Tesis / 0244 / Cont by MAOSABO

ANÁLISIS DEL RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN A LA FECHA DE TRANSICIÓN DE LAS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA EN LA COMPAÑÍA LIGA CONTRA LA OSTEOPOROSIS S.A.S. CONFORME A SU ASIMILACIÓN COMO PARTIDAS DE PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO DE ACUERDO CON LA SECCIÓN 17 DE NIIF PARA PYMES

AUTOR: GLORIA HUELGOS FRANCO WILDER SANABRIA CASTRO

FUNDACION UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES PROGRAMA CONTADURIA PÚBLICA BOGOTA D.C.-COLOMBIA 2.015

AUTOR: GLORIA HUELGOS FRANCO WILDER SANABRIA CASTRO

TRABAJO DE GRADO MONOGRAFIA Asesor: Esp. Juan Carlos Ruiz Urquijo CP MsC

FUNDACION UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE CONTADURIA PUBLIDA CARRERA CONTADURIA PÚBLICA BOGOTA D.C.-COLOMBIA 2.015

INTRODUCCION

La implementación de las NIIF ha generado la evolución de la contaduría Pública fortaleciendo el crecimiento personal y profesional, desarrollando las habilidades de investigación para proporcional un mejor manejo de las nuevas normas, por esta razón este proyecto va incitado a perfeccionar los conocimientos adquiridos para establecer el mejor procedimiento para el análisis del reconocimiento y medición a la fecha de transición de las mejoras en propiedad ajena en la compañía LIGA CONTRA LA OSTEOPORISIS S.A.S. bajo el contexto de desmantelamiento retiro o rehabilitación al momento de adquirir o utilizar en un tiempo determinado un bien inmueble. El presente proyecto está sustentada en las Normas Nacionales e Internacionales de Contabilidad NIIF, Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados, y diferentes enfoques que nos suministran autores, tratando aspectos tales como: Definición, clasificación, medición y valoración de activos fijos, las mediciones iniciales y finales de dicho contrato bajo el tratamiento de las mejoras en propiedades ajenas en un bien inmueble, Clasificación de las mejoras (útiles. Necesarias, voluptuarias) Provisiones y contingencias que tenemos que tener en cuenta al momento de adquirir un bien inmueble en un arriendo operativo y desmantelamiento de las mismas. Por ultimo expresaremos las Conclusiones y Recomendaciones, elaborado en base a los resultados del estudio.

CONTENIDO

INTRODUCCION .................................................................................................... 3 1. EL PROBLEMA DE INVESTIGACION .......................................................... 6 1.1 DESCRIPCION GENERAL DEL TEMA ................................................................. 6 1.2 JUSTIFICACIÓN ..................................................................................................... 7 1.3 OBJETIVO GENERAL ........................................................................................... 8 1.4 OBJETIVO ESPECÍFICOS ..................................................................................... 8 1.5 METODOLOGIA ..................................................................................................... 8

2. MARCO TEORICO ........................................................................................ 10 2.1 RECONOCIMIENTO DE ACTIVOS ..................................................................... 10 2.2 VALORACION DE ACTIVOS ............................................................................... 10 2.2.1 TEORIA DE VALOR BASADA EN COSTO HISTORICO ............................................. 11 2.2.2 TEORIA BASADA EN EL VALOR RAZONABLE .......................................................... 12

2.3

MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA BAJO NIFF PARA PYMES ................ 13

2.3.1 DETERIORO DE LA MEJORA .......................................................................................... 17 2.3.2 RECONOCIMIENTO DEL DESMANTELAMIENTO ....................................................... 18 2.3.3 PROVISION POR DESMANTELAMIENTO ..................................................................... 20

3. MARCO ORGANIZACIONAL ....................................................................... 22 3.1 CARACTERIZACION DE LA COMPAÑIA .......................................................... 22 3.1.1 SITUACION ACTUAL DE LAS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA EN LA COMPAÑIA LICOOS SAS ............................................................................................................ 23

4. METODOLOGIA DE APLICACIÓN BAJO NIIF .......................................... 25 4.1 COSTO HISTORICO ............................................................................................ 25 4.1.1 RECONOCIMIENTO DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA ...................................................... 26 4.1.2 MEDICION INICIAL DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA. ...................................................... 27 4.1.3 DESMANTELAMIENTO DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA ................................................. 28

4.2 METODOLOGIA-ENFOQUE DE MERCADO ...................................................... 29 4.3 METODOLOGIA-ENFOQUE DE COSTOS ......................................................... 30 4.4 METODOLOGIA –ENFOQUE DE INGRESO ...................................................... 31 4.5 METODOLOGIA PRECIO ACORDADO ENTRE DOS PARTES ....................... 33 4.6 MEDICION POSTERIOR EN LAS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA .......... 33 4.7 COMPARACION DE LAS METODOLOGIAS ..................................................... 35

5. POLITICA CONTABLE ................................................................................. 37 6. CONCLUSIONES .......................................................................................... 38 RECOMENDACIONES ........................................................................................ 39 BIBLIOGRAFIA .................................................................................................... 40

1. EL PROBLEMA DE INVESTIGACION

1.1 DESCRIPCION GENERAL DEL TEMA

La empresa LIGA CONTRA LA OSTEOPORISIS S.A.S. (LICOOS), se dedica a la prestación de servicios de salud especializados en el cuidado y la prevención de la osteoporosis. Para el cumplimiento de su objeto social la superintendencia de salud la obliga a tener ciertos requisitos de infraestructura, que debe cumplir obligatoriamente. La sede donde se encuentra actualmente es arrendada a un tercero; sin embargo, con el objetivo mencionado anteriormente de cumplir con una adecuada prestación de los servicios, se han realizado una serie de arreglos en su infraestructura (mejoras) las cuales han sido autorizadas por el arrendatario y aparecen en una clausula especifica del contrato. Adicionalmente, el contrato tiene una garantía para la empresa ya que en caso del arrendador solicitar la sede antes de lo estipulado en el contrato que son 5 años, este debe pagar un monto por las mejoras ya realizadas. Las mejoras también se realizan para dar buena imagen del servicio ante el cliente. Actualmente estas mejoras se llevan como un cargo diferido, amortizable linealmente con cargo al gasto de acuerdo con el plazo del contrato. Es necesario mencionar que corresponden a montos muy significativos (materiales), desde los saldos en el balance hasta su afectación a los resultados del periodo. Bajo los PCGA Colombianos debería ir a los diferidos, ya que es un gasto con aplicación a varios periodos, porque no solo se utiliza para un periodo, si no que se tiene proyectado por la gerencia para un uso de aproximadamente de 5 años. Debido a la entrada de las NIIF para Pymes con la ley 1314 del 2009, la empresa debe entrar a converger su información contable al modelo normativo mencionado, de acuerdo con el decreto 3022 del 2013 correspondiente al grupo 2 de adopción. La superintendencia de salud en cumplimiento de la ley 1314 emitió la Carta Circular 000005 de 2014, donde se le debe informar a que grupo pertenece al empresa, así mismo mediante la Carta Circular 000003 de 2014 solicito el plan de envió para las empresas pertenecientes al grupo 2.

Ante la entrada de las NIIF, se genera un dilema en la valoración y representación de la información, esto se debe a que la mejora en nuestro caso aplicado no es tan general como presenta las NIIF, sino que tiene varias condiciones que afectan la transacción, por ejemplo el desmantelamiento de la mejora realizada, en las NIIF se toma la mejora como si se fuera a desmantelar

en su totalidad pero si vemos la realidad la mejora está compuesta por varias condiciones como las que no podemos desmontar, como se va a explicar en el desarrollo del trabajo, esta es la razón por lo que es necesario realizar un análisis sobre el tratamiento que me refleje las esencia de la transacción en las NIIF.

En el tratamiento de estas partidas de mejoras en propiedad arrendada bajo NIIF, la empresa se ve enfrentada a dejar de mostrarlas como un cargo diferido, y darles un tratamiento de propiedad, planta y equipo, de acuerdo con la sección 17 de NIIF para Pymes, si lo que quiere es continuar con un tratamiento de activo y no eliminarlas directamente contra el patrimonio, incluyendo todos los perjuicios que esto implicaría (probablemente entrar en causal de disolución). Para esto, y siguiendo con los requerimientos de la sección, debe analizar y decidir acerca de varios puntos:  Descomponetización del monto.  Medición del costo de cada componente (costo bajo NIIF), incluyendo una eventual medición de provisión por desmantelamiento.  Determinación de vidas útiles, valores residuales, y métodos de depreciación.  Elección del costo atribuido a la fecha de transición, como el valor a reportar en el balance de apertura para las partidas mencionadas. Pero antes de analizar esto, se debe buscar cual es la mejor forma de medición de la mejoras en propiedad ajena que se ajuste a las condiciones de la transacción, ya que este valor es la base para calcular el desmantelamiento y el resto de puntos descritos anteriormente. Cuál es la metodología más adecuada para el reconocimiento y medición de las mejoras en propiedad ajena de la empresa Liga Contra La Osteoporosis S.A.S. (LICOOS) de acuerdo con NIIF para Pymes al 1 de enero de 2.015

1.2 JUSTIFICACIÓN

Debido a que la empresa presta servicios de salud su infraestructura entra a ser parte clave en la generación de los ingresos, primero por ser un requisito legal (por la súper salud para poder funcionar) y segundo como buena imagen del servicio prestado. Además es un valor con materialidad dentro de los estados financieros, ya que los socios han financiado a la compañía para el mejoramiento en propiedad ajena. Las mejoras en propiedad ajena no me van a afectar un solo periodo de los resultados, sino que tiene relación directa con la generación de ingresos de varios periodos futuros al momento de la adopción por primera vez. Afectar los

resultados de un periodo utilizando mediciones de cargos diferidos no muestra la correcta relación del usufructo de las mejoras en la generación de los ingresos, o correcta relación ingreso-gasto. Además para la gerencia esto no es visto como un gasto sino como una inversión para generar más ingresos y beneficios económicos en el futuro, lo que se entrelaza con la definición de activo para NIIF, la idea es minimizar el riesgo de subvaloración, debido a que el valor de la mejora en propiedad ajena responde al costo y no se tiene en cuenta ninguna provisión por desmantelamiento, lo cual no me refleja la realidad económica de la compañía, ni las obligación con el arrendador. Las mejoras al compararlas con los activos totales corresponderían a un 50% (valor con materialidad), la amortización del valor se está llevando a los gastos linealmente sin tener en cuenta las condiciones que afectan la mejora y que las su clasifica para el tratamiento contable, afectando los resultados. La situación anteriormente expuesta nos lleva a plantear un problema para analizar la naturaleza de la transacción y que esta finalmente responda fielmente a una representación real que se vea reflejada en los estados financieros de la compañía.

