Paperjam Supplément Real Estate 07/08 2017 by Maison Moderne

su pplément immobilier WWW.PAPERJAM.LU

•

JUILLET / AOÛT 2017

CASSE-TÊTE DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

E LE GUIDE PRATIQU

INTERVIEW

AIDES D’É TAT

RÉSIDENCES SECONDAIRES

Marc Hansen, ministre du Logement

Réduire sa facture finale

Un marché en plein essor

Naturally different.

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ÉDITO

L’inaccessible toit JE AN-M I C HE L L A L I EU Journaliste Paperjam

n peut multiplier les théories économiques les plus complexes, on en revient toujours à la règle de base : la fameuse loi de l’offre et de la demande. Et le marché immobilier résidentiel luxembourgeois n’y échappe pas. Il en serait même le meilleur cas d’école. Depuis plusieurs années, la population croît à un rythme régulier de 2,5 % par an. Ce qui, comme le rappelle Julien Licheron, responsable de l’Observatoire de l’habitat, correspond actuellement à environ 6.500 nouveaux ménages par an (lire en page 25). Des candidats au logement qui doivent jouer des coudes dans un marché qui progresse de moins de 4.000 offres sur le même laps de temps. Donc… ça coince ! Et face à cet étranglement, les prix poursuivent leur spirale ascendante. En 2016, leur course effrénée vers le ciel a pris des proportions encore plus importantes : 7,7 % d’augmentation

en moyenne, 9,1 % pour les maisons anciennes. Et on ne parle même pas de bulle immobilière ! Juste de l’appel de la pierre dans un pays où trois quarts des ménages sont propriétaires de leur logement. Un pourcentage élevé qui ne pourra peut-être plus résister longtemps. À moins de se tourner vers les communes du nord ou de l’ouest du territoire où les niveaux de prix, à défaut d’être raisonnables, sont en tout cas nettement moins gonflés. Mais au Luxembourg, où les nouveaux arrivants s’installent le plus souvent pour des raisons professionnelles, l’attrait de la ville, donc ici de la capitale, reste très fort. Les néo-résidents s’adaptent donc, développant des modes de vie qui, déjà populaires dans certaines grandes capitales européennes, n’avaient pas encore bousculé les traditions grand-ducales. Les appartements se divisent et la colocation est désormais une alternative en vogue. Comme on le lira (voir pages 40-41), elle n’atteint pas que les jeunes, et les prix pour ce type d’habitat dépassent déjà ceux pratiqués à Paris ou à Londres. Face à ce véritable casse-tête du

logement résidentiel, l’actuelle majorité gouvernementale a certes pris des mesures. La construction d’habitations pour les revenus les plus faibles s’est amplifiée. Mais en partant de si bas, même le fait de tripler ce type de construction annuellement ne représente encore qu’une goutte d’eau. Comme le souligne d’ailleurs lui-même Marc Hansen, le ministre du Logement, on ne peut pas faire appel à la magie pour résorber en quelques années les milliers de logements qui font défaut (lire son interview en pages 30-34). Reste donc à prendre son mal en patience, à guetter la bonne occasion en pesant le pour et le contre des longs trajets quotidiens pour réduire son budget logement. Pour vous y aider, ce numéro fait le point, en collaboration avec l’Observatoire de l’habitat, sur les prix des maisons et des appartements, commune par commune, et sur leur évolution. Un outil qui ne vous offrira pas de solution miracle mais vous apportera une aide précieuse dans le parcours du combattant que représente la recherche d’un logement.

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 03

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SOMMAIRE

Juillet / Août 2017 — Supplément — Immobilier MARCHÉ IMMOBILIER

STATISTIQUES

Les prix commune par commune

Entre la capitale et les régions plus éloignées, le prix d’une habitation peut varier du simple au double. Nous vous proposons — en collaboration avec l’Observatoire de l’habitat — une étude sur les prix à l’achat et à la location des maisons et appartements existants ou en construction.

INTERVIEW

AVIS D’E XPERT

ZOOM SUR…

PR ATIQUE

MODE DE VIE

INVESTIR

AIDES D’É TAT

CERTIFICATION

RÉSIDENCES SECONDAIRES

25 « Il n’existe pas de solution miracle »

MARC HANSEN, MINISTRE DU LOGEMENT

26 Les quartiers du Kirchberg et de la Cloche d’Or

JE NE SUIS PAS MAGICIEN

36 Le parcours fléché du futur propriétaire 40 La colocation, bien plus qu’un toit 43 Un appétit intact pour la brique 44 Des primes pour tous les projets

46 Lenoz, label durable et local 47 Des châteaux en Espagne

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 05

STATISTIQUES

PAR

MARCHÉ IMMOBILIER

LES PRIX COMMUNE COMMUNE

Entre la capitale et les régions plus éloignées, le prix d’une habitation peut varier du simple au double. Mais d’une année à l’autre, les valeurs des biens continuent de grimper dans des proportions importantes. Pour mieux maîtriser les prix et leur évolution, nous vous proposons, en collaboration avec l’Observatoire de l’habitat, une étude sur les entités les plus et les moins chères du pays. Des statistiques qui concernent les prix à l’achat et les loyers, les prix des maisons et des appartements existants ou en construction. Un outil indispensable avant de se lancer dans l’aventure de la recherche d’un bien immobilier.

JEAN - MICHEL LALIEU |

O B S E RVATO I R E D E L’ H A B I TAT E T M A I S O N M O D E R N E

PERT au Liser AVIS D’EX et chercheur arch). t économiste

Rese on es Julien Licher cio-Economic ire de l’habitat, Institute of So to (Luxembourg coordinateur de l’Observa vaux sont t tra Il est égalemen tère du Logement dont les 20 03. is is service du min boration avec le Liser depu lla réalisés en co

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06 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

STATISTIQUES

+7,7 %

INDICES HÉDONIQUES DES PRIX DES LOGEMENTS

135 130 Base 100 = 1er trim. 2010

125 120 115

VE NT E DE S PR IX DE ÉV OL UT IO N TS EN ments DE S LO GE M vente des loge

ix de tre le L’indice des pr enté de 7,7 % en (Statec) a augm et le 4e trimestre 2016. Cette 15 ur 4e trimestre 20 t marquée po rticulièremen s (+9,1 % sur hausse est pa ne en aisons anci les prix des m s appartements existants de un an) et ceux lle des années t similaire à ce (+7,4 %). Elle es appartements en s le passées pour (+6,3 %). construction

S TAT I S T I Q U E S I S S U E S D E S AC T E S N OTA R I É S

140

e estre 2015 entre le 4 trim 2016. e trimestre 4 le et

110 105 100 95 90 2008

2009

Prix des logements

2010

2011

Appartements existants

2012

2013

Appartements en construction

2014

2015

Maisons anciennes

2016

Trimestres

VENTES 2016

+5,8 % . appartements pour les

INDICATEURS DES PRIX ANNONCÉS EN EUROS COURANTS

145 140 135

Base 100 = 1er trim. 2005

130

AN NO NC ÉS DE S LO YE RS ÉV OL UT IO N EN TS ents ont DE S LO GE M és des logem

nonc Les loyers an que les prix ns fortement augmenté moi s de l’année 2016 : ur de vente au co ncés de s loyers anno se l’indicateur de fiche une haus af t ita ab l’h de ire ur to va po er % bs 5,8 l’O de les maisons ete mestre 2015 de 5,7 % pour entre le 4 tri ts en m rte pa les ap e tre 2016. et le 4 trimes

S TAT I S T I Q U E S I S S U E S D E S A N N O N C E S I M M O B I L I È R E S

150

125 120

+5,7 % maisons.

115

pour les

110 105 100 95 90 2005

2006

2007

Loyers annoncés des appartements

2008

2009

2010

Loyers annoncés des maisons

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Trimestres

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 07

STATISTIQUES

LOCALISATION

Ventes d’appartements existants Weiswampach

Nombre de ventes insuffisant Moins de 3.601 €/m2 Clervaux

De 3.601 à 4.000 €/m2 De 4.001 à 4.400 €/m2 De 4.401 à 5.400 €/m2 Plus de 5.400 €/m2

Moyenne du pays : 4.795 €/m2

Erpeldange Wiltz Winseler Vianden

Goesdorf

Tandel Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre Vallée de l'Ernz

Ettelbruck Schieren

Echternach

Colmar-Berg Bissen

Consdorf

Larochette Ell

Heffingen

Mersch

Mertert

Lintgen

Saeul

Junglinster

Hobscheid

Kehlen

Kopstal Steinfort

Steinsel

Grevenmacher

Walferdange

Mamer Strassen

Betzdorf

Schuttrange Sandweiler

Lenningen

Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Sanem

Mondercange

Differdange

Roeser

Weilerla-Tour

Schengen

Esch-sur-Alzette Kayl

Dudelange Rumelange

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Bous Remich Frisange

Bettembourg

Schifflange

Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange

08 —

Luxembourg-ville Wormeldange

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2016)

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STATISTIQUES

PALMARÈS

Kopstal fait un bond en avant

MOYE

NNE N

ALE ATION

Prix par m2 moyen en 2015

Prix par m2 moyen en 2016

Fourchette de prix par m2

Luxembourg-ville

6.001 €

6.638 €

4.389 € – 9.545 €

Strassen

5.633 €

6.417 €

4.462 € – 7.961 €

Bertrange

5.773 €

6.310 €

4.286 € – 8.646 €

Kopstal

4.785 €

6.053 €

3.156 € – 8.062 €

Hesperange

5.312 €

5.591 €

3.860 € – 7.226 €

Sandweiler

5.122 €

5.572 €

3.842 € – 7.223 €

Leudelange

5.411 €

5.440 €

4.194 € – 6.719 €

Steinsel

4.834 €

5.279 €

3.381 € – 7.342 €

Walferdange

4.980 €

5.249 €

4.123 € – 6.858 €

Mamer

4.785 €

5.196 €

3.068 € – 6.407 €

4 .7 95

€/M²

PALMARÈS

Wiltz ferme toujours la marche Prix par m2 moyen en 2015

Prix par m2 moyen en 2016

Fourchette de prix par m2

Differdange

3.858 €

3.999 €

2.853 € – 5.408 €

Schengen

3.948 €

3.984 €

2.873 € – 5.217 €

Grevenmacher

3.948 €

3.981 €

2.875 € – 5.214 €

–

3.898 €

2.733 € – 5.548 €

3.801 €

3.830 €

2.607 € – 4.897 €

–

3.733 €

2.602 € – 5.094 €

Clervaux

3.201 €

3.616 €

2.405 € – 4.881 €

Vallée de l’Ernz

3.894 €

3.523 €

2.128 € – 4.884 €

–

3.370 €

2.583 € – 4.342 €

2.892 €

3.144 €

1.854 € – 4.477 €

Ettelbruck Pétange Wormeldange

Beckerich Wiltz

10 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Au cœur des Ardennes luxe mbourgeoises, proche du parc naturel et du lac de la Haute-Sûre, Wiltz attire plus de touristes que d’expat s.

L’AVIS DE L’EXPERT Les prix sont très fortement influencés par la distance à la capitale, et l’importance de l’accessibilité à Luxembourg-ville s’est encore accrue ces dernières années. Les prix des appartements existants s’échelonnent ainsi de plus de 6.000 €/m² dans la capitale et sa périphérie immédiate, à moins de 3.800 €/m² dans certaines communes du nord et de l’ouest du pays. Dans le canton d’Eschsur-Alzette, qui concentre environ 40 % des ventes, les prix moyens communaux fluctuent entre 3.800 et 4.600 €/m². Luxembourg-ville reste la commune la plus chère pour la vente d’appartements existants (6.638 €/m²), et le prix moyen a augmenté d’environ 10,6 % dans la capitale entre 2015 et 2016. Les communes de Strassen et Bertrange complètent le podium des communes les plus chères, avec également des hausses des prix moyens proches ou supérieures à 10 % au cours de l’année 2016. À l’inverse, les communes de Clervaux, de la Vallée de l’Ernz, Beckerich et Wiltz figurent parmi les moins chères. Toutefois, la hausse du prix moyen a été forte dans ces communes également en 2016.

