Paperjam Supplément Immobilier Juillet/Août 2016 by Maison Moderne

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SUPPLÉMENT IMMOBILIER

Juillet / Août 2016

R A P T E I Q D I U U E G

L’IMMOBILIER •R

ÉSI E I DENT

• L

Pr i x · Localisa tions · Éner gie · A ides d’Éta t

Naturally different.

PHOTO / CHÂTEAU D’EAU D’HIVANGE / BUREAU GEORGES REUTER ARCHITECTES

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ÉDITO

Dans le ventre et dans la tête

TH I ERRY R A I Z ER @traizer1

ue le premier qui n’a jamais imaginé son « chez-soi » idéal jette… la première pierre. Placement plus que jamais intéressant, a fortiori en période de taux bas, la pierre, la brique, autrement dit l’immobilier, garde la cote au Luxembourg. Et continue de faire rêver. La valeur des biens sur le territoire, bien que connaissant quelques fluctuations en fonction de leur emplacement, n’est pas près de connaître de décote étant donné l’augmentation prévue et prévisible du nombre de résidents. Ils étaient 11.159 en 2015. Une dynamique rassurante pour les acteurs d’un marché qui, au fil des ans, conserve une attractivité remarquable, ne fut-ce que pour les nombreux agents qui ont pignon sur rue. La valeur intrinsèque que conservent, voire engrangent, les biens au fur et à mesure des années donne du confort à chaque partie, le Luxembourg confirmant ainsi son statut de pays de propriétaires. Reste que le fait d’acquérir une maison ou un appartement est loin d’être une sinécure du côté des

candidats résidents ou des habitants qui veulent se projeter dans une autre demeure pour y assouvir leurs projets familiaux. Les prix affichés, sans forcément être justifiables dans tous les cas, peuvent rebuter les ménages à s’endetter de plus en plus pour leur toit. Un phénomène sur lequel s’est récemment penchée la Banque centrale du Luxembourg dans sa revue de la situation économique du pays, soulignant que les résidents luxembourgeois sont plus endettés pour ce poste que ceux des autres pays européens. Loin d’être idéal, le marché présente même des risques de surchauffe, avec un droit d’entrée qui peut laisser certains sur le pas de la porte. On pense notamment aux jeunes couples ou aux célibataires qui, faute d’offres suffisamment adaptées, choisissent de facto le statut de frontalier ou se tournent vers des solutions de seconde main. Face à une donne où la libération de terrains demeure délicate et un cruel manque de logements, nous avons abordé ces questions avec les spécialistes du secteur, dans le cadre de ce supplément dédié à l’immobilier résidentiel. Du bail à des constructions en hauteur… les solutions existent. Encore faut-il que le pouvoir

politique embraye le pas. Et si le début de la mandature du gouvernement Gambie n’indiquait pas d’impulsion particulière en dehors du logement social, le « coup de fouet » donné mi-juin par une baisse de la taxation de la plus-value immobilière sur la vente de terrain est à saluer. Ses résultats seront à analyser évidemment, mais l’initiative prouve que la matière immobilière doit être considérée sous l’angle de l’innovation et de la remise en question des parties prenantes. Car si les prix élevés peuvent réjouir une partie de l’écosystème, la difficulté de renflouer l’offre doit être solutionnée sur un terme pas si long que ça. Pour les heureux et futurs propriétaires, la rédaction de Paperjam propose dans ce supplément, conçu à la manière d’un guide pratique, une vue d’ensemble sur les aides étatiques – plus qu’intéressantes – qui peuvent aider les ménages dans leurs projets. Une façon de souhaiter la bienvenue aux futurs résidents. Pour les candidats investisseurs, la cartographie des prix pratiqués au Luxembourg et le condensé des modalités de prêts viendront compléter une réflexion autour de la brique que l’on peut avoir dans le ventre… et aussi dans la tête.

Supplément — Immobilier —

— 03

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Photographie : Gerard Borre

apporter à ses clients des solutions innovantes et sur mesure

SOMMAIRE

Juillet / Août 2016 — Supplément — Immobilier À LA CARTE

STATISTIQUES

Le logement sous toutes les coutures Prix des maisons, des appartements, évolution des prix et des ventes… tout savoir en quelques cartes sur l’état des lieux du marché résidentiel luxembourgeois.

EN PRATIQUE

LOGEMENT

INTERVIEW

26 L’Observatoire

de l’habitat dresse le bilan

FINANCEMENT

30 Prêts immobiliers

Les aides d’État

Que ce soit pour acheter, transformer / rénover son logement ou tout simplement une location, un certain nombre d’aides d’État existe.

ASSURANCES

32 5 choses à savoir RÉGLEMENTATION

34 Ayez la classe... énergétique

PERSPECTIVES

38 De la hauteur

à prendre

PORTFOLIO

46 Une fourmilière

de projets

Supplément — Immobilier —

— 05

PAPERJAM ADVERTORIAL

BESIX RED en mode « Impulse » Le bâtiment Impulse compte 7 étages qui accueilleront, globalement, 6.000 m2 de bureaux.

Nous aurions pu prendre notre temps afin de profiter pleinement de l’évolution du prix du m2 qui va continuer à progresser. Mais ce n’est pas notre approche.

uels sont les métiers de BESIX RED et son rôle au sein du groupe BESIX ? gabriel uzgen (managing direct o r b e s i x r ed ) BESIX RED (pour Real Estate Development) est une filiale du groupe international de construction BESIX. Le groupe est actif en Europe, aux États-Unis et au MoyenOrient. Il a réalisé un chiffre d’affaires de plus de 2,2 milliards en 2015, soit une augmentation de 8% par rapport à 2014. En ce qui concerne plus précisément BESIX RED, la société a été créée il y a plus de 25 ans. Elle est spécialisée dans le développement immobilier dans des secteurs comme le résidentiel, le bureau et les services. BESIX RED a connu une année record en 2015, avec un résultat net de 10,2 millions d’euros. Au Grand-Duché, BESIX RED a su s’imposer pour être reconnu comme un acteur qui compte sur ces marchés, à savoir le résidentiel et le bureau. En 3 ans, le bureau qui emploie aujourd’hui 6 collaborateurs a développé plusieurs projets d’envergure.

Pouvez-vous nous présenter ces différents projets, en quelques mots ? g. u. Il y a tout d’abord le projet Soho Residential Park qui se compose de trois résidences. La première, Soho New York qui compte 57 appartements et un espace commercial de 700 m2 qui accueillera l’enseigne Delhaize, sera livrée dès 2018. Lové dans un écrin de verdure, ce parc résidentiel offrira une qualité de vie exemplaire car il cumule les avantages. Il est situé à proximité des rues commerçantes, des écoles, de 06 —

— Juillet / Août 2016

Le quartier gare est un quartier d’affaires qui va prendre une nouvelle dimension. Avec Impulse, nous répondons précisément aux attentes du marché.

la gare ou de la ligne du futur tram. Des atouts qui séduisent puisque plus de 65 % des appartements sont d’ores et déjà réservés. Le deuxième projet en cours est celui qui concerne le bâtiment Kons où nous développons un projet immobilier de 20.500 m2 dont 14.600 m2 dédiés à des bureaux, 2.400 m2 à des commerces et 3.500 m2 à des logements. Situé en face de la gare de Luxembourg, il accueillera le nouveau siège d’ING. Le bâtiment qui a récemment été acquis par Axa sera livré fin 2016. Je peux également citer le développement d’un immeuble qui offrira une surface d’environ 30.000 m². Situé à proximité de l’aéroport, le bâtiment accueillera le siège social d’une multinationale active dans l’agroalimentaire. Notre actualité, c’est également le projet Impulse que nous développons, à côté de la gare. À cela s’ajoutent des contacts avancés pour différentes réalisations. Donnez-nous quelques précisions sur le projet Impulse, monsieur Bertrand. geoffroy bertrand (directeur de p r o j e t b e s i x r e d l u x e m b o u r g ) Le bâtiment concerné est un immeuble situé à proximité immédiate de la gare, à côté des bureaux des CFL. Il abrite notamment un magasin de l’enseigne Delhaize qui continuera à occuper 600 m2, au rez-de-chaussée. Le bâtiment Impulse compte 7 étages qui accueilleront, globalement, 6.000 m2 de bureaux. L’ensemble de l’ossature de l’immeuble va être conservée. La façade, qui sera en pierres naturelles, va être modernisée et les espaces intérieurs seront totalement réorganisés,

collaborateurs travaillent actuellement pour BESIX RED Luxembourg. Des recrutements sont en cours.

2,2 milliards

c'est le chiffre d’affaires du groupe BESIX en 2015.

6.000 m2

c’est la surface de l’immeuble Impulse, nouveau projet de BESIX RED au Luxembourg.

rénovés et équipés des dernières technologies. Sur le plan environnemental et énergétique, l’ambition est d’obtenir un « very good » au BREAAM. Nous anticipons donc sur les normes à venir et nous nous donnerons les moyens d’y parvenir. L’immeuble a pour atout d’abriter un parking de 80 places, en sous-sol. En ce qui concerne le calendrier, les travaux débuteront en novembre prochain pour une livraison fin 2017. Qui sont vos partenaires sur ce projet ? g. b. BESIX est un groupe mondial mais qui privilégie les partenariats locaux sur ces différents marchés. Comme à l’accoutumée, nous nous sommes donc entourés de partenaires luxembourgeois. À l’issue d’un concours réservé aux cabinets d’architecture du pays uniquement, nous avons choisi de retenir le cabinet STEINMETZDEMEYER. Ce cabinet jouit d’une grande renommée

PAPERJAM ADVERTORIAL

« NI DES PROMOTEURS NI DES SPÉCULATEURS » « Impulse a pour atout d’offrir une grande flexibilité. Il peut accueillir un unique occupant mais la surface peut, aussi, être divisée en espaces de 350 m2 afin d’accueillir différents locataires. » Gabriel Uzgen managing director BESIX RED

au Grand-Duché et son projet nous a tout particulièrement séduits. Il a notamment su trouver un parfait équilibre pour l’architecture de la façade qui devait être contemporaine mais également en harmonie avec celles, plus classiques, des immeubles environnants. Nous sommes d’autant plus satisfaits de cette collaboration que les relations sont excellentes. L’équipe nous fait notamment bénéficier de sa grande expertise dans le domaine de la construction durable puisqu’elle a piloté plusieurs projets de bâtiments passifs. Au registre des experts, il convient également de citer le bureau d’études Schroeder & Associés qui prend en charge les aspects stabilité du bâtiment et le bureau d’études Goblet Lavandier & Associés pour les aspects techniques spéciales et les aspects techniques liés à la conservation de l’ossature du bâtiment. Pour la construction à proprement parler, elle a été confiée à deux des entreprises de construction du Groupe BESIX très actives au L u x e m b o u r g , L u x T P e t Wu s t Luxembourg. Impulse est un immeuble destiné à être vendu ou loué ? g. u. BESIX RED n’a pas pour vocation de conserver des immeubles en portefeuille. Impulse pourra être cédé à un unique occupant ou bien à un investisseur pour de la location de bureaux. L’immeuble a pour atout d’offrir une grande flexibilité, il peut accueillir un unique occupant comme je viens de le dire mais la surface peut, aussi, être divisée en espaces de 350 m2 afin d’accueillir différents locataires.

Impulse est le troisième gros projets que vous initiez dans le quartier Gare de la capitale. Est-ce un hasard ou est-ce que ce quartier offre du potentiel, notamment en matière d’immobilier professionnel ? g . u. Le quartier Gare est un véritable hub en ce qui concerne la mobilité, vous avez accès à tous les transports publics, avec le train, les bus et bientôt le tram. Vous êtes donc connectés à l’ensemble de la capitale, à tout le pays, mais également à l’international avec la gare et l’aéroport. Nous avons choisi d’appeler notre dernier projet Impulse, en référence à cette mobilité facilitée. Mais au-delà de la mobilité et des efforts déployés par le pays et la Ville de Luxembourg pour faciliter les déplacements alternatifs à la voiture, le quartier Gare est également engagé dans une phase de renouveau. La Ville, là encore, porte des projets visant à lui donner un nouvel élan. C’est un quartier qui accueille déjà de nombreuses entreprises mais l’engouement, compte tenu des évolutions que je viens d’évoquer, va se conforter dans les années à venir. C’est un quartier d’affaires qui va prendre une nouvelle dimension. Avec Impulse, nous répondons précisément aux attentes du marché. 

