Tesis / 0270 / Cont by MAOSABO

POLITICA CONTABLE PARA LA MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR COMPRA DE BIENES INMUEBLES SOBRE PLANOS EN LA EMPRESA MOJICA CONSTRUCTORA SA SEGÚN LA SECCIÓN 23 “INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS” DE LAS NIIF PARA PYMES

JORGE ENRIQUE LOPEZ SAAVEDRA

FUNDACION UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA PROGRAMA DE CONTADURIA PÚBLICA BOGOTA 2016

JORGE ENRIQUE LOPEZ SAAVEDRA

Monografía

Director de trabajo: ALVARO ANTONIO BELTRAN ORTIZ

FUNDACION UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA PROGRAMA DE CONTADURIA PÚBLICA BOGOTA 2016

Nota de Aceptaci贸n _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________

_______________________________________ Firma del Presidente del Jurado

_______________________________________ Firma del Jurado

Dedicatoria

Este trabajo estĂĄ dedicado a mis padres que a travĂŠs del tiempo me han apoyado en las diversas etapas de la vida, a mi hermana, mi esposa y mis hijos por ser el motor de mi vida.

Agradecimientos

En primer lugar agradezco a Dios por guiarme y brindarme sabiduría en las diferentes etapas de mi vida. A mis profesores, director de monografía Álvaro Antonio Beltrán Ortiz, a la Universidad y a todas las personas que a través del tiempo me han compartido sus conocimientos. A mi familia, amigos, compañeros por ayudarme durante el estudio de esta carrera. Y a Mojica Constructora SA que me facilito los recursos para desarrollas este proceso.

AUTOR

TABLA DE CONTENIDO PAG. INTRODUCCION................................................................................................................................. 11 1

OBJETIVOS................................................................................................................................. 13 1.1

OBJETIVO GENERAL........................................................................................................... 13

1.2

OBJETIVOS ESPECÍFICOS.................................................................................................... 13

JUSTIFICACIÓN .......................................................................................................................... 14

METODOLOGÍA ......................................................................................................................... 15

MARCO TEORICO ...................................................................................................................... 17 4.1

EMPRESAS CONSTRUCTORAS ........................................................................................... 17

4.1.1

Características de las empresas constructoras ......................................................... 18

4.1.2

Empresas constructoras inmobiliarias ...................................................................... 18

4.1.3

Formas de ventas inmobiliarias ................................................................................ 19

4.2 RECONOCIMIENTO DE INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS.......................................................................................................... 20 4.2.1

Contrato de construcción.......................................................................................... 22

4.2.2

Contrato de construcción o venta de bienes ............................................................ 24

4.2.3 Reconocimientos de la venta de inmuebles sobre planos como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes................................................................................ 26 4.3 MEDICIÓN DE LA VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS EN LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES. ....................................................................... 28 5

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA OBJETO DE ESTUDIO y analisis de los procesos actuales ..... 31 5.1

MOJICA CONSTRUCTORA SA............................................................................................. 31

5.2 IMPLEMENTACIÓN DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA PARA PYMES.................................................................................................................................. 32 5.2.1

Ley 1314 de 2009 ...................................................................................................... 33

5.3 RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS ACTUALMENTE............................................................... 34 5.4 EJEMPLO PRÁCTICOS DE LOS PROCESOS ACTUALES DE RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR VENTA DE BIENES SOBRE PLANOS........................................................... 38

6 ANÁLISIS DE LOS PROCESOS ACTUALES Y LA NORMA INTERNACIONAL DE INFORMACION FINANCIERA PARA PYMES................................................................................................................. 43 6.1 RECONOCIMIENTO DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS ENLA VENTA DE BIENES INMUEBLES SOBRE PLANOS ............................................................................................. 43 6.2

MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES ..... 48

6.3 EJERCICIO PRÁCTICO PARA RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES DE VIVIENDAS SOBRE PLANOS ....................... 51 7 POLITICA CONTABLE PARA EL RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES SOBRE PLANOS PARA LA EMPRESA MOJICA CONSTRUCTORA SA .......................................................................................................................... 57 7.1

OBJETIVO DE LA POLÍTICA CONTABLE .............................................................................. 57

7.2

ALCANCE DE LA POLÍTICA CONTABLE ............................................................................... 57

7.3 RECONOCIMIENTO DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS.......................................................................................................... 58 7.4 MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN LA VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS DE LA EMPRESA MOJICA CONSTRUCTORA SA ................................ 59 7.5

REVELACIONES .................................................................................................................. 60

7.6

REFERENCIAS NORMATIVAS ............................................................................................. 61

CONCLUSIONES................................................................................................................................. 62 BIBLIOGRAFIA.................................................................................................................................... 64 ANEXOS ............................................................................................................................................. 66

LISTA DE ILUSTRACIONES PAG. Ilustraci贸n 1: Ejemplo de utilidad en los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes............................................................................................................................................... 50

LISTA DE TABLAS PAG. Tabla 1 : INGRESOS OPERACIONALES 2015 - Estado de resultado................................. 32 Tabla 2: REQUISIOS PARA CLASIFICARSE DENTRO DEL GRUPO 2 ............................. 33 Tabla 3: Contabilización de la separación de la vivienda actualmente ............................................ 39 Tabla 4: Causación pago primera cuota y costo generado en los procesos actuales ....................... 40 Tabla 5:Causación cancelación del inmueble ensu totalidad en procesos actuales......................... 41 Tabla 6: Reconocimiento y medición del primer abono según NIIF ................................................. 53 Tabla 7: Ejemplo medición de gastos y costos segun niif ................................................................. 54 Tabla 8: Medición de los costos de obra........................................................................................... 54 Tabla 9: Medición de los pagos realizados por el cliente a la constructora ..................................... 55 Tabla 10: Medición de los ingresos por venta de bienes.................................................................. 55 Tabla 11: Medición de los costos de la obra..................................................................................... 56

LISTA DE ANEXOS

PAG. ANEXO 1: ESTADO DE RESULTADO A JUNIO 30 DE 2015.................................................................. 66 ANEXO 2: BALANCE GENERAL A JUNIO 30 DE 2015.......................................................................... 67 ANEXO 3: NOTA N. 6 A LOS ESTADOS FINANCIEROS ....................................................................... 68

INTRODUCCION

La compañía MOJICA CONSTRUCTORES SA pertenece al sector de la construcción, desarrolla su objeto social en la ciudad de Chia y su principal ingreso proviene de la venta de inmuebles sobre planos. Actualmente y bajo la norma local, la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA reconoce y mide los ingresos que recibe por la venta de viviendas sobre planos como ingresos ordinarios en contratos de construcción, donde los ingresos y costos se revelan en la información financiera a medida que se presentan. Al momento de entrar al proceso de implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera para Pymes, aplicando la sección 23 “ingresos por actividades ordinarias”, se presenta ajustes o cambio en el reconocimiento y medición de este rubro: 1. La norma internacional determina que para medir los ingresos ordinarios por contratos de construcción debe cumplir condiciones como que el contratante determine a su gusto el diseño y formas, que no se ceda propiedad, derechos o deberes. Sin embargo en la actualidad la compañía MOJICA CONSTRUCTORA SA firma contratos de construcción con los clientes pero es ella, la constructora, quien determina los diseños, formas, precios y demás, a los cuales debe acoplarse el comprador. Así mismo, cuando la constructora entrega la vivienda terminada cede los derechos, deberes y titularidad del inmueble al comprador, lo que desvirtúa el concepto de contrato de construcción, por lo cual surge un interrogante: ¿Los ingresos por ventas sobre planos se deben medir como ingresos de actividades ordinarias en contratos de construcción o por venta de bienes? 2. El momento de reconocimiento y medición puede variar dependiendo si la empresa lo clasifica dentro del rubro de ingresos por actividades ordinarias en contratos de construcción o por venta de bienes. Las NIIF para Pymes indican que en contrato de construcción se deben reconocer a medidas que se consumen los ingresos y costo pero por venta de bienes solo se podrá reconocer cuando se entrega el bien terminado y la respectiva escritura pública en la cual se ceden todos los derechos, deberes y titularidad del inmueble. En 11

esta instancia también surge un interrogante: ¿En qué momento del proceso se reconoce el ingreso? Por lo anterior es necesario desarrollar un trabajo de investigación, encaminado a solventar las inquietudes mencionadas, para lograr proponer una política contable con principios y procedimientos que permitan revelar una información contable del reconocimiento y medición de los ingresos por venta de bienes sobre planos de forma fiable, oportuna, comparable y razonable en los estados financieros, por lo cual se presentan los siguientes temas. En el primer capítulo se presenta el marco teórico donde se plasma el análisis documental de las lecturas recopiladas de las bases de datos, analizando las posturas y aportes de los autores a la investigación, teniendo en cuenta la Norma Internacional de Información Financiera en su sección 23 de NIIF PYMES, NIC 11 Y 18, para determinar las bases de la investigación. En el segundo capítulo se recopila la información actual de los procesos que realiza la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA en el reconocimiento y medición de los ingresos ordinarios por venta de viviendas sobre planos, con el fin de compararlos con los requerimientos e indicaciones de la sección 23 y Nic 18 Ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes. A continuación, en el tercer capítulo se comparan los procesos actuales de reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos que realiza la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA con las posturas de los autores analizadas en el marco teórico con relación al proceso de implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera para pymes en la sección 23 ”Ingresos por actividades ordinarias”, las NIC 11 Y 18 para determinar la política contable más conveniente y apropiada para la Compañía objeto de estudio. Por último, en el cuarto capítulo, se desarrolla la propuesta de la política contable de reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de inmuebles sobre planos, teniendo en cuenta lo analizado en el capítulo anterior. Todo el análisis anterior, lleva a recomendar a la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA que el reconocimiento y medición de la venta de inmuebles sobre planos, debe realizarse como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes y no por contrato de construcción como hasta el momento se viene realizando.

1.1

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Proponer la política contable de reconocimiento y medición de los ingresos por venta de inmuebles sobre planos en la Empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, según la SECCIÓN 23 “Ingresos por actividades ordinarias” de las NIIF PARA PYMES aplicable a partir del 2015.

1.2

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Realizar una revisión bibliográfica de libros, sobre la medición y reconocimiento de los ingresos por actividades ordinarias, para determinar las posturas y aportes de los autores. 2. Describir los procesos que se realizan actualmente en la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, para la medición y reconocimiento de los ingresos por actividades ordinarias en ventas de bienes sobre planos. 3. Determinar las diferencias y semejanzas entre los procesos actuales de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA y los análisis de las lecturas realizadas de la aplicación de las NIIF PARA PYMES según la sección 23 de ingresos por actividades ordinarias, para determinar los ajustes a realizar. 4. Construir la política contable para el reconocimiento y medición de los ingresos por venta de inmuebles sobre planos de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, según la SECCIÓN 23 “Ingresos por actividades ordinarias” de las NIIF PARA PYMES.

JUSTIFICACIÓN

Esta investigación es importante para la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA porque busca proponer una política contable que brinde una medición confiable y razonable de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de inmuebles sobre planos, teniendo en cuenta el proceso de implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera en su sección 23 “ingresos por actividades ordinarias” ya que en ella se determinan dos posibilidades de reconocimiento y medición las cuales varían en forma y tiempo de revelación. Esta investigación también se realiza con el fin de aportar un conocimiento aplicativo como material de consulta en la implementación de las NIIF PARA PYMES en empresas constructoras ya que la norma no es específica ni orientadora en las ventas sobre planos por sus ingresos diferidos. Obteniendo una medición fiable y razonable de los ingresos provenientes de la principal actividad de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, venta de inmuebles sobre planos, permitirá que los estados financieros de la empresa cumplan con las características de la información que menciona el marco conceptual de las normas internacionales de información financiera, permite llevar un control adecuado de sus bienes, obtener información veraz y útil que le permita tomar decisiones y permanecer en el mercado como una de las compañías más apetecidas para compra de vivienda.