1.3 OBJETIVO GENERAL

Determinar la metodología más adecuada para el reconocimiento y medición de las mejoras en propiedad ajena de la empresa Liga Contra La Osteoporosis S.A.S. (LICOOS) de acuerdo con NIIF para Pymes al 1 de enero de 2.015 1.4 OBJETIVO ESPECÍFICOS

Caracterización de los rubros dentro de la organización para su posterior medición. Analizar las posibles metodologías de medición para las mejoras en propiedad ajena. Analizar de forma comparativa las metodologías de medición para las mejoras en propiedad ajena. Determinar el modelo de revelación, generando la política contable y el estado contable inicial. 1.5 METODOLOGIA

Investigar las diferentes teorías y metodologías para el desarrollo del desmantelamiento de la mejora en propiedad ajena. Recolectando información

las diferentes bases de datos y se realiza un análisis documental, para identificar las categorías de conocimiento suministradas. La metodología es cualitativa, recolectar información, documentos, observaciones, registro de progresos para clasificar la información y compararla para desarrollar la propuesta e investigar los diferentes componentes que existen en las mejoras en propiedad ajena. La investigación es proyectista porque está basada en conocimientos posteriores para así responder a una necesidad futura (implementación NIIF para pymes) Los eventos de estudio son reconocer y valorar y recolección de información mediante la observación para caracterizar el manejo contable actual y la estructura organizacional, Análisis documental buscando en bases de datos como http://scholar.google.es/ (google académico) y http://www.redalyc.org con los temas de mejoramiento en propiedad ajena, propiedad planta y equipo con inversiones en propiedad ajena, Análisis de los estados financieros del 2.013, Revisar el manejo contable de la empresa en los PCGA Colombianos y las NIFF para Pymes, identificar políticas de la empresa y la utilización de documentos privados como el contrato de arrendamiento. Y finalmente concluir con el diseño de la propuesta.

2. MARCO TEORICO

2.1 RECONOCIMIENTO DE ACTIVOS

En el marco conceptual de las NIIF para reconocer un activo se deben cumplir con los criterios de probabilidad de obtener beneficios económicos futuros, y con el criterio de medición (ser medido con fiabilidad) el concepto es: “un recurso controlado por la empresa, como consecuencia de sucesos pasados, del que la empresa espera obtener, en el futuro, beneficios económicos” (IASB, 2009). La relevancia de la obtención de beneficios futuros es la base para el activo en su gran mayoría en los PCGA colombianos encontramos que los diferidos en los activos se llevaban para tener el control sobre ellos mas no porque la empresa fuera a generar los beneficios, en este caso podemos argumentar que las mejoras en la propiedad ajena de la empresa LICOOS SAS cumplen con los criterios de medición para los activos. Basándonos en la definición de activo del marco conceptual de las NIIF mencionado anteriormente se concluye que se desplaza el requisito de la disposición de la propiedad del bien a favor de la transferencia de los riesgos y ventajas asociados al disfrute y, por ende, al control del mismo. Además, exige para que un activo tenga tal consideración sea capaz de generar flujos de efectivo para la empresa bajo cuyo control se encuentra. Lo que equivale a asumir que el valor de la empresa descansa, precisamente, en la capacidad para utilizar y aprovechar las ventajas derivadas del uso de esos elementos, y debe atender al principio del fondo de la transacción sobre la forma jurídica que ésta adopte, por lo que el reconocimiento y valoración de los activos debe ser consistente con la naturaleza económica que subyace en la operación. A este criterio, es necesario añadir el requisito de comparabilidad de la información contable, entendida no sólo, pero también, en el contexto de la aplicación uniforme de las políticas y criterios contables. La consideración de los activos como fijos o circulantes (no corrientes o corrientes, en terminología propia de la NIC 1, Presentación de estados financieros) ofrece a la empresa la posibilidad de llevarla a cabo sobre la base del ciclo de explotación o, alternativamente, atendiendo a su vinculación a la empresa por más o menos de doce meses. (IASB, 2009). 2.2 VALORACION DE ACTIVOS

La valoración para (Mattessich, 2003) va relacionada directamente con el reconocimiento y su principio es tener en cuenta la situación y las condiciones

que me afectan al bien, porque eso se debe reflejar en el valor que me responde a las circunstancias del entorno, para (Rojo Ramirez, 2009) el valor es el resultado del grado de utilidad que se espera de los bienes o servicios, en el modelo económico esto se mide en base de los flujos de efectivo futuros, a pesar de este concepto en el sistema integrado contable como lo llama (Rojo Ramirez, 2009) el valor se basa en los costos, que sería el precio de mercado en el momento de la transacción ,siendo este el que fundamenta el valor. Por esta razón (Rojo Ramirez, 2009) divide en dos el valor uno es el valor económico y el otro es el valor contable, los cuales nunca llegan a ser iguales. El precio es un concepto de equilibrio de mercados que para (Rojo Ramirez, 2009) no es un valor generado es por eso que el concluye: “El precio es objetivo, el valor subjetivo.” (Rojo Ramirez, 2009, pág. 6). Para (Alvarez Alvarez, 2009) el valor debe ser neutro y esto se logra al determinar el método de valoración que se relacione con las condiciones presentadas por el bien y sea adecuado con su propósito. Lo cual ayuda a concluir que todos los métodos de valoración no son para todos los tipos de bienes. Existen criterios de medición tanto (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011) como (Alvarez Alvarez, 2009) concluyen en sus trabajos que las NIIF usan dos bases de valor una que es el costos histórico y la otra que es el valor razonable para (Alvarez Alvarez, 2009) las NIIF están fundamentadas en el valor razonable pero mantiene como base el costo histórico.

2.2.1 TEORIA DE VALOR BASADA EN COSTO HISTORICO

(Alvarez Alvarez, 2009) Y (Rojo Ramirez, 2009) plantean el costo histórico como el resultado de la construcción del valor por factores de producción basándose en la teoría clásica del valor para autores como (Palavecinos, 2011) el costo histórico está mandado a recoger y no refleja la realidad de la empresa y no sirve para tomar decisiones asertivas concordando con (Rojo Ramirez, 2009). En Colombia el costo histórico es el que representa el importe original consumido u obtenido en efectivo, o en su equivalente, en el momento de realización de un hecho económico (Art. 10 D.2649/93), que podemos concluir que es el mismo para el caso de las NIIF, cambiando tan solo el nombre (precio de adquisición) e incluyendo conceptos como los costos atribuibles y los directamente relacionados con el bien para la disposición final de este.

2.2.2 TEORIA BASADA EN EL VALOR RAZONABLE

(Alvarez Alvarez, 2009) basa el valor razonable en la teoría neoclásica de valor, que se fundamenta en el equilibrio de los mercados basándose en los juicios y referencias mentales de los individuos, en la NIIF 13 el concepto es: ”El valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición” (IASB, pág. 489), para (Rojo Ramirez, 2009) y (Palavecinos, 2011) es un precio de salida que no responde a mediciones específicas de una entidad y que relaciona finalmente el valor económico con el valor contable, teniendo en cuenta la diferencia que plantea (Rojo Ramirez, 2009) de los conceptos de precio y valor y basándonos en (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011) podemos concluir los métodos de valoración que nos dan tanto las NIIF como la IVSC (International Valuation Standards Council) para la generación del “valor “. Basados en (Rojo Ramirez, 2009), (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011) y (IASB) los métodos de valoración son los presentados en el siguiente cuadro: IASB

IVSC TECNICA Precio hipotético de Comparando precios de Enfoque de mercado intercambio en un mercado mercado libre y abierto El valor recuperable o de Enfoque de costo N/A sustitución del bien. Valor específico para la Los flujos futuros de Enfoque de ingreso entidad de acuerdo a los efectivos a valor presente o beneficios de la propiedad valor de uso Precio acordado entre dos No aparece en los enfoques N/A partes específicas del modelo IASB

Elaboración propia basándose en (IASB), (Rojo Ramirez, 2009), (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011) y (Palavecinos, 2011). Como se puede apreciar en el cuadro los dos modelos (IASB y IVCS) se parecen en sus métodos de valoración a pesar que en la IVCS se tiene en cuenta el concepto de precio acordado entre partes específicas que no lo trae la IASB, esto es por el riesgo de inflación a los activos de los estados financieros, además del riesgo de asignar un precio sin un proceso riguroso de análisis como lo plantea (Alvarez Alvarez, 2009). Para la construcción del valor según (IASB) existen dos tipos de entrada de datos, las observables que se basan en los datos externos, precios de mercados y bases de datos y las no observables se basan en la construcción interna como estadísticas en los históricos de la empresa, (Palavecinos, 2011) y (Rojo

