Rendu final 29 juin 2021
LA PERCEPTION DE LA DENSITÉ DANS LES QUARTIERS DE GARE
CONTEXTE ACADÉMIQUE DE L'ÉTUDE groupe de cinq étudiants (Louis Comte, Bertrand Diaz, Julie Le Bourhis, Sémia Moudni, Anna Quenneville) Cycle d'urbanisme de Sciences Po
"Projet collectif" Société du Grand Paris (SGP)
3
REMERCIEMENTS
4
PRÉSENTATION DES AUTEURS
5
LA SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS, LA DENSITÉ, ET LES QUARTIERS DE GARE
Quel dialogue s’établit entre ces différentes densités et la mixité programmatique d’une opération ? Sur la base de quels critères la densité devient-elle acceptable et souhaitable ?
Villejuif Louis Aragon (94)
6
Sevran Beaudottes (93)
7
PHASAGE Phase 1
Quatre grands axes
Une étude théorique confrontant divers positionnements sur la notion de densité Une étude de cas montrant l’évolution de l’utilisation de la densité dans différentes villes à l’international De nouveaux terrains d’étude
Des entretiens avec des professionnels de la fabrique de la ville autour de la notion de densité
Phase 2
Deux grands axes
Une étude de terrain à travers une enquête quantitative et qualitative menée auprès des habitants
Rencontre avec les acteurs impliqués sur nos terrains d’études
Elaboration de scénarios
8
SOMMAIRE
p. 15
p. 57
p. 121
p. 147
9
SOMMAIRE DÉTAILLÉ
p. 15 ................................................................................................................p. 17 ....................................................p. 18 ........................................................p. 19 ...................................................................................................................p. 20 ......................................................................................p. 21 ..................................p. 22 ...................................................................................p. 24 Etude de cas : l'influence des formes urbaines sur la perception de la densité - étude de quatre quartiers parisiens - APUR, 2003............................p. 25 .........................................................................................p. 27 .................................p. 28 Etude de cas : illustration de la densité perçue "living in a denser London, how residents see their homes ?"- London School of economics ..................p. 31 ..........................................................................................................p. 33 ....................................................................................p. 34 Etude de cas : Barcelone, illustration de la ville mixte, intense et productive - Le projet 22@.................................................................................................p. 37 ................................................................................p. 39 .........................................................................................p. 40 .................................................................................p. 41 ..................................................p. 42 Etude de cas : Illustration de la ville compacte à Amsterdam ......................p. 43
10
.....................................................................p. 45 ..................................................................p. 46 .............................................................p. 46 ..............................................p. 47 .........................................................................................................p. 48 ......................................................................p. 49
.................................................................................................p. 57
Quatre terrains d'étude autour des gares du Grand Paris p. 59
-
.................................................................p. 63 ..........................................................................................p. 65 ...................................p. 66
-
............................................................................p. 69 .......................................................................................p. 71 ........................................p. 72
-
-
.........................................................................................p. 75 ..........................................................................................p. 77 .............................................................................................................p. 78
-
.........................................................................p. 81 ...............................................................p. 83 ......................................................................p. 84
Place des habitants dans notre étude ............................................p. 87 ............................p. 89
11
..............................................................................................................................................p. 91 .................................................................................................................................................p. 95 .............................................................................................................p. 99 ........................p. 103 ........................................................p. 109 .........................................p. 110 ............................p. 112 .....................................................p. 114 .............................................................................p. 116 .........................................................................................................p. 118
.......................................p. 121
La méthode des personas .......................................................................p. 123 .........................................p. 127 ......................................................................................................................................p. 128 ....................................................................................................................................p. 129 ......................................................................................................................................p. 130 ..................................................................................................................................................p. 131 ......................................................................................................................................................p. 132 ......................................................................................................................................................p. 133 ........p. 135 ..........................................................................................................p. 136 ..............................................................................................................p. 137 ..........................................................................................................................p. 138 .............................................................................................p. 139 ................................................................................................................................p. 140 ...............................................................p. 141 ................................................................................................................................p. 142 ........................................................................................................p. 144 12
..........................................................p. 147
Un travail graphique sur nos terrains d'étude .........................p. 149 .........................................................................................................p. 151 ..............................................................................................................p. 152 ..................................................................................................................p. 153 .....................................................................................................p. 155
Quels scénarios pour nos terrains ?...................................................p. 157 .................................................................................p. 158 ........................................................p. 160 ........................................................................p. 162 .....................................................................p. 164 .................................................................................................................p. 166 .....................................................p. 168 .....................................................................................p. 170 .............................................................p. 172 ............................................................................p. 174 ..........................................................................p. 176 ......................................................................p. 178 .........................................................................................p. 180
.............................................................................................................p. 183 ................................................p. 184 ..............................................p. 186
...........................................................p. 189 ........................................................................................p. 193 ..........................................................p. 197
'
....................................................................p. 204
13
14
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16
17
L'usage scientifique de la notion de densité rapport arithmétique Émile Littré masse volumique
La densité au service de l'urbanisme à partir du XIXème siècle outil au service de l'aménagement diversité des enjeux
Une densité contemporaine en quête de sens? Alexandre Labasse changement de sens la ville dense était présentée comme désirable et souhaitable tabou Franck Boutté réinterrogent
18
Densité résidentielle Nombre de logements __________________________ Surface en hectares
Densité bâtie (Emprise au sol en m²) x nombre moyen de niveaux _______________________________________________________ Surface de la parcelle ou de l'îlot
Densité de population Nombre d'habitants _____________________________ Surface en km² ou hectares
Échelles de densité Densité nette
Densité brute
19 Source: ADEME, 2018
Un grand nombre de chercheurs a montré que la densification permet de répondre aux objectifs de durabilité (mixité fonctionnelle, sociale, centralité, transports en commun, espaces publics, etc.) et est un outil clé pour impulser un développement urbain cohérent. A ce titre, la densification urbaine présente deux avantages principaux.
