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Rodrigo Carvalho Lopes de Souza
Natasha Maria Bautto Savino
Daniela de Freitas Lima
Candelaria Maria Reyes Garcia
(Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.4]65/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018)
QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
Copyright © 2022 - Acesso à Terra Urbanizada by Programa de Desenvolvimento de Conteúdo Técnico e Capacitação EAD Sobre Regularização Fundiária Urbana (MAPA) PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA Presidente da República Jair Messias Bolsonaro MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL – MDR Ministro Rogério Simonetti Marinho SECRETÁRIA NACIONAL DE HABITAÇÃO – SNH Secretário Alfredo Eduardo dos Santos Chefe de Gabinete Maick Willian Muniz Cariri DEPARTAMENTO DE URBANIZAÇÃO - DUR Diretora Mirna Quinderé Belmiro Chaves COORDENAÇÃO GERAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - CGREG Coordenador Geral José Cristiano Rilling da Nova Cruz Equipe Coordenação Geral de Regularização Fundiária Urbana Fábio Kobol Fornazari, Marta Wendel Abramo, Felipe Augusto Xavier, Maria Alice Bueno Accorsi Autores Candelaria Maria Reyes Garcia, Daniela de Freitas Lima, Natasha Maria Bautto Savino, Rodrigo Carvalho Lopes de Souza Título QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018) NÚCLEO DE PESQUISA E EXTENSÃO ACESSO A TERRA URBANIZADA Coordenador Almir Mariano de Sousa Junior Vice Coordenadora Luciana Dantas Mafra Organizadores/Editores Técnicos Almir Mariano de Sousa Junior Luciana Dantas Mafra Capa João Vitor Alencar Rosa Ataíde Diagramação João de Campos Lima Neto
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Candelaria Maria Reyes Garcia Daniela de Freitas Lima Natasha Maria Bautto Savino Rodrigo Carvalho Lopes de Souza Almir Mariano de Sousa Junior Luciana Dantas Mafra (Organizadores/Editores técnicos)
QUESTÕES PRÁTICAS APLICADAS AO PROCEDIMENTO E PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos 35 e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do Decreto nº 9.310/2018)
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Realização Universidade Federal Rural do Semi-Árido / Ministério da Educação Secretaria Nacional de Habitação / Ministério do Desenvolvimento Regional Comitê Científico José Cristiano Rilling da Nova Cruz, Marta Wendel Abramo, Mirna Quinderé Belmino Chaves, Luiz Felipe Monteiro Seixas Revisão Linguística Cibele Naidhig de Souza
Dados Internacionais de Catalogação na publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Dados Internacionais da Catalogação na Publicação (CIP)
Questões práticas aplicadas ao procedimento e projeto de regularização fundiária urbana [livro eletrônico]: (artigos 35 e 36 da lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do decreto nº 9.310/2018) / Candelaria Maria de Reyes Garcia...[et al.]. – C837r Garcia, Candelaria Maria Reyes. Lima, Daniela Freitas. São Paulo, SP: Livraria da Física, 2022. PDF
Savino, Natasha Maria Bautto. Souza, Rodrigo Carvalho Lopes de.
PRÁTICAS APLICADAS AOCarvalho Lopes de Souza. Outros autores: Daniela de Freitas Lima,QUESTÕES Natasha Maria Bautto Savino, Rodrigo PROCEDIMENTO E Bibliografi PROJETOa.DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Artigos e 36 da Lei nº 13.465/2017; artigos 30 e 31 do ISBN35 978-65-5563-231-6 Decreto nº 9.310/2018) / Candelaria Maria Reyes Garcia, Daniela de
1. Arquitetura 2. Brasil - Leis e legislação 3. Direito urbanístico - Brasil 4. Regularização fundiária Freitas Lima, Natasha Maria Bautto Savino, Rodrigo Carvalho Lopesurbana de 5. Serviços públicos - Brasil 6. Serviços públicos - Leis 7. UrbanismoI. Garcia, Candelaria Maria Reyes. II. Lima, Daniela Souza – :e, legislação 2022. de Freitas. III. Savino, Natasha 104 p.:Maria il. Bautto. IV. Souza, Rodrigo Carvalho Lopes de. 22-116611
E-ISBN: ISBN:
CDD-361.6
Índices para catálogo sistemático: 1. Regularização fundiária urbana: Aspectos sociais 361.6
1. Regularização Fundiária. 2. Urbanização. 3.
Desenvolvimento regional. I. Título.- CRB-8/9380 Eliete Marques da Silva - Bibliotecária Editora Associada
Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta obra poderá ser CDD reproduzida 333.33234 sejam quais forem os meios empregados sem a permissão da Editora. Aos infratores aplicam-se as sanções previstas nos artigos 102, 104, 106 e 107 da Lei Nº 9.610, de 19 de fevereiro de 1998
[2022] Todos os direitos desta edição reservados ao Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada / Ministério do Desenvolvimento Regional / Rua Francisco Mota, 572 – Bairro Pres. Costa e Silva, Mossoró - RN, 59625-900 | E-mail: mapa.terraurbanizada@ufersa.edu.br |www.terraurbanizada.com
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Nossos cadernos técnicos possuem conteúdo interativo. Isto quer dizer, que ao longo da leitura, você será direcionado a aprofundar o conhecimento sobre regularização fundiária, em diferentes locais. Clicando nos links e QR Codes que aparecem ao longo do caderno técnico, você encontrará videoaulas sobre temas específicos, legislação na íntegra, dicas e informações atualizadas. Acesse as diferentes opções que são oferecidas nesta leitura, e usufrua o melhor do universo virtual. Para facilitar seu acesso a todas as plataformas, fique atento as informações abaixo: Do seu smartphone, tablete ou computador, abra o caderno técnico e clique sobre o ícone indicado, onde aparece a imagem de um globo. Automaticamente você será direcionado a informações selecionadas e virtuais.
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É com muita satisfação que o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e a Universidade Federal Rural do Semiárido (Ufersa) passam a oferecer, de forma on-line e gratuita, o Curso sobre Regularização Fundiária Urbana. Nosso objetivo é capacitar os agentes públicos e privados que atuam nessa área, que agora ganha ainda mais importância. Regulamentado em janeiro de 2021, o Programa Casa Verde e Amarela tem a regularização fundiária como um de seus principais pilares, junto ao financiamento e à melhoria habitacional. A regularização fundiária vai enfrentar um problema histórico no País e dar o título que garante o direito real sobre o lote das famílias, oferecendo segurança jurídica, a redução dos conflitos fundiários, a ampliação do acesso ao crédito, o estímulo à formalização de empresas e o aumento do patrimônio imobiliário do País O curso que estamos lançando, todo a distância, busca unir conhecimentos teóricos sobre a legislação atual aos principais desafios práticos enfrentados durante os processos de regularização fundiária. Queremos trazer conhecimentos e ferramentas aderentes às diversas realidades e formas em que a necessidade de regulamentação fundiária se apresenta. Ao mesmo tempo, o curso também se propõe a apresentar instrumentos de planejamento urbano que podem auxiliar no sucesso das ações de regularização fundiária. Também queremos promover a troca de experiências entre os diversos profissionais envolvidos, além de mobilizar agentes, gestores públicos e a sociedade civil para refletir e aprofundar seus conhecimentos sobre o tema. Nós, do Ministério do Desenvolvimento Regional, acreditamos que, ao oferecer esse curso, estamos contribuindo para potencializar os esforços locais, estimulando estados, municípios e cidadãos na promoção da integração urbanística e social de seus territórios. Convidamos todos a serem agentes dessa transformação! Rogério Simonetti Marinho Ministro do Desenvolvimento Regional - MDR
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O presente curso sobre Regularização Fundiária Urbana visa aprofundar conceitos e atualizar os conhecimentos sobre regularização fundiária à luz da Lei nº 13.465, de 2017, fornecendo os meios técnicos e os instrumentos para aprimorar a ação de todos os agentes envolvidos no processo, sejam eles técnicos e especialistas de prefeituras ou governos estaduais, gestores públicos, funcionários de cartórios de registro de imóveis ou demais agentes públicos e privados que atuam na área. Será também um espaço para fomentar a troca de experiências entre profissionais de todo o país, sistematizar e divulgar o arcabouço legal e normativo e o material teórico e prático cuidadosamente selecionado sobre os temas e conhecimentos já adquiridos. Sabemos que as situações de precariedade e irregularidade no processo de urbanização são uma realidade na grande maioria dos municípios brasileiros e as consequências de vivermos em cidades pouco ou nada planejadas são graves. Mesmo para quem não é especialista, é nítido que o acesso à qualidade de vida urbana é desigual e que boa parte do território de nossas médias e grandes cidades é ocupada por assentamentos informais, vilas, loteamentos clandestinos e favelas, áreas muito mais frágeis ao assédio de todo tipo de mazelas sociais. São locais constituídos em espaços irregulares, vulneráveis e inseguros onde vive boa parte da nossa população e em que os problemas se acentuam por causa da falta de acesso aos serviços públicos básicos e da concentração excessiva de moradias, em desacordo com os padrões sanitários, urbanísticos e arquitetônicos recomendados. Pesquisa de Informações Básicas Municipais – MUNIC, de 2017, revela a presença de assentamentos irregulares em 100% das cidades com mais de 500.000 habitantes e 97% das cidades entre 100.000 e 500.000. Até mesmo nos municípios entre 10 e 20 mil habitantes, os assentamentos informais aparecem em quase 70% do universo. Ao longo das últimas décadas, o enfrentamento da questão da regularização do território urbano tem sido promovido pelas esferas governamentais em maior ou menor escala e com maior ou menor sucesso. Os aprimoramentos legislativos ao longo desses anos trouxeram alguns avanços ao simplificar procedimentos e criar novos instrumentos, mas para que a atual legislação seja aplicada em toda sua potencialidade, é preciso conhecer não apenas o texto da Lei nº 13.465, de 2017, mas ter uma compreensão de como ela se relaciona com o restante arcabouço normativo, dos obstáculos para sua implementação e de como ela pode operar na prática. A regularização fundiária, entendida como um processo que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, visa minimizar as vulnerabilidades de um território ocupado de forma irregular e desordenada. Envolve, portanto, além do reconhecimento de direitos reais aos ocupantes, ações de âmbitos diversos em um esforço que exige o envolvimento articulado e coordenado de esferas de governo e da população. A tarefa, a par de exigir uma gama múltipla de conhecimentos técnicos, envolve ampla variedade de agentes, que intervêm nas diversas etapas do processo de regularização fundiária, tais como agentes e gestores públicos, Cartórios, técnicos e especialistas. A observação na implementação de Programas com tal finalidade tem demonstrado que quanto mais preparados e conhecedores de todo o processo e sua complexidade, maior será a chance de sucesso. O Governo Federal entende que seu papel estratégico é oferecer ferramentas para o fortalecimento das capacidades institucionais locais, uma vez que as principais atribuições no processo de regularização fundiária urbana estão concentradas na esfera municipal. Disponibilizar solidariamente meios e recursos técnicos e financeiros, assim como mobilizar e sensibilizar o país para a necessidade de sua implementação é uma das tarefas do Governo Federal. Página | 10
É nesse contexto que o MDR está oferecendo este Curso sobre Regularização Fundiária Urbana, desenvolvido em parceria com a Universidade Federal Rural da Região do Semi-Árido (UFERSA) com o objetivo de dotar os profissionais de diversas áreas dos conhecimentos e ferramentas técnicas mais relevantes, destinadas a facilitar a compreensão do processo de regularização fundiária e superar os principais obstáculos encontrados na sua implementação. O curso foi estruturado em módulos independentes, que abordam temas gerais como procedimentos e instrumentos para regularização, registro, arcabouço legal e normativo, cadastramento social de moradores e outros temas específicos relacionados à regularização fundiária urbana. Ao final do curso, o MDR pretende ver ampliada a capacidade dos agentes, públicos ou não, em encaminhar solução para dois dos maiores problemas das modernas cidades brasileiras: a irregularidade e a informalidade que caracterizam muitos dos nossos assentamentos e que privam seus moradores dos mais básicos direitos de cidadania. Ao atingirmos este objetivo, estamos certos que estaremos dando um passo importante na diminuição das desigualdades no território urbano. Alfredo Eduardo dos Santos Secretário Nacional de Habitação
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Para a execução de processos de Regularização Fundiária Urbana, além da necessidade de se entender o arcabouço jurídico administrativo que permeia seus procedimentos, tornando-os possíveis a partir de inovações jurídicas e de um amparo legal desenvolvido ao longo do tempo, é preciso compreender suas possibilidades de aplicação e estratégias derivadas pelo uso de seus instrumentos, na diversidade de casos irregulares que se encontram pelo território nacional. Conforme dados da pesquisa de déficit habitacional e inadequação de moradias no Brasil 20162019, consolidados pela Fundação João Pinheiro (FJP), instituto que desde 1995 produz pesquisas úteis à estruturação de políticas públicas habitacionais no Brasil, a quantidade de residências que apresentava algum tipo de inadequação em 2019 era superior a 24,89 milhões, em um âmbito que avalia características de infraestrutura urbana – como condições de abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica e coleta de lixo -, e edilícias – relacionadas à falta de espaço de armazenamento, ausência de banheiro, cobertura ou piso inadequados -, e, dessa forma, abrangem quase 35% dos 72,4 milhões de domicílios mapeados (FJP, 2020). Pela primeira vez, a pesquisa apresenta o estudo de inadequação fundiária como item isolado de déficit habitacional e expõe que, em 2016, 2,514 milhões de domicílios tinham algum tipo de inadequação quanto à situação do terreno onde se localizam, o que corresponde a cerca de 4,2% dos domicílios particulares permanentes duráveis urbanos do País, excluindo assim os considerados improvisados, rústicos, e também os cômodos, por constituírem a parcela considerada no cômputo do déficit habitacional, calculado em 5,8 milhões de moradias (FPJ, 2020). A Lei nº 13.465/2017 é o marco federal que rege a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) no Brasil e foi publicada contendo elementos que visam desburocratizar procedimentos e avançar na formalização da ocupação urbana no país. Os detalhamentos associados à Reurb são regulamentados no Decreto nº 9.310/2018
Art 9º, Lei nº 13.465/2017: Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. As áreas irregulares são muitas vezes conhecidas como ocupações, favelas, invasões, grotas, baixadas, comunidades, vilas, ressacas, mocambos, palafitas, entre outras denominações regionais, até como “aglomerados subnormais”, conforme classificação do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) para os censos demográficos desde o ano de 1991. A designação de núcleo urbano informal, conforme a Lei nº 13.465/2017, é o termo estabelecido a ser utilizado no processamento de Reurb para as áreas que se encontram irregulares.
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A regularização fundiária urbana é necessária para a promoção de direitos e, conforme o comentário 4º da Comissão de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais da Organização das Nações Unidas (ONU, 1991), para que se promova a moradia digna de maneira efetiva na sociedade é necessário observar algumas características que assim se relacionam à efetividade do propósito da Reurb, tais como: SEGURANÇA DA POSSE A moradia não é adequada se os seus ocupantes não têm um grau de segurança de posse que garanta a proteção legal contra despejos forçados, perseguição e outras ameaças. LOCALIZAÇÃO A moradia não é adequada se for isolada de oportunidades de emprego, serviços de saúde, escolas, creches e outras instalações sociais ou, se localizados em áreas poluídas ou perigosas. ECONOMICIDADE A moradia não é adequada se o seu custo ameaça ou compromete o exercício de outros direitos humanos dos ocupantes, como por exemplo, quando o aluguel é tão alto que acaba comprometendo mais de 30% do orçamento familiar. ADEQUAÇÃO CULTURAL
A moradia não é adequada se não respeitar e levar em conta a expressão da identidade cultural. HABITABILIDADE A moradia não é adequada se não garantir a segurança física e estrutural, proporcionando um espaço adequado, proteção contra o frio, umidade, calor, chuva, vento, outras ameaças à saúde e no limite, ou se gera risco à vida de seus moradores. DISPONIBILIDADE DE SERVIÇOS, MATERIAIS, INSTALAÇÕES E INFRAESTRUTURA A moradia não é adequada se os seus ocupantes não têm água potável, saneamento básico, energia para cozinhar, aquecimento, iluminação, armazenamento de alimentos ou coleta de lixo. Página | 13
ACESSIBILIDADE
A moradia não é adequada se as necessidades específicas dos grupos desfavorecidos, marginalizados e precarizados não são levados em conta.
Esses critérios demonstram que os direitos à moradia e à cidade perpassam pela regularização fundiária urbana, que proporciona condições para o planejamento e direcionamento de ações de melhoria da cidade e da qualidade de vida da população, especialmente quando executada na modalidade de interesse social. Observa-se, portanto, uma preocupação para com o direito à cidade para todos e, nesse processo, da busca pela universalização do atendimento ao direito à moradia, em sentido pleno, com infraestrutura e tratamento das questões urbanas, ambientais e de edilícias, atendendo à função social da propriedade e assegurando uma vida digna. Para efetividade dos institutos e instrumentos urbanísticos disponíveis, o desenvolvimento dos trabalhos de regularização fundiária deve ter como eixo estruturador procedimentos e formas de gestão que imprimam maiores chances de sucesso às intervenções, processos e conclusão de Reurb, o que parte do conhecimento do arcabouço legal atualizado, diagnóstico de eventuais deficiências ou contradições, urbanísticas, jurídicas e ambientais e planejamento do seu tratamento. Visando metodicamente a compreensão da prática pela teoria, este texto aborda os procedimentos do Projeto de Regularização Fundiária Urbana, considerando o disposto na Lei nº 13.465/2017 e no Decreto nº 9.310/2018. Objetiva-se discorrer acerca dos aspectos gerais e de concretização deste projeto.
