Proyecto Banchero - Gestión de Proyectos III

DOCENTE DELIA CAROLINA LINARES BORGO

GESTIÓN DE PROYECTOS III

PROYECTO BANCHERO PORTAFOLIO

GILDA RAMIREZ 20172518 ROSA LAOS 20150738 NICOLE VASSALLO 20171647 MAYRA VARGAS MACHUCA 20153411

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de proyectos Ciclo 2021- 1

1

ANÁLISIS DEL TERRENO Y ENTORNO CG4 CG5 CG7 CG11 D E

2 INVESTIGACIÓN DE MERCADO

GC1 GC2 CG3 CG4 CG5 CG6 CG7 CG9 CG10 CG11 INVESTIGACIÓN DE MERCADO: OFERTA INVESTIGACIÓN DE MERCADO: COMPETENCIA INVESTIGACIÓN DE MERCADO: OBJETIVO

3 PRIMER ACERCAMIENTO ESTUDIO DE CABIDA: FIT TEST

GC1 GC2 CG3 CG4 CG5 CG6 CG7 CG9 CG10 CG11

4 PRIMER ACERCAMIENTO PROPUESTA DE INVERSIÓN

GC1 GC2 CG3 CG4 CG5 CG6 CG7 CG9 CG10 CG11

5 CABIDA DEFINITIVA

GC4 CG5 CG6 CG7 CG8 CG9 CG10 CG11 D E

6

PLAN DE MARKETING

GC4 CG5 CG6 CG7 CG8 CG9 CG10 CG11 D E

7

EVALUACIÓN ECONÓMICA GC4 CG5 CG7 CG8 CG9 CG11 D E

8 CONCLUSIONES

CONTENIDO

INVESTIGACIÓN DE MERCADO: DEMANDA

OBJETIVO

Seleccionar terreno dentro de Lima Metropolitana, este debe cumplir con mínimo tener una hectarea en consecuencia seguir con el análisis del entorno.

PROCEDIMIENTO

Se considero todos los factores relacionados al entorno, como las propias características, respecto a formas de transporte, zonificación, equipamientos y atractivos cercanos. Que servirán de apoyo para las estrategias siguientes.

QUE APRENDÍ

Primero, la relevancia que tiene el mismo terreno, pues encontrar un área determinada en la actualidad, sinque haya tenido uso o algún tipo de construcción puede ser tedioso.

Por otro lado, hablando de ser parte de Lima Metropolitana y según la ubicación que se encuentra podemos encontrar escenarios muy distintos y variantes. En el ánalisis podemos encontrar factores que pueden ser prescindibles en la elección del proyecto. En nuestro caso, teenemos una ubicación céntrica y estratégica para muchos usos , y tal vez si no hubiera sido así, por mas que el proyecto se muestre eficiente, puede que dificilmente sea vendido o nuestro plan de marketing tendría que ser reforzado.

Por último, entender que estas son las bases con las que se incia el proyecto, es necesario el ánalisis del entorno como saber los parámetros y caracteristicas del distrito de San Miguel.

1.

ELECCIÓN DE TERRENO

INFORMACIÓN DEL TERRENO

Análisis del entorno

SAN MIGUEL El terreno elegido pertenece al distrito de San Miguel, dentro de Lima metropolitana.

El terreno es un terreno céntrico, que está ubicado en la interseción de 3 vías: La Av Rafael Escardio, Av. Luis Banchero y la calle JL. Arce. Además de su cercanía de la Vía expresa costa verde.

Conformando así un terreno de forma cuadrangular, actualmente deshabilitado y sin ninguna costrucción.

El terreno tiene un área de 14 521.45 m2.

Según Optima inmobiliaria, el precio por m2 del distrito al 2021 a aumentado en un 4.9%, siendo este de 6219 soles o 1641.52 dólares, teniendo así un costo del terreno aproximado de: 23 837 250.6 dólares.

Antiguamente se podia encontrar un edificio comercial emplazado en este.

SOBRE EL TERRENO

DIRECCIÓN

ÁREA TOTAL

Av. Rafael Escardó 530-598

LINDEROS

14 521.45m2

Edificios residenciales UPC CD Julio Mendez Casino Macao Hiraoka San Miguel

Vista aérea del terreno - google earth

Residencial Residencial

HECTÁREAS

1.45 ha

UPC Complejo deportivo Julio Mendez Casino Macao Hiraoka San Miguel

PERÍMETRO

523.24ml

PRECIO m2

23837250.6 dólares

ZONIFICACIÓN

CM (comercio metropolitano) Vista aérea del terreno - google earth

INFORMACIÓN DEL TERRENO PERÍMETRO

132.8 9 ml

135

.00

ml

123.

02 m l

114.8 0

ml

Análisis del entorno

ENTORNO

Análisis del entorno

SECTOR

CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA

DISTRITO DE SAN MIGUEL Rádio: 800m

1.

s

AV. Rafael ma rina UPC

Av. L ui

de l as le yen das

Arc

e

rque

J.L de

Claretiano

Metro LM

s B an chero

Av. P a

AV. La

AV. L a marina HORAOKA CASINO

fael Esc ard

io

UBICACIÓN CENTRICA Cercanía a Pueblo Libre, Magdalena del Mar, Callao y Cercado de Lima

Escardio

Av. Pre cur sor e

2. ACCCESO RÁPIDO A LAS PLAYAS Rápido acceso al circuito de playas

3. ZONA RESIDENCIAL Presencia de gran cantidad de zonas residenciales

5. AUGE INMOBILIARIO Los ultimos años ha sido uno de los distrito que ha liderado en la oferta y venta inmobiliaria

6. DIVERSIDAD DE ACTIVIDADES

AV. Ra

Distrito que cuenta con una gran variedad de equipamientos recreativos como el parque de las leyendas y universidades como la Universidad católica y San Marcos.

7. TIPO DE SUELO CONSTRUCTIVO Según CISMID, el distrito de San Miguel presenta un un suelo mayormente apto para la construcción lo que favorece al mercado inmobiliario.

8. SERVICIOS BÁSICOS SECTOR A 800m El terreno se encuentra en una zona bastante concurrida del distrito, no solo por su cercanía a avenidas principales de la ciudad, sino también por la presencia de diferente equipamiento edificatorio y urbano que activan el sector.

Para los diferentes análisis se decidió usar un rádio aproximado de 800m, que equivale a una caminata aproximada de 5 - 10 minutos donde encontramos edificios significativos y espacios públicos de fácil acceso para los peatones.

Cobertura de agua potable y energía electrica en todo el distrito. IMP

ESTADO ACTUAL

Análisis del entorno

FOTOGRAFÍAS ACTUALES DEL TERRENO

Av. Rafael Escardio

Av. Luis Banchero

Calle JL de Arce

CONCLUSIONES

Como se puede observar en las fotografías el terreno en la actualidad se encuntra totalmente vacío, sin ningun tipo de construcción como hace unos años cuando había un edificio comercial abandonado.

Actualmente una porcíon del terreno es usada como estacionamiento para los clientes de Hiraoka que se encuentra justo al frente de la Av. Luis Banchero

TRANSPORTE

Análisis del entorno

LÍNEAS DE AUTOBUSES

TIPOS DE TRANSPORTE DISTRITO DE SAN MIGUEL Rádio: 800m

Línea 8510 Av. Pre cu

San Bartolo - San Miguel

Escardó

rso res

Av. L ui 1

Av. Los Pat rio

as as le yen d AV. L a Marina

Línea 201

Av. Pershing - Collique (Comas)

Línea CR35 Lima - Ventanilla

Línea IM26 SJL-SMP

Línea IM44 Callao

Línea CR42

Och o

Línea IO06 José Gálvez (VMT)

Payet - Caquetá

Av. Br

AV. Ra

igid a

Silv a

de

fael Esc ard ó

Ceres

CERCANÍA A OTROS DISTRITOS

Desde P. Kennedy- Miraflores

32 minutos Desde Plaza Bolognesi - Breña

25 minutos Desde Salaverry - San Isidro

PARADERO DE AUTOBUSES

Tráfico denso

1

Línea 8510 San Bartolo-San Miguel (La 16)

Tráfico medio

2

Línea CR71 SMP-Surco (La R)

Tráfico bajo

3

Línea IM18 SMP-Surco (La 18)

Transporte público

Carabayllo- Caquetá

de l

Carabayllo - Pueblo Libre

s B an chero

33 minutos

LEYENDA

Línea CR17

Línea CR34

Línea CR69

a

tas

2 3

SMP- Santiago de Surco

Av. P arqu e

Av. Int isuyo J.L de A rce

Ma rina

Callao - Ate

Línea CR71

AV. Rafael AV. La

Línea 4904

35 minutos Desde Aeropuerto - Callao

52 minutos Desde Plaza Vea- Independencia

28 minutos Desde Av. Brasil - Jesús María

EQUIPAMIENTO EDUCATIVO E INSTITUCIONES

Análisis del entorno

ÁREAS VERDES Y EQUIPAMIENTO EDUCATIVO DISTRITO DE SAN MIGUEL Rádio: 800m

LEYENDA Terreno seleccionado Colegios

10%

Universidades Institutos Parques (áreas verdes)

30%

% 50%

10%

Universidades

Colegios

Institutos

Presencia de dos universidades importantes (UPC y Federico Villa Real), ambas cercanas al terreno.

Presencia de varios colegios cercanos al terreno, entre ellos destaca colegio Claretiano, por el gran área que posee.

Presencia de gran variedad de institutos, así como de academias.

Parque Paul Harris

Parque Vallejo

Parque Rafael Escardo

Parque ubicado cercano al terreno seleccionado, cuenta con un grán área y una cancha de fútbol.

Presencia de gran cantidad de áreas verdes, asi como de mobiliario urbano.

Parque con una gran presencia de área verde, no posee un gran tamaño.

CONCLUSIONES En esta Zona de San Miguel se ubican diferentes universidades, centros educativos, y colegios, lo que activa gran parte del distrito.

Además, cabe resaltar que cuenta con una gran cantidad de áreas verdes, lo que le contribuye a mejorar la calidad de vida de las personas.

EQUIPAMIENTO COMERCIAL

Análisis del entorno

COMERCIOS DISTRITO DE SAN MIGUEL Rádio: 800m

De

LEYENDA Tienda Comercial

Tienda Comercial

Restaurantes

Supermecados/Mercados

Tiendas grandes como Hiraoka, Sodimac, la Curachao y de Automoviles brindan productos electrodomesticos, para el hogar y vehiculos.

Se encuentran grandes cadenas como Norkys y Rustica, además de restaurantes locales para el consumo de residentes y visitantes.

Tiendas como Metro y Tottus, además del Mercado La Marina se usan para el abastecimiento de la zona.

Tienda Zonal

Casinos

Bancos

Tiendas como Bodegas, Ferreterías, peluquerias, etc. que son utilizadas mayormente por los residentes del la zona.

Centro de recreación nocturno, para la diversión de los residentes y visitantes de distritos aledaños.

Cercania a diversos bancos como Scotiabank, BBVA, Interbank.

Casino Restaurantes Supermercado / Mercado Bancos

15%

%

Tienda Zonal Boticas Gasolineras

10% 5% 1.6% 1.6% 1.6%

20%

45%

CONCLUSIONES En esta Zona de San Miguel se encuentra mucha varidad de comercio tanto de grandes cadenas comerciales, como locales zonales, covirtiendo en un distrito con gran afluencia comercial, con todos los servicios necesarios tanto para vivir como para poner un negocio.

ZONIFICACIÓN

Análisis del entorno

ZONIFICACIÓN DISTRITO DE SAN MIGUEL Rádio: 800m

10%

Dentro del radio de 800m se puede observar una zonificación en donde resalta la RDM, sin embargo observamos también que los terrenos más cercanos a la zona de intervención y el mismo terreno pertenecen a comercio vecinal, mientras el comercio zonal se concentra en frente a la Av. La marina.

5% 5%

15%

5%

%

Encontranos que, a diferencia de otras zonas del distrito esta cuenta con varias áreas destinadas a zonificación de espacio recreativo.

USUARIOS:

20%

Al haber vivienda de mediana densidad encontramos como usuario principal familias y en el caso de comercio vendedores y compradores.

40%

ACTIVIDAD COMERCIAL: Debido a la diversa zonificación comercial que se encuentra, la zona se encuentra en actividad constante durante el día y la noche.

LEYENDA Residencial de densidad media Residencial de densidad alta Comercio Vecinal Comercio Zonal Comercio Metropolitano Educación Zona de recreación pública

Según la Municipalidad de San Miguel

Residencia

Comercio

Otros

Predomina la zonificación de residencia de densidad media en la zona. (RDM)

Predomina la zonificación de comercio metropolitano, seguido del comercio zonal y vecinal.

Encontramos zonificacin destinada a otros usos como: educación y zonas de recreación pública

JUSTIFICACIÓN

Análisis del entorno

1. UBICACIÓN

EQUIPAMIENTO

1.

El terreno se encuentra en un distrito céntrico, cerca a centros urbanos importantes como el cercado de Lima y San Isidro

4.

El terreno se encuentra en una zona privilegiada y accesible a diferentes equipamientos educativos, comerciales, de salud , etc,

6.

2. ACCESIBILIDAD

2.

MERCADO ¿ POR QUÉ ES UNA BUENA ZONA PARA INVERTIR EN UN PROYECTO INMOBILIARIO?

El terreno está cerca a avenidas importantes de la ciudad, lo que facilita el intercambio víal de flujos de acceso y salida principalmente a través del transporte público.

3. ZONIFICACIÓN La zonificación del terreno permite proponer un proyecto tanto comercial como de residencial.

Lo que permite una mayor variedad de programa para ofrecer a los inversionistas.

3.

Crecimiento acelerado del mercado inmobiliario, principalmente de viviendas, en el distrito hacen de este una buena opción de inversión

5.

ÁREAS VERDES

6.

Cerca al terreno se encuentras varios y amplios espacios públicos y áreas verdes, lo que aumenta el atractivo de la zona.

4.

5.

FODA

FACTORES INTERNOS FACTORES EXTERNOS

O A

OPORTUNIDADES

En la parte externa, los inversionistas tienen una respuesta positiva para su participación en temas de vivienda y comercio, esto ejecutando proyectos inmobiliarios en el distrito de San Miguel.

Actividad comercial.

F D FORTALEZAS

Análisis del entorno

DEBILIDADES

Cercanía a avenidas principales y paraderos.

Elevado Índice de delincuencia y comercialización de drogas.

Potencial Comercial.

Ordenanzas municipalidades desactualizadas.

Ubicación estratégica como punto de conexión de Lima Norte, aeropuerto y puerto del Callao.

Falta de plan de desarrollo urbanístico.

Variada oferta de servicios existentes en el distrito.

Tráfico vehicular en las avenidas de acceso.

Mayoría de la población joven y calificada.

ESTRATÉGIAS FO

Aprovechar la buena ubicación y cercanía a equipamientos para cubrir la demanda de viviendas, oficinas y comercio en la zona.

ESTRATÉGIAS DO

Activar la zona (día y noche ) para disminuir la delincuencia.

Aprovechar la cercanía de la avenidas principales cercanas y flujos viales que activan la zona.

Ubicación geográfica privilegiada.

Presencia de equipamiento educativo.

Presencia de áreas verdes.

AMENAZAS

Migración de población no productiva de paises vecinos.

Aumento de contaminación ambiental y sonora.

Competencia inmobiliaria.

ESTRATÉGIAS FA Aprovechar el fácil acceso y ubicacion de la zona como factor importante sobre la competencia.

Promover la construcción de proyectos con fin comercial para ampliar las oportunidades de trabajo.

Activar la zona (día y noche ) para disminuir la delincuencia.

ESTRATÉGIAS DA Promover el uso de transporte público para aminorar el tráfico de vehículos particulares.

NORMATIVA Y PARÁMETROS

Análisis del entorno

O

Según el plano de zonificación de la municipalidad de San Miguel de la ordenanza 1098, el terreno elegido entraria dentro del los parámetros urbanisticos para comercio metropolitano.

LOTE DE

ALT UR

TAM AÑ

APLICANDO PARÁMETROS

CUADRO NORMATIVO

A

Comercio Metropolitano / ordenanza 893 - MML

) +R

(A 1.5

ALTURA DE LA EDIFICACIÓN

1.5 ( a + r )

RE IB

MIENTOS NA O

2

RDA

No exigible para uso comercial.

Los pisos destinados a vivienda dejaran el área libre que se requiere según uso residencial compatible.

ESTACIONAMIENTOS

1 estacionamiento por cada 50m2

RETIRO MUNICIPAL

5.00 m con respecto al límite de propiedad

USO RESIDENCIAL COMPATIBLE

RDA ( Residencial de densidad alta)

Especificaciones normativas:

ESTA CI

USO RE S

5m

L NCIA E ID

Existente o según proyecto

ÁREA LIBRE MÍNIMA

ÁRE A

L

RET IRO

TAMAÑO DE LOTE Y FRENTE MÍNIMO

0m 1u/5

a) Se permitirá hasta 7 pisos de altura hasta en lotes mayores de 200m2 ubicados frente a avenidas con un ancho mayor a 25ml, si se combina con el uso residencial. No será obligatorio el uso comercial. b) Se permitirá usar hasta el 100% del área de los lotes comerciales para uso residencial c) Requerimiento de estacionamiento para los usos especiales que se señalan a continuación: Supermercados y autoservicio: Mercados: Cines, teatros y locales: Locales culturales, clubs, instituciones y similares: Locales de culto:

1 por cada 100m2 de área de venta 1 por cada 25 puestos 1 por cada 20 butacas 1 por cada 75m2 de área techada 1 por cada 30m3 de área de culto

OBJETIVO

Realizar el estudio de mercado , viendose temas desarrollados en clase como el concepto, las características y los componentes, especificar esta investigación para usos de comercio, oficina y vivienda.

PROCEDIMIENTO

Se realizó una investigación individual para el sector de comercio, oficina y vivienda con el el fin de profundizar la misma investigación y poder sacar conclusiones personales y de forma general para generar las mismas bases de nuestro proyecto, pues este se caracterizará por tener esta diversi ficación.

QUE APRENDÍ

Muchas veces, al realizar un proyecto no vas a encontrar circunstacias favorables por lo que de alguna manera tienes que enfocarse mas talvez en la parte economica y como atraer clientes con accesibilidad de pago o marketing que se verá en los trabajos posteriores.