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e dans le top 10, Entrée cette anné , est de la capitale rdno au , tal ps Ko t la s qui recherchen ge na mé les ire att . pas de la capitale campagne à deux

STATISTIQUES

LOCALISATION

Ventes d’appartements en construction Weiswampach

Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.201 €/m2 De 4.201 à 4.800 €/m2

Clervaux

De 4.801 à 5.600 €/m2 De 5.601 à 7.000 €/m2 Plus de 7.000 €/m2

Moyenne du pays : 6.051 €/m2

Erpeldange Wiltz

Esch-sur-Sûre Bettendorf Diekirch

Feulen Ettelbruck

Mertzig

Echternach Bissen Boevange-sur-Attert

Mersch

Fischbach

Grosbous Junglinster Lorentzweiler

Hobscheid

Steinsel

Kehlen Steinfort

Walferdange

Niederanven

Mamer

Luxembourg-ville

Strassen Bertrange

Contern

Dippach

Hesperange Pétange Sanem

Mondercange

Differdange

Roeser Frisange

Bettembourg

Schifflange Esch-sur-Alzette Kayl

12 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Dudelange

Mondorf-les-Bains

Sources : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2016)

Lintgen

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STATISTIQUES

« PALMARÈS

Prix record à Strassen Prix par m2 moyen en 2015

Prix par m2 moyen en 2016

Fourchette de prix par m2

Strassen

7.198 €

7.690 €

6.698 € - 8.804 €

Luxembourg-ville

6.834 €

7.587 €

5.965 € - 9.666 €

Hesperange

6.159 €

7.181 €

6.405 € - 8.942 €

Bertrange

7.092 €

7.137 €

5.608 € - 8.391 €

Mamer

6.002 €

5.949 €

5.101 € - 7.011 €

–

5.774 €

5.143 € - 6.874 €

Mondorf-les-Bains

5.450 €

5.719 €

5.299 € - 6.521 €

Esch-sur-Alzette

5.613 €

5.668 €

4.540 € - 6.938 €

Lorentzweiler

5.567 €

5.633 €

4.427 € - 7.345 €

Kehlen

5.484 €

5.441 €

4.930 € - 6.125 €

Junglinster

MOY

NATIO ENNE

NALE

6.0

² 51 €/M

PALMARÈS

Clervaux deux fois moins chère Prix par m2 moyen en 2015

Prix par m2 moyen en 2016

Fourchette de prix par m2

Mersch

5.240 €

4.984 €

3.586 € - 6.043 €

Kayl

4.424 €

4.893 €

3.859 € - 5.913 €

4.844 €

4.391 € - 5.568 €

Hobscheid

–

Differdange

4.174 €

4.511 €

3.550 € - 5.427 €

Pétange

4.295 €

4.382 €

3.527 € - 5.488 €

4.351 €

3.365 € - 4.897 €

4.171 €

3.778 € - 4.718 €

Bissen Wiltz

– 3.994 €

Weiswampach

–

4.037 €

3.532 € - 4.646 €

Esch-sur-Sûre

–

3.874 €

3.450 € - 4.068 €

3.783 €

3.357 € - 4.365 €

Clervaux

14 —

3.518 €

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Connue pour son ab baye bénédictine et son château médié val, la petite cité de Clervaux reste acc essible en matière de prix. Mais, à l’échel le du pays, la distance avec la cap itale est importante .

L’AVIS DE L’EXPERT Les prix de vente des appartements en construction (Ventes en état futur d’achèvement – Vefa) sont reportés TTC, pour un taux de TVA égal à 3 % (dans la limite de la faveur fiscale totale de 50.000 €). Les prix de vente communaux varient quasiment du simple au double sur le territoire : plus de 7.000 € dans la capitale et ses communes limitrophes, contre moins de 4.000 €/m² dans certaines communes du nord et de l’ouest du pays. Dans le détail, Strassen reste la commune la plus chère pour les ventes d’appartements en construction (7.690 €/m²), suivie de Luxembourgville (7.587 €/m²). Dans ces deux communes, les prix de vente moyens ont augmenté respective ment de 6,8 % et 11,0 %. À l’inverse, les prix de vente moyens les moins élevés sont relevés dans certaines communes du nord et de l’ouest (Clervaux et Eschsur-Sûre). Cependant, le nombre de ventes d’appartements en construction n’est pas suffisant dans un grand nombre de communes pour afficher un prix moyen. C’est pourquoi plusieurs communes du sud du pays (Pétange, Differdange) figurent parmi les 10 communes les moins chères.

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STATISTIQUES

LOCALISATION

Ventes de maisons Troisvierges

Weiswampach

Nombre de ventes insuffisant Moins de 550.000 € De 550.000 € à 649.999 €

Wincrange

Clervaux

De 650.000 € à 799.999 € De 800.000 € à 999.999 € 1.000.000 € ou plus

Moyenne du pays : 754.509 € Erpeldange

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler

Putscheid

Goesdorf Vianden Lac de la Haute-Sûre Bourscheid

Boulaide

Tandel

Esch-sur-Sûre

Reisdorf Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre Vallée de l’Ernz

Feulen

Rambrouch Grosbous Wahl Mertzig

Ettelbruck

Beaufort

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Vichten Préizerdaul Ell

Nommern

Waldbillig

Bissen Larochette

Redange

Boevangesur-Attert

Useldange

Berdorf

Mersch

Fischbach

Rosport

Consdorf

Heffingen Bech Manternach

Saeul

Tuntange Septfontaines

Hobscheid Koerich

Kopstal Steinfort

Mertert

Lintgen

Biwer

Junglinster

Lorentzweiler

Kehlen

Betzdorf

Steinsel Walferdange

Grevenmacher Niederanven

Flaxweiler

Mamer Schuttrange Luxembourg-ville Sandweiler

Strassen Garnich

Lenningen

Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Hesperange

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange Schifflange

Roeser

Weiler-la-Tour

Bettembourg

Kayl

Remich Dalheim

Schengen Dudelange

Rumelange

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Stadtbredimus Waldbredimus Bous

Frisange

Esch-sur-Alzette

16 —

Wormeldange

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2016)

Beckerich

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PALMARÈS

Walferdange parmi les plus chères rg-ville, Proche de Luxembou te année dans Walferdange entre cet la deuxième à nt me cte le top 10, dire t-être liée place. Une raison peu ulation, à la densité de sa pop tre fois qui atteint plus de qua . la moyenne nationale

MOYE

NNE N

ALE ATION

754.5

Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix par m2 moyen

Strassen

1.269.645 €

5.717 €

Walferdange

1.250.379 €

5.583 €

Leudelange

1.225.082 €

5.125 €

Bertrange

1.206.386 €

5.797 €

Sandweiler

1.182.890 €

5.320 €

Schuttrange

1.149.617 €

5.124 €

Steinsel

1.108.414 €

5.156 €

Niederanven

101

1.107.042 €

5.337 €

Luxembourg-ville

312

1.100.465 €

6.062 €

Mamer

128

1.086.168 €

5.513 €

09 €

PALMARÈS

Tandel la plus accessible Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix par m2 moyen

Remich

538.666 €

2.769 €

Colmar-Berg

533.955 €

3.832 €

Boulaide

115

528.758 €

2.964 €

Wiltz

160

524.777 €

2.972 €

Lac de la Haute-Sûre

521.827 €

2.922 €

Beaufort

521.169 €

3.266 €

Putscheid

517.510 €

2.882 €

Vianden

483.623 €

3.079 €

111

447.454 €

2.716 €

419.583 €

2.692 €

Wincrange Tandel

18 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Entre Diekirc h allemande, Ta et Vianden, proche de la ndel compte frontière à peine 120 ha son éloignem ent bitants et protège relativ des grandes zones écon omiq ement de la su rchauf fe imm ues la obilière.

« L’AVIS DE L’EXPERT Le marché de la vente de maisons est beaucoup moins concentré dans les zones urbaines et beaucoup plus diffusé sur le territoire que celui de la vente d’apparte ments. Le prix moyen d’une maison proposée à la vente a dépassé le million d’euros dans une douzaine de communes sur le territoire du GrandDuché. Cependant, le prix moyen est fortement décroissant en s’éloi gnant de la capitale : il reste inférieur à 600.000 € dans de nombreuses communes du nord et de l’ouest du pays, mais également dans certaines communes du canton d’Esch-sur-Alzette, comme Rumelange ou Pétange. Dans le détail, Strassen, Walferdange et Leudelange sont les trois communes où les prix annoncés moyens des maisons sont les plus élevés. Ils y ont augmenté de plus de 8 % entre 2015 et 2016. À l’inverse, les prix annoncés moyens sont encore inférieurs à 500.000 € dans les communes de Tandel, Wincrange et Vianden. Il faut toutefois souligner que ces statistiques sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, et donc que les prix affichés peuvent être différents des prix réels de transaction, après négociation entre acheteurs et vendeurs.

MAISON MODERNE

STATISTIQUES

74 m

72 m

ascenseur

CONCEPTEURS DU PROJET : STEINMETZDEMEYER

2.5 m/sec.

Architectes Urbanistes,

VITESSE

InCA,

30 sec.

Ingénieurs Conseils Associés

JEAN SCHMIT ENGINEERING

TRAJET

8.500 kg CABINE

7,6 t. MOTEUR DE

L’ASCENSEUR

16 m MUR DE SOUTÈNEMENT

TIRANTS PERMANENTS

10 x

PIÉTONS

CYCLISTES

« Liaison verticale entre le Pfaffenthal et la Ville-Haute » - travaux exécutés en tant qu’entreprise générale

STATISTIQUES

LOCALISATION

Locations d’appartements Troisvierges

Weiswampach

Nombre de locations insuffisant Moins de 12 €/m2 De 12 à 14,99 €/m2

Clervaux

De 15 à 17,99 €/m2

Wincrange

De 18 à 19,99 €/m2 Plus de 20 €/m2 Erpeldange

Moyenne du pays : 19,74 € /m2

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler Goesdorf

Vianden Bourscheid Esch-sur-Sûre Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre

Feulen Ettelbruck

Wahl

Beaufort Berdorf

Vallée de l'Ernz

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Vichten Préizerdaul

Waldbillig

Bissen

Boevange-sur-Attert Redange Useldange

Mersch

Beckerich Saeul

Fischbach Mertert

Lintgen

Tuntange

Junglinster

Lorentzweiler

Hobscheid Kehlen

Koerich Kopstal

Mamer

Betzdorf

Steinsel Walferdange

Steinfort

Grevenmacher Niederanven

Schuttrange Luxembourg-ville Sandweiler

Strassen Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange

Weiler-la-Tour Roeser

Kayl

Lenningen Stadtbredimus Dalheim Remich

Schengen Dudelange

Rumelange

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Wormeldange

Frisange

Bettembourg

Schifflange

Flaxweiler

Hesperange

Esch-sur-Alzette

20 —

Consdorf

Larochette

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2016)

Rambrouch

STATISTIQUES

PALMARÈS

La capitale tient la corde Nombre d’annonces

Loyer moyen

Loyer par m2 moyen

3.336

1.645 €

23,45 €

1.291 €

23,25 €

Strassen

188

1.521 €

21,18 €

Bertrange

139

1.463 €

20,50 €

Kopstal

1.656 €

19,48 €

Dippach

1.170 €

19,20 €

314

1.581 €

19,11 €

Mondercange

1.019 €

18,82 €

Kayl

1.050 €

18,61 €

133

1.552 €

18,49 €

Niederanven Véritable aimant de l’emploi, grâce notamment à sa place financière, la capitale abrite plus d’un cinquième de la population du pays.

Hesperange

Mamer

MOY

NA NATIO ENNE

1.380

€

Luxembourg-ville, qui concentre à elle seule 44 % des annonces de location d’appartements en 2016, reste la commune la plus chère du pays pour la location : 23,45 €/m², avec une hausse égale à 3,8 % pour ce prix par m² entre 2015 et 2016. Hormis la capitale, seules Niederanven, Strassen et Bertrange présentent des loyers annoncés moyens supérieurs à la moyenne nationale, ce qui indique le poids important de la capitale dans cette moyenne nationale. À l’inverse, le loyer annoncé moyen reste inférieur à 11 €/m² à Winseler, Wincrange et Troisvierges.

PALMARÈS

Troisvierges et l’attrait du Nord Nombre d’annonces

Loyer moyen

Loyer par m2 moyen

Rambrouch

1.148 €

12,86 €

Goesdorf

885 €

12,67 €

Larochette

1.152 €

12,61 €

Bourscheid

1.161 €

12,15 €

Clervaux

964 €

12,14 €

Colmar-Berg

1.020 €

11,81 €

Parc Hosingen

907 €

11,42 €

Winseler

877 €

10,94 €

Wincrange

915 €

10,78 €

Troisvierges

834 €

10,05 €

22 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Basé sur les annonces immobilières collectées dans la presse quoti dienne et spécialisée, le loyer annoncé moyen s’élève à environ 19,74 €/m², soit 1.380 € par mois en moyenne pour un appartement. Toutefois, cette moyenne nationale masque de très fortes disparités communales : le loyer annoncé moyen est supérieur à 23 €/m² à Luxembourg-ville et Niederanven, alors qu’il est inférieur à 13 €/m² dans certaines communes du nord et de l’ouest du pays.

La cité la plus au nord du pays, frontalière de la Belgique , a gardé son caractère rural, mai s ne profite guère du boom économ ique du pays.

MAISON MODERNE

Luxembourg-ville

L’AVIS DE L’EXPERT

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STATISTIQUES

LOCATIONS EN 20 16

Les loyers à Luxembourg-ville Dommeldange

Beggen

L’AVIS DE L’EXPERT

Rollingergrund

Mühlenbach

Eich

Kirchberg

Weimerskirch

240

107

Hollerich

Gare

209

35 Grund

194

Cents

Clausen

Ville haute

445

Merl

214

Pfaffenthal

17 Belair

Neudorf

Limpertsberg

373

Hamm Pulvermühle

Bonnevoie

256

Si le loyer annoncé pour un appartement s’élève en moyenne à 23,45 € /m² à Luxembourg-ville, il subsiste des variations assez importantes selon les quartiers : ce loyer annoncé est ainsi supérieur à 25 € /m² dans les localisations les plus centrales (quartiers de la gare, de la ville haute et du Limpertsberg) ainsi que dans le Rollingergrund. Dans les quartiers plus périphériques comme Cessange, Hamm ou Beggen, ainsi que dans les fonds de vallée, les loyers annoncés restent en revanche inférieurs à 21,50 € /m².

