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AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Real estate

Tous les prix de lʼimmobilier au Luxembourg !

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Mike Koedinger ceo

Geraldine Knudson directeur administratif et financier

Etienne Velasti

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Mike Koedinger

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Jennifer Graglia free-lances Alex Barras, Quentin Deuxant, Sébastien Lambotte, Michaël Peiffer, Jeanne Renauld photographes

Romain Gamba, Matic Zorman correction

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Photos couverture

Nader Ghavami, Steinmetzdemeyer et Lukas Huneke

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Sandrine Papadopoulos directeur artistique

Marielle Voisin mise en page

Stéphane Cognioul (coordination)

Sur la balançoire Les mois écoulés n’ont pas été de tout repos. Le monde a traversé de fortes perturbations qui n’ont pas épargné le secteur immobilier, bien que l’activité ne se soit pas arrêtée. Secousses dans les segments du retail et de l’hôtellerie, secousses dans l’immobilier de bureaux, vibrations dans le secteur résidentiel, intérêt renforcé pour de nouveaux secteurs de niche (biotech, logistique…). Le monde de l’immobilier est sur une balançoire, qui tangue plus ou moins fort en fonction de son secteur et de sa région, et où on se demande si on retrouvera le monde « d’avant », celui qui est derrière nous, ou si on s’oriente défini tivement vers un monde « d’après », devant nous. À toutes ces questions, s’ajoute désormais une pénurie de matériaux qui impacte les chantiers de construction. Délais dans les calendriers de livraison, mais surtout hausse des prix, pour un secteur déjà bien enflammé. Quelles vont être les conséquences à court et moyen terme ? Le secteur résidentiel reste le sujet de préoccupation n° 1 au Luxembourg. En observant les dernières études, notamment celle des prix, on se rend bien compte que la courbe n’est toujours pas descendante. Peut alors se poser la question de louer ou d’acheter son lieu d’habitation. Ou encore celle d’habiter dans une unité préfabriquée et mobile, moins coûteuse et plus flexible. Les constructions en bois, plus rapides d’exécution, pourraient aussi être une autre possibilité pour réaliser, dans un laps de temps restreint, plus d’unités d’habitation. Pourquoi ne pas construire plus haut, plus dense ? Autant de questions et d’amorces de solutions auxquelles nous avons tenté d’apporter des éclaircissements avec l’aide des experts du secteur.

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Auteur CÉLINE COUBRAY

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

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Real estate Août / Septembre 2021

06 SUR LE RADAR

36 CHOIX À FAIRE

Une croissance qui divise

Faut-il être propriétaire à tout prix ? 40 INTERVIEW

LE JOUR OÙ…

DE JEAN-PAUL SCHEUREN

… Mon appartement est devenu intelligent

« On a peur d’attirer un public modeste en offrant plus de studios »

10 Dossier

Le logement en chiffres

44 AVANTAGES

Niches fiscales et immobilier

–

12 INTERVIEW

AVEC HENRI KOX « Soutenir l’offre plutôt que la demande, un changement de paradigme »

–

p. 40 Selon Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché, il y a un manque de volonté politique d’encourager la construction de logements de petite taille.

20 VENTES D’APPARTEMENTS

« Il y a un réel travail d’évangélisation à réaliser autour du bois »

–

22 VENTES D’APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION Bertrange reste la commune la plus chère

54 PRÉSENTATION

Ces projets en bois déjà présents au Luxembourg

–

24 VENTES DE MAISONS

Plus de 2 millions d’euros pour une maison à Schuttrange

–

60 SÉCURITÉ

26 LOCATIONS D’APPARTEMENTS

Un mètre carré à près de 40 euros

Se protéger en freinant l’intrusion

30 EN VILLE

62 RÉFLEXION

Zoom sur les loyers dans la capitale

Rénover plutôt que démolir ?

32 FACE-À-FACE

64 PICK’N’MIX

–

Matic Zorman

La maison mobile, une solution face à la folie immobilière 50 INTERVIEW DE PHILIPPE GENOT

EXISTANTS 10.000 € le mètre carré dans la capitale

Photos

46 SOLUTION

Construire plus haut, plus dense 34 BON À SAVOIR

Savoir négocier son prêt immobilier

Les goûts et les couleurs en intérieur p. 1 2 Tour d’horizon du Pacte logement 2.0 avec Henri Kox, le ministre du Logement, dont l’objectif principal est la création de plus de logements abordables.

66 FORECAST

Faut-il plus de verdure en ville ? AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Sur le radar

Une croissance qui divise CLASSEMENT

Top 15 des communes les moins chères (par rapport au prix moyen du m2) Offres et prix annoncés pour la vente de maisons (entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020) 1 2

Lac de la Haute-Sûre : 3.521

UN MARCHÉ PORTEUR

Indicateurs des prix annoncés en euros courants pour les locations

Rambrouch : 3.588

Wincrange : 3.813

Schengen : 3.841

Boulaide : 3.845

Beaufort : 3.886

Troisvierges : 4.067

Weiswampach : 4.067

10 Esch-sur-Sûre : 4.136

Source

Liser

127,56 120,13

125

115,62 109,22 102,46 101,45

100

11 Mertzig : 4.363 12 Rosport-Mompach : 4.484 13 Vichten : 4.517

14 Redange-sur-Attert : 4.541 15 Kayl : 4.575

Sources Ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2020)

Location d’appartements

À partir d’une base 100 au 1er trimestre 2005. Les prix sont présentés ici en euros courants, c’est-à-dire sans tenir compte de l’inflation.

Wiltz : 3.545

Location de maisons

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

102,99 99,17

103,88

108,41

114,67 109,42

112,63 109,79

117,17

119,49 118,91 111,01

Le secteur de l’immobilier continue d’être un secteur porteur. Avec des prix qui augmentent de plus en plus chaque année, il ne peut qu’être intéressant d’investir. Il n’en reste pas moins que l’immobilier continue de creuser l’écart social.

169,49 165,05 137,89

147,46 141,43 136,41

131,77

166,00

152,42

175

144,20

3 QUESTIONS À

THOMAS VALICI

Économiste au sein de la Fondation Idea

149,71 136,94

150

127,69

121,55

125

100

Aujourd’hui, qui peut encore accéder à la propriété au Luxembourg ? De moins en moins de personnes. Selon les chiffres du Statec, les prix de l’immobilier à l’achat ont augmenté de 16,7 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020. Cette hausse est décorrélée de l’évolution des loyers et plus encore des salaires. Si le pays dispose de bons fondamentaux, en créant des emplois et en profitant d’une belle dynamique économique, la hausse des prix de l’immobilier, principalement depuis le deuxième trimestre 2019, soulève des questions. Quelles peuvent être les conséquences de ce phénomène sur la société ? On risque d’assister à une homogénéisation de la population. Pour un employé du secteur horeca, avec un salaire brut moyen de 33.796 euros par an, il est de plus en plus difficile d’accéder à la propriété. Par contre, c’est toujours plus facile pour des professionnels de la finance, dont le salaire brut moyen est de 99.250 euros par an. S’ils ne peuvent pas s’appuyer sur des proches pouvant se porter garants d’un financement immobilier, les jeunes peinent aussi à devenir propriétaires. Dans ce contexte, les problèmes sociaux sont évidemment plus marqués. De telles hausses des prix de l’immobilier sont-elles soutenables ? À plus long terme, une hausse de 15 % par an n’est pas soutenable. Une telle croissan ce conduit à voir le prix d’un bien immobilier doubler tous les cinq ans. C’est délirant et pourrait alimenter des logiques spéculatives, marquant plus encore la fracture sociale. Considérant les fondamentaux luxembourgeois, une hausse de 3 à 4 % brut par an serait davantage dans la norme. À terme, cela peut aussi nuire à la compétitivité du pays. Des entreprises peuvent privilégier des régions où l’immobilier est plus accessible. Auteur S. L.

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Le jour où…

… Mon appartement est devenu intelligent CTO de Labgroup, Michel Maggi est depuis toujours passionné de technologie. En 2019, il a choisi d’intégrer à son appartement un système domotique poussé. Il nous raconte les obstacles rencontrés, ainsi que les bénéfices d’un logement intelligent bien pensé.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Romain Gamba

Chez Michel Maggi, tout est géré par la domotique... de l’éclairage au chauffage, en passant par l’audio ou l’ouverture des portes et des stores.

Photo

Comme Obélix avec la potion magique, je des stores et la lumière… Tout se contrôle suis tombé tout jeune dans la marmite de aussi à distance, depuis une seule application, l’informatique. Dès les années 80, je me suis sur tablette ou smartphone. Si mon fils rentre intéressé de près aux nouvelles technologies, plus tôt et que la porte est fermée, je peux et, naturellement, la domotique m’a toujours donc lui ouvrir depuis le bureau. Grâce à attiré. Il y a environ huit ans, j’avais déjà ins- la vidéo, je peux aussi ouvrir au facteur qui tallé un certain nombre d’équipements domo- voudrait déposer un colis ou vérifier, suite tiques dans mon appartement. Mais cela à une alerte du détecteur de fumée, si un restait limité, c’était un peu bricolé. En 2019, incendie s’est déclaré. Et toute cette alors que j’avais entamé d’importants travaux domotique fonctionne également en cas de rénovation, je me suis décidé à installer de coupure d’internet. quelque chose de plus sophistiqué, de plus complet. J’ai eu beaucoup de mal à trouver Je suis très satisfait de ce système, qui un prestataire qui offrait le bon conseil, avant sait se faire oublier. Si bien que, lorsque de tomber sur Philippe Piot, de la société je suis en vacances, je me demande parfois Home Sweet Dom. Nous avons échangé lon- pourquoi la porte de la maison que j’ai guement, et pas mal de mes certitudes concer- louée ne s’ouvre pas ou pourquoi la lumière nant la domotique ont alors été remises en ne s’allume pas à mon arrivée… Ceci étant cause. Alors que je partais plus sur du sans-fil, dit, il est très important de pouvoir compter on m’a par exemple conseillé, étant donné sur l’expertise et surtout le suivi d’un vrai qu’il s’agissait d’une rénovation lourde, d’en professionnel de la domotique. Sans une profiter pour mettre en place une installation bonne installation de base, bien pensée, des filaire qui serait la véritable colonne verté- limites peuvent rapidement être atteintes. brale du système. Sur cette base, sont venus Par ailleurs, un certain nombre de choses se se greffer des équipements sans fil, qui offrent constatent à l’usage, et des adaptations doivent une grande flexibilité : on peut ajouter des inévitablement être apportées au système au éléments en fonction des nouveaux besoins cours des premiers mois d’utilisation : des détecqui se présentent. Aujourd’hui, l’éclairage, le teurs trop efficaces qui lancent la ventilation chauffage, le verrouillage des portes, la fer- de la salle de bains lorsque l’on passe devant meture des stores, la vidéosurveillance, les la porte, un spot trop éblouissant dont on appareils électroménagers, les détecteurs de doit atténuer l’intensité, un store intérieur fumée, ou encore l’audio, sont gérés par le qui ne doit s’ouvrir que si la fenêtre est totalement fermée, et non en position oscillo- système domotique. battante… L’avantage, c’est que ce fine tuning Une de mes principales motivations pour me peut facilement être effectué par le prestalancer était de supprimer un maximum d’in- taire à distance. Au final, mon appartement terrupteurs. Grâce à la domotique, un seul intelligent est totalement conforme à ce que interrupteur multifonction est placé dans je souhaitais obtenir : un logement qui me chaque pièce. L’éclairage est géré automati- « saoule » le moins possible, et qui m’offre quement, selon l’intensité de la lumière natu- un plus grand confort quotidien. relle et nos mouvements dans la maison. Des systèmes de commande vocale permettent de contrôler l’audio, la vidéo, la fermeture Auteur Q. D.

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Dossier

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Le logement en chiffres

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Rien qu’en regardant le présent graphique sur l’évolution des indices des prix des logements durant ces dernières années, on comprend. La tendance va dans un sens, et ce, pour toutes sortes de logements confondues. Même si cela n’est pas nouveau, ce n’est pas moins inquiétant. Rien que l’an dernier, les prix des logements ont augmenté de pas moins de 14,5 %. Dans notre dossier, vous trouverez le détail des prix de vente moyens des appartements existants ou en cons truction, ceux des maisons proposées à la vente, les prix au mètre carré par ville et village, et les loyers moyens des appartements. Au lieu de parler de droit à la propriété, la politique parle désormais de droit au logement. Rendre le logement plus abordable devrait donc être la priorité numéro 1 du pays – il y va de la cohésion sociale et de la compétitivité du pays.

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90 0 2009 10

2010 REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

2011

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2014

ENSEMBLE DE LOGEMENTS

APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION MAISONS EXISTANTES APPARTEMENTS EXISTANTS

INDICES DES PRIX DES LOGEMENTS Les chiffres de l’Observatoire de l’habitat démontrent bien l’engouement pour la pierre au Luxembourg, qu’il s’agisse des appartements ou des maisons (indice des prix des logements sur une base de 100 au 1er trimestre 2010). Source

2016

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2018

2019

Statec

2020 AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

2021 11

Interview Henri Kox

« Soutenir l’offre plutôt que la demande, un changement de paradigme » Le Pacte logement 2.0 est sur les rails. La création de logements abordables mis en location par le secteur public est au cœur de ce nouveau dispositif, qui mise sur la participation pleine et entière des communes. Tour d’horizon de ce plan ambitieux et de ses implications sur le terrain avec Henri Kox, ministre du Logement.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Naissance Henri Kox est né le 7 mai 1961 à Luxembourg. Formation Il obtient en 1990 un diplôme d’ingénieur en mécanique de l’école supérieure polytechnique de Rhénanie-Westphalie d’Aix-la-Chapelle (RWTH Aachen). Gouvernement Henri Kox a fait son entrée au gouvernement suite à un remaniement ministériel le 11 octobre 2019 en qualité de ministre du Logement, ministre délégué à la Défense et ministre délégué à la Sécurité intérieure. Le 23 juillet 2020, il est nommé également ministre de la Sécurité intérieure. En politique Il est membre du parti déi Gréng depuis 1996. À Remich, il a, à tour de rôle, fait partie du conseil communal, pris le poste d’échevin et celui de bourgmestre. Il est également passé par la Chambre en qualité de député et a notamment été en charge de la com mission du logement.

Quels sont les leviers dont dispose le gouvernement pour libérer davantage de terrains et rendre le logement plus abordable ? Le Pacte logement 2.0 est un instrument mis en place afin d’augmenter l’offre de logements abordables détenus par le public. En parallèle, nous voulons changer toutes les lois existantes pour soutenir cette nouvelle politique de l’offre. Pour que cela fonctionne, nous devons notamment revoir la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. L’objectif est de donner une définition plus précise de ce qu’est un logement abordable et d’élargir le nombre de personnes qui peuvent en profiter. Pour cela, nous devons reformuler certains articles de la loi afin de permettre aux revenus moyens d’en bénéficier également. Selon le niveau de vie des occupants, nous souhaitons que le loyer ne couvre que 10 à 35 % du revenu disponible. Dans un même temps, afin d’avoir une vue complète des logements bénéficiant d’une participation d’État, nous allons créer un registre national des logements abordables en location. Le 3e grand principe mis en œuvre est d’encadrer plus et mieux le logement privé. Comment comptez-vous vous y prendre ? Là encore, nous adaptons la réglementation existante afin de la rendre plus contraignante. La réforme du d ispositif

Romain Gamba

Que pouvez-vous faire pour essayer d’inverser la courbe ? Par le passé, pour tenter de résoudre ces crises du logement, les initiatives visaient essentiellement à soutenir la demande. Grâce à des incitants fiscaux, on a voulu aider la population à se loger. D’autre part, les promoteurs publics n’avaient pas pour vocation de garder et de gérer le patrimoine construit à long terme. Au final, cette politique n’a pas porté ses fruits et les prix ont explosé.

BIO EXPRESS

Aujourd’hui, nous voulons changer de paradigme et soutenir l’offre. La discussion ne doit plus s’attacher au droit à la propriété, mais bien au droit d’avoir un logement. Pourquoi forcer tout le monde à accéder à la propriété ? La location à prix abordable est une solution que nous voulons développer. Au Luxembourg, les logements abordables détenus par le public représentent 1,5 % du marché… Si l’on inclut les logements d’urgence et autres dispositifs sociaux, on arrive peut-être à 3,5 ou 4 %. Aux Pays-Bas, 30 % de ces logements sont dans la main publique ; à Vienne, on atteint les 60 %. À l’image de la politique menée durant la pandémie, nous devons assurer la prise en charge des personnes les plus vulnérables. La priorité est donc de pouvoir loger tout le monde, de manière inclusive.

Photo

Le constat reste inchangé depuis de nombreuses années au Luxembourg : l’offre de logements et de terrains disponibles est largement insuffisante par rapport à la demande toujours croissante. Le prix des logements a encore augmenté de 14,5 % en un an. Conséquence directe, un nombre préoc cupant de ménages n’est plus en mesure d’acquérir un logement, voire de payer les loyers du libre marché. Quel regard portez-vous sur cette situation ? Ce phénomène d’augmentation des prix n’est pas nouveau. Par le passé, nous avons déjà assisté à de telles augmentations entre 1988 et 1991 et, 15 ans plus tard, de 2003 à 2006. On assiste ici à une 3e vague très importante et les initiatives précédentes n’ont pas réussi à infléchir ce mouvement. Cela doit nous interpeller. Il est clair que le marché du travail et les salaires n’ont pas suivi la même courbe ascensionnelle. Le fossé s’est creusé et l’accès à la propriété devient toujours plus compliqué. Aujourd’hui, on constate que les personnes qui ont les plus bas revenus (déciles 1 et 2) éprouvent de grandes difficultés à trouver un logement adéquat pour y vivre décemment, sans y consacrer une part très importante de leur revenu disponible. Cette situation a des conséquences sur la cohésion sociale, le vivre-ensemble. Cette 3e vague peut évidemment s’expliquer. Dans un contexte de taux d’intérêt très bas, un investissement immobilier est vu comme sûr. Tout le monde veut en profiter. Au Luxembourg, 70 % de ceux qui sont déjà propriétaires réinvestissent dans l’immobilier. On peut d’ailleurs s’attendre à ce que les prix restent à un niveau élevé à l’avenir…

Le ministre du Logement, Henri Kox, revient sur l’ambitieux Pacte logement 2.0.

Interview Henri Kox

« Le cadre mis en place se veut flexible et doit pouvoir s’adapter à la situation particulière de chaque commune. » du Baulandvertrag (contrat administratif d’aménagement) va permettre d’accélérer la libération d’hectares que certains propriétaires tardent à mettre en construction. Si un terrain est officiellement déclaré constructible, le promoteur ne pourra plus attendre douze ans avant d’engager le chantier, mais au maximum quatre ans. Un autre axe sur lequel nous pouvons travailler est celui du remembrement ministériel. Selon les chiffres dont nous disposons, près de 2.900 hectares de terrains sont potentiellement disponibles, dont 33,1 % (environ 941 hectares) correspondent à des Baulücken, ces parcelles en milieu urbain qui ne nécessitent pas d’aménagement de voirie. Le problème, jusqu’ici, était de convaincre certains propriétaires privés de céder leur terrain. À l’avenir, si l’un d’eux ne veut pas vendre, la commune pourra lui proposer un échange de terrains, en priorité dans la même zone d’aménagement. Nous devons accélérer la mobilisation des terrains. Quels sont les grands principes du Pacte logement 2.0 que vous défendez ? Il s’agit d’un partenariat entre l’État et les communes qui a pour objectif de les soutenir dans le développement des logements abordables et de la qualité résidentielle. Le Pacte logement 2.0 s’étend sur la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2032. Le premier Pacte logement n’était pas orienté vers la création de logements abordables. Il rémunérait les communes en fonction de l’augmentation de leur population. Le résultat est simple, nous n’avons pas réussi à endiguer l’augmentation continue des prix. À l’avenir, nous soutiendrons seulement les communes qui créent des logements abordables. Quels sont les objectifs poursuivis ? Au niveau national, le Pacte logement 2.0 poursuit trois objectifs opérationnels : l’augmentation de l’offre de logements abordables et durables au niveau communal, la mobilisation du potentiel foncier et résidentiel existant au niveau communal grâce aux modifications réglementaires en cours, et enfin l’amélioration de la qualité résidentielle. Notre volonté est d’accompagner les communes. Pour cela, nous mettons à leur disposition un conseiller logement. L’article 29 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 sur l’aménagement communal et le développement urbain va intégrer un mécanisme automatique, donc contraignant, de transfert de propriété de logements abordables vers les communes. Selon l’ampleur du projet, 10 à 30 % de la surface brute créée lors de la réalisation d’un PAP d’une certaine envergure doivent être dédiés au logement 14

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

abordable, et cédés à la commune. En contrepartie, le promoteur est autorisé à construire 10 % de surfaces supplémentaires. Nous avons voulu mettre en place une opération « win-win ». Pour financer toutes ces mesures, ainsi que les aides à la pierre pour la création de logements abordables, nous avons créé un fonds spécial qui regroupe les différents articles budgétaires et qui est alimenté par une dotation sur plusieurs années. Nous aurons ainsi une vue très précise et transparente de ce qui est investi et de qui en sont les bénéficiaires. Dans ce pacte, la commune devient un acteur central du développement du logement abordable. Or, certains bourgmestres font déjà part de leurs réticences devant ces nouvelles contraintes. Comment s’assurer de leur implication ? Nous entendons leurs réticences, mais nous sommes là pour les aider. Pour cela, nous avons mis en place différents dispositifs, à commencer par le conseiller logement, directement inspiré du conseiller climat. Celui-ci peut être un expert externe ou un employé de la commune. Il ne remplace pas un technicien, urbaniste ou architecte communal, mais remplit une fonction complémentaire, notamment celle de facilitateur de processus d’élaboration et de mise en œuvre du Pacte logement 2.0 au niveau communal. Le conseiller logement guide la commune dans l’élaboration du programme d’action local logement (PAL). Il est donc un acteur central pour créer des liens entre les communes et entre les niveaux local et national. L’État va prendre en charge ses honoraires. Le programme d’action local logement est au centre du dispositif. En quoi consiste-t-il ? Le Pacte logement s’appuie en effet sur le PAL, qui n’est autre que la stratégie communale pour le développement du logement abordable. Ce programme d’action est élaboré par le collège des bourgmestre et échevins, en concertation, le cas échéant, avec la commission consultative logement et le soutien du conseiller logement et des différents services de l’administration communale. Ce document n’a rien de figé. C’est un document vivant, qui évoluera selon la situation du logement et la politique en place. Nous comptons 102 communes et il y aura 102 PAL différents. Le délai pour l’élaboration du programme est fixé dans la convention cadre initiale entre la commune et le ministère du Logement, et ne devrait en principe pas prendre plus de six mois. Il est explicitement souhaité que les communes coordonnent leur PAL avec d’autres communes et, le cas échéant, envisagent également des projets communs. En collaboration avec le Sigi (le Syndicat intercommunal de gestion informatique), l’encodage et les étapes administratives liées au PAL sont réalisés de façon numérique à l’aide d’un outil informatique mis à disposition des communes. Quelles seront les aides disponibles pour les communes ? Tout d’abord, le système de participations financières des aides à la pierre reste en place. Il permet aux communes d’obtenir jusqu’à 75 % de subventions pour la création de logements abordables. Rien ne change sur ce point, si ce n’est que nous allons élaborer un cahier des charges plus précis. Nous souhaitons cadrer davantage ce système.