Es importante saber que es lo que se demanda en el sector de vivienda, comercio y de oficinas par saber que ofrecer.Como de la misma manera que es lo que se ofrece en el mercado y cuales serían tus competencias directas. Para saber como es lo que destaca de tu proyecto comparado a otros.

2.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OBJETIVO ¿CUÁL ES EL OBJETIVO DE NUESTRA INVESTIGACIÓN DE MERCADO?

Reconocer las necesidades y requerimientos de nuestro público objetivo que busca un proyecto arquitectónico de inversión en el distrito de San Miguel, con la finalidad de ofrecer un proyecto inmobiliario que responda a esta demanda y a los atributos más valorados por nuestros consumidores.

Investigación de mercado

2.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

POBLACIÓN Según Censo INEI, 2017

Género

Rango de edades 25%

19% El distrito de San Miguel presenta 155 385 habitantes y una densidad poblacional de 15,539 hab/ km2. De esta población, el rango de edad más frecuente es de 15-29 y 30-44 años. El 64% es población económicamente activa y el nivel socioeconómico predominante es el sector B con 48%.

60% 40%

17% 24% 15%

Mujeres

0-14

Hombres

Cantidad

10,72 km2

Fuente: Censo INEI 2017, Elaboraciòn propia

El género femenino es el predominante en el distrito con una diferencia de 10%

La población predominante se encuentra entre los 15 - 29 años de edad.

Población económicamente activa

48%

64%

hogares

24%

36% 8%

A

hab/hogares

2-3

promedio de personas por hogar

hab/km2

15,538 densidad poblacional

>60

Fuente: Censo INEI 2017, Elaboraciòn propia

52, 697

habitantes

45-60

Gráfico de grupos de edad en San Miguel

Cantidad

155 384

superficie

30-44

Gráfico Porcentaje según género en San Miguel

Nivel socio-económico

Medida

15-29

B

18%

2%

C

D

E

PEA

NO PEA

Gráfico de nivel socio-económico en San Miguel

Gráfico de población económicamente activa

Fuente: IPSOS 2018, Elaboraciòn propia

Fuente: INEI 2018, Elaboraciòn propia

Predomina el NSC B en el distrito de San Miguel.

Predomina la población PEA con 64% siendo más de la mitad de la población.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

POBLACIÓN DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR NSE 2020

NIVEL SOCIOECONÓMICO CARACTERÍSTICAS DEL JEFE DE HOGAR

INGRESO MENSUAL

GASTO MENSUAL

A

56 años, 60% empleados, estudios universitarios completos

S/. 13, 016

S/. 8, 083

B

55 años, 53% empleados, estudios universitarios completos

S/. 7, 309

S/. 5, 094

C

53 años, 56.8% empleados, estudios universitarios completos

S/. 4, 239

S/. 3, 219

D

51 años, 57.4% empleados, estudios secundaria completa

S/. 2, 770

S/. 2, 139

E

54 años, 59.2% empleados, estudios primaria completa

S/. 2, 041

S/. 1, 640

Fuente: Elaboración propia en base a APEIM 2020 y IPSOS

Fuente: Elaboración por APEIM 2020

DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR NSE 2020

El distrito de San Miguel está categorizado dentro de la zona 6 de Lima Metropolitana, junto con Jesús María, Lince, Pueblo Libre y Magdalena.

En la zona 6 cuentan con un mayor porcentaje de nivel socioeconomico B y C, predominando el NSE B. Cuenta con un 47.5% y 46.7% de población y hogares respectivamente.

Fuente: Elaboración por APEIM 2020

En el distrito de San Miguel de acuerdo al ingreso y gastos mesuales según el NSE B y C, tienen un ingreso promedio de entre 7,309 y 4,239 soles respectivamente, ademas de un gasto mensual de 5,094 y 3,219 soles respectivamente.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

POBLACIÓN PLANO ESTRATIFICADO REGIONAL A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CAPITA DEL HOGAR POBLACIÓN Y MANZANAS (UNIDADES)

El ingreso de los hogares en la zona aledaña al terreno elegido predomina estrato alto con ingresos que hacienden a partir de los 2 412.45 soles. Segido por el estrato medio alto.

Fuente: Elaboración INEI 2020

POBLACIÓN Y MANZANAS (PORCENTAJES) Se aprecia que el 64.6% de las manzanas son ocupadas por el estrato alto en el distrito de San Miguel, donde nuestro terreno se encuentra ubicado,

permitiendonos

saber el ingreo promedio de loshogares en la zona.

Fuente: Elaboración INEI 2020

Ubicación Terreno

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

COMERCIO DENSIDAD EMPRESARIAL, SEGÚN DISTRITOS

GASTO PROMEDIO MENSUAL POR PERSONA

Hogar B

El sector B y C, el gasto promedio por persona varia entre 4500 y 2500 soles mensuales.

S/. 7,309

S/. 2,852

El gasto mesuales forma más de la tercera parte de su ingreso mensual el cual cubre sus necesidades básicas.

S/. 4,457

EMPRESAS POR KM2

Hogar C

Ingreso Mensual

Disponible

Gasto Mensual

En el distrito de San Miguel si bien no se encuentra entre los primeros distritos con mayor creciemiento empresarial, cuenta con mas de 1500 empresas por m2 establecidad en el distrito. Siendo un buen lugar para invertir en empresa por su creciemiento.

S/. 4,239

S/. 1.543 S/. 2,696

Fuente: Elaboración propia en base a APEIM 2020

Fuente: INEI 2020, Elaboraciòn propia

ALTAS DE EMPRESAS, SEGÚN DISTRITOS

2%

2019 - 2020 6% 11% 5%

29%

9% 5%

5%

8% 14%

6%

Bienes y servicios diversos Restaurantes

Salud

Educación

Alojamiento

Recreación

Vestuario

Comunicaciones

Alimentos

Muebles

Transporte Gráfico de gastos mensuales del NSE B Fuente: APEIM 2020, Elaboraciòn propia Fuente: INEI 2020, Elaboraciòn propia

Para el nivel socioeconimico de nivel B, siendo el que predomina en el distriTo de San Miguel, el mayor gasto realizado sirve para cubrir las necesidades básicas alimentos, vivienda, educación y comunicaciones. Ocupando el 63% del total.

En el distrito de San Miguel se encuentra como el quinto distrito dentro de Lima Centro con el mayor crecimiento de nuevas empresas, no presentando bajas con respecto al 2019, sino mantenidose en un constante crecimiento.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

COMERCIO 1.

COMERCIO DE LA ZONA INMEDIATA

Open Plaza La Marina

2.

CV

Metro de La Marina

CZ

3.

CZ

2.

CM

3.

CM

CV

1.

CV

Mercado de La Marina

CM

COMPARATIVA DE PRECIOS LOCAL COMERCIAL

VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

La zonificación con la que cuenta el terreno en el cual se realizará el proyecto es Comercio Metropolitano.

Comercio Metropolitano

Zona altamente comercial, con gran posiblidad de invertir en

Comercio Zonal Comercio Vecinal

un proyecto comercial, ademas de tener cercania a locales comerciales.

Open Plaza La Marina 698m2

$ 3 201 m2

Metro La Marina 193m2

$ 1 606 m2

Mercado La Marina 532m2

$ 2 820 m2

$ 16.6 m2

Esta tiene el promedio de $4 000 dolares en venta de m2 en locales comerciales y 20 dolares

$ 15.9 m2

en promedio de alquiler en m2.

Concluimos que se muestra una alta renabilidad

$ 5.2 m2

para los locales comerciales en la zona.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

VIVIENDA Metraje más Solicitados

Forma de Venta

SOBRE EL DISTRITO San Miguel forma parte de la denominada “Lima Moderna” El surgimiento de una gran cantidad de nuevos proyectos de construcción se debe al gran atractivo que ha presentado el distrito y lo posiciona entre los mas demandados para el mercado inmobiliario.

60% 54%

10%

40 - 60 m2

Tipologías

DISTRITO CON MAYOR DEMANDA ACCESIBILIDAD

46%

30%

80 - 90 m2

100 - 120 m2

Proyectos en planos

Proyectos Finalizados

Gráfico Porcentaje de metrajes más solicitados

Gráfico Porcentaje de forma de Venta

Fuente: Diario “El Comercio”, Elaboraciòn propia

Fuente: Gestión, Elaboraciòn propia

El metraje más demando dentro del distrito se encuentra entre los 40m2 60 m2

La mayoria de las ventas en el distrito son proyectos en planos con un 54%

“Tiene acceso al mar, hay muchos parques donde se puede pasear y hacer actividades durante la pandemia.

La ubicación de San Miguel hace fácil el

55%

45%

Unidades Ofertadas

desplazamiento hacia otras partes de la capital.”

Fuente: Edificaciones inmobiliarias/Ei.com.pe

El distrito de San Miguel es

INDEPENDENCIA El análisis inmobiliario de Properati Perú

1-2 Dormitorios

evidenció que el distrito que concentra la

Gráfico Porcentaje demanda de Tipologías

oferta inmobiliaria más económica para

Fuente: Gestión, Elaboraciòn propia

rentar un departamento de una habitación, es San Miguel.”

Fuente: Gestion.pe

uno de los que cuentan con

3 Dormitorios

una gran oferta de viviendas, por lo que podemos deducir que es un distrito demandado por las familias.

Las Tipologias con mayor demanda en el distrito son los 1 - 2 dormitorios.

Fuente: Feria “Locura Inmobiliaria”(ASEI)

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

VIVIENDA DISTRIBUCIÓN DE HOGARES El terreno elegido se encuentra en una zona comercial y residencial en el distrito de San Miguel ubicado en el sector de Lima Moderna.

PERSONAS POR VIVIENDA Esta data nos ayudara a determinar y regir el futuro análisis y toma de desiciones para nuestro futuri proyecto.

10% 35%

12%

1 Persona 2 Personas 3 Personas

15%

4 Personas

El mayor porcentaje de de la población qeu vive en Lima Moderna pertenece a un NSE medio.

Tipo de Vivienda

28%

5+ Personas

En el distrito de San Miguel de existen mayormente familias entre 3 - 4 habitantes, con un 35% para las familias de 3 integrantes.

Podemos concluir que el las viviendas de 1 habnitantes son poco comúnes.

Gráfico de Porcentaje del número de habitantes por vivineda

Ocupación de Vivienda

Fuente: INEI 2020, Elaboraciòn propia

71.8% 38.7% 58.7%

PERSONAS POR

15.7% 26%

Casa

ESTRATO SOCIOECONÓMICO

NÚMERO DE

Departamento

12.6%

Vivienda Quinta

Alquilada

Propia

Cedida trb./inst.

VIVIENDA

ALTO

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

1 PERSONA

2.3%

2.0%

1.3%

2.8%

2.6%

2 PERSONAS

6.7%

11.7%

10.0%

8.2%

7.3%

3 PERSONAS

23.3%

35.0%

25.6%

24.5%

22.8%

Gráfico Porcentaje de tipo de vivienda según NSE B

Gráfico Porcentaje ocupación de vivienda según NSE B

4 PERSONAS

44.0%

31.0%

23.1%

44.9%

21.5%

Fuente: APEIM, Elaboraciòn propia

Fuente: APEIM, Elaboraciòn propia

5+ PERSONAS

17.2%

20.3%

17.1%

19.6%

26.7%

El tipo de vivienda más demandado para el sector B, es la casa con 58.7% seguido de un 38.7% buscando departamento.

La gran parte de las viviendas que ocupan los del sector B, es mayormente alquilada con más del 70%.

Fuente: INEI 2020, Elaboraciòn propia

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

OFICINAS PRECIO PROMEDIO DE RENTA Y VACANCIA/POR SUBMERCADO

17.3%

8.7% 6% 10.5%

15.2%

Sanhattan

San Borja

Nuevo Este

Lince

San Isidro Golf

Surquillo

Centro

San Miguel

Chacarilla

Magdalena

Barranco

13.0

40.0

11.0

30.0

9.0

20.0

7.0

10.0

5.0

0.0

La

Li

nc e

Gráfico Porcentaje del inventaio total de oficinas por submercado

50.0

Fuente: Colliers Researcher, Elaboraciòn

illo Nu ev o Es te Sa n Bo rja M ira flo re s C ha ca ril la Sa n M Sa ig n ue Isi l dr o G ol f C en tro Sa nh at ta n M ag da le na Ba rra nc o

5.8%

La Victoria

15.0

Vacancia %

4.3%

Miraflores

60.0

Vi ct or

23.3%

1.9% 3.8%

Renta USD / m2 / mes

1.7%

17.0

ia

0.3%

1.1%

Su rq u

DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO TOTAL DE OFICINAS POR SUBMERCADO

Vacancia

Renta

Fuente: Colliers Researcher, Elaboraciòn propia

DISPONIBILIDAD OFICINAS CLASE B Y B+ M2 DE OFICINAS ÚTILES

San Miguel 24, 752 m2

78.6%

21.4%

Ocupado

Disponible

Gráfico Porcentaje Submercados Inventario y Disponibilidad Fuente: Colliers Researcher, Elaboraciòn propia

El sector de oficinas clase B y B+, se encuentra con mayor presencia en Miraflores 23.3%, aunque San Miguel si posee presencia en el inventario de Oficinas del mercado.

La disponibilidad de oficinas de clase B y B+ tiene mas del 70% de oficinas utiles ocupadas por lo que tiene alta demanda.

Para las oficinas de clase B+ el precio promedio de renta mensual es $14.14 por m2 y para las de clase B el precio promedio de renta mesual es $11.44 por m2. En el caso de San Miguel para la clase B+ y B, sus precio de renta mensual es de $11.5 por m2 y $10.0 por m2 respectivamente.

COMPARATIVA DE PRECIOS VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

60 - 100 m2

$ 1 030 m2

$ 10.3 m2

100 - 200 m2

$ 1 620 m2

200 - 400 m2

$ 1 916 m2

OFICINAS

La zonificación con la que cuenta el terreno en el cual se realizará el proyecto es Comercio Metropolitano.

Esta tiene el promedio de $1 500 dolares en

$ 11.6 m2

venta de m2 en oficinas y $11 dolares en promedio de alquiler en m2.

$ 12.1 m2

Concluimos que se muestra una alta renabilidad para oficinas en la zona.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DEMANDA

Investigación de mercado

CONCLUSIONES VIVIENDA

COMERCIO 3-4

71.8 %

OFICINAS

29 %

20 %

Lima Centro

S/. 3500

$11

55 %

+50 % CM

1.7%

40 2- 90

+1500

Personas por hogar No es factibles una vivenda de 1 dormitorio

Ubicación

Prefieren dpto.

1 - 2 dormitorios

Metros Rango de metraje

58.7 %

Viviendo en casa Existe un mercado para desarrollar en dptos.

Vivienda alquilada Existe un mercado para los independientes o inversión.

Alimentos Mayor porcentaje de los gastos mensuales.

Mensuales Gasto promedio por persona

Comercio Metropolitano Mayor porcentaje de comercio en la zona.

Empresas por m2

Vacancia Al cierre del cuarto trimestre del 2020 en San Miguel

Precio de alquiler Promedio

Oficinas B Y B+ Presencia en Lima

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OFERTA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OFERTA

Investigación de mercado

COMERCIO

Distribución del gla por zonas de Lima *GLA total: 1.4 millones de m2

Real Plaza Pro

5%

20%

En el gráfico se muestra como Lima Moderna y Lima Top concentran el mayor número de centro comerciales.

No obstante, tienen menor cantidad de habitantes que Lima Norte y Lima Sur (1,24 millones de personas).

Esto se explica por el poder adquisitivo de su población, cuyo ingreso familiar promedio mensual es de 1354 dólares, siendo la mayor parte del NSE A (28,5%) y del NSE B (53,3%).

9% 10%

23%

Mega Plaza Norte Sol Dominicos Lima Plaza Norte

Real Plaza Santa Clara

Mega Express San Juan de Lurigancho

Parque el Agustino Real Plaza Real Plaza Puruchuco Mal Aventura Centro Cívico Plaza Mal Aventura Mega Plaza Este Plaza Plaza San Brasil Plaza Miguel Monterrico Plaza San Borja Plaza Open Plaza Real Plaza Salaverry Jockey Plaza La Marina Molina Plaza Parque el Golf

18%

Lima Centro

Lima Este

Callao

Lima Sur

Lima Moderna

Lima Top

Locales, niveles y áreas por centro comercial en Lima

Plaza Sur

Lima Plaza Sur

Real Plaza Guardia Civil

Probabilidad de Asistir a un CC cercano Baja Probabilidad

Alta Probabilidad

Locales

Open Plaza Atocongo

Mega Express Chorrillos

Centros comerciales en Funcionamiento Centro comerciales en Proyecto

Fuente: Map City. Estudio oferta de centros comerciales en lima metropolitana

El Sol Villa

Mega Express Villa El Salvador

Lima Norte

En base a los 24 centros comerciales monitoreados de Lima y Callao.

Fuente: Colliers reporte comercial 1s 2019

Real Plaza Derby Plaza Primavera Open Plaza Lima Plaza Sur Angamos Larco Mar

15%

Área bruta arrendable (en m²)

Niveles

Área total (en m²)

Jockey Plaza Shopping Center Megaplaza Norte

230

2

74 000

170 000

169

2

71 300

138 311

Plaza San Miguel

190

2

55 000

65 000

Plaza Lima Sur

174

2

70 000

120 000

Minka

135

1

114 825

135 000

Fuente: Serie Gerencia Global 13. Factores críticos de éxito en los centros comerciales de Lima Metropolitana y el Callao

Se detallan las características de los centros comerciales más competitivos de Lima, pues estos ofrecen frecen mayor cantidad de servicios y variedad de productos y en donde el tamaño y las dimensiones del centro comercial corresponden a la variedad de oferta y servicios que la administración desea ofrecer al público.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OFERTA

Investigación de mercado

OFICINAS

Mercado de oficinas subprime en Lima Edificios existentes – 2do Trimestre 2019

Submercado (Oficinas Prime) Número de edificios

Barranco Centro Chacarilla La Victoria Lince Magdalena Miraflores Nuevo Este San Borja San Isidro Golf San Miguel Sanhatta

Magdalena San Isidro Golf Nuevo Este Sanhattan Miraflores San Borja Surquillo *No se hace presente el distrito que contiene nuestro terreno.

Distribución del inventario (Oficinas Subprime) 30% 24%

25%

24%

5.00 7.610 7.374 72.23 22.969 118.824 17.084 38.483 14.051 22.63 13.717 27.126 80.121 39.418 133.359 15.301 55.042 29.551 151.806 5.14924.752 42.228 Disponibilidad Stock 0 50 100 150 200

STOCK: Es la suma total de los m2 que ocupan las oficinas.

