2014 nr4

Page 1

Expertpanelen

Fastighetsägarna

Checklista för flytten

LOKALGUIDEN RIKS

tidningen lokalguiden | pris 62 kr

sök lediga lokaler

ökad upplaga

+ 172 %

Projekt på gång

i din stad

i Norrland

skapa rum norrland, svealand, götaland |

i rummet

Umeå med

tema

Handel

storslagna planer

lokalguiden riks | nr 4 2014 | Årgång 3

Nya spelregler för detaljhandeln.

Bernt-olof gustavsson, vd coop fastigheter, om trenderna.

senaste kontorsbarometern visar.

Britt Lindqvist, vasakronan, om fel kontorsutformning.


Pernilla Krantz Redaktör Fem veckors havsutsikt har bytts ut mot grå betong och svart asfalt... Dags att ta nya tag!

Köpcentrum vs innerstaden och så shoppar vi i framtiden

2

Välkommen tillbaka efter en, förhoppningsvis, härlig sommar och semester! Börjar du kanske redan bli sugen på att shoppa ny höstgarderob? Och hur och var handlar du i så fall? Ligger du i soffan med en kopp kaffe med mobilen eller surfplattan på magen och scrollar sida upp och sida ner på Bubbleroom, Zalando, H&M, Brandos m fl. Eller tillhör du dem som måste skapa dig en känsla för plagget i en fysisk butik och som behöver prova, klämma och känna? I detta nummer dyker vi ner i Tema Handel och får lära oss vilka trenderna är som kommer att rita om detaljhandelskartan framöver. Liquid space, supersized shopping, ship-to-locker, pop up shops och connected spaces är bara några av de nya termerna du kommer att lära dig. Och finns det några vinnare framöver? Blir det e-handlarna, butikerna i innerstaden eller köpcentrumen och vilka strategier bör de satsa på i slaget om konsumenterna? Läs mer i temat som börjar på sidan 6 och

fundera lite extra på hur just du handlar i dag och hur du vill handla i framtiden. Förutom detta bjuder vi på analyser över Norrköping, Örebro och Umeå och tips på hur man skapar rum i rummet på kontoret. Vi ger dig dessutom ett urval av lediga lokaler i Sundsvall, Eskilstuna och Karlskrona, tillsammans med mycket mer. Det är bara att ge sig ut och leta, kanske både efter nya kläder och ny lokal? Trevlig läsning!

Framsidan Elite Hotel Viken, Örnsköldsvik Bild: NCC, Åke E:son Lindman Utges av Lokalguiden Sverige AB Besöksadress Torsgatan 5 Ansvarig utgivare Tom Vikström Redaktion Anna Vikström, Pernilla Krantz och Erica Suraiya Medarbetare Håkan Landmér, Daniel Åberg, Linus Björland, Michael Nattland Tryck V-TAB Vimmerby Tidningen Lokalguiden trycks på ett Svanengodkänt tryckeri. LOKALGUIDEN www.lokalguiden.se tel 031 788 71 00 fax 031 23 71 15 info@lokalguiden.se annons@lokalguiden.se Lokalguiden får citeras med angivande av källa, tillstånd av ansvarig utgivare erfordras för återgivande av artiklar och illustrationer. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material.

Pernilla Krantz

bild: kinnarps

Ledare

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


METOD.SE

VI LAGERHÅLLER SVERIGE

PÅ BÄSTA LÄGE! Tribona äger, förvaltar och hyr ut logistikfastigheter vid attraktiva lägen runt om i Sverige och har idag fastigheter med en sammanlagd LEDIGA yta på 710.000 m2. Vi har även optioner på byggklar mark vid strategiska lägen. Oavsett var i landet du behöver lageryta så LOKALER, är du välkommen att slå en signal till Nicklas Schmidt på JUST NU I: tel 076 -840 73 30. Klippan, Malmö,

Partille, Sundsvall, Umeå och Växjö.

Alltid bästa läge www.tribona.se


78

innehåll

nummer 4 2014

6

Tema handel Fem frågor om handel

42

expertpanelen Götaland

8

tema handel Nya spelregler för handeln

43

Pågående projekt Götaland

tema handel Moderna lager i Brunna logistikpark

50

hyresnivåer Götaland

TEMA HANDEL Stor handelskostym och framtida lösningar

52

lediga lokaler Karlskrona

Vad kostar en flytt? Råd och nyckeltal

55

NOTISER Norrland

17

NOTISER Svealand

56

analys Umeå Norrland

18

ANALYS örebro Svealand

58

tidigare analyser Norrland

20

tidigare analyser Svealand

60

expertpanelen Norrland

23

expertpanelen Svealand

61

Pågående projekt Norrland

Pågående projekt Svealand

66

hyresnivåer Norrland

28

hyresnivåer Svealand

68

lediga lokaler Sundsvall

30

lediga lokaler Eskilstuna

70

FASTIGHETSÄGARNA Ett urval av lediga lokaler i hela landet

32 checklistan Att-göra-listan för flytten

77

inredning Sitcom-inspirerad kontorsmiljö

34

artikel Fel kontorsutformning minskar produktiviteten

71

FASTIGHETSÄGARNA Ett urval av lediga lokaler i hela landet

NOTISER Götaland

77

inredning Möbler som giller möten och möbelnyheter

38

ANALYS Norrköping Götaland

78

Inredning Skapa rum i rummet

40

tidigare analyser Götaland

82

Kontraktskrivning Vi har tipsen!

10 12 14 4

24

37

Innehåll

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Umeås bästa logistikläge I direkt anslutning till Umeås nya gods-/kombiterminal NLC-PARK Byggklar mark för lokaler upp till 5 000 kvm. Vi bygger enligt era önskemål och hyr ut anpassade lokaler för t ex lagerhotell, direktdistribution, containerhantering eller lokaler med hög säkerhetsklass.

Kontakt: Jon Forsgren och Lars Hansson tel 090- 13 66 99 info@norrleden.se www.norrleden.se Foto: LARs LINd/Umeå KommUN


Anders Kjellin Chef region Öresund, Vasakronan

Charles Larsson Marknadschef, Steen & Ström

fem frågor om handel Vasakronan och Steen & Ström är två aktörer med stort fokus på handelsfastigheter. Här ger de sin bild av trender och skillnader på butikslokalmarknaden samt bidrar med tips till lokalsökande företag.

inspiration, vilket gör att många butiker måste lägga mer energi på att t ex skapa en inspirerande skyltning. Hyresgästernas krav på butikslokaler handlar mer om större flexibilitet i lokalernas användande. Man önskar bland annat större möjlighet att kunna förändra dess utseende mer än tidigare, t ex att kunna flytta väggar och liknande. I samband med lokaluthyrning märker vi också att många i större utsträckning än tidigare vill vara med och designa sin lokal och påverka belysning, material på ytskikt och golv etc.

? 6

?

Hur har nya trender och handelsmönster förändrat de fysiska butikerna och hyresgästernas krav?

Anders Kjellin, Vasakronan – Med växande e-handel får fysiska butiker en viktigare roll som showrooms och efterfrågan på mindre lokaler har ökat. Samtidigt märker vi också att fler renodlade ehandelsaktörer söker butikslägen för att få ett ansikte mot kund. Gemensamt för alla aktörer är att de satsar stenhårt för att de fysiska butikerna ska bli ännu mer attraktiva att besöka. Det gör man på lite olika sätt. Dels ökar man servicegraden och dels presenterar man produkter som bara finns ”available in store”. Man ser också till att utveckla butikskoncepten på olika sätt genom till exempel påkostad inredning. En tydlig trend är att hyresgästen oftare ställer krav på att vi som hyresvärd är med på resan och investerar mer i installationer som bidrar till att lyfta lokalens utseende. Sist men inte minst så ökar integrerade lösningar där e-handel är en del i den fysiska butiken och inte bara någonting man gör hemma i soffan. E-handel och fysiska butiker går mer och mer hand i hand. Charles Larsson, Steen & Ström – En uppenbar förändring är att ökad tillgänglighet efterfrågas allt mer. Liksom mer Tema handel

Vad är skillnaderna mellan att ligga i ett köpcentrum och på en gata i en innerstad?

Anders Kjellin, Vasakronan – Köpcentrum och cityhandel går hand i hand men fyller olika funktioner. Både för hyresgästen och besökaren. Ett köpcentrum ger hyresgästerna en sammanhållen struktur med gemensamma regler för

till exempel öppettider och marknadsföring. Det kan förenkla för hyresgästerna och gör att konsumenterna vet vad de får när de besöker köpcentrumet. Samtidigt så är många av kostnaderna för till exempel renhållning, säkerhet och inte minst marknadsföring gemensamma och därmed obligatoriska vilket de inte är i citystråken. City erbjuder oftare ett bredare utbud med mer karaktär vilket attraherar stora flöden av människor. I city samsas turism, kultur och restauranger med arbetsliv vilket ger en puls och gör citylägen till platser där både handelsaktörer och människor vill vara. Dels för att synas men också för att få koll på de senaste trenderna. Charles Larsson, Steen & Ström – En av de uppenbara fördelarna med ett köpcentrum är den kontrollera de fysiska miljön, att det är torrt och varmt osv. Att man inte är väderberoende är en fantastisk fördel för butikens besökare. I köpcentrum finns också ofta en bättre distributionsstruktur för varor, dvs bra förutsättningar för in- och utlastning m m. En butikslokal på en gata i innerstan är ofta ansluten till ett bostads- eller kontorshus

steen & ström bygger Galleria Boulevard i kristianstad. bild: steen & ström

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Tema Handel

där denna hantering ofta blir krånglig. När det gäller hyressättning är det ingen skillnad, det är generellt sett varken billigare eller dyrare att ligga i ett köpcentrum än på en gata i en innerstad. Det avgörande är hur attraktiv lokalen är i förhållande till de besöksvolymer man kan förvänta sig. Allt handlar om lokalens placering. Även hyresavtal och löptider ser likadana ut oavsett om lokalen ligger i ett köpcentrum eller i en stadsmiljö. Dock kan vi se en tendens till längre hyresavtalen då allt fler vill ha mer framförhållning och förutsägbarhet. Marknadsföringsmässigt har vi en jättefördel i köpcentrum, för där finns organisationsstrukturer för ändamålet i form av en centrumledning som jobbar aktivt med detta och är kompetent på området. En sammanhållen struktur som håller ordning och hjälper till med marknadsföring saknar man ofta i en stad. Man har sällan heller enhetliga öppettider, vilket köpcentrum alltid har.

?

7 triangeln i malmö. bild: Vasakronan, fotograf: Peter Westrup

?

Vilka kriterier bestämmer en butikshyra och vilka olika typer av hyressättning finns det i dag och vilka är på ingång?

Vilka tips och råd kan ni ge till dem som söker butikslokal i er region?

Anders Kjellin, Vasakronan – När man som potentiell kund tar en kontakt med oss på Vasakronan bör man ha ett konsoliderat material som enkelt beskriver butikskonceptet, vad det går ut på och hur det är tänkt att drivas. Etablerade koncept har nästan alltid detta och det underlättar för båda parter när vi går in i en dialog. Det är också bäst med en direkt och personlig kontakt. Då ökar möjligheten att resonera om de önskemål kunden har, de möjligheter som finns och därmed våra möjligheter att hjälpa kunden till bästa tänkbara lokallösning. Charles Larsson, Steen & Ström – Att hitta en lokal som är väl placerad utifrån konsumenter och marknad. Men också att hitta en lokal där man har en fastighetsägare som är engagerad och kan handel, det är en stor fördel.

Anders Kjellin, Vasakronan – Varje handelsstråk och köpcentrum har sin marknadshyra och både micro- och macrofaktorer är avgörande för hyresnivån. Det handlar om läge, hur stort flödet av människor är på platsen och hur butiksmixen ser ut. Vad stråket behöver för typ av aktörer för att fylla konsumenternas krav och önskemål bidrar naturligtvis också till hyresnivån. Sammantaget gör detta att den vanligaste hyresformen är någon form av omsättningshyra kombinerat med en fast del. Charles Larsson, Steen & Ström – De tre viktigaste parametrarna som bestämmer hyran är läget, storleken på lokalen samt vilken utrustning man vill ha i lokalen. Generellt sett i branschen tillämpas idag en grundhyressättning som bygger på en procenthyra av omsättningen, kopplat till den finns sedan en minimihyra som inte ska understigas. Därutöver finns också fasta hyror, de tillämpas ofta för butiker där

det kan vara svårt att hitta en vettig definition av omsättningshyra.

?

Vad har ni själva på gång när det gäller butikslokaler?

Anders Kjellin, Vasakronan – Just nu håller vi på att fylla de kvarvarande ytorna i Triangeln. Vi planerar också för en omdaning av Triangeltorget och Gågatan. För den aktör som söker bra lokaler för flagship stores så har vi några fina lägen. Vi ser också att det finns utrymme för fler riktigt bra restauranger i staden och har därför en dialog med några seriösa aktörer inom det segmentet. Charles Larsson, Steen & Ström – I Skåne har vi lokaler i Kristianstad och i Malmö. I Kristianstad bygger vi just nu en ny stor galleria mitt i centrum som heter Galleria Boulevard. Där öppnade vi etapp ett med 17 butiker i oktober förra året. Nästa stora etapp öppnar vi om knappt ett år. Där pågår uthyrningsarbete just nu och lokalerna är jättespännande.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Tema handel


Bernt-Olof Gustavsson VD Coop Fastigheter

nya spelregler för handeln På årets Business Arena blickade bl a Fredrik Bergström, Analysis & Strategy Director på WSP, och Coop Fastigheters VD Bernt-Olof Gustafsson in i kristallkulan. Vilka trender kommer att rita om handelskartan framöver? Vi får bekanta oss med nya begrepp som ”ship-to-locker”, ”connected spaces” och ”supersized shopping”.

8

Sett ur ett 20-årsperspektiv har det dykt upp en hel del nya aktörer på handelskartan och handeln har dubblats i takt med att våra inkomster ökat. - Vi kommer att se en fortsatt inkomstutveckling framöver, vi måste ju sätta sprätt på pengarna, konstaterar Fredrik Bergström, Analysis & Strategy Director på WSP. Och just 20-årshorisonten är intressant, tänk så många kedjor som finns i dag som vi aldrig hade hört talas om för 20 år sedan. Om 20 år, vad finns överallt då som vi inte ser i dag? Och hur kommer pengarna att fördelas, var kommer vi att handla? Ett som är säkert är att e-handeln kommer fortsätta växa. - Näthandeln växer så den knakar och håller takten i sig kan vi räkna med att tillväxten i sällanköpshandeln, uppemot halva tillväxten, kommer att materialisera sig i ehandelsföretag snarare än fysiska butiker. Var landar pengarna?

Var i det fysiska rummet kommer framtidens pengar att landa då? - Jag tror att vi kommer att se ungefär samma mönster om 20 år. City kommer att bestå, trenden är att folk vill bo närmare staden och tätheten kommer att öka. Men handelsaktörerna i staden har en utmaning framför sig, de känns alltid som tvåor trots bättre förutsättningar än köpcentrumen. Deras utmaning blir att vässa sig och hela tiden vara på tå. De mindre stadsdelarna däremot tror Tema handel

Fredrik Bergström kommer fortsätta ha problem, medan de större stadsdelarna och den yttre innerstaden med bostäder har potential. Köpcentrumen har kommit jättestarkt de senaste 20-25 åren och fortsätter att fylla sin funktion av rationell handel. - Köpcentrumen föregås alltid av stora investeringar och det är hela tiden ett race. Fräschast vinner, vilket betyder att vi kommer att se mycket nyinvesteringar framöver. Allt för att få upp omsättningsvolymerna. Däremot behöver köpcentrumen, som ju äger ett flöde, bli bättre på att förhålla sig till näthandeln. Detaljisterna kommer att vara bättre på att kapitalisera på den typen av handel.

handlar hemma och hämtar ut sina varor i ett köpcentrum istället för posten. Både Amazon och Walmart har i USA lanserat utlämningsskåp, så kallade lockers, för att komma närmare kunden. - Handelsplatsen blir på det viset även distributionscenter. Allting flyter ihop, konstaterar Bernt-Olof Gustavsson. Handelsplatsens valuta

I dag när kunden kan ligga hemma i sin soffa, jämföra priser och handla blir det viktigare och viktigare att tydliggöra handelsplatsens roll. Och vad har då köpcentrumet att komma med? - Flödet, konstaterar Bernt-Olof Gustavsson med eftertryck. Det handlar om att differentiera handelsplatser, utifrån Liquid space vilka flöden vi kan skapa och utnyttja. SuBernt-Olof Gustavsson, VD Coop Fastigpersized shopping, allt större köpcentrum, heter, synliggör fyra trender i bolagets nya satsar på ett stort utbud och lägger mycket rapport Utblick 2014 - Liquid Space, som energi och pengar på miljöer och upplevelnyligen släpptes, framtagen i samarbete ser så att människor vill vara där. Köpcenmed Prime/United Minds. Grundbulten trumen går mot att likna stadskärnor med i rapporten är att spelreglerna i detaljsamlingsplatser och underhållning. handeln håller på att förändras, ett Flödestänket kan också handmaktskifte är på gång. la om att skapa handelsplatser - Digitaliseringen skärper kring de noder där människor konkurrensen och förflyttar faktiskt rör sig naturligt, vänDigitaliseringen makten till konsumenterna. tar eller passerar. skärper konkurHandeln flyter, med hjälp - Till exempel på flygrensen och flyttar av smarta telefoner och platser och centralstationer. makten till konsurfplattor, in i alla delar av Eller vid platser där man våra liv. Vi handlar digitalt, måste vara, t ex gymmet, sumenterna. vi handlar fysiskt, vi gör det tandläkaren eller vårdcentrasamtidigt och vi gör det överlen. allt. Det betyder att även den Digitaliseringen kan också fysiska handelsytan blir flexiinnebär nya möjligheter för lägen som bel, flytande. inte räknas till de allra bästa. - Här finns det många möjligheter för Connected Spaces B-läget att få revansch, menar Bernt-Olof ”Connected spaces”, när den fysiska hanGustavsson. Digitaliseringen gör att man deln blir digital och den digitala handeln har hela världens utbud även i en mindre by blir fysisk. Alla handelsytor är desamma i i norra Dalarna. Man kan också se till att kundens ögon. varorna hämtas här, kanske även få chansen - Det amerikanska varuhuset Nordatt prova grejerna. strom i USA bjuder in e-handlare till sina Digitaliseringens nya ytor tomma ytor så att de får möjlighet att visa Tillsammans med de nya trenderna komupp sina produkter i en fysisk butiksmiljö. mer också en hel del nya ytbehov. Men köpet görs fortfarande online. - Vissa behöver större ytor, vissa minFör att kunna ge snabbare och bättre dre. Vissa behöver bara ytor till jul eller en leverans av onlinevaror till kund har nya helg, vissa behöver flexibla ytor. Många buleveranslösningar tagit form. tikslösa varumärken behöver pop up shops, ”Ship-to-locker” betyder att man

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Tema Handel

digitala butiker behöver kanske en yta för att kunna berätta sin historia och skapa en känsla och connection till sitt varumärke, så kallad shop telling. Här uppstår helt nya affärsmöjligheter. Det finns många i dag som bara sysslar med att förmedla dessa tillfälliga möjligheter genom nya kontraktslösningar. Fokus ligger alltså inte på ökad eller minskad yta, snarare på en ökad differentiering mellan olika ytor och på varje enskild kvadratmeters bidrag. Den optimerade ytan

Framtiden kan också innebära att man optimerar en specifik yta för att kunna shoppa. - Kanske utnyttjar man t ex bara en vägg där man kan klicka, scanna och handla. Väggen kan vara tillfällig eller kanske omvandlas och rikta sig till olika människor olika tidpunkter på dygnet. Det handlar om att skaffa tillräcklig kunskap om konsumenterna och flödena. Inte bara hur många som är i centrum utan vilka de är. Den informationen kan man antingen sälja eller blir det ett viktigt verktyg för att locka aktörer till just sitt centrum.

9

Några slutsatser

- Jag tror att det finns väldigt många möjligheter i den fysiska världen vad gäller ytor, säger Bernt-Olof Gustavsson. Det är uppenbart att man måste bygga in flexibilitet i lokalerna. Det må vara viktigt med ventilation men det är inte det man vinner slaget på i framtiden. Köpcentrumen måste differentieras utifrån vilka roller de ska spela på marknaden. Ska de driva flöden, skapa flöden eller utnyttja flöden? Kompetenskraven på de butiksanställda ökar, de måste ha en helt annan kompetensprofil framöver. Det är också väldigt viktigt att man i framtiden får till mycket bättre samverkan mellan fastighetsägare och detaljister. Vi kan inte skapa de framtida vinnande miljöerna ensamma, utan tillsammans. Det räcker inte att träffas vart tredje år i Hyresnämnden, avslutar Bernt-Olof Gustavsson. överst: bromma blocks, bild: coop fastigheter. vänster: H&M i madrid, bild: h&m mitten: bromma blocks deli, bild: coop fastigheter höger: frölunda torg, foto: Tony Meyer nederst: emporia, foto: hans wretling

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

tema handel


Fredrik Bergström Affärsområdeschef, WSP

Pop up-butiker blir allt vanligare Pop up-butiker har blivit en trend runt om i våra köpcentrum. Nu ser det ut som att både överetableringstendenser när det gäller köpcentrum och näthandelns tillväxt kan få dessa att bli ännu vanligare framöver.

10

När Lokalguiden pratar pop up-butiker en annan verksamhet med kulturtouch, det med Fredrik Bergström, affärsområdeskan också röra sig om en tillfällig lekhörna chef på WSP, börjar han med att sätta in eller också en butik med outlet-karaktär. begreppet i ett större sammanhang och Det kan vara väldigt brett, konstaterar ringa in olika typer av fenomenet. Fredrik Bergström. – Någonting som poppar upp inom Offensiv pop up handeln – var ser man det? Historiskt sett En sista kategori utgörs av mer offensiv pop skulle jag säga att man i stor utsträckning up, dvs att hyresgästen har en affärsidé som sett det på olika marknader, som Kiviks går ut på att synas under en period och sälja marknad till exempel. En annan typ av pop saker med ett pop up-koncept. up, som man däremot inte ser så mycket av – Ibland kan man reagera på att det nu för tiden men som ändå funnits till och under en period står exempelvis en bil i en från, är säljare som står direkt på gatan och butikslokal. I de fallen handlar det om en säljer sina varor. Affärsidén är i båda fallen offensiv marknadsförings-pop up, med att synas en liten stund och fånga idén att under en begränsad tid exett flöde för att sälja sina proponera sig på en yta där väldigt dukter, med betydligt lägre många människor passerar. kostnader än de som hyr Ett bra tillfälle att synas in sig i butikslokaler. Man Här finns i en pop up-butik kan exempoppar helt enkelt runt möjlighet att pelvis vara när man som nytt från plats till plats. skapa nyhet och varumärke försöker ta sig in på En annan variant är intresse. marknaden. Det kan föregå en att fastighetsägaren i ett större etablering. köpcentrum helt enkelt – I några sammanhang har har fått en tom lokal som jag sett att man använt begreppet snabbt måste fyllas eftersom ”Gerilla Retailing”. Att man likt gerillatomma lokaler ger ett trist krig gör små attacker mot marknaden. intryck. En lösning kan då vara att en aktör får gå in och hyra under en kort tidsperiod, Nyhetens behag ofta med förmånliga villkor. – Det ligger en kraft i det här att någonting – Där kan pop up-innehållet se olika nytt poppar upp. Det tycker vi alltid är inut, ibland poppar det upp ett galleri eller tema handel

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

tressant och måste dit och kolla. Och så blir det lätt att man handlar lite. Att poppa upp ofta och systematiskt är en klassisk försäljningsstrategi, säger Fredrik Bergström. Några egentliga tidsgränser för att en butik ska räknas som pop up finns inte. Däremot handlar det om att ha för avsikt att bara finnas i lokalen en kortare och framför allt begränsad tid. – Om det uttalade syftet är att hyra in sig i lokalen en kortare tid, t ex i sex månader, då tycker jag att det är pop up. Men om man är i lokalen i sex månader och sedan lägger ner verksamheten för att det inte gått så bra, då tycker jag snarare att det handlar om en misslyckad handelsetablering. För en butik ligger det ett värde i att skylta om och ändra exponeringen. Att något nytt har hänt fångar förbipasserande kunders uppmärksamhet och får dem att stanna till och titta. Att spela på nyhetens behag har även fastighetsägaren mycket att vinna på. – För ett köpcentrum utgör butiksmixen skyltfönstret. Här finns möjlighet att skapa nyhet och intresse. Beror på varan

Är man en stor kedja som säljer basvaror finns ett stort värde i att folk vet var man finns och att man har tillgång till rejäla lokalytor, menar Fredrik Bergström.


