Estudos de Caso - Questões práticas aplicadas ao procedimento e projeto de regularização fundiária

Almir Mariano de Sousa Junior Daniela de Freitas Lima Luciana Dantas Mafra (Organizadores/Editores Técnicos)

ESTUDOS DE CASO QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018)

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Copyright © 2022 - Acesso à Terra Urbanizada by Programa de Desenvolvimento de Conteúdo Técnico e Capacitação EAD Sobre Regularização Fundiária Urbana (MAPA) PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA Presidente da República Jair Messias Bolsonaro

NÚCLEO DE PESQUISA E EXTENSÃO ACESSO A TERRA URBANIZADA

MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL – MDR Ministro Rogério Simonetti Marinho SECRETÁRIA NACIONAL DE HABITAÇÃO – SNH Secretário Alfredo Eduardo dos Santos Chefe de Gabinete Maick Willian Muniz Cariri DEPARTAMENTO DE URBANIZAÇÃO - DUR Diretora Mirna Quinderé Belmiro Chaves COORDENAÇÃO GERAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - CGREG Coordenador Geral José Cristiano Rilling da Nova Cruz Equipe Coordenação Geral de Regularização Fundiária Urbana Fábio Kobol Fornazari, Marta Wendel Abramo, Felipe Augusto Xavier, Maria Alice Bueno Accorsi Título ESTUDOS DE CASO - QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018)

Coordenador Almir Mariano de Sousa Junior Vice Coordenadora Luciana Dantas Mafra Organizadores/Editores Técnicos Almir Mariano de Sousa Junior Daniela de Freitas Lima Luciana Dantas Mafra Capa João de Campos Lima Neto Diagramação João de Campos Lima Neto Realização Universidade Federal Rural do Semi-Árido / Ministério da Educação Secretaria Nacional de Habitação / Ministério do Desenvolvimento Regional Comitê Científico José Cristiano Rilling da Nova Cruz, Marta Wendel Abramo, Mirna Quinderé Belmino Chaves, Luiz Felipe Monteiro Seixas Revisão Linguística Cibele Naidhig de Souza

C837r Dados Internacionais de Catalogação publicaçãoPRÁTICAS (CIP) ESTUDOS DE CASO - na QUESTÕES (Câmara do Livro, SP, Brasil) DE APLICADAS AOBrasileira PROCEDIMENTO E PROJETO

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº Estudos de caso [livro eletrônico]: questões práticas aplicadas procedimento e projeto de regularização fundiária 13.465/2017; artigos 30 e 31 doao Decreto nº 9.310/2018), 2022. urbana : (Artigos 35 e 36 da Lei no 13.465/2017; 30 e 31 do Decreto no 9.310/2018) / Almir Mariano de Sousa 64 p.: artigos il.

Junior, Daniela de Freitas Lima, Luciana Dantas Mafra, (organizadores/editores técnicos). – São Paulo, SP: Livraria da E-ISBN: Física, 2022. PDF ISBN: Vários autores.

Bibliografia.

1. Regularização Fundiária. 2. Urbanização. 3.

ISBN 978-65-5563-230-9 Desenvolvimento regional. I. Título.

[2022] 1. Arquitetura 2. Brasil - Leis e legislação 3. Direito urbanístico - Brasil 4. Regularização fundiária urbana 5. /Serviços Todos os direitos desta edição reservados ao Núcleo de Pesquisa e Extensão AcessoCDD à Terra Urbanizada Ministério do 333.33234 públicos - Brasil 6. Serviços públicos Leis e legislação 7. Urbanismo I. Sousa Almir Mariano de. 59625-900 II. Lima, Daniela Desenvolvimento Regional / Rua -Francisco Mota, 572 – Bairro Pres.

CostaJunior, e Silva, Mossoró - RN, | E-mail: Freitas. III. Mafra, Luciana Dantas. mapa.terraurbanizada@ufersa.edu.brde |www.terraurbanizada.com 22-116610

CDD-361.6

Índices para catálogo sistemático: 1. com Regularização fundiária urbana: Aspectos sociais 361.6 Este trabalho está licenciado uma Licença Creative Commons - Atribuição-NãoComercial 4.0 Internacional Eliete Marques da Silva - Bibliotecária - CRB-8/9380 Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta obra poderá ser reproduzida sejam quais forem os meios empregados sem a permissão da Editora.

Aos infratores aplicam-se as sanções previstas nos artigos 102, 104, 106 e 107 da Lei Nº 9.610, de 19 de fevereiro de 1998

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Almir Mariano de Sousa Junior Daniela de Freitas Lima Luciana Dantas Mafra (Organizadores/Editores Técnicos)

ESTUDOS DE CASO QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018)

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SUMÁRIO INTRODUÇÃO | 6 ASPECTOS PRÁTICOS EM PROJETOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: REURB DE NÚCLEO EM APP COM INCIDÊNCIA DE RISCO | 8 Contextualização do caso Validação de Projetos em Regularização Fundiária Faixa não Edificante Classificação da Reurb Levantamento planialtimétrico cadastral Planta do perímetro com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas Estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental Projeto urbanístico Memoriais descritivos Proposta de soluções Estudo técnico para situação de risco Estudo técnico ambiental Cronograma físico de obras e compensações Termo de compromisso firmado pelos responsáveis, públicos ou privados Considerações Gerais Referências

NÚCLEO URBANO CANTINHO DO CÉU: UM OLHAR PARA O ESTUDO TÉCNICO AMBIENTAL E DE SITUAÇÃO DE RISCO | 38 Apresentação do caso Estudo Técnico Ambiental do Cantinho do Céu Referências

PRECARIEDADE E URBANIZAÇÃO PARA FINS DE REURB: caso do Núcleo Urbano Vila Nilo | 53 Área de Estudo Projeto e obras de urbanização no Conjunto Vila Nilo Referências

Considerações Finais | 63 Sobre os Autores | 65 Sobre o núcleo | 67 Página | 4

INTRODUÇÃO

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A Regularização Fundiária Urbana é uma ação necessária e urgente nas cidades brasileiras frente à realidade de desordenamento e segregação socioespacial decorrente de seu processo formativo.

Trata-se de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visa incluir os núcleos urbanos informais na cidade ordenada e garantir propriedade jurídica aos seus ocupantes. Para além disso, a Reurb contribui para a aquisição de outros direitos, como o direito à moradia adequada, direito ao trabalho, à cidade justa e equilibrada.

Para sua concretização são necessários diferentes procedimentos, equipe multidisciplinar e atuação conjunta dos promotores da política pública e beneficiários. Há requisitos a serem cumpridos, conforme estabelecido na Lei nº 13.465/2017, em seu decreto regulamentador (Decreto nº 9.310/2018) e em normativos associados.

Entretanto, cada núcleo possui suas particularidades e as etapas devem ser adequadas à estas.

Desse modo, o conhecimento prático, para além do teórico, colabora para a efetivação das atividades da Reurb, observando as características de cada território.

Este texto discorre acerca de três casos práticos que irão auxiliar na compreensão da concretização de Reurb, com foco no Projeto de Regularização Fundiária. O primeiro apresenta um núcleo urbano alvo de regularização fundiária que possuía parte das peças técnicas elaboradas antes da Lei nº 13.465/2017, demandando análise para constatar a viabilidade de sua utilização ou não.

O segundo debate o estudo técnico ambiental e o estudo para situação de risco exigidos em um núcleo urbano informal para que sua Reurb fosse materializada. O terceiro aborda um núcleo urbano precário, que foi alvo de obras de urbanização para fins de Reurb que resultaram em melhoria das suas condições urbanísticas e ambientais, consequentemente, da qualidade de vida de seus moradores.

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ASPECTOS PRÁTICOS EM PROJETOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: REURB DE NÚCLEO EM APP COM INCIDÊNCIA DE RISCO Rodrigo Carvalho Lopes de Souza

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Rodrigo Carvalho Lopes de Souza Contextualização do caso Frente à realidade das cidades brasileiras, a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) tem sido cada vez mais inserida na pauta dos diferentes entes governamentais. Inovações e amparos legais criados ao longo do tempo têm ampliado o entendimento do movimento e do arcabouço jurídico e administrativo que permeia os processos de Reurb, tornando-os possíveis e ampliando seu raio de alcance. Porém, para sua instituição é preciso compreender suas reais possibilidades de aplicação e estratégias para concretização.

Visando o entendimento da teoria pela prática, este capítulo apresenta os conceitos do Projeto de Regularização Fundiária Urbana (Reurb) aplicados a um estudo de caso concreto de um núcleo urbano informal, contemplando suas especificidades.

O conceito de Núcleo urbano informal está evidenciado no inciso II, art. 11, da Lei nº 13.465/2017 e engloba as áreas com características urbanas que se encontram irregulares nas dimensões:

Jurídico-cartorária

Ambiental

Urbanística

Pela não titulação oficializada de direito real sobre determinado espaço de terra, ou do não reconhecimento cartorário ou municipal de edificação nela constante;

Em desacordo ao Código Florestal ou especificidades ambientais locais, advindos de Unidades de Conservação ou mananciais;

Sem atender à Lei Federal nº 6.766/1979, de Parcelamento do Solo, ou demais legislações estaduais e municipais, relacionadas às restrições de parcelamento ou implantação e configuração das edificações, como as relativas ao uso e ocupação do solo, zoneamento, planos diretores, códigos de obras, de posturas ou sanitários, e suas interseções e interpretações.

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O caso abordado refere-se a núcleo urbano informal (Figura 1), oriundo de loteamento clandestino constituído desde o início dos anos 1990, que, emblematicamente envolve as irregularidades destes três eixos, sobrepostas, somadas à incidência de risco por inundação e alagamento, o que requeria, a princípio, a remoção das moradias, parcial ou integralmente, independente da possibilidade de tratamento e análise quanto ao grau desse risco.

Figura 1: Representação do Núcleo Urbano à esquerda em confrontação com Rio caudaloso, configurando o limite da área em regularização e, ainda, incidência de Área de Preservação Permanente.

Fonte: Google Maps, 2021.

Com obras de parcelamento iniciadas sem atenção às necessárias aprovações, o núcleo ensejou processo municipal de embargo e infração contra sua promoção, aberto pouco após o início da comercialização de lotes, nos anos 1990. Porém, sem efeito, seguindo sua execução e destinação de uso de moradia às famílias de baixa renda, historicamente com condições econômicas que as impossibilitam de ingressar no mercado imobiliário formal particular, dadas as restrições de renda e acesso a financiamento.

