Paperjam Plus - Workspaces 09-10 2018 by Maison Moderne

PA P E R JA M . L U • S E P T E M B R E / O C TO B R E 2018

WORKSPACES

Le workspace

futur Dans l’univers du bureau intelligent Un marché qui s’agrandit

Romain Muller

Vincent Bechet

Managing partner, JLL

CEO, Inowai

Le coworking creuse son sillon

WELCOME TO THE CENTER OF WHAT’S NEXT.

Leading experts in Office Agency Retail Agency Capital Markets Property & Asset Services Project Management Design & Build Valuation

CUSHMAN & WAKEFIELD LUXEMBOURG Building Descartes 287-289 route d’Arlon L-1150 Luxembourg cushmanwakefield.lu

ÉDITO

Marchés parallèles... mais similaires Thierry Raizer Rédacteur en chef

PHOTO Maison Moderne

es rapports de marché se suivent et se succèdent. L’immobilier de bureaux au Luxembourg affiche une forme olympique, entretenue principalement par l’extension des entreprises locales – signe d’une économie florissante – et l’arrivée de nouveaux acteurs. Un taux de vacance faible et un nombre limité de projets spéculatifs – construits sans compter sur un locataire au préalable – exercent en conséquence une pression sur les prix du mètre carré de bureau, notamment dans la capitale. Dans ce marché tendu ou dynamique, selon le point de vue, les grandes firmes de la Place trouvent les plateaux qui conviennent à leurs activités sans difficulté, tandis que de nombreuses PME peinent à mener leurs projets d’agrandissement ou de déménagement. Effet d’aubaine pour les promoteurs qui ont misé sur ces zones, les surfaces disponibles en périphérie, voire dans les zones proches des frontières, ont désormais la cote. Tout d’abord en raison du prix, moins cher que dans la capitale. Mais aussi pour des raisons liées à la mobilité ou plutôt aux encombrements dont souffre la capitale quotidiennement. Plus proches des frontières, ces postes de travail sont moins soumis aux aléas du trafic. Autre tendance du marché, les PME – start-up en tête – optent pour des solutions alternatives pour limiter cette ligne de coûts sur leurs bilans. Les espaces partagés et de coworking deviennent à la mode et devraient devenir la donne au Luxembourg où leur implantation

est récente. Un nouveau créneau qui connaît déjà ses leaders mondiaux, comme WeWork qui a levé 9,1 milliards de dollars pour assurer sa croissance depuis sa fondation… en 2010. Bien que parallèles, les marchés de bureaux et du résidentiel affichent toutefois des similitudes qui sont autant d’éléments de réflexion pour un pays comme le Luxembourg. Entreprises de taille moyenne comme ménages issus de la classe moyenne éprouvent des difficultés à se loger. Jeunes pousses et jeunes recrues recourent de plus en plus à des formes de colocation. Dans un cas comme dans l’autre, l’enjeu est véritablement de trouver des solutions pour donner les chances à chacun de disposer d’un toit, fût-il pour son entreprise ou sa famille. Et les propositions des candidats aux élections concernant le logement particulier pourraient s’appliquer dans le marché de bureaux : libérer du foncier, proposer davantage d’offres locatives publiques ou construire plus vite. À l’approche du scrutin du 14 octobre prochain, mobilité, planification territoriale et maîtrise des marchés immobiliers apparaissent de plus en plus comme des ressorts qu’il conviendrait de tenir d’une seule et même main. 

La conversation continue en ligne : @paperJam_lu

Paperjam

Paperjam Group

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

—3

Après The Place et The Corner,

OUVERTURE LE 2 JUILLET 2018

présente

The Avenue vient enrichir la belle collection de centres d‘affaires de Ginkgo Solutions Facilities à Luxembourg-ville. Une ouverture est prévue au 2 juillet 2018 pour ce magnifique centre sur quatre étages, situé au coeur de l‘emblématique Avenue de la Liberté, à proximité de la gare, du centre ville et de multiples commerces et restaurants.

Encore un centre d‘affaires ? Et c‘est tout ? Ce serait mal connaître la créativité de Ginkgo et la qualité de l‘écoute des besoins de ses clients et de ses visiteurs ! Au rez-de chaussée de The Avenue, un nouvel espace de coworking pour travailler en mode nomade, en mode partage, en mode imprévu ! Cet espace se nomme Le 13-15 by Ginkgo. Cette appellation ne concerne bien entendu pas les horaires d‘ouverture mais sa localisation Avenue de la Liberté !

Pour connaître les conditions, les tarifs et les disponibilités de la location de bureaux ou de salles de réunion, pour en savoir plus sur l‘espace Le 13-15 by Ginkgo, contactez-nous ! www.ginkgo-solutions.lu

Un accueil confortable et cosy, une belle terrasse pour échanger et travailler pendant les beaux jours, des espaces de travail fonctionnels et connectés... « Coworker » c‘est aussi partager, se détendre autour d‘un bon café, s‘offrir une petite pause dans un environnement bien organisé... Des salles de réunion et de brainstorming à géométrie variable dans un environnement design et confortable, propice aux idées et aux échanges... c‘est ça, Le 13-15 by Ginkgo !

SOMMAIRE

WORKSPACES Septembre / Octobre 2018 Vincent Bechet, Inowai

«Tous ceux qui souhaitent s’installer au Luxembourg trouvent des locaux » Le taux de vacance n’a jamais été aussi bas. Mais pour Vincent Bechet, CEO d’Inowai, le Luxembourg est encore en capacité d’accueillir les entreprises qui souhaitent s’implanter sur place.

16 Sur le radar

Un marché dynamique

Une périphérie et ses grands espaces qui séduisent, un stock en croissance et des transactions en hausse : le marché du workspace à la loupe.

Conjoncture

Le bureau se fait rare Sur un marché de plus en plus tendu, l’offre continue de se développer, mais toujours avec beaucoup de prudence.

Conseils

Dans les coulisses

Next steps

Un bureau sans papier, c’est possible !

Essences sur mesure

Les conseils de CK pour réduire sa consommation de papier et améliorer ses performances.

Norbert Brakonier nous a ouvert les portes de son atelier à Trèves où il conçoit du mobilier sur mesure à partir de matériaux de qualité.

Rien ne se construit seul

Cloche d’Or

Pas de « syndrome Kirchberg » En plein développement, le nouveau quartier de la Cloche d’Or réussira-t-il son pari de concilier bureaux, commerces et habitations ?

Romain Muller, managing director de JLL, répond à la question : « Comment envisagez-vous l’avenir de l’immobilier de bureaux au Luxembourg ? »

Témoignage

Ma vie sans bureau fixe Une journée avec Sandrine Brel, directrice de la communication chez SGBT, qui a adopté le principe du flexwork.

32 Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

—5

SUR LE RADAR

workspaces Un marché dynamique t o ta l s t o c k

Bientôt 4 millions

p r i s e e n o c c u pat i o n

LA PÉRIPHÉRIE SÉDUIT

Le marché de l’immobilier de bureaux est tendu dans la capitale avec un taux de vacance à son plus bas et des loyers toujours plus hauts. Cela n’empêche pas l’attrait pour Luxembourg-ville : la Cloche d’Or, le quartier de la gare, le Kirchberg et le CBD figurent parmi les quartiers les plus convoités. On note également un fort intérêt pour les zones périphériques comme Leudelange, Strassen ou encore Esch-Belval qui offrent de grands espaces, plus rares en centre-ville. Autres 8 %

Au 2e trimestre 2018, le Luxembourg comptait 3.947.660 m2 d’espaces de bureaux. Le CBD et le Kirchberg représentent respectivement 21 % et 27 % du marché, suivis de la Cloche d’Or et du quartier de la gare (11 % tous les deux).

Cloche d’Or 13 %

Bourmicht 2 % Airport 3 %

Gare 11 %

Belair/Merl 4 %

Prises en occupation par quartier

Munsbach 6 %

Kirchberg 11 % Esch-Belval 9 %

CBD 11 % Strassen 9 % Leudelange 9 %

SU R FAC E

T R A N SACT I O N S

En hausse Début d’année plus calme pour l’immobilier de bureaux au Luxembourg qui a enregistré une baisse du montant des transactions de 22 % avec 235 millions d’euros au premier trimestre. En revanche, le nombre de transactions est, lui, supérieur à l’année dernière : 80 contre 73 en 2017 à la même période, ce qui témoigne de la dynamique du marché. On note également qu’un grand nombre de transactions a été réalisé en périphérie.

« Il y a peu de développements spéculatifs ou qui ne sont pas pré-loués du moins en partie. »

C’est la transaction la plus importante en termes de surface enregistrée au cours de cette année 2018. Il s’agit de l’extension du Groupe Foyer à Leudelange. La transaction moyenne est de 685 m2. — Workspaces — Septembre / Octobre 2018

JULIEN PILLOT, head of office agency chez Inowai, à propos des programmes neufs et d’un pipeline sous pression. 121.600 m2 devraient être livrés en 2018 et 63 % de ces nouvelles surfaces sont déjà pré-louées.

PHOTO Maison Moderne (archives)

pipeline

7.878 M² 6—

SOURCES Inowai, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp, Savills

Contern 4 %

Global Knowledge Local Expertise World Class Advice Speak to our specialist teams in Luxembourg, whether you are leasing, buying or selling.

Savills is one of the world’s leading multi-sector property advisors with more than 600 offices and over 35,000 professionals across the globe. We take an innovative approach to real estate. With a strong client focus, commitment to our people, and unrivalled market insight and expertise, we will provide you with the highest quality advice and competitive advantage to help you make well informed, insightful decisions.

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BRAND VOICE GÉRANCE IMMOBILIÈRE

Une expérience remarquable au service de vos besoins immobiliers Entré dans les métiers de l’immobilier, Patrick Castel est aujourd’hui à la tête d’un groupe détenant plusieurs entreprises autour du secteur de l’immobilier. Des sociétés reconnues qui ont pour but d’agrandir son offre et de répondre au mieux aux besoins de ses clients.

IMMOBILIER Castel Immobilier assure l’achat, la vente et la location de biens immobiliers.

AMÉNAGEMENT ET RÉNOVATION Travaux Modernes agit autour de ses trois axes : rénovation, aménagement et construction.