EN RÉSUMÉ

Filiale du groupe international de construction BESIX, BESIX RED (pour Real Estate Development) affiche une belle croissance au Luxembourg. Le bureau grand-ducal enclenche un nouveau projet d’envergure avec le projet Impulse, un immeuble de 6.000 m2 de bureaux situés dans le quartier Gare de la capitale.

Gabriel Uzgen : « Nous ne sommes ni des promoteurs ni des spéculateurs. Pour le projet Impulse, nous aurions pu prendre notre temps afin de profiter pleinement de l’évolution du prix du m2 qui va continuer à progresser. Mais ce n’est pas notre approche. Ce projet a été rondement mené. L’acquisition date de mars 2015, les autorisations sont en cours d'obtention et les travaux débutent cet automne. Il aurait été difficile de faire plus vite encore. Notre philosophie est véritablement de répondre aux attentes du marché et de concentrer notre activité sur des projets de 6.000 à 10.000 m2, inférieurs à une cinquantaine de millions, ce qui est modeste au Luxembourg. L’ambition est de céder nos réalisations à des investisseurs que ce soient des entreprises, des family offices ou bien encore de petits fonds d’investissement. Les liquidités sont actuellement très importantes et le marché de l’immobilier luxembourgeois s’avère très séduisant. Et c’est parti pour durer ».

3 QUESTIONS À ARNAUD DE MEYER, ARCHITECTE PARTNER CHEZ STEINMETZDEMEYER Quel a été votre principal challenge sur le projet Impulse ? Donner une nouvelle énergie à ce bâtiment d’une trentaine d’années, en faisant en sorte qu’il rayonne dans son environnement. Il nous importait de saisir l’occasion unique de donner à la ville un nouveau repère urbain. La nouvelle façade sera à la fois marquante et d’une grande sobriété afin de donner une image forte et mémorable au point de mire de la place de la Gare. Comment s’est organisée votre réflexion pour la conception ? La structure en béton de l’immeuble était très innovante à l’époque de sa construction : l’immeuble possède de grands espaces libres sans éléments porteurs, un réel atout qui permet une flexibilité d’aménagement. Cette prouesse structurelle est aussi synonyme de contraintes sur les façades, qui forment une série de poutres et de poteaux indissociables, dont la singularité ne transparaissait pas à l’origine. Cette trame sera révélée et soulignée par des bandeaux de pierre épurés et intemporels qui entreront en dialogue avec les façades classiques des immeubles classés de la Place. Comment avez-vous apporté votre expertise en matière de construction durable ? Le gros œuvre béton et des éléments techniques aux composants réparables seront conservés. Les nouveaux équipements seront simples et intégrables au quotidien par les utilisateurs. L’enveloppe thermique sera renouvelée pour améliorer les performances énergétiques de l’ensemble. L’apport de lumière naturelle et les apports en énergie solaire seront optimisés. La façade principale sera quant à elle composée d’éléments démontables, dissociables et réparables, tels que le verre et la pierre naturelle.

Juillet / Août 2016 —

— 07

OBSERVATOIRE

Le logement sous toutes les coutures STATISTIQUES

Dan s quelle s commune s le s appar t emen t s ou le s mais on s s on t-ils le s moin s cher s ? Et le s plus cher s ? C ommen t s e r épar t i t l ’o f f r e à L u xembour g -v ille ? C ommen t é v oluen t le s pr i x ce s der nièr e s année s ? Tou t e s le s r épon s e s en gr aphique s e t en car t e s dan s le s page s s ui v an t e s . J E A N - M I C H E L GAU D R O N |

08 —

O B S E RVATO I R E D E L' H A B I TAT E T M A I S O N M O D E R N E

— Supplément — Immobilier

CALCUL DES PRIX

UNE NOUVELLE MÉTHODOLOGIE

Pour tenter de mieux faire coller les prix de vente des biens immobiliers à la réalité, l’Observatoire de l’habitat a adopté, depuis octobre 2015, une nouvelle méthode de calcul. Le chiffrage du prix au m2 se fait désormais en enlevant la valeur des annexes (garage, terrasse, parking, cave) du prix total, évitant ainsi une distorsion avec la prise en compte de la surface habitable. Ainsi, le prix au m2 est désormais donné en tenant compte de la surface nette habitable, auquel il faut ajouter la valeur des différentes annexes, calculée commune par commune.

OBSERVATOIRE

INDICES HÉDONIQUES DES PRIX DES LOGEMENTS 135 130

Base 100 = 1er trim. 2010

125 120 115 110 105 100 95 90 2008

2009

Ensemble des logements

2010

Appartements existants

2011

2012

2013

2014

2015

Appartements en construction

INDICATEURS DES PRIX ANNONCÉS EN EUROS COURANTS 155 150 145 140

Base 100 = 1er trim. 2005

135 130 125 120 115 110 105 100 95 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Vente de maisons

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’habitat (lire aussi l’interview de son coordinateur, Julien Licheron, en pages 26-27), les prix des logements ont été, en 2015, supérieurs de 5,4 % à ceux

de 2014. Un taux de croissance jugé comme étant « en ligne » avec ceux observés les dernières années. Les prix ont augmenté davantage pour les maisons (+3,1 %) que pour les appartements (+2,4 %). Supplément — Immobilier —

— 09

OBSERVATOIRE

LOCALISATION

Ventes d’appartements existants Troisvierges

Comparé à 2014, le prix moyen des appartements existants a augmenté de 3,4 %. Outre Luxembourg-ville (prix moyen : 5.705 €/m2) et toute sa couronne immédiate, la flambée des prix se propage plus au nord-est, vers Junglinster. Les cantons d’Esch-surAlzette (3.993 €/m 2 ) et du Nord (3.550 €/m2) sont les moins chers.

Weiswampach

Clervaux

Nombre de ventes insuffisant Moins de 3.301 €/m2 De 3.301 à 3.700 €/m2 Erpeldange

De 3.701 à 4.200 €/m2

Parc Hosingen

De 4.201 à 4.900 €/m2 Plus de 4.900 €/m2

Wiltz Winseler

Moyenne du pays : 4.471 €/m2 Vianden Tandel

Esch-sur-Sûre Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre Vallée de l'Ernz

Ettelbruck

Mertzig

Berdorf

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Préizerdaul

Bissen

Rosport Larochette

Redange Mersch

Mertert

Lintgen

Saeul

Junglinster

Lorentzweiler

Hobscheid

Kehlen

Kopstal Steinfort

Steinsel Walferdange

Grevenmacher Niederanven

Mamer Schuttrange Sandweiler

Strassen

Lenningen

Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Sanem

Mondercange

Differdange Schifflange

Roeser

Weiler-la-Tour

Schengen

Esch-sur-Alzette Dudelange Rumelange

— Supplément — Immobilier

Bous Remich Dalheim Frisange

Bettembourg

Kayl

Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange

10 —

Luxembourg-ville Wormeldange

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2015)

Beckerich

Fischbach

A C Q U I S I T I O N S I S A L E S I R E N T A L S I E V A L U AT I O N S I I N S U R A N C E I R E A L E S T AT E C O N S U LT I N G

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E X C E L L E N C E I N R E A L E S TAT E

2 , P L A C E D E N A N C Y I L - 2 2 1 2 L U X E M B O U R G I T : 2 6 4 4 1 1 6 1 I I N F O @ B R I C K S . L U I W W W. B R I C K S . L U

OBSERVATOIRE

Appartements existants : la capitale redevient la plus chère… Nombre de ventes

Prix par m2 moyen

Fourchette de prix par m2

479

6.001 €

4.111-8.074 €

Bertrange

5.773 €

4.116-8.090 €

Strassen

5.633 €

3.606-7.228 €

Leudelange

5.411 €

4.133-6.586 €

Hesperange

100

5.312 €

3.530-6.730 €

Sandweiler

5.122 €

4.286-5.985 €

Walferdange

4.980 €

3.671-6.521 €

Junglinster

4.909 €

3.930-5.981 €

Lorentzweiler

4.898 €

3.716-6.154 €

Steinsel

4.834 €

2.453-6.744 €

Luxembourg-ville

Précédemment devancée par Bertrange, Luxembourg-ville redevient la commune la plus chère pour les appartements existants. Les prix

ENNE

MOY

ont augmenté de 6,9 % dans la capitale, alors qu’ils ont reculé de 3,4 % à Bertrange. La palme de la hausse revient à Leudelange : +20 %.

NALE

NATIO

/m²

€ 4.471

… et Wiltz reste la moins chère Nombre de ventes

Prix par m2 moyen

Fourchette de prix par m2

116

3.801 €

2.446-5.014 €

Bissen

3.790 €

3.174-4.717 €

Rumelange

3.763 €

2.668-4.574 €

Ettelbruck

3.674 €

2.634-5.073 €

Larochette

3.667 €

2.947-4.356 €

Redange

3.494 €

2.096-4.239 €

Bettendorf

3.444 €

2.095-5.678 €

Parc Hosingen

3.356 €

2.883-3.890 €

Clervaux

3.201 €

2.139-4.416 €

Wiltz

2.892 €

1.852-3.734 €

Pétange

La capitale des Ardennes maintient le cap et affiche même des prix au mètre carré inférieurs de 4,6 % par rapport à 2014. Clervaux, en revanche, a enregistré des augmen12 —

tations de 5,6 % de ses prix en un an. Schengen, qui était encore parmi les plus accessibles en 2014, a vu ses prix moyens bondir de plus de 21 %.

— Supplément — Immobilier

Source : ministère du Logement – Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement et des domaines (2015). Ces prix sont issus des actes notariés (fichier de la Publicité foncière). Seules les communes dans lesquelles au moins 10 ventes d'appartements ont été recensées en 2015 sont reportées dans ce tableau. Le prix indiqué dans la fourchette basse correspond au prix minimal après exclusion des 5 % des prix au m² les plus bas. Celui indiqué dans la fourchette haute est le prix maximal après exclusion des 5 % les plus élevés.

PALMARÈS

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OBSERVATOIRE

LOCALISATION

Ventes d’appartements en construction Troisvierges

Weiswampach

Clervaux

Les appartements en construction ont vu une augmentation de leur prix moyen de 5,8 % entre 2014 et 2015. En moyenne sur le territoire, un appartement en construction est 25 % plus cher qu’un appartement existant d’une surface comparable. Cette différence de prix est un peu plus forte pour les grands appartements que pour les studios. Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.201 €/m2 De 4.201 à 4.700 €/m2 De 4.701 à 5.000 €/m2 De 5.001 à 6.000 €/m2

Erpeldange

Plus de 6.000 €/m2 Wiltz

Moyenne du pays : 5.589 €/m2

Winseler

Bettendorf Diekirch

Feulen

Grosbous

Ettelbruck

Mertzig

Echternach Bissen Larochette

Mersch

Lintgen Lorentzweiler

Hobscheid

Kehlen

Kopstal Steinfort

Steinsel Walferdange

Niederanven

Mamer

Luxembourg-ville

Strassen Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Hesperange Reckangesur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange

Roeser Frisange

Bettembourg

Schifflange Esch-sur-Alzette Kayl

Dudelange Rumelange

14 —

— Supplément — Immobilier

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2015)

Tuntange

Fischbach

OBSERVATOIRE

PALMARÈS

Appartements en construction : Strassen au-dessus du lot… Nombre de ventes

Prix par m2 moyen

Fourchette de prix par m2

Strassen

7.198 €

5.902-8.854 €

Bertrange

7.092 €

6.252-8.613 €

469

6.834 €

5.507-8.575 €

Contern

6.339 €

5.608-7.752 €

Walferdange

6.329 €

5.838-6.716 €

Hesperange

6.159 €

5.031-7.822 €

Mamer

6.002 €

4.965-6.767 €

Mertzig

5.641 €

5.271-6.313 €

Esch-sur-Alzette

5.613 €

3.951-7.070 €

Betzdorf

5.609 €

5.069-6.519 €

Luxembourg-ville

Deuxième en 2014, la commune de Strassen ravit la première place à Bertrange, avec des prix moyens au mètre carré en hausse de 3,2 %, mais un nombre de ventes divisé par deux (55 contre 112). À Mamer, les prix ont

explosé (+8,5 %) tout autant que les ventes enregistrées, passées de 12 à… 83. La moitié des communes de ce top 10 ne figurait pas dans le classement 2014 : Contern, Walferdange, Mertzig, Esch-sur-Alzette et Betzdorf. IONALE

NE NAT

MOYEN

/m²

5.589 €

PALMARÈS

Appartements en construction : Clervaux devant le Sud Nombre de ventes

Prix par m2 moyen

Fourchette de prix par m2

Sanem

4.810 €

4.095-6.369 €

Rumelange

4.496 €

3.797-6.230 €

Tuntange

4.485 €

3.366-5.057 €

Kayl

4.424 €

3.389-5.196 €

Pétange

4.295 €

3.339-5.294 €

Bettendorf

4.236 €

3.031-5.263 €

Differdange

4.174 €

3.081-5.065 €

Feulen

4.127 €

2.973-4.732 €

Wiltz

3.994 €

3.851-4.208 €

Clervaux

3.518 €

2.577-4.046 €

Cinq des 10 communes les moins chères se trouvent dans le sud du pays. Mais toutes sont devancées par Clervaux où, contrairement à la situation des appartements existants, les

prix reculent de près de 4 %. Pour un nombre de transactions inférieur à 2014 (81 contre 129), les prix moyens à Pétange ont fortement augmenté, de 13,6 %.