Cessange

130

Gasperich

Moins de 21,50 € /m2 De 21,51 à 22,50 € /m2 De 22,51 à 25 € /m2 Plus de 25,01 € /m2

Moyenne de la ville : 23,45 € /m2 Moyenne du pays : 19,74 € /m2

Nombre d’annonces en 2016

24 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

AVIS D’EXPERT

J U L I E N L I C H E R O N , O B S E R V A T O I R E D E L’ H A B I T A T

« Il n’existe pas de solution miracle » JEAN - MICHEL LALIEU

La hausse moyenne des prix des logements a été encore plus élevée en 2016 qu’au cours des années précédentes. L’offre augmente très lentement, alors que la demande, liée à l’afflux démographique, s’intensifie.

L’

M I K E Z E N A R I (A R C H I V E S)

année 2016 se situe-t-elle dans le prolongement direct des tendances des années précédentes ? j u l i e n l i c h e r o n Le Grand-Duché de Luxembourg a connu depuis 2010 une augmentation assez forte et régulière des prix des logements, de l’ordre de 4,5 % à 5 % par an, qui faisait suite à une légère correction des prix en 2008-2009. En 2016, on a toutefois assisté à une accélération de la hausse des prix par rapport à ces tendances récentes, avec une hausse moyenne de 7,7 % selon l’indice des prix des logements fourni par le Statec. Cette hausse a été particulièrement forte pour les maisons anciennes et les appartements existants, alors que l’augmentation des prix observée en 2014-2015 était davantage tirée par la hausse des prix des appartements en construction. Comment expliquer cette augmentation des prix ? La demande en logements est toujours aussi forte au Grand-Duché, notamment du fait de l’impressionnante croissance démographique. En 2016, la population résidente a ainsi augmenté de 14.418 individus, ce qui signifie environ 6.500 nouveaux ménages à loger. Si le taux de croissance de la population reste relativement constant (+2,5 % par an), le nombre absolu de nouveaux individus que représentent ces 2,5 % augmente évidemment, et les besoins en logements également ! Face à cette très forte demande, l’offre reste inférieure à 4.000 nouveaux logements produits. Il faut toutefois signaler une hausse de la production de logements en 2014 (derniers chiffres officiels connus), mais aussi très certainement en 2015 et 2016, compte tenu de la hausse assez nette des autorisations de bâtir. C’est d’abord le décalage entre offre et demande de logements qui me semble expliquer la hausse durable des prix des logements au Luxem-

bourg. Évidemment, ce n’est pas sans poser de gros problèmes de coût du logement pour de nombreux ménages qui souhaitent accéder à la propriété… Les grands projets actuellement en développement (Cloche d’Or, Kirchberg, etc.) peuvent-ils changer la tendance actuelle ? Depuis deux ou trois ans, le nombre d’autorisations de bâtir octroyées par les communes pour la construction de logements a fortement augmenté, sous l’impulsion notamment de ces grands projets. Ils sont donc de nature à réduire le fossé entre l’offre et la demande dans le pays. Toutefois, il faut souligner que de tels grands projets prennent énormément de temps avant de se concrétiser en totalité : il existe un délai important entre l’autorisation de bâtir, la commercialisation et surtout l’achèvement de ces logements. Dès lors, c’est probablement dans les prochaines années que nous en verrons pleinement les conséquences sur l’offre de logements. À l’heure actuelle, l’augmentation du volume des logements achevés reste modérée. Une alternative, pour remédier au problème des logements chers, ne serait-elle pas le développement de l’accession à la propriété dans le nord du pays ? Il est vrai que les différences de prix des habitations sont particulièrement fortes pour un territoire de cette taille : les prix de vente des maisons et des appartements s’échelonnent quasiment du simple au double entre les communes les plus au nord du pays et la capitale. C’est évidemment le prix du foncier qui explique cette grande variation. L’achat d’un logement dans le nord du pays reste donc une solution crédible pour faire baisser le coût du logement. Cela implique en revanche très souvent une augmentation du temps et du coût de

transport, puisque près de 50 % des emplois sont localisés dans la capitale ou son immédiate périphérie. Or, les temps d’accès à la capitale ont plutôt augmenté ces dernières années, malgré l’amélioration du réseau (avec notamment l’ouverture de la Nordstrooss)…

LES GRANDS PROJETS SERONT BÉNÉFIQUES, MAIS ILS PRENDRONT AUSSI DU TEMPS. JULIEN LICHERON

La commercialisation du projet Infinity au Kirchberg est-elle le signe d’une volonté de favoriser plus de « verticalité » dans la construction de logements ? Compte tenu de la tension entre offre et demande de logements et de la difficulté à mobiliser du foncier, il est logique que les professionnels de l’immobilier recherchent de nouveaux modèles. L’augmentation de la densité de la construction, notamment en favorisant une conception plus verticale des logements, va dans ce sens. À Luxembourg-ville, mais également à Belval, des projets de logements de 20 à 25 étages se développent et il existe sans aucun doute une demande importante pour ce type d’habitats. Une partie des acheteurs semble toutefois réticente à s’engager dans ce genre de projets et conserve une préférence marquée pour des bâtiments de plus petite dimension. La « verticalisation » semble donc une piste très prometteuse, mais pas l’unique solution au problème du logement au Luxembourg. Globalement, je pense d’ailleurs qu’il n’existe pas de solution miracle, mais un ensemble de nouvelles possibilités, comme la création de bâtiments plus verticaux, mais aussi le développement du bail emphytéotique, des coopératives d’habitation, de la cohabitation intergénérationnelle, de nouvelles solutions de financement… C’est en jouant simultanément sur toutes ces nouvelles possibilités plutôt qu’en agitant une solution miracle que l’on pourra réduire le fossé entre offre et demande de logements, à mon avis.

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 25

ZOOM SUR...

LE PL ATE AU DE KIRCHBERG

Créer une vie de quartier

RÉIMERWEE — 370

Logements existants

JEAN - MICHEL LALIEU

RÉIMERWEE EST ET OUEST

Développé pour les institutions européennes, gagné ensuite par les activités financières, le plateau de Kirchberg s’ouvre de plus en plus au logement.

— 490

L’

idée de faire vivre des familles sur le plateau de Kirchberg est en train de prendre tout doucement de la consistance. Le projet ne part d’ailleurs pas de nulle part. 1.400 logements sont occupés sur cette excroissance de la capitale, prévue au départ pour abriter les institutions européennes. Mais désormais, selon les données du Fonds Kirchberg, pas moins de 4.100 nouvelles habitations sont prévues. Les premières devraient sortir de terre avant la fin de la décennie. Les projets les plus avancés sont ceux du quartier du Kiem (820 logements), de Réimerwee Est et Ouest (490) et ceux prévus le long du boulevard Kennedy à hauteur de la Coque. Un autre projet emblématique a aussi beaucoup fait parler de lui. Développé par Immobel, le complexe immobilier Infinity s’imposera à l’entrée du plateau par un ensemble qui comprendra un complexe de bureaux, un centre commercial de 23 boutiques et une tour d’habitation de 25 étages et 150 logements.

Une première tour

Pour la capitale, le projet Infinity a ceci de nouveau que c’est la première fois qu’une tour aussi grande est construite pour assurer un maximum de logements sur un minimum d’espace. La plupart des appartements seront réservés à des propriétaires aisés, mais le Fonds Kirchberg a cependant exigé que 10 % de l’ensemble soit destiné à des candidats au revenu plus modeste. Pour assurer une certaine mixité sociale. C’est une partie de l’enjeu de ces projets d’habitation au Kirchberg : agrandir le parc de bâtiments à loyers modérés. Beaucoup d’entre eux sont d’ailleurs au moins en partie gérés par la SNHBM (Société nationale des habitations à bon marché). Parallèlement à ces 4.100 nouvelles résidences déjà programmées, le Fonds Kirchberg imagine encore le développement de la zone Kuebebierg/Laangefur, une grande lande de terre située sur la gauche du plateau en remontant le boulevard Adenauer. Une partie des terrains appartient à des privés, mais une fois acquis, le Fonds pense pouvoir y développer 4.800 habitations de plus. 26 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

En cours d’autorisation, en cours de développement architectural

ANCIEN SITE D’EUROCONTROL — 340

Projet de quartier mixte À l’étude

BOULEVARD ADENAUER NORD — 280

À l’étude

QUARTIER EUROPÉEN — 150

Projet mixte À l’étude

INFINITY LIVING — 165

Construction lancée en avril 2017

ZOOM SUR...

QUARTIER DU KIEM — 820

En construction, en cours de développement architectural

ANCIEN SITE RTL

KIRCHBERG

QUARTIER DU KIEM

— 450

PAP accordé

— 500

Logements existants

QUARTIER DE GRÜNEWALD — 540

Logements existants

SU PE RF IC IE TOTALE

365 hectares

LON G U E U R TOTALE

GRÜNEWALD CENTRE — 40

3,5 km

LOG E ME N TS E X ISTAN TS

1.410

Projet mixte logements – hôtel – bureaux En phase de développement architectural

HABITAN TS

3.000

E MPLOI TOTAL

environ 38.000 personnes

J.F. KENNEDY SUD ZONE B — 74 0

En phase d’étude urbanistique

QUARTIER DE GRÜNEWALD OUEST — 330

Projet de quartier résidentiel

J.F. KENNEDY SUD ZONE A1 — 260

En phase de développement architectural

À l’étude

E MPLOI IN STITU TION S E U ROPÉ E N N E S

12.000

PRE MIÈ RE C ON STRU C TION

Secrétariat du Parlement européen (tour Alcide de Gasperi) en 1966 LE F ON DS K IRC HBE RG

Le Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg a été créé en 1961 après l’acquisition par l’État du plateau de Kirchberg. Il a eu pour mission de développer ce nouveau quartier de la capitale. La première réalisation du Fonds Kirchberg a été la construction du pont Grande-Duchesse Charlotte – le « Pont Rouge » – en 1963.

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 27

ZOOM SUR...

R O ’ D E H C O L C

LE QUARTIER DE LA CLOCHE D’OR

Assurer la mixité

SUPER F IC IE TOTALE :

80 hectares

POTENTIE L DE CONST RU C TION DE B ÂTI M E N TS PRIVÉ S :

JEAN - MICHEL LALIEU

580.000 m2

Le nouveau quartier de la Cloche d’Or sort rapidement de terre. À terme, il regroupera 5.000 habitants qui se mêleront à des ensembles de bureaux et de commerces.

POTENTIE L RÉ SE RVÉ AU LOG E ME N T :

150.000 m2

SUR FAC E MOYE N N E POUR U N LOG E ME N T :

80 m2

PR EM I È RE S LI VRAI SON S :

proximité du réseau autoroutier, le nouveau quartier de la Cloche d’Or symbolise les récents développements de la capitale luxembourgeoise. Le géant du conseil aux entreprises, PwC, y a déjà pris ses quartiers. Il sera bientôt rejoint par Alter Domus (en 2018) et Deloitte (2019) alors que, d’un point de vue commercial, c’est surtout le futur centre commercial Auchan qui retient l’attention. Le projet, géré de A à Z par le promoteur Grossfeld PAP, réserve aussi une large part au logement. « Nous avions l’obligation de réaliser au minimum 60.000 m2 de logements, convient Michel Knepper, directeur des opérations. Mais nous sommes déjà à 70.000 m2. » Les bâtiments en cours de construction sont rassemblés dans la même zone et répartis en quatre lots. 10 % de l’espace prévu pour l’habitat privé sera réservé au logements à coût modéré. « Ils seront intégrés dans l’ensemble pour assurer la mixité sociale », précise Michel Knepper.

bloc A1 fin 2017 ; bloc A2 fin 2018 ; bloc A3 fin 2019 ; bloc A4 fin 2020. PR OJ ETS DE MOBILITÉ :

H A B I TAT Parmi les nombreux projets immobiliers prévus à la Cloche d’Or, une large part sera réservée au logement.

Quant à la commercialisation, elle a démarré au début de l’année 2016 et donne des résultats étonnants. Les deux premiers blocs sont déjà vendus à plus de 90 %, et le troisième, qui n’est pas encore construit, l’est à plus de 80 %. Ce qui représente un total de 900 appartements. « D’ici la fin de l’été, tout devrait être vendu », note le responsable de Grossfeld PAP, qui y voit un encouragement à poursuivre la construction de nouveaux lots de résidences privées. Un autre ensemble est d’ailleurs prévu pour 2019 : les deux tours Zénith au-dessus du centre commercial Auchan, qui offriront 25.000 m2 de logements de luxe et culmineront à 60 mètres de haut. « Le potentiel total de la zone se situe entre 130.000 et 150.000 m2, précise Michel Knepper. On pourrait aller jusqu’à réserver un quart de l’espace bâti pour du résidentiel. » Dans la partie sud du site, deux lots sont d’ailleurs déjà programmés le long du couloir écologique pour 25.000 m2 à nouveau, et il y reste de l’espace pour 30.000 m2 qui seront développés ultérieurement. 28 —

G R O S S F E L D PA P

Comme des petits pains

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

mise en service de la gare périphérique et de la plateforme intermodale fin 2019 ; connexion avec la ligne de tram en 2021 ; réseaux de pistes cyclables sur les grands boulevards.

