Tesis / 0392 / I.C.

AVALÚO COMERCIAL URBANO AL PREDIO UBICADO EN LA CALLE 18 A SUR N° 29 C. 21 – CALLE 18 A SUR N° 29 C. 24 BARRIO SANTANDER DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C. Y EL AVALÚO COMERCIAL RURAL AL PREDIO SAN ROQUE 2 UBICADO EN LA VEREDA GUÁQUIRA MUNICIPIO DE NOBSA BOYACÁ

JENY CATHERINE BETANCOURT RAMIREZ LIBARDO CIFUENTES RODRIGUEZ

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERIAS INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ D.C. 2015

AVALÚO COMERCIAL URBANO AL PREDIO UBICADO EN LA CALLE 18 A SUR N° 29 C. 21 – CALLE 18 A SUR N° 29 C. 24 BARRIO SANTANDER DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C. Y EL AVALÚO COMERCIAL RURAL AL PREDIO SAN ROQUE 2 UBICADO EN LA VEREDA GUÁQUIRA MUNICIPIO DE NOBSA BOYACÁ

JENY CATHERINE BETANCOURT RAMIREZ LIBARDO CIFUENTES RODRIGUEZ TRABAJO DE GRADO PRESENTADO COMO REQUISITO PARA OPTAR EL TITULO DE INGENIERO CIVIL

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERIAS INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ D.C. 2015

NOTA DE ACEPTACION: _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________

____________________________________ FIRMA DEL PRESIDENTE

___________________________________ FIRMA DEL JURADO

BOGOTA, ENERO DE 2015

NOTA DE RESPONSABILIDAD

La responsabilidad del contenido de los artículos es solo de los Autores y en ningún momento compromete la institución y a sus asesores.

DEDICATORIA

A nuestros padres, hermanos, profesores y compañeros de estudio, los cuales estuvieron a nuestro lado, apoyándonos y dando ánimo para alcanzar la culminación del presente trabajo.

Catherine Betancourt Ramírez Libardo Cifuentes Rodríguez

TABLA DE CONTENIDO 1.

2.

3.

4.

5.

INTRODUCCIÓN ....................................................................................................................................................7 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...............................................................................................................8 JUSTIFICACIÓN .....................................................................................................................................................9 OBJETIVOS ...........................................................................................................................................................10 4.1 OBJETIVO GENERAL ...............................................................................................................................10 4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ......................................................................................................................10 MARCO DE REFERENCIA ................................................................................................................................11 5.1 bARRIO SANTANDER-BOGOTÁ ............................................................................................................11 5.2 Municipio de Nobsa Departamento de Boyacá ............................................................................................12 5.2.1 MARCO DE ANTECEDENTES ...................................................................................................13 5.2.2 Marco Legal ...................................................................................................................................14 5.2.3 Marco Conceptual ..........................................................................................................................18 5.2.4 Introducción a los avalúos. .............................................................................................................18 5.3 Tipos de avalúos. .........................................................................................................................................19 5.3.1 Avalúo comercial............................................................................................................................19 5.3.2 Avalúo Catastral .............................................................................................................................20 5.3.3 Auto Avalúo ...................................................................................................................................20 5.3.4 Diferencia entre Avalúo y Precio ...................................................................................................21 5.3.5 Conceptos básicos en el oficio inmobiliario ...................................................................................22 5.4 Métodos Valuatorios ....................................................................................................................................29 5.4.1 Teorías sobre el valor. ....................................................................................................................29 5.5 Métodos Valuatorios Aceptados en Colombia. ............................................................................................30 5.5.1 Método de comparación o de mercado ...........................................................................................30 5.5.2 Método de Costo de Reposición .....................................................................................................31 5.5.3 Método (Técnica) Residual ............................................................................................................31 5.5.4 Método de Capitalización de Rentas o Ingresos: ............................................................................32 5.6 Requisitos y Exigencias Para el Avaluador: ................................................................................................33 5.6.1 Misión del Avaluador: ....................................................................................................................35 5.6.2 Privacidad de la información: .........................................................................................................35 5.7 Análisis De Variables. .................................................................................................................................36 5.7.1 El terreno ........................................................................................................................................36 5.8 Características Intrínsecas del Terreno. .......................................................................................................37 5.8.1 Relación Frente/ Fondo: .................................................................................................................37 5.9 Influencia del Fondo ....................................................................................................................................38 5.9.1 Factor de Profundidad ....................................................................................................................38 5.9.2 Influencia del Frente .......................................................................................................................39 5.9.3 Correctivo por relación entre Frente con Fondo .............................................................................39 5.9.4 Método Rose...................................................................................................................................40 5.9.5 Criterio de Hoffman para medir la influencia del fondo de un terreno. .........................................42 5.9.6 Criterio 1/3 – 2/3 para Medir la Influencia del Fondo de un Terreno. ............................................43 5.9.7 Criterio Decimas Partes ..................................................................................................................44 5.9.8 Influencia de la Forma ....................................................................................................................47 5.9.9 Influencia de la ubicación. ..............................................................................................................49 5.9.10 La Construcción..............................................................................................................................49 5.9.11 Depreciación de inmuebles en función del estado de conservación y la antigüedad ......................54 5.9.12 Curvas De Fitto – Corvini ..............................................................................................................54 5.9.13 Heidecke – Ross. ............................................................................................................................55 5.10 Norma Urbanística Y Los Avalúos. .............................................................................................................56 5.11 Ordenamiento Territorial. ............................................................................................................................57 5.11.1 El plan de ordenamiento municipal y distrital ................................................................................58 5.11.2 Lo que deben tener generalmente los POT .....................................................................................58

I

5.11.3

5.12 5.13

5.14 5.15

5.16

5.17

Clasificación del Suelo ...................................................................................................................59 5.11.3.1 Predios urbanos ..................................................................................................59 5.11.3.2 Predios de expansión urbana ..............................................................................59 5.11.3.3 Predios suburbanos ............................................................................................59 5.11.3.4 Predios rurales....................................................................................................59 5.11.3.5 Avalúos Urbanos. ...............................................................................................59 5.11.3.6 Procedimiento para Realizar un Avalúo Comercial. ..........................................59 5.11.4 Escritura pública o título de propiedad ...........................................................................................60 5.11.5 Trabajo de campo ...........................................................................................................................60 5.11.6 Definición del problema .................................................................................................................61 5.11.7 Investigación económica ................................................................................................................61 5.11.8 Investigación directa: ......................................................................................................................61 5.11.9 Investigación indirecta:...................................................................................................................61 5.11.10 Análisis de datos: ............................................................................................................................62 5.11.11 Información Catastral. ....................................................................................................................63 5.11.12 Documentos Suministrados ............................................................................................................63 5.11.13 Titulación e información Jurídica ...................................................................................................63 Descripción General Del Sector...................................................................................................................63 5.12.1 Reglamentación Urbanística ...........................................................................................................64 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: ............................................................................................................64 5.13.1 Características del terreno ..............................................................................................................64 5.13.2 Factores para el Avalúo: .................................................................................................................64 5.13.3 Descripción de la Construcción ......................................................................................................64 MÉTODO DE AVALÚO ............................................................................................................................65 DESARROLLO DE LOS AVALÚOS. .......................................................................................................65 5.15.1 Avalúo Comercial Urbano en Bogotá D.C. ....................................................................................65 5.15.1.1 Identificación del uso que se pretende dar a la Valuación .................................65 5.15.1.2 Objeto De La Valuación ....................................................................................66 5.15.1.3 Destinatario Del Informe De Valoración ...........................................................66 5.15.1.4 Responsabilidad del perito Avaluador. ..............................................................66 5.15.1.5 Fecha de visita o Verificación, informe y aplicación del valor ..........................66 5.15.1.6 Fecha del Informe y aplicación del Valor ..........................................................66 5.15.2 Bases de la Valuación, tipo y definición de valor. ..........................................................................67 5.15.2.1 Generales ...........................................................................................................67 5.15.2.2 Terreno ...............................................................................................................68 5.15.2.3 Construcción ......................................................................................................68 5.15.3 Definición y tipo de valor. ..............................................................................................................69 5.15.4 Cumplimiento de Normas IVS .......................................................................................................69 5.15.5 Identificación de los Derechos de Propiedad ..................................................................................69 5.15.6 Identificación de las características físicas .....................................................................................69 5.15.6.1 Vías de Acceso ...................................................................................................73 5.15.6.2 Elementos...........................................................................................................74 5.15.6.3 Estrato socioeconómico .....................................................................................74 5.15.6.4 Topografía ..........................................................................................................75 5.15.6.5 Servicio de transporte público ............................................................................75 5.15.7 Información del bien inmueble .......................................................................................................75 Identificación De Las Características Jurídicas ...........................................................................................81 5.16.1 Matrículas Inmobiliarias. ................................................................................................................81 5.16.2 Escritura de propiedad ....................................................................................................................81 5.16.3 Chip Catastral .................................................................................................................................82 5.16.4 Descripción Del Alcance Del Trabajo De La Valuación ................................................................82 5.16.5 Descripción de las hipótesis y condiciones restrictivas ..................................................................82 5.16.6 Descripción de las hipótesis especiales, inusuales o extraordinarias ..............................................82 Descripción de la información y datos examinados del análisis de mercado ..............................................83 5.17.1.1 Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. .................83 5.17.2 Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación. ...........................................85

II

5.17.3 5.17.4 5.17.5

6.

7.

8.

9.

10.

Norma Internacional de Información Financiera13 NIIF 13 ..........................................................86 Justificación De Las Metodologías .................................................................................................88 Valoración del terreno ....................................................................................................................88 5.17.5.1 Valoración de la construcción ............................................................................89 5.17.5.2 Comportamiento de la oferta y demanda ...........................................................92 5.18 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN ...................................................................................................92 5.18.1 Concepto de la garantía ..................................................................................................................92 5.19 Valuación .....................................................................................................................................................93 5.19.1 Descripción de los componentes del bien valuado, áreas y Valores Unitarios ..............................93 5.19.1.1 Valor resultante de la valuación .........................................................................93 5.19.1.2 Comparativo valor avalúo 2014 VS avalúo 2015 ..............................................94 5.19.1.3 Declaración De Cumplimiento ...........................................................................94 5.20 AVALÚO COMERCIAL RURAL EN NOBSA BOYACA .......................................................................94 5.20.1.1 Identificación del Cliente. ..................................................................................95 5.20.1.2 Objeto de la Valuación.......................................................................................95 5.20.2 Destinatario de la Valuación...........................................................................................................95 5.20.3 Responsabilidad del Valuador. .......................................................................................................95 5.20.4 Identificación de la Fecha de Visita o Verificación ........................................................................96 5.20.5 Bases de la Valuación, Tipo y Definición del Valor. .....................................................................96 5.20.6 Identificación de los Derechos de Propiedad o Intereses que han de Valorarse. ............................96 5.20.7 Identificación de las Características Físicas ...................................................................................97 5.20.8 Ubicación y Localización. ..............................................................................................................97 5.20.9 Caracterización de la Región ..........................................................................................................97 5.20.9.1 Actividad Económica .........................................................................................97 5.20.9.2 Características Socioeconómicas .......................................................................97 5.20.9.3 Características Físicas Generales del Bien Inmueble. ........................................98 5.20.9.4 Caracterización del Terreno. ..............................................................................99 5.20.9.5 Caracterización de las Construcciones y Mejoras. ..........................................100 5.20.9.6 Casa u Obra Nueva: .........................................................................................100 5.20.9.7 Especificaciones Constructivas de la obra Antigua. ........................................101 5.20.9.8 Condiciones Agrológicas. ................................................................................101 5.20.9.9 Características Climáticas. ...............................................................................101 5.20.10 Relieve y Pendientes. ....................................................................................................................101 5.20.11 Normatividad Municipal...............................................................................................................102 5.20.12 Identificación de las Características Jurídicas. .............................................................................102 5.20.13 Identificación de la Clases de Bienes Incluidas en la Valuación ..................................................103 5.20.14 Descripción del Alcance del Trabajo de la Valuación. .................................................................103 5.20.15 Descripción de las Hipótesis y Condiciones Restrictivas. ............................................................103 5.20.16 Descripción de las Hipótesis. ........................................................................................................103 5.20.17 Método Comparativo o de Mercado para el Terreno ....................................................................103 5.20.18 Método del Costo de Reposición para las Construcciones. ..........................................................105 5.21 Consideraciones Finales. ...........................................................................................................................107 5.22 Determinación del Avaluó .........................................................................................................................107 5.23 OBSERVACIONES ..................................................................................................................................108 CONCLUSIONES ................................................................................................................................................109 RECOMENDACIONES ......................................................................................................................................111 BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................................................................113 INFOGRAFÍA ......................................................................................................................................................114 ANEXOS................................................................................................................................................................115

III

LISTA DE TABLAS Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla

1. Ejemplo de toma de datos de mercado ........................................................................................... 30 2. Teorías............................................................................................................................................ 39 3. Teorías............................................................................................................................................ 39 4. Valor de lote según Avaluó ............................................................................................................ 41 5. Valor de lote según vías Aledañas ................................................................................................. 42 6. Valor de lote según vías Aledañas ................................................................................................. 43 7. Valor de lote según vías Aledañas ................................................................................................. 44 8. Valor de lote según vías Aledañas ................................................................................................. 46 9. Valor de lote según vías de Acceso ................................................................................................ 47 10. Valor de lote según la Ubicación ................................................................................................. 49 11. Fitto y Corvini .............................................................................................................................. 51 12. ROSS - HEIDECKE .................................................................................................................... 56 13. Información Predial ...................................................................................................................... 78 14. Valores comerciales unitarios de terreno comparables ................................................................ 89 15. Memorias de Calculo ................................................................................................................... 91 16. Memorias de Calculo ................................................................................................................... 91 17. Información Predial - Área ........................................................................................................... 93 18. Información Predial – Valor en m2 .............................................................................................. 93 19. Información Predial – Valor en m2 .............................................................................................. 94 20. Información Predial – Valor en m2 .............................................................................................. 94 21. Relieve y Pendientes .................................................................................................................. 102 22. Valor Avaluó Casa Nueva .......................................................................................................... 106 23. Valor Avaluó Casa Antigua ....................................................................................................... 106 24. Áreas y Valores .......................................................................................................................... 108

IV

LISTA DE FIGURAS Figura 1. Localización Barrio Santander ....................................................................................................... 11 Figura 2. Localización Municipio de Nobsa ................................................................................................. 12 Figura 3. Localización General Municipio de Nobsa - Boyacá..................................................................... 13 Figura 4. Avalúos Catastrales ........................................................................................................................ 20 Figura 5. Relación entre Avalúos y Precio .................................................................................................... 21 Figura 6. El Terreno en avalúos Rurales y Urbanos ...................................................................................... 36 Figura 7. Ejemplo de Lote ............................................................................................................................. 40 Figura 8. Influencia de la Forma ................................................................................................................... 47 Figura 9. Influencia de la Forma en los Avalúos Catastrales ........................................................................ 47 Figura 10. Influencia de la Forma ................................................................................................................. 48 Figura 11. Localización Predio Urbano – Barrio Santander ......................................................................... 70 Figura 12. Localización Predio Urbano – Barrio Santander ......................................................................... 70 Figura 13. Localización Predio Urbano – Barrio Santander ......................................................................... 71 Figura 14. Localización UPZ 38 RESTREPO .............................................................................................. 72 Figura 15. Vías de Acceso Barrio Santander................................................................................................. 74 Figura 16. Estrato Socioeconómico Barrio Santander ................................................................................... 75 Figura 17. Estrato Socioeconómico Barrio Santander ................................................................................... 76 Figura 18. Estrato Socioeconómico Barrio Santander ................................................................................... 77 Figura 19. Estrato Socioeconómico Barrio Santander ................................................................................... 77 Figura 20. Ubicación predial CALLE 18 A SUR # 32 - 09 .......................................................................... 78 Figura 21. Ubicación predial CALLE 18 A SUR # 32 - 47 .......................................................................... 79 Figura 22. Ubicación predial CALLE 18 A SUR # 32 - 24 .......................................................................... 79 Figura 23. Ubicación predial CALLE 18 A SUR # 32 - 24 .......................................................................... 90 Figura 24. Estrato Socioeconómico Barrio Santander ................................................................................... 94 Figura 25. Esquema Grafico del Inmueble .................................................................................................. 122

V

LISTA DE FOTOGRAFÍAS Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía Fotografía

1. Predio Calle 18 A Sur N°29 C – 21 ...................................................................................... 115 2. Predio Calle 18 A Sur N° 29 C – 24 ..................................................................................... 115 3. Vía de Acceso Callejuela de Acceso y Ubicación del Inmueble .......................................... 116 4. Vista General del Inmueble, (Presenta Deslizamiento) ........................................................ 116 5. Vista General de la Vivienda: Presenta dos Tipos de Construcción .................................... 117 6. Estado Actual de la Vivienda: Pisos en Concreto Afinado, Paredes con Pañetes y Pinturas 117 7. Acabados y Estado Actual de la Vivienda ............................................................................ 118 8. Acabados y Estado Actual de la Vivienda ............................................................................ 118 9. Acabados y Estado Actual de la Vivienda ............................................................................ 119 10. Estado Actual de la Vivienda (Habitaciones Afectadas por el deslizamiento de Tierra) .... 119 11. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).................................................. 119 12. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).................................................. 120 13. Vista General (Daños Ocasionados por el Deslizamiento de Tierra) .................................. 120 14. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).................................................. 121 15. Estado Actual de la Vivienda (Deslizamiento Presentado en el Inmueble) ........................ 121 16. Estado Actual de la Vivienda (Deslizamiento Presentado en el Inmueble) ........................ 122

VI

1. INTRODUCCIÓN Un gran porcentaje de las labores en que se desempeña el Ingeniero Civil, son argumentadas con los conocimientos que adquirió durante la vida académica, las asignaturas cursadas en el claustro universitario, hacen parte fundamental de los valores que debe poner en práctica el nuevo profesional.

En el desarrollo de esta monografía cuyo tema central son los avalúos. El estudiante deberá estar en capacidad de efectuar y desempeñarse como valuador entiéndase a nivel rural y urbano con el propósito de poner en práctica los conocimientos adquiridos durante el desarrollo de sus estudios, conocer los diferentes modelos que se emplean, para obtener como resultado final el valor o precio de un predio en nuestro país.

Por medio del siguiente informe se pretende dar a conocer los alcances logrados y las actividades realizadas durante el periodo de estudios profesionales, siendo requisito fundamental como opción de grado.

Este informe fue realizado y supervisado por el ingeniero Jonathan Estupiñan Rondón quien es el coordinador de proyectos de grado de la facultad de Ingeniería Civil de la UNIAGRARIA y del decano de la misma facultad el Ingeniero Rubén Darío Ochoa Arbeláez.

