RAPORT Agata Krzesińska, Konimpex-Invest i Mateusz Jakubowicz, Savills

Nieruchomości

NIERUCHOMOŚCI na ruchomych piaskach?

Czy na poznańskim rynku nieruchomości czeka nas zastój? Choć wiatr wieje deweloperom w oczy, to ceny raczej znacząco nie spadną, a zakup mieszkania ciągle jest jedną z niewielu opcji uchronienia kapitału przed utratą wartości.

tekst: Michał Gradowski | zdjęcia: Materiały promocyjne

Jak podają autorzy raportu Global Powers of Construction 2021, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, dynamiczny rozwój światowej branży budowlanej spowolnił najpierw w efekcie kryzysu wywołanego przez COVID-19, a w ostatnim czasie ze względu na gospodarcze konsekwencje inwazji Rosji na Ukrainę. Mimo zmiany globalnych priorytetów inwestycyjnych, perspektywy sektora pozostają jednak pozytywne. Łączna wielkość rynku budowlanego w minionym roku została wyceniona na 7,28 bln dol., a do 2030 r. osiągnie ona 14,41 bln dol., czyli podwoi się w mniej niż dekadę.

Na polskim gruncie perspektywy dla części branży budowlanej – firm deweloperskich – też mogą wyglądać co najmniej obiecująco. Według najnowszych danych dotyczących sytuacji mieszkaniowej Polaków, opublikowanych przez CBOS pod koniec sierpnia tego roku, 29 proc. badanych zapowiada zamiar przeprowadzki do innego domu lub mieszkania, w tym 12 proc. – w ciągu najbliższych kilku lat. Jak raportuje CBOS, 43 proc. Polaków mieszka w domach, a 25 proc. w mieszkaniach, które są własnością ich lub współmałżonka. W ciągu ostatnich 15 lat odsetek mieszkających w domach wzrósł aż o 10 punktów proc. Skoro jest tak

dobrze, to dlaczego jest tak źle? Przynajmniej w krótkoterminowej perspektywie i w mniejszej skali?

Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej liczba kredytów hipotecznych udzielonych we wrześniu 2022 r. była w Polsce najmniejsza od stycznia 2010 roku, a w porównaniu do września ubiegłego roku zarówno liczba, jak i wartość tych kredytów spadła o ponad 70%. Na rynku wciąż jest jednak duża liczba klientów gotówkowych. – Choć dostępność kredytów zmalała, nie oznacza to, że sprzedaż mieszkań drastycznie spadła. Zamiast planów zakupu większej powierzchni nabywcy decydują się na zakup mieszkania zgodny z aktualnymi zdolnościami kredytowymi. Sytuacja na rynku mieszkaniowym potwierdziła również, jak ważna jest lokalizacja inwestycji. Modne miejsca na mapie Poznania nadal wzbudzają zainteresowanie i dobrze się sprzedają. Sporo osób decyduje się na zakup nieruchomości

W najbliższym czasie bezpieczniejsze dla deweloperów będą inwestycje z lokalami o niewielkiej powierzchni, odpowiednie dla singla czy też „na start” jako pierwsze mieszkanie, preferowane także przez inwestorów. Poznań jest miastem akademickim, w którym nie maleje zapotrzebowanie na wynajem mieszkań, a nieruchomości kupowane w tym celu są nadal korzystną formą lokowania kapitału – mówi Agata Krzesińska, menedżer ds. marki

w firmie Konimpex-Invest

w celach mieszkaniowych, bez finansowania z udziałem środków kredytowych, w tym przypadku dużą uwagę zyskują mieszkania premium, o podwyższonym standardzie. Niesłabnący jest

również trend zakupu w celach inwestycyjnych – wyjaśnia Agata Krzesińska, menedżer ds. marki w firmie Konimpex-Invest.

Pomimo spadku popytu trudno też spodziewać się znaczących obniżek. Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w Poznaniu ceny nieruchomości na przestrzeni od maja do czerwca tego roku wzrosły o 2%, a średnia cena wynosi w Poznaniu 9845 zł/m kw.