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Interview Henri Kox

Nous allons notamment mettre en œuvre un comité de suivi des projets subventionnés par cette loi de 1979 sur l’aide à la pierre. Concernant la mise en œuvre directe du Pacte logement 2.0, la participation financière de l’État dépendra directement du nombre de logements abordables créés. Pour 2021, nous accorderons une dotation forfaitaire initiale unique de 25 euros par habitant, avec des minima et des maxima. Pour en profiter, la commune doit signer avec l’État une convention initiale en 2021. Par-là, elle s’engage à élaborer un PAL avec l’appui du conseiller logement interne ou externe. Une dotation de 10.000 € sera également allouée pour chaque logement abordable conventionné par le ministère du Logement en 2020. À partir de 2022, nous accorderons une dotation de 19.000 € pour chaque logement abordable conventionné par le ministère du Logement au cours de l’année précédente ainsi qu’une dotation supplémentaire de 2.500 € pour chaque logement géré par une gestion locative sociale (GLS) sur le territoire de la commune lors de l’année précédente. Pour le président du Syvicol, la réforme proposée par l’État ajoute une charge de travail aux communes et une complexification du système. Que répondez-vous ? Le cadre mis en place se veut flexible et doit pouvoir s’adapter à la situation particulière de chaque commune. Chacune est invitée à mettre en place sa propre solution, avec le soutien du conseiller logement. Maintenant, il est clair que l’on veut que les communes s’engagent sur la voie du logement abordable. Aussi, si l’on veut garantir un suivi de qualité des logements étatiques abordables, il faut pouvoir comptabiliser ce qui se fait. Nous devons avoir un retour par rapport à l’argent investi, nous souhaitons plus de transparence. Développer le logement abordable dans chaque commune n’est pas obligatoire, mais la révision de l’article 29 de la loi sur l’aménagement communal implique que tout PAP qui va au-delà de 10 logements entraîne automatiquement une cession à la commune ou, si elle ne le souhaite pas, à la direction de l’État. On doit arriver à un résultat. Nous avons l’obligation de livrer davantage de logements abordables dans les années à venir. À quoi doit servir l’argent reçu par les communes ? Les projets que la commune entend réaliser dans le cadre du Pacte logement 2.0 doivent se situer dans trois catégories bien définies. La première concerne les infrastructures publiques, c’est-à-dire l’acquisition d’immeubles et le développement de projets d’équipements publics et collectifs pour un maximum de 50 % du budget. En deuxième lieu vient le vivre-ensemble, c’est-à-dire des projets qui touchent au cadre de vie et à la rénovation urbaine valorisant la qualité de vie des habitants de la commune, là aussi pour 50 % du budget au maximum. Enfin, la 3e catégorie d’investissements que nous soutiendrons pour 25 % du budget minimum touche à la communication, à la collaboration avec les citoyens, à la mise en place de dynamiques sociales. Pour mobiliser le potentiel foncier, chaque commune va devoir réunir les forces vives, s’entourer de bureaux d’études, élaborer des stratégies, etc. Le Syvicol trouve le système trop contraignant. Je répondrai que nous avons le devoir de cibler notre action et de faire un rapport 16

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

précis de ce que l’on fait avec l’argent du contribuable. C’est aussi pour cela que nous allons mettre en place ce fonds dédié au logement. Sur la base du cadre établi, libre à chaque commune d’imaginer les projets qu’elle désire. Le conseiller logement est là pour aiguiller chacune d’entre elles, pour donner des idées, partager ce qui se fait ailleurs. Le premier bilan du Fonds spécial de soutien au développement du logement, présenté au mois de mai, permet d’obtenir une vue d’ensemble sur les projets de logements subventionnés et les budgets mobilisés. En 2020, le Fonds s’est doté de 300 projets qui représentent plus de 3.125 logements en cours de réalisation pour un volume financier total de 514 millions d’euros. Les dépenses ont, pour leur part, atteint 96 millions d’euros, un montant appelé à doubler d’ici quatre à cinq ans, compte tenu des nouvelles conventions signées avec les promoteurs. Au total, 8.200 logements supplémentaires figurent dans le pipeline. Une fois terminés, ces logements vont intégrer le registre national des logements abordables en location. Depuis quelques années déjà, les communes sont autorisées à établir et à percevoir une taxe annuelle spécifique sur les immeubles non occupés ou non utilisés ainsi que sur les terrains spécifiques non édifiés. Pour l’heure, peu de communes ont franchi le pas. Ne faut-il pas rendre cette taxe d’obligation nationale ? Sur cette question de la mobilisation du résidentiel inoccupé, je suis pour la création d’une règle nationale. J’essaie de faire une proposition dans cette direction, mais cela ne peut se faire sans la collaboration des communes. Ce sont elles qui ont la main sur le registre de la population et des logements. Ce sont elles qui savent précisément quel logement est vide… Une autre piste concerne l’augmentation de l’impôt foncier, notamment pour ce type de biens non occupés ? Oui, c’est aussi une piste. Il est clair que nous ne pénaliserons pas les habitants qui occupent leur maison ou leur appartement. Mais s’il s’agit de terrains vacants, disponibles, pour lesquels l’État a déjà investi pour lotir et mobilisé toutes les connexions voulues, le contexte est différent. L’offensive en faveur du droit au logement est lancée. Elle s’appuie sur différentes visions, mais nous voulons donner une direction plus contraignante avec une obligation de résultat à la clé. Nous avons une mission d’intérêt général à accomplir. L’État doit mettre en place le cadre. Il est de notre obligation sociétale de garantir le droit au logement pour tous. Pour cela, nous devons d’abord clarifier nos lois et répondre aux nouvelles demandes sociétales autour du vivre-ensemble, avec l’arrivée de nouvelles formes de cohabitation. Les chantiers sont innombrables, mais nous ne pouvons plus fermer les yeux.

Auteur M. P.

BRAND VOICE

Michel Greco, CEO, et Tony Cardao, Directeur opérationnel RH chez Propper.

Service d’entretien

Une entreprise humaine au sens propre

JUILLET 2021

Comment a évolué l’activité des services de nettoyage ces dernières années ? MICHEL GRECO On peut déjà dire que l’évolution a été dans le sens d’une forte croissance. De plus en plus d’entreprises ou d’administrations ont décidé d’externaliser l’entretien de leurs locaux plutôt que de dédier cette tâche à du personnel en interne, pour des raisons économiques bien sûr, mais aussi pratiques. En effet, si la personne en charge du net-

toyage est absente, le prestataire de service peut la faire immédiatement remplacer. Ce qui est plus difficile lorsque c’est un salarié. TONY CARDAO Du côté des particuliers, le constat est le même. Aujourd’hui, dans un couple, homme et femme travaillent, ils ont moins de temps pour assurer l’entretien de leur logis. Surtout, ils préfèrent utiliser leur temps libre pour des activités bien plus plaisantes, ce qui est fort

Photos

La crise sanitaire que nous venons de traverser a bousculé le secteur d’activité des services de nettoyage, notamment en entreprise. À la fois sursollicités pour certaines tâches et réduits pour cause de locaux vides, ceux-ci ont dû s’adapter rapidement. Rencontre avec Michel Greco, CEO, et Tony Cardao, Directeur opérationnel RH chez Propper.

Simon Verjus

Contenu sponsorisé par PROPPER

légitime. Déléguer cette tâche à un prestataire, c’est gagner en confort de vie, les gens l’ont bien compris. La pandémie de Covid a évidemment bousculé le secteur, peut-on revenir sur ce point ? T. C. La crise sanitaire a évidemment entraîné une baisse d’activité notable. Les salariés étant en télétravail, les bureaux n’avaient pas besoin d’être nettoyés à leur fréquence habituelle. En revanche, nous avons été sollicités pour des missions de désinfection, ce qui nous a permis de développer un autre pan de notre activité. Encore aujourd’hui, c’est une mission que nous honorons dans certains moyens de transport en commun tels les bus, mais aussi dans des toilettes ou sur certains supports de transmission élevés, comme des poignées de porte ou des rampes d’escalier. M. G. Après avoir perdu une grande partie de notre chiffre d’affaires les trois premiers mois de l’année 2020, nous avons malgré tout bien terminé l’année. Je tiens également à souligner le fait suivant : durant le confinement, nous avons fait le choix de stopper la mise en œuvre de nos prestations chez les particuliers, pour éviter tout risque de propagation du virus. Une décision difficile, mais mûrement réfléchie. Aujourd’hui, l’activité reprend chaque jour un peu plus, nous sommes confiants. Vous avez acquis l’entreprise Propper en 2017, pourquoi cette décision ? M. G. Tony et moi venons d’un secteur (le transport de courrier) dont les perspectives de croissance à moyen terme sont assez limitées, en raison de la digitalisation. Ce n’est pas le cas des services de nettoyage, qui ont encore de beaux jours devant eux, malgré le fait que le marché soit très concurrentiel. Voilà ce qui a motivé ce rachat. Pouvez-vous nous présenter Propper, son activité, ses clients ? T. C. Propper est une entreprise

Les équipes de Propper sillonnent le Grand-Duché, au service de leurs clients.

de nettoyage et d’entretien fondée en 1994 qui compte plus de 200 salariés. Nos prestations couvrent le nettoyage et la désinfection de l’intérieur d’un lieu, mais également des parties extérieures de ce lieu (vitres, volets, etc.) ou encore l’enlèvement des ordures, par exemple. Nos clients sont des entreprises de tous secteurs d’activité et de toutes tailles, des administrations ou des organismes étatiques, et également des particuliers. M. G. Précisons que plus de 55 % de notre chiffre d’affaires provient de notre activité B2B ou pour les institutions gouvernementales, 27 % pour les habitations individuelles et 18 % pour les résidences. Lorsque j’ai fait l’acquisition de l’entreprise en 2017, la part de particuliers était bien plus élevée puisque c’était l’orientation choisie par l’entreprise à l’époque. Qu’est-ce qui fait la particularité de Propper ? En quoi se démar que-t-elle de ses concurrents ? T. C. Au-delà de notre souci de proposer des prestations de PROPPER, C’EST :

Plus de 25 ans d’expérience

200

Plus de 200 salariés

certifications et récompenses

2.000

clients actifs

Une croissance des ventes annuelle exponentielle

grande qualité, dans une tarification cohérente, nous avons développé une véritable politique RSE. Nous avons d’ailleurs été récompensés par de nombreux labels de qualité au Luxembourg. Nous tenons à être une entreprise humaine, attentive envers ses employés. Ils sont le premier capital de l’entreprise et nous sommes à leur écoute. Leur activité est parfois difficile et n’est pas toujours traitée à sa juste valeur. C’est à nous aussi de faire en sorte qu’ils puissent faire leur travail dans les meilleures conditions. M. G. C’est dans la multiplicité de notre clientèle que nous nous distinguons le plus. C’est un vrai défi logistique de gérer au quotidien cette pluralité d’interlocuteurs, et donc de prestations. J’ajouterais qu’une de nos forces, qui pourrait à première vue être considérée comme un défaut, est de ne pas être issus du métier du nettoyage. Autrement dit, nous ne sommes pas formatés et avons une approche différente. Nous utilisions d’ailleurs cette façon de faire lorsque notre activité était celle du transport. Nous interrogions des gens qui n’étaient pas de ce « milieu » pour le faire évoluer, car leur approche était souvent très « fraîche » ou judicieuse. Et demain, quelles seront les perspectives pour l’entreprise ? M. G. Nous allons continuer à nous développer, conquérir de nouveaux marchés. Nous avons diversifié la clientèle et nous voulons maintenant diversifier nos services. En fin d’année,

UN TRAVAIL PLUS QUE RESPECTABLE DOIT ÊTRE RESPECTÉ Les incivilités sont parfois nombreuses à l’égard des employés en charge du nettoyage et de leur travail au quotidien. Au-delà des petits efforts que chacun d’entre nous peut faire pour faciliter leur mission, c’est parfois un mot ou une attitude plus positive qui peut tout changer. Quel que soit notre statut dans une société, collaborons ensemble avec respect, nous avons tous à y gagner.

nous lancerons de nouveaux services pour élargir notre palette d’activités. Ces services ne seront pas directement liés au nettoyage, mais constitueront un complément à nos prestations, mais je n’en dirai pas plus pour le moment.

evis d’un d Besoin rmations fo ou d’in entaires ? m lé p p à : su z-nous iv Écr e

r.lu roppe

ct@p conta

JUILLET 2021

Dossier

L’ancien toujours aussi prisé

Prix de vente moyens des appartements existants (issus des actes notariés) Du 1er janvier au 31 décembre 2020 7.014 €/m2 : moyenne du pays

Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.500 €/m2 De 4.500 € à 5.499 €/m2 De 5.500 € à 6.499 €/m2 De 6.500 € à 7.499 €/m2 7.500 €/m2 ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Parc Hosingen

Wiltz

Vianden

Goesdorf Bourscheid

Tandel

Esch-sur-Sûre Diekirch Bettendorf Grosbous Rambrouch

Erpeldange-sur-Sûre

Ettelbruck Mertzig

Vallée de l’Ernz

Schieren

Berdorf

Vichten

Colmar-Berg

Echternach Waldbillig

Bissen Larochette Ell

Heffingen

Mersch Beckerich Lintgen

Helperknapp

Mertert

Junglinster

Steinsel

Kehlen

Koerich

Kopstal

Grevenmacher

Walferdange

Steinfort Mamer

Strassen

Luxembourg-ville Bertrange Käerjeng

Dippach

Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette Rumelange

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Roeser

Bettembourg

Schifflange Kayl

Lenningen Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Mondercange

Sandweiler Contern

Reckangesur-Mess

Pétange

Wormeldange

Schuttrange

Dudelange

Weilerla-Tour

Bous

Frisange

Remich

Mondorf-les-Bains Schengen

Sources

Habscht

Publicité foncière, calculs du Statec et de l’Observatoire de l’habitat

Lorentzweiler

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

VENTES D’APPARTEMENTS EXISTANTS

Sources

Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement et des domaines (2020)

10.000 € le mètre carré dans la capitale

Prix moyen par m² en 2020

Prix moyen par m² en 2019

Fourchette de prix par m² en 2020

Luxembourg-ville

10.263 €/m²

9.029 €/m²

7.165 € - 13.508 €

Bertrange

10.088 €/m²

8.534 €/m²

5.854 € - 13.850 €

Strassen

9.683 €/m²

8.374 €/m²

Walferdange

8.745 €/m²

Kopstal

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser) Les prix de vente des appartements existants (assimilés au marché de l’ancien) sont très fortement influencés par la distance de ces derniers par rapport à la capitale. Ils sont, sans surprise, les plus élevés à Luxembourg-ville (10.300 €/m² en moyenne dans la capitale), puis dans les communes de sa périphérie immédiate (plus de 9.600 €/m² à Bertrange et Strassen). Dans le sud-ouest du pays (le canton d’Esch-surAlzette), qui concentre environ 40 % des ventes, les prix moyens communaux sont inférieurs à la moyenne nationale : ils fluctuent entre 5.800 et 7.000 €/m² dans la très grande majorité de ces communes. Enfin, les communes dans lesquelles les prix de vente sont les moins élevés se situent dans le nord du pays : les prix moyens sont encore inférieurs à 5.000 €/m² en 2020 à Wiltz, Clervaux, Weiswampach, ou encore Vianden.

Prix moyen par m² en 2020

Prix moyen par m² en 2019

Fourchette de prix par m² en 2020

Lintgen

6.330 €/m²

5.385 €/m²

2.779 € - 8.385 €

Sanem

6.185 €/m²

5.191 €/m²

3.921 € - 8.214 €

6.186 € - 12.134 €

Remich

6.173 €/m²

4.989 €/m²

3.670 € - 8.346 €

6.734 €/m²

5.399 € - 12.661 €

Bissen

6.150 €/m²

5.132 €/m²

4.323 € - 8.489 €

8.606 €/m²

N.C.

5.395 € - 12.743 €

Diekirch

6.083 €/m²

5.078 €/m²

3.596 € - 8.219 €

Hesperange

8.437 €/m²

7.530 €/m²

5.185 € - 10.688 €

Esch-sur-Alzette

6.021 €/m²

5.111 €/m²

3.964 € - 8.126 €

Lorentzweiler

7.952 €/m²

6.574 €/m²

4.718 € - 9.795 €

Differdange

5.999 €/m²

4.955 €/m²

3.758 € - 8.002 €

Roeser

7.564 €/m²

6.254 €/m²

5.785 € - 8.886 €

Helperknapp

5.972 €/m²

N.C.

3.626 € - 9.087 €

Sandweiler

7.510 €/m²

6.698 €/m²

5.661 € - 9.003 €

Habscht

5.862 €/m²

4.566 €/m²

4.237 € - 8.651 €

Steinsel

7.478 €/m²

6.497 €/m²

5.131 € - 9.165 €

Pétange

5.862 €/m²

4.968 €/m²

3.914 € - 7.480 €

Schuttrange

7.413 €/m²

N.C.

4.602 € - 8.980 €

Wormeldange

5.849 €/m²

5.202 €/m²

4.003 € - 7.510 €

Leudelange

7.410 €/m²

7.445 €/m²

6.864 € - 8.045 €

Schengen

5.799 €/m²

4.913 €/m²

3.965 € - 7.885 €

Weiler-la-Tour

7.396 €/m²

6.359 €/m²

4.554 € - 9.335 €

Stadtbredimus

5.738 €/m²

4.869 €/m²

2.780 € - 8.678 €

Schifflange

7.321 €/m²

5.885 €/m²

4.947 € - 9.592 €

Rumelange

5.613 €/m²

4.821 €/m²

3.882 € - 8.179 €

Mamer

7.200 €/m²

6.360 €/m²

4.405 € - 9.709 €

Mertert

5.574 €/m²

5.054 €/m²

3.786 € - 6.815 €

Junglinster

7.131 €/m²

5.920 €/m²

4.823 € - 9.155 €

Ettelbruck

5.507 €/m²

5.126 €/m²

3.885 € - 7.420 €

Kehlen

7.060 €/m²

6.503 €/m²

4.763 € - 9.306 €

Grevenmacher

5.474 €/m²

5.113 €/m²

4.185 € - 6.700 €

Dippach

6.998 €/m²

5.693 €/m²

4.941 € - 8.239 €

Colmar-Berg

5.461 €/m²

5.080 €/m²

3.975 € - 7.895 €

Bettembourg

6.962 €/m²

5.994 €/m²

4.733 € - 9.119 €

Larochette

5.439 €/m²

N.C.

4.197 € - 6.918 €

Steinfort

6.793 €/m²

5.164 €/m²

5.048 € - 9.533 €

Echternach

5.344 €/m²

4.710 €/m²

3.936 € - 6.974 €

Mondercange

6.641 €/m²

5.628 €/m²

3.770 € - 8.960 €

Bettendorf

5.179 €/m²

N.C.

3.409 € - 6.774 €

Mondorf-les-Bains

6.618 €/m²

5.799 €/m²

4.181 € - 8.833 €

Berdorf

5.110 €/m²

N.C.

3.125 € - 8.048 €

Kayl

6.599 €/m²

5.669 €/m²

4.452 € - 8.556 €

Esch-sur-Sûre

5.022 €/m²

N.C.

2.819 € - 6.935 €

Frisange

6.595 €/m²

5.607 €/m²

4.550 € - 8.346 €

Vianden

4.871 €/m²

N.C.

