Debido a lo anterior, la Universidad llevó a cabo diferentes campañas de comunicación y finalmente se hizo el proceso de instalación. “Este proceso fue gradual y se trabajó por accesos en puntos estratégicos para no impactar la situación de la universidad y se hizo de una forma muy amigable”, comenta Vélez, y explica que a pesar de que inicialmente una pequeña parte de la comunidad no aceptaba la implementación de los controles, el torniquete se ganó un espacio al interior de la universidad y señala que aunque hay personas que siguen sin aceptarlo y no lo harán, “son una minoría”. Además con la TIP, se pretende llegar a otros espacios y unificar las credenciales, que antes eran 34 diferentes. A partir de la utilización de los torniquetes y con la tarjeta como tal, se hizo un filtro de muchas personas que no tenían por qué estar dentro de la comunidad, lo cual ha sido muy efectivo, comenta el jefe de seguridad de la Universidad. Antes de la instalación se hizo también por parte del área de Logística e Infraestructura todo un diseño para hacer unas pequeñas reformas, luego de su aprobación, se procedió con la instalación, y no se reportan inconvenientes de ningún tipo hasta la fecha. El primer paso fue realizar una consulta con el Área de Sistemas de la institución sobre cómo se iba a unificar y crear el archivo en la base de datos para migrarlo al sistema C-CURE-9000. Este paso fue el más crítico y que más demandó tiempo. Luego se procedió con la instalación de los controladores de acceso en cada uno de los accesos y por último se instalaron los torniquetes, se realizaron las www.gerenciadeedificios.com

conexiones y finalmente se ejecutaron las pruebas físicas, según relata Hueiman Montoya. En ese sentido, Montoya dijo que “la referencia de los torniquetes no es estándar dentro de Boon Edam. La Universidad de Antioquia solicitó un diseño específico, los cuales son un poco más largos porque algunos de ellos fueron diseñados con la opción traga- tarjetas, esto en caso que a los visitantes se les asignara una tarjeta de acceso para su ingreso y al momento de salir pudieran depositarla en este espacio agilizando la salida del campus; además cada una de las porterías cuenta con su propio controlador de accesos para la administración de todos los torniquetes”. Vale aclarar que el C-CURE-9000 es un software capaz de gestionar diversos sistemas de control de acceso, video vigilancia y control de intrusos de forma integral. En el caso de control de acceso, es capaz de administrar el nivel de acceso de cada tarjeta TIP, partiendo del más alto, que tendría acceso a todas las dependencias de la Universidad, hasta el más básico, que permite el ingreso solamente por las porterías de la Ciudad Universitaria.

El mejor desempeño Los torniquetes de la Universidad de Antioquia cumplen con un continuo funcionamiento diario desde las 5:45 AM hasta las 10 PM, desde 2010. Asimismo, en los últimos dos años se les han efectuado cuatro mantenimientos preventivos. El desgaste normal de las piezas ha llevado solo a reemplazar los amortiguadores de los brazos de algunos torniquetes en algunas ocasiones. “Ha sido un buen desempeño incluso cuando no hemos tenido alimentación eléctrica, porque los gabinetes con los que funcionan tienen baterías de respaldo y cuando no tenemos red, también estos tienen unas memorias internas donde se guarda la base de datos y permite que aunque no se tenga electricidad o red, ellos sigan funcionando con la base de datos almacenada internamente”, afirma Vélez.

las inspecciones o revisiones, lo cierto es que el ingreso es mucho más rápido. A la velocidad necesaria por el afán de los estudiantes para asistir a clase, los torniquetes giran constantemente en cada uno de los seis accesos de la Universidad de Antioquia. En términos generales es una buena herramienta para apoyar el proceso de seguridad, debido a las facilidades técnicas y tecnológicas con las que cuenta el sistema. “De hecho la Universidad de Antioquia pretende ampliarlo a las sedes externas que tenemos. La prueba piloto fue en la sede principal y los resultados fueron muy positivos”, concluye el jefe de seguridad del Alma Máter.

En este momento la Universidad de Antioquia está siendo tomada como referente para otras universidades públicas que tienen la intención de implementar algún sistema de control de ingreso.

Ingresar es más rápido y fácil El cambio del antes y después de la instalación del sistema ha sido notorio. Las filas a la entrada de la universidad eran la constante. El embotellamiento de las entradas principales, sobretodo en horas pico, era algo que estudiantes y público visitante en general tenían que soportar diariamente, puesto que no solo tenían que presentar la antigua credencial de identificación, sino someterse además a la correspondiente revisión de los bolsos y maletines por parte de los vigilantes al entrar. Ahora, aunque persisten las medidas de seguridad como www.gerenciadeedificios.com

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Tecnología en edificios

Tecnologías por Alejandra García Vélez

a tecnología puede ser una herramienta que facilite el desarrollo de las actividades diarias dentro de un edificio y que ayude a mejorar la eficiencia en diferentes aspectos de la propiedad, pero de igual forma, puede convertirse en un obstáculo si no se sabe elegir o manejar adecuadamente. Para hablar sobre las diferentes opciones que existen hoy en el mercado, puntualmente en el tema de videovigilancia e integración de sistemas, tenemos como invitado a esta edición de Gerencia de Edificios a Francisco Peral, gerente de desarrollo de negocio para México, América Central y el Caribe de la empresa alemana Mobotix. El directivo enfatizó en primer lugar que, el uso de soluciones con arquitectura abierta es fundamental, así como el tratamiento de los datos que se generan desde el uso de los diferentes sistemas, los cuales son vitales para mejorar el desempeño. De igual forma, resaltó el uso de tecnología verde, como una prioridad en el mercado actual.