Abordando el tema de Avalúos se visualiza que en la sociedad Colombiana en sus diferentes campos requiere del avalúo como soporte para el proceso de toma de decisiones, en la medida en que se disponga de mejores elementos de juicio la decisión será mejor y se minimiza el riesgo.

7

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Actualmente en Colombia, las prácticas y criterios de valuación carecen de unidad de criterios pues hay diferentes normativas que intentan dar lineamientos en este escenario.

La actualización de las normas contables con referentes internacionales exigirá tanto al profesional contable como a los reguladores la apropiación de estas prácticas de valuación en beneficio de la información financiera.

En la fijación de avalúos catastrales se encuentran una serie de incongruencias y desigualdades que colocan a algunos propietarios en situación ventajosa al fijárseles gravámenes que estén muy por debajo del gravamen real o simplemente por estar exentos del impuesto predial. Por el contrario a otros se les fijan tarifas demasiado altas que hacen impagable dicho impuesto y que en múltiples ocasiones conlleva a la búsqueda de la evasión fiscal.

Uno de los principales inconvenientes radica en la falta de información en línea entre las oficinas de planeación municipales en Colombia con el IGAC, Instituto Geográfico Agustín Codazzi y de este a su vez con las oficinas de registro de instrumentos públicos municipales, en lo referente a las nuevas construcciones, actualizaciones de áreas, englobes, desenglobes de terrenos y cambios de propietario, lo cual ha permitido tener una actualización permanente del inventario de inmuebles de los municipios o ciudades Colombianas, pues todavía persisten desfases en este sentido, contrariando la realidad económica del contribuyente con lo cual se estaría menoscabando los intereses económicos nacionales.

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3. JUSTIFICACIÓN

El siguiente informe pretende dar a conocer el desempeño de los estudiantes, plasmar los conocimientos adquiridos en las aulas de clase de la Fundación Universitaria Agraria de Colombia y ponerlos en práctica más adelante cuando nos desempeñemos como profesionales, en esta oportunidad el tema se centra específicamente en avalúos rurales y urbanos y es así como presentamos un avalúo comercial al predio ubicado en la calle 18 a sur n° 29 c. 21 – calle 18 a sur n° 29 c. 24 barrio Santander de la ciudad de Bogotá D.C. y el avaluó comercial rural al predio San Roque 2 en la Vereda Guáquira del municipio de Nobsa-Boyacá.

El propósito principal de este informe es colocar en práctica los conocimientos adquiridos en la universidad en lo referente a como se efectúa un avalúo a un predio considerado en estos los siguientes aspectos o actividades: 1. Características generales de la Región.

2. Identificar el uso que se pretende dar a la valuación.

3. Responsabilidad del perito valuador.

4. Fecha de visita o verificación, informe y aplicación del valor.

5. Bases de la valuación, tipo y definición del valor.

6. Identificación de los derechos de propiedad.

7. Identificación de las características físicas.

8. Identificación de las características Jurídicas.

9. Descripción del alcance del trabajo de la valuación.

10. Descripción de la hipótesis y condiciones restrictivas.

11. Descripción de las hipótesis especiales.

12. Descripción dela información y datos examinados del análisis de mercado de los métodos seguidos y argumentación que respalda los análisis, opiniones y resultados.

13. Declaración de cumplimiento.

La monografía fue supervisada por el Ingeniero Jonathan Estupiñan Rondón.

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4. OBJETIVOS

4.1

OBJETIVO GENERAL

Realizar el avaluó comercial urbano al predio ubicado en la calle 18 a sur n° 29 c. 21 – calle 18 a sur n° 29 c. 24 barrio Santander de la ciudad de Bogotá D.C. y el avaluó comercial rural al predio San Roque 2 en la vereda Guáquira del municipio de NobsaBoyacá 4.2

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Ofrecer elementos de juicio adecuados para que la persona usuaria del avalúo tome decisiones con el menor riesgo posible Incorporar al conocimiento adquirido en la universidad, una mejor visión sobre el desarrollo de la ingeniería civil aplicada, con el propósito de fortalecer criterios basados en los requisitos exigidos por la monografía Lograr mayor capacidad profesional, al interactuar y participar en el desenvolvimiento de nuevas tareas, en lo concerniente a la realización de avalúos comerciales urbanos y avalúos comerciales rurales Conocer y poner en práctica los diferentes métodos de avalúos que existen.

Calcular finalmente después de haber hecho un estudio detallado de los predios el valor final o total de los mismos Reconocer cuanto puede llegar a valer un predio y de la misma forma compararlo con el valor de los otros predios que existen en la región en estudio

10

5. MARCO DE REFERENCIA El área geográfica en la cual se realizara la investigación es la capital de la república (Bogotá) en la calle 18 a sur n° 29 c. 21 – calle 18 a sur n° 29 c. 24 barrio Santander, donde se localiza el predio en estudio. Por otra parte también el municipio de Nobsa en el departamento de Boyacá al predio rural San Roque 2 en la vereda Guáquira de este municipio.

5.1

BARRIO SANTANDER-BOGOTÁ Figura 1. Localización Barrio Santander

Google Maps

El barrio Santander está ubicado en la localidad Antonio Nariño, este barrio se encuentra localizado entre carreras 30 y 27 y calle 17 sur. “La localidad Antonio Nariño es la localidad N° 15 del distrito capital de Bogotá se encuentra en el sur de la ciudad, sus predios estaban atravesados por dos quebradas la del teñidero y la de San Juanito” (Sistema de Información Geográfica para la Planeación y el Ordenamiento Territorial, 2014).

Las coordenadas de la localidad son: 4° 35’ 30” N 74° 06’ 23” O Superficie total 4,93 km2 Población (2005) total: 116,648 hab.

La localidad se encuentra separada de los cerros orientales de la ciudad por la localidad de San Cristóbal constituye el cauce medio del rio Fucha.

11

El transporte: accesos por Transmilenio en la avenida Caracas y Autopista Sur, con el sistema de buses colectivos para las avenidas primera de mayo, y la carrera decima.

Barrios: hay 17 barrios, agrupados en dos UPZ, UPZ Ciudad Jardín y la UPZ Restrepo1.

5.2

MUNICIPIO DE NOBSA DEPARTAMENTO DE BOYACÁ Figura 2. Localización Municipio de Nobsa

PBOT Departamento de Boyacá

El municipio de Nobsa tiene un área de 53.854 Km2 tiene una población de 15,194 hab.

(Según censo DANE 2005) cuenta con 11 veredas denominadas así: Bonza, Chameza mayor, dicho, Guáquira, Las Caleras, Punta Larga, Santa Martín, Santa Ana, Ucuengá, Orqueta Cerezal.

Nobsa está dividido en 4 barrios: el centro Camilo Torres, Jerónimo Holguín, Jorge Eliecer Gaitán, 1 corregimiento belencito, conformadas por los barrio de Belencito y Nazareth.²

1

CAL & MAYOR, R. Cárdenas J: Fundamentos y Aplicaciones. 8ª Edición, Ediciones Alfa y Omega, S.A. de C.V. México

D.F., 2007. Pag. 254.

² www.nobsa-boyaca.gov.co/ 12

La parte rural comprende 41.444 Km2 y la parte urbana con 12.41 km2, sobresalen principalmente por sus trabajos en lana; también se destaca la actividad industrial por el sector cementero y minero, el sector agrícola y ganadero.

Figura 3. Localización General Municipio de Nobsa - Boyacá

IGAC

Fue fundada en 1593 declarada municipio en 1811, limita al norte con los municipios de Santa Rosa de Viterbo y Floresta al oriente con Corrales y Tópaga, al occidente con Tibasosa y Santa Rosa de Viterbo y al Sur con Sogamoso y Tibasosa.

El territorio se encuentra irrigado por el rio chicamocha, la temperatura media es de 15.2 °C; dista de Bogotá en 195 km.

5.3

MARCO DE ANTECEDENTES

Los antecedentes históricos de la valuación en el continente americano, se originan en la formación autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer ejemplo de organización ocurrió a finales del siglo XIX en Lima, Perú, con la creación del cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CCTP. El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60° aniversario del CTTP se realizó en la ciudad de Lima, Republica del Perú, la denominada 1° convención panamericana de 13

Valuación, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió entonces la constitución de una oficina permanente de valuaciones para estimular la creación de nuevas asociaciones y sociedades de tasación, siendo esta la génesis de la actual Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, conocida internacionalmente por sus siglas UPAV. Años más tarde , en junio de 1957, en la asamblea plenaria de IV convención Panamericana de valuaciones efectuadas en Chicago, Estados Unidos de América, la oficina permanente de valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de Asociaciones de valuación – UPAV. En esta oportunidad se acordó que las organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los países representados en convención efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter de miembros fundadores.

La primera convención Panamericana de valuaciones realizada en Lima en 1949 recomienda que el valor de un inmueble para un momento específico será único, cualquiera que sea el fin para el cual es valuado ese valor se deduce necesariamente de: Una valuación directa o valor de las construcciones y mejoras.

Valor indirecto o valor de renta calculando en el valor de renta que produce o puede producir.³ Valor real establecido por la OFERTA Y LA DEMANDA.

5.3.1

Marco Legal

Otro importante grupo de normas sobre avalúos tiene origen en las leyes de desarrollo territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base en ellas se expide el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución del Instituto Geográfico Agustín Codazzi N° 0762 de 1998 donde se establecen las normas metodológicas para la realización de los avalúos allí establecidos.

Algunas de las normas están contenidas en: Ley 56 de 1981 Ministerio de Minas y Energía.

Ley 80 de 1993, por la cual se expide el estatuto general de contratación de la Administración Publica.

Ley 105 de 1993, por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte, se redistribuyen competencias y recursos entre la nación y las entidades territoriales, se reglamenta la planeación en el sector de transporte y se dictan otras.

14

Ley número 160 de 1994 “por la cual se crea el sistema nacional de reforma agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones”.2 Ley 9 de 1989, por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

Ley 388 de 1997, por la cual se modifica la ley 9a de 1989, y la ley 3a de 1991 y se dictan otras disposiciones.

Ley 510 de 1999, por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las superintendencias bancarias y de valores y se conceden unas facultades. Articulo 86 cuando se entreguen bienes en dación de pagos de créditos hipotecarios a los establecimientos de crédito acreedores.

Ley 546 de 1999, por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y negociación de vivienda y se expiden otra disposición. Articulo 50 avalúos y avaluadores.

Ley 550 de 1999, por la cual se establece un régimen que promueve y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley.

Artículo 60 Avalúos y Avaluadores. Articulo 61 reglas especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los acuerdos de reestructuración. Articulo 62 procedimientos para la selección de los avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los promotores, peritos y avaluadores. Articulo 79 vigencias.3

Ley 675 de 2001. “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.

DECRETO N° 482 de 1984, por él se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981.

DECRETO N° 1122 de 1982, por el cual se reglamenta el Art. 132 del código de comercio.

DECRETO N° 2024 de 1982, por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981.

2 4

www.nobsa-boyaca.gov.co/ IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi)

3

SINUPOT Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá)

15

DECRETO N° 2580 de 198. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981.

DECRETO N° 1139 de 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de competencia del INCORA.

DECRETO N° 1420 de 1998. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a de 1989, el artículo 27 del Decreto- Ley 2105 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y , el artículo 11 del Decreto- Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

DECRETO N° 1504 de 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio público en los planes de ordenamiento territorial.

DEDRETO N° 1507 de 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística contenidas en la Ley 388 de 1997.

DECRETO N° 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación mediante a transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

DECRETO N° 1599 de 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.

DECRETO N° 2150 de 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la administración pública.

DECRETO N° 254 de 2000. Por el cual se expide el régimen para la liquidación de las entidades públicas del orden nacional. 1

DECRETO N° 2649 del 1993. Por el cual ser reglamenta la contabilidad en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia. El presidente de la república de Colombia, en ejercicio de las facultades que le otorga el numeral 11, art. 189, de la Constitución política de Colombia.

16

DECRETO N° 297 de 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998, en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.

DECRETO N° 422 de 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y os artículos 60, 61, y 62 de la Ley 550 de 1999.

DECRETO N° 466 de 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la ley 546 en 1999.

DECRETO N° 540 de 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de la ley 9 de 1989 y 95 de la ley 388 de 1997 en materia de Transferencia gratuita de bienes fiscales.

Decreto número 1052 de 1998. Por cual se reglamentan las disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, Al ejercicio de la curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.

Resolución número 13314 el 27 de abril de 2001- superintendencia de industria y comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60, 61 y 62 de la ley 550 1999.

Resolución N° 0762 de 1998. Instituto geográfico Agustín Codazzi. Por la cual se establecen la metodología para la realización De los avalúos ordenados por la ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados por el decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el decreto 1420 de 1998.

Resolución número 2965 el de 1995. Instituto colombiano de la reforma agraria.

Procedimiento para la práctica, elaboración y Rendición de los avalúos comerciales. Por la cual establece el procedimiento para la práctica, Elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejorar rurales que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.

Resolución número 2964 y 1995. Instituto colombiano de la reforma agraria. Tarifas para el pago servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas para y pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios y mejoras rurales en los 17

programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los gastos de las diligencias de inspección ocular y el Valor total de los dictámenes que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios. 1

5.3.2

Marco Conceptual

Los avalúos pienso yo que existen desde siempre, casi que puedo decir con certeza que el hombre de mucha siglos atrás hacían canjes o cambios con otros hombres para obtener beneficios tanto para una persona como para la otra persona, éstos se han llevado a cabo por medio del trueque un hombre le da a otro productos que se conseguían fácilmente en su región para satisfacer la necesidad de esta persona y esta persona que recibía el producto le daba a cambio otros productos que no se producían en la región, acá está implícito el avalúo desde un punto de vista subjetivo. Se tasaba un Valor o precio por un producto de tal manera que ambas partes salieran favorecidas.

5.3.3

Introducción a los avalúos

¿Qué es realmente un avalúo?

Definición: Acción y efecto de valuar o valorar. ¿Y qué es valuar? Es determinar en forma aproximada pero metódica la cantidad de dinero por la cual puede negociarse un bien en un momento determinado.

Para acercarnos a una definición que satisfaga el ejercicio que realizamos como valuadores o tasadores, diremos que un avalúo más que una opinión es un dictamen profesional eminentemente técnico del Valor más probable de un bien para una fecha determinada en un mercado de condiciones normales, el cual debe ser sustentable, respaldado con informaciones reales y análisis lógico, que se presenta de forma escrita, de manera ordenada, clara y precisa.

¿Quiénes están involucrados en el mercado inmobiliario?

• Constructores • Inversionistas • Vendedores • Corredores • Administradores 18

• Entidades financieras • Aseguradoras • Ingenieros Catastrales • Inmobiliarias

Elementos fundamentales del avalúo comercial.

En un avalúo comercial se dan unos componentes o elementos fundamentales; a partir de los cuales un fundamental el Valor del inmueble objeto del avalúo y cuyos valores se establecerán de manera separada para luego integrarse en el resultado final del avalúo, son ellos: 1. El terreno 2. Las construcciones y mejoras 5.4 5.4.1

TIPOS DE AVALÚOS Avalúo comercial

Lo realiza un tasador o Avaluador acreditado, el cual es contratado por una persona natural o jurídica, entidad financiera para determinar el Valor real de una propiedad en una fecha determinada, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 1 año, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo.

Es bueno tener en cuenta lo siguiente: El precio real hacer referencia al Valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que fija un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación.

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una proteína por su Valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un Valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un Valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.

19

5.4.2

Avalúo Catastral

Conociste en la determinación del Valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicado independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Aspectos de los componentes del Avalúo Catastral Figura 4. Avalúos Catastrales

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

5.4.3

Auto Avalúo

Es otro avalúo menos común, pero que se pueden dar y que no clasifica dentro de las dos grandes ramas, esté se entienden como el derecho que tienen el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de catastro la estimación del avalúo catastral.

20

En los municipios donde no hubiere oficina de catastro, su presentación se hará ante el tesoro municipal.

Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, sí la autoridad catastral la encuentra justificada y por mutaciones físicas, valorización o cambios de uso.

Todo esto consagrado en la ley 14 de 1983 y su decreto reglamentario 3496 de 1983 del (26 de diciembre de 1983).

5.4.4

Diferencia entre Avalúo y Precio Figura 5. Relación entre Avalúos y Precio

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

Valor: Es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones normales de mercado.

Precio: Es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción.

Valor de mercado: Es el precio más alto en dinero, que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto en un plazo razonable.

Valor comercial: Es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y el vendedor a recibir por un bien, como justo y equitativo, de acuerdo con sus características y condiciones generales, actuando ambas partes libres de toda necesidad.

21

¿Cuánto vale? Es una pregunta que muchas hacemos cuando vamos a comprar algo; pero lo que realmente estamos preguntando es “¿cuánto cuesta?” Porque lo que queremos saber es el precio.

Valor y precio son dos palabras que muchas veces se intercambian pero tienen sentidos son muy diferentes. El Valor se refiere algo beneficio que uno recibe de algo. El precio se refiere a cuánto cuesta comprar ese beneficio.

En avalúos lo que buscamos obtener es el Valor de mercado, único Valor real en la teoría económica y que es precisamente el que debe determinarse en la valoración inmobiliaria: Se tiene en cuenta, además de la utilidad que proporciona, la escasez, lo que hace entrar en juego a la ley de la oferta y la demanda.

5.4.5

Conceptos básicos en el oficio inmobiliario

Terreno: es el área adquirida, incluyendo todo lo que se encuentre en ella ya sea natural o por mano del hombre, el cual está limitado por algunas leyes (subsuelo, cielo abierto, normas urbanísticas y restricciones privadas)

Bien raíz: terreno inamovible y construcciones adheridas.

Bien inmueble: se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizar o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar de suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él.

Bien mueble: Que son susceptibles de moverse de un sitio a otro sin mayores complicaciones.

Alquiler: contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, por el cual que arrienda o renta un inmueble por determinado tiempo.

22

Altura máxima de edificación: Medida vertical del edificio, establecida según la zona correspondiente, sin contar las instalaciones complementarias: tanques y chimeneas, cajas de ascensores y escaleras, lavaderos colectivos, bauleras, departamento del portero y S.U.M. (Salón de usos múltiples).

Apoderado: persona a la que se le delega poderes para actuar en representación de otra.

Arrendador: Locador, persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un tercero a cambio de una renta.

Cedula Catastral: Documento expedido por cada Catastro, el cual revela características físicas y condición de vivienda de la propiedad.