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A Gestão de Projetos é uma ferramenta que tem a intenção de melhorar o desenvolvimento de determinado projeto, de seu início à conclusão, e cuja análise estruturada é voltada à redução de tempo, custos e eventuais falhas de integração entre requisitos e etapas necessárias para sua instauração, processamento e finalização, incluindo ganhos de qualidade ao trabalho. Assim, Regularização Fundiária Urbana também pode ser melhor administrada a partir de seu processo executivo, envolvendo fases de trabalho, a serem definidas de acordo com as características técnicas, urbanísticas, jurídicas, ambientais e fundiárias de cada núcleo, a partir da legislação aplicável a cada caso, a depender de sua localização, em diferentes escalas (da local à estadual e federal, fundamentando-se uma sequência, inclusive administrativa, para sua conclusão, conforme dispõe o art. 28 da Lei nº 13.465/2017:
Art. 28.
A Reurb obedecerá às seguintes fases: I II -
Requerimento dos legitimados; Processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III Elaboração do projeto de regularização fundiária; IV Saneamento do processo administrativo; Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual V se dará publicidade; VI Expedição da CRF pelo Município; e Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em VII que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada. Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, Parágrafo a inexistência de lei municipal específica que trate de único. medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana.
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Não obstante o primeiro passo administrativo envolva o requerimento de processamento de Reurb junto ao Município em que o núcleo se insere, para se requerer algo é necessária sua justificativa fundamentada, o que envolve a verificação da possibilidade de Reurb, via diagnóstico preliminar, abrangendo potenciais causas e raízes da irregularidade, realizando-se:
I
Identificação das irregularidades do ponto de vista da legislação jurídica, urbanística e ambiental incidente sobre a propriedade, ou implantação física em áreas de preservação permanente ou unidade de conservação, por exemplo;
II
Estudos quanto à infraestrutura disponível, incidências de risco ou deficiências de acesso;
III
Análise poligonal da base fundiária do imóvel irregular, descrição e confrontação de sua área, caso existente;
IV
Articulação com o poder público municipal, beneficiários e Cartórios, iniciando entendimentos e suporte técnico, confecção de insumos e subsídio jurídico e urbanístico, base de diversas ações do processo de regularização, que culminará no próprio Projeto de Regularização Fundiária.
Em se tratando de Projeto de Regularização Fundiária, foco deste trabalho, a Lei nº 13.465/2017 aponta, em seu art. 35, que este deverá conter no mínimo:
Art. 35.
O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I -
II -
Levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado; Planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível; Estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica,
III urbanística e ambiental; IV Projeto urbanístico; V Memoriais descritivos;
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Proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de
VI reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII Estudo técnico para situação de risco, quando for o caso; VIII
Estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;
Cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando IX houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e Termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos
X ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo.
Parágrafo único.
O projeto de regularização fundiária deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso.
Portanto, embora cada núcleo possua suas peculiaridades, diante da diversidade de incidências ou desconformidades possíveis e encaminhamentos afins, para a regularização fundiária adotam-se, em caráter preliminar, procedimentos-padrão para a viabilização posterior de estratégias de regularização individuais, determinantes para a elaboração de projetos, conforme indicado na Figura 01. Figura 01: Procedimentos de Regularização Fundiária.
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo, 2016. Adaptada por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
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Observando a obrigatoriedade da elaboração de Projeto de Regularização Fundiária de acordo com as características locais, deve-se, preliminarmente, executar-se um diagnóstico a partir da coleta de dados no Município, no Cartório de Registro de Imóveis e em outros órgãos envolvidos na Reurb. Assim, o primeiro passo consiste no levantamento e organização da documentação existente relativa ao núcleo urbano informal, tais como: certidões cartorárias dos títulos de propriedade e suas atualizações; cadastros fiscais municipais, de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), ou federais, de Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR); consultas a processos administrativos no Município e judiciais, incluindo eventuais termos de compromisso firmados quanto à regularização ou realização de obras; levantamentos topográficos cadastrais e projetos existentes, aprovados ou não, nas esferas municipal ou estadual, caso dos órgãos ambientais ou de infraestrutura, por exemplo. 2.1 Levantamentos Prévios Ressalta-se a importância dos levantamentos iniciais de investigação em bases de dados disponíveis nos órgãos públicos ou correlatos. Nesse tocante, deve-se observar as atribuições e distinções variantes entre os municípios e estados, envolvendo as secretarias estabelecidas, tais como as das áreas de habitação, infraestrutura, urbanismo e suas diferentes denominações ou aglutinações. Não obstante, deve-se geralmente obter informações provenientes de: • Concessionárias – relacionadas a itens de infraestrutura essencial, incluindo obtenção de diretrizes para conexão às redes públicas, de água, esgoto e energia, conhecimento de cronogramas de implantação estabelecidos ou mesmo de termos de compromisso firmados para sua execução pelas empresas prestadoras de serviços; • IBGE – indicadores econômicos e sociais preliminares sinalizadores da classificação de modalidade do núcleo urbano, de interesse social ou específico; • Secretaria Municipal de Infraestrutura – qualificação urbana na área objeto de regularização e previsões de intervenção, como futura incidência de alargamentos de sistema viário, pavimentação ou implantação de sistemas de drenagem, locais ou regionais, em termos de micro ou macrodrenagem; • Secretaria de Urbanismo – regras atuais e previstas de zoneamento ou de uso e ocupação do solo, incentivos e restrições; • Secretaria Municipal de Finanças (ou Fazenda) – embora pendências de pagamento de tributos não devam configurar óbices à sequência dos procedimentos de regularização, informações quanto a confrontantes cadastrados são válidas para notificação de seus titulares. Também podem constar “croquis patrimoniais”, contendo mapeamentos de áreas públicas e informações quanto à base fundiária originária de loteamentos, seus processos de aprovação, títulos e proprietários; • Órgãos ambientais Municipais e Estaduais – podem conter o registro de pendências à regularização de núcleos informais, o diagnóstico da situação ambiental e eventuais compromissos a executar de atendimento, itens necessários de observação para elaboração do Estudo Técnico Ambiental e equalização administrativa, justificada ou interventivamente; • Procuradoria do Município – processos de regresso sobre o loteador clandestino, de execução de obras e licenciamentos, ou de compensação urbanística e ambiental; Página | 18
• Órgão Estadual do Patrimônio (quando necessário) – e, eventualmente, de regularização, como por exemplo o Instituto de Terras do Estado de São Paulo (ITESP) ou o Programa Cidade Legal, do mesmo estado, e dados sobre os perímetros envolvendo terras estaduais, respectivas divisas e cursos d’água sob sua administração e gerenciamento; • Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) – mapeamento de suas áreas, sobreposições confirmatórias de perímetros envolvendo terras federais e, consequentemente, dos requisitos incidentes para regularização, como de renda e classificação da Reurb; • Imagens de satélite – disponíveis em bancos de dados municipais, estaduais ou sites, permitem, em especial no caso de inexistência de levantamento topográfico cadastral prévio ou atualizado, a verificação morfológica do núcleo urbano, suas confrontações e incidências ambientais, e inclusive a investigação de melhorias urbanísticas e ambientais, caso disponíveis fotos aéreas realizadas ao longo do tempo; • Cartórios, pesquisa fundiária e determinação da poligonal de Reurb – Pesquisas acerca da dominialidade da área de estudo devem ser realizadas junto aos cartórios de registro de imóveis, de modo a investigar-se a propriedade ou posse da área objeto de regularização, via pedidos de busca de matrículas ou transcrições, títulos cartorários anteriores à Lei de Registros Públicos nº 6.015/1973. O intuito é identificar se o núcleo urbano em foco está registrado em nome de terceiros, dos legitimados ou dos próprios beneficiários, havendo a possibilidade inclusive deste possuir um, dois ou mais títulos, integrais ou parciais, ou mesmo inserido em área maior, o que se verifica via restituição perimétrica dos títulos imobiliários localizados.
Procedimento que envolve a restituição de determinada descrição de título de propriedade, consistindo em seu redesenho confirmatório, seguindo-se as dimensões e medidas angulares apresentadas. A partir da restituição da descrição do título e sua sobreposição à implantação do empreendimento, percebe-se se será necessária sua especialização, retificação, unificação ou desmembramento de títulos cartorários.
Desse modo, deve ser enviado ao cartório de registro de imóveis um requerimento de informações de matrícula do núcleo, qualquer notícia de usucapião, material gráfico arquivado e certidão negativa para o caso em que não sejam constatados quaisquer documentos da área. A solicitação deve conter demonstração da localização do núcleo urbano informal, croqui ou foto aérea ilustrativos e a maior quantidade possível de informações que o caracterizem (confrontações, vias de acesso, cadastros municipais de lançamento de IPTU, cadastros federais de ITR, loteamentos relacionados), incluindo números de títulos cartorários, e até mesmo dados de confrontantes, caso haja conhecimento. Exemplo de requerimento é apresentado na Figura 02. Em especial, o trabalho junto aos Cartórios de Registro de Imóveis desenvolve-se tendo em vista o requerido no inciso II, art. 35, Lei nº 13.465/2017: Planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, a fim de se refinar e confirmar o perímetro do núcleo urbano informal, e, bem como, para procederem-se às notificações de confrontantes.
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Figura 02: Exemplo de requerimento de pesquisa cartorária com croqui de localização sobre cadastros municipais.
Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
Como subsídio à pesquisa obrigatória no cartório de registro de imóveis, eventuais processos existentes em âmbito administrativo, municipal, estadual ou jurídico podem conter informações quanto à base fundiária. Além disso, podem se obter dados com as partes interessadas legitimadas e os confrontantes. Em caso de conjuntos habitacionais, loteamentos ou de ocupações em áreas originárias desses, cabe pesquisar se existem processos de desapropriação incidentes ou mesmo se há imissão na posse, intermédio entre a desapropriação pelo ente público e sua propriedade de fato, situação jurídica que já permite praticar atos de registro, parcelamento e cessão na posse pelo ente.
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Caso existente ou a elaborar, o Levantamento Planialtimétrico Cadastral deve observar os requisitos do artigo 35, inciso I, da Lei nº 13.465/2017, apresentando georreferenciamento, subscrição por profissional competente, Responsabilidade Técnica (ART ou RRT), e demonstração das unidades, construções, sistema viário, áreas públicas, acidentes geográficos e demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado. Este Levantamento integrará o Projeto de Regularização Fundiária e está diretamente associado ao projeto urbanístico, devendo, portanto, contemplar elementos constantes no art. 36 da Lei nº 13.465/2017 em sua elaboração, entre eles: Unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, áreas, confrontações perimétricas, logradouro, numeração e cadastro, se houver; Quadras e suas subdivisões em lotes, individuais ou coletivos/condominiais; Logradouros, espaços livres, e destinação de áreas a edifícios públicos, equipamentos urbanos, ou de relocação de edificações, se necessárias; Eventuais áreas já usucapidas (a serem pesquisadas tanto junto aos moradores quanto com o Oficial de Registro de Imóveis); Itens referentes à mobilidade, acessibilidade, infraestrutura; Delimitação de Áreas de Preservação Permanente ou ambientalmente protegidas, incluindo as que, mesmo externas ao núcleo urbano tenham incidência sobre esse, como as geradas por nascentes de raio de 50m; Outros requisitos que sejam definidos pelo Município;
A Figura 03 demonstra um exemplo de base de levantamento cadastral de trecho de núcleo regularizando à zona leste do Município de São Paulo, denominado “São Francisco Global – Núcleo F/Gaspar Madeira” com sobreposição de incidências ambientais por nascente, de risco geológico e infraestruturas urbanas.
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Figura 03: Exemplo de Levantamento Cadastral
Fonte: Processo Municipal de São Paulo nº 2018-0.097.778-2. Adaptada por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
Quanto ao georreferenciamento, deve-se observar a referência cartográfica utilizada, posto que o elipsoide SAD 69 não é mais aceito pelo Sistema Geodésico Brasileiro, de acordo com a Resolução nº 01/2005 do IBGE, de modo que o Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas 2000 (SIRGAS 2000) tornou-se o novo sistema oficial para o Brasil, respeitado período de transição entre o sistema antigo e o novo, de 10 anos, prazo que expirou ao fim de 2014. O levantamento planialtimétrico por aerofotogrametria avançou bastante técnica e tecnologicamente, alcançando resolução bastante confiável, sendo geralmente aceito pelos municípios até a escala 1:3000. Para a cobertura aerofotogramétrica, recomendando-se a escala 1:500. Deve-se avaliar caso a caso e considerar o suficiente para atendimento do Decreto nº 9.310/2018, regulamentador da Lei nº 13.465/2017, que indica limite de erro de mensuração de até 8 centímetros, entre outros itens. Ou seja, sendo georreferenciado, o Levantamento Planialtimétrico Cadastral pode também ser elaborado por aerofotogrametria, incluindo voo por drone, observando-se sua escala e precisão, em atendimento aos padrões especificados em legislação e outros indicados pelo município. Em qualquer caso, mesmo Procedimento que consiste na tendo sido realizado procedimento de reambulação pela verificação em campo de equipe de topografia, recomenda-se a verificação do denominações e larguras de viário, levantamento planialtimétrico por meio de vistorias com a acessos aos lotes e subdivisões finalidade de compatibilizar larguras de viário, divisões de internas das quadras. lotes e situações condominiais, uma vez que são comuns falhas devido a projeções de beirais, elementos sobrepostos, como ampliações ou alterações da configuração local pela dinâmica própria dos núcleos urbanos em regularização. A partir do georreferenciamento realizado, em atendimento ao princípio da especialidade objetiva registral, sugere-se que, em especial no tocante à determinação e descrição exata dos núcleos urbanos em regularização, sejam indicadas em planta as coordenadas dos vértices perimétricos, suas deflexões, ângulos, com referência em azimute, e distâncias, em reta ou desenvolvimento de curva, com especificação de raio, em metros, apresentando-se ao fim a área total compreendida, em metros quadrados. Havendo mais de uma confrontação no percurso de uma mesma reta ou curva, é necessária sua segmentação, incluindo vértices entre suas subdivisões, a fim de se individualizarem e caracterizarem perfeitamente os diferentes confrontantes, públicos ou privados, como exposto na Figura 04: Página | 22
Figura 04: Especialização de descrição perimétrica sobre Levantamento Planialtimétrico Cadastral.
Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
Em relação à altimetria, geralmente apresentam-se curvas de nível mestras, de 5 em 5 metros, e curvas intermediárias, de metro em metro, como é possível verificar na Figura 04, permitindo, além da constatação da condição topográfica geral do núcleo regularizando e vias, a identificação das cotas de nível de acesso aos lotes e edificações, e assim de eventuais soleiras negativas (Figura 05). As soleiras negativas são assim denominadas por situarem-se abaixo do nível da rua, o que pode resultar em dificuldades da conexão com a rede de esgotamento sanitário pública, ou, ainda, representar vulnerabilidade a processos hidrológicos, como episódios de alagamento ou inundação.
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Figura 05: Exemplo de lotes em situação de “soleira negativa”.
Fonte: Google Street View. Acesso em 20 out. 2021.
Para as edificações, verificam-se o perímetro da construção-base, ao nível do solo, o número de pavimentos, projeções de lajes, a numeração dos domicílios, seus acessos, incluindo escadarias ou desníveis, e tipo construtivo, em madeira, alvenaria, misto ou ‘em construção’. Quanto à condição viária, representam-se os leitos das vias, calçadas, vielas, passagens, escadarias, caminhos e afins, com indicação de suas respectivas larguras e tipo de pavimentação. Complementarmente, em termos de infraestrutura e sua verificação, pode-se apontar o sentido do escoamento das águas superficiais, dispositivos de abastecimento de água e esgotamento sanitário, redes e dispositivos de drenagem, redes de cabeamento, média e alta tensão, quer seja, posteamentos ou faixas de domínio, guias e sarjetas, calçadas, cotas dos patamares e dos eixos das vias, vielas e passagens. Para análise morfológica, de riscos e ambiental, é preciso apresentar os taludes com cotas de todas as cristas e pés existentes ao longo de sua extensão, rios, córregos, valas, nascentes, com indicação das cotas das margens e do fundo, bem como suas respectivas faixas não edificáveis e áreas de preservação permanente (APP), considerando as larguras previstas na Lei nº 12.651/2012; o perímetro das coberturas vegetais significativas e indivíduos arbóreos existentes nas vias e áreas livres, ou outros detalhes específicos, dependendo das características do núcleo urbano informal. O cadastro físico, que inclui vistorias, é fundamental para as constatações relativas às edificações, condição viária e morfologia, e servirá de base para a realização dos cadastros de famílias a serem beneficiadas pela Reurb, gerando como produto a listagem dos ocupantes, base para classificação do núcleo urbano e item imprescindível à titulação.