Densifier pour améliorer le cadre de vie et limiter l'usage de la voiture individuelle
Densifier autour des pôles de transports collectifs pour intensifier les centres villes et les espaces périphériques
Répondre aux objectifs de durabilité
Cities and automobile dependence, Newman&Kenworthy, 1989 densité urbaine consommation annuelle de carburant.
Densifier autour des pôles de transports collectifs pour intensifier les centres villes et les espaces périphériques “L’enjeu consiste à canaliser l’urbanisation à proximité des axes structurants de transports collectifs. La densification du bâti à proximité de ces lignes de transport permet d’agir sur les pratiques des habitants en matière de mobilité, et de requalifier des espaces résidentiels existants. (ADEME)
gaz à effet de serre Dynamisation capitaux investissements
20
'
"De manière générale, il existe aujourd'hui trois manières de densifier la ville : augmenter la hauteur; réduire l'écart entre les bâtiments; épaissir les bâtiments pour augmenter le nombre de mètres carrés constructibles." Franck Boutté, ingénieur-architecte
Densifier sur des parcelles existantes
Densifier dans les interstices du bâti existant (urbanisme endogène)
Densifier en réhabilitant des bâtiments existants (recyclage urbain)
21
La densité dépend de son contexte territorial pôles de densités variables
ADEME
La densité est fortement conditionnée par la forme urbaine “
rapport entre le bâti et les espaces non bâtis
ADEME
d'éléments physiques
différentes échelles
historique géographique
esthétique qualité patrimoniale architecturale propre perception estimation quantitative
barre
22
perceptions individuelles tour de grande hauteur discours négatif imaginaire collectif
Les typologies de bâti ont un impact sur la densité réelle et perçue
A densité égale, différentes morphologies bâties existent
23
consensus limite Sevran-Beaudottes zones les plus denses en habitants zones de grands ensembles.
compenserait
Carte de la densité autour de la gare de Sevran-Beaudottes
24
-
Rochechouart,
'
- COS brut : 3,22
La Roquette,
- COS brut : 2, 32
Falguière,
- COS brut : 1,93
Jeanne d'Arc (JDA),
- COS brut : 2,27
grandes tours pas agréable Habitants de Falguière
esthétiques
homogènes qualité de
vie Habitants de La Roquette hauteur des bâtiments différence gênante Habitant du quartier JDA
25
Cette étude fait les constats suivants pour les quartiers anciens : densité bâtie
hauteur des bâtiments mieux vécue
animation plus importante
sociabilité
densité sociale
moins
superficielle
mieux vécue
quartier à échelle humaine architecture des grands ensembles qualité architecturale estime de soi espaces qui valorisent les usagers qualité esthétique
sentiment de bien-
être forte densité spatiale densité d’animation de proximité lieux de culture
commerces échanges entre les
habitants.
26
27
La densité perçue, c'est... percevoir sensation filtres perceptifs organes des sens cultures individuelles Roger Brunet,
appréciation subjective nombre de personnes dans un espace donné caractéristiques physiques» Rodriguez
deux perceptions de la densité positive vecteur de mixité sociale appréciation négative nuisances
L'appréciation négative de la densité, c'est...
interférences sociales crowding»
liberté d’action
espace saturé sentiment de stress ou d’entassement Stokols
hausse de conflits évitement social 28
densité sociale agressions sentiment d’insécurité
déplacement
entravée.» Proshansky
repli sur soi
“Les individus recherchent de l’animation, des facilités de déplacement, l’accès simple et rapide aux emplois ainsi que des commerces et équipements. En définitive, il y a une multitude de définitions de la densité, de perceptions, d’opinions sur le sujet puisqu’il existe tout autant de champs disciplinaires et de professions différentes, dont les protagonistes ont eux-mêmes un vécu différent.” Eric Charmes
La densité perçue non sociale éléments non-humains sentiment d’entassement Vincent Fouchier
La densité perçue sociale présence trop forte de personnes interférences sociales Vincent Fouchier
29
Tableau des valeurs de jugement concernant la densité La densité peut-elle enrayer l’étalement urbain ?
Haute densité Appréciation positive
Basse densité Appréciation positive
Productivisme outrancier, fordisme, concurrence débridée
Autoproduction, autoconsommation
Basse densité Appréciation négative
Développement éco
Potentialités d'interactions sociales, créativité, métropolisation
Contexte géographique
Ville (des) lumière(s), noeud d'un réseau urbain régional
Ville comme forme sociale et spatiale de l'exploitation humaine
Type d'ambiance
Animation, urbanité, stimulante
Oppressante, urbanité stressante
Organisation résidentielle des territoires
Mixité sociale avec discrimination positive, centralité des élites urbaines
Honteuse, promiscuité, désocialisation
Nouvel urbanisme communautaire
Peuplement
Elite métropolitaine politisée
Précarité, dévalorisation sociale, classes dangereuses
Le territoire des familles
Accédants déçus, électoral lepéniste
Enclavement
Accessibilité automobile
Dépendance automobile
Périurbanisation éparpillée
Accessibilité en matière de déplacement
30
Haute densité Appréciation négative
Accessibilité pour tous les modes, isotropie
Monde rural (ordre ancien), ville émergente (monde nouveau)
Apaisante, urbanité relaxante
Isolement, entassement, stagnation
Périurbain, rurbain, monde rural
Ennuyeuse, sans urbanité
Mitage
Forme d'extension urbaine
Néo-haussmannien, îlots ouverts
Urbanisme criminogènes, quartiers difficiles
Etalement urbain, noyaux villageois
Condition de la mobilité
Réseau métropolitain en TC performant
Congestion automobile
Fluidité routière, rapidité
Congestion, déficit des transports en commun
Valeurs
Ouverture, dynamisme
Initimité, équilibre
Egoïsme
Aliénation, insécurité
-" -
)
"
(
plan d’urbanisme londonien principe fondateur
quartiers denses 517 personnes interrogées 78% ménage d’une à deux personnes contre 61% pour l’ensemble de la population londonienne 13% ménages sont composés d’enfants contre 31% des ménages londoniens économique hétérogènes 11 000€/ an 168 000€/an 1/3 de leurs revenus à leur loyer
pas intérêt à faire partie d'une communauté en fonction de l'endroit où elles vivaient.