Publireportage

Le lancement de la construction du nouveau quartier de la cloche d’or est le fruit d’un long processus de planification urbaine. Le projet de développement du nouveau quartier urbain Cloche d’Or trouve sa génèse dans la stratégie d’extension vers le sud, arrêté par la Ville de Luxemburg et définie ensemble avec le gouvernement il y a une bonne dizaine d’années. Qui dit « quartier urbain » dit habiter, travailler, consommer, mais aussi recréer. Les concepteurs du projet Cloche d’Or ont développé et pensé dans cette approche globale, intégrale et ont ainsi donné priorité absolue à la qualité de vie en communauté, au confort de vivre out en adoptant une stricte philosophie de développement durable dans tous les domaines.

La Cloche d’Or a l’ambition de devenir votre nouveau quartier. Le nouveau quartier de la Cloche d’Or, qui sera directement relié au centre-ville et donnera accès aux principaux axes autoroutiers, accueillera un centre commercial d’envergure qui sera à la hauteur des exigences des résidents, des personnes y travaillant et des jeunes gens qui seront élèves au lycée français au Luxembourg. Le centre commercial s’intègrera parfaitement dans l’esthétique architecturale globale du quartier. Dans sa galerie on trouvera 130 magasins garantissant une diversité de choix et de goûts, ainsi que des restaurants et des bars. Les nouvelles résidences se regrouperont autour d’un « noyau de quartier » arboré et animé par des commerces de proximité.

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La Cloche d’Or est en voie de devenir la nouvelle adresse de référence pour les entreprises. La ville de Luxembourg, capitale européenne à taille humaine doit faire face à un afflux de résidents de plus en plus important et les autorités locales et nationales ont revu de fonds en combles les différents concepts de mobilité, notamment les transports en commun. Ces nouvelles idées pour améliorer le flux des transports de personnes ont été intégrées à 100% dans le projet de la Cloche d’Or. L’aménagement du quartier Cloche d’Or a assuré l’accès direct et rapide aux axes autoroutiers afin de faciliter les déplacements vers le nord et le sud du pays mais également pour les frontaliers allemands, belges et français. Ensemble avec les administrations de la ville de Luxembourg, les ingénieurs et architectes de ce projet ont su conjuguer d’une façon élégante les structures permettant de desservir les utilisateurs du bus, du tramway et du train avec toutes les connections utiles.

La nouvelle gare périphérique d’Howald sera à un jet de pierre des résidences du quartier et à environ cinq minutes de la Gare Centrale. Votre placement immobilier sera pérenne, votre retour sur investissement optimisé. La force économique du Grand-Duché, PIB en hausse de +/- 5% l’an, la compétitivité de sa place nb dans le cadre des produits de niche et de son secteur de fonds d’investissement, le niveau d’éducation, de l’emploi, de la santé publique, de la sécurité sociale, la qualité des infrastructures mais avant tout sa stabilité politique font du Luxembourg un lieu convoité pour vivre. Investir dans un logement de haut standing à la Cloche d’Or, à proximité immédiate de centre-ville en profitant d’une fiscalité attractive et de différentes subventions étatiques, c’est investir dans un avenir serein et épa-

INTERVIEW

MARC HANSEN, MINISTRE DU LOGEMENT

JE NE SUIS PAS MAGICIEN

JEAN - MICHEL HENNEBERT |

30 —

MIKE ZENARI

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

INTERVIEW

soit pour la vente, soit pour l’emphytéose, soit pour le locatif. Je pourrais continuer avec d’autres exemples, mais je ne veux pas le faire pour égrainer le nombre d’unités, car je ne suis vraiment pas un fanatique des chiffres. Cette approche chiffrée n’est, selon moi, pas la bonne, car elle fait passer au second plan la question de la qualité des logements sociaux construits. Un aspect tout aussi, voire plus, important que leur nombre.

Face au manque criant de logements, de nouvelles pistes ont été explorées par le gouvernement pour trouver de nouveaux terrains. Des mesures fiscales ont également été prises pour inciter les propriétaires à placer leurs biens sur le marché. Mais les résultats de cette politique ne devraient pas se voir avant plusieurs années.

e premier objectif en matière de logement du programme de coalition est la maîtrise de l’évolution des prix sur le marché en augmentant l’offre de logements et de terrains constructibles. À 18 mois de la fin de cette législature, cet objectif est-il en passe d’être réussi ? marc hansen Si on parle de la maîtrise de l’évolution des prix, on peut surtout parler des prix qui se font sur des terrains dont l’État est propriétaire. Sur cet aspect, je peux vous montrer que cette évolution a été maîtrisée en vous citant un exemple très concret où ça a été fait de façon assez spectaculaire au cœur de la meilleure situation à Luxembourg-ville. Là où le Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg (Fuak) vendait par le passé les terrains disponibles au plus offrant, ce qui était selon moi une grande erreur, nous avons effectué un changement de paradigme pour maîtriser cette évolution des prix. À la Semaine nationale du logement, en octobre 2016, les 100 premières unités d’habitation ont été offertes aux personnes désireuses d’acheter un bien au prix moyen de 4.200 euros du mètre carré. Sur le marché, les prix s’établissent au double de ce prix, voire plus. Ce n’est ici qu’un exemple... Quelle est votre vision sur l’ensemble du territoire ? Sur les terrains qui sont en possession de l’État, nous sommes en train de le faire. Ce serait illusoire de prétendre qu’on puisse faire baisser tout le marché de l’immobilier au Luxembourg. Il existe aussi un marché qui est libre et qui fonctionne. Il existe aussi des gens qui n’ont pas de problèmes de logement. Je ne me lève pas tous les jours pour ces personnes-là, je me lève pour tous les autres. L’exemple du Kirchberg montre que c’est faisable, là où il y a des possibilités. Même dans les meilleurs quartiers.

D’abord soutien de Maggy Nagel en tant que secrétaire d’État, puis ministre à part entière depuis décembre 2015, Marc Hansen assure que la thématique doit être pensée sur le long terme.

Qu’en est-il, dans ce contexte, de la reconversion des anciens terrains d’ArcelorMittal ? Par rapport au gouvernement précédent, nous avons effectivement débloqué la situation. Au laminoir de Dudelange, la situation était figée pendant une dizaine d’années et nous allons y construire 1.000 unités d’habitation avec 160.000 m2 de surface commerciale, notamment. On vient de présenter le master plan pour Wiltz avec là aussi 1.000 unités d’habitation et on vient d’entrer dans la dernière phase d’Olm pour 1.000 autres unités d’habitation. Pour tous ces sites, le prix sera maîtrisé,

Les projets de construction sur ces terrains devraient être entièrement sortis de terre d’ici 2032. Est-ce un délai normal face à la demande croissante ? Face à la demande, c’est un délai trop long. Mais face à un quartier entier nouveau qui sort de terre, cela est normal. Si on regarde Belval, le projet est né en 2005, et en 2017, les aspects liés aux commerces et au logement ne sont toujours pas finis. C’est aussi un projet qui s’est établi sur 15 ans maintenant... Mais au vu de la problématique, nous sommes d’accord qu’il faudrait que tout soit livré la semaine prochaine. Dans ces projets, on parle toujours du volet logement, mais il faut aussi évoquer la qualité de vie. À Wiltz, par exemple, ce sera un projet pilote pour l’économie circulaire avec le plus grand mur d’escalade sur la cheminée de la friche industrielle où on parle de 400 emplois. Des programmes sont lancés, mais l’offre reste toujours insuffisante par rapport à la demande... Naturellement. Il nous faudrait encore une dizaine de transactions de ce type pour avancer, mais sur les terrains dont nous disposons, nous travaillons. Si on parle de chiffres, vous pouvez me dire que c’est encore très bas, mais si on regarde l’évolution, elle est positive. Il y a encore deux ans, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) avait une production de 80 unités d’habitation par an. 80 ! Il y a eu une décision politique et cette production a triplé au cours de deux années. Cette dernière est passée de 80 à 250 unités par an. Naturellement, 250, ça ne suffit pas, mais c’est du concret et cela n’avait pas été fait précédemment. L’un des concepts que vous avez annoncés lors de votre entrée en fonction était d’être « avant tout pragmatique ». Cela est-il toujours d’actualité dans un contexte de précampagne électorale ? C’est toujours mon leitmotiv. Dans ce contexte, il faut aussi être honnête et ne pas chercher la polémique. Je parle toujours du retard historique qui est à travailler, parce que depuis des dizaines d’années, nous avons une problématique qui n’a fait que s’amplifier. Et à ce retard historique s’ajoute l’arrivée, selon les derniers chiffres du Statec, de 11.000 à 12.000 personnes chaque année. Soit l’équivalent d’une commune comme Bettembourg. Si je suis honnête, je ne peux pas vous dire que je résous cette situation dans six mois, dans deux ans ou dans quatre ans. C’est illusoire. J’ai toujours dit et je le répète : je ne suis pas magicien. Mais le passage de 80 à 250 unités par la SNHBM représente un plus chaque année de 180 unités. Et chaque petite unité compte. Ce ministère doit donc posséder un calendrier à très long terme, en dehors de toute autre échéance… Au même titre que celui de l’Éducation nationale ou de l’Enseignement supérieur, qui mettent en place des choses qui se développent à des horizons éloignés. On ne peut pas résoudre le problème du logement à court terme. Ce qu’on est en train de faire, avec le compromis de vente

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 31

INTERVIEW

DEPUIS DES D I Z A I N E S D ’A N N É E S , NOUS AVONS UNE PROBLÉM ATIQUE Q U I N ’A FA I T Q U E S ’A M P L I F I E R .

par exemple, ne prendra effet que dans quelques années. Le texte a été déposé par le ministre de l’Intérieur et prévoit que les terrains classés en zone urbanisée doivent être viabilisés endéans un certain laps de temps. Tout cela pour éviter que dans 20 ou 30 ans, des Baulücken soient encore dans les mains de propriétaires privés et ne soient pas vendus. C’est une mesure qui ne va pas prendre effet deux mois avant les élections. Lors de votre prise de fonction, vous annonciez aussi vouloir chercher de nouvelles solutions pour augmenter la surface de terrains disponibles. Quel est le résultat de ces démarches ? Les terrains d’ArcelorMittal n’étaient pas, jusqu’à présent, entre les mains de l’État. Cela représente 60 hectares dans tout le pays. À cela, il faut rajouter les 40 hectares des vieilles friches d’Esch-Schifflange, dont les discussions sont en cours, ce qui nous amène déjà à 100 hectares supplémentaires. Les plans sectoriels sont aussi en train d’être discutés avec, là aussi, des acteurs de terrain qui ne sont pas encore visibles... Mais il est important de dire qu’il n’est pas nécessaire que tout soit propriété de l’État. Dans la réforme fiscale, on a beaucoup parlé du demitaux sur la plus-value, qui est en application depuis juillet 2016, mais bien moins de la réglementation prise en faveur de la gestion locative sociale qui offre la possibilité aux propriétaires de bénéficier d’un loyer garanti en échange d’un loyer situé à 30 ou 40 % sous le prix du marché. Ces propriétaires peuvent désormais exonérer le loyer à 50 %, ce qui fait que la perte de loyer qu’ils ont peut-être est largement compensée par l’exonération fiscale. La seule condition : que l’association ou la commune 32 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

qui pratique la gestion locative sociale ait une convention avec le ministère du Logement. Ce n’est donc pas l’État qui construit, mais bel et bien le privé, et le seul apport étatique vient de la réglementation fiscale. Quels sont les premiers résultats concrets de cette mesure ? On a commencé l’année avec 300 unités d’habitation et, d’ici la fin de l’année, on devrait atteindre un chiffre situé entre 500 et 600. Là aussi, on double peut-être le nombre de logements disponibles qui sont des logements libres du fait d’une hospitalisation ou d’une absence. On n’en parle pas beaucoup, mais c’est un outil qui est en train de se faire connaître des investisseurs ou des propriétaires de Baulücken, qui constatent que ça s’est fait de façon correcte. Face aux estimations qui tablent sur un pays à plus d’un million d’habitants d’ici 2060, la solution resterat-elle de densifier le bâti ? La seule solution, c’est de multiplier les différentes pistes et de travailler sur chaque axe. C’est difficile, mais c’est la méthode à suivre. La densification des maisons est une piste, mais il faut aussi parler dans ce contexte de la densification en hauteur. Les communes sont en train de changer leur législation sur ce sujet, mais c’est bien évidemment une piste à creuser. La première tour d’habitation va voir le jour au Kirch berg, porte de l’Europe, pour un public assez aisé. Est-ce le modèle à suivre ? Non, même si le marché ne va pas disparaître. Mais nous pouvons partir du projet pensé par le Fuak, avec des

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RUE DE STRASBOURG - LUXEMBOURG

AU COEUR DU RENOUVEAU mad about ®

RÉSIDENCE SOHO - LONDON LUXEMBOURG La résidence SOHO LONDON se trouve dans le quartier résidentiel de la gare. Situation idéale, proche du centre de la Ville de Luxembourg, ainsi que des administrations. Accès direct aux commodités, transports et commerces.