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A Figura 06 refere-se a um exemplo de Levantamento Planialtimétrico Cadastral contendo diferentes configurações de lotes. Figura 06: Levantamento Planialtimétrico Cadastral.
Fonte: Processo Municipal de São Paulo SEI nº 6014.2019.0005237-0. Disponível em: http://simprocservicos.prefeitura.sp.gov.br/Forms/consultarProcessos.aspx. Acesso em: 04 jul. 2021.
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As vistorias de campo são imprescindíveis em qualquer procedimento de regularização fundiária, independentemente do modo de elaboração do levantamento planialtimétrico cadastral, devendo ser realizadas tantas quantas forem necessárias a fim de se confirmar a situação urbana e se constatar a configuração física das edificações, conforme suas destinações e subdivisões internas independentes, para determinação dos lotes ou situações condominiais, pela quantidade e configuração de moradias em mesmo lote, a depender de seus acessos. A Figura 07 mostra um exemplo de Levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado sobre foto aérea Geosampa, com individualização de lotes a partir da identificação de acessos únicos ou compartilhados, conforme vistorias realizadas em 2016. São representadas as situações: individuais, condominiais ou de Direito de Laje. Enfatiza-se que que esse último instituto é autônomo e somente possível a partir da regularização de sua base fundiária e construção-base. Figura 07: Levantamento planialtimétrico cadastral sobre foto aérea.
Fonte: Geosampa, 2016. Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br. Acesso em: 15 abr. 2016. Adaptada por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
O Levantamento Planialtimétrico Cadastral Georreferenciado servirá de base para o desenvolvimento do Projeto de Regularização Fundiária. Assim, deve-se atentar à identificação, mensuração e qualificação de itens com intercorrências no futuro desenvolvimento do Projeto de Regularização Fundiária. Caso não contemplados, é necessário realizar complementações ou ajustes, incluindo dados obtidos nas vistorias confirmatórias de campo. Deve haver responsabilização técnica por qualquer revisão ou atualização do levantamento existente, por meio de emissão de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica. O trabalho de campo complementar é determinante para o Projeto de Regularização Fundiária, posto, por exemplo, que em determinadas situações o levantamento vai informar o desenho da laje, e muitas vezes essa laje tem balanços ou avanços, que se sobrepõem em níveis acima ao sistema viário, à calçada, ao passeio público ou circulações internas dos lotes. Logo, se o Projeto de Regularização Fundiária não reconhecer essas situações não representará a realidade, seja entre questões públicas e privadas, ou entre divisas internas de particulares, nos chamados “miolos” de quadras. Página | 26
As vistorias, portanto, vão refinar o levantamento realizado pela equipe topográfica, identificando, por exemplo, casos de corredor em que não há uma divisão física clara, no qual, a princípio, não se sabe se é um corredor que é de uso dividido ao meio, ou, se é um corredor que pertence à casa A ou à casa B. É fundamental o trabalho de campo para que haja a análise e caracterização das edificações indicadas pelo levantamento planialtimétrico cadastral. Esse procedimento é também chamado de “selagem” e é realizado pela equipe social e urbanística, que identifica os setores, ou futuras quadras, e a divisão interna a essas em lotes, seus acessos, tipos de usos, adequabilidade da edificação, moradias sobrepostas ou sequenciais em mesma edificação, base pari passu em extensão para o cadastro social das famílias. A Figura 08 exemplifica momento de execução de cadastro físico-social e croquis adotados. Figura 08: Exemplo de Cadastro Físico-Social.
Deve ser feita sobre o levantamento topográfico ou, preliminarmente sobre foto aérea Fonte: CapaCidades, apresentação de Celso Santos Carvalho. Disponível em: www.capacidades.gov.br/download/Njc3. Acesso em: 10 out. 2021. Adaptada por Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
As verificações de construção-base e acessos aos domicílios e suas projeções são imprescindíveis à determinação dos possíveis instrumentos de regularização, a exemplo Condomínio Urbano Simples ou do Direito Real de Laje. A Figura 09 apresenta casos em que deverão ser utilizados estes instrumentos ou não, de acordo com as características dos imóveis.
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Figura 09: Casos de aplicação de Condomínio Urbano Simples e Direito de Laje.
Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
O Condomínio Urbano Simples será adotado para casos com acessos compartilhados indissociáveis em mesmo lote ou edificação e o Direito de Laje quando houver laje vinculada à construção-base com situações autônomas sucessivas por verticalização e acessos independentes.
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O artigo 35 da Lei Federal nº 13.465/2017, inciso II, lista entre os componentes do Projeto de Regularização Fundiária a planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas. Desse modo, deve haver a elaboração de uma planta georreferenciada contendo a delimitação do perímetro do núcleo urbano informal e as matrículas atingidas, de modo a demonstrar se a área é inteiramente contemplada por uma ou mais matrículas, se há matrícula com área superior ou inferior à área objeto de regularização ou ainda se não existe matrícula. Assim, é essencial a restituição da descrição dos títulos localizados, via redesenho de seus segmentos observando os ângulos ou raios indicados, e a sobreposição de plantas de loteamento com incidência no núcleo urbano informal. No caso de impossibilidade de sua execução, é necessária justificativa comprovando a ausência de elementos suficientes para concretização, juntando-se as comunicações realizadas com o cartório de registro de imóveis, por exemplo, e as providências para tratamento da base fundiária, quando necessárias. A situação fundiária e o projeto de regularização fundiária efetivados de forma coerente com a realidade resultam nas aprovações e certidões necessárias para o registro (Figura 10). Enfatiza-se que o registro cartorário deverá considerar a situação exposta no projeto de regularização fundiária, de forma que possíveis inconsistências deverão ser sanadas a partir deste. Figura 10: Associação entre situação fundiária e Projeto de Regularização Fundiária.
Situação Fundiária
Projeto Aprovações e certidões
Constatação da necessidade de ajustes e alinhamento entre a base fundiária e características de projeto para efetivação de Aprovações, Certidões derivadas e registro decorrente.
Registro Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
Para qualquer processamento de Reurb, mesmo que haja título exato para a área em regularização, o Município é responsável por notificar os titulares de domínio, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, sendo a planta de sobreposição essencial para esse encaminhamento, posto que as notificações devem conter a descrição da área a ser regularizada. A exceção para este procedimento ocorre quando a área tiver sido objeto de demarcação urbanística concluído anteriormente (art. 31, § 9º, Lei nº 13.465/2017). A Figura 11 é um exemplo de planta de perímetro e sobreposição. Página | 29
Figura 11: Exemplo de Planta de Sobreposições de loteamentos.
Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
Diante da exigência de notificações, sugere-se gerar a planta de sobreposições já apresentando quadro de segmentos, ângulos e confrontantes, sendo importante observar que o conceito de confrontante no tocante a registros imobiliários refere-se tanto a eventuais títulos que se relacionem externamente com determinado perímetro, quanto àqueles envolvidos por esse, quer seja, sobrepostos, conforme pode ser visto na Figura 12. Figura 12: Exemplo de Planta de Sobreposições com quadro de confrontantes, à esquerda.
Fonte: Rodrigo Carvalho Lopes de Souza, 2021.
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Destaca-se que o procedimento de Reurb dispensa a apuração de áreas remanescentes à regularização, sempre que necessário, o oficial do registro de imóveis abrirá novo título para a área objeto de regularização, destacando a área abrangida daquelas de origem, caso existentes.
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A irregularidade fundiária se verifica nos aspectos jurídico e físico dos núcleos urbanos informais. Do ponto de vista jurídico, as desconformidades abrangem desde a situação de registro do núcleo (ausência de registro do parcelamento, divergência entre a situação fática de implantação e os registros existentes, falta de registro em nome dos ocupantes dos imóveis) até a existência de ações judiciais que possam impactar no procedimento da regularização fundiária. A desconformidade física está relacionada àquelas situações urbanísticas e ambientais que tornam o núcleo urbano irregular do ponto de vista da sua implantação (desobediência à legislação do parcelamento do solo, ocupação de áreas públicas, construções sobre áreas de proteção ambiental, implantação do parcelamento em divergência com o projeto aprovado, entre outros). Todas essas situações são identificadas ao longo do desenvolvimento do diagnóstico dos núcleos, a partir das informações e dos documentos obtidos com as prefeituras, concessionárias de serviços públicos, registros de imóveis, entre outros órgãos e entidades, e também com os próprios moradores. Elas ainda são ratificadas a partir das peças técnicas da Reurb, como é o caso do levantamento planialtimétrico cadastral. Como há uma diversidade de desconformidades que podem caracterizar um núcleo urbano como informal, trata-se aqui daquelas mais recorrentes. 6.1 Desconformidades Jurídicas A irregularidade jurídica pode ser verificada em relação ao núcleo urbano como um todo ou à propriedade individual de cada um dos imóveis, e a sua identificação é feita principalmente pela análise de documentos existentes nos diversos órgãos públicos e cartórios de registro de imóveis. As primeiras informações acerca do núcleo podem ser obtidas diretamente nas prefeituras, por meio das suas secretarias e dos processos administrativos que eventualmente envolvam a área de estudo. Alguns exemplos de dados são: a existência de cadastramento fiscal dos imóveis, de processos de aprovação ou regularização, de procedimentos judiciais em andamento ou concluídos (desapropriação, reintegração de posse, ações civis públicas, ações de usucapião), etc. Sempre que possível, essas informações devem ser transferidas para o levantamento planialtimétrico cadastral, pois elas vão auxiliar na definição do perímetro de intervenção e da melhor estratégia de regularização a ser adotada. Caso haja incidência de ações judiciais, é importante constatar a situação mais atual dos processos, especialmente quanto aos relacionados ao direito de propriedade, como desapropriação, reintegração de posse, usucapião, ação civil pública que possa ter originado Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) junto ao Ministério Público, para evitar o surgimento de obstáculos ao prosseguimento do processo de regularização fundiária. Entretanto, as desconformidades mais comuns, quando se fala em irregularidade fundiária, são aquelas relativas à situação de registro dos núcleos, ou seja, estão baseadas na existência ou não de registro no cartório de registro de imóveis; existindo, será avaliada a sua conformidade com a implantação do núcleo. É possível que um núcleo esteja inserido em área que já possua algum título (matrícula ou transcrição), sem que tenha havido, no entanto, o registro do parcelamento do solo. Também há casos Página | 32
em que o parcelamento foi devidamente registrado, porém, não foi possível aos moradores obter o seu registro individual, em muitas das vezes, por não haver possibilidade de formar a cadeia dominial de transmissão dos imóveis. Pode ainda, haver situações em que há matrículas e registros da gleba e dos lotes (parcelamento), mas as descrições dos imóveis estão divergentes do que se verifica no âmbito real. O saneamento dessas desconformidades é alcançado a partir do registro do projeto urbanístico de regularização fundiária aprovado, uma vez que este representa a configuração do parcelamento conforme a sua implantação de fato. 6.2 Desconformidades Ambientais As desconformidades de caráter ambiental são verificadas por meio de vistorias nos núcleos, com o suporte do levantamento planialtimétrico cadastral, e se referem à ocupação irregular das áreas ambientalmente protegidas, como as Áreas de Preservação Permanente (APP), parques e outras unidades de conservação, áreas de proteção e recuperação de mananciais (APRM), incluindo também as áreas contaminadas. Identificadas quaisquer dessas situações no núcleo objeto de intervenção, deverá ser elaborado um estudo técnico ambiental com a finalidade de justificar as melhorias ambientais conquistadas com a regularização fundiária em relação à situação de ocupação informal anterior (art. 11, § 2º, Lei nº 13.465/2017). O procedimento para elaboração desse estudo está detalhado no Capítulo 7. Um primeiro passo para verificar se o núcleo está inserido em alguma área de proteção ambiental é consultar os órgãos responsáveis pelo cadastro e gestão das informações ambientais, como departamentos ou secretarias de meio ambiente, municipal, estadual e federal, a partir da apresentação de um croqui de localização do imóvel, com a sua delimitação. Havendo incidência de corpos d’água dentro dos núcleos ou limítrofes a eles, é necessário averiguar se a faixa não edificante da Área de Preservação Permanente se encontra ocupada ou não, ainda que de forma parcial. Para isso, no levantamento topográfico deverá ser lançada essa faixa, de acordo com os limites determinados na Lei nº 12.651/2012 – Código Florestal, em função da largura do curso d’água. Exemplo desta delimitação é exposto na Figura 13. Figura 13: Delimitação de faixa não edificante de 30 metros, oriunda de Área de Preservação Permanente – APP, para córregos com largura inferior a 10 metros.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Nem sempre os cursos d’água são visíveis nas vistorias; há casos em que poderá ter ocorrido a sua canalização de modo fechado, podem estar localizados sob vias de alto tráfego e até mesmo apresentar construções sobre a sua calha, impedindo a sua identificação. Nessas situações, o agente promotor da regularização deverá se valer de mapas históricos da rede hidrográfica do local e de projetos de canalização que possam existir. Também é possível obter informações conversando com os moradores mais antigos do núcleo que conheçam o histórico da ocupação. Caso o núcleo esteja contido nos limites de uma unidade de conservação, seja ela de âmbito municipal, estadual ou federal, será necessário consultar esses órgãos para ter acesso ao seu Plano de Manejo, que consiste em um documento técnico que estabelece o zoneamento e as normas que devem presidir o uso da área protegida e o manejo dos recursos naturais ali existentes, inclusive a implantação das estruturas físicas necessárias à gestão da unidade (art. 2º; art. 27, inciso XVII, Lei nº 9.985/2000). Nesses casos, para que a regularização fundiária possa prosseguir, é obrigatório que o projeto tenha a anuência do órgão gestor da unidade de conservação. 6.2 Desconformidades Urbanísticas As desconformidades urbanísticas consistem especialmente na não observância da legislação urbanística no momento da implantação do projeto de parcelamento, quando existente, e na ocupação de áreas em que não havia previsão para tanto. Assim, devem ser avaliados a existência ou não da infraestrutura essencial, o seu funcionamento e a presença de situações de risco geotécnico-geológico ou hidrológico que possam impactar a regularização fundiária. Em sua grande maioria, as situações que caracterizam essas irregularidades são facilmente identificáveis por meio de vistorias nos núcleos objetos de estudo e a partir do levantamento planialtimétrico cadastral. Os documentos técnicos fornecidos pelos operadores dos serviços públicos (concessionárias, agências municipais/estaduais, secretarias municipais/estaduais) também servem de base para a análise da situação urbanística do núcleo. Sempre que existir algum projeto de parcelamento, aprovado ou não, registrado ou não, é importante elaborar a planta de sobreposição para identificar a compatibilidade da implantação do núcleo com o que estava previsto no desenho. A partir da planta de sobreposição, será possível verificar se os lotes implantados correspondem ao projetado, atendendo às dimensões mínimas exigidas na legislação, bem como se as áreas destinadas ao uso público observaram os percentuais mínimos estabelecidos. Não havendo correspondência, os municípios podem flexibilizar esses parâmetros urbanísticos e edilícios (§ 1º, art. 11, Lei nº 13.465/2017), de modo a serem estabelecidos índices específicos e apropriados para o núcleo em regularização, considerando os aspectos sociais e de manutenção da moradia para os habitantes. Com relação à infraestrutura essencial, os agentes promotores da regularização fundiária devem solicitar informações acerca da sua existência e o seu funcionamento aos operadores dos serviços públicos, quando não for ele próprio o responsável. No caso dos sistemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário, podem ser requeridas as peças gráficas (plantas de cadastro) que demonstrem as redes existentes e a sua localização, como demonstrado nas Figuras 14 e 15. Do mesmo modo deverá ser o procedimento para identificação e análise dos sistemas de micro e macrodrenagem.
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Figura 14: Exemplo de planta de cadastro de rede de distribuição de água.
Fonte: Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), 2017. Figura 15: Exemplo de planta de cadastro de rede de esgoto.
Fonte: Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), 2017.
As vistorias para identificação dessas situações devem ser realizadas com o suporte do levantamento topográfico, onde serão anotadas todas as desconformidades encontradas (Figuras 16 e 17), a fim de possibilitar a sua avaliação e a propositura de soluções adequadas ao seu tratamento. Página | 35
Figura 16: Exemplo de identificação de desconformidades urbanísticas – Guapira II.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008. Figura 17: Exemplo de identificação de desconformidades urbanísticas – Parque Fernanda III
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008.