2.929 € - 6.840 €

Dudelange

6.468 €/m²

5.302 €/m²

4.316 € - 8.777 €

Weiswampach

4.604 €/m²

4.309 €/m²

4.018 € - 5.356 €

Moyenne nationale

Käerjeng

6.373 €/m²

5.203 €/m²

4.566 € - 8.797 €

Clervaux

4.352 €/m²

3.751 €/m²

3.028 € - 5.680 €

Mersch

6.355 €/m²

5.391 €/m²

3.977 € - 8.487 €

Wiltz

4.133 €/m²

3.944 €/m²

2.899 € - 6.037 €

PRIX MOYEN PAR M2 EN 2020 7.014 €

Ces prix sont issus des actes notariés. Seules les communes dans lesquelles au moins 10 ventes d’appartements ont été recensées en 2020 sont reportées dans ce tableau. Le prix indiqué dans la fourchette basse correspond au prix minimal après exclusion des 5 % des prix au m² les plus bas. Celui indiqué dans la fourchette haute est le prix maximal après exclusion des 5 % les plus élevés.

Les statistiques communales publiées par l’Observatoire de l’habitat sont accompagnées d’une fourchette de prix qui inclut 90 % des transactions enregistrées dans cette commune et permet d’y appré hender la dispersion des prix en fonction de la localisation précise du bien, de l’âge et de l’état du bâtiment, de la qualité des prestations, etc. Ces fourchettes sont souvent très larges, le cas extrême étant Luxembourg-ville : le prix du mètre carré d’un appartement ancien fluctue ainsi entre 7.200 € et 13.500 € environ sur le territoire de la capitale.

PRIX MOYEN PAR M2 EN 2019 6.057 € FOURCHETTE DE PRIX PAR M2 3.936 € - 11.386 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Dossier

Le prix du neuf toujours en hausse

Prix de vente moyens des appartements en construction (issus des actes notariés) Du 1er janvier au 31 décembre 2020 8.014 €/m2 : moyenne du pays

Nombre de ventes insuffisant Moins de 5.500 €/m2 De 5.500 € à 6.499 €/m2 De 6.500 € à 7.499 €/m2 De 7.500 € à 8.499 €/m2 8.500 €/m2 ou plus

Weiswampach

Clervaux

Parc Hosingen

Wiltz

Winseler

Lac de la Haute-Sûre Bourscheid

Diekirch Bettendorf Ettelbruck Beaufort

Schieren

Berdorf

Colmar-Berg

Echternach

Préizerdaul

Bissen Redange

Larochette

Useldange Bech

Beckerich Helperknapp

Lintgen

Junglinster

Steinsel Kopstal

Steinfort Strassen

Walferdange

Grevenmacher Niederanven

Mamer

Wormeldange Luxembourg-ville

Bertrange Hesperange

Pétange Differdange Esch-sur-Alzette

Contern

Dippach

Sanem

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Sandweiler

Mondercange

Roeser

Bettembourg

Kayl

Dudelange

Weilerla-Tour Frisange

Waldbredimus Remich Dalheim Mondorf-les-Bains

Publicité foncière, calculs du Statec et de l’Observatoire de l’habitat

Kehlen

Sources

Habscht

Käerjeng

Mertert

Lorentzweiler

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

VENTES D’APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION

Bertrange reste la commune la plus chère

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Sources

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement et des domaines (2020)

Les prix de vente des appartements en construction (vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), assimilée au marché du neuf) sont reportés TTC, pour un taux de TVA égal à 3 % (dans la limite de la faveur fiscale totale de 50.000 €). Comme pour les appartements existants, les prix de vente communaux varient très fortement sur le territoire.

Prix moyen par m² en 2020

Prix moyen par m² en 2019

Fourchette de prix par m² en 2020

Prix moyen par m² en 2020

Prix moyen par m² en 2019

Fourchette de prix par m² en 2020

Bertrange

11.790 €/m²

10.373 €/m²

8.648 € - 15.352 €

Esch-sur-Alzette

7.174 €/m²

6.881 €/m²

6.332 € - 8.281 €

Luxembourg-ville

11.469 €/m²

9.565 €/m²

8.535 € - 14.217 €

Steinfort

7.155 €/m²

6.350 €/m²

6.350 € - 7.654 €

Walferdange

10.297 €/m²

8.543 €/m²

8.393 € - 12.624 €

Dudelange

7.096 €/m²

6.264 €/m²

5.110 € - 9.047 €

Strassen

9.771 €/m²

8.927 €/m²

8.173 € - 12.654 €

Käerjeng

7.061 €/m²

6.130 €/m²

5.764 € - 9.127 €

Kopstal

9.590 €/m²

7.495 €/m²

7.084 € - 11.076 €

Sanem

7.029 €/m²

6.556 €/m²

5.849 € - 8.384 €

Hesperange

9.436 €/m²

9.288 €/m²

7.690 € - 11.374 €

Kayl

7.014 €/m²

5.454 €/m²

5.887 € - 8.291 €

Mondorf-les-Bains

9.109 €/m²

6.863 €/m²

6.360 € - 11.239 €

Differdange

6.789 €/m²

5.766 €/m²

5.349 € - 8.560 €

Remich

9.040 €/m²

N.C.

8.339 € - 10.089 €

Habscht

6.442 €/m²

5.397 €/m²

4.075 € - 7.426 €

Roeser

8.726 €/m²

7.231 €/m²

7.222 € - 9.880 €

Mertert

6.244 €/m²

6.113 €/m²

5.193 € - 8.204 €

Niederanven

8.668 €/m²

7.985 €/m²

6.642 € - 13.729 €

Schieren

6.001 €/m²

5.860 €/m²

4.636 € - 6.726 €

Steinsel

8.656 €/m²

N.C.

7.088 € - 9.490 €

Helperknapp

5.928 €/m²

5.632 €/m²

4.189 € - 7.041 €

Lintgen

8.565 €/m²

6.496 €/m²

5.495 € - 11.006 €

Pétange

5.842 €/m²

5.556 €/m²

4.394 € - 7.124 €

Lorentzweiler

8.184 €/m²

7.300 €/m²

7.139 € - 8.857 €

Bettendorf

5.746 €/m²

5.273 €/m²

5.034 € - 6.253 €

Mamer

8.165 €/m²

7.251 €/m²

6.981 € - 9.451 €

Useldange

5.598 €/m²

N.C.

3.611 € - 6.589 €

Bissen

7.555 €/m²

6.564 €/m²

6.445 € - 9.645 €

Bourscheid

5.479 €/m²

N.C.

4.884 € - 6.169 €

Junglinster

7.510 €/m²

6.846 €/m²

5.903 € - 9.226 €

Préizerdaul

5.185 €/m²

N.C.

4.155 € - 6.881 €

Mondercange

7.420 €/m²

6.802 €/m²

4.745 € - 9.245 €

Beaufort

5.068 €/m²

N.C.

3.978 € - 6.831 €

Wormeldange

7.284 €/m²

5.694 €/m²

5.934 € - 8.671 €

Clervaux

4.748 €/m²

4.267 €/m²

3.935 € - 5.669 €

Ettelbruck

7.263 €/m²

6.005 €/m²

5.456 € - 8.885 €

Weiswampach

4.676 €/m²

4.549 €/m²

3.623 € - 5.868 €

Contern

7.255 €/m²

6.682 €/m²

6.454 € - 8.059 €

Berdorf

4.653 €/m²

5.999 €/m²

2.865 € - 6.889 €

Diekirch

7.219 €/m²

6.652 €/m²

5.702 € - 8.901 €

Wiltz

4.387 €/m²

4.518 €/m²

3.753 € - 5.009 €

Bertrange et Luxembourg-ville sont les communes les plus chères pour les ventes d’appartements en construction (respectivement 11.800 et 11.500 €/m² environ), suivies des communes limitrophes, dans lesquelles les prix sont également supérieurs à 9.400 €/m² : Walferdange, Strassen, Kopstal et Hesperange. À l’inverse, les prix de vente moyens sont encore inférieurs à 5.000 €/m² dans certaines communes de la moitié nord du pays (Wiltz, Berdorf, Weiswampach et Clervaux). Au milieu de la distribution, la plupart des communes du sud-ouest du pays (le canton d’Esch-sur- Alzette, qui concentre environ 40 % des ventes) présentent des prix de vente moyens des appartements en construction compris entre 5.800 et 7.200 €/m². Cependant, il faut noter que le nombre de ventes d’appar tements en construction n’est pas suffisant dans un grand nombre de communes pour pouvoir afficher un prix moyen.

Moyenne nationale PRIX MOYEN PAR M2 EN 2020 8.014 € PRIX MOYEN PAR M2 EN 2019 7.145 € FOURCHETTE DE PRIX PAR M2 4.406 € - 12.830 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Dossier

Des maisons toujours aussi coûteuses

Prix moyens des maisons proposées à la vente (issus des annonces immobilières) Du 1er janvier au 31 décembre 2020 1.180.467 € : moyenne du pays

Nombre de ventes insuffisant Moins de 800.000 € De 800.000 € à 999.999 € De 1.000.000 € à 1.199.999 € De 1.200.000 € à 1.499.999 € 1.500.000 € ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler

Vianden

Goesdorf

Lac de la Haute-Sûre

Bourscheid Boulaide

Esch-sur-Sûre Diekirch Grosbous

Mertzig

Beaufort

Vallée de l’Ernz

Schieren

Vichten

Colmar-Berg Préizerdaul

Echternach Waldbillig

Bissen Redange Ell

Consdorf

Larochette

Useldange

Rosport-Mompach

Heffingen

Mersch

Bech

Beckerich

Manternach

Lintgen

Helperknapp

Junglinster

Biwer

Lorentzweiler

Habscht

Betzdorf

Steinsel

Kehlen

Kœrich

Kopstal

Walferdange

Niederanven

Mertert

Grevenmacher

Flaxweiler

Steinfort Mamer

Strassen

Schuttrange

Garnich Bertrange Käerjeng

Dippach

Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette

Kayl Rumelange

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Roeser

Bettembourg

Schifflange

Lenningen Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Mondercange

Sandweiler Contern

Reckangesur-Mess

Pétange

Wormeldange

Luxembourg-ville

Dudelange

Weilerla-Tour

Waldbredimus Bous

Remich

Dalheim

Frisange

Mondorf-les-Bains Schengen

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat

Wahl

Reisdorf

Ettelbruck

Sources

Rambrouch

Bettendorf

Feulen

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

VENTES DE MAISONS

Sources

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat

Plus de 2 millions d’euros pour une maison à Schuttrange

Prix moyen en 2020

Prix moyen en 2019

Prix moyen par m2 en 2020

Schuttrange

2.010.937 €

1.357.664 €

8.983 €

Kopstal

1.978.531 €

1.491.918 €

7.570 €

Bertrange

1.891.533 €

1.606.353 €

Strassen

1.814.700 €

Niederanven

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser) Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée. Elles suggèrent que le marché de la vente de maisons est beaucoup moins concentré dans les zones urbaines et beaucoup plus diffusé sur le territoire que celui de la vente d’appartements. En revanche, comme pour le marché de la vente d’appartements, les prix sont fortement influencés par l’accessibilité à la capitale, qui concentre une large partie des emplois, des services et des commerces.

Prix moyen en 2020

Prix moyen en 2019

Prix moyen par m2 en 2020

Wormeldange

997.359 €

1.017.426 €

5.850 €

Mondorf-les-Bains

994.292 €

977.434 €

5.345 €

9.079 €

Beckerich

989.659 €

866.785 €

5.799 €

1.621.751 €

8.630 €

Waldbredimus

988.817 €

1.082.426 €

5.302 €

1.749.576 €

1.579.153 €

8.092 €

Dalheim

987.400 €

982.929 €

5.427 €

Steinsel

1.675.188 €

1.540.155 €

7.321 €

Ettelbruck

986.259 €

875.398 €

5.714 €

Luxembourg-ville

1.606.490 €

1.576.214 €

9.528 €

Mertert

973.420 €

971.834 €

4.942 €

Leudelange

1.534.376 €

1.802.527 €

7.364 €

Dudelange

969.099 €

917.643 €

5.660 €

Walferdange

1.520.943 €

1.440.262 €

8.413 €

Bettendorf

953.786 €

718.987 €

6.534 €

Hesperange

1.489.864 €

1.310.676 €

7.686 €

Sanem

943.515 €

869.737 €

5.368 €

Lorentzweiler

1.453.594 €

1.046.443 €

6.575 €

Mertzig

940.986 €

841.450 €

4.363 €

Roeser

1.451.333 €

1.248.928 €

6.791 €

Grevenmacher

938.309 €

1.099.521 €

5.657 €

Dippach

1.450.332 €

1.279.550 €

6.493 €

Larochette

932.394 €

N.C.

4.725 €

Mamer

1.430.028 €

1.330.212 €

7.031 €

Vallée de l’Ernz

898.436 €

772.004 €

4.660 €

Contern

1.398.623 €

1.355.558 €

7.151 €

Feulen

896.852 €

836.108 €

5.000 €

Frisange

1.387.222 €

1.014.898 €

6.329 €

Kayl

889.710 €

783.968 €

4.575 €

Kehlen

1.361.381 €

1.252.773 €

8.310 €

Redange-sur-Attert

864.533 €

795.955 €

4.541 €

Mondercange

1.359.549 €

1.249.760 €

6.108 €

Echternach

854.000 €

788.872 €

5.171 €

Reckange-sur-Mess

1.327.709 €

1.159.164 €

5.727 €

Colmar-Berg

833.316 €

N.C.

5.514 €

Junglinster

1.309.726 €

1.112.459 €

6.558 €

Differdange

821.865 €

738.044 €

5.101 €

Steinfort

1.277.577 €

1.075.727 €

5.800 €

Esch-sur-Alzette

811.075 €

828.635 €

5.072 €

Mersch

1.234.760 €

1.110.211 €

6.110 €

Rosport-Mompach

808.627 €

805.463 €

4.484 €

Remich

1.211.462 €

957.575 €

7.479 €

Boulaide

758.868 €

657.559 €

3.845 €

Koerich

1.203.616 €

1.029.899 €

6.129 €

Pétange

746.944 €

667.280 €

4.850 €

Garnich

1.180.683 €

1.094.393 €

5.527 €

Parc Hosingen

743.689 €

561.982 €

4.689 €

Schifflange

1.149.983 €

815.894 €

6.190 €

Beaufort

742.412 €

710.549 €

3.886 €

Käerjeng

1.132.388 €

948.586 €

5.925 €

Rumelange

732.385 €

670.104 €

4.838 €

Flaxweiler

1.131.817 €

916.393 €

5.359 €

Rambrouch

727.879 €

634.472 €

3.588 €

Stadtbredimus

1.126.950 €

987.396 €

4.850 €

Troisvierges

726.342 €

741.727 €

4.067 €

Helperknapp

1.115.021 €

864.269 €

5.031 €

Esch-sur-Sûre

716.857 €

655.729 €

4.136 €

Clervaux

1.057.435 €

838.804 €

5.128 €

Lac de la Haute-Sûre 705.277 €

820.506 €

3.521 €

Bettembourg

1.043.474 €

1.107.318 €

5.919 €

Wiltz

657.217 €

580.239 €

3.545 €

Lintgen

1.035.611 €

939.895 €

5.748 €

Weiswampach

608.804 €

615.077 €

4.067 €

Vichten

1.028.126 €

992.221 €

4.517 €

Schengen

592.932 €

751.494 €

3.841 €

Moyenne nationale

Habscht

1.019.756 €

836.201 €

5.038 €

Wincrange

587.987 €

529.375 €

3.813 €

Manternach

1.004.278 €

910.662 €

5.459 €

PRIX MOYEN EN 2020 1.180.467 €

Le prix moyen d’une maison proposée à la vente dépasse le million d’euros dans 36 communes en 2020. C’est à Schuttrange, Kopstal, Bertrange et Strassen que les prix moyens annoncés des maisons sont les plus élevés, au-dessus de 1.800.000 €. À l’inverse, les prix moyens annoncés restent inférieurs à 850.000 € dans un grand nombre de communes du nord et de l’ouest du pays, mais également dans certai nes communes du canton d’Esch-sur-Alzette, comme Rumelange, Pétange, Eschsur-Alzette et Differdange. Il faut toutefois souligner que ces statistiques sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, et donc que les prix affichés peuvent être différents des prix réels de transaction, après négociation entre acheteurs et vendeurs.

PRIX MOYEN EN 2019 970.589 € PRIX MOYEN PAR M2 6.364 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

Le centre du pays reste plébiscité

Loyers moyens des appartements (issus des annonces immobilières) Du 1er janvier au 31 décembre 2020 32,04 €/m2 : moyenne du pays

Nombre d’annonces insuffisant Moins de 14,00 €/m2 De 14,00 € à 16,99 €/m2 De 17,00 € à 19,99 €/m2 De 20,00 € à 24,99 €/m2 25,00 €/m2 ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Wiltz Winseler

Lac de la Haute-Sûre

Diekirch Feulen Ettelbruck Schieren

Berdorf

Colmar-Berg

Echternach Bissen Redange Ell

Mersch

Lintgen

Helperknapp

Mertert

Junglinster

Lorentzweiler Betzdorf

Steinsel Kopstal

Walferdange

Grevenmacher

Niederanven

Steinfort Mamer

Strassen

Schuttrange Luxembourg-ville

Bertrange Käerjeng

Dippach

Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette

Mondercange

Rumelange

Remich

Roeser

Bettembourg Kayl

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Lenningen

Hesperange

Leudelange

Schifflange

Contern

Reckangesur-Mess

Pétange

Wormeldange Sandweiler

Dudelange

Dalheim Frisange

Mondorf-les-Bains Schengen

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat

Kehlen

Sources

Habscht

Concilium

PUBLIREPORTAGE

immobilière

Plus qu’une agence, une philosophie. Nul ne peut l’ignorer, les prix de l’immobilier flambent au Luxembourg et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter. De nombreux résidents luxembourgeois sont ainsi amenés à investir de l’autre côté de la frontière, ne pouvant plus acheter dans leurs pays. Pour les jeunes et les familles notamment, il est de plus en plus difficile d’acquérir un bien. En tant qu’agence immobilière, nous ne pouvons pas influer sur le contexte économique. Mais nous pouvons faire en sorte que nos estimations soient justes, en nous référant à l’observatoire de l’habitat Luxembourg (Liser) par exemple. Nous pouvons également échanger avec les vendeurs et les inciter à vendre leur bien à dans des fourchettes de prix raisonnables, ce qui n’est pas toujours chose aisée. Il est en effet tentant de « viser au plus haut » dans le contexte actuel… Mais nous leur rappelons que, s’ils sont vendeurs aujourd’hui, ils seront logiquement acheteurs demain. A leur tour, ils seront alors soumis à des prix très élevés si une spéculation si forte continue au Luxembourg. Lorsque nous disposons d’un bien en vente, nous essayons toujours de privilégier un jeune couple ou une jeune famille plutôt qu’un investisseur, même si ce n’est pas forcément à notre avantage.

Mike Canelas, CEO & Founder

3, avenue de la Liberté L-4601 Differdange +352 26 58 10 65 contact@conciliumimmo.lu www.conciliumimmo.lu

Privilégier le contact humain, favoriser la proximité avec notre clientèle, telle est la philosophie que prône notre agence immobilière. Notre mission consiste à répondre à toutes les questions de nos clients et à leur fournir la meilleur solution, en fonction de leurs envies, quel que soit leur situation financière.Pour moi, un agent immobilier est un conseiller avant d’être un vendeur. C’est là toute la beauté de notre métier. Il s’agit donc de faire preuve d’humanité, de sincérité et de transparence. Ces valeurs sont des qualités indispensables, qui font ce que nous sommes aujourd’hui et que je continue de transmettre à mes collaborateurs. Notre expertise ne se limite pas à l’estimation du bien ou à la vente mais propose un service et un accompagnement complet. Ce dernier inclut notamment le fait que nous puissions répondre aux questions plus techniques, liées à la transmission ou à l’imposition d’un patrimoine immobilier par exemple.

Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

LOCATIONS D’APPARTEMENTS

Un mètre carré à près de 40 euros

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser) Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée. Elles suggèrent que le loyer moyen annoncé s’élève à environ 32,04 €/m², soit 1.492 € par mois en moyenne pour un appar tement. Toutefois, cette moyenne nationale masque de très fortes disparités communales, qui s’expliquent, là encore, par l’accessibilité à Luxembourg-ville.

Niederanven

1.599 €

1.385 €

39,84 €/m²

Schuttrange

1.912 €

1.863 €

20,39 €/m²

Sandweiler

1.818 €

1.686 €

38,88 €/m²

Junglinster

1.555 €

1.689 €

20,14 €/m²

Luxembourg-ville

1.585 €

1.772 €

37,48 €/m²

Sanem

1.287 €

1.360 €

20,14 €/m²

Mamer

1.350 €

1.645 €

36,54 €/m²

Steinfort

1.531 €

1.282 €

19,98 €/m²

Leudelange

1.300 €

1.279 €

34,16 €/m²

Mondorf-les-Bains

1.212 €

1.226 €

19,63 €/m²

Esch-sur-Alzette

1.028 €

1.121 €

33,17 €/m²

Pétange

1.215 €

1.190 €

19,62 €/m²

Walferdange

1.375 €

1.621 €

31,04 €/m²

Mersch

1.406 €

1.304 €

18,83 €/m²

Strassen

1.760 €

1.706 €

27,87 €/m²

Contern

1.686 €

1.493 €

18,65 €/m²

Bertrange

1.765 €

1.578 €

25,22 €/m²

Käerjeng

1.335 €

1.334 €

18,58 €/m²

Roeser

1.285 €

1.316 €

25,08 €/m²

Remich

1.202 €

1.083 €

18,42 €/m²

Schifflange

1.198 €

1.197 €

24,41 €/m²

Mertert

1.288 €

N.C.

18,15 €/m²

Mondercange

1.353 €

1.343 €

24,33 €/m²

Wormeldange

1.631 €

N.C.