relation plutôt utilitaire avec les quartiers environnants.
échecs en termes de gestion des espaces publics
31
32
33
L'intensité, c'est...
dimension sensible degré d’activité ou d’énergie prégnance ou la vivacité d’un sentiment
... qui permet de ...
identité urbaine intensité
dimension sensible dimension technique et sociale
urbaine intensification perceptive
... et dont l'objectif est.... meilleure acuité perceptive moyens sensibles sentiment d’urbanité identité
Polarité, mixité, intensité
34
Tableau des trois dimensions majeures de la densité Polarité, mixité, intensité
Définitions
POLARITÉS spatiale
centralité
Thèmes
Relation entre le centre et l'Agglomération
Orientations et recommandations
Normes de polarisation
Mouvements conjoints de densification et dédensification Management urbain de petites opérations
MIXITÉ sociale
mélange
Diversité écologique des quartiers Equipement et services de proximité Espaces publics
Qualité architecturale des espaces densifiés
INTENSITÉ sensible
identité
Règles de mixité
Principe d'identification
Principes méthodologiques Adéquation entre densité et image du lieu Politique urbaine d'image
35
Les enjeux majeurs de l'intensification selon Pascal Amphoux La qualité architecturale des espaces densifiés Comment augmenter la perception sans affecter le taux d’occupation du sol ? densification qualitative remplissage des dents creuses espaces verts
La méthode dans l'art, l'intensification de la perception
L'adéquation entre la densité et l'image du lieu
économie du sol maintenance des aménagements traitement différencié des espaces publics
supportabilité du changement respect de l’existant
Le rapport entre la production esthétique et les politiques urbaines d'image capacité des villes à promouvoir des aménagements phares mouvance esthétique internationale identité Polarité, mixité, intensité
36
transformer 200 hectares industriels pôle novateur et productif
mixité des fonctions
métropolitain faire rayonner Barcelone au niveau national et international.
traditionnelles
faible densité zones industrielles espace urbain dense et complexe. usage plus efficace du sol échange d’information développer les économies
interaction d’agglomération. 30%
propriété publique nouveaux espaces verts équipements
logements
sociaux. amélioration de la qualité de vie augmentation de la surface édifiable d’exploitation privée
stimule la transformation changement d’usage obligations
37
38
39
« grandit autour de centres d’activités sociales et commerciales situés aux points d’interconnexion des transports en public. Ces derniers fournissent les pôles autour desquels les quartiers peuvent se développer. La ville compacte est un réseau composé de ces quartiers, chacun avec ses propres parcs et espaces publics et accueillant un large éventail d’activités publiques et privées qui se recoupent. (...) Plus important encore, ces quartiers rapprochent emplois et équipements et les rendent aisément accessibles à la communauté; cette proximité signifie pour chacun moins de trajets en voiture au quotidien .» (Rogers, 1997).
Les caractéristiques de la ville compacte selon Rogers
Une qualité environnementale Une ville économe en ressources ville écologique
diversifiée
paysage
utilisation des ressources
Une équité sociale Des logements accessibles pour tous
polycentrique rassemble
intègre
optimise la proximité
40
Une dynamique et une viabilité économique
animation
’inspiration vie publique essentielle
Une accessibilité et une liberté de déplacements conviviale sentiment de communauté mobilité
électroniquement
corrélation négative
Newman et Kenworthy « A Amsterdam ou la densité est forte, chaque habitant produit 10 tonnes métriques de dioxyde de carbone, soit deux fois moins que dans les villes canadiennes à faible densité. Lesnard, 2004
mixité des fonctions
grands centres commerciaux
concentration des personnes réseau de transports en commun équipements report modal
fonctions
ville attractive proximité desserte
diversité
mixité des
triptyque densité-mixité-accessibilité approche globale de la ville
41
revitalisation des centres urbains réintégration des friches urbaines
densification
modèles de logements
mixité de l’utilisation du sol
transportutilisation du sol
spécialisation
limitation de l’expansion urbaine
42
'
région urbaine très dense
concept de ville compacte 1980 désindustrialisation
740 000 1,3 million 16
communes périphériques pénurie foncière formes d’habitat denses offre immobilière
Le projet Ijburg Quartier urbain îles artificielles Dominante logements 70 logements /ha 55% formes urbaines Usages modulables
Trame verte
Circulation 1 75%
Le projet Zuidas Emplacement stratégique
Zone mixte de qualité 45% logements 45% bureaux 10% équipements 2,7 millions de m² dense et mixte "Son succès futur repose sur la capacité de ses principaux acteurs à diriger, financer et donner vie à un projet complexe et risqué." (Stan Majoor, Université d’Amsterdam) 43
La revendication d'un modèle urbain de haute qualité
L'encouragement d'un report modal des voitures vers la marche et le vélo
La création de diversité et vitalité urbaine
44
45
La mixité, impératif des projets urbains
Levier de la réussite des projets programmation
monofonctionnels mixité sociale
densité mieux perçue. loi SRU
Une relation étroite avec la densité économiquement viables. densité est élevée, bien vécue.
besoin de mixité est fort
La mixité urbaine soutenable : des avantages notoires report modal diversité
vitalité urbaine
Les limites de la mixité un savoir-faire plus complexes avec une diversité d'acteurs.