PRÉSENTÉ PAR CASTEL

GESTION IMMOBILIÈRE

Les sociétés Castel 54 ans, Patrick Castel peut être fier de son par M. Castel. ce rachat suivi d’une prise de Gérance et Genesis parcours. Né à Metz d’une mère luxem- participation dans Ger-Adtec, BCS Gérance Gérance exercent l’activité bourgeoise et d’un père français, le quinquagé- et Gestions Immobilières Sigrid Pagani. Ces de syndic de copropriété, naire, après des études d’ingénieur deux dernières sociétés formeront, et de gestion locative. à Lyon, a travaillé un an et demi au en 2018, la nouvelle entité Genesein du groupe sidérurgique Arbed. sis Gérance. « En 20 ans, j’ai ainsi Rapidement lassé, il gagne Paris, où fait l’acquisition totale ou partielle il perfectionne ses compétences au de quatre entreprises consœurs, Je me dois donc d’être irréprochable. » Un clients sein d’une société de consultance du groupe Castel poursuit Patrick Castel. C’est mon des pans du développement de l’entreprise en informatique. Une fois encore, le besoin de challenges qui m’a poussé a consisté en une diversification menée en manque de challenges se fait ressentir : « J’ai à prendre ces décisions. De plus, ce n’est pas toute intelligence, comme ce fut le cas lors eu l’opportunité de pouvoir intégrer une école moi qui suis allé les chercher, ces opportu- de l’acquisition de la société Geralux. En effet, à San Francisco afin d’étudier l’économie, nités se sont présentées à moi. Il m’est aussi il était primordial pour M. Castel de conserexplique M. Castel. Mon père, qui était déjà arrivé d’en refuser certaines. » ver les agents d’entretien recrutés auparaactif dans l’immobilier au Luxembourg, a vant par l’entreprise. De ce fait, l’activité du su me convaincre d’y renoncer. Nous avons GAGNER LA CONFIANCE PAR UN TRAVAIL groupe s’est tout naturellement étendue donc lancé une activité de syndic et je me RIGOUREUX aux services de nettoyage à destination des suis retrouvé à la tête d’un métier duquel je « Je regrette que l’activité de la gestion copropriétaires. Cette prestation a été la predevais tout apprendre. » immobilière ne soit pas plus encadrée et mière étape d’un processus d’élargissement valorisée, exprime le directeur de l’offre proposée aux clients. UNE ÉVOLUTION CRESCENDO du groupe. De mon côté, j’ai tou« J’ai choisi ce métier parce que j’aime ce que jours mis un point d’honneur à DU NETTOYAGE AU JARDINAGE je fais et j’aime relever de nouveaux défis. » La être le plus transparent possible Cette première expérience dans création de la société Soprogest en 1981 consti- dans l’ensemble de mes activités. l’univers du nettoyage se dévelopcollaborateurs tuera la première étape d’un long développe- La réputation d’un groupe dépend destinés à l’activité pera, pour aboutir à la constitution ment. Les acquisitions du groupe vont alors de l’image positive renvoyée par d’une véritable société d’entretien de la gestion se poursuivre. En 2000, Geralux est rachetée chaque société qui le compose. nommée Omniclean. De par son immobilière

6.500

8—

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

BRAND VOICE

CASTEL

28 ANS D’EXISTENCE ESPACES VERTS

NETTOYAGE

Imagivert prend en charge la création, l’aménagement et l’entretien des espaces verts.

Omniclean s’occupe de l’entretien régulier ou occasionnel, ainsi que de la gestion des déchets.

Cela fait presque 30 ans que Patrick Castel travaille, à son propre compte, dans le secteur de l’immobilier. Retour sur ces trois décennies marquées par des rachats successifs qui ont mené le groupe Castel à s’étendre pour devenir un acteur reconnu de l’immobilier luxembourgeois.

1989 Création de Soprogest

UNE OFFRE DE SERVICES DE A À Z

1999 Création de Castel Assurances

2000 Prise de participation de Geralux

2008 Prise de participation de Travaux Modernes

2009 Soprogest devient Castel Immobilier 2010 Geralux change de nom pour devenir Castel Gérance

DÉPANNAGE

ASSURANCES

Immo-services intervient 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24 pour régler les problèmes techniques au sein des résidences.

Castel Assurances propose une large gamme de produits d’assurance en partenariat avec Foyer.

2011 Prise de participation de Ger-Adtec

2013 Création d’Imagivert

2015 Création d’Immo-Services Prise de participation Gestions Immobilières Sigrid Pagani 2018 Création de Genesis Gérance, qui absorbe les sociétés BCS Gérance et Gestions Immobilières Sigrid Pagani

Patrick Castel CEO Castel

PHOTO Patricia Pitsch (Maison Moderne)

activité dans le secteur de la gestion immobilière, M. Castel a su identifier des besoins c’est le nombre quotidiens et poncpar lequel a été tuels exprimés par cermultiplié le chiffre tains clients. Ainsi, des d’affaires du groupe en 20 ans entreprises comme Immoservices, Travaux Modernes, ou encore Imagivert ont été créées afin d’y répondre. Les travaux d’entretien et l’aménagement des espaces verts, par exemple, sont des prestations qui ont été mises en place par la suite. Le succès de ces sociétés ne se dément pas et donne raison à la volonté de diversification des services voulue par le groupe. Cette expansion et ce développement ont entraîné une importante vague de recrutements au sein des différentes sociétés de services du groupe Castel. 

Création d’Omniclean Prise de participation de BCS Gérance

us sur

Rendez-vo

l.lu

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Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

—9

CONJONCTURE

IMMOBILIER DE BUREAUX

Un marché qui s’agrandit Les mois à venir seront capitaux pour le marché de l’immobilier de bureaux, plus de 200.000 m2 devraient être livrés uniquement en 2019, et 79 % sont déjà pré-loués.

CLOCHE D’OR

LUXEMBOURG OUEST

Bijou 6.000 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Grossfeld PAP Architecte : Valentiny HVP Architects

Deloitte 30.000 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Grossfeld PAP Architectes : Paul Bretz Architectes et Moreno Architecture et Associés

10 —

Printz 5.700 m2 Livraison : 2020 Maître d’ouvrage : ICN Architecte : M3 Architectes

Creos 15.300 m2 Livraison : 2020 Maître d’ouvrage : Creos Architecte : M3 Architectes

KIRCHBERG 8

AÉROPORT 5

Aérogolf II 11.700 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Félix Giorgetti Architecte : Ballinipitt Architectes Urbanistes

City Gate 29.329 m2 Maître d’ouvrage : Besix Red Architectes : Assar Architects et Perry Weber & Associés

Ferrero 29.500 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Besix Red Architecte : Perry Weber & Associés

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

BELVAL

Cour de justice – 3 tour 56.000 m2 Livraison : 2019 Maîtres d’ouvrage : Ministère du Développement durable et des Infrastructures / Administration des bâtiments publics Architecte de conception : Dominique Perrault (France) Architectes de réalisation : SRA Architectes (France) / Jean Petit Architectes (Luxembourg) e

KAD (Parlement européen) 250.000 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Parlement européen Architectes : Tetra Kayser Associés, Art and Build et Studio Valle Progettazioni Infinity 6.800 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Infinity Working & Shopping Architectes : Arquitectonica et M3 Architectes

Naos 14.000 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Naos Architecte : Beiler François Fritsch

Southlane Tower 2 6.800 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Luxembourg Capital Architecte : Steinmetzdemeyer et Beiler + François

CONTERN 13

Blue Corner 5.400 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Bliss Real Estate Architecte : Rodolphe Mertens

HAMM 14

Connection 15.744 m2 Livraison : 2020 Maître d’ouvrage : Greenfinch Capital Architecte : A2RC Architects

CARTE Monopolka SOURCES Cushman & Wakefield, JLL, Savills

CONJONCTURE

CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT) 15

Royal-Hamilius 10.000 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Codic Architectes : Foster + Partners et Tetra Kayser Associés

Zenit Royal 14.500 m2 Livraison : 2019 Maître d’ouvrage : Société immobilière de Monterey Architecte : Jim Clemes Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

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CONJONCTURE

Le bureau se fait rare

PRISE EN OCCUPATION

« Pour la cinquième année consécutive, la prise en occupation annuelle va s’établir au-delà de 200.000 m2 , explique Julien Pillot, head of office agency chez Inowai. Cela traduit la dynamique, avec des acteurs importants qui continuent à grandir et qui ont besoin de plus d’espace. Chaque année, environ 130.000 mètres carrés de bureaux neufs arrivent sur le marché. Il s’agit le plus souvent de projets pensés pour ou par des grands acteurs. Il y a peu de développements spéculatifs ou qui ne sont pas préloués, du moins en partie. »

12 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

Ville (centre) CBD, Kirchberg, Gare, Cloche d’Or Ville (autres) Belair / Merl, Limpertsberg, Hamm Ville (Périphérie) Aéroport, Strassen, Howald, Leudelange, Bertrange Périphérie Munsbach, Contern, Belval, Capellen-Mamer, autres 350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

20 17

20 18 D YT

20 16

20 15

20 14

20 13

20 12

20 11

20 10

SOURCE Cushman & wakefield

50.000

Le marché de l’immobilier de bureaux luxembourgeois est de plus en plus tendu en raison des besoins exponentiels des entreprises. Or, du côté de l’offre, si on continue à développer, c’est toujours avec beaucoup de prudence.

ÉVOLUTION DE LA PRISE EN OCCUPATION (EN M 2 )

ÉTAT DU MARCHÉ

CONJONCTURE

LE TAUX DE VACANCE

Part vacante Luxembourg-ville

Part vacante reste du marché

Part occupée

100 %

80 %

60 %

« Certains occupants vont s’éloigner des quartiers centraux pour des raisons de rationalisation. »

40 %

20 %

Régis Luttmann Managing director Savills Luxembourg

20 17 20 18 YT

20 16

20 15

20 14

20 13

20 12

20 11

0 % 20 10

Les projets envisagés ou en phase de développement ont le plus souvent été conçus pour un locataire précis. Rares sont les surfaces développées en spéculatif. « C’est sur les grandes

William Moulin Deputy head of office agency JLL

PÉNURIE DE GRANDES SURFACES

ÉVOLUTION DU TAUX DE VACANCE À LUXEMBOURG-VILLE ET DANS LE RESTE DU PAYS

e marché de l’immobilier de bureaux au Luxembourg ne perd pas de son dynamisme, avec un total de mètres carrés pris en occupation qui s’oriente au-delà des 200.000 pour la cinquième année consécutive. Revers de la médaille, le marché a tendance à se tendre sérieusement. « La demande est soutenue, assure William Moulin, deputy head of office agency au sein de JLL. En matière de développement, les acteurs font encore preuve de beaucoup de prudence et hésitent à développer des immeubles à risque même si nous remarquons l’apparition de futurs beaux projets, souvent sur les marchés périphériques. Dans ce contexte, le taux de vacance se réduit et il devient de plus en plus difficile de répondre à certaines demandes spécifiques de candidats locataires qui se doivent alors de faire des compromis dans le choix de leurs futurs bureaux. » La bonne santé de l’économie luxembourgeoise s’accompagne de la croissance organique de grands acteurs. Ceux-ci viennent doper la demande, bien plus que l’arrivée de nouveaux acteurs. « On peut être surpris par la vitesse à laquelle se développent certains, comme les Big Four. À peine installés dans leurs nouveaux bureaux, ils se retrouvent à l’étroit en raison d’une croissance plus soutenue que prévu, poursuit Régis Luttmann, managing director de Savills Luxembourg. Lueur d’espoir au regard de ce taux de vacance extrêmement bas, certains occupants vont s’éloigner des quartiers centraux pour des raisons de rationalisation. À terme, cela va permettre de libérer de l’espace. »