Tema Handel

11

H&M öppnade pop up-butik på Terminal 5 på Stockholm Arlanda Airport i januari. bild: swedavia, fotograf: Mikaela Setterhall

– Säljer man däremot lite speciella produkter och inte når en omsättning som gör att det lönar sig att ha en butik med tillhörande kostnader då kan en pop up-variant vara bättre. Ett av Fredrik Bergströms exempel på verksamheter som drivit det här med offensiv pop up långt är Jokkmokks Marknad. – Det är ett resande sällskap från Jokkmokk som åker runt och poppar upp i köpcentrum i hela Sverige och under en kortare tid erbjuder Norrlandsprodukter. De slår upp en kåta och säljer renfällar, korv och annat. Efterfrågan på dessa varor är begränsad och skulle inte vara tillräcklig för en fast butik i t ex Huddinge Centrum, där jag har mitt centrum. Men det är klart att kommer de dit en gång om året, då kan man gå dit och köpa en pälsmössa och så är

man glad och nöjd. Tilltagande trend

De mer offensiva pop up-butikerna har enligt Fredrik Bergström blivit vanligare under de senaste fyra-fem åren och nu har dessa blivit mer av en trend. De överetableringstendenser vi kan se när det gäller köpcentrum i våra tre storstäder just nu tror Fredrik Bergström kan ha bidragit till att pop up-butiker blivit vanligare. – I London har de byggt ihop ett antal containrar och skapat en hel pop up-galleria. Så där har de tagit det en bit längre men jag tror att det kommer komma ännu mer framöver även i Sverige. Man pratar mycket om att köpcentrumen måste kunna växa. Det kommer ske i kölvattnet av att näthandeln växer kraf-

tigt när det gäller sällanköpsvaror. Det stora antalet näthandelsaktörer kommer att omsätta allt mer och kommer också ha ett behov av att synas på olika sätt i perioder, menar Fredrik Bergström. – Vissa branscher kommer ha ett extra stort behov av att kunna poppa upp vid vissa tidpunkter. Leksaksbranschen t ex kräver stora butiksytor för att få plats med alla leksaker samtidigt som de har stor andel av försäljningen i december. E-handeln kommer med all sannolikhet att vara ett intressant alternativ för leksakshandeln framöver, men i december när folk är köpsugna och springer i köpcentrumen vill man ändå finnas på plats genom att poppa upp där. Så jag kan tänka mig att i kölvattnet av näthandelns tillväxt kan pop up-butikerna bli allt viktigare.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

tema handel


Fredrik Kolterjahn Försäljningschef/Seniorkonsult HUI Research

Björn Bergman VD Svenska Stadskärnor

stor handelskostym och framtida lösningar På fastighetsmässan Business Arena i Malmö i april diskuterades det mycket handel. Bland annat om köpcentrum kontra cityhandel, om Malmös för stora handelskostym och om framtida lösningar vad gäller hyror och ytor.

12

Handelns generella utveckling de senaste 20 åren har varit positiv. 17 år i rad har siffrorna stärkts och allt talar för att även 2014 blir ett plusår. Mycket av handelns tillväxt har skett inte minst i Malmö de senaste 20 åren. - Malmö har haft en fin tillväxt, betydligt högre än riksgenomsnittet och även högre än både Stockholm och Göteborg, konstaterar Fredrik Kolterjahn, senioranalytiker på HUI Research. Det är framför allt de senaste tio åren som utvecklingen skjutit i höjden. För stor handelskostym

Handeln har bidragit till mycket i Malmö, men resultatet har blivit, enligt Fredrik Kolterjahn, att det i dag finns ett överskott på handelsytor. - De som är i skottgluggen just nu har inte varit med och drivit den här tillväxten särskilt mycket, Emporia exempelvis. Många kanske undrar varför man byggde en stor lada på en åker, men det är absolut inte så svårt att motivera. Emporia har funnits på papperet i tio år, då fanns det luckor på marknaden. På 90-talet och i början av 2000-talet hängde inte Malmö med. Nu däremot, de senaste fyra-fem åren, har fler centrum än vad staden behöver öppnat: Triangeln, Mobilia, Entré, Emporia och Caroli. Det har betytt 300 nya butiker till Malmö, så det är inte så konstigt om den tema handel

här kostymen nu känns lite för stor. Förklaringen till att så många handelsplatser har öppnat är att man identifierat en stark tillväxt samtidigt som Malmö växer. - Handeln finns där kunderna är och stark befolkningstillväxt betyder stark köpkraftstillväxt. Så har det sett ut historiskt och så kommer det se ut i framtiden. Så, även om det kommer att dröja några år, kommer vi att växa i den här kostymen och då kommer det att finnas plats för ännu mer. Men kanske är det så att alla som håller på med handel i dag inte kommer att hålla på med handel imorgon. Det är inte givet att det ska vara butiker på Södra Förstadsgatan i Malmö. Ett sätt att växa i kostymen är att utbudet blir mindre, ett annat är att satsa på omnichannels, att e-handel och andra kanaler växer. Och att satsa på mindre butikslokaler generellt, inte att det blir färre lokaler utan kanske fler små. Fördel city

Uttrycket att handeln bygger staden stämmer i allra högsta grad, men i dag är det inte tillräckligt. - Om det bara var handeln som bygger Malmö skulle Emporia vara vinnare sju dagar i veckan, menar Fredrik Kolterjahn. Just nu går konsumtionsmönstret från att äga till att göra saker, vi går på känslor mer än prylar. Både restaurangsektorn och besöksnäringen har ökat markant de senaste

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

åren. Och eftersom handeln inte bygger staden själv är det just det här som talar för stadens fortlevnad och ger en fördel till city. Staden har så mycket mer att erbjuda än en enskild handelsplats någonsin kommer att ha. Det betyder inte att exempelvis Emporia inte fyller sin funktion, det är en fantastisk shoppingdestination. Men city har allt det som en skapad handelsplats har svårt att erbjuda; det kulturella utbudet, gräsmattor, parkbänkar, människor som lever, bor och jobbar i den här miljön. En annan stor skillnad på city och köpcentrum är ägandet. Emporia har en stor ägare som styr, i Malmös stadskärna finns det cirka 50 fastighetsägare som ska samverka kring butiksmix, marknadsföring och som ska försöka analyserar vilka som är konsumenterna. Dialog är lösningen på det mesta, även mellan handlarna. Det handlar om att bygga destinationen Malmö, menar Fredrik Kolterjahn. - Vi bygger staden tillsammans, det finns ingen enskild aktör som äger varumärket Malmö. Handeln pressas hårt av andra branscher och i den situationen tror jag att cityhandeln kan gå ut som vinnare. Gör staden attraktiv

En annan som ser alla fördelar med city och som värnar om dess utveckling är Björn Bergman, VD Svenska stadskärnor. Och även han pratar samverkan.


Tema Handel

- Jag tycker vi är usla på partnerskap emporia i hyllie. mellan det offentliga och det privata i Svefoto: emporia rige, riktigt usla. Samverkan är nyckelordet för att komma till rätta med städernas problem. Det är även viktigt med samverkan mellan kommunerna. I dag pratar man också mycket om begreppet kvällsekonomi. - Kvällsekonomins betydelse har vuxit betydligt de senaste åren och påverkar verkligen en stads attraktivitet. Har man en attraktiv stad kommer de talangfulla människorna dit och då löser vi sysselsättningsproblemen. Det är inte bara handel som bygger en stad. Björn Bergman anser att städerna behöver vässa sin handel som under lång tid varit utan större konkurrens. - I dag måste även de fysiska butikerna tänka omnichannel, att möta kunden i alla kanaler på ett enhetDet är inte givet ligt sätt. Vårt behov av tillgänglighet är oändligt, vi vill handla hur att det ska vara vi vill, när vi vill. Detta kommer butiker på Södra att få effekt på hur vi utnyttjar Förstadsgatan i fastigheterna i city. Vi kommer Malmö. att se krympande ytor och ett bredare sortiment och kommer också att kunna handla digitalt i de fysiska butikerna. Och även andra lösningar vad gäller yta och hyra kommer att bli allt viktigare. - Fastighetsägarna på Södra Förstadsgatan har antagligen rätt många samtal med sina hyresgäster just nu. Det är svårt att sänka hyran men man får försöka hitta andra lösningar. Kanske använda lokalerna som marknadsföringsverktyg, föra in lite nytänk i hur vi hanterar verksamheterna som skyltfönster. Kanske föra in omsättningshyra istället, i den bästa av världar så att man tar ett gemensamt ansvar, på riktigt. Om inte det fungerar kanske fastighetsägarna kan öppna verksamhet i sina egna lokaler och driva sina egna butiker. Då kan man bli väldigt kreativ som fastighetsägare vilket jag tycker är bra. Att skapa attraktiva städer, ett attraktivt Malmö, är viktigt och kan göras på olika sätt. - Det kan vara så enkelt som att ta bort allt det fula! Vi kan göra otroligt mycket nya triangeln i malmö. med stadsmiljön, jag ser gärna att politikerfoto: eva kvanta na prioriterar centrum och stadskärnan.

södra förstadsgatan i malmö. foto: cc jorchr

13

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

tema handel


vad kostar en flytt? Vad kostar en flytt? Ja, vad kostar en bil? Självklart är det beroende av omfattning, nivå på utförande och standards för inredning, tekniklösningar etc. Men vissa riktlinjer kan dras upp och det finns en hel del nyckeltal man kan luta sig mot. Monica Karlsson, på View projekt & koncept AB, har hjälpt oss att bena ut en och annan siffra.

14

Vi börjar med lite övergripande siffror. En riktlinje initialt är att en flytt med total omfattning ligger på mellan 60 000-80 000 kr/ medarbetare. Av det kan man räkna med att ca 40-50 procent är ny inredning, baserat utifrån att allt är nytt, ca 15 procent är konsult- och arkitektarvoden, ca 5 procent innefattas av flytt och avyttring samt iordningställande. Resterande är fördelat med tyngdpunkten på teknik- och säkerhetslösningar. olika kostnader

- En flytt där man endast anlitar en flyttfirma och ingen annan löpande konsulthjälp kostar cirka 2 500 kr per arbetsplats. - Behöver man dessutom hjälp med installationer och dylikt i den nya lokalen får man räkna med ett minimum på 10 000 kr per arbetsplats. - Väljer man att anlita en konsult hela vägen ligger priset på 100 000 kr per medarbetare. - Nya möbler kostar mellan 30 000 och 50 000 kronor per arbetsplats och innefattar oftast mer än 50 procent av projektomslutningen. Tänk dock på att det finns begagnade alternativ som kan passa er verksamhet väl så bra. - Arbetsplatserna står för cirka halva inredningsbudgeten när man köper nytt. - Kostnaden för att alla dragningar och installationer ska vara klara i den nya lokalen börjar på cirka 2 000 kr per arbetsplats. Tänk på att det är oerhört viktigt att allt är förberett innan ni flyttar in. Se också upp med vad som står i hyreskontraktet, vem Vad kostar en flytt?

som ska stå för vad. - Kostnaden för säkerhetslösningar är cirka 1 000-5 000 kr per medarbetare, beroende på hur omfattande lösningar som behövs. Oftast handlar det bl a om larm, in- och utpassering, kodsystem, men en del verksamheter kräver även säkerhetssystem inne i lokalen pga sekretess och annan känslig information. - Det tillkommer i stort sett alltid någon kostnad för hyresgästanpassningar och olika arvoden. - Väljer man att anlita en inredningsarkitekt kan man räkna med att den kostnaden står för cirka 10-25 procent av den totala projektomslutningen. - Väljer man att anlita en projektledare står den kostnaden för cirka 15-25 procent av den totala projektomslutningen.

Det tillkommer i stort sett alltid någon kostnad för hyregästanpassningar.

investera mera

I samband med en flytt är det också lämpligt att göra en del löpande investeringar. Varför inte skaffa effektivare möbler eller titta på miljöanpassade lösningar? Det kan även vara läge att investera i nyare, modernare AV-inredning och utrustning, bättre och effektivare belysning, ett konferensoch rumsbokningssystem, inpasseringssystem, nya säkerhetsskåp/arkivfunktioner och andra verksamhetsanpassningar.

Tips! •

Ta hjälp - de kostnader som hamnar sist i kedjan tenderar annars att glömmas bort.

Blanda inte ihop projektkostnader och löpande driftskostnader.

Undvik att under projektets gång försöka dela kostnader mellan olika kostnadsställen internt.

Besluta tidigt hur mycket intern tid som får gå åt till flyttprojektet.

Dela hellre upp projektkostnader procentuellt och följ upp i efterhand. Eventuellt kan ett fåtal större poster särbehandlas.

Behandla den interna tiden som vilken projektkostnad som helst. Detta är extra viktigt när man jämför olika konsultkostnader.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

bilder: abstracta


NYLOKAL är Sveriges första och enda mötesplats för lokalsökande företag och fastighetsägare. I slutet av januari och början på februari 2015 arrangeras mötesplatsen i Stockholm, Göteborg och Malmö. Läs mer och anmäl er på www.nylokal.se

Ny lokal_Stholm_ helsida 192X254.indd 1

2014-08-21 14:24:56


Svealand

dalarna • STOCKHOLM • SÖDERMANLAND UPPSALA • VÄRMLAND • VÄSTMANLAND • ÖREBRO

16

Lokalbanken svealand

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

sTADSPARKEN I ÖREBRO BILD: FOTOAKUTEN


Notiser

Visste du att... I år hjärtsäkras Friends Arena i Solna med totalt 15 hjärtstartare. Målet är att förbättra chanserna att rädda liv om någon drabbas av hjärtstopp i Sveriges nationalarena, som gästas av ca 1 miljon besökare per år. Initiativet till hjärtsäkringen kommer från Hjärt-Lungfonden i samarbete med HLR Konsulten. När någon drabbas av plötsligt hjärtstopp räknas varje minut. Att få en stöt av en hjärtstartare inom 180 sekunder kan vara avgörande för att överleva. Varje år överlever endast 500 av de 10 000 svenskar som drabbas av hjärtstopp.

Diös skapar rum för innovation och tillväxt I augusti öppnade portarna till en ny kreativ arena för nytänkande och utvecklande av näringslivet i Falun och Dalarna. MeetWork erbjuder företagare en plats att utvecklas. – Många vill bo i Dalarna och vill driva framgångsrika företag härifrån. Men saknar samtidigt någonstans att hämta energi och inspiration. Jag ser detta som en möjlighet för drivna människor i Dalarna att skapa ännu mera tillväxt, vilket är avgörande för hela regionen säger en av initiativtagarna till MeetWork, Håkan Alfon. I Diös lokaler på Bergmästaregatan 2 kommer MeetWork att erbjuda etablerade och nya företagare att hyra egna rum, enstaka eller tillfälliga arbetsplatser. Lokalerna är flexibelt anpassade och erbjuder även en hörsal om 150 kvm där MeetWorks hyresgäster kan arrangera olika typer av evenemang. – Samarbetet med MeetWork är viktigt för oss. Det är därför spännande att tillsammans skapa lokaler som kan utvecklas i takt med MeetWorks och hyresgästernas verksamheter, säger Fredrik Thorgren, marknadsområdeschef på Diös i Dalarna.

INNOVATION PARK FLYTTAR IN HOS NORDISK RENTING

retaget förvärvade anläggningen under 2011 och önskar nu bygga om food-courten men även göra en större utbyggnad. – Vi planerar att bygga ut med 6 000 – 8 000 kvm ny handelsyta där vi hoppas få in dagligvaruhandel. Detaljplanearbetet pågår och det ska förhoppningsvis vara klart till hösten, säger Erik Lennhammar, Senior Portfolio Manager på TH Real Estate.

parkeringsplats. Jernhusen säljer inte hela ytan då delar av den fortsättningsvis kommer att behövas för parkering. – Vi kommer att behålla 2000 kvadratmeter av marken och fortsätta erbjuda den till resenärer som behöver parkeringsplats. Det är viktigt för resenärer som pendlar att det finns möjlighet att parkera i närheten, säger Helena Everhed.

Jernhusen säljer mark i örebro

handeln riskerar överetablering

Detaljplanen för området norr om Örebro Centralstation har vunnit laga kraft. Jernhusen, som äger en av fastigheterna inom detaljplaneområdet, planerar att sälja byggrätten. Det är nu möjligt att bygga en sju våningar hög kontorsbyggnad med handel på platsen. Jernhusen, som äger centralstationen samt 6700 kvm yta alldeles invid stationen, har nu skapat möjlighet att utveckla kontor och handel på platsen. – Det är helt enligt vår strategi att utveckla mark vid våra stationer och sedan sälja det vidare till de som har bättre förutsättningar på orten att fortsätta utveckla fastigheten, säger Helena Everhed, affärsutvecklare på Jernhusen. Marken används idag bland annat som

Stark externhandel gör det tufft för cityhandeln i Västerås, där flera handelslokaler gjorts om till kontor. Handelsområdet Erikslund har en god tillväxt och har totalt sett stärkt Västerås som handelsstad. För cityhandeln råder fortsatta problem med ökande vakanser beroende på höga hyresnivåer, viss överetablering och hård konkurrens från externhandeln. Klövern förvärvade fastigheten Köpmannen 5 från Ikea. Fastigheten utgör en del av handelsområdet Hälla och omfattar 16 600 kvadratmeter lokalarea. I skrivande stund är totalt 6 900 kvadratmeter uthyrt till Willys, Rusta och Systembolaget. Under året kommer köpare och säljare att arbeta för att hyra ut lokalerna i syfte att Hälla åter ska bli en stark handelsplats.

Nordisk Renting hyr ut 2 400 kvm till Karlstads Kommun och Innovation Park i fastigheten Mandolinen 7, i anslutning till Karlstads Universitets campus. Byggnaden omfattar cirka 15 000 kvm varav cirka 55 procent hyrs av Stora Enso. I ett pressmeddelande från NAI Svefa, som varit rådgivare åt Nordisk Renting, skriver man att etableringen av Innovation Park bildar ett konkurrenskraftigt och tillväxtfrämjande centrum för utveckling i regionen.

TH Real Estate vill utveckla i Eskilstuna TH Real Estate, som består av de nyligen sammanslagna bolagen Henderson Global Investors och TIIA CREF, vill utveckla sitt köpcentrum Tuna Park i Eskilstuna. Fö-

Bild: eriklunds shoppingcenter

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Notiser Svealand

17


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

örebro vill mixa

handel och logistik Örebro är med sitt goda kommunikationsläge och centrala läge i landet en framstående transportstad. Vid Örebro kommun hoppas man på att kunna skapa en god mix av handel och logistik. Ikea planerar för ett betydligt större varuhus och Ikano Retail Centres planerar att bygga en volymhandelsplats vid sidan av Ikeavaruhuset. Anders Rydstern, Newsec, ger oss en färsk analys av staden. 18

Vid slutet av 2013 hade Örebro, Sveriges sjunde största kommun, 140 599 invånare, vilket föranleddes av en befolkningstillväxt om 1 786 personer under året. Detta är den näst högsta befolkningstillväxten någonsin och överträffas endast av år 2008. Andelen utrikes födda i kommunen är knappt 21 procent. Ett scenario där centralorten växer, samtidigt som merparten av kommunerna i länet krymper är inte unikt för Örebro, utan snarare en allt mer frekvent företeelse i många delar av landet. Kommunens dragningskraft, i form av centralort, återspeglas likaledes i dess positiva pendlingsnetto om cirka 5 000 personer. Örebro har ett gott kommunikationsläge i Mälardalens förlängning vid sjön Hjälmaren. I Örebro möts E18 och E20, som förbinder staden med Oslo, Göteborg, och Stockholm. Via E18, som sträcker sig igenom staden nås Stockholm i öst på cirka 2,5 timmar och till Västerås cirka 1 timme. I motsatt riktning tar det cirka 1 timme till Karlstad. 70 procent av Sveriges befolkning bor inom en radie av 30 mil. Örebro Airport har charter-, reguljär- och godstrafik till Sverige och övriga Europa. Tågen trafikerar Örebro på Mälarbanan, Svealandsbanan, Bergslagsbanan och söderut till bland annat Göteborg. Analys Örebro

Arbetsmarknad

Tack vare det centrala läget i landet är Örebro en framstående transportstad med en flygplats för fraktflyg från flera internationella bolag. Arbetsmarknaden i Örebro präglas av mångfald och bredd. Här samsas tung industri med högteknologisk forskning, kvalificerad tjänsteproduktion inom privat och offentlig sektor. De största arbetsgivarna inom den privata sektorn är: Atlas Copco Rock Drills AB, Busslink i Sverige AB, EuroMaint Rail AB och DHL Express AB. Örebro kommun är den största arbetsgivaren i Örebro med cirka 11 000 anställda. Andra stora arbetsgivare inom offentlig sektor är Örebro läns landsting, SCB, Polismyndigheten och Örebro universitet. Örebro universitet är ett av Sveriges mest expansiva universitet. Här studerar och arbetar ca 17 000 studenter och 1 200 anställda. År 2010/11 utsåg Sveriges Förenade Studentkårer Örebro till Årets Studentstad. Universitetet har utbildning och forskning inom bl a juridik, ekonomi, naturvetenskap, teknik, undervisning, musik, idrott samt läkarutbildning. Man har nationella och internationella samarbeten och samverkar med näringsliv, landsting, kommuner och organisationer i regionen. På Svenskt näringslivs kommunranking steg Örebro 42 placeringar mot föregående

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

år. Under 2014 rankas kommunen på plats 116 (158) av Rikets 290 kommuner. Kontor

Några av de största fastighetsägarna i kommunen är Aspholmen Fastigheter AB, Asplunds Fastigheter AB, Behrn Fastigheter AB, Egeryds Fastighetsservice AB, Fastighets AB L E Lundberg, Husman Lokaler AB, Jernhusen AB, Klövern AB, Lindin Förvaltning AB, Länsgården Fastigheter AB, Norrporten i Örebro AB, P-G Jönsson Fastigheter, Ragnarssons Fastigheter AB, Riksbyggen, Ståhl Fastigheter AB, W-Invest Fastigheter AB, ÖrebroBostäder AB, och Örebroporten Fastigheter AB. Hyran för kontor i de centrala delarna av Örebro är mellan 1 000-1 800 kr/kvm. För kontor i mindre attraktiva områden ligger hyrorna i intervallet 800- 1 100 kr/kvm och år. För närvarande är vakansgraden för kontor relativt låg. Kontor i de centrala delarna har en vakansgrad om cirka 5 procent medan den i övriga delar uppgår till cirka 8 procent. Bästa läge för butiker är Drottninggatan, Köpmangatan och Stortorget, där hyresnivån ligger mellan 2 000 – 4 000 kr/ kvm. Hyresnivån för butiker utanför centrum ligger mellan 800 - 2 000 kr/kvm. Vakansnivån för butiker i centrum är så gott som noll medan den i övriga centrala delar


Analys Örebro

storbron bild: Örebro kommun, Fredrik Kellén.

ligger på cirka 2-4 procent. I Örebro finns flera stora gallerior, bland annat Eurostop, nyligen om och tillbyggda Krämaren, Mariebergs Centrum, Träffpunkt och Kompassen. Nya butiksytor har även tillkommit längs Kungsgatan och Nygatan där nya bostadshus uppförts med handel i bottenvåningarna. Utöver detta har under de senaste åren stora ytor för volymhandeln tillkommit i Marieberg och Boglundsängen intill Eurostop. Efter att ha flyttat till nya lägen i Uppsala och Västerås planerar Ikea att göra detta även i Örebro. Ikea och Ikano Retail Centres skrivit en avsiktsförklaring om köp av mark allra längst norrut inom Marieberg och därmed närmast Örebro. Ikea har tecknat sig för 105 000 kvm och Ikano Retail Centres för 70 000 kvm. Ikea planerar för ett betydligt större varuhus än dagens och Ikano Retail Centres planerar att bygga en volymhandelsplats vid sidan av Ikeavaruhuset. . Dagens Ikea i södra Marieberg handelsområde består av 17 000 kvm och Ikanos intilliggande butiksytor består av 10 000 kvm med fem butikshyresgäster där Willys är ankarhyresgäst. Ikeavaruhuset i Örebro öppnade 1991. Vad som ska hända med dagens lokaler för Ikea och Ikano är oklart. Vid Örebro kommun hoppas man på en mix av handel och logistikverksamhet.

