Eq11 parque prado(2)

Universidade Estadual de Campinas - UNICAMP Faculdade de Engenharia Civil Arquitetura e Urbanismo - FEC Curso de Arquitetura e Urbanismo

Análise da Implantação do Plano Urbanístico do Parque Prado em Campinas

AQ100 – Tópicos Especiais – Cidade e Direito Urbanístico Profa. Dra. Gisela Cunha Viana Leonelli Prof. Dr. Sidney Piochi Bernardini Autores: Guilherme Henrique Stroeder Martins Júlio César Monteiro Mafra Marina Leme Merlin Campinas - SP Julho/2016

Guilherme Henrique Stroeder Martins Júlio César Monteiro Mafra Marina Leme Merlin

Análise da Implantação do Plano Urbanístico do Parque Prado Em Campinas

Monografia Elaborada para a disciplina de Pós AQ100 – Tópicos Especiais – Cidade e Direito Urbanístico da Universidade Estadual de Campinas - UNICAMP

Profa. Dra. Gisela Cunha Viana Leonelli Prof. Dr. Sidney Piochi Bernardini

Campinas - SP Julho/2016

Sumário

Resumo

04

Introdução

05

Localização

06

Histórico

09

Estado Atual

16

Conclusão

19

Bibliografia

20

Resumo

O objetivo dessa monografia é apresentar o processo de implantação e ocupação do bairro planejado Parque Prado em Campinas, mostrando o processo do Plano Urbanístico elaborado para a área e os Termos de Acordos de Compromisso firmados entre os investidores e a Prefeitura Municipal de Campinas e analisando as consequências geradas à área.

Introdução

O projeto urbanístico Parque Prado trata-se de um bairro planejado, implantado em uma antiga área ou gleba rural cercada por bairros mais antigos e consolidados com características residenciais.

O processo de ocupação da área foi iniciado em meados dos anos 80, realizado através de um Estudo de Diretrizes Urbanísticas firmado entre os proprietários e a Prefeitura Municipal de Campinas não sendo realizado um processo de parcelamento do solo conforme os ditames da Lei Federal 6.766 de 1979.

O que foi realizado foi um plano de ocupação totalmente afiliado aos princípios do mercado imobiliário que buscou a maior conversão possível de solo rural em urbano e sua valorização através da implantação majoritária de construções verticais de alto padrão e de baixa densidade, destinado principalmente as classes média e alta da sociedade. É importante ressaltar que nesse caso a “o governo e a administração urbana desempenham apenas papel facilitador e coordenador” (Harvey, 2005) , visto que a municipalidade tem uma participação técnica na implantação do empreendimento, entretanto, não atua com o “planejamento urbano adequado porque permite que especuladores ajam como atores que decidem o crescimento futuro.” (GOTTDIENER (1996), permitindo o uso do instrumento do zoneamento como melhor convém ao empreendedor e não às necessidades do município.

LocaliZação

Localização da área na cidade de Campinas.

o Parque Prado é uma área que está localizada na região sudeste da cidade de Campinas a 3 quilômetros do centro da cidade e próximo da rodovia Anhanguera e da rodovia Magalhães Teixeira.

Faz divisa com bairros Vila Marieta, Jardim Nova Europa e Jardim Leonor, de urbanização mais antiga e consolidada, que possuem como principais características: a ocupação do tipo residencial unifamiliar com construções de baixo gabarito e baixa densidade assim como o comércio também de pequeno porte com abrangência local.

Mapa dos Bairros que fazem divisa com o Parque Prado Fonte: Google Maps

A área começou a integrar o perímetro urbano através da lei municipal n° 4.555 de 18/11/1975 que ampliava o perímetro, agregando a parte norte da gleba. Futuramente com a lei municipal n° 8.161 de 16/12/1994 toda a gleba foi integrada ao perímetro urbano.