Carta de Intención: propuesta escrita que eleva un individuo o corporación, en la cual indica su interés por adquirir, rentar o llevar a cabo una operación inmobiliaria y fija las condiciones para su realización.

Carta De Intención: propuesta escrita que eleva un individuo o corporación, en la cual indica su interés por adquirir, renta o llevar a cabo una operación inmobiliaria y fija las condiciones para su realización.

Certificado de Libertad y Tradición: donde se efectúa la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y de los contratos de locación.

Comodato: contrato por el cual se da o recibe prestado un inmueble, para habilitar en él, con la obligación de restituirlo.

Comprador: en un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en contraprestación paga un precio. En el mercado inmobiliario es quien adquiere el inmueble y está obligado a pagar el precio.

Compraventa: contrato por el cual una Persona se obliga a entregar una propiedad determinada y otra a pagar un precio cierto por ella, en dinero opaco equivalente.

23

Copropietario: Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.

Copropiedad: Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.

Crédito Hipotecario: contrato por el que una entidad financiera otorga una línea de financiación en la que el titular puede disponer dinero y con sus necesidades siendo avalado por su propiedad. El titular de crédito se obliga a devolver la cantidad que haya recibido, según las condiciones pactadas por las partes y en caso de incumplimiento, la entidad financiera pasará a ser la propietaria del bien. El crédito hipotecario se formaliza en escritura pública de forma que conste en el Registro de la Propiedad.

Depreciación: Desvalorización de un inmueble a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.

Derecho de Dominio: Derecho de propiedad de un inmueble.

Documento Privado: En un alquiler o una compraventa, generalmente se establece un contrato privado que obliga a ambas partes a una serie de condiciones, términos, acciones, etc.

Documento Público: Documento en cuya firma interviene un funcionario público, generalmente un escribano. En los contratos de compra-venta de bienes inmuebles se acude a un escribano para elevar éste a escritura pública y así poder inscribir dicha compraventa en el Registro de la Propiedad.

Enajenar: Transmitir a otro una propiedad.

Escritura de Hipoteca: Documento oficial, expedido por un notario público, donde constan las cláusulas y condiciones que se han pactado entre acreedor deudor de un préstamo o crédito hipotecario. Para que tenga efectos frente a terceros y entre las partes debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad.

Expropiación: Venta o cesión obligatoria de todo o parte de una propiedad para obras de utilidad pública.

24

Fachada: Parte anterior y generalmente principal de un edificio u otra construcción.

Hall: (Voz Inglesa). Vestíbulo. Recibidor. Lugar de Recepción.

Hierro Galvanizado: Hierro recubierto de una capa de zinc para evitar la oxidación.

Hipoteca: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de obligaciones contraídas con un tercero. Además de asegurarse el cobro del crédito, el acreedor se garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.

Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes inmuebles.

Se formaliza en documento público y sus derechos de constituyen con la inscripción en el registro de la propiedad.

Hormigón: Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormigón reforzado con armadura interior de Hierro.

Impuesto Sobre El Valor Agregado (IVA): En el caso de compraventa de inmuebles solo recaerá sobre viviendas nuevas (primeras transmisiones). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. El porcentaje es del 6% en las viviendas libres o de protección oficial. En las viviendas de protección oficial en régimen especial es del 3%.

Inmobiliaria: Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la compraventa, alquiler u otra operación de todo tipo de bienes inmuebles.

Local: Establecimiento abierto al público cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el ejercicio de una actividad industrial, comercial o de enseñanza con un fin lucrativo.

Medianero: Muro común de dos casas contiguas.

25

Propiedad Horizontal: Definición por la cual los copropietarios son condóminos del terreno y de las cosas comunes en el porcentual que indica el reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos del piso, paredes y techo de su departamento, oficina, o casa (en el caso de PH o countries).

Propietario: Dueño de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos sobre ella.

En el campo inmobiliario es el dueño de la vivienda.

Renta: Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.

Rentabilidad: en la relación, normalmente un porcentaje, que se establece entre la inversión realizada y el rendimiento económico que ha producido esa inversión.

Suite: Dormitorio con baño individual. En General es el de dormitorio principal de la vivienda.

Área Libre: Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no pueden ser ocupado.

Título De Propiedad: Escritura que acredita la propiedad de un inmueble. Allí se describen fecha y forma en que se adquirió y las principales características de la misma.

Unidad Complementaria: Otro tipo de unidades que componen el inmueble en propiedad horizontal. Normalmente son los parqueaderos.

Unidad Funcional: Cada una de las unidades de propiedad que componen un inmueble en propiedad horizontal, a la cual le corresponde un porcentual de los espacios/artefactos comunes del edificio.

Urbanismo: proyectos económicos, sociológicos y arquitectónicos que se realizan para el diseño del espacio urbano, los cuales estudian las condiciones adecuadas de vivienda, medio ambiente y esparcimiento y las áreas necesarias para la instalación industrial, comercial, etc. Deben diagramarse cuidadosamente las redes arteriales y de transporte público para facilitar la movilidad de la población.

26

Uso: Uso que se le da al inmueble. Una propiedad puede tener diferentes usos: vivienda, tareas agrícolas, actividades empresariales, comerciales, etc.

Usufructo: es el derecho real del goce, uso, disfrute o aprovechamiento que obtiene una persona " llamada usufructuario" sobre un bien cuya propiedad reside en otra persona denominada nudo propietario.

Valor Catastral: Concepto que afecta al impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo componen el Valor del suelo y el de la construcción, multiplicados ambos por el índice de aprovechamiento.

Zonas Comunes: Espacios de un edifico constituido en propiedad horizontal, utilizadas por todos los habitantes del mismo y cuyos gastos de mantenimiento, reparación y mejora corren por cuenta de todos los propietarios, Ej.: portal, pasillos comunes, piscina, etc.

Zona Comercial: La destinada a la localización de comercio minorista como uso predominante, con el uso complementario de administración y servicios. El uso de vivienda pasa a ser complementario.

Zona Industrial: La destinada a la localización actividades industriales como uso predominante y, en algunos casos, exclusivo.

Zona Residencial: La destinada a la localización de vivienda como uso predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar la buenas condiciones de habitabilidad.

Área Bruta: Corresponde a la totalidad del área el predio.

Área no Urbanizable: Corresponde a la Ronda y a la zona de manejo y preservación ambiental, así como las zonas de reserva para futuras afectaciones.

Zona de Manejo y Preservación Ambiental: Corresponde a una planta de X metros de ancho, a cada lado de la ronda hidráulica, la cual se encuentra delimitada. La zona de manejo y preservación ambiental no de contabilizará como área neta urbanizable.

27

Área Neta Urbanizable: corresponde al área objeto de desarrollo resultante de descontar del área bruta las áreas no urbanizables.

Áreas de Cesión: Corresponden a las áreas destinada a la conformación de los sistemas de espacio público locales y zona tales como: • Cesión tipo A para zonas verde y comunal.

• Sistema vial local.

Área Útil: Corresponde al área de propiedad privada resultante de descontar del área neta urbanizable las áreas de cesión.

Licencia de Urbanismo: Es la autorización previa para que en uno o varios predios localizados en suelo urbano se lleve a cabo la creación de espacios públicos y privados y la construcción de infraestructura de servicios públicos y de vías que permitan la dotación de estos terrenos para la futura de edificaciones con destino a usos urbanos de conformidad con el plan de ordenamiento territorial y normatividad vigente.

Red De Vías Locales o Secundaria: Es el conjunto de vías vehiculares y peatonales que tienen como función principal permitir la penetración y los flujos causados por tráfico local. La red de vías locales incluye vías locales, vehiculares y peatonales.

Índice De Ocupación: Es la proporción máxima del área útil que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso. Índice de Construcción: Es el cociente resultante de dividir el área total de pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del suelo delimitado Por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I. C. = área total de pisos construidos/área bruta o neta.

Vida Remanente: la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posee el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

28

5.5 5.5.1

MÉTODOS VALUATORIOS Teorías sobre el valor

Las técnicas valuatorias se basan en la teoría del valor • Mercantilistas: siglo XVII y XVIII. Libre competencia determina precio (oferta y demanda).

• Fisiócratas: siglo XVIII fuentes de riqueza fuerzas productivas de la tierra para ADAM SMITH, DAVID RICARDO. Valor equivalía a su costo (el capital + trabajo de producción). a) Teoría Subjetiva del Valor.

UTILIDAD, genera la diferencia entre el precio y valor.

VALOR NORMAL. Equilibrio entre la oferta y la demanda.

PRECIO, es una función de la utilidad.

La utilidad como concepto económico no es una cualidad física de los bienes.

El valor aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia. b) Teoría Univalente del Valor El valor de un inmueble es UNICO, no importa la finalidad del Avalúo.

El valor es un elemento objeto que puede ser medido con técnicas o métodos.

El valor económico de las cosas es un fenómeno de mercado.

El precio se establece por la ley de oferta y demanda. c) Teoría Plurivalente del valor El valor de un inmueble cambia según la finalidad del avalúo.

Se le confiere al valor carácter subjetivo.

Carlos Berini: el valor depende de muchas causas psicológicas no medibles.

Pio Braen: el valor es un concepto complejo psíquico que no se pueden someter al cálculo.

El precio se establece por la ley de la oferta y la demanda.

Valor: es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones normales de mercado.

Precio: es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción.

29

Valor de Mercado: es el precio más alto en dinero, que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto razonable.

5.6

MÉTODOS VALUATORIOS ACEPTADOS EN COLOMBIA

1. Método de comparación o de mercado.

2. Método de costo de reposición.

3. Método (técnica) residual.

4. Método de capitalización de rentas o ingresos.

5.6.1

Método de comparación o de mercado

Es la técnica Valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comprables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Tabla 1. Ejemplo de toma de datos de mercado SECTOR

TIPO

ÁREA

VR/OFERTA

VR/M2

EDAD

EST

F. HOMO

VR HOMOGENIZADO

CHAPINERO

OFICINA

232

$ 1.463.000.000,00

$ 6.306.034,48

10 A 20 AÑOS

6

0,0865

$ 6.851.506,47

CHAPINERO

OFICINA

102

$558.000.000,00

$ 5.470.588,24

NUEVO

4

0

$ 5.470.588,24

CHAPINERO

OFICINA

820

$ 2.990.000.000,00

$ 3.646.341,46

REMODELADO

6

0

$ 3.646.341,46

CHAPINERO

OFICINA

1827

$ 6.500.000.000,00

$ 3. 557.744,94

0 Y 5 AÑOS

3

0,0262

$ 3.650.957,85

CHAPINERO

OFICINA

84

$ 245.000.000,00

$ 2.916.666,67

MAS DE 20 AÑOS

4

0,12

$ 3.266.666,67

CHAPINERO

OFICINA

1250

$ 3.500.000.000,00

$ 2.800.000,00

10 A 20 AÑOS

4

0,0865

$ 3.042.200,00

CHAPINERO

OFICINA

2000

$ 4.500.000.000,00

$ 2.250.000,00

MAS DE 20 AÑOS

3

0,12

$ 2.520.000,00

CHAPINERO

OFICINA

2391

$ 5.000.000.000,00

$ 2.091.175,24

MAS DE 20 AÑOS

4

0,12

$ 2.342.116,27

CHAPINERO

OFICINA

645

$ 1.200.000.000,00

$ 1.860.465,12

10 A 20 AÑOS

4

0,0865

$ 2.021.395,35

CHAPINERO

OFICINA

252

$ 420.000.000,00

$ 1.666.666,67

10 A 20 AÑOS

3

0,0865

$ 1.810.833,33

CHAPINERO

OFICINA

1306

$ 1.618.000.000,00

$ 1.238.897,40

MAS DE 20 AÑOS

3

0,12

$1.387.565,08

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

30

5.6.2

Método de Costo de Reposición

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo y restarle la depresión acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizara la siguiente formula:

En donde:

5.6.3

Método (Técnica) Residual

es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar que el valor de éste, es una porción del monto total de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Este procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba frecuentemente por parte de un gran número de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un método propiamente. Solo recientemente en la Resolución 0762 de 1988 (ver resolución 620 de 2008) emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se le dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimación del valor de la tierra en varios casos.

Antes de dicha norma era frecuente que calculando el valor del proyecto vendible el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor, cifra que indudablemente en la mayoría de los casos, era subjetiva y un tanto arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en ciudad, e incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condición de temporalidad es un hecho que también la modifica.

31

Quizá debido a esta situación la arbitrariedad, no era aceptada como método y, con la intención de dar seguridad al resultado en la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se modificó el procedimiento de estimación del Valor del terreno, ya no como un porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se rentan los costos totales de la construcción.

Debe tenerse en cuenta que los costos totales sí son datos conocibles en el mercado, e incluso existen publicaciones periódicas que se encargan de suministrar esta información en forma detallada o agregada, lo cual permite que el residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto también es un dato conocible con un gran margen de seguridad, tomando en cuenta que los periódicos informan semanalmente por sectores y por tipo (estrato), los bienes que están en oferta en el mercado.

Este método se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en términos coloquiales se expresa como que la tierra vale según lo que pueda cargar.

5.6.4

Método de Capitalización de Rentas o Ingresos

Es la Técnica Valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, De uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o intereses.

32

5.7

REQUISITOS Y EXIGENCIAS PARA EL AVALUADOR

La normatividad vigente sobre avalúos y avaluadores en Colombia se encuentran dispersa en un complejo marco legal, por lo que habrá que encasillarse en situaciones particulares al amparo de las leyes y normas para el fin específico del avalúo.

Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la ley 510 de 1999 para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecida en la ley 546 de 1999-Ley marco de vivienda y en la ley 550 de 1999- Ley que reactivación empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los avalúos y los avaluadores, plasmado en el decreto 422 de 2000 y en la resolución de la superintendencia de industria y comercio N° 22639 de 2000 hoy sustituida por la N° 13314 de 2001.

Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia: 1. La técnica y el informe de avalúo.

2. El Avaluador y su registro.

El segundo punto de vino abajo en la corte constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en la materia concluyó que la regulación sobre profesiones y oficios está reservada a legislador. Los requisitos para el ejercicio de las protecciones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de protecciones y oficios.

Para la realización de un avalúo comercial el Avaluador debe regirse de acuerdo a los siguientes parámetros:

1. Objetividad 2. Certeza de las fuentes 3. Transparencia 4. Integridad 5. Independencia 6. Profesionalismo

33

1. Objetividad: Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas fuentes sean verificables y comprobables.

2. Certeza de fuente: la información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocidas profesionalidad, y en todo caso de revelarán.

3. Transparencia: Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

4. Integridad y suficiente: Los avalúos deben contener toda la información que permita a un tercero concluir y el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.

5. Independencia: Los avalúos deben ser realizados por persona que, directa o indirectamente carezcan de cualquier interés el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con lo establecimientos de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en los causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la ley 550 de 1999 no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de intereses.

6. Profesionalidad: los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la especialidad de respectiva, en la lista correspondiente o en el registro nacional de avaluadores.

Requisitos para solicitar su registro de Avaluador: • Análisis y perfil de la hoja de vida • Capacitación recibida en materia Valuatoria • Experiencia, valuador • Examen de conocimientos • Concepto favorable, se realiza el registro mediante el pago

Registro Avaluador lonja propiedad raíz avaluadores y constructores de Colombia.

Formulario de inscripción Copia del carné de la lonja Carta solicitud de registro Fotocopiar cedula 34

Resolución interna registro lonja- numeral 2 Documentación que acredita estudios Hoja de vida Avalúo de observación Evaluaciones 2 Rut/ NIT – para contabilidad Instrucciones para la visita de campo

123456789-

5.7.1

Portar siempre el carné que lo identifica como perito avaluador de la lonja.

Solicita la apertura de la carpeta a la lonja, hoja de ruta y datos del cliente.

Verificar y tienen los documentos o decepcionarlos del cliente el día de la visita.

Llevar cámara fotográfica.

Flexo metro o cinta métrica.

A veces es conveniente tener una regla escala de bolsillo.

Llevar formato de hoja de visita y hacerla firmar por el cliente.

Llevar formato práctico de toma de datos.

Realizar el informe y entregarlo para su revisión a los 8 días una vez la visita.

Misión del Avaluador

Debe tratar de presentar su trabajo de la manera más objetiva posible, mirando el bien a avaluar desde lo razonable y por ningún motivo dejarse afectar emocionalmente por la necesidad Con que lo puede estar viendo su propietario o interesado.

Debe evitar dejarse afectar por las quejas infundadas de los interesados en el resultado del avalúo, principalmente cuando ha de servir como garantía.

5.7.2

Privacidad de la información

El Avaluador debe garantizar la privacidad de la información obtenida, la cual sólo puede publicar cual autorización expresa de su cliente.

Modelos de presentación de informes de avalúos: Aunque no existe actualmente una normatividad que obligue a que el informe de avalúo se presente sobre un modelo preestablecido; este como mínimo debe contener: • La metodología utilizada • Identificación del bien o derecho avaluado

35

• Valores de referencia y fuentes • Valor resultante del avalúo.

•Vigencia Persona que realiza el avalúo con la constancia de su inclusión en la lista que compone el registro nacional de avaluadores.

Nuestro modelo sugerido propone lo siguiente: TABLA DE CONTENIDO 1- INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL. 2- INFORMACIÓN CATASTRAL. 3- DOCUMENTOS SUMINISTRADOS. 4- TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA 5- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR. 6- REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA. 7- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. 8- MÉTODO DE AVALÚO. 9- ANÁLISIS DE ANTECEDENTES. 10- RESULTADO DE AVALÚO.

5.8 5.8.1

ANÁLISIS DE VARIABLES El terreno Figura 6. El Terreno en avalúos Rurales y Urbanos

Fuente Propia

36

5.9

CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS DEL TERRENO

Dentro de un entorno que se supone homogéneo se puede encontrar lotes de terreno con características propias que lo hacen diferente y le dan un precio especial diferente al promedio del sector.

Entre las características físicas intrínsecas se pueden mencionar forma, relación, frente fondo, localización esquinera, frente sobre vías, pendiente, potencial productivo para los suelos agrícolas.

5.9.1

Relación Frente/ Fondo

El aprovechamiento del terreno también depende de las dimensiones del frente relacionadas con el fondo, lo ideal es que esta relación sea equilibrada. Un lote con demasiado fondo es difícil de utilizar y posiblemente se use una alta proporcionalidad del lote en dar acceso. Para medir la incidencia de la relación Frente/Fondo en el precio del lote, son muchos los aspectos que influyen, se han presentado diversas propuestas para medir este efecto, a continuación se presentan diferentes conceptos para medir el precio en función del fondo: Hipótesis Harper: El valor de un metro cuadrado en un lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno en proporción a la raíz cuadrada de su fondo: Sin embargo el criterio del avaluador le señalara si opta por esta hipótesis o busca otro procedimiento para valorar el terreno.