Supplément — Immobilier —

— 15

OBSERVATOIRE

LOCALISATION

Ventes de maisons Troisvierges

En un an, le prix moyen des maisons proposées à la vente au Luxembourg a augmenté de 8,1 % (sur base des indic ations reprises dans les annonces immobilières). Sans surprise, les tarifs les plus élevés se concentrent autour de la capitale. Dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’un bien s’élève à 825.015 €. Le prix moyen d’une maison localisée dans le canton d’Esch-sur-Alzette est de 481.128 €, et de 403.553 € dans le nord du pays.

Weiswampach

Wincrange

Clervaux

Erpeldange

Nombre de ventes insuffisant

Parc Hosingen

Moins de 550.000 €

Kiischpelt

Wiltz Winseler

De 550.000 € à 649.999 € De 650.000 € à 799.999 €

Putscheid

Goesdorf

De 800.000 € à 999.999 € Vianden

1.000.000 € ou plus

Lac de la Haute-Sûre Bourscheid

Boulaide

Moyenne du pays : 724.342 €

Tandel

Esch-sur-Sûre Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre Vallée de l'Ernz

Feulen

Rambrouch Grosbous Wahl Mertzig

Ettelbruck

Beaufort

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Vichten Préizerdaul Ell

Nommern

Waldbillig

Bissen Larochette

Redange

Boevangesur-Attert

Useldange

Berdorf

Mersch

Fischbach

Rosport

Consdorf

Mompach

Bech

Manternach Saeul

Tuntange Septfontaines

Hobscheid Koerich

Kopstal Steinfort

Mertert

Lintgen

Biwer

Junglinster

Lorentzweiler

Kehlen

Betzdorf

Steinsel Walferdange

Grevenmacher Niederanven

Flaxweiler

Mamer Schuttrange Luxembourg-ville Sandweiler

Strassen Garnich

Lenningen

Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Hesperange

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange

Roeser

Weiler-la-Tour

Dudelange Rumelange

16 —

— Supplément — Immobilier

Remich Dalheim

Schengen

Esch-sur-Alzette Kayl

Stadtbredimus Waldbredimus Bous

Frisange

Bettembourg

Schifflange

Wormeldange

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2015)

Beckerich

EN VENTE CLASSE ÉNERGÉTIQUE

PROJET SOHO RÉSIDENCE NEW YORK

AAA

RUE DE STRASBOURG - LUXEMBOURG

AU COEUR DU RENOUVEAU

La résidence SOHO New York se trouve dans le quartier résidentiel de la gare. Situation idéale, proche du centre de la Ville de Luxembourg, ainsi que des administrations. Accès direct aux commodités, transports et commerces.

Studios et appartements (58 unités) de 39 m2 à 160 m2 Façade super isolante Menuiserie extérieure bois Triple vitrage Terrasses, loggias ou jardin pour tous les appartements

Reste: 24 appartements à vendre Architecte : Moreno Architecture

Promoteur : Besix-Soludec Development

Constructeur : Besix-Soludec CLASSE ÉNERGÉTIQUE

RÉSIDENCE PLATON BELVAL

AAA

RUE WAASSERTRAP - BELVAL

UN QUARTIER JEUNE ET AMBITIEUX

La résidence PLATON se trouve dans le quartier résidentiel situé sur le site de Belval Nord, proche de l’université, de la Rockhal, Ciné Belval ainsi que de plusieurs surfaces commerciales.

Studios et appartements (57 unités) de 40 m2 à 128 m2 Façade super isolante Triple vitrage Terrasses, loggias ou jardin pour tous les appartements 86 parkings, 57 caves privatives, buanderie, local vélo

Reste: 21 appartements à vendre Architecte : Fabeck Architectes S.àr.l.

Promoteur et constructeur : Soludec

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Tél.: 26 59 91

Responsable vente : emmanuel.sprung@soludec.lu Soludec Development S.à r.l. Parc d’activité Gadderscheier

L-4570 Differdange

LUXEMBOURG

info@soludec.lu

OBSERVATOIRE

PALMARÈS

Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix par m2 moyen

Bertrange

1.230.921 €

5.282 €

Strassen

106

1.164.752 €

5.832 €

Niederanven

227

1.158.761 €

5.467 €

1.103.680 €

4.754 €

Mamer

152

1.096.910 €

4.956 €

Kopstal

1.095.041 €

5.180 €

Leudelange

1.076.913 €

4.689 €

Schuttrange

1.039.450 €

5.169 €

Steinsel

102

1.019.606 €

4.847 €

Luxembourg

412

1.018.695 €

5.561 €

Sandweiler

Établi au m2, le prix à Strassen reste le plus élevé du pays, en hausse de 8,6 % par rapport à 2015 (sur base des indications reprises dans les annonces immobilières). À Luxembourg et Niederanven, la hausse en

MOYENNE

E NATIONAL

724.342 €

… et le Nord épargné

Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix par m2 moyen

Esch-sur-Sûre

501.615 €

2.907 €

Schifflange

492.474 €

3.198 €

Troisvierges

492.321 €

2.757 €

Goesdorf

490.923 €

2.670 €

Putscheid

478.067 €

3.164 €

Boulaide

476.652 €

2.620 €

Tandel

467.647 €

3.007 €

181

466.547 €

2.661 €

461.802 €

2.737 €

107

455.996 €

2.886 €

Wiltz Lac de la Haute-Sûre Wincrange

C’est à Boulaide que les prix au m2 (sur base des indications reprises dans les annonces immobilières) sont les moins chers, en dépit d’une hausse de 3,19 % par rapport à 2014. Malgré un bond de plus de 11 %, 18 —

Wiltz reste encore très attractive. Huit des 10 communes les moins chères du pays se trouvent dans la partie nord. C’est à Wincrange que le prix moyen d’une maison est affiché le moins cher (455.996 €).

— Supplément — Immobilier

un an a dépassé les 10 % (respectivement 10,4 % et 10,2 %). C’est à Bertrange que le prix moyen d’une maison a été le plus élevé en 2015 : 1.230.921 €, soit un bond de 22,7 % par rapport à 2014.

Maisons : Niederanven flambe…

A LOUER

16-18, Bd Royal Luxembourg

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OBSERVATOIRE

LOCALISATION

Locations d’appartements Basé sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, le prix moyen à la location a augmenté de 3,26 % sur l’ensemble du pays. En 2015, le nombre d’annonces de location d’appartements est de 15 % supérieur à celui relevé un an plus tôt : +16 % par rapport au 4e trimestre 2014. Le nombre d’annonces a en revanche légèrement baissé (-5 %) pour les maisons.

Troisvierges

Les loyers annoncés des appartements ayant une chambre ont légèrement augmenté (+1,6 %), alors que ceux des appartements de deux chambres sont restés stables depuis un an.

Weiswampach

Nombre de locations insuffisant Moins de 12 €/m2 De 12 à 13,99 €/m2

Clervaux

De 14 à 15,99 €/m2 De 16 à 17,99 €/m2 Plus de 18 €/m2

Erpeldange

Moyenne du pays : 18,96 €/m2

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler

Putscheid

Goesdorf Lac de la Haute-Sûre Bourscheid

Boulaide Esch-sur-Sûre

Bettendorf Diekirch Erpeldange-sur-Sûre

Feulen

Rambrouch

Ettelbruck Berdorf

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Nommern

Préizerdaul

Waldbillig

Bissen

Ell

Larochette

Redange Useldange

Mersch

Fischbach Manternach

Saeul

Tuntange Septfontaines

Hobscheid

Mertert

Lintgen

Biwer

Kehlen

Walferdange

Steinfort Mamer

Betzdorf

Steinsel

Kopstal

Grevenmacher Niederanven

Schuttrange Luxembourg-ville Sandweiler

Strassen Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Leudelange Reckange-sur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange

Weiler-la-Tour Roeser

— Supplément — Immobilier

Stadtbredimus Bous Remich

Schengen Dudelange

Rumelange

20 —

Wormeldange

Frisange

Esch-sur-Alzette Kayl

Flaxweiler

Hesperange

Bettembourg

Schifflange

Junglinster

Lorentzweiler

Mondorf-les-Bains

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2015)

Beckerich

OBSERVATOIRE

PALMARÈS

Source : ministère du Logement – Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement et des domaines (2015). Ces loyers sont issus des annonces immobilières publiées dans la presse quotidienne et spécialisée, et sur le portail immobilier immotop.lu. Il ne s'agit pas nécessairement des loyers réels, mais des loyers hors charges proposés par les bailleurs sur le marché immobilier. Seules les communes dans lesquelles au moins 10 annonces de location d'appartements ont été recensées en 2015 sont reportées dans ce tableau.

Appartements : ça baisse à Mamer… Nombre d’annonces

Loyer moyen

Loyer par m2 moyen

3.076

1.603 €

22,59 €

190

1.451 €

20,54 €

1.306 €

20,08 €

Strassen

156

1.451 €

19,85 €

Kopstal

1.531 €

18,95 €

Sandweiler

1.205 €

18,14 €

Leudelange

1.273 €

18,04 €

Mamer

117

1.559 €

17,80 €

Hesperange

222

1.507 €

17,37 €

Walferdange

1.289 €

17,12 €

Luxembourg Bertrange Niederanven

Commune la plus chère en 2014, Niederanven a connu, en 2015, un recul du prix de location au m2 de plus de 10 %. Du coup, Luxembourg-ville, où les loyers affichés

ont augmenté de 1,25 %, prend la première place du classement. Mamer (-10,2 %) est l’autre principale commune du top 10 où les loyers affichés ont le plus reculé.

MOYENNE

… et moins de 11 € le m2 à Bourscheid

E NATIONAL

1.347 €

Nombre d’annonces

Loyer moyen

Loyer par m2 moyen

Redange-sur-Attert

1.021 €

12,49 €

Vichten

1.171 €

12,46 €

Bettendorf

1.055 €

12,40 €

Wiltz

807 €

12,29 €

Stadtbredimus

1.058 €

12,03 €

Berdorf

870 €

12,00 €

Clervaux

834 €

11,85 €

Parc Hosingen

889 €

11,39 €

Fischbach

1.204 €

11,19 €

Bourscheid

996 €

10,57 €

La seule commune à être sous la barre des 11 € au m2 est Bourscheid, au Centre-Nord. La tendance est

largement à la baisse dans certaines communes, comme à Clervaux (-8,7 %).

Supplément — Immobilier —

— 21

OBSERVATOIRE

LOCATIONS À LUXEMBOURG-VILLE

Un œil sur Bonnevoie Alors que les prix à la location de l’hyper-centre et du quartier Gare sont les plus élevés, Bonnevoie se distingue quelque peu avec des tarifs attractifs et une localisation géographique qui n’est pas inintéressante.