METODOLOGÍA

Para desarrollar una metodología en esta investigación, se analizó a la autora Jaqueline Hurtado de Barrera en su libro Metodología de la Investigación. El análisis permitió determinar que este trabajo investigativo es una investigación proyectiva (HURTADO DE BARRERA, 2010), pues la autora lo define como “la elaboración de una propuesta como solución a un problema o necesidad de tipo práctico ya sea de un grupo social o una institución en un área particular del conocimiento a partir de un diagnóstico preciso de las necesidades del momento, los procesos explicativos y las tendencias futuras” (HURTADO DE BARRERA, 2010). Lo anterior ratifica que esta investigación es de tipo proyectiva, ya que se encamina a presentar una política contable bajo los parámetros de las Normas Internacionales de Información Financiera para pymes, que permita reconocer y medir de la forma más real, confiable y oportuna los ingresos ordinarios de la venta de vivienda sobre planos de la constructora MOJICA CONSTRUCTORA SA.

Dentro del diseño de la investigación, la autora (HURTADO DE BARRERA, 2010) orienta que este trabajo de investigación se basa en un diseño de fuente mixta, ya que permite realizar una revisión de documentos que permiten obtener las bases teóricas en el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias para desarrollar la investigación y análisis a través de la observación, para valorar la situación actual de la empresa Mojica Constructora SA. Por lo anterior la investigación se realiza bajo dos estrategias: diseño de campo donde se recolectan datos a través de la técnica de observación en la empresa objeto de estudio y la de diseño documental, donde se realiza una revisión bibliográfica de casos prácticos, la norma y documentos de la empresa. Estas estrategias se desarrollaron a través de las siguientes etapas con su respectiva técnica de investigación en recolección de datos y análisis (HURTADO DE BARRERA, 2010): ETAPA 1 – Revisión documental: En esta investigación proyectiva se realizó una recolección de datos de las bases de datos educativas, que se enuncian a 15

continuación, con el fin de hallar libros relacionados con la aplicación de las NIIF en reconocimiento y medición de ingresos por actividades ordinarias en venta de viviendas sobre planos. Posteriormente se seleccionaron los textos que fueran de fuentes académicas, analíticas, críticas, comparables y compatibles con el tema. BASES DE DATOS http://www.cervantesvirtual.com/ http://www.tesisenred.net/ http://www.scielo.cl/ http://www.banrepcultural.org/blaavirtual/indice http://www.bibliotecasdelecuador.com/ http://www.cybertesis.net/ http://www.europeana.eu/portal/ http://dialnet.unirioja.es/ http://redalyc.uaemex.mx/

También se recopiló información de los documentos físicos como los estados financieros a corte 30 de junio de 2015 con sus respectivas notas de la constructora para determinar la representación de los ingresos y sus diferentes partidas. ETAPA 2 – Trabajo de Campo: En esta etapa se traslada a los sitios donde se presentan los lanzamientos de los proyectos de vivienda y a las salas de venta y a través de la técnica de recolección de datos observación (HURTADO DE BARRERA, 2010) se determina los diferentes factores y momentos que intervienen en la venta de la vivienda sobre planos. Posterior a las etapas de recolección de datos, se procede a las técnicas de análisis, como sigue orientando (HURTADO DE BARRERA, 2010): ETAPA 3 – Análisis de los resultados: En este aparte se realizaron matrices analíticas que permitieron comparar y analizar la postura de los diferentes autores tratados para determinar la más conveniente para esta investigación. Posteriormente también se analizaron los aportes de los autores con los procesos actuales para determinar los posibles cambios a realizar al momento de la implementación de las NIIF para Pymes. ETAPA – Propuesta: El resultado de esta investigación se expresa mediante la propuesta de una política contable para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes inmuebles sobre planos. 16

CAPITULO I 4

MARCO TEORICO

Este marco teórico tratará sobre la perspectiva que tienen algunos autores y casos prácticos, en el proceso de reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, más específicamente en la venta de inmuebles sobre planos, en la aplicación de las normas internacionales de información financiera para pymes (sección 23). Sin embargo, en vista de que la norma no especifica algunos aspectos para medir la venta sobre planos en relación a su pago anticipado a la construcción del inmueble y a la transferencia de riesgos y beneficios solo a la entrega del mismo, se tratará también la NIC 11 y 18. A continuación se explicará porque la venta de inmuebles sobre planos se debe medir como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes y no como contrato de construcción, el cual es la mayor confusión que se presenta en la implementación de las normas internacionales de información financiera.

4.1

EMPRESAS CONSTRUCTORAS

Las empresas constructoras son las que se encargan de realizar la actividad de construir uno o varios activos, encargado y negociado con un tercero a través de un contrato de construcción específico. (CAL BENITEZ, D ANGELO, & SIMON NUÑEZ, 2010) y (POLO GARRIDO & GENIS CARCHANO, 2014). Estas empresas son entes jurídicos que mediante la producción de bienes y servicios con un consumo de recursos como material, monetario, humano y natural, satisface la necesidad de un tercero. (DURAZNO PALACIOS & ORDOÑEZ CORDERO, 2015).

4.1.1 Características de las empresas constructoras

Las empresas constructoras poseen ciertas características que les permiten sobresalir en el sector, como son: (GUTIERREZ VIGUERA, 2008)       

El trabajo lo desarrollan bajo condiciones contractuales. Requieren de personal especializado para la dirección del proyecto Se requiere de estudios previos Los trabajos se realizan en el sitio que el cliente desee. Se construyen bienes únicos y no repetidos. Se requiere de mano de obra, materiales, recursos monetarios. Pueden realizar varias actividades como constructora, no solo construir activos.

Para el último enunciado, el autor (DURAZNO PALACIOS & ORDOÑEZ CORDERO, 2015) amplía indicando las diferentes actividades que pueden desarrollar las empresas del sector de la construcción, estas son: a. Inmobiliarias: Construyen, venden, compran y rentan inmuebles comerciales y para vivienda. b. Constructoras: Construyen activos comerciales, residenciales, carreteras, puentes, etc, según los requerimientos del cliente. c. Prestadores de servicios: Servicios de diseño o actividades fraccionadas de un proceso. d. Consultoría: Actúan como Administradores delegados e interventorías. Para esta investigación, a continuación se ampliará el concepto de las empresas constructoras inmobiliarias, porque la empresa objeto de estudio pertenece a esta clasificación por presentar construcción y venta de forma masiva de inmuebles terminados.

4.1.2 Empresas constructoras inmobiliarias

Los autores (CAL BENITEZ, D ANGELO, & SIMON NUÑEZ, 2010) y (ARANDA LLAMAS, DIEGUEZ SOTO, & GONZALEZ GARCIA, 2009) aportan a concluir que

las empresas inmobiliarias son entidades que emprenden la construcción de inmuebles, ya sea directamente o a través de subcontratas, pueden llevar a cabo acuerdos con uno o más compradores antes de que finalice la construcción. Estos acuerdos o ventas pueden ser de diversas formas que se explican a continuación.

4.1.3 Formas de ventas inmobiliarias

Las empresas inmobiliarias perciben sus ingresos por actividades ordinarias, a través de varias formas de venta según los autores (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) en artículo de la revista Partida Doble, como se explican a continuación: a. Venta sobre planos Las inmobiliarias emprenden la construcción de inmuebles de carácter residencial y pueden empezar a comercializar unidades individuales (apartamentos o casas) "sobre plano", es decir mientras la construcción está aún en curso, o incluso antes de que haya comenzado (LOPEZ HERRERA & BALLESTEROS NVARRO, 2008). Cada comprador acuerda con la inmobiliaria la adquisición de una unidad especificada cuando esté lista para ser ocupada. (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009). Habitualmente, el comprador abona un depósito a la entidad que es recuperable sólo si ésta no cumpliese la entrega de la unidad terminada, según las condiciones contratadas y se firma una promesa de compraventa. El resto del importe del precio de compra generalmente se abona a la entidad en el momento de realización del contrato, cuando el comprador tome posesión de la unidad (COMITE DE INTERPRETACIONES DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA, 2009). Las empresas inmobiliarias que emprenden la construcción de inmuebles pueden llevar a cabo un acuerdo con un único comprador. Así mismo, puede requerirse al comprador que realice pagos en función del grado de realización de la construcción, entre el momento del acuerdo inicial y el de realización del contrato. (GUTIERREZ VIGUERA, 2008) La construcción puede tener lugar sobre terreno propiedad del comprador, o arrendado antes de que comience la construcción (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009). Los autores (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) aportan que es importante tener claro que el inmueble solo puede ser entregado cuando esté

totalmente terminada la obra y no incide la cancelación total del costo del inmueble, esto para el momento del reconocimiento o medición del ingreso ordinario por parte de la constructora.

b. Venta llave en mano

En este tipo de venta de inmobiliaria se entrega una obra completamente terminada, equipada y en perfecto estado de funcionamiento (ARANDA LLAMAS, DIEGUEZ SOTO, & GONZALEZ GARCIA, 2009). Sin embargo en este método de venta, la inmobiliaria suele cobrar bastante alto el inmueble, porque el comprador lo recibe a total satisfacción sin ninguna posible reclamación, pues él puede verificar su estado de forma inmediata. Luego de analizar las formas de venta de las empresas inmobiliarias, se define que el enfoque de esta monografia se realizará sobre las ventas de inmuebles sobre planos. Ante este tema surgen varios interrogantes con relación al reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de inmuebles. 3. Los ingresos por ventas sobre planos se deben medir por ingresos de actividades ordinarias en contratos de construcción o por venta de bienes? 4. En qué momento del proceso se reconoce el ingreso? Para solventar los interrogantes anteriores se analizará a continuación el reconocimiento de los ingresos por actividades ordinarias y poder determinar si el mismo se debe realizar como contrato de construcción o como venta de bienes.

4.2

RECONOCIMIENTO DE INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS.

En el presente capítulo se mencionarán las características a tener en cuenta en el momento del reconocimiento de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de inmuebles sobre planos, para determinar si es un ingreso por contrato de construcción o por venta de bienes.

Primeramente la autora (ORTIZ ARREGUI, 2012) enfatiza en la definición de Ingresos coincidiendo con la sección 2 de NIIF PARA PYMES “Conceptos y principios generales”: Ingresos: ”son los incrementos en los beneficios económicos producidos a lo largo del ejercicio en forma de incremento del activo o disminución del pasivo, que dan como resultado aumento del patrimonio, no relacionados con la participación de propietarios.” (IASB, SECCION 2 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES, 2009) y (ORTIZ ARREGUI, 2012) Ingresos ordinarios: “surgen en el curso de las actividades normales de la empresa” (IASB, SECCION 2 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES, 2009) y (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012). Dentro de los ingresos por actividades ordinarias se encuentran varias formas de ingresos según la Norma Internacional de Información Financiera en su sección 23 y en coherencia con los autores (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012) y (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009), las cuales se analizarán a continuación, ya que es indispensable determinar en cuál se ubica la venta sobre planos para el respectivo reconocimiento y medición, estas son: a. b. c. d.