308.553

302.778 250

300

350

Fuente: Colliers reporte comercial 1s 2019

20% 15%

5%

10%

9%

10%

6% 3%

1%

4%

2%

La disponibilidad de espacios se concentra en los submercados Miraflores (27%), Nuevo Este (13%), mientras que se observa menor disponibilidad en San Miguel (2%), Surquillo (2%) y Barranco (0.2%).

12% 4%

2%

2%

0%

Precio de Mercado Subprime Renta Oficinas Subprime – Rango de precios por submercado – 2T

30%

VACANCIA: m2 disponibles para ocupación inmediata.

27%

25%

17.30

USD/ m/mes

Distribución de vacancia(Oficinas Subprime)

10.00 13.00 20.00

20%

14.91

14.43

11.50

12.50

16.04

17.00

15.28

16.00

14.33

13.94

13.41

11.00

12.50

5%

5%

5% 2%

2%

ro

6%

13.64

13.33 13.03 12.00

12.79 12.79 12.79

12.93 12.76 12.50

12.40 12.34 12.00

12.30

5.80

11.10 8.50

G ol M f ira flo re s C ha ca ril la M ag da le na Sa nh at an Sa n Bo rja Nu ev o Es te Li nc e Su rq ui l Ba lo rra nc o Sa n M igu el Sa n M igu el C en tro

10%

Isi d

0%

14.99 11.00

n

3%

5%

17.20

Sa

8%

10%

0%

14%

13%

15%

6.78

18.00

Fuente: Colliers reporte comercial 1s 2019

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OFERTA

Investigación de mercado

VIVIENDA “El mayor stock se encuentra concentrado en distritos de Lima moderna como Jesús María, San Miguel y Magdalena del Mar, los mismos que tienen precios de hasta S/6.000 por metro cuadrado para departamentos de poco más de 70 metros cuadrados” .Fuente: El Comercio

La venta de unidades de vivienda sigue liderada por Lima Moderna ( Jesus Maria, San Miguel, Magdalena, Pueblo Libre y Surquillo.)

Oferta inmobiliaria por sector (Lima-diciembre 2020).

Venta de viviendas a paso firme en el 2020 Número de unidades

Fuente: ASEI

Unidades

Jesús María

2.808

12,81%

San Miguel

2.036

9,29%

Magdalena

1.678

7,65%

Santiago de Surco

1.593

7,27%

Pueblo Libre

1.514

6,91%

La Victoria

1.437

6,55%

Lince

1.413

6,44%

Miraflores

1.239

5,65%

Barranco

1.192

5,44%

Cercado de Lima

1.160

5,29%

Fuente: ASEI

Sector

Participación

Participación Sector

dic.-20

7.831 11.831

Lima Top Lima Moderna Lima Centro Lima Norte Lima Sur Lima Este Callao Total general

dic.-20

Lima Top Lima Moderna Lima Centro Lima Norte Lima Sur Lima Este Callao

4.031 830 1.107 451 358

30,20 43,65% 15,55% 3,20% 4,27% 1,74% 1,38%

Total general 100,00%

25.927

Panorama actual del sector inmobiliario Como se muestra en los gráficos, a pesar del panorama actual se evidenciado la reactivación del sector inmobiliario. Lima Moderna concentra el 44% de la oferta donde el valor del metro cuadrado se mantuvo en S/ 5.955

8.129

7.999

7.387

5.989 4.943 4.267 3.571 3.088 2.731

5.936 4.766 4.672 3.461 3.244 2.101

J

A

Lima Top Callao

S

O 2019

Lima Moderna Lima Este

Fuente: ASEI/LaRepublica

N

D Lima Sur Lima Norte

E

5.955 5.13 4.25 3.471 3.059 2.882

F 2020 Lima Centro

M

A

M

INVESTIGACIÓN DE MERCADO OFERTA

Investigación de mercado

CONCLUSIONES VIVIENDA

Lima Moderna ubicación

11.831 Oferta unidades de vivienda

9,29% De participación en venta inmobiliaria

s/.5.955 valor promedio m2

COMERCIO ALTA Probabilidad asistencia a CC

1354 $ Poder adquisitivo de habitantes del sector

Mayor Oferta de CC en la zona

53,3% NSB habitantes de la zona

OFICINAS SUBPRIME Oferta oficinas

2% Stock 2do Trimestre 2019

2% Vacancia 2do Trimestre 2019

PERFIL DEL USUARIO VIVIENDA

Investigación de mercado

Ingreso Promedio S/. 7, 309

FAMILIAS DEL SECTOR B

NSE MEDIO

El público objetivo o potencial usuario, en el caso del sector vivienda, pertenece al estrato socioeconomico medio y medio alto, siendo parte del NSE B Entre los usuarios encontramos en su mayoria familias de 3 a 4 miembros requiriendo departamnetos de 2 a 3 dormitorios.

Tambien encontramos parejas que buscan el estilo de vida del distrito: seguridad, centralidad y precios más accesibles, y trabajadores que laburan en los distritos aleñados.

POTENCIALES USUARIOS ¿QUIENES SON?

1.

2.

3.

¿QUE ESPACIOS COMUNES NECESITAN?

FAMILIAS 3 - 4 PERSONAS

ZONA PARRILAS

SUM

PAREJAS 1 - 2 PERSONAS

TERRAZA

ZONA DEPORTIVA

TRABAJADORES 1 PERSONA

LOBBY

ZONA DE ESTUDIO

¿QUÉ BUSCAN?

¿DE CUÁNTOS DORMITORIOS?

DPTO RANGO (M2) 10%

1 Persona 35%

12%

4 Personas

Tendencia a tener familias

3 - 4 PERSONAS

Fuente: INEI

¿PODER ADQUISITIVO? LIMA MODERNA

SAN MIGUEL

76.8%

47.5%

MEDIO

NSE B

INGRESO PROMEDIO PERCÁPITA

S/. 6K - 7 K 25%

19%

0-14 15-29 30-44

17% 24% 15%

45-60 >60

¿PRECIO PROMEDIO?

Fuente: INEI

5+ Personas

28%

3 DORM = 45%

2 Personas 3 Personas

15%

PERSONAS POR VIVIENDA

1-2 DORM = 55%

40 - 120

RANGO DE EDADES Presencia de Adolecentes y Jovenes Adultos

25% DEL TOTAL Fuente: INEI

ALQUILER

$ 5 / M2 VENTA

$ 1546.7 prom. M2

Fuente: INEI

Basandose en la composición de las mismas el valor agregado busca ofrecer actividades para toda la familia mediante áreas comunes, tanto para niños y jovenes.

Además el ingreso mensual promedio per capita del sector Lima Moderna permite acceder a los precios de venta y alquiler que se ofrecen dentro del distrito.

PERFIL DEL USUARIO COMERCIO

Investigación de mercado

S/. 106/M2 PROMEDIO DE ALQUILER

59.1% DE LA OFERTA SON TIENDAS DE ROPA, ACCESORIOS Y CUIDADO PERSONAL

CENTRO COMERCIAL COMUNITARIO Se a definido que el usuario siendo aquel al que se le ofertan los espacios, se propondra locales comeciales particulares, supermercados, restaurantes, gimnacios, etc. Esto se a estomado en base al estudio preliminar de la zona, por lo cual el mayor gasto de los residentes es en alimentación, además se le atribuye el mayor porcentaje al vestir, por lo cual es factible su colocación en un solo lugar.

El precio por m2 promedio, nos indica un tipo de cliente que sera atraido, dando como precio más bajo s/. 55 m2, siendo altamente competivivo.

SOBRE LOS USUARIOS ¿QUIÉNES SON?

¿TASA DE VACANCIA?

RESTAURANTES

GIMNASIO

CENTRO FINANCIERO

TIENDAS INDEPENDIENTES

PORCENTAJE VACANCIA

DE

13.3%

PARA CENTROS COMERCIALES TIPO COMUNITARIO

Fuente: COLLIERS, 2019

POSIBLES CLIENTES Centros Bancarios

SmartFit

Restaurantes

Tiendas Independientes

PRECIO DE ALQUILER

PROMEDIO DE M2 OFRECIDO

SOBRE LOS CLIENTES ¿EN QUÉ GASTAN?

2% 6% 11% 5%

29%

9% 5%

5%

8% 14%

6%

¿PODER ADQUISITIVO? SAN MIGUEL NSE B

S/. 7 309 DE INGRESO MENSUAL

S/.

1 464 EN ALIMENTOS

Bienes y servicios diversos Restaurantes

Salud

Educación

Alojamiento

Recreación

Vestuario

Comunicaciones

Alimentos

Muebles

Transporte

TICKET DE COMPRA

S/. 70 EN PROMEDIO

S/. 106/M2 EN PROMEDIO

300 M2

LOCALES COMERCIALES

PEFIL DEL USUARIO OFICINAS

Investigación de mercado

OFICINAS B Y B+

24% VACANCIA

¿QUE CARACTERÍSTICAS TIENE? ESTACIONAMIENTO 1 CADA 40 M2 (MINIMO)

Se desarrollara oficinas del tipo B y B+, dedicada al sector B,esta destinadas a las pequeñas y medianas empresas y los profesionales independientes que buscan un ambiete para trabajar en un lugar centrico y accesible, contando con todos los servicios necesarios, además de ser oficinas de menor metraje de las de clase prime.

NSE MEDIO

Poseen un diseño arquitectonico moderno, contando con los acabados de alta calidad, en cada área común y oficinas con sistemas mécanicos que brindaran mayor confort.

ÁREAS DE TRABAJO VARIEDAD DE METRAJE SIN DIVISIONES

VALOR AGREGADO ARQUITECTURA Y ACABADOS DE CALIDAD PISOS

PUERTAS/VENTANAS

¿QUIENES SOMOS?

TENDENCIA A OFICINAS DISTRITO DE SAN MIGUEL

OFICINAS DE CLASE B Y B+

OFICINAS B Y B +

REVESTIMINENTOS

1.6% Fuente: COLLIERS, 2021

INSTALACIONES

¿POTENCIALES USUARIOS?

¿PRECIO PROMEDIO?

¿DE CUANTA ÁREA?

1.

2.

EMPRESAS PEQUEÑAS Y MEDIANAS

ALQUILER

OFICINAS RANGO (M2)

EMPRENDEDORES AUTONOMOS

$1500/M2

¿QUÉ BUSCAN? OFICINAS DE CALIDAD ÁREAS COMUNES SEGURIDAD TECNOLOGIA ESTACIONAMIENTO VARIEDAD DE METRAJE EN OFICINAS

$12.5 / M2 VENTA

50 - 150

TECNOLOGÍA ILUMINACIÓN Y CONFORT TÉRMICO

PORCELANATO

LAMINADOS

ALUMINIO

VIDRIO

PORCELANATO

MADERA

AIRE ACONDICIONADO

ASCENSORES

UBICACIÓN CERCANIA A AVENIDAS PRINCIPALES QUE CONECTAN CON LOS DIVERSOS DISTRITOS VISTA VISTA A YODOS LOS FRENTE

COMPORACIÓN DE PRECIOS / ÁREAS VALOR PROMEDIO VENTA

VALOR PROMEDIO ALQUILER

60 - 100 m2

$ 1 030 m2

$ 10.3 m2

100 - 200 m2

$ 1 620 m2

$ 11.6 m2

200 - 400 m2

$ 1 916 m2

$ 12.1 m2

OFICINAS

ACCESIBILIDAD CONEXIÓN CON EL CENTRO FINANCIERO DE SAN ISIDRO, EL CENTRO DE LIMA Y EL CALLAO ¿QUE ÁREAS COMUNES POSEE? LOBBY S.U.M TERRAZA COMEDOR SALA DE REUNIONES

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

VIVIENDA

1

EDIFICIO SHINE Av. Escardó 620- San Miguel Inmobiliaria Ciudaris

2

LATIR 490 Av. Precursores 490- San Miguel Cantabria inmobiliaria

Terreno estudiado

Se analizaron 3 edificios de vivienda multifamiliar proyectados por diferentes inmobiliarias (competencia), cercanos al terreno estudiado para proyectar la nueva propuesta.

3

UNIVERSITARIA Av. Universitaria 2017- San Miguel Grupo BLF

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

EDIFICIO MULTIFAMILIAR 1

EDIFICIO SHINE

GRUPO INMOBILIARIO

DIRECCIÓN DIRECCIÓN

PISOS

Ciudaris

Av. Escardó 620- San Miguel

Edificio con tres frentes de 20 pisos.

Cuenta con 144 departamentos flats con vista exterior y áreas comunes.

ÁREAS COMUNES

Área común mayor a 220m2: Jardín interior, study room, sky roof + BBQ Zone, Fitness Zone, Lobby doble altura y People Talk.

TIPOLOGÍAS

Departamentos de 1 dormitorio con 41m2 y de 3 dormitorios con 75m2. Estacionamientos de 12.3m2 y 18.6m2. Depósitos de 2.42m2 hasta 7.02m2.

PRECIOS

Desde S/.266,752 hasta S/.430,937

Posicionamiento de la inmobiliaria Con más de 21 años de experiencia en el mercado inmobiliario, Cuentan con 26 proyectos entregados y 1,500 familias satisfechas.

Medios de promoción Página web: www.ciudaris.com Teléfono, Correo, Redes sociales, Brochure, Videos 360°

2

GRUPO INMOBILIARIO

DIRECCIÓN DIRECCIÓN

PISOS

LATIR 490

Cantabria Inmobiliaria

Av. Precursores 490 - San Miguel

Edificio de 20 pisos con departamentos ecoamigables. Cuenta con más de 100 unidades y áreas comunes.

Lobby Sala de usos múltiples Rooftop Bar Sala BBQ- Horno Gourmet

3

UNIVERSITARIA

GRUPO INMOBILIARIO

Grupo BLF

DIRECCIÓN

Av. Universitaria 2017 - San Miguel

PISOS

Edificio de 20 pisos más azotea y tres sótanos de estacionamiento. Cuenta con 104 departamentos y áreas comunes.

ÁREAS COMUNES

Lobby Sala de usos múltiples Terraza

TIPOLOGÍAS

Presenta tres tipologías: espacio de un ambiente con 42m2; dos ambientes con 45m2 y 49m2; tres ambientes con 65m2 y 70m2.

TIPOLOGÍAS

Tipología de 30-35m2: (1 dormitorio principal); 55m2 (1 dormitorio principal y 1 secundario) ; 60m2 (dos dormitorios principales)

PRECIOS

Desde S/.305,262

PRECIOS

Desde S/.251.576

ÁREAS COMUNES

Posicionamiento de la inmobiliaria Un desarrollador inmobiliario e inversor en bienes raíces, con amplia experiencia en proyectos eco-amigables.

Medios de promoción Página web: www.cantabriainmobiliaria.pe Teléfono, Correo, Redes sociales, Brochure, Videos 360°

Posicionamiento de la inmobiliaria Grupo BLF es la unión de dos empresas peruanas con más de 10 años en el mercado. Cuentan con 9 proyectos entregados.

Medios de promoción Página web: www.blf.pe/universitaria Teléfono, Correo, Redes sociales, Brochure, Videos 360°

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

EDIFICIO MULTIFAMILIAR - PERFIL DE USUARIOS FRENTE AL COVID

Departamentos de 1,2 y 3 dormitorios Proponemos tipologías de departamentos para 1, 2 y 3 personas. Debido a su ubicación estratégica, lo adquieren inversionistas que alquilan a estudiantes, jóvenes adultos bajo la modalidad de “roommates”. También es solicitado por familias de tres personas. Debido a estas razones, nuestro edificio presentará variedad de tipologías que se adapten a estas necesidades.

Antes del inicio del Covid, el 10%-12% de los departamentos vendidos eran adquiridos por un inversionista.

Después de ello se incremento y ahora el 20% y 22% se compra como inversión. (Fuente: Urbana Perú)

PREFERENCIAS DEL USUARIO DEMANDA : RESIDENCIA PROPIA - INVERSIÓN INMOBILIARIA

14,7%

FUTUROS COMPRADORES

LO QUE BUSCAN Áreas comunes diversas Espacios adaptables Seguridad Visuales óptimas Cercanía a equipamiento Accesibilidad de costo Cercanía a transporte público

1. INVERSIONISTAS 2. PROPIETARIOS ¿QUÉ OFRECEN NUESTROS DEPARTAMENTOS?

fuente: Cushman & Wakenfield

%

El 79,6% de los consumidores inmobiliarios ha indicado que su interés de compra es para residir, mientras que un 14,7% lo compra como inversionista.

79,6%

Propietario

Inversionista

Fuente: Estudio de Inteligencia y Data Capeco y San Charbel Edificaciones

ESPACIOS COMUNES

Sala de usos múltiples Terraza Sala BBQ- Horno gourmet Lobby Zona de ejercicios Zona de estudio Jardín interior

VALOR AGREGADO Localización Buena localización, en una zona céntrica con cercanía a vías importantes de Lima y comercio.

Equipamiento cercano CARACTERÍSTICAS ACABADOS

Acabados estándar de buena calidad. Planta libre para mayor adaptabilidad a necesidades.

Ubicado en una zona estratégica cerca a universidades, comercio, colegios, etc.

Vistas ÁREAS

PRECIO PROMEDIO VENTA fuente: Gestión

Departamentos entre 40m2-55m2-70m2

Apertura hacia la mayoría de frentes en las que todos los departamentos presentan buenas visuales.

Accesibilidad Desde s/.250.00 hasta s/450.00

Fácil acceso debido a cercanía a vías importantes y transporte público.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

COMERCIO

1

C.C PLAZA SAN MIGUEL Centro comercial

2

OPEN PLAZA LA MARINA Centro comercial

Terrerno estudiado Se analizaron 3 comercios, ubicados cerca al terreno estudiado, en los que encontramos a dos centros comerciales y un local comercial (competencia), los cuales serán estudiados para realizar la nueva propuesta.

3

HIRAOKA SAN MIGUEL Tienda de electrodomésticos

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

COMERCIO 1

CENTRO COMERCIAL PLAZA SAN MIGUEL

ÁREA

62,325 m2

2

OPEN PLAZA LA MARINA

3

HIRAOKA SAN MIGUEL

ÁREA

52,278 m2

ÁREA

5,024 m2

Av. la Marina 2355 San Miguel

DIRECCIÓN

Av. la Marina 2650 San Miguel

PISOS

2 pisos

DIRECCIÓN

Av. la Marina 2000 San Miguel

DIRECCIÓN

CANTIDAD DE TIENDAS

170 locales comerciales

CANTIDAD DE TIENDAS

42 locales comerciales

MARCAS RECONOCIDAS NACIONALES

Cineplanet Maestro Wong Bembos

MARCAS RECONOCIDAS NACIONALES

BCP MiFarma Bembos La Ibérica

MARCAS RECONOCIDAS INT.