17,18 €/m²

Frisange

1.327 €

1.414 €

24,14 €/m²

Grevenmacher

1.192 €

1.247 €

17,01 €/m²

Dudelange

1.215 €

1.288 €

23,83 €/m²

Helperknapp

1.584 €

N.C.

16,83 €/m²

Hesperange

1.669 €

1.709 €

23,29 €/m²

Ettelbruck

1.231 €

1.288 €

16,23 €/m²

Differdange

1.185 €

1.135 €

23,09 €/m²

Diekirch

1.131 €

1.114 €

16,15 €/m²

Kayl

1.242 €

1.215 €

22,40 €/m²

Echternach

1.171 €

1.078 €

15,73 €/m²

Steinsel

1.440 €

1.582 €

22,40 €/m²

Colmar-Berg

1.223 €

N.C.

15,20 €/m²

Kopstal

1.792 €

1.700 €

21,26 €/m²

Wiltz

1.058 €

991 €

14,48 €/m²

Dippach

1.216 €

1.378 €

21,22 €/m²

Weiswampach

1.086 €

1.076 €

14,12 €/m²

Lorentzweiler

1.599 €

1.512 €

20,91 €/m²

Clervaux

1.073 €

1.025 €

13,24 €/m²

Habscht

1.352 €

1.307 €

20,65 €/m²

Troisvierges

1.076 €

N.C.

13,18 €/m²

Bettembourg

1.414 €

1.215 €

20,55 €/m²

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Il faut souligner ici qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. Le niveau moyen des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est évidemment beaucoup moins élevé. Moyenne nationale LOYER MOYEN EN 2020 1.492 € LOYER MOYEN EN 2019 1.591 € PRIX MOYEN PAR M2 32,04 €

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat

Loyer moyen Loyer moyen Prix moyen en 2020 en 2019 par m2 en 2020

Sources

Loyer moyen Loyer moyen Prix moyen en 2020 en 2019 par m2 en 2020

La capitale, qui concentre à elle seule 58 % des annonces de location d’appartements, figure parmi les communes les plus chères du pays : 37,48 €/m² en moyenne à Luxembourg-ville en 2020. Les loyers moyens sont éga lement supérieurs à 34 €/m² dans certaines communes voisines : Niederanven, Sandweiler, Mamer et Leudelange. Dans ces communes, les loyers moyens par mètre carré ont fortement augmenté ces dernières années, notamment sous l’effet d’une diminution de la surface des appartements mis en location. À l’inverse, le loyer annoncé moyen reste inférieur à 15 €/m² à Troisvierges, à Clervaux, à Weiswampach et à Wiltz.

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Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

Zoom sur les loyers dans la capitale

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Mühlenbach Eich

Kirchberg

Rollingergrund

122

414

Weimerskirch

173

96 Limpertsberg

861

NeudorfWeimershof

Cents

Pfaffenthal

186

34 Clausen Ville-Haute

Belair

683

986

Merl

420

64 Grund 19

Hamm Pulvermühl

Hollerich

273

Gare

598 Bonnevoie

981

Moyenne en 2020

Cessange

311

Le loyer moyen annoncé est ainsi plus élevé (supérieur à 1.800 € par mois, hors charges) dans les quartiers les plus centraux (Belair, Limpertsberg et dans la VilleHaute), ainsi qu’au Kirchberg et dans le quartier du Cents. À l’inverse, les loyers moyens restent inférieurs à 1.400 € par mois à Bonnevoie et dans les quartiers plus péri phériques, comme Beggen, Eich et Hamm.

Gasperich

672

LOYER MOYEN POUR LA CAPITALE 1.585 € LOYER MOYEN POUR LE PAYS 1.492 €

Loyers moyens annoncés des appartements Du 1er janvier au 31 décembre 2020

Moins de 1.400 € De 1.400 € à 1.599 € De 1.600 € à 1.799 € 1.800 € et plus Nombre d’annonces

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Ministère du Logement et Observatoire de l’habitat (sur base des prix annoncés en 2020)

194

141

Sources

Dommeldange Beggen

Si le loyer annoncé pour un appartement s’élève en moyenne à 32,04 €/m² à Luxembourg-ville, il existe des variations très importantes selon les quartiers, qui s’expliquent aussi par de grandes différences au niveau de la surface des logements mis en location. C’est pourquoi il est sans doute préférable de comparer les loyers mensuels moyens payés par les locataires (plutôt que les loyers par mètre carré, très fortement impactés par les différences de surfaces louées).

François Trausch, président du comité exécutif et CEO d’Allianz Real Estate - société captive d’investissement et de gestion d’actifs pour l’immobilier au sein du Groupe Allianz gérant un portefeuille de 74,3 milliards d’euros à la fin mars 2021 – tiendra un discours liminaire lors de ce premier dîner de gala de l’immobilier. En tant que participant, vous pourrez assister à un cocktail de bienvenue à votre arrivée à 18h, suivi du discours de M. François Trausch, puis d’un dîner de gala formel au cours duquel vous pourrez échanger avec des professionnels de l’immobilier, des avocats, des gestionnaires de patrimoine et de fonds.

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JEUDI

François Trausch CEO, Allianz Real Estate

30 SEPTEMBRE

18H00 SPONSORS

ORGANISATEUR

INSCRIPTION OBLIGATOIRE SUR CLUB.PAPERJAM.LU

Face-à-face

Construire plus haut, plus dense Faut-il construire plus haut et plus dense au Luxembourg ? Marc Giorgetti, managing director de l’entreprise de construction Félix Giorgetti, et Gilles Roth, bourgmestre de la commune de Mamer, nous livrent leur regard sur la question.

Face à la croissance démographique et à l’augmentation des prix de l’immobilier que connaît le Luxembourg, faut-il, selon vous, densifier l’habitat dans le pays ? MARC GIORGETTI Je pense qu’il est en effet nécessaire et indispensable de construire de manière plus densifiée au Luxembourg si l’on veut pouvoir répondre aux problématiques du logement que l’on connaît depuis plusieurs années et qui ne font que s’accentuer. Cependant, cette démarche doit être menée de manière réfléchie et intelligente selon les zones dans lesquelles on se trouve. Il ne s’agit pas de densifier à tout va, n’importe comment, n’importe où. Il y a des endroits où cela n’aurait aucun sens ! GILLES ROTH Je suis également convaincu que l’une des solutions – ce n’est pas la seule, mais elle en fait partie – pour parvenir à enrayer la crise du logement, à augmenter l’offre disponible sur le marché et à continuer d’accueillir de nouveaux résidents est de densifier notre habitat, mais surtout, de densifier le tissu (péri)urbain. J’entends par là, augmenter la densification à Luxembourg-ville, dans les communes qui lui sont limitrophes, comme Mamer, ou encore dans celles du bassin minier, par exemple. Il n’est, bien sûr, pas question de construire de la même façon dans ce type de localités que dans les villages ou les zones plus rurales du pays, que nous nous devons de préserver.

« N Nous pourrions facilement ériger un ou deux étages de plus. » MARC GIORGETTI Managing director Félix Giorgetti

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Comment parvenir à cette densification ? Comment l’organiser ? G. R. À terme, il sera sûrement nécessaire d’augmenter ponctuellement les PAG (plans d’aménagement général), d’y inclure de nouvelles parcelles pour pouvoir construire davantage. Mais pour l’instant, dans de nombreuses communes, cela n’est pas du tout à l’ordre du jour. Il existe en effet encore beaucoup de terrains, à l’intérieur de ces PAG, qui ne sont pas viabilisés ou utilisés, simplement parce qu’il n’y a pas d’intérêt, actuellement, pour leurs propriétaires, de les vendre. Des terrains qui pourraient donc être exploités pour du logement ne le sont pas pour le moment. Résultat : nous manquons de surfaces disponibles pour construire du résidentiel, alors qu’en réalité, elles sont bien là. M. G. L’une des pistes serait de construire davantage en hauteur. Pour l’heure, la réglementation nationale et / ou communale limite encore fortement le développement d’immeubles hauts au Luxembourg. Et je ne parle pas de buildings pharaoniques, mais simplement de bâtiments à cinq ou six étages. Or, dans c ertains secteurs, dans des quartiers bien desservis par les transports publics, où les infrastructures et les équipements nécessaires sont présents, où les commerces sont facilement accessibles, cela pourrait être parfaitement envisagé, et ce, sans dénaturer l’environnement. À Mersch, par exemple, nous participons au projet « Rives de l’Alzette », qui vise à réaménager entièrement les friches agro-industrielles et leurs alentours dans le quartier de la gare. Ce projet fera sortir de terre résidences, maisons, commerces et bureaux. Quelque 1.000 logements, permettant d’accueillir plus de 2.000 nouveaux habitants dans la ville, doivent être construits. Là, nous aurions très bien pu ériger ne fût-ce qu’un étage de plus et ainsi offrir 25.000 m2 supplémentaires de logements, sans que cela n’affecte la qualité du projet. Ce n’est pas p ossible, à moins de relancer une procédure d’autorisation qui prendra encore deux ans…

Pourtant, construire plus haut et plus dense est une tendance qui touche l’immobilier partout dans le monde. À quels obstacles se heurte-t-on au Luxembourg ? M. G. Les procédures d’autorisation prennent beaucoup de temps. Dans certains cas, c’est l’usine à gaz ! Et puis, certains maires freinent la construction de bâtiments supplémentaires ou d’immeubles hauts car ils se devront de développer, en parallèle, les infrastructures nécessaires pour accueillir ces nouveaux résidents. G. R. Il est indéniable que si l’on construit plus de logements, cela requiert de disposer, à côté, des équipements adéquats pour accueillir la population croissante : écoles, crèches et foyers de jour, hall sportif et culturel, stations d’épuration, transports publics, etc. Pour les communes, cela représente un coût non négligeable. Et cela peut être particulièrement difficile pour les localités purement rurales, car depuis la réforme des finances communales, la population compte pour 82 % de la dotation financière octroyée. Pour les plus petites communes, il devient donc difficile de supporter les frais accrus liés aux équipements. Mais d’un autre côté, il appartient aussi aux communes de faire preuve de réactivité et d’adapter leur règlement sur les bâtisses pour permettre le déploiement de nouvelles habitations.

Photos

Matic Zorman

Densifier en construisant des logements de moindre superficie constitue-t-il aussi une solution pertinente à vos yeux ? M. G. Quand on sait qu’au sein de la Ville de Luxembourg, la moitié des gens habitent seuls, qu’un quart des ménages comprend deux personnes et que l’autre quart regroupe trois personnes ou plus, bien sûr qu’il serait judicieux de développer davantage de « petits » logements, parfaitement adaptés à une personne vivant seule. Il existe d’ailleurs une véritable demande pour ce type de logements. Mais les PAG ne le permettent pas toujours. G. R. Un logement plus petit ne veut pas dire un logement inconfortable. Les architectes savent aujourd’hui très bien concevoir des lieux de vie agréables, sur de plus petites surfaces, avec davantage d’espaces partagés, par exemple. Quel serait l’impact d’une telle densification sur les prix de l’immobilier ? M. G. Construire des logements plus hauts permettrait de diminuer, proportionnellement, le coût du foncier et de mutualiser les infrastructures. Par conséquent, les prix du logement auraient tendance à baisser. De plus, en densi fiant les espaces et en construisant plus haut, davantage d’unités de logement sortiraient de terre. Le nombre d’habitations disponibles serait donc plus important. Et le marché étant principalement guidé par l’offre et la demande, les prix du logement diminueraient ou, en tout cas, se stabiliseraient. Enfin, si l’on propose,

« Si S nous voulons enrayer la crise du logement, nous devons densifier notre habitat. » GILLES ROTH Bourgmestre Commune de Mamer

à certains endroits, des logements plus petits pour répondre à une demande de la part de certains résidents, ces habitats, parce qu’ils disposeront d’une plus petite superficie, seront aussi moins chers. Cela contribuera à aplanir le coût moyen de l’immobilier dans le pays. À quoi faut-il être attentif lorsque l’on densifie l’habitat ? G. R. Il faut veiller à préserver une certaine mixité sociale, entre familles, couples et personnes vivant seules, entre jeunes et moins jeunes, et ce, en mêlant les typologies de logements. Il est aussi essentiel de s’assurer de la qualité de vie et du bien-être des habitants, en aménageant des zones tampons, en accordant de la place aux espaces verts, en favorisant la mobilité douce, par exemple. En quoi est-ce finalement essentiel de densifier l’habitat pour préserver l’attractivité du Luxembourg ? M. G. Nous n’avons pas vraiment d’autre choix. Nous faisons face, depuis plusieurs années, à un déficit de logements par rapport à la demande. D’année en année, la pression immobilière se fait plus forte. Se loger au Luxembourg devient de plus en plus difficile. Et cela ne va faire que se renforcer. En effet, depuis la pandémie, les prix des matériaux s’envolent. Cette augmentation va rapidement se répercuter sur le prix des nouvelles constructions. G. R. Je déplore, par exemple, que les jeunes qui ont grandi dans notre commune ne puissent plus y devenir propriétaires, à cause des prix devenus affolants. Petit à petit, cette situation ne va pas concerner que les jeunes. Pour stabi liser les prix, il nous faut créer du logement. C’est aussi simple et complexe que cela.

Auteur J. R.

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Bon à savoir

Bien se préparer et ficeler un bon dossier

Il revient à la banque de décider ou non d’accorder un crédit immobilier et d’en fixer les conditions, en particulier le taux. Pour cela, elle va considérer un certain nombre d’éléments, parmi lesquels les revenus du ménage et le taux d’endettement de ce dernier, la stabilité dans l’emploi de ses membres, d’éventuels crédits existants… L’apport en fonds propres sera déterminant et doit représenter au moins 10 % de la valeur globale du bien immobilier, si celui-ci est destiné à devenir la résidence principale des acquéreurs. Plus l’apport sera important, moins le montant du crédit sera élevé, et plus les intérêts à payer seront faibles. Présenter un bon dossier facilite l’acceptation de la demande de crédit et, au-delà, la négociation du prêt.

10 %

Pour acquérir sa résidence principale, il faut un apport en fonds propres à hauteur de 10 % du prix.

Prenez le temps de comparer les offres

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Un prêt à taux variable est apprécié pour sa flexibilité, permettant de facilement effectuer des versements anticipés ou d’adapter le montant de la mensualité. Cependant, opter pour un prêt à taux variable expose davantage au risque de le voir remonter sur le moyen et long terme. D’autant plus que, actuellement, le taux fixe est légèrement inférieur au taux variable (1,30 % en taux variable et 1,27 % en taux fixe – BCL, mars 2021). Il y a un intérêt à sécuriser un taux très bas. Avec un prêt à un taux fixe, toutefois, une indemnité financière non négligeable est appliquée si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé.

Savoir négocier son prêt immobilier

La négociation de son crédit immobilier n’a rien d’anecdotique. L’acquéreur, en effet, s’apprête à engager des montants conséquents sur plusieurs années. Au terme du remboursement, les décimales que l’on peut négocier au niveau du taux peuvent représenter des dizaines de milliers d’euros gagnés, ou perdus, selon l’issue de la négociation. Cela vaut la peine de faire jouer la concurrence, en allant voir plusieurs établissements bancaires. Si la marge de négociation est faible, elle n’est pas inexistante. En fonction de la réalisation de leurs objectifs, certaines banques seront plus enclines à faire un geste commercial pour attirer de nouveaux clients.

Taux fixe ou taux variable : à vous de bien choisir

Auteur S. L.

Il n’y a pas que le taux dans la vie

Si le taux d’intérêt est au cœur des préoccupations du futur acquéreur, il est important de considérer une série d’autres éléments négociables. On peut par exemple évoquer les frais de dossier ou les indemnités de remboursement anticipé, si l’on a opté pour un prêt à taux fixe. Il est aussi possible de discuter de l’indemnité solde restant dû, cette police d’assurance obligatoire qui couvre le prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité. Par ailleurs, souvent, l’engagement du client dans une relation durable auprès d’une banque, en acceptant d’y transférer ses revenus ou une partie de son patrimoine, de souscrire à une formule d’épargne-pension proposée, ou encore à des solutions d’investissement, peut jouer en faveur de l’acceptation du dossier de demande de prêt. Dans une négociation, il est intéressant de rassembler tous les éléments qui pèseront dans la balance.

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Choix à faire

Faut-il être propriétaire à tout prix ? Offre réduite comme peau de chagrin, explosion des prix… ll est difficile, aujourd’hui, de pouvoir s’acheter le bien de ses rêves au Luxembourg. Si l’achat représente souvent l’une des opérations les plus rentables, pour certains profils, la location offre de nombreux atouts. Alors, comment choisir ? On vous aide à y voir plus clair.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

« Pour les jeunes à la recherche de plus de flexibilité, la location peut être une formule intéressante. »

Le Covid a ralenti les opérations La crise du Covid n’a évidemment pas arrangé la situation immobilière du pays, bien au contraire. « La crise a en effet engendré beaucoup de retard, que ce soit en matière de montage de projet ou d’autorisation. On aurait pu croire que les gens allaient pouvoir se concentrer sur l’administratif pour faire avancer les choses, mais cela n’a malheureusement pas été le cas… », poursuit le CEO d’Inowai. C’est ce décalage de plus en plus grand entre l’offre et la demande qui a fait décoller les prix, ces dernières années. « Quoi que l’on fasse, les prix de l’immobilier ne seront jamais bon marché au Luxembourg. Et c’est une bonne nouvelle, car ce serait un mauvais signal pour le pays. Mais il est important d’accompagner le marché pour qu’il retrouve un certain équilibre. Et, pour cela, il n’y a pas 36 solutions : il faut augmenter le volume de biens disponibles sur le marché. » Pour relever ce challenge, la première étape consiste à simplifier et fluidifier les processus d’autorisation. « C’est très simple à avancer, mais beaucoup plus compliqué à mettre en œuvre, avoue le CEO d’Inowai. Il est facile de dire que les services administratifs n’avancent pas, mais il faut se rendre compte qu’aujourd’hui, de nombreuses données entrent en ligne de compte dans le processus de construction, notamment l’impact que l’habitat a sur son environnement. On ne compressera jamais totalement ces délais mais, clairement, il y a moyen de les optimiser. »

JLL

Département résidentiel – JLL

Un marché tendu Une situation qui engendre évidemment de grosses tensions sur le marché de l’immobilier au Luxembourg. « Si le marché est aujourd’hui tendu, c’est parce que le nombre de personnes qui souhaitent avoir un logement est supérieur à l’offre disponible dans le pays. On manque notamment de biens neufs, et ce n’est pas une tendance nouvelle », analyse Jean-Nicolas Montrieux, CEO d’Inowai. Pour répondre correctement à la demande, il faudrait que

Pour les inciter à vendre leurs terrains, certains partis politiques représentés au conseil communal de la capitale, comme déi Gréng, le LSAP et déi Lénk, souhaiteraient davantage taxer les terrains à bâtir. Ils proposent de multiplier par 30 l’impôt foncier de ces terrains, qui passerait de 500 à 15.000 %. Cela signifierait qu’une parcelle de 2 ares coûterait à son propriétaire 13.500 euros annuellement au lieu de 450 actuellement. De quoi certainement motiver quelques propriétaires à se séparer de leurs terrains inoccupés.

Photo

L’achat d’une maison représente souvent le pro- 6.000, voire 6.500 logements sortent de terre jet de toute une vie. Mais aujourd’hui, pour chaque année. Pourtant, on en est encore loin, de nombreux Luxembourgeois, acquérir la mai- puisque seulement 4.000 à 4.500 habitations son ou l’appartement de ses rêves au Grand- sont construites annuellement sur le sol Duché relève tout simplement de l’utopie. grand-ducal. « Toutes les régions du pays sont La faute à une offre toujours plus réduite et touchées par ce manque de biens sur le marché, à un prix au mètre carré toujours plus élevé. confirme Robby Cluyssen, directeur du secEn effet, si l’augmentation du prix des mai- teur résidentiel pour JLL. Cette situation s’exsons et des appartements avait tendance à plique par le fait que les taux d’intérêt sont suivre une courbe constante ces dernières historiquement bas et rendent l’accès à l’achat années (de 4 % à 7 % entre 2012 et 2018), les prix plus facile. Le manque de volonté de vendre, de ont littéralement explosé ces deux dernières la part des propriétaires de terrains, explique années, faisant bouillir le marché de l’immo- également ce phénomène. Leurs ares prenant bilier. Depuis 2019, cette croissance a en effet de la valeur tous les ans, et ces personnes n’ayant été spectaculaire : +10,12 % il y a deux ans, et pas besoin de liquidités, ils n’ont aucune raimême +14,5 % en 2020 ! Sur l’ensemble du pays, son de vendre. » selon les chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat, il faut compter une moyenne de 7.014 euros le mètre carré pour un appartement existant, et 8.014 euros le mètre carré pour un appartement neuf. Pour les maisons, il faut disposer d’une enveloppe moyenne de 897.000 euros pour devenir propriétaire. On note toutefois de grandes disparités en fonction de la région du pays. Le prix moyen varie en effet entre 624.829 euros dans le Nord et 1.345.192 euros dans le canton de Luxembourgville. Au niveau européen, si l’on prend les données du 4e trimestre de l’année 2020, c’est le Luxembourg qui a subi la plus grosse augmentation du prix des logements (+16,7 %), très loin devant le Danemark (+9,8 % ) et FRANCESCA ROBERTO Senior consultant la Lituanie (+9,4 %).

