Posventas impermeabilización, ¿cuándo responde el constructor?

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Posventas en impermeabilización: ¿cuándo responde el constructor?

Por Caterine Noriega Cárdenas

Las condenas impuestas a las constructoras por estructuras deterioradas como consecuencia de humedades sobrepasan, por mucho, los presupuestos que las compañías destinan a posventas, al punto de poner en riesgo el patrimonio empresarial.

Aquí una guía para saber cuándo y cómo responder.

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Cárcamos en diferentes tamaños Es posible que usted como constructor haya recibido reclamaciones por problemas de impermeabilización en algunos de sus proyectos, así como también es posible que no haya sabido cómo responder correctamente las solicitudes o, incluso, haya cometido errores en las contestaciones por desconocimiento.

Por lo mismo, antes de responder esas solicitudes de posventas es recomendable que un representante del equipo técnico de su compañía visite la edificación afectada, para así determinar cuál es el tipo de daño y cuáles las posibles causas. Solo a través del diagnóstico del profesional se deben tomar las medidas correctivas, de tal manera que se solucione oportunamente el problema y, además, se evite que la compañía pueda verse involucrada en procesos civiles que resulten en grandes sanciones económicas, como bien lo registran los antecedentes jurisprudenciales relacionados con estas situaciones.

En una sentencia de la Corte Suprema de Justicia, dictada en junio de 2014, una constructora fue condenada al pago de aproximadamente 132 millones de pesos por evadir la responsabilidad de los daños causados por humedad en

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INFORME ECONÓMICO INFORME ECONÓMICO BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO, LEY 675 DE 2001 un inmueble. Multas por casos similares que ordenan el arreglo de filtraciones durante los 30 días siguientes a la sentencia, ascienden a los mil millones de pesos, esto sin tener en cuenta las cifras que resultan de tutelas que de la misma forma establecen acciones de corrección sobre proyectos que han sido afectados estructuralmente por problemas de humedad. (Corte Constitucional, T 189 de 2013, Magistrado Sustanciador Mauricio González Cuervo y T 333 de 2011, Magistrado Ponente Nilson Pinilla Pinilla).

Estos precedentes demuestran que los fallos de las resoluciones que se entablan en contra de las constructoras tienen consecuencias económicas tan grandes que no solo impactan negativamente el presupuesto por posventas desfasadas, sino que incluso logran menoscabar el patrimonio de las compañías al punto de llevar algunas de ellas a la quiebra.

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“Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitarían el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. (…)”.

Esto significa que si una terraza tiene como único acceso, por ejemplo, el apartamento 503, limitaría el uso y goce de la unidad de vivienda si todos los copropietarios tuvieran derecho a usar dicha terraza, pues para acceder a ella tendrían que ingresar al bien privado (el apartamento 503).

El contexto

Las copropiedades residenciales y comerciales de las principales ciudades del país cuentan con terrazas y cubiertas transitables, elementos constructivos que comúnmente presentan problemas de impermeabilización.

Jurídicamente, estos pueden considerarse un bien propio o una zona común, un estatus determinante a la hora de asignar responsabilidades y resolver reclamaciones sobre daños causados por humedades.

Cuando se presenta una falla en un bien privado, es claro que el mantenimiento recae sobre el propietario; pero cuando se trata de cubiertas designadas como bienes comunes de uso exclusivo, las interpretaciones sobre quién debería asumir el costo de una impermeabilización son diversas, controversia que se desprende del propio concepto, el cual no define con claridad su naturaleza y,

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por lo tanto, no asigna responsabilidades claras frente a los inconvenientes que se presenten. Entonces, ¿quién debería asumir las reparaciones sobre una terraza o cubierta declarada bajo esta figura?, ¿cuándo es responsabilidad del constructor?

El artículo 2060 del Código Civil Colombiano determina que la responsabilidad de las constructoras sobre daños empieza desde el momento de la entrega de la obra, y se extiende por los siguientes 10 años, así: “Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes:

3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, <sic 2057> inciso final”.

Aunque es claro el tiempo durante el cual la constructora debe responder, la norma no establece el alcance de la misma cuando se trata de bienes comunes o privados.

Siendo así, si algún daño por filtraciones o humedades deteriora la edificación durante el periodo de tiempo mencionado, por defecto será la compañía dueña del proyecto la encargada de solucionar la falla.

Los deberes de los beneficiaros de zonas comunes de uso exclusivo, consignados por la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el Reglamento de Propiedad Horizontal, es la herramienta más útil para las compañías constructoras a la hora de enfrentar las audiencias de conciliación que determinan estas responsabilidades.

Las obligaciones de los beneficiarios son: 1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

Sin embargo, los propietarios suelen techar sus terrazas o patios, eliminar paredes y agregar otras, incumpliendo la primera de las obligaciones descritas.

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(…)

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REPARACIONES LOCATIVAS, CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO • Artículo 1998: (…) se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

• Artículo 2028: Las reparaciones llamadas locativas (…) se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

Las modificaciones, además, pueden generar daños estructurales que al deteriorar la geometría de las edificaciones, afectan las propiedades impermeabilizantes sobre las que fueron diseñadas. Aquí, son el Consejo de Administración y el administrador los encargados de velar porque esto no pase para garantizar la integridad de los bienes que componen el patrimonio de la copropiedad.

En caso de que esto ocurra, los entes mencionados deben informar oportunamente a la Alcaldía Local, para que esta institución tome medidas y dé cumplimiento a la ley.

Por su parte, las discusiones sobre las reparaciones locativas que por deterioro o por el paso de los años el dueño del inmueble está obligado a hacer, de acuerdo con el tercer punto del reglamento, también suelen generarle inconvenientes a los constructores.

El concepto que presenta el Código Civil Colombiano sirve de punto de partida para definir a la persona o institución que se hará cargo de los arreglos requeridos para detener el deterioro de la estructura.

Si se trata de ajustes superficiales de impermeabilización causados por el tiempo de vida del edificio, estos deben ser realizados por el copropietario con el objetivo de mantener el buen estado de la vivienda. Si por el contrario, los daños son estructurales y la reparación excede una simple obra de mantenimiento, se entenderá como necesaria y no deberá ser cubierta por el propietario.

Así pues, no pase por alto las reclamaciones por posventas, pues aunque para usted como compañía pueden resultar sencillas de manejar y solucionar, si no las enfrenta a tiempo pueden convertirse en un problema legal que terminará por afectar considerablemente su bolsillo.

Caterine Noriega Cárdenas Especialista en Derecho Tributario Socia de GLC Consultores S.A.S. www.gestionlegalcolombia.com

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