SOURCE Cushman & Wakefield

« Nous remarquons l’apparition de futurs beaux projets, souvent sur les marchés périphériques. »

« Au deuxième trimestre, le taux de vacance de l’immobilier de bureaux s’est établi aux alentours de 4 %, commente Régis Luttmann, managing director de Savills Luxembourg. Si l’on ne regarde que le centre-ville et le Kirchberg, il est inférieur à 1 %. Les biens livrés ne suffisent pas à répondre à une demande soutenue par une économie galopante. Des acteurs nationaux grandissent et ont besoin de plus en plus d’espace. Ce sont eux les principaux moteurs du développement de l’offre. À côté de cela, les nouveaux venus issus du Brexit sont principalement à la recherche de plus petites surfaces, de 200 à 500 m2, mais également très bien situées. En conséquence, ces sociétés ont beaucoup de mal à trouver des surfaces adaptées à leurs critères de recherche, à commencer par une localisation centrale. »

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

— 13

CONJONCTURE

LES LOYERS « Dans un marché tendu, logiquement, les loyers sont sous pression, affirme Sébastien Bequet, country head de Cushman & Wakefield. Si au niveau des localisations les plus enviées, les mensualités se maintiennent à un haut niveau, on a assisté à une évolution à la hausse des loyers au niveau de la Cloche d’Or et d’une partie de la périphérie (aéroport et Leudelange). Au niveau du loyer économique, les locataires ont aussi moins de possibilités de négocier des gratuités. Cette pression devrait s’accentuer un peu plus encore avec le Brexit. De nouveaux acteurs font part de l’intérêt de s’installer au Luxembourg. Ils sont à la recherche de petites surfaces bien localisées pour établir leurs bureaux mais pourraient grandir rapidement. »

ÉVOLUTION DES PRIX DES LOYERS PAR QUARTIER (EN EUROS/M 2 ) YTD 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008

CBD

Kirchberg

Gare

surfaces que la pénurie est la plus importante, précise Julien Pillot, head of office agency au sein d’Inowai. Il est aujourd’hui presque impossible de trouver des biens de plus de 5.000 m2 immédiatement disponibles à Luxembourg. Il y a encore cependant un marché pour des plus petits biens, entre 300 et 500 m2, permettant notamment de répondre à la demande d’acteurs désireux de s’implanter. » Selon les quartiers, les surfaces disponibles sont plus ou moins importantes. Le centre-ville offre peu de perspectives de nouveaux développements. « Hormis les 22.000 m2 qu’ArcelorMittal va mettre sur le marché en 2022 au niveau de son nouveau siège (55.000 m2), le Kirchberg affiche complet. C’est principalement la Cloche d’Or et le Ban de Gasperich qui attirent les regards, avec des nouveaux développements et des surfaces encore disponibles. L’arrivée du tram renforce l’attractivité de la région sud de la ville de Luxembourg, commente Sébastien Bequet, country head de Cushman & Wakefield. Leudelange et l’aéroport offrent aussi encore beaucoup de possibilités pour l’installation de corporates. Ce sont principalement ces zones qui vont se développer à l’avenir. »  S. L.

« C’est principalement la Cloche d’Or qui attire les regards. » Sébastien Bequet Country head Cushman & Wakefield

NOMBRE DE TRANSACTIONS « Nous avons un marché que beaucoup de collègues à l’étranger nous envient. Il reste extrêmement dynamique, avec beaucoup de mouvements, avec un nombre de transactions élevé et surtout une absorption nette importante. Les nouveaux projets préloués et les mouvements de locataires qui en découlent permettent la libération d’espaces, explique William Moulin, deputy head of office agency au sein de JLL. Toutefois, dans le contexte actuel, ces espaces n’ont souvent pas le temps de se retrouver vacants sur le marché. Dans beaucoup de cas, les transactions entre le propriétaire et les nouveaux locataires sont négociées avant que l’immeuble ne se libère. »

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR QUARTIER Ville (centre) CBD, Kirchberg, Gare, Cloche d’Or Ville (autres) Belair / Merl, Limpertsberg, Hamm Ville (Périphérie) Aéroport, Strassen, Howald, Leudelange, Bertrange Périphérie Munsbach, Contern, Belval, Capellen-Mamer, autres

Cloche d’Or

300

250

Autres quartiers centraux

200

150

100

Périphérie 0

14 —

0 2008

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

YTD2018

SOURCE Cushman & Wakefield

Autres quartiers décentralisés

BRAND VOICE

ATRIUM BUSINESS PARK

MORE THAN JUST A WORKPLACE

1 2

ATRIUM BUSINESS PARK 50.000 m2 où bien-être et productivité sont intimement liés.

À Bertrange, l’Atrium Business Park s’impose comme le complexe immobilier le plus emblématique de la zone d’activités Bourmicht. Son nouveau propriétaire, Deka, a fait du confort des entreprises locataires sa priorité, avec de nombreux services dédiés aux occupants et adaptés aux nouvelles tendances de travail.

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epuis 2011, date d’achèvement de la quatrième et dernière phase de l’Atrium Business Park, ce lieu de travail privilégié a séduit des entreprises de notoriété internationale : des sociétés comme Regus, Citi, AG2R La Mondiale, Bâloise, Ricoh, JLL, ou encore KNEIP y ont installé leurs équipes. Autant de collaborateurs à qui l’on prête ici une attention toute particulière. Et c’est sans doute l’une des principales raisons du succès de l’Atrium Business Park : offrir un environnement social et convivial aux occupants, en intégrant une série de prestations et de services de proximité destinés à faciliter le quotidien des employés qui y travaillent.Composé de quatre

bâtiments lumineux (Extimus, Emporium, Excio et Vitrum) à l’architecture puissante et épurée, le site dispose de près de 2.000 places de parking – un ratio exceptionnel au Luxembourg –, d’une généreuse esplanade centrale et paysagée pour se ressourcer, de trois espaces de restauration de type brasserie, self-service et petite restauration à emporter, d’une crèche et d’une conciergerie. Pour répondre aux autres besoins quotidiens des occupants, des prestations ont été mises en place : des services de pressing au changement de pneus, en passant par la livraison de fleurs. Si cet environnement de travail prestigieux permet de garantir un meilleur équi-

libre dans la vie des employés, il permet aussi une grande efficacité au niveau professionnel, en s’adaptant aux modes de collaboration modernes : la flexibilité des espaces de travail répond aux exigences de chaque entreprise, avec des zones mixtes pour encourager la collaboration entre les employés, des « cellules » isolées et confortables pour se concentrer sans être dérangé, et des zones ouvertes facilitant les échanges, la communication, la créativité et l’innovation. Le networking avec les autres entreprises locataires y est également largement encouragé par le cadre et les infrastructures. 

Septembre / Octobre 2018— Workspaces —

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INTERVIEW

«Tous ceux qui souhaitent s’installer au Luxembourg trouvent des locaux » Le taux de vacance de l’immobilier de bureaux n’a jamais été aussi bas. Mais pour Vincent Bechet, CEO d’Inowai, le Luxembourg est encore en capacité d’accueillir les entreprises qui souhaitent s’implanter sur place. 16 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

Vincent Bechet sur le chantier du futur siège d’Inowai au 52, route d’Esch. L’entreprise investira sa nouvelle adresse en décembre prochain.

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces—

— 17

PHOTOS Patricia Pitsch (Maison Moderne)

INTERVIEW

3,92 % Le taux de vacance dans l’immobilier de bureaux au Luxembourg est au plus bas : il est passé de 5,91 % au deuxième trimestre 2017 à 5,29 % à la même période cette année. C’est l’un des taux les plus bas d’Europe. Sans surprise, ce sont les quartiers de la capitale qui enregistrent les taux de vacance les plus bas, avec 2 % pour le CBD (central business district), 2,95 % pour la gare et 0,49 % pour le Kirchberg.

de plus en plus leur apparition. L’employé n’a plus forcément une position attribuée au sein du plateau. On développe des environnements de travail avec une plus grande diversité de fonctions. Ils intègrent des espaces propices à la collaboration, à la créativité, à l’échange, Difficile de répondre à cette question par oui d’autres permettant aux collaborateurs de se ou par non. Le Luxembourg, pour mainte- concentrer. Le digital occupe une place de nir son train de vie, doit prendre soin de sa plus en plus importante et permet l’émercroissance. On constate aujourd’hui, pour gence de nouvelles organisations du travail, reprendre la marotte du directeur de la plus souples, plus décentralisées. Les espaces Chambre de commerce, Carlo Thelen, que partagés ou de coworking se sont aussi multile taux de croissance de l’économie est ali- pliés. Toutefois, ces tendances ne sont pas forgné sur celui de l’emploi. Autrement dit, on cément synonymes de réduction du nombre n’a pas constaté de réel gain de productivité de mètres carrés occupés. Plusieurs analyses ces dernières années. Est-ce que cela va durer ont récemment démontré que la suppreslongtemps ? Là encore, c’est difficile à dire. sion des bureaux privatifs n’implique pas une Le Luxembourg profite d’une dynamique réduction de la surface occupée. Celle-ci est unique. On peut toutefois espérer, au regard simplement utilisée autrement. des annonces qui se multiplient ces derniers mois, en lien avec le développement de la fin- Comment alors gérer cette forte croistech et de l’innovation à travers l’écosystème sance de l’économie comme de l’emploi ? start-up, que l’on parviendra à faire en sorte Faut-il développer plus de mètres carrés, que le taux de croissance de l’économie évolue plus vite encore ? plus rapidement que celui de l’emploi. C’est Pour soutenir sa croissance, le Luxembourg tout l’enjeu de la croissance qualitative. Cepen- multiplie les démarches de prospection. Les dant, même si on parvient à « décorréler » les différentes délégations économiques envoyées taux, ne fût-ce que d’un pour cent, on devra de par le monde ont pour mission de mieux tout de même composer avec une évolution de valoriser le savoir-faire luxembourgeois, mais l’emploi et de la démographie très soutenue. aussi d’attirer de nouveaux acteurs. Le boulot extraordinaire effectué par Luxembourg Dans ce contexte, les espaces de trafor Finance pour promouvoir la place finanvail évoluent, avec la volonté d’atteindre cière vise aussi le développement du business à l’échelle nationale. On essaie, encore et touune plus grande flexibilité. Cela suffit-il jours, d’attirer de nouveaux acteurs dans une à répondre aux enjeux de la croissance perspective d’internationalisation de l’éconode l’emploi ? Il n’y pas si longtemps, chaque salarié dispo- mie. Pour accompagner cette dynamique, il faut sait de son bureau et de sa chaise attitrés au évidemment disposer de mètres carrés de sursein de l’entreprise. Des espaces flexibles font faces de bureaux disponibles en suffisance. Bien Le Luxembourg mise sur l’attraction de la main-d’œuvre et des entreprises pour soutenir sa croissance. Mais a-t-on les moyens, et des espaces de bureaux en suffisance, pour accueillir durablement de nouveaux acteurs ?