LOYERS ANNONCÉS MOYENS DES APPARTEMENTS À LUXEMBOURG-VILLE EN 2015 Dommeldange

Beggen

73 Rollingergrund Mühlenbach

Eich

Kirchberg

Weimerskirch

Clausen

Belair

Ville haute

330

186

Pfaffenthal

Merl

184

Limpertsberg

288

Neudorf Weimershof

58 Hamm

Grund

194

Cents

Hollerich

Gare

158

Bonnevoie

259 Cessange Gasperich

160

Moins de 20,50 €/m2

De 20,50 à 21,50 €/m2 De 21,51 à 23 €/m2 Plus de 23 €/m2 Moyenne de la ville : 22,59 €/m2 Moyenne du pays : 18,96 €/m2

moins de 30 annonces

22 —

de 30 à 149

— Supplément — Immobilier

de 150 à 299

de 300 à 599

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2015)

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OBSERVATOIRE

ACHAT S À LUXEMBOURG-VILLE

La Cloche d’Or encore accessible À la vente, le quartier de Limpertsberg était déjà le plus huppé de la capitale. Il est désormais rejoint par Belair. Gasperich, très proche du futur poumon qu’est la Cloche d’Or, reste encore parmi les quartiers les moins chers.

PRIX ANNONCÉS MOYENS À LA VENTE D’APPARTEMENTS À LUXEMBOURG-VILLE EN 2015 Beggen

94 Mühlenbach

Dommeldange

Rollingergrund

Eich

141 Weimerskirch

132

Limpertsberg

Neudorf Weimershof

Kirchberg

251

349 Cents

Ville haute

Belair

Hamm

197

220

Merl Hollerich

Gare

157

399

Bonnevoie

416 Gasperich Cessange

371

117

Moins de 6.300 €/m2 De 6.300 à 7.100 €/m2 De 7.101 à 8.200 €/m2 Plus de 8.200 €/m2 Moyenne de la ville : 7.171 €/m2 Moyenne du pays : 5.254 €/m2

moins de 30 annonces

24 —

de 30 à 149

— Supplément — Immobilier

de 150 à 299

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INTERVIEW

J U L I E N L I C H E R O N ( O B S E R V A T O I R E D E L’ H A B I T A T )

« Il est très difficile d’inciter les particuliers à vendre leurs terrains » JEAN - MICHEL LALIEU

Les prix de l’immobilier au Luxembourg ont poursuivi leur hausse en 2015 au même rythme que les années précédentes. Le coordinateur de l’Observatoire de l’habitat juge la situation logique, alors que l’offre reste largement inférieure à la demande. À moyen terme, il n’imagine pas que la situation puisse évoluer radicalement.

uels sont les types de biens les plus recherchés actuellement sur le marché luxembourgeois ? j u l i e n l i c h e r o n Nous n’avons pas d’enquête sur la demande en logements des ménages. Nous la mesurons par les ventes et la manière dont l’offre est satisfaite. Mais on s’aperçoit qu’il existe une demande de plus en plus forte pour des logements de petite taille. On assiste à une diminution de la taille moyenne des ménages et à une réduction du budget pour certains types de ménages, ce qui les contraint à faire des choix. Ils chercheront généralement une meilleure localisation, au détriment de l’espace de logement. Depuis quelques années, une tendance lourde est donc la réduction de la taille moyenne des logements, même si ça ne se traduit pas forcément dans la moyenne puisque de plus en plus de grandes maisons sont aussi acquises. La moyenne n’est donc pas forcément plus basse, mais on observe une plus grande dispersion des biens qui sont vendus.

C’est effectivement le cas pour le dernier trimestre 2015. On y observe une petite baisse par rapport au trimestre précédent. Mais, sur l’ensemble de l’année, on reste au même rythme que les exercices précédents. C’est pour l’instant un très léger fléchissement et nous n’avons pas encore de chiffres pour les premiers mois de 2016, afin de voir si cette petite réduction du taux de croissance de fin 2015 se poursuit.

Que faut-il retenir comme principales informations des derniers chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat ? Le principal enseignement sur les chiffres de l’année 2015, c’est la poursuite des tendances qui se sont amorcées au début de l’année 2010, soit une croissance des prix des logements à un rythme qui fluctue autour des 4 % par an. Cette hausse est assez régulière et elle concerne à peu près tous les segments. Elle est un peu plus élevée pour les appartements neufs, mais c’est aussi lié à des changements réglementaires, notamment la hausse de la TVA début 2015, et une augmentation des normes de performance énergétique des bâtiments, qui ont renchéri un peu le prix de la construction. Mais, globalement, on n’a pas assisté à des changements importants.

Ce qui reste loin de l’offre… Elle a effectivement beaucoup de mal à dépasser les 3.000 logements. Il existe donc un réel décalage entre offre et demande. Au niveau des bâtiments achevés, nous ne disposons pas d’informations récentes quant à une éventuelle augmentation de l’offre. En revanche, ce que l’on a perçu, et c’est une bonne nouvelle, c’est une augmentation des autorisations de bâtir, donc de nouveaux projets, sur les deux dernières années. Ça pourrait donc se traduire par une augmentation du nombre de bâtiments construits au cours des deux années à venir. Ça reste à confirmer, mais si c’est le cas, l’écart pourrait se réduire.

Si on regarde les graphiques, la hausse semble quand même avoir diminué. Assiste-t-on à une inversion de tendance ? 26 —

— Supplément — Immobilier

Les raisons de cette croissance restentelles les mêmes ? Oui, la très forte demande est principalement liée à une croissance démographique extrêmement importante l’année dernière. On a recensé 13.000 nouveaux habitants sur l’année 2015, ce qui représente plus de 4.500 nouveaux ménages à loger. À cela s’ajoutent des besoins de renouvellement du parc d’habitations et la nécessité de remplacer des biens dégradés. On peut donc chiffrer les besoins à environ 6.500 nouveaux lo gements chaque année.

À plus long terme, comment voyezvous évoluer cette tendance ? Il n’existe pas réellement de projections de croissance des logements. Il faudra donc voir comment évoluent la croissance démographique et l’offre en bâtiments neufs. Mais depuis l’an 2000,

soit depuis plus de 15 ans, on n’a pas connu de tendance haussière du nombre de bâtiments achevés. L’offre reste entre 2.600 et 3.000 logements construits par an. Qu’est-ce qui explique qu’au Luxembourg, malgré la croissance démographique, on construit aussi peu de nouveaux logements ? C’est lié à un ensemble de facteurs. Celui qui, à l’Observatoire de l’habitat, nous paraît le plus aigu, c’est la mobilisation du foncier. C’est un problème sur lequel le gouvernement travaille (voir p. 44). Nous estimons que 2.700 hectares de terrains sont disponibles pour l’habitat dans les plans d’aménagement généraux (PAG) des communes. Ce sont des terrains déjà destinés à l’habitation, qui sont, pour une bonne partie d’entre eux, mobilisables relativement rapidement sans avoir à créer de nouvelles infrastructures. La difficulté est donc de mobiliser ce foncier. Parce qu’à 92 %, il est détenu par des propriétaires privés. Principalement des particuliers, mais aussi des promoteurs ou des entreprises. Or, il est très difficile d’inciter ces particuliers à vendre leurs terrains pour les mettre en construction. Au Luxembourg, il n’existe pas de fortes taxes foncières ni de taxes sur les terrains non construits, donc pas vraiment d’incitants fiscaux à la remise sur le marché de ces terrains. Faut-il parler d’opérations spéculatives ? C’est plus un problème de rétention que de spéculation. Les gens qui possèdent des terrains les gardent. Parfois parce qu’ils pensent pouvoir les revendre plus cher plus tard, mais aussi tout simplement parce qu’ils veulent disposer d’un patrimoine. Ça peut être un placement à très long terme. Il y a un manque d’incitants à la revente pour des ménages qui n’ont pas de besoins financiers. Le foncier est un placement peu risqué et qui entraîne peu de coûts. Mais, au Luxembourg, les prix sont déjà tellement élevés que c’est celui qui voudrait spéculer sur le foncier qui en viendrait à prendre des risques.

INTERVIEW

très grands projets, il faut un master plan pour l’ensemble du quartier. Il faut aussi dépolluer les sites. Mais, au final, c’est une potentialité de logements très importante.

O L I V I E R M I N A I R E (A R C H I V E S)

D ÉSÉQUI LI B R E Le responsable de l’Observatoire de l’habitat constate que la demande de nouveaux bâtiments reste deux fois plus importante que l’offre.

Votre étude pointe des différences de prix importantes entre le canton de Luxembourg et les autres régions. Assiste-t-on avec le temps à un effet de rattrapage des zones plus périphériques lié au fait que de nombreux ménages doivent s’éloigner de la capitale ? Pas vraiment. Ce qu’on observe depuis qu’on suit ce phénomène, donc depuis l’année 2010, c’est une augmentation plus rapide des prix sur Luxembourg-ville et dans les communes périphériques que dans les parties sud, nord et ouest du pays. Mais on observe néanmoins un déplacement de l’offre vers des zones qui se situent loin de la capitale. Elle s’est notamment renforcée dans le sud du pays, où de plus en plus d’appartements sont construits. L’offre s’est donc déconcentrée, mais les prix continuent à être fortement polarisés autour de Luxembourg. Il y a une demande spécifique pour les types de biens que l’on trouve dans la capitale. Dans le sud du pays, par contre, l’augmentation de

On observe un déplacement de l’offre vers des zones qui se situent loin de la capitale.

Peut-on déjà chiffrer l’impact de la hausse de la TVA dans le secteur de la construction intervenue début 2015 ? Le Statec a réalisé une tentative de chiffrage des effets de cette augmentation sur les six premiers mois de 2015. Il en avait conclu que l’effet net de cette augmentation restait relativement modéré. Cela s’explique par deux raisons principales : d’abord parce que la hausse de la TVA a concerné essentiellement les logements neufs mis en location. Ensuite, parce que l’effet sera probablement dilué. Il était en effet possible de faire une demande d’autorisation de TVA à 3 % jusqu’à la fin de l’année 2014, y compris pour des projets qui ne seraient entamés qu’un an plus tard. On va donc connaître un étalement sur deux ans des effets de cette TVA. Mais, pour l’instant, ils ne sont pas manifestes.

l’offre, surtout d’appartements, a provoqué un effet à la baisse sur les prix. Les différences de prix restent très marquées sur l’ensemble du territoire… Au niveau du foncier, on est dans un rapport de un à cinq. Au niveau des prix des maisons et des appartements, ce rapport est de un à deux. Il faut à peu près 6.000 euros du m2 pour un appartement ancien sur Luxembourg-ville, et un peu moins de 3.000 euros du m2 dans l’extrême nord du pays. Que pensez-vous de l’idée d’affecter les anciennes friches d’ArcelorMittal à du logement ? C’est une formidable opportunité de création de logements sans consommation foncière supplémentaire puisque ce sont des espaces imperméabilisés ou artificialisés, qui ont déjà une fonction. Évidemment, ça prend du temps. Comme ce sont de

Les exigences de performance énergétique jouent-elles un rôle au niveau de la fixation des prix ? Les exigences ont été rehaussées en 2012. Actuellement, on est sur du « AB » obligatoire, soit la classe de performance énergétique A et la classe d’isolation thermique B. En 2017, on passera au niveau « AA », ce qui veut dire que la maison passive deviendra la norme. Ça a clairement déjà eu un impact sur le prix de construction des logements. Et le passage à la maison passive obligatoire en aura un aussi. Ça s’est traduit par une hausse un peu plus élevée des logements nouveaux que des anciens. Mais cet effet de prix devrait aussi être mis en corrélation avec les gains en énergie que ces normes permettent. À moyen et long termes, ce sera peut-être un avantage pour les occupants de ces nouveaux logements. Vers quoi s’orientent les candidats propriétaires ? Vers des logements déjà bien adaptés au niveau de la performance énergétique ? Ce que l’on a pu observer, surtout entre les années 2009 à 2012, lorsque les gens pouvaient encore aller à des niveaux de performance « DD », c’est qu’ils essayaient quand même de monter en gamme vers ce qui serait les standards futurs. C’est ainsi que l’offre s’est déplacée et qu’aujourd’hui de nombreux logements vendus sont déjà de niveau « AA ». Leur réflexion a été de se dire qu’à la revente, il vaudrait mieux pouvoir proposer un bien avec des niveaux d’isolation et de performance énergétique déjà plus élevés.