A consolidação do núcleo, portanto, ocorreu anteriormente ao Estatuto das Cidades, de 2001, e às Leis Federais de Regularização Fundiária nº 11.977/2009 e nº 13.465/2017. Mesmo diante dos instrumentos criados a partir destas, o núcleo ainda permaneceu irregular, e, assim, foi protocolada uma Ação Civil Pública que determinou sua regularização em curto prazo de 2 anos, a partir de 2019, nos termos da Lei nº 13.465/2017, ou a reparação por danos ambientais e urbanísticos pelo Município ou pelo promotor do loteamento, solidariamente.

Abordam-se os elementos constantes do processo municipal de regularização fundiária urbana para o caso em análise e o tratamento destes frente aos diferentes marcos legais ao longo do tempo, culminando com adequações para atendimento à Lei nº 13.465/2017.

Validação de Projetos em Regularização Fundiária Ao apontar o caminho a ser percorrido para a conclusão da Reurb, a Lei nº 13.465/2017 sinaliza os elementos a serem elaborados ou analisados, caso existentes, para integrarem o Projeto de Regularização Fundiária e seu processamento.

Analisando-se o processo municipal existente para o núcleo em foco, constatou-se que entre o início dos anos 1990 até o momento da sentença da Ação Civil Pública (ACP), em 2019, havia sido iniciada a Reurb e foram concretizados todos os elementos requeridos pela atual lei de Reurb (Lei nº 13.465/2017), com exceção de Estudos Técnicos Ambiental e de Risco. A documentação foi sendo Página | 9

preparada ao longo do tempo, por vezes a cargo do loteador, quando acionado, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 e não necessariamente alinhada aos seus conceitos, premissas e requisitos, o que requer reflexão acerca da sua aplicabilidade.

O desenvolvimento desses elementos anteriormente à lei vigente invalidaria automaticamente seu uso sob a atual legislação?

Ou estariam todos aptos à sequência tendo em vista dispositivo da Lei nº 13.465/2017 de que se pode optar por seguir com a Lei anter anterior, de nº 11.977/2009?

Por outro turno, seria possível utilizar desses produtos seguindo com institutos da nova Lei, como o da expedição e registro da Certidão de Regularização Fundiária acompanhado de Termo de Compromisso, em caso de necessidade de execução de intervenções?

A resposta para esses questionamentos depende da avaliação de cada produto existente e, consequentemente, envolve o julgamento da estratégia, tempos, impactos e abrangência da regularização que deles resultará.

Faixa não Edificante A partir de análise preliminar da documentação existente, a sequência de regularização do núcleo em debate dependeria, além da execução de obras de mitigação de inundações e alagamentos, de remoções. Estas seriam necessárias para suprimir a ocupação em áreas com suscetibilidade ao risco e para atendimento da faixa não edificante prevista pela Lei Federal de parcelamento do solo, nº 6.766/1979, derivada de cursos d’água confrontantes: Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento Art. 4º

Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999); II - Os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)

.

III-A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) (...) (BRASIL, 1979).

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A Figura 2 mostra o núcleo objeto de estudo, os corpos d’água associados à faixa não edificante e as áreas com indicativo de remoção: Figura 2: Planta inicial de remoções parciais e totais, em preto, considerando área não edificante.

15m do limite do curso d’água levantado

Cursos d´água

Faixa de Remoções, em preto, considerando respeito à área não edificante Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 04 nov. 2021.

Entretanto, para situações consolidadas e urbanas submetidas à regularização fundiária, pode e deve ser aplicada a lei de regularização vigente (Lei nº 13.465/2017), considerando as suas alterações em outras leis, como as que aconteceram nos artigos 64 e 65 do Código Florestal, que tratam acerca dos estudos técnicos ambientais para Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S) e para Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (Reurb-E), respectivamente, quando necessários. Logo, a partir da previsão da Regularização Fundiária Urbana pela Lei nº 13.465/2017, a área em estudo deve ter regularização conforme os seus direcionamentos, sendo a Lei Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979) aplicada somente a novos parcelamentos.

O excerto “ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado”, previsto no artigo 65 do Código Florestal, incide apenas na Reurb-E, eximindo assim os núcleos classificados como de interesse social da aplicação da faixa não edificante. Este aspecto deve ser observado para o caso em tela, pois envolve famílias de baixa renda (com aplicação de Reurb-S) e, dessa forma, são desnecessárias as remoções que tenham apenas o objetivo de preservar faixa ao longo de cursos d’água.

Demonstra-se, a partir desta situação, que a classificação municipal de interesse Social ou Específico tem consequências que transcendem a finalidade exclusiva de “identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas”, como explicitado pelo § 5º, art. 13, da Lei nº 13.465/2017, permitindo também a permanência de construções e famílias em “faixas não edificantes”, quando em situações de interesse social.

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Classificação da Reurb Para se classificar determinado núcleo como de interesse Social ou Específico são geralmente necessárias vistorias e cadastros socioeconômicos confirmatórios. No entanto, o núcleo em discussão está devidamente gravado como em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), o que, embora não seja condicionante à instauração de Reurb (§ 2º, art. 18, Lei nº 13.465/2017), sendo incidente, corrobora para o caso de Reurb-S, o que atribui celeridade ao procedimento e, ainda, automaticamente não sujeita a área a outros parâmetros urbanísticos mais restritivos.

Assim, descartam-se as remoções inicialmente sinalizadas no processo municipal existente para o fim de liberação de faixa não edificável, o que também, consequentemente, invalida os projetos de parcelamento e memoriais então existentes, uma vez que são decorrentes dessa estratégia inicial.

Porém, não obstante, para verificar a viabilidade de permanência das moradias, é necessária elaboração de Estudo de Risco confirmatório e de Estudo Técnico Ambiental, que serão retratados nas subseções.

Estes estudos dependem de levantamento cadastral para verificação de: Distâncias; Níveis; Infraestrutura disponível; Configuração das moradias; Áreas públicas, particulares e livres, entre outros elementos.

Levantamento planialtimétrico cadastral Além da verificação da coincidência do levantamento preexistente com a realidade fática do núcleo, a partir de vistorias e fotos aéreas disponíveis, deve-se também observar o atendimento aos requisitos do inciso I, art. 35, da Lei nº 13.465/2017, que trata conteúdo mínimo do Levantamento Planialtimétrico Cadastral, que envolvem:

Georreferenciamento;

Subscrição por profissional competente; Responsabilidade técnica, via emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), e; demonstração das unidades, construções, sistema viário, áreas públicas, acidentes geográficos e demais elementos caracterizadores do núcleo.

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Também deve se seguir, obrigatoriamente, as normas técnicas para serviços topográficos da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) – Norma Brasileira (NBR) 13.133 e suas atualizações; o disposto no Decreto nº 89.817, de 20 de junho de 1984; as normas técnicas da Diretoria do Serviço Geográfico do Exército Brasileiro; e demais indicativos conforme disposto no Decreto nº 9.310/2018, regulamentador da Lei Federal nº 13.465/2017.

Especificamente quanto ao georreferenciamento, deve-se observar a referência cartográfica utilizada, posto que o elipsoide SAD 69 não é mais aceito pelo Sistema Geodésico Brasileiro, de acordo com a Resolução nº 01/2005, do Instituto de Geografia e Estatística (IBGE), onde o Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas 2000 (SIRGAS 2000) tornou-se o novo sistema oficial para o Brasil, respeitado período de transição entre o sistema antigo e o novo, de 10 anos, prazo que expirou ao fim de 2014.

Para o caso em análise, a Figura 3 explicita que a referência cartográfica não é mais a que deveria ser adotada em 2021.

Figura 3: Indicação do Sistema de Coordenadas para o projeto existente, conforme notas em carimbo junto à planta.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8, Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx, Acesso em: 04 nov. 2021.

Acerca da necessidade de realização ou atualização de levantamento planialtimétrico cadastral, deve-se consultar o Município quanto às suas exigências para esse produto, inclusive de representação gráfica.

Tendo em vista a futura elaboração de projetos urbanísticos de regularização fundiária, devese atentar aos elementos que serão base para o atendimento do constante do art. 36 da nº 13.465/2017, conteúdo mínimo do projeto urbanístico, tais como:

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Itens referentes à acessibilidade, como cotas de acesso, escadarias e rampas; Itens de infraestrutura essencial, e; art. 36, § 1º

Para fins desta Lei, considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:

Lei nº 13.465/2017

I - Sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual; II - Sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual; III - Rede de energia elétrica domiciliar; IV - Soluções de drenagem, quando necessário; e, V - Outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais.

Incidência de Áreas de Preservação Permanente, incluindo aquelas, que mesmo derivadas de elementos externos ao núcleo, projetem-se sobre esse, como as de nascentes distantes a até 50m do perímetro do núcleo urbano informal.

Assim, entre os itens requeridos pelos Municípios pode-se, por exemplo, constar a indicação física de cotas, soleira a soleira, como fator de verificação de acessibilidade e das chamadas “soleiras negativas”, que advertem suscetibilidade a inundação ou alagamento, ou ainda, dificuldades de conexão à rede pública de esgotamento sanitário, pela sua posição topográfica consequente e possivelmente abaixo da via de acesso principal.

A Figura 4 mostra que o levantamento planialtimétrico cadastral da localidade em discussão foi efetivado. Porém, além de estar georreferenciado com sistema geodésico de referência não mais aceito, também não identifica as cotas topográficas de acesso aos lotes e edificações, que são demandadas pela Prefeitura Municipal de São Paulo/SP.

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Figura 4: Levantamento Planialtimétrico Cadastral sem identificação das cotas de acesso aos lotes e edificações.

ꝋ Cota?

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Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 04 nov. 2021. Adaptado por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Todavia, caso incidissem todos os elementos exigidos pelo Município, pela Lei Federal nº 13.465/2017 e pelo Decreto nº 9.310/2018, com exceção da conversão do elipsoide SAD69 para o SIRGAS 2000, seria possível utilizar a Calculadora Geográfica do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE), para ajuste de posição de seus pontos, realocando o levantamento para o atual sistema geodésico brasileiro, desde que houvesse correspondente emissão de responsabilidade técnica.

