División Terrenos Año 2015
Terrenos. A la búsqueda de la rentabilidad. Hay muchos métodos para determinar el valor de la tierra. En el caso de terrenos urbanos -sobre todo en municipios o localidades con códigos de edificación claros, como sucede en CABA-, se utiliza como parámetro la incidencia promedio del m2 vendible, es decir que un terreno para construir 2500 m2 útiles de vivienda, en un barrio donde la incidencia es de u$s 800/m2, costaría u$s 2.000.000. La pregunta es, ¿será rentable el negocio pagando esos valores de incidencia? Para saberlo, primero hay que estimar el costo total del negocio: se debe sumar al valor de la tierra el costo de construcción, los gastos de estructuración y comerciales (que rondan entre un 15% y un 20%), los honorarios del desarrollador, el costo impositivo y el costo del dinero. Considerando que desarrollar un edificio de estas características puede demorar entre tres a cuatro años desde su adquisición hasta que se entrega la última unidad, y que el margen entre el costo total y el precio de venta es cada vez más estrecho, surgen varios interrogantes: ¿Qué retorno espera hoy el inversor? ¿Es negocio construir, o es mejor comprar tierra y esperar? ¿Qué pasará con los valores de la tierra, del dólar y de las propiedades? ¿Qué pasará con el cepo y con los CEDIN después de las elecciones? Como propietario, ¿me conviene vender hoy? ¿O asociarme con un desarrollador? ¿Funciona el modelo de permuta? ¿Y los fideicomisos al costo? ¿Qué pasará con el crédito? Son muchos interrogantes sin respuestas ciertas, por lo que en este informe vamos a aportar elementos de análisis para poder sacar sus propias conclusiones, acompañando y aconsejando a nuestros clientes en el proceso de la toma de decisiones. La información analizada corresponde a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 3.500.000 3.000.000
2010
2011
1.829.294 2012
División Terrenos | Centro: 4114-1000 - Zona Norte: 4719-9000
861.134
2009
CABA - Permisos de obra nueva solicitados (m2/año)
770.844
2008
2.562.811
2007
0
1.296.353
2006
500.000
1.771.652
1.000.000
2.713.597
1.500.000
3.088.901
2.000.000
3.103.450
2.500.000
2013
2014
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División Terrenos Año 2015
Tendencias en CABA . Costos, precios, escrituras, hipotecas y permisos de obra. El precio de la tierra en CABA ha subido sostenidamente durante los últimos ocho años, con excepción de 2010, donde se registró una baja del 2%, y 2014, con una caída del 1% respecto a 2013. En el período la incidencia promedio trepó de u$s 328/m2 en 2007 hasta u$s 522/m2 en 2015. La misma tendencia experimentaron los valores de vivienda. Un buen departamento usado en CABA de 2 ó 3 ambientes cotizaba u$s 1000/m2 en 2001. En 2002 ese ratio cayó a u$s 600/m2 y desde allí se ha verificado un alza sostenida hasta el pico de 2012, en u$s 1850/m2, con leves descensos en 2013 y 2014, para recuperar terreno en 2015, con valores promedio de u$s 1764/m2. Paralelamente, tanto el número de escrituras como las solicitudes de obra en la Ciudad han experimentado un abrupto descenso. En el caso de las escrituras, se registró un total de 71.993 actos en 2007, máximo de los últimos 15 años, y desde allí una fuerte caída hasta 51.599 escrituras en 2009, que revirtió en 2010 y 2011 y luego continuó su raid descendente hasta registrar mínimos de 35.962 actos en 2013 y 33.692 en 2014, prácticamente la mitad del promedio de la última década y media. Apenas el 8% de estas compras fueron con hipoteca. 1200,00
Escrituras (cant.) 911,42
1000,00 904,51 800,00
62310
64028
51599
600,00
70000
1085,97 1000,71
836,88
69015
80000
Costo const (u$s/m2)
820,83
60000 713,24
40000
46597 35915
400,00
50000
33692
30000 20000
200,00
CABA - Cantidad de escrituras vs. Costo de construcción en u$/m2
10000 0
0,00
2008
2009
2010
2011
2012
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2013
2014
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Las solicitudes de obra nueva, mientras tanto, luego de los picos de 2006 y 2007 -más de 3.000.000 de m2-, han tendido sostenidamente a la baja, totalizando 861.164 m2 en permisos solicitados en 2014 , con una leve mejora sobre los 770.844 m2 permisados en 2013. Las cifras son las más bajas de los últimos 15 años, con excepción del 2002, donde sólo se solicitaron permisos para construir 297.867 m2. Desagregando, de los 861.164 m2 de permisos pedidos en 2014 el 87,5% corresponde a obra nueva y el 12,5% a ampliaciones. El 71% del total corresponde a desarrollos de vivienda, y el resto a otros destinos (comercial, corporativo, institucional). Esta relación, que se viene manteniendo desde hace años, posiciona a la ciudad de Buenos Aires como el distrito con mayor cantidad de viviendas, con 504 unidades cada 1000 habitantes. Por último, el costo de construcción en la ciudad fluctuó positivamente desde los u$s 904/m2 de 2008 hasta el máximo de u$s 1085/m2 en 2011, para luego caer hasta u$s 713/m2 en 2014, el valor más bajo de la serie. Hoy, el promedio del primer semestre 2015 arroja un costo de u$s 813/m2 140%