Supplément — Immobilier —

— 27

AIDES D’ÉTAT

LOGEMENT

Les aides d’État %

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Que ce soit pour acheter, transformer / rénover son logement ou tout simplement une location, un certain nombre d’aides d’État existe. Certaines sont combinables. Informations complémentaires sur www.ml.public.lu.

BONIFICATION D’INTÉRÊT Aide en intérêts de l’ordre de 0,50 % par enfant à charge, réévaluée tous les deux ans, pour réduire les charges mensuelles dans le cas d’un prêt hypothécaire en vue de la construction ou de l’amélioration / rénovation du logement principal d’habitation. Cette aide (qui peut être cumulée avec d’autres) ne peut en aucun cas dépasser le taux effectif du prêt et, en tout état de cause, un taux plafond de 3,45 %. Les prêts concernés sont pris en considération jusqu’à la somme de 175.000 €. Par ailleurs, les prêts contractés en vue de la promotion et l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergies renouvelables sont également pris en considération jusqu’à un plafond de 50.000 €.

SUBVENTION LOYER Depuis le 1er janvier 2016, les ménages les plus défavorisés peuvent recevoir une subvention de loyer pour l’occupation d’un logement du parc privé. Accordée dans le cas où le taux d’effort consacré au paiement du loyer est supérieur à 33 % du revenu net disponible, cette subvention peut, selon le revenu et la composition du ménage, aller jusqu’à un maximum de 300 €.

131.630 €

LA GARANTIE DE L’ÉTAT

Dans le cas où le demandeur ne peut pas fournir de propres garanties suffisantes pour obtenir un crédit hypothécaire auprès d’un établissement financier pour la construction ou la rénovation / amélioration d’un logement, l’État peut aider à garantir ce prêt – jusqu’à un montant maximal de 131.630 € – sous certaines conditions : possession d’un compte d’épargne régulièrement alimenté auprès d’un seul et même établissement bancaire depuis trois ans ; mensualité à payer ne dépassant pas 40 % du revenu disponible ; prêt obtenu couvrant au moins 60 % du coût du terrain et des travaux de construction.

.1 250 €

PRIME DE CONSTRUCTION OU D’ACQUISITION Aide en capital pour la construction d’un logement ou l’acquisition d’un logement habité antérieurement (maison unifamiliale entre 65 m 2 et 140 m2 ou appartement entre 45 m2 et 120 m2) devant servir d’habitation effective, principale et permanente pendant un délai d’au moins 10 ans et dont le montant peut varier entre 250 et 9.700 € en fonction du revenu, de la situation de famille et du type de construction. Bonus de 30 % pour un appartement en copropriété ou une maison en rangée ; de 15 % pour une maison jumelée.

28 —

— Supplément — Immobilier

SUBVENTION D’INTÉRÊT POUR FONCTIONNAIRES ET EMPLOYÉS DE L’ÉTAT Subvention d’intérêt allouée sous certaines conditions aux agents publics en activité de services depuis au moins un an et qui ont contracté un prêt dans l’intérêt du logement. Son montant est calculé sur un plafond de 150.000 €, avec un plan d’amortissement s’étendant sur 15 ans à partir de la date du premier prêt contracté dans l’intérêt du logement. Cette subvention, à demander auprès du ministère de la Fonction publique et de la Réforme administrative, est de 0,50 % du montant engagé au 1er janvier, majorée de 0,50 % pour chaque enfant à charge pour lequel sont perçues des allocations familiales. Au-delà de ces 15 années, il est toujours possible de bénéficier de nouveau d’une telle subvention, aussi longtemps qu’il reste au moins un enfant à charge au sein du ménage.

COMPLÉMENT DE PRIME POUR FRAIS D’ARCHITECTE ET D’INGÉNIEUR-CONSEIL Aide financière accordée en complément de la prime de construction, afin de compenser la moitié des frais et honoraires d’architecte et/ou d’ingénieur-conseil auprès de qui a été établi un plan architectural et/ou technique pour la construction d’un logement neuf ou la rénovation / transformation d’un logement, pour autant que l’intervention d’un tel professionnel est obligatoire. Cette aide est plafonnée à 1.250 €.

AIDES D’ÉTAT

AIDES POUR AMÉNAGEMENTS SPÉCIAUX AU PROFIT DE PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE

000 €

Aide en capital de l’État qui peut être obtenue pour réaliser dans les constructions nouvelles ou existantes des aménagements spéciaux, au profit d’une personne physique atteinte d’un ou plusieurs handicaps moteurs. Cette aide correspond à 60 % du coût des travaux sans pouvoir dépasser au total 15.000 €.

PRIME D’ÉPARGNE Aide en capital dont le montant correspond aux intérêts et primes bonifiés sur les comptes d’épargne, mais seulement si les avoirs de ces comptes sont utilisés pour le financement du logement. Le montant maximal de cette prime (réservée aux bénéficiaires de la prime de construction) ne peut dépasser 5.000 € pour le même bénéficiaire de la somme. Cette prime est accordée après avoir épargné pendant au moins trois ans sur un compte d’épargne auprès d’un établissement bancaire, avec un capital de départ d’au moins 100 €.

20.000 €

CRÉDIT D’IMPÔT SUR LES ACTES NOTARIAUX (BËLLEGEN AKT) REMBOURSEMENT DE LA TVA LOGEMENT OU APPLICATION DIRECTE DU TAUX SUPER-RÉDUIT Aide fiscale mise en place pour stimuler la création de logements. Alors que le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est de 17 %, l’État soumet les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA réduit de 3 % à condition qu’il soit affecté à des fins d’habitation principale. Cette faveur fiscale ne peut excéder 50.000 € par logement créé et/ou rénové.

10 AN

Crédit d’impôt accordé sur les droits d’enregistrement (6 % du prix d’acquisition du bien) et de transcription (1 %) lors de l’acquisition d’un logement à des fins d’habitation personnelle. Le montant maximal est de 20.000 € par acquéreur. Ce crédit d’impôt peut être épuisé soit en une seule fois, soit au fur et à mesure, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt. Le solde restant du crédit peut alors être utilisé sur des paiements ultérieurs.

SUBVENTION D’INTÉRÊT Aide en intérêts pouvant être accordée afin de réduire les charges mensuelles dans le cas d’un prêt hypothécaire en vue de la construction du logement devant servir d’habitation effective (maisons unifamiliales entre 65 m2 et 140 m2 et appartements entre 45 m2 et 120 m2), principale et permanente pendant un délai d’au moins 10 ans. Le taux de la subvention d’intérêt se calcule sur base du revenu imposable et de la situation de famille et peut varier entre 0,575 % et 2,45 %. Les prêts sont pris en considération jusqu’à la somme de 175.000 €. Les prêts contractés en vue de la promotion et l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergies renouvelables sont également pris en considération jusqu’à un plafond de 50.000 €.

PRIME D’AMÉLIORATION Aide en capital accordée pour certains travaux d’amélioration des conditions de salubrité et de sécurité dans les immeubles (maisons unifamiliales entre 65 m2 et 140 m2 et appartements entre 45 m2 et 120 m2) dont la première occupation est antérieure à 15 ans. Cette prime d’amélioration correspond à 30 % du montant des factures relatives aux travaux, avec un plafond de 10.000 € par personne bénéficiaire. Cette prime est également accordée, sous condition, pour la création de nouvelles pièces et l’agrandissement de pièces existantes. L’ancienneté de l’immeuble n’entre alors pas en ligne de compte. Ne sont pas compris les caves, garages et greniers. Les ateliers, surfaces commerciales ou autres dépendances professionnelles, eux, sont exclus jusqu’à un maximum de 20 m2.

Supplément — Immobilier —

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FINANCEMENT

PRÊTS IMMOBILIERS Élément central d’un projet immobilier quel qu’il soit, le prêt hypothécaire suscite souvent autant de questions que d’inquiétudes. Décryptage avec l’Association des banques et banquiers, Luxembourg (ABBL).

Taux fixes ou variables ? Les taux appliqués par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier résultent principalement de deux facteurs : la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) et la concurrence entre les banques.Il existe différents types de prêts :

LE PRÊT À TAUX FIXE

Il permet à l’emprunteur de garder le même taux durant toute la durée du prêt contracté. L’emprunteur rembourse des mensualités constantes durant toute la durée du crédit, suivant un tableau d’amortissement fixé à la signature du crédit. Ce prêt n’est donc pas impacté par les fluctuations de taux. La contrepartie de cette sécurité consiste en un taux légèrement supérieur au taux variable. Ce type de prêt sera généralement contracté en période de taux bas, ce qui permet à l’emprunteur de ne pas subir une éventuelle remontée des taux. À l’inverse, l’emprunteur ne pourra pas profiter d’une éventuelle baisse supplémentaire des taux. Selon la Banque centrale du Luxembourg (BCL), le taux fixe s’élève à 1,72 % au mois d’avril 2016. Le volume des nouveaux crédits accordés a augmenté de 24 millions d’euros sur un mois pour porter l’activité à 229 millions d’euros en avril 2016, dépassant ainsi l’activité des crédits immobiliers à taux variable. En glissement annuel, le taux a diminué de 14 points de base tandis que le montant des crédits accordés a augmenté de 83 millions d’euros.

COMBIEN ? ET POUR COMBIEN DE TEMPS ? Théoriquement, les remboursements d’un prêt immobilier peuvent s’échelonner sur une période allant jusqu’à 40 ans. En pratique, la durée de l’emprunt est fonction de l’âge de l’emprunteur et du budget mensuel à disposition. Selon la Commission de surveillance du secteur financier (CSSF), les rembourseDURÉE MAXIMALE ments réguliers ne DU REMBOURSEMENT : peuvent dépasser un montant qui ne laisserait à l’emprunteur un revenu disponible approprié. Une marge de sécurité raisonnable doit donc être prévue, en particulier pour pouvoir faire face à une éventuelle hausse des taux d’intérêt.

40 ANS 30 —

— Supplément — Immobilier

LE PRÊT À TAUX VARIABLE

LE PRÊT À TAUX RÉVISABLE 3

Il permet au taux d’intérêt du crédit de varier pendant la durée du crédit. Ce taux est généralement indexé à un ou plusieurs indices de référence. Les fluctuations des taux se répercutent, à la baisse ou à la hausse, sur les remboursements mensuels du prêt à taux variable avec des limites (taux plancher) et plafonds (taux maximal). Ce type de prêt sera généralement contracté en période de taux élevés, ce qui permet à l’emprunteur de bénéficier d’une baisse de son taux d’intérêt lors d’une éventuelle diminution des taux. Selon la BCL, le taux d’intérêt variable sur les crédits immobiliers accordés aux ménages a diminué de 3 points de base en rythme mensuel, passant de 1,73 % au mois de mars 2016 à 1,70 % en avril 2016. En comparaison avec le mois d’avril 2015, ce taux s’est contracté de 10 points de base et le montant des crédits accordés a diminué de 6 millions d’euros.

Cette formule permet à l’emprunteur de conserver un t aux fixe pendant une période définie, généralement 3, 5 ou 10 ans. Au terme de cette période, l’emprunteur retient un taux variable, un taux fixe ou contracte à nouveau un taux révisable.

RÉGLEMENTATION : EN ATTENTE D’UNE LOI Contrairement aux crédits à la consommation, les crédits immobiliers ne disposent pas de réglementation spécifique dans l’état actuel du droit luxembourgeois. Il existe en revanche une directive européenne (2014/17/UE) sur les « contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux

biens immobiliers à usage résidentiel », mais le projet de loi permettant sa transposition en droit luxembourgeois n’a pas encore été déposé. L’objectif de la directive est une protection élevée du consommateur et la création d’un marché transfrontalier compétitif du crédit immobilier.

Elle comporte principalement : l

des obligations d’information du consommateur ;

des règles pour la conduite des affaires et les compétences du personnel ;

une obligation d’évaluation de la solvabilité du consommateur ;

des dispositions sur le remboursement anticipé ;

des dispositions sur les prêts en devises étrangères ;

des dispositions sur les pratiques de ventes liées ;

certains principes de haut niveau (notamment sur l’éducation financière, l’évaluation foncière, les retards de paiement et saisies) ;

un passeport pour les intermédiaires de crédit qui remplissent les conditions d’admission dans l’État membre d’origine.