Sendo georreferenciado, o Levantamento Planialtimétrico Cadastral pode também ser elaborado por aerofotogrametria, incluindo voo por drone, sempre observado o Decreto nº 9.310/2018 – Seção II - Do levantamento topográfico georreferenciado, arts. 28 e 29, a exemplo do atendimento à precisão ou ao desvio máximo de 0,08m de raio, tanto ponto a ponto quanto em suas inter-relações.

Enfatiza-se que em qualquer caso, mesmo tendo sido executado procedimento de reambulação pela equipe de Procedimento que consiste na topografia, deve ser realizada sua verificação por meio de verificação de denominações vistorias, uma vez que são comuns falhas devido a projeções de e larguras de viário e acessos em campo, e geralmente das beirais e a outros elementos, como alterações locais pela subdivisões internas às dinâmica própria dos núcleos urbanos em regularização. Assim, quadras. é sempre necessária a constatação da configuração física interna às quadras, para determinação dos lotes e situações individuais ou condominiais, inclusive quantidade e morfologia de moradias em mesmo lote.

Ilustrativamente, a fim de se demonstrar a importância das verificações in loco, a Figura 5 expõe exemplo, não relacionado ao caso em análise, em que o Levantamento Planialtimétrico Cadastral aerofotogramétrico possui falha pontual no dimensionamento de passagem de pedestres, devido à projeção de cobertura, sendo erroneamente indicados 20cm de passagem, ao invés dos 70cm existentes.

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Figura 5: Levantamento planialtimétrico com falha na projeção do beiral.

Fonte: Acervo de Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Planta do perímetro com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas Para o caso em apresentação, ao se analisar o processo municipal de regularização fundiária existente, constam registradas, ao longo do tempo, investigações não conclusivas quanto à base cartorária do núcleo urbano regularizando.

Destaca-se que, tais investigações, mesmo quando existentes e aparentemente conclusivas, sempre requerem revisão para validação, inclusive realizando-se atualizações e consultas cartorárias e municipais confirmatórias.

Portanto, para se identificar a base fundiária de determinado núcleo devem ser realizadas pesquisas investigativas confirmatórias, sendo por vezes necessário sistematizar a cadeia sucessória, pela análise dos títulos que foram sendo originados por transmissões, unificações ou desmembramentos de uma área maior, até se afirmarem os títulos atingidos, quando incidentes.

Nesse exercício, a partir de pesquisas investigativas complementares ao material preexistente no processo municipal, tem-se que as Figuras 6 e 7 representam, respectivamente, a sobreposição da área em regularização à uma planta acervada em cartório (componente de transcrição de área maior) e a sistematização da cadeia sucessória inconclusiva de propriedades constantes de títulos anteriormente anexados a esse processo.

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Figura 6: Investigação de planta arquivada em cartório com referência em Transcrição pesquisada, permitindo a sobreposição do perímetro de área em regularização.

↓ NORTE

2ª GLEBA

1ª GLEBA

NÚCLEO EM REGULARIZAÇÃO

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 04 nov. 2021. Adaptada por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Figura 7: Cadeia Sucessória Fundiária, conhecida após sucessivas pesquisas cartorárias.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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Pretende-se, assim, demonstrar que, a partir da sistematização das pesquisas e obtenção de títulos e mapas atualizados pode-se efetivar a sobreposição das imagens disponíveis dos loteamentos vizinhos e o redesenho dos títulos confrontantes ao levantamento planialtimétrico cadastral atualizado, gerando Planta de Sobreposição de Títulos do núcleo urbano em regularização (Figura 8).

Figura 8: Planta de perímetro, em vermelho, com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

A Planta de Sobreposição de Títulos (Figuras 8 e 9) deve permitir identificar as propriedades ou posses oficialmente reconhecidas atingidas pelo perímetro em regularização e suas respectivas áreas sobrepostas, em metros quadrados, cuja somatória deve coincidir com a área total perimétrica do núcleo urbano regularizando (Quadro 1), indicando-se inclusive as áreas sem título correspondente, caso ocorram.

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Figura 9: Sobreposição de Títulos sintética.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Quadro 1: Somatório de áreas sobrepostas.

IDENTIFICAÇÃO DO NÚCLEO URBANO INFORMAL Indicador

Loteamento Originário Especificação

Certidão

Área Sobreposta (m²)

I

Parte da Fazenda Caitituba Planta nº 11977/09 Espaço Livre

Inscrito sob nº 123 / 4º R.I.

442,61

II

Jardim Maria de Tal Planta nº 6766/79 Área Reservada

Transcrição nº 131.254 - 9º R.I.

6.686,07

III

Sítio Iguatemy Lote 06 – 1ª Gleba

Transcrição nº 8.337/9 º R.I.

4.858,48

ÁREA TOTAL

11.987,16

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Frente à exigência de notificação de confrontantes para processamento da Reurb existente na Lei nº 13.465/2017, recomenda-se a inclusão de Quadros de Confrontantes e proprietários ou possuidores oficialmente reconhecidos, na planta de sobreposição, com listagem dos nomes e respectivas referências de cadastro municipal ou título cartorário, e endereço, como exemplificado no Quadro 2.

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Quadro 2: Informações dos Proprietários.

I II III

INFORMAÇÕES DO(S) PROPRIETÁRIO(S) ARR0786 – Espaço Livre Prefeitura do Município de São Paulo Transcrição nº 131.254 - 9º R.I. Nonononon Ltda.

Endereço: Transcrição nº 8.337 – 9º R.I. Sr. Nooononoon e s/m Endereço: Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Demonstrados os títulos e proprietários que compõem o perímetro da área em regularização, deve-se concluir também o apontamento dos confrontantes perimétricos, tais como vias de acesso e propriedades vizinhas (Quadros 3 e 4).

Quadro 3: Informações dos confrontantes

LOGRADOUROS E ÁREAS PÚBLICAS CONFRONTANTES SOB DOMÍNIO DO MUNICÍPIO Rua Alegria de Criança (lado ímpar) Avenida Caitituba Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Quadro 4: Informações dos confrontantes

IDENTIFICAÇÃO DOS LOTES CONFRONTANTES Certidão

Proprietário(s)

Matrícula nº 6.951 – 75º R.I.

Nonoononoo Endereço:

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Os quadros de confrontantes, lindeiros, sobrepostos e áreas públicas, podem ser aglutinados em um único.

A partir do refinamento do perímetro do núcleo urbano informal, pela elaboração da Planta de Sobreposição de Títulos, e, do levantamento cadastral com georreferenciamento, em atendimento ao princípio da especialidade objetiva registral, para determinação e descrição exata da área objeto de regularização, deve-se sempre indicar em planta as coordenadas dos vértices perimétricos, suas deflexões/ângulos, de preferência em azimutes, e distâncias, em reta ou desenvolvimento de curva, com determinação de raio, em metros, apresentando-se ao fim a área total compreendida, em metros quadrados.

Havendo mais de uma confrontação no percurso de uma mesma reta ou curva, é preciso apresentar sua segmentação, incluindo vértices entre suas subdivisões, a fim de se individualizarem e caracterizarem perfeitamente os diferentes confrontantes, públicos ou privados, e se produzir o memorial descritivo da gleba em regularização.

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A Figura 10 demonstra exemplo de Quadro de Pontos, Coordenadas, azimutes e distâncias e a Figura 11 o memorial descritivo do perímetro do Núcleo, observada a complementaridade e vinculação harmônica de informações entre um e outro.

Figura 10: Quadro de Pontos, Coordenadas, azimutes e distâncias da planta de perímetro do Núcleo.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Figura 11: Exemplo de Memorial Descritivo Perimétrico do Núcleo.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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Embora o material existente no processo municipal não fosse conclusivo quanto à base fundiária originária do núcleo urbano informal, sua utilização como ponto de partida e a análise sistemática de seus elementos, via elaboração de sobreposições e quadros sinóticos de cadeias sucessórias, permitiu a conclusão da investigação, consolidando-se a planta de sobreposição de títulos, necessária ao processamento de Reurb.

A planta de sobreposição de títulos destina-se a gerar novo título apto ao registro do núcleo urbano informal, em ato único. Havendo ou não título exato para a área regularizanda, sevem ser efetivadas sempre as notificações de confrontantes, com exceção do núcleo urbano que foi objeto de demarcação urbanística anterior, posto tratar-se de procedimento com mesmo fim.

Estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental O estudo das desconformidades da situação jurídica, urbanística e ambiental deve, inicialmente, atentar-se à legislação incidente Municipal, atual, como a de uso e ocupação do solo, também chamada de zoneamento.

Assim, de acordo com a legislação urbanística municipal atual, coadunando com o procedimento de Reurb, o núcleo urbano informal está inserido em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), como evidencia a Figura 12, caracterizada localmente, conforme definições do Plano Diretor vigente do caso tratado, por áreas com a presença de favelas, loteamentos irregulares e empreendimentos habitacionais de interesse social, incluindo assentamentos habitacionais populares, habitados predominantemente por população de baixa renda, e onde há interesse público em manter a população moradora e promover a regularização fundiária e urbanística, recuperação ambiental e produção de Habitação de Interesse Social.

Figura 12: Zoneamento Municipal com a sobreposição do perímetro do núcleo.

Fonte: Portal GeoSampa. Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/. Acesso em: 04 nov. 2021. Inserção do perímetro em regularização, em vermelho por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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No presente caso, a legislação Municipal incidente ao demarcar o núcleo como em Zona Especial de Interesse Social prevê a regularização fundiária e urbanística e o reconhecimento dos índices e áreas fáticas do núcleo, não sendo necessária adequação à parâmetros urbanísticos que pudessem ser requeridos, ou, alternativamente, adequação à legislação.

Se houvesse a exigência de atendimento a determinados índices municipais, deveriam ser verificadas questões tais como áreas e frentes mínimas de lotes, percentuais de áreas públicas e suas destinações, em áreas verdes, institucionais e sistema viário, larguras e dimensões. Desse modo, como exercício de análise quanto ao parcelamento existente, identificou-se que, tal como origem de irregularidade, caso a legislação exigisse requisitos advindos da Lei Federal de Parcelamento do Solo nº 6.766/1979, o panorama seria: Faixa não edificante de 15m: dos 33 lotes residenciais, 20 não atenderiam; Lote mínimo de 125,00m²: dos 33 lotes residenciais, 05 não atenderiam; Frente mínima de 5m: dos 33 lotes residenciais, 05 não atenderiam; Percentual de áreas públicas de 35%: constam 40,34% de áreas públicas, índice total que atenderia ao requisito, sendo 18,30% de área verde e 22,04% de sistema viário, conforme demonstra a Figura 13.