Nya butiksytor har tillkommit längs Kungsgatan och Nygatan.

19

Svampen bild: Örebro kommun, Fredrik Kellén.

hjälmaren bild: Örebro kommun, Fredrik Kellén.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Analys Örebro


I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

Falun

fisketorget faluån bild: magdalena gudmundsson

Falun är huvudorten i Dalarnas län och största kommunen med sina dryga 56 000 invånare, varav ca 37 000 bor i Falun stad. Folkmängden har varit relativt konstant de senaste åren, ökningen 2012 var 308 personer. Vid sidan av den offentliga sektorn är näringslivet i Falun väl diversifierat. Falun har fått ta emot många törnar de senaste åren. Två dominanter på arbetsmarknaden, Scania och Försvaret har övergett orten, Stora Enso har aviserat neddragningar och staden har förlorat dragkampen med Borlänge om Högskolan.

Fastighetsmarknaden i Falun domineras av det kommunala bostadsbolaget Kopparstaden som äger ca 500 000 kvm bostäder och lokaler. När det gäller villamarknaden så är Falun den starkaste regionen i Dalarnas län. Genomsnittspriset uppgår i dagsläget till cirka 13 800 kr/kvm jämfört med ett genomsnitt på 9 900 kr/kvm för hela länet. Faluns cityhandel är relativt stark och det finns fyra stycken centralt belägna gallerior. Galleriorna har under de senaste åren delvis renoverats och utvecklats och därmed har cityhandeln i Falun stärkts.

BORLÄNGE

20

Slussen, Bild: Visit Södra Dalarna, fotograf: Per Leijström, creative commons

Borlänge ligger i de sydöstra delarna av Dalarna. Den moderna tätorten växte fram under 1800-talets senare del, i samband med att järnvägen byggdes och industrierna kom till orten. Järnvägen mellan Falun och Ludvika via Borlänge stod klar 1875 och vid samma tid anlades det första stålverket. Borlänge har sedan dess varit en utpräglad industristad och har först på senare år utvecklat en mer betydande tjänstesektor. E16 går genom Borlänge och förbinder staden med Falun som ligger endast 20 kilometer norr om staden. Borlänge är till stor utsträckning dominerat av lokala fast-

ighetsägare. Med undantag för Diös, som har en relativt stor närvaro i staden, så är majoriteten av centralt belägna fastigheter ägda av lokala fastighetsbolag av varierad storlek. IKEAs nya varuhus i Norra Backa utanför Borlänge väntas bli ett lyft för handeln i kommunen. Handelsplatsen kommer ha en uthyrningsbar yta på 35 000 kvadratmeter med en option på ytterligare 20 000 kvadratmeter. Inflyttningen väntas vara klar under hösten 2013.

Uppsala

Bild: destination uppsala

Tidigare analyser

Uppsala är den fjärde största staden i Sverige. Befolkningen växer stadigt och uppgår för tillfället till drygt 205 000 invånare. Under 2010 och framåt har ökningstakten stannat av, jämfört med 2009 som var ett rekordår. Uppsala karaktäriseras av många småoch medelstora företag och stadens närhet till Arlanda flygplats och Stockholm gör kommunen attraktiv för etableringar. Uppsala har mycket tät järnvägstrafik och är Sveriges näst största järnvägsort efter Stockholm, räknat efter antal passagerare. Flera av tågen som går till Stockholm går lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

via Arlanda, vilket gör att Uppsala även har mycket tät trafik direkt till flygplatsen. En stabil/växande tjänstesektor kombinerat med relativt låga vakanser och ett begränsat kommande utbud indikerar en stabil hyresmarknad för moderna lokaler under kommande år. Vision Dragarbrunnsgatan är ett projekt där kommunen och fastighetsägare samverkar för att utveckla och förändra Dragarbrunnsgatan till en kommersiell gata. Ett annat projekt i city är/var Resecentrum, vilket är ett av de största byggprojekten som någonsin genomförts i Uppsala.


Tidigare analyser

ESKILSTUNA

ESKILSTUNAÅN, BILD: göran jonsson stadsbyggnadsförvaltningen eskilstuna kommun

Eskilstuna har knappt 98 000 invånare vilket innebär att det är Södermanlands näst största kommun sett till invånarantal. Kommunen är en av de mer expansiva kommunerna för tillfället i Sverige. Eskilstuna ingår i det område som kallas Mälardalen som präglas av stark tillväxt. Eskilstuna är en stad med starka industritraditioner. Här finns gedigen kunskap inom tillverkning, främst kopplat till tung fordonsindustri. Ett annat område som är under stark expansion är logistik. Eskilstunas utmärkta geografiska läge i kombination med en väl utbyggd infrastruktur samt en kombitermi-

nal som expanderar kraftfullt gör kommunen väldigt attraktiv båda för fraktbolag, lager och tjänsteföretag inom logistik. Kontorshyrorna i Eskilstuna har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 900–1 100 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. Munktellstaden blir en alltmer central plats i Eskilstuna för idrott, kultur, möten, boende och rekreation och nu fortsätter kommunen att utveckla den genom att placera det nya badhuset och arenan för inomhussporter där.

KAtrineholm

Stadsparken katrineholm Bild:Lena Hammarbäck

Katrineholm ligger där västra och södra stambanorna möts, endast en timmes tågresa från Stockholm och två timmar från Göteborg. På samhällsbyggnadsförvaltningen pågår som bäst planarbete med att förtäta staden, utveckla nya verksamhetsområden, skapa sjö- och naturnära bostadsområden samt bevarande av kulturhistorisk bebyggelse. Katrineholm har utvecklats snabbt under de senaste åren. Stationen är numera ett modernt resecentrum och även handeln har utvecklas starkt. Både kommunen och näringslivet har gjort en gemensam satsning här. Handelsområdet Lövåsen växer

21

så det knakar men även i centrum har handeln utvecklats kraftigt. Kommunen kan erbjuda flera planlagda ytor för företagsetableringar i Katrineholm med omnejd. I anslutning till de nya etableringsområdena Lövåsen och Katrineholms Logistikcentrum finns det näst intill en obegränsad möjlighet till expansion österut. Satsningen på Katrineholms Logistikcentrum är den största näringslivssatsningen i kommunens historia. Hela utvecklingsområdet, som omfattar tre byggetapper, utgör cirka 100 hektar för etablering av logistikverksamheter.

KARLSTAD

fisketorget faluån I KARLSTAD SANDGRUNDSPARKEN bild: gudmundsson BILD: magdalena ÅKE E:SON LINDMAN

Karlstad är Värmlands residensstad och har haft en stabil befolkningstillväxt mellan 0,5-1,0 procent under den senaste tioårsperioden. Karlstad är beläget precis norr om Vänern och utgör en centralpunkt i Värmlands vägnät. Motorväg E18 går genom staden och ett flertal riksvägar börjar i staden vilket innebär relativt goda förutsättningar för pendling, även om läget i Sverige får anses något perifert. Hyror för butiker i bästa läge ligger över 3 000 kr per kvm. Här finns dock ett relativt stort spann beroende på läge, standard och andra parametrar.

Karlstad bedöms som en attraktiv ort av investerare och det finns bland investerare ett tryck på att etablera sig, alternativt utöka sitt innehav, på orten. Byggstart väntas snart för det 20 000 kvm stora kontorshuset Fanfaren som skall byggas mellan E18 och NWT:s lokaler. Ett projekt som det talas mycket om är utbyggnaden av Kanikenäset, beläget cirka 500 meter sydost om centrum. Här skall uppföras cirka 90 000 kvm kontor och handel byggas tillsammans med storleksordningen 700 lägenheter.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Tidigare analyser

Flygfoto västerås bild: Pia Nordlander

västerås Västerås har ett gott kommunikationsläge nordvästra Mälardalen. Via E18, som sträcker sig igenom staden nås Stockholm i öst på cirka 1 timme och 20 minuter och till Örebro tar det omkring 1 timme i motsatt riktning. Den totala kontorsytan i Västerås uppskattas till omkring 750 000 kvm. Under de senaste 2 åren har det i stort sett inte skett någon nyproduktion i staden, bortsett ifrån ett mindre tillskott i Kopparlunden. Staden präglas, som nämnts tidigare, av flera stora äldre fastigheter av industrikaraktär. Flera av dessa är numera anpassade till kontors-

lokaler, vilket medför att det finns ett stort utbud av den typen av lokaler. I Västerås har det funnits inte mindre än 7 stadsgallerior, vilket är oerhört mycket för en stad av dess storlek och således ytterligare ett bevis på en väldigt stark tro på stadens potential inom handel. Den hårda konkurrensen har dock medfört att flera gallerior har drabbats av problem, med stigande vakanser som följd. 2013 korades Västerås till Årets Stadskärna 2013. Västerås sägs bland annat ha tagit fram en vision och långsiktig handlingsplan.

22

Västra Nobelgatan 19 A

Västra Nobelgatan 21

Kontorslokaler på Väster Västra Nobelgatan 19 A & 21.

Stora kontorslokaler på Väster Karslundsgatan 14-16.

Vill du starta eget?

V Nobelgatan 19 A ligger i markplan, är på 118 kvm och kan anpassas till både kontor eller butik, möjlighet till källare finns. V Nobelgatan 21 är en kontorslokal på 216 kvm, kan anpassas och delas.

Trevliga kontorslokaler som går att anpassa. Lokalen är ca. 320 kvm.

Flera små lokaler från 50-70 kvm finns i Stjärnhusen/Rosta.

För mer information ring Per Forell på tel 019-19 44 58 per.forell@obo.se Brickebackens centrum Granrisvägen 23.

Kontorslokaler ovanför Hållstugan Stortorget Stortorget 5, 17 och 19.

Hörnläge på 180 kvm och gott om parkeringsmöjligheter.

297 kvm och 230 kvm fördelat på ett flertal rum. Bra parkeringsmöjligheter och kommunikationer.

Tidigare analyser

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Expertpanelen

Mats Sonehag VVD Masmästaren

Andreas Hyltefors VD Pare Fastigheter

Vad gäller vid en flytt? Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av två VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för er alla som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om vad som gäller vid en flytt.

?

Det är vanligt att lokalen anpassas efter hyresgästens verksamhet, men i vilket skick skall lokalen lämnas när hyresgästen flyttar?

Mats Sonehag, Masmästaren – Vi tillämpar i princip samma regler som för bostadshyresgäster, d v s normal förslitning accepteras utan ersättning. Speciella anpassningar i lokalen som ej går att använda för andra, kommande hyresgäster måste ersättas med kostnaden för att avlägsna dessa anpassningar. En striktare tolkning av reglerna skulle vara till vår fördel, men vi har valt en mjukare linje. En lokal skall ju vanligtvis anpassas till en ny hyresgäst, kanske med annan användning av lokalen.

Definitivt har den nya hyresgästen andra krav och önskemål på ytskikt mm, så vår linje känns ändå som rimlig i de flesta fall. Andreas Hyltefors, Pare Fastigheter – Om man inte har kommit överens om nåt särskilt skall lokalen lämnas i städat skick och återställd såsom den var när lokalen togs i bruk, med hänsyn till normal förslitning. Det är viktigt för en hyresgäst att informera och få skriftligt godkänt för egna ändringsarbeten inom lokalen En lokal skall ju för att undvika vanligtvis aneventuell problem vid avflytt. passas till en ny I en god hyhyresgäst resrelation är det sällan problem då hyresvärden gärna utför lite förändringar i lokalen mot tex ett hyrespåslag. Som hyresgäst skall man noggrant överväga installation av alltför mycket fast inredning som riskerar att ge bestående skador på lokalen. Oftast kan man tillsammans med hyresvärden enkelt hantera sådan inredning och ev skador, en hyresvärds acceptans för sådana installation ökar med avtalslängden (och hyresvärdens möjlighet till avskrivning av lokalanpassningen).

?

Vad skall ett flyttande företag tänka på vid val av fastighetsägare om man väljer mellan två likartade lokaler?

Mats Sonehag, Masmästaren – Det vi försöker trycka på är lokal (på orten) förankring, tillgänglighet, långsiktighet och i viss mån finansiell stabilitet. Lyhördhet för kundens önskemål och tillmötesgående i dessa frågor är också avgörande vid ett val. Referenser från andra hyresgäster med samma hyresvärd är något att rekommendera om en hyresgäst väljer mellan två i övrigt likvärdiga alternativ. Andreas Hyltefors, Pare Fastigheter – En hyresgäst får gärna kontrollera sin hyresvärd, genom att t ex prata med andra hyresgäster. Det går inte att ge några generella tips såsom att det är fördel att hyra från stora/små bolag eller statliga/privata. Det kan kanske finnas fördelar att hyra från en fastighetsägare som är dominerande i området för att enklare kunna lösa t ex expansion eller byte av lokal, dock brukar dessa bolag också vara hyresledande. Det är bra att kontrollera hyresvärden sköter sina åtaganden avseende underhåll och att hyresvärden är finansiellt stabil.

Bild: Abstracta

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

expertpanelen svealand

23


pågående projekt Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Svealand. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

ett nytt karlstad med vattnet som granne 24

Bryggudden är området i Inre hamn där det just nu byggs mycket intensivt, 600 bostäder och 75 000 kvm lokaler. Ett helt unikt område- en ny stadsdel växer fram. När allt är klart blir Bryggudden fylld med bostäder, butiker, kontor, caféer och restauranger. En stadsdel att bo, jobba, besöka och flanera i. Området utmärker sig med Karlstads nya landmärke; höghuset, Etapp 1, längst ut på udden som delvis är byggt på vatten. Just nu uppförs Etapp 2, ett låghus med 14 bostadsrätter och restaurang i bottenplan. När allt står klart kommer mycket annat också ropa på uppmärksamhet: Småbåtshamnen. Redaretorget i mitten. Parkstråket längs kanalen. Alltsammans med vattnet som närmaste granne.

Botrygg tecknar avtal i Älvsjö Centrum Botrygg AB har tecknat avtal med Ligula Hospitality Group AB om att bygga ett nytt hotell under varumärket Motel L med 172 rum i Älvsjö. Byggnaden kommer att bli ett landmärke för det nya Älvsjö centrum. Hotellet kommer att få samma designade uttryck som det Motel L som öppnade i Hammarby Sjöstad den 1 maj. Hotellet beräknas stå klart under hösten 2016. På toppen av hotellet ämnar Botrygg också bygga mellan 75-80 hotellägenheter för kommersiell uthyrning, sk Corporate Housing. ”Jättekul att vi så snabbt lyckas teckna avtal om ytterligare ett Motel L. Det första vi öppnade har fått ett mycket positivt bemötande på marknaden och det stärker oss i att konceptet har en stark plats på hotellkartan. Att vi gör detta med en fastighetsägare som kan och arbetar med kvalité gör detta till ett mycket spännande projekt i ett expansivt område av Stockholm” säger Uwe Löffler VD i Ligula Hospitality Group AB ”Vi är mycket nöjda att vi lyckas teckna detta avtal. Vi ser Motel L som ett intressant varumärke med mycket stor potential. Att utveckla och avyttra denna typ av fastigheter ger oss kapital till att öka takten på nyproduktion av bostäder” säger Adam Cocozza VD i Botrygg AB.

Bild: bryggudden karlstad

bild: bryggudden karlstad

PEAB BYGGER FÖR 650 MILJONER I ÖREBRO Peab har fått uppdraget att bygga 540 hyresrätter och 10 000 kvm kommersiella lokaler i Örebro. Beställare är Husherren Fastigheter AB och kontraktssumman uppgår till 650 miljoner. Projektet är en totalentreprenad, som har beställts av Husherren Fastigheter, och är belägen vid norra infarten till Örebro. Byggstart för de 540 hyresrätter samt 10 000 kommersiella ytorna sker under hösten 2014 och färdigställande är beräknat till sommaren 2019.

Nya fristadstorget i eskilstuna Ett levande centrum och ett attraktivt torg är viktigt för Eskilstuna. Torget utformas som en helhet, men med tre olika delar eller teman; den avslappnade grässlänten, den öppna torgytan och intill den klassiska delen vid Stadshuset. Det första spadtaget på Fristadstorget togs den 10 juni 2013 med representanter från Eskilstuna InPågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Pågående projekt

nerstad, Fastighetsägarna Mellansverige, Cityföreningen, Polisen, Peab och Eskilstuna kommun. Torget kommer att bjuda på mer vatten och grönska, fler inbjudande sittplatser, torghandel och bättre möjlighet för uteserveringar. Nya Fristadstorget växer fram som planerat. Du kan gå på nya plattor och se träden som är på plats runt torget. Fundament för konstverket Pin Point, belysningsstolpar, flaggstänger är också på plats. Den södra delen av torget närmast Stadshuset blev klar i juni och sen fortsätter arbetet på den norra delen av torget med bland annat den nya dammen och slänten. Allt beräknas vara färdigt till slutet av oktober 2014.

Ny citygalleria i KARlstad I Karlstad utvecklas Kvarteret Mercurius med en ny citygalleria. Konceptet innebär spännande volymer i ett tydligt gångstråk som förstärker Karlstads centrum som regionens huvudstad när det gäller shopping. För Ågren innebär projektet ett helhetsansvar för det kommersiella konceptet med tillhörande delar. Den sammanlagda butiksytan beräknas bli ca 7 600 kvadratmeter. Mercurius ska komplettera och förstärka Karlstad city som den naturliga handels- och mötesplatsen i Värmland - en vision som Centrum Karlstad arbetat med

sedan 1994. Visionen är ett gemensamt beslut av köpmännen och fastighetsägarna i Tingvallastaden att verka för att utveckla Karlstads centrum som den naturliga handels- och mötesplatsen i Värmland.

Arcona bygger om i Västermalmsgallerian Fastigheten inrymmer dels Västermalmsgallerian i bottenplan, dels fem kontorsplan. Entreprenaden omfattar samtliga kontorsplan samt en konvertering från kontor till butik på ca 1 200 kvm. Projektet har påbörjats och allt skall vara färdigställt i oktober 2014.

25

Nya Fristadstorget växer fram i Eskilstuna bild: Eskilstuma kommun

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt


Pågående projekt

Norrtälje hamn ska genomgå en förvandling

Hamntorget norrtälje Bild: norrtälje hamn

I oktober 2014 går startskottet för utvecklingen av Norrtälje Hamn när kajen renoveras samtidigt som 300 av totalt 1 500 lägenheter börjar byggas. Den första av de tre byggetapperna beräknas pågå fram till 2017. – Norrtälje Hamn ska i första hand bli en mötesplats, därför färdigställs kajen redan i den första etappen så att man kan njuta av läget och vattnet i ett så tidigt skede som möjligt, säger Roger Gustafsson, projektledare för Norrtälje Hamn. Den nya stadsdelen ska inte bara bli 5 000 människors nya hem, utan ska även fyllas med restauranger, butiker, caféer och torghandel. 26 METOD.SE

VI LAGERHÅLLER SVERIGE

PÅ BÄSTA LÄGE! Tribona äger, förvaltar och hyr ut logistikfastigheter vid attraktiva lägen runt om i Sverige. Vi är det enda fastighetsbolaget i Norden med renodlad inriktning på lager och logistik och har idag fastigheter med en sammanlagd yta på 710 000 kvadratmeter. Vi har även optioner på byggklar mark vid strategiskt, attraktiva lägen i Sverige. Oavsett var i landet du behöver lageryta så är du välkommen att slå en signal till Christian Berglund på 070-217 83 88.

Alltid bästa läge www.tribona.se

Pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Våra fastigheter ligger på bästa läge i: Borlänge, Göteborg, Haninge, Helsingborg, Järfälla, Karlstad, Klippan, Kungälv, Linköping, Malmö, Norrköping, Stockholm, Sundsvall, Trelleborg, Umeå, Värnamo, Västerås, Växjö.


Ängsgärdsgatan 12 Kontor Västerås 200 - 1 400 kvm

Ängsgärdsgatan 12 Butik Västerås 265 kvm

Eriksgatan 23 Kontor Enköping 200 - 400 kvm

Lokalen ligger på 1 vån och består idag av cellkontor, konferens och samlingsrum. Går enkelt att förändra till landskapsmiljö. Stort personalkök med utgång till takterrass i sydvästläge. Ytan är delningsbar.

Butik med kontor i bra trafikläge. Fastigheten ligger intill Malmabergsgatan med direkt utfart mot E18. Goda parkeringsmöjligheter och närhet till busshållplats.

Fastigheten ligger ca. 100 m. sydöst om torget i centrala Enköping. Lokalen är ljus och går att anpassa efter nya hyresgäster. Avståndet till centralstationen är ca. 1,5km och lokalbussar trafikerar utanför fastigheten.

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Dick Säfström 021- 15 60 61

Kungsgatan 21-23 Kontor Enköping 200-400 kvm

Ängsgärdsgatan 4 Kontor Västerås 190 kvm

Sigurdsgatan 18 Kontor Västerås 144 kvm

Fastigheten ligger vid torget i centrala Enköping. Avståndet till tågstationen är ca 1,5 km och lokalbussar trafikerar utanför fastigheten. I närområdet finns ett rikt utbud av service och butiker.

Helt nyrenoverat kontor i bra läge. Kontoret består av både öppen yta och några cellkontor. Textilmattor och smakfullt kök och pentry.

Lokal på 1 vån som idag består av kontorslandskap konferensrum och en trivsam öppen pentrydel. Kontoret ligger i omedelbar närhet till jvstn och Mälarens härliga promenadstråk.

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Dick Säfström 021- 15 60 61

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

För ytterligare information och visning av objektet kontakta: Maria Liderås 021-15 60 63

Hemfosa är ett svenskt fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd som har en balanserad geografisk spridning och hög andel samhällsfastigheter med stat och kommun som största hyresgäster. Bolagets aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap sedan den 21 mars 2014.

Hemfosa Fastigheter AB Adress Sigurdsgatan 21, 721 30 Västerås Växel 021 15 60 60 Hemsida www.hemfosa.se


Hyresnivåer

hyresnivåer

i svealand

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 28

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna. A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och

C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt

högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge. nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.