Venta de bienes Prestación de servicios Contrato de construcción Intereses, regalías y dividendos.

a. Venta de bienes La venta de bienes es la acción de traspasar la propiedad o dominio de un bien o cosa a otra persona por el pago de un precio, como ayudan a concluir los autores (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012) y (ARANDA LLAMAS, DIEGUEZ SOTO, & GONZALEZ GARCIA, 2009). b. Prestación de servicios Son actividades que se desarrollan de forma intangible, identificable y perecedera como resultado de esfuerzos mecánicos o humanos que producen la acción de

hacer a través de un esfuerzo para satisfacer una necesidad de un tercero. (SANCHEZ PEREZ & ROJO RAMIREZ, 2013). c. Contratos de construcción Los autores analizados coinciden en la definición del contrato de construcción indicando que es un documento legal, según (DURAZNO PALACIOS & ORDOÑEZ CORDERO, 2015), y un negocio, según (POLO GARRIDO & GENIS CARCHANO, 2014) entre contratista (es quien realiza la obra y hace uso de los recursos) y contratante (es quien encarga la obra) que genera compromisos y obligaciones para ejecutar una obra de construcción de uno o más activos relacionados entre sí por diseño, tecnología, función y utilización. d. Intereses, regalías y dividendos Ante estos conceptos los autores (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) permiten definir resumidamente que los intereses con los rendimientos de bonos, cédula, certificados, etc.; las regalías son el pago que se realiza al titular de unos derechos por la autorización de usarlos o explotarlos y los dividendos son la retribución que se obtiene por acciones poseídas con recursos de la empresa durante un periodo. Definidas las diferentes formas de ingresos ordinarios que puede tener una empresa, la actividad de venta de inmuebles sobre planos solo podría clasificarse como una venta de bienes o como un contrato de construcción, por lo tanto a continuación se definirá más ampliamente el concepto de contrato de construcción para posteriormente compararlo con la venta de bienes y definir en qué rubro se debe reconocer la transacción.

4.2.1 Contrato de construcción

El contrato de construcción es un documento legal en el cual nace un negocio, con obligaciones y derechos entres dos partes, el que encarga y el que hace la obra (POLO GARRIDO & GENIS CARCHANO, 2014), por la construcción de uno o más activos relacionados entre sí. Los contratos de construcción, según la sección 23 de NIIF PARA PYMES y la NIC 11 “ingresos por actividades ordinarias en contratos de construcción”, indican

que estos deben ser reconocidos y medidos, teniendo en cuenta las siguientes características:  Para reconocer la partida como ingreso por actividades ordinarias en contratos de construcción debe generar una entrada bruta de beneficios económicos durante el periodo, surgidos por la ejecución de contratos de construcción que aumenten el patrimonio” (IASB, SECCION 23 INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS, 2009).  La transacción se debe medir de forma fiable  Se debe comprender el grado de terminación o avance de la obra en cada periodo y calcular los ingresos y costos realmente consumidos.  Se debe estimar con fiabilidad los costos que aún no se han consumido.  Se espera obtener un cobro viable de la transacción realizada con el cliente. Si la transacción cumple con las anteriores características, se puede reconocer como una partida del rubro de ingresos por actividades ordinarias por contratos de construcción. La medición de la transacción se debe realizar al valor razonable, es decir, “al importe por el cual puede ser intercarmbiado un activo o cancelado un pasivo entre un comprador y un vendedor interesado, que realiza una transacción en condiciones de independencia mutua”. (APOLO RAMIREZ & REYES PESANTE, 2012). Esta valuación monetaria de la partida, se debe realizar a través del método de grado de avance o grado de terminación de la obra, determinando los ingresos y costos que realmente se han consumido durante el periodo de forma fiable. Lo anterior indica, que solo se puede reconocer los costos que se han gastado o consumido dentro de la obra. Sin embargo los costos que no se han consumido pero que se encuentran en existencia para ser gastados, deben reconocerse en la cuenta del activo obras en proceso, para que al momento de consumirlos, se puedan trasladar a la cuenta del costo. (RIVAS SAAVEDRA, 2014). El método de grado de avance o porcentaje de avance de obra se puede determinar a través de tres formas, que a continuación se exponen y la empresa escoge cual le brinda más seguridad en su valuación (IASB, 2009):

1. Proporción de los costos incurridos con relación a los costos totales: Como su nombre lo indica se toman los costos consumidos y se dividen entre los costos totales para determinar el porcentaje de avance en la obra y este se aplica sobre el valor del contrato para calcular el valor a facturar. 2. Inspección de trabajo ejecutado: En este método la empresa se desplaza al lugar de la obra para verificar de forma presencial los costos que realmente se han consumido a través de un inventario diario que lleva la persona responsable en obra. (DURAZNO PALACIOS & ORDOÑEZ CORDERO, 2015). Según el inventario que se realice a diario, se determina en cada periodo los costos consumidos y se facturan al cliente, igualmente los costos no consumidos se causan en la cuenta del activo a esperas de ser gastados. 3. Terminación de una porción física del contrato: Como su nombre lo indica, se facturan los costos e ingresos únicamente al momento de terminar toda la porción, etapa o torre, de varias porciones a construir. Con lo recopilado anteriormente, en el siguiente numeral se analiza si la venta de inmuebles sobre planos debe reconocerse como un ingreso por actividades ordinarias en contrato de construcción o por venta de bienes.

4.2.2 Contrato de construcción o venta de bienes

Los autores (SANCHEZ PEREZ & ROJO RAMIREZ, 2013) indican que para resolver la inquietud de hacia qué tipo de ingreso ordinario se clasifica la venta de bienes sobre planos, es importante tener claridad sobre la definición del contrato de construcción, ya que si la venta no cumple con las especificaciones de este concepto, no podrá clasificarse como contrato de construcción. Igualmente el Comité de Interpretaciones de Normas Internaciones de Información Financiera – CINIIF, en su pronunciamiento número 15, indica que la empresa puede determinar el uso de la norma NIC 11 o NIC 18 (ingresos por contratos de construcción o ingresos por venta de bienes respectivamente), por las condiciones del contrato y teniendo en cuenta el criterio del profesional contable. (COMITE DE INTERPRETACIONES DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA, 2009).

NIC 11: Si satisface la definición de contrato de construcción. NIC 18: Si no satisface la definición de contrato de construcción.

Sin embargo el autor (GUTIERREZ VIGUERA, 2008) aporta que la venta de inmuebles sobre planos se debe reconocer como un contrato de construcción porque es un contrato negociado para la fabricación de un activo y que está relacionado con otros en su diseño, tecnología, función y uso. Así mismo se encuentran otros autores que argumentan lo contrario a la idea anterior, como (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) quienes indican que si el comprador tiene capacidad limitada para influir en el diseño del inmueble o solo puede seleccionar un diseño a partir de unas opciones que la brinda la constructora, no puede ser un contrato de construcción. Lo anterior lo fundamenta definiendo que en un contrato de construcción, el contratante indica al contratista cómo quiere su obra de construcción en diseño, función y uso. Los autores (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012) aportan que una empresa constructora que prestan servicios a través de contratos de construcción, no manejan inventarios, pues no adquiere ni suministra material, esto lo hace el contratante. Igualmente las empresas constructoras que se dedican a la venta de bienes suministran materiales para cumplir con el contrato. Ahora, los autores (SANCHEZ PEREZ & ROJO RAMIREZ, 2013), argumentan la postura más sobresaliente siendo coherentes con el análisis que realiza la CINIIF en su pronunciamiento número 15: en los contratos de construcción se informa la evolución del desarrollo de la obra y su rendimiento, por lo cual se usa el método de porcentaje de realización para informar al contratante el avance de la misma pero no hay cesión de derechos porque quien construye (la constructora) no los tiene, sino que termina la construcción de un bien encargado por otro. Lo contrario sucede con la venta de bienes porque se ceden los derechos de la constructora al tercero que compra y se contrata a otros para que construyan con el fin de venderlo. Ante los argumentos presentados de los autores más sobresalientes de este análisis, se determina que la investigación se basará sobre lo mencionado de los autores (SANCHEZ PEREZ & ROJO RAMIREZ, 2013). Ellos permiten concluir que la venta de inmuebles sobre planos se debe reconocer y medir como un ingreso por actividades ordinarias por venta de bienes, ya que esta venta permite

ceder los derechos de un terreno y una construcción, lo que no permite el contrato de construcción, desvirtuando totalmente lo mencionado por el autor (GUTIERREZ VIGUERA, 2008). Según lo concluido en el párrafo anterior, es claro que el reconocimiento y medición en la venta de bienes sobre planos se realizará teniendo en cuenta la NIC 18 y la sección 23 como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, como se analizará a continuación.

4.2.3 Reconocimientos de la venta de inmuebles sobre planos como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes

Teniendo en cuenta la definición de los ingresos ordinarios, la norma (IFRS, 2012) y (IASB, 2009) y en coherencia con los autores analizados (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012) (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009), se reconocerá la venta de inmuebles como ingresos ordinarios por venta de bienes si cumple todas y cada una de las siguientes condiciones: 1. Que sea probable que la entidad obtenga algún beneficio económico futuro derivados de la venta del inmueble sobre planos, asociado con la partida de ingresos de actividades ordinarias que aumente el patrimonio de la empresa. 2. Que el importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad, es decir, que posea un costo o valor que pueda medirse de forma fiable. (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012). 3. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de los bienes al momento de su entrega, es decir, que se transfiera la titularidad legal o traspaso de la posesión al comprador. 4. La entidad no conserve ninguna implicación en la gestión de forma de la propiedad ni el control del bien vendido. 5. Los costos incurridos o por incurrir, en relación con la transacción de venta, pueden ser medidos con fiabilidad.

6. Cuando el cliente haya aceptado la entrega y haya recibido los riesgos y ventajas de la propiedad a través de la escritura pública.

Teniendo clara las condiciones que debe cumplir una transacción de venta de inmuebles sobre planos para ser reconocida como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, es importante conocer algunos aportes de los autores (LOPEZ HERRERA & BALLESTEROS NVARRO, 2008), quienes aclaran el reconocimiento de ciertas situaciones que se presentan en esta transacción. No se podrá reconocer como ingresos por actividades ordinarias en venta de inmuebles sobre planos si se intercambia un terreno por otro de similar valor y/o cuando el intercambio entre inmuebles carezca de carácter comercial o no genere algún beneficio para las partes. (LOPEZ HERRERA & BALLESTEROS NVARRO, 2008). Cuando se presente alguna incertidumbre sobre la recuperabilidad de un saldo ya reconocido como ingreso por actividades ordinarias, esta cantidad deberá reconocerse como un gasto. (RIVAS SAAVEDRA, 2014). Una inmobiliaria no podrá reconocer como ingresos por actividades ordinarias si conserva una obligación por funcionamiento insatisfactorio con el cliente que no puede ser cubierta por las condiciones normales de la garantía. (COMITE DE INTERPRETACIONES DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA, 2009). Por último es importante tener presente, como lo menciona el autor (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) y siendo coherente con lo mencionado en los requisitos para ser reconocida la transacción como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, que en las ventas de inmuebles sobre planos la obra dura entre 2 o 3 años aproximadamente, no se reconoce el ingreso sino hasta su entrega efectiva y aprobada. Por lo anterior, los costos y los gastos no se reconocen como tal sino hasta el momento de la entrega del inmueble terminado, pues de lo contrario revelaría pérdidas y no presentaría la realidad económica de la empresa y no habría transparencia y comparabilidad en la información. Por lo tanto, los gastos y costos se reconocerán en una cuenta del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” y los pagos recibidos por anticipado de los clientes se reconocen como un anticipo de obra en una cuenta del pasivo, la

cual se cruzará al momento de reconocer los ingresos. (CAL BENITEZ, D ANGELO, & SIMON NUÑEZ, 2010) Finalizado el análisis del reconocimiento de la venta de inmuebles sobre planos en los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes a continuación se presenta el tema de medición del mismo rubro.