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sûr, on ne peut pas développer indéfiniment. Cependant, il faut aussi garder en tête que d’importants projets vont être livrés dans les cinq prochaines années et que de nombreuses surfaces de bureaux vont aussi se libérer. De quels projets parlez-vous, plus précisément ?

Ne fût-ce qu’au niveau des institutions européennes, il y a beaucoup de projets en cours de développement. Le chantier du bâtiment Jean Monnet 2, destiné à accueillir des services de la Commission européenne, est lancé. On parle de plus de 100.000 m2 de bureaux. Le KAD 2, qui doit accueillir le secrétariat général du Parlement européen, et dont les équipes sont actuellement réparties sur six bâtiments, devrait être livré à l’horizon 2021. Il doit accueillir 3.000 agents, sur 180.000 m2. La troisième tour de la Cour européenne de Justice devrait être prochainement finalisée. On peut encore citer la troisième extension de la BEI. À eux seuls, ces projets représentent environ 5 % du parc immobilier. C’est considérable. À côté de cela, d’autres immeubles, aujourd’hui occupés par des privés, comme celui de Deloitte, qui va s’installer dans ses nouveaux locaux, seront aussi rendus disponibles… Le Luxembourg est donc en capacité d’accueillir tous ceux qui désirent s’y implanter ?

Oui, un jeu de chaises musicales s’opère. Le marché reste dynamique. En tout cas, je ne connais pas de cas de société qui désirait s’installer au Luxembourg et qui a dû renoncer à son projet par manque de place. Certes, le taux de vacance de l’immobilier de bureaux est très bas, mais plus qu’un manque d’espace, cela traduit la qualité de la Place luxembourgeoise pour faire du business. D’autres éléments, comme les connexions aéroportuaires, les infrastructures scolaires, le marché de l’immobilier résidentiel, sont plus importants que la disponibilité de l’immobilier de bureaux dans l’évaluation des sociétés désireuses de s’implanter en Europe. Au Luxembourg, la crise du logement reste un élément préoccupant, susceptible de nuire à l’attractivité du pays. Quelle croissance de l’emploi le Luxembourg est-il en mesure d’absorber ?

Personnellement, je vis très bien avec les estimations d’évolution du marché avancées par Nicolas Mackel dans un contexte de Brexit. Le CEO de Luxembourg for Finance table sur 3.000 emplois créés au Luxembourg sur plusieurs années. Il faut avoir conscience que, au final, ces nouveaux postes équivalent au personnel de PwC aujourd’hui. Ce n’est pas rien. Personne ne souhaite voir 50.000 emplois arriver au Luxembourg du jour au lendemain. Une croissance trop rapide de l’emploi ne

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sur laquelle il faut travailler plus proactivement ?

Le télétravail doit permettre une meilleure utilisation de l’espace. C’est aussi un levier intéressant pour réduire les problèmes de

« [Le tram] fait entrer Luxembourg dans la catégorie des villes modernes et dynamiques que sont devenues Bordeaux ou encore Strasbourg. »

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mobilité. Cependant, les limites sont connues et ont trait à la taille du pays et au nombre de frontaliers employés. Les enjeux sont fiscaux. Les acteurs qui envisagent le télétravail doivent le faire avec prudence. On voit des projets d’espaces de bureaux partagés se développer aux frontières. Dans le contexte actuel, comment doit évoluer la gestion de l’espace au travail ?

Je crois plus en une gestion intelligente des espaces qu’en ces projets, qui restent marginaux. Bien évidemment, il faut que les bureaux soient bien situés. L’important n’est pas qu’ils soient proches des frontières, mais bien connectés à une offre de transport public. L’avenir résidera plus dans une meilleure organisation, permettant aux commerciaux de directement partir chez le client, sans forcément passer au bureau, autorisant aussi la mise en œuvre d’approches dites « flex desk ». Il faut arriver à une gestion plus fine du temps de travail, en fonction des forces en présence, et des espaces disponibles. En matière de mobilité, il faut aussi encourager toutes les alternatives à la voiture. Les possibilités sont aujourd’hui nombreuses. Mais il faut absolument sortir de la complainte qui veut que l’on manque de parkings au Luxembourg. On ne peut plus aujourd’hui écouter ce genre de discours. Quelles alternatives promouvoir ?

Si on écoute les personnes qui ne veulent pas envisager d’autre moyen que la voiture, il faudra élargir tous les axes d’accès routier à deux fois huit voies. Le ministère du Développement durable et des Infrastructures a récemment présenté sa vision pour la mobilité au Luxembourg. Un travail important a été réalisé en la matière et il faut désormais concrétiser cette vision. Le tram sera l’un des éléments-clés de cette nouvelle mobilité multimodale. Il fait entrer Luxembourg dans la catégorie des villes modernes et dynamiques que sont devenues Bordeaux ou encore Strasbourg et qui ont mis en œuvre leur système de tramway. Par rapport à ce projet, l’enjeu est de voir si l’on ne peut pas en accélérer le développement. D’autre part, il faut promouvoir des flottes électriques partagées, ou encore de nouveaux modes de déplacement, comme le vélo ou la trottinette. On reste effaré par la lenteur à laquelle se développe le covoiturage quand on voit les problèmes de trafic endurés par des dizaines de milliers de frontaliers. Nous nous devons de montrer l’exemple, et de le faire dès maintenant. Par exemple, j’ai fait le choix d’abandonner ma place de parking. Résidant au Luxembourg, j’utilise une trottinette électrique, les transports en commun ou l’un des véhicules partagés mis à disposition par l’entreprise.  S. L.

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Avensis est une entreprise familiale qui gère un portefeuille immobilier au Luxembourg. « Comme beaucoup d’autres, nous constatons un engouement croissant des entreprises pour les zones périphériques comme celle de Leudelange. Si de telles implantations ne conviennent pas à tous les types d’activités, la plupart des prestataires de services ont aujourd’hui tout intérêt à se délocaliser, ne fût-ce que pour des questions de mobilité. Si de grandes entreprises ont choisi Leudelange, ce n’est pas par hasard », explique Sabrina Charles, responsable commerciale. Le nouveau bâtiment Triologie propose une offre mixte, avec des surfaces commerciales au rez-de-chaussée (3.000 m2), deux étages de bureaux (4.700 m2), des halls commerciaux (2.500 m2) accessibles à l’arrière, 327 places de parking en sous-sol, ainsi que de belles terrasses. « L’atout d’un tel projet est notamment qu’il va contribuer à améliorer l’offre à destination des employés de la zone. Une crèche et un bar-restaurant vont ouvrir tout prochainement, et un supermarché Smatch est déjà accessible, avec une nouvelle proposin peu plus près des frontières. Lorsque se veut à la pointe de la technologie ICT, c’est tion de services, comme la possibilité de faire les problèmes de mobilité – combinés aux un point qui a toute son importance. » Le bâti- ses courses le temps de midi et de les récupérer prix des loyers élevés dans le centre – peuvent ment, bien visible dans le paysage de l’ancien le soir, afin qu’elles restent au frais », poursuit devenir un frein à la compétitivité des entre- site sidérurgique, va aider à faire connaître Sabrina Charles. Une offre globale de vie au prises, celles-ci ajustent leurs plans. Instal- davantage les services d’ARHS, tout en ren- bureau qui séduit les clients soucieux d’attilée à Bertrange, l’entreprise ARHS construit forçant son image. Propriétaire du bâtiment rer et de retenir les nouveaux talents pour les son futur siège à Belval. Le déménagement Triologie à Leudelange, en cours de finition, besoins de leur entreprise.  M. P. est prévu pour l’été 2019. « Nous comptions 1.030 collaborateurs au 31 décembre 2017, Attirer les talents ARHS fait construire son nouveau siège nous sommes désormais 1.200, et nous contià Belval pour se rapprocher des frontaliers nuons à recruter », explique Jean-Philippe et de l’Université du Luxembourg. Roch, directeur financier de cette société active dans le développement software et mobile, la confiance numérique, les services d’infrastructure IT et la business intelligence. À l’étroit dans ses locaux actuels, l’entreprise a trouvé à Belval un projet qui répond à ses perspectives de développement. « Plusieurs éléments ont plaidé en faveur de Belval, à commencer par la localisation. S’éloigner de la ville et se rapprocher des frontières permet d’offrir à l’ensemble des frontaliers un gain de temps important. Cela participe au confort général que l’on peut offrir à ses employés. C’est d’autant plus important quand on recherche en permanence de nouveaux talents, dans un marché IT où la concurrence est très forte. »

Cap sur les périphéries

QUESTION D’IMAGE

Le prix du terrain a été un autre élément déclencheur. « P our l’actionnaire majoritaire, l’idée de se rapprocher de l’Université du Luxembourg, juste à côté des talents de demain, était tout aussi séduisante, poursuit Jean-Philippe Roch. L’image de Belval est aujourd’hui associée à celle de l’Université, à la recherche et au développement. Quand on 22 —

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PHOTO Nader Ghavami

De nombreuses entreprises réfléchissent à des bureaux satellitaires près des frontières ou dans des communes autrefois délaissées. Face aux prix élevés de la capitale et aux problèmes de mobilité, de nouvelles zones périphériques gagnent en attractivité.

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ANALYSE PwC, déjà sur place, sera bientôt rejoint par Deloitte et Auchan.

URBANISME

Pas de « syndrome Kirchberg » pour la Cloche d’Or Les nombreuses grues qui y pullulent témoignent de la quantité des projets immobiliers qui s’y développent. Déjà installé, PwC sera bientôt rejoint par Deloitte, ou encore le centre commercial Auchan. Mais la Cloche d’Or est censée devenir un lieu mixte. Un quartier urbain où l’on pourra travailler, vivre, faire ses courses et étudier, à l’inverse du Kirchberg en l’état actuel. Pari réussi ? 24 —

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eloitte, PwC, Alter Domus… De grandes entreprises installent leur siège à la Cloche d’Or. On pourrait ainsi penser que le projet mixte vendu il y a quelques années par ses promoteurs n’était qu’un vœu pieux et que le « syndrome du Kirchberg » – un quartier qui regroupe en large partie des bureaux et déserté en fin de journée – touche également le nouveau quartier. « Nous ne voulons pas nous comparer au Kirchberg, car les deux quartiers ont un historique et une structure différents, tranche d’emblée Michel Knepper, operations director au sein de Grossfeld PAP, le développeur du quartier. Le Kirchberg a été développé le long d’un axe autoroutier, transformé ultérieurement en boulevard. À la Cloche d’Or, au contraire, le quartier a été planifié au départ d’un master plan mis au point par les pouvoirs publics. Celui-ci insistait sur le fait que le projet devait intégrer des bureaux, certes, mais aussi des logements, des commerces, des infrastructures de loisirs et des espaces verts. Nous n’avons pas, depuis lors, dévié de cette vision stratégique. »

PHOTO Anthony Dehez (archives), Ville de Luxembourg

ANALYSE 3 QUESTIONS À SONJA GE NGLE R , VI LLE DE LUXE M BOURG

EN CHIFFRES

KIRCHBERG

CLOCHE D’OR

Surface : 365 ha

Surface : 80 ha

935.000 m de bureaux

375.000 m2 de bureaux

5.700 habitants

6.000 habitants en 2025

40.600 employés Avec la construction prochaine de nouveaux projets (résidentiels et de bureaux), le Fonds Kirchberg espère voir la population grandir jusqu’à 22.000 habitants et 48.600 employés.