Ramirez, 2009) concuerdan en los métodos que usan datos de entrada observables porque de esta manera se muestra la realidad económica, mostrando los cambios a que haya lugar, como contraposición a este argumento (Herrera Marchena, 2012) nos expone las implicaciones económicas y financieras que generan los cambios bruscos de las posiciones económicas priorizando los métodos con datos de entradas no observables ya que esto ayuda con la generación de valor aunque también se tiene en cuenta lo costoso que puede llegar a ser, tanto (Herrera Marchena, 2012) como (Palavecinos, 2011) también concluyen que no solo se puede determinar por la importancia que da la IASB, sino también entra el factor de las condiciones, circunstancias y el propósito que tenga activo en la compañía, ya que a todos mis activos dependiendo de estas condiciones no pueden valorarse por todos los métodos. Bajo el modelo IASB y US-GAAP existen tres niveles que van entrelazados con los datos de entradas observables, para (Rojo Ramirez, 2009), (Palavecinos, 2011) y (IASB) los niveles van relacionados con la confianza de la información, aunque (Rojo Ramirez, 2009) agrega un cuarto nivel (nivel contable): -

Nivel 1: Metodología enfoque de mercado, técnica precio de mercado, mercado activo principal y más ventajoso. Nivel 2: Metodología enfoque de costos, técnica valor de referencia, mercado de activos similares Nivel 3: Metodología enfoque de ingresos, técnica valor actual o en uso, construcción de valor presente de los flujos futuros de efectivo basados en la utilidad cuando los conocemos o cuando los presupuestamos. Nivel 4: Metodología costos histórico.

El principio de basa en la confiabilidad de la generación del valor, y la relación de las circunstancias externas e internos del bien. La valoración de los activos para (Palavecinos, 2011) es subjetivo porque el método depende de la naturaleza del activo. Para la adopción por primera vez se debe tener en cuenta las excepciones permitidas para los activos, Al acogerse a la excepción de costo atribuible ya sea como valor razonable o como revaluación punto 35.10 (IASB, 2009, pág. 217), nos permite entrar a generar valor y analizar posibles métodos de valoración que sean aplicables al activo.

2.3 MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA BAJO NIFF PARA PYMES

Para (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) cuando hablamos de una mejora en propiedad ajena hacemos referencia a un activo tangible que se utiliza en la producción de bienes o servicios, dicho activo se toma en arriendo 13

durante un periodo determinado. En el reconocimiento se debe tener en cuanta si las mejoras en propiedad ajena son obligación legal o implícita. Dado que la obligación legal se constituye por un contrato por los derechos que posee, por legislación o tipo legal. Por otra parte la obligación implícita es el compromiso adquirido por hechos, habilidades o prácticas empresariales. Ciertos elementos de las propiedades, planta y equipo requieren de reemplazos o atribuírsele las mejoras para (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) estas pueden ser: 



Las mejoras necesarias: son aquellas que se invierten en la cosa para su adecuada conservación o para que el inmueble se mantenga en estado idóneo de utilización de acuerdo con su destino y que ya fueron explicadas antes para el caso concreto del arriendo. Las mejoras Útiles: son las que una vez llevadas a cabo en el inmueble, aumentan su valor económico. Estas no se consideran necesarias o imprescindibles para la habitación del mismo. Sobre esta clase de mejoras y en cuanto interesa al contrato de arriendo, dice el artículo 1994 que “el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abandonarlas; pero el arrendatario podrá separarlos y llevarse los materiales sin daño al bien, a menos que el arrendatario esté dispuesto abonarle lo que valdría los materiales, considerándolos separados. Las mejoras Voluptuarias: son aquellas que consisten en lujos innecesarios y que no son reembolsables, salvo que hubiere mediado autorización expresa del propietario.

Por ejemplo piezas de repuestos importantes donde se utilicen durante más de un período, deben de añadirse al valor en libros del bien reemplazado considerándose como propiedades planta y equipo. Bajo las NIIF teniendo en cuenta la importancia de la materialidad, esta partida vendría siendo importante para la totalidad de los activos de la empresa, siendo una inversión que cumple con los criterios de la propiedad planta y equipo (IASB, 2009) bajo la sección 17 como lo vemos en el alcance que incluye las propiedades de inversión que cumplen con los criterios de: “(a) se mantienen para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, para arrendarlos a terceros o con propósitos administrativos, y (b) se esperan usar durante más de un periodo.” (IASB, 2009, pág. 97), lo cual cumple a cabalidad las mejoras de LICOOS SAS. No cumpliría con los criterios de la sección 16 para ser una propiedad de inversión porque: “Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un edificio, o ambos) que se mantienen por el

dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para: (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos, o (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.” (IASB, 2009, pág. 94). Además (Torres Ávila & Sánchez Celis, 2012) define la propiedad planta y equipo como un activo tangible donde hay control y probabilidad de obtención de beneficios futuros, para (Chong, 1992) y (Serrano & Márquez, 2011) definen los activos fijos como bienes que una empresa utiliza de manera continua en el curso normal de sus operaciones, representando el conjunto de servicios que se recibirán a lo largo de la vida útil de este. Para (Moreno Moreno, 2012) la medición inicial en la propiedad planta y equipo va al costo, más costos directamente atribuibles, para (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) la medición inicial incluye los siguientes elementos: Precio de adquisición donde se valora al cierre económico (a la fecha), impuestos, honorarios legales y de intermediarios, aranceles de importación que son atribuibles o no atribuibles, incluyendo la estimación de los costos de desmantelamiento. Para calcular los costos de las mejoras en propiedad ajena debo tener en cuenta la NIC 11 de Contratos de Construcción emitida debido a la naturaleza propia de la actividad llevada bajo la modalidad de un contrato de construcción, en la mejora se debe tener en cuenta la fecha en que la actividad del contrato comienza y la fecha en la que termina, normalmente, afecta diferentes periodos contables donde se llevaría a construcciones en procesos. Los costos del contrato deben comprender: (a) los costos que se relacionen directamente con el contrato específico; (b) los costos que se relacionen con la actividad de contratación en general, y pueden ser imputados al contrato específico; y (c) cualesquiera otros costos que se puedan cargar al cliente, bajo los términos pactados en el contrato. Las mejoras en propiedad ajena en la medición posterior, se tiene en cuenta el reconocimiento inicial menos depreciación acumulada y el deterioro acumulado, bajo este contexto se tiene en cuenta los imprevistos por incertidumbres que a futuro se puede presentar, para mitigar los riesgos, dando así una comparación entre el importe en libros y el importe recuperable de los activos (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012), teniendo en cuenta la depreciación, se debe asignar una vida útil y un método de depreciación lo cuales van dependiendo de la naturaleza, características y comportamiento del activo para (Sacoto & Rivera, 2012) el método de depreciación es el más conveniente, dependiendo de los beneficios económicos que se vayan a percibir, ya que cada objeto tiene una vida o ciclo de vida sin dejar de lado los factores externos e

internos, ya que estos son los que producen cambios en la vida útil o el método de depreciación. La vida útil para calcular la depreciación en una mejora en propiedad ajena va asignada a la duración del contrato, el cargo de depreciación del el activo por mejora en propiedad ajena para cada periodo se debe reconocer en el resultado y además dicho importe se distribuirá a lo largo de la vida útil y esté disponible para su uso, cuando se encuentre en la ubicación en las condiciones indicadas para operar, (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012). Es decir la depreciación llevaría solamente en las mejoras necesarias, porque a ellas no se les provisiona el desmantelamiento, debido a que incurren directamente en el arreglo para su infraestructura, si se llegara a calcular el desmontaje de este mejora estaríamos calculando la demolición del bien lo cual es ilógico. Para (Sacoto Diaz & Rivera Barrera, 2012) el método de depreciación sirve para distribuir el importe del desgaste del activo de forma cuantitativa y sistemática a lo largo de la utilización del servicio que se va a prestar, ósea su vida útil (relación ingresos-gasto); los siguientes métodos de depreciación son los más utilizados: 



Lineal: En este método de depreciación se supone que el activo sufre un desgaste constante con el paso del tiempo, lo que no siempre se ajusta a la realidad, toda vez que hay activos que en la medida en que se desgastan, el nivel de desgaste se incrementa, es creciente. Decreciente: Permiten hacer cargos por depreciación más altos en los primeros años y más bajos en los últimos periodos. El método se justifica alegando que, puesto que el activo es más eficiente o sufre la mayor pérdida en materia de servicios durante los primeros años, se debe cargar mayor depreciación en esos años. Por unidades producidas: Este método es igual al de la línea recta en cuanto se distribuye la depreciación de forma equitativa en cada uno de los periodos. Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer lugar el valor del activo por el número de unidades que puede producir durante toda su vida útil. Luego, en cada periodo se multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el costo de depreciación correspondiente a cada unidad.