46
collaborer
La chronotopie, outil de l'adaptation des villes
La chronotopie: émergence d'une nouvelle notion ’évolution de l’usage d’un lieu en fonction du temps différents usages
réflexion sur les usages des lieux
La chronotopie: des bénéfices non négligeables ouveaux espaces à investir optimisation d’usage d’équipement nouvelle façon d’aménager les espaces,
La chronotopie: un mode de faire aux difficultés surmontables conception des lieux gestion des flux
47
CONCLUSION
48
THÉORIES ET MODÉLISATION Appréhender la densité,
Clarifying planning,
La
and
densité,
Note rapide sur l'occupation des sols
re-conceptualising
concept,
exemples,
density
mesure,
Progress
in
CERTU,
L'espace des densités dans la ville : théories et modélisations Espace géographique,
49
DENSITÉ ET DURABILITÉ Dimensions of the sustainable city
Faire la ville dense, durable et désirable - Agir sur les formes urbaines pour répondre aux enjeux de l'étalement urbain Expertises
Proposer un urbanisme des courtes distances qui soit désirable, Urbanisme pour une ville une solution à l'étalement urbain désirable
Risque et densité
Les annales de la recherche urbaine
DENSITÉ ET MOBILITÉ Cities and sourcebook
50
automobile
dependence
:
an
international
De la densité habitante aux densités mouvantes : Les l'hyperurbanité. Développement périphérique et mobilité annales de la recherche urbaine
Faire la ville dense, durable et désirable - Agir sur les formes urbaines pour répondre aux enjeux de l'étalement urbain Expertises
DENSITÉ ET ÉCONOMIE Densités urbaines résidentiels
et
analyse
économique
des
choix
DENSITÉ ET MORPHOLOGIE URBAINE Bigness or the problem of Large Large,
Small, Medium, Large, Extra-
De la forme urbaine à la structure métropolitaine : une typologie de la configuration interne des densités pour les principales métropoles européennes de l’Audit Urbain Cybergeo: European journal of geographye [Urbanisme et aménagement] 51
Densité, morphologie urbaine et qualité de vie, une approche par le projet Notes de recherches n°41
Densités vécues et formes urbaines, étude de quatre quartiers parisiens
Faire la ville dense, durable et désirable - Agir sur les formes urbaines pour répondre aux enjeux de l'étalement urbain Expertises
Approche psychosociale de la densité recherche urbaine
Espaces, perception géographique 52
et
Les Annales de la
comportements
L'espace
Densification en controverses
Premier plan
La densité a t-elle une influence sur les comportements Cybergeo : sociaux? Des échelles territoriales différentes Europen Journal of Geography
La densité et ses perceptions. Modalités de calcule de la densité Rapport de la direction régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement
Les représentations sociales de la densité dans l’habitat : vers une faubourisation métropolitaine : ”Fabrication, appropriation, territorialisation”.
Qualité d’usage en quartiers denses. Appréhender l’acceptation de la densité
53
Rôles et influences des perceptions de la densité urbaine des acteurs de la ville : les enseignements de la démarche Plana
The Experience of Crowding in Primary and Secondary Environment and Behavior Environments
Variations des représentations et perceptions d’espaces publics Cybergeo : sonores ordinaires selon les formes urbaines European Journal of Geography
Polarité, mixité, intensité,
Des villes pour une petite planète,
54
La ville du 1/4 d'heure
Recueil sur la ville du quart d'heure
55
56
57
58
ANALYSE DES TERRAINS : QUATRE TERRAINS D'ETUDE AUTOUR DES GARES DU GRAND PARIS
- Villejuif-Louis-Aragon - Sevran-Beaudottes
- Pont-de-Sèvres - Mairie de Saint-Ouen
59
Localisation des terrains d'étude
60
Densité à l'hectare par Iris quartiers de gare relativement denses
densité estelle vécue partout de la même façon? denses population conséquente zones urbaines Grand Paris Express
zones d'emploi
Revenu médian à l'hectare par Iris revenus médians hétérogènes
niveau de revenu influet-il
revenus médians Pont de Sèvres Sevran-Beaudottes
hétérogènes haut bas
rapport à la ville et à la densité 61
62
-
63
explosion des nouvelles constructions
attractivité ville
privilégiée
investissements immobiliers PLU très permissif.