Precio del terreno= Valor promedio en el entorno Ejemplo: 37

Para las áreas rurales hay consideraciones de mayor complejidad que se desarrollaran ampliamente en el documento del avaluó rural.

5.10 INFLUENCIA DEL FONDO

5.10.1 Factor de Profundidad Para establecer el precio de un terreno en función de su profundidad se compara la profundidad de un lote prototipo, de acuerdo con esta condición puede tener un precio unitario mayor, igual o menor.

Para establecer la proporción del precio del lote avaluado con el lote prototipo se estima matemáticamente un factor de profundidad Fp, el cual se encuentra utilizando diferentes criterios a continuación se expone los más importantes.

En el avalúo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida en que el lote sea más profundo para lo cual existen algunos criterios • • • • • •

Hoffman Harper Criterio 1/3 – 2/3 Jerrett Ibape Criterio 4-3-2-1: este le da un valor de solo 10 % a la última cuarta parte del terreno Criterio decimas partes (Bernando Quijano Estevez)

38

Tabla 2. Teorías CUARTOS

TERCIOS

F/4

10%

16.60%

F/4

20%

18.80%

F/4

30%

22.90%

F/4

40%

41.70%

HARPER

2/3 F 50%

1/3 F

50%

JERRET

HOFFMAN

13%

14%

15.50%

16%

10%

17.80%

21%

26.70%

22.30%

50%

40%

44.40%

F/2

F/2

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Generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3 - 2/3.

5.10.2 Influencia del Frente El factor de frente es mucho más influyente cuando el lote está situado en una zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: (Un lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).

Tabla 3. Teorías Comercial

AJUSTE Habitacional

Industrial

Frente mayor al terreno tipo o predominante

1.00 a 1.50

1.00 a 1.30

1.00 a 1.20

Frente igual al terreno tipo o predominante

1

1

1

Frente menor al terreno tipo o predominante

1.00 a 1.50

1.00 a 0.70

1.00 a 0.80

Tipo de Terreno

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5.10.3 Correctivo por relación entre Frente con Fondo FM= Factor correctivo por medidas.

Fondo Normal: Corresponde a el lote promedio del sector. En caso de desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5 39

Ejemplo: Frente Real, 8 mts.

Fondo Real, 30 mts.

Fondo Normal, 1: 2.50 = (8*2.50) = 20 mts.

El avalúo proviene de referenciales u otros métodos utilizados, por la aplicación del presente correctivo se reducen a un 82% El factor a aplicar por medidas es el resultado de tomar el área ideal en proporción 1:2.50 a partir del frente del lote objeto de avalúo y dividirla entre el área real del lote objeto de avalúo a este resultado se le debe la raíz cuadrada y listo tendremos un porcentaje que afectara el lote positiva o negativamente en la medida en que se aleje del fondo idea

5.10.4 Método Rose Influencia del frente cuando aplica el mismo fondo.

Figura 7. Ejemplo de Lote

40

Fuente Propia

a= lote a avaluar ar= lote de referencia 0.25 = Constante Fondo ideal

25 mts

0.9306049

1.00

1.19

1.26

F* Vr metro cuadrado lote referencia = vr. Metro cuadrado lote avaluado Tabla 4. Valor de lote según Avaluó

N° Lote

AREA

FACTOR

*

VR. LOTE REF. M2

LOTE 1

187.5

0.930605

*

$ 280.000,00

$

260.569,36

LOTE 2

250

1

*

$ 280.000,00

$

280.000,00

LOTE 3

250

1

*

$ 280.000,00

$

280.000,00

LOTE 4

250

1

*

$ 280.000,00

$

280.000,00

LOTE 5

250

1

*

$ 280.000,00

$

280.000,00

LOTE 6

500

1.19

*

$ 280.000,00

$

332.977,36

LOTE 7

625

1.26

*

$ 280.000,00

$

352.081,36

VR METRO CUADRADO

Fuente Propia

41

5.10.5 Criterio de Hoffman para medir la influencia del fondo de un terreno.

Para aplicar este criterio el área del lote, A, lote del que se divide en dos partes iguales, la primera mitad que tiene frente sobre la vía se denomina A1, y la segunda al fondo A2.

El valor del lote se divide en tres partes, 2/3 corresponden a A1 y 1/3 corresponde a A2.

Tabla 5. Valor de lote según vías Aledañas VIA FRENTE AL LOTE A1

A.1.1

44.40%

2/3 Valor = 66.7 %

A.1.2.

22.20%

A2

A.2.1.

17.80%

1/3 Valor = 33.3 %

A.2.2

15.50%

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Conocimiento el fondo promedio o típico de los lotes del sector, y el precio por unidad de terreno de ellos, se puede relacionar con el fondo del lote del avalúo y de acuerdo con los criterios de Hoffman encontrar un factor que califique el precio en función de la profundidad. A este factor se le llama factor de profundidad, multiplicado por el precio unitario del terreno del lote tipo se obtiene una estimación para el lote del avalúo

Ejemplo:

42

Un lote en el sector donde se adelanta el avalúo tiene un fondo promedio de 32.00 m y el frente de 8.00 m, el precio unitario por m2 es de $ 92.000.

El lote del avalúo tiene un frente de 8.00 m y un fondo de 44 m, cual podrá ser el precio posible.

Precio unitario m2 lote del avalúo = $ 92.000/m2 *0.94 Precio unitario m2 lote del avalúo = $ 86.480 / m2

5.10.6 Criterio 1/3 – 2/3 para Medir la Influencia del Fondo de un Terreno Es similar al criterio de Hoffman pero de mayor importancia al valor del área de frente y por consiguiente castiga al área de fondo del lote. Para el objeto se divide el lote en tres secciones, al primer tercio partiendo de la vía en frente al inmueble otorga el 50 % del valor del lote Tabla 6. Valor de lote según vías Aledañas

VIA FRENTE AL LOTE A1 41.7 %

½ Valor = 50 %

22.9 %

A2 ½ Valor = 50 %

18.8 %

16.60 %

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43

Conociendo el fondo promedio o típico de los lotes del sector, y el precio por unidad de terreno de ellos, se puede relacionar con el fondo del lote del avalúo y de acuerdo con los criterios 1/2 - 2/3 encontrar un factor que califique el precio en función de la profundidad. A este factor se llama factor de profundidad, multiplicado por el precio del terreno del lote tipo se obtiene una estimación para el lote del avalúo.

Ejemplo: Un lote en el sector en donde se adelanta el avalúo tiene un fondo promedio de 15.00 m y el frente de 8.50 m, el precio unitario por m2 es de $ 78.000.

El lote del avalúo tiene un frente de 8.50 m y un fondo de 35 m, cual podrá ser el precio posible:

El precio unitario m2 lote del avalúo = $ 78.000/m2 *0.7318 Precio unitario m2 lote del avalúo= $ 57.080/m2

5.10.7 Criterio Decimas Partes Se plantea dividir la profundidad del lote en diez secciones con igual profundidad, cada sección tendrá un valor unitario, un 10 % menor que el precio de la primera unidad, de tal manera que la última sección el fondo valdrá el 10 % de la primera.

Tabla 7. Valor de lote según vías Aledañas

44

VIA FRENTE AL INMUEBLE Sección Valor S1 100% S2 90% S3 80% S4 70% S5 60% S6 50% S7 40% S8 30% S9 20% S10 10% Diplomado en avalúos rurales y urbanos, capitulo II – método de avaluó (ing. Bernardo Quijano Estevez).

Conocido el precio unitario del lote prototipo en el sector, la profundidad y frente del mismo, se compara con el terreno del avalúo para obtener el precio de la primera sección de él y con esta base estimar el precio de cada una de las secciones restantes.

El procedimiento consiste en calcular el precio del lote prototipo:

Dividir el lote del avalúo en diez secciones, ubicar el área del lote del avalúo igual al lote prototipo y deben tener un mismo precio.

Determinar el precio de la primera sección

45

Tabla 8. Valor de lote según vías Aledañas Área

Sección

Precio

Precio Unitario

Sección

Precio Sección

S1

100%

1.0 x

A1

A1 *1.0 x

S2

90%

0.9 x

A2

A2* 0.90 x

S3

80%

0.8 x

A3

A3 * 0.8 x

S4

70%

0.7 x

A4

A4 * 0.7 x

S5

60%

0.6 x

A5

A5 * 0.6 x

S6

50%

0.5 x

A6

A6 * 0.5 x

S7

40%

0.4 x

A7

A7 * 0.4 x

S8

30%

0.3 x

A8

A8 * 0.3 x

S9

20%

0.2 x

A9

A9 * 0.2 x

S10

10%

0.1 x

A10

A10 * 0.1 x

Diplomado en avalúos rurales y urbanos, capitulo II – método de avaluó (ing. Bernardo Quijano Estevez)

Ejemplo: Frente: 15m Fondo: 25m Precio unitario: $ 55.000/m2 Precio total: $ 15.000.000 Lote del avalúo: frente 15 m Fondo: 40 m Fondo por sección: 4.0 m Fondo por sección: 40.0 m2 Numero de secciones para igualar profundidad lote prototipo: 25/4.0= 6.25

46

Tabla 9. Valor de lote según vías de Acceso

Sección S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10

VIA FRENTE AL INMUEBLE Área Precio Precio Unitario m2 100% 86.27 40 90% 77.586 40 80% 68.965 40 70% 60.345 40 60% 51.724 40 50% 43.103 40 40% 34.483 40 30% 25.862 40 20% 17.241 40 10% 8.621 40

$ 3.488.280 $ 3.103.440 $ 2.758.600 $ 2.413.800 $ 2.068.960 $ 1.724.120 $ 1.379.320 $ 1.034.480 $ 689.64 $ 344.84

400

$ 18.965.480

Precio $

Diplomado en avalúos rurales y urbanos, capitulo II – método de avaluó (ing. Bernardo Quijano Estevez) .

Los diferentes criterios que se han presentado son ayudas para el avaluador de acuerdo con las características del lote y del entorno aplicara su buen juicio para el criterio más adecuado

5.10.8 Influencia de la Forma Figura 8. Influencia de la Forma Figura 9. Influencia de la Forma en los Avalúos Catastrales

47

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com Figura 10. Influencia de la Forma

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

Ver condiciones de cálculo para la tabla anterior en la siguiente página: CALCULO “Fp” Cuando el fondo equivalente es menor que el fondo mínimo de la zona entonces Fp= (f/M i) ½ Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo mínimo y menor que el fondo máximo entonces Fp= 1.

Cuando el fondo equivalente es mayor que el fondo máximo y menor a 2 veces el fondo máximo entonces Fp = (Ma /f)1/2 Cuando el fondo equivalente es mayor a 2 veces el fondo máximo de la zona entonces Fp= (Ma/2Ma)1/2 CALCULO DE “t” 48

Cuando el frente del predio es < a la mitad del frente del lote tipo t=0,89 Cuando el frente del predio es (= o >) a la mitad del frente del lote tipo y (<o =) al doble del frente del lote tipo t = (a/ar)1/4 Cuando el frente del predio es > a dos veces el frente del lote tipo t=1,19

5.10.9 Influencia de la ubicación Tabla 10. Valor de lote según la Ubicación Tipo de Predio Terreno Oculto sin Frente Terreno Intermedio 1 frentes Terreno en esquina 2 frentes Terreno Cabecero 3 frentes Terreno Manzanero 4 frentes.

Comercial

Habitación

Industrial

1.00 a 0.50

1.10 a 1.70

1.00 a 0.80

1

1

1

1.00 a 1.30

1.00 a 1.15

1.00 a 1.05

1.00 a 1.35

1.00 a 1.20

1.00 a 1.10

1.00 a 1.50

1.00 a 1.30

1.00 a 1.20

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5.10.10La Construcción ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima de área útil que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso. ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN: Es el cociente resultante de dividir el área total de pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del suelo delimitado 4 por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.= área total de pisos construidos/ área bruta o neta.

4

IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi

49

FACTOR DE DEPRECIACIÓN: Es aquel que resulta al aplicar una función matemática que calcula la desvalorización de un inmueble en función del %vida transcurrida del mismo a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en general, tres tipos de depreciación: • Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.

• Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican como depreciación ambiental o de ubicación.

• Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina.

Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una fórmula matemática, se aplican al valor de reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación. Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera.5

Dónde: VNR = Valor Neto de Reposición VRN = Valor de Reposición a Nuevo Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

5

CATASTRO DISTRITAL, Unidad Administrativa Especial: Censo Inmobiliario de Bogotá Vigencia 2012, Publicación, Colombia.,2013.

50

Tabla 11. Fitto y Corvini AUTORES FITTO Y CORVINI EDAD EN %

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

DE LA VIDA 0

0,00

0,50

2,50

8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,0

1

0,50

0,55

3,01

8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,0

2

1,02

1,05

3,51

9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,0

3

1,54

1,57

4,03

9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,0

4

2,08

2,11

4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,0

5

2,62

2,65

5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,0

6

3,10

3,21

5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,0

7

3,74

3,77

6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,0

8

4,32

4,36

6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,0

9

4,90

4,39

7,30 12,60 22,12 36,43 54,93 76,41 100,0

10

5,50

5,53

7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,0

11

6,10

6,13

8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,0

12

6,72

6,75

9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,0

13

7,34

7,37

9,88 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,0

14

7,99

8,00

10,30 15,42 24,53 38,52 56,38 77,18 100,0

15

8,62

8,65

10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,0

16

9,29

9,30

11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,0

17

8,94

9,97

12,22 17,23 26,25 39.84 57,31 77,66 100,0

18

10,62

10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,0

19

11,30

11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,0

20

12,00

12,01 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,0

21

12,70

12,73 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,0

22

13,42

13,44 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,0

23

14,14

14,17 16,31 21,09 29,68 42,85 59,30 78,71 100,0

24

14,92

14,90 17,03 21,77 30,28 43,14 59,85 78,89 100,0

25

15,62

15,65 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,0

26

16,33

16,40 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,28 100,0

27

17,14

17,17 19,23 23,85 32,14 44,85 60,72 79,45 100,0

28

17,92

17,95 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,0

51

AUTORES FITTO Y CORVINI 29

18,70

18,73 20,75 25,28 33,42 45,69 61,48 79,84 100,0

30

19,50

19,52 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100,0

31

20,30

20,33 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 0,24 100,0

32

21,12

21,15 23,11 27,50 35,40 47,31 62,61 80,44 100,0

33

21,94

21,97 23,90 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,0

34

22,78

22,80 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,0

35

23,62

23,64 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,0

36

24,40

24,50 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,0

37

25,34

25,34 27,23 31,38 38,88 50,13 64,61 81,48 100,0

38

26,22

26,24 28,08 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,0

39

27,10

27,12 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,92 100,0

40

28,00

28,02 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 81,14 100,0

41

28,90

28,92 30,70 34,68 41,77 52,51 66,30 82,37 100,0

42

29,82

29,84 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,0

43

30,74

30,70 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,83 100,0

44

31,68

31,70 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06 100,0

45

32,82

32,84 34,32 38,08 44,82 54,99 68,08 83,29 100,0

46

33,58

33,60 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53 100,0

47

34,54

34,56 36,19 39,84 46,39 56,29 68,97 83,77 100,0

48

35,52

35,54 37,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01 100,0

49

36,50

36,52 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,0

50

37,50

37,52 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50 100,0

51

38,50

38,52 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75 100,0

52

39,52

39,53 41,04 44,41 50,48 59,60 71,33 85,00 100,0

53

40,54

40,56 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100,0

54

41,58

41,59 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100,0

55

42,02

42,64 44,07 47,28 53,01 61,67 72,80 85,77 100,0

56

43,68

43,69 45,10 48,24 53,87 62,39 73,30 86,03 100,0

57

44,74

44,76 46,14 49,22 54,74 63,09 73,51 86,29 100,0

58

45,82

45,83 47,19 50,20 55,62 63,61 74,32 86,56 100,0

59

46,90

46,92 48,25 51,20 56,51 64,53 74,83 86,83 100,0

60

48,00

48,01 49,32 52,20 57,41 65,28 75,35 87,10 100,0

61

49,10

49,12 50,39 53,22 58,32 68,00 75,87 87,38 100,0

62

50,22

50,23 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,66 100,0

63

51,34

51,36 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100,0

64

52,48

52,49 53,68 56,32 61,08 68,28 77,48 88,22 100,0

65

53,62

53,64 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,0

66

54,78

54,79 55,93 58,44 62,96 62,96 78,57 88,79 100,0

67

55,94

55,95 57,06 59,51 63,92 63,92 79,12 89,08 100,0

52

AUTORES FITTO Y CORVINI 68

57,12

57,13 58,20 60,59 64,88 64,88 79,63 89,37 100,0

69

58,30

58,31 59,36 61,68 65,05 65,05 80,24 89,66 100,0

70

59,50

59,51 60,52 62,78 66,83 66,83 80,80 89,96 100,0

71

60,70

60,71 61,70 63,88 67,82 67,82 81,37 90,26 100,0

72

61,92

61,93 62,88 65,00 68,81 68,81 81,95 90,58 100,0

73

63,14

63,15 64,08 66,13 69,81 69,81 82,53 90,85 100,0

74

64,38

64,39 65,28 67,26 70,83 70,83 83,12 91,17 100,0

75

65,82

65,83 66,49 68,40 71,85 71,85 83,71 91,47 100,0

76

66,88

66,89 67,71 69,56 72,87 72,87 84,30 91,78 100,0

77

68,14

68,15 68,95 70,72 73,91 73,91 84,90 92,10 100,0

78

69,42

69,43 70,19 71,69 74,95 74,95 85,50 92,42 100,0

79

70,70

70,71 71,44 73,07 76,01 76,01 86,11 92,74 100,0

80

72,00

73,00 72,71 74,27 77,07 77,07 86,73 93,00 100,0

81

73,30

73,31 73,98 75,47 78,14 78,14 87,97 93,38 100,0

82

74,62

74,62 75,26 76,07 79,21 79,21 88,60 93,70 100,0

83

75,94

75,95 76,56 77,89 80,30 80,30 89,23 94,03 100,0

84

77,48

77,29 77,85 79,12 81,39 81,39 89,87 94,36 100,0

85

78,62

78,63 79,16 80,35 82,49 82,49 90,51 94,70 100,0

86

79,96

79,89 80,48 81,60 83,60 83,60 91,16 95,04 100,0

87

81,34

81,35 81,82 82,85 84,72 84,72 91,81 95,38 100,0

88

82,72

82,73 83,16 84,12 85,85 85,85 92,47 95,72 100,0

89

84,10

84,11 84,51 85,39 86,93 86,93 93,13 96,05 100,0

90

85,50 85,50’ 85,87 86,67 88,12 88,12 93,79 96,40 100,0

91

86,90

86,90 87,23 87,96 89,27 89,27 94,48 96,75 100,0

92

88,32

88,32 88,61 89,26 90,43 90,43 95,14 97,10 100,0

93

89,74

89,74 90,00 90,57 91,67 91,57 95,82 97,45 100,0

94

91,18

91,18 91,40 91,69 92,77 92,77 96,50 97,81 100,0

95

92,62

92,62 92,81 93,22 93,96 93,96 97,19 98,17 100,0

96

94,08

94,08 94,93 94,50 95,15 95,15 97,89 98,53 100,0

97

95,54

95,54 95,66 95,61 96,35 96,35 98,59 98,89 100,0

98

97,02

97,02 97,10 97,26 97,56 97,56 99,29 98,26 100,0

99

98,50

98,50 98,54 99,63 98,78 98,78 98,63 98,63 100,0

100

100,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com6

6

lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

53

5.10.11 Depreciación de inmuebles en función del estado de conservación y la antigüedad CLASE 1: Construcción nueva no requiere reparaciones.