Le nombre important de logements prévus dans le projet n’est pas étranger à l’intérêt marqué par Auchan et différents acteurs commerciaux dès ses prémices. Un imposant centre commercial de 75.000 m2 – comprenant un hypermarché Auchan et 130 boutiques – ouvrira ainsi ses portes en 2019. « Notre volonté, aujourd’hui, est de nous intégrer directement aux quartiers en proposant une offre qui leur est dédiée, explique ainsi Fanny Sauvage, responsable marketing adjointe au sein de Ceetrus, qui gère ce nouveau centre commercial. Pour répondre au mieux aux besoins d’une clientèle d’un segment premium, nous avons élaboré une offre composée à 50 % d’enseignes qui ne sont pas encore présentes au Luxembourg. Un parcours client particulièrement fluide a été mis au point. Et nous avons mis l’accent sur la restauration, avec un food hall de 4.000 m2 pour servir tant les travailleurs que les habitants du quartier. »

UN ARGUMENT COMMERCIAL

Le centre commercial ne sera d’ailleurs pas le seul dans le quartier : « De nombreux commerces de proximité vont encore rejoindre le site, indique Bruno Lux, partner chez Axento Immo, une agence qui vend de nouveaux appartements dans le quartier, mais qui fait aussi de la gérance. Les commerces ont de toute façon tout intérêt à s’installer ici : le lycée français, qui est juste à côté du quartier résidentiel, attire de nombreuses familles, et une offre commerciale de proximité sera nécessaire. » Marc Oberweis, partner de l’agence Foyer Oberweis & Stojadinovic, qui s’est déjà installée à la Cloche d’Or, le confirme. « Nous avions déjà un bureau à Hesperange, mais nous vou-

« 40 % DE LOGEMENTS DANS LE QUARTIER »

25.000 employés attendus 20 ha d’espaces verts Jusqu’à 2.500 élèves au Lycée Vauban

lions nous étendre. Quand nous avons vu le projet de la Cloche d’Or, nous n’avons pas hésité : le compromis a déjà été signé il y a trois ans. Le quartier est peut-être encore un peu désert, mais plus pour longtemps. Il y a déjà des gens qui habitent dans le bâtiment qui sont venus nous voir. Les jeunes qui s’installent ici auront besoin d’assurances, cela ne fait pas de doute. »

ADAPTER LE PROJET

Situé en zone mixte et permettant donc la construction de bureaux, de logements ou de commerces, le projet initial du quartier de la Cloche d’Or a déjà été adapté en fonction des besoins du marché. Avec un accent sur le logement. « Dans le centre commercial, des bureaux étaient initialement prévus. Finalement, il s’agira de logements », illustre Michel Knepper. Zenith 21 et Zenith 23, les deux tours de 60 mètres de hauteur qui surplombent le centre commercial, accueilleront 250 logements. « Nous avons aussi rajouté des logements du côté du bâtiment de PwC. Les caractéristiques de la zone nous permettent une grande flexibilité. » Avec une offre de mobilité qui doit aussi servir au mieux les habitants du quartier autant que les travailleurs, la Cloche d’Or sera à terme – notamment avec l’arrivée du tram – un nouveau lieu de vie dans la capitale. « Nous souhaitons que 40 % des déplacements soient réalisés en transports en commun, poursuit Michel Knepper. En outre, une place importante a été aménagée pour la mobilité douce, notamment les pistes cyclables, que nous cherchons à relier aux autres quartiers de la ville. La Cloche d’Or sera donc un quartier non encombré où il sera agréable de se rendre ou de vivre. »  Q. D.

Quels étaient les impératifs de la Ville au moment de la création du master plan pour le quartier Cloche d’Or ? Au départ, nous pensions qu’il y aurait beaucoup de bureaux dans ce quartier. Pour qu’il reste mixte, nous avions donc imposé, à proximité du nouveau parc de Gasperich, un minimum de 15 % de logements. La demande du marché a toutefois évolué entre-temps, et le quartier s’est développé en fonction. Aujourd’hui, approximativement 40 % de logements sont prévus à la Cloche d’Or et répartis sur la plupart des îlots en voie de réalisation. Au total, quelque 2.300 logements vont être réalisés. Le développement actuel du quartier correspond-il toutefois à l’esprit initial ? Les grands axes routiers, les voies cyclables et piétonnes, et les endroits où devaient passer les transports en commun sont placés là où ils avaient été prévus. Le quartier sera bien mixte, comme cela avait été imaginé. Le maillage des espaces verts a également été respecté. Avez-vous un regret ? Nous avions quelques réserves par rapport au centre commercial, et nous n’avons pas pu modifier cela. Nous aurions préféré avoir des commerces le long des rues, au rez-de-chaussée, plutôt qu’une seule surface dans laquelle on entre une fois et dont on ne sort plus avant d’avoir terminé ses emplettes. D’autres commerces pourraient certes encore s’installer dans le quartier, mais, comme nous le montre l’exemple du Kirchberg, cela sera sans doute plus compliqué maintenant...

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

Sonja Gengler est architectedirecteur à la Ville de Luxembourg.

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MOBILITÉ ALTERNATIVES

Et si on se libérait du parking ? Entre les astuces internes, l’offre de mobilité publique et le télétravail, de nombreuses pistes existent pour juguler la saturation des parkings en entreprise.

LES TRANSPORTS EN COMMUN

La direction du concessionnaire réfléchit donc à des solutions de mobilité alternative pour le personnel, comme le remboursement d’une partie d’un abonnement de transport en commun. Au sein du siège luxembourgeois de Total, on a déjà franchi le pas. « Nous avons la chance d’avoir un parking derrière nos locaux. Mais il compte 25 places, alors que 46 personnes travaillent ici. Il est donc rapidement saturé », explique Sofie Maene, nommée tout récemment à la tête du département des ressources humaines 26 —

de la branche luxembourgeoise du pétrolier. Au-delà des astuces permettant de fluidifier le roulement dans le parking, comme la flexibilité des horaires d’arrivée et de départ des collaborateurs ou le covoiturage, Total Luxembourg offre à ses employés une « Jobkaart » leur permettant de circuler en bus dans la ville. 40 % des employés en profitent actuellement. Chez Total Luxembourg, comme chez Bilia-Emond, on plaide en outre pour l’entrée en vigueur rapide d’une législation encadrant

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davantage le télétravail. « Le bien-être des collaborateurs est en jeu, et je crois qu’il s’agit d’un souci suffisamment courant au sein des entreprises luxembourgeoises pour que des décisions soient prises », avance encore Sofie Maene. « Malheureusement, certains métiers – comme les mécaniciens, les réceptionnistes, etc. – devront toujours rester sur site », tempère Baptiste Vallin. La solution miracle aux problèmes de stationnement à Luxembourg n’a donc toujours pas été trouvée…  Q. D.

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a plupart des entreprises implantées au Luxembourg connaissent des problèmes de stationnement qui deviennent de plus en plus difficiles à gérer, tant pour les employés que pour les clients ou fournisseurs. Un casse-tête que connaissent aussi… des concessionnaires. Chez Bilia-Emond à Bonnevoie, le manque d’espace a ainsi exigé de déployer des trésors d’ingéniosité. « Dans un seul parking, nous devons gérer à la fois les voitures des clients et les livraisons de véhicules, explique Baptiste Vallin, directeur opérationnel chez Bilia-Emond Luxembourg. Pour pallier cette situation, nous avons dû optimiser la gestion de notre espace de stationnement. Par exemple, en engageant des voituriers qui déplacent les véhicules toute la journée pour que le roulement soit plus rapide, en demandant à ne recevoir que les voitures à livrer directement au client, ou encore, en ramenant au client sa voiture une fois l’entretien ou la réparation effectué(e). » Quant aux collaborateurs, ils doivent trouver d’autres solutions pour stationner leur véhicule, le parking ne leur étant pas accessible. « Beaucoup de nos employés s’arrangent pour covoiturer, poursuit Baptiste Vallin. C’est une situation qui n’est pas très agréable, mais qui est liée à l’emplacement du garage : il s’est étendu au cœur d’un ensemble de bâtiments résidentiels dans lesquels le parking n’était pas un problème à prendre en compte… »

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Le coworking creuse son sillon

Dans un marché immobilier tendu, le coworking tend de plus en plus à s’imposer comme un mode de travail au Luxembourg. Flexibles et inspirants, les espaces de travail partagés doivent permettre aux entreprises de mieux collaborer avec l’ensemble de l’écosystème.

es dernières années, le Luxembourg a vu fleurir divers espaces de coworking où des travailleurs indépendants ou start-up occupent un poste de travail aux côtés d’autres clients. Un partage de l’espace qui est aussi pensé pour que les occupants se côtoient, échangent. Dernier en date : Silversquare et son espace de 2.300 m2 à quelques pas de la gare. The Office, installé le long du boulevard Grande-Duchesse Charlotte, va quant à lui donner naissance à un second établissement près du Royal-Hamilius. « Luxembourg a longtemps été en retard par rapport à d’autres villes européennes telles que Londres, Paris et Berlin. Mais c’est en train de bouger », confie Gosia Kramer, CEO de The Office Luxembourg. Dans une logique d’économie collaborative, la tendance au coworking est grandissante. « L’environnement start-up est très jeune ici. Le coworking l’est encore plus. Il est amené à se développer davantage face à la demande croissante, souligne Claudine Bettendroffer, country leader de Silversquare. Dans cinq ans, le marché sera totalement différent. » D’open space relativement basique, le coworking se mue désormais en véritable lieu de vie, au service de tous les acteurs de l’économie. « Les gens recherchent avant tout un endroit où ils peuvent entrer en contact direct avec des prospects ou des partenaires, obtenir du soutien ou des conseils de la part 28 —

d’entreprises spécialisées dans d’autres secteurs qu’eux », explique Gosia Kramer. Dans ce contexte, le coworking diversifie de plus en plus son offre. « Cela va au-delà d’espaces de travail partagés, précise Claudine Bettendroffer. Ce sont aussi des lieux où sont organisés des événements, comme des workshops et des tables rondes, où l’on peut cuisiner ou se restaurer, se détendre à certains moments, et ce toujours dans une optique de mise en relation. » Et ils ne sont plus l’apanage des free-lances et des start-up. « Désormais, jeunes pousses, banques, corporates issues de secteurs variés et à des stades de développement différents s’y retrouvent, s’imprègnent les unes des autres, échangent. L’ensemble de l’écosystème luxembourgeois grandit et se connecte ainsi plus rapidement », assure Gosia Kramer. Pour répondre aux besoins des travailleurs, différentes formules et options sont proposées : des espaces de travail communs ou privatifs, pour un jour ou plusieurs mois et accessibles à tout moment, des salles de réunion et de conférence incluses dans le package ou à louer à l’heure, l’enregistrement de la société à cette adresse, la réception du courrier, la location d’un parking pour un client… « Les gens sont en quête d’un endroit convivial et professionnel qui booste leur productivité, favorise la motivation, l’innovation et l’ouverture d’esprit », commente Claudine

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52 % 42

Selon une étude de JLL menée en France, 52 % des entreprises de plus de 50 salariés souhaitent développer leur recours aux espaces hybrides dans le futur.