Planning des travaux de la gare
Quartier de gare de Villejuif-Louis Aragon
64
Un espace marqué dégagements...
par
l'absence
Carte des espaces verts et emprise bâtie dans les 800m autour de la gare
de
grands
Parcs et espaces naturels :
1,72%
Voiries et espaces non accessibles :
14,09%
Emprise au sol des batiments :
26,25%
1,72% 800 m 26,25%
...dans un environnement avec des plus grands espaces naturels Carte des espaces Parcs et espaces verts et emprise dans les 2000m autour de la gare
naturels :
7,28%
Voiries et espaces non accessibles :
13,58%
Emprise au sol des bâtiments :
21,63%
grands parcs et espaces naturels 2000m En comparaison avec le quartier, le pôle de gare de Villejuif-Louis Aragon semble manquer d'espaces verts et de grands espaces. 65
Densité habitante et hauteur des batiments
forte densité dans le centre bourg
poches de densité dans les grands ensembles
tissu urbain de faubourg dense et actif tissu pavillonnaire départementale 7, city
road
échelle de la ville classique plaques hermétiques Linéaire commercial et parcelles d'activités
tissu de petits commerces au nord
grands magasins au sud
Cette différence nord/sud
zones d'activités en rez-de-chaussée
inexistants grand
66
centre
commercia
Secteur d'opérations urbaines en cours
des constructions qui sont toutes à une hauteur conséquente
nombreuses constructions dans le diffus
peu de projets d'aménagement dynamique forte de construction dans le secteur diffus
densification de la ville PLU
En conclusion... manque d'espaces verts et libres
tissus urbains
forte différence nord / sud commerce et d'activités
en cours de densification
plein bouleversement
67
68
-
69
quartier en pleine rénovation urbaine
Grand Paris Express
Planning des travaux de la gare
Quartier de gare de SevranBeaudottes
70
Des espaces verts nombreux mais peu accessibles... Espaces verts et emprise bâtie dans les 800m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
9,60%
Voiries et espaces non accessibles :
13,74%
Emprise au sol des bâtiments :
17,70%
9,60% 17,70%
... et des très grands parcs dans les 2000m Espaces verts et emprise dans les 2000m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
11,92%
Voirie et espaces non accessibles :
14,57%
Emprise au sol des bâtiments :
14,09%
11,92% 14,09% En comparaison avec le quartier, le pôle de gare de Sevran-Beaudottes n'est pas très différent mais les espaces verts sont difficiles d'accès. 71
Densité habitante et hauteur des bâtiments
grands ensembles hauts et denses zones pavillonnaires basses et peu denses opposition forte dans les modes d'habiter
nombreux grands ensembles lien entre le tissu urbain et la densité mesurée Linéaire commercial et parcelles d'activités
Absence de linéaire commercial commerces concentrés dans le centre commercial Beau-Sevran zones d'activités hermétiques
absence quasi totale muter plaques hermétiques
72
Secteur d'opérations urbaines en cours
grandes zones de renouvellement urbain grands ensembles en cours de réhabilitation Absence d'application opérationnelle
opérations réflexions de mutation renouvellement urbain
d'urbanisme
peu d'investissements privés réhabilitation du quartier existant
En conclusion... nombreux espaces verts faible emprise au sol quartier fracturé bas
peu accessibles forte présence urbaine grands ensembles denses
absence de linéaire commercial déshérence
pavillons
grand centre commercial en
renouvellement urbain en cours
73
74
-
-
75
fréquemment cité
un exemple urbain gestion de la densité réussie
systèmes de mobilités douces qualité architecturale. un vaste parc
Quartier de gare de Pont de Sèvres
76
Un tissu urbain dense...
Espaces verts et emprise bâtie dans les 800m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
6,97%
Voiries et espaces non accessibles :
28,48%
Emprise au sol des bâtiments :
21,82%
6,97%
21,82%
... mais avec de grands dégagements Espaces verts et emprise dans les 2000m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
14,15%
Voiries et espaces non accessibles :
20,06%
Emprise au sol des bâtiments :
21,05%
14,15%
Le quartier de Pont de Sèvres dispose de grands dégagements, alimentés par le paysage fluvial, et de nombreux parcs à proximité de la gare de métro.
77
Densité habitante et hauteur des bâtiments
BoulogneBillancourt un tissu très dense et haut avec des émergences ZAC dispose d'une densité forte, d'une hauteur relativement haute
opposés Paris intra-muros et tours de bureaux
densité est très forte comparable à grands ensembles
tissu pavillonnaire bien moins dense et plus bas Linéaire commercial et parcelles d'activités
Un linéaire commercial bien fourni nombreux bureaux dans la ZAC et quelques gratte-ciels mixité entre logements et bureaux
mixte activité gratte-ciel
78
linéaire commercial
Secteur d'opérations urbaines en cours
opération de ZAC qui mixe logements et bureaux saluée par le monde de l'urbanisme PRU sur des grands ensembles
IGH
éco-
label
programme de renouvellement urbain,
ZAC Rives de Seine, un quartier mixte en bureaux et logements quartier actif avec des grands linéaires commerciaux quartier dense et haut larges espaces verts
grands dégagements avec la Seine
79
80
-
81
anciennes friches industrielles, faubourg populaire ensembles
grands
Quartier de gare de Mairie de St-Ouen
82
Quelques grands dégagements... Espaces verts et emprise bâtie dans les 800m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
6,52%
Voiries et espaces non accessibles :
17,75%
Emprise au sol des bâtiments :
32,49%
6,52%
800 mètres
10 hectares 32,49%
... dans un tissu urbain dense Espaces verts et emprise dans les 2000m autour de la gare
Parcs et espaces naturels :
3,08%
Voiries et espaces non accessibles :
22,11%
Emprise au sol des bâtiments :
27,01%
2000 mètres 3,08%
27,01%)
800 mètres 83
'
Densité habitante et hauteur des batiments
Une densité forte
faubourg, grands ensembles et ZAC
800 mètres
2015 Linéaire commercial et parcelles d'activités
linéaire commercial bien fourni nombreux bureaux dans la ZAC et des sièges d'administrations mixité entre logements et bureaux
emprises d'activités entreprises et administrations commerces en pieds d'immeubles locaux commerciaux 84
Secteur d'opérations urbaines en cours
De nombreux opérations urbaines ZAC des Docks de Seine change profondément la sociologie du quartier
secteurs opérationnels
zones de renouvellement urbain
En conclusion... très peu d'espaces verts hormis celui dans la ZAC quartier dense dans tous ses tissus urbains nombreux bureaux et commerces
nombreux projets de renouvellement urbain
85
86
PLACE DES HABITANTS DANS NOTRE ÉTUDE
La grille de questions et la méthodologie de l'enquête figurent en annexe.