Studios et appartements (58 unités) de 39 m2 à 160 m2 Façade super isolante Menuiserie extérieure bois Triple vitrage Terrasses, loggias ou jardin pour tous les appartements

Reste : 35 appartements

Architecte : M3 Architectes

Promoteur et constructeur : Soludec

CLASSE ÉNERGÉTIQUE

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RUE WAASSERTRAP - BELVAL

UN QUARTIER JEUNE ET AMBITIEUX

La résidence PLATON se trouve dans le quartier résidentiel situé sur le site de Belval Nord, proche de l’université, de la Rockhal, Ciné Belval ainsi que de plusieurs surfaces commerciales.

Studios et appartements (57 unités) de 40 m2 à 128 m2 Façade super isolante Triple vitrage Terrasses, loggias ou jardin pour tous les appartements 86 parkings, 57 caves privatives, buanderie, local vélo

Reste : 7 appartements

Architecte : Fabeck Architectes S.àr.l.

Promoteur et constructeur : Soludec

www.soludec.lu

Tél.: 26 59 91

Responsable vente : emmanuel.sprung@soludec.lu Soludec Development S.à r.l. Parc d’activité Gadderscheier

L-4570 Differdange

LUXEMBOURG

info@soludec.lu

INTERVIEW

prix plus abordables. Il y a des tours qui vont naître à Belval, sous la responsabilité du Fonds Belval. Si j’évoque les friches que nous sommes en train d’aménager, il faut aussi parler de tours, en accord avec les communes. Et, plus important encore, il faut aussi parler de la qualité du projet urbanistique. Je ne veux pas voir naître des tours de mauvaise qualité comme c’était le cas il y a 30 ans en France avec toutes les problématiques qui se sont posées depuis. Il faut donc parler de zones mixtes et de qualité urbanistique. Ne pas seulement vouloir construire en hauteur, mais aussi avoir de l’espace pour avoir une bonne qualité. D’autres types d’habitats, comme les habitations groupées qui font leur apparition à Luxembourg-ville, sont en plein développement. Est-ce que d’autres modèles venus de l’étranger ou des concepts pensés ici sont en cours d’analyse ? La colocation est déjà possible. La loi ne la prévoit pas expressément, mais c’est possible. Nous avons une brochure faite en collaboration avec le ministère de l’Éducation nationale à destination des jeunes pour leur expliquer à quoi ils doivent faire attention, notamment par rapport au fait que chaque colocataire doit avoir un contrat avec le propriétaire et qu’ils doivent avoir réglé entre eux la question de la solidarité en cas de problème. En ce qui concerne d’autres formes d’habitations, nous sommes en train de discuter des coopératives. C’est un mouvement naissant et nous sommes en train de voir si nous pouvons réaliser un projet pilote au Kirchberg. Nous voulons tirer les leçons de ce projet avant de légiférer tout de suite, parce que cela pose des problèmes que nous sommes en train d’identifier. Notamment en ce qui concerne la question de la garantie. Des projets de maisons multigénérationnelles sont aussi en cours dans différentes communes. Êtes-vous satisfait de la réorganisation du Fonds du logement dont la loi entrera en vigueur le 1er juillet prochain (voir le Grand Entretien de sa directrice, Tania Fernandes, dans le Paperjam de juillet-août 2017) ? Ce texte répond-il aux problèmes structurels que connaissait le Fonds ? Si on regarde le fonctionnement de la plus grande partie des établissements publics, c’est ce modèle qui est en place avec un comité d’administration pour la stratégie, et un directeur et des sous-directeurs pour gérer le quotidien. Mon intérêt majeur tient dans la volonté de rendre le Fonds du logement plus efficace et qu’il construise plus. Ce sont, pour moi, les questions qu’il faut se poser, et nous allons nous confronter à la réalité pour voir si cette organisation est la bonne ou non. Nous regarderons dans deux ou cinq ans si la production suit les objectifs. Vous avez donc des objectifs chiffrés en tête... Il existe désormais une nouvelle loi qui m’a pris un certain temps à rédiger. Mais si je dis un chiffre, quel qu’il soit, cela ne sera jamais suffisant pour répondre aux 30.000 unités d’habitation qui nous manquent dans le logement social. Si je reprends l’exemple de la SNHBM, je peux être très fier d’avoir triplé la production annuelle, mais si je vous dis que nous avons besoin de la livraison de 6.000 à 6.500 habitations tous les ans, la réalité est qu’on en produit 250... Il faut donc continuer sur les différentes voies empruntées et multiplier les solutions. 34 —

Quand seront nommées les différentes personnalités de cette nouvelle organisation ? Dans les semaines à venir, une fois que la loi sera entrée en vigueur. Les membres du conseil d’administration seront connus en premier, car nommés directement par le gouvernement sur proposition des différents acteurs concernés. Ce conseil devra alors, comme il se doit, chercher un directeur, et je dirais qu’à la fin de l’été, tout sera en place. 90 % des terrains appartiennent à des personnes privées ou des personnes morales. Pour changer les mentalités et les inciter à mettre des biens sur le marché, différentes réformes ont été mises en place. Quel est le bilan de ces actions ? Je n’ai pas encore les chiffres. Lors du discours sur l’état de la Nation, le Premier ministre a indiqué que l’analyse de ces données sera effectuée à la fin de l’année pour savoir si on prolonge ou non les mesures présentes dans la réforme fiscale. Pour le moment, ces chiffres sont entre les mains du ministre des Finances. Pour le reste, un certain nombre de mesures plus contraignantes existent, que les communes peuvent utiliser depuis 2008 au travers de la loi sur le Pacte logement. Je pense notamment au droit de préemption, avec son extension présente dans la loi Omnibus, pour les terrains situés dans les périmètres, l’obligation de construire ou la taxation des logements vides. Ces outils existent, mais c’est un arsenal qui reste très peu utilisé, notamment en raison de certains problèmes juridiques. Ce que je constate, en revanche, c’est que les mesures incitatives font leurs preuves... Vous avez participé récemment à une série de conférences sur la question du logement. Quel bilan tirezvous de ces échanges ? Très positif. Les conversations portaient non seulement sur les nouvelles mesures mises en place, mais consistaient aussi à rappeler ce qui existe déjà. Beaucoup des personnes présentes ne savaient même pas que des aides existaient lors de la construction ou de la rénovation d’un logement. Nous avons donc eu un échange d’informations, mais aussi des conversations sur les problèmes rencontrés. Car le logement représente un bien précieux pour tout un chacun, particulièrement dans un pays avec 75 % de propriétaires. Mais le public se composait aussi de personnes en situation très précaire, qui ont exprimé leurs difficultés. Qu’est-ce qui ressortira concrètement de ces rencontres ? Différentes réflexions sont en cours d’analyse. Certaines peuvent être mises en route, par contre, pour d’autres, il faut encore attendre, car c’est un peu plus complexe. Il faudrait notamment revoir la grande loi de 1979 sur le logement, qui est en train de devenir un véritable fourre-tout. Après deux années à ce poste, êtes-vous satisfait de l’action qui a été menée sur la question du logement ? On ne peut jamais être satisfait. Si je dis qu’il y a des milliers et des milliers de logements qui doivent encore être construits, je ne peux pas être pleinement content. Je peux seulement constater qu’on travaille tous les jours pour avancer dans la résolution de cette problématique. Mais je crois qu’il y a beaucoup de mesures qui ont été prises. Je suis quand même satisfait du chemin parcouru, même si la solution finale prendra du temps à être mise en place.

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

250

En l’espace de deux ans seulement, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) est passée d’une production de 80 unités d’habitation par an à 250. Elle a donc triplé la mise, mais reste évidemment largement en-dessous des besoins. Selon le ministre Hansen, idéalement, la SNHBM devrait pouvoir offrir de 6.000 à 6.500 nouveaux logements chaque année.

100

Grâce aux friches héritées d’ArcelorMittal, l’État disposera à terme de 100 hectares supplémentaires pour développer de nouvelles constructions. 60 hectares de terrains du groupe sidérurgique répartis sur l’ensemble du territoire sont déjà à sa disposition, et 40 hectares de vieilles friches à EschSchifflange sont en cours de négociation.

A C Q U I S I T I O N S I S A L E S I R E N T A L S I V A L U AT I O N S I I N S U R A N C E I R E A L E S T AT E C O N S U LT I N G

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E X C E L L E N C E I N R E A L E S TAT E

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PRATIQUE

ISON ACHETER SA MA

L E PA R C O U R S

É H C É FL UR DU FUT

E R I A T É I R P O R P LA

LIMITE DU

SAVOIR CE QUE L’ON CHERCHE

Bien préparer son projet immobilier en se posant les bonnes questions sur le type de bien que l'on recherche : vais-je acheter un bien neuf ou ancien ? Une maison ou un appartement ? Avant de faire son choix, il faut tout d’abord définir ses besoins en fonction de sa situation. Il faut également réfléchir aux différents coûts liés au type d’habitation. Le coût d’acquisition, mais aussi le coût d’entretien, et les différentes charges qui seront à prévoir permettront de déterminer ses critères de recherche.

BUDGET Définir son budget est la première étape avant d’acheter un bien immobilier. Plusieurs facteurs vous permettent de construire votre budget : quel est le montant de mon apport, quelle est ma capacité de remboursement, quels sont les frais divers auxquels je vais devoir faire face ? La réponse à ces trois questions vous permettra de déterminer un budget immobilier correspondant à votre situation financière, vous assurera que votre demande de crédit soit normalement acceptée, et vous permettra de continuer à faire face aux différents coûts de la vie quotidienne.

36 —

n ne se fait pas Acheter sa future maiso ion, une des cis dé à la sauvette. Cette dans une vie, re nd pre à s nte plus importa afi ent n d’éviter les se prépare sérieusem Coup de cœur ou achat . ses mauvaises surpri se fixer quelques règles raisonné, mieux vaut avons donc demandé et les respecter. Nous de définir les étapes à l’agence atHome.lu at d’un bien immobilier. principales dans l’ach l’immobilier de é Leader sur le march grâce à son portail urg bo xem Lu résidentiel au up est désormais Gro e lancé dès 2001, atHom agne, ce qui en em All en et e présent en Franc nce en Grande Région. fait un acteur de référe

OÙ

VAIS-JE M’INSTALLER ?

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

L´emplacement et la zone géographique sont très importants. Le choix de la localisation peut se faire en fonction de son lieu de travail, de la proximité avec les transports en commun, les commerces ou encore les écoles. Quelle est la priorité pour moi ? Les quartiers les plus cotés et les meilleures villes sont plus demandés, et cela fait donc grimper les prix. Vous pouvez choisir de vous éloigner, mais attention à respecter votre mode de vie. L’éloignement engendre forcément plus de temps et de frais de transport lors de vos déplacements du quotidien ou vers votre lieu de travail. Vous devez considérer les implications financières de cette situation sur le budget de votre ménage.

PRATIQUE

IMAGINER L’AVENIR Si vous avez trouvé l’emplacement parfait et ne vous imaginez pas bouger pendant un long moment, demandez-vous alors comment va évoluer votre vie. Y a-t-il une place pour faire une extension, ajouter une autre chambre à coucher, une salle de bain ? Si vous avez le projet d’avoir des enfants, y aura-t-il assez d’espace pour eux dans le futur ? Disposerez-vous d’un parking pour plus d’une voiture ? Même s’il est impossible de savoir tout ce que la vie nous réserve, il est important de réfléchir à la façon dont votre première maison s’intégrera dans vos futurs espoirs et projets.

PENSER

ÉTU DI ER

DÉJÀ À

LA REVENTE Essayer de se projeter et ne pas écarter une revente dans quelques années. De nombreux motifs viennent expliquer les raisons d’un déménagement quelques années après l’achat d’un bien immobilier : mutation professionnelle, amélioration du niveau de vie, précarité, naissance… Privilégiez donc un quartier en devenir, plutôt qu’un coup de cœur pour un bien qui serait dans une zone en déperdition. Le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ? Il est important de porter attention à la qualité du bien : l’emplacement, l’isolation, l’équipement seront étudiés lors de sa revente.

TRAQUER

LA PERLE R A R E

La recherche immobilière consiste, dans un premier temps, à faire des recherches sur internet sur les portails spécialisés de petites annonces. Aujourd’hui, ces derniers mettent à votre disposition une multitude d’outils pour vous faciliter la vie : les applications mobiles, les alertes e-mail, la visite virtuelle, etc. Utilisez-les ! Vous pouvez également demander conseil à un professionnel de l’immobilier en vous rendant directement dans une agence. Faites-vous recommander un agent immobilier ou choisissez-le proche de chez vous, ou dans le secteur géographique que vous convoitez.

LE MARCHÉ IMMOBIL IER Avant de commencer votre recherche, étudiez le marché immobilier et les prix pratiqués pour la commune et le type de bien que vous convoitez. Cela vous permettra de savoir dans quelle fourchette de prix se situent les biens que vous visiterez. Pour trouver ces informations, consultez les sites immobiliers qui vous donneront déjà les tendances du marché. Vous pouvez également vous renseigner auprès des experts de la profession : notaires et agents immobiliers ont une bonne connaissance des prix pratiqués selon les zones géographiques.