2.3.1 DETERIORO DE LA MEJORA

El deterioro en los activos es un ajuste que se realiza cuando el valor en libros es mayor al importe recuperable como lo explica la IASB 36, busca que la entidad no tenga activos registrados por un mayor valor a su importe recuperable al final del periodo, si existe se debe calcular el importe recuperable del activo, si no existe no es necesario estimar el importe recuperable dado a que se es necesario revisar la vida útil restante. El importe recuperable para (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) es el mayor entre el valor razonable menos los costos de venta y su valor en uso. Es decir que ya sea el valor razonable o el valor en uso superior al valor en libros se toma ese valor no existiendo deterioro. La entidad evaluara al cierre de cada ejercicio si hay indicadores de deterioro ya sean Externos:   



Disminución del valor de mercado, superior al paso del tiempo o al uso Cambios adversos en la entidad en el entorno legal, económico, tecnológico o de mercado. Tasas de interés de mercado de inversiones incrementan de modo que la tasa de descuento del valor en uso es mayor por lo que el importe recuperable disminuye (A mayor tasa, mayor descuento, menor valor presente) El importe en libros de los activos netos de la entidad, es mayor que su capitalización bursátil

Internos  

Se dispone de evidencia de deterioro físico u obsolescencia. Habrá cambios en la manera en la que se usa el activo que afectarán desfavorablemente la entidad. (Activo ocioso, planes de discontinuación, reestructuración, entre otros)

Evidencia procedente de informes internos que indica que el rendimiento económico del activo es, o a va a ser, inferior a lo esperado. El cálculo del importe recuperable no está exento de dificultades. Por esa razón, la NIC 36 ha previsto que el cálculo de la pérdida por deterioro deberá llevarse a cabo al presentar información siempre y cuando concurra algún indicio que ponga en la pista de la existencia de una pérdida por deterioro. Sin ánimo de exhaustividad, los indicios pueden agruparse bajo el apartado de causas

intrínsecas y extrínsecas al propio elemento de activo: a) Entre los factores intrínsecos, cabe señalar que: -

Se trate de un activo intangible para el que no sea posible establecer una vida útil limitada; Se trate de un activo intangible que todavía no esté disponible para su uso; Se trate de un activo mantenido hasta la venta; Exista evidencia de deterioro físico o de una disminución en el rendimiento del activo; La empresa ha acometido, o lo hará en breve, un cambio significativo en el uso del activo que afectará desfavorablemente a la empresa

Por ejemplo si un activo en el mercado tiene un valor por debajo de lo que se tiene registrado en libros existiría el deterioro, pero si la empresa no lo va a vender, y en cambio el activo se usa en el desarrollo de los negocios siendo importante para la generación de flujos de efectivo, se tendría que entrar a calcular un valor en uso, teniendo en cuenta el cálculo de la productividad del activo, si estos valores son mayores al valor en libros no habría deterioro (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012). 2.3.2 RECONOCIMIENTO DEL DESMANTELAMIENTO

El desmantelamiento es afectado por el tipo de arrendamiento que tenga el contrato el arrendamiento bajo la NIC 17 (Arrendamientos) es un acuerdo en el que el arrendador sede al arrendatario el derecho de uso del bien, un arrendamiento financiero es el que transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo (IASB, 2009), el arrendamiento operativo es cualquier acuerdo de arrendamiento distinto al arrendamiento financiero (IASB, 2009). Sin embargo, si el arrendatario posee la opción de comprar el activo a un precio que se espera sea suficientemente más reducido que el valor razonable del activo en el momento en que la opción sea ejercitable, de forma que, al inicio del arrendamiento, se puede prever con razonable certeza que la opción será ejercida, los pagos mínimos por el arrendamiento comprenderán tanto los pagos mínimos a satisfacer en el plazo del mismo hasta la fecha esperada de ejercicio de la citada opción de compra, como el pago necesario para ejercitar esta opción de compra. Para un contrato de tipo financiero no existiría el desmantelamiento de la mejora, se tendría que analizar bajo los criterios de probabilidad, si no se va a realizar la opción de compra tendría que realizar el desmonte pero si lo compro no tendría que hacerlo.

Para calcular el desmonte se debe tener en cuenta la SFAS 143 las obligaciones por retiro de activos (AROS, por sus siglas en inglés) son las medidas técnicas de contabilidad para determinar la responsabilidad de los activos que se producen, durante la vida útil de los activos. El Financial Accounting Standards Board (FASB) emite las normas relativas al reconocimiento y la contabilidad de estas obligaciones. Las empresas deben prestar mucha atención a los períodos contables para el reconocimiento y la medición de las ARO. El Statement of Financial Accounting Estándar (SFAS) 143 es el principio de contabilidad principal en relación con las obligaciones de retiro de activos. Un ARO trata los costos asociados con el retiro de activos a largo plazo de propiedad de una empresa. Aunque no se gasta dinero en efectivo por la empresa en el ARO, se considera un pasivo para efectos contables. Una responsabilidad contable es un evento probable futuro que se traduce en una pérdida de beneficios para la empresa. El Reconocimiento inicial en un ARO (obligaciones por retiro de activos) debe registrarse en el período contable en el que se descubre para que sea una responsabilidad tal como se define en los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP, por sus siglas en inglés). Existen dos tipos de categorías ARO: acontecimientos relacionados con la construcción o adquisición de un activo, o eventos que se producen durante el funcionamiento del activo. Cuando un pasivo ARO cae en cualquiera de estas categorías se debe registrar un pasivo para tener en cuenta la ARO. Para la Medición inicial una vez que se determina que se ha producido una responsabilidad ARO, ésta tiene que ser medida y contabilizada en el departamento de contabilidad de la empresa. SFAS 143 establece que la medición ARO debe ser igual al valor razonable del ARO, El Financial Accounting Standards Board (FASB) ha declarado que el uso de flujos de efectivo descontados es la mejor manera de determinar el valor razonable en este caso el método seria el enfoque de ingresos como lo plantea (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011). Gastos de desmantelamiento, restauración y similares El abandono de algunos activos puede conllevar desembolsos adicionales necesarios, por ejemplo, para restaurar los terrenos sobre los que se ha asentado la explotación a su estado original, o para desmantelar los activos instalados por la empresa (piénsese en una instalación nuclear o en una planta petrolífera). Estos desembolsos forman parte del coste del activo, debiendo ser valorados por el valor actual de los desembolsos a los que tendrá que hacer frente la empresa en la fecha prevista para el abandono de los activos. La definición de pasivo 9 contenida en el Marco Conceptual y el desarrollo que sobre dicho concepto lleva a cabo la NIC 37, Provisiones, activos contingentes y pasivos contingentes, junto con los criterios valorativos sentados en la NIC 16, dan lugar a que el registro contable de estos costes constituya un incremento en el valor del activo a desmantelar, con abono, simultáneamente, a una provisión. El importe de la

provisión será la mejor estimación del desembolso que la empresa debería efectuar en la fecha del balance para liquidar la obligación, lo que exige valorar la provisión por el valor presente de la obligación. La imputación del importe de la provisión a resultados se hace a medida que el bien, incrementado en el valor de los gastos de desmantelamiento, se va amortizando. En el caso de los terrenos, el coste activado de restauración de los mismos será objeto de amortización a lo largo del horizonte durante el cual la empresa percibirá los beneficios económicos asociados al uso del terreno. Con posterioridad al reconocimiento inicial, el valor del pasivo por desmantelamiento, restauración y similares, puede experimentar cambios como consecuencia de: a) cambios en la salida estimada de los recursos que incorporan flujos de efectivo requeridos para cancelar la obligación; b) un cambio en el tipo de descuento actual basado en el mercado; y c) un incremento que refleje el paso del tiempo (o reversión del proceso de descuento). (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012). Plantea que para la entidad el costo de un elemento de propiedades, planta y equipo es el precio equivalente en efectivo en la fecha de reconocimiento inicial y si el pago se aplaza y se llega a un acuerdo de financiamiento el costo es el valor presente de todos los pagos futuros. 2.3.3 PROVISION POR DESMANTELAMIENTO

Las autoras (Dutan Gutierrez & Calle Morquecho, 2010) definen las provisiones como una estimación para cubrir imprevistos, aquellas incertidumbres, riesgos, gastos inesperados que puede llegar a afectar el proceso de la compañía para su funcionamiento a futuro. Por otro lado para la autora (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) las provisiones son un reconocimiento de erogaciones futuras en la cual no se tiene la certeza de la fecha de vencimiento, ni la cuantía a desembolsar refiriéndose a las estimaciones como un simple ajuste en libros, este criterio no iría de la mano con las NIIF. Por ejemplo la provisión por desmantelamiento retiro o rehabilitación del inmovilizado, se puede prever en un tiempo determinado los costos o gastos en que se incurrirían a futuro y calcularlos a tiempo presente para llegar a provisionarlos. En el reconocimiento de las provisiones en los estados financieros se debe tener en cuenta: 

Que tenga una obligación en la fecha sobre la que se informa como resultado de un suceso pasado.



Sea probable que la entidad tenga que desprenderse de recursos que comporten beneficios económicos, para liquidar la obligación siempre que exista mayor posibilidad de que ocurra el evento. El importe de la obligación pueda ser estimado de forma fiable.

La provisión como medición inicial debe realizar la mejor estimación del importe para cancelar la obligación, en el periodo en que se informa NIC 37. Se determinara con base en el juicio de la gerencia o de expertos, y que debe ser medida promediando los posibles desenlaces por sus probabilidades asociadas (método estadístico e históricos del valor esperado) como por ejemplo litigios o demandas. La medición posterior que una entidad debe hacer son los desembolsos o pagos que debe realizar posteriormente al reconocimiento inicial en la medida que se vayan liquidando. Al realizar una revisión de los importes reconocidos como provisión y surja algún ajuste, se debe reflejar en el resultado del período y de manera prospectiva. Como complemento de la provisión existen las estimaciones que son cálculos y maneras de hallar valor, determinándolo de una forma técnica, especificando el método, e incluyendo los aspectos externos e internos que se tuvieron en cuenta para prever dicho valor. Es un ajuste al importe en libros de un activo o de un pasivo, o al importe del consumo periódico de un activo. NIC 8 sección 10 Las estimaciones contables pueden determinarse como una parte de la rutina de la contabilidad, de manera repetitiva, o pueden ser no rutinarias es decir aparecer solo hasta el final del ejercicio. En muchos casos se determinan empleando una fórmula basada en la experiencia histórica y en los casos complejos de estimación se puede auxiliar de la experiencia de un experto. En todo caso la administración debe revisar periódicamente las estimaciones que se formulen. (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012). Los procedimientos tienen el propósito de dar cumplimiento a la política mediante la ejecución puntual de cada uno y así determinar y registrar apropiadamente cada partida. Es importante mencionar que los procedimientos para las estimaciones contables deberán incluir aspectos tales como: La naturaleza propia de cada estimación contable, descripción de fórmulas o cálculos aritméticos para determinar el monto estimado, elementos que deben contener cuadro en Excel o matrices, el personal involucrado en uno o varios procedimientos, Formularios preestablecidos los cuales evidenciarán el cumplimiento de los procesos; otros que sean necesarios para el cumplimiento de la política.