Parque Prado

Mapa de Evolução do perímetro Urbano - Fonte: SEPLAMA

Visto a situação “enclausurada” da gleba em meio a bairros já consolidados e somado ao seu grande potencial imobiliário em virtude da boa localização, a gleba começou a sofrer pressões por parte das Associações de Moradores locais solicitando a melhoria da vias de circulação entre bairros (desconectados pela gleba) e as ambições do mercado e da especulação imobiliária.

Foto Aérea da área em 2002 - Fonte: cedida pelo escritório de Urbanismo - Comurb

Vista Aérea da área em 2002 - Fonte: cedida pelo escritório de Urbanismo - Comurb

HistÓrico

Linha do Tempo - Histórico Parque Prado

Tratava-se de uma área rural antigamente denominada como Chácara Eglantina, com uma área total de 1.253.843,06 m², pertencente a empresa Cristais Prado, localizada na parte sudeste da cidade, que possuía até a década de 1980 características totalmente rurais possuindo além de uma área de lazer privativo (Chácara) uma pequena produção cafeeira. No final da década de 1980, o terreno estava quase que em sua totalidade envolvido por bairros residenciais já consolidados, com características como a baixa densidade e baixo gabarito (02 pavimentos). Por se tratar de um terreno ainda com características rurais, inserido dentro da área urbana do município, ganhou o status de um grande vazio urbano, e como tal, além da pressão do mercado imobiliário, os habitantes dos bairros vizinhos representados por suas associações de moradores, começaram a solicitar junto a municipalidade a transposição do terreno para melhor circulação viária entre os bairros.

A partir deste ponto inciam-se os primeiros planos urbanísticos do que seria posteriormente denominado Parque Prado.

Divisão da Gleba decorrente à abertura da Via. Fonte: EIA/rIMA

Abertura da Avenida e divisão em duas glebas distintas. Fonte: EIA/rIMA

Divisão da área em Glebas. Fonte: EIA/rIMA

1° Plano Urbanístico o 1° Plano Urbanístico, teve seus trabalhos iniciados quando os proprietários solicitaram junto a prefeitura as diretrizes para a ocupação da gleba na data de 02/04/1985. A primeira Intervenção no local foi a desapropriação amigável de faixa de 18.032,00 m² para a realização de via de transposição visando coligar as Avenidas Jorge Tibiriçá e São José dos Campos, ação ratificada pelo Decreto Municipal N°. 9.905 de 25/08/1989.

Então assinado o Instrumento Particular de Desapropriação Amigável, operação inédita no município até então, na qual em síntese a empresa Cristas Prado doaria a faixa de 18.032,00 m², (resultando em duas glebas com áreas de 290.140,66 m² e 945.670,40 m²) e se comprometeria em apresentar em um período de 90 dias um “PLANo DE DIrETrIZES UrBANíSTICAS E DE oCUPAção DE SoLo DA CHáCArA EGLANTINA”.

A prefeitura por sua vez se comprometia em desenvolver em conjunto com a empresa o plano de diretrizes através da criação de um grupo de trabalho e se comprometeria em conceder conforme a Lei Municipal 6.031/88, a implantação de habitações coletivas no padrão HMV-5 e o comércio local, nos trechos situados em zonas 2 e 3.

Situação da área em 2000. Fonte: EIA/rIMA

Como resultado do grupo de Trabalho foi assinado na data de 03/04/1992 o primeiro Termo de Acordo e Compromisso - TAC, na qual foi consolidado o plano de uso e ocupação do solo na gleba, na qual a dividia em glebas menores com a doação de áreas públicas, entretanto essa divisão não foi realizada através de processo de parcelamento do solo regido pela lei federal 6.766/79.