Être propriétaire à tout prix ? Pour la majorité des acteurs de l’immobilier, cette hausse perpétuelle et sans limites du prix des logements doit cesser rapidement. « Dans le cas contraire, on verra les gens se désintéresser de l’immobilier car, premièrement, ce ne sera plus rentable pour les investisseurs et, deuxièmement, on va priver toute une partie de la population de la possibilité d’être propriétaire », poursuit Jean-Nicolas Montrieux. Qui pointe justement le fait que le Luxembourgeois aime être propriétaire, voire multipropriétaire. « En raison de cette tendance, peu de bâtiments anciens sont remis sur le marché. La demande se reporte donc sur des biens neufs qui, comme je le disais, peinent à être construits en suffisance. Ce qui est surprenant, c’est que les personnes d’origine étrangère se conforment rapidement au modèle luxembourgeois, c’està-dire qu’elles ont cette envie d’être propriétaires à tout prix, et qu’elles sont prêtes à faire de nombreux sacrifices pour cela. » Quitte à faire une croix sur la maison de leurs rêves. « On constate en effet que les gens ont tendance à se jeter sur tout ce qui passe, même un bien qui ne leur plaît pas forcément. L’objectif est d’avoir son chez-soi, coûte que coûte », assure Jean-Nicolas Montrieux, qui rappelle que nos voisins français, belges ou allemands connaissent eux aussi ce phénomène actuellement. « Si elle est exacerbée au Luxembourg, cette tendance n’est pas propre à notre pays. Je pense qu’acheter sa propre habitation, cela fait partie du cheminement de la vie, ajoute Robby Cluyssen. Par contre, ce que l’on remarque, c’est que l’on devient propriétaire de plus en plus

d’une valeur de 20.000 euros par acquéreur sur ces actes notariés. Ensuite, au Luxembourg, l’impôt foncier est quasi inexistant, la plus-value immobilière n’est pas taxable sur la revente de la résidence principale et les intérêts sur les crédits hypothécaires sont déductibles fiscalement (jusqu’à 10.000 €). Par ailleurs, l’État luxembourgeois offre un taux de TVA réduit à 3 % dans le cadre de travaux de construction et de rénovation pour un bien de première occupation. Conséquence de tous ces avantages : selon les chiffres d’Eurostat, en 2019, 71 % des résidents luxembourgeois sont propriétaires quand la moyenne européenne est de 69 %. 23 % sont locataires sur le marché privé. Les 6 % restants sont logés gratuitement chez des connaissances ou payent un loyer inférieur au prix du marché (par exemple les locataires des logements locatifs sociaux). Toutefois, lorsque l’on songe à acheter un bien immobilier, il ne faut jamais oublier de prendre en considération l’ensemble Les bienfaits de l’achat Au regard de l’augmentation des prix de l’im- des coûts : les actes notariés, s’il s’agit d’un deumobilier, posséder son appartement ou sa xième achat, les intérêts bancaires, mais aussi maison semble être la meilleure option, pour l’apport financier, loin d’être négligeable. autant que l’on puisse se l’offrir. De plus, le Le Comité du risque systémique (CRS) a ainsi pays jouit d’une fiscalité intéressante en matière récemment sommé les banques de se mond’achat immobilier. Lors de l’acquisition d’un trer beaucoup plus prudentes dans l’octroi de bien, les frais liés aux actes notariés sont de crédits hypothécaires. Si un primo-accédant 7 % (6 % pour les droits d’enregistrement et peut toujours avoir accès à 100 % du montant 1 % pour les frais de transcription). Si ce bien du bien visé, la barre est fixée à 80 % pour est une résidence principale et qu’il est habité les personnes souhaitant étendre leur patripendant au moins 24 mois (48 mois pour un moine, avec un maximum de 800.000 euros. terrain ou un bâtiment en cours de construc- Pour les personnes qui déménagent, ce plation), il est possible d’obtenir un crédit d’impôt fond est également de 80 %. Sans oublier, naturellement, l’ensemble des frais courants liés à l’acquisition d’un bien immobilier (fuites, réparations, travaux, etc.). « Il faut aussi être attentif au crédit hypothécaire. Certes, les taux LA POPULATION LUXEMBOURGEOISE PAR STATUT D’OCCUPATION DE LOGEMENT sont bas, mais il y a parfois d’autres coûts derrière, liés à l’âge ou à l’historique des gens. On Source Eurostat (Enquête EU-SILC 2019) voit des assurances obligatoires greffées au crédit qui plombent complètement le prix et qui rendent l’investissement moins intéressant Population vivant Locataires qu’on ne pouvait l’imaginer au départ », fait dans un ménage sur le marché propriétaire remarquer Jean-Nicolas Montrieux. privé tard. En Belgique, par exemple, on a repoussé l’acquisition de 10 ans, donc au lieu d’acheter à 30 ans, on achète à 40 ans. Et cela est évidemment dû au fait que les logements sont de plus en plus chers et que les salaires n’ont pas suivi cette évolution. » « Mais aussi parce que les Belges terminent leurs études plus tard qu’auparavant », précise Francesca Roberto, senior consultant au sein du département résidentiel de JLL. L’immobilier résidentiel est toujours perçu, par les particuliers, comme un excellent moyen de placer son argent pour se constituer un patrimoine. Disposer d’un appartement ou d’une maison est vu comme un placement tangible et sûr. « Dans le contexte actuel, ils n’ont donc aucune raison de s’en séparer puisque ces biens vont prendre de la valeur avec le temps », explique Robby Cluyssen. Le challenge est donc de trouver des solutions pour inciter ces propriétaires à vendre.

de son logement

71 %

20 %

9 %

Personnes logées gratuitement chez des connaissances, ou payant un loyer inférieur au prix du marché (par exemple les locataires des logements locatifs sociaux)

La location a aussi ses avantages Si le climat actuel, marqué notamment par des taux d’intérêt bas, favorise l’achat d’un bien immobilier, la location a, elle aussi, ses avantages. Le locataire, par exemple, n’a pas à se soucier des frais liés au logement, il lui suffit en effet de contacter le propriétaire pour effectuer les réparations. La location reste également une possibilité lorsque l’on ne dispose pas des fonds nécessaires pour acheter. Toutefois, si le prix d’achat des maisons et des appartements connaît une véritable flambée depuis quelques années, celui de la location n’est pas en reste. Les loyers ont en effet augmenté de 30 % en l’espace de deux ans seulement au Luxembourg ! En outre, AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Choix à faire

L’alternative du coliving Pour contrer la montée des prix, d’autres solutions pourraient également être envisagées.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Tirer la sonnette d’alarme Face à cette flambée des prix des maisons et des appartements ainsi que des loyers – que rien ne semble pouvoir arrêter –, certains sont contraints de trouver des alternatives, malgré eux. « Ils sont obligés de s’éloigner du centre, voire de trouver une habitation hors des frontières du pays, en Belgique, en France ou en Allemagne. Cela a un impact évident sur leur qualité de vie puisqu’ils passent davantage de temps dans leur voiture ou dans les transports en commun, souligne Jean-Nicolas Montrieux. Quand on voit que des Luxembourgeois de souche sont obligés d’aller à l’étranger pour trouver une maison, c’est très inquiétant. Il est vraiment temps que l’on tire la sonnette d’alarme. » Alors, faut-il acheter ou louer ? Dans l’absolu, l’achat est sans aucun doute l’option la plus avantageuse, mais de nombreuses variables entrent en ligne de compte. Ainsi, la croissance perdurera-t-elle dans le temps, ou la bulle immobilière – si elle existe – finira-t-elle par exploser ? Également, dans quelle mesure le locataire est-il prêt à sacrifier sa liberté ? Il n’y a donc pas de mauvaise option, la location pouvant elle aussi être une possibilité, à condition toutefois de se constituer une épargne pour profiter de sa retraite paisiblement. Inowai

« Vouloir être propriétaire à tout prix, quitte à avoir la corde au cou, c’est un très mauvais calcul. »

De plus en plus de personnes optent par exemple pour des formules de cohabitation ou de coliving. Ce concept, situé entre la cohabitation et l’hôtel, consiste à partager une grande surface d’habitation qui comporte des espaces privés, mais aussi des surfaces collectives comme les salons ou les cuisines. Une formule de plus en plus privilégiée par les jeunes de passage. En plus de ces espaces, les habitants d’une formule de coliving peuvent également profiter d’une salle de cinéma, d’une salle de sport, d’un espace de coworking, d’une bibliothèque, d’une piscine… Si le coliving attire particulièrement les étudiants de 18 à 25 ans, ce nouveau type d’habitation pourrait également convenir aux nomades qui apprécient la vie en communauté et les mélanges intergénérationnels et interculturels. Au Luxembourg, le coliving pourrait être une alternative plus que viable pour faire face au problème du logement. Plusieurs start-up se sont d’ailleurs déjà emparées du concept. C’est le cas notamment de Cocoonut qui proposera, d’ici la fin de l’année, des logements en coliving. Le projet Gravity, prévu en 2023 à Differdange, offrira également un espace de coliving comptant 25 unités privées sur un plateau de 8.000 m2, dont 80 m2 seront réservés aux espaces communs.

Auteur A. B.

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un locataire qui loue un bien qui lui coûte SNHBM : PRÈS DE 10.000 PERSONNES SUR LISTE 2.500 euros par mois dépensera 750.000 euros D’ATTENTE au bout de 25 ans… pour un bien qui ne lui appartient pas. « Le montant des loyers augSigne que la crise du logement mente tout de même moins vite que le prix est plus que palpable au Luxembourg, la Société nationale des habitations de vente des logements, assure Francesca à bon marché (SNHBM), spécialisée Roberto. Mais il est vrai que les prix ont dans la conception et la construction grimpé, principalement dans le centre de de maisons unifamiliales et d’immeu bles d’appartements abordables, Luxembourg. Les personnes qui souhaitent a récemment dévoilé que 6.500 trouver une location doivent désormais élarpersonnes figuraient sur sa liste d’attente pour l’achat d’un appartegir leur rayon de recherche de 20 ou 30 km ment et 3.000 pour la location, pour trouver des biens plus accessibles. » alors que son parc locatif ne compte Un argument qui fait pencher la balance que 311 unités… En 2020, la SNHBM n’a pu terminer « que » 200 logedu côté de l’achat. « Toutefois, je reste persuadé ments – 26 de moins qu’en 2019 – que la location peut être intéressante pour pluen raison de la crise sanitaire. sieurs profils de personnes, assure Francesca En tout, ce sont 981 appartements qui sont actuellement en cours Roberto. Notamment les jeunes qui sont de construction, et la SNHBM ambiaujourd’hui à la recherche de plus de flexibilité tionne d’en terminer 300 d’ici dans leur vie personnelle et professionnelle. Ils la fin de l’année 2021. sont plus fougueux et n’hésitent pas à partir à l’aventure à l’étranger pendant plusieurs mois, que ce soit dans le cadre de leur travail ou même dans leur sphère privée. Ils envisagent les opportunités intéressantes partout où elles se présentent. » Un comportement difficilement location ou d’un achat, et comparer ce qui est compatible avec l’achat d’un bien immobilier. le mieux pour eux. Vouloir être propriétaire à En effet, louer ou vendre sa maison peut être tout prix, quitte à avoir la corde au cou, c’est une démarche fastidieuse et chronophage. De un très mauvais calcul », prévient le CEO d’Inowai. plus, gérer son bien depuis l’étranger peut s’avérer compliqué, qui plus est lorsque des Louer tout en épargnant incidents se produisent et qu’il faut faire appel L’un des arguments phares de l’achat d’un bien à des professionnels pour régler le problème. est que celui-ci est un excellent moyen de se Pour certaines personnes, posséder une mai- constituer un patrimoine pour ses vieux jours. son peut même être un véritable fardeau. « Je « L’immobilier est un véritable pilier de la penpense que les personnes qui bougent beaucoup sion », rappelle Jean-Nicolas Montrieux. doivent peser le pour et le contre, émettre quelques Toutefois, lorsqu’un locataire opte pour un bien hypothèses sur le temps qu’ils vont rester sur plus modeste, il a la possibilité d’investir ce place, sur la confiance qu’ils ont par rapport au qu’il a épargné de différentes manières. Il marché immobilier, sur les coûts réels d’une peut par exemple faire fructifier son épargne grâce à des produits de retraite fiscalement avantageux ou sur le marché des actions. Avec une épargne judicieuse, le locataire peut ainsi se constituer un patrimoine aussi intéressant qu’un propriétaire. Il convient toutefois de tenir compte de la fiscalité. Tout revenu provenant de dividendes boursiers et de plus- values sera imposable, sauf s’il s’agit d’un produit d’investissement fiscalement intéressant, tel qu’une épargne-pension. Quiconque souhaite acheter ou louer un bien immobilier devra impérativement se renseigner auprès de professionnels qui pourront l’aiguiller dans son JEAN-NICOLAS MONTRIEUX CEO, Inowai choix. « Les conseillers bancaires ont en effet un grand rôle à jouer pour informer les particuliers sur les différentes formules qui peuvent leur être proposées. On voit d’ailleurs de plus en plus de simulateurs en ligne qui intègrent toutes les données à prendre en compte pour l’achat ou la location d’un bien », explique Jean-Nicolas Montrieux.

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Interview Jean-Paul Scheuren

« On a peur d’attirer un public modeste en offrant plus de studios » Président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg (CIGDL), Jean-Paul Scheuren jette un regard aiguisé sur la problématique du manque de logements de petite taille au Luxembourg. Pour lui, c’est la volonté politique qui manque pour en proposer plus, notamment en passant par la formule du coliving.

Quand on évoque le problème du manque de logements de petite taille, de quoi parle-t-on ? Est-on capable d’objectiver le nombre de logements manquants ? On parle de logements de type studio, comptant une chambre, et généralement occupés par des jeunes ou des employés en mission ponctuelle au Luxembourg. Quant au nombre exact de logements de ce type manquants au Luxembourg, c’est extrêmement difficile à dire. Nous disposons surtout de chiffres sur le nombre de logements, tout court, qu’il faudrait construire pour absorber la demande (entre 4.000 et 6.500 logements, selon les études, devraient être construits chaque année au Luxembourg pour faire face à une demande croissante, ndlr).

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

On évoque parfois la formule du coliving comme étant une alternative intéressante pour un certain public en quête de logement. Qu’en pensez-vous ? Pour moi, la création d’espaces de coliving est une solution parfaitement adaptée pour aider un nombre important de personnes à se loger au Luxembourg. On voit d’ailleurs que cette formule se développe ici et là. Mais,

Matic Zorman

Quelles sont les pistes pour résoudre ce problème ? Je pense qu’il faut parvenir à répondre de façon plus élastique à la demande de logements. Aujourd’hui, les règles

BIO EXPRESS Né en 1967 à Differdange, Jean-Paul Scheuren a suivi des études d’administration et de gestion au sein de l’Université catholique de Louvain, en Belgique. Après un début de carrière à la Fédération des artisans, il a rejoint plusieurs sociétés de construction et a également lancé sa propre structure de consultance, JPS Consult. Président de la CIGDL depuis 2012, il est également admin istrateur de la House of Biohealth.

Pourquoi ces règles n’ont-elles pas déjà été adaptées ? Il y a une réelle réflexion politique à mener pour mettre au point des règles flexibles, qui s’adaptent à chaque période. En ce moment, les besoins se portent essentiellement sur des logements de taille plus réduite. Or, je sens qu’il y a un certain manque de volonté politique pour encourager la construction de ce type de logements. C’est lié à une perception erronée, mais qui a la vie dure : la construction de logements de taille plus modeste attirerait une population moins aisée, voire défavorisée. Or, certaines villes, certaines communes n’en veulent pas. Par ailleurs, si l’on parle des règles urbanistiques, il est clair qu’on ne peut pas les modifier en deux temps, trois mouvements. Cela demande non seulement une volonté politique, mais aussi un certain délai permettant aux modifications de suivre le chemin législatif classique.

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Qu’est-ce qui explique ce manque de logements de petite taille au Luxembourg ? Pourquoi ces logements en particulier ? Ce sont les évolutions à l’œuvre au sein de la société qui conduisent à des situations de ce type. Aujourd’hui, nous avons de plus en plus de divorces, et donc de personnes qui vivent seules. Les contrats « atypiques » se multiplient également, et de nombreux travailleurs doivent se loger momentanément ou n’ont pas la possibilité, en raison des prix élevés que nous connaissons, d’acquérir des logements de plus grande taille. Ceci étant dit, des problèmes très importants se posent aussi à l’autre extrême : il est en effet très difficile également de trouver de grands logements, de trois ou quatre chambres. La demande a en effet explosé suite au Covid, et les terrains manquent pour en construire de nouveaux. Cette deuxième tendance n’est pas étonnante. Au-delà de la volonté qu’il y a de disposer d’un espace extérieur quand on est amené à rester plus chez soi, il faut aussi se rendre compte de la difficulté qu’il peut y avoir à travailler dans un logement de deux chambres quand les enfants sont aussi à la maison…

édictées par les communes sont trop figées. Par exemple, la plupart des communes limitent à 25 % de leur parc immobilier le nombre de logements de petite taille. Dès lors, quand le besoin de plus de logements de ce type se fait sentir, comme aujourd’hui, on ne parvient pas à s’adapter à la demande. D’autre part, les règles urbanistiques doivent aussi évoluer. Aujourd’hui, si on construit dans certaines communes un projet sur 1.000 m2, il ne sera composé que de six logements, car la moyenne de la taille des logements doit être de 150 m2 – un format qui ne répond pourtant pas à la demande actuelle pour des logements plus petits ou alors bien plus grands. Sur une même surface, on pourrait pourtant faire deux fois plus de logements en adaptant ces règles…

Jean-Paul Scheuren est le président de la CIGDL depuis 2012.

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Interview Jean-Paul Scheuren

« La création d’espaces de coliving est une solution idéale pour aider un nombre important de person nes à se loger au Luxembourg. » encore une fois, je constate que certains édiles locaux et responsables politiques se positionnent contre cette solution. Pourtant, il faut bien savoir de quoi on parle et éviter les erreurs d’interprétation : il ne s’agit pas de soutenir l’activité de marchands de sommeil qui fournissent des logements de piètre qualité à des publics défavorisés. Au contraire, je pense à des immeubles de standing, offrant toute une série de services – blanchisserie, piscine, nettoyage, etc. –, ce qui convient bien à certains publics. La formule du coliving a en outre l’avantage de faciliter l’intégration de personnes jeunes, qui débarquent au Luxembourg, ou qui ne doivent y rester que quelques mois. Cela correspond parfaitement aux attentes d’employés de certaines sociétés – je pense par exemple aux Big Four – qui ne passent que quelque temps au Luxembourg avant de déménager ailleurs. Jusqu’ici, je n’ai pas l’impression que cette option, pourtant prometteuse, soit considérée comme une piste de solution par le pouvoir politique. Et c’est regrettable. Les investisseurs réalisent régulièrement des opérations juteuses sur le marché de l’immobilier, même pour de petits logements. Cette activité freine-t-elle l’accès des particuliers à ces logements ? À la CIGDL, nous sommes d’avis qu’il faut, au contraire, soutenir les investisseurs, même s’ils ont les capacités d’acheter un bien avant n’importe quel particulier. Le problème qu’on connaît au Luxembourg est le même que celui rencontré dans tout le reste de l’Europe : l’accès à la propriété est de plus en plus complexe. Cela est lié à la situation de transition économique dans laquelle nous nous trouvons actuellement et qui pèse particulièrement sur les membres de la classe moyenne. Pour être propriétaire aujourd’hui, il faut à la fois disposer d’une épargne importante mais aussi pouvoir se projeter sur le long terme. Or, en considérant la hausse des prix, cela devient très difficile pour la plupart des gens, même ceux qui travaillent à deux. Dans ces conditions, il faut qu’un changement de mentalité s’opère : les particuliers doivent comprendre que la location est devenue le nouveau paradigme. Mais, pour mettre ces logements à disposition de ces nouveaux locataires, il faut encore que quelqu’un les achète ou les construise, sans quoi on risque bien de se retrouver dans une situation plus délicate encore, avec également un déficit de logements à louer. C’est la raison 42

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pour laquelle il faut continuer à soutenir l’activité des investisseurs, qui sont les seuls à même de pouvoir développer des projets de logements suffisamment importants aujourd’hui. Mais eux aussi doivent s’adapter et arrêter de croire que seuls les logements de petite taille se louent et rapportent les meilleurs rendements. L’offre de logements locatifs doit aussi se diversifier. La problématique du manque de logements de petite taille est finalement liée à celle du manque de logements, tout court… En partie, oui. Elle est surtout liée au manque de logements abordables, qui est un défi de taille pour le Luxembourg, mais aussi pour d’autres pays d’Europe. La nouvelle formule de plan d’aménagement général qui a été mise en place dernièrement devrait permettre de répondre en partie au problème. Il reste toutefois des pistes à explorer pour augmenter le nombre de ces logements disponibles sur le marché. Je pense, par exemple, à l’augmentation de la densité de logements dans chaque commune grâce à la construction en hauteur. Augmenter d’un étage ou deux la taille des bâtiments qui sortent aujourd’hui de terre permettrait d’améliorer rapidement la situation, d’offrir plus de logements à des prix abordables aux particuliers. Cette astuce pourrait aussi être appliquée à des bâtiments existants. L’ennui, c’est qu’on est confronté, ici aussi, à des blocages par rapport à ce type de construction, même s’il ne s’agit pas d’ériger des gratte-ciel dans chaque commune. Au Luxembourg, tout le monde s’entend sur le fait qu’il faut construire plus de logements, et plus en hauteur, mais personne ne veut que ce soit dans sa propre commune… La solution serait peut-être simplement de voir les prix de l’immobilier redescendre… Il est vrai que les statistiques de ces dernières années peuvent donner le tournis, avec une augmentation de plus de 10 % chaque année depuis 2019. Cela dit, je pense qu’il vaudrait mieux comprendre les chiffres de l’immobilier, envisager la possibilité de certains biais statistiques qui expliquent cette nette augmentation. Il est toujours difficile de faire des prévisions sur les années à venir, mais il est clair que la demande reste bien plus importante que l’offre et que, dans ces conditions, les prix ne devraient pas redescendre. Néanmoins, suite à la croissance importante que nous venons de connaître, l’augmentation des prix devrait sans doute s’aplanir durant les prochaines années, avec une croissance plus proche de celle que nous connaissions avant la crise du Covid. Mais seul l’avenir nous le dira…

Auteur Q.D.