Atualmente revogado. Acesso a http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm>, em 26 set. 2021.

Figura 13: Exemplo de Quadro de Áreas.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Além dos pontos elencados, o art. 3º da Lei Federal de Parcelamento do Solo, Lei nº 6.766/1979, ainda traz elementos a serem observados em qualquer situação, e geralmente replicados pelas leis municipais, em atenção às providências para ocupação em áreas alagadiças e sujeitas a inundações, como no presente caso, em antigos aterros com material nocivo, situações de declividade superior à 30%, ou sem condições geológicas apropriadas, e em áreas de preservação ecológica ou poluídas, com restrições: Art. 3º. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

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Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

(BRASIL, 1979, grifos dos autores).

Complementarmente, observado o curso d’água confrontante, deve se analisar o parcelamento existente frente ao Código Florestal, que resultariam em: Área de Preservação Permanente de 30m: dos 33 lotes residenciais, 25 não atenderiam, como representado na Figura 14, sendo necessária a elaboração de Estudo Técnico Ambiental, a fim de se verificar a possibilidade de regularização e os encaminhamentos necessários para tanto.

Figura 14: Lançamento da faixa de Área de Preservação Permanente de 30m, de acordo com o Código Florestal.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021. Adaptado por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021. Em verde, projeção de faixa de APP de 30m a partir de limite de curso d’água.

Quanto aos elementos de infraestrutura essencial e demais elementos caracterizadores do núcleo, não obstante constem informações a esse respeito no processo municipal, adicionalmente e para fins de atualização de informações, sugere-se sempre atualizá-las, realizando registro fotográfico descritivo e analítico, quanto a aspectos de manutenção, como demonstrado nas Figuras 15 a 19, a fim de integrar a parte justificativa textual do Projeto de Regularização Fundiária.

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Figura 15: Sistemas de esgotamento sanitário e de drenagem, incluindo bocas de lobo.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Figura 16: Sistema de esgotamento sanitário, drenagem superficial prejudicada pela falta de manutenção, rede elétrica e de iluminação pública existentes, na confluência de sistema viário.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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Figura 17: Sistema de drenagem superficial, iluminação pública e trecho de sistema viário comprometido pelo acúmulo de entulho.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

Figura 18: Sistema de drenagem superficial e redes de energia e iluminação pública.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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Figura 19: Acúmulo de entulho à margem do curso d’água e elementos de drenagem superficial, energia e esgotamento sanitário.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lope s de Souza, 2021.

Da vistoria realizada, percebe-se que as edificações do núcleo urbano informal são constituídas em alvenaria, algumas assobradadas com até dois pavimentos, apresentando padrão construtivo similar ao de seu entorno, e sem precariedades construtivas ou quanto às questões de acesso. As vias possuem largura média de 7,58m, demonstrando a consolidação do núcleo.

Embora os acessos sejam suficientes e apropriados para o caso posto, é importante relatar que alguns municípios utilizam parâmetros para largura mínima do sistema viário para fins de regularização fundiária, atrelados a questões como passagem mínima de maca, de 0,90m, em caso de necessidade de atendimento médico, ou, de 1,20m para passagem simultânea de um cadeirante e de uma pessoa (NBR 9050 e suas atualizações), por exemplo.

Como demonstrado para o presente exemplo, mesmo que constatem-se itens de infraestrutura essencial, soluções de micro drenagem pontuais e, de macrodrenagem no entorno, com piscinões executados para mitigação de inundações e alagamentos decorrentes dos cursos d’água próximos, temse que esses cursos, entretanto, automaticamente geram faixas de 30m de Áreas de Preservação Permanente, conforme o Código Florestal, sobrepondo assim 60% do núcleo, e demandando a elaboração de Estudo Técnico Ambiental.

Não obstante, devido às cheias recorrentes, relatadas pelos moradores e verificadas por constatação das marcas d’água nas edificações, é necessário também materializar Estudo de Risco hidrológico, a fim de se verificar a possibilidade de permanência das moradias com segurança ou a demanda de implantação de melhorias necessárias.

Pode-se concluir, assim, atendo-se aos termos do §1º, art. 36 da Lei nº 13.465/2017, que o núcleo urbano em discussão possui todos os itens de infraestrutura essencial elencados. Porém, estão instalados principalmente a partir dos acessos principais e concentrados próximos a esses. Entretanto, Página | 27

dada a ocorrência de eventos relacionados a questões de macrodrenagem da bacia hidrográfica em que se localiza, cabe avaliar a complementação ou extensão das soluções de drenagem existentes, pelos apontamentos advindos do Laudo de Risco e do Estudo Técnico Ambiental, os quais devem sempre conter recomendações técnicas, se necessárias. Tais recomendações devem ser submetidas ao Município, juntamente com os demais levantamentos e projetos propostos, para deliberação e confirmação dos itens requeridos à regularização.

A Figura 20 explicita uma vistoria confirmatória relacionada à verificação da incidência de processos hídricos que apresentem riscos à população instalada, à fim do desenvolvimento dos Estudos de Risco e Técnico Ambiental nesta localidade.

Figura 20: Registro fotográfico das marcas d’agua, sendo a pior ocorrência de 0,90m de altura, à direita.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021.

Ressalta-se que, juridicamente, o núcleo é objeto de Ação Civil Pública, movida tanto em face do loteador quanto da Municipalidade, referente à parcelamento irregular contendo a abertura de duas ruas.

Foi solicitado, em audiência, para o Cumprimento da Sentença, a proposição do projeto de regularização fundiária, nos moldes da legislação vigente, e a apresentação, pela Municipalidade, do relatório circunstanciado acerca das obras necessárias para integral regularização do loteamento e os custos estimados para regularização.

O Ministério Público apresentou seguimento à liquidação, com pedido de indisponibilidade dos bens do loteador, deferido pelo Juízo, constando a totalidade dos bens do loteador constritos, na fase de execução. Atendendo pedido dos requeridos, o juízo revogou a indisponibilidade de imóvel não relacionado à área em regularização para que sua venda financiasse o processo de regularização.

Projeto urbanístico O Projeto Urbanístico deve abordar o tratamento do núcleo urbano informal quanto à definição de seu perímetro, consolidação de lotes e quadras, respectivos acessos, sistema viário, destinação de áreas públicas e intervenções, com repercussão na identificação dos itens mínimos exigidos pelo art. 36 da Lei nº 13.465/2017.

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Assim, caso a caso, para tratamento das desconformidades e demais adequações, a Proposta Urbanística poderá conter, para análise e aprovação pelo Município e posterior execução pelo responsável, itens propostos, não existentes, tais como: Elementos de micro, macrodrenagem ou de contenção; Ajustes de sistema viário e acessos, previsão de Estação de Tratamento de Esgotos e redes de coleta ou abastecimento de água e energia elétrica; Projetos de Paisagismo ou Revegetação, entre outros.

As Figuras 21 a 23 demonstram propostas de intervenção para o núcleo, com vistas a dirimir a incidência de risco hidrológico, equipando a infraestrutura de micro drenagem local e consolidando áreas permeáveis.

Figura 21: Exemplo de proposta de intervenção de qualificação dos itens de pavimentação e ordenamento da drenagem.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021.

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Figura 22: Exemplo de proposta de intervenção de qualificação dos itens de micro drenagem.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021 Figura 23: Exemplo de proposta de intervenção de qualificação ambiental e manutenção de áreas permeáveis.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021.

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Memoriais descritivos Do exposto, sendo revisados e reapresentados o levantamento planialtimétrico cadastral, os projetos de urbanização e parcelamento, a fim, principalmente, de se reavaliar a incidência de remoções, de se atender ao Sistema Geodésico atual e demonstrar elementos exigidos pelo Município, como as cotas de soleira, a princípio, tem-se que os memoriais anteriormente existentes no bojo do processo não são mais válidos, pois representarem outra estratégia de regularização com base em elementos ultrapassados.

Em não havendo procedimento anterior de Demarcação Urbanística, como para o caso em tela, e, sendo necessária adequação da base fundiária nos termos da Lei nº 13.465/2017, deve-se, juntamente com a respectiva planta de sobreposições ou de demarcação urbanística e identificação de confrontantes, apresentar Memorial Descritivo Perimétrico , como debatido na subseção “Planta do perímetro com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas”, tanto para subsidiar a aprovação pelo Município quanto para viabilizar abertura de título apto a receber o registro do parcelamento em regularização. É necessário também apresentar os memoriais descritivos de lotes e áreas públicas.

Superada a fase de processamento da Reurb com a emissão de Certidão de Regularização Fundiária (CRF), o Oficial de Registro de Imóveis providenciará a abertura de títulos individualizados regularizados, em nome dos beneficiários.

Proposta de soluções A partir da identificação das desconformidades jurídicas, urbanísticas e ambientais atualizadas devem ser propostas soluções ou recomendações para deliberação pelo Município, como recomendado para o caso em análise e demonstrado pelas Figuras 21 a 23, da subseção “Projeto urbanístico”, que compõem soluções locais de drenagem e qualificação ambiental, em consonância às conclusões do Estudo de Risco e Estudo Técnico Ambiental.

As propostas e recomendações constantes do Projeto de Regularização Fundiária e seus anexos, como os Estudos Técnicos de Risco e Ambiental, podem ensejar consulta aos órgãos responsáveis nas esferas Municipal, para além da área de habitação, como a de urbanização, infraestrutura, obras ou meio ambiente, e mesmo estadual ou federal, como a instituição responsável pela gestão dos cursos d’água, no intuito de se obter as diretrizes e/ou licenças de cada órgão e se certificar se as medidas propostas são necessárias e suficientes ou se serão demandadas outras intervenções.

Estudo técnico para situação de risco Em atendimento à Lei nº 13.465/2017, após a averiguação dos projetos existentes anteriormente apensados ao Processo Municipal e a verificação da situação do núcleo urbano em 2021, realizou-se Laudo de Risco Geológico e Hidrológico, o qual identificou setores de risco classificados como baixos e administráveis (Figura 24).