Tendencias y consejos

Gerencia de Edificios: ¿Qué factores debe tener en cuenta un Facility Manager al momento de elegir un sistema de videogiliancia? Francisco Peral: Desde mi punto de vista, los puntos más importantes que un Facility Manager debe tener en cuenta en un proceso de evaluación de un sistema de videovigilancia, es que el sistema tenga una arquitectura abierta que le permita integrarse con otros elementos y sistemas, ya sea a través de hardware (contactos secos por ejemplo), o de software (a través de mensajes IP). Además, que en movimiento

ofrezca imágenes nítidas no borrosas (blurring) tanto para video en vivo, como para video grabado y eventos. GERENCIA DE EDIFICIOS: ¿Cómo puede un Facility Manager saber cuáles son las mejores opciones para su tipo de edificación? Francisco Peral: Partiendo de la base de que hay fabricantes de sistemas de automatización de edificios que ofrecen una solución completa, no necesariamente todos los ele-

La utilización de soluciones con arquitectura abierta y el uso de equipos verdes, son las principales tendencias actuales en cuanto a tecnologías para edificios se refiere. 28 •

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Videovigilancia, componente clave para edificios

en evolución mentos de la misma son los mejores. El Facility Manager deberá considerar fortalezas y debilidades de la solución. Como parte de sus funciones, tendrá que considerar el complementar los puntos débiles integrando la mejor solución o soluciones de otros fabricantes. El resultado final será un sistema robusto en el que estará presente las mejores tecnologías. De ahí la importancia de enfocarse en arquitecturas abiertas. GERENCIA DE EDIFICIOS: ¿Cuáles son las principales tendencias en equipos de videovigilancia actualmente? Francisco Peral: Mayor inteligencia en la cámara que permita anticiparse a un evento (proactividad); mayor calidad de imagen; tecnología verde (menor consumo de

energía); integración con otras soluciones y/o elementos, ya sean Sistemas de Automatización de Edificios (Building Automation), o elementos específicos como pueden ser sistemas de aire acondicionado, o de incendio, por mencionar algunos. GERENCIA DE EDIFICIOS: ¿Qué equipos nuevos hay disponibles en el mercado? Francisco Peral: En el caso de Mobotix hemos ampliado nuestro portafolio de productos. Incluimos un Display al que llamamos MxDisplay. Desde el MxDisplay configuramos Video Porteros IP y cámaras Mobotix. Es posible abrir y cerrar puertas y persianas, encender y apagar luces, levantar y bajar barreras, encender y apagar el aire acondicionado, entre otras funciones, utilizando un accesorio de contactos secos.

Aplicación real

No hay mejor manera de acercarse a una tecnología que hacerlo con experiencias de primera mano. En este caso, Mobotix comparte una instalación realizada recientemente en la que se utilizaron sus productos y los consejos mencionados anteriormente entraron en juego. Tipo de instalación: El proyecto es una torre de uso mixto que incluye oficinas, departamentos y centro comercial. En este proyecto se implementaron sistemas de iluminación; aire acondicionado, ventilación y calefacción; incendio; videovigilancia, control de acceso e intrusión.

sistema de videovigilancia, éstas son inteligentes ya que todo se procesa en la cámara; son IP, de alta resolución (2,048 x 1,536), 5 Mega pixeles, alimentadas vía PoE, e incluyen sensores de actividad, temperatura y ruido. Entre otras cosas, esto permite tener mayor calidad de imágenes, bajo consumo de energía (4 a 5 watts), facilidad de integración a otros sistemas, menor capacidad de almacenamiento y menor uso de ancho de banda.

Alcance: El proyecto lo llevo a cabo una empresa desarrolladora. Incluye dos torres, el centro comercial y áreas de estacionamiento.

Más que hablar de los equipos que forman parte de la solución automatizada y la cantidad de equipos incluidos en este proyecto, considero importante destacar que el principal beneficio, son los datos relacionados con la eficiencia y comportamiento de los edificios.

Equipos: En términos generales la solución es de arquitectura abierta. Por lo que respecta a las cámaras del

Estos datos son generados por cada uno elementos de la solución, y ayudan a una toma inteligente de decisiones.