87
88
89
90
VILLEJUIF LOUISARAGON
000m2 d'emprise au bâtie sol bâtie 356 528 000m2 d'emprise au sol dans le périmètre 800 mètres dans le périmètre desdes 800 mètres
91
' 39 répondants dont 77% de femmes
82% résident à 5-10 min à pieds de la gare
44% de 36-60 ans et 21% de 26-35 ans
97% sont satisfaits de la desserte du quartier
%
%
Se déplacent en marchant dans le quartier de gare
%
%
Se déplacent en voiture dans le quartier de gare
des répondants trouvent le quartier désagréable
Se déplacent en transports en commun hors du quartier de gare
"Le quartier est dégradé et pas assez vert" répondent 26% des sondés
Les habitants souhaitent améliorer : la quantité d'espaces verts, la diversité des commerces, la propreté
% 92
%
%
46 %
n'ont pas le sentiment d'appartenir au Grand Paris. 54% ne souhaitent pas être intégrés au Grand Paris
Le parc idéal imaginé par les habitants
Grandes pelouses
Zones d'ombre
Tables de pique-nique
Zones aquatiques
71% des sondés aimeraient que les espaces verts soient facilement accessibles depuis la gare.
Désaccord sur la définition du quartier de gare... 39% lieu de passage et un lieu de
%
vie 32% lieu de passage
...mais une volonté de services
la présence de commerces alimentaire
93
94
SEVRANBEAUDOTTES
356 000m2 d'emprise au sol bâtie dans le périmètre des 800 mètres
95
’
46 répondants dont 85% de femmes
67% résident à 5-10 min à pieds de la gare
28% de 26-35 ans et 26% de plus de 60 ans
85% sont satisfaits de la desserte du quartier
%
%
Se déplacent en marchant dans le quartier de gare
79%
%
Se déplacent en voiture individuelle hors du quartier de gare
des répondants n'apprécient pas leur quartier
Se déplacent en voiture individuelle dans le quartier de gare
"Le quartier est dégradé" (61%)
"Le quartier est mal fréquenté" (52%)
Propreté, sécurité, commerces diversifiés : les améliorations souhaitées par les habitants
22% 96
19%
17%
des répondants n'ont pas le sentiment d'appartenir au Grand Paris.
%
déplacements l'emploi
Le parc idéal imaginé par les habitants
économique
Jeux adultes et enfants
Grandes pelouses
Zones d'ombre
Tables de pique-nique
78% des répondants aimeraient que les espaces verts soient facilement accessibles depuis la gare
La gare : entre mobilité et vie de quartier 55% des répondants aimeraient que la gare soit à la fois un lieu de passage et un lieu de vie. 23% n'y voient qu'un lieu de vie.
...offrant divers services
% des répondants jugent importante la présence de commerces autour de la gare, surtout de type alimentaire (36%) et de presse (27%)
97
98
PONT DE SÈVRE
439 000m2 d'emprise au sol bâtie dans le périmètre des 800 mètres
99
93 répondants dont 74% de femmes
82% résident à 5-10 min à pieds de la gare
58% de 36-60 ans et 27% de 26-35 ans
72,5% sont satisfaits de la desserte du quartier
% Se déplacent en marchant dans le quartier de gare
77%
%
%
Se déplacent en transports en commun hors du quartier de gare
des répondants apprécient leur quartier
Se déplacent en vélo dans le quartier de gare
"Le quartier est riche en espaces verts/de rencontre" répondent 54% des sondés
Commerces diversifiés, propreté, sécurité : les améliorations souhaitées par les habitants
38% 100
17%
15%
%
des répondants ont le sentiment d'appartenir au Grand Paris. 48% vitale déplacements économique nouvelles activités
Le parc idéal imaginé par les habitants
Grandes pelouses
Jeux adultes et enfants
Aménagements aquatiques (17%)
Tables de pique-nique
44% aimeraient que les espaces verts soient facilement accessibles depuis la gare mais 36% n'ont pas d'opinion sur le sujet.
La gare : pour un noeud modal habitable... 32% des répondants aimeraient que la gare soit à la fois un lieu de passage et un lieu de vie. 19% n'y voient qu'un lieu de vie.
Offrant divers services :
% des répondants jugent importante la présence de commerces autour de la gare, surtout de type alimentaire (41%)
101
102
MAIRIE DE SAINT-OUEN
653 000m2 d'emprise au sol bâtie dans le périmètre des 800 mètres
103
109 répondants dont 73% de femmes
96% résident à 5-10 min à pieds de la gare
49% de 26-35 ans et 36% de 36-60 ans
96% sont satisfaits de la desserte du quartier
%
%
Se déplacent en marchant dans le quartier de gare
57%
%
Se déplacent en voiture dans le quartier de gare
des répondants apprécient leur quartier
Se déplacent en transports en commun hors du quartier de gare
"L'architecture me plaît" répondent 24% des sondés
Les habitants souhaitent améliorer : la quantité d'espaces verts, la diversité des commerces, la propreté
25% 104
21%
16%
ont le sentiment d'appartenir au Grand
79 %
Paris. 74% vitale économique activités
Le parc idéal imaginé par les habitants
développement nouvelles déplacement
Grandes pelouses
Zones d'ombre
Kiosques, scène etc.