4.3

MEDICIÓN DE LA VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS EN LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES.

Este es el proceso mediante el cual se caracterizan los flujos que se involucran según la norma, es decir, las características o factores que intervienen para poder dar un valor monetario y así valuar a la mayor exactitud posible los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, para este caso inmuebles sobre planos. (ARIAS BELLO & SANCHEZ SERNA, 2011). La norma comienza por indicar que la medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes se realizará al valor razonable de la constraprestación recibida o por recibir (IASB, SECCION 23 - INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS, 2009). Los autores (APOLO RAMIREZ & REYES PESANTE, 2012) permiten recordar la definición de valor razonable. “es el importe por el cual puede ser intercarmbiado un activo o cancelado un pasivo entre un comprador y un vendedor interesado, que realiza una transacción en condiciones de independencia mutua”, es decir, es el precio que será recibido por vender un activo. (IFRS, 2012). Asi mismo, los autores (CAL BENITEZ, D ANGELO, & SIMON NUÑEZ, 2010) evidencian ciertas situaciones que se pueden presentar dentro de la venta de bienes para tener en cuenta la forma de realizar su medición. Si el importe no se puede medir con fiabilidad, se debe medir al valor razonable de los bienes entregados y si no se puede medir al valor razonable los activos recibidos o entregados, se medirá por el importe en libros de los activos entregados. Es importante excluir de los ingresos por actividades ordinarias todos los importes recibidos por cuenta de terceros como impuestos sobre las ventas, impuestos sobre productos o servicios,etc.

Ahora bien, como se venía explicando en el numeral anterior, del reconocimiento de los ingresos ordinarios por venta de bienes, se debe realizar solo al momento que se realiza la entrega formal del bien, es decir, cuando se traspasa los bienes y derechos del inmueble al comprador. Este hecho ocurre, cuando se ha finalizado la obra y cuando esta totalmente cancelada, por lo tanto no se presente la modalidad de pago diferido. Por lo anterior y dado que la venta de inmuebles sobre planos tarda en entregar el bien entre 2 o 3 años, los autores (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009) proponen que se midan los ingresos por actividades ordinar, a través del método de contrato cumplido, el cual consiste en entregar el bien totalmente terminado cuando sea aceptado por el comprador, (LOPEZ HERRERA & BALLESTEROS NVARRO, 2008), es decir se reconoce la totalidad del ingreso con la entrega de la obra. (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012).

Según lo anterior, ya se tiene claridad del momento en que se debe reconocer y medir el activo, el cual era uno de los interrogantes de este análisis, al momento de la entrega cuando este totalmente terminado. Como se menciona, un proyecto puede durar hasta 3 años, en los cuales se han generados costos y gastos que por el lapso de tiempo de la obra, se miden al valor razonable en una cuenta del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior”, para no generar perdida en los resultados del periodo en que se encuentre. Al momento de medir el ingreso por actividades ordinarias por venta de bienes se reconoce igualmente los costos y gastos generados en la obra, para determinar, la utilidad que se generó en su desarrollo. Esto se realiza trasladando los costos generados de la cuenta del activo a la cuenta de costos en el estado de resultado al igual que los gastos. La información que se presenta una vez se reconocen y se miden los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes inmuebles sobre planos, resulta ser verídica, comparable y razonable ya que revela los ingresos, costos y gastos causados en la obra. El valor razonable del importe que se reconoce en la cuenta de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, será el valor pactado entre la inmobilaria y el comprador. Este acuerdo se genera desde el primer dia en que el interesado aparta la vivienda sobre un proyecto sin edificar, es decir, sobre planos, el cual no podrá aumentar ni disminuir si no hay una causal consertada (RIVAS SAAVEDRA, 2014). 29

El valor que acuerda la inmobiliaria con el cliente, ya parte de un estudio previo, que la misma empresa ha realizado antes de lanzar el proyecto, teniendo en cuenta los siguientes factores:           

Estudios preliminares y planificación Mano de obra Materiales Depreciaciones Desplazamientos de inmovilizados materiales Alquiler de inmovilizados materiales Diseño y asistencia técnica Garantías Reclamaciones Seguros Indirectos de la construcción

Los anteriores, permiten determinar el valor razonable del ingreso y son los posibles factores que intervendrán en la obra o construcción de la vivienda durante el lapso que dure la misma. Como el centro de esta investigación es la forma como se reconoce los ingresos por actividades ordiarias por venta de bienes, no se enfocará más sobre la descripción de los factores que conforman el costos o importe inicial que pacta la inmobiliaria, pues ella realiza un análsis previo y emite los respectivos costos que son los que se trasmiten a los posibles compradores. Concluido todo el análisis de los autores revisados, dentro del presente marco teóricos y encontrados los fundamentos para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, a continuación se presentará la empresa objeto de estudio y se informará cómo se mide y reconoce actualmente los ingresos por actividades ordinarias en venta de inmuebles sobre planos.

CAPITULO II 5

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA OBJETO DE ESTUDIO Y ANALISIS DE LOS PROCESOS ACTUALES

En este capítulo se presenta la compañía objeto de estudio, se explica los procesos actuales que realiza empresa para reconocer y medir los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes inmuebles sobre planos y porqué está obligada a implementar las Normas Internacionales de Información Financiera para pymes. Esto con el fin de analizar, en el capítulo siguiente, los procesos actuales con la implementación de la NIC 18 y la sección 23 de NIIF para pymes “ingresos por actividades ordinarias” y determinar los inconvenientes que se pueden presentar.

5.1

MOJICA CONSTRUCTORA SA

La compañía MOJICA CONSTRUCTORA SA, desarrolla sus actividades de inmobiliaria y constructora en el municipio de Chia desde el año 1988, realizando compra y venta de predios, construcciones de vivienda, prestando servicios de ingeniería y arquitectura, entre otras. Esta empresa inmobiliaria, como se describió en el marco teórico, emprende la construcción de inmuebles, ya sea directamente o a través de subcontratistas y lleva a cabo acuerdos con uno o más compradores a través de dos modalidades:

 

Venta llave en mano Venta sobre planos

La MOJICA CONSTRUCTORA S.A. tiene como principal actividad de ingresos la construcción de obras, como se observa en sus estados financieros a corte Junio de 2015 y su nota a los estados financieros No. 6, los cuales se encuentran adjuntos en los anexos.

A continuación se ilustra la representación de los diferentes ingresos ordinarios con relación a los ingresos totales para determinar cuál es la fuente principal de sus ingresos. Tabla 1 : INGRESOS OPERACIONALES 2015 - Estado de resultado ESTADO DE RESULTADO AL 30 DE JUNIO DE 2015

NOTA

TOTAL INGRESOS OPERACIONALES SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN Construcción de obras Actividades conexas

% INGRESOS 6.311.825.851 100,00%

6 6.289.089.766 22.736.085

99,64% 0,36%

Fuente: Elaboración propia

El anterior gráfico demuestra que los ingresos ordinarios de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, esta conformado por la construcción de obras y las actividades conexas, de las cuales su principal generador de ingresos es la primera CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, que representa un 99,64% de los ingresos totales y se encuentran las construcciones de vivienda que se venden sobre planos y con llave en mano según se evidencia en la nota 6 a los estados financieros. Por lo anterior, se ratifica la importancia de analizar el correcto reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de vivienda sobre planos, pues es el principal ingreso de la compañía.

5.2

IMPLEMENTACIÓN DE LAS NORMAS INFORMACIÓN FINANCIERA PARA PYMES

INTERNACIONALES

El proceso de implementación o convergencia a las normas internacionales de información financiera surge a partir de la Ley 1314 de 2009, donde se legaliza el compromiso y obligación para todas las empresas. A continuación se resumen su aporte.

5.2.1 Ley 1314 de 2009

Como se comentaba el proceso de convergencia a las Normas Internacionales de Información Financiera nace con esta Ley de 2009 "Por la cual se regulan los principios y normas de contabilidad e información financiera y de aseguramiento de la información, aceptados en Colombia”. Igualmente Indica que los informes deben ser comprensibles, transparentes, comparables, pertinentes y confiables, para la toma de decisiones para los inversores, prestamistas y acreedores. Aplica para todos los obligados a llevar contabilidad. Dentro de los apartes más importantes indica que:  Las NIIF están compuestas por postulados, principios, limitaciones, conceptos, normas e interpretaciones.  Los hechos económicos se deben revelar por su esencia o realidad economía y no por su forma legal.  También se encuentran las normas de aseguramiento (NAI) que regulan la calidad de normas éticas, control de información financiera, de auditoria y aseguramiento de la información.  Informa que las autoridades máximas son Ministerio de Hacienda y crédito público y Min de Comercio Industria y Turismo.  La supervisión estará bajo la responsabilidad de todas las superintendencias para que se cumpla la implementación. Posteriormente con el Decreto 3022 de 2013 se presentan las características que deben poseer las empresas para ser parte del grupo 2: (MINISTERIO DE COMERCIO INDUSTRIA Y TURISMO, 2013):

Tabla 2: REQUISIOS PARA CLASIFICARSE DENTRO DEL GRUPO 2 CRITERIOS GRUPO DOS CUMPLE 1. NO Cotizar en Bolsa (No ser emisores de valores) X 2. NO Captar y/o Colocar masivamente dineros del Público (No ser Entidad de Interés Público) X 3. NO Ser subordinada o sucursal de una compañía nacional o extranjera que aplique NIIF Plenas X

4. NO Ser matriz, asociada o negocio conjunto de una o más entidades extranjeras que apliquen NIIF Plenas 5. NO Realizar importaciones o exportaciones que representen más del 50% de Ias compras o de las ventas respectivamente 5.Tener más de 200 empleados 6.

Tener activos superiores a 30.000 SMMLV

X X X X

FUENTE: Elaboración propia Con el cuadro anterior, se permite determinar que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA S.A. cumple con todas y cada una de las características para clasificarse dentro del grupo No. 2 de PYMES, por lo tanto se encuentra obligada a realizar el proceso de convergencia a las NIIF PARA PYMES. Por lo mencionado hasta el momento en este capítulo, es indispensable preparar una política contable que permita reconocer y medir los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes inmuebles sobre planos, que permita obtener una información fiable, real, comparable y oportuna del desarrollo de esta actividad. Así mismo permitirá que los usuarios de la información y la gerencia, puedan tomar las decisiones más acertadas dentro del desarrollo o curso normal del negocio. Por lo anterior, a continuación se explicará cómo se reconoce y se miden los ingresos por venta de inmuebles sobre planos.