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Gestión de Inmuebles

Mantenimie activi *Costos asociados a pagos de tasas, seguros, créditos bancarios, marketing, promoción, etc. *Costos asociados a Renovaciones-remodelaciones, CAPEX (Capital Expenditure). *Costos asociados a la parte operativa y de gestión: Servicios como mantenimiento, limpieza, seguridad, catering, gestión de residuos, utilities. *Costos en TI (Teconologías de la Información) asociadas al activo.

por Jordi Sánchez Castilla*

n este artículo trataremos las diferentes metodologías de mantenimiento que podemos definir y aplicar en nuestro activo (referido a inmobiliario) según las características físicas, de uso y actividad del mismo. Como gestores de inmuebles, se busca la máxima rentabilidad del activo, sin que ello vaya en perjuicio de los inquilinos/empresas que ocupan y tienen actividad en el mismo. Esta rentabilidad es la que tendrá que responder a las expectativas de los propietarios de los inmuebles que han realizado una inversión en el activo con un valor de retorno esperado. Una cuenta de resultados que se puede manejar para gestionar un inmueble puede tener los siguientes conceptos: • Ingresos: Rentas de alquiler (en caso de ser un activo puesto en alquiler) • Costos: Podríamos dividir en varios tipos:

Preguntas y respuestas Dentro de uno de los capítulos de costo, tenemos la materia que nos ocupa en este artículo, el mantenimiento del activo, y nos podemos plantear preguntas como las siguientes: ¿Qué resultado se busca de la operación de las instalaciones (facilities a partir de ahora) y su equipamiento por parte del propietario del activo? Dar satisfacción a sus usuarios (empresas/inquilinos), esto significa que las facilities funcionen de tal manera que ofrezcan un entorno agradable de trabajo, a través de una operación y mantenimiento eficiente de las mismas. Lo anterior dando como resultado, por ejemplo, una satisfactoria luminosidad según la actividad que se desempeñe, buena sensación térmica, excelente pureza del aire interior, gestión responsable de los residuos, adaptabilidad, flexibilidad, capacidad de las facilities a las necesidades requeridas, entre otras, que ayude a estas empresas/inquilinos, en la parte que le toca, a estimular su satisfacción a través de ofrecer un entorno agradable donde puedan explotar todo su potencial en las tareas que desempeñan.

Conozca diferentes metodologías de mantenimiento a tener en cuenta según el tipo de actividad desarrollado en un activo inmobiliario. 30 •

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Cada activo tiene su método

iento, idad clave ¿Qué puede aportar una buena política de gestión de un activo para su propietario, a través del mantenimiento en este caso? - Un mejor impacto del activo su entorno. - Mayor singularidad del activo con respecto a otros. - Posibilidad de más ingresos por rentas al ser un activo que ofrece un entorno más eficiente para desarrollar actividades en el mismo. - Menor costos de seguros, al ser un activo más confiable. ¿Cómo funcionan las facilities durante el ciclo de vida del activo? La gráfica siguiente nos muestra el ciclo de vida habitual de las facilities, a través del índice número de fallos facilities/ tiempo de vida facilities

Segunda etapa: El periodo más extenso en la vida útil de las facilities y donde los fallos están estabilizados con un índice de los mismos relativamente bajos, en caso que la planificación del mantenimiento y la operativa de las facilities sea lo más ajustada y eficiente posible según la actividad y uso de las mismas en base a los requerimientos de la organización. Este periodo se puede extender aún más en caso de una buen planteamiento y programa de mantenimiento y operación; combinando adecuadamente programas de mantenimiento preventivo, predictivo y confiabilidad según uso e importancia de los elementos que componen el sistema de facilities. Lo anterior junto con una operativa basada en un entorno lo más magro posible hará de esta etapa que sea muy productiva, y donde se puede conseguir muy buena eficiencia de las facilities. Tercera etapa: Donde por la vida útil de las instalaciones, debido a su desgaste, aumenta el número de fallos de las mismas. Antes de que esta etapa se haga más aguda, lo que produce un desgaste en la cuenta de resultados, se debe enfocar y estudiar que facilities se pueden reutilizar con una seria de ajustes o cuales deben ser sustituidas por otras nuevas definitivamente.

Distinguiendo tres etapas en este ciclo de vida: • Primera etapa: Infancia de las instalaciones. • Segunda etapa: Madurez de las instalaciones. • Tercera etapa: Vejez de las instalaciones. Primera etapa: Se caracteriza por un alto grado de fallos inicialmente seguido por un periodo de decrecimiento, los fallos iniciales pueden ser motivados por defectos de diseño de los equipos, defectos debidos a la instalación de los mismos, o defectos por una deficiente operación. www.gerenciadeedificios.com

Plan de operación y mantenimiento En base a los tres periodos del ciclo de vida de las facilities comentados anteriormente, se debe establecer un plan de O&M (Operación y Mantenimiento), basado en la actividad real y el uso que cada componente que conforma el sistema de instalaciones realmente tiene según su papel en el proceso productivo de la organización. Con lo anterior dicho, no siempre un mismo tipo de manteGERENCIA DE EDIFICIOS

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nimiento y operación es el adecuado para cualquier tipo de maquinaria y ciclo. Se tienen que combinar los distintos tipos de mantenimiento existentes para lograr extraer la máxima eficiencia de las facilities, siendo los mismos los siguientes: • Mantenimiento Correctivo • Mantenimiento Preventivo • Mantenimiento Predictivo • Mantenimiento basado en la confiabilidad Seguidamente describiremos cada uno de ellos y los pros y contras que tienen a nivel general, ya que según actividad y uso específico en cada organización pueden haber diferentes variantes.