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Avantages

Niches fiscales et immobilier

Acheter un logement pour le mettre en location ou l’occuper personnellement peut donner droit à certains avantages fiscaux. Avec son franc-parler habituel, Keith O’Donnell, CEO d’Atoz, fait le tour de la question, non sans porter un regard critique sur certaines mesures… Auteur M. P.

Amortissement accéléré pour investissement dans le logement L’acheteur d’un bien immobilier dédié à la location profite d’un mécanisme d’amortissement accéléré lié à cet achat. Jusqu’en 2020, l’investisseur avait la capacité d’amortir 6 % de la valeur du bien chaque année durant les six premières années. De très nombreux particuliers ont profité et continuent de profiter de cette mesure, d’autant plus que les intérêts en lien avec cet achat sont, eux aussi, pleinement déductibles. Dans de nombreux cas, ce système permet de dégager une perte fiscale, qui peut s’apparenter à une subvention de l’État pour l’acheteur d’un bien immobilier. On peut évidemment s’interroger sur l’utilité de cette mesure. Selon l’acceptation générale, elle a clairement un effet inflationniste. Si un acheteur cherche un rendement de l’ordre de 3 %, il est prêt à acheter plus cher que le prix du marché et s’assure une partie du rendement par l’intermédiaire de la déduction fiscale. Certes, la nouvelle loi sur le budget 2021 a revu à la baisse le taux de l’amortissement accéléré de 6 % pendant six ans, en le faisant passer à 4 % pendant cinq ans. Dans certains cas, il est toutefois possible de béné ficier d’un abattement supplémentaire de 1 % plafonné à 10.000 €, montant qui est doublé en cas d’imposition collective. Autre point critiquable de cette mesure, la déduction a plus de valeur pour une personne au taux d’imposition élevé que pour une personne aux revenus modérés.

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Soutien au logement social Au Luxembourg, le propriétaire d’un bien résidentiel peut bénéficier d’une exonération de 50 % des revenus locatifs nets générés par la location si le bien est destiné au marché social. Dans ce cas, le bien est pris en location par l’État via un partenaire conventionné. Le propriétaire accepte un loyer 30 à 40 % inférieur à la valeur du marché. En échange, il profite d’une exonération de 50 % de ses revenus locatifs nets. Cet avantage fiscal vient compenser substantiellement la perte de revenus locatifs. Si la volonté du législateur est louable et vise à inciter les propriétaires à soutenir le marché locatif social, en pratique, cette mesure ne s’adresse qu’à une catégorie très limitée de contribuables qui ont acquis un bien depuis longtemps et dont les charges en relation avec la location du bien (intérêts débiteurs, amortissements, etc.) ont diminué au fil des années. En effet, encore faut-il réaliser un revenu net positif pour profiter de l’exonération… Il n’y a, en réalité, que très peu d’intérêt à entrer dans ce système d’un point de vue fiscal pour une acquisition récente. Une piste pour augmenter son attrait serait de faire en sorte que l’abattement s’applique sur les revenus bruts plutôt que sur les revenus nets. Crédit d’impôt sur les actes notariés (« Bëllegen Akt ») et TVA super-réduite Le taux normal des droits dus lors de l’achat d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à un total de 7 %, dont 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription. Pour diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un premier logement, le gouvernement a mis en place un abattement, appelé « crédit d’impôt », sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes souhaitant acquérir un immeuble à des fins d’habitation personnelle. Ce crédit d’impôt, limité à 20.000 euros par acquéreur, est notamment soumis à des conditions d’occupation effective et personnelle de l’immeuble. En parallèle, l’État soumet les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA super-réduit de 3 %, sous réserve du respect de certaines conditions. Là encore, le bien doit être affecté à des fins d’habitation principale. Le montant total de la faveur fiscale résultant de l’application du taux super-réduit de 3 % ne peut pas excéder 50.000 euros par logement créé et / ou rénové. Plus-value sur la revente d’un bien loué Voici une autre particularité du système luxembourgeois. En tant que particulier, si vous revendez un bien que vous avez loué, la plus-value imposable ne prend pas en compte l’amortissement accéléré dont le propriétaire a pu bénéficier d’un point de vue fiscal durant les premières années. Cette plus-value est uniquement calculée en comparant le montant de l’investissement initial au prix de revente final…

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Solution

La maison mobile, une solution face à la folie immobilière Pour tenter d’enrayer la croissance des prix de l’immobilier, plusieurs solutions ont déjà été évoquées. Installer des maisons mobiles constitue l’une d’entre elles. Ces habitats provisoires permettraient de répondre à plusieurs enjeux auxquels le pays est confronté.

Une maison Koda peut être installée en à peine une journée, sans aucune fondation.

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Une maison mobile pèse environ 10 tonnes et peut être facilement placée à des endroits inattendus.

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Kodasema, par Tōnu Tunnel et Riku Kylä et Mike Zenari (archives)

Ce n’est un secret pour personne : Au Luxem bourg, l’offre en logements est inférieure à la demande, ce qui fait gonfler les prix de l’immobilier d’année en année. Les chiffres du Statec et de l’Observatoire de l’habitat font état d’une croissance moyenne exceptionnelle en 2020, de l’ordre de 14,5 % ! De nombreuses pistes ont déjà été évoquées pour tenter d’enrayer ce phénomène : encourager les propriétaires à libérer davantage le foncier qui leur appartient, aménager des friches industrielles, autoriser l’occupation des combles, plafonner les prix de vente des terrains, etc. L’entrepreneur et promoteur immobilier Steve Krack, qui ne manque pas d’idées novatrices, apporte une solution supplémentaire à ce panel : la possibilité de développer, au Grand-Duché, des habitats modulaires et mobiles. « Ce n’est pas une solution miracle, car il n’en existe pas, estime-t-il. En revanche, cela fait partie d’une combinaison d’éléments – comme la mise en place d’incitants fiscaux, la réaffectation de bâtiments et de terrains abandonnés, ou encore le développement de nouvelles formes d’habitat – qui pourront permettre de mettre à disposition le nombre de logements nécessaires sur le marché et, ainsi, parvenir à faire baisser ou, à tout le moins, stopper la croissance des prix de l’immobilier dans le pays. » Une maison modulaire et amovible Le mobile housing a pour principale caractéristique de ne pas exiger de fondations. La maison, qui se compose de modules que l’on assemble comme on le souhaite en fonction de ses besoins, peut être directement posée sur le terrain. « La maison n’est pas construite sur site. Elle est fabriquée en atelier, de manière numérisée, puis transportée sur une remorque, en une seule pièce, explique Steve Krack, qui est distributeur exclusif au Luxembourg, en Belgique et en France de la marque estonienne Kodasema, spécialisée dans les constructions mobiles. Comme son nom l’indique, le logement peut être installé, enlevé et déménagé facilement et rapidement, en moins d’une journée, puis habité le soir même. Il suffit juste de disposer d’un permis qui autorise l’installation de la maison mobile et d’avoir un accès de plainpied pour la grue. » Un système de plug-in permet ensuite de se raccorder aux infrastructures nécessaires : eau, électricité, évacuation des eaux usées. Des panneaux solaires peuvent être installés sur le toit pour rendre l’habitation autonome en énergie. Plusieurs modèles de maisons existent, afin de s’adapter au mieux aux occupants. Disponible au prix de 70.000 euros, le Koda Loft de Kodasema, par exemple, regroupe sur 26 m2 un salon, une cuisine équipée, une salle de bains et une chambre installée en mezzanine. D’une superficie de 46 m2, la version Extended, elle, offre une pièce supplémentaire. Il ne s’agit pas pour autant de petits cabanons

exigus, où il ne fait pas bon vivre. L’architecture de ces habitats est soignée. Leurs finitions peuvent être personnalisées selon la fonctionnalité visée et l’environnement dans lequel ils vont être intégrés. Dotées d’une structure en béton ou en bois qui peut être recyclée une fois arrivée en fin de vie et composées de matériaux soigneusement sélectionnés, ces habitations sont conçues de manière à offrir tout le confort de vie nécessaire au quotidien à leurs occupants, tout en réduisant l’impact de leur construction sur l’environnement. Fonctionnelles et lumineuses, elles affichent également un très bon confort acoustique et thermique, les rendant à la fois résistantes au froid et à la chaleur.

STEVE KRACK Fondateur Unité d’habitation / Graace Hotel

« Les maisons mobiles ne sont pas une solution miracle, car il n’en existe pas, mais elles font partie d’un ensemble d’éléments à considérer pour répondre à la crise du logement. »

Créer du logement rapidement, sur des terrains inexploités La maison mobile apporte une partie de la solution aux différents enjeux auxquels le Luxembourg doit faire face depuis plusieurs années. Tout d’abord, ces maisons pouvant être construites en seulement trois mois, elles permettraient d’augmenter l’offre disponible dans le pays très rapidement et, ainsi, de soutenir les efforts déjà réalisés ces dernières années pour répondre à la demande sans cesse croissante en logements. « Il ne s’agit bien sûr pas là de se substituer à la construction d’autres types d’habitat, plus classiques, mais bien d’y apporter une forme complémentaire », précise Steve Krack. Parce qu’elles ne nécessitent pas de fondations, ces habitations pourraient aussi répondre à la problématique du foncier disponible et permettre d’occuper des terrains inutilisés ou non viabilisés de manière provisoire, tels que des jardins, des friches, des sites qui sont laissés à l’abandon. « En ville tout particulièrement, cela permettrait de AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Solution

À l’intérieur, on dispose de tout le confort nécessaire à la vie quotidienne.

la dernière étude d’Eurostat, les résidents luxembourgeois consacrent en moyenne un quart de leurs revenus à leur logement et aux dépenses énergétiques qui y sont liées (eau, électricité, chauffage, etc.), grignotant petit Des autorités à convaincre à petit la part disponible pour d’autres postes De manière plus globale, en utilisant des et réduisant leur qualité de vie. Si ce pour- matériaux durables, en préservant les sols sur centage est proche de la moyenne européenne, lesquels il est installé, en réduisant les espaces il a en revanche augmenté deux fois plus vite habitables afin de générer un impact enviau Luxembourg que dans les autres États ronnemental plus faible, le mobile housing s’inscrit également dans une logique d’écomembres au cours de ces dernières années. Dans ce contexte, la maison mobile consti- nomie circulaire et participative. « À terme, il tue une solution pour se loger à un prix plus est possible qu’on n’achète plus une maison, abordable, les frais liés à la construction mais plutôt l’accès à une maison, comme s’il étant beaucoup moins élevés que pour une s’agissait d’un service et non plus d’un produit », souligne Steve Krack. L’entrepreneur aimerait parvenir à convaincre dès à présent les autorités luxembourgeoises de développer des maisons mobiles sur le territoire grand-ducal. « Des particuliers et des investisseurs peuvent se tourner vers les maisons mobiles mais, pour accélérer le mouvement, le rôle des autorités est primordial, considère le promoteur immobilier. On pourrait donc imaginer qu’un acteur public, la Ville de Luxembourg par exemple, achète 500 maisons de ce type et les installe sur des terrains communaux ou privés pour les louer à un prix plafonné. » Si le terrain doit être libéré, il suffit de reprendre la maison et de la déplacer à un autre endroit, de la stocker dans un entrepôt ou encore de la recycler. La ville de Hanovre, en Allemagne, s’est par exemple lancée dans un tel projet. « Tous les acteurs s’accordent à dire qu’il faut faire quelque chose face à la situation immobilière du pays. À nous d’avoir l’ouverture d’esprit nécessaire pour sortir des schémas standards et apporter des solutions innovantes au problème, estime Steve Krack. Il en va de l’attractivité du pays. » Auteur J. R.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Kodasema, par Tōnu Tunnel

Des habitats à un prix plus abordable Si le Luxembourg présente actuellement l’un des taux de propriété les plus élevés en Europe – 72 % des résidents luxembourgeois sont propriétaires, quand la moyenne européenne se situe à 69 % –, il y a fort à parier que celui-ci devrait diminuer au cours des prochaines années. Acquérir son propre logement devient en effet de plus en plus difficile. « Face à la montée des prix de l’immobilier, le ratio propriétaires / locataires devrait donc s’inverser au fil du temps », analyse Steve Krack. De plus, le coût du logement prend une part de plus en plus importante dans le budget des ménages, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Selon

Conçue et développée par le bureau d’architecture et d’ingénierie estonien Kodasema, la maison mobile Koda a été présentée pour la première fois de manière officielle à l’occasion de la Biennale d’architecture de Tallinn, à l’automne 2015. Depuis, l’entreprise a grandi et propose aujourd’hui plusieurs solutions innovantes de logements qui se montent et se démontent en seulement quelques heures et peuvent ainsi s’intégrer dans tout type d’environnement. Une première maison mobile devrait être installée et présentée au Luxembourg dans quelques mois.

habitation classique et le coût du foncier – qui représente au Luxembourg l’essentiel du budget pour une nouvelle maison – étant fortement réduit. « Et si ces maisons peuvent être acquises à un tarif bien plus bas que celui d’une construction neuve ordinaire, elles pourraient aussi, surtout, être mises en location pour permettre aux plus jeunes, aux familles monoparentales ou encore aux nouveaux arrivants au Luxembourg – autant de publics pour qui l’accès à la location ou à la propriété devient de plus en plus difficile – de se loger plus facilement, estime Steve Krack. Un logement mobile ne doit pas forcément être vu comme la maison de sa vie, mais comme une solution idéale à court terme, pour certaines personnes. » Certains pourraient toutefois choisir d’en faire une habitation pour la vie. À l’heure où la digitalisation est croissante et où le télétravail s’est imposé dans les mœurs, permettant de travailler depuis n’importe quel endroit, la maison mobile prend de plus en plus de sens et s’adapte parfaitement à des modes de vie plus nomades. Alors, pourquoi pas, demain, déménager avec sa maison ?

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UNE MAISON MOBILE À LUXEMBOURG À L’AUTOMNE

densifier davantage l’espace en tirant tout le potentiel de terrains qui ne sont pas exploités jusqu’à présent », indique Steve Krack. Ces maisons déplaçables, qui peuvent donc être enlevées à tout moment, présentent aussi l’avantage pour les propriétaires fonciers de ne pas devoir céder leurs terres de manière définitive. « On pourrait très bien envisager un système de bail emphytéotique de courte durée, sur cinq ou dix ans, par exemple. Les propriétaires conserveraient leur propriété sur le long terme, tout en ayant la possibilité de les u tiliser sur le court terme et, ainsi, de les rentabiliser et de contribuer à mettre davantage de logements sur le marché rapidement », poursuit l’entrepreneur. « Ces nouvelles formes d’habitat pourraient même être déployées dans les grands jardins de maisons familiales, permettant aux enfants de disposer de leur premier habitat indépendant, à bien moindre coût », envisage encore Steve Krack.

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Interview Philippe Genot

« Il y a un réel travail d’évangélisation à réaliser autour du bois » Aujourd’hui, une maison sur dix au Luxembourg est une construction en bois. À l’horizon 2025-2030, ce chiffre devrait même atteindre 15 %. Pour faire face à cette demande croissante et aux nombreux défis qui l’attendent, la filière s’organise. On fait le point avec Philippe Genot, manager du Luxembourg Wood Cluster au sein de Luxinnovation.

Comment se porte la construction en bois au Luxembourg ? La filière se porte très bien, nous pouvons le dire. Selon les derniers chiffres recensés par le Statec, aujourd’hui, 10 % des constructions sont réalisées en bois, contre 6 % en 2016. Selon les prévisions, au regard de ce qui est actuellement en train de sortir de terre, nous devrions atteindre les 15 % à l’horizon 2025-2030. On note donc une véritable croissance du marché.

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BIO EXPRESS Philippe Genot est, depuis 2017, le manager du Luxembourg Wood Cluster. Géré par Luxinnovation, ce cluster est l’un des plus récents. Créée en 2016, cette plateforme d’échange pour tous les acteurs de la filière bois met également en valeur le savoir-faire luxembourgeois pour ce matériau noble.

Des projets qui sont notamment poussés par les nombreuses innovations qui ont vu le jour dans le secteur de la construction en bois ces dernières années, mais aussi des start-up qui sont de plus en plus nombreuses à s’y intéresser… De ce côté-là aussi, on note effectivement un réel engouement autour de la filière bois. On pense que le bois est un matériau traditionnel, immuable. Pourtant, c’est l’un des produits qui offrent les plus belles possibilités en matière d’innovation. On voit par exemple des tours en bois éclore un peu partout dans le monde grâce à des prouesses technologiques toujours plus impressionnantes. On trouve notamment une tour en bois de plus de 80 mètres de haut en Norvège.

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L’un des avantages souvent mis en avant par les acteurs de la construction en bois, c’est également la réduction du temps de construction par rapport au béton… En effet, grâce à la préfabrication et au fait que de nombreux aspects peuvent être planifiés, une maison en bois traditionnelle peut sortir de terre en une semaine. Pour un bâtiment plus important, il ne faudra qu’un mois pour

Preuve du succès de la filière bois, on assiste à la naissance de quelques projets remarquables au Grand-Duché… En effet, nous pouvons notamment citer le projet « Wooden », réalisé par Iko Real Estate et BPI Real Estate à Leudelange, qui sera, avec ses six niveaux, le plus grand immeuble à ossature en bois du Grand-Duché. On peut également parler du bâtiment de l’Administration de la nature et des forêts à Diekirch, ou plus récemment du Lycée technique pour professions de santé à Ettelbruck. Depuis une dizaine d’années, on voit émerger des projets de plus en plus complexes et élaborés. C’est la preuve que le Luxembourg a acquis une certaine expérience en la matière.

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Comment expliquez-vous le succès que rencontre ce genre de construction au Luxembourg, mais également en Europe ? Il y a plusieurs raisons pour expliquer ce phénomène. Premièrement, le problème du changement climatique et les enjeux de durabilité qu’il soulève suscitent un intérêt grandissant auprès du grand public. Le bois a des propriétés très intéressantes pour répondre à ces défis. On considère par exemple qu’un mètre cube de bois fixe une tonne de CO2. La construction d’une maison unifamiliale traditionnelle luxembourgeoise nécessite environ 25 m3 de bois. 25 tonnes de CO2 sont donc captées sur toute la durée de vie de la construction, ce qui est important. À titre de comparaison, un mètre cube de béton émet une demi-tonne de CO2. Le bois, de son côté, s’inscrit également dans une démarche d’économie circulaire. Une deuxième explication du succès de la construction en bois au Luxembourg réside dans le fait que les forêts sont à peu près la seule ressource qu’il nous reste au Luxembourg. Notre rôle, dans le cadre du Wood Cluster de Luxinnovation, est de trouver des pistes pour valoriser ce matériau noble dans des constructions locales.

pouvoir y poser ses valises. D’un point de vue financier, c’est un énorme avantage par rapport à d’autres matériaux, car si vous gagnez six à neuf mois de chantier, vous gagnez également six à neuf mois de loyers. Au-delà de tous ces avantages, au sein du Wood Cluster, nous insistons souvent sur le fait qu’il ne faut pas mettre du bois partout et tout le temps. Nous sommes bien conscients qu’il n’est pas possible de tout construire en bois, notamment dans les zones humides. Il faut simplement utiliser les matériaux là où cela a du sens. Le bois n’est qu’un matériau de plus, une option supplémentaire, dans la palette des constructeurs immobiliers.

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Pour le manager du Luxembourg Wood Cluster, le bois représente de nombreux avantages qu’il faut mettre en valeur.