Zones aquatiques
63% des sondés aimeraient que les espaces verts soient facilement accessibles depuis la gare. Le quartier de gare : un noeud modal habitable... 42% lieu de passage et un lieu 37% boire de vie un verre avec des amis à proximité.
%
...offrant des services : commerces alimentaire
105
CONCLUSIONS DE L'ÉTUDE QUANTITATIVE Sentiment d'appartenance au Grand Paris : des divergences selon les quartiers
Villejuif et Sevran : quartiers jugés dégradés et désagréables
Propreté, diversité commerciale et paysagère, sécurité et verdure : les améliorations souhaitées
106
Le quartier de gare: lieu de vie et de passage
Les commerces, une évidence
Des espaces verts animés et accessibles
Forte demande de restaurants/brasseries proches des gares
107
108
109
Un choix basé sur des photographies
Planche photographique
110
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Les réactions aux photographies
Photographie
Aspects positifs
Aspects négatifs
1 : Les tours
2 : le faubourg
3 : la ZAC 4 : le logement intermédiaire 5 : la barre
6 : la cité années 30 7 : le pavillon 8 : le centreville 9 : l'habitat coopératif
111
Les cas de Sevran-Beaudottes et Villejuif-Louis Aragon
78% des habitants interrogés à SevranBeaudottes considèrent le pavillon comme leur habitat idéal
112
65% des habitants interrogés à Villejuif-Louis Aragon considèrent le pavillon comme leur habitat idéal
"J'aimerais bien un pavillon pour avoir du calme et de la tranquillité."
"Vivre dans une maison, c'est plus respirable, plus humain, plus aéré."
"J'aimerais une meilleure vie de quartier où l'on ne se sente pas entassé."
"Le pavillon est idéal pour les enfants. Avoir un jardin ca change tout. "
"La ville, c'est trop de monde, c'est trop bruyant. Et je n'aime pas tout ce qui est haut."
113
'
-
Les cas de Mairie de Saint-Ouen et de Pont-de-Sèvres 79% des habitants interrogés à Pont-de Sèvres considèrent les formes urbaines denses (photos 2, 3 et 8) comme leur habitat idéal
"Ici, c’est comme Paris"
114
83% des habitants interrogés à Mairie de StOuen considèrent les formes urbaines denses (photos 2, 3 et 8) comme leur habitat idéal
"C'est mieux d'être dans un quartier où il y a de la vie!"
"Je voudrais profiter des avantages de la ville"
"Si je pouvais, j'habiterais dans le centre de Paris, alors St-Ouen c'est un bon compromis"
"La ville, c'est là où il y a des animations, des commerces et des activités."
"Habiter dans la ZAC, c'est l'idéal pour avoir de la nature et Paris juste à coté."
"Boulogne, c'est comme Paris."
115
"Vivre dans la ZAC des Docks, c'est un bon compromis pour profiter de la vie et avoir l'espace"
116
"Sevran, c'est trop de problèmes. Je veux être tranquille chez moi"
117
CONCLUSION
118
119
120
121
122
LA MÉTHODE DES PERSONAS Origine et principes
"Les personas ne sont pas des personnes réelles, mais ils les représentent au cours du processus de conception. Ils sont des archétypes hypothétiques d'utilisateurs réels. Bien qu'ils soient imaginaires, ils sont élaborés avec rigueur et précision." The inmate are running the asilum
123
"Les personas rassemblent l'équipe autour d'une vision partagée de l'identité des utilisateurs pour lesquels ils conçoivent, et de ce qu'ils veulent." "Les
personas
s'appuient
sur
notre
puissante
capacité,
à
partir
d'informations partielles sur des personnes, à construire des profils cohérents et les imaginer évoluer dans des cadres, des situations différentes, en rapport avec une certaines activité."
Pourquoi utiliser cette méthode ?
124
La méthodologie et la grille de questions de ces entretiens se trouvent en annexe.
Pour rappel, ces personas, ayant vocation à traduire les positions dominantes des différents acteurs, doivent faire l'objet d'une lecture nuancée.
125
126
127
PROMOTEUR
Face à la densité...
BESOIN
STRATÉGIE
FRUSTRATION
SOLUTION
" Autour des gares, il est nécessaire que le PLU soit précis, édicte un certain nombre de contraintes, mais autorise les promoteurs à construire plus haut car c’est là que les gens souhaitent se positionner, proches des transports." Lionel Berland, Directeur du développement VINCI Immobilier Promotion
128
AMÉNAGEUR
Face à la densité...
BESOIN
STRATÉGIE
SOLUTION FRUSTRATION
"Il y a une concurrence sur les prix de sortie et sur le prix du foncier car les propriétaires veulent vendre au plus offrant " Bénédicte Crozon, DGA Nexity Villes et Projets
129
ARCHITECTE
Face à la densité...
BESOIN
STRATÉGIE
FRUSTRATION
SOLUTION
"La logique économique tend à couper les mesures compensatoires de la densité" Diane Gobillard, architecteurbaniste, TVK
130
ANRU
Face à la densité...
BESOIN
STRATÉGIE
SOLUTION
FRUSTRATION
"Il faut développer l’offre. L’idée est de faire les choses les plus attractives possibles avec des espaces qualitatifs" Damien Bertrand, urbaniste CMT ANRU en charge de la Seine-Saint-Denis
131
EPT
Face à la densité...