3. MARCO ORGANIZACIONAL

3.1 CARACTERIZACION DE LA COMPAÑIA

Se describirá como se contabiliza la mejora en propiedad ajena y cuál sería su proceso en la terminación de contrato para el desmontaje de la misma, según su tratamiento bajo los PCGA Colombianos, Descripción de la empresa Liga Contra Osteoporosis LICOOS LIGA CONTRA LA OSTEOPOROSIS fue creada el 10 de abril de 2003 como respuesta a la necesidad sentida en la población de empezar un proceso de sensibilización y acompañamiento, con aquellas personas que han sufrido la enfermedad de la OSTEOPOROSIS, o se les ha encontrado posibles factores de riesgo que la podrían desarrollar. Desde su creación LICOOS LIGA CONTRA LA OSTEOPOROSIS ha prestado servicios en el campo de la promoción de la salud y la prevención de la enfermedad en aproximadamente trecientos municipios del territorio nacional concentrados principalmente en los departamentos de: Antioquia, Boyacá, Cundinamarca, Huila, Meta, Tolima, y Santander. Los Programas ejecutados por LICOOS LIGA CONTRA LA OSTEOPOROSIS gozan de una gran aceptación en la comunidad, logrando reconocimiento y posicionamiento en el mercado de la Salud Ósea. Nuestra cultura organizacional se fundamenta en la autoconstrucción, el aprendizaje permanente, el trabajo en equipo y el autocontrol. Que se refleja en la prestación de nuestros servicios con calidad. Somos una IPS con servicios integrales de salud, orientados al sistema óseo. Contamos con talento Humano idóneo, apoyado con recursos físicos y tecnológicos adecuados, para dar respuesta a las necesidades y expectativas de nuestros usuarios. Buscamos mejorar las condiciones de la calidad de vida y salud de la comunidad, con rentabilidad social y financiera. “Para el año 2018, seremos una empresa reconocida por nuestro compromiso y resultados de impacto. En el mejoramiento de las condiciones de salud en el país y en la prestación de servicios médicos dirigidos a la salud ósea”

A raíz de los servicio suministrados por la empresa LICOOS, se debe proporcional un lugar apropiado para dicho funcionamiento, amplio, cómodo y

sobre todo muy servicial para nuestros clientes, de ahí nace la idea de arrendar un local para el funcionamiento, el cual debe ser rediseñado para ofrecer mejor calidad del servicio y que el cliente a su vez se sienta satisfecho en todo sentido. A partir de esto los dueños requieren un lugar para ejecutar sus servicios y darles un buen beneficio a los clientes por eso decide tomar un lugar en arrendamiento.

La empresa lleva 10 años en funcionamiento, estuvo cerrada por cerca de 2 años, actualmente se encuentra en proceso de apertura. Este proceso empezó en el año 2.013 cuando se realizó el contrato de arrendamiento entregando un bien que no cumplía con los requisitos de la súper salud para prestar el servicio. Las mejoras fueron realizadas en el año 2.013 por lo cual se tiene la información disponible en los archivos de la empresa. Estas mejoras afectaron los resultados del año 2.013 generando pérdidas en los resultados. Además de lo anteriormente mencionado, se reconoce previamente que las mejoras edilicias realizadas por la empresa son importantes, sustanciales, y asimilables a activos fijos del tipo propiedades, planta y equipo, y pueden seguir ese tratamiento bajo NIIF, previo diagnóstico del cumplimiento de los requerimientos incluidos en la sección 17. 3.1.1 SITUACION ACTUAL DE LAS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA EN LA COMPAÑIA LICOOS SAS

La entidad liga contra la osteoporosis contrajo un contrato legal de arrendamiento operativo por un monto de 60.000.000 millones de pesos diferidos a 5 años (60 meses) de acuerdo al contrato la compañía está obligada a desmantelar las mejoras útiles y voluptuarias dejando el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió; las mejoras necesarias son parte del terreno arrendado y no se puede desmontar porque perjudicaría la estructura del inmueble además de incurrir en otros costos innecesarios. El total de las mejoras están reconocidas en el diferido de la compañía por un valor de $35.000.000,oo, que está compuesto por mano de obra y materiales incurridos desde el día 01 de marzo del 2014 (fecha inicial) hasta el día 30 de junio del 2014(fecha final). En el contrato se realizó un avaluó con criterio profesional donde establece que estas mejoras estarían valoradas por $ 40.000.000,oo, que el 60% pertenece a mejoras estructurales o necesarias como las llama (Dutan Gutierrez & Calle Morquecho, 2010) y el otro 40% de mejoras no estructurales que obedecen a las mejoras útiles y voluptuarias, las cuales están establecidas en una clausula especial, indicándonos que el arrendador (Licoos) debe desmantelar al termino del contrato o a la entrega del inmueble, en dado caso que el arrendatario solicite

el inmueble antes del tiempo estipulado debe indemnizar por el 60% de las mejoras estructurales o necesarias. Se puede identificar que en el manejo de las mejoras en propiedad ajena reflejadas en los estados financieros de la compañía no se reconoce la situación anterior descrita para el tipo de mejoras, tampoco existe una provisión por desmantelamiento, por lo cual no se está reflejando la obligación de la empresa con el arrendador ni viceversa, tampoco existe amortización asignada por el tiempo de uso que me lleve a mostrar una relación ingreso-gasto. Además al ver el valor en ese rubro y no tener ninguna nota específica a los estados financieros da la impresión que se tendría que desmontar el 100% de las mejoras valoradas. También notamos que a la fecha del contrato el avaluó presenta mayor valor esto es porque se basó en un presupuesto y el valor contable se basó en la real ejecución de tal presupuesto.

4. METODOLOGIA DE APLICACIÓN BAJO NIIF

A continuación se plantea el desarrollo del trabajo basado en los casos aplicados primero se va a reconocer la partida y a determinar los criterios para la medición inicial y posterior bajos NIIF para pymes, luego se desarrollaran los diferentes métodos de valor para el cálculo de las mejoras en propiedad ajena. Para la adopción por primera vez acogiéndose a la excepción 35 de la NIIF para pymes, se puede utilizar el costo atribuido como valor razonable o reevaluación para el caso de los activos en la propiedad planta y equipo, Obedeciendo al nivel de jerarquización planteado por (IASB) y a los conceptos trabajados con (Arias Abello & Sanchez Serna, 2011) y (Rojo Ramirez, 2009) se tendrán en cuenta los siguientes métodos para la generación de valor: -Costo histórico. -Enfoque de mercado. -Enfoque de costo. -Enfoque de ingreso. -Acuerdo entre dos partes. 4.1 COSTO HISTORICO

Para (Rojo Ramirez, 2009) es el costo histórico es el mismo valor contable, basado en los costos y gastos incurridos para la generación del bien, aunque es un valor basado en factores de producción, no constituye un valor de utilidad esperada, podemos observar en los estados financieros consolidados de Avianca que el cálculo de las mejoras ajenas del puente aéreo se basó en los costos incurridos, incluyendo los conceptos de materiales de construcción y mano de obra que se respaldan bajo PCGA Colombianos con facturas o contratos de obra civil. El valor que la compañía tiene reflejado en sus estados financieros al igual que Avianca es un valor acumulado de los materiales y mano de obra en que se incurrieron para la entrega de la mejora en propiedad ajena, basados en la clasificación de (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) se organizaron las mejoras así:

CLASIFICACIONES DE LAS MEJORAS MEJORAS NECESARIAS MEJORAS UTILES MEJORAS VOLUPTUARIAS

COSTO HISTORICO 20.000.000,00 10.000.000,00 5.000.000,00

PRECIO ACORDADO CONTRATO 24.000.000,00 16.000.000,00 -

Elaboración propia: Clasificación de mejoras y de los costos. Los valores que se presentan en el anterior cuadro se basan en los cálculos tenidos en cuenta para cada una de las mejoras por los siguientes conceptos. Las mejoras necesarias son las mejoras que se denominaron estructurales que no se pueden desmontar al momento de la entrega del bien, esto concuerda con la realidad contractual que se describió en el punto 3.1.1 donde se especificó las condiciones del contrato de arrendamiento. Las mejoras necesarias en la compañía son los pisos de baldosa de la recepción, las vigas, el refuerzo de las bases, la valor es de veinte millones de pesos (20.000.000, oo). Las mejoras útiles y voluptuarias son las que entran en la clasificación del desmonte, la diferencia entre estas dos mejoras es que las útiles son para el funcionamiento normal de la operación y las voluptuarias son de presentación e imagen de la compañía. Las útiles son el piso falso de los consultorios, las cañería para el lavamanos de los consultorios médicos, divisiones en drywall, por un valor de diez millones de pesos (10.000.000, oo) las voluptuarias son los vidrios de seguridad con la publicidad de la compañía, el stand del vidrio de la recepción, por el valor total de cinco millones de pesos (5.000.000,oo). El valor total de la mejora en propiedad ajena que está reflejada en los estados financieros es por treinta y cinco millones de pesos (35.000.000,oo). 4.1.1 RECONOCIMIENTO DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA

Con la adopción por primera vez la empresa Licoos debe determinar los tipos de contratos que tienen actualmente, sea un contrato implícito o legal, operativo o financiero para llevar a cabo la respectiva operación, y el reconocimiento contable, el arrendamiento del bien inmueble que tiene Licoos es un contrato legal operativo porque no tengo opción de compra al finalizar el periodo del contrato, asumimos los riesgos inherentes a la propiedad y se realizan pagos periódicos. Cabe aclarar que las mejoras no van incluidas dentro de los cálculos del arrendamiento sea financiero u operativo, en los dos las mejoras deben ser reconocidas independientes al arrendamiento. El trabajo de investigación se trata de mejoras en propiedad ajea no ahondaremos más en el tema del arrendamiento.