Sodimac Mango Ripley Crate&Barrel

MARCAS RECONOCIDAS INT.

Sodimac Falabella Hipermercado Tottus Starbucks

ARTÍCULOS

MARCAS RECONOCIDAS

Lavadoras Refrigeradoras Cocinas Televisores, entre otros.

Samsung LG Bosch Philips

PLAZA Invitaciones por correo, anuncios en redes sociales.

PLAZA Anuncios en redes sociales.

PLAZA Catalogo Hiraoka, anuncios en redes sociales.

PROMOCIÓN

PROMOCIÓN

PROMOCIÓN

Página web Redes sociales

Correo

POSICIONAMIENTO Abrió sus puertas en 1976, por su ubicación y sus 170 tiendas es uno de los centros comerciales con mayor concurrencia en el Perú; se estima que su afluencia de público supera las 12 millones de personas cada año.

Página web Redes sociales

Correo Teléfono

POSICIONAMIENTO Abrió sus puertas en 2004, con la finalidad de mejorar la calidad de vida en la comunidad. El centro comercial recibe anualmente 10 millones de visitas.

Página web Correos

Sorteos Plataformas sociales

POSICIONAMIENTO Abrió sus puertas en 2009. Hiraoka ha construido un imperio comercial en la venta de electrodomésticos, tecnología y artículos para oficina y el hogar.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

C0MERCIO

FRENTE AL COVID

LOCALES COMERCIALES En el distrito de San Miguel, se ve mayormente ocupado por centros comerciales, y Power Center los cuales abarcan diferentes bienes y servicios, predominando la tienda ancla (supermercado, mejoramiento de hogar).

Debido a estas razones, se plantea ofrecer un strip center, donde entre los locales comerciales, se encuentre, supermarket, gimnasio, bancos, entre otros.

Durante el primer trimestre del 2021 el sector retail se ha visto afectado negativamente por la pandemia del virus Covid-19, de acuerdo al informe de Colliers International. Estos volvieron a operar desde junio, adaptandose con los debidos protocolos y aforos dictados por el gobierno para seguir funcionando.

Fuente: PerúRetail

PREFERENCIAS DEL USUARIO DEMANDA : VENTA Y ALQUILER

12%

CLIENTES POTENCIALES

1. LOCALES COMERCIALES

3. RESTAURANTES

2. HIPERMERCADOS

4. MEJORAMIENTO DE HOGAR

¿QUÉ OFRECEN ESTOS LOCALES COMERCIALES?

% 88% Se observa una preferencia de los usuarios inclinada más al alquiler que a la compra de locales comerciales. alquiler

oferta

Fuente: Properati

LOCALES

Estacionamientos Bancos Tiendas de ropa Restaurantes Servicios financieros Markets

VALOR AGREGADO Localización Cuenta con una ubicación estratégica: permite una mayor área de influencia.

Infraestructura DISTRIBUCIÓN LOCALES

ÁREAS

Porcentaje destinado a tiendas de vestir 43.3%

Cuenta con un gran número de tiendas y estacionamientos.

Posicionamiento Locales comerciales: 50m2 - 200m2 aprox

Posee un posicionamiento ganado por ser el primer centro comercial.

Accesos Cuenta con vías de acceso adecuadas: vehicular y peatonal.

PRECIO PROMEDIO ALQUILER Fuente: Gestión

$48 dólares el m2

Socios Cuenta con empresas consolidadas como socios estratégicos.

TICKET DE COMPRA $35 aprox

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

OFICINAS

1

CENTRO EMPRESARIAL PLEXUS JMD Gerencia y construcción

2

PROYECTO QUALIS Inmobiliaria Marcan

Terrerno estudiado Se analizaron 3 edificios con oficinas, proyectados por diferentes inmobiliarias (competencia), cercanos al terreno estudiado para proyectar la nueva propuesta.

3

PROYECTO POINT OFICINAS BOUTIQUE ALMABAR

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

OFICINAS 1

CENTRO EMPRESARIAL PLEXUS

GRUPO INMOBILIARIO

JMD Gerencia y construcción

2

GRUPO INMOBILIARIO

3

PROYECTO QUALIS

Inmobiliaria Marcan

PROYECTO POINT OFICINAS BOUTIQUE

GRUPO INMOBILIARIO

ALMABAR

DIRECCIÓN

calle Martín de Murúa 150 San Miguel

DIRECCIÓN

Av. Brasil N° 2730 Pueblo Libre

DIRECCIÓN

Av. Simón Bolívar 526

PISOS

14 pisos 19 000m2 construidos

PISOS

16 pisos

PISOS

1 piso : locales comerciales 2 - 4 piso : oficinas 5-20 vivienda

AMBIENTES

Oficinas comerciales Locales comerciales Hall de ingreso Sótanos Estacionamiento bicicletas

TIPOLOGÍAS

Oficinas comerciales Locales comerciales Hall de ingreso Sótanos Estacionamiento bicicletas

PRECIOS

Venta oficinas: $81 846 Venta comercio: $774 389 Alquiler comercio: $7744

Posicionamiento de la inmobiliaria Empresa fundada en el año 2015 por un equipo de profesionales con experiencia de 15 y 30 años en el rubro de la construcción.

Medios de promoción Página web Teléfono

Correo Redes sociales

AMBIENTES

Sala de espera Sala de reuniones Consultorios Laboratorios Cafetería

TIPOLOGÍAS

Consultorio: 16m2 Consultorio: 19m2 Consultorio: 20m2 Consultorio; 31m2 Consultório: 40m2

Desde $39400

PRECIOS

Posicionamiento de la inmobiliaria Empresa fundada en 1988, con 33 años de experiencia, con diferentes reconocimientos de desarrollo inmobiliario y sosenible.

Medios de promoción Página web Teléfono

Correo Redes sociales

Brochure Videos 360°

AMBIENTES

Oficinas boutique Lobby Comedor Directorio Terraza

TIPOLOGÍAS

Oficinas comerciales Locales comerciales Hall de ingreso Sótanos Estacionamiento bicicletas

Desde $51386.11

PRECIOS

Posicionamiento de la inmobiliaria Empresa con 15 años de experiencia en el sector inmobiliario, dedicada al desarrollo de proyectos de inversión Medios de promoción Página web Teléfono

Correo Redes sociales

Brochure Videos 360°

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

OFICINAS - PERFIL DE USUARIOS OFICINAS CLASE B Se propone la proyección de oficinas clase B o B+ , tambien conocidas como subprime.

Clasificación otorgada a aquellos edificios que poseen características y terminaciones de calidad media a alta, o incluso superior, pero en ubicaciones alejadas de los polos de oficinas tradicionales. Estos edificios deben tener un máximo de 40 años de construcción, con plantas libres de al menos 150 m2 y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,30 metros. (Colliers international)

CLIENTES POTENCIALES

1. PROFESIONALES INDEPENDIENTES 2. EMPRESAS MEDIANAS ¿QUÉ OFRECEN LAS OFICINAS B?

AMBIENTES

Oficinas comerciales Locales comerciales Hall de ingreso Sótanos Estacionamiento bicicletas Área común Servicios

CARACTERÍSTICAS ACABADOS

Acabados estandar de buena calidad y tecnología Planta libre

ÁREAS

Oficinas entre: 50m2 - 75m2 - 100m2 - 125m2 - 150m2

FRENTE AL COVID Durante el primer trimestre del 2021 y en un escenario prometedor debido al inicio del proceso de vacunación, el inventario de oficinas clase B incrementó su oferta en 9 808 m 2 respecto

PREFERENCIAS DEL USUARIO DEMANDA : VENTA Y ALQUILER

14%

LO QUE BUSCAN Áreas de trabajo privadas Áreas de trabajo comunes Oficinas privadas Archivo Áreas de descanso Tecnología Estacionamientos

% 86% Se observa una preferencia de los usuarios inclinada más al alquiler que a la compra de oficinas. alquiler

oferta

fuente: Properati

VALOR AGREGADO Localización Buena localización, en una zona estratégica con cercanía a vías importantes y transporte público

Seguridad privada Presencia de seguridad en el edificio

Administración profesional del edificio Vistas Apertura hacia la mayoría de frentes

Accesibilidad PRECIO PROMEDIO ALQUILER fuente: Gestión

$15.6 dólares el m2

fuente: Cushman & Wakenfield

Acceso a diferentes comercios en la zona

INVESTIGACIÓN DE MERCADO COMPETENCIA

Investigación de mercado

CONCLUSIONES VIVIENDA

OFICINAS 1-3

Dormitorios por unidad Entre dormitorios principales y secundarios.

Áreas comunes en cada edificio Relevancia alta para el futuro comprador.

COMERCIO

Clase B o B+

Sector B,B+,C

$15,6

52%

Oficinas subprime Edificios de calidad media a alta.

Precio de alquiler Por metro cuadrado

Público objetivo Sector que visita los centros comerciales

Tiendas de ropa

35- 270m2

50-2 150m2

29%

79,6 %

86%

$48. 00/ M2

14.7 %

Planta libre

Metros Metraje ofrecido por la competencia

Compra para residir Metraje ofrecido por la competencia

Compra como inversión Inversionistas que adquieren para futuro alquiller

Metros Metraje ofrecido por la competencia

Porcentaje de alquiler Bajo interés en compra

Adaptabilidad Frente a requerimientos particulares

Hipermercados

Precio de venta Por local comercial en San Miguel

OBJETIVO

Realizar las cabidas del proyecto,y con ello generar una idea de la volumetría en base a los cuadros fit, que nos darán unas áreas aproximadas en base a las caraterísticas del terreno junto a los parámetros y lo que se quiere obtener.

QUE APRENDÍ

ElTest - Fit fue imprescindible para el proyecto, este nos ayudó a calcular el pacio óptimo para el número aproximado de personas que habrían en el bloque de viviendas, de comercio y de oficinas. En nuestro caso no ayuda a determinar la cantidad de departamentos que tendremos, el número de estacionamientos , el área construida total en base simultanea a los parámetros establecidos en el distrito de San Miguel. Dado la magnitud del proyecto es vital una apropiada organización dentro de cada sector, es decir, en nuestro caso administramos en el área de vivienda por los bloques de cada vivienda ya que en algunos cass podría variar respecto al área, o las tipologías repetitivas por nivel.

Por otro lado, entender que el coste de áreas, el apropiado uso del espacio es importante para la vialidad del proyecto, en este caso hablando de un tema más comercial es bueno reconocer que cada espacio usado forma parte del mismo negocio y puede haber un equilibrio entre la apropiada espacialidad, confort y segu ridad y rentabilidad.

3.

ESTUDIO DE CABIDA-FIT TEST PRIMER ACERCAMIENTO

ESTUDIO DE CABIDA FIT - TEST

Investigación de mercado

ANÁLISIS MACRO

ÁREA DEL TERRENO

ÁREA NETA EDIFICADA

Área x número de niveles

ÁREA TOTAL VENDIBLE

área neta edificada-AL-AC

ÁREA TOTAL CONSTRUIBLE

área neta edificada-AL

14521.45 CABIDA MACRO TORRES CONJUNTO RESIDENCIAL

USO DESCRIPCIÓN ÁREA NÚMERO DE NIVELES (TOTAL) ÁREA NETA EDIFICADA ÁREA LIBRE (60%) / (20%) ÁREA DE CIRCULACIONES (15%) ÁREA TOTAL VENDIBLE ÁREA POR UNIDAD DE VIVIENDA NÚMERO DE NIVELES VIVIENDA NÚMERO DE UNIDADES DE VIVIENDA

Vivienda de 8 pisos + 2 pisos de comercio EDIFICACIÓN A 1278.74 10 12787.4 2557.48 639.37 9590.55 75 8 102

Vivienda de 5 pisos + 2 pisos de comercio EDIFICACIÓN B 1532.6 7 10728.2 2145.64 536.41 8046.15 75 5 77

Vivienda de 5 pisos + 2 pisos de comercio EDIFICACIÓN C 1636.96 7 11458.72 2291.744 572.936 8594.04 75 5

Oficinas de 13 pisos + 2 comercio EDIFICACIÓN C 4113.74 15 61706.1 12341.22 9255.915 40108.97 0 0 0

8562.04 39 96680.42 19336.084 11004.631 66339.705 225 18 178.9292

ÁREA TOTAL CONSTRUIBLE

10229.92

8582.56

9166.98

49364.88

77344.336

1 102.2992

1 76.63

1 0

1 0

178.9292

10229.92

8582.56

9166.976

49364.88

77344.336

9590.55

8046.15

8594.04

40108.965

66339.705

ÁREA

NÚMERO DE NIVELES

ÁREA NETA DE EDIFICACIÓN

CANTIDAD DE EDIFICIOS

11147.47

2

22294.94

1

TOTAL COMERCIAL VENDIBLE

22294.94

CANTIDAD DE EDIFICIOS TOTAL DE UNIDADES DE VIVIENDA TOTAL DE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL DE ÁREA VENDIBLE

ÁREA DESTINADA A COMERCIO

Oficinas Comercio Vivienda

EDIFICACIÓN D

TOTAL

ESTUDIO DE CABIDA FIT - TEST

Investigación de mercado

EDIFICIO A EDIFICACIÓN A AREA TERRENO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

RETIRO HACIA CALLE JL. DE ARCE

ml

RETIRO HACIA Av. ESCADO AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES AREA CONSTRUIDA VENDIBLE CUANTAS UNIDADES? DPTOS DE 1 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 2 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 3 DORMITORIO POR PISO TOTAL ESTACIONAMIENTOS

8183.936

2880 2

1278.74 RDA 8 5m 5m 20% 75/3 d 1 256 1023 153 870 96 2 6 4 96.00

1278.74 15% 96 UNIDAD 12 DPTOS X ÁREA NIVEL ÁREA TOTAL

3 80 435 870

2 70

1 55

Por piso

area const sobre nivel Ratio de 30m2 x número de estacionamientos A. est requeridos Cantidad de sotanos

6956.3456 96.00 RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOTANO ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

Área venta Cantidad est

2880 8183.936 11063.936 6956.3456 96

Edificio A Edificio B y C Volumetría

ESTUDIO DE CABIDA FIT - TEST

Investigación de mercado

EDIFICIO B EDIFICACIÓN B AREA TERRENO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

RETIRO HACIA CALLE JL. DE ARCE

ml

RETIRO HACIA Av. ESCADO AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES AREA CONSTRUIDA VENDIBLE CUANTAS UNIDADES? DPTOS DE 1 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 2 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 2 DORMITORIO POR PISO TOTAL ESTACIONAMIENTOS

6130.4

1800 1

1532.6 RDA 5 5m 5m 20% 75/3 d 1 307 1226 184 1042 60 2 6 4 60.00

1532.6 15% 60 UNIDAD 12 DPTOS X ÁREA NIVEL ÁREA TOTAL

3 100 521 1042

2 78

1 65

Por piso

Área const sobre nivel Ratio de 30m2 x número de estacionamientos A. est requeridos Cantidad de sotanos

5210.84 60.00 RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOTANO ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

Área venta Cantidad est

1800 6130.4 7930.4 5210.84 60

Edificio B Edificio A y C Volumetría

ESTUDIO DE CABIDA FIT - TEST

Investigación de mercado

EDIFICIO C EDIFICACIÓN B AREA TERRENO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

RETIRO HACIA CALLE JL. DE ARCE

ml

RETIRO HACIA Av. ESCADO AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES AREA CONSTRUIDA VENDIBLE CUANTAS UNIDADES? DPTOS DE 1 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 2 DORMITORIO POR PISO DPTOS DE 3 DORMITORIO POR PISO TOTAL ESTACIONAMIENTOS

6547.84

1800 1

1636.96 RDA 5 5m 5m 20% 75/3 d 1 327 1310 196 1113 60 2 6 4 60.00

1636.96 15% 60 UNIDAD 12 DPTOS X ÁREA NIVEL ÁREA TOTAL

3 110 555 1110

2 80

1 65

Por piso

Área const sobre nivel Ratio de 30m2 x número de estacionamientos A. est requeridos Cantidad de sotanos

5565.664 60.00 RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOTANO ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

Área venta Cantidad est

1800 6547.84 8347.84 5565.664 60

Edificio C Edificio A y B Volumetría

4.

PROPUESTA DE INVERSIÓN

PRIMER ACERCAMIENTO

PROPUESTA DE INVERSIÓN COMPLEJO INMOBILIARIO DE USOS MIXTOS EN SAN MIGUEL

CENTRO COMERCIAL

OFICINAS Para el ámbito de oficinas, se plantea un nuevo y moderno centro empresarial para el distrito, ya que en la actualidad no cuenta con uno.

Se proponen oficinas clase B, para profesionales independientes y pequeñas empresas, con espacios de venta de entre 50 y 150m2 de planta libre y con acabados de alta calidad.

Enfocado en los usuarios que busquen oficinas en una zona cerca a los centros empresariales más importantes del país pero más accesibles en cuanto al precio.

Se plantea ofrecer en los 2 primeros niveles de comercio, creando así con el proyecto un modelo híbrido.

En cuanto a tipología comercial se plantea un strip center o strip mall con la posibilidad de ofrecer 1 tienda ancla, supermarket, locales comerciales más pequeños, restaurantes,gimnasio,bancos (centro financiero) , farmacias, etc, generando un programa que complemente las oficinas.

TIPOLOGÍA

STRIP MALL/HÍBRIDO

USUARIOS Profesionales independientes Empresas medianas

PROGRAMA

Strip mall Paso 28

CLASE

B TIPOLOGÍA

150 m2

75 m2

125 m2

50 m2

100 m2

VIVIENDA Para el proyecto, se proponen torres de conjunto residencial de densidad media alta con los dos primeros pisos dedicados a comercio.

Según el estudio de mercado de orferta, demanda y competencia, se decide plantear tipologías de departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con m2 entre 100 y 55m2, que son los metrajes más solicitados por el público objetivo.

TIPOLOGÍAS

3

2

1

DORM

DORM

DORM

100-8Om2

80-70m2

65-55m2

OBJETIVO

Realizar planimetría con las áreas respectivas de acuerdo a cada uso del tereno, luego de obtener la cabida definitiva. Tener la prefactibilidad económica- financiera.