C’est, en milliards, la valorisation de la start-up désormais entreprise mondiale WeWork, fondée à New York en 2010. Ce leader du coworking propose 1,4 million de mètres carrés d’espaces de bureaux premium à disposition dans une vingtaine de pays.

71 %

Selon une étude du groupe Bureaux à Partager, 71 % des espaces de coworking organisent régulièrement des événements pour leurs membres. De quoi favoriser l’émulation et de potentielles synergies.

Bettendroffer. « Ils attendent également des offres flexibles, qui ne les engagent pas pour une longue durée, et qui s’adaptent à l’évolution de leur entreprise », ajoute Gosia Kramer. Ces offres variées sont aussi aujourd’hui amenées à évoluer selon les désirs de la communauté. « En Belgique, nous avons par exemple instauré des cours de yoga à la demande des entreprises, souligne Claudine Bettendroffer. Nous sommes là pour donner la base à la communauté, à elle de la développer selon ses propres souhaits. »  J. R.

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BAMHAUS Emplacement : Au nord-est de la capitale, dans le quartier de Dommeldange Public visé : Jeunes professionnels, petites entreprises, artistes, créatifs Les plus : Accès possible à tous les équipements Bamhaus : studio photo, studio peinture, studio d’enregistrement, cinéma Une agréable cuisine entièrement équipée Tarifs : Accès 1 jour : 25 € Accès à l’espace commun partagé : 250 € / mois Bureau privatif : / 30 —

SILVERSQUARE Emplacement : Près de la gare de Luxembourg-ville Public visé : Entreprises au sens large Les plus : Un espace de 2.300 m2 sur cinq étages, à l’ambiance chaleureuse et à l’architecture contemporaine soignée D’agréables espaces extérieurs : jardins et terrasses Tarifs : Accès 1 jour : 30 € Accès à l’espace commun partagé : 395 € / mois Bureau privatif pour deux personnes : 1.560 € / mois

LUXEMBOURGCITY INCUBATOR Emplacement : Luxembourg-ville, près des Rotondes et de la gare centrale Public visé : Start-up, indépendants et entrepreneurs principalement actifs dans l’urbantech, l’environnement, le commerce, la construction, le tourisme et la logistique Les plus : Un espace de coworking situé au cœur de la House of Start-ups, pour profiter de tous les acteurs et experts qu’elle regroupe : nyuko, Hub@Luxembourg, la Lhoft… Quelque 2.000 m2 au design innovant, aménagés pour booster la créativité Tarifs : Accès 1 jour : 20 € Accès à l’espace commun partagé : 250 € / mois Bureau fermé : 425 € / mois / bureau dans l’espace

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THE OFFICE Emplacement : Entre Belair et le cœur de Luxembourg-ville Public visé : Free-lances, start-up, entreprises au sens large Les plus : Un espace aménagé dans un ancien garage, au style industriel et à la décoration réussie The Café, un lieu pour déguster un plat fait maison ou boire un verre tout au long de la journée Tarifs : Accès 1 jour : 25 € Accès à l’espace commun partagé : 190 € / mois Bureau privatif pour 1 personne : 500 € / mois

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URBAN OFFICE Emplacement : Windhof, Bettembourg et Luxembourg-ville Public visé : Travailleurs frontaliers, free-lances, entrepreneurs Les plus : Des centres situés aux frontières pour éviter le trafic La possibilité d’utiliser tous les centres Urban Office Luxembourg sans supplément Tarifs : Accès 1 jour : / Accès à l’espace commun partagé : 277 € / mois Accès à l’espace commun, avec un bureau fixe : 327 € / mois

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Emplacement : Au nord de Luxembourg-ville, dans la commune de Bereldange Public visé : Start-up, petites entreprises, indépendants Les plus : Un espace de coworking à taille humaine Une cuisine, du café, du thé, de l’eau et des fruits bio à disposition, sans oublier l’happy hour du vendredi Tarifs : Accès 1 jour : 35 € Accès à l’espace commun partagé : 350 € / mois Bureau fermé pour 1 à 4 personnes : 750 € / mois

TECHNOPORT Emplacement : Belval Public visé : Jeunes pousses, entreprises innovantes, principalement à vocation technologique Les plus : Un espace de coworking implanté au cœur du premier incubateur du Luxembourg De nombreuses activités de networking organisées Tarifs : Accès 1 jour : 25 € Accès à l’espace commun partagé : 400 € / mois Bureau privatif jusqu’à 3 personnes : 750 € / mois

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

CARTES Monopolka PHOTOS DR, Maison Moderne (archives)

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TÉMOIGNAGE « L’accompagnement de la transformation digitale du groupe Société Générale au Luxembourg a facilité le passage au flexwork : finis les bureaux encombrés sous des piles de dossiers. Collaborateurs comme managers se sont vu attribuer un casier sécurisé destiné au rangement quotidien des espaces de travail, afin d’en assurer le partage et le vivreensemble. »

CHEZ SGBT

Sandrine Brel dirige la communication de Société Générale Bank & Trust. En 2017, le groupe s’est installé dans ses nouveaux locaux, boulevard Royal, et a adopté un nouveau concept de travail pour ses 460 collaborateurs. Témoignage. 32 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

« Chaque équipe bénéficie d’un ‘quartier’ dédié où collaborateurs et managers travaillent côte à côte. Des espaces et des salles de réunion de toutes tailles créent des points de rencontre propices à la collaboration et à la circulation de l’information au sein et entre les équipes. »

« Mobilité et échanges sont au cœur du flexwork qui donne la liberté au collaborateur de s’installer où il le souhaite. Le bureau personnel est désormais remplacé par des équipements ergonomiques ajustables selon les besoins et l’envie de chacun. »

PHOTOS Anthony Dehez

ma vie sans bureau fixe

TÉMOIGNAGE « En favorisant la communication informelle, Société Générale au Luxembourg veut modifier les habitudes au profit de l’intelligence collective. À chaque étape, l’espace détente ‘coffee corner’ offre un cadre convivial pour se réunir autour d’un café ou faire une pause, discuter, partager ou déjeuner. »

« Pour une réunion, les collaborateurs peuvent choisir le poste de travail le plus adéquat à leur activité du moment. Un système de réservation permet de gérer l’occupation des salles en continu. Des espaces acoustiquement performants offrent aux collaborateurs la liberté de s’installer où ils le désirent. »

« Un exemple d’espace dédié à la concentration et à la discrétion pour les appels téléphoniques. La réussite du flexwork résulte de la bonne répartition entre les espaces dédiés à la collaboration et les espaces favorisant la concentration individuelle. »

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

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CONSEILS ORGANISATION

UN BUREAU SANS PAPIER, C’EST POSSIBLE ! En réduisant l’utilisation du papier, toute organisation peut améliorer ses performances. Cependant, un projet paperless doit être bien préparé. CK nous livre ses conseils pour le mener à bien.

Fixer les objectifs

Que faire de Opter pour la tout ce papier ? bonne solution

Les motivations d’une organisation à mettre en place un projet paperless peuvent être de diverses natures. Certains cherchent à gagner de l’espace, alors que d’autres désirent mettre en place des workflows électroniques de traitement des documents. En fonction des ambitions, on pourra mieux définir l’envergure du projet. Dans une perspective d’archivage, par exemple, on numérisera les documents papier une fois ceux-ci traités. Dans d’autres cas, cela se fera dès leur entrée dans l’organisation.

Si l’on veut réduire l’utilisation du papier, il convient de se demander ce que l’on va faire de tous ces documents physiques, qui entrent et sortent, que l’on stocke, que l’on signe, qui s’entassent sur le bureau... Avant de penser au logiciel électronique de gestion et de traitement des documents, il faut partir du papier, de ce que l’on reçoit et envoie, pour définir ce que l’on numérise et comment, mais aussi ce que l’on conserve ou détruit.

Il existe de nombreux outils pour gérer et traiter les documents numérisés. Il n’est pas forcément indispensable d’investir dans une solution de gestion électronique des documents (GED) complète (et coûteuse) pour atteindre les objectifs fixés. Une simple fonction de recherche sur base du contenu des documents numérisés peut suffire. D’autres entreprises auront besoin de plus de fonctionnalités. Faire les bons choix permet de garantir le meilleur retour sur investissement.

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— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

CONSEILS

S’assurer du traitement de chaque document

Chaque document papier réceptionné au niveau de l’organisation va suivre un parcours bien précis. Avant de numériser le document, il est important d’identifier son processus de traitement, pour éviter qu’il ne soit oublié ou égaré. Il faut comprendre comment chaque élément est réceptionné, traité, stocké, et peut être récupéré en cas de besoin. Une fois les processus cartographiés, ils peuvent être reproduits électroniquement pour garantir un suivi de chaque document.

Commencer petit Un projet paperless office est de nature à bousculer les habitudes des collaborateurs. Mieux vaut donc y aller petit à petit, en commençant par les processus qui peuvent être digitalisés facilement et qui généreront un bénéfice directement perceptible pour l’utilisateur. L’organisation dans son ensemble pourra mieux apprécier les avantages d’une telle démarche : meilleur suivi du traitement, fluidification des processus, simplification des recherches...

S’engager dans l’automatisation des tâches Un projet paperless permet à l’organisation d’entrer dans une nouvelle ère. La gestion électronique des documents ouvre la voie à l’automatisation de certaines tâches manuelles. Le tout est de fixer des règles précises. Un document identifié comme étant une facture au moment de sa numérisation sera automatiquement envoyé vers la comptabilité. Le croisement de certaines données, comme la référence de la facture avec un numéro de commande effectuée, peut déboucher sur des traitements automatiques.

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

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DANS LES COULISSES

Norbert Brakonier nous a ouvert les portes de son atelier de 1.200 m2 situé à Trèves, où 24 salariés produisent bureaux, cuisines, bibliothèques et autres meubles sur mesure.