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5 ASSURANCES

C AN

Dans toutes les étapes d’un projet immobilier, depuis la recherche d’un prêt jusqu’à l’installation et la vie à l’intérieur du bien, les questions autour de l’assurance doivent être intégrées dans les réflexions. Voici cinq points-clés détaillés par Marc Hengen, administrateur délégué et président du comité de direction de l’Association des compagnies d’assurances et de réassurances (Aca) du Luxembourg.

À S OSE

I OB

R I O S AV M

L’ASSURANCE SRD

DOIT-ELLE ÊTRE PAYÉE

EN UNE FOIS ?

Il n’y a aucune obligation en la matière. Le paiement d’une prime unique est le cas le plus fréquent. Le banquier est alors sûr que la prime est payée pour toute la durée convenue. Des primes annuelles sont possibles, ou encore une combinaison de prime unique et primes annuelles.

L’ASSURANCE

« SOLDE RESTANT DÛ » ( S R D )

DANS LE CAS D'UN PRÊT SOUSCRIT EN COUPLE, FAUT-IL CONCLURE DEUX ASSURANCES SRD ?

EST-ELLE

OBLIGATOIRE ? Sans être légalement obligatoire, elle est très fortement conseillée. L’assurance SRD couvre en cas de décès par maladie ou accident. Le capital assuré diminue suivant un rythme adapté au remboursement du prêt immobilier. Les banques demandent souvent une assurance solde restant dû comme garantie de remboursement du prêt. En d’autres termes, en cas de décès de la personne assurée, l’assureur verse le capital assuré sur le compte prêt ouvert auprès de la banque.

PENDANT UN CHANTIER DE CONSTRUCTION OU DE RÉNOVATION ?

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— Supplément — Immobilier

FORMALITÉS MÉDICALES À PRÉVOIR POUR LA

SOUSCRIPTION D’UNE

Non. Il est possible d’assurer dans un seul contrat deux personnes (assurance sur deux têtes). Dans ce cas, l’assurance paie une fois le capital assuré, au premier décès d’une des deux personnes assurées.

QUI EST RESPONSABLE DES ÉVENTUELS DÉGÂTS

Y A-T-IL DES

Contrairement à ce que l’on peut imaginer, les corps de métiers intervenant sur une construction ou une rénovation ne sont pas automatiquement responsables de tous les dégâts susceptibles d’être occasionnés, tant sur le chantier que chez les voisins. Il est donc essentiel de contacter son assureur avant le début de travaux, afin de définir le cadre des responsabilités avec précision.

ASSURANCE

SRD

Oui. Comme il s’agit d’une assurance en cas de décès par maladie ou accident, les assureurs demandent de telles formalités médicales, qui dépendent notamment du capital à assurer, de l’âge d’entrée et de la durée du contrat demandé.

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ÉNERGIE

RÉGLEMENTATION

Ayez la classe… énergétique À compter du 1er janvier 2017, les obligations en matière de performance énergétique pour les bâtiments vont changer. Place au AAA ! Explications de texte avec myEnergy, la structure nationale pour la promotion d’une transition énergétique durable.

air entrant

LES CINQ PRINCIPES DE BASE DE LA MAISON AAA 1. Construction sans pont thermique Les ponts thermiques (jonctions des différents éléments de construction, comme les murs de la cave et/ou les raccordements des fenêtres et des balcons) sont des points faibles de l’isolation thermique qui engendrent des pertes de chaleur, et par conséquent une augmentation des frais de chauffage. Les surfaces au niveau des ponts thermiques sont plus froides, facteur qui génère la condensation de l’humidité de l’air ambiant de manière à favoriser la formation de moisissure.

air entrant

2. Fenêtres à triple vitrage Des fenêtres de qualité supérieure sont indispensables dans une maison AAA. Prévoir des châssis de fenêtres isolés et du triple vitrage.

3. Isolation thermique particulièrement efficace C’est la bonne isolation thermique sur l’enveloppe du bâtiment ( murs, fenêtres, portes, toit et sol ) des maisons AAA qui permet de réduire les pertes de chaleur. La plupart du temps, la chaleur corporelle des habitants, la chaleur émise pas les appareils ménagers et le soleil sont suffisants pour garantir une température ambiante agréable. En été, l’isolation thermique protège aussi de la chaleur et il faut prévoir des systèmes de protection solaire extérieurs (des stores par exemple).

34 —

— Supplément — Immobilier

chaleur soleil

ÉNERGIE

air extrait

4. Enveloppe du bâtiment étanche à l’air : au revoir les courants d’air !

entrée de l’air neuf

Courants d’air, pieds froids, infiltrations, dégâts de construction entraînés par le manque d’étanchéité de certaines parties du bâtiment… Ces problèmes ne se posent pas dans une maison AAA, qui profite d’une construction étanche à l’air. Il suffit d’un crépi d’intérieur à pleine surface, de plaques collées ou de membranes d’étanchéité. La pose d’une jonction étanche à l’air entre les éléments de construction s’avère tout aussi importante. Le test d’infiltrométrie ( BlowerDoor Test ) permet de vérifier l’étanchéité à l’air de l’ensemble d’un bâtiment.

air extrait

M Y E N E R GY E T M A I S O N M O D E R N E

sortie de l’air vicié

5. Ventilation contrôlée avec récupération de chaleur : air pur, climat agréable Une ventilation contrôlée avec récupération de chaleur assure un renouvellement de l’air régulier dans toutes les pièces de la maison. L’air traverse l’ensemble du bâtiment : l’air frais est pulsé dans le living et les chambres à coucher pour être extrait dans la cuisine et les sanitaires. Avant d’être rejeté vers l’extérieur, l’air extrait réchauffe l’air frais par l’intermédiaire d’un échangeur de chaleur sans qu’il y ait de mélange entre les flux d’air.

L’air froid extérieur est réchauffé et entre dans la maison.

L’air intérieur vicié est extrait de la maison pour être rejeté à l’extérieur.

Supplément — Immobilier —

— 35

ÉNERGIE

DE I À A

UNE QUESTION DE CLASSE Depuis 2015 et jusqu’à la fin de l’année, les exigences en matière de performance énergétique pour les bâtiments d’habitation sont classifiées « AB » (A pour la performance énergétique et B pour l’isolation thermique). À compter du 1er janvier 2017, ces exigences seront portées à AAA. Trois classes sont prises en compte dans le cadre du passeport énergétique :

<= 45

Performance énergétique (en kWh /m2) Elle concerne le besoin spécifique en énergie primaire, qui se rapporte au besoin en chaleur de chauffage, à l’installation technique et au combustible utilisé pour les besoins thermiques du bâtiment.

<= 11

Isolation thermique (en kWh /m2) Elle représente le besoin spécifique en chaleur de chauffage, qui se rapporte à la qualité de l’isolation thermique du bâtiment et à la présence ou non d’équipements de ventilation avec récupération thermique.

<= 95 <= 125 <= 145 <= 210 <= 295 <= 395 <= 530 > 530 Besoins faibles

<= 22

Performance environnementale (en kg CO2 /m2) Elle concerne les émissions de CO2 , qui dépendent du besoin en énergie primaire.

<= 43 <= 69 <= 86 <= 130 <= 170 <= 230 <= 295 > 295 Besoins faibles

Besoins élevés

Émissions faibles

250 €

DES AIDES À GOGO Actuellement, les aides étatiques du programme Prime House renforcent encore considérablement cet avantage financier en cas de construction d’un logement :

Pour la nouvelle construction d’une maison unifamiliale

70 €/m

Pour des installations solaires thermiques pour eau chaude sanitaire

2.500 €

Pour des installations solaires thermiques avec appoint de chauffage

4.000 €

Pour des installations photovoltaïques

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Classe III

20 %

— Supplément — Immobilier

pour une maison unifamiliale (jusqu’à concurrence d’un maximum de 150 m2)

(avec un plafonnement de 500 € /kWc)

Coûts moyens de chauffage, pour un bâtiment de même taille

30-35 €

Subventions

Émissions élevées

PRIME HOUSE

Prestations

<= 21 <= 27 <= 32 <= 46 <= 65 <= 107 <= 144 > 144

MAISON AAA

Classe AAA

LA PART BELLE AUX ÉNERGIES RENOUVELABLES Au premier coup d’œil, une maison AAA ne se distingue pas des maisons standard. C’est néanmoins une maison qu’il faut à peine chauffer activement, car elle dispose d’une isolation thermique assez efficace pour rester chaude la plupart du temps. La température ambiante est obtenue en grande partie par le soleil et les sources de chaleur internes. En hiver, le besoin en chaleur supplémentaire étant très faible, des systèmes de chauffage à faible puissance sont tout à fait suffisants. Les maisons AAA constituent une opportunité idéale pour l’emploi des

énergies renouvelables. En effet, les besoins réduits en chauffage permettent d’avoir un recours à des systèmes de chauffage et d’approvisionnement à faible puissance et écologiques. Les besoins en chaleur sont minimisés. En hiver, à titre d’exemple, 10 bougies chauffe-plat ou 4 personnes suffiraient pour obtenir une température agréable dans une salle de séjour de 30 m2. Parmi les systèmes particulièrement avantageux, on peut citer la combinaison des installations solaires pour la production d’eau chaude avec chauffage à la biomasse ou les pompes à chaleur.

LILI’S GARDEN, remporte le Bauhärepräis ! Il y a 5 ans, j’ai lancé à mon équipe un challenge, un case study à taille réelle. Il s’agissait de transformer un vieux corps de ferme à Dommeldange pour qu’il reflète notre vision du logement collectif. En collaboration avec l’atelier PIA MAI, nous avons misé sur notre savoir-faire et nos valeurs : harmonie, simplicité, authenticité et élégance pour créer Lili’s Garden.

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Aujourd’hui, les habitants apprécient cette réalisation au quotidien, les professionels l’ont récompensé par un Bauhärepräis OAI 2016 dans la catégorie logement collectif et le prix du public organisé par RTL.lu couronne le tout. Challenge relevé ! Robert Hornung Directeur Associé EGB Directeur MIFA SCI

MARCHÉ RÉSIDENTIEL

« Les développements effectués à Belval vont dans le sens d’une urbanisation intéressante. » Jacques Brauch Directeur général Soludec

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— Supplément — Immobilier

MARCHÉ RÉSIDENTIEL

PERSPECTIVES

De la hauteur à prendre T H I E R RY R A I Z E R |

MAISON MODERNE

Le marché immobilier résidentiel continue d’afficher une tension qui semble inéluctable, entre offre et demande. Confrontés à une raréfaction du foncier, les professionnels recherchent de nouveaux modèles. Ouvrir la voie à la verticalité des bâtis permettrait de juguler les problématiques foncières et de l’offre.

ntre une demande galopante et une offre qui peine à suivre, le marché immobilier résidentiel présente, à l’instar de celui de bureaux, l’allure d’un éternel eldorado pour les acteurs concernés. En apparence du moins. Car certains indicateurs suscitent le débat quant à leur longévité. La croissance économique du pays, sur laquelle repose l’afflux de nouveaux résidents chaque année, est ainsi scrutée avec attention. Alors que le cap du million d’habitants est pointé, selon certaines projections, pour 2060, la croissance exponentielle de nouveaux logements et l’adaptation des infrastructures nécessiteront des choix. Et donc des options politiques. « Nous observons une volonté politique qui est sincère, mais qui est en décalage avec les actes posés par la suite, note Jacques Brauch, directeur général de Soludec. Nous ne parvenons pas à combler l’écart entre l’offre et la demande, ce qui ne fait qu’entraîner les prix à la hausse. Or, ce problème qui paraît inextricable peut être résolu si on organise les solutions de façon déterminée. » Outre les multitudes d’autorisations qui rendent les réalisations compliquées, combinées aux contraintes diverses que sont les plans d’aménagement généraux et autres plans d’aménagement particuliers, c’est la libération ou la mise à disposition de terrains qui est demandée de façon pragmatique. Dans un pays où la densité de population reste à un niveau raisonnable – 222,8 habitants au km2 –, il y a certainement une marge en la matière. « Il y a bien eu des annonces et un plan de création de logements pour que l’accès à la propriété soit facilité, mais la demande reste plus forte, déclare Olivier Bastin, CEO de Allfin Lux. Or, il faut constater que cette demande est

l’agréable dérivée de la croissance économique. Il y a demande, car des gens veulent venir au Luxembourg, notamment pour leur travail. Étant donné qu’il s’agit d’une dérivée de cet ordre, il faut se montrer prudent quant au fait qu’il s’agisse d’un moteur garanti pour le marché résidentiel. »