No mencionado TAC foram elencados os seguintes itens: área total a ser referenciada: 1.359.892,00 m² (conforme matrícula posteriormente retificada em 1.253.843,06 m²); Doação de 144.032,51m² para a execução do viário e 11.503,00 m² para Equipamentos Públicos Urbanos (CPFL); Doação de um Parque Ecológico Público com 259.923,58 m² (a ser executado pelo empreendedor e mantido por 01 ano); Separação de uma gleba denominada como “A” com 342.890,04 m² fora do Plano de Diretrizes, para uso quando melhor couber ao empreendedor; remanescente de 602.541,97 m² terá autorização para construções residenciais verticais da tipologia HMV-5 com coeficiente de aproveitamento igual a 1 e os demais parâmetros conforme a legislação urbanística (lei 6.031/88).

Futuramente na data de 23/06/1994, o TAC foi re-ratificado, sendo aditado algumas tratativas quanto a conservação do Parque Público e quanto a provisão de algumas vias que seriam executadas pela empreendedora quando da execução dos empreendimentos habitacionais, sendo que caso a prefeitura necessitasse das vias anteriormente, ela deveria executá-las e posteriormente seria ressarcida dos valores pela empreendedora.

Após assinatura dos TAC’s o empreendedor iniciou então a ocupação das glebas através de empreendimentos habitacionais verticais (HMV-5) e com a destinação de uma das glebas para implantar um loteamento residencial conforme parâmetros da Lei 6.766/79.

Para a tipologia Vertical foram edificados os empreendimentos denominados Monet, Debret, Ville de Saint Martin com 792 unidades residenciais e no loteamento que posteriormente viria a ser fechado foram destinados um total de 283 lotes residenciais.

Empreendimentos já implantados na Área em 2000. Fonte: EIA/RIMA e Google Street View

Em consequência do alto potencial imobiliário e do grande destaque dado ao empreendimento nos meios de circulação, o Ministério Público do Estado de São Paulo, através da Ação Civil Pública n° 1.047/1998 determinou que não poderiam ser realizadas novas aprovações dentro do plano até que fosse realizado o Estudo de Impacto Ambiental e o Relatório de Impacto Ambiental - EIA/RIMA, visto que a área total do empreendimento totalizava mais de 1 milhão de m².

Após acordo Firmado entre a empreendedora, na época já ligada à Construtora Andrade Gutierrez e o Ministério Público na data de 22/09/2000, ficou ajustado que a empreendedora se comprometeria a realizar o EIA/RIMA para toda a gleba, na época com a sua área já retificada e em troca poderia dar prosseguimento com a as obras já iniciadas e paralisadas e das que já estavam aprovadas e não haviam sido inciadas.

Após a realização do EIA/RIMA e aprovação do empreendimento junto à CETESB, foi elaborado então um novo estudo urbanístico para a gleba.

2° Plano Urbanístico O 2° Plano Urbanístico foi aprovado através da assinatura do 3° TAC, previa a ocupação de 23.000 habitantes e a ocupação total com empreendimentos até o ano de 2016. Através dele foram determinados, conforme o EIA/RIMA, novas diretrizes para a implantação do empreendimento como a execução das vias por parte do empreendedor; novas diretrizes habitacionais como a quantificação máxima 5.750 de unidades habitacionais, incluindo as existentes na época e a quantificação máxima de construção da tipologia HMV-5 de 350.818,40 m² incluindo também as existentes.

Foram também firmadas novas diretrizes ambientais que previam a requalificação de áreas de APP e reformas no Parque Público municipal.

O novo plano também estipulou, de acordo com o zoneamento e a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas, as tipologias que poderiam ser edificadas na área, sendo de escolha do empreendedor o local onde elas seriam implantadas, desde que obedecesse aos limites de números de unidades e de construção estipulados no TAC.

Posteriormente no ano de 2012, foi assinado o 4° TAC, agora com a figura do Termo de Ajustamento de Conduta, alterando dois itens dos TACs assinados anteriormente, referentes a doação e execução de via com 22.670,40 m² que estaria localizada no setor V, separando as glebas disponíveis para empreendimentos do Parque Ecológico Municipal.