Mantenimiento Reactivo Es un tipo de mantenimiento que no requiere ningún tipo de acción sobre las facilities mientras operan, se les deja funcionar hasta que se averían, esperando con algo de fortuna que cumplan el ciclo de vida indicado por el fabricante de los mismos, y entonces se actúa para repararlos. Buscándole las ventajas a este modo de proceder, se pueden entender en base a una nueva instalación, donde los facilities se esperan que tengan un bajo ratio de fallos, con lo que con esta metodología se puede ahorrar costos de mantenimiento, aunque es una visión a corto plazo según la importancia que puedan tener esos facilities en la operativa de la organización. También se pueden detectar equipos que por su poco peso en el sistema productivo y su relativo bajo costo de cambio, se pueda considerar que operarlos y mantenerlos en base a una mentalidad correctiva es el mejor camino para no incurrir en costos que no aporten un valor añadido sensible al proceso productivo. Ventajas de este planteamiento: - Bajo costo - Reducido número de personal

Desventajas de este planteamiento: - Incremento del costo debido a los tiempos de paro de la maquinaria que sufre averías. - Incremento de costo en caso de reparaciones a realizar fuera del horario normal de actividad. - Costo relacionado con la sustitución y reparación de los equipos. Aumento de stocks. - Poca productividad del personal asignado al mantenimiento. - Posibles efectos secundarios producidos en otros equipos del sistema, dependientes/asociados a la operativa del averiado.

Mantenimiento Preventivo Se entiende como la acción de mantenimiento realizada sobre un equipo en base a una programación temporal predefinida a su actividad real, o según la operativa del mismo, con el objetivo de detectar y minimizar la degradación de algún/os componente/es del equipo que ayude a extender su vida útil, a través de mantener en niveles aceptables para su operación la degradación del mismo. Ventajas de este planteamiento: - Su rentabilidad para facilities con gran impacto de capital invertido. - La flexibilidad que permite ajustar los periodos de revisión según uso del equipo. - Aumento del ciclo de vida de los componentes del equipo. - Ahorro energético. Desventajas de este planteamiento: - Gasto más intensivo en personal de mantenimiento respecto al mantenimiento correctivo. - Realización de tareas de mantenimiento que tal vez no son necesarias en el periodo estimado. - Daños potenciales que se les puede causar al equipo al ejecutar tareas de mantenimiento que no son necesarias en el periodo estimado. - Aún pueden suceder fallos sensibles en las facilities.

Mantenimiento Predictivo Puede ser definido como el tipo de mantenimiento que realiza mediciones que detectan desde el inicio las causas que originan la degradación de los componentes de las facilities, lo que conduce a poder eliminar o controlar estas causas degradadoras evitando que se produzca una degradación muy sensible en las facilities que conduzca a un paro de las mismas. Principalmente se distingue del mantenimiento preventivo por basar su programa de revisiones en la condición real del equipo y no en una programación predeterminada temporalmente sin tener en cuenta la condición operativa real del equipo. Ventajas de este planteamiento: - Incremento de la vida operacional y disponibilidad de los componentes de las facilities. - Disminución del tiempo de paro de las facilities. - Disminución del gasto en piezas de recambio y mano de obra.

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- Se obtiene una mejor calidad del servicio realizado por las facilities. - Se obtiene un entorno más seguro para el operador que manipula las facilities. - Ahorros energéticos. - Mayor productividad del personal de mantenimiento. - Eliminación/reducción muy importante de fallos sensibles en los equipos. Desventajas de este planteamiento: - Mayor inversión en equipos de diagnóstico que en el mantenimiento preventivo (MP) - Mayor inversión en la formación del personal que en el MP. - Ahorros no fácilmente percibidos de forma inmediata por el Comité de Dirección.

Mantenimiento basado en la confiabilidad Es la metodología que trata con aspectos no contemplados por los anteriores tres tipos de mantenimiento comentados, esta disciplina reconoce que no todos los equipos que componen una instalación tienen la misma importancia para el servicio que realizan o el proceso productivo al que pertenecen, según la actividad de la organización. También reconoce que la idea funcional de las facilities en su fase de diseño puede diferir de su operativa real, y esa diferencia aumenta las probabilidades de degradación a diferente grado de los diversos componentes que forman las facilities. El mantenimiento basado en la confiabilidad es altamente dependiente del mantenimiento predictivo, pero también reconoce que no hay recursos físicos y económicos ilimitados, por lo tanto en las facilities que no son tan críticas para la actividad de la organización otros programas de mantenimiento que no sea el predictivo pueden ser asignados a las mismas según su nivel de impacto en dicha actividad (hablamos de mantenimiento preventivo y correctivo). Ventajas de este planteamiento: - Puede ser el programa de mantenimiento más eficiente. - Reducción muy sensible del costo del mantenimiento al eliminar mantenimientos innecesarios y paradas no programadas de las facilities. - Reducción de la probabilidad de paradas repentinas de las facilities por fallos de las mismas. - Conciencia de centrar los recursos de mantenimiento según la criticidad de los componentes de las facilities. - Incremento de la fiabilidad de las facilities. - Incorpora análisis de causa-raíz al sistema de facilities. Desventajas de este planteamiento: - Volumen de inversión en el arranque de este tipo de programa, en formación del personal, en equipamiento de medición, cambio cultural en las actividades de O&M y en general en la organización. - Ahorros no fácilmente percibidos de forma inmediata por el Comité de Dirección. www.gerenciadeedificios.com