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— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

DANS LES COULISSES

ESSENCES SUR MESURE

Septembre / Octobre 2018 — Workspaces —

PHOTO Edouard Olszewski

vec ses bureaux et son show-room à Luxembourg-ville, ses ateliers à Trèves, Norbert Brakonier, qui a créé sa société éponyme il y a un peu plus de 20 ans, s’est fait une place de choix au sein de la menuiserie et de l’aménagement intérieur au Grand-Duché et en Allemagne. Sa clientèle est essentiellement composée de particuliers, mais il a déjà réalisé quelques projets pour des professionnels, avec une démarche constante : ne faire que du sur-mesure et uniquement avec des matériaux de qualité, « en chêne des marais ou dans d’autres essences précieuses, en aluminium, en métal, avec du cuir ou du laiton », détaille son fondateur. « Nous proposons des projets élaborés, au design contemporain, faits pour durer, ce qui participe à notre démarche environnementale. » — 37

PRATIQUE ERGONOMIE

FONCTIONNEL ET BIEN-ÊTRE Dans un projet d’aménagement d’espaces de travail, l’ergonomie ne doit pas être négligée. Un environnement respectueux du bienêtre de chaque collaborateur garantit une meilleure productivité sur le long terme. Conseils d’experts.

Être bien a s s i s « Chaque collaborateur a le droit de disposer d’une chaise adaptée à sa taille. Celle-ci doit donc être ajustable en hauteur et disposer d’un dossier inclinable, lui permettant d’adopter la meilleure posture », explique Alain Vanderhoeght, managing director de l’organisme de protection et de prévention en entreprise Santé & Sécurité au Travail Luxembourg (SSTL). Le fauteuil doit pouvoir pivoter et disposer de roulettes. Son utilisateur doit aussi être informé des réglages possibles.

un Bureau à bonne hauteur

Le bureau doit faire « entre 68 et 86 cm de hauteur, en fonction de la taille de l’utilisateur, précise Camille Lohbeck, directeur du groupe d’aménagement intérieur Bureau Moderne. Les avant-bras doivent être perpendiculaires au tronc. L’écran doit être à hauteur des yeux et placé à bonne distance. » La souris et le clavier doivent être facilement accessibles. De plus en plus, des entreprises permettent de travailler debout ou assis grâce à des tables réglables en hauteur. Des bureaux électriques assis-debout peuvent aller jusqu’à 128 cm. 38 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

l’acoustique

et l’éclairage Bureau individuel ou open space : les paramètres diffèrent selon les espaces. « La luminosité doit être de 500 lumens par poste de travail », commente Camille Lohbeck. « L’orientation de l’éclairage doit idéalement tenir compte d’effets d’ombre », ajoute Geneviève habot, country manager de la société Pami, conceptrice d’espaces C de travail. « En matière d’acoustique, il est recommandé que le niveau sonore ne dépasse pas 55 décibels », commente Alain Vanderhoeght. Il est donc préférable de placer les imprimantes à part.

Encourager

le mouvement

Au-delà de la possibilité donnée de travailler debout, il faut encourager le mouvement. « Un espace de travail ergonomique est un environnement dans lequel on bouge. Il n’est pas bon de rester assis à son poste des heures durant, explique Geneviève Chabot. Par des mesures simples, on peut inciter ses collaborateurs à bouger. On peut placer des poubelles de tri suffisamment loin du bureau, par exemple, ou encore installer les imprimantes dans une pièce dédiée. »

Créer

des

lieux

vie

« Pour une salle destinée à des réunions brèves et efficaces, on privilégiera une table haute, sans siège, et des touches de rouge. Pour se concentrer, des tons plus clairs et des éléments naturels », détaille Geneviève Chabot. Les plantes assainissent l’air. « Un espace de travail peut être source de motivation et de créativité, assure Camille Lohbeck. Plus que des espaces fonctionnels, on développe de plus en plus de véritables lieux de vie et d’échange, qui participent au renforcement de la culture de l’entreprise et au bien-être de chacun. »

NETTOYAGE • Lavage de vitres • Nettoyage pendant / fin de chantier • Nettoyage événementiel

ENTRETIEN • Bureaux • Crèches suivant les normes HACCP • Restaurants suivant les normes HACCP • Boutiques (entretien journalier + évacuation cartons-déchets) • Habitations, résidences

AVANTAGES • Utilisation systématique de produits écologiques • Respect rigoureux des règles et de vos exigences

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Les workspaces du futur

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COLLABORATION ET HOME OFFICE « Nous imaginons le workspace du futur en conjuguant le meilleur de deux mondes : la qualité de vie du home office et la collaboration dans un shared space. » 40 —

BEILER FRANÇOIS FRITSCH (BFF)

INVITATION À LA COMMUNICATION

« L’Espace-Atelier de BFF à Gasperich est conçu comme un univers ouvert et lumineux qui invite à la communication entre les collaborateurs et favorise le coworking. Le rez-de-chaussée, véritable lieu de rencontre et d’échange qui se prête à la fois aux réunions ou à des événements, est en connexion totale avec les espaces de bureaux à proprement parler. »

MORENO ARCHITECTURE

« NEW WAVE WORKING » « Dans les locaux de la Bil, les espaces de formation ont été repensés dans le concept global du projet pour intégrer la notion de ‘new wave working’. Cette nouvelle vision des espaces de travail conjugue des lieux individuels, des lieux ouverts propices aux contacts et aux échanges, des lieux fermés pour s’isoler et des lieux de rencontre ou espaces collectifs dédiés au rassemblement et au transfert des connaissances. »

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

PHOTOS Nader Ghavami, Moreno Architecture, Jim Clemes Associates

Les bureaux ne sont plus simplement des espaces de travail et se transforment pour s’adapter aux nouvelles technologies et manières de travailler. À quoi ressembleront nos workspaces dans quelques années ? Paperjam a invité des cabinets d’architectes à répondre en images.

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TECHNOLOGIES L’IOT AU QUOTIDIEN

Dans l’univers du bureau intelligent De la domotique à l’analyse des performances sportives ou encore du sommeil, les objets connectés font désormais partie de notre quotidien. Ils s’invitent dans nos bureaux et permettent d’améliorer la qualité de vie du personnel et sa productivité.

bourg, Microsoft a été l’une des premières entreprises à mettre en œuvre des locaux d’un nouveau genre. « Depuis deux ans, nous avons déployé de nouveaux outils, afin de profiter des opportunités d’un bâtiment connecté, explique Candi Carrera, country manager de Microsoft Luxembourg. Nos salles de réunion sont par exemple dotées d’un objet connecté qui mesure la température, le niveau de CO2, la présence de COV, le taux d’humidité, etc. On peut ainsi évaluer en continu la qualité de l’air. L’appareil émet un signal coloré : bleu si celle-ci est bonne, orange si elle est moyenne, rouge si elle est mauvaise, indiquant qu’il faut laisser l’air se renouveler. » Les données collectées à partir des objets connectés (IoT) et des équipements (chauffage, climatisation, compteur électrique, etc.) sont analysées grâce à une solution développée par la société vyzVoice, qui accompagne les entreprises dans la transformation digitale de leurs bureaux. « Sur base de ces données, nous produisons des tableaux de bord adaptés aux besoins des utilisateurs – employés, responsable RH, facility manager, etc. – et qui leur per-

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mettent d’optimiser la gestion de leur lieu de travail », précise Robert Spicer, CEO de vyzVoice.

PRÉSERVER LES TALENTS

L’installation de ces dispositifs en vogue aussi au Luxembourg répond à divers enjeux. « Les employeurs ont compris l’importance du bienêtre en entreprise. De plus en plus d’études démontrent que la température et la qualité de l’air influencent non seulement le confort des collaborateurs, mais également leur productivité et leur santé. Ces éléments ont un véritable impact financier sur l’entreprise », souligne Robert Spicer. « Nous mettons tout en œuvre afin de préserver nos talents au sein de l’entreprise. C’est pourquoi nous veillons à leur proposer un environnement de travail qui maximise leur bien-être », ajoute Candi Carrera. Grâce à la technologie, l’entreprise peut aussi améliorer ses performances environnementales. « Nous analysons en continu notre consommation d’électricité, d’eau et de papier, confie Manuel Salgado, facility manager de Microsoft. Chacun peut constater comment évolue l’utilisation de ces ressources et être sensibilisé à ces questions. » L’employeur, de son côté, peut directement réagir. « Grâce aux indicateurs, nous pouvons faire preuve d’une plus

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

grande proactivité. Si ceux-ci révèlent une baisse de température dans une pièce, nous pouvons directement adapter le chauffage, avant même que des employés viennent nous signaler le problème », poursuit-il.

BIENTÔT L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE

L’évolution technologique touche aussi directement les modes de travail, facilitant la collaboration entre salariés. Chez Microsoft, on retrouve par exemple une technologie qui permet d’écrire sur grand écran, comme au tableau, et d’envoyer par e-mail les éléments retranscrits sous forme de notes . « Demain viendra la réalité augmentée. Les gens qui travaillent de leur domicile seront projetés par hologramme au cœur de la salle de réunion, donnant l’illusion qu’ils sont dans la pièce. L’intelligence artificielle aussi, déjà fortement utilisée dans les processus industriels, va investir le bureau. Il se pourrait qu’un assistant personnel intelligent prenne vos rendez-vous, par exemple, confie Candi Carrera. Les technologies auront un impact substantiel sur la vie en entreprise. À nous d’être attentifs à ce qu’elles l’influencent positivement, pour aider l’humain, et non se substituer à ce dernier. »  J. R.

Illustrations Maison Moderne

es nouvelles technologies s’immiscent Lnospartout, jusque dans l’organisation de bureaux et de notre travail. Au Luxem-

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OUTSOURCING SÉCURITÉ, ENTRETIEN, IT…

Ces collègues invisibles Ils sont tous les jours au bureau, mais vous ne les remarquez pas forcément. Eux, ce sont les agents de sécurité et d’entretien, le support IT, ou les personnes chargées de la conciergerie. Des fonctions essentielles au bon fonctionnement de l’entreprise et qui sont de plus en plus sous-traitées.

oute entreprise doit assumer une série de tâches éloignées de son métier de base. Gestion des salaires, entretien des locaux, location éventuelle de voitures, informatique, sécurité… Ces fonctions connexes seront souvent sous-traitées, a fortiori dans une structure de taille réduite. « Nous sommes une PME d’une trentaine de personnes, et notre compétence centrale est le développement de logiciels. Nous préférons nous concentrer là-dessus et déléguer la gestion RH, l’IT, ou encore le jardinage, à des prestataires extérieurs, résume Thierry Krombach, administrateur délégué de DSK Systems. Il n’y a d’ailleurs pas suffisamment de travail pour embaucher un collaborateur qui se consacrerait entièrement aux RH ou à l’IT, par exemple. »

TOUS TYPES DE COMPÉTENCES

Si DSK Systems fait appel à des prestataires extérieurs, c’est aussi pour des raisons économiques. « Pour la gestion de l’IT, nous avons besoin de personnes qui disposent de compétences très pointues et qui coûtent relativement cher, poursuit Thierry Krombach. Si ces personnes sont engagées et se tournent les pouces à certains moments parce qu’il n’y a pas assez de travail, cela n’en vaut pas la peine. » Le recours à l’externalisation se justifie dans différents métiers, de l’expertise technique pointue aux opérations manuelles. Beaucoup de prestataires ont d’ailleurs construit leur succès autour de ces dernières. C’est le cas de Samsic Facility, l’un des leaders

44 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

européens du secteur, qui compte pas moins de 550 salariés au Luxembourg, et dont le nettoyage industriel était la première compétence. « Depuis 2011, nous nous diversifions pour offrir une pluralité de services, confirme Julien Dailland, country manager pour Samsic Facility au Luxembourg. Nous nous efforçons de répondre à toutes les demandes, quitte à sous-traiter les métiers que nous ne maîtrisons pas à des partenaires de confiance, tout en préservant le pilotage pour le compte de nos clients. »

ÉVITER LES COÛTS CACHÉS

Pour Julien Dailland, l’intérêt de sous-traiter ces tâches est certes économique, mais permet aussi d’avoir l’esprit plus tranquille. « Engager quelqu’un entraîne inévitablement des démarches complexes. La gestion de la paie, des remplacements ou des formations, en plus d’être coûteuse, peut devenir un vrai casse-tête administratif et managérial. Nous assurons pour nos clients le pilotage opérationnel global d’un ensemble de métiers. » Cette capacité à faciliter la vie des clients est ce qui fait pencher la balance pour un prestataire plutôt qu’un autre. Mais ce n’est pas tout. « Le fait d’avoir une relation personnalisée avec le prestataire est très important pour nous, estime en effet Thierry Krombach. Souvent, ceci est plus simple avec des sociétés de taille réduite. Le challenge pour ces entreprises, lorsqu’elles grandissent et deviennent des structures plus complexes, est de maintenir des relations clients très personnelles. Cela n’est pas toujours le cas. »  Q. D.