Realización de volumetría.

QUE APRENDÍ

Esta parte del trabajo es fundamental, pues como vimos en base a los acercamientos, el fit test y la propuesta de inversión, no es un trabajo que se realiza con el fin de obtener un resultado en el momento, pueden haber muchos obstaculos que puedan hacer variar las áreas de los departamentos, por ejemplo en relación al sector de oficinas pudimos observar que abría posibilidad de hacer mayor cantidad de oficinas.

Por otro lado, la importancia tambien del diseño en la venta de ciertas áreas, por ejemplo se ofrece vistas privilegiadas en la mayoría de casos.

Esta parte del trabajo fue fundamental para empezar el proceso de gestión, puesto que nos enseño a realizar desde la búsqueda del mejor público y que sea luego rentable.

5.

CABIDA DEFINITIVA

MASTER PLAN EDIFICIO MIXTO

Proyecto Bancheró

PROYECTO BANCHERÓ

INGRESO ESTACIONAMIENTO

INGRESO ESTACIONAMIENTO

3.

INGRESO COMERCIO

ES UN PROYECTO DE EDIFICIO MIXTO UBICADO EN EL DISTRITO DE SAN MIGUEL. EMPLAZADO EN UNA ZONA ESTRATÉGICA DEL DISTRITO, CERCANO A EQUIPAMIENTOS Y VÍAS IMPORTANTES DE LA CIUDAD, ESTE PREYECTO ESTA PENSADO PARA SATISFACER LAS NECESIDADES URBANAS DE LA CIUDAD, DE LOS USUARIOS DE LA ZONA Y LOS QUE LO USARÁN, YA SEA COMO VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA.

INGRESO OFICINAS

2.

1.

BANCHERÓ CUENTA CON UNA ZONA DE COMERCIO, QUE OFRECE TIENDAS DEDICADAS A LA MODA Y BELLEZA, BANCOS, RESTURANTES Y GIMNASIO (STRIP CENTRER).

TAMBIÉN CUENTA CON UNA ZONA DE OFICINAS SUBPRIME CON OFICINAS DE DIFERENTES ÁREAS PARA CUBRIR LAS NECESIDADES DE LOS CLIENTES COMO MEDIANAS EMPRESAS Y PROFESIONALES INDEPENDIENTES. COMO ZONA MÁS PRIVADA EL PROYECTO PRESENTA UN CONJUNTO RESIDENCIAL CONFORMADO POR 3 EDIFICIOS DE 13 Y 8 QUE EN SU INTERIOR OFRECEN TIPOLOGÍAS DE DEPARTAMENTOS DESDE LOS 65m2 HASTA LOS 128m2

1. OFICINAS 2. COMERCIO 3. VIVIENDA

CABIDA VOLUMETRIA

Proyecto Bancheró

Edificio residencial C 08 pisos Edificio residencial B 08 pisos Edificio residencial A 13 pisos

Terreno vecino Area de oficinas 15 pisos VIENDAS : 239 OFICINAS: 161 COMERCIO: 14 TIENDAS Y 7 ISLAS COMERCIALES

Area comercial 02 pisos

PLANIMETRIA CABIDA SÓTANO

Proyecto Bancheró

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

A

B

C

D

03

01

05

06

07

09

08

10

02

04

20

16

15

14

12

13

11

18

17

19

08

05

01

06

10

02

09

03

07

04

13

11

15

12

16

18

20

17

14

19

10

08

06

09

8 116

03

CANTIDAD DE CAJONES X NIVEL

3760

01

NÚMERO DE NIVELES

05

ÁREA

02

COMERCIO / OFICINAS

04

4 360

07

11

CANTIDAD DE CAJONES

3363.07

13

NÚMERO DE NIVELES

12

ÁREA

19

SOTANOS VIVIENDA

20

J

18

I

16

H

14

G

15

F

17

E

15

PLANIMETRIA CABIDA PLANTA BAJ A

Proyecto Bancheró

EDIFICACIÓN A AREA TERRENO DEL EDIFICIO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES AREA CONSTRUIDA VENDIBLE DEPARTAMENTOS DPTO 65m2 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

DPTO 78m2

15

DPTO 95m2 DPTO 128m2 TOTAL ESTACIONAMIENTOS

1272.02 RDA 13 20% 65 1.5 254 1018 153 865 129 24 13 78 14 193.50

1272.02 15%

A

HALL

HALL

HALL

NPT: ±0.00

NPT: ±0.00

NPT: ±0.00

area const sobre nivel Área venta Cantidad estacionamiento

13229.01 11244.66 193.50

B

RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

C

D

03

01

08

02

05

06

04

10

07

09

13

11

18

20

17

19

16

G

12

NPT 0.00

15

F

14

08

02

10

04

05

01

06

09

07

03

13

11

19

20

15

18

16

17

14

12

08

02

04

01

09

03

06

07

10

05

13

20

11

19

17

15

14

18

16

12

E

13229.008 13229.008 11244.6568 193.5

EDIFICACIÓN B AREA TERRENO DEL EDIFICIO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES

H

AREA CONSTRUIDA VENDIBLE NPT 0.00

DEPARTAMENTOS DPTO 65m2

I

DPTO 95m2 DPTO 128m2 NPT 0.00

TOTAL ESTACIONAMIENTOS

J

NPT 0.00

NPT 0.00

L

M

1022.01 15%

area const sobre nivel Área venta Cantidad estacionamiento

6540.86 5559.73 94.50

NPT 0.00

K

1022.01 RDA 8 20% 65 1.5 204 818 123 695 63 8 47 8 94.50

RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

6540.864 6540.864 5559.7344 94.5

NPT 0.00

N

EDIFICACIÓN C NPT 0.00

O

NPT 0.00

O

AREA TERRENO DEL EDIFICIO

m2

ZONIFICACION

tipo

ALTURA

pisos

AREA LIBRE

%

AREA MINIMA DE DEPTOS

m2

ESTACIONAMIENTOS

unid/dpto

AREA LIBRE AREA CONSTRUIDA CIRCULACIONES AREA CONSTRUIDA VENDIBLE DEPARTAMENTOS DPTO 65m2 DPTO 95m2 TOTAL ESTACIONAMIENTOS

4697.41 3992.80 70.50 RESUMEN DE ÁREAS ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA VENDIBLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

733.97 RDA 8 20% 65 1.5 147 587 88 499 47 16 31 70.50

area const sobre nivel Área venta Cantidad estacionamiento

4697.408 4697.408 3992.7968 70.5

733.97 15%

PLANIMETRIA CABIDA PLANTA SEGUNDO NIVEL

Proyecto Bancheró

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

A

B

C

D

01

10

03

05

06

02

07

04

08

aforo : 2m2 por persona

09

1 estacionamiento cada 20 personas

87 1,733.33

11

aforo

13

5663.21

CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS

15

ÁREA VENDIBLE

20

6232.09

17

16%

ÁREA CONTRUIDA (a.neta edif - a. libre)

18

20%

568.88

16

701.23

ÁREA DE CIRCULACIÓN

19

ÁREALIBRE

14

6933.32

12

10

2

ÁREA NETA EDIFICADA (area x n° niveles)

06

3466.66

NÚMERO DE NIVELES

01

ÁREA

02

CABIDA COMERCIO

05

NPT +5.00

O

07

NPT +5.00

O

03

NPT +5.00

N

08

M

09

NPT +5.00

04

11

L

15

NPT +5.00

20

K

19

J

18

I

17

NPT +5.00

12

H

13

G

16

NPT +5.00

14

03

01

04

05

02

08

09

06

10

07

11

18

16

19

15

17

14

20

13

F

12

E

15

A

B

C

D

03

02

01

13

07 08

01

10

09

03

02

11

12

06

05

19

04

18 17

14

15

16

20

20

11

12

13

14

15

16

10

09

08

07

06

05

04

18

19

17

02

01

05 06

10

09

08

07

O

04

O

03

11

N

13

M

15

L

19

K

14

J

12

I

16

H

18

G

20

F

15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

17

E

Proyecto Bancheró

PLANIMETRIA CABIDA PLANTA TIPICA

PLANIMETRIA CABIDA CABIDA OFICINAS

ITEM CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA

1 2 3 4

CONCEPTO

CONCEPTO AREA TOTAL DE TERRENO AREA DE TERRENO (SOLO OFICINA) % AREA LIBRE AREA CONSTRUIBLE SOBRE EL NIV EL 00 00 COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN AREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE: AREA BRUTA

Proyecto Bancheró

CABIDA DE OFICINAS DESCRIPCION DETALLE Area de terreno limites reales con lev topografico + ficha rrpp No exigible solo retiro de 3 mts Area de terreno menos retiro 15 pisos Area total sobre la huella preliminar

M2 14,521.45 5,123 239.77 4884 15 73254.75

m2 m2 # pisos m2 area cons total

10988

m2

15%

8791

m2

12%

3663

m2

5%

23441.52

m2

49813.23 1660.4 41511.0 8.50

m2 # estacionamientos m2 # de pisos de estacionamiento

60801.4425

m2

CALCULO DE AREA NO COMPUTABLE PARA DETERMINACION DE ESTACIONAMIENTOS 5

ÁREAS DE SERV ICIOS Y COMPLEMENTARIAS ESTIMADAS POR CADA OFICINA (DONDE NO HAY POSICIONES DE TRABAJO)

6

AREAS DE CIRCULACIÓN V ERTICAL/HORIZONTAL + MANTENIMIENTO

5%

AREAS DE V ALOR AÑADIDO USO COMÚN Y LOBBY DE ACCESO

15% APROX Areas de baños (20m2 c/u)kitchen (8m2 c/u), comedores (ocional si hay comedor central) salas internas 12m2, 9m2 y 6 m2 centro de cómputo 9m2 , depósitos/ archivos (2 x 6m2) 12% APROX 2 escaleras de evacuación, 4-6 ascensores, halls, ductos de mantenimiento 5% S.U.M. (200M2), Coworking, sala de juegos, gimnasio 50M2 , salas de reuniones o de conferencia (20X3), comedor común 200 M2 . Lobby 150 m2 TOTAL AREA NO COMPUTABLE PARA CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS

CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 8 AREA DE OFICINAS PARA DEFINICIÓN DE CÁLCULO DE ESTACIONAMIENTOS 9 CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS SEGÚN NORMA 10 AREA REQUERIDA PARA ESTACIONAMIENTOS

Area construída menos área NO computable para cálculo Se asume 1 estacionamiento cada 30 m2 de oficina computable Se asume 25 m2 por plaza (cubre circulaciones, rampas, y áreas de equipos en sótanos)

CALCULO DE AREA DE OFICINAS VENDIBLES 11 AREA DE OFICINAS VENDIBLE

Area construida menos áreas de circulación, mantenimiento, lobby y valor añadido (#6 y #7)

AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS AREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

CUADRO RESUMEN

73255 #¡REF! 60801 1660

m2 m2 m2 unids

PLANIMETRIA CABIDA TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA TIPOLOGÍA 1 : 65m2

Proyecto Bancheró COMERCIO NIVEL PLANTA BAJA

SEGUNDO NIV EL

AMBIENTE

ÁREA (m2)

LOCAL COMERCIAL A LOCAL COMERCIAL B LOCAL COMERCIAL C LOCAL COMERCIAL D LOCAL COMERCIAL E LOCAL COMERCIAL F ZONA ISLAS COMERCIALES

237.75 253.66 252.45 367.30 310.90 256.77 63.00

LOCAL COMERCIAL B LOCAL COMERCIAL C LOCAL COMERCIAL D LOCAL COMERCIAL E LOCAL COMERCIAL F LOCAL COMERCIAL G LOCAL COMERCIAL H LOCAL COMERCIAL I TOTAL

253.66 252.45 367.30 310.90 256.77 150.00 354.36 232.10

ALQUILER S/106.00 S/25,201.5 S/26,888.0 S/26,759.7 S/38,933.8 S/32,955.4 S/27,217.6 S/6,678.0

S/302,418.00 S/322,655.52 S/321,116.40 S/467,205.60 S/395,464.80 S/326,611.44 S/80,136.00

S/6,048,360.00 S/6,453,110.40 S/6,422,328.00 S/9,344,112.00 S/7,909,296.00 S/6,532,228.80 S/1,602,720.00

S/26,887.96 S/322,655.52 S/6,453,110.40 S/26,759.70 S/321,116.40 S/6,422,328.00 S/38,933.80 S/467,205.60 S/9,344,112.00 S/32,955.40 S/395,464.80 S/7,909,296.00 S/27,217.62 S/326,611.44 S/6,532,228.80 S/15,900.00 S/190,800.00 S/3,816,000.00 S/37,562.16 S/450,745.92 S/9,014,918.40 S/24,602.60 S/295,231.20 S/5,904,624.00 S/415,453.2 S/4,985,439 S/99,708,772.80 mensual en 1 año en 20 años

OFICINAS NIVEL PLANTA BAJA

TIPOLOGÍA 3 : 95m2 PLANTA TÍPICA

AMBIENTE

ÁREA

CANTIDAD

OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA

A B C D E F G

320 270 155 420 310 320 380

1 1 1 1 1 1 1

OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA OFICINA

A B C D E F G H I J K

320 270 155 420 310 320 380 210 240 185 240

14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 161

ALQUILER S/56.16 S/17,971.20 S/15,163.20 S/8,704.80 S/23,587.20 S/17,409.60 S/17,971.20 S/21,340.80

VENTA S/7,200.00 S/2,304,000.00 S/1,944,000.00 S/1,116,000.00 S/3,024,000.00 S/2,232,000.00 S/2,304,000.00 S/2,736,000.00

S/251,597 S/32,256,000.00 S/212,285 S/27,216,000.00 S/121,867 S/15,624,000.00 S/330,221 S/42,336,000.00 S/243,734 S/31,248,000.00 S/251,597 S/32,256,000.00 S/298,771 S/38,304,000.00 S/165,110 S/21,168,000.00 S/188,698 S/24,192,000.00 S/145,454 S/18,648,000.00 S/188,698 S/24,192,000.00 S/2,520,180 S/323,100,000.00 mensuales

VIVIENDA NIVEL EDIFICIO A

EDIFICIO B

EDIFICIO C

AMBIENTE (*) numero de dorm TIPOLOGÍA 1 (1) TIPOLOGÍA 2 (2) TIPOLOGÍA 3 (2) TIPOLOGÍA 4 (3)

ÁREA

CANTIDAD 65 78 95 128

24 13 78 14

ALQUILER $5 x m2 S/1,170.00 S/1,404.00 S/1,710.00 S/2,304.00

VENTA $1546.1 xm2 S/8,682,897.60 S/5,643,883.44 S/41,243,763.60 S/9,974,200.32

TIPOLOGÍA 1 (1) TIPOLOGÍA 3 (2) TIPOLOGÍA 4 (3)

65 95 128

8 47 8

S/1,170.00 S/1,710.00 S/2,304.00

S/2,894,299.20 S/24,852,011.40 S/5,699,543.04

TIPOLOGÍA 1 (1) TIPOLOGÍA 3 (2)

65 95

16 31 239

S/1,170.00 S/1,710.00

S/5,788,598.40 S/16,391,752.20

FOTOS DEL PROYECTO BANCHERÓ

Proyecto Bancheró

FOTOS DEL PROYECTO BANCHERÓ

Proyecto Bancheró

FOTOS DEL PROYECTO BANCHERÓ

Proyecto Bancheró

OBJETIVO

Al definir nuestro perfil de producto se realiza una plan estrategico utilizando las ideas relacionadas al producto, precio, promoción y plaza, para obtener nuestro plan de marketing y ofrecer nuestro producto inmombiliario, financiero y comer cial.

PROCEDIMIENTO

A base de la teoría practicada, se separa los conceptos de marketing en lo que es edificaciones comerciales y oficinas. Se revisa y analiza las motivaciones de los consumidores, la oferta y demanda de los centros comerciales. Por otro lado, se a analiza la estructura del mercado corporativo y los tipos de productos en el área de oficinas.

QUE APRENDÍ

Luego de realizar el estudio de mercado y la determinación de la cabida del proyecto, podemos seguir a la definición del producto inmobiliario, de oficinas y comercial.

Se realizó una investigación individual para el sector de comercio, oficina y vivienda con el el fin de profundizar la misma investigación y poder sacar conclusiones personales y de forma general para generar las mismas bases de nuestro proyecto, pues este se caracterizará por tener esta diversi -ficación.

Para el brochure, lo más importante era resaltar las cualidades del proyecto, pero al mismo tiempo brindar información al cliente sobre porque escojer este proyecto es la mejor opción.

6.

PLAN DE MARKETING

PLAN DE MARKETING VIVIENDA

PLAN DE MARKETING VIVIENDA

Investigación de mercado

PRODUCTO

PRECIO Para el precio de venta de los departamentos se obtuvo promedio de precios obtenidos en la investigación de la competencia de inmobiliarias con un público objetivo similar.

Se tuvo en cuenta la zona, la cercanía a avenidas y a equipamiento similar al nuestro, ya que en un mismo distrito pueden existir diversos microentornos.

El proyecto ofrece viviendas de tipologías de 1,2 y 3 personas con metrajes desde 65m2 hasta 128m2.

Las viviendas se desarrollaran en un paralilepípedo ubicado frente a la calle J.L. de Arce y Escardó. Este consiste en tres edificios que conforman un condominio.

Con el fin de suplir las necesidades del público objetivo, planteamos ofrecer tipologías diversas. Por un lado, habitaciones de un dormitorio para personas solteras o para alquiler de estudiantes debido a la cercanía a una universidad, Por otro, departamentos de dos dormitorios para roommates y departamentos de tres dormitorios para familias.

PRECIO PROMEDIO SEGÚN COMPETENCIA

TIPOLOGÍAS EDIFICIO A - 129 unidades

Preferencia de usuarios orientada a compra para vivienda propia

13 Pisos 65 m2

1.

2.

78m2 dormitorios: 2 unidades cantidad x piso : 1 total de dptos: 13

dormitorios: 1 unidad cantidad x piso : 2 total de dptos: 24

95m2

3.

dormitorios: 2 unidades cantidad x piso : 6 total de dptos: 78

4.

128m2 dormitorios: 3 unidades cantidad x piso : 2 total de dptos: 14

1.

TIPOLOGÍAS EDIFICIO B - 63 unidades 8 Pisos 65m2

1.