Conclusiones Con lo visto anteriormente y a modo de obtener la máxima rentabilidad en tu activo, tocando en este artículo el capítulo de costos asociados a la operación y gestión del mismo, capítulo mantenimiento, es vital definir un buen programa de mantenimiento que puede y debiese ser un mix de las diferentes metodologías presentadas en este artículo, de hecho, la dificultad y el éxito de un programa lo más eficiente y rentable posible de mantenimiento depende de qué tipo de mantenimiento asignas al equipamiento y componentes del sistema de facilities que conforman tu sistema productivo y de servicio, según su peso en el mismo. A modo orientativo la siguiente tabla puede servir.

Mantemiento basado en la confiabilidad Mto. Correctivo

Mto. Preventivo

Mto. Predictivo

Pequeños componentes y equipamiento

Equipamiento sujeto a desgaste

Equipamiento con patrones de fallo aleatorios

Equipamiento no-crítico

Equipamiento con patrones de fallo conocidos.

Equipamiento Crítico

Equipamiento con poca probabilidad de fallo

Recomendaciones del fabricante

Equipamiento no sujeto a desgaste

Sistemas redundantes

Equipos que podrían tener un fallo inducido por un incorrecto mto. Preventivo

* Jordi Sánchez Castilla es el Director de S&V Consulting, empresa de consultoría especializada en los campos de Facilities, Asset y Property Management. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Columnista invitado Herramienta de crecimiento

Energía solar se fortalece por José Miguel Ferrer *

na de las preguntas más comunes sobre proyectos de energía solar es si es posible desarrollarlos sin subsidio del gobierno y mi respuesta es categórica: Claro que sí. El precio de la tecnología fotovoltaica ha disminuido fuertemente en la última década y –de hecho- en varios países ya existen proyectos de energía solar sin ningún tipo de subsidio. Como ejemplo, actualmente se está construyendo en Panamá una de varias plantas para el mercado spot que hay en el mundo. Este caso demuestra que la energía solar sí puede desplazar los combustibles fósiles sin subsidio. En el caso de Colombia los datos del Instituto de Planificación y Promoción de Soluciones Energéticas para las Zonas No Interconectadas (Ipse), adscrito al Ministerio de Minas y Energía, señala que del total de la energía consumida en el país, menos de 3% es solar. Estos son los retos que inspiran a las compañías y motivan a enseñarle a la población que la energía solar es fundamental para las economías en crecimiento, para que sus actuales y futuras generaciones vivan en un ambiente saludable. Puedo destacar las que considero las razones principales para el crecimiento de este fenómeno en los países:

• Limpia y barata: Las compañías se han dado cuenta que no tiene sentido depender de energías que contaminan. Se han preocupado por tener un crecimiento sostenible y la energía solar viene a ser la opción perfecta pues no contamina y proviene de una fuente inagotable. • Ubicación geográfica: En este caso, Colombia cuenta con una ubicación favorable para usar este tipo de combustible. • Generación de empleo: Instalar y mantener este tipo de centrales es una buena fuente de empleo. En este tipo de proyectos no sólo tendrán oportunidad los profesionales del sector, sino que muchas personas de la región. Es, sin lugar a dudas, un beneficio para la comunidad. • Independencia energética: Cuando un país logra generar su energía, deja de depender de otros países y por ende, reducir la inversión en este rubro. • Compromiso gubernamental: Cualquier país se beneficia enormemente cuando existe una política nacional para impulsar el uso de este tipo de energías. Colombia es un país idóneo para esquemas híbridos, los cuales ofrecen la alternativa de disminuir la utilización de generadores eléctricos que funcionen con Diésel por energía producida de forma limpia por proyectos fotovoltaicos. En estos casos, cuando falla la red de suministro y los grupos electrógenos están en funcionamiento, la instalación solar simplemente se sincroniza con el grupo electrógeno y opera ahorrando el consumo de combustible. Con los aportes de la energía solar es importante tener cada vez más compromiso por desarrollar proyectos en la región. *Director de Desarrollo Internacional de Negocios de Solarcentury para Latinoamérica

La energía solar es una opción cada vez más viable para que las propiedades disminuyan su consumo de energía eléctrica y lo reemplacen por opciones más amigables con el medio ambiente. 34 •