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Para a verificação das situações de risco geológico-geotécnico ou hidrológico, é recomendável a elaboração de estudo técnico específico sempre que houver dúvidas quanto à possibilidade de consolidação dos imóveis em razão da instabilidade do solo ou da proximidade de áreas de inundação, que deverá ser feito por profissional habilitado (das áreas de geologia e engenharias geotécnica, civil e ambiental), podendo ser elaborado por técnicos da Defesa Civil. A concepção desse estudo está detalhada no Capítulo 8, e terá como base o levantamento planialtimétrico cadastral, podendo agregar informações constantes em mapeamentos de risco existentes ou outros estudos realizados anteriormente, bases cartográficas disponibilizadas por órgãos públicos e dados de processos administrativos. A depender da extensão do núcleo e da sua complexidade, as áreas analisadas devem ser setorizadas de modo a identificar o grau de risco que apresentam. Propõe-se a utilização dos critérios definidos em 2007 pelo então Ministério das Cidades, em conjunto com o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo (IPT): a) R1 – Baixo ou sem risco; b) R2 – Médio; c) R3 – Alto; c) R4 – Muito alto. Um material que pode ser consultado para melhor compreensão da análise de risco é CAJUFA 2020: diretrizes para análise de risco geológico-geotécnico em áreas urbanas. Acesse no QR Code ao lado. O alto grau de adensamento dos núcleos, de forma a impedir ou dificultar o acesso de veículos oficiais no seu interior, como ambulâncias, carro de polícia ou bombeiros e caminhões de lixo, também é considerado uma desconformidade urbanística por não atender as condições mínimas de acessibilidade e oferta de serviços públicos. Nesses casos, pode ser prevista a redução do adensamento a partir da remoção e realocação das famílias atingidas, e a elaboração de um projeto para possibilitar a abertura de uma via de acesso, inclusive para melhorar a qualidade da iluminação e ventilação do local.
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Área de Preservação Permanente (APP);
. Conforme determina a Lei nº 13.465/2017 é obrigatória a elaboração de estudo técnico ambiental para núcleo que esteja inserido total ou parcialmente em:
Área de Proteção de Mananciais (APM);
Área de Unidade de Conservação de Uso Sustentável (AUCUS).
O Estudo Técnico Ambiental deve justificar as melhorias ambientais em relação à ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensação ambiental e, será realizado apenas na porção onde ocorre a incidência ambiental. No que diz respeito às melhorias ambientais, vale ressaltar que em muitos casos estas já foram executadas ao longo do processo de consolidação núcleo e muitas vezes por ações isoladas do poder público ou dos próprios moradores, sem que, necessariamente, essa ação fosse executada com a intenção de viabilizar a regularização fundiária. São exemplos de melhorias ambientais que comumente podem ocorrer ao longo do processo de consolidação: Iniciativas ou programas públicos de recuperação de APPs; Programas para recuperação e limpeza de córregos, que resultam em redes de água e esgoto em assentamentos precários; Programas de recuperação praças e plantio de espécies arbóreas; Substituição de pavimentação asfáltica por blocos intertravados em regiões de proteção aos mananciais ou sujeitas a alagamentos; Programas de urbanização de favelas e contenção de riscos. A Lei nº 13.465/2017 determina, em seu art. 11, § 2º, que o estudo técnico ambiental no âmbito de Regularização Fundiária Urbana deve observar os artigos 64 e 65 da Lei nº 12.651/2012 – “Código Florestal/Ambiental”. Página | 38
O art. 64 da Lei º 12.651/2012 estabelece os critérios do Estudo Técnico Ambiental para a Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb–S): I - caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
II - especificação dos sistemas de saneamento básico;
III - proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos geotécnicos e de inundações;
IV - recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
V - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação, quando for o caso;
VI - comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela regularização proposta; e
VII - garantia de acesso público às praias e aos corpos d'água. O art. 65 da Lei nº 12.651/2012 aponta os elementos para o Estudo Técnico Ambiental em áreas enquadradas como Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb-E): Art. 65. Lei 12.651/2012
I-
A caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área área;
II -
A identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das restrições e potencialidades da área;
III -
A especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;
IV -
A identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;
V-
A especificação da ocupação consolidada existente na área; Página | 39
VI -
A identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
VII -
A indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
VIII - A avaliação dos riscos ambientais; IX -
A comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbanoambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
X-
A demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos corpos d’água, quando couber.
O §2º, art. 65, do Código Florestal afirma que para a regularização ambiental em Reurb-E deverá ser mantida uma faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água. O §3º, deste mesmo artigo e mesma lei, retrata que essa faixa poderá ser redefinida em áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, de maneira a atender aos parâmetros do ato do tombamento. Não há na Lei nº 12.651/2012 uma determinação de faixa de APP para a execução da ReurbS. O estudo técnico ambiental é que definirá se o núcleo poderá ou não ocupar a APP e qual a metragem deverá ser resguardada. Elementos contidos no art. 64, também integram o art. 65: os parâmetros apontados nos incisos I, II, V, VI, VII do art. 64 estão inseridos nos incisos I, III, IX e X do art. 65. No entanto, as exigências são maiores na Reurb-E, por vários fatores de caráter social. Todavia, o principal talvez seja o fato de que na Reurb-E, considera-se a existência uma “vontade” em ocupar a APP, em contraponto à Reurb-S, em que as famílias hipossuficientes, muitas vezes não tiveram alternativa de se estabelecer em outros locais. Os itens apontados pelos artigos 64 e 65 correspondem ao conteúdo mínimo do estudo técnico ambiental para Reurb-S e Reurb-E, respectivamente. Entretanto, recomenda-se que este estudo seja o mais detalhado possível, com análise mais ampla do que a listada nos referidos artigos. É importante que seja elaborado um estudo de forma organizada e que se demonstre a simbiose estabelecida entre a ocupação humana e o ambiente recuperado ou em processo de recuperação. Deve-se considerar o histórico do núcleo, de modo a constatar se melhorias que já aconteceram ao longo do tempo, a partir de ações de urbanização e mitigação de danos, e a verificar se a inserção de unidades em determinadas áreas consideradas restritas já demonstra uma mudança da situação anteriormente existente para uma ambientalmente melhor. A análise da situação fática poderá, inclusive, descaracterizar uma APP, a exemplo, em casos de rios canalizados, em que o leito natural não existe mais nos trechos com esta característica e, dessa forma, ao invés de ser reservada uma faixa extensa, pode-se indicar uma porção vazia destinada às
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ações de monitoramento e manutenção do canal; e em áreas que as nascentes de rios não existem há muito tempo nos locais previstos. O estudo técnico ambiental deverá ser realizado por profissional legalmente habilitado (§2º, art. 11, Lei nº 13.465/2017), como é o caso do engenheiro ambiental e do biólogo. Neste contexto, sugere-se que a metodologia do Estudo Técnico Ambiental se baseie nos seguintes aspectos:
1
Levantamento de dados: coleta de dados produzidos por órgãos públicos, concessionárias de serviço público, por exemplo: órgãos ambientais, defesa civil, Secretarias Estaduais e Municipais, concessionária de energia elétrica, concessionária de distribuição de água, coleta e tratamento de esgoto, entidades sem fins lucrativos, entre outros.
2
Vistoria técnica: vistoria técnica in loco para verificação das condições atuais do núcleo, incluindo informações como localização e delimitação de cursos d’águas ou nascentes; sistema ou rede coletora de esgotos; sistema ou rede de abastecimento de água potável; afastamento e tratamento de esgotos; coleta de resíduos sólidos; existência de áreas degradadas e/ou áreas de risco.
3
Elaboração do relatório: contendo a análise dos dados e das vistorias de campo e sugestões para intervenções mitigatórias, preventivas e/ou corretivas.
4
Caso o núcleo apresente mais de uma incidência ambiental, o estudo deverá discorrer sobre cada uma especificamente e apresentar soluções de intervenções individualizadas ou que agregue todas as incidências.
Destaca-se que em dezembro de 2021 foi aprovada a Lei Federal nº 14.285, que: “Altera as Leis nºs 12.651, de 25 de maio de 2012, que dispõe sobre a proteção da vegetação nativa, 11.952, de 25 de junho de 2009, que dispõe sobre regularização fundiária em terras da União, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, para dispor sobre as áreas de preservação permanente no entorno de cursos d’água em áreas urbanas consolidadas” (BRASIL, 2021).
E esta lei trouxe reflexos para a Lei de Parcelamento do Solo, Lei nº 6.766/1979: (...) Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: (...) III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021).
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Assim, é fundamental que no estudo das desconformidades, antes de executar o estudo técnico ambiental, seja efetuada a análise da legislação municipal, a fim de verificar se existe alguma lei específica, ou se o Plano Diretor contemplou algum regramento para o tema. Considerando as disposições dos art. 64 e 65 da Lei nº 12.651/2012, a elaboração do Estudo Técnico Ambiental deve apresentar tópicos a depender a situação real encontrada e das propostas de intervenção e /ou recuperação. A exemplo, listam-se as seções que podem estar presentes: 1. Introdução; 2. Metodologia; 3. Núcleo e perímetro do estudo; - Mapa de localização; - Endereço/acesso principal/bairro/região; - Histórico da ocupação. 4. Caracterização Ambiental; - Geologia, Geomorfologia e Pedologia; - Vegetação; - Hidrografia; - Área de Restrição Ambiental; - Áreas de Preservação Permanente e Faixa Não Edificável; - Áreas Protegidas; - Áreas de Risco; - Áreas Contaminadas; - Infraestrutura Urbana e Saneamento Básico; - Avaliação e Proposição de Intervenções para a Prevenção e o Controle de Riscos Geotécnicos e de Inundações; - Avaliação e Proposição de Recuperação de Áreas Degradadas e daquelas não passíveis de regularização; - Comprovação de Melhoria das Condições de Sustentabilidade UrbanoAmbiental; - Comprovação da Melhoria da Habitabilidade dos Moradores Propiciada pela Regularização Proposta; 5. Garantia de Acesso Público às Praias e aos Corpos D’água; 6. Considerações Finais; 7. Referências; 8. Anexos; - Planta de localização fotográfica; - Planta Ambiental; - Outros. Quando o núcleo necessitar de Estudo Técnico Ambiental, a aprovação deste será condição para a realização da Reurb (art. 12, Lei nº 13.465/2017), motivo pelo qual o Estudo deve considerar também as características locais e regionais, além de apresentar as soluções que trarão melhorias concretas para a área.
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O Estudo Técnico para situação de risco deverá ser elaborado quando identificado algum tipo de risco no núcleo. Normalmente a situação de risco é constatada quando executadas as vistorias para a elaboração do estudo das desconformidades urbanísticas jurídicas e ambientais, sendo a incidência do risco ratificada no âmbito do levantamento planialtimétrico cadastral. O estudo técnico para situação de risco deve ser concretizado por profissional técnico habilitado para análise da vulnerabilidade do local. A depender do risco, também serão requeridas algumas sondagens no solo ou estudos laboratoriais, como por exemplo, na situação de solo contaminado. Assim, quando verificadas situações de risco, é obrigatória a elaboração de estudo técnico de risco a fim de examinar a possibilidade de eliminação, de correção ou administração de riscos nas parcelas afetadas. Este Estudo deve permitir que o município identifique claramente as condições do risco incidentes sobre o núcleo, propiciando a adoção das melhores decisões e objetivando resguardar as vidas humanas e o meio ambiente. Desse modo, de acordo com o extinto Ministério das Cidades (2007), deve-se: Eliminar/reduzir o risco
Com a finalidade de eliminar ou reduzir o risco, agindo sobre o próprio processo – por meio da implantação de medidas estruturais -, ou sobre a consequência removendo os moradores das áreas de risco.
Evitar a formação de áreas de risco
Com o objetivo de impedir a formação e o crescimento de áreas de risco, aplicando um controle efetivo da forma de uso e ocupação do solo, por meio de fiscalização e de diretrizes técnicas que possibilitem a ocupação adequada e segura de áreas suscetíveis a riscos geológicos e hidrológicos.
Conviver com os problemas
Tem o intuito de proporcionar a convivência com os riscos geológicos presentes em níveis razoáveis de segurança, a partir da elaboração e operação de planos preventivos de defesa civil, envolvendo um conjunto de ações coordenadas que buscam reduzir a possibilidade de ocorrência de perda de vidas humanas.
O risco de solapamento e escorregamento podem ser considerados os mais graves para a população residente e os de maior incidência nos núcleos passíveis de regularização. Este podem possuir maior ou menor intensidade e, desta forma, são classificados em graus, analisando-se: a relação entre a probabilidade de ocorrência de um processo (escorregamento, solapamento de margem) e as consequências a ele atribuídas (nº de moradias atingidas); a possibilidade de ocorrência em episódios de chuva intensa e/ou prolongada.
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É possível a ocorrência de acidentes;
Risco Muito Alto (R4):
É reduzida a possibilidade de ocorrência de acidentes;
Risco Alto (R3):
Não se espera a ocorrência de acidentes;
Risco Médio (R2):
Risco Baixo (R1):)
De acordo com Nogueira e Carvalho (2001), são quatro os graus dos riscos: É muito provável a ocorrência de acidentes.
As situações de risco devem ser mapeadas identificando-se o grau do risco, para que haja uma melhor avaliação da autoridade competente pela aprovação da Reurb e de eventuais obras de contenção. Aponta-se como exemplo o mapeamento do Parque Santa Madalena I (Figura 18), onde foram identificados 9 setores de risco sendo: 4 setores de risco “R4”, 1 setor de risco “R3”, 2 setores de risco “R2” e 2 setores de risco “R1”. Figura 18: Parque Santa Madalena I – mapeamento e identificação dos setores de risco.
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo, 2011. Disponível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/arquivos/apresentacao_final_31-102011.pdf. Acesso em: 10 jan. 2022.
O Estudo Técnico das Situações de Risco deve evidenciar as soluções, sejam elas corretivas, mitigatórias ou de monitoramento. A irreversibilidade acarretará no reassentamento das famílias, que será financiado pelo poder público no caso da Reurb –S. Na elaboração do Estudo Técnico para Situação de Risco é muito importante consulta à Defesa Civil e outros órgãos públicos nos três níveis federativos, com o intuito de verificar se existem projetos, se o núcleo está sob monitoramento, se já foram executadas ações corretivas, entre outros. O Estudo Técnico para Situação de Risco, poderá ser realizado em conjunto com o Estudo Técnico Ambiental, a depender do caso.
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Situações de risco mais comuns nos núcleos em processo de REURB:
Enchente, terrenos alagadiços, solapamentos;
Contaminação de solo;
Declividade acima de 30% (trinta por cento);
Deslizamentos ou escorregamentos;
Ocupação sob linhas de alta tensão e sobre oleodutos ou gasodutos, incluindo sua faixa de segurança
Ocupação de faixas de domínio de rodovias e ferrovias.
Para risco de enchente, solapamento, terrenos alagadiços, as soluções podem ser: ✓ Recomposição arbórea da Área de Preservação Permanente (APP); ✓ Canalização aberta com muro de gabião; remoção de moradias; ✓ Construção de Polder; ✓ Melhoria do sistema de drenagem e escoamento das águas. A Figura 19 demonstra uma situação de risco associada à erosão e solapamento dos taludes marginais, com ocupação ribeirinha. Figura 19: Parque Santa Madalena I – mapeamento e identificação dos setores de risco.
Fonte: Ministério das Cidades, 2007.
A Figura 20 representa um núcleo urbano informal com ocupação nas Aréas de Preservação Permanente de curso d’água. Este núcleo possui risco de enchente em função de sua localização às margens de um braço do Rio Tietê e de um córrego lateral menos caudaloso. Página | 45
Figura 20: Parque Santa Madalena I – mapeamento e identificação dos setores de risco.
Fonte: Acervo da Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2018.
Em se tratando de declividade acima de 30% (trinta por cento), como a exemplificada pela Figura 21, esta geralmente está concentrada em áreas consolidadas, o que torna as medidas mitigatórias e de controle as mais adequadas. Algumas soluções são: Melhoria no sistema de drenagem e escoamento das águas, alargamento de vias; Ações mitigatórias no sistema viário – redutores de velocidade, mureta de segurança; asfalto adequado; construção de escadarias (Figura 22). Figura 21: Exemplo de área com declividade superior a 30%
Figura 22: Escadarias em áreas com declividade acentuada
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Dentre as possibilidades de medidas a serem implantadas em situações de contaminação do solo (Figura 23) estão: ✓ Remoção e reassentamento de famílias; ✓ Troca de solo; ✓ Monitoramento de gás metano com construção de sistema de drenos; ✓ Contenção do agente contaminante. Destaca-se que para o caso de presença de gás metano no subsolo, uma das alternativas é a instalação de um sistema de monitoramento, com drenos para a liberação do gás. Figura 23: Exemplos de áreas com o solo contaminado
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
ser:
Quando houver suscetibilidade a deslizamentos e escorregamentos, as intervenções podem ✓ Estabilização de taludes; ✓ Construção de muros de arrimo; ✓ Remoção e reassentamento de famílias; ✓ Monitoramento.
A Figura 24 exemplifica a estabilização de taludes e a construção de muros de arrimo para o núcleo urbano informal Nova Jaguaré, São Paulo/SP.
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Figura 24: Parque Santa Madalena I – mapeamento e identificação dos setores de risco
Fonte: Acervo da Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2018.