+ 26,55%
120% 100%
-6,45%
80% 60% 40%
Escrituras CABA Incidencia de la tierra (u$s/m2) Costo total tierra + obra (u$s/m2)
20%
-51,18%
CABA - Evolución costos, precios y escrituras (2008 base 100)
0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
En el gráfico superior podemos observar una tendencia alcista en el precio de la tierra, que se apreció un 26% entre 2008 y 2014. Similar comportamiento muestran los valores de los departamentos, aunque desde 2012 la curva pierde fuerza. De todas maneras en el mismo período los usados se valorizaron en un 21% en dólares. Mientras tanto el costo de obra tiende a la baja y acumula una caída del 21% desde 2008, neutralizando la suba en los valores de la tierra. El costo total cayó un 6,5% y las escrituras un 51%. Si tenemos en cuenta que en el mismo período las solicitudes de obra en la Ciudad se desplomaron un 68%, lo que se aprecia es un achicamiento del mercado, donde los precios son inflexibles a la baja y los propietarios prefieren conservar sus propiedades antes que reconocer pérdidas. División Terrenos | Centro: 4114-1000 - Zona Norte: 4719-9000
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Tendencias en CABA (cont.). Nuevas formas. Una manera de comercializar terrenos en este contexto que se está utilizando con frecuencia es el canje por metros cuadrados, ya sea terminados o a construir en el mismo edificio. Esta alternativa es beneficiosa por varios motivos, entre ellos porque soluciona el problema que se presenta ante la dificultad de conseguir dólares en el mercado por vía legal y porque permite al desarrollador apalancar el proyecto ya que destina todo su capital a levantar el edificio, a la vez que ofrece al propietario una alternativa de reinversión en un momento donde no abundan las opciones para canalizar excedentes de efectivo. El cambio de expectativas sobre el rumbo de la macro también ayuda a este proceso, ya que un desarrollo inmobiliario se piensa con un horizonte de tres a cinco años y en ese contexto un momento como el actual es el ideal para iniciar. Sin embargo, es importante tener en cuenta varios aspectos para no cometer errores. Qué figura legal se utilizará para estructurar la operación, qué garantías presenta el desarrollador, trayectoria, tipo de proyecto y plazos de ejecución son aspectos fundamentales a analizar. También desde el lado de la negociación surgen interrogantes, sobre todo en el caso de canje por metros futuros. Un punto importante es a qué valor debería tomarse el metro que recibe el propietario. Seguramente no será al costo neto ya que achicaría el negocio del desarrollador y desconocería su gestión, pero tampoco será al precio de venta del producto terminado ya que no tomaría en cuenta el aporte del dueño de la tierra. Se impone entonces deben encontrar puntos de acuerdo que respeten el rol las partes y tengan en cuenta los riesgos que asume cada una, los costos financieros, el valor de la gestión profesional y la realidad del mercado.
Conclusiones Aún en un mercado convulsionado y con pocas certezas en el horizonte, existen buenas alternativas tanto para propietarios como para desarrolladores y constructores. Considerando que la actividad es cíclica y los desarrollos inmobiliarios tienen plazos de ejecución largos, quien se decida a comenzar hoy el planning estará presente en el mercado con unidades en venta o alquiler recién para fines de 2017, y tendrá la posibilidad de captar una potencial demanda que no encontrará oferta disponible debido a la escasa actividad de estos últimos años.
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Relevamiento CABA. Incidencia promedio y precio de venta de unid. a estrenar en u$/m2. Valores de incidencia Valor en u$s/m2
500
280
338
350
398
368
400
400
510
530
537
520
3500
1500 1000
980
1000
2200
2100
2500
2500
2600
2100
2150
2100
2400
2200
2000
2000
2500
2180
3000
3500
3500
2900
3300
4000
578
872
787
0
Los datos están ordenados de menor a mayor incidencia porcentual. Se observa que en los barrios que más cotizan la incidencia de la tierra representa un porcentaje mayor sobre el precio de venta (Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez).
Colaboraron en este número:
Pablo Vivot Director
Martín Soto Broker
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