5.3

RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS ACTUALMENTE

En este numeral se describirá el proceso actual de reconocimiento y medición de la venta de vivienda sobre planos, como su principal fuente de ingresos en la empresa MOJICA CONSTRUCTORA S.A. Comprar sobre planos es adquirir un proyecto de vivienda a través de un diseño y plan de construcción. Sin embargo, sólo hasta cuando la constructora asegura el punto de equilibrio (un mínimo de apartamentos o casas vendidas del proyecto) se empieza a construir la vivienda. 34

Anteriormente se edificaba antes de vender, pero esta nueva dinámica, según las constructoras, asegura el éxito del proyecto, agiliza las ventas y reduce los costos. Estas razones motivan a las constructoras en la venta sobre planos y a los compradores por los beneficios económicos de adquirir a un bajo precio el bien y una valorización constante desde el momento que empieza la construcción. El proceso comienza con la intención de la constructora por crear un proyecto de vivienda en terrenos propios. Por lo cual inicia los estudios respectivos, como se mencionaba en el marco teórico, para determinar su factibilidad y rentabilidad (DURAZNO PALACIOS & ORDOÑEZ CORDERO, 2015): Dentro de los estudios técnicos se encuentran los planos, diseños y estudios, el presupuesto de materia prima, mano de obra y costos indirectos de fabricación. Estudios de factibilidad técnica, significa saber si se puede hacer el proyecto y los posibles problemas. Estudios de factibilidad económico – financiero, es el estudio de costo/beneficio y disponibilidad de los recursos. Estudios de factibilidad tecnológica que consiste en saber si se cuenta con los recursos tecnológicos para realizar la obra. Estudios legales, determinar que no hayan impedimentos para desarrollar la obra. Por los estudios técnicos, económicos, los planos, los diseños, se determina el costo del proyecto y las variaciones de los mismos dependiendo de la ubicación, diseño o tamaño. Se levantan maquetas y construcciones modelo para ofrecer el bien en una sala de ventas dispuesta en el terreno sobre el que se va a realizar la obra y se presenta el proyecto informando precios y fechas de entrega. Cuando un comprador está interesado en una vivienda del proyecto sobre planos a crédito, se informa el costo total de la vivienda, del cual se debe cancelar el 30% como cuota inicial del inmueble y puede pagar en cuotas iguales durante el tiempo que dure la construcción de la vivienda (entre 16 y 48 meses). Igualmente se analiza a través de un cuestionario si tendría capacidad de endeudamiento ante una entidad financiera, la cual desembolsa el excedente del 70% del inmueble. Así las cosas el inmueble queda totalmente cancelado ante la constructora al momento de la entrega de la vivienda y la deuda es contraída por el comprador mas no por la constructora. En este proceso de compra a crédito a través de una través de un banco se generan los siguientes procesos. 35

1. La constructora solicita al comprador que anexe los siguientes documentos para el trámite inicial: a. Formulario de solicitud de crédito ante el banco de su decisión, el cual debe estar totalmente diligenciado. b. Original de certificado laboral no mayor a 30 días. c. Certificado de ingresos y retenciones del año anterior. d. Copia de los tres últimos desprendibles de nómina. e. Si tiene ingresos adicionales, extractos bancarios de los últimos 3 meses. f. Fotocopia de las cédulas de los compradores con huella y firma. g. Consignación o pago del estudio de crédito. h. El comprador debe pagar el avaluó directamente al banco, proceso que realiza un perito designado por el banco. i. Cámara de comercio para persona jurídica. j. Extractos bancarios si es persona jurídica o independiente. k. Declaración de renta si es persona jurídica o independiente. l. Carta explicativa de la actividad a la cual se dedica si es persona jurídica o independiente. 2. El cliente hace entrega formal de estos documentos en la constructora y ella realiza un estudio previa de la viabilidad del crédito por la entidad financiera y la capacidad de pago para la cuota inicial en los meses respectivos. 3. Una vez la constructora evidencia la viabilidad de endeudamiento del comprador, se separa la vivienda con uno monto mínimo de 1% y se levanta un acta de separación con los datos personales de las personas que adquieren el inmueble, datos del inmuebles como tipo de vivienda, área de construcción, área del lote y forma de pago, debe estar firmada por el vendedor y los clientes. 4. Con los datos del acta anterior se realiza una promesa de compra venta del inmueble firmada por compradores y la constructora. Se acuerda el pago de la cuota inicial (30% del valor total) diferido en los meses que dure la construcción. 5. Al momento que el cliente cancela la primera el primer pago de la cuota inicial se firma un contrato de construcción donde el comprador faculta a la constructora para realizar la construcción de su vivienda y donde se pacta el pago total del inmueble al momento de la entrega física de la vivienda. 36

6. Los valores cancelados durante la construcción, al igual que el monto de separación, se reconocen y se miden como un ingreso ordinario en el estado de resultado, es decir, se causa contablemente como un ingreso cada vez que se paga la cuota. Igualmente se van causando los costos y gastos generados durante el mes, generando una proporción coherente entre los ingresos y los costos en cada periodo. 7. Cuando falten 3 meses para la entrega del inmueble, se inicia el proceso del crédito con la entidad bancaria escogida por el comprador. Para lo cual la constructora debe anexar los siguientes documentos: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

Copia de la carta de aprobación del crédito. Copia de la promesa de compra venta Certificado de libertad del inmueble Paz y salvo del predial Escrituras de tradición Copia del reglamento de propiedad horizontal Copia de la licencia de aprobación del proyecto Copia del permiso de venta Copia cámara de comercio de la constructora Copia de la cédula del representante legal de la constructora Documentos de los compradores

8. Posteriormente, el banco entrega carta de aprobación indicando fecha y dirección donde deben firmar el pagaré. El banco desembolsa a la constructora el saldo del inmueble (70%). Este monto igualmente se causa como un ingreso ordinario en el estado de resultado del periodo respectivo. 9. Se procede a la entrega formal de la vivienda y se firma acta de recibo a satisfacción del inmueble por parte de los nuevos propietarios. 10.Por último se firma de la escritura en una notaría, para lo cual se anexan los siguientes documentos: a. b. c. d.

Original de la carta de aprobación del crédito Copia del certificado de libertad del inmueble Original del paz y salvo del predial Copia de las cédulas de los compradores 37

e. f. g. h. i.

Copia de la licencia de aprobación del proyecto Copia del permiso de venta del proyecto Copia de la cámara de comercio de la constructora Copia de cédula del representante legal de la constructora Minuta de hipoteca realizada por el banco en medio magnético e impresa j. Copia del poder del representante legal del banco k. Copia del acta de recibo a satisfacción del inmuebles

En esto se aclara el proceso legal de la venta del inmueble sobre plano, pero es importante concluir el proceso contable, en el cual se genera un contrato de construcción sobre el cual se realizan varios abonos. Los abonos se miden y se reconocen como ingresos por actividades ordinarias cada mes que el comprador realiza el abono, igualmente se causan todos los costos y gastos incurridos para la elaboración del proyecto. Este reconocimiento y medición no sería claro con la implementación de las normas internacionales de información financiera, ya que reconoce los abonos como ingresos y los costos y gastos que se generen por la unidad de viviendas que aplica a las viviendas vendidas, sin tener en cuenta que hay otras que no se han vendido. Esto puede sobrevalorar subvalorar la utilidad en la construcción de una sola vivienda. A continuación se plasmará un ejemplo práctico de los procesos actuales.

5.4

EJEMPLO PRÁCTICOS DE LOS PROCESOS ACTUALES DE RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR VENTA DE BIENES SOBRE PLANOS

La descripción del numeral anterior se representa en el siguiente ejemplo práctico. Como se menciona en el marco teórico, la transacción comienza al momento de que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, tiene la intención de lanzar un proyecto de vivienda de interés social en Chia llamado Ecohaus, que consta de 3 torres cada una de 5 apartamentos.

Por lo anterior inicia los estudios de factibilidad respectivos para evaluar su viabilidad técnica y económica, arrojando un resultado viable en su rentabilidad. Se elaboran planos y maquetas para el proceso de comercialización y venta antes de la construcción, esto se realiza, en una oficina provisional que se monta en el lote sobre el cual se construirán los apartamentos. Con los estudios y presupuestos realizados se logra determinar que el costo de cada apartamento será de $50.000.000, su construcción comenzará dentro de 8 meses y durará la obra 24 meses. El clientes XY se acerca a la sala de venta ubicada en Chia e informa que desea comprar el apto 201 de la torre 1 por $50.000.000 y lo aparta con un monto de $500.000 los cuales cancela por consignación en la cuenta de la empresa. En la sala de venta el cliente firma PROMESA DE COMPRAVENTA del apto y firma un CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN donde autoriza a la empresa MOJICA CONSTRUCTURA SA a construir el apto 201. El comprador deberá cancelar el valor de $15.000.000 como cuota inicial, de los cuales ya abono $500.000, por lo tanto el excedente $14.500.000 deberá pagarlos durante el tiempo que dure la construcción, es decir, 24 meses. Por lo tanto a partir del siguiente mes él cancelará mensualidades por $604.166. El abono que el comprador ha cancelado por apartar la vivienda lo registran contablemente así: Tabla 3: Contabilización de la separación de la vivienda actualmente

CODIGO 41

CUENTA Ingresos ordinarios por contratos de construcción

DEBITO

CREDITO 500.000

1305 Clientes

500.000

1305 Clientes

1110 Bancos

500.000

Fuente: Elaboración propia Se causa el ingreso en la cuenta 41 en el rubro de ingresos ordinarios en el auxiliar de contratos de construcción y la obligación a favor de la empresa se reconoce en la cuenta 1305 de clientes. Posteriormente se descarga o acredita la

cuenta por cobrar al momento que el cliente cancela su obligación e ingresa al banco. Esta parte de proceso no tiene un control contable toda vez, que la obligación nace al momento que el cliente desea apartar la vivienda sobre planos y en ese mismo instante se realiza el pago, es decir, no se genera cartera para posterior cobro, pero por el principio de causación se debe reconocer la cuenta por cobrar. Igualmente se causan los gastos que se han generado hasta el momento como son los estudios previos. El total de este rubro es de $90.000.000 los cuales se prorratean entre los 15 apartamentos de la obra, es decir, a cada uno se le cargara un gasto por $6.000.000. Una vez apartado el inmueble el cliente después de cancelar el valor para apartar la vivienda sobre planos firma un contrato de compra-venta de inmueble y empieza a pagar la cuota inicial en varias cuotas según lo acordado con el vendedor y teniendo en cuenta el tiempo que dura la construcción para su entrega y se causa de la siguiente forma: Tabla 4: Causación pago primera cuota y costo generado en los procesos actuales

INGRESOS CODIGO 41

CUENTA Ingresos ordinarios por contratos de construcción

DEBITO

CREDITO 604.166

1305 Clientes

604.166

1305 Clientes

1110 Bancos

604.166

COSTOS CODIGO

CUENTA

DEBITO

1415 Obras en curso bajo contrato 6135 Costos

CREDITO 6.000.000

6.000.000

Fuente: Elaboración propia El ingreso del dinero de la cuota se reconoce directamente en la cuenta de ingresos ordinarios en el auxiliar de contratos de construcción y se causa la cuenta

por cobrar para tener un control de los pagos realizados por el cliente, ya que la cuenta de ingresos se cancela cada año en el cierre fiscal. Igualmente se cancela la obligación a favor generando un ingreso al banco de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA. Igualmente, la empresa reconoce los costos que se hayan causado en el periodo mensual evidenciando que la empresa actualmente reconoce y mide los ingresos y costos proporcionalmente al avance de la obra. Cada pago que realice el cliente generará el asiento contable anterior y los costos que se contabilizan son los costos que se generen durante el mes respectivo. Cuando faltan 3 meses para terminar la obra, el cliente tramita debidamente con el banco que escogió, el préstamo del excedente, es decir por el valor de $35.000.000. Se debe recordar que al comienzo del proceso, el cliente ya tramitó un preaprobado del préstamo, cuya carta de solicitud y respuesta del banco fue anexada a los documentos solicitados para apartar y firmar el contrato de construcción y compra venta. Sin embargo puede suceder que durante el tiempo de la construcción se presenten cambios en los estudios del banco y que pueda rechazar el preaprobado, como que el cliente este en la lista Clinton o por indicios de lavados de activos. Cuando esto se presente el cliente determina si puede cancelar el inmueble por sus propios recursos y si no es posible, la constructora debe reintegrarle lo cancelado pero se le descuenta un porcentaje de arras de lo pagado. En el mes 24 una vez el banco aprueba el préstamo y la vivienda está lista para entregar, el banco desembolsa a la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA el excedente del pago total del inmueble, es decir los $35.000.000, dejando la vivienda saneada con la constructora y se procede a realizar la entrega formal a través de un acta de entrega al igual que las escrituras públicas respectivas. De igual forma se causa el pago del saldo Tabla 5:Causación cancelación del inmueble ensu totalidad en procesos actuales

INGRESOS CODIGO

CUENTA Ingresos ordinarios por 41 contratos de construcción 1305 Clientes

DEBITO

CREDITO 35.000.000

35.000.000 1305 Clientes

35.000.000

1110 Bancos

35.000.000

COSTOS CODIGO

CUENTA

DEBITO

1415 Obras en curso bajo contrato 6135 Costos

CREDITO 800.000

800.000

Fuente: Elaboración propia Con este asiento queda cancelada la vivienda y entregada formalmente a satisfacción del cliente. Igualmente el nuevo propietario queda sin ninguna obligación de pago a favor de la empresa MOJICA CONSTRUCTRA SA, por lo tanto no se evidencia ninguna obligación contable, pues con el pago del banco se ha saneado el valor total del inmueble. Por lo anterior, a continuación se analizará los procesos actuales con los procesos que indica la NIIF PARA PYMES y determinar la política contable más apropiada para la empresa en el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de inmuebles sobre planos a crédito.