Zaostrzenie zasad liczenia zdolności kredytowej, wysokie stopy procentowe i perspektywa ich podniesienia mocno ograniczają liczbę potencjalnych klientów na rynku nieruchomości. Widać to także w raporcie z ogólnopolskiego badania nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami, przygotowywanego cyklicznie przez portal Nieruchomoscionline.pl. Analiza III kwartału 2022 r. oraz prognozy na IV kwartał 2022 r. pokazują, że nastroje w tej grupie zawodowej spadły do poziomu 47 (w skali od 0 do 100), a w analogicznym okresie ubiegłego roku wynosił on 61. Pesymistyczne prognozy dotyczą jednak raczej sprzedaży niż najmu i raczej domów niż kawalerek i małych mieszkań. Nie można też zapominać, że obecną sytuację porównujemy do kilku ostatnich lat, które były dla branży deweloperskiej czasem prosperity. Niewątpliwie nadchodzą więc chudsze lata, ale pogłoski o zapaści na rynku deweloperskim wydają się przedwczesne. 

POWRÓT DO BIURA?

O najpopularniejszych modelach pracy i dzielnicach biurowych w Poznaniu opowiedział nam Mateusz Jakubowicz, konsultant w dziale powierzchni biurowych w firmie Savills, jednej z wiodących międzynarodowych korporacji doradczych działających na rynku nieruchomości.

rozmawia: Michał Gradowski

Czy era pracy zdalnej przeminęła wraz z pandemią czy zostanie już z nami na dłużej?

MATEUSZ JAKUBOWICZ: Myślę, że zdecydowanie zostanie z nami na dłużej. Przez ostatnie dwa i pół roku nauczyliśmy się – zarówno z perspektywy pracodawcy, jak i pracownika – pracować poza biurem. Najpopularniejszym modelem stosowanym pośród pracodawców jest obecnie praca hybrydowa, czyli rotacyjne wykonywanie obowiązków służbowych kilka dni w tygodniu z biura i z domu. Taki model jest stosowany w większości poznańskich firm, co możemy potwierdzić na podstawie doświadczeń naszych klientów.

Oczywiście przyjęty model jest uzależniony od branży i na przykład w IT pracodawcy pracują nad zachętami skłaniającymi pracowników do powrotu do biur. Na drugim biegunie znajduje się branża SSC/BPO (ang. Shared Services Centers/Business Process Outsourcing), gdzie widoczna jest zdecydowanie wyższa frekwencja w biurach. Pandemia z pewnością pokazała, że – pomimo wielu trudności – biura są potrzebne i ich funkcja jest niezwykle ważna dla każdej organizacji. Możliwość wymiany poglądów, większa wydajność i możliwość współpracy pozostają kluczowymi aspektami przemawiającymi w tym kontekście za powrotem do biur.

Jak w ostatnim czasie zmieniły się preferencje najemców powierzchni biurowej? Na co w największym stopniu zwracają uwagę?

Z pewnością bardzo istotnym czynnikiem jest sama struktura powierzchni biurowej. Pracodawcy większą uwagę zwracają na zwiększoną liczbę salek konferencyjnych czy budek telefonicznych, ale również pomieszczeń do pracy projektowej. Dodatkowo bardzo istotną rolę odgrywają części wspólne, takie jak choćby kuchnia czy strefy relaksu. Pracodawcy chcą jak najlepiej zrozumieć potrzeby swoich pracowników, dostosować powierzchnię biurową do obecnych realiów i zapewnić im jak najwyższy komfort pracy, aby w ten sposób zachęcić do przychodzenia

do biura. Dodatkowo tworzy się również przestrzeń typu hot desk, czyli strefy pracy z biurkami nieprzypisanymi indywidualnie do pracownika, które są wykorzystywane przez pracowników pracujących hybrydowo.

Jakie dzielnice Poznania, pod względem lokalizacji biur, są obecnie najpopularniejsze?

Tutaj niezmiennie najbardziej atrakcyjną dzielnicą pozostaje centrum miasta, co dobitnie pokazują decyzje największych najemców na poznańskim rynku biurowym. Firma Allegro, podobnie jak kilku innych dużych najemców, zdecydowała się na wybór lokalizacji Nowego Rynku – projektu firmy Skanska, przenosząc się z lokalizacji oddalonych od centrum miasta. Również nowi inwestorzy wchodzący na poznański rynek decydują się na lokalizacje w centrum miasta. Bardzo popularnymi dystryktami biurowymi są również rejony jeziora maltańskiego i budynki Malta House oraz Malta Office Park, a także zachodnia część miasta, gdzie znajduje się kompleks Business Garden.