Em suas conclusões, o Estudo de Risco destaca ser fundamental a limpeza assídua e a manutenção dos reservatórios de amortecimento executados no entorno do núcleo urbano informal, o que envolve a atuação da Municipalidade para a efetividade das medidas a serem implementadas, e sem a qual, as demais medidas, de âmbito restrito ao local, terão efeito limitado. Estes aspectos demonstram a importância dos municípios no encaminhamento das ações de regularização fundiária.

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Figura 24: Setores de risco constatados e dimensionados pelo Laudo de Risco Geológico e Hidrológico.

Fonte: Processos municipais de São Paulo SEI 6021.2020/0008181-7 e P.A. 1992-0.003.832-8. Disponíveis em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 10 nov. 2021.

Contudo, para o núcleo em análise, mesmo que o risco se encontre administrado pelas soluções de macrodrenagem, dada a falta de manutenção dos piscinões, o Estudo Técnico de Riscos não descarta melhorias em termos de micro drenagem. Assim, esse ainda aponta que: “no gerenciamento de riscos hidrológicos, nas regiões onde o risco é baixo, é permitida a permanência de moradias, desde que as mesmas apresentem padrão construtivo adequado às dinâmicas do cenário de risco identificado, suportando os impactos gerados por eventual inundação”.

Desse modo, embora anteriormente à ação civil pública, o processo existente indicasse 2 remoções totais e outras 18 remoções parciais de moradias, tem-se que é permitida a permanência dessas, o que evidencia a importância da elaboração de estudos específicos, como previstos pela Lei Federal nº 13.465/2017.

Considerando que o risco se encontra administrado, conforme apontado no Estudo de Riscos, eventuais complementações ou extensões de infraestrutura de drenagem constam apenas sugeridas, podendo ser ou não aceitas e exigidas quando da análise do Projeto de Regularização Fundiária, em sua íntegra, pelo Município.

Caso sejam julgadas como necessárias, essas poderão resultar em Termo de Compromisso vinculado a Cronograma físico-financeiro de obras, o qual pode ser firmado concomitantemente à expedição da Certidão de Regularização Fundiária.

Estudo técnico ambiental Inexistia Estudo Técnico Ambiental, embora a comprovação das melhorias das condições ambientais constitua a principal especificidade para os casos de regularização fundiária em Áreas de Preservação Permanente, devendo o Estudo ser apresentado em conjunto e consonância com o Projeto de Regularização Fundiária.

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Seu conteúdo mínimo, conforme estabelecido no artigo 64 da Lei nº 12.651/2012 para os casos de Reurb-S, inclui a: Caracterização ambiental do núcleo;

Especificação dos sistemas de saneamento básico;

Propostas de intervenções visando o controle e prevenção de riscos geotécnicos e inundações;

Recuperação de áreas degradadas e não passíveis de regularização;

Comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbanoambiental e;

Comprovação da melhoria das condições de habitabilidade da população residente, considerando comparativamente situação anterior à intervenção ou processamento da Reurb, o que pode ser realizado por demonstração de fotos aéreas ao longo do tempo, caso existentes.

Assim, considerando as exigências para o Estudo Técnico, é possível dizer que o foco das intervenções em áreas de preservação permanente, no âmbito da regularização fundiária, é a implantação de infraestrutura voltada para o saneamento básico, eliminação de riscos geotécnicos, recuperação de áreas degradadas e controle de erosão e assoreamento dos corpos hídricos.

Dada a incidência de áreas de preservação ambiental no presente exemplo, o Estudo Técnico Ambiental realizado a fim de atender à Lei Federal nº 13.465/2017, identificou condições adequadas de sustentabilidade urbano ambiental, em função do seu atendimento por coleta e tratamento de esgotos, entre outros itens, por exemplo.

Apesar de o Estudo Técnico Ambiental realizado apontar que não há óbices legais do ponto de vista ambiental para a regularização fundiária pretendida do núcleo urbano, constam presentes recomendações de melhoria urbanas e ambientais, quanto, principalmente, à consolidação de áreas verdes permeáveis ao longo do curso d’água, como indicado pela Figura 24.

Em relação à competência para o licenciamento ambiental da regularização fundiária, cabe ressaltar que a legislação em vigor manteve a possibilidade de aprovação municipal do estudo, podendo ser realizado no âmbito da aprovação municipal do Projeto de Regularização Fundiária, não havendo Página | 33

exigência legal para aprovação estadual caso o município possua órgão ambiental capacitado, o qual avaliará os Estudos e os encaminhamentos necessários à regularização do núcleo, conclusivamente.

Cronograma físico de obras e compensações Identificada a necessidade ou sugerida a execução de obras e intervenções, como no presente caso, pode ser prontamente proposto cronograma físico para avaliação pelo Município, tal como indicado na Figura 25, correspondente às intervenções para o núcleo em discussão, o qual pode ser adaptado para os casos específicos. Entretanto, é necessário que o Município valide as intervenções propostas, e, caso essas sejam revistas, deve ser atualizado o cronograma proposto.

Figura 25: Exemplo de cronograma físico de obras e compensações, com datas de início e fim deixadas em aberto, para fins didáticos.

Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.

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Termo de compromisso firmado pelos responsáveis, públicos ou privados Em caso de aprovação municipal para o Projeto de Regularização Fundiária contendo cronograma de obras e serviços proposto vinculado, o que não ocorreu anteriormente para o caso demonstrado, deve ser firmado Termo de Compromisso específico quanto à sua execução, permitindo que as obras sejam executadas posterior ou paralelamente à emissão e registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), nos termos da Lei Federal nº 13.465/2017 (inciso V, art. 11; incisos IX e X, art. 35; inciso V, § 1o e § 4o, art. 36; inciso IV, art. 41).

Considerações Gerais Apesar de inicialmente se prever 18 remoções parciais e 3 totais, em um quantitativo de 33 lotes, no caso em abordagem, percebeu-se que, seguindo os institutos da Lei Federal nº 13.465/2017, a partir do desenvolvimento de estudos específicos, como os Estudos de situação de Risco e Técnico Ambiental, que poderiam ser desenvolvidas alternativas e se concluir pela permanência total das moradias, e, consequentemente, famílias. Esse aspecto se dar pelo atendimento aos requisitos para Reurb, o que possibilita a melhoria das condições urbanísticas e ambientais locais, via articulação do Poder Público Municipal com outros legitimados para fins de Reurb, pelo estabelecimento de Termos de Compromisso.

O equacionamento da questão habitacional configura um dos mais complexos desafios para as políticas públicas por envolver, simultaneamente, dimensões e inter-relações do desenvolvimento urbano, ambiental, econômico e social.

Portanto, para enfrentar a problemática da questão habitacional são necessárias também ações corretivas e de recuperação urbana e ambiental dos núcleos urbanos irregulares, que compõem o passivo gerado pelo crescimento urbano intenso e desigual percebido na maior parte das cidades.

Especificamente quanto à regularização fundiária urbana, tem-se que esta é dotada de natureza jurídico-urbanística CURATIVA, posto que visa sanar uma situação fundiária que se encontra em desconformidade. Em função da variedade de atividades, projetos, produtos e serviços a serem executados na Reurb, se requer uma equipe multidisciplinar, atuando na gestão e articulação dos processos, juntamente aos agentes envolvidos, tais como órgãos públicos, concessionárias de serviços e de infraestrutura e cartórios, entre outros, de forma a solucionar as mazelas incidentes, e mesmo inerentes às áreas em regularização e às suas especificidades.

Assim, nota-se a necessidade de se aliarem políticas de garantia do direito à cidade e do cumprimento da função social das propriedades à efetividade dos dispositivos institucionais e legais, de forma a não serem realizadas políticas urbanas com efeitos subsequentes de exclusão, como no caso das remoções, de reprodução e perpetuação de espaços sem qualidade urbana, como restaria o núcleo apresentando diante de um impasse entre proposições de alternativas e encaminhamentos sem a fundamentação legislativa apresentada pela Lei Federal nº 13.465/2017.

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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 13.133: Execução de levantamento topográfico – Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2021.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 9050: Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2021.

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Acesso em: 06 dez. 2021.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis [...]. Brasília: Diário Oficial da União, 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 04 dez. 2021.

BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União. Brasília: Diário Oficial da União, 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9310.htm. Acesso em: 04 dez. 2021.

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NÚCLEO URBANO CANTINHO DO CÉU: UM OLHAR PARA O ESTUDO TÉCNICO AMBIENTAL E DE SITUAÇÃO DE RISCO Candelaria Maria Reyes Garcia

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Candelaria Maria Reyes Garcia Apresentação do caso Apresenta-se o estudo de caso do Núcleo Urbano Informal Consolidado Cantinho do Céu (Figuras 1 e 2), localizado no município de São Paulo, estado São Paulo, que requereu estudo técnico ambiental (ETA) em seu processo de regularização fundiária urbana. O Cantinho do Céu, fases 1 e 2, é uma área dividida em dois loteamentos, Condomínio Lago Dourado e Recanto do Cisne.

Figura 1: Núcleo Urbano Cantinho o Céu.

Fonte: Acervo Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2011.

Figura 2: Núcleo Urbano Cantinho o Céu.

Fonte: Acervo Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2011.

O Cantinho do Céu (fases 1 e 2) é um núcleo habitacional urbano consolidado localizado às margens da Represa Billings, que passou por processo de urbanização integral com recuperação da orla e criação de parque linear.

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A urbanização concebida como de forma a integrar as ações da municipalidade e o desejo de recuperação de espaços públicos pela comunidade configuraram um grande esforço de planejamento urbanístico socioambiental.

As obras de urbanização beneficiaram cerca de 5.000 famílias.

Para a implantação de espaços de lazer e abertura de vias e ainda pela impossibilidade de conexão de determinados domicílios às redes implantadas, foi realizada a remoção de dezenas de famílias que estavam muito próximas à Represa. O projeto de urbanização foi desenvolvido pela Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo como alternativa a uma Ação Civil Pública que determinava a desocupação integral da área.