CAPITULO III

6 ANÁLISIS DE LOS PROCESOS ACTUALES Y LA NORMA INTERNACIONAL DE INFORMACION FINANCIERA PARA PYMES

Para finalizar esta monografía se presenta a continuación un análisis entre los procesos actuales de reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, con la implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera para pymes, para determinar las falencia a presentarse en el momento de la transición y los ajustes a realizar.

6.1

RECONOCIMIENTO DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS ENLA VENTA DE BIENES INMUEBLES SOBRE PLANOS

Como se analizaba en el marco teórico del primer capítulo, la principal actividad que genera ingresos para la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, es la venta de vivienda sobre planos, consiste en iniciar un proyecto construcción de vivienda la cual se vende al público sobre planos, mostrando maquetas y una construcción modelo para atraer al cliente. Se informa el tiempo estimado de construcción, lapso durante el cual, el posible comprador podrá cancelar la cuota inicial en favorables cuotas durante el tiempo que dure la obra. Una vez se termine la construcción se entrega el inmueble. El comprador realiza pagos en función del grado de realización de la construcción, entre el momento del acuerdo inicial y el de realización del contrato. (GUTIERREZ VIGUERA, 2008), el resto del importe de compra se cancela a la entidad en el momento de realización del contrato, cuando el comprador tome posesión de la unidad (COMITE DE INTERPRETACIONES DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA, 2009). Para el reconocimiento de estos ingresos recibido por la venta de inmuebles sobre planos, suscita una gran inquietud: si se reconoce como ingresos por actividades ordinarias en contratos de construcción o como venta de bienes, ya que su definición y procesos pueden estar orientados a cualquiera de las dos opciones.

Por lo anterior, se retoma lo analizado en el marco teórico para concluir en qué rubro de los ingresos por actividades ordinarias, se debe reconocer la venta de vivienda sobre planos. En el contrato de construcción un particular contrata a un tercero para que realice una obra de construcción a su necesidad y requerimiento por un determinado valor, pero no se entregan los derechos o titularidad del bien construido a la otra parte. En la venta de bienes se entrega un inmueble totalmente construido, en el cual se puede presentar un lapso de tiempo de construcción, este inmueble se entrega cediendo los derechos y obligaciones al nuevo propietario y la construcción de la vivienda se realiza a la decisión y diseños de la constructora que realiza el proyecto, es decir, el comprador la adquiere como ya la hayan diseñado.

Con lo analizado entre la norma y los autores se concluye que este ingreso corresponde a un ingreso por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos, bajo argumentos como: En el contrato de construcción el contratante indica al contratista cómo quiere su obra de construcción en diseño, función y uso, pero en la compra sobre planos el comprador solo acepta las opciones que le brinda la constructora. Igualmente en el contrato de construcción no manejan inventarios, pues no adquiere ni suministran material pero en la venta de bienes suministran materiales para cumplir con el contrato. Por último en los contratos de construcción se informa la evolución del desarrollo de la obra y su rendimiento, por lo cual se usa el método de porcentaje de realización para informar al contratante el avance de la misma pero no hay cesión de derechos porque quien construye (la constructora) no los tiene, sino que termina la construcción de un bien encargado por otro. Lo contrario sucede con la venta de bienes porque se ceden los derechos de la constructora al tercero que compra y se contrata a otros para que construyan con el fin de venderlo. Los anteriores argumentos permiten concluir definitivamente que la venta de vivienda sobre planos en una constructora se debe reconocer como un ingreso por actividades ordinarias en venta de bienes y no en contratos de construcción, como se venía causando. La norma internacional de información financiera en su sección 23 y NIC 18 “Ingresos por actividades ordinarias”, determinan el reconocimiento de la transacción de venta sobre planos en el rubro de ingresos por actividades

ordinarias por venta de bienes, si cumple todas y cada una de las siguientes condiciones: 1. Que sea probable que la entidad obtenga algún beneficio económico futuro derivados de la venta del inmueble sobre planos, asociado con la partida de ingresos de actividades ordinarias que aumente el patrimonio de la empresa. 2. Que el importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad, es decir, que posea un costo o valor que pueda medirse de forma fiable. (APOLO RAMIREZ & REYES PASANTEZ, 2012). 3. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de los bienes al momento de su entrega, es decir, que se transfiera la titularidad legal o traspaso de la posesión al comprador. 4. La entidad no conserve ninguna implicación en la gestión de forma de la propiedad ni el control del bien vendido. 5. Los costos incurridos o por incurrir, en relación con la transacción de venta, pueden ser medidos con fiabilidad. 6. Cuando el cliente haya aceptado la entrega y haya recibido los riesgos y ventajas de la propiedad a través de la escritura pública.

En la actualidad la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, reconoce los ingresos por el concepto de venta de inmuebles sobre planos como ingresos por contratos de construcción y los mide a través del método de porcentaje de realización en el cual se reportan los ingresos y costos realmente consumidos en el periodo y según el avance de la obra. Lo anterior sucede porque en el momento que la constructora acuerda con un cliente la compra de una vivienda sobre plano, se firma la promesa de compraventa y un contrato de construcción donde el comprador autoriza a la constructora para la construcción de su vivienda bajo los parámetro o diseños que la misma empresa ha determinado. Este proceso es contrario a lo que indica la Norma Internacional de Información Financiera, ya que los contratos de construcción, como se definen en el marco 45

teórico, el contratante determina su diseño, forma y parámetros. Esto no sucede en los contratos que hace firmar la constructora, pues el comprador acepta son los diseños y formas que le brinda la empresa, sin opción de mejoras o cambios. Igualmente cumple con las características de reconocimiento como: 1. Que sea probable que la entidad obtenga algún beneficio económico futuro derivados de la venta del inmueble sobre planos, asociado con la partida de ingresos de actividades ordinarias que aumente el patrimonio de la empresa. La venta de las viviendas sobre plano se generan por el intercambio de un bien por dinero, lo que permite que ese ingreso aumente el patrimonio ya que se reconoce en el rubro de ingresos por actividades ordinarias del estado de resultado aumentado su utilidad. 2. El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad. El valor de la venta de la vivienda sobre planos está plenamente identificado por los análisis y estudios de factibilidad que realizó la constructora antes de lanzar el proyecto al comercio, por lo tanto posee un costo o valor que pueda medirse de forma fiable. 3. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de los bienes al momento de su entrega. Cuando el inmueble está totalmente terminado y listo para ser habitado, se realiza la entrega formal del bien al comprador a través de un acta de entrega a satisfacción y se hace entrega de las escrituras de la vivienda, es decir, que se transfiera la titularidad legal o traspaso de la posesión al comprador. Así da cumplimiento a esta característica, pero igualmente se especifica que el reconocimiento en el rubro de INGRESOS POR ACTIVIDADE ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES en la información contable, solo se realiza al momento de la entrega no al momento de cerrar el negocio, es decir, al momento de apartar la vivienda y crear el compromiso de pago durante el tiempo que dure la construcción no se reconoce como ingreso. Los pagos que se realicen durante el tiempo de la obra se deben reconocer es como un anticipo de compra. 4. La entidad no conserve ninguna implicación en la gestión de forma de la propiedad ni el control del bien vendido. Al momento que la inmobiliaria hace la entrega formal de la vivienda al comprador, entrega las escrituras de la misma a nombre del cliente, cediendo todos sus derechos y 46

obligaciones con la misma, es decir la constructora deja de ser la titular, recayendo toda responsabilidad en derechos y obligaciones sobre el nuevo propietario. 5. Los costos incurridos o por incurrir, en relación con la transacción de venta, pueden ser medidos con fiabilidad. Los costos y gastos que generó la construcción de la vivienda antes de ser entregado el bien formalmente, fueron reconocidos y medidos fielmente en la contabilidad en el rubro del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” al valor razonable, es decir, teniendo en cuenta el valor que figura en las facturas de compra. 6. Cuando el cliente haya aceptado la entrega y haya recibido los riesgos y ventajas de la propiedad a través de la escritura pública. Efectivamente, el reconocimiento en el rubro de Ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, se debe realizar solo cuando el comprador ha aceptado formalmente la entrega a satisfacción de la vivienda y recibe las escrituras públicas a su nombre. El cumplimiento de las anteriores características, ratifican que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe reconocer los ingresos que recibe por la venta de vivienda sobre planos en el rubro de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes. Por lo tanto la empresa deberá cambiar su conceptualización de reconocimiento y la forma de medición de estos ingresos. La empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe dejar de reconocer los ingresos que recibe del comprador sobre la marcha del desarrollo de la obra o construcción de la vivienda como ingreso por contratos de construcción y reconocerlos en una cuenta del pasivo “otras cuentas por pagar”, donde se incluyen los anticipos de clientes. Lo anterior, con el fin de que al momento de reconocer el ingreso total de la obra se pueda deducir este anticipo contra el ingreso generado, así se determina el saldo total a cancelar al final de la obra. Igualmente como ya no se reconocen los ingresos como contratos de construcción, no se utiliza el reconocimiento según el avance de obra, por lo tanto los costos y gastos que se van generando a través del desarrollo de la obra también se reconocen solo hasta la entrega formal del bien, por lo tanto no se reconocen como costos o gastos en el estado de resultado, sino que se deben ir

reconocimiento en la cuenta del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” al momento de adquirir los insumos, servicios, mano de obra, etc. Lo anterior, con el fin de que cuando se reconozcan los ingresos al momento de la entrega del bien inmueble terminado en el rubro de INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES, se puedan reconocer estos gastos y costos en los rubros de costos y gastos del estado de resultado. Por lo tanto se debe realizar un traslado entre cuentas de “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” a “costos” o “gastos”. Por último cuando se presente alguna incertidumbre sobre la recuperabilidad de un saldo ya reconocido como ingreso por actividades ordinarias, esta cantidad deberá reconocerse como un gasto en el estado de resultado. Terminado el análisis del reconocimiento de la venta de inmuebles sobre planos en el rubro de INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES, a continuación se analiza la medición de los mismos.

