Iniciaci贸n de Unidades
2 An谩lisis econ贸mico
An谩lisis Econ贸mico
Iniciaci贸n de unidades
term贸metro del mercado inmobiliario
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Iniciación de Unidades
Las variaciones de la producción habitacional efectiva se estudian en detalle en este informe económico. En 2010, el peso relativo de la Vivienda de Interés Social (VIS) ha ganado importancia.
EDICIÓN 157 DICIEMBRE 2010 - FEBRERO 2011
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Análisis Económico
E
l Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) lleva a
vivienda), el análisis del comportamiento registrado por las unidades iniciadas
cabo el Censo de Edificaciones desde 1996. Este registro trimestral
permite observar la producción habitacional efectiva. Además, constituye un
ha ampliado su cobertura durante los últimos años. Al principio com-
reflejo más acertado del efecto de algunas políticas sectoriales, como los
prendía seis ciudades con sus respectivas áreas urbanas o metropolitanas
subsidios a la tasa de interés.
(Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Pereira). En octubre de 1999 incluyó a Armenia, y en julio del 2007 incorporó a Cúcuta, Villavicencio,
Evolución del área iniciada de vivienda en el país
Ibagué, Manizales, Pasto, Popayán, Neiva y Cartagena. Hoy, el censo cobija
Si se consideran los últimos 22 trimestres (2005-I / 2010-II) como periodo de
a las 15 principales ciudades del país y ofrece así un amplio panorama del
referencia, y cinco áreas urbanas y dos metropolitanas, el análisis estadístico
mercado inmobiliario colombiano.
del área iniciada de vivienda arroja estas conclusiones:
La información estadística que arroja este estudio refleja el comportamiento
• El primer trimestre del año 2007 constituye el punto más alto de producción
‘real’ del sector de la construcción –totalidad de obras formales y no formales
habitacional en términos de área iniciada, con más de 2,5 millones de m2.
que durante la muestra se encuentran en alguna fase del proceso construc-
Como contraparte, el cuarto trimestre de 2008 presenta la producción más
tivo–, un componente integral del cálculo de agregados macroeconómicos.
baja de la serie, con 1,2 millones de m2.
El análisis de la dinámica registrada por las licencias de construcción da cuenta, entonces, de las expectativas en el sector a corto y mediano plazo, con relación a los procesos formales.
• Este mismo periodo 2007-I culmina un intervalo de crecimiento sostenido durante cuatro trimestres consecutivos (desde 2006-1). • En términos agregados anuales, los años de mayor y menor producción habitacional corresponden a 2007 y 2009, con áreas del orden de 8,8 y
De acuerdo con la metodología del Censo de Edificaciones, las obras nuevas
5,9 millones de m2, respectivamente.
–aquellas que en el momento de la medición ingresan al marco de investiga-
• A partir del tercer trimestre del año 2009 se percibe una recuperación de
ción– constituyen el termómetro para evaluar la situación del sector en área
los niveles de producción alcanzados en 2007, pues llega a registrar en el
y en evolución de precios. En esa misma dirección (el mercado inmobiliario de
periodo 2010-II un área iniciada en vivienda de 1,9 millones de m2.
Los años de mayor y menor producción habitacional corresponden a 2007 y 2009.
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Iniciación de Unidades
Evolución del área iniciada de vivienda Total nacional (5 áreas urbanas y 2 áreas metropolitanas*) Trimestres 2005-I a 2010-II 3.000.000 2.500.000
Área (m2)
2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 I
II
III IV
I
2005
II III IV 2006
I
II
III IV
2007
I
II III IV
I
II
2008
III IV
2009
I
II
2010
Áreas urbanas: Bogotá D.C., Soacha; Cali, Yumbo; Barranquilla, Soledad; Pereira, Dosquebradas; Armenia Áreas metropolitanas: Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta, Estrella, Caldas, Copacabana, Girardota, Barbosa; Bucaramanga, Floridablanca, Girón, Piedecuesta. Fuente: DANE. Censo de edificaciones
Comportamiento del área iniciada de vivienda según tipo Si se desagregan los resultados nacionales por tipo de vivienda, se encuentra que la NO VIS explica principalmente el comportamiento de la producción habitacional total. En este sentido, el promedio histórico de participación –sobre la serie de 22 trimestres–, indica que, por cada 100 m2 de área iniciada en vivienda, 75 m2
Tabla 1. Comportamiento del área iniciada de vivienda según tipo Año
Trimestre
Iniciaciones nacional VIS
NO VIS
provienen de unidades NO VIS y 25 m2, de soluciones VIS. Se destaca que
I
22,6
77,4
en el periodo 2009-II y los trimestres corridos del año 2010, el peso relativo
II
21,8
78,2
III
25,5
74,5
IV
24,1
75,9
2005
de la producción de VIS ha ganado importancia.