Hyresledigt i Bettorp Örebro! Från utbildningslokaler till höglager ca 250 - 1100 kvm på Bettorpsgatan 10-12 God tillgång på parkeringsmöjligheter samt en välbesökt lunchrestaurang i fastigheten. Bra läge, nära E18/E20. Välkommen att ringa Matz Karlsson 070 – 664 39 79 www.lansgarden.se

Länsgården 192X62.indd 1

Hyresnivåer Svealand

2014-08-19 15:31:46

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade våren 2014.

29

bild: abstracta

LM KHO STOC kontor handel lager

kAR

ÖREBRO

kontor handel lager

hyresnivåer* 900 - 5 200 kr 700 - 15 000 kr 550 - 1 300 KR

UNA ST L I K ES kontor handel lager

LSTAD

hyresnivåer* 700 - 1 500 kr 600 - 3 500 kr 350 - 650 KR

N LU FA hyresnivåer* 700 - 1 450 kr 700 - 3 500 kr 400 - 650 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 700 - 1 800 kr 700 - 4 000 kr 300 - 775 KR

STERÅS VÄ kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 1 300 kr 600 - 2 500 kr 300 - 600 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 800 - 1 750 kr 700 - 3 500 kr 350 - 800 KR källa: nai svefa

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

hyresnivåer svealand


lediga lokaler

i Eskilstuna

Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i centrala Eskilstuna. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts. 30

1

Kungsgatan 10 kontor 116 kvm

En lokal på tredje våningen i kontorsfastighet med bra läge till allmän service och kommunikationer. Absolut toppläge i centrala stadskärnan. Kliv ut från entrén och du befinner dig direkt på gågatan med all service såsom butiker, livsmedelsaffär, systembolag, restauranger och banker. Närhet till ett flertal friskvårdsanläggningar. Kontakt: Kungsleden Fastigheter AB, Monica Gustavsson, tel 0709-516 256

2

Kungsgatan 21 Butikslokal 970 kvm

Synnerligen centralt belägen butikslokal om ca 970 kvm i populära citygallerian 21an. Gallerian ligger med bästa läget på Kungsgatan i Eskilstuna city. Butiken har en egen rulltrappa, på entréplanet i gallerian, som leder ned till själva butikslokalen på nedre planet. Butiksentré även på nedre plan där nu även fitnesskedjan Fitness24Seven öppnat upp en stor anläggning i början av 2013. Kontakt: Newsec Asset Management, Trude Broström, www.newsec.se Lediga lokaler

3

fristadstorget 3 kontor 223 kvm

Perfekt läge i central fastighet. Fastigheten ligger endast ca 500 meter från tågstationen, med förbindelser till bl a Stockholm och Västerås varje timme. Vid tågstationen stannar även de flesta busslinjerna, liksom vid Fristadstorget. Fastigheten ligger mycket centralt precis vid Eskilstunas gågata. I kvarteret finns all tänkbar service såsom butiker, livsmedelsaffär, banker, restauranger och friskvård. Kontakt: Kungsleden Fastighets AB, Monica Gustavsson, tel 0709-516 256

4

Rademachergatan 8 kontor 229 kvm

Kontorslokal i centralt läge intill Fristadstorget. Rumsindelat kontor med konferensrum, möjlighet att öppna upp ytor mot storrumslösning. Konferensrum finns. Idag finns inget pentry i lokalen men detta kommer att sättas in på hyresvärdens bekostnad. Kontakt: GE Capital Real Estate, öran Rydberg, 0707-971 475

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Eskilsparken


Lediga lokaler

31

an Nygat

2 1

4 3

atan Kungsg

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Lediga lokaler


för en smidig flyttprocess

Har ni beslutat att ni ska flytta? Då har egentligen flyttprocessen redan startat. Nu är det viktigt att göra grundarbetet först, och sedan allt det där man egentligen vill kasta sig på med en gång. A och O för ett lyckat projekt är att planera först och göra sedan, enligt Monica Karlsson på View koncept & projekt AB.

hur ni ska uppnå målen och visionerna. Vid projektstarten bör man upprätta ett Vad får svaren från ”Vad vill vi uppnå” för styrande dokument för hela flyttprojektet. påverkan på lokaler, arbetssätt, utform• Projektbeskrivning ning, och verktyg? • Budget & Tidsplan Ramar och riktlinjer för projektet • Lokalprogram och teknisk funktionsDefiniera vad har ni för ”ramar” att röra beskrivning er inom, vilka faktorer är styrande: budget, • Riskanalys tidsplan, kvalitét etc. • Organisation Förberedelser lokalsökning De här dokumenten bör besvara några Det är mycket lättare att få återkoppling viktiga frågor: Varför? Vad? Hur? och ge och hitta intressanta objekt om ni vet tyden tydlig bild av projektets ramar. ligt vad ni söker. Definiera och uppVarför flytta? rätta kravspecifikation över vad Det är bra att själva ställa sig det är ni söker och era tekniska frågan: Varför ska vi flytta? och funktionella krav på lokaDet finns säkert flera anlen. När ni hittat intressanta ledningar och olika åsikter. Glöm inte komlokalalternativ, specificera Samsyn är ledordet här! munikationen tidigt ramen/standarden för Frågan kommer komma med medarbematerialval och se till att ni från medarbetarna, varför tarna. har en layout som är så arflyttar vi? Det är då viktigt betad som möjligt innan ni att ledningen är eniga och, skriver på kontraktet. De flesta att man kan besvara frågan förändringar efter innebär tillkommed ett tydligt och enigt svar. mande kostnader för dig som hyresgäst Vad vill vi uppnå? och merarbete för fastighetsägaren. Var Att bara flytta från A till B, det kan man därför väl förberedd när ni söker ny lokal. göra, men det finns alltid något extra en flytt kan medföra. Ta tillvara på tillfället Kommunikation att utveckla er organisation, ert arbetssätt, Glöm inte kommunikationen med medarskapa er framtida arbetsplats. Så, vad vill betarna. Man ska inte kommunicera alla ni som företag uppnå? Vad är viktigt för er detaljer men kommunicera i tid så medarverksamhet? Vad är era mål och visioner betarna hänger med mentalt i den förändför flytten? ringsprocess som börjat/pågår. Det är viktigt att man sätter en gemensam bild av flyttprojektets mål och visioner en Rekommendation – hur ska man annars kunna nå dem? En rekommendation är att ta hjälp av en Hur? utomstående konsult/projektledare redan i En av de svåraste frågorna är att besvara steg 1 - projektstarten

32

checklistan

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

grundarbetet för att hamna rätt med projektet från start. STEG 2 – GENOMFÖRANDEt

­Gemensamt för de flesta projekt är att de består av delprojekten: • Bygg, lokal • Inredning • Säkerhet & Brand • IT & Tele • AV-teknik • Flytt & Avveckling • Kommunikation • Miljö • Drift Delprojekten samordnas oftast i en projektgrupp och ovan projektgruppen finns styrgrupp, runtomkring finns referensgrupper, specialister och andra konsulter. projektets fem faser

1. Förutsättningar: förstudier, behovsanalyser, informationsinsamling 2. Övergripande: kravspecifikationer, beslutsunderlag 3. Detaljerat: upphandlingsunderlag, offerter, utvärderingar 4. Genomförande: upphandling/uppsägning varor & tjänster, leveranser, implementering 5. Uppföljning: åtgärder, enkäter, komplettering Lägg upp en plan för varje delprojekt, utifrån ovanstående faser. Definiera vilka analyser som behöver göras, vilka underlag som behövs och arbeta parallellt med de olika delarna.


Checklistan

1 kontraktet är påskrivet - Utse en flyttansvarig. - Informera de anställda. - Tidplanera flytten. - Beställ flyttbesiktning av fastighetsägaren. - Kontakta eventuell arkitekt, projektledare, entreprenör.

2 FÖRSÄKRING OCH AVTAL - Se över och nyteckna avtal. - Uppdatera din försäkring. - Kontrollera att försäkringen gäller under flytten. - Kontrollera krav från försäkringsbolag och myndighet.

3

4

BOKA IT, TELE, DATANÄT - Omförhandla eller säg upp avtalen. - Hur ska systemen fungera i verksamheten? - Kan nuvarande system flyttas? - Beställ telefonabonnemang och antal linjer. - Typ av nätverk? Trådlöst eller fast?

5 LARM OCH LÅS - Se över säkerheten i den nya lokalen. Vilken typ av lås- och larmsystem behövs enligt försäkringsbolagets och verksamhetens krav? Ta gärna hjälp av en säkerhetskonsult.

33

FRÅN FLYTTFIRMA TILL TRYCKERI - Anlita en flyttfirma. - Beställ demontering/montering av inredning eftersom många flyttfirmor inte åtar sig det. - Beställ nya visitkort, brevpapper, skyltar. - Inventera befintliga kontorsmaskiner och beställ nya om det behövs. - Glöm inte kaffe-maskinen!

6

NY ADRESS OCH POSTHANTERING - Informera om flytten - både externt och internt. - Ändra adress. - Ändra posthanteringsavtal.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

checklistan


fel kontorsutformning minskaR produktivitetEN Vasakronans undersökning Kontorsbarometern visar att de anställdas produktivitet varierar beroende på kontorets utformning, tiden på dygnet och hur nära chefen man sitter. Skrivbordet väljer man när man ska vara effektiv, men ju fler man är på kontoret desto bättre tycks ett aktivitetsbaserat kontor fungera.

34

Nästan 1 av 3 som arbetar på kontor i Sverige anser att lokalerna inte är anpassade för att öka medarbetarnas produktivitet. Kontorsanställdas produktivitet varierar beroende på kontorets utformning, tiden på dygnet och hur nära chefen man sitter. Vasakronans undersökning Kontorsbarometern visar också att produktiviteten är som högst på förmiddagen, och att 41 procent av de kontorsanställda anser att de blir mer produktiva av att sitta nära chefen. Skrivbordet i topp

Skrivbordet på jobbet är den plats där svenskarna anser sig vara som mest produktiva. Den platsen toppar framför att jobba i hemmet och från andra platser på kontoret. 60 procent föredrar att sitta vid skrivbordet när de behöver lösa en uppgift effektivt. Det visar Kontorsbarometern från Vasakronan, som innehåller svar från 2036 kontorsanställda i Sverige. I kontorslandskap är fler flexibla med var de jobbar effektivast och svarar i större utsträckning att de föredrar att sköta produktivt arbete hemma, i mötesrum eller i en telefonhytt. ett smörgåsbord av zoner

– Platsen där vi jobbar mest fokuserat varierar. Ju fler man är på arbetsplatsen desto mindre benägen är man att föredra skrivbordet för produktivt arbete. Drygt hälften av kontorsanställda på arbetsplatser med över 100 medarbetare föredrar att sitta på andra platser än vid det egna skrivbordet när de behöver arbeta fokuserat. En lösning kan vara aktivitetsbaserat kontor, som Kontorsbarometern

erbjuder medarbetarna ett smörgåsbord av olika zoner för olika typer av arbetsuppgifter, säger Britt Lindqvist, Utvecklingschef på Vasakronan. då är man mest produktiv

Produktiviteten på kontor är högst på morgonen och förmiddagen. 21 procent svarar att de är mest produktiva och får mest gjort under morgonen, medan 47 procent svarar förmiddagen. Lunchen innebär en tydlig dipp i produktiviteten, och under eftermiddagen är det färre som tycker att de får lika mycket gjort. Effektiviteten över dygnet varierar beroende på ålder. Äldre har en tydligare topp före lunch, medan 18–30-åringarna i högre grad känner sig produktiva efter lunch.

kontor anser att det egna kontoret inte är anpassat för att underlätta produktivt arbete. Den fysiska miljön kan vara ett kraftfullt verktyg för att förändra och utveckla verksamheten – om man gör det på rätt sätt, säger Britt Lindqvist.

TIPS!

så utformar du kontoret rätt: •

Börja med att ställa rätt frågor. Fundera över hur ni vill utveckla verksamheten och hur lokalen kan utformas för att stödja mål, visioner och arbetssätt.

Utgå från verksamhetens behov och skapa zoner eller rum för olika typer av aktiviteter.

Skapa förutsättningar för både gemenskap, interaktivitet och avskildhet.

Ta hänsyn till ljudmiljön och jobba med varierad akustik i olika delar av kontoret.

närheten till chefen

Kontorsbarometern visar också att det fysiska avståndet till chefen anses påverka produktiviteten. Fyra av tio bedömer att medarbetarna blir mer produktiva av att chefen sitter i närheten. Chefernas tilltro till sin egen förmåga att öka produktiviteten hos medarbetarna är större än vad medarbetarna själva upplever. 50 procent av cheferna anser att medarbetarna blir mer produktiva av att chefen sitter bland dem, medan motsvarande andel av medarbetarna är 38 procent. fysiska miljön viktig

– Arbetsplatsens utformning påverkar i hög grad verksamhetens effektivitet och lönsamhet. Samtidigt visar Kontorsbarometern att var tredje svensk som arbetar på

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Britt Lindqvist Utvecklingschef Vasakronan

foto: tina axelsson

35 foto: mikael anveg책rd

foto: tina axelsson

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Kontorsbarometern


Götaland

BLEKINGE • GOTLAND • HALLAND • JÖNKÖPING KALMAR • KRONOBERG • SKÅNE • VÄSTRA GÖTALAND • ÖSTERGÖTLAND

36

Notiser Götaland

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

KALA KLIPPOR PÅ VÄSTKUSTEN BILD: FOTOAKUTEN


Notiser Visste du att... 1 av 4 kan inte jobba ostört på kontoret. Antal kvadratmeter per anställd blir mindre och kontorslandskap allt vanligare i Sverige. Medarbetarnas arbetssituation beror i hög grad på hur kontoret är utformat. Många har sällan eller aldrig möjlighet att arbeta ostört, och i öppna kontorslandskap är den siffran hela 44 procent. Nästan varannan som jobbar i landskap upplever också att de inte kan prata ostört i telefon. Det visar nya siffror från Kontorsbarometern, Vasakronans återkommande kontorsundersökning.

polstjärnan blir Nordens högsta hus Det blir den amerikanska arkitektbyrån Skidmore, Owings & Merrill som får uppdraget att rita Nordens högsta hus. På byråns meritlista finns Burj Khalifa och Sears Tower. Huset kommer att uppföras på Lindholmen i Göteborg. Arkitektbyrån Skidmore, Owings & Merrill som har fått uppdraget att rita det kallar byggnaden Polstjärnan. Enligt det inlämnade förslaget blir byggnaden 230 meter högt med möjlighet att höja 20–30 meter.

– Höghusbyggnaden ska stå klar till år 2019 och hela området bestående av totalt cirka 200 000 kvadratmeter blandstad, ska stå klart till Göteborgs 400 årsjubileum år 2021, säger Ola Serneke, initiativtagare och vd på Serneke Group. Juryns motivering: – Ett identitetsskapande förslag som tar ett smart helhetsgrepp om både skyskrapa och stadsmiljö. Förslaget integrerar närmiljön till en helhet som ger möjlighet till en levande stadsmiljö. Skyskrapans tydliga identitet ger karaktär och vitalitet till Lindholmen och blir Göteborgs nya landmärke och stolthet.

Hyr av Corallen i linköping Systembolaget etablerar en ny butik i Linköping inom det nya handelsområdet Djurgården som öppnar under 2015. Tidigare i år startade Fastighets AB Corallen byggnationen av ett hus om cirka 7 800 kvadratmeter som ett första steg i utvecklingen av ett handelsområde i den nya stadsdelen Djurgården. Systembolagets beslut att etablera en fjärde butik i Linköping betyder att Corallen nu kommer att uppföra en andra byggnad i området där etapp ett omfattar cirka 1 000 kvadratmeter. Den totala investeringen är cirka 140 miljoner kronor.

Efterlängtad satsning i Kalmar centrum

polstjärnan kommer att bli Nordens högsta hus bild:

Köpcentrat Baronens ägare, CBRE Global Investors Nordics, har tillsammans med Newsec och Herde Förvaltning det senaste året arbetat för att öka attraktionskraften för Baronen samt området i stort. Nu har planerna blivit verklighet, vilket bland annat innebär att COOP/ Kf Göta har tecknat ett nytt hyreskontrakt om cirka 1 000 kvadratmeter med inflyttning våren 2015. Detta har möjliggjorts genom Intersports nysatsning i nya större ytor på plan 2. Vidare har ankarhyresgästerna – Clas Ohlson, Kompaniet, MQ, Scorett, Ecco och Gina Tricot – förlängt sina hyresavtal.

Eklandia förvärvar profilfastighet Eklandia Fastighets AB har förvärvat en kontors- och lagerfastighet om ca 5 000 kvadratmeter i Mölnlycke Företagspark. Fastigheten förvärvades från Christian Berner Invest AB och är i sin helhet uthyrd på ett nytecknat 11-årsavtal till Christian Berner AB. Som tidigare kommer Christian Berner Tech Trade AB (publ) att driva sin verksamhet här. Eklandia har tillträtt fastigheten. Fastigheten är belägen på Designvägen 1 i Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till Riksväg 40, strax öster om Göteborg. Med förvärvet stärker Eklandia sin närvaro ytterligare i området då vi sedan tidigare äger grannfastigheten där en modern byggnad är uppförd för Elanders samt har en pågående nybyggnationen för WEG Scandinavia AB. – I Eklandia har vi en långsiktig och proffsig fastighetsägare med brett engagemang i Mölnlycke Företagspark. För Christian Berner-koncernen innebär försäljningen att vi lösgör kapital och att vi i ledningen mer kan fokusera på utveckling av vår kärnverksamhet, där vi har en mycket spännande tid framöver, säger Joachim Berner, styrelseordförande och huvudägare i Christian Berner Invest AB och Christian Berner Tech Trade AB. – Denna profilfastighet med modern design och teknik kompletterar vår fastighetsportfölj på ett utmärkt sätt och går helt i linje med vår investeringsstrategi. Vi passar även på att välkomna Christian Berner AB som hyresgäst till Eklandia och ser fram emot ett gott samarbete, säger Tage Christoffersson, VD Eklandia Fastighets AB.

Designvägen 1 Bild: eklandia

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Notiser Götaland

37


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

Norrköping

under tillväxt Staden med sitt geografiska läge, är knutpunkt för flera stora vägar. Norrköping samverkar med Linköping för att tillsammans skapa en intressantare och starkare region med tillväxt. Ihop med kringliggande kommuner skapas förutsättningar för att utveckla Sveriges fjärde storstadsregion. Här ger Anders Rydstern, Newsec, oss en analys över Norrköping. 38

Norrköping är en tätort i Norrköpings kommun i Östergötland i Sverige, och centralort för kommunen. Norrköping är Sveriges tionde största tätort med 87 247 invånare (2010). I Norrköpings kommun bor det totalt 132 124 invånare (2012). Norrköping ligger längst in i Bråviken på bägge sidor om Motala ström, lokalt kallad Strömmen, som rinner genom staden. Dess forsar har länge använts som kraftkälla för kvarnar och andra industrier, höjdskillnaden mellan sjön Glan och Bråviken är hela 22 meter. Norrköping är byggt på låglänt slättbygd, men sedan 1940-talet har odlingsmark fått ge plats för ny bebyggelse. Textilindustrin var i 400 år den näringsgren som hela staden växte fram kring. Numera är all textiltillverkning borta. De största branscherna idag är papper/ förpackning, logistik/transport, elektronik, it/media samt handel. Flera stora företag har sina stora lager i Norrköping och använder staden som bas för sin varudistribution, bland annat Whirlpool, Goodyear, Stadium och Servera. Linköpings Universitet har en stor verksamhet i Norrköping - Campus Norrköping - och detta har de senaste åren dragit med sig en mängd småföretag med kopplingar till universitetet. Analys Norrköping

Fiskeby Board. Norrköping är knutpunkt för flera stora väKommunen har cirka 9 000 anställda gar. Motorvägen på E4 passerar norr och som arbetar inom ett 100-tal olika yrken. väster om staden, E22:an börjar i NorrDe flesta arbetar inom vård, omsorg och köping och fortsätter längs ostkusten mot utbildning, men det finns också många bland annat Kalmar, Karlskrona och andra yrken. Malmö. Riksvägarna 51, 55 och På Svenskt näringslivs kom56 börjar i Norrköping och lemunranking tappade Norrder mot Örebro respektive Textilindustrin köping 34 placeringar mot Katrineholm. var i 400 år den föregående år. Under 2014 Norrköping flygplats (tidigare Kungsängens flygnäringsgren som rankas kommunen på plats plats) invigdes på hösten hela staden växte 189 (155) av Rikets 290 kommuner. Kommunen har 1934 men den reguljära trafram kring. tappat i ranking under de sefiken kom igång först några år naste 5 åren. År 2010 rankades senare, då på sträckan Stockkommunen på plats 84. hol m-M a l mö -Köpen ha m n. Antalet passagerare från Marknaden Kungsängen har mer än halverats under Norrköping bedöms genom sitt geografiska perioden 1997 - 2006. Från 2006 tog därläge som en relativt attraktiv ort av invesför kommunen över ansvaret för flygplatterare och det finns bland investerare ett sen. Nu går det reguljärflyg från flygplattryck på att etablera sig, alternativt utöka sen till Köpenhamn, Helsingfors och Visby sitt innehav, på orten. (endast sommartid) samt mycket charter. Hyresbostäder i Norrköping AB äger Norrköping är tillsammans med Linoch förvaltar cirka 10 500 hyreslägenheter köping en motor för tillväxt i Fjärde Storoch cirka 600 lokaler i Norrköping. Anstadregionen. I Norrköping finns omkring dra stora fastighetsägare som verkar inom 9 000 företag inom en rad branscher. Allra kommunen är bland andra Lundbergs, störst är handels- och tjänstesektorn. De Kungsleden och Invesco. största privata arbetsgivarna är Holmen Kontorshyrorna i Norrköping har legat AB, Billerud Skärblacka AB, E.ON, Whirlförhållandevis stilla under senare år. Hypool Sweden AB, Servera R & S AB samt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Analys Norrköping Analys

39

bild: Norrköpings rådhus

ror i A-läge återfinns normalt i intervallet 1 100 – 1 400 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. Hyrorna i B-lägen kommer endast i undantagsfall över 1 000 kr/kvm, normalhyrorna här ligger i intervallet 700 -900 kr/kvm. Hyror för butiker i bästa läge ligger uppemot 3 000 kr per kvm. Här finns dock ett relativt stort spann beroende på läge, standard och andra parametrar. Framtid

Linköping och Norrköping samverkar för

att skapa en större, starkare och intressantare region med tillväxt, fler arbetstillfällen, ett varierat bostadsutbud, bra pendlingsmöjligheter och en mångfald av evenemang och fritidsaktiviteter. Tillsammans med kringliggande kommuner skapar Linköping och Norrköping förutsättningar att utveckla Sveriges fjärde storstadsregion. Kommunerna samarbetar i konkreta frågor för att effektivisera verksamheter, öka kvaliteten på kommunala tjänster och öka graden av integrationen städerna och regionen emellan.

arbetsmuseum Strykjärnet, Motala ström i Norrköping bild: Jan Svenungsson

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Analys Norrköping


I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

karlskrona

skärgården karlskrona bild: birger lallo

Karlskrona är en unik stad med gamla anor och flera framtida utvecklingsprojekt och naturskön omgivning. Staden har en stor skärgård med 1 650 öar, vilket präglar dess nutid och historia. Karlskrona är så pass unik att staden 1998 upptogs på UNESCOs lista över världsarv. Arbetsmarknaden i kommunen präglas fortfarande till viss del av dess militära historia, då Försvarsmakten och militärfartygstillverkaren Kockums AB återfinns bland de största arbetsgivarna. Något som ter sig tämligen naturligt då staden innehar landets enda marina militärbas.