Foi realizado um acordo para que se viabilizasse a urbanização e regularização fundiária com a consequente manutenção das famílias no local. Importante salientar que esse acordo ocorreu antes mesmo da Lei nº 11.977/2009. Portanto, ainda não havia o instrumento da Legitimação Fundiária, nem tão pouco a possibilidade da aprovação ambiental executada exclusivamente pelo município, conforme atualmente previsto na Lei nº 13.465/2017. Dessa forma, a etapa de regularização fundiária deveria seguir o previsto na Lei Estadual nº 13.579/2009 e Resolução da Secretaria Estadual de Meio Ambiente (SMA) nº 25/2013, que disciplinavam o Programa de Recuperação de Interesse Social (PRIS), vinculando o processo de regularização fundiária ao enquadramento do Núcleo como Área de Recuperação Ambiental (ARA) e, na sequência à emissão das Licenças Prévias, de Instalação, de Operação e finalmente a Certidão de Manutenção.

Todavia, no intervalo entre a conclusão das obras e a elaboração dos elementos técnicos para processo de regularização fundiária das fases 1 e 2 (Condomínio Lago Dourado e Recanto do Cisne), aconteceram as principais alterações legais referentes à matéria da regularização fundiária, ou seja, a aprovação da Lei nº 13.465/2017, o Decreto Federal nº 9310/2018 e a Resolução SIMA (Secretaria Estadual de Infraestrutura e Meio Ambiente) nº 50/2020.

Assim, foi necessário reavaliar todo o procedimento, pois embora a Lei Federal trouxesse um leque de possibilidades e colocasse o Município como o ator principal do processo, possibilitando a aprovação da Reurb por este também em áreas de proteção aos mananciais, ainda não havia um procedimento claro. Esse panorama só ficou explícito depois da emissão da Resolução SIMA nª 50/2020, onde o Estado reafirmou o papel dos municípios como os entes responsáveis por todo o processo de aprovação ambiental, colocando-se em um papel de apoio, ou seja, o Estado passou a ter uma atividade residual no processo de Reurb.

Para dar continuidade ao processo do Cantinho do Céu, aproveitar todos os novos instrumentos e os novos procedimentos da Lei Federal nº 13.465/2017, optou-se readequar a regularização iniciada ao novo procedimento da Reurb. Em função das características ambientais do Cantinho do Céu, foi necessário um Estudo Técnico Ambiental (ETA) que contemplasse também as possíveis situações de risco existentes no local, elaborando-se em conjunto a avalição do risco, uma vez que os riscos deste núcleo estavam vinculados às questões de incidência ambiental (Área de Preservação Permanente APPs, Área de Proteção aos Mananciais - APM).

Expõe-se de forma resumida as etapas efetivadas no estudo para o Núcleo Urbano Cantinho do Céu, que teve a regularização fundiária na modalidade Reurb-S. Ressalta-se que todas as atividades Página | 39

realizadas para fins da Reurb são importantes para que se tenha um Estudo Técnico Ambiental sólido, uma vez que todas as etapas são integradas e há uma interdependência entre elas.

Estudo Técnico Ambiental do Cantinho do Céu Para o Estudo Técnico Ambiental do Núcleo Cantinho do Céu, foram elaboradas as peças técnicas e estruturados os capítulos: INTRODUÇÃO Contemplou: Objetivo do diagnóstico – analisar os aspectos ambientais e de risco do núcleo completamente inserido em uma Área de Preservação dos Mananciais, denominada no município de São Paulo como Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais - Billings (APRM-B); Solicitante – Secretaria de Habitação do Município de São Paulo;

Figura 3: Localização, principais vias e coordenadas do Núcleo Cantinho do Céu.

Núcleo e sua localização endereço, coordenadas geográficas (Figura 3); Tipo de REURB aplicável – Reurb-S; Base legal, legislação – lei estadual específica da APRM-B e respectivo decreto, Lei nº 13.465/2017 e Decreto Federal nº 9.310/2018.

Fonte: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 05 jan. 2022.

METODOLOGIA Apresentou como seria realizado o trabalho, quais materiais deveriam ser consultados, o objetivo das vistorias considerando que se trata um núcleo com incidência em Área de Proteção aos Mananciais onde também incidem ocupações em Área de Preservação Permanente;

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NÚCLEO E PERÍMETRO DO ESTUDO Figura 4: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – perímetro sobre ortofoto 2004.

Demostrou: Imagem aérea; Perímetro (Figura 4); Zoneamento; Foi identificado o zoneamento do Cantinho do Céu, Condomínio Lago Dourado (Figura 5).

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5.

Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2004). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 05 jan. 2022.

Em vermelho está a Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) 1; em verde (com tonalidades clara e mais escura) foi demonstrada a zona de Proteção Ambiental. A definição dessas zonas permitiu estruturar melhor as ações a serem efetivadas no núcleo. Para as ZEIS em referência, foram previstas medidas de melhorias da qualidade urbanístico-ambiental e manutenção das famílias e, em parte da Área de Proteção foi realizada grande parte das remoções.

Figura 5: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – zoneamento sobre ortofoto 2017.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5.

Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017).

Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.go v.br/PaginasPublicas/_SBC.asp x. Acesso em: 05 jan. 2022.

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Sua consolidação e integração à cidade; Foram realizadas vistorias para constatar os elementos que demonstram a consolidação e a integração do Núcleo à cidade. A Figura 6 exibe um parque linear, um dos equipamentos que configura esses aspectos que foi incorporado ao núcleo habitacional a partir das obras de urbanização e formalmente oficializado pelo Decreto Municipal nº 53.380/2012, que “Cria e Denomina o Parque Municipal Cantinho do Céu”.

Caracterização social;

Entre outros.

Figura 6: Praça Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado.

Fonte: Acervo Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2011.

HISTÓRICO DO NÚCLEO Foram elencados dados vinculados ao início da ocupação: seu processo de consolidação, transformação do espaço; eventos adversos ocorridos, tais como enchentes; implantação de infraestrutura.

A Figura 7 explicita imagens aéreas em diferentes anos que permitem identificar os anos em que há maior ou menor consolidação do núcleo.

Figura 7: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – Mosaico de Ortofotos.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.9875. Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2004/2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.g ov.br/PaginasPublicas/_SBC.a spx e ortofotos. Acesso em: 07 jan. 2022.

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A Figura 7 permite perceber que a ocupação da área ocorreu de forma intensa na década de 1990, motivada por parcelamento irregular do solo e venda de lotes. Foi instaurada uma ação civil pública para remoção das famílias. Entretanto, tratava-se de moradores, predominantemente, de baixa renda e sua remoção causaria muitos danos. Desse modo, foi pactuado um Termo de Ajustamento de Conduta entre o Ministério Público e a Prefeitura Municipal de São Paulo para que as famílias fossem mantidas, desde que a área tivesse aprimoramentos no âmbito urbanístico e ambiental. Foi possível reduzir os danos ambientais com a instalação de saneamento, sendo uma das principais ações a coleta e o tratamento do esgoto.

CARACTERIZAÇÃO AMBIENTAL Hidrografia Foram descritas a Bacia Hidrográfica, as linhas de drenagem, a Unidade Hidrográfica de Gerenciamento dos Recursos Hídricos; realizados estudo dos mapas que demonstram a hidrografia de origem, com avaliação da situação fática atual. O histórico da Represa Billings também foi resgatado.

A Figura 8 mostra os cursos d’água e as redes de drenagem incidentes sobre o núcleo e curvas de nível da bacia hidrográfica, importantes para análise da área em foco.

Figura 8: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – hidrografia

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Emplasa – Datageo, 2020.

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A Figura 9 apresenta a delimitação do núcleo urbano e a área de contribuição para a Represa Billings.

Figura 9: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – hidrografia.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 10 jan. 2022.

Vegetação Demonstrou-se o Bioma, a cobertura vegetal, informações sobre conservação e parques.

A Figura 10 refere-se à delimitação dos biomas existentes na área e em seu entorno.

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Figura 10: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado e entorno – Biomas.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 10 jan 2022.

A Figura 11 especifica a cobertura vegetal da região. O parque municipal implantado na orla está contemplado no estudo técnico ambiental, uma vez que foi executado quando das obras de urbanização em 2011 e legalizado em 2012.

Figura 11: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado e entorno – Vegetação

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 10 fev. 2022.

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Restrições ambientais Foram especificadas as legislações incidentes, em âmbito municipal e estadual e demonstradas as APPs (Figuras 12 e 13).

Figura 12: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – APPs.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Digital da Cidade de São Paulo (2017). Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 10 fev. 2022.

Figura 13: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – Zoneamento APRMB.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Sobreposição Mapa Emplasa – Datageo, 2020.

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Áreas de Risco Havia uma área de risco no núcleo, mas com as obras de urbanização o risco foi sanado, comprovando-se tal fato pelas vistorias elaboradas no âmbito do Estudo Técnico Ambiental e de Risco. Foi consultado também o inventário de ocorrências de inundações, alagamentos e deslizamentos disponibilizado no Portal Geosampa (2020) e este não apresentou registro de ocorrências dentro perímetro do núcleo urbano. Esses aspectos foram relatados no Estudo Técnico Ambiental. Áreas Contaminadas Após consultas junto à Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB, agência do Governo do Estado responsável pelo controle, fiscalização, monitoramento e licenciamento de atividades geradoras de poluição) e com base no Boletim de Dados Técnicos, fornecido pela Municipalidade de São Paulo, constatou-se que não há contaminação.

Saneamento básico e infraestrutura urbana Foi delineada a infraestrutura urbana e de saneamento básico existente na área objeto do Estudo.

Alguns dos elementos que a caracterizam são indicados na Figura 14.

Figura 14: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado – Infraestrutura urbana e saneamento básico.

Fonte: Processo Administrativo do município de São Paulo nº 1988-0.000.987-5. Vistoria realizada em 2020.

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AVALIAÇÃO E PROPOSIÇÃO DE INTERVENÇÕES PARA PREVENÇÃO E CONTROLE DE RISCOS GEOTÉCNICOS E INUNDAÇÕES. O ETA constatou que: Não foram identificadas moradias em situação de risco geológico. Quanto à probabilidade de inundação, o núcleo urbano possui um pequeno trecho com suscetibilidade média à baixa. No entanto, não há ocorrências de alagamentos e inundações. Como medida preventiva para alagamentos e inundações, recomendou-se a constante limpeza/manutenção das bocas de lobo e grelhas existente nas vias. A remoção de resíduos grosseiros do sistema de drenagem de águas pluviais foi apontada como fundamental para garantir uma vazão e um fluxo adequado às necessidades de escoamento do local.