CLASE 2: Regular estado, daños de poca importancia enlucimiento.

CLASE 3: Reparaciones sencillas. Remodelaciones de acabados y redes.

CLASE 4: Necesita reparaciones imperantes (Estructura y remodelaciones).

CLASE 5: Construcción sin valor (Ruina Total).

5.10.12 Curvas De Fitto – Corvini Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años. Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. La Expresión para usar este método es:

Dónde: A= avalúo del bien.

Vn= valor nuevo de la construcción.

Vt= valor del terreno.

Y= valor porcentual a descontar *= multiplicación Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

54

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura

Ejemplo práctico: • Tenemos una casa construida hace 20 años • La casa tiene estructura en concreto, por lo que su vida útil será de 100 años teniendo en cuenta las regulaciones del IGAC • Esto quiere decir que para esta casa a transcurrido un 20% de su vida útil • Si sabemos esto podremos aplicar la tabla de FITTO Y CORVINI de la siguiente manera calculamos el porcentaje de vida transcurrida con un regla de tres simple (Si 100 años es el 100% entonces 20 años cuanto será) De aquí que tenemos un porcentaje de vida transcurrida de 20 % Ahora: • Nos vamos a la tabla de FITTO Y CORVINI e interceptamos este porcentaje con el estado de conservación que hayamos considerado para este inmueble.

• Encontraremos que para un porcentaje de 20% y solo requiriendo reparaciones sencillas, estaríamos ubicados y cruzando 20% con la columna de estado de conservación (2).

• El factor que obtenemos de este cruce según la tabla es de 14.22, siendo este nuestro factor de depreciación; es decir lo que se ha perdido de un valor de nuevo por metro cuadrado es el 14.22 % si al 100% le restamos este valor nos quedará el 85.78%.

• Si tenemos un valor de reposición a nuevo por metro cuadrado de $1’000.000 al multiplicarlo por 85.75% obtendremos que el valor del metro cuadrado de la casa estará por el orden de $ 857.000 pesos. Algo razonable si consideramos que ya han pasado 20 años pero que pese a esto se ha conservado muy bien.

5.10.13 Heidecke – Ross.

Como se puede apreciar, este método permite la selección de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:

55

Dónde: FD: Factor de depreciación.

E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).

VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.

C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o Conservación planteado por Heidecke.

Tabla 12. ROSS - HEIDECKE ROSS - HEIDECKE C

FACTOR

CRITERIO

10

1,000

Nuevo

9

0,990

Nuevo

8

0,975

Regular

7

0,920

Regular

6

0,820

Reparaciones Sencillas

5

0,660

Reparaciones Sencillas

4

0,470

Reparaciones Importantes

3

0,250

Reparaciones Importantes

2

0,135

En Desecho

Lonja de propiedad raíz@derechoypropiedad.com

El planteamiento de ross y Heidecke es de uso popular entre los tasadores del mundo, debido a que, tiene en cuenta la edad expresada de manera porcentual (edad / contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación. Siendo funcional para cualquier edad.

5.11 NORMA URBANÍSTICA Y LOS AVALÚOS Algo que también debemos conocer es sobre las normas urbanísticas las cuales se presentan con base en el diagnóstico que cada municipio realiza y que deja plasmado en su plan de ordenamiento territorial según sea el caso.

56

Estas normas urbanísticas reglamentan y condicionan el uso del suelo urbano y de expansión urbana de manera que se produzca un desarrollo ordenado del crecimiento de las ciudades y municipios.

Los usos más frecuentes que se pueden dar son: Residencial Comercial Institucional Mixtos (combinaciones de varios de los anteriores) La norma propone entre otros el índice de construcción, el índice de ocupación, las alturas permitidas, aislamientos, cerramientos y demás parámetros que garanticen un normal desarrollo del sector donde se pretendan desarrollar proyectos de construcción.

La norma la encontramos en cada uno de los planes de ordenamiento territorial elaborados por los municipios y ciudades.

5.12 ORDENAMIENTO TERRITORIAL La Ley 388 de 1997 desarrolla estos mandatos constitucionales y legales, dando al OT municipal el fundamento legal para su aplicación. Dicha ley parte de la definición del ordenamiento territorial municipal y distrital en los términos de que éste "comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de planificación física concertados, en ejercicio de la función pública que les compete...en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales" (Ley 388/97, art. 5).

El Ordenamiento Territorial municipal y distrital tiene el fin de organizar el país a nivel económico, social y territorial, siendo de su principal incumbencia disponer el territorio de tal modo que ayude al desarrollo económico y social, racionalizando las acciones sobre el territorio y orientando su desarrollo y aprovechamiento, mediante la toma de estrategias de uso, ocupación y manejo del suelo, actuaciones urbanas integrales. Todo ello, tomando en cuenta los objetivos económicos, sociales y ambientales, las relaciones intermunicipales, metropolitanas y regionales, las condiciones de diversidad étnica y preservación del patrimonio cultural y la toma de instrumentos que permitan regular los movimientos de transformación territorial de manera que se mejore la utilización de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida dignas para la población actual y futura (Ley 388/97, art.6).

57

5.12.1 El plan de ordenamiento municipal y distrital Se define como “el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal, constituido por un conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo" (Ley 388/97, art. 9). Se distinguen tres tipos de planes: Los planes de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las autoridades de los distritos y municipios con población superior a los 100.000 habitantes.

Los planes básicos de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las autoridades de los municipios con población entre 30.000 y 100.000 habitantes.

Esquemas de ordenamiento, elaborados y adoptados por las autoridades de los municipios con población inferior a los 30.000 habitantes. Cada uno de estos planes tiene tres componentes básicos: un componente general, un componente urbano y uno rural.

5.12.2 Lo que deben tener generalmente los POT Los planes fijan el modelo de ocupación del territorio en términos del lugar y distribución espacial de las actividades y las características de los sistemas de comunicación vial que garantizarán la interacción entre los territorios espacialmente separados. Incluye los objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo y el contenido estructural.

Los objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo se refieren a la identificación y localización de las acciones sobre el territorio que permitan organizarlo y adecuarlo para el aprovechamiento de sus ventajas respecto a otros territorios y su mayor competitividad, así como a la toma de las actividades territoriales para garantizar el logro de los objetivos de desarrollo económico y social del municipio o distrito y la toma de las políticas de largo plazo para la ocupación, aprovechamiento y manejo del suelo y de los recursos naturales (Ley 388/97, art. 12).

Para empezar es bueno que sepamos cómo se ha clasificado el suelo en virtud de la ley 388 de julio de 1997 en su capítulo IV, articulo 30.

58

5.12.3 Clasificación del Suelo 5.12.3.1 Predios urbanos Son predios urbanos, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos determinados por el plan de ordenamiento que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación según sea el caso.

5.12.3.2 Predios de expansión urbana Están constituidos por la porción de terreno municipal destinada a la expansión urbana que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento territorial.

5.12.3.3 Predios suburbanos Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural en la que mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones, de intensidad y densidad garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios.

5.12.3.4 Predios rurales Constituidos por todos aquellos no aptos para el uso urbano por razones de oportunidad o por destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales o actividades análogas.

5.12.3.5 Avalúos Urbanos.

En este punto del curso estamos preparados para realizar nuestro avalúo urbano.

5.12.3.6 Procedimiento para Realizar un Avalúo Comercial.

Actividades preliminares Lo primero que debe hacer el perito es documentarse al máximo con respecto al predio.

Los datos y documentos más importantes son los siguientes:

59

Plano del predio: este debe contener como mínimo los linderos, el área, escala del plano, linderos y fecha del levantamiento entre otros.

Localización aproximada: esta se encuentra en la solicitud de avalúo, es aconsejable conseguir cartografía 1:25000 o puede usarse el internet, con ayudas de mapas o a través de google earth entre otros.

Propósito del avalúo: este generalmente está en la solicitud y ayuda un poco a entender que variable(s) es la que tiene mayor importancia en el avalúo, además nos permite saber dentro de que normatividad se enmarca el avalúo a realizar.

5.12.4 Escritura pública o título de propiedad Certificado catastral vigente o recibo de impuesto predial: (el más vigente).

Folio de matrícula: se le solicita al cliente, se aconseja que no tenga una vigencia superior a 60 días, pues allí está consignada la historia del predio y tiene mucha información valiosa al momento de realizar la investigación predial.

Norma urbanística: se solicita en la UPZ a que corresponda el predio o en las oficinas de planeación municipal, se puede solicitarle al cliente que la presente junto con los demás documentos.

Muchas veces ayuda mucho valerse también de la Ficha catastral

5.12.5 Trabajo de campo Con la documentación suministrada planeamos nuestra llegada al sitio y decidimos fecha y hora de la visita, dentro de nuestro alistamiento debemos no olvidar tener a nuestra disposición por lo menos los siguientes elementos.

Cinta métrica o fluxómetro Altímetro Libreta de apuntes Esferos, colores, borrador Regla escuadra 60

Escala Calculadora Cámara fotográfica Brújula Hay otros elementos personales que pueden parecer insignificantes pero que en la práctica pueden traducirse en comodidad para el avaluador. Entre ellos tenemos guantes, botas, impermeable entre otros.

5.12.6 Definición del problema Aquí lo que hacemos una vez en el sitio es determinar el método o los métodos de avalúo más adecuado para el tipo de inmueble, en consideración a lo que podemos observar en el sector sobre el mercado inmobiliario y el comportamiento de la zona. Determinaremos además donde obtendremos la información relevante de tipo encuesta o datos de mercado equiparables y pertinentes.

5.12.7 Investigación económica Es el proceso que se hace para obtener, analizar y procesar la información que permita adoptar los valores para el avalúo que se haya propuesto. Para la determinación del valor la investigación económica es la actividad más importante, porque se deben tener en consideración muchos factores que resultan de la visita al predio. La investigación económica puede ser de dos tipos:

5.12.8 Investigación directa Es la que se hace en el sitio a través de encuestas o con entidades que conozcan no solo el sector sino el predio en particular. Para ello se debe seleccionar convenientemente las personas y entidades que ofrezcan la información más idónea, que no tenga el más mínimo interés en el resultado del avalúo.

5.12.9 Investigación indirecta

61

Es aquella que ayuda en parte a la determinación del valor a través de la información que se obtenga de avalúos recientes a predios en el sector con características equiparables o similares a nuestro inmueble objeto de avalúo.

5.12.10 Análisis de datos Este es un trabajo de oficina donde se procesan todos los datos que hemos traído de nuestra visita de campo, aquí se aplican juiciosamente los métodos con los cuales pretendemos establecer el valor del inmueble.

Podríamos decir que es la aplicación matemática que sustenta nuestro avalúo.

Aquí entra en juego algo de matemáticas financieras, geometría y calculo.

Informe de avalúo OFICIO REMISORIO INFORMACIÓN GENERAL SOLICITANTE: Escriba el número, fecha y persona que dirige el oficio de solicitud con el cargo de la empresa a que pertenece.

TIPO DE INMUEBLE: Escriba el tipo de construcción para lo que fue construido y diseñado inicialmente el inmueble (Casa, Bodega, local, oficina etc.).

TIPO DE AVALÚO: Escriba el tipo de avalúo comercial, rural, o de expansión urbana.

DIRECCIÓN: La del predio.

LOCALIZACIÓN: Describa claramente donde se encuentra con respecto a la ciudad donde se ubique.

DESTINACIÓN ACTUAL: No confundir con tipo de inmueble, es decir el uso actual (vivienda o residencial, educativo industrial, bodegaje, dotacional recreativo de salud entre, si es un lote decir si es urbanizable, no urbanizado o no urbanizable).

FECHA DE LA VISITA: Escriba la fecha en la que se realizó la visita.

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INDICADORES ECONÓMICOS A LA FECHA DEL AVALÚO: todos los que considere relevantes.

5.12.11 Información Catastral CUADRO QUE CONTENGA: Numero predial, área total, área construida, avalúo catastral vigente

5.12.12 Documentos Suministrados Relacione todos los documentos suministrados y obtenidos durante el proceso.

Escritura Folio de matricula Certificado catastral Certificado de la norma de uso de acuerdo al POT Planos

5.12.13 Titulación e información Jurídica • PROPIETARIO: Nombre de quien figura en el folio de matrícula.

• TITULO DE ADQUISICIÓN: Numero, fecha, notaria, incluir nota la anterior.

Información no constituye título jurídico.

• MATRICULA INMOBILIARIA: Numero completo.

5.12.14 Descripción General Del Sector • DELIMITACIÓN DEL SECTOR • ACTIVIDAD PREDOMINANTE • ESTRATIFICACIÓN • VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR INFRAESTRUCTURA URBANA: Relacione los parques, plazoletas, calles peatonales • VALORIZACIÓN: Describa de forma sucinta las perspectivas de valorización del sector.

63

5.12.15 Reglamentación Urbanística Número y fecha del decreto o acuerdo por el cual se reglamentó el uso del suelo en el municipio y relacione lo más relevante de la norma aplicable al inmueble objeto de avalúo.

5.13 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

5.13.1 Características del terreno UBICACIÓN: Diga si es medianero, esquinero el tipo de vía que es su frente, nombre del edificio si es propiedad horizontal. ÁREAS: Escriba las áreas completas con decimales, si se presentan inconsistencias aclare las modificaciones pertinentes.

LINDEROS Y DIMENSIONES: en sentido de las manecillas del reloj, a partir del norte.

Si es PH debe relacionarse el número con el cual se protocolizó el reglamento, escribiendo fecha, notaria y círculo notarial.

5.13.2 Factores para el Avalúo Forma geométrica Configuración Frente Topografía Relación frente fondo

5.13.3 Descripción de la Construcción Materiales proceso constructivo, estado de conservación, distribución de la construcción, edad, áreas y fuentes. a. SERVICIOS PÚBLICOS

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Escriba los servicios públicos con que cuenta el inmueble y su funcionamiento al igual que instalaciones espaciales, en caso de propiedad horizontal relacione plantas eléctricas, de agua, ascensores, aires, piscinas, juegos y otro.

5.14 MÉTODO DE AVALÚO Se menciona el método empleado para establecer el valor del bien.

ANÁLISIS Se mencionan los patrones empleados para realizar el avalúo, los factores que se tuvieron en cuenta para determinar el valor del terreno ya calculados, se hacen las consideraciones especiales sobre el inmueble.

VIGENCIA Máximo un año decreto 1420 de 1998 RESULTADOS DEL AVALÚO COMERCIAL En letras y números especificando valor de terreno y valor de construcciones.

FIRMA DEL AVALÚO Nombre perito avaluador. RNA 5.15 DESARROLLO DE LOS AVALÚOS 5.15.1 Avalúo Comercial Urbano en Bogotá D.C Identificación Del Cliente NOMBRE DEL SOLICITANTE LADECOL S.A. DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE NIT 860.000.761-7

5.15.1.1 Identificación del uso que se pretende dar a la Valuación Predio comercial de los lotes urbanos y la construcción que se levanta sobre ellos.

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5.15.1.2 Objeto De La Valuación Determinar el avalúo comercial de 3 lotes urbanos y la construcción que se levanta sobre ellos. Los inmuebles están identificados con las matrículas inmobiliarias No. 50S130953, 50S-1064585 y 50S-216916 cuyas dirección principal son Calle 18 A Sur No. 29 C – 21 y Calle 18 A Sur No. 29 C – 24 Barrio Santander.

5.15.1.3 Destinatario Del Informe De Valoración La entidad que dará uso al presente informe de acuerdo con el objeto de la valoración es LADECOL S.A.

5.15.1.4 Responsabilidad del perito Avaluador En cuanto a las afirmaciones de los hechos contenidos en este informe de valuación, es necesario estipular que: • El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten los bienes inmuebles, a la propiedad valuada o el título legal de la misma (escritura). Por lo tanto el avalúo no constituye un estudio jurídico de títulos.

• El contenido de las fuentes de información o datos suministrados por el solicitante del presente dictamen pericial, no es responsabilidad del perito avaluador. Lo anterior de conformidad con el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, el cual reza: “Artículo 14°. Las entidades encargadas de adelantar los avalúos objeto de este decreto, así como las lonjas y los avaluadores no serán responsables de la veracidad de la información recibida del solicitante, con excepción de la concordancia de la reglamentación urbanística que afecte o haya afectado el inmueble objeto del predio en el momento de la realización del avalúo.

5.15.1.5 Fecha de visita o Verificación, informe y aplicación del valor La identificación física del bien inmueble se realizó el día 18 de Diciembre de 2014.

5.15.1.6 Fecha del Informe y aplicación del Valor El presente documento de valoración comercial se elaboró el 10 de Enero de 2015, fecha a partir del cual es aplicable el concepto de la valuación.

66

5.15.2 Bases de la Valuación, tipo y definición de valor Las siguientes consideraciones valuatorias se tuvieron en cuenta para determinar el avalúo comercial de los inmuebles:

5.15.2.1 Generales a.

El inmueble en mención corresponde a 3 unidades jurídicas y catastrales, físicamente se encuentran dos construcciones una de ellas levantada sobre dos de estos lotes, por lo tanto, para efectos de avalúo se realizara la valoración de cada lote y el área construida que se encuentre en cada uno.

b. El predio objeto de avalúo se ubica en zona de uso mixto c. Lo anterior de conformidad al artículo 30 del Decreto 1420 de 1998, “Cuando el inmueble objeto del avalúo cuente con obras de urbanización o construcción adelantadas sin el lleno de los requisitos legales, éstas no se tendrán en consideración para la determinación del valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el avalúo.” E igualmente a lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998 y numeral 3 del artículo 6 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, según lo cual los inmuebles permiten valorarse con los siguientes parámetros y metodología reglamentada. d.