Para o caso de ocupação sob linhas de alta tensão, incluindo sua faixa de segurança, devem ser executadas: ✓ Ações de remoção com reassentamento de famílias; ✓ Construção muros ao longo das faixas de segurança; ✓ Fechamento de janelas de portas que limitem com a faixa de segurança; ✓ Monitoramento. A Figura 25 mostra um núcleo urbano com construções sob a linha de alta tensão em toda a extensão da faixa de segurança, em que foram adotadas estas soluções. A concessionária de energia é responsável pela solução mais adequada para a desocupação de habitações sob os linhões. Figura 25: Núcleo Urbano Informal Consolidado - Jardim Keralux – linha de transmissão de energia ENEL.
Fonte: Acervo da Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2018.
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A Figura 26 expõe um cenário de ocupação sobre faixa de duto, incluindo sua faixa de segurança. A faixa de segurança do duto é delimitada em projeto e pode variar de acordo com a construção, montagem, operação e manutenção do duto. Essa faixa tem o objetivo de proteger o duto, suas instalações e a população, que não deverá realizar intervenções nesta área. Os dutos são tubulações que podem transportar petróleo e seus derivados, álcool, gás e produtos químicos diversos por longas distâncias. As soluções para a correção do risco a eles associados passam por: Remoção com reassentamento de famílias
Fiscalização
A remoção deve ser exercida pela concessionária responsável pelo oleoduto ou gasoduto. Ressalta-se o enorme risco de explosão da ocupação sobre essas faixas, além da contaminação do solo. Figura 26: Núcleo Urbano Informal Consolidado - Jardim Keralux – linha de transmissão de energia ENEL.
Fonte: Geosampa, 2017. Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx. Acesso em: 03 jan. 2022.
Quanto à ocupação ao longo das faixas de segurança e domínio das rodovias (Figura 27) ou ferrovias, as ações devem ser:
Remoção com reassentamento ou indenização de famílias; Fiscalização.
Figura 27: Exemplos de faixas de segurança e domínios em uma rodovia. Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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O órgão responsável pela rodovia deve ser consultado, pois poderá haver diferença da dimensão da faixa de domínio a depender do trecho da Rodovia, como por exemplo, em trechos urbanos. Alguns usos são permitidos nas faixas de domínio das rodovias e ferrovias, desde que autorizados pelo órgão responsável. São eles: Transmissão ou distribuição de dados (telefonia, tv a cabo, fibra óptica, etc.); Acessos (comercial, particular ou público); Polidutos (adutoras, oleodutos, gasodutos, galerias de esgoto, etc.); Transmissão ou distribuição de energia elétrica; Equipamentos de telecomunicações (torres ou antenas de telecomunicações).
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O projeto urbanístico de regularização fundiária, previsto no art. 36 da Lei nº 13.465/2017, é um dos componentes do Projeto de Regularização Fundiária, previsto no artigo 35 dessa mesma lei. Ele é o resultado das conclusões obtidas nas fases de diagnóstico, levantamento planialtimétrico cadastral, de cadastramento físico do núcleo e social das famílias. É deste projeto que será originado o parcelamento dos núcleos, que dará origem à descrição dos imóveis a serem registrados no Registro de Imóveis.
Art. 36. Lei nº 13.465/2017
O projeto urbanístico deve ser composto por, no mínimo, a indicação:
I II -
das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas; das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver; quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais vinculadas à uunidade regularizada;
III IV V
dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver;
VI
das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias;
VII
das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias;
VIII
das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias;
IX
de eventuais áreas já usucapidas;
de outros requisitos que sejam definidos pelo Município.
Mas, antes de iniciar o desenho do projeto propriamente dito, é necessário analisar as informações que foram levantadas durante a realização do diagnóstico dos núcleos. Caso tenham sido encontradas desconformidades jurídicas, ambientais ou urbanísticas, que possam influenciar na configuração final do parcelamento, deverão ser apresentadas propostas de soluções para essas situações. Devem ser considerados os estudos técnicos ambiental e para situação de risco, caso existentes.
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9.1 Proposta de Soluções para Questões Ambientais, Urbanísticas e de Reassentamento dos Ocupantes Em grande parte dos núcleos, as propostas de soluções para questões ambientais e urbanísticas adversas e as necessidades de reassentamento dos ocupantes são apontadas nos relatórios de diagnóstico dos núcleos. A depender das situações identificadas, é indicada a realização de um estudo preliminar (estudo de massas) destinado a mostrar, de forma geral, os possíveis setores do núcleo que demandarão algum tipo de intervenção, que poderá ser desde a alteração no acesso de um determinado lote até à necessidade de execução de obras de infraestrutura ou de urbanização complexa, incluindo a remoção e reassentamento de famílias. A Figura 28 explicita um núcleo urbano regularizado que, à época da elaboração do estudo preliminar, detinha algumas situações que requeriam intervenções pontuais. Essas situações foram traduzidas em croqui (Figura 29), que resume a condição urbanística do núcleo, identificando as desconformidades existentes, onde elas estão localizadas e indicando propostas de intervenção que poderiam ser adotadas para solucionar os problemas. Figura 28: Núcleo Urbano Informal Guapira II.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008.
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Figura 29: Exemplo de estudo preliminar indicando as desconformidades urbanísticas e apresentando propostas de intervenção
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo – SEHAB, 2008.
De uma forma geral, na Figura 29 estão indicadas as áreas consolidáveis, passíveis de regularização fundiária, e as áreas que demandavam alguma intervenção. A Figura 30 demonstra moradias construídas sobre redes de esgoto e de águas pluviais e alguns imóveis em situação de risco de deslizamento. Nesses casos, foram propostas ações para consolidação geotécnica dos imóveis que estavam em risco e remoção das moradias construídas sobre as redes.
Figura 30: Detalhe de imóveis construídos sobre redes de esgoto e águas pluviais.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo – SEHAB, 2008.
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As situações apresentadas na Figura 31 se referem a imóveis construídos parte em área particular e parte em área pública. Eles foram reservados para serem titulados em momento posterior, pois não havia um instrumento que permitisse a abertura de uma matrícula única envolvendo propriedades públicas e particulares. A Lei nº 13.465/2017 permite a elaboração de projeto de regularização fundiária envolvendo propriedades de titularidades diversas, fazendo com que situações como essas não se caracterizem mais como uma desconformidade irresolúvel. Figura 31: Detalhe de imóveis não titulados por estarem parte em área pública e parte em área particular.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008. Adaptada por Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
A Figura 32 demonstra um núcleo urbano regularizado que apresentou desconformidades urbanísticas e ambientais, uma vez que um dos seus limites é um córrego, conforme ilustra a Figura 33. Figura 32: Núcleo Urbano Informal Parque Fernanda III.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008.
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Figura 33: Exemplo de estudo preliminar indicando as desconformidades urbanísticas e apresentando propostas de intervenção.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008.
Durante as vistorias foram identificadas construções sobre o córrego e um imóvel que necessitava de reforço na contenção já existente (Figura 34). Além disso, foi constatada a insuficiência da rede de esgoto para atendimento do núcleo e do entorno. Figura 34: Detalhe de imóvel com necessidade de obra de contenção e imóveis construídos sobre córrego.
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo (SEHAB), 2008.
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A solução proposta para esse caso foi a ampliação da rede de esgotos existente, a execução de um muro de contenção no imóvel indicado e a remoção das moradias sobre o córrego para implantação de faixa de manutenção e limpeza do córrego. 9.2 Definição das Áreas Ocupadas, do Sistema Viário e das Unidades Imobiliárias
ATENÇÃO!
O resultado da regularização fundiária deve sempre refletir a situação real de implantação do núcleo. Por isso, o levantamento planialtimétrico cadastral é a base do desenho final do projeto urbanístico de regularização fundiária que será registrado. A Figura 35 expõe um levantamento planialtimétrico. Figura 35: Levantamento Planialtimétrico Cadastral.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
A partir das conclusões alcançadas por meio do estudo fundiário e do estudo preliminar, indicando as desconformidades jurídicas, ambientais, urbanísticas e as medidas adequadas para solucioná-las, será iniciada a consolidação do parcelamento do núcleo trabalhado, contendo todos os elementos que serão regularizados perante o Registro de Imóveis: os lotes, existentes ou projetados, o sistema viário, os logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos ou outros equipamentos urbanos etc.
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IMPORTANTE! Na elaboração do desenho deverão ser utilizados polígonos perfeitamente delimitados, sem sobreposição de linhas, a fim de garantir que a soma das áreas de cada parcela identificada corresponda à área total do núcleo. A Figura 36 corresponde a uma planta de perímetro e sobreposição das situações registrada e instalada no núcleo. A descrição para o projeto urbanístico deve ocorrer conforme a situação real. Figura 36: Estudo fundiário para delimitação do perímetro (vermelho), indicando o limite do título existente para o núcleo (laranja), os limites dos lotes com título registrado (verde) e os confrontantes.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Depois que o perímetro de intervenção foi definido sobre o levantamento planialtimétrico cadastral, essa base será “limpa” para manter somente as informações necessárias para a execução do projeto (quadras, lotes, sistema viário), conforme apresenta a Figura 37. Figura 37: Delimitação do perímetro de intervenção para início do desenho do projeto urbanístico
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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A partir desse desenho, serão definidas as quadras e, por consequência, o sistema viário existente, como ilustrado na Figura 38. Essa planta servirá de base para a equipe de campo efetuar a identificação dos imóveis (selagem) e o cadastramento das famílias (cadastro social). Figura 38: Delimitação do perímetro de intervenção para início do desenho do projeto urbanístico.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Quando se tratar de parcelamento registrado, com a existência de matrículas ou outro título que mencione quadras e lotes, é recomendável que sejam adotadas, tanto quanto possível, as designações constantes daquele projeto. Não havendo nenhuma indicação nesse sentido, recomenda-se iniciar a identificação das quadras do ponto mais ao norte do núcleo, seguindo da esquerda para a direita e de cima para baixo em ordem crescente, seja com a utilização de alfabeto ou de números cardinais, com, no mínimo, dois dígitos (01, 02, 03...). Quanto ao sistema viário, é importante estar atento à sua delimitação de modo a não haver sobreposição de áreas, especialmente nos cruzamentos de vias. O desenho dos lotes, com a sua configuração final, medidas perimetrais e área deve considerar as divisas físicas apontadas pelo levantamento planialtimétrico cadastral, que configurará a situação real dos imóveis, e as informações obtidas pelos próprios moradores no momento do cadastro físico e do cadastro social. O resultado desses cadastros vai auxiliar na definição dos perímetros dos lotes, indicando quantos são e quais serão regularizados.
Figura 39: Imóveis com acessos independentes, diretamente do logradouro público.
O cadastro físico dos imóveis nada mais é do que o procedimento de confirmação dos limites dos lotes que serão regularizados, tendo como base o levantamento planialtimétrico cadastral. Esse procedimento é aplicável especialmente para os casos em que a configuração urbana ou o intenso adensamento não permitem identificar os lotes somente pela planta. Para tanto, cada um dos lotes deverá ter acesso independente e direto para um logradouro público (Figura 39).
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Caso isso não seja possível, será necessário avaliar a possibilidade de instituição de um condomínio urbano simples, como discute-se na seção 9.3.3.
EM UM MESMO NÚCLEO URBANO INFORMAL É POSSÍVEL ENCONTRAR VÁRIAS TIPOLOGIAS DE LOTES (Figura 40).
Figura 40: Diferentes tipologias de lotes. Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
Cada lote deve possuir uma designação única dentro da quadra em que está inserido, podendo ser identificado por letras ou números ou, ainda, por caracteres alfanuméricos. Não há uma regra para a atribuição do designativo, mas orienta-se que ele considere uma ordem crescente, em sentido horário, desde o primeiro imóvel da quadra até o último. Além disso, quando se tratar de identificação numérica (Figura 41), sugere-se que esta seja disposta, preferencialmente, em intervalos de dez (10, 20, 30, 40), pois se houver algum lote não identificado na etapa de levantamento planialtimétrico que seja constatado no momento do cadastro social ou físico, é suficiente numerá-lo entre as dezenas, sem que todos as demais sejam modificadas. Do mesmo modo que na identificação das quadras, caso haja informação de lotes que já possuem algum tipo de registro, é ideal que se mantenha a lógica para haver correspondência entre o projeto de regularização e os registros existentes, de modo a facilitar a sua identificação no momento do registro do projeto.
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Figura 41: Identificação dos lotes.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Na existência de lotes com registro no Cartório de Registro de Imóveis, seja pela inscrição do loteamento pela aquisição por usucapião ou outro meio, é essencial apresentar essa informação no desenho. Contudo, é comum que a descrição constante do título não coincida com as divisas existentes no local. Assim, cada imóvel nessa situação deverá possuir uma sobreposição da situação de registro com a situação de implantação (Figuras 42 e 43). Figura 42: Identificação dos lotes com título registrado por ação de usucapião.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Sempre que houver divergência entre a descrição constante nesses títulos e a situação fática do parcelamento (Figura 43), o oficial de registro de imóveis deverá averbar a nova descrição na matrícula existente para compatibilizar o registro com a implantação do lote. Destaca-se que a descrição do projeto de regularização fundiária é georreferenciada, o que torna inevitável a necessidade de atualização. Essa orientação também se aplica para as áreas já usucapidas, pois não é raro que as
Figura 43: Detalhe de lote com registro cuja descrição é divergente da implantação.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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ações de usucapião tenham como base o projeto do loteamento, que sofreu alterações no momento da sua implantação e as informações ali constantes não correspondem à realidade. As faixas não edificantes são elementos essenciais para serem indicados no projeto urbanístico de regularização fundiária e podem ser oriundas de Áreas de Preservação Permanente (APP), vielas sanitárias, servidões de passagem, faixas de segurança de ferrovias, entre outras. A Figura 44 expõe faixa não edificante. Figura 44: Identificação de faixa não edificante oriunda de Área de Preservação Permanente (APP).
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
A dimensão dessas faixas pode variar conforme a sua origem e precisa ser confirmada, a depender do caso, com os responsáveis pela sua conservação. Sendo faixas de APP de cursos d’água, devem ser observados os limites determinados na Lei nº 12.651/2012. É também no momento da definição dos lotes que serão identificados os imóveis vazios e aqueles que serão destinados para o uso público, como escolas, unidades de saúde, praças entre outros. Quando o núcleo objeto de intervenção estiver situado em área de domínio público, todas as porções que não sejam destinadas ao uso particular continuarão sendo públicas. Nos casos em que o núcleo esteja localizado em área particular, é importante que os imóveis a serem destinados ao uso público já sejam assim identificados no momento do registro do projeto urbanístico de regularização fundiária para que futuramente não se configure uma desapropriação indireta. Os lotes destinados ao uso público poderão ser apresentados no projeto como lote ou área institucional, a depender de definição do ente responsável pela aprovação do projeto. Se eles abrigarem algum equipamento público, não é recomendado vincular o uso atual ao projeto. Por exemplo: se um lote abriga uma escola municipal, é suficiente demonstrar no projeto que se trata de uma área institucional. No momento do registro, a matrícula será aberta em nome do município. As praças, áreas verdes e sistemas de recreio poderão apresentar qualquer dessas designações no projeto, conforme diretriz do município ou distrito.
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ATENÇÃO!
As Áreas de Preservação Permanente podem ser consideradas áreas verdes. Entretanto, quando essas áreas não são aproveitáveis (declividade superior a 45º, risco geológico-geotécnico), recomenda-se que elas sejam demarcadas somente como APP, destinando-se outras áreas livres para a implantação, por exemplo, de equipamentos de lazer. Ainda, não é possível destinar essas áreas como áreas institucionais. Identificadas e definidas todas as áreas do parcelamento, são inseridos os dados essenciais para a individualização de cada imóvel com vistas à elaboração do memorial descritivo. Para tanto, o desenho deve indicar todas as medidas perimetrais, incluindo as suas deflexões, a designação e a metragem quadrada do imóvel. Quando o número constante no endereço dos lotes for oficial, essa informação também poderá constar do desenho e do memorial descritivo. A Figura 45 mostra uma planta do projeto urbanístico de regularização fundiária. Figura 45: Desenho final do projeto urbanístico de regularização fundiária.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
O projeto final que será registrado ainda deve contemplar a apresentação de quadros de áreas e tabelas de coordenadas e azimutes para orientar a elaboração dos memoriais descritivos. Além disso, deve conter um resumo do projeto contendo a área total do parcelamento, quantidade de lotes, áreas públicas, entre outras. A Figura 46 exemplifica esses elementos.
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Figura 46: Quadros de áreas, coordenadas, azimutes e distâncias.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Nos casos em que os imóveis possuam designação cadastral (número de contribuinte do IPTU), esse dado pode ser incluído no projeto, porém em um quadro separado do desenho para que ele fique legível, como o elencado na Figura 47. Figura 47: Exemplo de especificação de lotes com dados do cadastro municipal.
QUADRA A
QUADRA B
LOTE
DESIGNAÇÃO CADASTRAL
LOTE
DESIGNAÇÃO CADASTRAL
1
010.020.0001-0
1
010.021.0001-9
2
010.020.0002-9
2
010.021.0002-8
3
010.020.0003-8
3
010.021.0003-7
4
010.020.0004-7
4
010.021.0004-6
5
010.020.0005-6
5
010.021.0005-5
6
010.020.0006-5
6
010.021.0006-4
7
010.020.0007-4
7
010.021.0007-3
8
010.020.0008-3
9
010.020.0009-2 Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
9.3 Memoriais Descritivos O memorial descritivo é o documento necessário para o Oficial de Registro de Imóveis conferir precisão à emissão de matrícula e do registro e sempre deve ser apresentado em conjunto com o projeto urbanístico de regularização fundiária. Todos os dados indicados no projeto urbanístico devem ser transportados para os memoriais descritivos.