Des premières en secondes mains

Avec l’attrait d’une place financière qui a su résister à la crise et prendre le tournant d’une finance plus réglementée pour s’engager sur la voie de la transparence, le marché disposerait d’un vivier important de clients qui sont autant de nouveaux collaborateurs des entreprises du secteur. Mais la diversification économique en cours est aussi un atout pour les spécialistes de l’immobilier qui veulent éviter un appel d’air monolithique. « Nous pouvons nous poser la question de cette dépendance puisque nous sommes tributaires de l’excédent migratoire du pays, déclare Marc Ketter, membre de la direction générale de CDCL. Quid si le dynamisme de la place financière est entamé ? Un gouvernement peut décider pour ce qui lui appartient, mais pas pour ce qui ne lui appartient pas, en l’occurrence le foncier privé. Et, entre-temps, les prix ne font qu’augmenter et les propriétaires fonciers se disent qu’attendre est la meilleure des solutions. Notre argument est de leur dire que leur terrain est de l’or, mais qu’il ne génère pas de revenus. Par contre, y concevoir un projet permettrait de le faire fructifier. » Un dialogue qui pourrait permettre de sortir d’une situation conservatrice, vers la mise en place d’un véritable projet d’entreprise entre le propriétaire et le développeur. Mais cette situation idéale ne vaut pas règle. Les promoteurs ou développeurs sont de plus en plus confrontés à une limitation de leur intervention ou à la mise sur le marché de terrains de

« seconde main ». « Nous constatons que beaucoup de projets qui nous sont présentés sont déjà ficelés. Nous intervenons alors comme entreprise générale, ajoute Jacques Brauch. Il peut s’agir aussi de terrains moins valorisables dont le bénéfice est déjà sorti. Nous ne parlons plus de promotion dans ce cas, mais plus de project management. » Comme si les propriétaires en question ne souhaitaient plus s’engager pour des risques inhérents à la construction et à la vente. Les promoteurs deviennent ainsi les derniers maillons d’une chaîne où les marges se sont amenuisées au fil du temps.

Surchauffe sur la ligne

« Nous percevons une distorsion durable dans le marché immobilier, surtout dans le foncier, qui reste un marché de vendeurs et non d’acheteurs, déclare Marc Cottino, founder & general partner de M & A Property Investors. Nous pensons que le marché est actuellement dans une phase de préchauffe, avec une fenêtre de 18 à 24 mois pour continuer à réaliser de bonnes affaires, avant que le marché ne soit totalement en phase de chauffe. » « On a parfois l’impression que les rôles sont inversés, estime Marc Ketter. Une des règles de la promotion immobilière est celle de la marge à l’achat. Or, le risque de surchauffe est alimenté par des taux d’intérêt bas et qui pourront le rester encore un certain temps, donnant une apparente richesse qui n’est pas réelle. » Avec des délais qui s’allongent du côté des promoteurs pour obtenir un terrain et une raréfaction de l’offre, le marché serait-il en phase d’être mûr ? « Au niveau du marché de bureaux, nous sommes sous l’effet positif de la place financière et de ses prestataires qui génèrent beaucoup d’espaces de travail, de l’ordre de 100.000 mètres carrés pour les Big Four, avec un stock total Supplément — Immobilier —

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MARCHÉ RÉSIDENTIEL

« Je crois beaucoup aux phénomènes sociétaux pour modifier la donne sur le marché. » Marc Ketter Membre de la direction générale CDCL

ÉVOLUTION TECHNOLOGIQUE

VOUS AVEZ DIT QUALITÉ ? Primordiale dans un marché immobilier en phase de maturité, la notion de qualité peut recouvrir différents aspects, notamment technologiques. « Si nous voulons nous démarquer, nous devons introduire les nouvelles technologies pour les rendre compatibles avec notre vie, déclare Marc Ketter (CDCL). Je pense notamment à la domotique. On en parle comme d’un gadget, mais de plus en plus d’investissements vont dans le sens d’une optimisation énergétique, d’un contrôle des accès et plus largement d’un confort de vie accru. En revanche, on a peut-être poussé à outrance la notion de performance énergétique sur certains biens alors que l’on n’intervient pas sur d’autres. C’est un argument en faveur de la verticalité pour mutualiser le financement de l’optimisation énergétique. » Olivier Bastin (Allfin) décline davantage le concept de qualité sur un aspect de perception. « La localisation est en soi un facteur de qualité de vie qui compte. D’autres critères propres à la programmation immobilière, comme la profondeur, la luminosité, les techniques, sont aussi déterminants ». La question de la localisation figure aussi au rang des indicateurs de qualité aux yeux de Jacques Brauch (Soludec). « Beaucoup d’anciens quartiers de la capitale, souvent méconnus, auraient tout intérêt à être réaménagés. Je suis persuadé qu’ils offriraient d’excellentes conditions de vie, d’autant que vivre sans voiture deviendra à l’avenir un critère majeur », conclut le directeur général de Soludec.

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— Supplément — Immobilier

de 3,7 millions de mètres carrés sur l’ensemble du marché de bureaux, ce qui est comparable à Berlin et Varsovie, ajoute Olivier Bastin. Nous avons choisi d’investir dans l’immobilier résidentiel en raison de la résilience du pays, même en période de crise. Concernant le risque de surchauffe, de plus en plus de signes nous indiquent que nous sommes proches de cette situation. Lorsque le marché se retournera, nous assisterons à une course à la qualité. Les actifs les moins bons trouveront difficilement acquéreurs. » Sans que les indicatifs d’une « bulle » apparaissent toutefois, la position attentiste des propriétaires de terrains sur lesquels a été bâti du résidentiel, notamment des appartements, laisse deviner une situation de surchauffe. « Il ne faut pas parler de ‘bulle’, car le besoin structurel se renforce tous les ans en raison du manque de logements, ajoute Marc Ketter. Je perçois en revanche un risque de décrochage entre le prix des logements et le pouvoir d’achat qui n’a pas tellement évolué en l’absence d’inflation. » Avec une augmentation de la valeur des biens, les propriétaires sont parfois même tentés de garder leur logement vide, sans les ennuis liés à la location, comme placement, a fortiori

en période de taux bas. Faut-il inciter, de manière plus ou moins contraignante, les propriétaires à mettre leur bien vide sur le marché ? « Je ne crois pas aux pénalités en la matière, ajoute Marc Ketter. Inciter les propriétaires à mettre leurs biens actuels sur le marché ne changera pas forcément la donne. Ça sera une goutte d’eau… Nous pouvons trouver d’autres incentives comme l’échange de terrains. La véritable bombe à retardement réside dans l’achat par des investisseurs de terrains sans avoir véritablement de projets attenants, uniquement pour l’intérêt dans cette classe d’actif et faute d’alternatives de placement en bon père de famille. »

Penser innovation

Le marché résidentiel, s’il ne présente pas les signes d’une bulle, rassemble les caractéristiques poussant à une remise en cause des pratiques pour trouver des modèles, d’autres voies de développement. « Le secteur privé peut soulager le marché en imaginant des produits adaptés », observe Olivier Bastin. Allfin est à l’initiative du projet Infinity, première tour résidentielle au Kirchberg. « En développant des projets adaptés dans les

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MARCHÉ RÉSIDENTIEL

« De plus en plus de signes nous indiquent que nous sommes proches de la surchauffe. » Olivier Bastin CEO Allfin Lux

localisations où la pression foncière est forte, il est possible de concevoir des logements à prix abordables pour une première propriété. » Des formules qui doivent aussi s’adresser à la nouvelle génération, qu’elle soit issue de l’immigration économique ou indigène. « Je crois beaucoup aux phénomènes sociétaux pour modifier la donne sur le marché, ajoute Marc Ketter. La génération suivante n’éprouve pas forcément le besoin d’être propriétaire. Les jeunes veulent un accès au logement en tant que service. Ce qui correspond d’ailleurs au fait qu’ils n’ont plus forcément les moyens de faire une acquisition. » Ces changements perceptibles pourraient modifier une tradition luxembourgeoise : la planification sur plusieurs générations d’une acquisition immobilière. « En Suisse, où les taux sont les plus bas en Europe, les propriétés sont aux mains des fonds de pension et d’assurance, c’est très difficile d’acheter un appartement, note Marc Cottino. Il s’agit d’une autre culture, d’une autre tradition. » STATISTIQUES

800 750 700

Données exprimées entre 1980 et 2013

650 600 550

ÉVOLUTION DES PRIX ET DE LA POPULATION AU LUXEMBOURG Exprimée en base 100, l’évolution comparée des prix de l’immobilier et de la population donne une image édifiante de la situation du marché.

500 450 400 350 300 250

150 100 50 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Prix des logements

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— Supplément — Immobilier

Prix à la construction

Prix à la consommation

Évolution de la population

S O U R C E : S TAT E C

200

cile é C r a p ent ef. m h e c t è n r o c s s i c e d Réservtéune réunion av pendan

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MARCHÉ RÉSIDENTIEL

« Il y a une fenêtre de 18 à 24 mois pour continuer à réaliser de bonnes affaires. » Marc Cottino Founder & general partner M & A Property Investors

GOUVERNANCE PUBLIQUE

ENTRE TENSION ET INCITATION

Quand l’actualité rejoint notre agenda éditorial... Dans le contexte de la réforme fiscale, 58 députés (sur 60) ont en effet adopté, le 14 juin dernier, une loi déposée en février par le ministre des Finances Pierre Gramegna. Un texte en forme de coup de fouet, ou plutôt d’incitation des propriétaires fonciers à vendre, en instaurant un taux d’imposition réduit (5 %) sur la plus-value réalisée sur la vente de terrains, bâtis ou non. Conçue pour durer entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2017, la mesure veut produire un effet psychologique pour mettre le plus possible de terrains sur le marché, indique-t-on du côté du ministère des Finances, et donc augmenter l’offre de logements dans une optique de potentielle baisse des prix. Le ministre des Finances estime que la mesure sera neutre, car « la moins-value fiscale sera compensée par l’augmentation en transactions immobilières, et ainsi des recettes de droits d’enregistrement plus élevées. » La Banque centrale du Luxembourg garde, elle aussi, un œil attentif sur le marché immobilier, dans une perspective de plus long terme. Dans le dernier numéro de sa Revue de stabilité financière, la BCL se montre soucieuse de plusieurs facteurs qui s’entrecroisent, entre offre et demande, endettement des ménages et part des crédits hypothécaires dans leur budget, ainsi que la concentration de 90 % des prêts accordés auprès de cinq banques. Avec comme constat éclairant la tension existante, le fait que les prix en termes réels ont, entre 2007 et 2015, « progressé de 16 % (…) au Luxembourg alors qu’ils ont reculé de 13 % dans la zone euro dans son ensemble ».