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Interview Philippe Genot

« Pour devenir une référence en matière de construction en bois, le pays doit se doter d’un cadre législatif plus clair et de plus de main-d’œuvre qualifiée. » Chez nous, les deux derniers Prix de l’innovation remis par la Chambre des métiers ont été décernés à des constructeurs spécialisés dans le bois (Annen en 2017 et Steffen Holzbau en 2019, ndlr). C’est la preuve que le marché de la construction en bois est un terrain propice à l’innovation. Du côté de Luxinnovation et du Wood Cluster, nous suivons ces sociétés innovantes de très près et nous les soutenons au maximum dans leur développement. Qu’est-ce qu’il manque encore au Luxembourg pour devenir une véritable référence en matière de construction en bois ? La chaîne de valeur au Luxembourg manque encore d’acteurs pour créer un véritable écosystème de la filière bois. On manque par exemple de scieries, mais aussi de maind’œuvre qualifiée : des charpentiers, des menuisiers, des ingénieurs ou des architectes spécialisés dans le bois, etc. Il faut ensuite travailler sur l’acceptation de la construction en bois auprès du grand public. Beaucoup de personnes s’imaginent que, forcément, le bois, ça brûle plus vite qu’un autre matériau, que ça pourrit ou que ce n’est pas stable. Or, ce n’est pas du tout le cas. De plus, on remarque que, dans les pays alpins, en France, en Suisse, en Autriche ou dans certaines régions d’Allemagne, travailler le bois est un véritable honneur. Au Luxembourg, l’artisanat n’est pas encore forcément reconnu comme il devrait l’être… Il y a donc aussi un réel travail d’évangélisation à réaliser autour de ce matériau. En matière de législation, il reste aussi quelques zones d’ombre à éclaircir… En effet, certains pays ont des cadres législatifs plus clairs que le Luxembourg en matière de normes imposées pour la protection contre les incendies. On note également des disparités entre les différentes communes sur les règles à respecter pour les constructions en bois. Mais je sais que certains ministères travaillent actuellement pour apporter davantage de clarté et d’homogénéité à ce cadre légal. Signe que la filière arrive à un certain niveau de maturité ? La construction en bois a longtemps été un secteur de niche, mais elle a effectivement acquis une certaine maturité ces dernières années. Je dirais que la filière est au stade de l’adolescence, qu’elle s’émancipe quelque peu et qu’elle a besoin de quelques ajustements pour poursuivre sa croissance. 52

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Pour construire des bâtiments en bois, il est évidemment nécessaire de soigner sa matière première. Comment se portent les 90.000 hectares de forêts que compte notre pays ? Il y a un grand paradoxe : le bois est un matériau durable qui est une réelle solution pour les défis liés au changement climatique, mais ce même changement climatique a un impact très négatif sur la forêt. Les vagues de sécheresse de ces dernières années font en effet dépérir nos forêts, notamment celles d’épicéas. Il y a de réelles raisons de s’inquiéter pour cette essence si l’on continue à avoir des étés aussi secs. L’un de nos rôles au Wood Cluster est justement de trouver des alternatives à cet épicéa en perdition. Il est capital d’innover sur de nouvelles essences, car le risque de le voir disparaître de nos forêts à moyen terme est réel. Il faut 50-60 ans pour obtenir un épicéa qui pourra être récolté, plus de 100 ans pour un hêtre et peut-être plus de 200 ans pour un chêne. Or, le marché évolue très rapidement et le dépérissement peut se faire en quelques années seulement. Il est donc important d’y réfléchir dès aujourd’hui. En France, par exemple, certains chênes que l’on récolte aujourd’hui ont été plantés initialement pour construire… des navires de guerre. Rappelons également que ces forêts ne sont pas inépuisables… On prélève au Luxembourg 500.000 m3 de bois chaque année (50 % pour l’industrie, 25 % pour le bois de chauffage et 25 % pour le marché de la construction), ce qui n’est pas négligeable. Pour que ce matériau ait une véritable dimension durable, il est capital de combiner gestion forestière durable et utilisation raisonnée du bois. Sans cela, il n’y aurait aucun sens à cette approche. Le bois connaît actuellement une flambée des prix. Comment expliquer ce phénomène ? Il y a depuis le début de l’année une énorme demande en bois de la part des États-Unis. Cette explosion est due notamment au fait que les rapports entre les États-Unis et le Canada se sont ternis sous l’ère Trump, freinant l’importation de ce matériau depuis le Canada, un grand exportateur de bois. La relance post-Covid de l’autre côté de l’Atlantique est également très importante, ce qui engendre une plus forte demande sur le marché européen. Rappelons qu’aux États-Unis, près de huit maisons sur dix sont des constructions en bois. En Europe, la demande en bois est également toujours aussi importante malgré la crise. En raison de cette pression sur le marché du bois sur le Vieux Continent et du déséquilibre qu’elle engendre entre l’offre et la demande, les prix ont grimpé en flèche. Cette situation provoque en outre d’énormes retards de livraison. La filière doit-elle s’inquiéter de la situation ? Nous pensons que c’est un phénomène conjoncturel qui devrait s’atténuer à court terme. Si les frontières entre le Canada et les États-Unis venaient à rouvrir, la situation reviendrait par exemple rapidement à la normale. Toutefois, même si c’était le cas, il faut garder à l’esprit que, face à une demande accrue en matières premières, ce genre de situation devrait à nouveau se présenter à l’avenir. La vigilance est donc de rigueur. Auteur A. B.

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Ces projets en bois déjà présents au Luxembourg

Forum Homes Forum Homes est le département de la société mère Forum qui s’occupe de la construction de maisons, de résidences et de bureaux. La société est le partenaire exclusif au Luxembourg et dans la Grande Région de la marque Holzius, la référence en construction d’habitations écologiques et durables. « Il s’agit d’un système de construction unique en son genre. Il permet la construction de véritables murs qui ne se tassent pas et ne se déforment pas. Ces éléments muraux se composent de plusieurs couches de madriers massifs de 6 cm d’épaisseur disposés verticalement, qui tiennent ensemble par un ingénieux système de rainures et languettes. L’assemblage des différentes couches par des lattes en queue d’aronde ne nécessite ni clous ni colle et garantit la stabilité des matériaux à long terme », explique Romain Butgenbach, codirecteur de Forum Homes. La société propose son expertise et son savoirfaire Holzius dans le domaine de la construction bois, se charge de faire le lien entre les clients et l’usine Holzius et fait appel à un réseau complet de professionnels pour la construction et le suivi du chantier. Avec quelques belles réalisations à son actif, Forum Homes voit l’avenir sereinement. « La demande pour ce type de biens durables et respectueux de l’environnement est croissante au Luxembourg », assure Romain Butgenbach. Le carnet de commandes est déjà bien rempli. Forum Homes réalise actuellement trois maisons unifamiliales du côté de Buschdorf, Nospelt et Luxembourg (Weimershof), et prévoit la réalisation de nombreux autres projets du côté de Hagen, Niederfeulen, Attert (Belgique) et Grümelscheid...

MAÎTRE D’OUVRAGE Famille LUCAS ARCHITECTE / CPE Jacques DEGARDIN PROJECT MANAGER Forum Homes INGÉNIEUR STRUCTURE / TECHNIQUE Holzius BUREAU DE CONTRÔLE Geri Management CONSTRUCTEUR EG Lux POSEUR HOLZIUS / TOITURE Bruno MERTES MENUISERIE EXTÉRIEURE / INTÉRIEURE Vincent MESSERICH INSTALLATEUR LUCAS ÉLECTRICITÉ Paul SCHAAL REVÊTEMENT SOL Hermes

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LOCALISATION 29, rue Randlingen, Hagen

Forum Homes

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Ces projets en bois déjà présents au Luxembourg

Le Lycée technique pour professions de santé

MAÎTRE D’OUVRAGE Administration des bâtiments publics ARCHITECTES Fabeck Architectes sàrl, Koerich

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INGÉNIEUR STRUCTURE Daedalus Engineering sàrl, Heffingen INGÉNIEUR TECHNIQUE Betic SA, Dippach BUREAU DE CONTRÔLE Seco Luxembourg, Leudelange CPE EBP, CH-Zürich CONSTRUCTEUR AM CDCL-PrefaluxReckinger LOCALISATION 1, impasse AvenueSalentiny, Ettelbruck

Matic Zorman

extérieure (murs et toiture) est constituée de panneaux préfabriqués à ossature bois remplie d’un isolant cellulosique et d’une façade en lattes de bois de pin du Nord rétifié », détaille Christian Nilles, directeur général chez Prefalux, en charge de la construction du bâtiment avec la CDCL et Reckinger. « [Le bâtiment] dispose de panneaux photovoltaïques installés sur la totalité de sa toiture, soit plus de 1.550 m², ce qui lui permet de réaliser une production de 211.500 kWh/an. Ces panneaux constituent également la couverture du bâtiment. En façades sud-est et sud-ouest, il abrite des collecteurs solaires plats, d’une surface cumulée de 350 m2 qui chauffent un réservoir d’eau saisonnier installé au centre de la cage d’escalier. Ce réservoir, de plus de 20 mètres de haut, offre une capacité de 91.000 litres d’eau chaude à l’établissement. C’est ce dispositif de chauffage, imaginé spécifiquement pour le projet, et la construction bois qui ont notamment permis au bâtiment d’obtenir la certification Minergie-P-Eco. »

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Le 1er octobre dernier, le Lycée technique pour professions de santé était inauguré à Ettelbruck après quatre années de travaux. En service depuis juillet 2019, le bâtiment est le premier établissement public du pays en construction bois, de quatre étages, à énergie positive – c’est-à-dire qu’il génère plus d’énergie qu’il n’en consomme – et certifié Minergie-P-Eco par le label suisse de durabilité. Doté d’une surface brute de 8.400 m2 environ, le Lycée technique pour professions de santé, qui se répartit sur trois sites (Luxembourg, Bascharage et Ettelbruck), peut accueillir 430 élèves dans 16 salles de classe et 6 salles d’enseignement clinique. Le bâtiment dispose également d’une aile pour l’administration, d’une bibliothèque ainsi que d’une salle polyvalente de 200 m2. « La structure portante de ce bâtiment est composée d’une ossature poteauxpoutres en bois et de planchers caissons avec sous-face vue acoustique en bois. L’enveloppe

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Ces projets en bois déjà présents au Luxembourg

Village d’Elmen C’est un chantier colossal qu’a entrepris la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) avec le village d’Elmen. Lancé en trois phases distinctes, le projet vise, à terme, la construction de 750 habitations abordables pour pouvoir accueillir 2.000 personnes au sein de ce tout nouveau quartier situé entre Olm et Kehlen. À ce titre, le village d’Elmen se veut être une véritable référence dans le paysage de l’habitat abordable au Luxembourg. Le premier PAP correspond à la construction de 388 habitations en bois, pour créer le village central. « Il s’agit d’un projet important sur le plan de la quantité, mais aussi de la qualité », rappelle Guy Entringer, directeur de la SNHBM. Car, au-delà du caractère social, Elmen veut faire la part belle à la mobilité douce, aux espaces verts et aux services de proximité. « Nous avons construit les neuf maisons témoins et la première mise en vente a débuté cet été. L’engouement autour du projet est vraiment important puisque nous avons déjà reçu plusieurs centaines de candidatures, souligne Guy Entringer. Pourquoi avoir opté pour le bois ? La raison initiale était de pouvoir construire plus rapidement, même si l’on sait que les travaux préparatoires d’une construction bois nécessitent plus de temps que

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Matic Zorman

pour un projet traditionnel. Nous sommes également conscients que le bois coûte plus cher, mais il nous permet d’obtenir le certificat Lenoz (Lëtzebuerger Nohaltegkeets-Zertifizéierung). En outre, je suis convaincu que les maisons en bois offrent un excellent confort. » Le directeur de la SNHBM avoue tout de même être attentif à la suite du projet et notamment aux coûts induits par la construction bois. Le prix de la matière première a en effet explosé depuis quelques mois. « Il est capital de ne pas rater notre cible. On peut construire le meilleur des projets, mais si notre clientèle éligible n’est plus capable de se l’offrir, cela n’a plus de sens. On va donc voir si cela reste possible de réaliser tout le projet en construction bois », avoue Guy Entringer. En charge de ce projet ambitieux de A à Z, dont les premiers logements disponibles sont prévus pour la mi-2022. La SNHBM a, comme beaucoup d’autres constructeurs, dû faire face à la pandémie, et les chantiers ont pris un peu de retard.

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Sécurité

Se protéger en freinant l’intrusion Est-il aujourd’hui devenu indispensable d’équiper sa maison de dispositifs de protection évolués ? Face à l’audace grandissante des cambrioleurs, le principe est en tout cas de freiner au maximum l’intrusion au sein du logement.

classiques continuent, jour après jour, à démontrer leur efficacité. « Nous préconisons toujours l’installation de contacts magnétiques à toutes les ouvertures, portes et fenêtres accessibles, connectés à une alarme. En cas d’intrusion, l’alarme retentit et fait fuir les voleurs. Il est également possible d’équiper portes et fenêtres de capteurs de vibration : si l’on force l’entrée, l’alarme se déclenche également, avant même que les cambrioleurs aient pénétré dans le logement », détaille Thierry Krombach, administrateur délégué de DSK Systems. Ce type d’alarme, qualifié de « périmétrique », est mieux adapté aux propriétaires d’animaux de compagnie que l’alarme « voluContacts magnétiques et alarme métrique », qui se déclenche, par exemple, en Parmi l’arsenal proposé par les différents cas de mouvement au sein de la maison. Ce prestataires proposant des systèmes de pro- dernier choix peut en effet poser problème tection et de surveillance, certains dispositifs si un chien ou un chat circule librement dans la maison et peut donc traverser le « champ de vision » du détecteur de mouvement. Notons que, de manière générale, c’est plutôt dans des maisons que ces systèmes sont installés au Luxembourg. La pose d’une sirène extérieure au sein d’un appartement expose en effet à certaines difficultés légales qu’il est parfois délicat de lever. « En appartement, il nous faut obtenir l’accord de la copropriété pour installer ce type de dispositif », confirme le directeur technique de DSK Systems.

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THIERRY KROMBACH Administrateur délégué, DSK Systems

« Nous préconisons plutôt l’installation, en intérieur, de détecteurs de mouvement avec caméra intégrée et connectée. »

La vidéo, pour lever le doute Au-delà de ces systèmes que l’on connaît déjà depuis de nombreuses années, c’est la vidéosurveillance qui est aujourd’hui de plus en plus plébiscitée, au Luxembourg comme ailleurs. Et on ne parle pas ici forcément des systèmes de vidéosurveillance placés à l’extérieur de la maison. « Les dispositifs extérieurs peuvent avoir un effet dissuasif, mais force est de constater que, la plupart du temps, on ne regarde jamais les images qu’ils enregistrent, explique Thierry Krombach. Nous préconisons plutôt l’installation, en intérieur, de détecteurs de mouvement avec caméra intégrée et connectée. Si un mouvement est détecté dans

DSK Systems

Hausse des vols en journée Il est donc judicieux de ne pas prendre cette diminution des cambriolages en 2020 pour une réelle tendance, appelée à s’inscrire dans la durée. Avec la réouverture progressive de la plupart des secteurs d’activité et le retour à une vie normale, il y a fort à parier que les statistiques sur les vols commis sur le territoire grand-ducal repartiront à la hausse. Les vraies nouveautés en matière de cambriolage sont peut-être à chercher ailleurs. « Au fur et à mesure des années, on constate que les cambrioleurs font preuve de plus en plus d’audace, souligne Patrick Hentzen, directeur technique de DSK Systems, une société spécialisée notamment dans le contrôle d’accès. Alors qu’il y a 25 ans, la majorité des cambriolages avaient lieu quand les occupants étaient en vacances, loin de leur maison, on assiste aujourd’hui à de nombreux vols commis en journée, parfois même lorsqu’il y a du monde à la maison. » Heureusement, la technologie a elle aussi évolué et permet de mieux se protéger contre les intrusions au sein de son logement. Internet et la connectivité accrue des objets sont en effet passés par là, et les systèmes de protection et de surveillance se sont perfectionnés.

Malgré tout, la protection intégrale n’existe pas. « J’ai toujours coutume de dire qu’il est impossible d’empêcher totalement quelqu’un de rentrer chez soi, même si l’on vit dans un bunker. Certains malfrats n’hésitent pas à se faire passer pour un visiteur lambda pour vous conduire à ouvrir vous-même la porte et vous dépouiller ensuite. C’est souvent de cette façon que commencent les home-jackings, explique Patrick Hentzen. Selon moi, le plus important est donc de freiner l’intrusion du cambrioleur et, surtout, de faire en sorte qu’il ne s’éternise pas dans le logement, sous peine de causer un traumatisme important à ses occupants. »

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Dévoilés il y a quelques mois par la police grand-ducale, les chiffres sur les cambriolages commis au Luxembourg en 2020 ont de quoi rassurer tous les résidents du pays : les vols dans les habitations ont en effet chuté de 23 %, et les cambriolages dans des lieux non habités (magasins, restaurants, etc.) ont, quant à eux, diminué de 12,19 %. Évidemment, il est difficile de ne pas établir un lien de cause à effet entre ces statistiques favorables et la crise sanitaire qui s’est déclarée en 2020, conduisant un grand nombre de travailleurs à rester à la maison et à réduire considérablement leurs déplacements privés. Dans ces conditions, on comprend que la tâche des cambrioleurs a été rendue bien plus délicate que l’année précédente.

le logement, la caméra se met en marche, et la vidéo vous est envoyée directement par e-mail. » Ce système s’avère évidemment plus utile lorsque vous n’êtes pas présent à domicile. Il permet de « lever le doute » quant à la présence d’un intrus dans votre logement, et de demander à la police d’intervenir. « Il faut savoir que la police ne se rendra pas sur place s’il n’y a qu’une alarme qui retentit. Rien ne prouve en effet que ce n’est pas un dysfonctionnement qui a déclenché l’alarme et qu’une personne s’est bien introduite dans la maison. Avec une image montrant clairement qu’une personne étrangère au foyer se trouve bien dans le logement, tout doute sera levé, et les agents de police pourront intervenir », ajoute l’administrateur délégué de DSK Systems. Particulièrement efficaces, ces dispositifs vidéo sont, de plus, proposés à un coût nettement inférieur à celui qui était pratiqué il y a quelques années. « Il est vrai que de plus en plus de personnes peuvent accéder à ce type de solution, relève Patrick Hentzen. Au départ, seule une fraction de la population, qui disposait de moyens considérables, pouvait se payer ces dispositifs. Aujourd’hui, il y a une solution adaptée à tous les budgets. On peut déjà protéger toute une maison pour une somme de 2.000 à 3.000 euros. » À ces prix, les systèmes proposés sont également sécurisés contre les risques de piratage, une perspective qu’il faut également prendre en considération aujourd’hui. « Nous n’avons encore jamais été confrontés à ce type d’incident, mais le risque d’attaque informatique existe toujours. Ce qui est sûr, c’est que les connexions sans fil de ces appareils sont hautement sécurisées », précise encore Patrick Hentzen. Une connectivité accrue Cette démocratisation des systèmes de surveillance les plus poussés incite, logiquement, un nombre grandissant de résidents à faire appel aux services de sociétés comme DSK Systems. Pour Thierry Krombach, une sorte d’émulation locale contribue aussi à renforcer l’attrait pour ces solutions. « Quand on installe un nouveau système de surveillance dans une maison d’un quartier, on constate souvent que d’autres habitants de la zone nous contactent. Le bouche-à-oreille fonctionne bien dans ce secteur. En même temps, il est vrai qu’un cambrioleur se trouvant dans une rue où plusieurs maisons sont protégées choisira vraisemblablement de s’attaquer à celle laissée sans défense… » Pour le consommateur, comme pour les installateurs, l’évolution de la technologie a en tout cas renforcé l’efficacité de ces s olutions de protection, tout en facilitant leur maintenance. « C’est la grande évolution que nous avons connue au cours des dernières années : tous ces systèmes sont aujourd’hui ultraconnectés et peuvent être facilement contrôlés depuis

5 SOLUTIONS POUR PROTÉGER SA MAISON Vous vous interrogez sur la meilleure façon de protéger votre logement ? Il existe en réalité une foule de systèmes de protection et de surveillance. Voici une sélection d’incontournables.

1 DÉTECTEUR DE MOUVEMENT ET CAMÉRA INTÉGRÉE Solution idéale qui met à profit les avancées technologiques, l’installation d’un détecteur de mouvement avec caméra intégrée, et connectée, permet de lever le doute lorsqu’une intrusion est détectée. Les images, envoyées directement par e-mail, peuvent prouver à la police qu’un intrus a bien pénétré dans votre logement.

2 CONTACTS MAGNÉTIQUES ET ALARME PÉRIMÉTRIQUE Le placement de contacts magnétiques à chaque porte et fenêtre accessible du logement est un incontournable. Ces contacts sont reliés à une alarme centrale, qui se déclenche à l’ouverture d’une porte ou d’une fenêtre. Cette sirène suffit, en règle générale, à éloigner les cambrioleurs qui ont tenté de s’introduire chez vous.

3 ALARME VOLUMÉTRIQUE Un autre type d’alarme peut être installé dans votre logement : l’alarme volumétrique. Celle-ci se déclenchera par exemple en cas de mouvement au sein de votre logement. Cette solution n’est toutefois pas idéale si vous être propriétaire d’un animal de compagnie, qui est susceptible de la déclencher en pleine nuit, ou si vous voulez activer l’alarme alors que vous êtes à la maison.

4 CAPTEURS DE VIBRATION Il est également possible d’installer des capteurs de vibration à vos portes et fenêtres. Une fois activés, ces capteurs déclencheront une alarme si quelqu’un tente de forcer l’ouverture d’une porte ou d’une fenêtre. Ce système permet de repousser l’intrus avant même qu’il pénètre dans le logement.

un smartphone, indique Patrick Hentzen. De notre côté, il est également possible de réaliser une partie de notre travail à distance : nous nous connectons à l’appareil et nous pouvons souvent régler le problème depuis nos locaux. Cela évite des frais de déplacement, tout en accélérant l’intervention et donc en augmentant la satisfaction du client. » Malgré tout, il est essentiel de pouvoir compter sur une équipe de techniciens disponibles en permanence pour intervenir si nécessaire. « C’est évidemment toujours lorsqu’on est sur le point de partir en vacances qu’on constate que la caméra de surveillance ne fonctionne plus… Dans ce genre de cas, il est important de pouvoir compter sur un support immédiat », ajoute Thierry Krombach. La clé : dissuader Quel que soit le système de sécurité choisi, la principale priorité de chacun, dans l’optique de protéger sa maison et ses occupants, est bien de dissuader le cambrioleur d’entrer. Pour y parvenir, les apparences s’avèrent très importantes. « Si un cambrioleur constate qu’il a affaire à une porte ou une fenêtre blindée, il ne tentera parfois même pas de s’y attaquer. Bien souvent, il renoncera après quelques minutes et trouvera une cible plus facile à proximité », explique encore Thierry Krombach. Parfois, il faut également faire preuve d’astuces pour faire renoncer le cambrioleur. « Dans des appartements où nous ne pouvons pas installer de sirène extérieure, nous pouvons placer un autocollant sur la porte, qui indique qu’un système d’alarme est actif, indique le directeur technique de DSK Systems. De la même façon qu’une caméra extérieure qui ne fonctionne pas, cela peut conduire les personnes malveillantes à rebrousser chemin. » Si une protection totale contre tout risque d’intrusion est difficile – voire impossible – à garantir, on peut donc facilement rendre sa maison moins attirante aux yeux des cambrioleurs. À vous de choisir le système de sécurité qui vous semble le plus opportun…

5 PORTES ET FENÊTRES BLINDÉES S’il n’est pas forcément au goût de tout le monde de transformer sa maison en bunker, la pose de portes et fenêtres blindées est une garantie de sécurité supplémentaire. Les cambrioleurs comprendront rapidement qu’ils ne peuvent pas franchir l’obstacle, et choisiront une autre cible.