Em troca o empreendedor deveria custear um projeto substitutivo no valor de r$ 2.000.000.00 que deveria ser instalado dentro dos limites do Parque Prado, podendo abranger projetos culturais, sociais ou obras de infraestrutura.

Tipologias e quantidade de Unidades Habitacionais permitidos pelo EIA/rIMA . Fonte: EIA/rIMA

Zonas e Tipologias No 2° Plano Urbanístico, assim como no 1°, obedece a Lei de Uso e ocupação do Solo compreendendo os Zoneamentos 2, 3 e 9. os zoneamentos 2 e 3 ocupam mais de 80% da área do plano, ocupando os setores II, III, IV e V e possuem como característica principal a destinação ao uso estritamente residencial unifamiliar e multifamiliar com restrições quanto ao uso de comercio e serviços e suas localizações. Já a Zona 9 ficou restrita ao setor I, e possui como principal característica a destinação aos usos comerciais e de serviços de pequeno ao grande porte.

No Plano Urbanístico foram utilizados as tipologias residencial H-3, residencial multifamiliar HMH3 e as verticais HMV-2 e HMV-5 e para o tipo comercial foi utilizada a tipologia CSE-6.

Zonas encontradas na área. Fonte: EIA/rIMA

Tipologias e Zonas nos setores da área. Fonte: EIA/rIMA

H-3 Trata-se da tipologia típica para a Zona 03, que prevê uma ocupação de residencias unifamiliares e com baixa densidade e baixo gabarito. Suas principais caraterísticas são: Lote Mínimo: 250,00 m² área Máxima de Construção = área do lote Taxa de ocupação = 0,65 Número máx. de pavimentos = 02

HMH-3 Trata-se da tipologia para condomínios horizontais regidos pela lei 4.591 de 1964.

Suas principais características são: Lote / Gleba no máximo: 40.000,00 m² área máxima de construção = área do Lote Taxa de ocupação: 0,5 Número máximo de pavimentos = 02 Largura mínima do leito carroçável = 5,50 m

HMV-2 Trata-se da tipologia vertical utilizada na Zona 12, é a tipologia vertical de maior coeficiente dentro desta zona.

HMV-5 Trata-se da única tipologia residencial vertical permitida dentro das zonas 2 e 3. Seu uso é permitido somente após estudos específicos, ou seja, sua implantação pode ou ser permitida pela municipalidade após a verificação por parte dos técnicos da prefeitura dos impactos causados por esses empreendimentos nos locais onde se pretende a sua implantação.

Esta tipologia, além de ser utilizada para projetos de edifícios de gabarito alto e com grandes áreas de lazer no térreo, também foi utilizada para projetos de edifícios que se enquadraram no Programa Minha Casa, todos eles localizados dentro do setor V. Suas Principais características são:

Lote / Gleba mínimo: 5.000,00 m² Coeficiente de Aproveitamento (C.A.): 1,0 Taxa de ocupação: 0,5 Altura Max. (relação entre recuo/largura da via e C.A.)

CSE-6 Trata- se de uma tipologia comercial de grande porte, visto que o seu lote/ gleba deve possuir no mínimo 5.000,00 m², também foi destinada nos setores com zonas 2 e 3, que são destinados a comercio de âmbito local e de pequeno porte. Suas principais características são:

Lote/ Gleba Mínimo: 5.000,00 m² Coeficiente de Aproveitamento (C.A.): 1,0 Taxa de ocupação: 0,5 Altura Max. (relação entre recuo/largura da via e Coeficiente de Aproveitamento)

Equipamentos Urbanos a serem implantados segundo EIA/rIMA . Fonte: EIA/rIMA

Estado Atual

Atualmente o Parque Prado apresenta boa parte de sua área ocupada, entretanto não alcançou sua ocupação total até este ano como previa o 2° Plano Urbanístico. Como pode se visualizar na figura abaixo ainda existem áreas a serem edificadas dentro do bairro.