Para realizar una mejora debo tener un contrato de construcción ya presupuestado este contrato se debe reflejar en los estados financieros como construcción en curso teniendo en cuenta la fecha de iniciación de la obra y la fecha de terminación estas obras van clasificadas en la propiedad planta y equipo y su valor se va incorporando todos los costos y gastos incurridos entre las fechas estipuladas de la obra. Al terminar la construcción en curso se reclasificaría como mejora en la propiedad ajena. Las mejoras en propiedad ajena bajo los PCGA Colombianos son cargados al diferido, bajo los estándares y criterios de las NIIF para pymes este concepto no existe, ni están incluidos en el marco conceptual del IASB, por consiguiente ante este nuevo modelo de información contable debemos remitirnos a la naturaleza de la transacción para reflejar en los estados financieros la realidad económica de la empresa. Las mejoras en propiedad ajena en la compañía Licoos serían un activo, porque cumple los principios del marco conceptual, me van a generar beneficios económicos futuros, ya que la mejora es la base de la operación de mi compañía para la generación de los ingresos y es medible fiablemente, porque los gastos y los costos incurridos son de una fecha cercana, además podemos cotizarlos o valorarlos por un experto. Bajo las NIIF el concepto de propiedad no es relevante para clasificarlo como propiedad planta y equipo, los principios importantes que la mejora cumple es la tangibilidad, el uso por más de un periodo, la gerencia la tiene planificada para uso de 10 años y el contrato me estipula duración de 5 años, también se debe tener relación con el suministro de bienes o servicio, en el caso de la compañía la mejora se realizó en el establecimiento donde realiza su actividad económica (atención al usuario y venta de producto), o la utilización por parte de la administración. Como podemos concluir la mejora tiene relación directa con la generación de ingresos por estas razones mi mejora en propiedad ajena estaría clasificada y reconocida en la propiedad planta y equipo. 4.1.2 MEDICION INICIAL DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA.

La medición inicial de la mejora serán por los costos, que incluirían la mano de obra, los materiales, intermediación, impuestos a la fecha de terminación total de la mejora que se encontraría en la línea de construcciones en curso. Los arreglos o mantenimientos que se realicen fuera de las fechas estipuladas serán contemplados como gastos incurridos del periodo Las mejoras se dividen en tres tipos necesarias útiles y voluptuarias como lo plantea (Dutan Gutierrez & Calle Morquecho, 2010), en la liga las mejoras se van

a clasificar basándose primeramente en las que voy a desmantelar, las útiles van a ser las que se manejan en la prestación del servicio o en la operación de la actividad ejemplo el lavamanos del doctor, los baños de los consultorios, el stand de la tienda, las divisiones, etc., las voluptuarias van a ser las que se generaron por presentación e imagen ejemplo los vidrios de seguridad con los logos de la compañía, las demás son necesarias y tienen relación con la estructura y bases del bien inmueble. 4.1.3 DESMANTELAMIENTO DE LA MEJORA EN PROPIEDAD AJENA

El desmantelamiento aumenta el valor de la mejora en la propiedad planta y equipo, lo más recomendable es manejarlo en líneas separadas que se pueda identificar en la contabilidad, como presentación no hay inconveniente que se unifiquen los valores. El desmonte se calcula por cotización o peritaje calculando el valor de desmonte de las mejoras útiles y voluptuarias. Se realiza el cálculo de estimación del desmantelamiento a cierre de cada periodo, los cambios en la estimación serán prospectivos y se manejara una provisión por estimación del desmantelamiento. Lo que (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) plantea como un posible presupuesto, para calcular el desmantelamiento, sirve para suponer cuanto me costaría hoy hacer el desmonte, incluyendo la mano de obra y los materiales que se vayan a utilizar para entregar el bien al arrendatario. Como el desmonte se va a realizar para la terminación del contrato en 5 años, este sería el periodo del tiempo al que tendría que llevar el valor del desmonte. Basándose en la clasificación de las mejoras se sabe que solamente se va a realizar el desmonte de las mejoras útiles y voluptuarias, estimadas en veinte millones de pesos (20.000.000, oo), que fueron calculados en base a un presupuesto que se realizó con tres (3) cotizaciones solicitadas a empresas del sector de la construcción y se promediaron los valores, dando este resultado. La tasa para llevar el valor de del desmonte a un valor futuro es del 2%, la tasa se haya basándose en la estimación de la gerencia en el crecimiento de ingresos de los últimos 5 años, promediando los resultados. Al aumentar cada año el 2% me dan los siguientes resultados: AÑO INICIAL 1 2 3 4 5

VALOR 20.000.000 20.400.000 20.808.000 21.224.160 21.648.643 22.081.616

Para el final del año 5 el desmantelamiento a valor futuro me queda en $22.081.616. El tipo de tasa a utilizar debe incluir el riesgo, la probabilidad y demás factores que afecten el valor del desmantelamiento en el tiempo, todas las expectativas quedarían sujetas a la tasa. Se toma la tasa de bonos de Colombia porque es la tasa con menos riesgo incorporado y con menor rentabilidad del mercado, el siguiente cuadro muestras las tasas de los bonos en Colombia por años: Nombre

Rendimiento

Máximo

Mínimo

Var.

Var. %

Hora

4,75

4,726

0,009

0,19%

2:45:04

5,271

5,306

5,262

-0,038

-0,72%

2:45:04

5,6

5,635

5,586

-0,024

0,00%

2:45:04

6,91

6,905

6,92

6,88

0,005

0,07%

2:45:04

7,51

7,56

7,507

-0,05

0,00%

2:45:04

Colombia 1-Year Colombia 4Y Colombia 5-Año Colombia 10-Año Colombia 15-Año

Investing.com, Colombia bonos del estado, 15 junio http://es.investing.com/rates-bonds/colombia-government-bonds

2015,

Para llevar el valor calculado del desmonte al momento 1 de valor presente la fórmula a utilizar es: VALOR PRESENTE VALOR DESMONTE TASA PERIODO

VP VD I P

VP= VD/ (1+i) ^ P El valor presente se calcula tomando el valor del desmonte calculado a valor futuro a 5 años se divide en 1 más la tasa de descuento elevado al periodo de tiempo que serían los 5 años, esto me da un cálculo de $16.815.557 que es el desmonte para aumentar el valor de la mejora. 4.2 METODOLOGIA-ENFOQUE DE MERCADO

Se basa en valores de mercado, como (Alvarez Alvarez, 2009) y (Rojo Ramirez, 2009) plantea, es un precio de salida o venta del bien, se puede observar un valor fiable basándose en mercado abiertos, activos y principales del bien, sin restricciones mercados sin monopolización o polipolios, ósea donde se equilibre por si solo, por las transacciones económicas de la oferta y la demanda. Se puede basar en el más ventajoso.

En principio la mejora en propiedad ajena no es un bien que pueda vender por si sola, es un complemento para la venta del bien inmueble pero sola no tendría valor de venta ósea precio de salida, segundo si se busca un mercado activo o directo de mejoras en propiedad ajena en Colombia no se encuentra, existe un mercado de bienes inmuebles nuevos que lo maneja el sector de la construcción y factores como estrato socioeconómico, ubicación geográfica, y demás componentes de valorización, y el mercado de bienes inmuebles usados que se maneja por sectorización, y factores como estrato socioeconómico y ubicación geográfica, la mejora en propiedad ajena cuando es necesaria entra a ser un valor que me aumenta el valor de precio del salida del bien pero que por sí sola no entra a transar, por su parte las útiles y voluptuarias son un valor representativo para el arrendatario pero que no afecta el valor del bien no siendo un valor agregado para el arrendador, si lo analizamos desde la perspectiva de mercados cerrados. Las NIIF da opción de referirnos a un mercado de un bien similar que cumple con las mismas condiciones anteriormente planteadas porque no se va a encontrar un mercado activo, ya que la mejora en propiedad ajena no me constituye un bien común que se intercambie o negocie en los mercados, sino que responde al principio de factores de producción. (Palavecinos, 2011) Concluye en su trabajo que no todos los enfoques son aplicables para cualquier tipo de bien, debido a que el enfoque debe ir de la mano con la naturaleza del bien, esta es la razón por la que el enfoque de mercado no sería aplicable para la mejora en propiedad ajena ya que no va con su naturaleza ni se puede transar con ella como un bien separado. 4.3 METODOLOGIA-ENFOQUE DE COSTOS