CIBLER VISITES LES

Lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier, multiplier les visites à tort et à travers est inutile, voire contre-productif : la maison de vos rêves pourrait vous passer sous le nez parce que vous étiez ailleurs lorsqu’elle a séduit quelqu’un d’autre. Ciblez uniquement les biens qui pourraient vraiment vous intéresser et organisez ensuite vos visites immobilières en contactant les agences qui s’occupent de la vente des biens que vous aurez choisis. Pendant la visite, il est conseillé de s’équiper de quelques petits outils qui pourront se révéler bien utiles : un mètre, un stylo et un bloc-notes, un appareil photo ou un smartphone.

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

— 37

PRATIQUE

Avant même la visite, vous pouvez préparer vos questions pour être sûr de ne rien oublier le moment venu. Au-delà de l’aspect esthétique et de l’état de la maison ou de l’appartement, il s’agit de se renseigner sur les charges et les coûts à prévoir dans le logement. D’une part sur la consommation moyenne d’électricité et de gaz du propriétaire actuel, et d’autre part sur les charges de copropriété pour un appartement (frais de ménage, d’entretien de l’ascenseur, travaux…), voire sur des coûts beaucoup plus importants, comme un ravalement de façade qui serait prévu dans les années à venir.

ÉVITER

LA SURPRISE DES CHARGES

RÉNOVER, C’EST PAS

DONNÉ À moins que le bien ne corresponde totalement à votre goût, mais c’est rarement le cas, des travaux de rénovation seront nécessaires pour que vous vous y sentiez chez vous. Estimez donc les coûts des éventuels travaux de rénovation en faisant établir des devis précis par des artisans ou des professionnels : une nouvelle cuisine équipée, la pose d’un parquet dans le salon, une terrasse à aménager dans le jardin, etc. Ces frais supplémentaires devront être pris en compte dans le budget total de votre projet et pour son financement auprès d’un établissement bancaire.

L E

J U S T E

L’ H E U R E D U

BANQUIER Pour obtenir les meilleures conditions pour votre crédit immobilier, n’hésitez pas à comparer les offres des banques. Il faut faire jouer la concurrence et négocier avec chaque établissement. En démarchant plusieurs banques, et en les comparant, vous pourriez faire quelques économies. Pour calculer le montant total que vous aurez à emprunter, il est nécessaire d’établir au préalable un plan de financement complet. Pour cela, vous devez prendre en compte, en plus du prix d’achat, tous les frais liés à l’acquisition, tels que les frais de notaire, les coûts des travaux, les frais d’hypothèque, et le coût de l’assurance solde restant dû.

PRIX 38 —

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous allez faire une offre d’achat au vendeur. L’offre d’achat (ou proposition d’achat) est un document écrit qu’un acheteur potentiel adresse au vendeur lorsqu’il souhaite faire l’acquisition d’un bien. L’offre se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de retenir le bien à des conditions qu’il fixe, et particulièrement concernant le prix d’acquisition. Un dernier conseil, si le bien immobilier est affiché au « juste » prix, c’est-àdire au prix du marché, inutile de tenter une négociation trop agressive, il pourrait vous échapper.

38.800 m² loués en 2016 et déjà

19.9 3 1 m²

loués au premier semestre 2017

L’équipe Letting Office de JLL Luxembourg tient à remercier ses clients pour leur confiance !

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ALTERNATIVE

MODE DE VIE

Colocation, bien plus qu’un toit ANNE-SOPHIE BEDEL

Comme à l’étranger, la colocation est en pleine expansion au Luxembourg. Les prix élevés des loyers, l’incertitude sur la durée du séjour ou tout simplement l’envie de ne pas être seul motivent le choix de ce type d’habitat. Malgré des tarifs pratiqués nettement supérieurs à la moyenne européenne.

i le concept d’auberge espagnole n’a pas pris une ride, il serait illusoire d’en dire autant des locataires. La colocation n’est en effet plus l’apanage des étudiants et séduit d’autres publics, de tous âges. C’est du moins la principale conclusion d’une récente étude du site français Appartager – en partenariat avec SeLoger.fr – qui a comparé les budgets et profils des colocataires de six pays européens. Au Luxembourg – comme en Angleterre –, ce mode de vie est ainsi particulièrement apprécié des salariés, en particulier de la place financière, le principal secteur d’activité du pays attirant de nombreux jeunes diplômés. Selon l’enquête, les employés seraient d’ailleurs bien plus nombreux que les étudiants à recourir à la colocation : pas moins de 73 % des utilisateurs de la plateforme luxembourgeoise d’Appartager. « Pour beaucoup de salariés, la colocation est devenue un véritable mode de vie, qui séduit de plus en plus, tout en restant une alternative moins onéreuse que de vivre dans un logement seul », précise ainsi le baromètre du premier trimestre 2016 pour ces dernières semaines. Car la colocation est une manière de faire des rencontres, de découvrir d’autres cultures, mais aussi de profiter d’un rythme de vie moins routinier. Originaire de Marseille, David a choisi ce mode de vie à son arrivée au Grand-Duché. Une décision qu’il ne regrette pas. « Je ne connaissais personne dans la région. C’était donc un

ON SE RETROUVE SOUVENT À DE VOIR FAIRE DES CONCESSIONS SOUS SON P R O P R E T O I T. CHRISTOPHER, 28 ANS

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— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

excellent moyen de faire des rencontres, explique-t-il. On fait connaissance avec des individus de tous les horizons. (...) J’ai fait de très belles rencontres qui m’ont beaucoup marqué. » À 30 ans, cet auditeur externe entend poursuivre cette expérience « encore longtemps ».

Du logement au social

Une vision de la colocation que partage Julie qui, à 36 ans, a fait le choix de partager son toit. « Mon entourage était plutôt surpris, raconte la jeune femme. Il s’attendait à ce que je loue un appartement seule. » Cet aspect social se retrouve d’ailleurs au cœur du défi que s’est lancé Cohabit’âge. Créé en mars 2015, le projet vise à mettre en relation deux générations différentes « pour qu’elles puissent s’entraider », explique Moussa Seck, fondateur et coordinateur de l’asbl. « L’entretien de la maison, la solitude, les petites difficultés au quotidien peuvent devenir un véritable poids pour les personnes d’âge avancé, précise-t-il. Les jeunes, de leur côté, sont à la recherche d’un lieu de vie, d’une habitation financièrement viable et ont de l’énergie et de la force à mettre à disposition. » À ce jour, 22 binômes ont tenté l’aventure. En février, Cohabit’âge a également acquis sa première maison intergénérationnelle à Vianden, au nord-est du pays, grâce au soutien de l’Œuvre nationale de secours Grande-Duchesse Charlotte. Huit ménages s’y installeront à l’automne. Et l’association ne compte pas s’arrêter là. « D’ici les trois prochaines années, nous ambitionnons de former une centaine de binômes intergénérationnels », dévoile le fondateur, qui espère par ailleurs « continuer le développement de solutions de résidences intergénérationnelles » par l’achat et la rénovation d’une dizaine de maisons supplémentaires.

Liberté de mouvement

Financièrement, l’offre est particulièrement alléchante : d’un hébergement gratuit pour les jeunes colocataires les plus investis à une contribution maximale de 400 € pour les autres. Quant à la maison intergénérationnelle, les loyers vont de 300 € pour un studio meublé à 600 € pour un deux-pièces. Car si ce n’est pas le seul argument, le coût du logement reste un facteur dominant, particulièrement au Grand-Duché. Selon le site, il faut compter pas moins de 700 € par mois – contre 458 € en France – pour louer une chambre au Luxembourg en colocation. Un loyer moyen très nettement supérieur à la moyenne européenne. Arrivée de Paris, Inès vit dans un 65 m2 pour 800 €. Pour elle, la colocation était donc un bon com-

EN PR ATIQUE

COMMENT TROUVER UNE COLOCATION AU LUXEMBOURG ? Voici quelques conseils pour vous aider à dénicher un toit à partager. Au Luxembourg, plusieurs sites spécialisés permettent de trouver une chambre au sein d’une colocation tels appartager. lu, recherche-colocation.com ou encore coloctoit.com. Ces plateformes fournissent également quelques informations sur les colocataires (âge, sexe, fumeur ou non). L’agence Altea Immobilière propose quant à elle des chambres meublées « all inclusive » dans des maisons réaménagées. Une solution simple qui s’adresse principalement aux jeunes professionnels et expatriés de toute nationalité. Bémol, des frais d’agence sont à prévoir. Autre possibilité, les réseaux sociaux. Facebook regorge d’annonces. Une dizaine de groupes sont dédiés à la recherche de chambres en colocation, tels que « Colocation au Luxembourg », Colocation Luxembourg / WG Lëtzebuerg » ou « La carte des colocs ». Un moyen de rendre sa recherche moins impersonnelle et nouer un premier contact avec les autres locataires. Davantage « old school », mais efficaces, les petites annonces. À consulter dans le Wort ou L’essentiel.

ALTERNATIVE

NOUS EN V IS AGEONS DE FORMER UNE CEN TA INE DE BINÔME S IN T ER GÉNÉR ATIONNEL S. MOUSSA SECK, COORDINATEUR D E L’ A S B L C O H A B I T ’ Â G E

promis entre son budget et un espace de vie raisonnable : « Seule, j’aurais eu une bien plus petite surface à ce prix-là. » Avant d’ajouter : « Ça reste très cher pour ce que c’est. » Autre avantage, la flexibilité de l’engagement par des contrats parfois généralisés, des cessations de bail ou encore des chambres meublées facilitant le déménagement. Un aspect qu’apprécie particulièrement Andoni. « La colocation permet de bouger simplement », explique le jeune français de 25 ans qui n’a pas encore décidé quand il quitterait le Luxembourg. Les jeunes actifs luxembourgeois sont d’ailleurs très mobiles et n’hésitent pas à déménager pour trouver un logement leur correspondant davantage. Au sein des résidences Altea, les locataires restent « environ quatre mois en moyenne », constate par exemple Carole Caspari, gérante de la société qui exploite les chambres du site Furnished.lu et qui a fait de la colocation son marché. Mais la colocation apporte aussi son lot de problèmes. Pour Flore, une jeune femme de 32 ans originaire de Bruxelles, « vivre en colocation implique de vivre en communauté et de s’adapter aux autres. Tout le monde ne l’envisage pas de cette façon ». « On se retrouve souvent à devoir faire des concessions sous son propre toit, ce qui est parfois difficile », confesse quant à lui Christopher, 28 ans. Et David de conclure : « Il faut réussir à s’intégrer et à se faire accepter par tout le monde. »

Belgique France Luxembourg-ville

Hommes

45 45

Femmes

55 55

Professionnels

39 38

Étudiants

50 50

QUEL EST LE PRIX MOYEN D’UNE CHAMBRE EN COLOCATION EN EUROPE ? 700 €

600 €

500 €

400 €

200 €

100 €

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DAVID, 30 ANS

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J ’A I FA I T D E TRÈS BELLES RENCONTRES QUI M’ONT BEAUCOUP MARQUÉ.

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S O U R C E : A P PA R TAG E R

PROFILS DES COLOCATAIRES (EN %)

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INVESTIR

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INVESTIR

PLACEMENT

Un appétit intact pour la brique J O N AS M E R C I E R |

MAISON MODERNE

Le marché de l’immobilier grand-ducal attire beaucoup les investisseurs particuliers, qu’ils soient Luxembourgeois ou en provenance de l’étranger. La suppression de la TVA à taux réduit pour investir dans du neuf n’a pas freiné leur appétit.

ême s’il vit au Luxembourg depuis plus de dix ans, Marc (son nom a été changé) a gardé des réflexes bien de chez lui. « On dit que le Belge a une brique dans le ventre, c’est un adage qui me correspond bien », lâche-t-il. Ce Belge de 35 ans travaille au Grand-Duché comme fiscaliste depuis 2006. Après avoir acheté un premier appartement en 2010 dans le quartier de Merl, où il vit actuellement, il a décidé d’investir dans un second bien deux ans plus tard à quelques rues de chez lui. Deux pièces, 55 m2, immeuble ancien, prix : 260.000 euros. « Je voulais une zone qui dispose d’une bonne qualité de vie, où on trouve des commerces et qui soit bien desservie par les transports en commun, explique le trentenaire. L’idée était d’acheter un bien dans lequel je pouvais potentiellement vivre et non pas investir juste par opportunisme. » Marc a emprunté sur 20 ans, et ses échéances sont entièrement couvertes par les loyers qu’il perçoit. Il a confié son bien à une agence immobilière et, pour l’instant, n’a jamais eu de vide locatif. « Si j’ai choisi d’investir au Luxembourg plutôt qu’à Bruxelles, où les prix sont moins élevés, c’est d’abord parce qu’il est plus facile de gérer un bien qui est près de chez soi. Mais aussi et surtout du fait des locataires, qui sont bien plus respectueux ici qu’en Belgique. Je vise des fonctionnaires européens qui viennent en mission pour quelques années. J’ai toujours été payé en temps et en heure, ils n’ont quasiment jamais négocié le loyer et sont toujours partis au terme du contrat », ajoute le jeune investisseur. Réputé un marché stable, l’immobilier du Grand-Duché attire de plus en plus de particuliers, qui décident d’y investir leurs économies. La courbe ascendante des prix de la pierre, mais aussi l’évolution démographique constante qui rend le besoin de loge-

ments toujours plus important, sont les deux aspects qui retiennent l’intérêt de ces investisseurs. « Le rendement locatif brut (la différence entre la somme remboursée à la banque et le loyer perçu, ndlr) a toutefois beaucoup diminué ces dernières années, note Jean-Christophe Langlais, de l’agence immobilière Langlais&Langlais. S’il y a quatre ou cinq ans on pouvait compter à Luxembourg-ville sur 4,5 %, voire 5 %, aujourd’hui on est plutôt à 2,5 %. Mais cela reste toujours plus intéressant que les taux d’intérêt proposés par les banques, alors que la valeur intrinsèque du bien, elle, est plus importante qu’en France ou en Belgique et continue de prendre de la valeur. »

Du neuf ou de l’ancien ?