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Eventos y Asociaciones

Tecnología y capacitación

TecnoEdificios se queda en Panamá por Alejandra García Vélez

on resultados muy positivos finalizó el pasado 5 de junio la más reciente versión del Congreso y Muestra Comercial para gestores y operadores de propiedades, TecnoEdificios. Un alto nivel de satisfacción por parte de los asistentes, visitantes y expositores fue el sentimiento general tras finalizar los dos días de conferencias y exhibición. Las conferencias académicas fueron el escenario para el intercambio de ideas y experiencias, así como de capaci-

El rol del administrador de propiedades se vio fortalecido durante TecnoEdificios 2015 con conferencias enfocadas a la importancia de su labor, así como consejos sobre las mejores practicas en diferentes situaciones. www.gerenciadeedificios.com

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presentes, quienes conocieron elementos de gran utilidad para el desempeño de sus funciones. Gerencia de Edificios también habló con algunos de ellos sobre estas herramientas. La integración de sistemas fue uno de los temas más comentados por parte de los visitantes, quienes mostraron interés por implementar este tipo de soluciones para mejorar el rendimiento de sus edificaciones. Aditel Sistemas es una de las empresas enfocadas a este campo. Fundado en 1997, Aditel es un centro de servicios al integrador que provee, entre otras cosas, servicios y equipamiento de productos de redes de control con énfasis en la utilización de protocolos abiertos como Lonworks y BacNet. Gisele Sosa, directora comercial de Aditel Sistemas México, señaló que uno de sus principales objetivos durante el evento fue dar a conocer los beneficios de la tecnología Lonworks, ante lo cual tuvieron una excelente respuesta de los asistentes. “Nos preguntan mucho sobre proyectos de automatización ya existentes en sus edificaciones y que desean integrarlos. Nos llama la atención porque a esas alturas del proyecto el integrar los sistemas se vuelve una labor muy complicada, en comparación a cuando desde el inicio el diseño plantea los sistemas de automatización con estándares abiertos”. Por su parte, el integrador de sistemas automatizados, especialista en ahorro energético y sistemas de audio-video, Integrated Solutions Group (ISG), compartió información sobre soluciones bajo sistemas BacNet, domótica, salas de conferencia inteligentes y monitoreo energético.

tación especializada que ofreció nuevas herramientas para una mejor administración de edificaciones.

Pascuale Caló, gerente de ventas de ISG, señaló que actualmente se pueden ofrecer soluciones en donde el cliente ahorra de un 30 a 35% en la facturación de energía, gracias a la integración de los diferentes equipos a nivel de cámaras de seguridad, aire acondicionado, control de iluminación, etc.

Los asistentes provenientes de países como Chile, Perú, México, España, Colombia, Paraguay, Ecuador y Panamá, compartieron con sus pares de otras latitudes y tuvieron la oportunidad de conocer de cerca sus procesos de gestión.

“Los visitantes han sido profesionales del sector involucrados en las necesidades de su organización y orientados principalmente a una eficiencia de los equipos que tienen y una reducción en los costos operativos”, apuntó.

Por su parte, la muestra comercial fue el epicentro de acercamientos con tecnologías y servicios que complementan y facilitan la labor del gestor de instalaciones. La receptividad hacia la oferta tecnológica de sistemas de integración, cámaras de seguridad, aire acondicionado, sistemas de atención a emergencias médicas, entre otros, evidenció la necesidad por parte de los gestores de edificios de conocer más de cerca estas herramientas.

Otra compañía con un enfoque hacia la integración de sistemas, en este caso partiendo desde el campo de la seguridad, es Mobotix (Patrocinador Plata). Esta compañía es reconocida por ser una empresa de software con el desarrollo del hardware propio en el área de soluciones de videovigilancia IP de alta resolución.

Los expositores Durante TecnoEdificios 2015, los expositores fueron un componente fundamental para los gestores de edificios

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Francisco Peral, director de desarrollo de negocios para México, América Central y el Caribe, explicó que al concentrarse en soluciones descentralizadas de alta resolución con un enfoque fuerte al tema de automatización se logra que cada cámara sea totalmente autosuficiente y que puedan inwww.gerenciadeedificios.com

tegrarse a través de otros elementos para ofrecer funciones adicionales como abrir y cerrar puertas o activar alarmas. “Muchas de las personas con las que tuvimos oportunidad de platicar desconocen tecnologías como la nuestra, hablan de cámaras que es lo que todo el mundo más o menos conoce pero cuando empezamos a hablar de automatización pues se empiezan a generar ideas para poder aplicar este tipo de soluciones en proyectos en los que están trabajando”, señaló Peral. En el campo de la seguridad, también estuvo presente la empresa SSYC (Patrocinador Platino), compañía especializada en la comercialización de equipos y sistemas de seguridad, con un amplio catálogo en el área de circuitos cerrado de TV ( CCTV ), control de acceso, alarmas, entre otros productos, entre los que destacan sus marcas HIkvision y ZKTeco. Voceros de SSYC señalaron que “como empresa SSYC ve una nueva oportunidad de negocios en un segmento de mercado que no es el habitual para nosotros. TecnoEdicios nos abre las puertas a potenciales clientes que necesitan de soluciones tecnológicas”. Aunque la integración fue un tema preponderante durante los dos días de evento, no fue el único asunto que despertó el interés de los visitantes, los asuntos de sustentabilidad y eficiencia energética también dominaron la agenda. En ese campo, High-Prestige destacó por su oferta de productos de aire acondicionado con un enfoque amigable con el medio ambiente. Así lo dio a conocer Mariana Araujo, gerente comercial de High Prestige, quien explicó que el ahorro de energía es realmente su fuerte y destacó que aunque son una empresa originaria de México actualmente están expandiéndose a nuevos mercados.