AVALIAÇÃO E PROPOSIÇÃO DE RECUPERAÇÃO DE ÁREAS DEGRADADAS E DAQUELAS NÃO PASSIVEIS DE REGULARIZAÇÃO. Após as devidas avaliações, foram propostas medidas preventivas e mitigadoras de impactos ambientais e urbanos: -

Fiscalização periódica da APP, a fim de coibir infrações como descarte irregular de resíduos/entulhos e o avanço das edificações sobre a mesma;

-

Fiscalização periódica por parte da concessionária Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP) das ligações das moradias do núcleo à rede oficial de esgoto, a fim de detectar possíveis lançamentos irregulares de efluentes domésticos na rede de drenagem águas pluviais;

-

Instalação de placas orientando as restrições e proibindo as intervenções na APP, inclusive alertando sobre a imposição de penalidades conforme os art. 38 e 39 da Lei de Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998);

-

Programa de Educação Ambiental para conscientização da população local e visitantes do Parque Linear Cantinho do Céu quanto ao descarte correto dos resíduos sólidos e importância de conservação da área;

-

Enriquecimento vegetativo da APP com espécies nativas da Mata Atlântica por meio de um projeto de educação ambiental com participação ativa dos moradores do núcleo e do entorno;

-

Capacitação de moradores para se tornarem agentes de fiscalização da área.

Salienta-se que embora o Estudo Técnico Ambiental tenha sugerido as ações preventivas mencionadas, estas não são consideradas impeditivas para o processo de Regularização Fundiária, uma vez que houve a constatação dos ganhos ambientais pela regularização fundiária, que neste caso específico foram propiciados pelas obras de urbanização. Além disso, com a instalação do Parque Municipal, as ações de educação ambiental ocorrerão como consequência.

A Figura 15 mostra o Núcleo Urbano Cantinho do Céu após a implementação de melhorias.

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Figura 15: Núcleo Cantinho do Céu – Condomínio Lago Dourado e Recanto do Cisne - imagem após urbanização e implantação do parque municipal.básico.

Fonte: Acervo Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2011.

COMPROVAÇÃO DA MELHORIA DAS CONDIÇÕES DE SUSTENTABILIDADE URBANOAMBIENTAL. As ações de melhorias devidamente comprovadas pelo ETA foram: A área do núcleo urbano encontra-se urbanizada e consolidada. Há sistema de saneamento básico completo e condições satisfatórias de sustentabilidade urbanoambiental para os moradores e seu entorno. O núcleo urbano foi alvo de urbanização entre os anos de 2008 e 2012. As obras de urbanização trouxeram melhorias evidentes para o local, em termos de condições de sustentabilidade urbano-ambiental, tais como: • Rede coletora de esgoto: garantiu a coleta, afastamento e tratamento dos efluentes doméstico na totalidade do núcleo urbano; • Sistema de Drenagem: ordenamento das águas pluviais por meio da pavimentação das vias e implantação de guias, sarjetas, bocas de lobo e galerias de águas pluviais; • Piso drenante: pavimentação da área de APP com piso drenante que permite a infiltração da água da chuva no solo, possibilitando a alimentação do lençol freático e evitando alagamentos e inundações; • Coleta de resíduos sólidos: caminhão de coleta transitando pelas vias pavimentadas; • Implantação do Parque Linear Cantinho do Céu (Fase 1 e Fase 2): remoção de moradias na faixa marginal da Represa Billings e implantação de um complexo de esporte, cultura e lazer na área.

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Verificou-se que a situação do núcleo urbano Cantinho do Céu é satisfatória de sustentabilidade urbano-ambiental para os moradores e seu entorno. Assim, a Lei nº 13.465/2017 possibilita a regularização fundiária do núcleo, incluindo as ocupações na faixa de APP de 50 metros. Quanto à incidência do núcleo urbano sobre APRM Billings, enfatizou-se que para a regularização é importante a comprovação efetiva a rede oficial de esgoto. Todos estes itens foram mencionados.

O relatório elencou que foi comprovada a existência da rede de esgoto nas vias, a partir da amostragem das ligações de esgoto das moradias do núcleo, e não foram detectados lançamentos de efluentes clandestinos.

GARANTIA DE ACESSO PÚBLICO ÀS PRAIAS E AOS CORPOS D'ÁGUA Discorreu-se que a regularização do núcleo urbano informal “Cantinho do Céu” não irá interferir no acesso público ao curso d’água verificado e no acesso à Represa Billings, o que também pode ser verificado na Figura 15.

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BRASIL. Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o DecretoLei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Brasília: Diário Oficial da União, 2009.

Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em: 02 out. 2021.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis [...]. Brasília: Diário Oficial da União, 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 02 out. 2021.

BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União. Brasília: Diário Oficial da União, 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9310.htm. Acesso em: 02 out. 2021.

SÃO PAULO. Lei nº 13.579, de 13 de julho de 2009. Define a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do Reservatório Billings - APRM-B. São Paulo: Diário Oficial. Disponível em: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei-13579-13.07.2009.html. Acesso em: 02 out. 2021.

SÃO PAULO. Decreto nº 53.380, de 24 de agosto de 2012. Cria e denomina o Parque Municipal Cantinho do Céu.

São Paulo: Diário Oficial.

Disponível em: http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-53380-de-24-de-agosto-de-2012/consolidado. Acesso em: 03 out. 2021.

SÃO PAULO. Secretaria Estadual de Meio Ambiente (SMA). Resolução nº 25, de 10 de abril de 2013.

Disciplina o licenciamento ambiental dos Programas de Recuperação de Interesse Social – PRIS, no âmbito da Legislação Estadual de Proteção e Recuperação dos Mananciais das Bacias Hidrográficas dos Reservatórios Billings e Guarapiranga.

Disponível em: https://www.infraestruturameioambiente.sp.gov.br/legislacao/2013/04/resolucao-sma-25-2013/. Acesso em: 05 out. 2021.

SÃO PAULO. Secretaria Estadual de Infraestrutura e Meio Ambiente. Resolução SIMA nº 50, de 13 de agosto de 2020. Estabelece critérios para o procedimento de regularização fundiária, nos termos da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, no âmbito dos órgãos e entidades vinculadas à Secretaria de Estado Infraestrutura e Meio Ambiente.

Disponível em: https://www.infraestruturameioambiente.sp.gov.br/legislacao/2020/08/resolucao-sima-no-502020/#:~:text=Estabelece%20crit%C3%A9rios%20para%20o%20procedimento,Estado%20Infraestrutur a%20e%20Meio%20Ambiente. Acesso em: 05 out. 2021.

SÃO PAULO. Portal Geosampa. Inventário de ocorrências de inundações, alagamentos e deslizamentos. Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx.

Acesso em: 06 out. 2021.

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PRECARIEDADE E URBANIZAÇÃO PARA FINS DE REURB: caso do Núcleo Urbano Vila Nilo Natasha Maria Bautto Savino

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Natasha Maria Bautto Savino Área de Estudo Expõe-se o caso da Vila Nilo, um núcleo urbano informal localizado na Zona Norte de São Paulo, São Paulo, que teve a implementação de obras de urbanização antes do procedimento de regularização fundiária, em função da grave situação de precariedade em que as famílias se encontravam.

Uma série de riscos ameaçava o local, como incêndios e desmoronamentos das moradias construídas nas proximidades do valo de drenagem existente no seu interior. O núcleo também não possuía saneamento básico e a infraestrutura necessária para abrigar os moradores. Este núcleo agrega diferentes tipologias habitacionais e teve todos os produtos listados para o projeto urbanístico no art. 35 da Lei nº 13.465/2017 elaborados.

A Figura 1 mostra o núcleo urbano Vila Nilo antes das obras de melhoria que antecederam a regularização fundiária urbana.

Figura 1: Imagem aérea do local, antes das obras de urbanização – 2005.

Fonte: Google Earth Pro, 2005. Adaptada por Natasha Maria Bautto Savino, 2021.

Antes da implantação das obras, esse era um núcleo que apresentava situações de grande precariedade (Figura 2), com barracos de madeira e sem infraestrutura adequada. Por estar localizado próximo a uma importante via de ligação do Estado de São Paulo, sem uma proteção adequada, o local foi palco de graves acidentes.

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Figura 2: Imagens da ocupação existente na Vila Nilo antes da implantação das obras de urbanização.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

Projeto e obras de urbanização no Conjunto Vila Nilo Os trabalhos para a execução do projeto de urbanização se iniciaram no ano de 2003 e contaram com várias reuniões entre os profissionais da Prefeitura e os moradores da Vila Nilo para discussão sobre as propostas de intervenção. Dentre as três alternativas apresentadas, foi escolhida a terceira (demonstrada na Figura 3), que tratava das situações de risco e removia um número reduzido de moradores, posteriormente realocadas em casas sobrepostas.

Figura 3: Alternativa de intervenção escolhida pelos moradores da Vila Nilo.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

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A implantação das obras de urbanização resultou em três tipologias diversas de habitação: as casas oriundas da ocupação espontânea da área, passíveis de consolidação; as casas sobrepostas, construídas para realocar as famílias que precisaram ser removidas das áreas de risco; e os conjuntos habitacionais promovidos pelo poder público em 1996. As Figuras 4 e 5 retratam a Vila Nilo após a efetivação das obras pactuadas.

Figura 4: Imagem aérea do local, após as obras de urbanização – 2008.

Fonte: Google Earth Pro, 2008. Adaptada por Natasha Maria Bautto Savino, 2021.

Figura 5: Vista geral da Vila Nilo após a execução das obras de urbanização.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

Concluídas as obras de urbanização, foi dado início ao processo de regularização fundiária do núcleo. O primeiro passo foi a elaboração do levantamento planialtimétrico cadastral para identificar o parcelamento resultante (Figura 6).

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Figura 6: Levantamento Planialtimétrico Cadastral.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2009.

Com base no levantamento planialtimétrico cadastral foram efetuados os estudos necessários para a delimitação do perímetro de intervenção, identificando todos os confrontantes do núcleo. Como a área foi objeto de urbanização, as desconformidades urbanísticas e ambientais foram sanadas por ocasião das obras, não tendo sido necessário executar estudo preliminar para tanto.

Por se tratar de uma área pública desapropriada, os limites do núcleo consideraram as informações constantes no decreto de interesse social, cuja planta foi sobreposta ao levantamento topográfico (Figura 7).