Se basa en los costos de reemplazamiento o actual del activo, cuanto me podría costar volver a generar el activo en las condiciones actuales, se busca una base apropiada alternativa por el que estaría dispuesta a pagar por un bien que dé una utilidad equivalente que puede ser proporcionada por una réplica del bien, porque estas características son parte integral de los beneficios económicos que va a ayudar a generar el bien. Es diferente al costo histórico porque se incluyen los gastos incurridos al presente no a la fecha de la realización de la obra o de la generación del bien, pueden incluir los costos directos como materiales, mano de obra, fletes, impuestos, relacionados con la generación del bien a valor de la fecha de la valoración y como costos indirectos como diseño, costos legales, ingeniería adquisición, intereses o beneficio empresarial. Puede que los componentes cambien y el listado a incluir en el valor sean distintos en los costos de

reemplazamiento por factores externos que hayan cambiado con respecto a la base utilizada del costo histórico donde se reconocieron todos los gastos y costos incurridos en el momento de la obra. Lo cual podemos generar en el valor de un avaluó o peritaje por parte de un profesional, a esta característica responde al avaluó realizado para firmar el contrato que quedo por un valor de cuarenta millones de pesos (40.000.000,oo) que se calculó utilizando el modelo de valor de reemplazamiento, basándose en cotizaciones a empresas de construcción y promediándolas entre sí para generar el valor, en base de volver a generar el bien en las condiciones actuales para la funcionalidad y generación de beneficios económicos. Esta es la base que utilizo el evaluador para entregar el costo, aunque cumple con algunas de las disposiciones del valor razonable bajo las NIIF, está ubicada en un nivel dos, ya que no podemos utilizar el precio de salida de un activo similar como costo de reemplazamiento sino que se basa en los factores de producción en la construcción del valor para generar el bien otra vez, en el caso de la compañía sería volver a construir la mejora, aunque bajo las NIIF no tendría confianza como el nivel 1 de valores de mercado de un bien en las mismas condiciones con datos observables, como este tipo de bien no tiene una referencia es más seguro generarlo basándose en el nivel 2 como lo argumenta (Rojo Ramirez, 2009), basándonos en datos no observables pero si externos a la compañía, para tener cierto nivel de confianza que es el principio planteado en las NIIF. 4.4 METODOLOGIA –ENFOQUE DE INGRESO

Se basa en el principio de factores de producción, que obedece a la naturaleza de la mejora en propiedad ajena, y se sustenta en la teoría de la valoración de (Rojo Ramirez, 2009) porque se genera el valor, por el grado de utilidad como lo hace (Bildad Jael, Edith del Carmen, & Reyna Patricia, 2012) para hallar el valor de la mejora en propiedad ajena de un vehículo que la empresa tenía en arrendamiento. Lo primero que debemos es considerar el tipo de tasa a utilizar que incluya el riesgo, la probabilidad y demás factores que afecten la generación de flujos futuros de efectivo, todas las expectativas quedarían sujetas a la tasa. Se toma la tasa de bonos de Colombia porque es la tasa con menos riesgo incorporado y con menor rentabilidad del mercado, el siguiente cuadro muestras las tasas de los bonos en Colombia por años:

Nombre

Rendimiento

Máximo

Mínimo

Var.

Var. %

Hora

4,75

4,726

0,009

0,19%

2:45:04

5,271

5,306

5,262

-0,038

-0,72%

2:45:04

5,6

5,635

5,586

-0,024

0,00%

2:45:04

6,91

6,905

6,92

6,88

0,005

0,07%

2:45:04

7,51

7,56

7,507

-0,05

0,00%

2:45:04

Colombia 1-Year Colombia 4Y Colombia 5-Año Colombia 10-Año Colombia 15-Año

Investing.com, Colombia bonos del estado, 15 junio http://es.investing.com/rates-bonds/colombia-government-bonds

2015,

El contrato está a 5 años por lo cual la mejora debe ser calculada por los 5 años, a pesar que la gerencia tenga una proyección de renovación del contrato por otro 5 años más del inicial. Es por esta razón que se toma la tasa del 5.6 para traer a valor presente los flujos futuros de efectivo y que dado el estudio de la gerencia de los beneficios económicos futuros que me calculan un valor mínimo. Los beneficios económicos futuros, mensuales están estimados por la gerencia en cinco millones de pesos (5.000.000,oo) esto lo calculo basándose en el comportamiento histórico del número de ventas y prestaciones de servicios que realizo los últimos 5 años, este promedio del número de ventas y prestaciones de servicios lo multiplico por los precios actuales que maneja la empresa, dando como resultado este valor mínimo esperado, basándose en los clientes fijos fidelizados que tiene la compañía, este valor no incluye los estudios de posibles nuevos clientes que pueda captar la compañía por los proyectos actuales que maneja. La fórmula a utilizar es: VALOR PRESENTE FLUJOS DE EFECTIVO FUTURO TASA PERIODO

VP FE I P

VP= FE/ (1+i) ^ P La fórmula me dice que el valor presente es igual a los flujos futuros de beneficios económicos esperados divido en 1 más la tasa elevado al número de periodos, lo más acertado es calcular mes a mes el valor presente de cada uno de los flujos en los 60 meses, para así sumar todos los flujos de efectivo de beneficios económicos futuros llevados a valor presente, para de esta manera hallar el valor por la utilidad generada del bien. Como se muestra en el siguiente cuadro donde se calculan los flujos futuros de efectivo a valor presente con la tasa antes asignada.

MES

FLUJOS DE EFECTIVO FUTURO

TASA

VALOR PRESENTE MES

FLUJOS DE EFECTIVO FUTURO

TASA

VALOR PRESENTE

5.000.000,00

0,056

4.734.848

5.000.000,00

0,056

923.397

5.000.000,00

0,056

4.483.758

5.000.000,00

0,056

874.429

5.000.000,00

0,056

4.245.983

5.000.000,00

0,056

828.058

5.000.000,00

0,056

4.020.817

5.000.000,00

0,056

784.146

5.000.000,00

0,056

3.807.592

5.000.000,00

0,056

742.562

5.000.000,00

0,056

3.605.674

5.000.000,00

0,056

703.184

5.000.000,00

0,056

3.414.464

5.000.000,00

0,056

665.894

5.000.000,00

0,056

3.233.394

5.000.000,00

0,056

630.581

5.000.000,00

0,056

3.061.926

5.000.000,00

0,056

597.141

5.000.000,00

0,056

2.899.551

5.000.000,00

0,056

565.475

5.000.000,00

0,056

2.745.787

5.000.000,00

0,056

535.488

5.000.000,00

0,056

2.600.177

5.000.000,00

0,056

507.090

5.000.000,00

0,056

2.462.289

5.000.000,00

0,056

480.199

5.000.000,00

0,056

2.331.713

5.000.000,00

0,056

454.734

5.000.000,00

0,056

2.208.062

5.000.000,00

0,056

430.619

5.000.000,00

0,056

2.090.968

5.000.000,00

0,056

407.784

5.000.000,00

0,056

1.980.083

5.000.000,00

0,056

386.159

5.000.000,00

0,056

1.875.079

5.000.000,00

0,056

365.681

5.000.000,00

0,056

1.775.643

5.000.000,00

0,056

346.288

5.000.000,00

0,056

1.681.480

5.000.000,00

0,056

327.925

5.000.000,00

0,056

1.592.310

5.000.000,00

0,056

310.535

5.000.000,00

0,056

1.507.870

5.000.000,00

0,056

294.067

5.000.000,00

0,056

1.427.907

5.000.000,00

0,056

278.473

5.000.000,00

0,056

1.352.185

5.000.000,00

0,056

263.705

5.000.000,00

0,056

1.280.478

5.000.000,00

0,056

249.721

5.000.000,00

0,056

1.212.574

5.000.000,00

0,056

236.478

5.000.000,00

0,056

1.148.271

5.000.000,00

0,056

223.937

5.000.000,00

0,056

1.087.377

5.000.000,00

0,056

212.062

5.000.000,00

0,056

1.029.713

5.000.000,00

0,056

200.816

5.000.000,00

0,056

975.107

5.000.000,00

0,056

71.873.082 TOTAL DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO A VPN

190.167

14.016.795 85.889.877

Elaboración propia: construcción de valor presente de los flujos futuros de beneficios económicos. 4.5 METODOLOGIA PRECIO ACORDADO ENTRE DOS PARTES

Precio acordado entre partes interesadas: Aunque es un método para la IVSC no es permitido bajo las NIIF porque carece de rigurosidad en el proceso de asignación de valor, lo tomamos del valor del contrato que se estipulo para las mejoras para tenerlo en cuenta en la comparación.

4.6 MEDICION POSTERIOR EN LAS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA

Para la medición posterior debo tener en cuenta los conceptos de depreciación, y deterioro. El cálculo de la medición posterior seria el valor inicial más el desmantelamiento menos la depreciación y el deterioro.

Las mejoras al ser propiedad planta y equipo se debe calcular la depreciación, el método de depreciación basándonos en (Sacoto Diaz & Rivera Barrera, 2012) va de la mano con las características del bien y su comportamiento en la producción para la generación de los ingresos, en el caso de la compañía sería el de línea recta porque se prevé unos flujos de efectivo futuros constantes, no puede ser por órdenes de producción porque el desgaste del bien no tiene relación con el número de servicios o ventas realizadas, no porque preste más servicios el bien se va a ver menoscabado o desgastado, ni por suma de dígitos de los años porque la depreciación seria acelerada mostrando un mayor degaste en sus primero años lo cual daría la impresión de estos son los años donde me va a generar mayores ingresos, lo cual no es el caso porque es más probable que estos primeros años la compañía perciba menos ingresos y con el tiempo vayan aumentado en vez de disminuir, se podría utilizar en bienes que tenga una desvalorización inicial muy drástica ejemplo lo carros nuevos o la tecnología. Además el importe seria mayor afectando los resultados en los primero años de manera negativa. La gerencia tiene un periodo ya establecido desde su propia proyección y por el contrato que tiene con el arrendatario, estas razones hacen que para la empresa sea más conveniente el método de línea recta porque muestra mejor la relación en la consecución del ingreso. Además las NIIF me condicionan que las mejoras deben ir atadas al tiempo del contrato así la gerencia proyecte la renovación del mismo. Para determinar la vida útil, la administración debe considerar los siguientes factores como lo expresa (Sacoto Diaz & Rivera Barrera, 2012): la utilización prevista del activo o capacidad física del bien, el degaste físico esperado según el uso del activo, la obsolescencia técnica o comercial del elemento y los límites legales, por lo tanto la vida útil de las mejoras seria proyectada a 5 años por el límite legal a pesar que la gerencia espere renovar el contrato para funcionar por 10 años. La base para el cálculo de la depreciación es el costo inicial menos el deterioro. El deterioro se debe evaluar al corte de cada periodo teniendo en cuenta la capacidad de producción basados en la proyección de los flujos futuros de efectivos traídos como valor en uso comparándolo con el valor en libros, entonces si la gerencia tiene una estimación del número de pacientes y de ventas previstas por la sede y no se está cumpliendo se evidencia un deterioro que va al gasto por no estar la unidad de negocio generando a la capacidad total de servicio. A cada periodo si el deterioro varia se debe ajustar disminuyendo revirtiendo o aumentando el gasto.