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“La gente está muy preocupada en estos momentos de cuidar su bolsillo y cuando se hacen inversiones de aire acondicionado lo más importante es cuidar que los consumos sean los menores posibles y que el retorno de inversión sea lo más rápido. Esto se puede lograr eligiendo la tecnología adecuada”. Otra de las novedades que llamó la atención, fueron los equipos médicos exhibidos por la empresa MSSP Consultores. Está compañía implementa soluciones eficientes en sistemas de gestión para la prevención de accidentes en empresas y/o propiedad horizontal, planes de prevención de riesgos laborales, seguridad para la construcción, evacuación de emergencias, contingencia, planes de respuesta a emergencias, así como capacitaciones técnicas de primeros auxilios, RCP y DEA. Además de lo anterior, son distribuidores de la marca Zoll Medical. De hecho, durante el evento exhibieron desfibriladores externos automáticos con el fin de posicionar estos equipos como una herramienta más que ayuda en la reacción a emergencias de primeros auxilios en las empresas. José Iván Rodríguez, CEO de la compañía, explicó que “en esta feria estamos trabajando con los desfibriladores para sacarlos del área hospitalaria y llevarlos a las empresas, industria, supermercados, y todo tipo de espacios, esperando que sea una herramienta para salvar vidas”. “Los visitantes se mostraron inicialmente extrañados al ver equipos médicos, pero una vez les explicábamos la importancia de tener un desfibrilador en sus propiedades fueron captando la idea, y les llamó mucho la atención”, añadió Rodríguez. El diseño, desarrollo y gestión de infraestructura en telecomunicaciones también contó con su espacio dentro de TecnoEdificios. T.E. Global, empresa perteneciente al Grupo

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TEISA Paraguay, compartió información sobre el diseño, desarrollo y gestión de infraestructura en telecomunicaciones, servicios de valor agregado en cableado estructurado, fibra óptica soplada por microductos, diseño, desarrollo de datacenters, telefonía IP y call centers. Jaime Eguez Gill, director de TE Global, explicó que “estamos trabajando hace una año en soluciones para edificios multipropósito desde el punto de vista de optimización de espacios técnicos y utilización de cables ópticos para llevar las señales de manera más eficiente”. Por otro lado, nos encontramos a Thallus Innovation, una empresa internacional de ingeniería multidisciplinaria que provee soluciones de infraestructura eléctrica y de climatización. Alejandro Hernández, director de ventas y marketing de Thallus Innovation, señaló que su enfoque principal como empresa es integrar sistemas que aseguren la mas alta calidad y eficiencia. “Creemos que un buen diseño debe contemplar todas las necesidades incluyendo la posibilidad de ahorro de energía y cogeneración”, aseguró. En cuanto a su participación en TecnoEdificios, Hernández señaló que durante el evento compartieron algunas de sus propuestas mas novedosas dentro de las soluciones en cogeneración mediante celdas fotovoltaicas en material

policristalino, las cuales mejoran la absorción de rayos solares maximizando la generación en la misma superficie. A lo anterior le sumaron su propuesta de backup y almacenamiento de energía para completar la oferta de cogeneración, empleando equipamiento de muy alta capacidad y eficiencia. Además, presentaron soluciones de distribución eléctrica para edificios desde la subestación hasta los paneles internos, todos estos productos incluyendo capacidad de comunicación con sistemas inteligentes de monitoreo y control. “Los visitante se mostraron muy impresionados por nuestras propuestas y principalmente por la capacidad de ahorro de energía y cogeneración. Dentro de esto, hemos recibido requerimientos ya para trabajar proyectos concretos tanto en Panamá, como en Colombia y Costa Rica”. Finalmente, además de la oferta tecnológica, TecnoEdificios también contó con la presencia de importantes empresas dedicadas a la administración y gestión de propiedades. Una de ellas fue MTS Administración Total, quienes son una consultora inmobiliaria con una trayectoria de cuatro años en el mercado panameño y 15 en el colombiano, 600 empleados y cobertura internacional, que provee a sus clientes las mejores prácticas internacionales en servicios inmobiliarios como Property Management, Facility Management, Consultancy, Project Management.