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IMPORTANTE! A Lei nº 13.465/ 2017 e o Decreto n° 9.310/2018 estabelece que os requisitos para a elaboração do projeto de regularização fundiária, do memorial descritivo e dos padrões adotados para a sua apresentação (representação gráfica, escalas, descrição dos imóveis) serão definidos pelo poder público municipal ou distrital, e a emissão da CRF pressupõe a observância desses requisitos. Acesse a Lei nº 13.465/ 2017 através do QR Code ao lado
Acesse o Decreto nº 9.310/2018 através do QR Code ao lado
Uma vez que cada ente municipal ou distrital determina os padrões dos memoriais descritivos de acordo com a sua necessidade, não existe uma regra técnica nacional para a elaboração desse documento. Mas, ele deve conter todas as informações necessárias para identificar os imóveis que estão sendo regularizados.
RECORDANDO... A matrícula deve apresentar a descrição do imóvel com todas as suas características e confrontações, localização, área, identificação do logradouro e número do imóvel e, se houver, a sua designação cadastral. 9.3.1 Descrição da gleba A descrição da gleba deve ser a mais completa possível, identificando: as suas medidas perimetrais; rumos e azimutes; todos os confrontantes, particulares ou públicos; e as coordenadas georreferenciadas dos vértices que definem os seus limites. Sempre que possível, a descrição deve ser iniciada no ponto mais ao norte do perímetro, recomendando-se que seja em um vértice formado por, no mínimo, um logradouro, sendo este a primeira confrontação do imóvel. Outro fator importante, é fazer o caminhamento do polígono no sentido horário , ou seja, colocando o observador no ponto inicial da descrição, ele deve percorrer todo o perímetro até voltar ao início, movendo-se no sentido horário.
Não se trata de uma regra, mas apenas uma orientação baseada em manual disponibilizado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário (MDA) para auxiliar a alimentação do Sistema de Gestão Fundiária, utilizado para a governança fundiária das áreas rurais. O documento pode ser acessado no QR Code ao lado.
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A Figura 48 apresenta o início de uma descrição perimetral. Figura 48: Indicação do ponto inicial para descrição do perímetro do núcleo.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021
O Quadro 1 representa um memorial descritivo da área total (gleba) de um núcleo urbano para fins de regularização fundiária urbana. Quadro 1: Exemplo de memorial descritivo de Núcleo Urbano.
Uma área de terras urbana, no município de Alfa, com 5.470,46m² (cinco mil, quatrocentos e setenta metros quadrados e quarenta e seis decímetros quadrados), com as seguintes medidas, azimutes, coordenadas e confrontações: Tem início no ponto 1, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00) situado na confluência da Avenida Sigma com o imóvel de propriedade de José da Silva (matrícula nº 12.345 do Oficial de Registro de Imóveis de Estrela); daí segue em reta no azimute 138°31'46" por uma distância de 20,53m, confrontando com a Avenida Sigma, até encontrar o ponto 2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à direita e segue em reta no azimute 143°03'17" por uma distância de 11,62m, confrontando com a Avenida Sigma, até encontrar o ponto 3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à esquerda e segue em reta no azimute 137°30'14" por uma distância de 22,00m, confrontando com a Avenida Sigma, até encontrar o ponto 4, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 225°54'21" por uma distância de 101,67m, confrontando com o imóvel de propriedade de João de Souza (matrícula nº 67.890 do Oficial de Registro de Imóveis de Estrela), até encontrar o ponto 5, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 328°22'34" por uma distância de 60,19m, confrontando com a Rua Beta, até encontrar o ponto 6, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 049°40'18" por uma distância de 12,20m, até encontrar o ponto 7, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à esquerda e segue em reta no azimute 047°29'34" por uma distância de 10,14m, confrontando até aqui com o imóvel de propriedade de Joaquim m Lima (matrícula nº 45.789 do Oficial de Registro de Imóveis de Estrela), até encontrar o ponto 8, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à direita e segue em reta no azimute 048°55'39" por uma distância de 69,46m, confrontando com o imóvel de propriedade de José da Silva (matrícula nº 12.345 do Oficial de Registro de Imóveis de Estrela), até encontrar o Ponto 1, onde teve início esta descrição, fechando assim o polígono. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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9.3.2 Descrição do parcelamento As mesmas orientações apresentadas para a execução do memorial descritivo da gleba se aplicam para cada um dos imóveis resultantes do seu parcelamento. Descrição dos Lotes A Figura 49 e o Quadro 2 demonstram a descrição para um lote. Figura 49: Destaque de um lote para elaboração de memorial descritivo.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 2: Exemplo de memorial descritivo para um lote.
Um imóvel localizado na Rua Ômega nº 81, constituído pelo Lote 1 da Quadra B, cuja descrição se inicia no Ponto V1, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 046°10’59” por uma distância de 24,95m, confrontando com a Rua Ômega até encontrar o Ponto V2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 139°13'52" por uma distância de 22,04m, confrontando com o Lote 02 da Quadra B até encontrar o Ponto V3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 225°54’43” por uma distância de 28,40m, confrontando com o imóvel de propriedade de João de Souza (matrícula nº 67.890 do Oficial de Registro de Imóveis de Estrela) até encontrar o Ponto 5 com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 327°57'36" por uma distância de 22,62m, confrontando com a Rua Beta até o Ponto V1, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 588,85m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Quando for identificada alguma restrição urbanística ou ambiental, como área de preservação permanente, viela sanitária, servidão de passagem, etc., incidente sobre os lotes que exija a delimitação de faixa não edificante, é fundamental destacar essas situações, de modo a gravá-las nos registros dos imóveis. Nesses casos (exemplo na Figura 50), serão realizadas duas descrições: a primeira, abrangendo a totalidade do imóvel (Quadro 3), e a segunda, referindo-se somente à porção afetada pela restrição (Quadro 4). Página | 66
Figura 50: Lote com incidência de APP.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 3: Descrição total do lote com incidência de APP.
Um imóvel localizado na Rua Gama nº 39, constituído pelo Lote 4 da Quadra B, cuja descrição se inicia no Ponto V1, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 180°23'24" por uma distância de 21,30m, confrontando com a Rua Gama até encontrar o Ponto V2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 270°23'24" por uma distância de 12,33m, confrontando com Área de Preservação Permanente do Rio Aguado até encontrar o Ponto V3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 000°23’24” por uma distância de 21,30m, confrontando com a Área de Preservação Permanente do Rio Aguado e a Área Verde 02 até encontrar o Ponto V4, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 090°23'24" por uma distância de 12,33m, confrontando com o Lote 03 da Quadra B até encontrar o Ponto V1, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 262,48m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 4: Descrição da APP do lote.
Faixa não edificante – APP: Tem início no Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 180°23'24" por uma distância de 8,38m, confrontando com a Rua Gama até encontrar o Ponto V2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 270°23'24" por uma distância de 12,33m, confrontando com Área de Preservação Permanente do Rio Aguado até encontrar o Ponto V3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 000°23’24” por uma distância de 10,81m, confrontando com a Área de Preservação Permanente do Rio Aguado até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 101°31'50" por uma distância de 12,56m, confrontando com parte do Lote 04 da Quadra B até encontrar o Ponto A, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 118,26m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Descrição das áreas destinadas ao uso público e sistema viário Áreas destinadas ao uso público e o sistema viário também deverão ter memorias descritivos próprios. A Figura 51 retrata uma área institucional e o Quadro 5 seu memorial descritivo. A Figura 52 evidencia uma via e a sua descrição está contida no Quadro 6. Figura 51: Área institucional.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 5: Memorial descritivo de área institucional.
Localizada entre as Ruas dos Amores e dos Ventos, com 1.402,90m², dentro das seguintes medidas, azimutes e confrontações: Tem início no Ponto 1, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em curva com desenvolvimento de 7,40m e raio de 3,98m, confrontando com a Rua dos Ventos, até encontrar o Ponto 2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em reta no azimute 077°14’48” por uma distância de 51,40m, confrontando com a Rua dos Ventos, até encontrar o Ponto 3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 167°51’08” por uma distância de 17,19m, confrontando com o Lote 01 da Quadra A, até encontrar o Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em reta no azimute 167°37’18” por uma distância de 6,41m, confrontando com parte do Lote 9 da Quadra A, até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta por uma distância de 28,09m, confrontando com os Lotes 10, 11, 12, 13, 14, 15 e 16 da Quadra A, até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 246°21’39” por uma distância de 3,27m; daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 335°13’30” por uma distância de 18,80m, confrontando até aqui com o Lote 21 da Quadra A, até encontrar o Ponto 40; daí deflete à direita e segue em reta no azimute 326°40’17” por uma distância de 25,74m, confrontando com a Rua dos Amores, até encontrar o Ponto 1, ponto inicial desta descrição. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Figura 52: Área institucional.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 6: Memorial descritivo de via.
Uma área constituída pela Rua Ômega, com 1.131,46m², dentro das seguintes medidas, azimutes e confrontações: Tem início no Ponto 2, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 143°03’17” por uma distância de 11,62m, confrontando com a Avenida Sigma, até encontrar o Ponto 3, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 225°58'54" por uma distância de 97,56m, confrontando com os Lotes 07, 06, 05, 04, 03, 02 e 01 da Quadra B, até encontrar o Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 328°22'34" por uma distância de 13,05m, confrontando com a Rua Beta, até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 119°13'42" por uma distância de 0,61m, confrontando com o Lote 02 da Quadra A, até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 045°13'33" por uma distância de 2,01m, confrontando com o Lote 02 da Quadra A, até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à direita e segue em reta no azimute 049°56'11" por uma distância de 8,78m, confrontando com o Lote 02 da Quadra A, até encontrar o Ponto E, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete ligeiramente à esquerda e segue em reta no azimute 046°00’01" por uma distância de 85,11m, confrontando com os Lotes 02, 03, 04, 05 (propriedade de Machado de Assis - matrícula nº 1.200 do ORI de Estrela), 06, 07 (propriedade de Graciliano Ramos - matrícula nº 3.400 do ORI de Estrela), 08 e 09 da Quadra A, até encontrar o Ponto 2, ponto inicial desta descrição. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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9.3.3 Condomínio Urbano Simples e Direito de Laje Sempre que forem identificados lotes com mais de um domicílio e um acesso único comum a todos (como o caso ilustrado na Figura 53), poderá ser criado um lote condominial, seguindo as regras do art. 61 da Lei nº 13.465/2017 e do art. 71 do Decreto nº 9.310/2018. A utilização desse instrumento pressupõe a existência de áreas comuns e áreas de uso privativo. Figura 53: Configuração de lote característica de condomínio urbano simples, com acesso único, de uso comum entre todos os domicílios.
RUA
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
Para que o projeto urbanístico de regularização fundiária seja legível, é recomendável que os lotes que serão objeto de instituição de condomínio urbano simples tenham a sua configuração representada em detalhe na mesma prancha do projeto ou em prancha separada, a depender do tamanho do núcleo e da quantidade de imóveis com essa característica. Essa representação deverá ser feita em escala compatível para demonstrar as áreas de terreno ocupadas pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si. Na Figura 54 demonstra-se um lote com três unidades autônomas que possuem um único acesso para a via pública.
Figura 54: Identificação de lote com instituição de condomínio urbano simples no projeto urbanístico de regularização fundiária. Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Para que cada uma das unidades autônomas tenha uma matrícula própria, é necessário destacar: as áreas de uso privativo (principal) (Figura 55), consistentes nas edificações;
as áreas de uso privativo (acessórias) (Figura 56), nesse caso configuradas pelo quintal dos imóveis;
e as áreas de uso comum, que compreendem o corredor de acesso que liga as unidades à via pública.
Figura 55: Identificação das áreas de uso privativo (principal/edificações) de cada unidade autônoma.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Figura 56: Identificação das áreas de uso privativo (acessórias/quintais) de cada unidade autônoma.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
Em todos os casos, deverá ser apresentada uma tabela indicativa de cada uma das áreas identificadas (Figuras 57 e 58). A soma da área privativa principal (edificações) com as demais áreas privativas acessórias (quintais) resulta na área privativa total referente a cada unidade autônoma. A essa área deverá ser acrescida a metragem correspondente à área comum, dividida proporcionalmente para cada unidade a fim de se obter a área real de cada imóvel, bem como a sua fração ideal correspondente no terreno. Figura 57: Áreas privativas de um condomínio urbano simples.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Figura 58: Áreas privativas e comuns de um condomínio urbano simples.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Discriminadas cada uma dessas parcelas, será elaborado o memorial descritivo correspondente ao lote condominial, à área comum e às unidades autônomas, conforme retratado nas Figuras 59 a 63 e nos Quadros 7 a 11. Figura 59: Descrição do Lote Condominial.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 7: Memorial descritivo de Lote Condominial.
Um imóvel localizado na Rua Riacho Grande nº 300, constituído pelo Lote 04 da Quadra A, cuja descrição se inicia no Ponto 06, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 310°17'27" por uma distância de 1,54m, confrontando com a Rua Riacho Grande até encontrar o Ponto 07, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 038°45'56" por uma distância de 9,22m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 041°16’07" por uma distância de 11,93m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 308°35'32" por uma distância de 7,46m, confrontando com o Lote 03 da Quadra A até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 042°52'28" por uma distância de 11,62m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 317d02'36" por uma distância de 0,69m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto E, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 044d38’07" por uma distância de 14,93m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto F, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 111d44’02" por uma distância de 16,39m, confrontando com a Rua do Córrego até encontrar o Ponto G, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em curva de raio de 25,30m por uma distância de 4,73m, confrontando com a Rua do Córrego até encontrar o Ponto H, com coordenadas Página | 73
UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 226°18'33" por uma distância de 7,07m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto I, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 226°18'33" por uma distância de 3,01m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto J, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 224°24'18" por uma distância de 25,96m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto K, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 311°17'51" por uma distância de 6,02m, confrontando com o Lote 05 até encontrar o Ponto L, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 221°31’06" por uma distância de 21,34m, confrontando com o Lote 05 até encontrar o Ponto 06, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 524,50m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Figura 60: Descrição da Área Comum – corredor de acesso.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 8: Memorial descritivo de Área Comum – corredor de acesso.
Uma área imóvel localizada na Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto 06, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 310°17'27" por uma distância de 1,54m, confrontando com a Rua Riacho Grande até encontrar o Ponto 07, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 038°45'56" por uma distância de 9,22m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 041°16’07" por uma distância de 11,93m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 043°07'25" por uma distância de 1,38m, confrontando com a Unidade 01 até encontrar o Ponto M, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 133°06'13" por uma distância de 2,08m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar Página | 74
o Ponto Q, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 225°34'59" por uma distância de 1,09m, confrontando com a Unidade 03 até encontrar o Ponto L, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 221°31’06" por uma distância de 21,34m, confrontando com o Lote 05 até encontrar o Ponto 06, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 43,50m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 9: Memorial descritivo da Unidade Autônoma 01.
UNIDADE 01: Imóvel com acesso pela Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto M, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 223°07'25" por uma distância de 1,38m, confrontando com o corredor de acesso até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 Figura 61: Descrição da Unidade Autônoma 01. E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 308°35'32" por uma distância de 7,46m, confrontando com o Lote 03 da Quadra A até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 042°52'28" por uma distância de 11,62m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 317d02'36" por uma distância de 0,69m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto E, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 044d38’07" por uma distância de 14,93m, confrontando com o Lote 02 até encontrar o Ponto F, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 111°44’02" por uma distância de 6,21m, confrontando com a Rua do Córrego até Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. encontrar o Ponto P, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 226°19’07" por uma distância de 14,36m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar o Ponto O, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 220°52'14" por uma distância de 12,56m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar o Ponto N, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 133°06'13" por uma distância de 2,31m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar o Ponto M, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área privativa total de 145,00m² e área real total de 159,50m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno e coisas comuns de 30,41%. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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Quadro 10: Memorial Descritivo da Unidade Autônoma 02.
UNIDADE 02: Imóvel com acesso pela Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto S, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 313°06'13" por uma distância de 2,08m, Figura 62: Descrição da Unidade Autônoma 02. confrontando com o corredor de acesso até encontrar o Ponto M, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em linha reta no azimute 313°06'13" por uma distância de 2,31m, confrontando com a Unidade 01 até encontrar o Ponto N, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 040°52'14" por uma distância de 12,56m, confrontando com a Unidade 01 até encontrar o Ponto O, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 046°19'7" por uma distância de 14,36m, confrontando com a Unidade 01 até encontrar o Ponto P, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 111°44’02" por uma distância de 5,78m, confrontando com a Rua do Córrego até encontrar o Ponto Q, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. 233°12'59" por uma distância de 6,09m, confrontando com Unidade 03 até encontrar o Ponto R, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 223°43'18" por uma distância de 23,00m, confrontando com a Unidade 03 até encontrar o Ponto S, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área privativa total de 133,00m² e área real total de 147,50m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno e coisas comuns de 28,12%. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 11: Descritivo da Unidade Autônoma 03.