44 —

— Supplément — Immobilier

Un exemple parmi d’autres qui pousse à revoir les classiques du schéma vendeur-acheteur. « Nous croyons dans le démembrement de la propriété, ajoute Marc Ketter. Il y a certes des projets de logements sociaux dans le planning gouvernemental, mais ils ne suffiront pas pour combler la demande. Si l’on considère Londres, une grande partie du marché immobilier résidentiel fonctionne sur le principe du bail long terme. Or, celui-ci ferait du sens pour les générations actuelles et futures. Cette formule présente aussi des avantages au niveau des prix et elle enlèvera un peu de pouvoir au niveau du propriétaire foncier. » Dans le cas des baux initiés par les pouvoirs publics, l’équilibre reste à trouver entre une approche ultra-restrictive et minimaliste des critères énumérés pour un concours. « Nous pensons que les pouvoirs publics doivent lâcher quelque peu prise sur les contrariétés et se limiter à maîtriser les grands éléments d’un concours, estime Jacques Brauch. En l’état, même si ces terrains sont cédés, ils le sont en respectant de nombreuses conditions. » Autre alternative qui fait consensus : une conception plus verticale des logements qui remettrait aussi en cause les habitudes luxembourgeoises. « Nous pensons que cette évolution

est inévitable, elle permet de mutualiser les prix et de créer en quelque sorte des logements verticaux, ajoute Marc Ketter. L’exode rural, le besoin de rejoindre les agglomérations pour le travail, le ras-le-bol exprimé au niveau des transports publics ne font que conforter une tendance en faveur de logements proches du lieu de travail. » « Introduire un standard à six étages en ville changera déjà fondamentalement la donne, ajoute Jacques Brauch. Les développements effectués à Belval vont dans le sens d’une urbanisation intéressante. » Lorsque la capitale peut s’inspirer d’un nouveau quartier, les échanges d’idées et retours d’expériences entre l’ancien et le nouveau doivent être favorisés pour que le Luxembourg soit aussi agile dans l’immobilier résidentiel que dans les secteurs économiques qu’il entend développer.

EN RÉSUMÉ

Une demande largement supérieure à l’offre ; des prix en constante hausse : le marché de l’immobilier résidentiel conserve un profil très particulier. Une situation qui se perpétue au fil des ans et pourrait trouver une issue dans un changement des fondamentaux en matière d’urbanisme. Et pourquoi pas en commençant par des constructions sur plusieurs étages ?

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PROJETS

DANS LES CARTONS

Du rêve à la réalité Développeurs et architectes sont très actifs pour imaginer de nouveaux immeubles ou quartiers résidentiels. Voici une sélection de 14 d’entre eux qui sont sur le point de voir le jour.

Plateau du funiculaire, Differdange

IKOGEST

ARBORIA Développeur : Ikogest Architectes : Dewey Muller Architectes et Urbanistes, Paczowski et Fritsch, M3 Architectes, Fabeck Architectes, Christian Bauer & Associés, Moreno Architecture & Associés Nombre de logements : plus de 700 logements, dont une cinquantaine de maisons, des logements jeunes et étudiants et une tour résidentielle de 14 étages sur socle commercial + une crèche + le centre commercial Opkorn de 33.000 m² (surface construite totale) + des cellules commerciales et professions libérales + parc renaturé de la Chiers (7 hectares) + plaine de jeux Surface globale du projet : 8 hectares Surface des logements : appartements de 45 à 150 m2, maisons de 160 à 190 m2 Prix : 3.600 à 4.200 €/m2 TTC (3 %)

46 —

— Supplément — Immobilier

PROJETS

FÉLIX GIORGETTI

CHAMPS DU SOLEIL Développeur : Aisch Zenter Steinfort

Architecte : Ballinipitt Constructeurs : Félix Giorgetti et Kuhn Durée des travaux : 2016-2019 Nombre de logements : réalisation du projet en trois phases. La phase I comprend plusieurs résidences avec 144 appartements de une à trois chambres, un bâtiment à bureaux, des surfaces commerciales et un supermarché Surface globale : Bureaux : 1.509 m2 Commerces : 4.140 m2 Logements : 15.427 m2 Prix : N/A

TRADEIMMO

PENTHOUSE Cloche d’Or (îlot A) Luxembourgville

Développeur : Tradeimmo

Montée Pilate, Luxembourgville

Architecte : Vasistas architectes Nombre de logements : 1 Surface globale : +/- 150 m2 + jardins +/- 320 m2 Prix : N/A

JLL

HEMERA Développeur et architecte : Kairos

15, rue de la Montagne, Hesperange

Nombre de logements : 3 IMPAK T

CLOCHE D’OR Développeurs : Promobe Luxembourg et Extensa Bruxelles

Surface des appartements : penthouse Prix : à partir de 1.055.000 €

Architectes : Architecture & Aménagement Bertrand Schmit, Fabeck Architectes, Schemel Wirtz Architectes Associés, Baumschlager Hutter Partners, Dornbirn, Andrew Phillips Architect Nombre de logements : 850 (commercialisés en quatre phases différentes) Surface globale : 75.000 m2 de surface brute Surface des logements : de 36,50 à 151 m2 Prix : 7.000 €/m2

Supplément — Immobilier —

— 47

PROJETS

SOLUDEC

SOHO LONDON Développeur : Soludec Development

61, rue de Strasbourg, Luxembourgville

Architecte : M3 Architectes Nombre de logements prévus : 57 appartements Surface globale du projet : 5.000 m2 dont 1 commerce de 800 m2 Surface des appartements : de 45 à 145 m2 Prix : 300.000 à 1.200.000 €

JLL

TRADEIMMO

ROYAL-HAMILIUS

VILLA UNIFAMILIALE

Développeur : Codic

Rue Leh Oicht, Moutfort

Architecte : Foster et Tetra Kayser

Architecte : Vasistas architectes

Nombre de logements : Plus de 50 logements + commerces et bureaux

Nombre de logements : 1 Surface globale : +/- 350 m2 + jardins +/- 8 ares

Surface des appartements : du studio au penthouse Place Hamilius – boulevard Royal, Luxembourgville

Prix : N/A

Développeur : Tradeimmo

Prix : N/A

FÉLIX GIORGETTI

FUUSSBANN Développeurs : BPI Luxembourg, Félix Giorgetti, Immobel Architecte : Dewey Muller Constructeur : C.L.E. Durée des travaux : à partir de 2016 Nombre de logements : 48 logements et deux surfaces commerciales en RDC Surface globale : logements : 5.200 m2, commerces : 2.000 m2 Prix : N/A Differdange

48 —

— Supplément — Immobilier

PROJETS

TMC

AM BONGERT Rue Joseph Hansen, LuxembourgLimpertsberg

Développeurs et architectes : Architecture & urbanisme 21 Yvore Schiltz et associés - NJOY (Nathalie Jacoby)

3, rue Lucien Wercollier, Bridel

Nombre de logements : 10 Surface globale : 1.197,42 m2

AREND & FISCHBACH

Surface des appartements : de 75,64 à 167,23 m2

THE REGENT Développeur : N/A Architecte : Architecture & urbanisme 21 Yvore Schiltz et associés Nombre de logements : 6 studios, 9 appartements à 1 chambre, 4 appartements à 2 chambres, 1 appartement à 3 chambres

Prix : de 496.047 à 1.526.359 €

Surface des appartements : de 32 m2 à 122 m2 (1 à 3 chambres), empl. int + cave + jardin privatifs Prix : N/A

JLL

NINA & SASHA Développeur : Thomas & Piron

Angle route d’Arlon et rue Anne Beffort, Strassen

Architecte : Boito Nombre de logements : 52 Surface des appartements : du studio au penthouse Prix : à partir de 295.000 €

FÉLIX GIORGETTI

PROJET EN COURS Développeurs : BPI Luxembourg, Félix Giorgetti, Immobel Architecte : Steinmetzdemeyer

Route d’Esch, LuxembourgGasperich

Entre l’avenue Pasteur et la rue Ermesinde, LuxembourgLimpertsberg

Construction : Félix Giorgetti Durée des travaux : 2017-2020 Nombre de logements : immeuble résidentiel comprenant 125 appartements de 1 à 3 chambres, des surfaces commerciales et un supermarché

TRACOL

Surface globale : Logements : 11.450 m2 Commerces : 3.440 m2

LE VERGER ERMESINDE Développeur : Tracol Immobilier

Surface globale : 2.060 m2 hors-sol

Prix : N/A

Architecte : Fabeck Architectes

Surface des logements : appartements de 27 à 204 m2 et surfaces moyennes des maisons : 200 m2

Nombre de logements : 42 appartements, 10 maisons et 4 locaux commerciaux

Prix : N/A

Supplément — Immobilier —

— 49

OURS

Juillet / Août 2016 Supplément — Immobilier

Adresse BP 728 L-2017 Luxembourg Bureaux 10, rue des Gaulois, Luxembourg-Bonnevoie ISSN 2354-4619 Web www.maisonmoderne.com Fondateur et CEO Mike Koedinger Directeur administratif et financier Etienne Velasti COO Rudy Lafontaine

ÉDITEUR Tél (+352) 20 70 70-100 Fax (+352) 29 66 19 E-mail publishing@maisonmoderne.com Rédaction press@paperjam.lu Web www.paperjam.lu Directeur de la publication Mike Koedinger Rédacteur en chef Jean-Michel Gaudron Coordination Marie-Astrid Heyde, Thierry Raizer Rédacteurs Jean-Michel Gaudron, Jean-Michel Lalieu,Thierry Raizer Photographe Patricia Pitsch Correction Pauline Berg, Muriel Dietsch, Sarah Lambolez, Inès Sérizier

STUDIO GRAPHIQUE

A ABBL Aca Aisch Zenter Allfin Lux Andrew Phillips Architect Architecture & Aménagement Bertrand Schmit Architecture & urbanisme 21 Yvore Schiltz et associés Arend & Fischbach

30 32 47 38 47 47 49 49

B Ballinipitt Bastin Olivier Baumschlager Hutter Partners BCE BCL Besix Red BGL BNP Paribas Boito BPI Luxembourg Brauch Jacques Bureau immobilier Fischbach

47 38 47 30 30, 38 6, 7 13 49 48 38 11

Tél (+352) 20 70 70-200 Fax (+352) 27 62 12 62-84 E-mail studio@maisonmoderne.com Directeur associé Guido Kröger Directeur de la création Jeremy Leslie Studio manager Stéphanie Poras Directeur artistique Vinzenz Hölzl Mise en page Monique Bernard (coordination), Tae Kim, SaschaTimplan

C.L.E. CDCL Christian Bauer & Associés Codic Cottino Marc

48 38 46 47 38

N-O-P

Dewey Muller Architectes et Urbanistes 46 Dornbirn 47

NJOY (Nathalie Jacoby) Observatoire de l’habitat Paczowski et Fritsch Promobe Luxembourg

E-F EGB Hornung 37 Enovos 31 Extensa Bruxelles 46 Félix Giorgetti 47 Fonds de compensation commun au régime général de pension (FDC) 19 Foster 48

Schemel Wirtz Architectes Associés 47 Secolux 23 38, 41, 48 Soludec Steinmetzdemeyer 46

T-U

G-H Gramegna Pierre Hengen Marc

Q-R-S

38 32

I-J-K-L Ikogest 46 Immobel 48 Impakt 46 ING 17 Inowai 52 47, 51 Jones Lang LaSalle Kairos 47 Ketter Marc 38 Kuhn 47 Licheron Julien 26 Linklaters 2

Tatiana Fabeck Architectes 46 Tetra Keyser 48 Thomas & Piron 49 Tracol 25, 46 Tradeimmo 47 Tralux 4

V-W-X-Y-Z Vasistas architectes 47 Wortimmo 33

RÉGIE PUBLICITAIRE Tél (+352) 20 70 70-300 Fax (+352) 26 29 66 20 E-mail regie@maisonmoderne.com Directeur associé Francis Gasparotto Sales manager Magazines et Guides Vincent Giarratano Assistante Nathalie Sohn Chargés de clientèle Marilyn Baratto, Thomas Fullenwarth, Laurent Goffin, Mélanie Juredieu Assistante commerciale Céline Bayle Administration Isabelle Ney

M&A Property Investors M3 Architectes Ministère du Logement Moreno Architecture & Associés myEnergy

38 46 10, 28 46 34

Dans cet index sont reprises les entreprises, les personnalités et les publicités apparaissant dans ce magazine.

Printed by Imprimerie Centrale EU Ecolabel : FI/11/001

"Sécurisez vos systèmes avec l'intégration sur IP" Please recycle. Finished reading this publication? Archive it, pass it on or recycle it.

50 —

— Supplément — Immobilier

49 10, 26 46 46

Security & Building Technologies

www.cel.lu

D I S COV E R T H E L A R G E ST O FFER O F Q UALITY O FFICE, R ETA I L A N D R ESI DEN TI A L SPACES TO LET OR FOR SA LE ACROSS LUXEMB OU RG

(+352) 46 45 40 • www.jllr.lu • www.jll.lu