En av Sveriges mest trafikerade färjelinjer, Stena Lines linje mellan Karlskrona och Gdynia i Polen, har närmare en halv miljon resenärer varje år. Från Karlskrona centralstation tar det cirka 2,5 timmar till Malmö, cirka 5 timmar till Stockholm och cirka 4,5 timmar till Göteborg. Karlskrona bedöms genom sitt geografiska läge som en relativt attraktiv ort av investerare. Kontorshyrorna i Karlskrona har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 900-1 200 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns.

LINKÖPING

40

FLYGBILD ÖVER LiNKÖPING

Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 145 000 invånare. Tillsammans med Norrköping och de orter som ligger omkring städerna kallas det ”den fjärde storstadsregionen”. Staden har haft en växande befolkning de senaste åren och kommunens prognoser spår en fortsatt positiv befolkningsutveckling. Den fjärde storstadsregionen har cirka 420 000 invånare, här finns 36 000 företag och cirka 170 000 jobb inom 45 minuters pendlingsavstånd. Kontorshyrorna i Linköping har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns

normalt i intervallet 1 000–1 400 kr/kvm och har gjort så under ett antal år. Hyrorna i B-lägen kommer endast i undantagsfall över 1 000 kr/kvm, normalhyrorna här ligger i intervallet 800–1 000 kr/kvm. Hyror för butiker i bästa läge har passerat 3 000 kronors nivån, enskilda noteringar på cirka 3 500 har noterats. Sex byggherrar, 13 arkitekter och Linköpings kommun har samarbetat för att skapa en ny stadsdel som skapar en brygga mellan den gamla och nya staden. Det blir 900 nya bostäder i varierande utföranden och storlekar, attraktiva butikslokaler och toppmoderna kontor.

kalmar

bild: Kalmarsundbadet

tidigare analyser

Arbetsmarknaden i Kalmar domineras inte av några stora privata arbetsgivare. Däremot finns det relativt många företag med färre än 50 anställda. På Kalmar kommuns hemsida beskrivs det faktum att Kalmar har blivit en universitetsstad som den enskilt viktigaste händelsen för staden under 2000-talet. I början av 2010 bildades Linnéuniversitetet genom en sammanslagning av Högskolan i Kalmar och universitetet i Växjö. Kontorsmarknaden i kommunen bedöms överlag som stabil, men en omlokalisering av universitetet skulle troligtvis leda till en ökad vakansgrad och ökade incilokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

tament till konverteringar. I väntan på definitiva beslut angående universitetets framtid, kan kontorsmarknaden i det närmaste sammanfattas som ”status quo”. Kalmar kommun har en tydlig strategi, där de vill skapa ett attraktivt centrum. I juli 2006 öppnade IKEA ett varuhus invid E22 och Ölandsleden. Sedan dess har ett handelsområde med totalt cirka 90 000 kvm vuxit fram i direkt anslutning. Här finns numera hyresgäster, så som BAUHAUS, Media Markt, Stadium, Elgiganten, Plantagen, City Gross med flera.


Tidigare analyser

jönköping

Munksjön och vättern, bild: jönköping energi

Jönköpings läge vid Vätterns södra spets gör staden till en naturlig knutpunkt för logistik i hela södra Sverige. E4:an som löper genom staden är vägburna godstransporters pulsåder som förenar de demografiskt viktigaste områdena Stockholm och Öresundsregionen. Under 2012 har Jönköpings fastighetsmarknad sett ett flertal större transaktioner där de flesta varit inom lager/industri, bostäder eller publika fastigheter. På transaktionsmarknaden för kontor har det däremot genomförts relativt få noterade försäljningar, även sett till de senaste två åren. Anledningen till detta be-

döms vara att Jönköpings kontorsmarknad präglas av ett förhållandevis stort lokalt ägande och att affärer ofta görs upp lokalt, i synnerhet när det gäller mindre volymer. A6 är det stora handelsområdet, vid sidan av cityhandeln, och Vikstaden AB planerar för nybyggnation av 10 000 kvm kontor och handel inom området. Även Lustgården planerar att uppföra ett nytt projekt på handelsplatsen Solåsen. Hyresnivåerna i centrum bedöms ligga på upp till 4 000 kr/kvm.

Halmstad

Stadsbiblioteket i halmstad bild: Thure Gunnarsson

41

Halmstad betraktas som en av de mer expansiva orterna på västkusten och i kommunen bor det i dagsläget strax över 93 000 personer. Näringslivet är varierat med många små och medelstora företag. Halmstad har en av Sveriges största virkesexporthamnar med bland annat fasta förbindelser till stora europeiska containerhamnar. Logistikbranschen har vuxit de senaste åren, inte minst med anledning av sammanslagningen av Halmstads och Varbergs hamnar till en gemensam fullservicehamn, HallandsHamnar. City, Högskoleområdet och i viss ut-

sträckning Slottsmöllan, är de tre områden som kan betraktas som delmarknader på hyresmarknaden för kontor med väsentlig storlek och en kritisk massa av hyresgäster. Det har under en lång period talats om byggandet av en ny infart söder om området. Trots att den så kallade Södra infarten numera ligger förhållandevis nära i tiden har inte projektet påverkat den lokala marknaden. Såväl hyres- som vakansnivåer har under en längre period varit relativt stabila.

växjö

Linneträdgården vid Trummen, bild: Mats Samuelsson

Växjö ligger mitt i Småland och är till stor del omgivet av sjöar. Staden ligger ungefär 180 meter över havet. Tack vare sitt läge nära den gamla gränsen till Danmark och de många närliggande insjöarna blev staden en viktig punkt för handel såväl som försvar. Eftersom Växjö är både centralort i kommunen och länets residentsstad så återfinns många av arbetstillfällena inom kommun och landsting. Under det senaste året har transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Växjö varit relativt låg med få stora försäljningar inom handelssegmentet.

Växjömarknaden betraktas dock allmänt som likvid och ett flertal stora nationella, och även ett par internationella, aktörer finns representerade med innehav i staden. Enligt SCB:s prognos väntas befolkningen i Växjö att fortsätta öka och år 2035 väntas invånarantalet uppgå till 94 697. I centrum har en ny detaljplan tagits fram för Södra stationsområdet. Detaljplanen antogs i april 2012 och har till syfte att utveckla ett av stadens mest centrala områden. Projektet innebär att cirka 400 lägenheter ska uppföras jämte 700 p-platser och stora lokalytor för kontor och butiker.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Expertpanelen Analys

Per Berggren VD Hemsö

vad gäller vid en flytt? Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av två VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för alla er som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om vad som gäller vid en flytt.

42

?

Det är vanligt att lokalen anpassas efter hyresgästens verksamhet, men i vilket skick skall lokalen lämnas när hyresgästen flyttar?

Per Berggren, Hemsö – Det beror på vad fastighetsägaren och hyresgästen kommit överens om i hyresavtalet. Det finns flera varianter på hur utflyttning kan hanteras i hyreskontraktet, är det hyresgästen som ansvarar för inre underhåll så skall lokalen vara i gott skick vid avflytt. Ofta ligger det på hyresgästen av lokalen skall vara tömd och utstädad.

?

Vad skall ett flyttande företag tänka på vid val av fastighetsägare om man väljer mellan två likartade lokaler.

Fredrik Rönnecke VD Hamhus

hetsägaren har en god förståelse för hyresgästens verksamhet och förstår vilka frågor som är viktiga för hyresgästen. Man skall också vara mån om att välja en fastighetsägare med genomförandekraft som har möjlighet att utveckla lokalerna om det skulle uppstå behov.

Fredrik Rönnecke, Hamhus Fredrik Rönnecke, Hamhus – Enligt överenskommelse med hy– Hur ser fastighetsägarens serviresgästen i samband med uppceorganisation ut? Mervärde om sägningen kan man ju säga bolaget har en lokal serviceorsom generell inriktning då ganisation vilket borgar för Ofta ligger det det kan variera väldigt vilka en närmre och mer flexibel på hyresgästen åtgärder som skall vidtas i kontakt mellan hyresvärd av lokalen skall lokalen efter att hyresgästen och hyresgäst. vara tömd och flyttat ut. Dock är ju grundDet är ju inte fel att förutstädad. regeln att hyresgästen skall höra sig med de olika hyreslämna lokalen i det skick och värdarna hur deras löpande utförande den hade då de tillförvaltning och skötsel (inklusive trädde. felanmälan) fungerar och hur den är Har hyresgästen gjort egna anpassbemannad för att få en indikation på hur ningar och kompletteringar av lokalen så bekymmersfritt ”boende” man kommer få. förutsätter vi att de återställer dessa om vi Fastighetsägarens storlek är ju en inte inte bedömer att de även fortsättningsvis helt oväsentlig faktor heller, stora bolag är har ett mervärde för lokalen. ju säkra och pålitliga men kanske inte alltid så flexibla, medan mindre fastighetsägare, eller till och med rena privatpersoner som Per Berggren, Hemsö fastighetsägaren ställer ju högre krav på – Det är viktigt att välja en fastighetsägare den enskilde individen man har att göra som är närvarande och ansvarstagande. med. Små fastighetsägare KAN vara minOm lokalen måste anpassas för någon särdre pålitliga, även om det absolut inte är så skild verksamhet är det viktigt att fastiggenerellt. bild: kinnarps

Expertpanelen Götaland

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Pågående projekt

pågående projekt

Bild: ny stadsdel byggs i västra kongahälla, kungälv.

Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Götaland. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

Malmö live växer fram med rekordfart Sommaren 2015 invigs Malmö Live, ett helt nytt kvarter på 90 000 kvadratmeter i centrala Malmö. I kvarteret inryms, utöver konserthus, kongresshall och hotell även bostadshus och kontor. Invändiga installationer pågår bland annat i konserthuset. En utmaning i projektet är förstås att leva upp till kraven på akustik, ljudisolering och vibrationsskydd i konserthuset. Konserthuset, kongresshallen och hotellet har ritats av den danska arkitektbyrån Schmidt, Hammer & Larsen Architects, medan kontorsfastigheten och bostadshusen ritats av ytterligare tre arkitektbyråer. Ytterligare en utmaning är att koordinera de många deletapper som pågår parallellt på en relativt liten yta i centrala Malmö.

43

Ica bygger till sitt lager i Helsingborg

ny stadsdel i västra kongahälla

Ica Fastigheter bygger till sitt centrallager i Helsingborg med 44 000 kvm. Den totala ytan på lagret efter utbyggnaden blir 100 000 kvm. Logistic Contractor har fått bygguppdraget som inleds i januari och ska vara klar i februari 2015.

Den nya stadsdelen som innebär en byggnation av omkring 700 bostäder samt en handelsanläggning på ca 20 000 kvm, får en tydlig miljöprofil och blir ett modernt och bekvämt boende med gångavstånd till både nöjen, natur och kommunikationsmöjligheter. Om allt går som planerat öppnar den nya handelsplatsen som KF Fastigheter planerar under 2016.

bild: visionsbild malmö live

Skanska bygger åt Wacker Neuson i burlöv Skanska säljer fastigheten på 7 500 kvadratmeter och får bygguppdraget för att uppföra en byggnad på cirka 2 200 kvadratmeter. Stora Bernstorp är ett handels- och verksamhetsområde beläget i Burlöv utanför Malmö. Projekteringsarbetet för det nya kontoret inleds omgående och det första spadtaget för bygget är planerat att ske under våren. Wacker Neusons nya kontor blir en byggnad i två plan med tillhörande verkstad och lager. Kontoret ska stå klart i mars 2015. lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt


WIHLBORGS & NCC BYGGER OM i helsingborg

44

NCC bygger miljöcertifierat för Wihlborgs bild: Tengbom

På uppdrag av Wihlborgs kommer NCC att bygga om-och-till transportnavet Knutpunkten i Helsingborg. Varav 7 639 kvadratmeter är nya kontorsytor. Målet är att miljöcertifiera huset som Miljöbyggnad på högsta nivå Guld. Energianvändningen i en Miljöbyggnad Guld är max 65 procent av vad byggreglerna kräver och energin kommer från förnyelsebara energikällor. NCC kommer att använda miljögodkända material och kemikalier och byter ut det som eventuellt är miljöfarligt från byggåret 1991. – Knutpunkten ska fungera som vanligt för båt, tåg och buss och de 45 000 personer som dagligen besöker terminalen under den stora byggnationen. Det enda undantaget är p-huset som vi behöver stänga av i korta perioder. Vår strävan är att allmänheten ska märka av arbetet så lite som möjligt, säger Joakim Lindahl, avdelningschef Helisingborg-Halmstad för NCC. Jernhusen bygger glasvasen i malmö. arkitekt kanozi, bild: Tenjin Visuals

Ostlänken banar väg genom norrköping Norrköping står inför en spännande utveckling de kommande åren. Beslutet att Ostlänken, den nya höghastighetsjärnvägen som sträcker sig från Linköping och upp mot Stockholm, ska byggas innebär att Norrköping får en central roll i ett av Sveriges största byggprojekt någonsin. 30 miljarder är avsatta i budgeten för projektet och planerad byggstart är tidigast 2017. Allt ska vara klart 2028. Med Ostlänken kortas restiderna rejält. Från Norrköping kommer man att kunna ta sig till Stockholm på 50 minuter och till Linköping på 15 minuter. Genom Norrköping kommer den nya järnvägen att gå genom en lång tunnel under stadens västra delar från Butängen till Klinga. Innan det är dags att sätta spaden i backen återstår mycket planering och förberedelser. Förberedelserna för att kunna bygga Ostlänken sker i samarbete med Trafikverket som ansvarar för planeringen och byggandet av själva järnvägen. pågående projekt

Jernhusen startar kontorsprojekt i Malmö I Malmö bygger Jernhusen kontorsbyggnaden Glasvasen, ett nytt kontorshus i nya stadsdelen Södra Nyhamnen som kommer

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

att omfatta 6 000 kvadratmeter kontor och knappt 1 000 kvadratmeter butikslokaler i gatuplanet. Inflyttning planeras till hösten 2015. Investering för kontorshuset uppgår till ca. 200 miljoner kronor.


Pågående projekt

ncc bygger logistikhall i vänersborg

Övre Vasastaden – Linköpings nya ansikte

Snart grönt ljus för Norrporten i Växjö

NCC har fått i uppdrag att bygga en logistikbyggnad för Varner Retail vid Trestad i Vänersborg. Kontraktet är värt 300 miljoner kronor och kommer att miljöklassas enligt Breeam, nivå Very Good. Varner Retail, där bland annat kedjorna Dressmann, Cubus, Bik Bok och Carlings ingår, ska bygga lager för kläder. Byggnaden kommer att omfatta 53 000 kvm – varav 9 000 kvm blir ett så kallat höglager på 30 meters höjd och resterande ett låglager på 15 meters höjd. Projektet är en så kallad totalentreprenad där NCC ansvarar för att uppföra byggnaden inklusive att bereda marken. Projektet startar omgående och sysselsätter omkring 80 personer. Lagerbyggnaden ska stå klar i november 2015.

Sex byggherrar, 13 arkitekter och Linköpings kommun har samarbetat för att skapa en ny stadsdel som skapar en brygga mellan den gamla och nya staden. Det blir 900 nya bostäder i varierande utföranden och storlekar, attraktiva butikslokaler och toppmoderna kontor – en ny spännande stadsdel i centrala Linköping, där långsiktig hållbarhet är en stark ledstjärna. Arbetet i Övre Vasastaden kommer att ske i etapper, med beräknad byggstart 2013. Vissa förberedelser har redan påbörjats, bland annat sanering och rivning av tomten där Skinngruppen legat. Den första etappen i projektet omfattar sex till sju kvarter i områdets östra delar, fram till nuvarande Auktionshuset vid Mellangatan. Den nya stadsdelen beräknas stå klar år 2017.

Arbetet med Norrportens spektakulära höghusprojekt i Växjö fortskrider. – Vi räknar med att ha en godkänd detaljplan vid årsskiftet varefter uthyrningsarbetet tar vid säger Jan Rosqvist marknadsområdeschef på Norrporten. Han bedömer att ett möjligt byggstartsdatum ligger cirka tre år fram i tiden det vill säga någon gång 2017. De 23 våningsplanen rymmer cirka 500 kvm och ger totalt cirka 11 500 kvm, varav hälften blir hotell och resterande kontor. Projektet ska ligga vid Storgatan med nybyggda Vida Arena och Myresjöhus Arena på andra vägen. Marken ingår i Företagsstaden I11, det tidigare regementsområdet som utvecklades till företagsby av Vasakronan i slutet av 1990-talet men som såldes till Norrporten 2001.

visionsbild över Övre vasastan i linköping bild:creative commons

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt

45


partille arena med handel och kontor

46

handel kring partille arena. Bild: rstudio/krook och tjäder

Partille Arena är en del av det nya området Partille Port som förlänger kommunens centrum med flera kvarter österut för bostäder, handel och kontor. Den 5 december togs det första spadtaget. Partille Arena ska vara en levande mötesplats och ge plats både åt skolidrottens och Kulturskolans elever på dagen och åt större kultur- och sportevenemang på kvällen med plats för som mest 4 000 åskådare. Arenan kommer även att inrymma konferenslokaler, kontor, restaurang, bowling, gym och andra verksamheter. Varje dag väntas cirka 3 000 besökare hit. Invigningen av Partille Arena och handelsområdet inom Partille Port är planerad till 2016.

Peab bygger ett nytt kvarter i Jönköping

atollen Bild: creative commons

Peab har fått uppdraget att bygga bostäder och butiker i centrala Jönköping. Uppdraget består av att bygga 42 nya bostadsrätter och 8 000 kvm butiksyta i kvarteret Algen i centrala Jönköping. Kvarteret är den tredje och sista etappen av Jönköpings stadsutvecklingsprojekt Atollen, som innehåller tre nya citykvarter med bostäder, butiker, parkeringshus, kontor, gator och torg vid Munksjöns kaj. Kvarteret beräknas vara klart våren 2015.

Kompassen i göteborg får ett ansiktslyft Kompassen ska förädlas och rustas upp. Med ny design, enklare planlösningar och ett bredare utbud ska platsen bli ännu mer attraktiv. Målet är att utveckla handeln i fastigheten men också gatustråken längs Fredsgatan, Drottninggatan och Kyrkogatan. Butiker kommer att disponeras om och fasaderna moderniseras. Allmänna ytor kommer att ställas om till butiksyta och arkaderna glasas in vilket ger utrymme för fler butiker. Totalt skapas 900 kvm ny butiksyta. Arbetet påbörjas hösten 2014 och beräknas vara klart i början av 2016. pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Pågående projekt

terminal 3 Amhult Torslanda

Terminal 3, Amhult, Torslanda bild: aspelin ramm

Bygget av Terminal 3 i Amhult i Torslanda fortskrider. En miljöcertifierad byggnad i tre plan för kontor och handel. 1 600 kvadratmeter uthyrningsbar yta i centrala Amhult intill det nya busstorget som blir en knutpunkt för kollektivtrafiken på västra Hisingen. – Det känns riktigt bra att äntligen sätta spaden i marken efter en lång process som utvecklat Amhult till en modern och levande stadsdel på Hisingen med en bra blandning av boende och handel, säger Lennart Karlsson på Aspelin Ramm Fastigheter. Capio blir första hyresgästen i Terminal 3 är redan klar när bygget inleds. Planerad inflyttning är i oktober 2014. 47

Johans väg 4, Härryda, Landvetter

Teknikvägen 6, Ödsmål, Stenungsund

r

le a k o L

Kallager med kontor och showroom. Finns i Härryda, Landvetter. 2 600 m² + entresol om ca 1 300 m² Entresolen går att demontera. Ring 031-60 73 98 omar@wilfast.se

s!

re y h t u

Moderna lager-och produktionslokaler med tillhörande kontor. Finns i Ödsmål, Stenungsund. 500 m²-6 500 m² Ring 031-60 73 93 evelina@wilfast.se

Stora Badhusgata 28A, 411 21 Göteborg. Tel 031-17 13 00, info@wilfast.se, www.wilfast.se

Wilfast 192x124.indd 1

2014-01-21 14:28:16

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt


Pågående projekt

Peab bygger Gallerian Strömstad

utvecklingsprojekt på gång i Jönköping

Nytt hotell i World Trade Center Lund

Peab har fått uppdraget att bygga en ny galleria i centrala Strömstad. Beställare är BT Property Strömstad AB. Gallerian Strömstad kommer att ha ca 20 000 kvm fördelade på butiker och serveringsutrymmen samt 670 p-platser i ett anslutande garage. Gallerian skall byggas längs Oslovägen vid norra infarten till Strömstad. Uppdraget är en totalentreprenad där markarbetet startar i augusti 2013 och gallerian skall vara klar för öppning till påskhandeln 2015.

Fastighetsbolagen Lustgården och Tosito planerar, ett större projekt vid västra Munksjön i Jönköping. Genom Tolust äger bolagen byggrätter om 120 000 kvadratmeter LOA i Munksjö södra fabriksområde, där Munksjö Papper tidigare bedrev verksamhet. Detaljplanen för den första etappen som består av 42 000 kvadratmeter bostäder, kontor och handel är överklagad men bolagen hoppas kunna sätta spaden i backen till hösten. – Det här är ett väldigt spännande läge som öppnar upp en helt ny front för staden mot vattnet, säger Gunnar Järvhammar, VD på Lustgården, till Fastighetsvärlden. Byggtiden för den första etappen beräknas till mellan tre till fem år.

Ett modernt kontors- och hotellområde växer fram vid Lunds nya infart från E22:an, World Trade Center Lund. Först ut i området är Hotell Park Inn by Radisson som med sina 192 rum blir näst störst i Lund. Den internationella hotellkedjan valde att etablera sig i Lund i World Trade Center, som färdigbyggt kommer att omfatta 28 000 kvm kontors- och hotellytor. Byggherren Midroc Property Development, har stor erfarenhet av att utveckla nybyggnadsområden i södra Sverige. – Vi har tidigare byggt hotell i anslutning till World Trade Center Malmö vilket har varit ett framgångsrikt koncept. Genom att bygga både kontor, hotell och annan service blir våra områden mer kompletta, säger Peter Syrén, vice vd i MPD.

peab bygger åt lundbergs i linköping 48

Peab har fått uppdraget att bygga om kvarteret Braxen i centrala Linköping. Beställare är Byggnads AB LE Lundberg och kontraktssumman uppgår till 175 Mkr. Projektet består av en omfattande omoch tillbyggnad av befintliga kommersiella lokaler. I uppdraget ingår även att bygga om och renovera befintliga lokaler bland annat åt Åhléns. Ovanpå de kommersiella lokalerna skall det byggas kontor i flera nya våningsplan, vilket tillskapar ca 4 000 kvm ny kontorsyta. Arbetet påbörjades under våren 2013 och det skall vara klart i sin helhet under sommaren 2015.

Korsningen Storgatan och Snickaregatan med den nya utflyttade fasaden. bild: lundbergs

pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Nybyggt hotell i World Trade Center Lund. BILD: Martin Palvén.


LediGa LoKaLer textilfabrik i alingsås blir handelsområde När handelskvarteret Vimpeln i Alingsås står klart ska 500 personer ha sin arbetsplats i någon av områdets 17 butiker. Här ska finnas 95 procent av alla varor man kan tänkas behöva. Allt inrymt i Almströms gamla textilfabrik och med ICA Maxi som nav. För fyra år sedan köpte Maxihandlarna Ulf och Claes Mellin Almedahls gamla textilfabrik av det norska fastighetsbolaget Vilfast. Ulf och Claes Mellin är den tredje generationen handlare i familjen. När bröderna köpte kvarteret Vimpeln hade de drivit sin Ica Maxi-butik i den gamla fabrikslokalen i tolv år. I den gamla fabriken fanns också IF Luftfilter som hyresgäst. Bröderna hade en stark vision om hur de ville utveckla den 25 000 kvadratmeter stora lokalen och den kringliggande tomten. Dels ville de ta vara på den genuina industrimiljön och det attraktiva läget vid sjön Gerdsken, dels ville de återta den så kallade sällanköpshandeln till Alingsås. Statistiken talade sitt tydliga språk med ett dagligvaruindex på 110 och ett sällanköpsindex på 90. I klarspråk betydde det att folk från intilliggande kommuner åkte till Alingsås för att göra sina dagliga matinköp. Medan Alingsåsborna föredrog platser utanför kommunen för att göra sina inköp av heminredning, elapparater, kläder med mera. – Vi ställde oss frågan vad som skulle krävas för att få fler att göra sina sällanköp i Alingsås, berättar Hans-Anders Karlsson, från Milega AB, som har arbetat med att ta fram konceptet för Vimpeln. Med köpcentrumet Vimpeln vill bröderna Melin locka tillbaka sällanhandeln till Alingsås. Illustration: Milega

jönköping Huskvarnavägen 156, Lager 574 m2 Lager/produktionslokal med stor port och väl tilltagen takhöjd. 3-4 kontor på övre plan. Parkering. Kontakta Mathias Alm, 0708-77 85 53.