La vigencia del avalúo comercial del inmueble es de un año calendario de conformidad con el Decreto 1420 de 1998, a partir de la fecha en la cual se notifica a las partes del proceso mediante el traslado del peritazgo.

e. e. La fuente de información y documentación analizada para el dictamen pericial del bien objeto de valoración, son: f. Consulta de normas de valuación: Ley 388 de 1997, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008 del IGAC y POT de Bogotá. g. Consulta de normatividad del SINUPOT. h. Memoria Fotográfica del inmueble i. Mercado inmobiliaro

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j. Índice de Costos de la Revista Construdata 169 de diciembre 2014 a Enero de 2015.

5.15.2.2 Terreno a. El área del terreno objeto de avalúo se toma de la información consignada en las bases de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

b. El terreno objeto de avalúo, se considera área urbanizada, con todas las cesiones obligatorias y legales cedidas. c. El método valuatorio base es el método comparativo de mercado según artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC

5.15.2.3 Construcción d. Las edificaciones se clasifican por su sistema constructivo y acabados generales, edad y estado de conservación. e. El área de cada construcción se toma de la información consignada en las bases de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. f. El método valuatorio base es el método costo de reposición según artículos 3 y 13 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC. g. La fuente de los costos de reposición para ser aplicados con el método costo de reposición son los índices de construcción según la Revista especializada Construdata. h. El estado de conservación de las edificaciones se evalúan según las clases de conservación según Fitto y Corvini de acuerdo con la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

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5.15.3 Definición y tipo de valor En el presente peritazgo se aplican las siguientes definiciones normativas al bien objeto de valoración: El avalúo comercial, el cual se define en el artículo 2 del Decreto 1420 de 1998, así “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.”

Valor razonable: precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. (Véase la NIIF 13 Medición del Valor Razonable.)

5.15.4 Cumplimiento de Normas IVS Este informe cumple con los criterios de contenido que se exigen en la IVS 103, incluso amplia algunos aspectos que no contempla la norma.

5.15.5 Identificación de los Derechos de Propiedad Los derechos de propiedad de los inmuebles objeto de valoración corresponden a LADECOL S.A. con NIT 860.000.761-7

5.15.6 Identificación de las características físicas PAÍS DE UBICACIÓN: Colombia DEPARTAMENTO: Cundinamarca MUNICIPIO DE UBICACIÓN: Bogotá DIRECCIÓN: Calle 18 A Sur No. 29 C – 21, Calle 18 A Sur No. 29 C – 24 NOMBRE DEL SECTOR: Santander.

INFORMACIÓN DEL SECTOR: Localización Norte

Avenida carrera 30.

Oriente

Avenida Fucha.

Sur

Avenida General Santander.

Occidente

Avenida 1 de Mayo

La localización se encuentra en la siguiente figura

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Figura 11. Localización Predio Urbano – Barrio Santander

Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá

Figura 12. Localización Predio Urbano – Barrio Santander

70

Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá

Servicios públicos: Energía eléctrica y alumbrado público, telefonía, gas natural, recolección de basuras, acueducto y alcantarillado.

Usos predominantes: Sector donde se combina el uso industrial, residencial y comercial.

Normatividad urbanística del sector: El inmueble se localiza en la UPZ 38 El Restrepo reglamentada mediante el decreto 298 de 2002 modificada por el decreto 224 de 2011 Figura 13. Localización Predio Urbano – Barrio Santander

71

Google Earth

UPZ:

38 El Restrepo

Área de Actividad:

Comercio y Servicios.

Tratamiento:

Consolidación.

Área de Comercio y Servicios. Es la que designa un suelo para la localización de establecimientos que ofrecen bienes en diferentes escalas, así como servicios a empresas y personas. ” (Sistema de Información Geográfica para la Planeación y el Ordenamiento Territorial, 2014).

Figura 14. Localización UPZ 38 RESTREPO

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Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá

Tratamiento de Consolidación. El tratamiento de consolidación regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado.

5.15.6.1 Vías de Acceso Avenida Carrera 30: vía principal de 2 calzadas y 7 carriles en buen estado de conservación.

Avenida Primero de Mayo: vía principal de 2 calzadas y 6 carriles en buen estado de conservación.

Avenida General Santander (carrera 27): vía complementaria de 2 calzadas y 6 carriles en buen estado de conservación.

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Figura 15. Vías de Acceso Barrio Santander

Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá

5.15.6.2 Elementos Todas las vías anteriormente descritas presentan sardineles, son vías pavimentadas, tienen separador y andenes en todos los sentidos.

5.15.6.3 Estrato socioeconómico De conformidad con la información disponible en el módulo SINUPOT a la zona se le aplica el estrato 3 solo a los inmuebles de uso residencial.7

7

https://catastroenlinea.catastrobogota.gov.co/CatastroBogota/

74

Figura 16. Estrato Socioeconómico Barrio Santander

Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá

5.15.6.4 Topografía El sector donde se ubica el inmueble en su conjunto presenta una topografía del terreno natural plana.

5.15.6.5 Servicio de transporte público Tipo de transporte: Por la zona de ubicación del inmueble se encuentran rutas que se dirigen a diferentes puntos de la ciudad, además se encuentran algunas rutas del SITP y Transmilenio que prestan su servicio a diferentes puntos de la ciudad.

Cubrimiento: La cobertura del servicio público es local o sea en toda la ciudad de Bogotá.

Edificaciones importantes del sector: SENA y Centro Comercial Centro Mayor. ” (Sistema de Información Geográfica para la Planeación y el Ordenamiento Territorial, 2014).8

5.15.7 Información del bien inmueble Tipo de bien inmueble: Bodega, fábrica y oficinas.

8

SINUPOT Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá)

75

Uso actual: Uno de los inmuebles funciona como bodega, en el otro se encuentra una fábrica de guantes de látex y las oficinas de esta fábrica.

Ubicación: La forma más sencilla de acceder al predio es desde la avenida 1 de mayo con la avenida carrera 30, desde este punto se deben recorrer 2 cuadras al norte sobre la carrera 30 y una cuadra al oriente sobre la calle 18 A sur.

Linderos Norte: Inmueble urbano.

Oriente: Calle 18 A Sur. Sur: Carrera 32.

Occidente: Inmueble urbano.

Forma: Polígonos regulares.

Superficie El área de terreno de cada lote es la siguiente: 50S - 130953: 1145,46 m2 50S - 1064585: 1520,1 m2 50S - 216916: 230 m29 Figura 17. Estrato Socioeconómico Barrio Santander

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital 9

http://www.lonjadepropiedadraiz@derechoypropiedad.com

76

Figura 18. Estrato Socioecon贸mico Barrio Santander

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Figura 19. Estrato Socioecon贸mico Barrio Santander

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

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Construcción Número de pisos Bodega de una plantas a doble altura.

Fábrica y oficinas de 2 pisos.

Número de sótanos: No existe este tipo de edificaciones Áreas construidas Tabla 13. Información Predial DIRECCIÓN

MATRICULA ÁREA DE TERRENO

CHIP CATASTRAL

CALLE 18 A SUR # 32 - 09

50S - 130953

1792,3 M2

AAA0012MYLF

CALLE 18 A SUR # 32 - 47

50S – 1064585

1886,1 M2

AAA0012MXHY

CALLE 18 A SUR # 32 - 24

50S - 216916

218,25 M2

AAA0012MMRJ

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Figura 20. Ubicación predial CALLE 18 A SUR # 32 - 09

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

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Figura 21. Ubicaci贸n predial CALLE 18 A SUR # 32 - 47

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Figura 22. Ubicaci贸n predial CALLE 18 A SUR # 32 - 24

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

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10 años aproximadamente para la bodega.

49 años para la planta y oficinas.

Estado de la construcción: Todas las unidades constructivas están concluidas o terminadas.

Estado de conservación: El estado de conservación en general es aceptable en el componente estructural o sistema constructivo, considerando que no se evidencia fisuras o grietas en la estructura y mampostería en general.

Sin embargo en el componente de acabados y obra blanca según evidencia fotográfica, todas las edificaciones requieren de un mantenimiento correctivo especialmente: • Enlucimiento de la pintura exterior e interior de fachadas • Pintura interior y cielos rasos o falsos • Reparaciones parcial y total de carpintería de madera Según lo anterior y de acuerdo con los estados de conservación de Fitto y Corvini se califica el inmueble en 3 de la siguiente manera de acuerdo con la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Estructura: Porticado con vigas y columnas de concreto y de acero estructural, placa entre pisos.

Fachada: Ladrillo a la vista para la bodega y ladrillo pintado para la planta y oficinas.

Cubierta: Todas las construcciones tienen cubierta en teja de fibrocemento.

Dependencias: • Edificio administrativo y planta: Piso 1: Recepción, súper tienda, taller, PTAR, Casino, Laboratorio, Enfermería, Lockers de mujeres y hombre, oficinas de distintas dependencias y toda la planta de producción de la compañía.

• Piso 2: Oficinas de distintas dependencias y área de empaque.

80

Bodega: Cuenta con un solo espacio a doble altura donde se almacena todo el producto terminado de la compañía.

Condiciones de iluminación: En el área de oficinas la iluminación es natural y artificial.

En la bodega la iluminación es natural y artificial.

Condiciones de ventilación: La ventilación natural mediante zonas de circulación Acabados Muros: Muro de ladrillo.

Cubrimiento muros:

Estuco y pintura.

Pisos: En el área de oficinas se encuentra baldosa común. En la bodega y planta se tienen pisos en concreto.

Cielo raso / falso

No tiene.

Baños: Aparatos sanitarios completos.

Cocineta: Enchape muros, mesón en acero inoxidable y muebles en madera.

Puertas: Exteriores metálicas, Interiores en madera.

Ventanas: Metálicas.

5.16 IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS 5.16.1 Matrículas Inmobiliarias 50S - 130953 50S - 1064585 50S – 216916

5.16.2 Escritura de propiedad Para la matrícula 50S – 130953 se registra la escritura pública 7092 de noviembre 4 de 1988 de la notaria 2 Para la matrícula 50S - 1064585 se registra la escritura pública 1467 de abril 21 de 1967 de la notaria 4.

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Para la matrícula 50S - 216916 se registra la escritura pública 3084 de septiembre 12 de 1994 de la notaria 32.

5.16.3 Chip Catastral AAA0012MYLF AAA0012MXHY AAA0012MMRJ

5.16.4 Descripción Del Alcance Del Trabajo De La Valuación El presente informe valuatorio determina el avalúo del inmueble en las condiciones a la fecha de la inspección ocular, bajo el marco jurídico del Decreto 1420 de 1998.

5.16.5 Descripción de las hipótesis y condiciones restrictivas Suelos: Según la calidad de suelos y acorde a la inspección ocular se evidencia buen estado de las estructuras de las edificaciones del sector.

No obstante toda licencia de urbanismo, construcción y de suelos están sujetas a estudios y autorizaciones por entidades pertinentes.

Servidumbres, Cesiones Y Afectaciones Viales: No aplica, según los certificados de tradición aportados los predios no tienen afectaciones viales, servidumbres o zonas de utilidad pública que demerite el uso de suelo del predio o de la zona.

Seguridad: El sector es relativamente estable respecto con la seguridad pública debido a los servicios de vigilancia presentes en la zona.

Problemáticas Socioeconómicas: Ninguna conocida o que afecte el inmueble objeto de valoración.

5.16.6 Descripción de las hipótesis especiales, inusuales o extraordinarias No aplica para el bien objeto de valoración, considerando que en las bases de valuación se describen los eventos, hechos, condiciones o situaciones especiales que afecta al inmueble del presente informe valuatorio.

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5.17 DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS DE MERCADO 5.17.1.1 Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica Valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.

Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Parágrafo.-Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.

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Artículo 14º.- Método (técnica) residual. En desarrollo de este método (técnica) se debe tener en cuenta: Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga.

El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado.

El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.

La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero.

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

En donde: Vc

=

Valor comercial

Ct

=

Costo total de la construcción

D

=

Depreciación

Vt

=

Valor del terreno

84

Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).

Artículo 13º.- Método de Costo de Reposición. En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble.

5.17.2 Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación Artículo 2º.- Método de Capitalización de Rentas o Ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

ARTÍCULO 16. Método de Capitalización de Rentas o Ingresos. Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como: 1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.

2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.

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3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo correspondiente para la aplicación del método.

4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones.

5. Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza.

6. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de localización comparable.

5.17.3 Norma Internacional de Información Financiera13 NIIF 13 Una entidad utilizará las técnicas de valoración que sean apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan datos suficientes disponibles para medir el valor razonable, maximizando el uso de datos de entrada observables relevantes y minimizando el uso de datos de entrada no observables.

Enfoque de mercado B5 El enfoque de mercado utiliza los precios y otra información relevante generada por transacciones de mercado que involucran activos, pasivos o un grupo de activos y pasivos idénticos o comparables (es decir, similares), tales como un negocio.

B6 Por ejemplo, algunas técnicas de valoración coherentes con el enfoque de mercado utilizan a menudo múltiplos de mercado procedentes de un conjunto de comparables. Los múltiplos pueden expresarse mediante rangos de valores, donde a cada comparable puede corresponderle un múltiplo diferente. La selección del múltiplo adecuado dentro del rango requiere del juicio profesional, considerando los factores cuantitativos y cualitativos específicos de la medición.

B7 Las técnicas de valoración congruentes con el enfoque de mercado incluyen una matriz de fijación de precios. La matriz de fijación de precios es una técnica matemática utilizada principalmente para valorar algunos tipos de instrumentos financieros, tales como títulos valores de deuda, sin basarse exclusivamente en los precios cotizados para los títulos específicos, sino que en su lugar se basan en la relación de los títulos valores con otros cotizados de referencia.

86

Enfoque del costo B8 El enfoque del costo refleja el importe que se requeriría en el momento presente para sustituir la capacidad de servicio de un activo (a menudo conocido como costo de reposición corriente).

B9 Desde la perspectiva de un vendedor participante de mercado, el precio que recibiría por el activo se basa en el costo para un comprador participante de mercado que adquiera o construya un activo sustituto de utilidad comparable, ajustado por la obsolescencia. Eso es así porque el comprador participante de mercado no pagaría más por un activo que el importe por el que podría reemplazar la capacidad de servicio de ese activo. La obsolescencia conlleva deterioro físico, obsolescencia funcional (tecnológica) y obsolescencia económica (externa) y es más amplia que la depreciación para propósito de información financiera (una distribución del costo histórico) o propósito fiscal (utilizando vidas de servicio especificadas). En muchos casos el método del costo de reposición corriente se utiliza para medir el valor razonable de activos tangibles que se utilizan en combinación con otros activos o con otros activos y pasivos.

Enfoque del ingreso B10 El enfoque del ingreso convierte importes futuros (por ejemplo, flujos de efectivo o ingresos y gastos) en un importe presente único (es decir, descontado). Cuando se utiliza el enfoque del ingreso, la medición del valor razonable refleja las expectativas del mercado presentes sobre esos importes futuros.

B11 Estas características incluyen, por ejemplo, los siguientes elementos: (a) técnicas de valor presente (véanse los párrafos B12 a B30); (b) modelos de fijación de precios de opciones, tales como la fórmula de Black- ScholesMerton o un modelo binomial (es decir, un modelo reticular), que incorporan técnicas de valor presente y reflejan el valor temporal y el valor intrínseco de una opción; y

87

(c) el método del exceso de ganancias de varios periodos, que se utiliza para medir el valor razonable de algunos activos intangibles

5.17.4 Justificación De Las Metodologías Las metodologías reglamentadas y utilizadas en Colombia son acordes con las técnicas de valoración definidas en la Norma Internacional de Información Financiera 13 (NIIF13), en esta se define la Técnica de Mercado, El Enfoque del Costo y Enfoque del Ingreso.

Para determinar el valor del terreno se utilizó el Método de mercado ya que se dispone de precios e información suficiente de inmuebles con características similares en cuanto a uso y normatividad, cabe recordar que este inmueble se encuentra en una zona industrial y por lo tanto los inmuebles que se tomen en el estudio de mercado deben ser exclusivamente de uso industrial.

Para la construcción se aplicó el Método del costo, valiéndose de la información proporcionada por la revista Construdata 169, está permite conocer el valor de m2 a nuevo que tienen diferentes tipos de construcciones y así aplicar la respectiva depreciación por vetustez.

5.17.5 Valoración del terreno La investigación indirecta corresponde a la aplicación del método comparativo o de mercado, metodología reglamentada según Resolución 620 de 2008 del IGAC de Ordenamiento Territorial, en el cual se presentan los puntos de investigación de predios con usos de suelo similares al predio objeto de valoración o con usos de suelo permitidos comparables, tipo de área urbanizada y localización en la zona normativa. Igualmente para determinar el valor del terreno se descuentan de los puntos de investigación, las construcciones, con el fin de obtener el valor del terreno para adoptar la condición del encargo. En el sector se encontraron a la fecha del presente avalúo, los siguientes puntos de investigación clasificados según área y valor comercial por metro cuadrado:10

10

http://www.uniagraria.edu.co(diplomados)

88

Tabla 14. Valores comerciales unitarios de terreno comparables DIRECCION

OBSERVACIONES

TELEFONO

AREA CONST

AREA TER M2

VALOR

http://c asas.trovit.c om.c o/index.p hp/c od.frame/url.http%253A%252 F%252Fwww.vec indarios.net%25 2F%252Findex.php%253Fa%253 DUU1BPVFNUmVhbEVzdGF0ZS5 MaXN0aW5nX25laWdoYm9yaG9v ZC5WaWV3JnJlYWxlc 3RhdGVfa WQ9MjQ0NDc ./id_ad.1BuB131l1hw 1C/what_d.bodega%20santander %20bogota/type.1/origin.2/sec tion .1/sec tion_type.1/pop.1

629

400

$1.600.000.000

BODEGA CON APARTAMENTO NUEVOS EN EL BARRIO SANTANDER

http://www.finc araiz.c om.c o/otrosen- venta/bogota/santander- det1104632.aspx#xtor=AL- 616[Trovit_Premium]

323

200

$1.000.000.000

EGA INDUSTRIAL CON UNA AREA LIBRE DE 550M2 A DOBLE ALTURA, PISOS DE LATA RESISTENCIA CARGA DE ENERGIA 60KVA.

http://c asas.trovit.c om.c o/index.p hp/c od.frame/url.http%253A%252 F%252Fbogotadc .adwayer.c om.c o%252Fbodeg a- industrial- santander- iid165321/id_ad.w1J4IY1pM/what_d.bodega%20santande r%20bogota/type.1/origin.2/sec tio n.1/sec tion_type.1/pop.1

500

550

$1.200.000.000

BODEGA UBICADA EN LA ZONA INDUSTRIAL DEL BARRIO SANTANDER ACTUALMENTE ESTA UNA FABRICA DE TRANSFORMACION DE MADERAS CALLE 27 SUR CONSTA LOTE DE 12 FRENTE X 40 DE FONDO AREA CON CARRERA 29 TOTAL CONSTUIDA 629 MTS - ALTURA DE PUERTA 4MTS SEGUNDO PISO OFICINAS DOS BAÑOS Y TERCER PISO UN APARTAMENTO UN BAÑO - SE RECIBE INMUEBLES EN PARTE PAGO

BARRIO SANTANDER

BARRIO SANTANDER

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

El valor unitario de terreno adoptable por metro cuadrado, con base en los criterios de valuación y la homogenización, está entre $ 617.000 a $ 639.000 metro cuadrado, para el caso de estudio se tomara un valor por metro cuadrado de $ 617.000 para los lotes medianeros y $ 639.000 para lotes esquineros.