BESOINS
STRATÉGIE
SOLUTIONS
FRUSTRATION
"Le quartier de gare est le lieu de réussite de la ville et le lieu de croisement avec tous les autres secteurs d’aménagement. Le pôle gare est le gage de réussite des projets limitrophes et le lieu de synergie avec les autres acteurs". Emilie Baconnier, Directrice de renouvellement urbain, EPT Terre d'Envol
132
SGP
Face à la densité...
BESOINS
STRATÉGIE
SOLUTION FRUSTRATION
"Pour nous c’est essentiel que ce travail soit extrêmement bien pensé pour avoir des projets de qualité équivalente entre l’Est et l’Ouest." Audrey Avias, Responsable pôle prospective et développement à la direction des Gares et des Villes de la SGP
133
134
135
136
Inexistante
Fondamentale
Inexistante
Fondamentale
' Si le maire construit peu...
Faible
Forte
Si le maire est bâtisseur...
Faible
Forte
137
Dominante résidentielle
138
Mixité fonctionnelle
Dominante tertiaire
Réemploi, rez-de-chaussés actifs GPA
Mélange activités et logements, offre de commerces diversifiés
Vinci immobilier
ANRU
Co-living, agriculture urbaine, mobilier de santé
139
'
HABITANTS
ÉLUS
Dialogue collaboratif nécesssaire Entente complexe
140
Si le maire construit peu...
Coopération
Neutre
Opposition
Neutre
Opposition
Si le maire est bâtisseur...
Coopération
141
QUALITTE ARCHITECTURALE
RDC ACTIFS
OFFRE DE SERVICES
MIXITE AU SEIN DE L'IMMEUBLE
MIXITE QUARTIER
QUALITE DES ESPACES PUBLICS
142
143
CONCLUSION
144
145
146
147
148
UN TRAVAIL GRAPHIQUE SUR NOS TERRAINS D'ÉTUDE
Collages
Scénarios
149
150
151
-
0m
0m
152
500m
500m
-
0m
0m
500m
500m
153
154
155
156
QUELS SCÉNARIOS POUR NOS TERRAINS ?
état actuel scénario futur proche"
Tokyo
Détroit
Le scénario Tokyo
Le scénario Détroit
157
-
1.
2.
158
1.
2.
159
-
160
2.
161
-
162
2.
163
-
164
2.
165
Villejuif-Louis Aragon - VUE 1
166
ÉTAT ACTUEL
FUTUR PROCHE
TOKYO
DÉTROIT 167
Villejuif-Louis Aragon - VUE 2 2.
168
ÉTAT ACTUEL
FUTUR PROCHE
TOKYO
DÉTROIT 169
-
1. 2.
170
171
-
172
173
-
174
175
-
176
177
' Sevran-Beaudottes - VUE 1
Jeuneville
178
ÉTAT ACTUEL
FUTUR PROCHE
TOKYO
DÉTROIT 179
Sevran-Beaudottes - VUE 2
plugs
180
ÉTAT ACTUEL
FUTUR PROCHE
TOKYO
DÉTROIT 181
182
183
"(...) Bigness ne fait plus partit d'aucun tissu urbain. Il existe tout au plus il coexiste. (..) Elle est incapable d’établir des relations avec la ville, elle est sa propre raison d’être. "
184
Vue lointaine
Vue depuis la ZAC
Vue depuis le centre commercial
Vue depuis les Beaudottes 185
186
Vue lointaine
Vue depuis la ZAC
Vue depuis le centre commercial
Vue depuis les Beaudottes 187
188
CONCLUSION GÉNÉRALE L'objet de cette étude est d'assister la SGP dans sa réflexion sur les interactions entre densité mesurée et vécue au sein des quartiers de gare du Grand Paris Express. La question des conditions nécessaires à l'acceptabilité de la densité a guidé ce travail.
l'intensité,
189
190
polarité, mixité
intensité
191
192
‑
‑
193
‑
‑
‑ ‑
194
‑
‑
195
‑
196
Entretiens qualitatifs et quantitatifs auprès des professionnels de l’urbain et habitants
Toutes les grilles d’entretien citées ci-après se trouvent en annexe.
197
Entretiens qualitatifs auprès de professionnels de l’urbain - Phase 1
Appréhension individuelle de la densité (réelle/perçue) Pratique professionnelle et densité
Rapport entre densité vécue et densité perçue
Quartiers de gare et densité
Entretiens qualitatifs et quantitatifs sur la qualité d’usage des 4 sites étudiés - Phase 2
198
TERRAIN
SEVRAN
VILLEJUIF
BOULOGNE
ST OUEN
ENTRETIENS
4
1
2
2
280 240 réponses en ligne
40 réponses micro-trottoirs
199
TERRAIN
SEVRAN
VILLEJUIF
BOULOGNE
ST OUEN
ENTRETIENS
38
39
93
110
Entretien qualitatif semi-directif (micro-trottoir)
200
Déroulé type d'un entretien sur le terrain d'étude
NOTE MÉTHODOLOGIQUE Présentation rapide de l'étude, prise de connaissance
Série de questions par thèmes
10
minutes
Planches photographiques
201
Planche photographique distribuée aux habitants
202
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Entretien quantitatif (en ligne)
203
'
PHASE 1 : guide d'entretien
204
205
206
PHASE 2 : guide d'entretien pour habitants Se lit de haut en bas, de gauche à droite.
207
GRILLES D'ENTRETIEN
208
GRILLES D'ENTRETIEN
209
GRILLES D'ENTRETIEN
210