Figura 7: Estudo fundiário para delimitação do perímetro de intervenção.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2010.

A partir da definição do perímetro de intervenção, foi proposto o desdobro da matrícula matriz para a criação de um parcelamento inicial composto por três glebas e uma área institucional (Figura 8).

As glebas 1 e 2 foram destinadas aos conjuntos habitacionais promovidos pela Companhia Metropolitana

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de Habitação de São Paulo (COHAB/SP) e a gleba 3 à área de urbanização, abrangendo as casas sobrepostas e as consolidadas pelas obras.

Figura 8: Proposta de desdobro da matrícula para a criação de 3 glebas mais uma área institucional.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2003.

Diante das particularidades do núcleo e considerando a legislação em vigor à época das intervenções, foi necessário executar duas plantas de parcelamento. A primeira delas considerou as quadras, os lotes e os logradouros que atendiam às normas de parcelamento do solo, como tamanho mínimo de lotes e larguras mínimas de vias (Figura 9).

Figura 9: Planta de parcelamento do solo.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2010.

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A segunda resultou do reparcelamento das quadras identificadas na primeira planta, realizado a partir do procedimento de selagem dos imóveis consolidados pelas obras e das casas sobrepostas (Figura 10).

Figura 10: Projeto urbanístico de regularização fundiária – Lotes resultantes do processo de urbanização.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2011.

Essas duas plantas compuseram o processo administrativo, que foi responsável, simultaneamente, pela regularização do parcelamento do solo e das edificações. Para isso, foi necessário associar ao projeto de regularização fundiária os projetos de arquitetura referentes às casas sobrepostas (Figura 11) e aos conjuntos habitacionais.

Figura 11: Projeto de arquitetura das casas sobrepostas – CDHU.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

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Para a regularização dos conjuntos foi apresentado o projeto completo de arquitetura, compreendendo a planta de implantação dos edifícios, com a indicação das áreas comuns, as plantas do térreo, pavimentos tipo e cobertura, além dos cortes e elevações (Figuras 12 a 15).

Figura 12: Implantação dos Conjuntos nas glebas 1 e 2.

Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2003.

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Figura 13: Plantas dos pavimentos dos Conjuntos habitacionais.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

Figura 14: Plantas de cobertura dos Conjuntos habitacionais.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

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Figura 15: Cortes dos Conjuntos habitacionais.

Fonte: França, Costa e Cyrillo, 2011.

Nesse caso, o projeto ainda foi acompanhado de um quadro de áreas simplificado, demonstrando as áreas comuns e privativas do condomínio e das unidades habitacionais, juntamente com a minuta da convenção de condomínio e o seu respectivo regimento interno. É importante lembrar que o Decreto nº 9.310/2018 dispensa a apresentação dos quadros de área da Norma de Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios da ABNT NBR 12.721/2021.

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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.721: Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2021.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis [...]. Brasília: Diário Oficial da União, 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 10 out. 2021.

BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União. Brasília: Diário Oficial da União, 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9310.htm. Acesso em: 10 out. 2021.

FRANÇA, E.; COSTA, K. P.; CYRILLO, M. O. V. (org.). Vila Nilo. 1 ed. São Paulo: HABI – Superintendência de Habitação Popular, 2011.

Disponível em: http://www.habitasampa.inf.br/documentos/publicacoes/vila_nilo/livro_vila_nilo.pdf. Acesso em: 06 out.

2021.

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O Projeto de Regularização Fundiária é composto por diferentes peças técnicas, que requerem qualidade, precisão e representatividade da realidade do núcleo urbano que se pretende regularizar.

Desse modo, terá mais ou menos elementos a depender da configuração urbana e das problemáticas existentes no núcleo urbano informal em foco.

Os produtos para fins de regularização fundiária urbana possivelmente elaborados para determinado núcleo anteriormente à Lei nº 13.465/2017 não podem ser descartados nem considerados imediatamente quando se inicia sua Reurb pós publicação deste marco legal. Há a necessidade de avaliação do seu teor e adequação à legislação vigente para que se opte por sua utilização ou não, conforme demonstrado para o caso do núcleo urbano implantado no início dos anos 1990 e alvo de uma ação civil pública em 2019.

Além disso, o Estudo Técnico Ambiental e o Estudo Técnico para Situação de Risco nem sempre são demandados. Eles são indispensáveis quando são identificadas desconformidades ambientais e urbanísticas no momento do diagnóstico que impactem nas condições do núcleo e que imponham necessidade de análise mais aprofundada. Estes estudos devem ser os mais detalhados possíveis, observando à legislação vigente e indicando medidas efetivas para melhorar a qualidade ambiental e de vida dos moradores. O Núcleo Urbano Cantinho do Céu, localizado em São Paulo/SP é um exemplo de território que requisitou estes estudos para fins de Reurb.

Para além da segurança jurídica, a regularização fundiária urbana proporciona dignidade para as famílias, especialmente quando se trata de Reurb-S, uma vez que é possível identificar debilidades, a partir dos levantamentos efetuados, e direcionar ações, sejam elas obrigatórias ou opcionais, para sanar precariedades, como exposto no caso do núcleo urbano denominado Vila Nilo.

Portanto, casos práticos contribuem para a assimilação dos mecanismos de processamento da Reurb, tendo em vista que além de aspectos gerais contidos nos normativos que a rege, há características intrínsecas a cada núcleo que devem ser consideradas.

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Especialista em Direito Urbanístico pala Pontifícia Universidade Católica do Estado de Minas Gerais – PUCMinas. Especialista em Direito do Estado pela Universidade Estácio de Sá –RJ. Especialista em Processo Civil pela Faculdades Integradas de Guarulhos – FIG. Graduada em Direito pela Universidade Guarulhos.

É Assessora Técnica da Coordenadoria de Regularização Fundiária na Secretaria de Habitação do Município de São Paulo, atuando na coordenação dos trabalhos Técnicos/Jurídicos dos núcleos urbanos em processo de Regularização Fundiária. Atuou no Programa Cidade Legal nos anos de 2015 a 2019, em parceria com a Secretaria de Habitação do Governo do Estado de São Paulo, acompanhando as estratégias, discussões, organizações e elaborações de materiais técnicos. É palestrante em diversos cursos sobre regularização fundiária urbana.

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Arquiteta e Urbanista formada pela Universidade São Judas Tadeu – SP, especialista em Preservação e Restauro do Patrimônio Arquitetônico e Urbanístico pela Universidade Católica de Santos – UNISANTOS e Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu - SP.

Atuou na Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo – SEHAB, junto à equipe técnica do Programa de Regularização Fundiária do município de 2001 a 2014, trabalhando com a regularização fundiária de assentamentos precários e conjuntos habitacionais.

Atuou na Secretaria de Habitação de São Bernardo do Campo, viabilizando a contratação de empreendimentos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, nas suas diversas modalidades, em 2014.

Presta assessoria e consultoria a empresas e prefeituras em regularização fundiária e temas de direito urbanístico e imobiliário.

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Arquiteto Urbanista graduado em 2006 e atualmente mestrando pela FAUUSP, na área de concentração habitat, sendo pesquisador vinculado ao LabHab Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos, criado em novembro de 1996 no Departamento de Projeto da FAUUSP. Integra desde 2019 o corpo docente do curso de especialização em ATHIS – Assessoria Técnica em Habitação de Interesse Social na Universidade Mackenzie, também em São Paulo, possuindo especializações em Direito Urbanístico, pela Escola Paulista de Magistratura do TJSP, e em Gestão de Projetos, pela Fundação Getúlio Vargas.

Experiência profissional com ênfase na execução de Políticas Públicas Habitacionais e de Planejamento e Projetos Urbanos, nos seguintes temas: Produção Habitacional, Qualificação Urbana e de infraestrutura, Regularização Fundiária e de Conjuntos Habitacionais de Interesse Social, tendo atuado em diferentes âmbitos de políticas públicas estaduais, pela DERSA Desenvolvimento Rodoviário S/A, CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, CPOS - Companhia Paulista de Obras e Serviços e DER – Departamento de Estradas de Rodagem, e municipais, via Companhia Metropolitana de Habitação e Secretaria de Habitação.

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O Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada é composto por diversos programas e projetos em temáticas associadas ao planejamento e desenvolvimento territorial, tendo a regularização fundiária urbana como um dos principais eixos de atuação desde o seu surgimento. O Núcleo Acesso à Terra Urbanizada iniciou suas atividades em 2014, com o Programa Acesso à Terra Urbanizada, uma parceria com o, à época, Ministério das Cidades, e a Universidade Federal Rural do Semi-Árido (UFERSA), e foi responsável pelo o primeiro título proveniente de legitimação fundiária, a partir da Medida Provisória n° 759/2016, que posteriormente foi convertida na Lei nº 13.465/2017.

Outras cooperações vêm sendo pactuadas ao longo do tempo entre o Núcleo e as diferentes escalas públicas para execução de regularização fundiária urbana; plano diretor participativo; sistemas e estratégias que colaborem para a promoção de cidades inteligentes; cadastro territorial multifinalitário; elaboração de conteúdo técnico e capacitação à distância acerca de regularização fundiária urbana; criação e disseminação de campanha de desenvolvimento urbano. Dentre os principais parceiros está o Ministério do Desenvolvimento Regional, que financiou o curso à distância de Regularização Fundiária, ofertado em 2021 e 2022.

Destaca-se que o Núcleo Acesso à Terra Urbanizada, além de gerar produtos para cumprir com as exigências dos convênios que integra, incentiva e colabora assiduamente para a pesquisa e extensão, tendo publicado continuamente diversos livros, artigos em periódicos qualificados, trabalhos em congressos nacionais e internacionais relacionados a diferentes áreas do conhecimento.

Além disso, o Núcleo possui, em seus programas e projetos, equipes multidisciplinares de mestres, doutores, profissionais e estudantes bolsistas que atuam de forma integrada, o que gera contribuição, também, para a formação de recursos humanos especializados, para a conscientização da população sobre a importância do ordenamento territorial, incluindo a regularização fundiária, e para a instrumentalização de agentes promotores de políticas públicas.

Portanto, o Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada desempenha atividades que visam promover o direito à moradia adequada e o direito à cidade por meio de suas ações e enquanto universo da construção de conhecimento prático para a sociedade e para diferentes entes públicos e privados.

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