3.

dormitorios: 1 unidad cantidad x piso : 1 total de dptos: 8

95m2

128m2

4.

dormitorios: 2 unidades cantidad x piso : 6 total de dptos: 47

8 Pisos

65m2 dormitorios: 1 unidad cantidad x piso : 2 total de dptos: 16

3.

1.

Dos dormitorios

S/. 250.00

S/. 320.00

dormitorios: 1 unidad cantidad x piso : 1 total de dptos: 8

TIPOLOGÍAS EDIFICIO C - 47 unidades 1.

Un dormitorio

95m2

PRECIO ESTACIONAMIENTOS NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 360 UNIDADES PRECIO DE ESTACIONAMIENTOS X UNIDAD: $ 10 000.00

dormitorios: 2 unidades cantidad x piso : 4 total de dptos: 31

ESTACIONAMIENTOS

$ 3 600 000.00

ÁREAS COMUNES - EDIFICIO DE VIVIENDA SALA USOS MÚLTIPLES

LOBBY

ROOFTOP BAR

1.5 ESTACIONAMIENTO POR CADA UNIDAD DE VIVIENDA NUMERO DE VIVIENDAS : 239 UNIDADES ZONA BBQ

NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 360 UNIDADES

ZONA DE ESTUDIO

ZONA FITNESS

1.

Tres dormitorios

S/. 430.00

PLAN DE MARKETING VIVIENDA

Investigación de mercado

PROMOCIÓN

PLAZA

BENEFICIOS - OPORTUNIDADES

PUNTOS DE VENTA FÍSICOS

Se busca incentivar la compra de los departamentos con la oferta de precios especiales según la época de adquisición del proyecto. Si se adquiere el proyecto en planos, entonces el precio es bastante menor. Este precio presenta un descuento del 10% aproximadamente.

También se busca fidelizar al cliente al ofrecerle garantía post-compra y otorgándole facilidades de adquisición de crédito.

OFICINA CENTRAL

Oficina central de la empresa se ubica en un módulo estratégico en la esquina del terreno.

Ahí también se presentará un departamento piloto para observar la distribución y acabados.

PROMOCIÓN MEDIOS DE COMUNICACIÓN

1.

2.

PÁGINA WEB PROPIA El precio de alquiler y venta de los departamentos se sacó de los precios obtenidos

3.

PORTAL DE BUSQUEDA

REDES SOCIALES

Publicación en distintas portales de busqueda de venta y alquiler de inmuebles como urbania, nexo inmobiliario y a donde vivir

Redes sociales como facebook, instagram y twitter

ESTRATEGIA DE PROMOCIÓN

Fácil acceso

Información del proyecto

Proyectar una estrategia de marketing con llegada a diverso público y que muestre su valor diferencial frente a otras inmobiliarias así como garantía en el proceso y post-adquisición del proyecto.

Mayor alcance

Renders Precios aproximados

Llegada a más clientes

Fácil acceso

Información de contacto

DESCUENTO

Mayor publicidad

Recorridos virtuales

4.

Descuento del 10% en compra del proyecto en planos o en los primeros meses de construcción.

5.

TERCERIZACIÓN

CANAL DE YOUTUBE

Anuncios pagados en buscadores como google, yahoo, youtube y redes sociales.

Presentación de los proyectos en canal de youtube de la empresa a través de videos.

FACILIDADES DE PAGO

Otorgar facilidades de pago a los clientes como facilidad de crédito, flexibilidad de plazo para la cuota inicial y descuentos a los pagadores puntuales.

Mayor alcance

Fácil acceso

Interacción más directa con los potenciales clientes

Mayor alcance Información más dinámica

PLAN DE MARKETING VIVIENDA

Investigación de mercado

POSICIONAMIENTO

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

FRENTES Y VISTAS PRIVILEGIADAS

Se ubica cerca a avenidas principales de la ciudad que facilitan su accesibilidad gracias a acceso ácil a transporte público y privado.

Presenta dos frentes de fachadaen los que todos los departamentos gozan con vistas agradables, garantizando entrada de luz, ventilación natural y bienestar.

CERCANIA A DIVERSOS TIPOS DE EQUIPAMIENTO

DIVERSIDAD DE DEPARTAMENTOS

Ofrece acceso a equipamiento educativo, comercial y de ocio para personas de todas las edades y evita la inmovilización innecesaria.

Departamentos con diferente metraje áreas y tipologías para cubrir las necesidades y demanda de la diversidad del público objetivo.

ESPACIOS COMUNES

DINÁMICAS SOCIALES

Importancia a la calidad y presencia de diversidad de espacios comunes que garantizen la posibilidad de ocio de forma segura dentro del condominio.

Espacios comunes que fomentan el sentimiento de comunidad y buena convivencia entre los vecinos.

DEPARTAMENTOS DONDE SE BRINDE UN HOGAR Y CALIDAD DE VIDA A LAS PERSONAS QUE LO HABITAN.

Hogar más cerca a equipamiento educativo, comercial y de recreación.

Ser parte de un edificio pensado en el bienestar y la calidad de vida de sus habitantes.

Disfrutar de los espacios comunes y tener un área de ocio dentro del edificio.

PLAN DE MARKETING COMERCIO

PLAN DE MARKETING COMERCIO

Investigación de mercado

PRODUCTO

PRECIO

Con lo que respecta al comercio, este será un strip center, el cual contará con una tienda ancla, que en este caso será un Tottus express, que se adapta al tipo de comercio planteado.

Esta tienda estará ubicada en la Av. Rafael Escardó, siendo este avenida, un frente de gran exposición, lo cual logrará atraer a la mayor parte de nuestro público objetivo.

Asimismo, en este strip center, también plantearemos un centro financieros (bancos), gimnasio, restaurantes, y locales comerciales pequeños (ropa, accesorios, salud, belleza, servicios, entre otros), además de stands.

Enfocado en contar con los servicios básicos y generales para las viviendas y oficinas planteadas.

El precio de alquiler y venta de los locales comerciales se saco del promedio de precios obtenidos en la investigación de la competencia más cercana a nuestro proyecto. Con $48/m2 como precio promedio de la zona.

Cabe resaltar que estamos en una zona clave, con comercio, viviendas y instituciones.

PRECIO PROMEDIO

Preferencia de arrendatarios por alquilar o venta:

CARTERA COMERCIAL 1.

TIENDA ANCLA

2.

Tottus express

3.

BANCOS

BCP BBVA INTERBANK

ALQUILER

1.

LOCALES COMERCIALES

2.

S./ 106 M2 + 8% Ventas

RESTAURANTES VESTIR Y BELLEZA TECNOLOGÍA Y HOGAR

VENTA

$ 3000 / M2

PRECIO ESTACIONAMIENTOS ESTACIONAMIENTOS

NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 140 UNIDADES

1 ESTACIONAMIENTO CADA 50 M2

PRECIO DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS A OPERADOR : $ 600 X m2

ÁREA COMERCIO : 3466.66 M2 por piso = 6933.32

TOTAL DE GANANCIA X NIVEL DE SOTANO: 3960.60 m2 x $600 = 2 376 360

NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 140 UNIDADES

La zona de comercio y oficinas del edificio comparten los mismos sótanos de estacionamientos que serán vendidos a un operador.

TIPO DE TIENDAS

VENTA DE TIENDAS INDEPENDIENTES SERVICIOS FINANCIEROS

TECNOLOGÍA Y HOGAR

DEPORTE

TIENDA ANCLA: 1000/M2 LOCALES COMERCIALES: 3200/M2

GASTRONOMÍA

SALUD Y BELLEZA

ACCESORIOS Y VESTIR

PREVENTA 10% DESCUENTO

PLAN DE MARKETING COMERCIO

Investigación de mercado

PROMOCIÓN

PLAZA PUNTOS DE VENTA FISICOS

Se busca incentivar la compra y alquiler de los locales comerciales, ofreciendo precios especiales, asi como descuentos en los primeros meses de preventa (10%), de esta forma incitaremos al usuario a decidirse por alquilar el local.

OFICINA CENTRAL

Oficina central de la empresa se ubica en un módulo estratégico en la esquina del terreno.

En esta se podrá obtener una información más detallada acerca de los espacios de alquiler y venta de los espacios comerciales.

Además se buscará ganar la confianza del usuario otorgandole facilidades financieras para realizar la compra o alquiler, buscando a su vez crear un vínculo que se desarrolle desde el inicio.

PROMOCIÓN MEDIOS DE COMUNICACIÓN

1.

PÁGINA WEB PROPIA El precio de alquiler y venta de los locales comerciales, asi como conocer más acerca del proyecto.

2.

3.

TERCEARIZACIÓN

REDES SOCIALES

Anuncios pagados en buscadores como google, yahoo, youtube y redes sociales.

Implementar contenido en redes sociales como facebook, instagram y twitter.

ESTRATEGIA DE PROMOCIÓN

STRIP CENTER SAN MIGUEL

Proyectar una estratégia de marketing generando un valor diferencial frente a la competencia, ofreciendo una diversidad de locales comerciales, con una gran variedad de usos.

STRIP CENTER SAN MIGUEL

DESCUENTO Ventas en precio de preventa los primeros meses con descuentos del 10% Información del proyecto

Público más diverso

Precios de alquiler/m2

Mayor alcance

Mayor alcance y confiabilidad

Interacción más directa con los potenciales clientes

Permite realizar un seguimiento a las marcas

Información de contacto Recorridos virtuales /3d

Fácil acceso

FACILIDADES DE PAGO

Otorgar facilidades de pago a los usuarios como mayor plazo de pago de la cuota inicial, bonos al buen pagador, etc.

PLAN DE MARKETING COMERCIO

Investigación de mercado

POSICIONAMIENTO

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

FRENTES Y VISTAS PRIVILEGIADAS

Cercanía a avenidas principales de la ciudad que facilitan en tránsito vehicular y peatonal hacia en proyecto y presencia de transporte público.

Contamos con 2 frentes, en el principal encontraremos a la tienda ancla, y en el otro a los locales comerciales pequeños.

TODO EN UN SOLO LUGAR

VARIEDAD DE PÚBLICO OBJETIVO

Este Strip center contará con lugares para comprar o comer y hasta socializar, brindando a su vez la facilidad de tener todos los recursos/servicios a la mano.

Al encontrarnos rodeados de universidades, locales comerciales, centros empresariales, el público variará en edad y preferencias.

VARIEDAD DE TIENDAS

LUGARES DE ENCUENTRO

Presencia de diferentes locales comerciales, contando con los principales servicios al alcance de todos (bancos, gimnasio, market).

Además de contar con locales comerciales, se contará con lugares de encuentro, que servirán como espacios públicos donde los usuarios podrán socializar.

ENCUENTRA TODO LO QUE TE GUSTA EN UN SOLO LUGAR. CREA Y VIVE EXPERIENCIAS JUNTO A NOSOTROS.

VARIEDAD DE TIENDAS, PARA TODAS LAS PREFERENCIAS

ENCUENTRA TODO EN UN SOLO LUGAR

CREA EXPERIENCIAS EN NUESTROS LUGARES DE ENCUENTRO

PLAN DE MARKETING OFICINAS

PLAN DE MARKETING OFICINAS

Investigación de mercado

PRODUCTO

PRECIO

El proyecto ofrece oficinas clase B o B+ , tambien conocidas como subprime con características y terminaciones de buena calidad.

La oficinas se desarrollaran en un volumen frente a las avenidas Rafael Escardio y Luis Bancheroaprovechando al máximo los beneficios de accesibilidad y entorno.

Buscando cubrir las expectativas del público objetivo y los futuros usuarios se plantean oficinas de planta libre de diferentes áreas (desde 150 - m2) tanto para cubrir la demanda de empresas medianas y profesionales independientes que busquen un espacio de trabajo comodo.

El precio de alquiler y venta de las oficinas se saco del promedio de precios obtenidos en la investigación de la competencia más cercana a nuestro proyecto, considerando también que cerca a la zona (y en el distrito en si) no hay edificios empresariales, los más cercanos estan en distritos aledaños.

PRECIO PROMEDIO SEGÚN COMPETENCIA

TIPOLOGÍAS 1.

OFICINA A

2.

área tipología : 320 m2 cantidad : 15 área total: 4800

6.

OFICINA F

OFICINA B

área tipología : 320 m2 cantidad : 15 área total: 4800

11.

3.

área tipología : 270 m2 cantidad : 15 área total: 4050

7.

OFICINA C

OFICINA G

4.

área tipología : 155 m2 cantidad : 15 área total: 2325

OFICINA H

8.

área tipología : 380 m2 cantidad : 15 área total: 5700

área tipología : 210 m2 cantidad : 14 área total: 2940

OFICINA D

5.

área tipología :420 m2 cantidad : 15 área total: 6300

9.

OFICINA I área tipología : 240 m2 cantidad : 14 área total: 3360

Preferencia de usuarios orientada al alquiler de oficinas

OFICINA E área tipología : 310 m2 cantidad : 15 área total: 4650

10.

OFICINA J

1.

área tipología : 185 m2 cantidad : 14 área total: 2590

ALQUILER

VENTA

2.

$ 15.6 / M2

$ 2000 / M2

OFICINA F área tipología : 240 m2 cantidad : 14 área total: 3360

PRECIO ESTACIONAMIENTOS

ESTACIONAMIENTOS 1 ESTACIONAMIENTO CADA 50 M2 DE ÁREA DE OFICINA

NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 1400 UNIDADES

ÁREA DE OFICINA : 4883.65M2 por piso ( 15 pisos ) = 73 245m2

PRECIO DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS A OPERADOR : $ 600 X m2

NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS: 1400 UNIDADES

TOTAL DE GANANCIA X NIVEL DE SOTANO: 3960.60 m2 x $600 = 2 376 360

La zona de comercio y oficinas del edificio comparten los mismos sótanos de estacionamientos que serán vendidos a un operador.

ÁREAS COMUNES - CENTRO EMPRESARIAL SALÓN USOS MÚLTIPLES

CAFETERÍA

GIMNASIO

M2

160 OFICINAS

$ 15.60 /M2

$ 754 000 .00

HALL/ LOBBY

SALA DE DESCANSO

TERRAZA

UNIDAD

CANTIDAD

PRECIO ALQUILER

TOTAL

PLAN DE MARKETING OFICINAS

Investigación de mercado

PROMOCIÓN

PLAZA

BENEFICIOS - OPORTUNIDADES

PUNTOS DE VENTA FÍSICOS OFICINA CENTRAL

Se busca incentivar la compra y alquiler de las oficina ofreciendo precios especiales o descuentos si su adqusición se hace con el proyecto en planos y en proceso de construcción ( precio de preventa con descuento entre 7% y 10% ).

Oficina central de la empresa se ubicará en el área empresarial del proyecto.

También se contará con oficinas provisionales y pilotos de oficinas en el terreno donde se expondran las diferentes tipologías a los clientes.

Además se busca ganar la confianza del comprador otrogandole facilidades financieras para realizar la compra y beneficios a largo plazo.

PROMOCIÓN MEDIOS DE COMUNICACIÓN

1.

2.

PÁGINA WEB PROPIA El precio de alquiler y venta de las oficinas se saco del promedio de precios obte

3.

PORTAL DE BUSQUEDA

REDES SOCIALES

Publicación en distintas portales de busqueda de venta y alquiler de inmuebles como urbania, nexo inmobiliario, a donde vivir, info casas, etc

Redes sociales como facebook e instagram

ESTRATÉGIA DE PROMOCIÓN

Fácil acceso

Información del proyecto

Proyectar una estratégia de marketing de primer nivel generando un valor diferencial frente a la competencia, asegurando la confianza y fidealización con el cliente

Mayor alcance

Renders / 3d Precios aproximados

Interacción más directa con los potenciales clentes

Fácil acceso

Información de contacto

Mayor alcance

DESCUENTO

Recorridos viruales

4.

Ventas en precio de preventa los primeros meses con decuentos de entre 7% y 10%

5.

TERCEARIZACIÓN

CANAL DE YOUTUBE

Anuncios pagados en buscadores como google, yahoo, youtube y redes sociales.

Presentación de los proyectos en canal de youtube de la empreza a través de videos.

FACILIDADES DE PAGO

Otorgar facilidades de pago a los clintes como mayor plazo de pago de la cuota inicial, bonos al buen pagador, etc.

Mayor alcance Interacción más directa con los potenciales clentes

Fácil acceso Mayor alcance Información más didactica

PLAN DE MARKETING OFICINAS

Investigación de mercado

OFICINAS UBICACIÓN ESTRATÉGICA

FRENTES Y VISTAS PRIVILEGIADAS

Cercanía a avenidas principales de la ciudad que facilitan en tránsito vehicular y peatonal hacia en proyecto y presencia de transporte público.

Con dos frentes que beneficia al ingreso de luz natural a las áreas de trabajo, mejorando la productividad.

CERCANIA A EQUIPAMIENTO DE OCIO

VARIADA OFERTA DE OFICINAS

Cercanía a diverso equipamiento permite no tener que movilizarse grandes distancias y tener todo más cerca.

Oferta de oficinas subprime de diferentes áreas y tipologías para cubrir las necesidades y demanda de los diferentes usuarios.

ESPACIOS DIFERENCIADOS

DINÁMICAS SOCIALES

Presencia de espacio de uso común y recreativo para el descanso y convivencia de los trabajadores fuera del horario de trabajo

Gracias a los diferentes espacios de descanso y recreación los tranajadores forman una comunidad.

ESPACIO DE OFICINAS DONDE NO SOLO SE PIENSA EN EL TRABAJO, SINO TAMBIÉN EN EL BIENESTAR DE LOS TRABAJADORES.

TU OFICINA MÁS CERCA A EQUIPAMIENTO FINANCIERO Y COMERCIAL

FORMA PARTE DE UNA DE LAS COMUNIDADES EMPRESARIALES MÁS IMPORTANTES DEL PAÍS

DISFRUTA DE ESPACIOS COMPARTIDOS Y AL AIRE LIBRE, DATE UN DESCANSO DEL TRABAJO

PLAN DE MARKETING PROYECTO BANCHERÓ

Investigación de mercado

CONCLUSIONES VIVIENDA 1, 2 y 3

COMERCIO

OFICINAS

Strip center

Subprime

S/. 106 x m2

$15,6 x m2

+ 8% ventas como precio de alquiler

Precio de alquiler Que es lo preferido por el usuario

Portal web

Redes sociales

Tercerización

Calidad de vida

Variedad

como parte del posicionamiento Hogar cerca a equipamiento y con espacios comunes

“Encuentra todo en un solo lugar” Crear experiencias en nuestro lugar de encuentro

Bienestar

Facilidad de pago

Dscto. de 10%

Dormitorios por unidad Diversidad de departamentos

65m2 - 128m2

como metrajes Relevancia alta para el futuro comprador.

como promoción principal Además de redes sociales y presencia en portales de búsqueda importantes

Otorgar flexibilidad en cuota inicial Además de descuentos en preventa y facilidad de crédito

con una tienda ancla Banco, gimnasio, restaurantes, locales.

como promoción principal Página web propia y tercerización.