49

jönköping Huskvarnavägen 156, Kontor 463 – 1000 m2 Lokal med bra läge och i fint skick. Stora öppna enheter, modernt kök och fri parkering. Kontakta Mathias Alm, 0708-77 85 53.

BORÅS Torggatan 13, Kontor 70- 267 m2 Tre kontor 70- 267 m2 i bästa centrumläge. Hiss finns. Kontakta Mathias Alm, 0708-77 85 53.

www.vattersnas.se Box 2517, 403 17 Göteborg

info@vattersnas.se Telefon 031-778 12 70

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt


Hyresnivåer Analys

hyresnivåer

i Götaland

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 50

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna. A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och

C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt

bild: kinnarps

Hyresnivåer Götaland

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge. nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.


* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade våren 2014.

CBD rg o b te Gö kontor handel lager

g pin ö k lin hyresnivåer* 650 - 2 600 kr 700 - 9 000 kr 350 - 950 KR

r No

kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 700 kr 600 - 5 000 kr 300 - 700 KR

kontor handel lager

ng öpi k n Jö kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 700 kr 650 - 3 300 kr 250 - 650 KR

l da n l mö hyresnivåer* 800 - 2 000 kr 500 - 4 500 kr 300 - 75 0 KR

ö lm a m kontor handel lager

kontor handel lager

hyresnivåer* 500 - 1 550 kr 600 - 2 300 kr 250 - 650 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 700 - 1 600 kr 600 - 4 000 kr 375 - 725 KR

g or b ing ls e h

ad st m l Ha

xjö vä

g pin ö rk

kontor handel lager

hyresnivåer* 800 - 2 000 kr 600 - 4 000 kr 350 - 800 KR

ar lm a k

kontor handel lager

hyresnivåer* 1 000 - 1 700 kr 1 100 - 2 000 kr 500 - 800 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 400 - 1 500 kr 500 - 2 200 kr 250 - 650 KR

s rå o b hyresnivåer* 800 - 2 450 kr 700 - 5 500 kr 400 - 1 000 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 450 - 1 450 kr 400 - 2 500 kr 200 - 750 KR

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Källa: Nai svefa

Hyresnivåer Götaland

51


lediga lokaler

i Karlskrona Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i centrala Karlskrona. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts. 52

1

Drottninggatn 54 kontor 17 kvm

Effektivt rum i kontorshotell i centrala Karlskrona. Det centrala läget och de goda parkeringsmöjligheterna gör detta till ett optimalt läge. Arbetsplatsen nås med lätthet både från bil, buss och tåg. Karlskrona satsar på goda förbindelser med omvärlden vilket gör staden till en central plats vid Östersjön. Kontakt: Kungsleden Fastigheter AB, Kristoffer Grahn, tel 070- 690 55 42

2

järnvägstationen kontor 520 kvm

Nyrenoverat kontor i anrik miljö. Kontor med 20 rum mitt i centrala Karlskrona. Kontakt: Jernhusen AB, Hans Lindau, tel 070-276 44 96

3

Karlskrona satsar på goda förbindelser med omvärlden vilket gör staden till en central plats vid Östersjön. I hjärtat av Karlskrona finns det mesta av service på gångavstånd. Staden har cirka 170 butiker, en mängd restauranger och caféer plus ett brett kulturutbud Kontakt: Kungsleden Fastighets AB, Kristoffer Grahn, tel 070- 690 55 42

4

Ronnebygatan 4 kontor 267 kvm

Modern kontorslokal om 267 kvm mitt i stan med ljusa och fina kontor med tillhörande förråd, konferensrum, två toaletter varav en med dusch samt kök och matplats. Tillgång till parkering i parkeringshus finns. Anpassning efter era önskemål är möjligt. Kontakt: Newsec Asset Management AB, Ann Skärlind, www.newsec.se

ölandsgatan 6 kontor 412 kvm

Kontorslokaler i k-märkt fastighet med fina takmålningar och mycket charm. Fastigheten ligger centralt i Karlskrona - havet som närmsta granne och nära till centrums utbud av kommunikationer och all tänkbar service. Lediga lokaler

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Marinmuseum


Karlskrona

53

Hoglands park

4

2

an gat o k Kyr

Drot tning gata n 3

1

Ă–stra hamngatan

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Lediga lokaler


Norrland

GÄVLEBORG • JÄMTLAND • VÄSTERNORRLAND VÄSTERBOTTEN • NORRBOTTEN

54

FLÖTE, BILD: FOTOAKUTEN notiser norrland

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Notiser Visste du att... Myggen irriterar mest i fritidshuset. Många svenskar tillbringar sin lediga tid i fritidshus runt om i landet. Men mitt i den svenska sommaridyllen finns det många saker som stör. Sex av tio svenskar uppger att myggen är det värsta irritationsmomentet på landet, följt av en annan liten insekt nämligen fästingen. Föga förvånande är det toalett och dusch vi har svårast att vara utan i fritidshuset, där mobiltelefonen nu är viktigare än TV:n. Det avslöjar Svensk Fastighetsförmedlings senaste Bobarometer.

Diös säljer fastighet i östersund till BRF Diös säljer fastigheten på Strandgatan 22 i Östersund till en nybildad bostadsrättsförening för knappt 20 miljoner kronor. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 1 075 kvm. Catella har för säljarens räkning varit rådgivare i affären. – Fastigheten är i gott skick och det är nu ett bra läge för bostadsrättsföreningen att ta över förvaltningen av fastigheten och vidareutveckla det egna boendet, säger Knut Rost, vd för Diös.

Bra luft mer än bara god ventilation Efter lunch har syret helt tagit slut. Så brukar klagomålen från hyresgästerna kunna låta. Men det är inte säkert att det är ventilationssystemet som är boven i dramat. Se till att göra en noggrann analys innan kostsamma åtgärder vidtas. Flera kontorsanställda har diffusa symptom som trötthet och allergiska reaktioner. Eftersom symptomen klingar av när de anställda är lediga är kopplingen till lokalen tydlig. Inget önskescenario för fastighetsägaren, som anar att det kan bli både kostsamt och besvärligt att hitta och eliminera bekymren. Brister i inomhusmiljön i hem, arbetsplatser och skolor drabbar cirka 18 procent

bild: abstracta

av den vuxna befolkningen. Detta har konstaterats av Socialstyrelsen i en rapport från 2009. Som fastighetsägare vill man förstås få rätsida på problematiken och få de kontorsanställda att må bra. Men att hitta upphovet är inte helt lätt, då orsakerna kan vara rätt svårfångade. Inte sällan hamnar ärenden av detta slag hos Arbetsmiljöverket, just eftersom de är svårlösta, eller för att fastighetsägaren inte greppat problematiken ordentligt, berättar Håkan Asterhall, arbetsmiljöinspektör vid

NP3 köper fastighet i Luleå NP3 har köpt fastigheten Skotet 8, Luleå Homecenter, för cirka 115 miljoner kronor. Fastigheten omfattar cirka 14 500 kvm. Området ligger bredvid den trafikerade Bodenvägen mellan Luleå centrum, Storheden och Boden. Säljare av fastigheten är Crown som anlitat DTZ som rådgivare. – Med förvärvet av Luleå Homecenter blir NP3 en stark aktör i Luleå vilket har varit ett uppsatt mål för NP3 under 2014. Området behöver mer lokalnärvaro för att lyckas och vi kommer omgående att anställa en affärsansvarig för Luleå, säger Andreas Nelvig, vd för NP3 Fastigheter. – Luleå är en stad som är väldigt expansiv och spännande, NP3 kommer vilja växa ytterligare i Luleå, säger Andreas Nelvig.

Växande NP3 utökar i Sundsvall Med börsen i sikte fortsätter NP3 att växa. Företaget förvärvar genom bolagsaffärer två fastigheter i Sundsvall till ett fastighetsvärde på cirka 75 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Birsta Öst handelsområde samt vid nya E4:ans södra brofäste. – Fastigheterna avkastar över 8 procent och är i stort sett fullt uthyrda så det är en affär helt i NP3s strategi, säger Andreas Nelvig, VD NP3 Fastigheter.Fastigheten i Birsta är en anpassad handelsfastighet där Dormy varit ankarhyresgästen sedan byggnationen och där sedan 2013 även Jysk förhyr. Vid södra brofästet är fastigheten anpassad för logistik med STT Emtec som största hyresgäst. 55

Centralpalatset i östersund återuppbyggs Nya Centralpalatset i Östersund är fortfarande under uppbyggnad men för de kommersiella lokalerna är hyresgästerna redan klara. Lindex, som var hyresgäst redan innan branden 2010, kommer att flytta tillbaka. Söderberg & Partners väljer att etablera sitt kontor i de nyproducerade lokalerna. Espresso House och restaurangkedjan Allstar är två nyetableringar som väljer Östersund och nya Centralpalatset. – Vi har letat efter en bra etablering under en längre tid i Östersund. Det har varit viktigt för oss att hitta ett centralt läge och en bra fastighetsägare och nu känner vi att vi äntligen hittat rätt i det nya Centralpalatset. Restaurangen kommer att ha kapacitet för cirka 170 gäster och en fin uteservering. Säger Roger Wikström, styrelseordförande för Allstar Franchise AB. – Det är mycket positivt för Östersund och för folklivet att Lindex tillsammans med två nya företag väljer att etablera sig i centrum. Vi har jobbat hårt för att få till den här mixen av hyresgäster och tror att det kommer att bli bra för Östersunds centrum. Säger Knut Rost, vd på Diös. Nya centralpalatset som är beläget på Östersunds gågata, Prästgatan, beräknas stå färdigt hösten 2015.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

notiser norrland


Newsec - Lokalguidens samarbetspartner Analysförfattare: Anders Rydstern Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – erbjuder fastighetsägare, investerare och lokalanvändare ett helhetsutbud av tjänster via affärsområdena Advice, Asset Management och Transactions.

Umeå med

storslagna planer Umeå, ofta kallad björkarnas stad, är Sveriges elfte största stad. Här präglas befolkningsstrukturen av studenter och man tror att invånarantalet kommer att passera 125 000 under 2021. Handeln är viktig i Umeå och det finns planer på att öka handelsytan med 140 000 kvadratmeter inom de närmsta åren. Anders Rydstern, Newsec, ger oss en uppdaterad analys av staden. 56

Med knappt drygt 118 000 invånare är Umeå den största kommunen norr om Uppsala och Sveriges elfte största stad. Att Umeå är en utpräglad studentstad förefaller naturligt eftersom Umeå universitetet har omkring 36 000 studenter. Det är även värt att nämna att Sveriges Lantbruksuniversitet erbjuder utbildningar i Umeå, vilket omfattar ytterligare knappt 1 000 studerande. Kommunen har haft en obruten befolkningsutveckling sedan 1968 och är den tionde starkast växande kommunen i hela landet. Befolkningsstrukturen i Umeå präglas av stadens studenter, vilket återspeglas i att kommunen har betydligt större andel invånare i åldern 19-24 år än Sverige som helhet. Över 12 procent av stadens invånare och hela 45 procent av de som flyttar till staden återfinns inom det åldersspannet. I egenskap av studentstad upplever kommunen en stor inflyttning, men likaledes en stor utflyttning. Enligt kommunens egna progonser kommer man att passera 125 000 invånare under 2021. Arbetsmarknaden

Största arbetsgivare inom Umeå kommun är kommunen själv, Landstinget och Umeå Universitet. Totalt är cirka 12 000 företag verksamma i kommunen och de största analys Umeå

och Norrporten förvaltar sammanlagt dryga privata arbetsgivarna är Volvo Lastvagnar 40 procent av den resterande ytan. AB med knappt 2500 anställda, Ålö AB, Det har under senare tid inte skett GE Healthcare AB och SCA Packaging någon anmärkningsvärd aktivitet Obbola AB, med omkring 400 anpå kontorsmarknaden. Nämnställda vardera. Antal företag värt är dock att Norrporten per 1000 invånare är förhålplanerar att bygga ut sin landevis låg i jämförelse med fastighet i kvarteret Magne, andra kommuner. Vid en Handeln är en av där Storgatan korsar E4:an. analys av statistik rörande Umeås viktigaste Planerna omfattar bland anarbetsmarknaden blir den branscher! nat ett höghus i 12 våningar, förhållandevis stora andelen med ett totalt tillskott om cirstudenter i staden väl synlig. ka 13 500 kvadratmeter kontor I Svenskt Näringslivs ranoch handel. Norrportens projekt king över de lokala företagskliligger precis inom den så kallade maten i Sveriges kommuner centrumfyrkanten, som kan sägas utgöra 2014 placerade sig Umeå på A-läge för kontor i staden. plats 124 av 290. Året innan hamnade man Ett annat stort projekt i centrala Umeå på plats 163 vilket alltså innebär en förbättberör kvarteret Forsete, där Kungspassagen ring med 39 platser. ligger. Där skall Balticgruppen, enligt den Marknaden numera godkända detaljplanen, fördubbla I Umeå är kommunen största ägare inom de nuvarande våningsyta samt bygga en högdel flesta fastighetssegment. På bostadsmarknaom 13 våningar. Planen kommer att skapa den äger kommunen omkring 40 procent av betydligt mer handelsyta i centrala staden, det totala utbudet. Bland stora privata aktömen skapar också förutsättningar för hotell, rer inom samma segment återfinns Akelius, kontor och bostäder. Acta, Lerstenen och Diös. På den kommerIntressant utveckling handeln siella sidan förvaltar kommunen knappt 15 Handeln är en av Umeås viktigaste branprocent, vilket är mer än någon annan aktör. scher med omkring 3100 anställda, fördeCitycon, Diös, Balticgruppen, Kungsleden

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Analys Umeå

Vy över gågatan mot tågstationen bild: Jimmie Schmoranz, Peter Malmsten

57

Staden mellan broarna. bild: Lars Lindh

Kolbäcksbron bild: robert rösth

lade på strax över 600 företag. Trots att handeln i kommunen omsätter nära 8 miljarder, finns det planer på att öka handelsytan med omkring 140 000 kvadratmeter inom de närmsta åren. Strömpilen shoppingcenter, i sydöstra delen av staden, består av 24 butiker med en total yta om 22 000 kvadratmeter. Ägaren Citycon, planerar en expansion i två etapper, varav den första sägs omfatta en galleria om 5000 kvadratmeter och den senare ytterligare handelsyta om 20 000 kvadratmeter. Några datum för nybyggnationen är dock inte kända.

Norr om staden ligger Ersboda handelsområde. Här planerar Coop att bygga om sin nuvarande butik och utöka försäljningsytan med 5000 kvadratmeter. Vidare finns det planer om ytterligare 5000 kvadratmeter handel mellan nuvarande Willys och Jula. Vid Illervägen, cirka en kilometer österut, planeras det för 13 800 kvadratmeter. Den största satsningen uppdagades under 2011, då IKEA deklarerade att de ville etablera sig i staden och köpte således en tomt på 22 hektar vid Entré Syd, strax söder om centrum. Nu har detaljplanen vunnit laga kraft och enligt planerna skall varuhu-

set öppna under vintern 2015/2016. IKEA Umeå blir det tjugonde varuhuset i Sverige Kontorshyrorna i Umeå har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 1 100 – 1 400 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. Hyrorna i B-lägen kommer endast i undantagsfall över 1 000 kr/kvm, normalhyrorna här ligger i intervallet 800 -1 000 kr/kvm. Hyror för butiker i bästa läge ligger uppemot 3 000 kr per kvm. Här finns dock ett relativt stort spann beroende på läge, standard och andra parametrar.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

analys Umeå


I varje nummer av Lokalguiden Riks presenterar vi en specifik analysstad. För er som är nyfikna på våra tidigare analysstäder kommer här en sammanfattning.

Östersund

Vinterparken östersund. Bild: Sverker Berggren, östersunds kommun

Östersund är den enda stad inom Sveriges nuvarande gränser som grundats på 1700-talet. Staden marknadsförs av kommunen och näringslivet som ”Vinterstaden”. Östersund som är residensstad i Jämtland, sprängde i februari drömgränsen och har nu nått 60 000 invånare varav cirka hälften är bosatta i tätorten. Likt övriga Jämtland domineras Östersund av småföretag. Staden är hela Jämtlands läns handelscentrum och har över 300 butiker. Östersund har två citygallerior, Mittpunkten och Kärnan, som tillsammans omsätter drygt en halv miljard. A-läge för buti-

ker är Prästgatan och butiksvakanserna här är mycket låga. Butikshyran i bästa läge varierar mellan 1 400 och 2 500 kr/kvm. Inom vissa stadsdelar är efterfrågan på kontorslokaler större än utbudet vilket i förlängningen borde leda till nyproduktion. Behovet av nya kommersiella ytor i centrum är påtaglig då vakansgraden är marginell och fastighetsägarna har svårt att tillgodose efterfrågan. Kontorshyrorna i Östersund har legat förhållandevis stilla under senare år.

Gävle

58

Staden är belägen vid Gävlebukten, där Gävleån mynnar i Bottenhavet (Östersjön), cirka 15 km nordväst om Skutskär vid gränsen till Uppsala län där Dalälven har sin mynning. Cirka 20 km väster om Gävle och uppströms längs Gävleån ligger Sandviken. Den största arbetsgivaren i kommunen är Gävlekommun själv med så mycket som 20 procent av alla sysselsatta. Historiskt har kommunen präglats av verkstadsindustrin. Den största privata arbetsgivaren är papperoch kartong företaget Korsnäs med cirka 3 procent av kommunens arbetstillfällen. Gävle bedöms genom sin närhet till

BILD: FLYGBILD ÖVER Gävle

Stockholm som en relativt attraktiv ort av investerare och det finns bland investerare ett tryck på att etablera sig, alternativt utöka sitt innehav, på orten. Kontorshyrorna i Gävle har legat förhållandevis stilla under senare år. Hyror i A-läge återfinns normalt i intervallet 1 000-1 100 kr/kvm och har gjort så under ett antal år även om vissa undantag finns. IKEA i Borlänge kommer sannolikt att påverka Gävle då ett stort antal dalmasar som tidigare besökt Valbo köpcenter, med IKEA, kommer att ”stanna hemma”. IKEAvaruhuset i Valbo är ett av Sveriges minsta.

luleå

luleå bild: creative commons

Tidigare analyser

Luleå ligger längst upp i Bottenviken, nära gränsen till Finland. Kommunikationsläget är förhållandevis mycket bra, framförallt vad gäller godstransporter, mycket tack vare en av landets största hamnar och Norrlands största inrikesflygplats. Flygplatsen med en miljon passagerare årligen, ligger strax utanför staden och till Stockholm finns 1314 förbindelser på vardagar. Den goda infrastrukturen har gjort Luleå till ett starkt logistik-läge och centrum för logistik i Barentsregionen. Tillväxten för Luleå, Norrbottens residensstad, ser fortsatt stabil ut då utsikterna för den viktiga stålindustrin ser

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

fortsatt goda ut. Luleå präglas starkt av metallindustrin och IT-sektorn vilka även är de primära forskningsdisciplinerna vid Luleås universitet (14 000 studenter). Bland stora fastighetsägare på orten är allmännyttiga Lulebo störst på bostäder. Andra stora ägare av bostadsfastigheter är Akelius, Galären och Nåiden. För kommersiella lokaler är Luleå kommun störst medan Diös, Galären, Norrvidden och Norrporten är störst bland de privata aktörerna. Hyrorna för kontor i Luleås innerstad ligger på ca 1 000-1 200 kr/m² för de bästa lägena.


Tidigare analyser

Träkronan från Lillbrogatan. Illustration: BSK Arkitekter

piteå Piteå har länge varit turistmetropolen nummer ett i norr med sitt välkända Pite Havsbad, även kallat Nordens Riviera. Piteå lockar även med rollen som trevlig handelsoch evenemangsstad och med sitt aktiva sport- och friluftsliv. Efter att befolkningsutvecklingen planade ut efter 2011 har den nu återigen satt fart och kommunen växer. Fem mil norr om Piteå hittar man Luleå och Skandinaviens nordligaste tekniska universitet med cirka 13 000 studenter och 1 500 anställda. Vid Luleå Tekniska Universitet bedrivs forskning i nära samarbete med näringslivet och man är världsledande

inom områdena gruvteknik, metallurgi och högpresterande stål. Man brukar säga att antalet byggkranar är en bra indikator på tillväxt och i Piteå rustar man alltså för framtiden. Byggkranarna kommer att bli än fler. Sex stora byggsatsningar inom hotell, bostäder, shopping, kultur, parkering och mötesplatser tar sin början under det närmaste året. Handeln i Piteå har utvecklats mycket. De senaste sju åren har två nya köpcentrum öppnats och utvecklingen fortsätter. Nya planer smida för att vidareutveckla handeln och höja trivselfaktorn i stadskärnan ytterligare.

Örnsköldsvik

Högakustenbron kväll, bild: Pelle Nordlander

Örnsköldsvik är den näst största staden i Västernorrlands län och är centralort i Örnsköldsviks kommun. Örnsköldsvik ligger invid en skärgård mot Bottenhavet som består av många öar och skär. Platsen har lämningar från bronsåldern men samhället utvecklades först under 1700- och 1800-talet i samband med att kuststäderna fick en viktigare roll under sågverksepoken. E4 passerar genom Örnsköldsvik och förbinder staden med Umeå i norr och Sundsvall i söder. Örnsköldsviks kommun har ett flertal hamnar mycket tack vare den

59

omfattade handeln av skogsprodukter som länge präglat kommunen. Förutom i Örnsköldsviks stad så finns hamnar i Husum, Köpmansholmen, Hörneborg och Domsjö. I Örnsköldsvik finns cityhandeln främst längs Storgatan som är avstängd för biltrafik mellan Centralesplanaden och Stora Torg. I ett försök att möta Örnsköldsviks framtida utmaningar har kommunen aktiverat projektet Världsklass 2015. Denna utvecklingsplattform innehåller idéer för hur kommunen ska hantera utmaningarna på allt ifrån arbetsmarknaden till klimat och energifrågor.

www.mj-design.se

Kontorslokaler

Bra läge och många fasciliteter nära till hand. Kontor mellan 11–34 kvm. Tillgång till 100 Mb bredband, hiss, fikarum/pentry på varje våningsplan, stor besöksparkering, P-platser finns att hyra. Restaurang på OSD serverar dagens, vegetarisk och soppa, här finns även café samt reception. Hyresgäster har förmånliga priser på konferenslokaler på OSD. I närområdet finns hotell, badhus, gym samt mycket bra bussförbindelser. Intresserad?

Vill du veta mer eller boka visning: fastighetschef Svante Jonsson, tel 070–318 17 89 eller maila svante.jonsson@osd.nu

www.osd.nu

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Tidigare analyser


Expertpanelen

Vad gäller vid en flytt? Expertpanelen är ett återkommande inslag med en panel av två VD:ar med en bred branschkunskap. De kommer att svara på olika typer av frågor som är till gagn för er alla som söker nya lokaler eller står inför en flytt. I detta nummer svarar Expertpanelen på frågor om vad som gäller vid en flytt.