UNIDADE 03: Imóvel com acesso pela Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto L, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 045°34'59" por uma distância de 1,09m, confrontando com o corredor de acesso até encontrar o Ponto S, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em linha reta no azimute 043°42'34" por uma distância de 23,00m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar o Ponto R, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 053°12'59" por uma distância de 6,09m, confrontando com a Unidade 02 até encontrar o Ponto Q, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 111°44’02" por uma distância de 4,41m, confrontando com a Rua do Córrego até encontrar o Ponto G, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em curva de raio de 25,30m por uma distância de 4,73m, confrontando com a Rua do Córrego até encontrar o Ponto H, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 226°18'33" por uma distância de 7,07m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto I, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute Página | 76
Figura 63: Descrição da Unidade Autônoma 03.
226°18'33" por uma distância de 3,01m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto J, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em reta no azimute 224°24'18" por uma distância de 25,96m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto K, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em reta no azimute 311°17'51" por uma distância de 6,02m, confrontando com o Lote 05 até encontrar o Ponto L, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área privativa total de 203,00m² e área real total de 217,50m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno e coisas comuns de 41,47%.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Figura 64: Imóveis sobrepostos, com acessos independentes.
A representação gráfica dos imóveis que poderão se utilizar do instrumento do Direito de Laje é bastante semelhante àquela apresentada para o Condomínio Urbano Simples. Porém, enquanto neste último a existência de áreas comuns é um pressuposto para sua utilização, no caso do Direito de Laje não existe atribuição de fração ideal de terreno para o titular do direito real. Assim, os imóveis passíveis de utilização desse instrumento terão como características a sobreposição de domicílios, onde não é possível fazer a sua individualização física, e o acesso independente à via pública, (Figuras 64 e 65).
Figura 65: Exemplo de imóveis passíveis de utilização do Direito de Laje.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Para o caso de Direito de Laje, deverá haver a descrição do lote e das unidades autônomas, como exemplificam as Figuras 66, 67 e 68 e os quadros correspondentes (12, 13 e 14). Quadro 12: Memorial descritivo do lote. Figura 66: Descrição do Lote.
Um imóvel localizado na Rua do Lajeado nº 75, constituído pelo Lote 02 da Quadra C, cuja descrição se inicia no Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 035°22'26" por uma distância de 3,30m, confrontando com a Rua do Lajeado até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 122°43'12" por uma distância de 14,65m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. E=000.000,00); daí segue em linha reta no azimute 122°43'12" por uma distância de 8,07m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 214°07'19" por uma distância de 3,90m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto E, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 305°02'28" por uma distância de 8,56m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto F, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 303°46'22" por uma distância de 14,23m, confrontando com o Lote 01 até encontrar o Ponto A, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 81,46m². Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 13: Memorial descritivo da unidade autônoma do primeiro pavimento.
UNIDADE 01: Imóvel com acesso pela Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 035°22'26" por uma distância de 3,30m, confrontando com a Rua do Lajeado até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 122°43'12" por uma distância de 14,65m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em linha reta no azimute 122°43'12" por uma distância de 8,07m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto D, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 214°07'19" por uma distância de 3,90m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto E, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 305°02'28" por uma distância de 8,56m, confrontando com o Lote 07 até encontrar o Ponto F, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 303°46'22" por uma distância de 14,23m, confrontando com o Lote 01 até encontrar o Ponto A, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 81,46m².
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Figura 67: Descrição da unidade autônoma do primeiro pavimento.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. Quadro 14: Memorial descritivo da unidade autônoma do segundo pavimento.
UNIDADE 02: Imóvel com acesso pela Rua Riacho Grande nº 300, cuja descrição se inicia no Ponto A, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); deste ponto segue em linha reta no azimute 035°22'26" por uma distância de 3,30m, confrontando com a Rua do Lajeado até encontrar o Ponto B, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à direita e segue em linha reta no azimute 122°43'12" por uma distância de 14,65m, confrontando com o Lote 03 até encontrar o Ponto C, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí segue em linha reta no azimute Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021. 222°25'26" por uma distância de 3,56m, confrontando com a Unidade 01 até encontrar o Ponto F, com coordenadas UTM (N=0.000.000,00 E=000.000,00); daí deflete à esquerda e segue em linha reta no azimute 303°46'22" por uma distância de 14,23m, confrontando com o Lote 01 até encontrar o Ponto A, ponto inicial desta descrição, encerrando uma área total de 50,30m². Figura 68: Descrição da unidade autônoma do segundo pavimento.
Fonte: Natasha Maria Bautto Savino, 2021.
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A classificação do interesse da regularização fundiária (Reurb-S e Reurb-E) visa exclusivamente a identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas e o reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais.
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O cronograma físico de obras e serviços é exigido quando for necessária a implantação da infraestrutura essencial e compensações urbanísticas e ambientais. Estas demandas são identificadas ao longo de todos os produtos da Reurb, com ênfase no diagnóstico, levantamento planialtimétrico cadastral, cadastro físico e estudos técnicos ambiental e de situação de risco.
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Havendo a indicação de obras e modificações ambientais e urbanísticas, o Termo de Compromisso deverá ser elaborado e assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, de modo a assegurar o cumprimento do cronograma.
RELEMBRANDO
A pendência de obras não impedirá a aprovação e registro do parcelamento, uma vez que de acordo com o § 2º, art. 36, da Lei nº 13.465/2017, “a Reurb pode ser implementada por etapas, abrangendo o núcleo urbano informal de forma total ou parcial” e, segundo o § 3º deste mesmo artigo e lei “as obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb”. 10.1 Cronograma Físico É pertinente avaliar se a conclusão das obras, quando requeridas, é mais viável antes ou depois da regularização fundiária urbana, a depender da proporção de mudanças que estas acarretem. Em caso de obras com relevantes alterações no núcleo, muitas vezes é recomendada a sua efetivação antes da conclusão do projeto urbanístico. O Cronograma físico-financeiro, é um instrumento utilizado, principalmente, na execução de obras. Neste documento devem constar todas as atividades que compõem as etapas da obra e o prazo para execução, com datas de início e fim, além da descrição do orçamento necessário para cada uma das fases do projeto. O inciso IX, art. 35, da Lei nº 13.465/2017, menciona apenas o cronograma físico, dando uma maior flexibilidade à sua formatação. Assim, deve-se aplicar uma margem de segurança ao cronograma para que ele não tenha problemas na concretização e resulte em um título executivo, uma vez que imprevistos podem ocorrer, como é o caso de dias de chuvas impeditivos de atividades na obra.
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A Figura 69 mostra um exemplo simplificado de cronograma físico para um núcleo urbano em processo de Reurb que necessita de intervenções estruturais e ambientais. Figura 69: Cronograma Físico de obras para um núcleo urbano em Reurb – Exemplo Simplificado.
Fonte: Candelaria Maria Reyes Garcia, 2021.
É importante também acompanhar o cumprimento do cronograma físico-financeiro, elaborando um cronograma realizado. A comparação do que foi planejado com o que foi efetivado pode mostrar se cronograma inicial foi falho ou se o desenvolvimento do projeto está mais lento do que deveria. Dessa forma, se a diferença entre eles estiver muito grande, ações corretivas devem ser implantadas. O cronograma pode ser realizado em programa específico ou em planilha.
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10.2 Termo de Compromisso O termo compromisso é o acordo entre partes, que gerará efeitos jurídicos. Portanto, enquanto instrumento jurídico e como tal deverá ter alguns campos obrigatórios, quais sejam: Qualificação das partes; Delimitação do objeto;
Obrigações; Prazo; Garantias e penalidades; Foro competente; Assinaturas. Por meio do termo de compromisso, as partes irão definir os meios e a forma para alcançar a finalidade acordada. É importante que o Termo de Compromisso reflita claramente o objeto e as obrigações de cada parte. O Termo de Compromisso poderá ter a estrutura: Considerações Iniciais Demonstração a necessidade das intervenções e caracterização do núcleo objeto das obras ou compensações. Qualificação completa das partes Especificação e informações dos responsáveis pela implantação e fiscalização das ações, contendo RG e CPF (no caso de pessoa física), CNPJ (no caso de pessoa jurídica), endereço, nacionalidade. Finalidade e Objeto Detalhamento do motivo pelo qual as atividades serão executadas, com descrição minuciosa do tipo de intervenção e detalhamentos das etapas, com as especificações das ações e obras, inclusive se for necessária a atuação de outros atores, como por exemplo aprovação de projetos e licenciamento. O Objeto deve ser descrito em detalhes, com todas suas especificidades para melhor compreensão do acordo. Página | 82
Compromisso das partes (obrigações) Listagem das obrigações e associação destas aos respectivos executores e fiscalizadores. Este item balizará a aplicação ou não de penalidades e multas.
Aprovações em outros órgãos (se houver necessidade) Pode ocorrer de obras complexas necessitarem de aprovações (licenciamento) em órgãos estaduais e, neste caso, deve-se descrevê-las, associando-as às atividades correspondentes. Prazos Apresentar o cronograma das intervenções ou os prazos totais (se as ações forem pontuais, sem potencial de alterações na forma geométrica o núcleo). Custos Indicar os custos para as ações pactuadas, bem como quem será o responsável por arcar as obras ou compensações. Comprovações parciais relatórios (vistorias) A depender da complexidade da obra, podem ser definidas execuções parciais e sua comprovação, uma vez que a regularização pode acontecer por etapas e, dessa forma, as obras necessárias para determinada parcela do núcleo podem ser finalizadas para que haja sua regularização fundiária. Garantias e penalidades Listar as consequências que poderão ser sofridas pela parte que descumprir o que está sendo pactuado. Disposições finais Apresentar aspectos gerais de acordo entre as partes elencadas do termo.
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Foro Deve-se especificar a localidade para uma possível ação judicial em caso de não atendimento ao termo de compromisso pactuado entre as partes. Assinaturas dos responsáveis e testemunhas Os responsáveis e testemunhas devem assinar o termo de compromisso. Para que o termo de compromisso para ser um título executivo extrajudicial para todos os fins e efeitos do inciso II, art. 784, do Código Civil, é importante que este campo indique nome completo e RG e CPF das testemunhas.
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O §1º, art. 36, da Lei nº 13.465/2017 aponta os equipamentos que são considerados infraestrutura essencial: sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual, sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual, rede de energia elétrica domiciliar, soluções de drenagem entre outros a serem definidos pelos Municípios. As obras de implantação desses equipamentos podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb. Mas, elas devem ser previstas durante a elaboração do projeto de regularização fundiária, pois é possível que haja alteração na configuração final do parcelamento com o término das obras.
IMPORTANTE! Para a concretização de projetos complementares de qualquer equipamento que necessite ser implantado ou ter seu funcionamento melhorado, os agentes responsáveis pelo projeto de regularização fundiária urbana devem considerar as diretrizes dos operadores dos serviços, observando também as diretrizes estabelecidas nas Normas Técnicas Brasileiras (NBR). 11.1 Sistema de abastecimento de água potável Figura 70: Tampa de manutenção da rede de abastecimento de água potável.
Um sistema de abastecimento de água potável é formado pelo conjunto de processos que compreende, em linhas gerais, a identificação da fonte a ser utilizada, a captação da água, o seu tratamento e, por fim, a distribuição até os imóveis existentes. Nos locais onde não existe esse sistema, é comum que a obtenção de água potável seja feita por meio de poços artesianos, que podem ser individuais ou coletivos. Para fins de regularização fundiária, a existência ou não desse sistema, bem como o seu funcionamento, são verificados por meio de vistoria, que identificará a presença de poços de visita (Figura 70) e de hidrômetros nos domicílios (Figura 71) nos logradouros. Outra forma de verificação são as contas de água que os moradores podem apresentar para confirmar o fornecimento do serviço.
Figura 71: Hidrômetro.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Nos casos em que a captação de água é feita por meio de poços artesianos, é importante conferir se a perfuração ocorreu de forma legal, com a outorga da autoridade competente. Em geral, os órgãos que fornecem a licença para a perfuração e a outorga para utilização do recurso hídrico são ligados às secretarias estaduais de meio ambiente. As Figuras 72 e 73 ilustram as estruturas externas associadas a poços de captação de água. Figura 72: Poço artesiano profundo.
Figura 73: Poço artesiano manual.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
Qualquer que seja a forma de abastecimento de água potável, é necessário garanti-lo para a totalidade dos moradores. Por isso, sendo constatada a ausência ou a insuficiência desse sistema, deverá ser elaborado projeto complementar, seja para implantação de nova rede ou para a ampliação e melhoria daquela existente, como exemplo indicado na Figura 74.
ATENÇÃO! Os estudos de concepção de sistemas públicos de abastecimento de água e a elaboração do projeto executivo da rede de distribuição devem observar as determinações das normas brasileiras (NBRs) NBR 12.211, NBR 12.214, NBR 12.215 e NBR 12.218, bem como as diretrizes estabelecidos pelo órgão responsável pela operação do serviço, seja público ou privado. Figura 74: Exemplo de projeto de rede de abastecimento de água.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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11.2 Sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário Um sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário pode ser individual ou coletivo, e ser formado por fossas ou tanques sépticos ou redes de coleta e afastamento dos resíduos. Da mesma forma que a rede de abastecimento de água, é possível confirmar a existência de rede de coleta de esgotos por meio de vistoria e pela identificação de poços de visita que também são apresentados no levantamento planialtimétrico cadastral. As contas de água também indicam a prestação do serviço. Entretanto, há casos em que existe a rede coletora, mas não há ligação da rede domiciliar à rede pública. Assim, o conhecimento sobre o seu correto funcionamento depende de consulta ao órgão responsável pela operação do serviço, seja público ou privado. Os sistemas individuais de esgotamento sanitário consistem na construção de fossas, que podem ser secas, sépticas, negras ou absorventes (Figura 75). Figura 75: Exemplo de projeto de rede de abastecimento de água.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
A fossa seca é escavada no terreno, com ou sem revestimento, com uma laje de tampa com um orifício que serve de piso e de uma casinha para sua proteção e abrigo do usuário. Ela normalmente é encontrada em locais bastante precários, onde não existe rede de água potável e nem um sistema organizado de coleta de esgotos. A fossa séptica é um sistema relativamente complexo formado por tanques que fazem o processo de digestão dos resíduos sólidos e purificação dos líquidos. Primeiro, os esgotos sanitários das residências passam por um processo de decantação, separando-se os líquidos e os sólidos. Na sequência, os líquidos filtrados são direcionados ao sumidouro, onde são devolvidos ao meio ambiente.
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A fossa absorvente pode ser escavada diretamente no solo ou possuir revestimento, normalmente de alvenaria ou tijolos, com aberturas que permitam a infiltração dos esgotos. Já a fossa negra é a mais nociva ao meio ambiente porque é escavada diretamente no solo, sem nenhum revestimento, e pode alcançar o lençol freático sem que os resíduos passem por qualquer tratamento. Esse tipo de fossa deve ser evitado pelo seu alto grau de contaminação. As fossas sépticas também podem se constituir um sistema coletivo de coleta e tratamento de esgotos (Figura 76) nos locais onde não é possível a implantação de uma rede organizada. Figura 76: Solução coletiva com a utilização de tanques sépticos.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
Quando for constatada a inexistência de sistema de esgotamento sanitário, deve ser elaborado projeto complementar ao projeto de regularização fundiária prevendo a sua implantação. Os primeiros passos para a execução do projeto de um sistema de esgotamento sanitário referem-se à análise do local que deverá ser atendido pelo serviço. Devem ser avaliadas as características físicas da região, como:
Relevo;
Tipo do solo;
A predominância do uso e ocupação do solo;
Eventuais sistemas existentes entre outros.
Também devem ser consideradas informações relativas à população local, com uma projeção do seu crescimento, para dimensionar o sistema a ser implantado. Com essas informações, é possível definir qual o sistema mais adequado a ser implantado, se individual ou coletivo, para o atendimento das necessidades do local. A partir disto, serão identificados os fundos de vale por onde poderão ser implantados os interceptores, os corpos d’água passíveis de serem utilizados como receptores dos esgotos sanitários tratados, os locais possíveis para a construção da Estação Elevatória de Esgoto (EEE) e da Estação de Tratamento de Esgoto (ETE). Página | 88
Exemplos de sistemas de coleta e tratamento de esgoto são expostos nas Figuras 77 e 78. Figura 77: Sistema convencional de esgotamento sanitário.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
IMPORTANTE! A garantia de melhoria das condições ambientais e de qualidade de vida da população somente poderá ser aferida se houver a efetiva ligação da rede domiciliar à rede pública.
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Figura 78: Exemplo de projeto de esgotamento sanitário.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
ATENÇÃO! A elaboração do projeto de esgotamento sanitário deve observar as determinações das normas brasileiras (NBRs) NBR 9.648, NBR 9.649, NBR 12.207 (NB 568), NBR 12.208 (NB 569), NBR 12.209 (NB 570) e as diretrizes estabelecidos pelo órgão responsável pela operação do serviço, seja público ou privado. 11.3 Rede de energia elétrica domiciliar Outra infraestrutura considerada essencial é a energia elétrica domiciliar. Mas, para isso é preciso que haja rede de iluminação pública servindo os núcleos que serão regularizados. A implantação dessa rede é de responsabilidade dos municípios, de forma direta ou por meio de concessionárias de serviços públicos.