Comportamiento del área iniciada de vivienda nacional según ciudad
I
28,6
74,0
II
30,6
69,4
De acuerdo con el análisis de la información desde una perspectiva geográfica,
III
26,4
73,6
las series nacionales total y por tipo de vivienda (VIS y NO VIS) se desagregan
IV
21,0
79,0
2006
para Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras. Con este enfoque, se observa: 2007
Área iniciada de vivienda total y por tipo (VIS y NO VIS), según participación por ciudad Consolidado trimestres 2005-I a 2010-II 100% 90%
2008
Participación %
80% 70% 60% 50%
I
23,6
76,4
II
27,7
72,3
III
22,2
77,8
IV
23,2
76,8
I
23,1
76,9
II
20,9
79,1
III
16,6
83,4
IV
26,5
73,5
I
28,0
72,0
40% 30%
2009
20% 10% 0% Total
VIS Bogotá
Medellín
Cali
No VIS Barranquilla
Fuente: DANE. Censo de edificaciones
EDICIÓN 157 DICIEMBRE 2010 - FEBRERO 2011
Otras
2010
II
40,0
60,0
III
25,7
74,3
IV
26,4
73,6
I
31,8
68,2
II
32,8
67,2
Fuente: DANE. Censo de Edificaciones
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Análisis Económico
Tabla 2. Promedio variaciones trimestrales área iniciada de vivienda (2005-I a 2010-II) Área iniciada (m2)
Ciudad
2,9 m
2
Total
VIS
No VIS
Bogotá
3,9
14,2
3,4
Medellín
12,6
14,6
17,8
Cali
7,9
46,7
9,8
Barranquilla
11,3
10,8
19,6
Nacional
3,3
6,6
2,9
En este sentido, los resultados indican que Cali y Barranquilla presentan, respectivamente, un comportamiento de la producción de vivienda caracterizado
se inician de NO VIS por cada m iniciado de vivienda de interés social (VIS). 2
• Históricamente, Bogotá ha representado la mitad de la producción nacional de vivienda. La participación de la capital en el total resulta aún más significativa en el tipo VIS, con un aporte histórico consolidado cercano al 55%.
por variaciones fuertes (mayor volatilidad) en VIS y NO VIS.
Comparación del área iniciada de vivienda VIS y NO VIS • En el país, por cada m2 iniciado de VIS se inician 2,9 m2 de NO VIS. • La brecha entre el volumen de producción de vivienda VIS y NO VIS resulta más profunda en el caso de Medellín y menos significativa en el de Bogotá.
• A Bogotá le siguen en participación en el total nacional: Medellín (17,6%), Área iniciada de VIS ( — ) vs. NO VIS ( ) Consolidado para el periodo 2005-I a 2010-II
Cali (10,8%) y Barranquilla (4,7%). Las otras ciudades que forman parte de la muestra representan el 12,3%. 4,0
Participación promedio del área iniciada de vivienda según tipo (VIS y NO VIS) por ciudad Consolidado trimestres 2005-I a 2010-II
3,0 Área (m2)
100%
80% Participación %
60%
3,5
2,9
2,9
2,5
2,5
2,0 1,5 1,0
40%
3,6
3,5
1
1
1
1
1
0,5 0,0
20%
Nacional 0% Nacional
Bogotá
Medellín
Iniciaciones VIS
Cali
Barranquilla
Iniciaciones NO VIS
Fuente: DANE. Censo de edificaciones
• El promedio histórico señala que, en todo el país, la cuarta parte de la producción habitacional corresponde a VIS. • Desde el punto de vista regional o de ciudades, Bogotá y Medellín registran
Bogotá
Medellín
Cali
Barranquilla
Fuente: DANE. Censo de edificaciones
De acuerdo con el análisis, en Bogotá se destaca el comportamiento de la producción habitacional que, apoyado en diversos factores (política pública nacional y distrital, entre otros), ha logrado volúmenes importantes de generación de soluciones de vivienda para los segmentos de población de menores ingresos (VIS), respecto de la producción dirigida a segmentos de precio no subsidiables.
la mayor y menor producción de VIS, respectivamente Jorge Enrique Torres Ramírez, director ejecutivo del CENAC
Mediante el cálculo del promedio de las variaciones trimestrales resultantes
Elizabeth Pérez Pérez, coordinadora de proyectos del CENAC
para el periodo de análisis (2005-I a 2010-II), es posible comparar el nivel
El Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) es una corporación dirigida al desarrollo de investigaciones estadísticas, socioeconómicas, físicas y técnicas, en su área de interés (problemática urbana y asentamientos humanos).
de volatilidad del área iniciada en vivienda entre ciudades.
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www.cenac.org.co
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