5.17.5.1 Valoración de la construcción Método costo de reposición El valor comercial de las edificaciones se determina con las siguientes variables de cálculo, con base en el Método Costo de Reposición: Valores o costos con base en la revista especializada Construdata número 169.

Reposición para la bodega: A continuación se presentan las memorias de cálculo para los predios ubicados en el Barrio Santander.

89

Figura 23. Ubicaci贸n predial CALLE 18 A SUR # 32 - 24

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital11

11

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

90

Tabla 15. Memorias de Calculo vida util vida actual

100 10

x

10,00

y clase 1 y clase 1.5 y clase 2 y clase 2.5 y clase 3 y clase 3.5 y clase 4 y clase 4.5

5,49 5,52 7,89 13,15 22,61 36,87 55,16 76,55

Reposicion Depreciacion clase 1

$ 1.097.305 $ 1.037.020

% % % % % % % % Fuente: Construdata 169 Clase 1. El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Depreciacion clase 1.5 $ 1.036.688 Clase 2. El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Depreciacion clase 2

$ 1.010.709

Depreciacion clase 2.5

$ 953.034

Depreciacion clase 3

$ 849.247

Depreciacion clase 3.5

$ 692.729

Depreciacion clase 4

$ 492.060

Clase 4. El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Depreciacion clase 4.5

$ 257.340

Clase 5. El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.

Clase 3. El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Fuente Propia Tabla 16. Memorias de Calculo

91

vida util vida actual x y y y y y y y y

100 49 49,00

clase 1 clase 1.5 clase 2 clase 2.5 clase 3 clase 3.5 clase 4 clase 4.5

Reposicion

36,50 36,52 38,12 41,60 48,00 57,49 69,81 84,28

% % % % % % % %

$ 1.097.305

Fuente: Construdata 168 Clase 1. El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Depreciacion clase 1

$ 696.758

Depreciacion clase 1.5

$ 696.554

Depreciacion clase 2

$ 678.963

Depreciacion clase 2.5

$ 640.845

Depreciacion clase 3

$ 570.610

Depreciacion clase 3.5

$ 466.429

Depreciacion clase 4

$ 331.280

Clase 4. El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Depreciacion clase 4.5

$ 172.478

Clase 5. El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.

Clase 2. El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3. El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Fuente Propia

5.17.5.2 Comportamiento de la oferta y demanda El movimiento inmobiliario actual de la zona en lo que respecta a los usos predominantes del sector, presenta un movimiento de oferta moderado en venta y alquiler y demanda moderado.

5.18 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

La valorización de los inmuebles del sector es estable, considerando que los usos de suelo permitidos se encaminan a la consolidación urbanística.

5.18.1 Concepto de la garantía La determinación del avalúo comercial del inmueble, con base en la aplicación de los métodos reglamentados y todas las consideraciones o bases de la valuación, garantiza el objeto final del avalúo.

92

5.19 VALUACIÓN 5.19.1 Descripción de los componentes del bien valuado, áreas y Valores Unitarios Terrenos urbanizados con áreas de 1145.46, 1520.1 y 230 metros cuadrados respectivamente.

Fuente: bases de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Construcción: Tabla 17. Información Predial - Área DIRECCIÓN

MATRICULA

ÁREA CONSTRUIDA

CALLE 18 A SUR # 32 - 09

50S - 130953

1792,3 M2

CALLE 18 A SUR # 32 - 47

50S - 1064585

1886,1 M2

CALLE 18 A SUR # 32 - 24

50S - 216916

218,25 M2

Base de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Nota: El solicitante debe verificar las áreas objeto de avalúo, según la responsabilidad de la información suministrada, acorde al numeral 4 del artículo 13 y artículo 14 del Decreto 1420 de 1998.

Los valores unitarios del terreno y construcción se adoptaron del resultado de los métodos valuatorios sustentados anteriormente.

5.19.1.1 Valor resultante de la valuación Tabla 18. Información Predial – Valor en m2 DESCRIPCIÓN TERRENO 1 CONSTRUCCIÓN TERRENO 2 CONSTRUCCIÓN TERRENO 3 BODEGA VALOR TOTAL

ÁREA EN m2 1145,46 1792,3 1520,1 1886,1 230 218,25

VALOR por m2 $ 1.019.000 $ 570.00 $ 937.00 $ 570.00 $ 937.00 $ 1.010.000

TOTAL $ 1.167.223.740 $ 1.021.611.000 $ 1.424.333.700 $ 1.075.077.000 $ 215.510.000 $ 220.432.500 $ 5.124.187.940 Fuente Propia

93

SON: CINCO MIL CIENTO VEINTICUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS CUARENTA PESOS MONEDA CORRIENTE.

5.19.1.2 Comparativo valor avalúo 2014 VS avalúo 2015 Tabla 19. Información Predial – Valor en m2 DESCRIPCIÓN

AVALÚO 2014

AVALÚO 2015

DIFERENCIA

TERRENOS

$ 2.884.060.000

$ 2.807.067.440

$ 641.954.400

Fuente Propia

Tabla 20. Información Predial – Valor en m2 DESCRIPCIÓN

AVALÚO 2014

AVALÚO 2015

DIFERENCIA

CONSTRUCCIONES

$ 2.155.091.760

$ 2.317.120.500

$ 105.073.600

Fuente: Propia

5.19.1.3 Declaración De Cumplimiento • La siguiente declaración de cumplimiento se basa según la NTS – INCONTEC Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos: • Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza conocer; • Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe; • El valuador no tiene intereses en los bienes inmuebles objeto de estudio; • La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta; • El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión; • El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando; • El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valoración 5.20 AVALÚO COMERCIAL RURAL EN NOBSA BOYACA Figura 24. Estrato Socioeconómico Barrio Santander

94

Google Earth

5.20.1.1 Identificación del Cliente NOMBRE O RAZON SOCIAL DEL SOLICITANTE ALCALDIA MUNICIPAL DE NOBSA, NIT 891855222-0, como representante legal la Dr. RAMIRO BARRAGAN ADAME, identificada con cedula de ciudadanía N° 4.179.276 expedida en Nobsa Boyacá, en calidad de Alcalde Municipal.

5.20.1.2 Objeto de la Valuación Determinar el valor de mercado del inmueble y las obras civiles que en él se encuentran.

5.20.2 Destinatario de la Valuación ALCALDIA MUNICIPAL DE NOBSA BOYACÁ

5.20.3 Responsabilidad del Valuador El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble o el titulo legal de la misma (escritura).

95

El valuador no revelara información sobre la valuación a nadie distinto a la persona natural que solicito el encargo valuatorio y solo la hará con su autorización escrita, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad jurisdiccional.

5.20.4 Identificación de la Fecha de Visita o Verificación Fecha de la Visita o Verificación del Predio y de las Construcciones: Enero 07 de 2015 Fecha del Informe y Aplicación del Valor: Enero de 2015

5.20.5 Bases de la Valuación, Tipo y Definición del Valor Para la investigación económica utilizamos el método comparativo o de mercado para el inmueble y el método de reposición para las construcciones.

Definición y Tipo de Valor: el valor dado al inmueble es el valor de mercado comercial en la región

5.20.6 Identificación de los Derechos de Propiedad o Intereses que han de Valorarse Corresponde a un lote de terreno con área de 262,05 m2, área tomada de la escritura N° 212 de fecha 6 de Diciembre de 2005 clase de acto Protocolización Juicio de sucesión, y las respectivas construcciones existentes en un área de 98,60 m2, con sus respectivas mejoras locativas.

Descripción de la Naturaleza de los derechos: los derechos del propietario se derivan de una adjudicación en sucesión según escritura N° 212 de fecha 6 de Diciembre de 2005, predio que se encuentra en la Hijuela N° 2 numeral 2, adjudicación en Proindiviso.

Propietarios: OMAR LOPEZ ADAME, FLOR EDILMA LOPEZ ADAME, JOSE ARNULFO LOPEZ ADAME, GLORIA MARIA LOPEZ ADAME, MARIA SONIA LOPEZ ADAME, GABRIEL ALFREDO LOPEZ CUBIDES Y GLADIS LISED LOPEZ CUBIDES. Titulo – Escritura Pública: Escritura Pública N° 212 de fecha 6 de fecha 6 de Diciembre de 2005 Notaria 1a de Nobsa.

Certificado de Tradición y Libertad N°: No aportado.

Certificado Catastral N°: 00-00-0007-0387-000.

96

5.21 IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS 5.21.1 Ubicación y Localización.

País: Colombia.

Departamento: Boyacá.

Municipio: Nobsa.

Dirección del Bien Inmueble: Vereda Guáquira.

Nombre del Lote: Predio San Roque 2 Acceso: Partiendo del área urbana de Nobsa, por carretera vía Duitama a 2,5 km, del sector urbano, desviación margen izquierda bajando hacia el río Chicamocha 100 metros encontramos el predio; 300 metros antes del salón comunal.

Certificado Catastral: No aportado

5.21.2 Caracterización de la Región Localización Sectores Catastrales Adyacentes; Norte: Vereda Ucuengá y vereda Guáquira.

Sur: Municipio de Sogamoso (Vereda Siatame).

Oriente: Vereda Centro.

Occidente: Municipio de Tibasosa (Vereda Patronicio)

5.21.2.1 Actividad Económica La actividad es Agropecuaria, en la parte agrícola con cultivos de cebolla cabezona, tomate, maíz y arveja. En la parte pecuaria ganado bovino y cría y doble propósito y especies menores, y en la parte minera la explotación de caliza.

5.21.2.2 Características Socioeconómicas Estrato: Rural.

97

Tenencia de la Tierra: pequeños y medianos propietarios, el sector de la vereda las Caleras se observa sector poblado, donde se desarrolla pequeña actividad sobre el eje vial de desarrollo, a 50 metros encontramos el Salón Comunal, y la Capilla.

Situación de Orden Publico: No hay Problemas identificables de orden público.

Infraestructura vial y de Transporte: Carretera nacional pavimentada. El servicio de transporte de colectivas permanentemente.

Distancia y Tiempo de Desplazamiento: Del área urbana de Nobsa al inmueble hay una distancia de 3.1 km aproximadamente, en este recorrido hay un tiempo de 10 minutos en carro.

Infraestructura Dotacional: El sector y específicamente inmueble se encuentra cerca Salón Comunal, Campo Deportivo, Capilla y centro de salud, adicionalmente y teniendo en cuenta la proximidad a la cabecera municipal de Nobsa se encuentra los servicios de Salud y educación media y secundaria.

Servicios Públicos: El municipio cuenta con servicios de acueducto veredal electricidad. El inmueble tiene servicio de acueducto, electricidad, alcantarillado.

y

Perspectiva de Desarrollo y Valorización: En su mayor parte la zona está conformada por minifundios con vivienda, se están construyendo casas de tipo comercial. La valorización es normal.

Características Físicas de la Región: La topografía es plana con relieve en pendiente suave, planadas y hondonadas. Las condiciones ambientales son favorables.

Recursos Hídricos: Rio Chicamocha colinda con el predio.

5.21.2.3 Características Físicas Generales del Bien Inmueble Frente Sobre la Vía: Tiene frente sobre la callejuela de acceso que se deriva de la vía principal hacia el Rio Chicamocha.

Cercas Perimetrales e Internas: Saliendo del sector urbano de Nobsa, por carretera vía a Duitama a 3.1 km margen inferior o izquierda vía pavimentada en asfalto, desviación por callejuela hacia el río Chicamocha, a 100 metros.

98

Explotación económica: Se encuentra destinado a vivienda familiar, en el solar a cultivo de hortalizas.

Recursos Hídricos: Posee Acueducto Rural para consumo humano, para riego puede captar agua del río Chicamocha.

Servicios Públicos: Posee.

Acueducto Rural: Con un medidor, alberca con lavadero y su respectiva red de distribución interna.

Alcantarillado: Posee red de alcantarillado.

Energías Eléctrica: Con acometida monofásica, un contador y su respectiva red de instalación interna.

5.21.2.4 Caracterización del Terreno Área: 262,05 m2, área tomada de la escritura pública N° 212 de fecha 6 diciembre de 2005 adjudicación sucesión, hijuela N° 2 Lote San Roque 2, área sin registrar por ser falsa tradición, identificada con numero predial 00-00-007-0387-000; junto con la casa de habitación construida con un área de 99,60 m2 con sus respectivas mejoras locativas.

Forma Geométrica: Irregular.

Dimensiones: Linderos tomados de la escritura N° 212 de fecha 6 diciembre de 2005 adjudicación Sucesión, hijuela N° 2 Lote San Roque 2, Notaria 1a de Nobsa Boyacá, presentada por el contratante así: POR EL NORTE, Con CALLEJUELA DE ENTRADA o CALLEJUELA DE COMUNEROS en distancia de 20,89 metros. ORIENTE, Con el RIO CHICAMOCHA en distancia de 16,34 metros. SUR, Con el lote N° 3 adjudicado a OMAR LOPEZ ADAME. OCCIDENTE, Con el lote denominado “SAN ROQUE” cuya posesión se adjudica a FLOR EDILMA LOPEZ ADAME en 10,82 metros.

En el presente informe se actualizan los linderos colindantes así: Son los mismos que aparecen en adjudicación.

Relieve Topografía: El terreno ligeramente inclinado, con una pendiente 0 al 5%.

99

Vocación del Suelo: Agropecuario, y construcción de vivienda rural.

Conflictos de Uso de Suelo: No se presenta ningún tipo de problemas.

5.21.3 Descripción de las Condiciones Favorables o Desfavorables del Terreno Favorables: a- Por el potencial la ubicación, forma y topografía dentro del sector las condiciones son buenas. b- Por estar ubicado cerca de la carretera central, y a la cabecera municipal el predio tiene buena acogida y su comercialización es normal.

Desfavorables: a- Debido al dragado del Rio Chicamocha, el predio ha estado presentado deslizamiento continuo, la vivienda se encuentra averiada en sus pisos, se ha bajado el nivel de piso ocasionando fisuras y agrietamientos en piso, paredes, techos, debido a esto se está cayendo el pañete de la placa de concreto.

5.21.3.1 Caracterización de las Construcciones y Mejoras Dentro del lote se encuentran dos construcciones una antigua con cubierta en teja de barro y un más nueva con cubierta en placa fundida en concreto reforzado, construcciones unidas conformando una sola vivienda.

5.21.3.2 Casa u Obra Nueva: Área construida de 66,75 m2, cuenta con las siguientes dependencias: Una (1) Cocina, cuatro (4) Alcobas, un (1) Baño, un (1) Patio cubierto.

Especificaciones Constructivas de la Obra Antigua: Cimentación: Piedra media songa y concreto.

Fachada: Ladrillo tolete a la vista.

Mampostería: Muros de carga en ladrillo.

Paredes: pañete y pintura.

Cielorrasos: con pañete.

Carpintería Interior: Puertas internas en madera.

Carpintería Exterior: Puertas externas y ventanas en hierro.

Cubierta: Placa Fundida en concreto reforzado.

100

Categoría de los acabados y estado de conservación: Buenos y en regular estado debido al problema de deslizamiento de terreno.

5.21.3.3 Especificaciones Constructivas de la obra Antigua Casa Antigua: área construida de 52,25 m2, cuenta con las siguientes dependencias en un solo piso: una (1) sala, una (1) alcoba, un (1) patio cubierto.

Especificaciones constructivas de la obra nueva Estructura: Muros de carga.

Fachada: Ladrillo tolete a la vista.

Muros: Ladrillo tolete.

Paredes: Pañetes y pintura.

Piso: Concreto afinado con mineral.

Cielorrasos: No posee.

Carpintería interior: Puertas en madera.

Carpintería exterior: Puertas y ventanas en hierro (lamina) Madera.

Cubierta: Teja de barro sobre estructura en madera.

Categoría de los acabados y estado de conservación: Los regulares de época.

5.21.3.4 Condiciones Agrológicas Suelos franco arcillosos, clase de tierra III. 5.21.3.5 Características Climáticas Altura: 2.510 m.s.n.m. aprox.

Temperatura: 15° C. Piso térmico: Frio seco.

Factores climáticos limitantes: Ninguno.

Distribución de lluvias: se presentan en forma BIMODAL, principalmente en los meses de abril, mayo, junio, septiembre, octubre y parte de noviembre, el resto de meses son periodos secos.

Vegetación natural: No presenta.

Zonas de vida: Acepta cultivos transitorios pero seleccionados.

5.21.4 Relieve y Pendientes El terreno es ligeramente inclinado.

101

Este predio presenta unidad fisiográfica así: Tabla 21. Relieve y Pendientes FACTORES Área (m2) % Pendiente Erosión Inundabilidad Pedregosidad Salinidad Fertilidad Natural

UNIDAD 1 262,05 100 0 al 5% No hay No No No Buena

Apreciación de textura

Franco areno arcilloso

Profundidad efectiva

0,06 mts

Drenaje natural Nivel de Freático Clase Agrológica

Normal Bajo a medio III Fuente Propia

5.21.5 Normatividad Municipal Conforme a lo establecido en el Plan Básico de ordenamiento Territorial del municipio de Nobsa, adoptado mediante acuerdo del honorable concejo municipal N° 045 de fecha 15 Diciembre de 2001, en el cual se establece la reglamentación de los usos de suelo, conforme a la facultad conferida en el artículo 25 de la ley 388 de 1997, y a la atribución especifica concedida en el numeral 7 de artículo 313 de la Constitución Nacional.

Suelo de Vocación agropecuaria y vivienda rural.

5.21.6 Identificación de las Características Jurídicas Matricula Inmobiliaria: No aportada.

Título de Propiedad: Escritura Pública N° 212 de fecha 06-12-2005 Notaria 1a de Nobsa Boyacá.