ocupação atual da área. Fonte: Prefeitura Municipal de Campinas

Lotes ocupados e áreas Verdes. Fonte: Prefeitura Municipal de Campinas

Pode-se aferir também que a tipologia mais utilizada, em termos de número de unidades, foi a HMV5, que na realidade para os zoneamentos 2 e 3 seria a menos indicada, não apenas pela necessidade de estudos específicos, mas sim pelo contraste entre a tipologia padrão para estes zoneamentos, que é a residencial unifamiliar de baixa densidade e edifícios de gabarito alto, baixa densidade (exceto os utilizados no Programa Minha Casa Minha Vida) em grandes terrenos com grandes áreas de lazer privativas e cercadas.

No setor V, onde foram edificados as construções do Programa Minha Casa Minha Vida, o empreendedor adaptou as construções do tipo EHIS para o HMV-5. Entretanto seu interesse não foi o de melhorar o deficit habitacional ou inserir populações de renda mais baixa dentro do projeto, mas sim buscar maneiras de fazer construções mais baratas, de dimensões menores e principalmente, que lhe permitissem adensar mais unidades em espaços menores.

2013

2014

2015

2016 Fotos Aéreas de 2013 a 2016. Fonte: Google Earth

Foto Aérea de 2016. Fonte: Google Earth

Conclusão

Pode-se constatar através deste trabalho que o Parque Prado foi um projeto de bairro planejado totalmente diverso, visto que, diferentemente de outros loteamentos, ele não foi implantado através do parcelamento de uma gleba urbana, previamente cadastrada e com suas Diretrizes Urbanísticas lançadas aprovadas pelo Município de Campinas e regido pela lei 6.766/1979, mas sim por meio de um plano urbanístico gerido pelo proprietário/empreendedor e a municipalidade e com estudos urbanísticos superficiais além do EIA-RIMA, que tão somente viabiliza a localização e viabilidade ambiental do empreendimento e não trata de questões de parcelamento do solo.

Por intermédio deste estudo urbanístico, o empreendedor conseguiu transformar uma área na qual o seu entorno possuía bairros com características residenciais de baixa densidade e de baixo gabarito, em um conjunto de condomínios fechados HMV-5 e outros HMH-3, isolando a cidade de todo bem estar pregado pelo empreendedor em sua campanha comercial, além de aproveitar o ótimo momento da construção civil no país e da grande especulação imobiliária.

Com o estudo urbanístico o empreendedor se utilizou da ferramenta do zoneamento como suporte para ocupação destoante das necessidades locais, totalmente afiliado aos seus interesses, como diz Sarah Feldman “ O zoning é colocado como um aspecto do processo de planejamento que permite garantir a melhor e mais econômica provisão de serviços públicos, a qualidade das áreas residenciais e estabilizar os valores do solo. No entanto, no processo de disseminação do zoning, os interesses imobiliários acabam por prevalecer, (...)“ (FELDMAN 1996).

Bibliografia

FELDMAN, Sarah. Planejamento e zoneamento: São Paulo, 1947-1972. EdUSP, 2005.

GOTTDIENER, Mark. O setor imobiliário e o planejamento urbano: controle, gestão ou desregulação.

Revista Polis, n. 27, 1996.

HARVEY, David. Produção Capitalista Do Espaço, a. Annablume, 2005.

Estudo de Impacto Ambiental - Empreendimento Habitacional Parque Prado. Campinas - GEAM Gerenciamento e Engenharia Ambiental S/C Ltda. 2001, 02 Volumes.

Relatório de Impacto Ambiental - Empreendimento Habitacional Parque Prado. GEAM Gerenciamento e Engenharia Ambiental S/C Ltda. 2001, 01 Volume.

Prefeitura Municipal de Campinas 1988. Lei No. 6.031 de 29 de dezembro de 1988. Campinas: Prefeitura Municipal de Campinas. Disponível em: http://www.campinas.sp.gov.br/arquivos/seplama/ lei_6031.pdf [Consult. 8 Junho 2016].