6.2

MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES

Como se menciona en el marco teórico, el proceso de medición consiste en determinar las caracteristicas o factores que intervienen para poder dar un valor monetario y así valuar a la mayor exactitud posible los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, para este caso inmuebles sobre planos. En el marco teórico se define teniendo en cuenta a los autores analizados y la norma internacional de información financiera, que la medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes se realizará al valor razonable de la constraprestación recibida o por recibir a momento de la entrega formal del bien. Lo anterior, quiere decir que el valor razonable del importe que se reconoce en la cuenta de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, será el valor pactado entre la inmobilaria y el comprador que figura en el acta de entrega y escritura pública. Este acuerdo se genera desde el primer dia en que el interesado aparta la vivienda sobre un proyecto sin edificar, es decir, sobre planos, el cual no podrá aumentar ni disminuir si no hay una causal consertada entre las partes. 48

Asi mismo, como se analizaba en el marco teorico, este valor razonable lo determina la inmobiliaria teniendo en cuenta los estudios previos que realizó antes del lazamiento del proyecto, como los materiales a utilizar en la construcción, la mano de obra, el alquiler de maquinaria, los planos, los estudios técnicos, etc., los cuales ayudaron a determinar el costo de la vivienda y el tiempo estimado de construcción.. De este valor razonable que se reconoce al momento de la entrega del bien, se deben excluir todos los importes recibidos por cuenta de terceros como impuestos sobre las ventas, impuestos sobre productos o servicios,etc. Como se menciona en el marco teórico y en acuerdo con la postura del autor (ROMERO FRIAS, GARCIA, & GARRIDO , 2009), los ingresos por la venta de inmuebles sobre planos se deben medir a través del método de contrato cumplido que consiste en reconocerlo y medirlo SOLO cuando se entregue total, formalmente y aceptada la vivienda por parte del comprador. Lo anterior se debe a que se tarda en entregar el bien entre 2 o 3 años, por lo tanto se reconoce la totalidad del ingreso con la entrega de la obra y porque cumple con las caracteristicas del reconocimiento enunciadas en el numeral anterior y se traspasa los bienes y derechos del inmueble al comprador. Ante esta orientación de la norma internacional de información financiera, la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, debe cambiar su mentalidad en la medición de sus ingresos por actividades ordinarias por venta de bienes sobre planos ya que en la actualidad lo miden al valor razonable al momento que el cliente realiza los abonos respectivos y en su proporción tambien reconocen y miden los costos y gastos. Es decir, que cada vez que el cliente realiza un pago de la cuota inicial o abonos a la compra, se mide ese mismo valor como un ingreso del periodo mensual y los costos y gastos que se hayan incluido dentro de la construcción de la vivienda escogida. Siendo este método como el llamado en las NIIF para Pymes, método de porcentaje de avance usado en el reconocimiento de ingresos por actividades ordinarias en contratos de construcción. Por lo cual, esta investigación ratifica que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe medir a través del método de contrato cumplido que consiste en reconocerlo y medirlo SOLO cuando se entregue total, formalmente y aceptada la vivienda por parte del comprador, para ser coherentes con la Norma Internacional

de Información Financiera para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes. Por lo tanto, el valor que cancela el comprador para apartar la vivienda y cada uno de los abonos que realice durante la construcción del inmuebles, se miden a su valor girado (valor razonable) en el rubro de “otras cuentas por pagar” como un anticipo de cliente. Al momento de la entrega final del inmueble y que el comprador la acepte a satisfacción recibiendo la escritura pública, la empresa CONSTRUCTORA MOJIA SA podrá medir el ingreso del valor del inmueble al valor razonable, a través del monto facturado en su entrega, en el rubro de Ingresos por Actividades Ordinarias en venta de bienes del estado de resultado. Igualmente se deben medir los costos y gastos en sus rubros respectivos de “costos” y “gastos” del estado de resultado SOLO al hacer la entrega formal del bien, cuando este totalmete termina la vivienda. Por lo tanto, los desembolsos que se presenten por estos conceptos durante la obra, se deben medir al valor razonable, es decir, al valor que presenten las facturas de compra, en el rubro del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior”. Al finalizar la obra se trasladan los montos de esta cuenta a los rubros de costos y gastos del estado de resultado, por los montos que correspondan a los desembolsos de esa vivienda, siendo medidos a su valor razonable pues se tuvieron en cuenta los montos que figuran en las facturas de compra de materiales, insumos, servicios, mano de obra, etc. La medición de todos estos conceptos permite al finalizar el periodo determinar la utilidad de la obra, pues en el estado de resultado se evidencian los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes y los costos y gastos que se consumieron de la misma, como por ejemplo:

Ilustración 1: Ejemplo de utilidad en los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes

INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS Por venta de bienes

$100.000.000

Menos COSTOS UTILIDAD OPERACIONAL

($ 63.000.000) _____________________ $ 37.000.000)

Fuente: elaboración propia

Este análisis del reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes permite que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA presente una información razonable, viable, comparable, real y oportuna de su situación financiera y de resultado de su ejercicio en el periodo, cumpliendo así con los requerimientos del marco conceptual de las Normas Internacionales de Información Financera para Pymes. Con esta investigación se continua con la elaboración y presentación de la política contable para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos en el capítulo siguiente.

6.3

EJERCICIO PRÁCTICO PARA RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES DE VIVIENDAS SOBRE PLANOS

Bajo las normas internacionales de información financiera, la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe reconocer un ingreso por la venta de apartamentos en Chia sobre planos en ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos. Retomando el ejercicio anterior se dice que, la transacción comienza al momento de que la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, tiene la intención de lanzar un proyecto de vivienda en Chia llamado Ecohaus, que consta de 3 torres cada una de 5 apartamentos. Por lo anterior inicia los estudios de factibilidad respectivos para evaluar su viabilidad técnica y económica, arrojando un resultado viable en su rentabilidad. Se elaboran planos y maquetas para el proceso de comercialización y venta antes de la construcción, esto se realiza, en una oficina provisional que se monta en el lote sobre el cual se construirán los apartamentos.

Con los estudios y presupuestos realizados se logra determinar que el costo de cada apartamento será de $50.000.000, su construcción comenzará dentro de 8 meses y durará la obra 24 meses. La partida correspondiente a la venta de la vivienda sobre planos se reconoce en el rubro de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes porque cumple con las siguientes características: 1. La venta de vivienda sobre plano generen un dinero por el intercambio del bien, lo que permite que ese ingreso aumente el patrimonio y proporcionalmente su utilidad. Esto permite que la entidad obtenga un beneficio económico futuro derivados de la venta del inmueble sobre planos que aumente el patrimonio de la empresa. 2. El valor de la venta de la vivienda sobre planos está plenamente identificado, teniendo en cuenta los análisis y estudios de factibilidad que realizó la constructora antes de lanzar el proyecto al comercio. El costo es determinado con facilidad por el valor ofertado en el lanzamiento del proyecto y puede medirse de forma fiable. 3. Se reconocerá cuando el inmueble está totalmente terminado y listo para ser habitado, se realice la entrega formal del bien al comprador a través de un acta de entrega a satisfacción y se entreguan las escrituras de la vivienda, de forma que se transfiera la titularidad legal o traspaso de la posesión al comprador. Solo al momento de la entrega del bien se reconoce el ingreso como un ingreso por actividades ordinarias en venta de bienes. 4. Al momento que la inmobiliaria hace la entrega formal de la vivienda al comprador, entrega las escrituras de la misma a nombre del cliente, cediendo todos sus derechos y obligaciones con la misma. Cuando sucede este proceso la constructora deja de ser la titular, recayendo toda responsabilidad en derechos y obligaciones sobre el nuevo propietario, por lo tanto la entidad no conserva ninguna implicación en la gestión de forma de la propiedad ni el control del bien vendido. 5. Los costos y gastos que genera la construcción de la vivienda antes de ser entregado el bien formalmente, son reconocidos y medidos fielmente en la contabilidad en el rubro del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” al valor razonable, es decir, 52

teniendo en cuenta el valor que figura en las facturas de compra. Esto permite determinar que los costos incurridos o por incurrir, en relación con la transacción de venta, pueden ser medidos con fiabilidad. 6. El reconocimiento en el rubro de Ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, se debe realizar solo cuando el comprador ha aceptado formalmente la entrega a satisfacción de la vivienda y recibe las escrituras públicas a su nombre. Una vez que se ha reconocido el rubro donde se causarán los ingresos por venta de vivienda sobre planos, es importante resaltar que solo al final de la obra se reconocen los ingresos y costos causados durante la construcción, es decir, a través del método de contrato cumplido. Continuando con el ejemplo, el clientes XY se acerca a la sala de venta ubicada en Chia e informa que desea comprar el apto 201 de la torre 1 por $50.000.000 y lo aparta con un monto de $500.000 los cuales cancela por consignación en la cuenta de la empresa. En la sala de venta el cliente firma PROMESA DE COMPRAVENTA del apto y firma un CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN donde autoriza a la empresa MOJICA CONSTRUCTURA SA a construir el apto 201. El comprador deberá cancelar el valor de $15.000.000 como cuota inicial, de los cuales ya abono $500.000, por lo tanto el excedente $14.500.000 deberá pagarlos durante el tiempo que dure la construcción, es decir, 24 meses. Por lo tanto a partir del siguiente mes él cancelará mensualidades por $604.166. El abono que el comprador ha cancelado por apartar la vivienda se registra contablemente así: Tabla 6: Reconocimiento y medición del primer abono según NIIF

CODIGO 2805

CUENTA Otras cuentas por pagar Anticipos de clientes

1110 Bancos

DEBITO

CREDITO 500.000

500.000

Fuente: Elaboración propia

Este asiento demuestra que, como se analiza en el marco teórico, los pagos que se reciban del comprador antes de hacer la entrega formal de la vivienda se reconocen como un anticipo. Igualmente se van causan los gastos que se han generado hasta el momento como son los estudios previos. El total de este rubro es de $90.000.000 los cuales se prorratean entre los 15 apartamentos de la obra, es decir, a cada uno se le cargara un gasto por $6.000.000. Los costos que se van generando se reconocen y miden en el activo en el rubro “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior”, teniendo en cuenta el valor de las facturas como valor razonable. Tabla 7: Ejemplo medición de gastos y costos segun niif

CODIGO

CUENTA DEBITO Obras en curso bajo contrato 1415 Estudios 6.960.000

CREDITO

2365 Retención fuente

210.000

2205 Proveedores

6.750.000

Fuente: elaboración propia Los costos generados durante la obra se van causando como esta en ejemplo anterior, hasta finalizar su obra. Tabla 8: Medición de los costos de obra

CODIGO

CUENTA DEBITO Obras en curso bajo contrato 1415 cemento 1.091.968

CREDITO

2365 Retención fuente

32.947

2205 Proveedores

1.059.021

Fuente: Elaboración propia El cliente empieza a pagar la primera cuota de la cuota inicial y se causa de la siguiente forma:

Tabla 9: Medición de los pagos realizados por el cliente a la constructora

Giros del cliente CODIGO

CUENTA Otras cuentas por pagar Anticipos de clientes

280515

1110 Bancos

DEBITO

CREDITO 604.166

604.166

Fuente: Elaboración propia Cada mes que el cliente cancela su obligación de la cuota inicial se registra este asiento contable, quedando todos los abonos al rubro de anticipos de clientes. Cuando el apartamento está terminado, 24 meses después, el comprador procede a solicitar el crédito con el banco por el excedente de $35.000,000 y una vez lo aprueba el banco realiza la transferencia respectiva a la constructora y esta última realiza la entrega formal y material del bien al comprador a través de una acta de entrega. En este instante también se le entregan al comprador las respectivas escrituras públicas donde se traslada la titularidad del bien a él y por lo tanto los derechos y obligaciones del bien. Con el anterior proceso se procede a medir el ingreso por la venta del bien durante su construcción. Tabla 10: Medición de los ingresos por venta de bienes

INGRESOS CODIGO 41

CUENTA Ingresos ordinarios por venta de bienes

DEBITO

50.000.000

1305 Clientes

50.000.000

1305 Clientes

2805 Otras cuentas por pagar

15.000.000

1305 Pago del banco 1110 Bancos

CREDITO

15.000.000

35.000.000 35.000.000 55

Fuente: Elaboración propia En este asiento contable se mide los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, se cruzan los anticipos recibidos por el cliente y el pago final que realiza el banco. Por ultimo también se trasladan los costos y gastos en que ha incurrido la obra para poder hallar la utilidad de la misma. Tabla 11: Medición de los costos de la obra

COSTOS CODIGO

CUENTA

DEBITO

1415 Obras en curso bajo contrato 6135 Costos

CREDITO 34.500.000

34.500.000

Fuente: Elaboración propia Con la anterior causación la constructora puede emitir su estado de resultados para determina su utilidad en la obra o por unidad de activo, teniendo en cuenta el valor del ingreso o venta menos los costos incurridos en la misma.