Les appartements deux pièces sont les plus prisés par les investisseurs, car faciles à louer. « Le profil type de l’acheteur est un résident en fin de carrière professionnelle ou tout juste retraité qui possède déjà un bien au Luxembourg », précise Jean-Paul Scheuren, le président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg (CIGDL). Face à la pression démographique, dont les prévisions tablent sur une population qui dépassera le million d’habitant d’ici 2060, le gouvernement a cherché à encourager la construction de nouveaux immeubles. Une loi limitée dans le temps, valable seulement entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2017, a été votée pour diminuer l’imposition sur la plus-value. Durant cette période, et hormis les transactions spéculatives, c’est-à-dire quand l’achat a été fait moins de deux ans avant la revente, les propriétaires qui décident de vendre leurs biens ne paient qu’un quart du taux global, soit un taux maximal de 10 % sur la différence entre prix d’achat et de revente. En temps normal, celui-ci peut atteindre jusqu’à 20 % de la valeur de la

PROJET DE LOI

LIMITER LES FRAIS DU LOCATAIRE La location d’un appartement ou d’une maison peut devenir synonyme de petit investissement pour le locataire. En effet, la pratique luxembourgeoise l’oblige à prendre à sa charge l’ensemble des frais d’agence, soit un loyer plus la TVA. À cela s’ajoute une garantie bancaire pouvant atteindre trois loyers, qui doit être fournie au propriétaire, ainsi que le paiement du premier mois en avance. Pour louer un bien au GrandDuché, il faut donc avoir en poche l’équivalent de cinq loyers. Le gouvernement a récemment initié un projet de loi pour interdire la pratique d’imposer les frais d’agence au locataire et diminuer le montant maximum de la garantie locative.

plus-value. Cette mesure produit déjà ses premiers effets, notamment avec la vente de plusieurs terrains constructibles où des projets immobiliers devraient voir le jour. Mais le gouvernement souhaite faciliter l’accès à la propriété aux primo- acquéreurs. Ainsi, il a décidé au 1 er janvier 2015 de supprimer la TVA à 3 %, qui repasse donc à 17 %, pour les particuliers qui achètent dans du neuf dans le but unique de louer. Ce taux reste par contre identique pour ceux qui achètent leur premier bien. De plus, l’État offre un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 20.000 euros sur les droits d’enregistrement pour les primo-acquéreurs qui démontrent qu’ils vivront au moins deux ans dans le bien acquis, que ce soit dans du neuf ou de l’ancien. « Ces mesures n’ont eu aucun effet sur les achats pour investissement, car, à valeur égale, il reste plus intéressant d’investir dans du neuf », précise Jean-Paul Scheuren (CIGDL). Il faut dire qu’en parallèle, le gouvernement maintient un avantage fiscal conséquent pour les investisseurs. Durant les six premières années, ils peuvent déduire jusqu’à 6 % de la valeur de leur bien sur leur fiche d’impôt. « Le gouvernement cherche depuis longtemps à encourager la construction de nouveaux immeubles, cette branche d’activité étant un des piliers de l’économie luxembourgeoise, note Anne Reuter, la fondatrice de l’agence New Immo. En retirant l’avantage de la TVA à taux réduit pour les investisseurs, il n’a pas cherché à freiner leur appétit mais tout simplement à accroître les finances publiques. » Et de confirmer que la demande pour les biens neufs n’a pas diminué à la suite de cette mesure. D’ailleurs, Marc a de quoi faire des envieux. La valeur de son appartement a pris environ 100.000 euros en moins de dix ans.

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AIDES D’ÉTAT

ACQUISITIONS, CONSTRUCTION, RÉNOVATION...

Des primes pour tous les projets J E A N - M I C H E L L A L I E U E T J E A N - M I C H E L GAU D R O N |

MAISON MODERNE

Au fil du temps, l’État a mis en place différents types d’aides pour l’acquisition, la rénovation ou la location de son propre logement. La liste complète est disponible sur www.guichet.lu et mérite d’être analysée avant de se lancer dans un projet concernant son logement.

131.630 € LA GARANTIE DE L’ÉTAT POUR UN PRÊT AU LOGEMENT

250 à 175.000 € 9.700 € LA SUBVENTION D’INTÉRÊT

PRIME D’ACQUISITION OU DE CONSTRUCTION Une aide en capital est prévue pour la construction d’un logement ou l’acquisition d’un logement (maison ou appartement). Selon la situation familiale et le revenu, le montant peut varier entre 250 et 9.700 euros. Elle n’est toutefois versée qu’une seule fois. Un bonus de 30 % peut être accordé pour un appartement en copropriété ou une maison en rangée, un autre de 15 % pour une maison jumelée. À noter que l’acquisition d’un immeuble suivie de travaux substantiels (travaux concernant le gros œuvre ou la réfection des éléments d’équipement, et dont l’investissement représente au moins 50 % du prix d’acquisition) est assimilée à une construction neuve.

5.000 € PRIME D’ÉPARGNE

Le bénéficiaire d’un prêt hypothécaire destiné à l’achat d’un logement peut, dans certains cas, bénéficier d’une prime d’épargne. Il s’agit d’une aide en capital dont le montant correspond aux intérêts et primes bonifiés sur les comptes d’épargne, mais seulement si les avoirs de ces comptes sont utilisés pour le financement du logement. Le montant maximal de cette prime (réservée aux bénéficiaires de la prime de construction) ne peut dépasser 5.000 € pour le même bénéficiaire. Pour pouvoir en bénéficier, il faut avoir épargné pendant au moins trois ans sur un compte d’épargne auprès d’un établissement bancaire, avec un capital de départ d’au moins 100 €.

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Il s’agit d’une aide en intérêts de l’État, prévue pour réduire les charges mensuelles pour rembourser un prêt hypothécaire contracté en vue de la construction, de l’acquisition ou de l’amélioration d’un logement servant d’habitation principale et permanente. Pour le calcul de cette subvention, les prêts hypothécaires sont pris en considération jusqu’à un plafond de 175.000 euros. Le taux de la subvention d’intérêt peut varier entre 0,575 % et 2,45 %, et est fixé en fonction du revenu et de la situation familiale des demandeurs.

70 €

par m² SUBVENTIONS POUR MAISONS BASSE ÉNERGIE / PASSIVES Dans le cadre du programme Prime House lancé au 1er janvier 2017, le ministère de l’Environnement a mis en place des subventions qui sont accordées à des personnes privées afin de soutenir la construction de maisons à performance énergétique élevée, de maisons passives (classe A), ou de maisons à basse consommation d’énergie (classe B). Ces primes sont traduites en un certain montant au mètre carré, selon la catégorie du bien. Pour une maison passive dont le permis de bâtir est postérieur au 1er janvier 2015, elle peut atteindre 70 euros du mètre carré. Certaines communes octroient également des aides complémentaires aux aides étatiques relatives aux économies d’énergie et aux énergies renouvelables.

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

Dans le cas où le demandeur ne peut pas fournir de propres garanties suffisantes pour obtenir un crédit hypothécaire auprès d’un établissement financier pour la construction ou la rénovation/ amélioration d’un logement, l’État peut aider à garantir ce prêt – jusqu’à un montant maximal de 131.630 euros – sous certaines conditions : possession d’un compte d’épargne régulièrement alimenté auprès d’un seul et même établissement bancaire depuis trois ans ; mensualité à payer ne dépassant pas 40 % du revenu disponible ; prêt obtenu couvrant au moins 60 % du coût du terrain et des travaux de construction. Pour bénéficier de cette aide, le prêt doit être garanti par une hypothèque sur le logement pour lequel le prêt est consenti.

6.000 € AIDE FINANCIÈRE POUR L’ASSAINISSEMENT ÉNERGÉTIQUE D’UN BÂTIMENT EXISTANT

Toujours dans le cadre du programme Prime House, l’Administration de l’environnement accorde des subventions pour la réalisation de projets d’investissement qui ont pour but l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergie renouvelable. Parmi les aides, une mesure est prévue pour soutenir l’assainissement énergétique des bâtiments d’habitation existants qui ont plus de 10 ans. Dans une maison unifamiliale, l’aide est plafonnée à 50 % des coûts. La surface maximale de murs à isoler est de 150 m2, pour un montant maximal de 6.000 euros. Pour un appartement, la surface maximale est de 80 m2. L’assainissement énergétique doit être réalisé sur base d’un conseil en énergie qui a été établi entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, et ne pas avoir fait l’objet d’une aide financière sous le régime d’aides financières de 2009.

AIDES D’ÉTAT

0,5 % par enfant à charge

300 €

par mois SUBVENTION À LA LOCATION Les ménages les plus défavorisés peuvent se voir accorder une subvention de loyer par le ministère du Logement. Cette aide doit leur permettre de pouvoir accéder à un logement décent par un contrat de location. Elle peut atteindre 300 euros par mois, selon le niveau de revenu et la composition du ménage. Le logement visé doit se situer sur le territoire du Grand-Duché et ne doit pas être mis en location par un organisme public. Le ménage ne doit pas lui-même être propriétaire ou usufruitier d’un bien, et le loyer mensuel doit être supérieur à 33 % de son revenu net disponible.

3 % TVA À TAUX SUPER-RÉDUIT

Depuis janvier 2015, la TVA sur la construction d’une habitation est passée de 3 % à 17 %. Pour stimuler la création de logements, l’État soumet toutefois les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA réduit de 3 %, pour autant qu’il soit affecté à des fins d’habitation principale. Cette faveur fiscale ne peut excéder 50.000 euros par logement créé et/ou rénové.

LA BONIFICATION D’INTÉRÊT

Un ménage peut obtenir une aide en intérêts de l’ordre de 0,50 % par enfant à charge pour réduire les charges mensuelles dans le cas d’un prêt hypothécaire en vue de la construction ou de l’amélioration / rénovation du logement principal d’habitation. Cette aide (qui peut être cumulée avec d’autres) ne peut en aucun cas dépasser le taux effectif du prêt et, en tout état de cause, un taux plafond de 3 %. Les prêts concernés sont pris en considération jusqu’à la somme de 175.000 €. Les prêts contractés en vue de la promotion et l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergie renouvelable sont également pris en considération jusqu’à un plafond de 50.000 euros.

Plafond de

150.000 € SUBVENTION D’INTÉRÊT RÉSERVÉE AUX AGENTS PUBLICS Une subvention d’intérêt particulière est allouée sous certaines conditions aux agents publics en activité de service depuis au moins un an, et qui ont contracté un prêt dans l’intérêt du logement. Son montant est calculé sur un plafond de 150.000 euros, avec un plan d’amortissement s’étendant sur 15 ans à partir de la date du premier prêt contracté dans l’intérêt du logement. Cette subvention, à demander auprès du ministère de la Fonction publique et de la Réforme administrative, est de 0,50 % du montant engagé au 1er janvier, majorée de 0,50 % pour chaque enfant à charge pour lequel sont perçues des allocations familiales. Au-delà de ces 15 années, il est toujours possible de bénéficier à nouveau d’une telle subvention, aussi longtemps qu’il reste au moins un enfant à charge au sein du ménage.

20.000

€ C RÉDIT D’IMPÔT SUR LES ACTES NOTARIAUX

Un crédit d’impôt peut être accordé sur les droits d’enregistrement lors de l’acquisition, à titre onéreux, d’une propriété immobilière. Le taux normal lors de l’acquisition d’un logement à des fins d’habitation personnelle est de 7 % (6 % pour les droits d’enregistrement, et 1 % pour les droits de transcription). Le montant maximal de cet abattement est de 20.000 € par acquéreur. Ce crédit d’impôt peut être épuisé soit en une seule fois, soit au fur et à mesure, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt. Le solde restant du crédit peut alors être utilisé sur des paiements ultérieurs.

1.250 € COMPLÉMENT DE PRIME POUR FRAIS D’ARCHITECTE OU D’INGÉNIEUR-CONSEIL

Aide financière accordée en complément de la prime de construction, afin de compenser la moitié des frais et honoraires d’architecte et/ou d’ingénieur-conseil auprès de qui a été établi un plan architectural et/ou technique pour la construction d’un logement neuf ou la rénovation / transformation d’un logement, pour autant que l’intervention d’un tel professionnel soit obligatoire. Cette aide est plafonnée à 1.250 €.