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Até chegar aos consumidores, a energia elétrica gerada pelas usinas passa por uma complexa rede de distribuição, composta pelas linhas de transmissão, suportadas por torres de diferentes tipos, e por subestações de transformação. As redes de distribuição podem ser aéreas ou subterrâneas, e a definição do tipo de rede a ser implantada cabe aos municípios. A Figura 79 representa esquematicamente uma rede de distribuição de energia elétrica. Figura 79: Exemplo de projeto de rede de distribuição de energia elétrica.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
As vistorias nos núcleos também identificam a existência de iluminação pública e da ligação individual, por meio das caixas de medição. As ligações de energia elétrica domiciliar são de responsabilidade dos moradores e devem ser solicitadas aos municípios ou às concessionárias responsáveis pelo serviço, que fornecerão todas as orientações necessárias para isso. Além de garantir o atendimento da população, esse procedimento é muito importante para evitar ligações clandestinas e irregulares, os conhecidos “gatos”, que podem causar graves acidentes, como incêndios. 11.4 Soluções de drenagem O sistema de drenagem urbana é formado por um conjunto de elementos que coletam as águas provenientes da chuva e as escoam para as galerias de águas pluviais até um curso d’água capaz de recebê-las. Ele pode ser superficial ou subterrâneo, e é composto pelo pavimento das ruas, guias e sarjetas, bocas de lobo (Figura 80), galerias de drenagem (Figura 81), valas entre outros equipamentos e a sua presença e funcionamento são verificados durante as vistorias nos núcleos.
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Figura 80: Caixa com ralo e boca de lobo.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021. Figura 81: Galerias de águas pluviais.
aberta
subterrânea
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
É muito comum os moradores relatarem problemas no funcionamento dos sistemas de drenagem, especialmente com relação a alagamentos. Na maioria dos casos, a manutenção regular dos equipamentos resolve a situação, não exigindo maiores intervenções. O projeto de drenagem urbana deve ser elaborado sobre o levantamento planialtimétrico cadastral, a partir da identificação das bacias e sub-bacias hidrográficas em que se situam os núcleos objeto de intervenção, da análise do traçado do sistema viário, com mudanças de greides e de direção, considerando, ainda, a localização das redes de gás, de abastecimento de água, de coleta e afastamento de esgoto, dentre outras estruturas que possam influenciar no caminhamento das tubulações de águas pluviais. Como todos os projetos complementares, a elaboração de um sistema de drenagem também deve observar as normas técnicas pertinentes, em especial, as NBR 8.890, NBR 15.645 e as diretrizes do poder público municipal com vistas à sua implantação. Página | 92
As Figuras 82 e 83 apresentam indicações de localização de elementos de drenagem. A Figura 84 exemplifica um projeto de drenagem. Figura 82: Estudo de posição das tubulações e caixas de ligação.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021. Figura 83: Exemplos de localização das bocas de lobo.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
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Figura 84: Exemplo de desenho de projeto de drenagem.
Fonte: Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, 2021.
11.5 Outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais A partir das informações coletadas durante a elaboração do diagnóstico dos núcleos, os municípios poderão decidir pela implantação dos equipamentos necessários para garantir que o projeto de regularização fundiária cumpra o seu objetivo de integração dos núcleos urbanos informais à cidade. Além daqueles equipamentos relacionados na Lei nº 13.465/2017, eles também podem compreender escolas, postos de saúde, hospitais, delegacias, centros de atendimento social entre outros visando sempre auxiliar na melhoria da qualidade de vida da população e do espaço urbano.
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O Projeto de Regularização Fundiária contempla as peças técnicas necessárias para incluir os núcleos urbanos informais no contexto legal da cidade, apresentando suas características reais, garantindo a descrição precisa e individualizada da gleba e dos lotes e elaborando propostas de melhorias ambientais e urbanas que contribuem para a qualidade de vida da população residente. Para que cumpra com suas atribuições, o Projeto de Regularização Fundiária deve ser executado por equipe qualificada e com a utilização de equipamentos adequados, de modo a atender às especificações da Lei nº 13.465/2017, do Decreto nº 9.310/2018 e de demais normativos relacionados. A investigação prévia do núcleo de maneira efetiva, com a constatação de configurações jurídicas, ambientais e urbanísticas é uma etapa crucial para que este projeto seja concretizado de forma adequada ao núcleo de seu foco, uma vez que o diagnóstico direciona a elaboração de estudos técnicos específicos a terem sua necessidade confirmada a partir do levantamento planialtimétrico cadastral. Logo, o Projeto de Regularização Fundiária deve incorporar as particularidades do núcleo que qualifica, de modo a orientar índices urbanísticos e ambientais específicos e a subsidiar o planejamento por gestores das cidades, porque um panorama realístico permite o encaminhamento de ações assertivas pelo poder público, possibilitando, desta forma, além da regularização do parcelamento, a realização de outras atividades que ampliem a função social da propriedade, o direito à moradia adequada e à cidade.
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 9.648: Estudo de concepção de sistemas de esgoto sanitário - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1986. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 9.649: Projeto de redes coletoras de esgoto sanitário - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1986. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.207 (NB 568): Projeto de interceptores de esgoto sanitário. Rio de Janeiro: ABNT, 2016. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.208 (NB 569): Projeto de estação de bombeamento ou de estação elevatória de esgoto — Requisitos. Rio de Janeiro: ABNT, 2020. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.209 (NB 570): Elaboração de projetos hidráulico-sanitários de estações de tratamento de esgotos sanitários. Rio de Janeiro: ABNT, 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.218: Projeto de rede de distribuição de água para abastecimento público — Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2017. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.215: Projeto de adutora de água - Parte 1: Conduto forçado. Rio de Janeiro: ABNT, 2017. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 8.890: Tubo de concreto de seção circular para água pluvial e esgoto sanitário - Requisitos e métodos de ensaios. Rio de Janeiro: ABNT, 2020. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.214: Projeto de estação de bombeamento ou de estação elevatória de água — Requisitos. Rio de Janeiro: ABNT, 2020. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 15.645: Execução de obras utilizando tubos e aduelas pré-moldados em concreto. Rio de Janeiro: ABNT, 2020. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 12.211: Estudos de concepção de sistemas públicos de abastecimento de água - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2022. BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Brasília: Diário Oficial da União, 1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 04 dez. 2021. BRASIL. Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000. Regulamenta o art. 225, § 1o, incisos I, II, III e VII da Constituição Federal, institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza e dá outras providências. Brasília: Diário Oficial da União, 2000. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9985.htm. Acesso em 04 dez. 2021. BRASIL. Ministério das Cidades, Instituto de Pesquisas Tecnológicas. CARVALHO, C. S.; MACEDO, E. S.; OGURA, A. T. (org.). Mapeamento de Riscos em Encostas e Margens de Rios. Brasília: Ministério das Cidades, 2007. Disponível em: Página | 96
https://antigo.mdr.gov.br/images/stories/ArquivosSNPU/Biblioteca/PrevencaoErradicacao/Livro_Mapea mento_Enconstas_Margens.pdf. Acesso em: 02 nov. 2021. BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis nºs 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428, de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis nºs 4.771, de 15 de setembro de 1965, e 7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Brasília: Diário Oficial da União, 2012. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato20112014/2012/lei/l12651.htm. Acesso em: 06 dez. 2021. BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis [...]. Brasília: Diário Oficial da União, 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 04 dez. 2021. BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União. Brasília: Diário Oficial da União, 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9310.htm. Acesso em: 04 dez. 2021. BRASIL. Lei nº 14.285, de 29 de dezembro de 2021. Altera as Leis nos 12.651, de 25 de maio de 2012, que dispõe sobre a proteção da vegetação nativa, 11.952, de 25 de junho de 2009, que dispõe sobre regularização fundiária em terras da União, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, para dispor sobre as áreas de preservação permanente no entorno de cursos d’água em áreas urbanas consolidadas. Brasília: Diário Oficial da União, 2021. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2021/Lei/L14285.htm. Acesso em: 04 dez. 2021. CARVALHO, C. S.; NOGUEIRA, F. R.; JUNIOR, J. G.; ZARIF NETO, J.; LUDEMANN, S. M. CAJUFA 2020: diretrizes para análise de risco geológico-geotécnico em áreas urbanas. São Paulo: Editora Europa, 2020. Disponível em: http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/cao_urbanismo/artigos_doutrina/CAJUFADiretrizesAnaliseRis coGeologicoGeotecnicoAreasUrbanas.pdf. Acesso em: 10 nov. 2021. COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO (SABESP). Norma Técnica Sabesp NTS 292. São Paulo: SABESP, 2017. Disponível em: https://www3.sabesp.com.br/normastecnicas/nts/NTS292.pdf. Acesso em: 04 de nov. 2021. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Metodologia do deficit habitacional e da inadequação de domicílios no Brasil – 2016-2019. Belo Horizonte: FJP, 2020. Disponível em: https://www.gov.br/mdr/pt-br/assuntos/habitacao/relatorio_iInadequacao_2016_2019_versao_2.pdf. Acesso em: 18 out 2021. INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). 2013. Censo Demográfico 2020: Aglomerados Subnormais Informações Territoriais. Disponível em: https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/periodicos/552/cd_2010_agsn_if.pdf. Acesso em: 02 out. 2021. INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Resolução do Presidente nº 01/2005. Altera a caracterização do Sistema Geodésico Brasileiro. Disponível em: Página | 97
https://geoftp.ibge.gov.br/metodos_e_outros_documentos_de_referencia/normas/rpr_01_25fev2005.pdf. Acesso em: 06 dez. 2021. NOGUEIRA, F. R.; CARVALHO, C. S. (Coord.) Zoneamento de risco no município de São Paulo. Relatório - Secretaria Municipal do Meio Ambiente, Prefeitura Municipal de São Paulo, 2001. PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. 2016. Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública. Disponível em: http://www.habitasampa.inf.br/files/CadernoPMH.pdf. Acesso em: 04 nov. 2021. UNITED NATIONS. Committe on Economical, Social and Cultural Rights. General Comment Nº 04: The Right To Adequate Housing. Geneva, 1991. Disponível em: https://www.refworld.org/pdfid/47a7079a1.pdf. Acesso em: 25 out. 2021.
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Especialista em Direito Urbanístico pala Pontifícia Universidade Católica do Estado de Minas Gerais – PUCMinas. Especialista em Direito do Estado pela Universidade Estácio de Sá –RJ. Especialista em Processo Civil pela Faculdades Integradas de Guarulhos – FIG. Graduada em Direito pela Universidade Guarulhos.
É Assessora Técnica da Coordenadoria de Regularização Fundiária na Secretaria de Habitação do Município de São Paulo, atuando na coordenação dos trabalhos Técnicos/Jurídicos dos núcleos urbanos em processo de Regularização Fundiária. Atuou no Programa Cidade Legal nos anos de 2015 a 2019, em parceria com a Secretaria de Habitação do Governo do Estado de São Paulo, acompanhando as estratégias, discussões, organizações e elaborações de materiais técnicos. É palestrante em diversos cursos sobre regularização fundiária urbana. Página | 99
Doutoranda em Engenharia Civil e Ambiental pela Universidade Federal de Campina Grande - UFCG. Mestra em Planejamento e Dinâmicas Territoriais no Semiárido pela Universidade do Estado do Rio Grande do Norte - UERN (2018). Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal Rural do Semi-Árido UFERSA (2017). Graduada em Bacharelado em Ciência e Tecnologia pela Universidade Federal Rural do Semi-Árido - UFERSA (2016).
Pesquisadora de Programas e Projetos de Pesquisa e Extensão voltados para políticas públicas, com ênfase em regularização fundiária de interesse social, desde o ano de 2014. Atua no Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada, da Universidade Federal Rural do Semi-Árido (UFERSA), desde o referido ano, participando das diversas atividades inerentes à Reurb e da supervisão de cursos na temática. Possui publicações em periódicos qualificados, livros, capítulos de livro e eventos científicos voltados, entre outros eixos, para direito à cidade, direito à moradia adequada, governança urbana, cidades sustentáveis, regularização fundiária urbana. Página | 100
Arquiteta e Urbanista formada pela Universidade São Judas Tadeu – SP, especialista em Preservação e Restauro do Patrimônio Arquitetônico e Urbanístico pela Universidade Católica de Santos – UNISANTOS e Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu - SP.
Atuou na Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo – SEHAB, junto à equipe técnica do Programa de Regularização Fundiária do município de 2001 a 2014, trabalhando com a regularização fundiária de assentamentos precários e conjuntos habitacionais. Atuou na Secretaria de Habitação de São Bernardo do Campo, viabilizando a contratação de empreendimentos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, nas suas diversas modalidades, em 2014. Presta assessoria e consultoria a empresas e prefeituras em regularização fundiária e temas de direito urbanístico e imobiliário.
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Arquiteto Urbanista graduado em 2006 e atualmente mestrando pela FAUUSP, na área de concentração habitat, sendo pesquisador vinculado ao LabHab Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos, criado em novembro de 1996 no Departamento de Projeto da FAUUSP. Integra desde 2019 o corpo docente do curso de especialização em ATHIS – Assessoria Técnica em Habitação de Interesse Social na Universidade Mackenzie, possuindo especializações em Direito Urbanístico, pela Escola Paulista de Magistratura do TJSP, e Gestão de Projetos, pela Fundação Getúlio Vargas.
Experiência profissional com ênfase na execução de Políticas Públicas Habitacionais e de Planejamento e Projetos Urbanos, nos seguintes temas: Produção Habitacional, Qualificação Urbana e de infraestrutura, Regularização Fundiária e de Conjuntos Habitacionais de Interesse Social, tendo atuado em diferentes âmbitos de políticas públicas estaduais, pela DERSA - Desenvolvimento Rodoviário S/A, CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, CPOS - Companhia Paulista de Obras e Serviços e DER – Departamento de Estradas de Rodagem, e municipais, via Secretaria de Habitação e Companhia Metropolitana de Habitação.
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O Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada é composto por diversos programas e projetos em temáticas associadas ao planejamento e desenvolvimento territorial, tendo a regularização fundiária urbana como um dos principais eixos de atuação desde o seu surgimento. O Núcleo Acesso à Terra Urbanizada iniciou suas atividades em 2014, com o Programa Acesso à Terra Urbanizada, uma parceria com o, à época, Ministério das Cidades, e a Universidade Federal Rural do Semi-Árido (UFERSA), e foi responsável pelo o primeiro título proveniente de legitimação fundiária, a partir da Medida Provisória n° 759/2016, que posteriormente foi convertida na Lei nº 13.465/2017. Outras cooperações vêm sendo pactuadas ao longo do tempo entre o Núcleo e as diferentes escalas públicas para execução de regularização fundiária urbana; plano diretor participativo; sistemas e estratégias que colaborem para a promoção de cidades inteligentes; cadastro territorial multifinalitário; elaboração de conteúdo técnico e capacitação à distância acerca de regularização fundiária urbana; criação e disseminação de campanha de desenvolvimento urbano. Dentre os principais parceiros está o Ministério do Desenvolvimento Regional, que financiou o curso à distância de Regularização Fundiária, ofertado em 2021 e 2022. Destaca-se que o Núcleo Acesso à Terra Urbanizada, além de gerar produtos para cumprir com as exigências dos convênios que integra, incentiva e colabora assiduamente para a pesquisa e extensão, tendo publicado continuamente diversos livros, artigos em periódicos qualificados, trabalhos em congressos nacionais e internacionais relacionados a diferentes áreas do conhecimento. Além disso, o Núcleo possui, em seus programas e projetos, equipes multidisciplinares de mestres, doutores, profissionais e estudantes bolsistas que atuam de forma integrada, o que gera contribuição, também, para a formação de recursos humanos especializados, para a conscientização da população sobre a importância do ordenamento territorial, incluindo a regularização fundiária, e para a instrumentalização de agentes promotores de políticas públicas. Portanto, o Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada desempenha atividades que visam promover o direito à moradia adequada e o direito à cidade por meio de suas ações e enquanto universo da construção de conhecimento prático para a sociedade e para diferentes entes públicos e privados.
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O Caderno Questões Práticas Aplicadas ao Procedimento e Projeto de Regularização Fundiária Urbana visa metodicamente a compreensão da prática pela teoria, abordando os procedimentos do Projeto de Regularização Fundiária Urbana, considerando o disposto na Lei nº 13.465/2017 e no Decreto nº 9.310/2018 e aborda acerca dos aspectos gerais e de concretização deste projeto. O conteúdo apresentado divide-se nos seguintes tópicos: Metodologia em projetos de regularização fundiária, diagnóstico, levantamento planialtimétrico cadastral, cadastro físico-social, planta de perímetro e sobreposição, estudo preliminar das desconformidades, estudo técnico ambiental, estudo técnico para situação de risco, projeto urbanístico, cronograma físico e termo de compromisso e infraestrutura essencial.
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