CAPITULO IV 7

POLITICA CONTABLE PARA EL RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE BIENES SOBRE PLANOS PARA LA EMPRESA MOJICA CONSTRUCTORA SA

Con la finalidad de reflejar una información relevante, fiable y oportuna de la medición y reconocimiento de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes de la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, es necesario definir y aprobar una política contable teniendo en cuenta las normas Internacionales de información financiera para pymes. Esta política contable contiene los principios específicos, bases, reglas y procedimientos adoptados por la empresa para reconocer y medir los ingresos por actividades ordinarias en la venta de viviendas sobre planos y determinar la presentación de la información financiera en sus estados financieros. Por lo anterior, se presenta la propuesta de política contable, para ser aprobada en Asamblea de Socios:

7.1

OBJETIVO DE LA POLÍTICA CONTABLE

Esta política contable tiene como objetivo definir los principios, procedimientos y bases para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes de la MOJICA CONSTRUCTORA SA; esto con el fin de obtener una información financiera relevante y fiable en los estados financieros que al ser observada por los usuarios pueda ser comprensible para la toma de decisiones. 7.2

ALCANCE DE LA POLÍTICA CONTABLE

Esta política contable será aplicada a todos los ingresos por actividades ordinarias provenientes de la venta de viviendas o inmuebles sobre planos, que realice la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, es decir las ventas que se realicen de

proyectos de vivienda antes de construirse, que generen beneficios económicos futuros y que su valor razonable se puede determinar fácilmente.

7.3

RECONOCIMIENTO DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS

La empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA para reconocer los ingresos por la venta de inmuebles sobre planos como ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes en los estados financieros, debe tener en cuenta que la transacción cumpla con las siguientes características: 1. Que la venta de vivienda sobre plano generen un dinero por el intercambio del bien, lo que permite que ese ingreso aumente el patrimonio y proporcionalmente su utilidad. Esto permite que la entidad obtenga un beneficio económico futuro derivados de la venta del inmueble sobre planos que aumente el patrimonio de la empresa. 2. El valor de la venta de la vivienda sobre planos debe estar plenamente identificado, teniendo en cuenta los análisis y estudios de factibilidad que realizó la constructora antes de lanzar el proyecto al comercio. El costo es determinado con facilidad por el valor ofertado en el lanzamiento del proyecto y puede medirse de forma fiable. 3. Cuando el inmueble está totalmente terminado y listo para ser habitado, se realice la entrega formal del bien al comprador a través de un acta de entrega a satisfacción y se entreguan las escrituras de la vivienda, de forma que se transfiera la titularidad legal o traspaso de la posesión al comprador. Solo al momento de la entrega del bien se reconoce el ingreso como un ingreso por actividades ordinarias en venta de bienes. 4. Al momento que la inmobiliaria hace la entrega formal de la vivienda al comprador, entrega las escrituras de la misma a nombre del cliente, cediendo todos sus derechos y obligaciones con la misma. Cuando sucede este proceso la constructora deja de ser la titular, recayendo toda responsabilidad en derechos y obligaciones sobre el nuevo propietario, por lo tanto la entidad no conserva ninguna implicación en la gestión de forma de la propiedad ni el control del bien vendido.

5. Los costos y gastos que generó la construcción de la vivienda antes de ser entregado el bien formalmente, fueron reconocidos y medidos fielmente en la contabilidad en el rubro del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” al valor razonable, es decir, teniendo en cuenta el valor que figura en las facturas de compra. Esto permite determinar que los costos incurridos o por incurrir, en relación con la transacción de venta, pueden ser medidos con fiabilidad. 6. El reconocimiento en el rubro de Ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, se debe realizar solo cuando el comprador ha aceptado formalmente la entrega a satisfacción de la vivienda y recibe las escrituras públicas a su nombre.

La empresa CONSTRUCTORA MOJIA SA debe reconocer los ingresos que recibe del comprador sobre la marcha del desarrollo de la obra o construcción de la vivienda como ingreso por contratos de construcción y reconocerlos en una cuenta del pasivo “otras cuentas por pagar”, donde se incluyen los anticipos de clientes. Igualmente los costos y gastos que se van generando a través del desarrollo de la obra también se reconocen solo hasta la entrega formal del bien, por lo tanto no se reconocen como costos o gastos en el estado de resultado, sino que se deben ir reconocimiento en la cuenta del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” al momento de adquirir los insumos, servicios, mano de obra, etc. Cuando se presente alguna incertidumbre sobre la recuperabilidad de un saldo ya reconocido como ingreso por actividades ordinarias, esta cantidad deberá reconocerse como un gasto en el estado de resultado.

7.4

MEDICIÓN DE LOS INGRESOS POR ACTIVIDADES ORDINARIAS EN LA VENTA DE INMUEBLES SOBRE PLANOS DE LA EMPRESA MOJICA CONSTRUCTORA SA

En la medición de los ingresos por actividades ordinarias se determinan las caracteristicas o factores que intervienen para poder dar un valor monetario y así

valuar a la mayor exactitud posible los ingresos por actividades ordinarias provenientes de la venta de viviendas sobre la planos. La medición de los ingresos por venta de inmuebles sobre planos se realizará a través del método de contrato cumplido que consiste en medirlos solo cuando se entregue formalmente la vivienda y el comprador acepte su entrega. La medición de los ingresos que recibe la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA por la venta de viviendas sobre planos se medirá al valor razonable, es decir , se causara en la cuenta de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes, el valor pactado entre la inmobilaria y el comprador, el cual figura en el acta de entrega y escritura pública. De este valor razonable que se reconoce al momento de la entrega del bien, se deben excluir todos los importes recibidos por cuenta de terceros como los impuestos sobre las ventas, impuestos de consumos o demás que determine el estado colombiano. Todos los valores que cancele el comprador a la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, durante la construcción del inmueble, como el monto para apartar la vivienda y los pagos mensuales de la cuota inicial, se miden a su valor girado (valor razonable) en el rubro de “otras cuentas por pagar” como un anticipo de cliente. Estos montos de anticipos se cruzan con la cuenta de ingresos por actividades ordinarias en el momento del reconocimiento, es decir, cuando se hace entrega de la vivienda, se deducen estos valores para determinar el saldo a pagar por el comprador. Los desembolsos que se presenten durante la obra correspondientes a costos y gastos de la misma, también se medirán al valor razonable, es decir, al valor que presenten las facturas de compra y se reconcoerán en el rubro del activo “obras realizadas sin existencia de encargo o contrato para su venta posterior” durante la construcción. Al momento de terminar la vivienda y hacer la entrega formal del bien, los montos de costos y gastos que se encuentra en el activo se trasladan a los rubros respectivos de costos y gastos del estado de resultado según corresponda.

7.5

REVELACIONES

La empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe revelar, de los ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes sobre planos, todas las políticas contables acogidas para su reconocimiento y medición.  Se debe revisar y asociar los 6 factores de reconocimiento indicados en el numeral 7.3 de este capítulo, con la transacción inicial, para determinar a través de la revelación que efectivamente la partida hace parte del rubro de ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes.  Explicar el método utilizado para determinar la medición de los ingresos por actividades ordinarias, en este caso los ingresos por venta de bienes sobre planos, se debe ilustrar cómo se desarrolló el método de contrato cumplido.  Igualmente se debe explicar de qué forma se determinó el valor razonable para llegar al valor final de la valuación de la transacción por la venta del inmueble sobre plano.  Se deben revelar todos los factores que hicieron parte en la suma del valor determinado en la medición inicial, es decir, los desembolsos que realizó el cliente detallando las fechas y conceptos.

7.6

REFERENCIAS NORMATIVAS

La realización de esta política contable se desarrolla bajo las siguientes regulaciones de las Normas Internacionales de Información Financiera para Pymes: Sección 2: Conceptos y principios generales Sección 10: Políticas contables, estimaciones y errores Sección 23: Ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes NIC 18: Ingresos por actividades ordinarias CINIIF 15: Acuerdos para la construcción de inmuebles

CONCLUSIONES

Finalizada la monografía y desarrollada la política contable para el reconocimiento y medición de los ingresos por actividades ordinarias en la venta de bienes inmuebles sobre planos para la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA según las Niif para pymes, se concluye que los aportes importantes para la empresa e investigación son: La aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera en la empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA, a través de la sección 23 “ingresos por actividades ordinarias en venta de bienes” para medir los ingresos ordinarios provenientes de la venta de viviendas sobre planos, permitirá que la compañía emita una información financiera oportuna, fiable y comparable que le ayude en la toma de decisiones acertadas. La empresa MOJICA CONSTRUCTORA SA debe generar un cambio en sus criterios de reconocimiento y medición de los ingresos y costos provenientes de la venta de vivienda sobre planos ya que deja de reconocerlos en el momento de los hechos que genera el ingreso y solo los mide hasta que se entrega y aceptan el inmueble por parte del cliente. Con la implementación de la NIIF PARA PYMES, en los ingresos por actividades ordinarias, la empresa debe manejar el método de contrato cumplido, el cual le permite tener claridad en la identificación de la utilidad sobre la obra, pues durante el transcurrir de la construcción ha reconocido al valor razonable, en una cuenta puente, mientras se legaliza la compra final. La empresa MOJICA CONSTRUCTORA, debe dejar de tener un control simple de tesorería con relación a los pagos realizados por los clientes a tener un control contable de los pagos realizados por cada uno. Ya que antes se causaban los ingresos al momento del pago y ahora con la implementación de las NIIF PARA PYMES, los pagos efectuados por el cliente se reconocen como un anticipo, de forma que al entregar el inmuebles se crucen los pagos con el ingreso total causado en el rubro de ingresos por actividades ordinarias en ventas de bienes. La empresa podrá presentar disminución en los ingresos ordinarios, a través del método de contratos cumplidos, afectando la razonabilidad tributaria en la información actual, pero la empresa no pagaría impuestos que se relacionan con 62

los ingresos como cree, hasta el final de la obra, permitiĂŠndole a la empresa utilizar los dineros de los tributos en inversiĂłn mientras entregan la construcciĂłn. Reconocer y medir los costos y gastos que se van consumiendo en la obra, en rubros del activo, permite que la empresa use los valores anticipados para aumentar sus indicadores de rentabilidad por el activo. Esta investigaciĂłn permite orientar a otras empresas del sector inmobiliario en la mediciĂłn de los ingresos percibidos por la venta de viviendas sobre planos, ya que la norma tenia bastantes omisiones en venta sobre planos.

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ANEXOS

ANEXO 1: Estado de resultado a Junio 30 de 2015

ANEXO 1: ESTADO DE RESULTADO A JUNIO 30 DE 2015

ANEXO 2: BALANCE GENERAL A JUNIO 30 DE 2015

ANEXO 3: NOTA A LOS ESTADOS FINANCIEROS No. 6

ANEXO 3: NOTA N. 6 A LOS ESTADOS FINANCIEROS