60

?

Det är vanligt att lokalen anpassas efter hyresgästens verksamhet, men i vilket skick skall lokalen lämnas när hyresgästen flyttar?

Andreas Nelvig, NP3 – Det beror naturligtvis på avtalets utformning men det vanliga för oss är att hyresgästen får ta bort och återställa ev egna anpassningar som inte är ombesörjda av oss.

Andreas Nelvig VD NP3

Stig Svedberg VD Tvättbjörnen

Sedan så skall lokalen lämnas i ett godtagbart skick utifrån avtalets längd, verksamhet och dyl. Det är väldigt sällan som vi i NP3 och våra hyresgäster har olika synsätt i dessa frågor, speciellt om vi även förhandlat fram hyresavtalet.

Andreas Nelvig, NP3 – Förutom de rent kommersiella i en hyresförhandling så tycker jag att ett flyttande företag skall ta referenser för att se att det är en hyresvärd som bryr sig, som finns närvarande och som har en stabil ekonomisk bas.

Stig Svedberg, Tvättbjörnen – Hyresgästen är skyldig att lämna lokalen i det skick den var i när de flyttade in i lokalen. De lokalanpassningar som vi gjort innan de flyttade in skall lämnas kvar. Har hyresgästen själv gjort anpassningar under avtalsperioden kan hyresgästen i vissa fall bli skyldig att återställa lokalen till det skick den var i vid tillträdet. Uppenbara skador som inte anses vara normalt slitage som tex hål i väggar och golv får hyresgästen åtgärda.

Stig Svedberg, Tvättbjörnen – Tänk långsiktigt, ett hyresavtal innebär början på ett förhållande som i de flesta fall varar tre år eller längre. Det är därför viktigt att välja en långsiktig hyresvärd som vill och kan vara en framtida samarbetspartner. Om lokalbehoven förändras under avtalsperioden är det viktigt att hyresvärden kan vara flexibel och hitta nya lokallösningar, se därför till att hyresvärden har flera fastighetet på orten. Det är också viktigt att hyresvärden har en bra förvaltning med närhet till sina kunder, detta underlättar den dagliga kontakten.

?

Vad skall ett flyttande företag tänka på vid val av fastighetsägare om man väljer mellan två likartade lokaler?

B i ld : A bst r acta

expertpanelen Norrland

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Pågående projekt

pågående projekt Här presenterar vi ett urval av pågående projekt i Norrland. Projekten är i olika faser och har hunnit olika långt. Kontakta fastighetsägaren direkt om du är intresserad och tipsa oss gärna om projekt att skriva om.

Skiss storsjö torg bild: sweco

handelsområdet storsjö torg

Utopia omvandlar ett helt kvarter i centrala Umeå. Illustration: Ågren

Utopia köpcenter byggs i centrala Umeå På platsen där köpcentret Kungspassagen tidigare låg pågår arbetet med att utveckla Umeås nya köpcenter. Tanken är att Utopia ska vara en naturlig del av stadens center snarare än ett slutet rum då den sista etappen avslutas inför julhandeln 2014 Arbetet med köpcentret Utopia i centrala Umeå är en del av ett helt kvarters omvandling. Med ett nytt hotell i tolv våningar, kontor, bostäder, serveringsanrätt-

ningar och omkring 60 butiker skapas ett myller av liv. Bakom projektet ses Balticgruppen Fastighet AB som byggherre vilka äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i Umeå sedan 1987. Bakom köpcentrets utformning och kommersiella koncept står Ågren vilka arbetat mot en shoppingupplevelse där stad flyter samman med gallerian. Cirka 20 000 kvadratmeter handel fördelas på ett tre våningsplan med såväl gym, caféer som ett tiotal restauranger och uppemot femtio butiker.

Aberdeen Fastighetsfond Sverige har tecknat avtal med ABF, Skutans motor och Sängjätten om totalt 2 346 kvm på Storsjö Torg i Östersund och därmed startat vidareutvecklingen av handelsområde. I och med dessa uthyrningar har projektet fått en bra start och flera nya spännande butiker förväntas inom kort. Handelsområdet Storsjö Torg utgörs idag av ca 15 000 kvm volymhandel. Projektet Storsjö Torg omfattar utveckling av ytterligare ca 4 000–5 000 kvm vilket innebär att det totala handelsområdet efter färdigställande blir ca 20 000 kvm. Aberdeen kommer under hösten påbörja arbeten för att färdigställa de tillkommande delarna av Storsjö Torg. Detta innebär bland annat att befintliga byggnader kommer byggas ut och byggas om samtidigt som det exteriöra uppgraderas genom ny fasad och nya entréer. Vidare anläggs en större och mer rationell parkering i trevlig miljö.

Galleria av trä i Lycksele Historiskt sett har Lycksele varit en trästad men flera byggnader har rivits. Nu finns planer på att bygga upp kvarteret Köpmannen i trä. 2014 planeras byggnationen av en 4 300 kvadratmeter stor galleria i Lycksele. Fastigheten kommer förutom handelslokaler inrymma kontor och lägenheter.

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

pågående projekt

61


Pågående projekt

Nytt storhotell byggs på Frösön Frösö Park Fastighets AB äger det tidigare regementet F4 på Frösön i Östersund. Bolaget planerar nu uppförandet av ett nytt storhotell på området. Hotellet kommer att innehålla 210 rum, stora konferensutrymmen samt SPA/skybar/gym med utsikt över Åreskutan, Storsjön och Oviksfjällen. Området ligger i direkt anslutning till Östersunds Flygplats, nio minuter från centrala Östersund. Vidare planeras en ny evenemangsarena för kongresser, mässor och större evenemang. Totalt omfattar arenan ca 8 000 kvm och inryms i den gamla JAS-hanga-

ren. I konsertsittning beräknas arenan inrymma ca 2 500 sittande. Förhoppningen är att hotellet ska stå klart 2014.

Galären förbereder miljardprojekt i Luleå Ett nytt handelscentrum planeras längs Luleås stora infartsväg från E4, Bodenvägen. Markägaren Galären har tagit fram ett förslag som medger 16 000 kvm handel, 8 000 kvm kontor och samhällsservice samt även 250-300 bostäder. Kommunen ser positivt på satsningen men detaljplaneprocessen är ännu ej klar. En etablering är redan klar då Ica har skri-

62

Den planerade utbyggnaden av hovrättens lokaler är utformad av Falemo Hus och Interiör AB. Bild: Sweco

vit på ett hyreskontrakt för en 5 500 kvm stor Kvantum-butik.

utbyggnad av Hovrätten i centrala Umeå Torsdagen den 26 juni togs det symboliska första spadtaget till utbyggnaden av Hovrättens lokaler längs Kungsgatan i Umeå. En helt ny byggnadskropp omfattande 1300 kvm ska stå färdig hösten 2015. Den nybyggda delen ska bland annat rymma två nya förhandlingssalar med hög prestanda avseende teknik och säkerhet. Samtidigt görs en mindre ombyggnad och renovering i den ursprungliga hovrättsbyggnaden. Hela projektet genomförs med hänsyn till de kulturhistoriska värden som finns i fastigheten. – Att få moderna och ändamålsenliga lokaler innebär ett lyft för samtliga intressenter och vi får nu möjlighet att arbeta mer effektivt, säger Urban Gunnarsson, administrativ direktör vid Hovrätten. Nybygget kommer att byggas som ett så kallat passivhus, dvs mycket energisnålt. – Det känns fantastiskt att vi nu kan starta detta projekt där säkerhets-, tillgänglighets-, miljö- och energifrågor fått stå i centrum och även få en tillbyggnad som passar samman med de kulturhistoriska värden som finns i kvarteret, säger Thomas Johansson, marknadsområdeschef på Norrporten.

Nytt stadsrum i hjärtat av Luleå

KV HUNDEN, creative commons

pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Det framtida kvarteret Hunden länkar samman Luleås pulsåder Storgatan med samlingspunkten Kulturens Hus. En inomhuspassage med butiker i två plan ger stadens invånare och besökare goda möjligheter till shopping av hög kvalitet. Kontorsytorna på de övre planen möter efterfrågan på moderna lokaler och erbjuder en stimulerande arbetsmiljö med utsikt över stadens livligaste shoppingstråk. Luleå får ytterligare 9 200 kvadratmeter butiker och kontor. En hotelldel tillgodoser Luleås behov av hotellrum med god standard.


duplicera.nu

irsta! B i s t a l p g Ta

. r e l a k o l s r ä f Af rslokaler Vi har lediga affä n i Birsta. i intressanta läge eller kontakta b b e w r å v k sö e B information! re a id v r fö n a k å H

261 292 km2 av skog, älvar och möjligheter

Ring Håkan: 060-13 95 64 www.norrlandspojkarna.se

Vi utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter. Klar-Invest är ett fastighetsbolag, med huvudkontor i Piteå, verksamt i första hand på norra Norrlandskusten. helikopter.nu

Vi arbetar med förvaltning och utveckling av kommersiella fastigheter. Beståndet består av ca. 64.000 m2 lokaler belägna i Luleå, Piteå, Skellefteå, Umeå, Gävle och Sollentuna.

LEDIGA LOKALER PITEÅ - BackCity Möjlighet till butiksetableringar om 300-3 000 m2 inom Piteås största externhandelsområde.

LULEÅ - Industrivägen 4, Kallax 500 m2. Produktion, lager, och försäljning.

Norrland bjuder på fantastiska lokalmöjligheter. Från Hudiksvall i söder till Kiruna i norr hittar du våra fastigheter på 14 orter. Kontakta oss för att hitta rätt lokaler för er verksamhet.

LULEÅ - Nordkalottstaden 2, Kallax 300 m2. Produktion, lager, och försäljning.

SKELLEFTEÅ - Tjärnvägen 1, Tjärn 300-1 650 m2. Butiksytor

(Och du, vi finns i resten av Sverige också.)

LULEÅ - Upplagsvägen 5, Kallax 150 m2. Kontor.

UMEÅ - Formvägen 16, Ersboda 200-1 100 m2. Kontor.

060-67 88 44 | www.hemfosa.se Nybrogatan 14 | Box 165, 851 03 Sundsvall

KONTAKTA Niclas Wikman 0911-184 94

www.klarinvest.se


piteå får Norrlands häftigaste byggnad Privatägda Skoogskoncernen, utvecklar den nya stadsdelen kring gallerian Småstaden, mitt i centrala Piteå. Mest spektakulärt blir det imponerande landmärket, den intressantaste byggnaden längs hela Norrlandskusten. Projekt Träkronan omfattar hela kvarteret Stora Örnen och inkluderar gallerian Småstaden, Skoogs City Hotell och omkringliggande lägenheter och kontor. Med välkomnande träfasader, modern arkitektur och väl beprövade byggmetoder

och material, utvecklas en helt ny stadsdel där boende, handel, hotell och mötesplatser integreras, mitt i city. Landmärket inrymmer ett helt nytt hotell, med skybar, konferensavdelning och hotellboende utöver det vanliga. Småstadens galleria blir än mer attraktiv, med uppgraderad gestaltning av hela fastigheten. Den nya handelsplatsen kommer erbjuda ytterligare möjligheter till etablering och handel, med plats för ett bredare och större utbud som sätter Piteå på kartan som en handelsstad. Projektet förväntas stå klart hösten 2014.

Nytt kontorsprojekt i centrala Gävle Länsförsäkringar Gävleborg har presenterat sina planer på ett nytt huvudkontor i centrala Gävle. Det blir ett fem våningar högt kontorshus med sammanlagt cirka 3 000 kvadratmeter lokalyta. Länsförsäkringar kommer själva att äga det färdiga kontorshuset som uppförs som totalentreprenad av Skanska till en beräknad projektkostnad om cirka 110 miljoner kronor. Går bygglovsplanerna i lås sätts spaden i jorden i höst med inflyttning preliminärt sommaren 2015. 
Länsförsäkringars verksamhet finns idag på två adresser i Gävle.

Dubbelt så stort grand hotel lappland

64

Grand Hotel Lapland i Gällivare byggs ut och blir dubbelt så stort. Bland annat byggs en spaanläggning, två pooler och en stor restaurang med träkolsgrill. Sedan i mars 2013 pågår en utbyggnad av Grand Hotell i Lapland i Gällivare. Syftet är att locka fler helg- och semesterfirare till hotellet utöver de vardagsgäster som för tillfället utgör största kundbasen. För att locka semester- och helgfirare byggs bland annat ett gym och en spaanläggning med sex stycken bastur varav en vedeldad. – Den nybyggda delen kommer även innehålla ett lekland, bowlingbanor, ett cafè och ett stekhus med träkolsgrill där det kommer finnas möjlighet för shower och underhållning, säger Peter Aasa, ägare av Grand Hotel Lapland. På taket kommer det förutom två utomhuspooler också finnas en stor uteservering där gästerna har möjlighet att grilla, samt en frisersalong. bild: grand hotell lappland

bild: träkronan piteå

pågående projekt

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Pågående projekt

bravida blir totalentreprenör Badhuset i Umeå har varit på tapeten i över 15 år och nu äntligen sätts spaden i marken för byggstart. Badhuset som ska ligga i centrala stan kommer att inrymma bland annat en 50-metersbassäng, äventyrsbad och hoppbassäng. Även så ett gym, relax- och cafédel. Projekteringen har redan startat och badhuset ska stå klart i juni 2015. Ett 30tal medarbetare i Bravida kommer att vara sysselsatta i projektet. Bravida har stor erfarenhet när det gäller installationer i badhus och har bland annat installerat i Tyresö Aquaarena och Norrtälje badhus.

Badhus Umeå Bild: Erseus Arkitekter

65

I Luleå Home Center kan vi erbjuda... ...lediga butiks- och kontorslokaler, i ett etablerat handelsområde nära centrum

I området Notviken som ligger 3 km från centrala Luleå ligger handelsområdet Luleå Home Center. Här erbjuds ett attraktivt skyltläge utmed väg 97 som trafikeras av 26 500 bilar per dygn en vardag. Luleå Home Center är lättillgänglig, både med kollektivtrafik och eget fordon, samtidigt som det är gångavstånd till flera större bostadsområden. Här finns etablerade och attraktiva butiker bl.a. Blomsterlandet, Casa Wikström, Flügger färg, Elon, Happy Homes, Nordsjö färg m.m.

Intresserad? Välkommen att kontakta oss, tfn 0200-751 000 www.np3fastigheter.se tänk annorlunda, tänk nyt t!

info@np3fastigheter.se

Esplanaden 16, Sundsvall

Tfn 0200-751 000

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Pågående projekt


Hyresnivåer

hyresnivåer

i norrland

Något man inte kan bortse från i sökandet av ny verksamhetslokal är hyran. Hyran styrs av ett antal parametrar som exponeringsmöjlighet, standard och läge. Ett A-läge är oftast det mest eftertraktade, men just ert företag kanske gynnas bäst av ett C-läge. Här presenterar vi färska siffror på både hyresspann och snitthyror. 66

När det kommer till hyresnivåer förekommer stora variationer. Variabler som kommunikationsläge, standard, exponeringsmöjlighet, utsikt, inredning samt närhet till service, shopping och restauranger är saker som kan påverka hyran, men det som styr mest är så klart det geografiska läget. Därmed är det också svårt att ge en helt rättvis översikt av marknadshyrorna. A-, b- och c-läge

Hyresnivåer delas därför upp i A-, B- och

e vl gä

C-lägen. Ett A-läge kännetecknas av låga vakansgrader, centrala lägen med service och kommunikationer runt hörnet. Dessa områden genomströmmas av många människor och har också de högsta hyresnivåerna. Med andra ord det bästa läget ur kommersiell synvinkel. Här är efterfrågan högst. Ett B-läge är relativt centralt och kräver goda nivåer på service och kommunikationer, men lokalhyran är runt 80 procent av ett A-läge. Vakansgraden är marginellt

hyresnivåer* 700 - 1 500 kr 600 - 4 000 kr 350 - 700 KR

Hyresnivåer Norrland

nyteckning eller omförhandling

Hyresnivåerna som presenteras här intill baseras på de hyror som förekommer vid nyteckning eller omförhandling av hyreskontrakt. Det finns löpande hyreskontrakt med såväl lägre som högre hyresnivå. Lokalhyra beräknas per kvm och år.

eå lul

eå um kontor handel lager

högre. C-läge har högre vakansgrad och närheten till service och kommunikationer är inte lika god, men hyrorna är lägre än i både A- och B-läge.

kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 2 00 kr 700 - 3 800 kr 350 - 750 KR

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

kontor handel lager

hyresnivåer* 600 - 1 550 kr 600 - 3 000 kr 350 - 750 KR


* Hyresnivåer Hyresnivåerna avser ett spann för kontor i A- till C-läge inklusive värme/kyla men exklusive fastighetsskatt. Notera att det förekommer variationer då varje lokal är unik och då alla är av olika storlek. Siffrorna är framtagna av Nai Svefa och uppdaterade i januari 2013.

67

bild: kinnarps

nd su r te ös kontor handel lager

all sv d n su hyresnivåer* 550 - 1 700 kr 500 - 2 400 kr 250 - 700 KR

kontor handel lager

hyresnivåer* 750 - 1 900 kr 600 - 2 600 kr 300 - 800 KR

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Källa: nai svefa

hyresnivåer norrland


lediga lokaler

i sundsvall

Sundsvalls hamn

Här presenterar vi ett urval av lokaler som finns lediga i centrala Sundsvall. Tag kontakt med respektive fastighetsägare och se om någon lokal är rätt just för dig och din verksamhet. Vi reserverar oss dock för att lokalerna kan ha hyrts ut efter att tidningen tryckts. 4

68

1

Storgtan 12 kontor 50-1 250 kvm

Nu finns möjlighet att hyra kontor i hjärtat av stenstan. Ljus fin kontorsyta i två våningsplan, med närhet till buss och tåg. Lokalen är flexibel och kan anpassas efter hyresgästens behov och önskningar. Kontakt: Tvättbjörnen Förvaltning AB, Sofie Stark, tel 070-536 43 00

2

Esplanaden 18 övrig lokal 140 kvm

Belägen endast ca 1 km från Mittuniversitetet och ca 300 m från Stora torget. I närheten finns också fina promenadvägar längs Selångersån och upp mot Södra Berget och Sidsjön. Efter Selångersån ligger också Himlabadet/Sporthallen med bad- och motionsmöjligheter. Kontakt: Fastighets AB Balder, Sara Tammi, tel 060-52 45 52

4

numentala trevåningsbyggnad är belägen nära Stora Torget precis vid den vackra parken Vängåvan. Kontorslokal med 5 stora kontorsrum samt pentry/pausrum. Charmig fastighet med stora fönster, hög takhöjd. Högt beläget i fastigheten. Hiss finns ej. Avstånd till flyg 2 mil, flygbuss 200 meter, tågstation 500 meter och busshållplats 200 meter. Närhet till bank, post, handel, resebyrå, affärer, restauranger och livsmedelsbutiker. Kontakt: Hemfosa Sverige AB, Christer Melander, tel 0706-61 93 30

4

Strandgatan 4 butikslokal 80 kvm

Trivsam butiks- och kontorslokal i ett bra läge, på strandgatan i Sundsvall. Tillträde enligt överenskommelse. Kontakt: Tvättbjörnen Förvaltning AB, Sofie Stark, tel 070-536 43 00

Bankgatan 10 kontor 110 kvm

Perfekt läge i centrala Sundsvall. Denna moLediga lokaler

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Lediga lokaler

llén vägsa Lands

atan Strandg

r ra No

69

s äg nv Jär tan ga

tan rga Sto 1

Elite hotell Knaust 3

2

aden Esplan

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Lediga lokaler


Fastighetsägarna

100-tals lediga lokaler i Sverige I registret finns ett urval av fastighetsägare med lediga lokaler i Norrland, Svealand och Götaland. Vill du veta mer om en specifik lokal kontakta respektive fastighetsägare eller besök deras webbsida. Kontaktuppgifter och webbadress finns i anslutning till företagens presentation. Kartan anger var respektive fastighetsägare har sitt huvudkontor och på vilken sida ett urval av deras lokaler presenteras.

s 76

s 74

s 76 s 74 70

s 75

s 76

s 72 s 75

s 71

s 76

s 73

fastighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Lediga lokaler

Hamhus AB

Fredrik Rönnecke 036-30 41 02 fredrik.ronnecke@hamhus.se

Kontakt växel: 036-30 41 02

Hamhus AB ingår i Herenco-koncernen som är en familjeägd koncern i fjärde generationen med sitt säte i Jönköping. Hamhus AB förvaltar fastigheter lokalt och centralt i Småland och Skaraborg med organisationen placerad i Jönköping. Vi är en liten organisation varför vår styrka är närheten och lyhördheten mot kunders önskemål, vilket gör att vi kan vara mer flexibla att hitta kundorienterade lösningar än våra större kolleger i branchen. Vi förvaltar ett 20-tal fastigheter om cirka 70 000 kvadratmeter på ett tiotal orter bestående av bostäder, kontor, butiker, industi och lager.

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen:

7

Vi har lediga lokaler i följande områden: Jönköping, Nässjö, Värnamo, Falköping

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

JÖNKÖPING

Västra Storgatan 7

125-447 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

NÄSSJÖ

Tryckerigatan 1

100-1 300 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

VÄRNAMO

Storgatsbacken 13

223-500 m²

Butikslokal

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

Storgatsbacken 13

250 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

JÖNKÖPING

Västra Storgatan 7

125 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

FALKÖPING

Landbogatan 4

85 m²

Kontor

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

JÖNKÖPING

Västra Storgatan 7

10-200 m²

Kontorshotell

Fredrik Rönnecke: 036-30 41 02

71

Fler lediga lokaler hittar du på www.hamhus.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

www.lokalguiden.se

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM

Fastighetsägarna


Hemfosa Fastigheter AB Kontakt växel: 021-15 60 60

Hemfosa är en ansvarsfull och lyhörd hyresvärd som erbjuder sina kunder god service och hög kvalitet i förvaltningen. För Hemfosa innebär det att vi ska vara tillgängliga, ge service på avtalad tid och säkerställa kvalitet på underhåll och skötsel. Våra hyresgäster ska trivas och känna sig trygga i sin verksamhet i våra lokaler, oavsett typ av fastighet, läge eller användning. Hyresgästens synpunkter är viktiga för oss när vi utvecklar våra fastigheter, drift och skötsel. Vår ambition är att bygga långsiktiga relationer med våra hyresgäster genom att hitta kreativa lösningar för att möta hyresgästernas ändrade behov över tiden.