Cedula Catastral: N° 00-00-0007-0387-000.

Licencia de Construcción: No aportada.

Nota: este resumen jurídico no constituye un estudio de títulos, solo se presenta de manera informativa.

102

5.21.7 Identificación de la Clases de Bienes Incluidas en la Valuación 1) Bienes inmuebles: No 2) Bienes muebles: No 3) Mejoras:

5.21.8 Descripción del Alcance del Trabajo de la Valuación El encargo valuatorio es un lote de terreno junto con las construcciones y mejoras, con destino al solicitante.

5.21.9 Descripción de las Hipótesis y Condiciones Restrictivas Problemas de Estabilidad del Suelo: El lote se encuentra en zona de riesgo por inestabilidad geológica, debido a Dragado del Rio Chicamocha.

Impacto Ambiental y Condiciones de Salubridad: No existen elementos ni problemas ambientales que afecten negativamente el bien objeto del avalúo.

Servidumbre, Cesiones y Afectaciones: El bien inmueble objeto de avalúo no se encuentra afectado por ningún tipo de servidumbre.

Seguridad: No hay problemas identificables de inseguridad.

Problemas Socioeconómicos: No hay problemas.

5.21.10 Descripción de las Hipótesis La información y datos examinados del análisis especial o extraordinario. No hay.

Descripción de la Información y Datos Examinados del Análisis de Mercado, de los Métodos Seguidos y Argumentación que Respalda los Análisis, opiniones y Resultados.

5.21.11 Método Comparativo o de Mercado para el Terreno Investigación de Mercado: De acuerdo a la Resolución 620 de 2008 Artículo 1°. Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoría que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

103

104

Investigación Directa: En la investigación no se encontraron lotes en venta con características similares en el sector donde se encuentra ubicado el predio objeto de la presente valuación. Se realizaron encuestas a personas de la que poseen predios en venta en otra vereda, pero teniendo en cuenta que los predios se encuentren sobre el eje vial, y personas que conocen del valor de la Ha. del lote a avaluar, haciendo homogenización con respecto al predio que se está avaluando.

DCTO N°

FUENTE

DIREC.

TELEFONO

POR

AREA

VALOR

VALO

POR

LOCA

m2

TOTAL

R m2

NEGOCI

LIZ

VIAS

SERVI

ESTA

CIOS

BILID

ACION

1

AVENIDA

ORDUZ

CENTRAL

COMER

GRAF

CIABILI

IA

DAD

VALOR AREA

TOTAL

AFECTADO HECTAREA TERRENO

3204933965

1.800

65.000.00

36,111

0,90

0,90

0,80

1,00

0,80

1,00

1,00

1,00

0,52

$ 18.720

3003426633

12.00

460.000.000

38,333

0,90

0,90

0,80

1,00

0,80

1,00

1,00

0,90

0,47

$ 17.885

3

0,090

0,90

0,80

1,00

0,80

1,00

1,00

0,90

0,47

$ 18.662

4

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

$ 16.071

2

CELESTINO

AD

TOPO

HERNAN

AVENIDA

NAVARRETE

CENTRAL

SUMA

$ 71.339

PROMEDIO

$ 17.835

DESVIACION ESTANDAR

$ 1.236

COEFICIENTE DE VALUACION

$ 6.99

FACTOR POR CALIF.

1,00

$ 17.835

VALOR HOMOGENIZADO DE H2

$ 18.00

Fuente Propia

105

El valor del coeficiente de variación “V” de la encuesta, es igual o inferior al 7,5% por lo tanto la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al predio por metro cuadrado. (Art. 11 Resolución 620 de Septiembre 23 de 2008).

Luego para determinar el valor del mercado, se puede decir que precio en el mercado es de $ 18.000,00 por metro cuadrado de terreno

5.21.12

Método del Costo de Reposición para las Construcciones

De acuerdo a la Resolución 620 de 2008 Articulo 11. (IGAC) Es el que busca establecer el valor comercial objeto del avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al objeto del avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al lote. Para ello se utilizará la siguiente formula: Dónde: Vc=Valor Comercial Ct=Costo Total D=Depreciacion U=Utilidad del Constructor Vt=Valor del Terreno Valor de las Construcciones y Análisis de Depreciación.

Parágrafo 1. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. Parágrafo 2. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias.

Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3, y 4. a.

Casa Nueva área = 66,75 m2 105

Tabla 22. Valor Avaluó Casa Nueva AÑO DE CONSTRUCCION

1990

VIDA DE USO

23 AÑOS

VIDA ÚTIL

70 AÑOS

FACTOR DE USO

32,86 %

FACTOR DE CONSERVACIÓN

3,00

DEPRECIACIÓN

29,1 %

VALOR A NUEVO

$ 500.00

FACTOR COMERCIAL

1,00

FACTOR POR TAMAÑO

1,00

VALOR DEPRECIADO

$ 354.50

VALOR ADOPTADO

$ 355.00 Fuente Propia

b.

Casa Antigua área= 52,25 m2 Tabla 23. Valor Avaluó Casa Antigua AÑO DE CONSTRUCCION

1980

VIDA DE USO

33 AÑOS

VIDA ÚTIL

70 AÑOS

FACTOR DE USO

47,14 %

FACTOR DE CONSERVACIÓN

3,00

DEPRECIACIÓN

35,36 %

VALOR A NUEVO

$ 400.00

FACTOR COMERCIAL

1,00

FACTOR POR TAMAÑO

1,00

VALOR DEPRECIADO

$ 258.56

VALOR ADOPTADO

$ 360.00 Fuente Propia

Comportamiento de la Oferta y la Demanda: no hay oferta, de este tipo de inmuebles, debido al dragado del rio. El cual está causando inestabilidad del terreno deslizamiento de tierra.

106

Perspectiva de Valorización: Negativa, el predio de la presenta valuación no posee valorización toda vez que se encuentra al alto riesgo, debido al dragado que realizaron al Rio Chicamocha y no se previó que se debía construir obras civiles para evitar el deslizamiento de tierra.

5.22 CONSIDERACIONES FINALES Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad expuestos en los capítulos anteriores, se han tenido en cuenta en la determinación del justiprecio comercial materia del presente informe las siguientes particularidades.

• La ubicación general en la zona.

• Clase de suelos.

• Los recursos hídricos.

• Cercanía a la cabecera municipal.

• Fácil acceso y vías internas.

• El tipo de construcciones.

• Buena prestación de transporte público.

• El entorno.

5.23 DETERMINACIÓN DEL AVALUÓ Direccion, Predio “San Roque 2” Matricula Inmobiliaria N° Aportada Vereda Guaquira, Sector las Caleras Municipio De Nobsa Departamento de Boyacá Solicitado Por: Alcaldía Municipal de Nobsa

107

Tabla 24. Áreas y Valores CUADRO DE AREAS Y VALORES DESCRIPCION AREA TERRENO CASA NUEVA CASA ANTIGUA

UNIDAD CANTIDAD VALOR/ m2 VALOR TOTAL M2

262,05

18

$ 4.716.900

M

2

66,75

355

$ 23.696.250

M

2

52,25

260

$ 13.585.000

VALOR TOTAL DE AVALUO

$ 41.998.150

Fuente Propia

SON: CUARENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA PESOS M/CTE. ($ 41.998.150) M/CTE.

5.24 OBSERVACIONES

1. La firma valuadora certifica que no tiene interés actual contemplando en el inmueble avaluado.

2. El estudio Jurídico es responsabilidad de la Entidad contratante.

3. VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas que puedan afectar el valor se conserve.

4. Es importante hacer notar que puede existir una diferencia entre las cifras del avalúo efectuado por nuestra firma y el valor final de una eventual operación de compraventa. Lo normal es que los dos valores no coincidan, porque el estudio efectuado por nuestra firma conduce al valor objetivo del inmueble. En el valor de una negociación intervienen otros elementos subjetivos ó circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, las tasas de interés, la urgencia económica del vendedor, la necesidad ó deseo del comprador, la destinación o uso que este le vaya a dar al inmueble, etc…, factores que pueden distorsionar positivamente o negativamente el valor de lo avaluado y lo vendido.

108

6. CONCLUSIONES

• Los avalúos Rurales y Urbanos nos brindan la posibilidad de aprender a conocer otro campo profesional en donde podemos colocar en práctica los conocimientos que adquirimos durante el desarrollo del diplomado de avalúos.

• Un avalúo es la técnica que nos permite determinar el valor en que se puede tasar un predio, esta valuación le sirve a una entidad ya sea gubernamental o privada o a una persona particular para negociar dicho predio.

• En un mercado inmobiliario están involucrados: constructores, inversionistas, vendedores, corredores de bolsa, administradores, entidades financieras, aseguradoras, ingenieros catastrales, inmobiliarios.

• Un buen avaluador debe reservar la información que conozca de los predios avaluados y no darla a conocer a otras otras personas o entidades diferentes a la que le solicitaron el avalúo.

• El método utilizado para realizar los avalúos de la monografía es el del método comparativo o de mercado para el inmueble y el método de reposición para las construcciones.

• Cuando se hace el avalúo a un predio sea rural o urbano por lo menos debemos conocer el precio de cinco predios diferentes pero al mismo tiempo de similares características al avaluado en el mismo sector o zona donde se efectúa el estudio.

• El estado actual de las construcciones de los sitios avaluados marca trascendentalmente el valor de las mismas, clasificándose en clase 1 (construcción nueva, no requiere reparaciones) clase 2, clase 3, clase 4, clase 5 (construcción sin valor o en estado de ruina total).

• La depreciación de una construcción debida a su vetustez y estado de conservación la podemos encontrar en las tablas de Fitto – Corvini.

• El avalúo para nuestra norma Colombiana solo tendrá validez por 1 (uno) año contado a partir de la fecha de entrega de éste a la firma contratante posteriormente habrá que realizar uno nuevo.

• Un avaluador debe presentar de la manera más objetiva posible su informe del avalúo realizado, mirando el bien a avaluar desde lo razonable y por ningún motivo dejarse afectar emocionalmente por la necesidad que le pueda sugerir el propietario de subirle o bajarle al precio del avalúo de acuerdo de la conveniencia del mismo.

• Con respecto a los POT podemos decir que: los PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial) elaborados y adoptados por las autoridades de los Municipios con población entre 30.000 y 100.000 habitantes; y los POT (Plan de Ordenamiento Territorial) aplican para poblaciones que tienen más de 100.000 habitantes.

109

• El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten los bienes inmuebles, a la propiedad valuada o el título legal de la misma (escritura), por lo tanto el avalúo no constituye un estudio jurídico de títulos.

• Para el caso del predio avaluado en la Ciudad de Bogotá el área del terreno objeto del avalúo se toma de la información consignada en las bases de datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

• El sector donde se efectuó el avalúo en Bogotá combina el uso industrial, residencial y comercial.

• El uso del suelo del predio analizado en el Municipio de Nobsa (Boyacá) es de vocación agropecuaria y vivienda rural.

• En el predio del Municipio de Nobsa existen problemas de estabilidad del suelo, el lote se encuentra en una zona de riesgo por inestabilidad geológica, debido a dragado del Rio Chicamocha.

• Las condiciones del entorno donde está ubicado el inmueble tienen que analizarse, el bien avaluado no puede aislarse de su entorno, los elementos más importantes que deben tenerse en cuenta son del entorno corresponden a ubicación, servicios, existencia de proyectos oficiales o privados, desarrollo de predios vecinos, aspectos sociales del entorno, aspectos económicos del entorno.

• La Ley 388 de 1997, todos los municipios de Colombia deben contar con normas de uso del suelo, se establece la distribución del espacio por actividades, cada sector del área municipal tendrá usos permitidos, restringidos y prohibidos.

• Mientras más cerca este un predio de una vía importante tendrá mucho más valor de otra que está más lejos de la misma vía.

• Según la economía de mercado se basa en las Leyes de Hendeson: el precio tiende a subir, cuando a un precio dado, la demanda excede a la oferta. Inversamente, tiende a bajar cuando la oferta excede a la demanda.

110

7. RECOMENDACIONES

• Se recomienda que a la hora de efectuarse el avalúo a un predio se conozca o se tenga a la mano algunos documentos como: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, escritura pública, certificado de libertad y tradición, planos, chip catastral entre otros.

• Identificar cual es el método o la base de la valuación que se va a emplear en la investigación económica o el más confiable ya sea el método comparativo o de mercado para el inmueble, o el método de reposición para las construcciones.

• En el avalúo se deben enunciar e identificar las características físicas como son la ubicación y localización del predio, la caracterización de la región, características físicas generales del bien inmueble, caracterización del terreno, caracterización de las construcciones y mejoras, condiciones agrológicas, normatividad municipal, identificación de las características jurídicas, entre otras.

• El valor del inmueble se recomienda que debe estimarse en función del mejor y máximo uso posible, aplicando el principio del mayor y mejor uso.

• Se deben efectuar cálculos para conocer el valor de predio presente y futuro empleando la metodología como el uso de interés compuesto, interés simple, interés efectivo.

• El informe de avalúo debe contener información sobre la norma de uso del suelo de acuerdo al POT del municipio o ciudad donde se efectuó el mismo, indicar claramente si lo cobija el efecto plusvalía o el derecho a las compensaciones (inmuebles sometidos a causas de conservación). La plusvalía se entiende como la incorporación de suelo rural a expansión urbana o suelo rural.

• Se aconseja no realizar ningún tipo de construcción dentro de los 30 metros de las rondas de los ríos, lagunas, cuerpos de agua.

• Cuando realizamos avalúos de un predio se aconseja que por lo menos conozcamos el valor por hectárea para suelos rurales y en metros cuadrados sector urbano de 5 o más predios diferentes en la zona para conocer el precio de otros predios y que nos sirva como referencia para nuestro avalúo.

• A la hora de realizar un avalúo se debe llevar al sitio cámara fotográfica, ropa de trabajo, un decámetro, brújula, altímetro, tabla para escribir información y otros.

• El avaluador debe conocer los mapas cartográficos que expide el Instituto Geográfico Agustín Codazzí (IGAC) de los predios a realizar el avalúo para conocer el sitio, su localización, áreas, coordenadas.

• En avalúos es necesario estudiar el estado de las construcciones o el estado de conservación en general del componente estructural o sistema constructivo.

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• Tener fundamentación jurídica, conocer las normas colombianas que rigen la tarea valuatoria y aplicarlas de manera idónea y transparente en los avalúos.

• Recomendamos guardar en el archivo del avaluador todas las memorias de cálculo que hayan podido resultar de los diferentes avalúos que hayamos realizado en nuestra vida profesional.

• Aprender a analizar el comportamiento de la oferta y la demanda en la zona de los predios avaluados.

• Llevar un registro fotográfico detallado de los predios a los cuales se les ha efectuado un avalúo.

• La información que se entregue al cliente debe ser clara, objetiva y que se entienda para que no haya lugar a dudas y reclamos, de tal forma que los valores del avalúo estén dentro de los rangos reales.

• De acuerdo a la gran variedad de características intrínsecas del terreno el avaluador tiene un gran abanico de opciones para escoger de la mejor manera cómo podemos aprovechar un terreno para calcular su precio para competir en el mercado con otros predios de similares características en el sector donde se hizo el avalúo.

• Aprender a conocer cuál de los métodos directos de avalúo es el que más podemos poner en práctica para desarrollar de una forma honesta y garantizada los avalúos en nuestra vida profesional.

• Al momento de efectuar un avalúo no se debe dejar ningún detalle al azar, todo tiene que analizarse minuciosamente para que arroje un buen resultado, y haya satisfacción del deber cumplido.

• Por último se debe cumplir el objeto de la valuación que es determinar el valor de mercado del inmueble y las obras civiles que en él se encuentran.

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8. BIBLIOGRAFÍA R. Cárdenas J. Ingeniería de Catastro: Fundamentos y Aplicaciones. 8ª Edición, Ediciones Alfa y Omega, S.A. de C.V. México D.F., 2007.

CATASTRO DISTRITAL, Unidad Administrativa Especial: Censo Inmobiliario de Bogotá Vigencia 2012, Publicación, Colombia.,2013.

SINUPOT Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (Secretaria Distrital de Planeación-Bogotá) IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) CATASTRO DISTRITAL (Unidad Administrativa Especial-Sector Hacienda)

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9. INFOGRAFĂ?A

http://geoportal.igac.gov.co/ssigl2.0/visor/galeria.req?mapaId=23 https://catastroenlinea.catastrobogota.gov.co/CatastroBogota/ http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf https://www.google.com/maps https://practitioneravaluos.files.wordpress.com/...material-practitioner www.nobsa-boyaca.gov.co/apc-aa-files/...ESTATUTO_FINAL.pdf http://www.uniagraria.edu.co(diplomados)

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10.ANEXOS Registro fotográfico de fachada y edificaciones BOGOTÁ BARRIO SANTANDER Fotografía 1. Predio Calle 18 A Sur N°29 C – 21

Fuente: Propia Fotografía 2. Predio Calle 18 A Sur N° 29 C – 24

Fuente: Propia

Registro fotográfico de fachada y edificaciones

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EL AVALUO COMERCIAL RURAL PREDIO SAN ROQUE 2 UBICADO EN LA VEREDA GUÁQUIRA MUNICIPIO DE NOBSA BOYACA Fotografía 3. Vía de Acceso Callejuela de Acceso y Ubicación del Inmueble

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 4. Vista General del Inmueble, (Presenta Deslizamiento)

Fuente: FEDELONJAS

116

Fotografía 5. Vista General de la Vivienda: Presenta dos Tipos de Construcción

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 6. Estado Actual de la Vivienda: Pisos en Concreto Afinado, Paredes con Pañetes y Pinturas

Fuente: FEDELONJAS

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Fotografía 7. Acabados y Estado Actual de la Vivienda

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 8. Acabados y Estado Actual de la Vivienda

Fuente: FEDELONJAS

118

Fotografía 9. Acabados y Estado Actual de la Vivienda

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 10. Estado Actual de la Vivienda (Habitaciones Afectadas por el deslizamiento de Tierra)

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 11. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).

119

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 12. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 13. Vista General (Daños Ocasionados por el Deslizamiento de Tierra)

120

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 14. Estado Actual de la Vivienda (Afectaciones Presentadas).

Fuente: FEDELONJAS

Fotografía 15. Estado Actual de la Vivienda (Deslizamiento Presentado en el Inmueble)

121

Fuente: FEDELONJAS

FotografĂ­a 16. Estado Actual de la Vivienda (Deslizamiento Presentado en el Inmueble)

Fuente: FEDELONJAS

Figura 25. Esquema Grafico del Inmueble

122

Fuente: FEDELONJAS

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