En precio de preventa Los primeros meses. Además de facilidades de pago.

Oficina de clase B y B+ Que presentan planta libre

y redes sociales Además de presencia en portales de búsqueda

Posicionamiento Se piensa en las dinámicas sociales y el bienestar del trabajador.

Dscto. de 10%

En precios de preventa Facilidades de pago y bonos al buen pagador.

BROCHURE DEL PROYECTO BANCHERÓ

Proyecto Bancheró

P R OY E C TO BANCHERÓ

www. urbanika.com.pe Atención al cliente : 01 4350782

SAN MIGUEL

VIVE, TRABAJA Y CREA EXPERIENCIAS EN UN SOLO LUGAR

VIVIENDAS Encuentra el departamento que más se acomode a tus necesidades, gracias a la variedad de metrajes: desde 65m2 hasta 128m2, en el nuevo conjunto residencial Bancheró

Estacionamiento subterráneo

Vista de centro comercial y empresarial Bancheró

Áreas comunes

Exelente distribución y acabados

Interior Departamento 65m2 desde: $ 100 496.1 dólares s./ 361 787 soles

COMERCIO Nuevo strip center en San Miguel con tiendas exclusivas y restaurantes.

Estacionamiento subterráneo

tiendas exclusivas

Restaurantes fuente: eva 3d

OFICINAS Compra o alquila una oficina desde 150m2 a 400m2 en el primer centro empresarial del distrito de San Miguel.

CENTRO EMPRESARIAL BANCHERÓ

Vista conjunto residencial Bancheró

Estacionamiento subterráneo

Áreas comunes

Zonas de descanso

OBJETIVO

Se busca la resolución financiera del proyecto inmobiliarioen base de los precios y ratios que más se acerquen a la realidad , una vez obtenido numeros mas exactos en cuanto a gastos e ingresos, tener una imagen de utilidad positivo el cual indica que el proyecto cubre la inversión.

PROCEDIMIENTO

Luego de realizar el flujo económico estático se obtuvo las cifras de ingresos y egresos correspondientes al proyecto, de los cuales se calculó una utilidad de s/.218 11054 soles y un margen de utilidad de 35.07% reflejando así que obtendrían buenas ganancias con la estragia planteanda. Las ventas se distribuyeron lo más semejante a la realidad con promedio de ventas de vivienda por mes de 9.

El hipótesis credito hipotecario mivivienda: recibo el 10% del inicial de mis ventas y el 90% lo recibo a los 3 meses, después de la oreventa, una vez que el banco compruebe los ingresos generados en la preventa. A partir de ello se tiene el ingreso de la cuota incial (10%) y la diferencia del salgo (90%) de las ventas cada 3 meses.

Se calculó un tiempo de duración de 42 meses para el desarrollo del proyecto. Del total de meses del proyecto

QUE APRENDÍ

Para tener noción de los gastos e ingresos que nos dará el proyecto, nos apoyamos de la elaboración del flujo de caja, el cual incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto y obtener indicativos financieros. Esto en base a la teória realiza en clase como una previa noción en el curso anterior ede Gestión II. También es importante utilizar un cronograma para incorporar el factor de tiempo en la distribución y costos del proyecto.

7.

EVALUACIÓN ECONÓMICA

EVALUACIÓN FINANCIERA EXPLICACIÓN DE HIPÓTESIS VIVIENDA

Proyecto Bancheró

COMERCIO

OFICINAS

1. Para los ingresos en el caso de los departamentos se considero 1 sola fase de venta, debido que contamos con 3 bloques de viviendas, bloques A, B Y C, con 129 dptos, 63 dptos y 47 dptos respectivamente. Por lo que resulta factible la venta en una sola etapa por contar con menos de 240 departamentos

1. Para preventa se consideró la venta del 60% del total de metros cuadrados del comercio, distribuidos en 6 meses

1. Para preventa se consideró la venta del 60% del total de metros cuadrados del oficina, distribuidos en 6 meses

2. Para preventa se considero vender el 30% de la cantidad total de departamentos del conjunto residencial 72 dpts ( entre las torres A,B y C) . Se consideró un tiempo de preventa de 6 meses .

2. Para la venta se consideró el 30% del total de m2 distribuidos en 28 meses

2. Para preventa se considero el 30% de la cantidad total de m2 distribuidos en 28 meses

3. Para venta se considero el 60% del total de los departamentos del conjunto residencial 143 dpts (entre las torres A,B y C) , esto distribuido en 28 meses.

3. Para los ultimos 3 meses de la venta se consideró en 10% del total de m2 de comercio

3. Para los ultimos 3 meses de la venta se consideró en 10% del total de m2 de oficinas

4. Para los ultimos 3 meses de la venta de departamentos se concideró vender el 10% de la cantidad total de los departamentos , 24 dptos

ESTACIONAMIENTOS 1. Para los estacionamientos se considero un ratio de 1.5 por cada departamento, lo que nos da 360 cajones de estacionamientos que seran vendidos en 10, 000 dólares cada uno (360,000 soles cada uno)

ESTACIONAMIENTOS 1. Para los estacionamientos se considero la venta a un operador, considerando el ingreso de la venta de los estamientos a la mitad de la obra, en un plazo de 10 meses

EVALUACIÓN FINANCIERA EVALUACIÓN ECONÓMICA ESTÁTICA

Proyecto Bancheró

PRESUPUESTO

TOTAL INGRESOS

s./ 621 959 545.20

TOTAL EGRESOS

s./ 403 848 491

UTILIDAD

MARGEN DE UTILIDAD

s./ 218 111 054 35. 07%

Al relizar el flujo económico estático se obtuvo las cifras de ingresos y egresos correspondeintes al proyecto, con las cuales se calculó una utilidad de s./ 218 111 054 soles y un margen de utilidad de 35.07% reflejando así que obtendrian buenas ganancias con la estratégia planteada.

EVALUACIÓN FINANCIERA EVALUACIÓN ECONÓMICA ESTÁTICA

Proyecto Bancheró

TERRENO 1 2 3 4

PLAZOS (MES

Compra de terreno ( Investigar) Estudio de títulos Impuesto de Alcabala ( 3% V alor Terreno- 30 UIT) Gastos Notariales y Registrales TOTAL DEL TERRENO

PREDECESORA

Unid.

1 1 1 1

m² glb glb

ESTUDIOS ESPECÍFICOS

Unid.

5 Estudio de mercado

3 TERRENO

TOTAL ESTUDIOS ESPECÍFICOS

glb

PROYECTOS - CONSTRUCCION 6 7 8 9 10 11 12

Levantamiento Topográfico Estudio de Suelos ( 6 calicatas para 4 sótanos) Arquitectura-indeci antep Arquitectura-proy Estructuras Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas Indeci (señalización y evacuación) TOTAL PROYECTOS - CONSTRUCCION

Unid.

1 SEM 2 SEM

3 6.0 6.0 6.0 6.0

TERRENO TERRENO

5.0

17.0

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 13 Construcción de V iviendas A 650 a 900 US$

Construcción de V iviendas B 480 a 550 US$ 14 Construcción de Oficinas (Prime y subprime, entre 700US$ y 1000US$) 15 Construcción de Comercio ( no implementado si equipado) US$ 600 16 Areas libres $150 Gastos Generales según tamaño (7% a 12%) Utilidad (según tamaño de 5 a 10%) TOTAL COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN

Conformidad de Obra (0.05% del valor de la obra) Inscripción de declaratoria de fábrica ( 0.3% del V alor de la obra) Independización (U$ 500.00 V alor por unidad) TOTAL COSTO ASPECTOS LEGALES

4-8 : 10 meses, 8 a 12: 15 meses, 15 a + 24 meses

19.0

4-8 : 6 meses, 8 a 12: 12 meses, 15 a + 18 meses 1-2: 4 meses, 2 a 6 pisos: 6 meses inicio al 80% de la obra, fin: 1 mes despues de terminadas las construcciones

19.0 19.0

1 sem colocar el mes de la ultima venta colocar el mes de la ultima venta colocar el mes de la ultima venta

8.0 3.0 13, 14, 15, 16

17.0

meses Und Und

Unid. desde el anteproyecto, hasta el fin de obra o venta lo que termine despues

Cantidad

Unid. desde anteproyecto aprobado en funcion a las ventas

P.U. (SOLES)

14,521.45 1.00 1.00 1.00

Cantidad

6,219.00 2,000.00 2,705,396.93 4,000.00

P.U.

1.00

Cantidad 1.00 1.00 105,471.10 105,471.10 105,471.10 105,471.10 105,471.10

Cantidad m2 30,584.02 6,935.08 63,582.00 4,370.00 217,729,681 217,729,681

Cantidad

Cantidad

50,000.00

Cantidad

90,308,897.55 2,000.00 2,705,396.93 4,000.00

P.Parcial

5,700.00 15,400.00 18.00 18.00 10.00 15.00 5.00

5,700.00 15,400.00 1,898,479.80 1,898,479.80 1,054,711.00 1,582,066.50 527,355.50

P.U.

P.Parcial

1,980.00 2,520.00 2,160.00 540.00 12% 9%

7,903,587.43 6,586,322.86 16,740.00 131,726.46 790,358.74 765,000.00

P.Parcial

8,600,365.27

P.U.

621,959,545 621,959,545

60,556,359.60 17,476,401.60 137,337,120.00 2,359,800.00 26,127,561.74 19,595,671.31

P.Parcial

7,903,587.43 6,586,322.86 465.00 131,726.46 790,358.74 1,800.00

8,600,365.27

P.Parcial 0.5% 2%

3,109,797.73 12,439,190.90

TOTAL EGRESOS

INGRESOS

93,020,294.48

Unid.

17 17 17 17

m2 und m2 m2 m2 m2

Cantidad 21,770.00 360.00 44875 3856.37 63 30080

P.U. 5,568.12 36,000.00 7,200.00 106.00 106.00 2,160.00

P.Parcial

25,838,970.69

TOTAL 50,000.00

13,888.89

6,982,192.60

1,939,497.94

TOTAL

TOTAL

217729681.20

263,452,914.25

73,181,365.07

TOTAL

16,193,735.48

4,498,259.86

TOTAL 8,600,365.27

2,388,990.35

TOTAL

15,548,988.63 403,848,491

velocidad de ventas

DEPTOS- M2. V ENDIBLES ESTACIONAMIENTOS-PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS EN V ENTA Oficinas-considerar solo en venta para el flujo Comercio strip venta a operador-considerar solo en venta para el flujo Stands (islas comerciales) Estacionamientos Comercio strip y oficinas venta a operador-US$ 600xm2

TOTAL

50,000.00

P.U.

P.U. 1

P.Parcial

P.Parcial

P.U.

1.00 1.00 36.00 1.00 1.00 425.00

glb

GASTO DE PUBLICIDAD Marketing y Promoción: 0.5% a 1% de la venta V entas: 1- 2% de la venta TOTAL GASTO DE PUBLICIDAD

m² m² m² m² m² % %

Unid.

GERENCIA DE PROYECTO Gerencia de proyecto (2-3% del costo considerando 3 años) TOTAL GERENCIA DEL PROYETO

glb glb m² m² m² m² m²

Unid.

ASPECTOS LEGALES 17 Revisión de Anteproyecto (3% del valor de la obra) 18 Revisión Proyecto (2.5% del valor de la obra) 19 Licencia de obra ( Numero de meses x 3 x 465 soles) e inspeccion

$3.60

TIPO DE CAMBIO

EGRESOS

CE

4,319,163.51 112,180,136.31

TOTAL

121,217,972 12,960,000.00 323,100,000 98,106,052.80 1,602,720.00 64,972,800.00 621,959,545

$ 1546.7 dolares x m2 106 m2 x 12 x20

TOTAL INGRESOS

621,959,545.20

UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS-GASTOS ESTIMADOS

218,111,054

MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS

35.07%

EVALUACIÓN FINANCIERA GASTOS E INGRESOS

Proyecto Bancheró

TOTAL DE INGRESOS

TOTAL DE GASTOS

S./ 621 959 545.20

S./ 403 848 491 TERRENO: TOTAL

S./ 93 020 294.48

INVERSIÓN: VENTA DPTOS.

ESTUDIO DE MERCADO: TOTAL

M2 - VIVIENDA

S./ 50 000

S./ 12 960 000

PRECIO UNIDAD

S./ 36 000

S./ 6 982 192.60 OFICINAS

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN TOTAL

VENTA VENTAOFICINAS OFICINAS

S./ 263 452 914.25

M2 - OFICINAS M2 - VIVIENDA

S./ 60 556 359.60

M2 - OFICINA

S./ 17 476 401. 60

M2 - COMERCIO

S./ 137 337 120

S./ 16 193 735.48

GASTOS DE GERENCIA: TOTAL

S./ 8 600 365.27

GASTOS DE MARKETING: TOTAL

S./ 15 548 988.63

$S./ 65,323 842,100 112. 000 70 USD S./ 7 200

COMERCIO VENTA VENTALOCALES OFICINAS

708112.772.80 $S./ 65,99 842, 70 USD

M2 - COMERCIO

S./ 25 440

VENTA ESTACIONAMIENTOS

S./ 64 972 800

UNIDAD

S./ 2160

ASPECTOS LEGALES: TOTAL

S./ 5 568.12

VENTA ESTACIONAMIENTOS

PROYECTO - CONSTRUCCIÓN TOTAL

S./ 121 217 972

EVALUACIÓN FINANCIERA PLAN DE VENTA TOTAL DE INGRESOS

Proyecto Bancheró

VIVIENDA

70% Venta

PREVENTA 30% PRE VENTA

72 und

VENTA

165 und

VIVIENDAS

30%

Preventa

Abrió sus puertas en 2004, con la finalidad de mejorar la calidad de vida en la comunidad. El centro comercial recibe anualmente 10 millones de visitas.

VELOCIDAD VENTA DE VENTAS OFICINAS

40% OFICINAS COMERCIO

DESCUENTO PREVENTA

Venta

9 dptos /mes 10 %

PRECIO DPTO /M2

s./5565.96

VALORES ESTACIONAMIENTO

s./ 36 000

60%

Preventa

OFICINAS

COMERCIO

PREVENTA 60%

PREVENTA 60%

PRE VENTA VENTA DESCUENTO PREVENTA PRECIO OFICINAS /M2

s./ 323 100 000

26 925 m2

PRE VENTA

2351.62 m2

13 462.5 m2

VENTA

1567.74 m2

10 %

DESCUENTO PREVENTA

10 %

s./7200

PRECIO COMERCIO /M2

s./25 440

EVALUACIÓN FINANCIERA DETALLE DE INGRESOS

Proyecto Bancheró

PROYECTO: BANCHERÓ INGRESOS ETAPA 1

venta de 3 torres al mismo tiempo (vivienda)

Velocidad Mensual de Ventas Unid.

239

Departamentos Estacionamientos vivienda

terre

m2 21,770

360.00

Mes 0 Abr-21

Ratio S/5,565.96

5,400.00

1.51

0

6 meses Preventa 30% de los departamentos = 72 dptos Proyecto Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Ago-21 Set-21 Oct-21 Nov-21 16.00 14.00 12.00 10.00

Anteproy.

Mes 1 Jun-21

Mes 2 Jul-21 0

0

24.10

21.09

18.08

15.06

Mes 7 Dic-21 10.00

Mes 8 Ene-22 10.00

15.06

15.06

Oficinas

161

S/7,200.00

Preventa 60% del total de m2 32310000 32310000 32310000

26925 32310000

32310000

32310000

Comercio Estacionamientos oficinas y comercio (operador)

14

3919.37

S/25,440.00

Preventa 60% del total de m2 9970877.28 9970877.28 9970877.28

2351.622 9970877.28

9970877.28

9970877.28

-

30080

S/2,160.00

Mes 7

Mes 8

44,875.00

28meses Venta Constr Mes 9 Feb-22

143.00 60% de los departamentos = 143

Inicio de Const.

3 meses 39meses en total 10% de los departamentos = 24

8.00

Mes 10 Mar-22 8.00

Mes 11 Abr-22 7.00

Mes 12 May-22 7.00

Mes 13 Jun-22 5.00

Mes 14 Jul-22 5.00

Mes 15 Ago-22 5.00

Mes 16 Set-22 5.00

Mes 17 Oct-22 5.00

Mes 18 Nov-22 5.00

Mes 19 Dic-22 5.00

Mes 20 Ene-23 5.00

Mes 21 Feb-23 5.00

Mes 22 Mar-23 5.00

Mes 23 Mar-23 5.00

Mes 24 Abr-23 5.00

Mes 25 May-23 5.00

Mes 26 Jun-23 5.00

Mes 27 Jul-23 5.00

Mes 28 Ago-23 5.00

Mes 29 Set-23 5.00

Mes 30 Oct-23 5.00

Mes 31 Nov-23 5.00

Mes 32 Dic-23 5.00

Mes 33 Ene-24 5.00

Mes 34 Feb-24 3.00

12.05

12.05

10.54

10.54

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

7.53

4.52

4.52

3.01

30% del total de m2 Venta 13462.5 3461785.714 3461785.714 3461785.714 3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

Mes 29

Mes 30

Mes 31

Venta

1068308.28

30% del total de m2 1175.811 1068308.28 1068308.28 1068308.28

Mes 35 Feb-24

3.00

Mes 36 Mar-24

2.00

Mes 37 Abr-24

Mes 38 May-24

10

15.06

8

Mes 39 Jun-24

Mes 40

Mes 41

Mes 42

6

239.00

12.05

9.04

10770000

4487.5 10770000

44875 323100000

10% del total de m2 391.937 3323625.76 3323625.76 3323625.76

3919.37 99708772.8

10% del total de m2 10770000

360.00

Proyección Mensual de Ventas (S/.)