UN GUICHET UNIQUE POUR L’AIDE AU LOGEMENT Depuis le 1er janvier 2017, un guichet unique a vu le jour concernant les aides au logement. Désormais, toutes les demandes d’aide relatives au logement, à savoir les aides socio-économiques (aides individuelles au logement), qui sont du ressort du ministre du Logement, mais aussi les aides énergétiques et écologiques (Prime House), qui sont du ressort du ministre de l’Environnement, peuvent être adressées à une seule et même adresse. Ce guichet assure aussi un accueil physique et peut s’occuper de toutes les demandes d’aide. Adresse de contact : Guichet unique des aides au logement – 11, rue de Hollerich, 1741 Luxembourg

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

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CERTIFICATION

CL ASSIFICATION DES BÂTIMENT S

Lenoz, label durable et local JEAN - MICHEL LALIEU

Le gouvernement met en place un tout nouveau système de certification de la durabilité d’un bâtiment, baptisé Lenoz. Basé sur 143 critères, il pousse l’analyse bien plus loin que le niveau des économies d’énergie et prend aussi en compte des critères sociaux et économiques.

COMMENT GAGNER DES POINTS 143 critères sont cotés pour estimer la durabilité du bâtiment

Arrêt de bus à moins de 500 mètres de l’habitation : 2 points

Épicerie à moins de 500 mètres : 2 points

usqu’à présent, l’évaluation de l’aspect durable d’une maison se basait uniquement sur le calcul de la consommation énergétique. Un peu court pour affirmer ensuite que son bâtiment est « écologique ». Dans une démarche plus globale de durabilité, le gouvernement a introduit, au 1er janvier 2017, un nouveau système de certification qui classe les nouveaux bâtiments selon les trois piliers généralement reconnus du développement durable : la préservation de l’environnement, l’efficacité économique et l’organisation sociale équitable. Cette nouvelle certification, baptisée Lenoz (Lëtzebuerger Nohaltegkeets-Zertifizéierung), a été introduite par la loi du 23 décembre 2016 et, depuis, entre lentement en application. Lenoz vise à promouvoir la durabilité des logements et contribue à la transparence du marché immobilier en rassemblant, en un seul document, un nombre important d’informations sur le logement certifié. Cette certification nationale analyse en effet quelque 143 critères, regroupés en six catégories, afin de calculer le degré de durabilité d’une habitation. L’analyse regarde donc bien plus loin que l’origine des matériaux et les sources d’énergie utilisées. La définition durable d’un projet immobilier doit aussi tenir compte, par exemple, du fait qu’il s’intègre dans une zone prioritairement prévue pour l’habitat – qu’il soit proche d’un arrêt de bus ou d’une piste cyclable – et permette donc à ses habitants de délaisser la voiture. Au niveau de l’analyse de l’implantation du bâtiment, Lenoz a ainsi prévu, entre autres critères, d’analyser l’exposition des pièces au soleil. Dans le descriptif de ce nouvel outil, on lit notamment que « la durée d’ensoleillement est un critère de qualité dans l’habitat qui influe directement sur la santé et le bien-être des occu46 —

pants ». Une maison sera donc jugée suffisamment ensoleillée si la durée d’ensoleillement est de minimum une heure le 17 janvier de chaque année. Dans le cas d’un projet de construction d’un bâtiment, les nombreux critères doivent permettre aux concepteurs de vérifier certains principes de durabilité avant de se lancer dans la phase de construction. Une liste de matériaux recyclables a été définie et les entreprises employées devront également répondre à différentes certifications : Energie fir d’Zukunft+15 (cer tific ation pour mai sons passives), SuperDrecksKëscht (recyclage des déchets) ou ISO 9001. L’évaluation des 143 critères retenus ne se fait pas de manière binaire, mais selon une échelle de classification. Pour reprendre la durée d’ensoleillement, le bâtiment obtiendra 4 points si elle est supérieure à 4 heures, et seulement 2 points si elle est supérieure à 2 heures. Dans d’autres cas, c’est la présence ou pas d’un élément qui permet d’obtenir des points. Ainsi, un bâtiment collectif recevra des points s’il a prévu un espace de jeux pour enfants, une bibliothèque ou des bancs publics. Parce que, selon la variable sociale, un projet immobilier doit aussi prendre en compte le cadre de vie et la vie en commun. Une échelle de durabilité a été définie en quatre classes – de très haute durabilité à durabilité minimale – selon les points récoltés. Un classement qui devrait de toute évidence avoir un impact sur le prix de revente. Détail important, la certification Lenoz est facultative. Au propriétaire du bâtiment de décider s’il souhaite aller plus loin dans l’analyse de durabilité de son bâtiment. Mais au niveau du ministère du Logement, on admet réfléchir à la mise en place d’aides pour les motiver à tenir compte de ces critères.

— Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier

École secondaire à moins de 5 km : 2 points

Niveau de pollution atmosphérique faible : 3 points

Eau de pluie et/ou eaux grises pour la machine à laver et les toilettes : 5 points

Chauffage à base de matières renouvelables : 5 points

Panneaux photovoltaïques sur plus de 50 % de l’installation : 3 points

Potager cultivé : 1 point

RÉSIDENCES SECONDAIRES

ZAPINVEST

CAP AU SUD Les prix se redressent en Espagne, mais restent intéressants pour les candidats luxembourgeois.

RÉSIDENCES SECONDAIRES

Des châteaux en Espagne F R É D É R I C A N T ZO R N

Les marchés de l’immobilier résidentiel à l’étranger, notamment espagnol et français, rencontrent un intérêt croissant de la part de résidents en quête d’un second pied-à-terre. Certaines agences immobilières et banques de la Place accompagnent cette tendance avec des produits et services novateurs sur mesure.

elon une tendance apparue depuis quelque temps déjà, de plus en plus de résidents luxe mbourgeois manifestent de l’intérêt pour des résidences secondaires situées à l’étranger. Le phénomène est tel que des agences spécialisées dans ce type d’opérations immobilières se sont installées au Luxembourg, comme la belge Zapinvest, qui y est présente depuis un an, proposant des biens exclusivement situés en Espagne. Ludovic Graindorge, son responsable, fait part d’une « forte demande » pour des appartements ou des maisons de type villa, qui « a triplé ces quatre à cinq derniers mois auprès de résidents de la quarantaine ou plus âgés ». Biens en revente, saisies bancaires et marché du neuf composent l’offre de l’agence sur la Costa Blanca et la Costa del Sol, deux zones côtières aux nombreux atouts touristiques. « Mais des atouts aussi immobiliers », ajoute Ludovic Graindorge, qui souligne qu’après que les prix ont chuté en

2008, « ils se sont légèrement redressés depuis, mais demeurent toutefois très abordables ». De sorte qu’il est déjà possible de devenir propriétaire d’un appartement neuf à partir de 110.000 euros et d’une petite maison à partir de 180.000 euros, même si – selon différents paramètres – certaines villas peuvent se négocier jusqu’à 700.000 euros, voire plus. Pour les résidents intéressés, l’avantage de travailler avec des agences spécialisées est que celles-ci gèrent le dossier de A à Z, de la présélection des biens, au Grand-Duché, à la conclusion de la transaction, en Espagne. « Nous avons là-bas des relations privilégiées avec tous les acteurs du marché immobilier, y compris des avocats et des notaires », précise encore Ludovic Graindorge, qui ajoute que Zapinvest dispose de ses propres agents sur place près d’Alicante et de Malaga. L’acquisition d’un bien sur la Costa Blanca ou la Costa del Sol peut s’avérer rapide. Elle ne nécessite parfois au départ qu’un seul déplacement

vers le sud de la péninsule ibérique, pour la visite du ou des biens pré sélectionnés et une première rencontre avec un avoc at espagnol francophone, spécialisé en droit immobilier. « Pour cela, il faut compter idéalement trois jours », dit Ludovic Graindorge. L’agence s’occupe ensuite de mener la transaction à son terme, pour un coût de 12 à 14 % du prix du bien affiché, qui comprend les frais de TVA, les frais d’avocat, les droits d’enregistrement et quelques frais annexes. Une fois le bien acquis, elle propose ensuite différents services, dont une assistance gratuite en matière de contrat d’assurance, de gestion de sinistres ou de travaux urgents. Elle organise et supervise aussi la réalisation de travaux, à l’intérieur comme à l’extérieur du bien, ou encore fait en sorte que l’entretien d’un jardin ou d’une piscine soit assuré. Pour les appartements, les maisons ou les villas que les résidents souhaiteraient mettre en location – la rentabilité locative espagnole est élevée –, l’agence dispose d’une filiale gérant tout à cet effet, de leur publicité sur les plus grands portails de location à leur entretien, en passant par leur check-in, leur check-out, la tenue de leur calendrier de réservation et un service de blanchisserie. À cela peut encore s’ajouter, mais à nouveau à l’entame du processus d’achat, une assistance de financement, menée aussi bien auprès de banques espagnoles que luxembourgeoises. Parmi ces dernières, ING Luxembourg – quand bien même elle indique que le premier terrain de jeu des résidents en matière d’investissements immobiliers à l’étranger est la France – valide l’intérêt que représente l’immobilier espagnol. « Culturellement et qualitativement, c’est un marché intéressant et financièrement plus abordable, très prisé des résidents luxe mb ourgeois, belges et français, note Jonathan Widart, head of lending specialists Private Banking auprès de la banque orange. Après des tensions consécutives à la crise, il est à nouveau stable et nos analyses nous disent que les prévisions sont bonnes quant à son évolution. » Cependant, les acquéreurs de biens immobiliers en Espagne - ou ailleurs - épaulés par ING Luxembourg ne seraient pas une clientèle lambda, mais bien de riches clients résidents ou étrangers pour lesquels elle précise d’ailleurs, selon cet engouement croissant, avoir développé des produits sur mesure ou, comme les désigne Jonathan Widart, « des solutions de financement hypothécaires internationales au départ de Luxembourg ».

Supplément 07-08 / 2017 — Immobilier —

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Quand l’architecture grand-ducale s’exporte à l’international. Disponible en kiosque et sur eshop.maisonmoderne.com

Dans cet index sont reprises les entreprises, les personnalités et les publicités apparaissant dans ce magazine.

OURS / INDEX

Juillet-Août 2017 Supplément – Immobilier

Adresse BP 728 L-2017 Luxembourg Bureaux 10, rue des Gaulois, Luxembourg-Bonnevoie ISSN 2354-4619 Web www.maisonmoderne.com Fondateur et CEO Mike Koedinger Directeur administratif et financier Étienne Velasti

ÉDITEUR Tél (+352) 20 70 70-100 Fax (+352) 29 66 19 E-mail publishing@maisonmoderne.com Rédaction press@paperjam.lu Web www.paperjam.lu Directeur de la publication Mike Koedinger Directeur éditorial Sven Ehmann Rédacteur en chef Thierry Raizer Journaliste senior associé Jean-Michel Gaudron Coordination Jean-Michel Lalieu, Jennifer Coghé Rédaction Frédéric Antzorn, Anne-Sophie Bedel, Jean-Michel Hennebert, Jean-Michel Lalieu, Jonas Mercier Photographe Mike Zenari Correction Pauline Berg, Muriel Dietsch (coordination), Sarah Lambolez, Elena Sebastiani, Inès Sérizier

STUDIO GRAPHIQUE

Alter Domus Appartager ArcelorMittal atHome Group Auchan

28 40 30 4, 36 28

Graindorge Ludovic Grossfeld PAP Giorgetti & Kuhn

48 28 17

B-C

Hansen Marc

Bescha 11 Besix Red 13 Bricks 35 Caspari Carole 40 CDCL 19 CLE 9 Cohabit’âge 40

26 48

Jones Lang Lasalle 39 Knepper Michel 28 Le Cloître de Saint-François 52 L’essentiel 40 Licheron Julien 6, 25 Linklaters 2 Luxemburger Wort 40

Eurocaution 21 Fonciaxess 29 Fonds Belval 30 Fonds du logement 30 Fonds Kirchberg 26, 30

New Immo Observatoire de l’habitat

PwC

V-W Widart Jonathan

X-Y-Z Zapinvest

Printed by Imprimerie Centrale EU Ecolabel : FI/11/001

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Seck Moussa 40 Secolux 23 SeLoger.fr 40 SNHBM 26, 30 Soludec 33 Statec 25, 30

Tél (+352) 20 70 70-300 Fax (+352) 26 29 66 20 E-mail regie@maisonmoderne.com Directeur associé Francis Gasparotto Sales manager Magazines et Guides Vincent Giarratano Assistante Mirella Ciszewski Chargés de clientèle Marilyn Baratto, Laurent Goffin, Mélanie Juredieu, Laurie Cros, Jean-Michel Losson, Olivier Schweizer Luciana Restivo, Anca Marinescu Assistante commerciale Céline Bayle Administration Isabelle Ney

50 —

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J-K-L

D Deloitte

I Immobel ING Luxembourg

Ministère de l’Environnement Ministère du Logement

N-O

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Tél (+352) 20 70 70-200 Fax (+352) 27 62 12 62-84 E-mail studio@maisonmoderne.com Directeur associé Guido Kröger Directeur de la création Jeremy Leslie Studio manager Stéphanie Poras-Schwickerath Directeurs artistiques Cassandre Bourtembourg, Vinzenz Hölzl Mise en page Monique Bernard (coordination), Tae Kim, SaschaTimplan, Ellen Withersova

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