Illustration Maison Moderne

ORGANISE

DATE

VENUE

AGENDA

Centre culturel Tramsschapp (Luxembourg-Limpertsberg)

MERCREDI 17 OCTOBRE 2018 PROJET

18:30 Welcome Cocktail 19:00 Mot de bienvenue 19:15 10 interventions 20:30 Walking & Networking Dinner

PARKING

ARCHITECTURE

72-74, avenue Pasteur Luxembourg-Limpertsberg GOLD SPONSORS

SILVER SPONSOR

SUJET

Les architectes luxembourgeois qui s’exportent

De nombreux bâtiments emblématiques du Luxembourg ont été conçus par des architectes étrangers. Mais il en existe également de nombreux à l’étranger,qui ont été imaginés par des cabinets luxembourgeois. Ce 10×6 permettra de les découvrir.

INGBERT SCHILZ Jim Clemes Associates

YVES NOURY BENG Architectes Associés

r eg i str at i o r eq n uir ed a pa p t er j am. clu b

CHRISTINE MULLER Dewey Muller

FRANÇOIS VALENTINY valentiny hvp architects

STÉPHANE SCHMIT a+a

SARA NOEL COSTA DE ARAUJO SNCDA

ELODIE LENOIR ET ARNAUD DECOLLE EL’LE

6 km

PRATIQUE VIE DE L’ENTREPRISE

LES CLÉS DU DÉMÉNAGEMENT Souvent vécu comme un événement délicat dans le cadre privé, un déménagement professionnel demande, lui aussi, une bonne dose de préparation si l’on veut qu’il se déroule au mieux. Mode d’emploi.

Constituez une Équipe dÉdiÉe Voir le déménagement en mode « projet » est essentiel. Cela passe en premier lieu par la nomination d’un responsable. En fonction de la taille de votre société, il peut s’agir d’une personne seule ou d’une équipe avec un chef de projet à sa tête. L’objectif est de coordonner au mieux l’ensemble des étapes qui vont mener au transfert des équipes et du matériel vers leur nouvelle destination.

CHO I S I SSE Z B I EN LA DATE ! Plusieurs critères sont à prendre en compte pour la date du déménagement. Il y a bien sûr le délai de préavis de vos anciens locaux. Un temps de préparation suffisamment long doit être prévu. Enfin, il faut éviter de déménager à une période-clé de votre activité, ce qui pourrait avoir des répercussions sur la qualité de vos services. Si toute votre activité repose sur la bonne marche de votre IT, un déménagement le week-end peut s’avérer opportun. 46 —

— Workspaces — Septembre / Octobre 2018

Impliquez v os s a l ar i És

Déménager implique de changer les habitudes de chacun. Pour certains salariés, ces bouleversements peuvent être vécus avec beaucoup de stress. Il faut donc communiquer dès le début du projet et tout au long du processus. Précisez notamment le planning du jour J en expliquant concrètement aux salariés comment le déménagement va se dérouler, et ce que chacun doit faire. N’hésitez pas à les impliquer dans le choix du mobilier en leur demandant leur avis sur l’aménagement.

Entourez-vous de P r o f e s s i o n nel s Les entreprises de déménagement sont souvent de bon conseil. Elles fournissent une méthodologie et des outils, dont des checklists, pour veiller à procéder de façon méthodique : formalités administratives, information des collaborateurs, détails techniques. Autre document essentiel, le plan d’implantation, qui indique en détail où et comment sont réinstallés tous les meubles. Un code très rigoureux d’étiquetage doit également être mis en place pour faciliter le déplacement et la réinstallation des objets.

Évaluez correctement les coÛts Déménager implique de transférer tout le matériel (bureaux, ordinateurs, armoires...) ou d’investir dans un nouveau mobilier qui s’adaptera davantage au nouvel environnement de travail. Gardez à l’esprit que des contraintes techniques peuvent faire grimper la facture. Par exemple, un serveur informatique ne sera pas transféré comme un simple ordinateur. Cela prendra plus de temps et sera plus délicat à réaliser.

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Mike Koedinger

Richard Karacian

ceo

dir ecteur a dministr atif et f ina ncier

Etienne Velasti

RÉDACTION Téléphone (+352) 20 70 70-100 Fax (+352) 29 66 19 E-mail press@paperjam.lu Courrier BP 728, L-2017 Luxembourg dir ecteur de l a publication dir ecteur éditor i a l

Richard Karacian

Matthieu Croissandeau (M. C.)

r édacteur en chef coor dinatr ice

Thierry Raizer (T. R.)

Jennifer Coghé (J. C.)

Frédéric Antzorn (F.C. A.), France Clarinval (F. C.), Céline Coubray (C. C.), Camille Frati (C. F.), Megane Kambala (M. K.), Jean-Michel Hennebert (J.-M. H.), Jean-Michel Lalieu (J.-M. L.), Jonas Mercier (J. M.), Ioanna Schimizzi (I. S.) r édaction

f r ee - l a nces Quentin Deuxant (Q. D.), Sébastien Lambotte (S. B.), Michael Peiffer (M. P.),

Jeanne Renauld (J. R.), photogr a phes Anthony Dehez, Nader Ghavami, Jan Hanrion, Edouard Olszewski, Patricia Pitsch

ENTREPRISES PERSONNES PUBLICITÉS

A - B

ALTER DOMUS 24 ARHS 22 ATENOR 2 AVENSIS 22 AXENTO IMMO 24 BAMHAUS 30 16 BECHET VINCENT BEILER FRANÇOIS FRITSCH 40 13 BEQUET SÉBASTIEN BIL 40 BILIA EMOND LUXEMBOURG 26 BRAKONIER NORBERT 36 BREL SANDRINE 32

GENGLER SONJA GINKGO SOLUTIONS FACILITIES GLOBAL FACILITIES GROSSFELD PAP

P 24 4 27 24

6, 16, 52 40 18, 28, 50

K-L

C - D CARRERA CANDI 42 6, 7 CASTEL IMMOBILIER CBRE 19 CEETRUS 24 CHABOT GENEVIÈVE 38 22 CHARLES SABRINA 34 CK GROUP CLEANLIFE 39 CUSHMAN & WAKEFIELD 51 44 DAILLAND JULIEN 15 DEKA DELOITTE 24 DSK SYSTEMS 44

cor r ection Pauline Berg, Lisa Cacciatore, Sarah Lambolez, Manon Méral, Elena Sebastiani

R ROCH JEAN-PHILIPPE

I - J INOWAI JIM CLEMES ASSOCIATES JLL

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KNEPPER MICHEL 24 44 KROMBACH THIERRY LAMESCH 41 38 LOHBECK CAMILLE LUTTMAN RÉGIS 13 LUX BRUNO 24 LUXEMBOURG CITY30 INCUBATOR

S - T SALGADO MANUEL 42 SAMSIC FACILITY 44 SANTÉ & SÉCURITÉ AU TRAVAIL LUXEMBOURG 38 SAVILLS 7 SECOLUX 21 SILVESQUARE 30 SOCIÉTÉ GÉNÉRALE BANK & TRUST 32 42 SPICER ROBERT TECHNOPORT 30 THE OFFICE 30 TOTAL LUXEMBOURG 26

U - V - W

M - N MICROSOFT LUXEMBOURG 42 MORENO ARCHITECTES 40 MOULIN WILLIAM 12 MULLER ROMAIN 50 NORBERT BRAKONIER 29, 36

UNIVERSITÉ DU LUXEMBOURG 22 URBAN OFFICE 30 26 VALLIN BAPTISTE VANDERHOEGHT ALAIN 38 VYZVOICE 42 WEWORK 3, 28 WISHBOX 30

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Francis Gasparotto

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Please recycle. Vous avez fini de lire ce magazine ? Archivez-le, transmettez-le ou bien faites-le recycler ! Tous droits réservés. Toute reproduction, ou traduction, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans l’autorisation écrite délivrée au préalable par l’éditeur. © MM Publishing and Media SA. (Luxembourg) Maison Moderne ™ is used under licence by MM Publishing and Media SA. ISSN 2354-4619

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NEXT STEPS

ROMAIN MULLER

Chaque mois, un acteur du secteur couvert par Paperjam Plus est sollicité pour partager en image ses impressions sur l’avenir de celui-ci. Romain Muller, managing partner de JLL, s’est prêté à l’exercice et a répondu à la question : « Comment envisagez-vous l’avenir de l’immobilier de bureaux au Luxembourg ? »

R 50 —

omain Muller est optimiste : « Je suis quelqu’un de très positif et convaincu que notre avenir sera très prometteur. Même le meilleur ne construit rien seul, il a besoin de pouvoir compter sur l’aide de chacun, c’est ainsi que JLL fonctionne. Une longue route vers le succès que nous avons construite ensemble. Il est important que nous poursuivions notre projet commun vers un avenir prospère. » — Workspaces — Septembre / Octobre 2018

PHOTO Patricia Pitsch (Maison Moderne)

« Rien ne se construit seul »

ATENOR, UN VÉRITABLE ACTEUR AU LUXEMBOURG Atenor, acteur du développement urbain en Europe, propose des projets immobiliers d’envergure en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg, en France, Pologne, Hongrie et Roumanie. Présent sur le marché luxembourgeois depuis plus de 15 ans, Atenor a contribué au développement des différents sites au Luxembourg avec des projets mixtes (bureaux/résidentiels), en privilégiant des localisations stratégiques et idéalement situées. Au total 155.172 m2 développés, dont 38.543 m2 en portefeuille.

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