Mes 0

Mes 1

abr.-21

Departamentos TOTAL Estacionamientos vivienda TOTAL

Cantidad 239 Und

Área Total 21,770 m2

Venta S/121,217,972.40

Promedio (S. / m2) S/5,568.12

Cantidad

Área Total

Venta

Precio Unidad

360 Und

S/12,960,000.00

S/36,000.00

Oficinas TOTAL

Cantidad 161

Área Total 44,875 m2

Venta S/323,100,000.00

Precio Unidad S/7,200.00

Comercio

Cantidad 14

Área Total 3,919

S/99,708,772.80

Venta

Precio Unidad

S/64,972,800.00

S/2,160.00

TOTAL

Estacionamientos oficinas y comercio (operador) -

30080

TOTAL

INGRESOS

S/25,440.00

Precio promed Und S/507,188.17

Mes 2

may.-21

Mes 3

jun.-21

jul.-21

0

0

0

Mes 4

Mes 5 Set-21

oct.-21

7,100,634

6,086,258

5,071,882

ago.-21

8,115,011

Mes 6

nov.-21

Mes 9

dic.-21

5,071,882

Mes 10

ene.-22

5,071,882

Mes 11

feb.-22

4,057,505

Mes 12

mar.-22

4,057,505

Mes 13

abr.-22

3,550,317

Mes 14

may.-22

3,550,317

Mes 15

jun.-22

2,535,941

Mes 16

jul.-22

2,535,941

Mes 17

ago.-22

2,535,941

Mes 18

Set-12

2,535,941

Mes 19

oct.-22

2,535,941

Mes 20

nov.-22

2,535,941

Mes 21

dic.-22

2,535,941

Mes 22

ene.-23

2,535,941

Mes 23

feb.-23

2,535,941

Mes 24

mar.-23

2,535,941

Mes 25

abr.-23

2,535,941

Mes 26

may.-23

2,535,941

Mes 27

jun.-23

2,535,941

Mes 28

jul.-23

2,535,941

ago.-23

2,535,941

set.-23

2,535,941

oct.-23

2,535,941

nov.-23

2,535,941

2,535,941

Mes 32

Mes 33

dic.-23

Mes 34

ene.-24

2,535,941

Mes 35

feb.-24

2,535,941

Mes 36

mar.-24

1,521,565

Mes 37

abr.-24

1,521,565

Mes 38

may.-24

1,014,376

Mes 39

jun.-24

5,071,882

jul.-24

4,057,505

3,043,129

121,217,972

12,960,000

0

0

0

867,615

759,163

650,711

542,259

542,259

542,259

433,808

433,808

379,582

379,582

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

271,130

162,678

162,678

108,452

542,259

433,808

325,356

S/2,006,832.30

0

0

0

32310000

32310000

32310000

32310000

32310000

32310000

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

3461785.714

10770000

10770000

10770000

323100000

S/7,122,055.20

0

0

0

9970877.28

9970877.28

9970877.28

9970877.28

9970877.28

9970877.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

1068308.28

3323625.76

3323625.76

3323625.76

99708772.8

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

6497280

64972800

51,263,503

50,140,675

49,017,847

47,895,018

47,895,018

47,895,018

9,021,407

9,021,407

8,459,993

8,459,993

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

7,337,165

13,834,445

13,834,445

13,834,445

13,834,445

12,711,616

12,711,616

12,150,202

26,205,047

25,082,219

23,959,390

621,959,545

S/621,959,545.20

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

INGRESOS Modalidad Credito directo

Mes 0 abr.-21

Inicial Saldo

Hipotecario

100%

Ahorro

Hipotecario Mivivienda

0% 30% 70%

Mes 1 may.-21

Mes 2 jun.-21

Mes 3 jul.-21

-

Mes 4 ago.-21 -

621,959,545.20

51,263,503.05

-

50,140,674.83

Mes 5 Set-21

Mes 6 oct.-21 -

49,017,846.61

Mes 7 nov.-21 -

47,895,018.38

-

47,895,018.38

Mes 8 dic.-21

Mes 9 ene.-22 -

47,895,018.38

Mes 10 feb.-22 -

9,021,406.88

Mes 11 mar.-22 -

9,021,406.88

-

Mes 12 abr.-22

Mes 13 may.-22 -

Mes 14 jun.-22 -

Mes 15 jul.-22 -

Mes 16 ago.-22 -

Mes 17 Set-12 -

Mes 18 oct.-22 -

Mes 19 nov.-22 -

Mes 20 dic.-22 -

Mes 21 ene.-23 -

Mes 22 feb.-23 -

Mes 23 mar.-23 -

Mes 24 abr.-23 -

Mes 25 may.-23 -

Mes 26 jun.-23 -

Mes 27 jul.-23 -

8,459,992.77

8,459,992.77

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

Mes 28 ago.-23 -

7,337,164.55

Mes 29 set.-23 -

7,337,164.55

Mes 30 oct.-23 -

7,337,164.55

Mes 31 nov.-23 -

-

13,834,444.55 13,834,444.55

Mes 32 dic.-23

Mes 33 ene.-24 -

Mes 34 feb.-24 -

Mes 35 mar.-24 -

Mes 36 abr.-24 -

Mes 37 may.-24 -

Mes 38 jun.-24 -

Mes 39 jul.-24 -

-

13,834,444.55

13,834,444.55

12,711,616.33

12,711,616.33

12,150,202.22

26,205,046.86

25,082,218.64

23,959,390.42

0% 0% 0% Cuota inicial Financiado

10% 90%

62,195,954.52 559,763,590.68 Total Total-IGV

0 0

0 0

0 0

5,126,350.30

5,014,067.48

4,901,784.66

4,789,501.84

4,789,501.84

4,789,501.84

902,140.69 264,696,371.67

902,140.69

845,999.28

845,999.28 8,119,266.19

733,716.45 8,119,266.19

733,716.45 7,613,993.49

733,716.45 7,613,993.49

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

733,716.45 6,603,448.09

1,383,444.45 6,603,448.09

1,383,444.45 6,603,448.09

1,383,444.45 6,603,448.09

1,383,444.45 12,451,000.09

1,271,161.63 12,451,000.09

1,271,161.63 12,451,000.09

1,215,020.22 12,451,000.09

2,620,504.69 11,440,454.69

2,508,221.86 11,440,454.69

2,395,939.04 10,935,181.99

23,584,542.18

22,573,996.78

21,563,451.38

5,126,350.30 4,203,607.25

5,014,067.48 4,111,535.34

4,901,784.66 4,019,463.42

4,789,501.84 3,927,391.51

4,789,501.84 3,927,391.51

4,789,501.84 3,927,391.51

265,598,512.36 217,790,780.13

902,140.69 739,755.36

845,999.28 693,719.41

8,965,265.47 7,351,517.68

8,852,982.64 7,259,445.77

8,347,709.95 6,845,122.16

8,347,709.95 6,845,122.16

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,337,164.55 6,016,474.93

7,986,892.55 6,549,251.89

7,986,892.55 6,549,251.89

7,986,892.55 6,549,251.89

13,834,444.55 11,344,244.53

13,722,161.72 11,252,172.61

13,722,161.72 11,252,172.61

13,666,020.31 11,206,136.66

14,060,959.38 11,529,986.69

13,948,676.56 11,437,914.78

13,331,121.04 10,931,519.25

23,584,542.18 19,339,324.59

22,573,996.78 18,510,677.36

21,563,451.38 17,682,030.13

Las ventas se distribuyeron lo más semejante a la realidad posible, considerando una velocidad de ventas normal( sin considerar los efectos de la pandemia) el promedio de ventas de vivienda por mes es de 9 Hipostesis credito hipotecario mi vivienda: Recibo el 10% de inicial de mis ventas y el 90% lo voy a recibir a los 3 meses ( después de la preventa), una ves que el banco haya comprobado los ingresos generados en la preventa A partir de la venta se tiene el ingreso de la cuota inicial (10%)y la diferencia del saldo ( 90% de las ventas) cada 3 meses

62195954.52 559763590.7 621,959,545.20

EVALUACIÓN FINANCIERA FLUJOS DE CAJA ECONÓMICO

Proyecto Bancheró

VIVIENDA DEPARTAMENTOS VENTA OFICINAS ESTACIONAMIENTOS

S./ 403 848 491

VELOCIDAD DE VENTA

21 770 m2 13 466.92 m2

Ingresos:

s./ 121 217 972.40

9 dptos

S./ 621 959 545.20 OFICINA OFICINAS

VENTA OFICINAS

44875 m2

Ingresos:

s./ 323 100 000 RENTABILIDAD ESTÁTICA TOTAL

35.07%

VAN TOTAL

S./ 163 364 112.56

COMERCIO LOCALES COMERCIALES VENTA OFICINAS

3 919.37 m2

Ingresos:

s./ 99 708 772.80

TIR TOTAL

14%

ESTACIONAMIENTOS

30 080 m2 Ingresos:

s./ 64 972 800

EVALUACIÓN FINANCIERA FLUJOS DE CAJA ECONÓMICO

Proyecto Bancheró

FLUJO DE CAJA DESCRIPCION

Cantidad

PU

MONTOS TOTALES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

5,126,350.30

5,014,067.48

4,789,501.84

4,789,501.84

7,986,892.55

MES

7,986,892.55

13,834,444.55

MES 35

MES

MES

MES

MES

MES

MES

MES

36

37

38

39

40

41

42

14,060,959.38

13,948,676.56

13,331,121.04

23,584,542.18

22,573,996.78

21,563,451.38

…. ….

INGRESOS

….

-

INGRESOS TOTALES

621959545.2

0

0

0

4,901,784.66

4,789,501.84

265,598,512.36

902,140.69

845,999.28

8,965,265.47

8,852,982.64

8,347,709.95

8,347,709.95

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,337,164.55

7,986,892.55

13,722,161.72

13,722,161.72

13,666,020.31

GASTOS TERRENO Compra de terreno

14,521.5

Estudio de títulos

6,219.0

90,308,897.6

-90308897.55

1.0

2,000.0

2,000.00

-2000.00

I mpuesto de Alcabala

1.0

2,705,396.9

2,705,396.93

-2705396.93

Gastos Notariales y Registrales

1.0

4,000.0

4,000.00

-4000.00

-90,308,897.55 -2,000.00 -2,705,396.93 -4,000.00

ESTUDIOS ESPECIFICOS

-

Estudio de mercado

1.00

50,000.00

1.00

5,700.00

50,000.00

-16666.67

-16666.67

-16666.67

-50,000.00

PROYECTOS CONSTRUCCION

-

Lev antamiento topográfico Estudio de suelos

1.0

15,400.0

5700

-5700.00

15400

-15400.00

-5,700.00 -15,400.00

Arquitectura anteproyecto

105,471.1

18.0

1,898,479.80

Arquitectura Proyecto

105,471.1

18.0

1,898,479.80

-632826.60

-632826.60

-632826.60 -316413.30

-316413.30

-316413.30

-316413.30

-316413.30

-316413.30

-1,898,479.80

-1,898,479.80

Estructuras

105,471.1

10.0

1,054,711.00

-175785.17

-175785.17

-175785.17

-175785.17

-175785.17

-175785.17

-1,054,711.00

I nstalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas

105,471.1

15.0

1,582,066.50

-263677.75

-263677.75

-263677.75

-263677.75

-263677.75

-263677.75

I ndeci (señalización y ev acuación)

105,471.1

5.0

527,355.50

-87892.58

-87892.58

-87892.58

-87892.58

-87892.58

-87892.58

30,584.0

1,980.0

60,556,359.6

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

-4037090.64

Construcción de Oficinas (Prime y subprime, entre 700US$ y 1000US$)

6,935.1

2,520.0

17,476,401.6

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

-970911.20

Construcción de Comercio ( no implementado si equipado) US$ 600

63,582.0

2,160.0

137,337,120.0

-22889520.00

-22889520.00

-22889520.00

-22889520.00

-22889520.00

-22889520.00

-1,582,066.50 -527,355.50

CONSTRUCCION

-

Construcción de Viv iendas A 650 a 900 US$ Construcción de Viv iendas B 480 a 550 US$

Areas libres $150

-

4,370.0

540.0

2,359,800.0

12%

26,127,561.7

9%

19,595,671.3

7,903,587.4

7903587.428

Gastos Generales según tamaño (7% a 12%)

217,729,681.2

Utilidad (según tamaño de 5 a 10%)

217,729,681.2 1.00 1.0

6,586,322.9

6586322.856

36.0

465.0

16740

-60,556,359.60 -970911.20

-970911.20

-970911.20

-17,476,401.60 -137,337,120.00

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-168557.14

-2,359,800.00

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-1375134.83

-26,127,561.74

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-1031351.12

-19,595,671.31

ASPECTOS LEGALES

-

Rev isión de Anteproyecto (3% del v alor de la obra) Rev isión Proyecto (2.5% del v alor de la obra) Licencia de obra ( Numero de meses x 3 x 465 soles) e inspeccion Conformidad de Obra (0.05% del v alor de la obra) I nscripción de declaratoria de fábrica ( 0.3% del Valor de la obra)

1.0 1.00

131,726.5

131726.4571

790,358.74

790358.7428

425.00

1,800.00

765000

1.0

8,600,365.3

8600365.27

Marketing y Promoción: 0.5% a 1% de la v enta

621,959,545

0.5%

3109797.726

Ventas: 1- 2% de la v enta

621,959,545

2%

I ndependización (U$ 500.00 Valor por unidad)

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-987948.43

-7,903,587.43 -2195440.95

-2195440.95

-2195440.95

-6,586,322.86

-16740.00

-16,740.00 -131726.46

-131,726.46

-790358.74

-790,358.74

-765000.00

-765,000.00

GASTOS de GESTION

-

Gerencia de proyecto (2-3% del costo)

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-204770.60

-8,600,365.27

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-111064.20

-3,109,797.73 -12,439,190.90

GASTOS DE PUBLICIDAD Y MARKETING

-

TOTAL DE GASTOS FLUJO DE CAJA ECONOMICO (INGRESOS-GASTOS) FLUJO DE CAJA ACUMULADO Utilidad margen sobre v entas VAN TI R TASA DE DESCUENTO MENSUAL

12439190.9 403,848,491

-93020294.48

-242537.27

-221437.27

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-310979.77

-532417.04

-1148576.97

-1148576.97

-1148576.97

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1503698.80

-1487323.38

-1470583.38

-1470583.38

-1470583.38

-1470583.38

-1470583.38

-33294820.46

-33294820.46

-33294820.46

-31099379.51

-31099379.51

-31099379.51

-8209859.51

-8209859.51

-8209859.51

-8209859.51

-8209859.51

-8209859.51

-8209859.51

-8041302.37

-8041302.37

-4004211.73

-4004211.73

-4004211.73

-4888942.87

-626814.58

-626814.58

-626814.58

-93,020,294.48

-242,537.27

-221,437.27

4,593,933.26

3,865,490.51

3,753,207.69

3,640,924.86

3,285,803.04

3,285,803.04

264,094,813.55

-601,558.11

-657,699.53

7,461,566.66

7,349,283.84

6,844,011.14

6,860,386.57

5,866,581.17

5,866,581.17

5,866,581.17

5,866,581.17

5,866,581.17

-25,957,655.92

-25,957,655.92

-25,957,655.92

-23,762,214.97

-23,762,214.97

-23,762,214.97

-872,694.97

-872,694.97

-872,694.97

-222,966.97

-222,966.97

-222,966.97

5,624,585.03

5,680,859.36

5,680,859.36

9,661,808.58

10,056,747.65

9,944,464.83

8,442,178.16

22,957,727.60

21,947,182.20

20,936,636.80

-93,020,294.48

-93,262,831.74

-93,484,269.01

-88,890,335.75

-85,024,845.24

-81,271,637.55

-77,630,712.69

-74,344,909.65

-71,059,106.62

193,035,706.94

192,434,148.82

191,776,449.30

199,238,015.96

206,587,299.80

213,431,310.94

220,291,697.51

226,158,278.68

232,024,859.85

237,891,441.01

243,758,022.18

249,624,603.35

223,666,947.43

197,709,291.52

171,751,635.60

147,989,420.63

124,227,205.67

100,464,990.70

99,592,295.74

98,719,600.77

97,846,905.81

97,623,938.84

97,400,971.88

97,178,004.91

102,802,589.95

108,483,449.30

114,164,308.66

123,826,117.24

133,882,864.89

143,827,329.72

152,269,507.89

175,227,235.49

197,174,417.69

218,111,054.49

218,111,054 35.07% $163,364,112.56 14% 1.50%

Calculamos un tiempo de duracion de 42 meses para el desarrollo del proyecto Del total de meses del proyecto, desde el mes 3 al mes 9 comenzamos a tener ingresos, los siguientes 2 meses empezamos a presentar mayores gastos que los ingresos , recuperandonos en ventas del mes 12 al 20 para despues volver a presentar mayores gastos sobretodo por la fase de construccion del proyecto, finalmente desde el mes 33 al 42 presentamos ganacias debido a las ultimas ventas.

El van es positivo (mayor al 0) por lo que el proyecto genera valor, es decir cubre la inversión y ademas genera un saldo positivo

TIR: podemos observa que la TIR es de 14%, por lo que el proyecto es altamente rentable, obteniendo un interes alto Se comprendió que tener gastos más diluidos en el tiempo, generan un mejor balance en el flujo de caja, por lo tanto una mejor VAN y una mejor TIR.

REFLEXIÓN FINAL

Primero, entender que La Gestión de proyectos puede llegar a ser un trabajo complejo y a diferentes escalas, como hemos estado viendo a lo largo de Gestión I y Gestión II, siendo este último el que nos preparó más, siguiendo el procedimiento, tema y proyecto más semejante a la meto dología aprendida en este curso.

Por otro lado, darnos cuenta que las enseñanzas aprendidas no se alejan a lo que se peude aplicar a un proyecto realizable en Lima Metropolitana, y siguiendo estos pasos metodológicos estamos preparados para uno, que posiblemente dure el doble de tiempo a desarrollar.

Y ,sobretodo, al desarrollo grupal que deberá tener este en un proyecto real, donde la parte de diseño, va relacionado directamente al ajuste de áreas y precio. Y todo debe ser prescindible, hasta el momento de reali -zar el plan de marketing.

8.

CONCLUSIONES

SUMILLA DEL CURSO 1. OBJETIVO La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo.

En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos.

II. OBJETIVO GENERAL Aprender a integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con la economía del proyecto, para analizar el comportamiento económico del producto y su materialidad, dentro del desarrollo del mercado inmobiliario del momento y para el Nivel socio económico del proyecto.

III. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos.

2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población.

3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso.

4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus

DESARROLLO DE PROYECTOS II

UNIVERSIDAD DE LIMA Facultad de ingeniería y arquitectura Carrera de arquitectura

2021-01