4.7 COMPARACION DE LAS METODOLOGIAS

En el siguiente cuadro se comparan los diferentes métodos y las afectaciones al valor en la mejora en propiedad ajena con el método de depreciación lineal con vida útil asignada de 5 años al momento de la adopción por primera vez.

RUBROS MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA DESMANTELAMIENTO DEPRECIACION ACUMULADA DETERIORO NETO EN LIBROS

ADOPCION POR PRIMERA VEZ METODOS VALOR RAZONABLE VALOR CONTABLE IVSC 1. ENFOQUE NO MERCADO 2. ENFOQUE COSTO 3. ENFOQUE INGRESO 4. COSTO HISTORICO 5. PRECIO ACORDADO N/A 40.000.000,00 85.889.876,90 35.000.000,00 40.000.000,00 N/A 16.815.557,23 16.815.557,23 16.815.557,23 16.815.557,23 N/A 4.000.000,00 8.588.987,69 3.500.000,00 4.000.000,00 N/A N/A 52.815.557,23 94.116.446,44 48.315.557,23 52.815.557,23

Elaboración propia: comparación de los métodos de valoración Como se observa en el cuadro anterior el mayor valor lo vemos en el enfoque de ingresos en el valor presente de los flujos de beneficios económicos futuros, lo cual sirve para la adopción por primera vez ya que es el único momento que como pyme se le puede agregar valor, pero al momento de calcular la depreciación acumulada afectaría directamente al patrimonio, y en futuros resultados el importe de depreciación que afecta los resultados se seria mayor disminuyendo la utilidad del periodo, el aumento es significativo ya que me aumenta en un 145% con base al costo histórico, además es un valor que está basado en el supuesto de la gerencia de beneficios económicos por cinco millones de pesos (5.000.000,oo) mensuales por los próximos 5 años, no es un valor que se pueda garantizar en cada periodo, por lo cual se tendría el riesgo de estar inflando o subestimando el valor de la mejora en propiedad ajena. El costo histórico es el menor de los valores, que no me representa ninguna clase de ajustes en la depreciación acumulada ni en el valor de la mejora en propiedad ajena, pero tampoco me atribuye valor adicional perdiendo la opción de la exención 35 numeral 10, del costo atribuido a valor razonable, oportunidad que no tendría en el futuro. Por su parte el enfoque al costo me aumenta el valor de la mejora en un 14% en base al costo histórico, igual que el importe de la depreciación acumulada, pero no siendo un valor significativo que me vaya a afectar la utilidad en comparación al enfoque del ingreso. Por estas razones se selecciona el método con enfoque al costo por valor de reemplazamiento, porque me agrega valor pero no me va a afectar

significativamente los resultados futuros. Por lo cual en la adopción por primera vez se realizarían los siguientes ajustes:

RUBRO MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA PATRIMONIO DEPRECIACION ACUMULADA PATRIMONIO DESMANTELAMIENTO PROVISION DE DESMANTELAMIENTO

CR 5.000.000 5.000.000 500.000

500.000 16.815.557 16.815.557

Elaboración propia: ajuste en la adopción por primera vez Quedando de esta manera los saldos:

MEJORAS EN PROPIEDAD AJENA DESMANTELAMIENTO DEPRECIACION ACUMULADA DETERIORO NETO EN LIBROS

40.000.000,00 16.815.557,23 4.000.000,00 52.815.557,23

Elaboración propia: saldos de la adopción por primera vez

5. POLITICA CONTABLE

La compañía Licoos Ltda. Analizara el tipo de contrato de arrendamiento separándolo de la mejora en propiedad ajena. La mejora en propiedad ajena es un activo porque se espera recibir beneficios económicos futuros y es medible con fiabilidad. Se estipulara la fecha inicial para la construcción de la mejora en la cual los gastos como honorarios mano de obra, materiales, impuestos o licencias, en que se incurran hasta que la mejora esté terminada se manejaran en la propiedad planta y equipo porque cumple con las condiciones de tangibilidad u uso en la prestaciones y suministro del servicio para la operación de la compañía. Se maneja en la línea de construcciones en curso, porque tiene un periodo determinado asignado, cuando la mejora finalice en la fecha de cierre se realizara la reclasificación por el valor total del costo incurrido, a la línea de mejoras en propiedad ajena. Se clasificaran los tipos de mejoras en estructurales y no estructurales entendiéndose las primeras como las que intervienen las bases, cimientos, que no se puedan desmontar del bien, la no estructurales están dividas en útiles y voluptuarias las cuales de clasifican la útiles porque tiene relación directa con la prestación del servicio como lo son los sanitarios, lavamanos, divisiones, stands y fontanería, que vayan en pro del servicio del cliente, las voluptuarias son las restantes que tiene relación con la imagen y presentación general del negocio como los vidrios de seguridad la publicidad instalada , los pisos. Para calcular el desmonte se realizara una cotización para las mejoras no estructurales, mínimo se deben tener 3 cotizaciones y sacar el promedio de estas a cierre de cada periodo. La depreciación será por el método de línea recta, con vida útil de 5 años (60 meses) que es la duración inicial del contrato. El deterioro se calculara analizando los indicios internos y externos de la capacidad productiva del bien basándose en los cálculos de la gerencia, y demás indicios que trae la norma por parte de las unidades de negocios.

6. CONCLUSIONES

En el trabajo de investigación desarrollado se basó en un tipo de arrendamiento operativo porque permite aplicar el concepto de desmantelamiento en la mejora de propiedad ajena, en la realidad y practica si se tiene un arrendamiento financiero donde se ejerce la opción de compra no tengo la ocurrencia para desarrollar la provisión de tal desmantelamiento porque no sería probable el desprendimiento de los beneficios económicos futuros. Ahora en la generación del valor se encontró diferentes métodos que afectaban el valor final para entregar a la valoración en la adopción por primera vez, aunque se puede aumentar el valor siendo una ventaja también se puede ver como el riesgo de inflación de los activos y de manipulación de la información se ve fácil de realizar en algunos métodos, es por esta razón que algunos autores ven el valor razonable como un valor peligroso para la economía porque puede llegar a distorsionar la realidad del bien, también se encontró como hay diferentes criterios y formas de generar valor, a pesar de tener una base segura como lo es el costos histórico hay metodologías que me ofrecen diferentes puntos de vista y que entran a jugar un papel basándose en las proyecciones de la gerencia relacionando las cifras cuantitativas con la información cualitativa de la empresa. Aunque el costo histórico se venda como un valor mandado a recoger y que no es fiable para la toma de decisiones también se tiene en cuenta que es la base para la medición inicial en las NIIF, pero que no me muestra las posiciones financieras futuras y es donde las NIIF traen el valor razonable como solución. En Colombia no se puede decir tampoco que se tengan en cuenta otros criterios de valoración, el problema es la falta de unidad de criterio y de entidades que van distintas direcciones, pero como tal en los PCGA Colombianos existen conceptos como valor residual, valor actual y demás conceptos que no se diferencias en criterio de los traídos por las NIIF, entonces el problema se enfoca en la prioridad y la importancia de las empresas por una información que responda a una parte impositiva mas no a la realidad económica de los bienes. Otra de las razones es la no consecución de los gastos con la generación de los ingresos en este caso la empresa no llevaba una amortización adecuada que me mostrara esa relación, tampoco bajo los PCGA Colombianos teníamos en cuenta una provisión o el cálculo del desmantelamiento por lo cual esa obligación se estaba obviando de los estados financieros presentando una información incompleta con respecto a la realidad del bien.

RECOMENDACIONES

En vista de los elementos observados en la problemática planteada, a continuación se presentan recomendaciones, las cuales están encaminadas a que los estados financieros muestren razonablemente las cifras del desmantelamiento en las mejoras en propiedades ajenas, con el fin que los usuarios puedan tomar decisiones más apropiadas a la realidad financiera y económicas de las empresas. Se recomienda evaluar cuales mejoras son necesarias, útiles y voluptuarias; también ver los lineamientos del tipo de contrato que se tiene para llevar a cabo el objetivo de las operaciones y mitigar errores que a futuro acarreara más gastos innecesarios; elaborar políticas de las prácticas contables a tratar el desmantelamiento dado que con ello se puede justificar el resultado del ejercicio y determinar la toma de decisiones y garantice que la información contenía de los estados financieros sean razonable. Para futuros trabajos se puede entrar analizar los factores de riesgos que representa cada método de valoración, y como complemento investigar las posibles bases de datos en las que se puedan aplicar a cada método para la generación del valor.

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