Auteur Q. D.

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Réflexion

Rénover plutôt que démolir ? Au Luxembourg, par facilité, on démolit beaucoup pour reconstruire ensuite. La pratique n’est cependant pas forcément la plus opportune d’un point de vue économique et environnemental. En outre, elle menace le patrimoine bâti.

La démolition des ateliers des CFL (devenus vétustes et dont l’activité a été transférée à Howald) a permis de débloquer deux hectares de terrain.

AVANT 62

La nouvelle surface doit accueillir deux nouveaux quais et quatre nouvelles voies, et se complétera d’un projet mixte comprenant commerces, bureaux, horeca et résidentiel.

APRÈS REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

ronnemental, d’autre part au niveau de la rentabilité économique, on constate qu’il n’est pas évident de trancher. « On entend souvent dire qu’il est préférable de démolir un vieux bâtiment parce que celui-ci ne répond pas aux standards en matière d’isolation. Il s’avère cependant qu’un vieux bâtiment mal isolé, aux murs épais, est souvent moins énergivore qu’un bâtiment neuf. Ce dernier doit généralement intégrer beaucoup d’éléments techniques, consommateurs d’énergie et qu’il faudra maintenir dans le temps, sans parler des coûts que cela représente », explique Christian Bauer. L’architecte pousse la réflexion encore plus loin, en considérant l’empreinte environnementale d’un bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie. « Chaque bâtiment contient ce que l’on appelle de l’énergie grise, qui est la somme de l’énergie ainsi que des émissions de CO2 qui ont été nécessaires pour le construire, fabriquer les matériaux, les acheminer, explique-t-il. Confectionner du béton, par exemple, exige énormément d’énergie. Beaucoup de matériaux, en outre, sont très difficiles à recycler. Si l’on intègre ces éléments, le bilan énergétique associé à un projet de démolition pour reconstruire du neuf est très mauvais. Cela s’apparente dès lors à un énorme gâchis énergétique alors que l’on aurait pu faire quelque

Eric Chenal (archives) et Maison Moderne (archives)

une douzaine d’associations de défense du patrimoine bâti et architectural au Luxembourg. Dans chaque pays, en Europe, les bâtiments protégés représentent en moyenne 5 % du volume construit. Au Luxembourg, les immeubles que l’on considère comme devant être protégés ne représentent même pas 1 % du volume construit. On ne protège pas assez, ni au niveau national, ni au niveau communal. » La réhabilitation des bâtiments anciens, s’ils ne présentent pas une particularité historique évidente leur valant d’être protégés, n’est toutefois pas une pratique courante au Luxembourg. De manière générale, un promoteur amené à envisager un projet sur une zone déjà construite préférera démolir pour Démolir, solution de facilité ensuite reconstruire. « La démolition, c’est généEst-il préférable de rénover ou de démolir pour ralement la solution la plus facile. Cela ne veut reconstruire ? La question peut susciter de vifs cependant pas forcément dire que c’est la meiléchanges, entre associations luttant pour la leure, commente Christian Bauer. Dans beaupréservation du patrimoine bâti, promoteurs coup de cas, il y a une opportunité à envisager immobiliers, architectes, autorités publiques. ce qu’il est possible de faire à partir d’un bâtiLe débat, toutefois, mérite d’être approfondi, ment existant, pour améliorer le patrimoine au tant les enjeux sont réels. « Au Luxembourg, lieu de le détruire. » alors que la pression pour développer du logement est très forte, on détruit beaucoup trop, Un enjeu énergétique clame Paul Ewen, président de la Lëtzebuerger Si l’on envisage l’opportunité de rénover ou Denkmalschutz Federatioun (LDF), qui regroupe celle de démolir, d’une part sur le plan envi-

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Les espaces de travail dans lesquels évoluent les équipes de Christian Bauer & Associés Architectes ne manquent pas de cachet. Il y a une quinzaine d’années, le bureau d’architecture est parvenu à convaincre un propriétaire de ne pas raser un vieux hangar situé rue de Hollerich et de le réhabiliter pour le lui louer. « Il voulait détruire le bâtiment. De notre côté, nous avons préféré considérer son potentiel à travers sa réhabilitation, confie Christian Bauer. Nous avons donc entamé une discussion avec lui. En négociant un loyer en lien avec l’investissement nécessaire à la rénovation du bâtiment pour qu’il puisse satisfaire à nos besoins, nous lui avons permis de réaliser une bonne affaire. »

chose en s’appuyant sur l’énergie déjà présente dans le bâtiment. »

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Romain Gamba

Revaloriser plutôt que muséifier Pour l’architecte, avant d’engager un projet de démolition, il convient idéalement d’évaluer l’ensemble des aspects, et notamment cette composante d’énergie grise présente dans le bâtiment. Au-delà, les possibilités de rénovation sont nombreuses. Souvent, tout en préservant l’enveloppe extérieure, il est possible de rénover un bâtiment pour faire en sorte que les espaces intérieurs répondent à de nouveaux usages. Il est aussi possible d’ajouter des éléments, annexes ou étages supplémentaires. « Lorsque l’on parle de préserver le bâti, l’idée n’est pas forcément de muséifier l’existant, mais d’envisager comment l’enrichir culturellement, comment continuer à écrire l’histoire sur ce qui a été construit par le passé », assure Christian Bauer. Mais si l’on choisit de démolir, c’est aussi peut-être pour aller vite, et surtout pour maximiser la rentabilité du foncier. La pression sur le foncier est forte au Luxembourg. Souvent, plutôt que de voir ce qu’il peut faire d’une bâtisse, le promoteur va considérer ce qu’il peut élever à la place. « L’idée que rénover coûte plus cher que construire du neuf est une légende urbaine. Transformer une vieille bâtisse de 400 m2 en trois unités de logement s’avère bien moins onéreux que de construire un nouvel ensemble pour une surface équivalente. Le problème, c’est que le promoteur, souvent, va voir les 1.500 m2 qu’il va pouvoir construire en démolissant la ferme offrant 400 m2 », commente Paul Ewen. Pour le défenseur du patrimoine bâti, la faute n’incombe pas aux promoteurs. « Nous ne cherchons pas à faire un procès d’intention à ces acteurs. Dans la plupart des cas, ils font ce qu’on les autorise à réaliser, poursuit-il. Nous pensons qu’il est urgent de prévoir des règles de préservation du patrimoine, avec des PAG assurant une réelle cohérence en la matière à l’échelle du territoire national, sous la supervision du ministère de tutelle. Cette ferme, par exemple, pourrait très bien intégrer un ensemble immobilier répondant plus globalement à un besoin en logements. »

Le bâtiment historique du groupe Heintz van Landewyck, qui date de 1937, a été conservé à Hollerich. Avec sa transformation, il retrouvera ses lignes historiques et accueillera une extension contemporaine pour une surface de bureaux de 5.500 m².

particulier, réel témoin du passé industriel du quartier. Il sera transformé en espace de bureaux. La préservation, toutefois, n’est pas appliquée partout de la même manière. « Le principal problème, sans que ce soit le seul, réside dans le fait que coexistent deux mécanismes légaux visant la protection du patrimoine bâti, explique Paul Ewen. D’une part, la loi de 2004, modifiée en 2011, concernant l’aménagement communal et le développement urbain, qui permet de prescrire des servitudes pour le patrimoine bâti au niveau du PAG. D’autre part, la loi du 18 juillet 1983 qui établit des règles de conservation et de protection des sites et monuments nationaux. » Ces deux lois, sous-tendues par deux philosophies différentes, dépendent de deux ministères de tutelle et de responsables politiques différents, alors qu’elles concernent des objets répondant aux mêmes critères de préservation.

Préservation à dimension variable Les politiques de part et d’autre ne sont pas coordonnées et la législation, selon la LDF, n’est dès lors pas correctement appliquée. Si l’on considère la loi de 1983, l’inventaire des objets à protéger, qui reprend actuellement 27.000 biens, est loin d’être actualisé et ne Imbroglio législatif couvre pas toutes les communes. En outre, cet Car démolir un bâtiment, tous s’accorderont inventaire ne permet pas, légalement, de garanà le dire, c’est effacer un morceau de l’histoire tir la protection des bâtiments qu’il intègre. d’un territoire. Évidemment, tout ne mérite « On constate que les bâtiments considérés comme pas d’être préservé. Cependant, il faut encore à protéger ne sont pas repris comme tels dans pouvoir déterminer ce qui vaut la peine de les nouveaux PAG établis, comme l’exige la loi l’être et ce qui pourrait être oublié. Il est impor- de 2004. Aujourd’hui, 58 communes sur 102 se tant de préserver des bâtiments témoignant sont dotées d’un nouveau PAG. Pour 35 autres, d’une époque, de l’histoire sociale militaire, il est en cours de révision. Or, seuls 14.000 biens religieuse, industrielle, technologique, ou qui sont repris dans les PAG comme étant à protésont singuliers sur le plan architectural. Au ger sur les 18.000 qui devraient l’être. Pourquoi cœur du projet de rénovation du quartier de les 4.000 autres n’y figurent-ils pas ? », interHollerich, par exemple, c’est presque naturel- roge le président de la LDF. lement que l’on a voulu préserver le bâtiment En fin de compte, le conseil communal de de l’usine Heintz van Landewyck, au style chaque commune, sans avoir nécessairement

l’expertise requise, étant potentiellement soumis à la pression des propriétaires et investisseurs, peut décider seul du sort réservé à ces bâtiments. « Au final, on constate l’approbation de PAG avec des taux de protection effectifs totalement différents d’une commune à l’autre, commente Paul Ewen. Il résulte de tout cela une incohérence totale de la protection du bâti au niveau national. Le ministère de l’Intérieur, qui exerce une tutelle sur les communes en la matière, devrait en principe faire appliquer la loi. C’est à lui de rappeler aux communes qu’elles ont non pas le droit mais bien l’obligation de préserver leur patrimoine culturel. Dans les faits, on constate que ce n’est pas le cas. Par exemple, à Pétange ou Esch-sur-Alzette, les PAG ne prévoient la protection que de 16 % des bâtiments repérés comme remplissant les critères pour leur sauvegarde. » Construire pour durer Quand vient le moment d’effectuer un choix entre démolir ou rénover, il est important de tenir compte du contexte. « Détruire une vieille école, au cœur d’un village, parce qu’elle ne permet plus d’accueillir des enfants, n’est pas une bonne raison. De tels bâtiments participent à l’histoire du lieu et peuvent retrouver une nouvelle vie de bien des manières. Par contre, de nombreux immeubles de piètre qualité, construits dans les années 60, présentent peu d’intérêt architectonique à être préservés, si ce n’est pour leur éventuelle énergie grise. Leur mise à niveau, bien souvent, n’a d’ailleurs pas de sens économiquement », explique Christian Bauer. Ce qui permet à l’architecte de rappeler l’importance de construire pour l’avenir, en privilégiant la qualité : « Il est essentiel de concevoir des immeubles faits pour durer. Pour cela, il faut veiller à utiliser les bons matériaux, en leur conférant une grande flexibilité, pour qu’ils puissent s’adapter aux besoins actuels et à venir. » Auteur S. L.

AOÛT / SEPTEMBRE 2021 REAL ESTATE

Pick’n’mix

Les goûts et les couleurs en intérieur

Caroline Luzi

ARCHITECTE D’INTÉRIEUR, MORENO ARCHITECTURE & ASSOCIÉS

ARCHITECTE D’INTÉRIEUR ET PARTNER, A+T ARCHITECTURE

ARCHITECTE D’INTÉRIEUR, LUZI SÀRL

La matière la plus extra ordinaire que vous ayez travaillée ?

Pour moi, toutes les matières sont intéressantes, ce qui les rend extra ordinaires, c’est la façon dont on les travaille.

Une association que vous aimez bien (couleurs, formes, matières...) ?

Pour l’instant, je trouve les associations de couleurs et de formes présentées dans le magazine en ligne Goodmoods très inspirantes.

L’objet que vous auriez rêvé d’avoir inventé ?

Certainement la chaise n°14 de Thonet, conçue en 1859, en raison de son aspect innovant pour l’époque et de son intemporalité !

Le projet archi tectural le plus étonnant sur lequel vous ayez travaillé ?

Il s’agit de la rénovation du bâtiment Marnix à Bruxelles. Ce bâtiment est une œuvre iconique de l’architecture moderne des années 60...

Votre maison de référence (celle que vous admirez) ?

Ilse Crawford pour sa justesse, son éclectisme et ses ambiances « hygge ».

Pour l’instant, la Casa M de Vincent Van Duysen et la Casa no Tempo de Manuel Aires Mateus + Joao et Andreia Rodrigues.

Dans la réserve naturelle Aarnescht, près de chez moi.

Les frères Ronan et Erwan Bouroullec.

Le terrazzo pour sa grande diversité. Ses teintes et la taille de ses pierres sont certaines de ses particularités.

Le plus important est dans le détail. C’est ce dernier qui fait que l’association est harmonieuse. L’appareil photo, pour les souvenirs qu’il donne l’occasion d’immortaliser.

La conception ou la transformation de cimetières et de morgues. La maison privée de Peter Zumthor. Il n’y a pas de frontière entre l’intérieur et l’extérieur. La nature fait partie prenante de ce projet architectural.

J’aime aller au Um Plateau, chez Stéphanie Jauquet. Profiter de la terrasse et d’un bon gin-tonic.

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

Impossible de n’en citer qu’un : Charlotte Perriand, Louis Kahn, Carlo Scarpa, Mies van der Rohe, Hans Wegner, Joseph Dirand, Jaime Hayón...

Élodie Lenoir & Arnaud Decolle ASSOCIÉS, EL’LE INTERIOR STORIES

Ramy Fischler.

Lynn Ansay ARCHITECTE D’INTÉRIEUR ET ASSOCIÉE, JIM CLEMES ASSOCIATES

Joanna Laajisto, Joseph Dirand, l’architecte David Chipperfield…

Je pense en particulier à un plan en pierre de lave émaillé artisanal. La pierre de manière générale : travertin, marbre, pierre de lave, etc.

Le parquet point de Hongrie mixant deux marbres et un chêne.

Un film nettoyant à base de latex de couleur vert vif, appliqué sur la pierre naturelle d’un bâtiment classé et ensuite pelé pour enlever les salissures.

L’association de matières naturelles, brutes et pré cieuses, avec différents traitements de surfaces : brossé, adouci, laqué, patiné, matifié.

Le trio : couleur laiton, miroir et formes arrondies.

Des matériaux authentiques et sobres. Une palette de couleurs propre à l’identité du lieu.

Un mobile de Calder, pour la magie de « dessiner dans l’espace ».

Le projet hôtelier et résidentiel South Beach à Singapour pour l’agence Starck. Tout y était démesuré. Une expérience inoubliable ! La villa sur la cascade de Frank Lloyd Wright, le rêve absolu !

À côté de mes nouveaux bureaux, chez Come a la Maison ou chez Ryodo, et le week-end au Bambësch !

Les chopsticks.

Le Casino 2000 à Mondorf.

La Villa Lemoine de Rem Koolhaas, à Bordeaux.

Sur les quais de la gare de Luxembourg, direction Paris.

Les luminaires Akari en papier d’Isamu Noguchi, tellement de poésie dans un seul objet !

Tout projet est unique et étonnant en soi, un amé nagement pour un particulier, un workspace pour une entreprise, tout comme un tiers-lieu de la culture. Les souvenirs des étés passés dans une maison au pied des montagnes, datant du 17e et soigneusement rénovée en toute simplicité.

Dans la nature ou bien autour d’une bonne table avec des amis.

EL’LE Interior Stories, Jim Clemes Associates, Moreno Architecture & Associés et Maison Moderne (archives)

Anouk Thill

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Éléonore De Ville

Un lieu où l’on peut vous croiser ?

Votre designer fétiche ?

Six architectes d’intérieur en révèlent plus sur leur passion.

Table ronde Crise du logement : qui freine ? Olivier Bastin (Immobel Luxembourg) Marc Giorgetti (Félix Giorgetti)

Jacques Brauch (Soludec)

M E RC R E D I En 2017, avec 30 % du revenu dédiés au loyer, le Luxembourg arrive en 4e position des plus fortes parts au sein de la zone euro. Stocks de logements sociaux, budget ministériel en berne, manque de foncier constructible disponible dans les zones en tension, difficulté à obtenir des permis de construire, quels facteurs entraînent cette pénurie et cette hausse des prix ? Paperjam + Delano Club réunit les promoteurs immobiliers qui façonnent le Luxembourg pour répondre à ces questions.

13 O CTO B R E

INSCRIPTION OBLIGATOIRE SUR CLUB.PAPERJAM.LU

18H00

Forecast

Faut-il plus de verdure en ville ? La nature doit-elle être davantage intégrée dans les villes ? Pourquoi ? À quels enjeux cela répond-il ? Comment et où le faire ? Des acteurs du marché de l’immobilier nous répondent.

KATHIA ROBERT Director residential CBRE Luxembourg

Verdir les villes n’est pas une idée nouvelle, puisqu’à la fin du 19e siècle, déjà, l’urbaniste britannique Ebenezer Howard avait développé le concept de cité-jardin. Ces dernières années, toutefois, on constate un intérêt et un engouement croissants pour la végétalisation des espaces urbains. Preuve en est, l’Union européenne, par exemple, a développé des chartes liées aux villes vertes. Face à l’urgence climatique, mais éga lement face à la crise sanitaire que nous connaissons actuellement, tout le monde s’accorde à dire que nous devons verdir les villes, de manière accélérée. Il en va de l’attractivité et de la résilience de nos cités. La végétalisation contribue en effet, entre autres, à limiter le réchauffement climatique, à purifier l’air, à réduire les impacts sonores, à renforcer la biodiversité, mais également à créer du lien social, à se reconnecter avec les saisons, à amé liorer le cadre de vie ou encore à rendre les villes plus confortables. Si, demain, une ville veut rester désirable aux yeux de ses (futurs) résidents, elle devra se montrer de plus en plus durable. En témoignent déjà les nouveaux classements des villes les plus vertes du monde. Il est donc grand temps que l’on prenne le sujet à bras-le-corps. 66

REAL ESTATE AOÛT / SEPTEMBRE 2021

« Nous devons imaginer des solutions qui vont évoluer de façon naturelle et ainsi être pérennes. »

MURIEL SAM & AURÉLIE FRÉDUREAU Head of development & development director Immobel Luxembourg La ville minérale et le « tout-béton » ont montré leurs limites, alors que la nature ne finit pas de nous témoigner ses vertus. Dans le contexte de réchauffement climatique et de densification croissante, la nature permet aux villes de rester accueillantes. Les verdir répond ainsi à de multiples défis écologiques, mais également à des enjeux sociétaux et aux besoins humains fondamentaux. La production d’espaces verts de qualité dans les cités constitue un défi majeur qui concerne directement les opérateurs privés, au même titre que les collectivités. En tant que développeurs, nous avons la responsabilité de ce à quoi la ville de demain ressemblera. Lorsque nous imaginons de nouveaux quartiers, nous nous engageons donc à deux niveaux : à l’échelle individuelle, en proposant un espace privatif de verdure à chaque résident, mais également à une échelle plus globale afin d’offrir des espaces publics paysagers généreux, propices au ressourcement et aux interactions sociales. En ce qui concerne les immeubles, les options pour les rendre plus verts sont nombreuses : dans les cours intérieures, avec des terrasses, des loggias ou encore en façade. Accorder une place prépondérante à la verdure en ville est indispensable pour accompagner un développement urbain harmonieux.

Square Meter, CBRE Luxembourg et Immobel Luxembourg

LAURENT COOREMAN Founder & CEO Square Meter

« C’est une nécessité pour faire perdurer notre écosystème, nous maintenir en connexion avec les autres et nous-mêmes. »

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« La végétalisation répond à des enjeux sociaux et environnementaux, mais c’est aussi un élément d’attractivité économique. »

Alors que les espaces urbains sont amenés à se densifier, verdir les villes est devenu indispensable. C’est essentiel pour la qualité de vie des habitants, mais aussi pour la préservation de notre environnement. Le Luxembourg l’a bien compris et tient pleinement compte de cette dimension en se positionnant, par exemple, comme le premier pays à s’être doté d’une stratégie d’urban farming à l’échelle nationale. Aujourd’hui, toutefois, on ne s’intéresse souvent qu’au côté utilitariste de la nature. On regarde ce qu’elle peut nous rendre comme services : rafraîchir les villes, empêcher les inondations, isoler les toitures, lutter contre la pollution atmosphérique, etc. Nous devons imaginer des solutions qui vont évoluer de façon naturelle, s’autoentretenir, être stables dans le temps. Nous devons réussir à davantage réfléchir sur le long terme et explorer la durabilité des développements. En devenant pérennes, ces aménagements permettront la création d’une véritable biodiversité dans les villes, d’un écosystème autonome et durable, non seulement de manière localisée dans un bâtiment, mais également à l’échelle d’un quartier, voire d’une ville tout entière.

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J. SWOL Photographe d’architecture M3 Architectes SA

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