La capacitación Por el lado de las conferencias magistrales fueron muchos y variados los temas que se abordaron, aunque siempre con enfoque hacia mejorar las practicas de administración de predios. Una de las charlas que más impacto generó fue la de “La importancia del Facility Manager en la etapa de diseño y construcción”, dictada por Diego Cordovez. El enfoque principal de esta temática fue resaltar que la operación de una edificación debe ser visualizada desde el inicio del proyecto para evitar inconvenientes en el futuro, o costos adicionales por adecuaciones posteriores. La invitación fue a que los Facility Managers se unan a los arquitectos y diseñadores para conjugar el aspecto estético con la funcionalidad a futuro para evitar impactos contables y tributarios, a nivel de seguridad o logística causados por diseños que no tiene en cuenta aspectos cruciales de la operación diaria. Otra conferencia importante fue la de “Buenas prácticas gerenciales para la gestión de instalaciones” dictada por Claudia Robledo de la empresa MTS. Entre los puntos que destacó Robledo como buenas practicas para empresas o personas encargadas de la gestión de propiedades se encuentran puntos como los seguros, tener políticas y procedimientos establecidos, llevar un buen archivo, planeación estratégica continua, contar con un plan de gestión, presupuesto, políticas y procedimientos de gestión, rutinas de mantenimiento, exigencias a los contratistas, entre otras.

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TecnoEdificios en imรกgenes

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Eventos y Asociaciones

Disciplina en Cómo afiliarse

ACFM busca asociar a todos los gestores de edificios (Facility Managers), administradores, gerentes de infraestructura, gerentes de mantenimiento y demás profesionales que trabajan para el óptimo funcionamiento de las edificaciones en la región para ofrecerles oportunidades de conectarse con otros profesionales así como acceder a cursos y capacitaciones. La afiliación a ACFM es de carácter anual y deberá ser renovada y cancelada cada año durante el mes en el que se haya realizado la aplicación por primera vez. Erick Cerquera dictó charla de introducción al Facility Management.

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as actividades de capacitación siguen siendo el eje central de la labor de la Asociación Colombiana de Facility Management, el más reciente evento de este tipo en realizarse fue una conferencia de ingreso gratuito en la Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín, bajo el título “Introducción al Facility Management”. El conferencista encargado de este encuentro fue Erick Cerquera, Coordinador del Sistema de Administración y Gestión de la Infraestructura SAG en Universidad Nacional de Colombia.

Algunos de los beneficios con los que cuentan los socios son: - Acceso gratuito a conferencias de capacitación - Suscripción a la Revista Gerencia de Edificios - Oportunidades de networking con otros profesionales del sector - Eventos educativos y sociales, incluidos capacitaciones, visitas a instalaciones, workshops, ruedas de negocio y desayunos de trabajo - Acceso a las memorias de todas las capacitaciones realizadas por la Asociación - Tarifa preferencial en congresos, diplomados y otros cursos de capacitación - Derecho a utilizar el logo de ACFM en sus publicaciones o material profesional para identificarse como socios de la organización.

El trabajo de promoción de la temática del Facility Management en Colombia y América Latina por parte de la Asociación Colombiana de Facility Management se desarrolló en los últimos meses tanto dentro del país como fuera del mismo. 40 •

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ACFM, realiza actividades en Panamá y Colombia

crecimiento

El conferencista cuenta con experiencia en gestión de edificios principalmente en instituciones de educación superior, en donde ha desarrollado y aplicado estrategias para la optimización de recursos, formulación de procesos y procedimientos para la gestión de los mismos. Es Arquitecto de la Universidad Nacional de Colombia sede Medellín, candidato a Master en Real Estate y Facility Management por la Universidad Politécnica de Madrid. La conferencia dictada por Cerquera se centró en 4 aspectos principales, estos fueron la definición de Facility Management, un breve recorrido por su historia y evolución, cuáles deben ser las competencias del Facility Manager y sus roles. En el primer punto el conferencista ofreció cuatro de las definiciones más populares de esta disciplina, la primera ofrecida por la International Facilities Management Association (IFMA) en el año 2001, afirma que FM es “el ejercicio que resulta de combinar el espacio físico, la gente y el trabajo a desarrollar; incorporando principios de gestión de negocio, arquitectura, comportamiento e ingeniería”. Por su parte, el British Institute of Facilities Management www.gerenciadeedificios.com

(BIFM) en 2003 aseguró que “Facilities Management es la integración de diversas actividades dentro del entorno de trabajo y la gestión del impacto sobre el mismo y la gente que interactúa en él”. Mientras que el profesor Keith Alexander, señaló en 1996 que “es un proceso por el cual una organización produce y mantiene unos acuerdos de soporte dentro de un entorno de trabajo adecuado para maximizar el valor de los recursos y alcanzar los objetivos estratégicos”. De igual forma, el BIFM engloba los roles de un Facility Manager en seis grupos. Los cuales incluyen el entender la organización, gestionar personas, gestionar inmuebles, gestionar servicios, gestionar el entorno laboral y gestión de recursos. Adicional a lo anterior, vale la pena anotar que la Asociación participó los pasados 4 y 5 de Junio en TecnoEdificios, evento especializado para gestores de edificaciones/Facility Managers, realizado en el Hotel El Panamá de Ciudad de Panamá. Para más información sobre cómo realizar el proceso de afiliación puede escribir a agarcia@edificiosmodernos.org GERENCIA DE EDIFICIOS

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