72

Maria Liderås 021-15 60 63 maria.lideras@hemfosa.se

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen:

Vi har lediga lokaler i följande områden: Kinda, Karlstad, Västerås, Köping Karlskoga, Hagfors, Lindesberg, Katrineholm, Filipstad, Eskilstuna, Avesta

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

ESKILSTUNA

Careliigatan 8

158 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Careliigatan 8

126 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Viktoriagatan 2

110 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Stora torget 2

325 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Skolgatan 2

154 m²

Butikslokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Skolgatan 2

429 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Dalavägen 6

100-451 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Värmlandsvägen 23

57 m²

Lagerlokal

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Värmlandsvägen 23

600 m²

Kontor

Lars Nilsson: 073-044 331 11

Våxnäsgatan 10

123 m²

Övrig lokal

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Våxnäsgatan 7

289 m²

Övrig lokal

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Bryggaregatan 11

502 m²

Kontor

Caroline Gustafsson: 070-546 84 64

Hultgrensgatan 4

91 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Hultgrensgatan 4

1 356 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Prästgatan 6

247 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Prästgatan 6

200 m²

Kontor

Dick Säfström: 0211-560 61

Pilgatan 8 C

131 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

Ängsgärdsgatan 12

265 m²

Butikslokal

Maria Liderås: 0211-560 63

Ängsgärdsgatan 12

1 005 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

Lysgränd 1

308 m²

Kontor

Maria Liderås: 0211-560 63

FILIPSTAD HAGFORS

KARLSKOGA KARLSTAD

KÖPING LINDESBERG VÄSTERÅS

179

Fler lediga lokaler hittar du på www.hemfosa.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

Fastighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM


Lediga lokaler

Tribona

Nicklas Schmidt 076-840 73 30 nicklas.schmidt@tribona.se

Kontakt växel: 046-30 55 00

Söker ni lager eller kontor? I vilket fall så kan vi säkert tillsammans med er hitta möjligheter och lokallösningar som är anpassade just för er verksamhet. Vår styrka bygger på lyhördhet och engagemang! Tribona är ett fastighetsbolag med säte i Lund, vars affärsidé är att äga, förvalta och utveckla fastigheter med inriktning på lager och logistik i Sverige. Bolaget äger 22 fastigheter varav 21 i Sverige och en i Danmark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till 711 000 m2. Samtliga fastigheter är strategiskt belägna vid logistiska knutpunkter i närheten av de viktiga trafikströmmarna, det vill säga europavägar och järnvägar, främst i den så kallade nordiska triangeln. Tribona grundades 2006 som Northern Logistic Property (NLP). Bolaget noterades på Oslobörsen 2007. Sedan den 21 maj 2013 finns bolaget på OMX Nasdaq Stockholm Mid Cap.

Kortfakta Antal lediga lokaler i regionen: Vi har lediga lokaler i följande områden: Burlöv, Sundsvall, Växjö, Landskrona, Trelleborg, Partille, Linköping, Klippan, Umeå, Karlstad, Malmö

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

PARTILLE

Gamla Kronvägen 90

2 500 m²

Produktionslokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

BURLÖV

Hammarvägen 7

4 660 m²

Lagerlokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

UMEÅ

Mätarvägen 3

15 000 m²

Kontor / Lager

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

KARLSTAD

Brisgatan 4

17 000 m²

Produktionslokal

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

LINKÖPING

Köpetorpsgatan 8

3 000 m²

Kontor

Nicklas Schmidt: 046-30 55 00

PRODUKTIONSLOKAL 15 000 KVM

Adress: Stackarpsvägen 8, Klippan Kontakt: Nicklas Schmidt, 046-30 55 00

13

73

LAGERLOKAL 500-6 500 KVM

Adress: Timmervägen 4, Sundsvall Kontakt: Nicklas Schmidt, 046-30 55 00

Fler lediga lokaler hittar du på www.tribona.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

www.lokalguiden.se

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM

Fastighetsägarna


Hemfosa Fastigheter AB Kontakt växel: 060-67 88 44

OMRÅDE

ADRESS

YTA

BODEN

Garnisonsgatan 6

HÄRNÖSAND

Storgatan 2

KIRUNA

Johanna Vahlund 070-811 00 63 johanna.vahlund@hemfosa.se

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

2 424 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

300-3 000 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

Konduktörsgatan 2

744 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

SKELLEFTEÅ

Svedjevägen 12

200-6 200 m²

Kontor / Lager

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

SOLLEFTEÅ

Hågestavägen 2

1 750 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

SUNDSVALL

Skönsbergsvägen 3

300-3 000 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

Heffnersvägen 22

1 974 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

Bultgatan 8

700-1 410 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 060-67 88 44

UMEÅ

Strömvägen 8

1 700 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 070-811 00 63

VILHELMINA

Volgsjövägen 27

278-962 m²

Kontor

Johanna Vahlund: 060-67 88 44

Fler lediga lokaler hittar du på www.hemfosa.se

74

NP3 Fastigheter AB

Mats Andersson 070-580 10 25 mats@np3fastigheter.se

Kontakt växel: 0200-751 00 00

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

TIMRÅ

Terminalvägen 13

40 m²

Kontor

Mats Andersson: 070-580 10 25

SUNDSVALL

Enhörningsvägen 24

1 085 m²

Kontor

Mats Andersson: 070-580 10 25

Norravägen 40

205 m²

Kontor

Mats Andersson: 070-580 10 25

GÄVLE

Utmarksvägen 2

858 m²

Kontor

Tove Wahlén: 070-399 68 91

BORLÄNGE

Mästargatan 6

1 200 m²

Kontor

Tove Wahlén: 070-399 68 91

GÄVLE

Utmarksvägen 1-3

530 m²

Kontor / Lager

Tove Wahlén: 070-399 68 91

ÖSTERSUND

Chaufförvägen 27

1 103 m²

Butikslokal

Tove Wahlén: 070-399 68 91

BORLÄNGE

Gesällgatan 3, 5,7

486 m²

Produktionslokal

Tove Wahlén: 070-399 68 91

SUNDSVALL

Timmervägen 6

274 m²

Kontor

Mats Andersson: 070-580 10 25

FALUN

Roxnäsvägen 13

3 366 m²

Butikslokal

Tove Wahlén: 070-399 68 91

Fler lediga lokaler hittar du på www.np3fastigheter.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

Fasighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM


Lediga lokaler

Tvättbjörnen Förvaltning AB Kontakt växel: 060-61 43 00

Sofie Stark 070-536 43 00 sofie.stark@tvattbjornen.se

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

SUNDSVALL

Trafikgatan 11

180 m²

Kontor

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Fridhemsgatan 124

610 m²

Kontor

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Björneborgsgatan 41

10-50 m²

Kontor

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Trafikgatan 11

75 m²

Kontor

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Storgatan 12

50-1 250 m²

Kontor

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Storgatan 2

309 m²

Butikslokal

Lena Olafsen: 060-61 43 00

Fler lediga lokaler hittar du på www.tvattbjornen.se/

75

Vättersnäs Förvaltnings AB Kontakt växel: 031-778 12 70

Mathias Alm 070-877 85 53 mathias@vattersnas.se

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

BORÅS

Hallbergsgatan 3

215 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

JÖNKÖPING

Huskvarnavägen 156

463-1 000 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

BORÅS

Torggatan 12

70 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

Vegagatan 1

115 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

Stora Brogatan 11

250 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

Torggatan 11

179 m²

Butikslokal

Mathias Alm: 031-778 12 70

MÖLNDAL

Neongatan 2

250 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

HUSKVARNA

Huskvarnavägen 166

355 m²

Verkstad

Mathias Alm: 031-778 12 70

BORÅS

Torggatan 12

243 m²

Kontor

Mathias Alm: 031-778 12 70

JÖNKÖPING

Huskvarnavägen 156

574 m²

Produktionslokal

Mathias Alm: 031-778 12 70

Fler lediga lokaler hittar du på www.vattersnas.se

alltid i topp!

branschledande – varje dag streamer LB.indd 1

www.lokalguiden.se

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

6/19/2013 11:49:56 AM

Fasighetsägarna


Wilfast Förvaltning

Omar Catovic 031-60 73 98 omar@wilfast.se

Kontakt växel: 031-17 13 00

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

ALINGSÅS

Lärkvägen 4

HÄRRYDA

Johans väg 4

460 m²

Kontor

Magnus Lakander: 031-60 73 94

2 600 m²

Kontor / Lager

MÖLNDAL

Omar Catovic: 031-60 73 98

Åbäcksgatan 6B

223 m²

Kontor

NÄSSJÖ

Magnus Lakander: 031-60 73 94

Industrigatan 44

540 m²

Lagerlokal

Omar Catovic: 031-60 73 98

Industrigatan 44

1 300 m²

Lager

Omar Catovic: 031-60 73 98

Industrigatan 44

500-1 420 m²

Kontor

Omar Catovic: 031-60 73 98

STENUNGSUND

Teknikvägen 6

6 772 m²

Produktionslokal

Evelina Davidsson: 031-60 73 98

TROLLHÄTTAN

Grafitvägen 15

198-536 m²

Kontor

Evelina Davidsson: 031-60 73 93

VÄNERSBORG

Hamngatan 3

140-1 335 m²

Kontor

Evelina Davidsson: 031-60 73 93

HÖGSBO/SISJÖN

Gustaf Werners Gata 8b

236 m²

Kontor

Omar Catovic: 031-60 73 98

Fler lediga lokaler hittar du på www.wilfast.se

Norrlandspojkarna 76

OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

SUNDSVALL

Svartviksvägen 12

435 m²

Produktionslokal

Håkan Andersson: 060-13 95 64

Svarviksvägen 12

173 m²

Produktionslokal

Håkan Andersson: 060-13 95 60

Fler lediga lokaler hittar du på www.norrlandspojkarna.se

AB Klar-Invest OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

SKELLEFTEÅ

Tjärnvägen 1

300-1 650 m²

Butikslokal

Niclas Wikman: 0911-184 94

UMEÅ

Formvägen 16

518 m²

Kontor

Niclas Wikman: 0911-184 94

Fler lediga lokaler hittar du på www.klarinvest.se

OSD OMRÅDE

ADRESS

YTA

LOKALTYP

KONTAKTUPPGIFTER

ÖSTERSUND

Krondikesvägen 93

11-180 m²

Kontorshotell

Svante Jonsson: 063-664 95 13

Fler lediga lokaler hittar du på www.osd.nu Fastighetsägarna

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se


Inredning

sitcom-inspirerad

kontorsmiljö När det snabbväxande internet-TV-bolaget Magine nu flyttat till sina nya lokaler på Regeringsgatan i Stockholm har de med arkitektbyrån Codesigns hjälp fått ett kontor inspirerat av sitcom- och talkshowvärlden.

När Magine behövde nya lokaler bad de Codesign att skapa något som liknade det de tidigare gjort för AMF Fastigheter. Det vill säga en kontorslösning med endast återanvända produkter och material. Dels för att spara på miljön och dels för att hålla nere budgeten. Nu har de 70 medarbetarna flyttat in i sitt nya kontor som är inspirerat av sitcomoch talkshowvärlden, inrett med second hand-möbler och som har plats för nästan lika många medarbetare till.

77

kreativa arbetslägen

– Konceptet stödjer Magines arbetssätt. Vi har velat Ett mötesbord skapa en arbetsmiljö där kan bli ett skrivpersonalen snabbt kan röra bord eller plats sig mellan olika arbetszoner för spontanfika. och kreativa arbetslägen. Ett mötesbord kan bli ett skrivbord eller plats för spontanfika, säger Linda Freden, arkitekt på Codesign. På samma sätt är receptionen samtidigt en bar med dj-bås och fungerar som en mötesplats där de anställda kan umgås efter jobbet med kunder eller varandra. Andra funktioner som inte är så vanliga på kontor är replokal, barnrum och cykelparkering. Matsalen – ’’dinern’’ – är en förlängning av de vanliga kontorsplatserna och hänger ihop med receptionen och inbjuder till informella möten, luncher och kaffepauser. – Magine expanderar och i och med det kommer vi att fortsätta arbeta tillsammans, vilket känns väldigt roligt, tycker Jon Mjönes, arkitekt på Codesign.

internet-TV-bolaget Magine har fått ovanliga inslag som replokal, barnrum och en reception som även kan användas som en bar med dj-bås i sitt nya kontor som är inspirerat av sitcomoch talkshowvärlden . bilder: Codesign

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Inredning


Inredning

Chatbox från Moelven

skapa rum i rummet

Ta korta telefonsamtal och prata ostört i en Chatbox. Den levereras som ett komplett rum i en byggsats som Moelven kommer och monterar. moelven.com

Kreativitet och socialt samspel javisst, men en enig forskarkår har nyligen slagit fast att människor som arbetar i kontorslandskap ofta också blir störda. Något som vi alla som jobbar i dagens öppna kontor säkert kan vittna om. Men många försöker kontinuerligt hitta lösningar, här är några av de produkter som finns på den svenska marknaden.

78

Uppemot två miljoner människor jobbar på kontor i Sverige och trenden är att allt fler av dem placeras i öppna kontorslandskap. Nyligen sändes ett inslag i Vetenskapens värld på SVT som behandlade just detta fenomen och vad som händer med vår arbetskapacitet när vi sitter tillsammans i öppna landskap. Och forskarna är eniga, vi blir störda ännu tidigare än vad man hittills trott. Vi störs faktiskt redan när vi vagt börjar uppfatta vad som sägs. Då bryter vi vår koncentration och anstränger oss att höra. Kapaciteten för vårt arbetsminne går ner med upp till tio procent då vi urskiljer och hör prat, visar Helena Jahnckes, doktor i psykologi vid Gävle högskola, enligt SVT. Den storlek på kontorslandskap som folk rapporterar fungerar sämst är rummen där 10-25 personer jobbar tillsammans. Alltså den absolut vanligaste storleken hos företag i dag. De aktivitetsbaserade arbetsplatserna som får mer och mer utrymme ses snarare som en räddning och visar sig fungera bättre än vad man först kunde tro. Christina Bodin Danielsson, arkitekt och doktor i arkitektur, verksam vid Stockholms universitet och Kungliga tekniska högskolan, menar att det aktivitetsbaserade kontoret fungerar för att de som jobbar där får makt över sin situation. Friheten gör att folk mår bra. Men det är av största vikt att arbetsgivaren skapar många extrarum där personalen kan välja att vara ensam, få tystnad eller ha möten. Inredning

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Resolve från Edsbyn Resolve blir verkligen ”ett rum i rummet”, och kan erbjuda både lugn och ro och avskildhet i öppna kontor och offentliga miljöer. edsbyn.com

Screen Wall från Moelven Dela av kontoret på ett smart och funktionellt sätt med Screen Wall. I väggens inredningsskenor kan du hänga anpassade möbler. moelven.com


Cloud för Offecct Design: Monica Förster Cloud är ett rum som är lätt att transportera från plats till plats i en normalstor sportbag. Blåses upp på fyra minuter av en fläkt. offecct.se

Swecos Tysta Rum Swecos Tysta Rum monteras direkt på plats och erbjuder ett privat rum för ostörda telefonsamtal. Och varför inte foliera sidorna med en accentfärg eller imageskapande bild? sweco.se

79

Abstractas Alumi Alcove Design: Nina Jobs för Abstracta Gör din egen alkov för enskilda arbetsplatser eller mötesrum med det flexibla systemet Alumi. abstracta.se

Focus Divider från Offecct Design: Tengbom En ny möbel som gör det möjligt att skapa sig ett eget rum, en tillflyktsort för temporärt, fokuserat arbete. offecct.se

Ease från Edsbyn Design:Jens Fager och Andreas Engesvik Ett nytt helhetstänk angående avskärmning. Golv, vägg, tak och bordsskärmar kommer att finnas. edsbyn.com

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

inredning


att skriva kontrakt Ni har hittat lokalen som passar perfekt för er verksamhet och det är dags att skriva kontrakt. Det är nu det gäller att vara vaksam och se upp för fallgroparna. Vi lotsar er igenom ett antal punkter i ett standardkontrakt för att undvika att hamna i situationer som kan orsaka konflikter mellan er som hyresgäst och er nya hyresvärd.

80

Standardkontrakten som förekommer på marknaden är bra som kom-ihåg-listor men bör noggrant läsas igenom av hyresgästen innan man skriver på. I och med att det som regel är hyresvärden som presenterar ett färdigt kontraktsförslag så smyger det, då och då, in slarvfel i förslagen på grund av ren slentrian. Man ska inte heller glömma bort att hyresgästen och hyresvärden i den stund kontraktet ska undertecknas är motparter och att vardera parten står sig själv närmast. Från båda sidor tar man en risk som man på var sitt håll vill eliminera så gott det går. I de flesta fall tecknas ett hyreskontrakt för en lokal på minst tre år och frågan är hur mycket man egentligen kan planera och förutse kring sitt företag och dess verksamhet inom tre, fem eller sju år. Många konflikter uppkommer för att förutsättningarna ändras eller att vissa förutsättningar som man räknat med inte inträffar. Låt rubrikerna i kontraktsförslaget vara frågor som du som blivande hyresgäst ska besvara själv efter noggranna överväganden. 1. Hyresgäst

Frågan borde ha ett självklart svar. Vad händer om jag vill ändra verksamhetsform? Man vill ändra från enskild firma eller handelsbolag med ett personligt betalnkontraktskrivning

ingsansvar för rörelsens förpliktelser till ett aktiebolag. Att ändra åt andra hållet, det vill säga från en verksamhetsform med ett begränsat ansvar till en som innebär att man ikläder sig ett personligt betalningsansvar, brukar hyresvärdar inte motsätta sig. 2. Lokalens skick och användning

Vad är det jag eller mitt företag skall använda lokalen till? Det är inte ovanligt att en optimistisk köpare av en café-rörelse redan vid förvärvet kalkylerar med att man skall utveckla caféet till lunchrestaurang och sedermera till kvällsrestaurang. Användningen av lokalen ändras och öppettiderna kommer att förskjutas över dygnet till eventuell nackdel för bostadshyresgäster längre upp i samma byggnad. 3. Inredning

Skall jag själv betala och låta utföra målning och golvläggning innan tillträdet eller låta hyresvärden göra detta mot tillägg till hyran?

eller 5:e året. Om lokalen är mycket stor, specialanpassad eller på annat sätt svår att hyra ut på nytt, är det inte ovanligt med kontraktstider på 10 eller 15 år. I sådana fall är det mycket viktigt att såväl hyresgästen som hyresvärden har klarlagt vad lokalen skall användas till och att hyresgästen har ett starkt incitament att stanna kvar länge. Exempel på detta är skolor, vårdinrättningar och liknande serviceinrättningar. 5. Hyran

Själva bashyran brukar inte leda till några större problem. Ofta är det lätt att kontrollera att den bashyra som hyresvärden vill ha är marknadsmässig hyra per kvm och år. I vissa fall brukar hyresvärdarna tillämpa hyresrabatter under ett eller ett par inledande år för att locka till sig hyresgäster till tomma lokaler. Det är viktigt att man kalkylerat hyreshöjningarna och väger dessa mot kostnaderna för att flytta från lokalerna då hyran slår igenom med full kraft. 6. Tillägg till hyran

4. Hyrestiden

På grund av reglerna om index på hyran, det vill säga möjligheten att kunna ändra hyran under pågående hyresperiod, tecknas regelmässigt hyreskontrakten på lägst tre år. Är man osäker på utvecklingen i sin rörelse bör man försöka förhandla sig fram till en ”nödutgång” ur avtalet under 4:e

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Tillägg till bashyran kan ofta hamna mellan 500 till 800 kronor per kvm och år. Lägger man sedan till en hyresvärds möjlighet att tilläggsdebitera fastighetsskatt kan hyran öka med ytterligare 120 till 130 kronor per kvm och år. Detta kan öka totalkostnaden för en lokal i Göteborgs innerstad med 5060 procent.


Skriftligt avtal att föredra Det är inte nödvändigt att ett hyresavtal upprättas skriftligen. Det kan också vara muntligt. Avtalet ska dock vara skriftligt om någon av parterna begär det. Ett skriftligt hyreskontrakt är utan tvekan att föredra. Det är då lättare att konstatera vad parterna har kommit överens om.

I och med att kostnaden också kan variera mellan åren på grund av yttre omständigheter som väder och vind blir tilläggen svåra att kalkylera före påskrift. 7. Mervärdeskatt

Flertalet lokalhyresgäster erlägger mervärdeskatt. För de som har en låg omsättning och avräknar momsen årsvis i efterskott kan det bli en betydande likviditetsbelastning med moms på hyran för det lilla företaget. För övriga brukar momsen vara ett mindre problem om man har en någorlunda jämn egen försäljning av varor eller tjänster. 8. Underhåll

Frågan om vem som gör vad och vem som har gjort vad utgör en ständig källa till tvister. Ofta är det att föredra att hyresvärden bekostar och utför hyresgästanpassningarna och att man som hyresgäst betalar

dessa över hyresavin. Med ett sådant förfaringssätt kan man tydligare kalkylera sina sammanlagda hyreskostnader och hyresvärden tar själv ansvar för åtgärdernas tekniska utförande. Erfarenhetsmässigt är det mycket sällan man själv kan utföra åtgärderna bättre och billigare än vad hyresvärden själv kan. Vem tar ansvar för tidigare dåligt utförda installationer eller installationer som till och med kan skada byggnaden? Installationer som jag som köpare dessutom har betalat ett väl tilltaget överpris för? 9. Myndighetskrav m m

Normalt brukar hyresvärdarna kräva att hyresgästen själv skall ansvara för och ombesörja att rörelsen bedrivs på ett sätt som myndigheter, försäkringsbolag och övriga kräver ur tillståndshänseende och för säkerhet och sundhet. Man skall kunna så mycket om den

egna rörelsen att detta är fullt naturligt och inget att protestera mot. 10. Säkerhet

Många uppfattar kravet på säkerhet som illvilja från hyresvärdarnas sida. I flertalet fall uppkommer kravet om säkerhet för att hyresgästen är ett nystartat aktiebolag, då hyresgästen är dålig på att sälja in sig själv och den rörelsen som man vill bedriva från lokalerna eller att en enkel kontroll av hyresgästens ekonomiska ställning och resultat visar att hyresgästen skall ställa säkerhet. Som vi tidigare noterat; man skall inte heller glömma bort att hyresgästen och hyresvärden i den stund kontraktet skall undertecknas är motparter och att vardera parten står sig själv närmast. Från båda sidor tar man en risk som man på var sitt håll vill eliminera så gott det går. Köp hyreskontrakt på fastighetsagarna.se

bild: Materia

lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

kontraktskrivning

81


Lokalguidens Samarbetspartners Här presenterar vi detta nummers partners i Lokalguiden Riks.

LOKALGUIDENS

PARTNERS i nummer 4

OSD www.osd.nu

Hemfosa Fastigheter www.hemfosa.se

Tvättbjörnen förvaltning AB www.tvattbjornen.se

Hamhus www.hamhus.se

KlarInvest www.klarinvest.se

82

NP3 Fastigheter www.np3fastigheter.se

Tribona www.tribona.se

Wilfast Förvaltning AB www.wilfast.se lokalguidens partners

Norrleden Fastigheter www.norrleden.se

Fortum www.fortum.com

Norrlandspojkarna Fastighetsbolag www.norrlandspojkarna.se lokalGUiden RIKS nr 4 2014 www.lokalguiden.se

Vättersnäs Förvaltnings AB www.vattersnas.se

Örebro bostäder www.obo.se

Länsgården www.lansgarden.se


Egenföretagare, bostadsrättsföreningar eller större företag – vi hjälper dig till rätt elavtal! Börja här

Förbrukar ni mer än 600 000 kWh/år?

Vill du veta vilket elpris du får de närmaste åren? Tryggt, säkert och underlättar budgetarbetet

Ja

Nej Ja

Nej

Ja

Kontakta våra key accounts på 08-671 89 22 eller 08-671 88 07

Vill du följa svängningarna på elmarknaden, vilket kan ge ett lågt elpris över en längre tid men som under vissa perioder kan vara högt?

Vill du ha möjligheten att kombinera fast och rörligt elpris i ett och samma elavtal?

Fast Elpris

Rörligt Elpris

Nej Nej Ja Vintersäkrat Elpris

Kontakta oss för personlig rådgivning på 020-818 818


Posttidning B P orto B eta lt Avs: Lokalguiden Torsgatan 5 411 04 Göteborg

Nytt kontor! Nya möjligheter! Vi hjälper gärna ert företag att hitta nya lokaler i Sundsvall! Just nu har vi vackra och representativa kontorslokaler att erbjuda i ett attraktivt läge mitt i Stenstan.

Tvättbjörnen är ett privatägt fastighetsbolag . Vi äger och förvaltar bostäder och lokaler i Sundsvall. www.tvattbjornen.se 060-61 43 00


Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.